7. Vorlesung ÖRTLICHE RAUMPLANUNG - lamp.tugraz.at

7. Vorlesung ÖRTLICHE RAUMPLANUNG 

INSTRUMENTE der 

ÖRTLICHEN 

RAUMORDUNG 

– FLÄCHENWIDMUNGSPLAN 

Institut für Städtebau Ass.-Prof. DI. Dr. J. Zancanella 

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• Themen 

– Flächenwidmungsplan 

• Aufgaben/Inhalte 

• Bestandteile 

• Verfahren zur Aufstellung eines FPL 

• Vorgaben 

– Nutzungen nach StROG 2010 

– Bebauungsdichteverordnung 

• Umsetzung 

– Verordnung 

– Pläne 

– Erläuterungen 

Der FLÄCHENWIDMUNGSPLAN 


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• Der Flächenwidmungsplan im System der kommunalen 

Planung 

1. Bestandserhebung/-analyse: 

– Lage & Umlandbeziehungen 

– Naturräumliche Gegebenheiten 

– Bevölkerung 

– Wirtschaft 

– Besiedelung & Bebauung 

– Verkehr & techn. Ausstattung 

– Gemeinbedarfseinrichtungen 

– Gemeindehaushalt (Finanzen) 

2. Aufstellung und Beschluss des ÖEK 

(Stadtentwicklungskonzeptes) 

3. Aufstellung und Beschluss des 

Flächenwidmungsplanes 

4. Aufstellung und Beschluss von 

Bebauungsplänen 

Der Flächenwidmungsplan ist ein (10-Jahres-) Schritt der im Rahmen des ÖEK 

festgelegten Entwicklungsmaßnahmen 


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• Aufgabe/Inhalt des Flächenwidmungsplans (§26, StROG 2010) 

Der Flächenwidmungsplan hat das gesamte Gemeindegebiet 

räumlich zu gliedern und die Nutzungsart für alle Flächen 

entsprechend der räumlich-funktionellen Erfordernisse festzulegen. 

• Weitere Vorgaben: 


Berücksichtigung von Planungen 

– benachbarter Gemeinden, 

– anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften (Bund, Land ...) sowie 

– anderer Planungsträger und Unternehmer von besonderer Bedeutung 

(E-Versorgungsunternehmen, Industrien/Betriebe die in den 

Anwendungsbereich der EU-Richtlinien zur Beherrschung der 

Gefahren bei Unfällen mit gefährlichen Stoffen fallen) 

Festlegungen sind nur im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde zulässig! 

(siehe “Rechtsgrundlagen”) 


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• Inhalt: 


1. Festlegungen im „eigenen Wirkungsbereich“ der Gemeinde: 

A. Zulässige Flächennutzung: 

- Bauland (Flächen zur baulichen Nutzungen nach §28-30, StROG 2010) 

- Verkehrsflächen (im Wirkungsbereich der Gemeinde; § 32, StROG 2010) 

- Freiland (incl. Freilandsondernutzungen , § 33, StROG 2010) 

B. Nutzungsintensität: 

- Für Bauland: zulässige Mindest- und Höchstbebauungsdichte 

(in Stmk. Bebauungsdichteverordnung geregelt) 

C. Ausweisung von Standorte von Tierhaltungsbetrieben (symbolisch; 

bei G>20: mit Geruchsschwellenabstand und Belästigungsbereich) 

D. Baulandmobilisierungsmaßnahmen (§§ 34 – 37, StROG 2010, siehe VO ÖEK) 

E. Festlegung der Bereiche des Bau- und Freilandes (Sondernutzungsbereiche) 

die der Pflicht zur Aufstellung eines Bebauungsplanes unterliegen 

(Bebauungsplanzonierungsplan) 

2. Ersichtlichmachungen im Interesse der Gemeinde 

Z. B.: Baugrundgüte, Straßenprojekte, … etc. 


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3. Ersichtlichmachung übergeordneter Planungen und Festlegungen 

des Bundes bzw. Landes (im ROKAT erfasst -> VO 4: Plannungsgrundlagen) 

- rechtswirksame überörtliche Planungen (Eisenbahnen, Flughäfen, Bundes-/ Landesstraßen, 

militärische Anlagen, Ver- und Entsorgungsanlagen überörtlicher Bedeutung, öffentl. Gewässer, .. ) 

- Flächen und Objekte, für die auf Grund von Landes-/Bundesgesetzen Nutzungsbeschränkungen 

bestehen, öffentlich geförderte Meliorations- und Grundzusammenlegungsgebiete 

(Objekte im Denkmalschutz, Natur-/ Landschafts-/ Wasserschutzgebiete, .. etc.) 

- Gefahrenzonen (BM für Land- und Forstwirtschaft) und Flächen, die durch 

Hochwasser, hohen Grundwasserstand, Vermurungen, Steinschlag, Lawinen 

gefährdet sind und nicht durch die Gefahrenzonenpläne erfasst sind 

- Abstand von Betrieben, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie 96/82/EG 

fallen (“gefährliche Betriebe”) 

- Anlagen und Einrichtungen, die wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und 

kulturellen Zwecken dienen 

- Gebiete mit erhaltenswerten Orts- und Straßenbild 

- Altlastengebiete (gem. Bundesrecht) 

- Bereiche eines Entwicklungsprogrammes 

“Umgebungslärm”/“Fernwärmeanschlussbereiche“ 

Darstellung geregelt in der Stmk. Planzeichenverordnung 2007 idgF für 

Entwicklungs- und Flächenwidmungspläne 


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• Bestandteile des Flächenwidmungsplanes 

– Wortlaut (Verordnung) 


• Verordnungstext (insb. Festlegungen, die zeichnerisch nicht – oder nicht 

eindeutig – darzustellen sind) 

– Plandarstellungen samt Planzeichenerklärung (üblicherweise 1: 5.000) 

• „Flächenwidmungsplan“ im engeren Sinne 

• Bebaungsplanzonierungsplan 

– Erläuterungsbericht: 

• Relevante Ergebnisse der Bestandserhebung/-Analyse; Bauland- 

Flächenbilanz, Berechnungsnachweise 

• Erläuterungen zu Festlegungen im eigenen Wirkungsbereich, der 

festgelegten Baulandmobilisierungsmaßnahmen und ggf. 

