Raumplanung Steiermark - lamp.tugraz.at

Raumplanung
Steiermark
è Fachabteilung 13B – Bau- und Raumordnung
Planungsleitfaden
Auffüllungsgebiete

Seite 2
Impressum
Der Leitfaden ist vom Raumplanungsserver downloadbar unter: http://www.raumplanung.steiermark.at/
Bereich gemeinden, flächenwidmungspläne
Impressum:
Auftraggeber / für den
Inhalt verantwortlich:
Externe Unterstützung:
Satz und Layout:
Graz, Jänner 2011
Amt der Steiermärkischen Landesregierung
Fachabteilung 13B – Bau- und Raumordnung
Stempfergasse 7, A-8010 Graz
www.raumplanung.steiermark.at
DI Michael Redik – FA 13B
DI Daniel Kampus
Herrengasse 28/1
8010 Graz
Arch. DI Günter Reissner M.Sc.
Radetzkystraße 31/1
8010 Graz
BLICKWINKEL
Grafikdesign Schimpl
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1. Ausgangssituation 5
2. Checkliste
zur Festlegung von Auffüllungsgebieten
6
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InhaltsverzeIchnIs
3. Festlegung
von Auffüllungsgebieten
8 Antragstellung
3.1. Prüfstufe 1
9
3.2. Prüfstufe 2
11
3.3. Prüfstufe 3
13
3.4. Prüfstufe 4
14
3.5. Erforderliche Unterlagen für ein
15 Vorgespräch bei der FA 13B
4. Erstellung
der Bebauungsgrundlagen
5. Grundsätze
der Abgrenzung (Beispiele)
6. Beispiel
Flächenwidmungsplanänderung
mit Bebauungsgrundlagen
16
17
21
7. Anhang 26
26 7.1. Frequently asked questions, FAQs
28 7.2. Gesetzliche Bestimmungen
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1 Ausgangssituation
Aus der fachlichen und politischen Diskussion heraus
haben sich im Erarbeitungsprozess des Raumordnungsgesetzes
2010 (StROG 2010) neue Regelungen für Auffüllungsgebiete
ergeben. Eckpunkte sind dabei der Wegfall
der einmaligen Festlegungsmöglichkeit und somit die
antrags- bzw. anlassbezogene Beurteilung auch außerhalb
einer generellen Revision. Grundlage sind nun mindestens
3 bestehende Wohngebäude und die Festlegung
ist auch bei zeilenförmigen Bebauungsstrukturen möglich.
Eventuelle Konfliktpotenziale mit Geruchsemissionen
aus landwirtschaftlicher Tierhaltung fanden verstärkt
Berücksichtigung.
Der vorliegende Leitfaden soll RaumplanerInnen und
Gemeinden eine klare und nachvollziehbare Eignungsprüfung
von Anträgen ermöglichen und allenfalls damit langwierige
Diskussionen mit der Aufsichtsbehörde im Nachhinein
vermeiden.
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
Eine nachvollziehbare Prüfung nach den vorliegenden
Kriterien trägt nicht nur zur Kosteneffizienz (Vermeidung
von „frustriertem“ Aufwand bei negativen Fällen) bei, sondern
leistet auch einen Beitrag zur Planungssicherheit und
damit zur Entlastung der Gemeinden.
Um den Aufwand für die Festlegung eines Auffüllungsgebietes
möglichst gering zu halten, wurde das vorliegende
Prüfschema erarbeitet. Anhand dieser Prüfkriterien kann
in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt werden, ob die
Voraussetzungen für die Festlegung eines Auffüllungsgebietes
gegeben sind. Das Prüfschema sollte als „stOP and
gO-system“ verstanden werden, d.h. sobald eine Voraussetzung
für die Festlegung nicht mehr vorliegt, kann die
Prüfung jederzeit abgebrochen werden und können so die
Planungskosten möglichst gering gehalten werden.
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
2 Checkliste
zur Festlegung von Auffüllungsgebieten (im Raumordnungsverfahren vorzulegen)
PRüFStUFE 1 – Grundsätzliche Voraussetzungen
Gemeinde (G) siehe Leitfaden
1.01
1.02
1.03
Örtliches Entwicklungskonzept (ÖEK):
Das geplante Auffüllungsgebiet liegt außerhalb einer Freihaltezone.
Flächenwidmungsplan (FWP):
Das geplante Auffüllungsgebiet liegt außerhalb eines Freihaltegebietes.
Die geplante Bebauung ist von bestehenden Wohngebäuden umgeben
(keine Entwicklung nach außen).
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1.04 Es liegen 3 Bestandswohnhäuser vor. Seite 10
1.05 Die Wohngebäude liegen im Freiland. Seite 10
1.06 Die Wohngebäude wurden vor dem 01.02.1995 rechtmäßig errichtet. Seite 10
1.07 Es liegen tatsächlich Wohngebäude vor. Seite 10
PRüFStUFE 2 – Baulandvoraussetzungen / Vollwertigkeit
Ausschlussgründe / Voraussetzungen gem. §29 (2) und §28 (2) StROG 2010.
Die Prüfung umfasst die natürlichen Voraussetzungen der gesamtfläche des geplanten Auffüllungsgebietes und nicht
nur die Lücke. Es wird geprüft, ob auf Grund von Immissionen (Lärm, Luftschadstoffe, Erschütterungen, Geruchsbelästigung
und dergleichen) Gefährdungen oder unzumutbare Belästigungen zu erwarten sind.
Gemeinde und Ortsplaner (G + O) siehe Leitfaden
2.01
Die Abwasserentsorgung entsprechend den Vorgaben des Gemeindeabwasserplanes ist bereits
vorhanden oder in Bau.