Ersichtlichachungen (Quellen) 

• Gegebenenfalls Unterlagen zur Umweltprüfung 

• Differenzplan (Gegenüberstellung alt/neu) 


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• Verfahren zur Aufstellung/ Änderung des FWP: 

Zu unterscheiden: 


1. Erlassung eines Flächenwidmungsplanes im Rahmen 

einer Revision (alle 10 Jahre gem. § 43 StROG 2010): 

o “Voll-Verfahren” 

o Genehmigungsvorbehalt durch Landesregierung 

2. Änderung des Flächenwidmungsplanes im Rahmen 

eines genehmigten Örtlichen Entwicklungskonzeptes: 

o vereinfachtes Verfahren 

o im Normalfall kein Genehmigungsvorbehalt durch 

Landesregierung 


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1. Verfahren zur Aufstellung des FWP (Revision): 

Verfahrensschritte: 


Im Rahmen der Revision sind bereits die Verfahrensschritte zur Aufstellung des Örtlichen 

Entwicklungskonzeptes durchlaufen. Der Aufruf zur Bekanntgabe von Planungsabsichten und 

die Feststellung des Änderungsbedarfes gelten auch für den Flächenwidmungsplan. 

1. Beschluss der Auflage des Flächenwidmungsplanes 

2. Kundmachung des Beschlusses: 

Auflage mind. 8 Wochen; Bekanntgabe der Einsichts- und Einwendungsmöglichkeit, 

Termin der öffentlichen Präsentation; 

Verständigung : Fachabteilungen des Landes, 

Interessensvertretungen, betroffene Grundstückseigentümer 

3. Beschluss über Endfassung auf Basis des Auflage-Entwurfes und der 

zu berücksichtigenden Einwendungen: 

Im Falle von Änderungen, die dritte betreffen sind Anhörungen durchzuführen 

4. Benachrichtigung der Einwender nach Beschluss (bei Ablehnung 

Begründung notwendig) 

5. Vorlage der Unterlagen (Flächenwidmungsplan, Erläuterungsbericht, 

Verfahrensakt) bei Landesregierung zur Genehmigung (6 Monate Zeit) 

6. Kundmachung des Flächenwidmungsplanes (2 Wochen) 

Rechtskraft des Flächenwidmungsplans nach Ablauf der Kundmachungsfrist 


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• Versagungsgründe 

• Wenn durch Änderung Widerspruch zu 


• landesgesetzlichen Bestimmungen, insbes. Raumordnungsgrundsätzen 

• einem Landes- oder Regionalen Entwicklungsprogramm , 

• örtlichem Entwicklungskonzept. 

• Wenn der Flächenwidmungsplan die geordnete wirtschaftliche, soziale 

und kulturelle Entwicklung anderer Gemeinden oder des Landes 

wesentlich beeinträchtigen würde; 

• Wenn mit den für die Verwirklichung des Flächenwidmungsplanes 

notwendigen Maßnahmen unverhältnismäßig hohe finanzielle 

Belastungen der Gemeinde verbunden wären, durch die die Erfüllung der 

gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen der Gemeinde in Frage 

gestellt werden könnte. 

• Wenn Widerspruch zur Alpenkonvention gegeben ist 

Gemeinden wird ein Zeitrahmen zur Herstellung der Konformität eingeräumt 


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2. Änderung des Flächenwidmungsplanes im Rahmen eines 

genehmigten Örtlichen Entwicklungskonzeptes: 

Verfahrensschritte: 

1. Beschluss der Auflage des Flächenwidmungsplanes 

2. Kundmachung des Auflage-Beschlusses: 

• Auflage wie bei Revision oder 

• bei begrenzter Auswirkung: Anhörung der Betroffenen 

3. Beschluss über Endfassung auf Basis des Auflage-Entwurfes und 

der zu berücksichtigenden Einwendungen: 

Im Falle von Änderungen, die dritte betreffen sind Anhörungen 

durchzuführen 

4. Benachrichtigung der Einwender nach Beschluss 

5. Kundmachung des Flächenwidmungsplanes (2 Wochen) 

6. Übermittlung der Kundmachung an Landesregierung 

Rechtskraft des Flächenwidmungsplans nach Ablauf der Kundmachungsfrist 

Im Rahmen der Auflage bzw. der Anhörung kann die Landesregierung in 

begründeten Fällen verlangen, dass die Änderung einem Genehmigungsvorbehalt 

unterliegt (z. B. Vorliegen eines Versagungsgrundes) 


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• Festzulegende Nutzungskategorien 

Bauland 

Der FLÄCHENWIDMUNGSPLAN/Bauland 

1. Vollwertiges Bauland (§ 29, Abs. 2 StROG 2010), wenn 

– generelle Baulandeignung gegeben (entsprechende 

Bodenbeschaffenheit; Gefahrenfreiheit; Grundwasserstand, 

Geländeneigung für Bebauung geeignet) 

– keine abwendbaren Gesundheitsgefährdung gegeben ist 

(Immissionsfreiheit) 

– Gebiet nicht aus Gründen der Wahrung des Orts- und 

Landschaftsbildes von einer Bebauung freizuhalten ist 

– Aufschließung gegeben ist (geeignete Zufahrt von öffentlichem Gut, 

Kanal, Wasser) 

– keine unwirtschaftlichen öffentlichen Aufwendungen zur Erschließung 

bzw. zur Abwehr von Gefahren nötig sind 

– keine Maßnahmen zur Beseitigung von städtebaulichen oder 

hygienischen Mängel notwendig sind 


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2. Aufschließungsgebiete (§29, Abs.3 StROG 2010): 


– wenn nicht alle Voraussetzungen für vollwertiges Bauland gegeben sind 

– das öffentliche Interesse der Festlegung als Bauland entgegen steht 

(wirtschaftliches oder siedlungspolitisches Interesse) 

– die Herstellung der Baulandvoraussetzungen über einen Bebauungsplan 

gegeben ist (Erschließung, Immissionsschutz, u.ä.) 

– eine Grundumlegung oder Grenzänderungen zur Bebau- bzw. Nutzbarkeit 

nötig sind 

Die Gründe für die Ausweisung als Aufschließungsgebiet bzw. die 

Aufschließungserfordernisse sind in der Verordnung anzuführen. 


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3. Sanierungsgebiete (§ 29, Abs. 4 ROG 2010) 

– Festzulegende Gebiete, in denen Maßnahmen zur Beseitigung 

• städtebaulicher Mängel 

• hygienischer Mängel 

• der Gefährdung der Sicherheit (Gefahrenzonen, Ausuferungsbereiche, ..... 

etc.) 

• der Beeinträchtigung der Gesundheit (Lärm, ...) 

nötig sind. 


Mängel sind in Verordnung anzuführen; Sanierungsfrist maximal 15 Jahre, 

bei Nichteinhaltung der Frist: Baubewilligungen nur zur Beseitigung der 

Mängel zulässig 


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– Baugebiete (§30, StROG 2010) 

– Reines Wohngebiet (vorwiegend 

Wohnen, Nutzungen für tägl. Bedürfnisse) 

– Allgemeines Wohngebiet (Wohnen und 

nicht störende Versorgungsbetriebe) 

– Kerngebiet (hohe Nutzungsvielfalt und 

Bebauungsdichte) 

– Einkaufszentren 1 (Betriebe mit Lebensmittel 

800m2 Verkaufsfläche; Dienstl.) 

– Einkaufszentren 2 (ohne Lebensmittel) 

– Gewerbegebiet (Anlagen aller Art , ohne 

Beeinträchtigung der Nachbarschaft; 

Handel: nur Möbel-, Einrichtungs-, Kfz-, 

Maschinen-, Baustoffhandel u. Gartencenter; 

können im ÖEK ausgeschlossen 

werden) 

Ausschluss oder Beschränkung möglich von 

EZ in Kerngebieten 

EZ-Flächenbeschränkung in EZ-Gebieten 

Appartementhäuser /Feriendörfer in Ferienwohngebieten 


– Industriegebiet 1 (ohne unzumutbare 

Emissionen; Verwaltungs- und 

Geschäftgebäude) 

– Industriegebiet 2 (besondere 

Standortansprüche, angliederungsfeindliche 

Betriebe; kein Handel) 

– Dorfgebiet (landwirtschaftliche 

Betriebe, Wohnen, Versorgung) 

– Kurgebiete (Heilvorkommen, .. etc.) 

– Erholungsgebiete (Tourismus- 

/Beherbergungsbetriebe, .. etc.) 

– Ferienwohngebiete (Zweitwohnsitze, 

Appartmenthäuser) 

Details zu zulässigen Nutzungen in den Baugebieten siehe StROG 2010 


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• “Bestandsschutz”: 

Problem: 


durch Änderung von Nutzungskategorien oder Rechtsnormen können 

Widersprüche entstehen 

Bestandsschutz: 

• Bei rechtmäßig bestehenden Betrieben in Wohngebieten sind 

Baumaßnahmen zulässig, wenn 

damit keine Erweiterung oder aber Verringerung von Emissionen 

verbunden ist, 

es eine Wiedererrichtung bis zum gleichen Ausmaß nach 

katastrophalen Ereignisse innerhalb von 5 Jahren ist 

• Bei rechtmäßig bestehenden Wohngebäuden sind Zu- und 

Umbaumaßnahmen und die Errichtung von kleineren ebenerdigen, 

unbewohnbaren Gebäuden bis 40 m2 sowie Wiedererrichtungen wie 

oben zulässig. 


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• Bebauungsdichteverordnung: 


In begründeten Fällen Über- bzw. Unterschreitung zulässig; Details 

siehe Fassung lt. LGBl. 58/2011 


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• Sonderbestimmungen für EZ (§ 31 StROG 2010) 

– Einkaufszentren: 

• Handelsbetriebe über 800m2 Verkaufsfläche, samt erforderlichen 

Parkierungsanlagen 

• EZ 1: mit Lebensmittel / EZ 2: ohne Lebensmittel 

Auslieferungslager, Messen und Märkte, Handelsbetriebe ausschließlich für 

Fahrzeuge, Baustoffe, und Gärtnereien sind keine Einkaufszentren. 

Dienstleistungsflächen zählen nicht zur Verkaufsfläche. 

– Auflagen: 


• Bei Neuerrichtung und Zubauten von EZ über 2000 m2 sind die 

Mindestanzahl der nach § 71 Abs. 3 des Steiermärkischen Baugesetzes 

erforderlichen Abstellplätze in Garagen oder auf der obersten 

Geschoßdecke bereitzustellen. 

• Die maximal zulässige Größe durch in Abhängigkeit von der 

Zentralitätsstufe des Standorts geregelt. Davon abweichende 

Sonderstandorte durch Landesregierung festlegbar. 

• EZ 1-Gebiete außerhalb des Kerngebietes nur innerhalb von 100 m- 

Entfernung (tatsächliche Gehlinie) zum Kerngebiet zulässig. 


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• Zulässige Ausdehnungen 



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• Maßnahmen zur Baulandmobilisierung (§34 – 36 StROG 2010) 

• Jede Gemeinde hat im Flächenwidmungsplan zur Verwirklichung der angestrebten 

Entwicklungsziele Maßnahmen zur Baulandmobilisierung zu treffen. 

• 3 Instrumente: 

• Privatwirtschaftliche Maßnahmen („Baulandverträge“) 

• Bebauungsfrist 

• Vorbehaltsflächen 



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• Privatwirtschaftliche Maßnahmen („Baulandverträge“ ; §35 ROG) 

Vereinbarungen zwischen Gemeinde und Besitzer kann geschlossen werden über 

– Angemessene Frist für die widmungskonforme Bebauung des Baulandes 

(Rohbaufertigstellung) 

– Maßnahmen nach fruchtlosem Verstreichen der Frist: 

» Vorkaufsrecht für Gemeinde, Wohnbauträger, ...(indexgesicherter Kaufpreis wird 

fixiert); 

» Entrichtung einer „Investitionsabgabe“ (empfohlen: 1 €/m 2 und Jahr) 

» entschädigungslose Rückführung in Freiland 

– Ein eventueller nachweislicher Eigenbedarf ist zu berücksichtigen 

(Fristerstreckung) 

– Für jedes Flächenausmaß anwendbar 

– Sollen im Zuge des Einleitungsverfahren zur Flächenwidmungsplanrevision 

abgeschlossen werden 

– Müssen im Rahmen zwischenzeitlicher Änderungsverfahren für Grundstücke über 

3.000m 2 abgeschlossen werden. 