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2.02 Eine hygienisch einwandfreie und ausreichende Wasserversorgung ist gegeben. Seite 11
2.03 Die Energieversorgung ist gegeben. Seite 11
2.04 Eine geeignete Zufahrt (Aufschließung) ist gegeben. Seite 11
2.05
Es befinden sich keine Lärmquellen (Straßen, Betriebsgelände etc.) im Nahebereich.
Ein diesbzgl. Gutachten liegt vor.
Gutachter: Datum:
Seite 11

2.06
Eine entsprechende immissionsarme Situation ist über Aufschließungsmaßnahmen
herstellbar.
Ein diesbzgl. Gutachten liegt vor.
Gutachter: Datum:
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2.07 Es liegen keine Schadstoffquellen (Luft etc.) vor. Seite 12
2.08 Es besteht keine Gefahr durch Erschütterungen. Seite 12
2.09 Es liegt keine Geruchsbelästigung vor. Seite 12
2.10
Es ist kein Detailgutachten zur Beurteilung der Geruchsimmission durch einen
Sachverständigen erforderlich.
Das erforderliche Gutachten liegt vor.
Gutachter: Datum:
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2.11 Die Bodenbeschaffenheit ist für eine Bebauung geeignet. Seite 13
2.12 Der Grundwasserstand schränkt die Bebauung nicht ein. Seite 13
2.13
Das geplante Auffüllungsgebiet liegt außerhalb von Hochwasserabflussbereichen (z.B.
HQ100).
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2.14 Es sind keine Gefahrenzonen oder Hinweisbereiche der WLV ersichtlich gemacht. Seite 13
2.15 Es sind keine sonstigen Immissionen oder Gefährdungen gegeben. Seite 13
PRüFStUFE 3 – Kleinräumigkeit / Lückengröße
Gemeinde und Ortsplaner (G + O) siehe Leitfaden
3.01
Die unbebauten Lücken innerhalb der Umrisslinie der bestehenden Wohngebäude haben
eine Fläche von höchstens 3.000 m².
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PRüFStUFE 4 – Visuelle Einheit
Gemeinde und Ortsplaner (G + O) siehe Leitfaden
4.01
Ein positives Gutachten hinsichtlich der gegebenen visuellen Einheit liegt vor.
Gutachter: Datum:
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
3 festlegung
von Auffüllungsgebieten
PRüFSChEmA
Technische Prüfung „am Tisch“
Prüfstufe 1
Grundsätzliche Voraussetzungen
Prüfstufe 2
Baulandvoraussetzungen /
Vollwertigkeit
Prüfstufe 3
Vorprüfung Kleinräumigkeit /
Lückengröße
Qualitative Prüfung „vor Ort“
Prüfstufe 4
Visuelle Einheit
Detailprüfung Lückengröße
bebauungsgrundlagen
Antragstellung
Der Eigentümer bzw. Bauwerber stellt einen Antrag auf
Festlegung eines Auffüllungsgebietes gem. §33 (3) Z2
StROG 2010 entweder im Zuge der Revision (innerhalb der
allgemeinen Bekanntgabefrist für Planungswünsche gem.
§42 (2)) oder als Planungsinteresse außerhalb der Revision
des Flächenwidmungsplanes.
Einen Rechtsanspruch auf Behandlung seines Planungswunsches
(jedoch nicht auf die Durchführung) hat ein
Antragsteller nur im Zuge der Revision des Flächenwidmungsplanes,
nicht jedoch außerhalb dieses Verfahrens.
Die Gemeinde sollte daher abwägen, ob außerhalb der
Revision ausreichende Gründe für eine Änderung vorliegen.
Dabei wird sie auch den finanziellen und personellen
Aufwand mitberücksichtigten, da maximal 50% der anfallenden
Planungskosten gem. §43 (1) an den Antragssteller
übertragen werden können (und dies nur bei Verfahren, die
tatsächlich in Rechtskraft erwachsen). Das Kostenrisiko bei
„kritischen“ Auffüllungsgebieten liegt damit zur Gänze bei
der Gemeinde.

Es wird den Gemeinden daher empfohlen, mit dem
Antrag zur Festlegung eines Auffüllungsgebietes folgende
Unterlagen (Nachweise) zur Bauplatzeignung
für eine Wohnbebauung (§ 33 (3) Z2 StROG 2010) vom
Antragsteller einzufordern:
• Nachweise, dass die hygienisch einwandfreie und
ausreichende Wasserversorgung, die Energieversorgung
und die Abwasserentsorgung sichergestellt
sind.
• Nachweis, dass eine geeignete Zufahrt besteht.
3.1. Prüfstufe 1
In der ersten Stufe wird das Prüfschema einfach bzw. der
damit verbundene Aufwand bewusst gering gehalten, so
dass eine Prüfung allenfalls auch durch die zuständige
Bau- oder Raumordnungsbehörde der Gemeinde selbst
erfolgen kann.
Prüfstufe 1
Grundsätzliche Voraussetzungen
3.1.1. Lage außerhalb von Freihaltezonen bzw.
Freihaltegebieten
Im Örtlichen Entwicklungskonzept bzw. im Entwicklungsplan
können Bereiche mit Nutzungseinschränkungen bzw.
Pufferbereiche für diese Nutzungen und besonders schützenswerte
Bereiche (z.B. Ruhezonen, freihaltezonen und
andere Vorrang- und Eignungszonen) gem. §22 (5) Z4
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
Mit Vorlage dieser einfachen Nachweise wird vermieden,
dass die Gemeinde in ein Verfahren zur Festlegung eines
Auffüllungsgebietes investiert, wenn für das nachfolgende
Bauverfahren unabdingbare Grundlagen fehlen.