Land kann zusätzlich Festlegungen in Richtlinien verordnen 



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• Bebauungsfrist (§36 ROG) 

• Muss für unbebaute , 3.000 m 2 überschreitende Grundstücke oder Grundstücksverbände 

im Bauland im Zuge einer Revision festgelegt werden (auch für 

Aufschließungsgebiete! Keine Berücksichtigung von Eigenbedarf) 

• Entfällt, wenn „Baulandvertrag“ abgeschlossen wurde 

• Frist : 1 Planungsperiode (10 Jahre) 


– Bei Aufschließungsgebieten beginnt Frist mit Erfüllung der Aufschließungserfordernisse 

durch die Gemeinde (öffentl. Erschließung, Bebauungsplan) 

– Erfüllungspflicht durch Grundstückseigentümer hat keine aufschiebende Wirkung 

• Festlegung der Folgen im Falle des fruchtlosen Verstreichens der Frist: 

– Entschädigungslose Rückführung in Freiland, wenn das dem ÖEK nicht widerspricht 

– Entrichtung einer Investitionsabgabe (1€ / m 2 und Jahr; Gemeindeabgabe) 

• Besitzer können nach fruchtlosem Fristablauf im Falle der Nichtrückwidmung den 

Kauf durch Gemeinde verlangen (dann keine Investitionsabgabe) 

• Bei Rückwidmung: falls später Beantragung als Bauland -> Rückwirkende 

Abgabepflicht (max. 2 Planungsperioden) 


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• Vorbehaltsflächen (§37 ROG): 

• Ausweisung im Flächenwidmungsplan zur Sicherung von Flächen bei 

nachweislichem Bedarf für: 

– öffentliche Einrichtungen uns Flächen (Sozial-, Bildungs-, Pflege-, Kultur-, 

Seelsorgeeinrichtungen, öff. Freiflächen, öff. Infrastruktur....etc.) 

– förderbaren Wohnungsbau (nach Stmk. WB-Förderungsgesetz) 

– Industrie und Gewerbe 


• Auf diesen Flächen dürfen nur der Nutzung entsprechende Bauten und Anlagen 

errichtet werden 

• Eigentümer können nach in Kraft treten des FWP die Grundstücke der Gemeinde 

zum Kauf anbieten; diese oder ein interessierter Dritter hat innerhalb 1 Jahres über 

den Kauf zu entscheiden (Verbücherung innerhalb von 3 Jahren). 

• Wird Kauf abgelehnt oder Vorhaben nicht innerhalb 10 Jahre realisiert, ist die 

Vorbehaltsfläche aufzuheben und der Kauf rückgängig zu machen. 


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– Verkehrsflächen (§32, ROG 2010) 

• Öffentliche Verkehrsflächen 

– Gemeindestraßen, -Wege 

– Öffentliche Parkierungsflächen 

• private Verkehrsflächen (mit „Verkehrsbedeutung“) 

– Interessentenstraßen, -Wege 

– Größere Parkierungsanlagen (z.B. EZ-Parkplätze) 

Der FLÄCHENWIDMUNGSPLAN/Verkehrsflächen 

Verkehrsflächen, deren Festlegung im Flächenwidmungsplan nicht 

möglich oder zweckmäßig ist, sind im Bebauungsplan festzulegen 


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– Freiland (§33, ROG 2010) 

• Fischzucht 

• Gärtnereien, Kleingartenanlagen 

• Öffentliche Grünflächen 

• Friedhöfe 

• Anlagen für Kur-, Erholungs- und 

Sportzwecke 

Der FLÄCHENWIDMUNGSPLAN/Freiland 

Alle Flächen, die nicht als Bauland oder Verkehrsflächen festgelegt sind, 

gehören zum Freiland. 

Freihaltezonen: 

Flächen, die aus öffentlichem Interesse (Schutz der Natur, des Orts-/ 

Landschaftsbildes , Gefahrenabwehr ) von Bebauung frei zu halten sind. 

Freiland: 

• Landwirtschaftsgebiet • Ödland 

Freiland-Sondernutzungen: 

• Private Parkanlagen 

• Abbauflächen 

• Ablagerungsflächen 

• Klär- und Abfallbehandlungsanlagen 

• u. a. 

Baulichkeiten nur im Zusammenhang mit der festgelegten 

Freilandsondernutzung zulässig!! Durch Bebauungsplan lenkbar. 


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– Sonderbestimmungen für Freiland-Sondernutzung 

Auffüllungsgebiete (§33, Abs 3, lit. 2 StROG 2010): 

Bebauung von Lücken zwischen Gebäuden im Freiland 

Voraussetzungen: 

Der FLÄCHENWIDMUNGSPLAN/Freiland 

• Kleinräumige, zusammenhängende Bebauung mit mindestens 3 

vor 1. 2. 1995 rechtmäßig errichteten Wohngebäuden 

• Lücke maximal 3.000m2 und für Wohnbebauung vorgesehen 

• Grundsätzliche Baulandqualität ist gegeben 

• Es darf keine Erweiterung nach außen erfolgen 

nicht zulässig!! 

Beispiele 

Im Wortlaut sind Bebauungsgrundlagen festzulegen, die sicherstellen, dass die 

Lückenbebauung zusammen mit dem Bestand eine visuelle Gesamteinheit bildet. 


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– Sonderbestimmungen für Freiland-Sondernutzung 

Kleingartenanlagen (§33, Abs 3, lit. 5 StROG 2010): 


Die Ausweisung von Kleingartenanlagen (mehr als 10 Einheiten) ist 

nur zulässig, wenn ein Gesamtkonzept (Infrastruktur, Gestaltung) 

vorliegt. Es darf keine Dauerbewohnbarkeit geschaffen werden. 

Bestand im Freiland 

Für ursprünglich rechtmäßig bewilligte Bauten sind Ersatzbauten 

und eine einmalige Erweiterung auf die doppelte Geschoßfläche 

zulässig. 


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• Umsetzung in das Planwerk: 

FWPl 


Verordnung Erläuterungen 

– Formalien 

– Nicht 

darstellbare 

Festlegungen 

– Anführen von 

Grundstücksnummern 

betreffend 

Festlegungen 

Bebauungsplanzonierungsplan 

Baulandflächenbilanzplan 

Gemeindeabwasserplan 

– Zusammenfassung der 

relevanten 

Analyseergebnisse 

– Differenzplan alt/neu 

– Begründung der 

Festlegungen 

– Bedarfsberechnungen 

– Flächenbilanzen 

– Planbeilagen 

– Literatur- und 

Quellenverzeichnis 

Die Übermittlung an die Landesregierung hat grundsätzlich in 

Papierausfertigung und elektronischer Form (PDF-Datei) zu 

erfolgen. Nach Verfahrensabschluss im Dateiformat “.shp” (Shape). 


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• Umsetzung in das Planwerk: 

Grundlage: 

• Örtliches Entwicklungskonzept 

– Siedlungsgrenzen, Siedlungsschwerpunkte 

– Grobe Verteilung der Nutzungen 

– Nutzungsbeschränkungen 

• Bedarfsermittlung für Bauland für die Planungsperiode 

(nur Ausmaß des Bedarfes für eine Planungsperiode zulässig) 

• Bedarf an Verkehrsflächen 

• Darstellung: lt. Planzeichenverordnung 


– Planunterlage: letztgültige digitale Katastermappe + Gebäudebestand 

– Maßstab: üblicherweise 1:5.000; Ausschnitte auch größer 

(Übersichtlichkeit) 

Rechtsgültig sind die vom Bürgermeister, dem Planverfasser und 

der Landesregierung nach Beschluss gefertigten Papierexemplare 


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• Planzeichenverordnung 

regelt 

• Maßstab der Darstellung 

• Grundlage des Datensatzes 

– DKM 

– Angabe der Quelle, Erstellungsdatum 

• Änderungen 

– im rechtskräftigen Plan dürfen keine Änderungen vorgenommen werden 

– Die Flächenwidmungsplanänderungen sind als eigene Plandokumente – 

versehen mit laufender Nummer - zu führen und dem 

Flächenwidmungsplan anzuschließen 

• Datenschnittstelle und Struktur des Datensatzes zur Übergabe der 

digitalen Flächenwidmungspläne in das GIS-Steiermark (shape) 

• Grafische Darstellung der Planzeichen 



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• Plandarstellungen 



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Besondere 

Festlegungen 


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• Legende 



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• Legende 



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• Bauland (+ BBD) 

– Wohngebiete 

– Kerngebiet 

– Gewerbegebiete 

– Industriegebiet 1 

– EZ 1/EZ 2-Gebiete 

– Vorbehaltsfläche 

– Aufschließungsgebiete 

• Verkehrsflächen 

– Straßen, P-Plätze, Wege, Plätze 

• Freilandnutzungen 

– Parks, Spiel-/Sportplätze, Friedhof 

– Landwirtschaftsflächen 

• Ersichtlichmachungen 

– Übergeordn. Verkehrsnetz 

– Öff. Gebäude 

– Nutzungseinschränkungen: 

Gefahrenzonen 

HQ100/30, 

Naturschutz-/LS-Gebiete 

E-Leitungen 

Isophonen 50dB/55dB Tag 

Tiefflugbereich 

– Grenze Bodengüte 



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• Darstellung - Beispiel 

Ersichtlichmachungen: 

• Hochbehälter 

• Sanierungsgebiet HW 

• Denkmäler 

• Erhaltenswerter Ortsteil 

• Tierhaltungsbetriebe 

Festlegungen 

• Bebauungsfrist 

• Reines Wohngebiet 

/Aufschließungsgebiet mit 

Index für Aufschließungserfordernisse 



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• Richtfunkstrecke 

• Altlastenverdachtsgebiet 

• Meliorisationsgebiet 

• Landschaftsschutzgebiet 

• geschützter Landschaftsteil 

Festlegungen 

• Abfallsbehandlungs- 

Anlage 

• Modellflughafen 

• Landwirtschaftliche 

Begleitwege 



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• E-Leitungen mit 

Schutzbereich 

• Wald 

• Trafo-Standort 

• Bauland der angrenzenden 

Gemeinde 

• Baugrundgüte 

• Eisenbahn 

• Isophonen 

• Öff. Gewässer 



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• Bebauungsplanzonierung: 


– Die Gemeinde hat jene Teile des Baulandes und jene Sondernutzungen im 

Freiland festzulegen, für die Bebauungspläne zu erlassen sind. 

– Flächen für Einkaufszentren, für Bebauung im Ausmaß über 3.000 m 2 in 

einem Landschaftschutzgebiet und bei Erfordernis einer 

Grundstücksumlegung sind jedenfalls in die Zonierung aufzunehmen. 

– Die Bebauungsplanzonierung sowie die Festlegungen sind bei einer 

Revision oder anderen Flächenwidmungsplanänderung zu überprüfen 

– Darstellung im Bebauungsplanzonierungsplan und Festlegung im 

Verordnungstext 


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• Bebauungsplanzonierungsplan (Beispiel) 


Hintergrund: 

- digitaler Kataster 

- Orientierungselemente aus FP 

(Verkehrsflächen, Bahn, Grenzen, 

Wald, …etc.) 

- Widmungselemente (Bauland, 

Verkehrsflächen, FL-Sondernutzungen 

aus FP in Grautönen 


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• Verordnung (Beispiel zur Gliederung) : 


Die Verordnung ist der nach rechtlichen Kriterien verfasste Textteil des 

Flächenwidmungsplanes. Bei Widersprüchen zwischen Text und Plan gilt der Text. 

Formalteil: 

• § 1 Allgemeines 

– (1) Durch den Flächenwidmungsplan 5.00 wird in Durchführung der Aufgaben der örtlichen 

Raumordnung gemäß § 25 des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes 2010 in der geltenden 

Fassung, das gesamte Gemeindegebiet der Stadt XXXX räumlich gegliedert. 