Die Frage, ob der Untergrund tragfähig ist und die vorgesehene
Bebauung keine Gefährdung der Standsicherheit
benachbarter baulicher Anlagen zur Folge hat, ist aufgrund
der erforderlichen Aufwendungen (Erstellung von Gutachten
etc.) zweckmäßigerweise erst zu einem späteren Zeitpunkt
(nämlich im Bauverfahren) zu klären.
StROG 2010 festgelegt werden. Befindet sich das Planungsinteresse
innerhalb eines solchen Bereiches, sind
allfällige Widersprüche zu prüfen.
Freihaltezonen dienen auch als Grundlage für freihaltegebiete,
welche gem. §33 (2) StROG 2010 im Flächenwidmungsplan
festgelegt werden können. Dies sind
Flächen, die im öffentlichen Interesse, insbesondere zum
Schutz der Natur oder des Orts- und Landschaftsbildes
oder wegen der natürlichen Verhältnisse wie Grundwasserstand,
Bodenbeschaffenheit, Lawinen-, Hochwasser-,
Vermurungs-, Steinschlag- und Rutschgefahr sowie
Immissionen usw. von einer bebauung freizuhalten sind.
Bei der Lage eines Planungsinteresses innerhalb eines solchen
Gebietes erübrigt sich aufgrund des Widerspruchs
zum Flächenwidmungsplan eine weitergehende Prüfung.
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
3.1.2. Vorhandensein rechtmäßiger Baubestände
Ein Auffüllungsgebiet setzt das Vorhandensein von mindestens
3 vor dem 1. Februar 1995 rechtmäßig errichteten
Wohngebäuden voraus. Diese Gebäude sind Teil des
Auffüllungsgebietes.
Liegt die Mindestanzahl von Wohngebäuden vor, ist
zu prüfen, ob es sich um Gebäude handelt, die vor dem
1. Februar 1995 rechtmäßig errichtet wurden und diese
Gebäude tatsächlich Wohngebäude darstellen.
Der Stichtag 1.2.1995 stellt auf das erstmalige Inkrafttreten
der Auffüllungsgebietsregelung der ROG Novelle
1994 ab. Damals wurde die Möglichkeit der Festlegung
von Auffüllungsgebieten im Freiland (einmalig und nur im
Zuge der Revision) in das ROG aufgenommen. Ziel war es,
vorhandene, zersiedelte Bebauungsstrukturen durch eine
Auffüllung in ihrer Wirkung auf das Straßen-, Orts- und
Landschaftsbild zu verbessern.
Gebäude, die vor diesem Stichtag rechtmäßig errichtet
wurden, müssen soweit fertig gestellt gewesen sein, dass eine
Teilbenützungsbewilligung hätte erteilt werden können.
Ist die rechtsmäßige Errichtung der bestehenden
Wohngebäude zum Stichtag für die Gemeinde nicht eindeutig
gegeben, ist es möglich, eine Nachweisführung
durch Zeugen (Nachbarschaften), Rechnungen, Fotos etc.
zu belegen. Im Zweifelsfall müssen entsprechende Aussagen
und Dokumente nachvollziehbar dargelegt werden.
Für Gebäude vor dem 1.1.1969 ist dabei ein Beweisverfahren,
für Bauten zwischen diesem Datum und dem
31.1.1995 ein Feststellungsverfahren durch die Baubehörde
durchzuführen.
Ein Gebäude ist dann als Wohngebäude zu werten, wenn
es aufgrund der Größe, Form, Einrichtung und Ausstattung
als Unterkunft und zur Haushaltsführung von Menschen
geeignet ist (siehe etwa auch entsprechende Judikatur
Entscheidung des VwGH vom 17.04.2007, 2006/06/0162).
Die Gemeinde hat im Rahmen der Prüfung anhand der
vorhandenen Unterlagen (Baubescheide) zu bestätigen,
dass es sich bei den bestehenden Gebäuden um Wohngebäude
handelt und diese entsprechend den gesetzlichen
Vorgaben rechtmäßig errichtet wurden.
Im Zweifelsfall ist hinsichtlich der tatsächlichen Wohnnutzung
eine Nachweisführung erforderlich. Eine solche
wird bei Bedarf durch ein Feststellungsverfahren der Baubehörde
erbracht, welches die Nutzung zum Zeitpunkt
01. Februar 1995 nachvollziehbar darlegt. Eine Nutzungsänderung
der Wohngebäude nach diesem Zeitpunkt darf
nicht erfolgt sein.
Nach Abschluss der ersten Prüfstufe kann die Gemeinde
ein Planungsbüro beiziehen, das in Zusammenarbeit mit der
Gemeinde folgende Punkte aufgrund der Aktenlage prüft:

3.2. Prüfstufe 2
Prüfstufe 2
Baulandvoraussetzungen /
Vollwertigkeit
Aufgrund der inhaltlichen Überschneidungen erübrigt
eine Prüfung der Baulandvoraussetzungen nach §29
weitgehend eine vertiefte Prüfung der Voraussetzungen
nach §28, abgesehen von Ausschlussgründen aufgrund
des Orts- und Landschaftsbildes (§28 (2) Z3) bzw. bei so
gravierenden Beein trächtigungen, dass auch mit entsprechenden
Maßnahmen die Bauland voraussetzungen nicht
hergestellt werden können.
3.2.1. Vorliegen von Ausschlussgründen gem.
§ 29 (2) StROG „Vollwertigkeitskriterien“
Die gesamte Fläche des geplanten Auffüllungsgebietes
muss den Kriterien für vollwertiges Bauland entsprechen,
nicht nur die Lücken. Wenn dazu Maßnahmen notwendig
sind (wie zB. eine Lärmfreistellung), ist die Realisierbarkeit
grundsätzlich vor der Auffüllungsgebietsfestlegung
nachzuweisen. Zum Festlegungszeitpunkt müssen diese
Maßnahmen „in Bau befindlich“ sein. Nachfolgenutzungen
mit entsprechend konkreten Eintrittsbedingungen sind
in Ausnahmefällen möglich, zum Planungszeitpunkt muss
aber die Realisierbarkeit und der Maßnahmenträger ausreichend
nachgewiesen werden.