– (2) Der Flächenwidmungsplan 5.00 ersetzt den Flächenwidmungsplan 4.00 samt dessen 

Änderungen. 

• § 2 Bestandteile des Flächenwidmungsplanes 

– (1) Der Flächenwidmungsplan besteht aus den nachstehenden von Architekt XY, verfassten Teilen: 

– a) Zeichnerische Darstellung im Maßstab 1 : 5000, auf Grundlage der digitalen Katastermappe, 

Stand XX.XXXX, bezogen von der Stmk. Landesregierung. 

– b) Deckplan - Baulandzonierungsplan (gemäß § 26, Abs. 4 StROG 2010 idgF: Festlegung jener Teile 

des Gemeindegebietes, für die Bebauungspläne zu erlassen sind) 

– c) Verordnungstext. 

– (2) Dem Flächenwidmungsplan ist ein Erläuterungsbericht beigefügt. 


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Inhaltlicher Teil (Gliederung und Beispiele) 

• § 3 Grenzen von Nutzungen und Festlegungen 


(1) Die räumliche Gliederung in Bauland, Verkehrsflächen und Freiland erfolgt bis auf die in § 8 

genannten Grundstücke deckungsgleich mit den in der Katastermappe ersichtlichen 

Grundstücksgrenzen. 

(2) Grenzen von Nutzungs- und anderen Festlegungen beziehen sich auf die Grundstücksgrenzen und - 

nummern mit dem Stand XX. XXXX. Ihre Lage bleibt durch spätere Grundstücksteilungen bzw. 

Zusammenlegungen unberührt. 

(3) Nutzungsabgrenzungen innerhalb von Grundstücken zwischen Wald und Freiland, in diesen 

Kategorien verlaufende Verkehrsflächen, sowie öffentliche Fußwege in untergeordneter Ausdehnung 

in den Baugebieten werden nicht angeführt und sind der zeichnerischen Darstellung zu entnehmen. 

• § 4 Vorbehaltsflächen 

– Als Vorbehaltsflächen gemäß § 26c des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes idgF werden 

folgende Grundstücke festgelegt: 

– (1) Für die „Freiland-Sondernutzung - Sportzentrum/Ausstellungs-/Veranstaltungsgelände": 

– Die Grundstücke Nr. 557/1 und 564, alle KG XXX. ................. 

• § 5 Aufschließungsgebiete 

– Folgende Grundstücke werden als Aufschließungsgebiete mit den angeführten Aufschließungserfordernissen 

festgelegt: 

– (1) Als Aufschließungsgebiet für "reines Wohngebiet" - L(WR) - gem. § 23 Absatz 3 und Absatz 5, lit. a 

Stmk. ROG idgF werden folgende Grundstücke festgelegt: 

– Katastralgemeinde XXXX: 


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– a) Das Grundstück Nr. 888. 

Aufschließungserfordernis: Freistellung von der Gefährdung durch den Grützengraben. 

Siedlungspolitische Erfordernisse: Aufstellen von Bebauungsrichtlinien 

– b) ------------------------------------------ 

• § 6 Sanierungsgebiete 

– (1) Hygienische Mängel: 

– a) Als Sanierungsgebiet werden die Grundstücke Nr. 277 und 279 sowie die östlichen Teilflächen der 

Grundstücke Nr. 1416/32 und 275/1 der Katastralgemeinde XXXXX (EZ 2 und Industrie- und 

Gewerbegebiet 1) dargestellt. Es fehlt eine dem Stand der Technik entsprechende 

Abwasserentsorgung (siehe Gemeindeabwasserplan) 

– ...................... 

• § 7 Freiland-Sondernutzungen 

(1) Die Grundstücke Nr. 226, 227/1, .......... 593/14 sowie die nördliche Teilfläche des Grundstückes Nr. 

443/3 sowie eine ca. 1.200 m² große Teilfläche des Bahngrundstückes Nr. 1457/1 und die Baufläche 

Nr. .426, alle KG XXX1, sowie die Grundstücke Nr. 625/3 und 654/2, KG XXX , werden als „Freiland- 

Sondernutzung für Kleingartenanlagen“ festgelegt. 

– Für die Genehmigung von Kleingärten in den dafür vorgesehenen Kleingartengebieten - mit mehr als 

10 Einheiten - ist die Vorlage eines Gestaltungs- und Parzellierungskonzeptes Voraussetzung, 

welches insbesondere eine dem ÖEK entsprechende Ausformung des Randes zur Ennsniederung 

enthalten muss. Baulichkeiten sind nur in einem in der vom Gemeinderat beschlossenen 

Kleingartenverordnung festgelegten Ausmaß zulässig. 

(2) Die Grundstücke Nr. 1416/18 und 1416/53, alle KG XXX, werden als „Freiland-Sondernutzung 

Nassbaggerung und Auffüllung" ausgewiesen. Als Nachfolgenutzung wird eine landwirtschaftliche 

Fläche festgelegt. 


46


• § 8 Von Grundstücksgrenzen abweichende Nutzungsgrenzen 


– Auf den nachfolgend angeführten Grundstücken weichen die Grenzen zwischen unter-schiedlichen 

Nutzungsarten von den Grundstücksgrenzen ab (siehe auch § 3): 

(1) Katastralgemeinde XXXX: 

– a) Die südliche Teilfläche des Grundstückes Nr. 798/4 wird in einer Breite von ca. 8 m ab der 

Südgrenze als Verkehrsfläche und in einer Breite von 35 m als „reines Wohngebiet“ festgelegt. Der 

Rest ist Freiland. 

– ............ 

• § 9 Bebauungsfrist 

– Zur Sicherung einer Bebauung von unbebauten Grundflächen innerhalb des Baulandes wird gemäß § 

26b Stmk. ROG idgF für die nachstehend angeführten Grundstücke eine Bebauungsfrist von einer 

Planungsperiode - gemäß § 30, Absatz 2 und 4 Stmk. ROG idgF = fünf Jahre - festgelegt. Für 

Aufschließungsgebiete, deren Aufschließungserfordernisse durch die Gemeind zu erfüllen sind, 

beginnt die Bebauungsfrist mit dem Zeitpunkt der Erfüllung der Erfordernisse. 