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
3.2.1.1. Die technischen Kriterien umfassen
• Aufschließung einschließlich Abwasserbeseitigung mit
einer dem Stand der Technik entsprechenden Abwasserreinigung
entweder vorhanden oder in Bau (Prüfung
der Art der Abwasserbeseitigung anhand des Gemeindeabwasserplanes
(GAP))
• Aufschließung für Wasser- und Energieversorgung
• Zufahrt
3.2.1.2. Kriterien hinsichtlich der Immissionsbelastung:
Prüfung etwaiger Immissionsquellen gem. §28 (2) Z2,
jedoch mit der Schwelle des möglichen Widerspruchs zur
beabsichtigten Wohnnutzung (dies bedeutet einen strengeren
Maßstab als die Gesundheitsgefährdung oder die
unzumutbare Belästigung gem. §28 (2) Z2).
• lärm (z.B. Lage an einer hochfrequentierten Straße); als
Planungsrichtwert für die zulässigen Lärmimmissionen
wird die Kategorie 3 (55/45dB) – städtisches Wohngebiet,
Gebiet für Bauten land- und forstwirtschaftlicher
Betriebe mit Wohnungen – nach der ÖNORM S 5021-1
heranzuziehen sein. Der Nachweis für die Lärmbelastung
wird analog zu den Berechnungen im Rahmen einer
Revision des Flächenwidmungsplanes geführt. Sollten
aufgrund dieser überschlägigen Berechnung Zweifel
in Bezug auf Lärmimmissionen bestehen, ist ein entsprechendes
Gutachten einzuholen. Ist die Möglichkeit
einer Lärmfreistellung über das Bauverfahren gegeben
(z.B. Errichtung eines abschirmenden Nebengebäudes
oder eine Schallschutzwand auf eigenem Grund) liegen
die Voraussetzungen vor. Ist dies nicht der Fall und
es müssten umfassende Lärmfreistellungsmaßnahmen
getroffen werden, auf die der Liegenschaftseigentümer
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
bzw. Bauwerber keinen Einfluss hat (z.B. Errichtung
einer Schallschutzwand auf fremden Grundstücken), ist
die Festlegung nicht möglich.
• luftschadstoffe (Nahelage zu Autobahnen und
Schnellstraßen, mögliche PM10 / Feinstaub-Grenzwertüberschreitungen,
NOx)
• erschütterungen
• geruchsbelästigungen (direkte Nahelage zu großen
Stallungen, Klär anlagen, Biogasanlagen etc.)
Das Auffüllungsgebiet darf nur für Flächen festgelegt werden,
die außerhalb des Belästigungsbereiches von landwirtschaftlichen
Stallgebäuden liegen. Dabei sind auch
Betriebe mit einer Geruchszahl unter G=20 zu berücksichtigen.
Die Ermittlung hat nach den Regeln der Technik
nach der vorläufigen Richtlinie zur Beurteilung von Immissionen
aus der Nutztierhaltung in Stallungen zu erfolgen.
Der Geruchsschwellenabstand ist jener Abstand, bei
dem die minimale Konzentration von Gerüchen, die ein
normal empfindender Mensch durch den Geruchssinn
gerade noch wahrnehmen kann, eine Geruchsempfindung
auslöst (§ 2 (1) lit. 14 StROG 2010). Die Berechnung des
Geruchsschwellenabstandes erfolgt unter Berücksichtigung
des meteorologischen Faktors f =1,0 und des Raum-
M
ordnungsfaktors f =1,0. R
Der Belästigungsbereich entspricht dabei dem halben
Geruchsschwellenabstand. Im Konfliktfall ist ein Gutachten
eines Sachverständigen erforderlich. Nicht genutzte
(leere) Stallungen sind dabei zu berücksichtigen.
Da zwar ein Auffüllungsgebiet festgelegt werden darf,
wenn die Flächen innerhalb des Geruchsschwellenabstandes
liegen (aber außerhalb der Belästigung), jedoch
Flächen nur dann neu bebaut werden dürfen, wenn der
geplante Bauplatz außerhalb der Geruchsschwelle liegt,
wird aus Effizienzgründen empfohlen diese Berechnung
auch hier durchzuführen.
Auch Zubauten zu Bestandsgebäuden sind innerhalb
des Geruchsschwellenabstandes nicht zulässig. Da diese
Regelung strenger als im Freiland ohne Sondernutzung
ist, ist eine mögliche „Schlechterstellung“ der Bestandsgebäude
durch die Festlegung eines Auffüllungsgebietes zu
prüfen und zu begründen.

Die Klärung dieser Fragen erfolgt durch die Gemeinde
bzw. den Raumplaner. Sind durch eine Nahelage „Verdachtsmomente“
gegeben, müssen detaillierte Gutachten
erstellt werden. In solchen detaillierten Gutachten ist der
Raumordnungsfaktor nicht zu berücksichtigen, die konkrete
meteorologische Situation jedoch sehr wohl. In Fällen,
bei denen ein weiterführendes Gutachten erforderlich
ist, wird empfohlen, die Prüfstufe 3 und 4 vorzuziehen, um
vor der Erstellung aufwändiger Gutachten festzustellen,
ob die anderen Voraussetzungen (wie z.B. Lückengröße,
visuelle Einheit) vorliegen.
3.2.1.3. Kriterien der städtebaulich- hygienischen Eignung
Prüfung, ob Maßnahmen zur Beseitigung städtebaulicher
oder hygienischer Mängel erforderlich sind. Die Prüfung
umfasst auch die natürlichen Voraussetzungen der
Gesamtfläche des geplanten Auffüllungsgebietes (incl.
Bestand, nicht nur der Lücke) gem. §28 (2) Z1.
3.3. Prüfstufe 3
Prüfstufe 3
Vorprüfung Kleinräumigkeit /
Lückengröße
3.3.1. Kleinräumigkeit
Unter Kleinräumigkeit ist eine geringe Anzahl von Häusern
(die nahe beieinander stehen) in einem begrenzten
Gebiet zu verstehen. Der Begriff ist vor allem bei Bestands-
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
• Bodenbeschaffenheit (z.B. Rutschgebiete)
• Grundwasserstand
• Hochwassergefahr HQ100, HQ30
• Klima (z.B. kleinklimatisch wichtige Kaltluftschneise)
• Steinschlag
• Lawinengefahr und weitere Hinweisbereiche der Wildbach-
und Lawinenverbauung, rote bzw. gelbe Gefahrenzonen
3.2.2. Ausschlussgründe gem. § 28 (2) StROG
„Baulandvoraussetzungen“
Prüfung, ob die Flächen aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes
von einer Bebauung freizuhalten sind:
Da mindestens 3 Wohnhäuser bestehen müssen, ist eine
Freihaltung sachlich zumeist schwer begründbar. Sie wird
allenfalls in einem Landschaftsschutzgebiet, bei extremer
Kuppenlage etc. denkbar sein.
situationen mit mehr als drei Gebäuden von Bedeutung.
Aufgrund der VfGH Judikatur ist davon auszugehen, dass
eine Kleinräumigkeit dann nicht mehr vorliegt, wenn das
gesamte Auffüllungsgebiet (Lücke und Bestand) 10.000m²
umfasst. Die Festlegung mehrerer direkt aneinander grenzender
Auffüllungsgebiete widerspricht dem Grundgedanken
der Auffüllung, da damit größere dezentrale Siedlungsansätze
entstehen.
Zusammenhängend bebaut bedeutet in diesem Kontext,
dass alle umgebenden Wohnhäuser zum selben landschaftsprägenden
Siedlungselement gehören.
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
3.3.2. Vorprüfung der Lückengröße
Eine Lücke kann aus mehreren Teilen bestehen, darf jedoch
insgesamt 3.000m² nicht überschreiten. Sie schließt auch
(temporär) nicht bebaubare Bereiche mit ein (Hausgärten,
Streuobstwiesen, vernässte Flächen, Gewässer wie
Teiche, Wald, Vegetation allgemein etc.), jedoch keine
rechtmäßigen baulichen Anlagen wie z.B. Straßen und
Wege, Schwimmbäder und Gebäude (z.B. Neben- oder
Wirtschaftsgebäude).
Bei der technischen Berechnung ist gemäß nachfolgender
Anleitung der theoretische Mindestgebäudeabstand
im Sinne des Steiermärkischen Baugesetzes zu
berücksichtigen.
3.4. Prüfstufe 4
Prüfstufe 4
Visuelle Einheit
Detailprüfung Lückengröße
In der 4. Prüfstufe beurteilt der Sachverständige die nachfolgenden
Kriterien vor Ort, wobei aufgrund des Aufwandes
einer detaillierten Bestandsaufnahme mit entsprechenden
Kosten zu rechnen ist.
3.3.3. Keine Erweiterung nach außen
Eine Auffüllung (dies besagt schon der Begriff) ist eine
Entwicklung nach innen. Daher liegt auch eine mögliche
Auffüllungsfläche („Lücke“ als Teilfläche des gesamten
Auffüllungsgebietes) innerhalb der Umrisslinie der bestehenden
Wohngebäude unter Berücksichtigung des Mindestgebäudeabstandes.
Ein Zubau zu einem bestehenden
Wohnhaus kann in der Regel – wenn keine anderen Gründe
dagegen sprechen – in alle Richtungen erfolgen. Die Festlegung
der bebaubaren Flächen wird durch Baugrenzlinien
in der zeichnerischen Darstellung zu den Bebauungsgrundlagen
zu erfolgen haben. Die Baugrenzlinien sind
jedenfalls so festzulegen, dass die neue Bebauung innerhalb
der Umrisslinie um die bestehenden Wohngebäude
(incl. Mindestgebäudeabstand) zu liegen kommt.
3.4.1. Detailprüfung der Lückengröße
Der Sachverständige überprüft die technisch ermittelte
Lückengröße anhand der Situation vor Ort. Dabei sind
die Topographie (z.B. Böschungskanten) und gegebenenfalls
die Ermöglichung von zweckmäßigen Zubauten (bis
maximal Verdoppelung) bei bestehenden Wohngebäuden
nach außen zu prüfen. Dies kann zu einer Neuabgrenzung
der Lücke führen. Dabei ist jedenfalls die visuelle Einheit
sicherzustellen und die Lückengröße darf 3.000m² nicht
überschreiten.

3.4.2. Visuelle Einheit vor der Auffüllung
Liegen alle technischen Voraussetzungen für ein Auffüllungsgebiet
vor, ist die qualitative Frage der visuellen Einheit
zu beantworten. Die „visuelle Einheit“ ist technisch
nicht beschreibbar und kann für den einzelnen Fall nur vor
Ort beurteilt werden, ist aber in Bezug auf alle bestehenden
Objekte im Auffüllungsgebiet zu prüfen.