– Weiters wird festgelegt, welche Grundstücke bei fruchtlosem Fristablauf entschädigungslos in das 

Freiland zurückzuführen bzw. für welche Grundstücke bei fruchtlosem Fristablauf die Eigentümer zur 

Leistung einer Investitionsabgabe heran zu ziehen sind. Zusammenhängende Grundstücke eines 

Eigentümers/einer Eigentümerin sind in Klammer gesetzt. 

(1) Grundstücke mit Bebauungsfrist, deren Besitzer nach fruchtlosem Ablauf der Frist zur Leistung des 

Investitionsbeitrages heranzuziehen sind, da das zur Zeit rechtskräftige örtliche 

Entwicklungskonzept 4.00 die Rückführung in das Freiland nicht zulässt: 


– a) Reines Wohngebiet/Aufschließungsgebiet - reines Wohngebiet: 

– Die Grundstücke Nr. 888, (1077/17 + 1097/1 + 1098 + 1101/1), (1230/1 + 1232/2 + 1238/1), 1213/1, ......... 

1221, 1232/1 und die nördliche Teilfläche von Grundstück Nr. 1353/1.................................. 


47



(2) Grundstücke mit Bebauungsfrist, die nach fruchtlosem Ablauf der Frist in Freiland rückzuwidmen sind: 


– a) Allgemeines Wohngebiet/Aufschließungsgebiet - allgemeines Wohngebiet: 

– Die Grundstücke Nr. 212/1, 1376/3. ........................................... 

(3) Grundstücke, mit deren BesitzerInnen Baulandverträge abgeschlossen wurden: 

– Grundstück Nr. XX, KG XXX, Grundstück Nr. XXX, KG. XXXX 

• § 10 Bebauungsplanzonierung 

(1) Die Gebiete, für welche Bebauungspläne erforderlich sind, sind der Planbeilage "Baulandzonierungs-Plan" 

zum Flächenwidmungsplan zu entnehmen. 

(2) Bereits bestehende Bebauungspläne bzw. -richtlinien, sind unterschieden nach rechtskräftig bzw. 

Anzupassen unterschieden dargestellt. 

• § 11 Ersichtlichmachungen der Gemeinde 

(1) Baugrundqualität 

– a) Die Grenze zwischen Gebieten mit guter bzw. unzuverlässiger Baugrundgüte ist auf Grundlage XXX, 

1986 (siehe Anlage 5). dargestellt 

– b) Für die Bereiche mit unzuverlässiger Baugrundgüte sind vor Bauverfahren geologische 

Begutachtungen einzuholen bzw. zu erbringen. 

(2) Freihaltezonen zur Grünraumschaffung: 

– Entlang der B320 an der Südgrenze der Grundstücke Nr. 787/1, 817, 732/1, 694, 697, 698, 702, 703, 530, und 

529, alle KG XXX, wird innerhalb des Baulandes ein Streifen von ca. 20 m Tiefe (besondere 

Anlageverhältnisse können von der Baubehörde im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt 

werden) als Freihaltezone zur Grünraumschaffung festgelegt. 


48



(3) Freihaltezonen für Lärmschutzmaßnahmen 

– Westlich der geplanten Erschließungsstraße entlang des Maschinenfabriksgeländes wird ein 

Geländestreifen für Lärmschutzmaßnahmen festgelegt. 

(4) Projektierte Verkehrsflächen 

– Zur Ordnung von Struktur- und Flächenwidmung sind Straßenbaumaßnahmen verschiedener 

Straßenerhalter erforderlich, die zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Flächenwidmungsplan ein 

unterschiedlich verbindliches Stadium erreicht haben. Ersichtlich gemacht sind: 

– a) Das Projekt der Unterführung der Bundesbahn südlich des Möbelhauses Lutz. 

– b) ................. 

• § 12 Ersichtlichmachungen aufgrund überörtlicher Erforderlichkeiten 

(1) Gefahrenzonen gemäß Erlass des BMLF: 

– a) Die roten und gelben Gefahrenzonen werden auf Grundlage des Gefahrenzonenplanes des 

Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft im Flächenwidmungsplan ersichtlich gemacht. Erfasst 

sind in der KG XXX die Bereiche um den Grützengraben, ............., im Bereich der KG XXX ...... 

– b) Flächen innerhalb der roten Gefahrenzonen sind nicht als Bauland geeignet. 

– c) Durch die Verbauung des Grützengrabens haben sich die Gefahrenzonen im Bereich des Grundstücks 

888, Katastralgemeinde XXXXX, gegenüber der Darstellung, die die verordneten Gefahrenzonen zeigt, 

geändert. Siehe dazu die Stellungnahme der Wildbach- und Lawinenverbauung (Anlage 3) 

– d) Bei der Durchführung baurechtlicher oder raumplanerischer Verfahren innerhalb der gelben Zone ist 

das Einvernehmen mit der entsprechenden Dienststelle herzustellen. 

(2) Hochwasserabflussgebiete 

– Die Hochwasserabflussgebiete (HQ 30 und HQ 100) wurden, basierend auf der Abflussuntersuchung der 

Enns (Verfasser: DonauConsult/Zottl & Erber, vorgestellt am 17. Februar 2005) ersichtlich gemacht. 


49



– Bei der Durchführung baurechtlicher oder raumplanerischer Verfahren innerhalb der 

Hochwasserabflussgebiete ist das Einvernehmen mit der entsprechenden Dienststelle herzustellen. 

(3) Naturschutzgebiete: 

– a) Ersichtlich gemacht werden die Naturschutzgebiete 

– - Nr. XVII (Totes Gebirge; LGBl. 39/1991), 

– - Nr. 18 c (Gamper Lacke; Verordnung der BH Liezen, 1991) 

– b) Aufgrund der geltenden EU-Richtlinien sind Naturschutzgebiete als Natura 2000-Gebiete anzusehen, 

womit grundsätzlich ein Verschlechterungsverbot gilt. 

(4) Landschaftsschutzgebiete: 

– a) Ersichtlich gemacht werden die Landschaftsschutzgebiete 

– - Nr. 15 (Warscheneck Gruppe; LGBl. 58/1981) .......................etc. 

– b) der geschützte Landschaftsteil „Ennsregulierungskonkurrenz“ gemäß Bescheid der 

Bezirkshauptmannschaft, GZ: 6.0-E6-86. 