Als Kriterien für die Beurteilung der visuellen Einheit
kommen in ihrem Zusammenspiel in Betracht:
• Besondere Nahelage der Wohngebäude (geringe Entfernung
der bestehenden Wohngebäude)
• Geschlossenes Erscheinungsbild
• Siedlungsstrukturelle Einheit; bereits die bestehenden
Wohngebäude wirken als Baugruppe
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
• Einheitliche Gestaltungselemente (z.B. Dachform)
• Ähnliche Baumassenverteilung (z.B. Kubatur) und
Geschossanzahl
• Gemeinsame Erschließung
• Lage in einer ähnlichen topographischen Situation (z.B.
keine allzu großen Höhenunterschiede der Gebäude –
Kuppenlage)
• Vegetations- und Landschaftselemente, die das zusammenhängende
Erscheinungsbild unterstützen
Durch die Festlegung des Auffüllungsgebietes ist eine Verbindung
zwischen verschiedenen Siedlungselementen zu
vermeiden. Aufgrund der Kriterien ist es daher möglich,
dass auch bei lückengrößen unter 3.000m² eine visuelle
einheit nicht vorliegt und daher die Festlegung eines
Auffüllungsgebietes nicht zulässig ist.
3.5. Erforderliche Unterlagen für ein Vorgespräch bei der FA 13B
Für ein Vorgespräch bzw. eine amtsinterne Vorprüfung sind
bei der FA 13B folgende Mindestunterlagen vorzulegen:
• Dokumentation der durchgeführten Prüfschritte 1 bis 4
(kein Vorentwurf der Bebauungsgrundlagen notwendig)
• Formblatt laut Leitfaden („Checkliste“)
• Technischer Plan auf DKM-Basis mit eingetragener
Lückenfläche und Größe sowie Abgrenzungsvorschlag
für das Auffüllungsgebiet
• Planungsfachliche Ableitung der festgelegten Umrisslinie
(Lückenfläche)
• Luftbild bzw. Orthofoto
• Fotodokumentation des Standortes
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
4 erstellung
der Bebauungsgrundlagen
Nach einer positiven Bewertung der einzelnen Prüfstufen und
nach erfolgter Abstimmung mit der FA 13B sind die Bebauungsgrundlagen
für das Auffüllungsgebiet mit Verordnung,
Erläuterungen und Plandarstellung zu erstellen, da die künftige
Wohnbebauung und die vorhandene Bebauung auch
nach Auffüllung der Lücken ein geschlossenes Erscheinungsbild
bzw. eine visuelle Gesamteinheit zu ergeben haben.
Bebauungsgrundlagen gewährleisten die Erreichung eines
geschlossenen Erscheinungsbildes und sind im Wortlaut des
Flächenwidmungsplanes in Wort und Plan festzulegen. Sie
gelten für alle neu zu errichtenden und bestehenden Gebäude
(auch Garagen, Zubauten und dgl.). Daher ist eine Bestandsaufnahme
von besonderer Bedeutung, um z.B. Einschränkungen
der Zubaumöglichkeiten oder bestimmte Gestaltungsvorgaben
zu Bestandsgebäuden ausreichend argumentieren
zu können. Der mögliche Inhalt der Bebauungsgrundlagen
richtet sich grundsätzlich nach den Bestimmungen des §18
des Steiermärkischen Baugesetzes und umfasst z.B.
• die Bebauungsweise,
• die Straßenfluchtlinie,
• die Höhe der baulichen Anlagen,
• Bauflucht- und Baugrenzlinien,
• die Firstrichtung und Dachform.
Weitergehende Festlegungen sind entsprechend begründet
möglich. Bebauungs grundlagen haben jedenfalls jene
Vorgaben zu enthalten, die zum Erreichen einer visuellen
Gesamteinheit erforderlich sind. Alle Zubaumöglichkeiten
an bestehende Gebäude sind konkret zu prüfen und entsprechend
begründet in den Bebauungsgrundlagen festzulegen.
Die Bebauung eines Auffüllungsgebietes wird sich immer
an der Einfügung von Bauwerken in eine vorhandene Bebauung
orientieren und nicht die Bildung neuer, „fremdartiger“
Einheiten zulassen. Je einheitlicher und geschlossener das
vorhandene Erscheinungsbild ist, desto detaillierter werden
sich die Bebauungsgrundlagen am Bestand orientieren.
Planungsgrundlagen, Naturstand – Gebäude
Der Naturstand (Vermesserplan) ist eine wesentliche Grundlage
für die Abgrenzung des Auffüllungsgebietes. Dabei wird
empfohlen Grundstücksgrenzen, Gebäude, bauliche Anlagen,
Infrastrukturanlagen, Landschaftselemente, Geländehöhen
etc. aufzunehmen und darzustellen.
Im Rahmen der Revision des Flächenwidmungsplanes
wird im Regelfall die Gemeinde für die Kosten des Naturstandes
aufzukommen haben. In diesem Verfahren ist der
Vermesserplan Teil der Bestandsaufnahme und Grundlage
der Verordnung des Flächenwidmungsplanes.
Im Rahmen einer zwischenzeitlichen Änderung des Flächenwidmungsplanes
außerhalb der Revision können bis zur Hälfte
der anfallenden Kosten vom Antragsteller eingefordert werden.
Allenfalls wird die Gemeinde durch die finanzielle Belastung der
verbleibenden 50% keine Änderung vornehmen, wenn nicht
bereits ausreichende Beurteilungsgrundlagen vorhanden sind.

5 grundsätze
der Abgrenzung (Beispiele)
Mindestgebäudeabstand
Zu den bestehenden Gebäuden
wird der Mindestgebäudeabstand
gem. §13 (1) Stmk. BauG dargestellt.
unbebaute lücke
Die unbebaute Lücke wird von
der Umriss linie unter Berücksichtigung
der Mindest gebäudeabstände gefasst.
Die Fläche muss in Summe kleiner 3.000m² sein.