– c) Bei der Durchführung baurechtlicher oder raumplanerischer Verfahren innerhalb der 

Landschaftsschutzgebiete ist das Einvernehmen mit der entsprechenden Dienststelle herzustellen. 

(5) Wasserschongebiete: 

– Ersichtlich gemacht wird das Wasserschongebiet Nr. XVII (Schongebiet zum Schutze der 

Wasservorkommen im Toten Gebirge; Verordnung des BMfFL, BGBl. 79/1984) 

(6) Natürliche Wasserläufe: 

– Entlang von natürlichen Wasserläufen ist ein in der Regel 10 m breiter Streifen frei zu halten. Bei 

Unterschreitung ist das Einvernehmen mit dem Bezirksnaturschutzbeauftragten herzustellen. 


50



(7) Denkmäler: 

– a) Als denkmalgeschützte Objekte nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes 1923 idgF werden alle jene im 

Flächenwidmungsplan ersichtlich gemacht, die sich im Eigentum des Bundes, des Landes oder anderer 

öffentlich-rechtlicher Körperschaften, Anstalten, Fonds sowie von gesetzlich anerkannten Kirchen oder 

Religionsgemeinschaften befinden. 

– b) Neben den angeführten öffentlichen Objekten stehen folgende, sich in Privatbesitz befindliche, Objekte 

unter Denkmalschutz (gemäß § 3 des Denkmalschutzgesetzes): 

– - „Gassner-Mühle“ im Gehöft vulgo Untergeier, Grundstück Nr. 1291 KG XXX 

– - „Pesendorfer Kreuz“, Selzthaler Straße, Grundstück Nr. 353/6 KG XXX 

(8) Tiefflugbereiche: 

– Ersichtlich gemacht werden die Tiefflugstrecken des Bundesheeres 

– - A1 (Tiefflugstrecke Aigen 1) 

– - A2 (Tiefflugstrecke Aigen 2) 

(9) Schürfberechtigungen/Abbaugebiete nach MinROG: 

– a) Im Gemeindegebiet der Stadt XXX sind die gemäß der Mitteilung der Berghauptmannschaft Leoben vom 

13.11.1996, GZ.: 501.030/3/96, angeführten Schürfberechtigungen und Suchbewilligungen vorgemerkt. 

– b) Das Grundstück Nr. 348 und die südlichen Teilflächen der Grundstücke Nr. 347/1 und 347/2 bis zu einer 

Breite von 80 m ab der Grenze zur Bundesstraße 146, alle Katastralgemeinde XXX, werden als „Gebiet zur 

Gewinnung von Mineralstoffen“ ausgewiesen. Als 1. Folgenutzung wird - nach Abschluss der Entnahme - 

„Aushubdeponie“, als 2. und endgültige Nachnutzung „Landwirtschaftsfläche“ festgelegt. Die endgültige 

Rekultivierung hat mit 31. Dezember 2007 zu erfolgen. 

(10) Altlastenverdachtsgebiete: 

– Gemäß Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes werden folgende Grundstücke als 

Verdachtsflächen bzw. mögliche Verdachtsflächen ersichtlich gemacht: 


51



– a) Katastralgemeinde XXX: 

– Die Grundstücke Nr. 314/2, 1416/10, 1416/46, 1416/47, 1416/48, 1416/49 und 1414/61. 

– b) Katastralgemeinde XXX: 

– Die Grundstücke Nr. 727, 741/3, 745/2, 746/2, 817/1, 817/10, 817/11, 888/2, 888/3, 888/4 und 1054/16. 

(11) Planungsraum für Bundesstraßen: 

– Gemäß der Verordnung des Bundesministers (BGBl. Nr. 63/1983, St. 29) ist der Planungsraum für die 

Ennstal Schnellstraße (S 8) ersichtlich gemacht. 

• § 13 Rechtswirksamkeit 

– Die Rechtswirksamkeit des Flächenwidmungsplanes 4.00 der Stadtgemeinde XXX beginnt nach der 

Vorlage beim Amt der Steiermärkischen Landesregierung und der bescheidmäßigen Genehmigung durch 

die Landesregierung an dem auf den Ablauf der Kundmachungsfrist folgenden Tag. 

– Für den Gemeinderat: 

– ..... 

– der Bürgermeister 


52


• Erläuterungen: 


– Zusammenfassung der planungsrelevante Ergebnisse der 

Bestandserhebung/-Analyse, Änderung der Rechtsgrundlagen 

– Tabellen/Pläne/Fotodokumentation 

- Veränderungen im Vergleich 

– Differenzplan 

– Begründung der Änderungen 

- Begründungen zu den verordneten Festlegungen im eigenen 

Wirkungsbereich 

– Nachvollziehbar für Behörde und Bürger 

– Ziele und Entscheidungsgrundlagen der Festlegungen 

– Bedarfsabschätzungen / Baulandbilanz 

– Üblicherweise geordnet nach den Paragraphen der Verordnung 

– Anmerkungen zu den Ersichtlichmachungen, soweit notwendig 

– Quellen, Anmerkungen 

– Anhang und Verzeichnisse 

– Verwendete Literatur, Hinweis auf Grundlagen 


53


• Differenzplan (Beispiel) 


Hintergrund: 

- digitaler Kataster, wie FP 




- Nicht geänderte Bauland-, 

Verkehrsflächen und Sondernutzungen 

im Freiland aus lt. FP in 

der geltenden Fassung (= incl. 

Änderungen) in Graustufen 


54


• Baulandflächenbilanz (Beispiel) 


Hintergrund: 

- digitaler Kataster, wie FP 




- Baulandelemente lt. FP, jedoch 

farbig generalisiert und ohne Ausweisungstext; 

mit Blocknummer je 

Polygon (Zuordnung der Flächen in 

der Flächenbilanztabelle) 


55


• Baulandbilanz 


- Ermittlung des Baulandbedarfs nach Nutzungskategorien (siehe ÖEK)- 

- Gegenüberstellung Bedarf /Reserven -> Mehrbedarf an Bauland 


56

7. Vorlesung ÖRTLICHE RAUMPLANUNG - lamp.tugraz.at

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