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
umrisslinie
Um die bestehenden Wohngebäude
wird unter Berücksichtigung
der Mindestge bäudeabstände eine Umrisslinie gezogen.
Auffüllungsgebiet
Die Abgrenzung des Auffüllungsgebietes
wird grundsätzlich an den
Kataster ange passt. Nicht eindeutig nachvollziehbare
Grenzen des Auffüllungsgebietes sind zu kotieren.
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
Mindestgebäudeabstand
unbebaute lücke
umrisslinie
Auffüllungsgebiet

Mindestgebäudeabstand
unbebaute lücke
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umrisslinie
Auffüllungsgebiet
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planungsleItfaden auffüllungsgebIete
Mindestgebäudeabstand
unbebaute lücke
umrisslinie
Auffüllungsgebiet

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6 beispiel
Flächenwidmungsplanänderung mit Bebauungsgrundlagen
AUFFÜLLUNGSGEBIET
§33 (3) Z2 StROG 2010
ÄNDERUNG DES FLÄCHENWIDMUNGSPLANES
BEBAUUNGSGRUNDLAGEN
GEMEINDE:
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§ 1
§ 2
§ 3
§ 4
§ 5
VERORDNUNG
Der Gemeinderat der Gemeinde hat in seiner Sitzung vom XX.XX.XXXX die X. Änderung
des X. Flächenwidmungsplanes gemäß § 39 (1) Z3 iVm § 38 (6) des Stmk. ROG 2010 idgF
beschlossen.
Folgende Plandarstellungen (zeichnerische Darstellungen) sind integrierender Bestandteil dieser
Verordnung:
• Flächenwidmungsplan im Maßstab 1:2.500 mit Datum __.__.2010, GZ: 123/FWP, verfasst
von YYYYYYYYYYY und
• Bebauungsgrundlagen im Maßstab 1:500 mit Datum __.__.2010, GZ: 123/BBGL, verfasst
von YYYYYYYYYYY.
Die Änderung des Flächenwidmungsplanes betrifft folgenden Bereich:
Die in der Planbeilage XX dargestellten Grundflächen (bisher als …………. festgelegt) werden
gem. §33 (3) Z2 StROG 2010 als Sondernutzung im Freiland – Auffüllungsgebiet festgelegt.
Es werden folgende Bebauungsgrundlagen festgelegt:
(1) Bauplätze
(2) Einschränkungen
(3) Bebauungsweise
(4) Bebauungsgrad
(5) Lage und Stellung der Gebäude
(6) Höhenlage der Gebäude
(7) Höhe der Gebäude
(8) Geschosse
(9) Dachformen und Dächer
(10) Garagen
(11) Sonstige Vorschriften zur Gestaltung
(12) Verkehrsflächen/ Straßenfluchtlinien
(13) Einfriedungen und lebende Zäune
(14) Geländeveränderungen
Die Änderung des Flächenwidmungsplanes erlangt nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat
mit dem auf den Ablauf der Kundmachungsfrist folgenden Tag ihre Rechtskraft.
Für den Gemeinderat
Der Bürgermeister
………………………..…………..

ERLÄUTERUNGSBERICHT
Zu § 3 Begründung zur Änderung des Flächenwidmungsplanes
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Raumordnungsfachliche Begründung anhand der „Checkliste“ im Planungsleitfaden.
Zu § 4 Begründungen zu den Festlegungen der Bebauungsgrundlagen
Jede Festlegung des Verordnungswortlautes, insbesondere bei Einschränkungen, bedarf einer Her-
leitung im Erläuterungsbericht.
Zu (1) Bauplätze
Zu (2) Einschränkungen
- Dienstbarkeiten, Leitungen, Kanalstränge etc.
Zu (3) Bebauungsweise
- dem Landschaftsraum angepasst
- üblicherweise offen
Zu (4) Bebauungsgrad
Zu (5) Lage und Stellung der Gebäude
- Baugrenzlinien / Baufluchtlinien in der zeichnerischen Darstellung
- Hauptfirstrichtung der Gebäude in der zeichnerischen Darstellung
Zu (6) Höhenlage der Gebäude
- Höhe der Erdgeschoßebene der Einzelbauten orientiert sich am natürlichen Geländeverlauf
- Einfügung in das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild
Zu (7) Höhe der Gebäude
- Gebäudehöhe und Gesamthöhe der Gebäude
Zu (8) Geschosse
- maximal zulässige Geschoßzahl - Einbindung in den Landschaftsraum
- Vollgeschoß, ausgebautes Dachgeschoß, Kniestockhöhe
Zu (9) Dachformen und Dächer
Zu (10) Garagen
- Garage im Hauptgebäude oder als eigener Baukörper
Zu (11) Sonstige Vorschriften zur Gestaltung
- Vereinbarkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild
Zu (12) Verkehrsflächen / Straßenfluchtlinien
- Mindestbreite der Erschließungsstraße
Zu (13) Einfriedungen und lebende Zäune
- der bestehenden Charakteristik entsprechend
Zu (14) Geländeveränderungen
- der bestehenden Charakteristik entsprechend mit Verbot überproportionaler Geländeveränderungen
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BESTAND
ÄNDERUNG

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7 Anhang
7.1. Frequently asked questions, FAQs
Warum dürfen nur Wohngebäude errichtet werden?
Schon in der ersten gesetzlichen Regelung 1995 war
das Ziel der Auffüllung die Lücken zwischen Bestandsbauten
„aufzufüllen“ und damit sogar eine Verbesserung
der „zersiedelten Strukturen“ zu erreichen. Die Errichtung
von Betriebsgebäuden war stets ausgeschlossen und soll
auch in der neuen Regelung aufgrund zu erwartender Nutzungskonflikte
nicht möglich sein.
Wie definiert man ein Wohngebäude?
Das Gebäude muss zu einer „normalen“ Haushaltsführung
geeignet sein, es muss über Ausstattungsmerkmale
wie Sanitär einrichtungen, Heizung, Kochmöglichkeit etc.
verfügen. In Grenzfällen (Kellerstöckl etc.) sind von der
Gemeinde detaillierte Nachweise zu erbringen.
Warum wurde der stichtag 1.2.1995 eingeführt?
Dieser Stichtag stellt auf das Inkrafttreten der erstmaligen
Auffüllungsgebietsregelung ab. Der Landesgesetzgeber
ist damals davon ausgegangen, dass diese Strukturen
einmalig aufgefüllt werden und diese Entwicklung dann
abgeschlossen ist. Ohne Stichtag könnten z.B. durch neue
landwirtschaftliche Wohnhäuser im Freiland wegen der
nunmehr anlassbezogenen Betrachtung laufend neue Auffüllungsgebiete
entstehen. In der Praxis ist, wie bei jedem
Stichtag, bei Bauten, die knapp nach diesem Zeitpunkt
errichtet wurden, kaum mit Verständnis der Bauwerber zu
rechnen.
Was zählt alles zur lücke (Auffüllungsfläche)?
Grundsätzlich zählt die gesamte, zwischen den mindestens
3 bestehenden Wohngebäuden liegende Fläche
zur Lücke. Nicht zu dieser Fläche zählen rechtmäßige
bauliche Anlagen wie z.B. Straßen, Swimmingpool.
Bestehende Gebäude, die nicht bestandsbegründend für
das Auffüllungsgebiet sind (wie z.B. Wohngebäude nach
dem 1.2.1995, landwirtschaftliche Betriebsgebäude,
Nebengebäude oder sonstige gewerbliche Gebäude), zählen
– inklusive eines fiktiven Gebäudeabstands – ebenfalls
nicht zur Lücke. Alle sonstigen Flächen (wie z.B. Hausgärten,
Streuobstwiesen) zählen zur Lücke, auch wenn sie
unbebaubar (oder nicht verfügbar) sind.
Was darf außerhalb der lücke im bereich der
bestandsgebäude errichtet werden?
Das gesamte Auffüllungsgebiet ist eine Freiland-Sondernutzung.
Daher gelten die sonstigen Freilandbestimmungen
nicht (z.B. „Verdoppelung“). Ebenso wie in der
Lücke dürfen hier nur Gebäude für eine Wohnnutzung, das
sind die Wohngebäude selbst und z.B. eine Garage errichtet
werden. Gewerbliche oder landwirtschaftliche Betriebsbauten
sind im Auffüllungsgebiet in ihrer baulichen Entwicklung
auf den rechtmäßigen Bestand beschränkt;
Erweiterungen dieser Nutzungen sind unzulässig. Neubauten
dürfen generell nicht innerhalb des Geruchsschwellenabstandes
liegen, d.h. sie müssen „geruchsfrei“ sein.

landwirtschaftliche betriebsführung und Auffüllung
– ist das nicht ein nutzungskonflikt?
Eine Gemeinde muss sehr gut abwägen, ob sie angrenzend
an eine aufrechte Landwirtschaft ein Auffüllungsgebiet
festlegt oder diese sogar in ein Auffüllungsgebiet
integriert. Die Weiterentwicklung eines Betriebes ist damit
jedenfalls sehr stark eingeschränkt, die Errichtung landwirtschaftlicher
baulicher Anlagen ist nicht mehr zulässig.
Unabhängig von „objektiven“ Nutzungskonflikten wie
Geruchsemissionen aus der Tierhaltung, gibt es ja zahlreiche
weitere subjektiv empfundene Störungen.
ist es nicht problematisch, wenn auf Antrag ein Auffüllungsgebiet
festgelegt wird, für andere bauwerber
im selben Auffüllungsgebiet, für die die Voraussetzungen
ebenfalls vorlägen aufgrund des größenlimits
dann jedoch keine baumöglichkeit mehr besteht?
Wird nicht von allen potenziell Betroffenen ein
Antrag gestellt, muss die Gemeinde von sich aus alle
möglichen Festlegungsoptionen prüfen (Beachtung des
Gleichheitsgrund satzes). Eine allfällige Nichtberücksichtigung
von Teilbereichen ist entsprechend fachlich zu
begründen. Werden im Zuge des Verfahrens Einwendungen
vorgebracht (als Betroffener wird der Liegenschaftseigentümer
jedenfalls anzuhören sein, da die beabsichtigte
Änderung gemäß §39 Abs. 1 zif. 3 auf sein Grundstück
Auswirkungen hat), ist sehr genau zu prüfen bzw. zu
begründen, warum z.B. ein Grundstück, das auch die Voraussetzungen
erfüllt, nicht berücksichtigt wird.
Wer beurteilt das Vorliegen einer „visuellen einheit“?
Die Beurteilung hat von einem beauftragten Sachverständigen
auf dem Gebiet der Raumplanung bzw. des Ortsbildes
zu erfolgen. Im Zuge des Verfahrens wird das Ergebnis
der Beurteilung von der Aufsichtsbehörde geprüft.
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Wer übernimmt die Kosten für die festlegung
eines Auffüllungsgebietes?
Erfolgt die Bekanntgabe des Planungsinteresses im
Zuge der Revision, sind diese Kosten zur Gänze von der
Gemeinde zu tragen, außerhalb der Revision können bis zu
50% der anfallenden Kosten an den Bauwerber weiterverrechnet
werden, allerdings erst dann, wenn die geplante
Festlegung rechtswirksam wird. „Frustrierte“ Planungskosten
bei einem nicht genehmigten Verfahren hat die
Gemeinde zu tragen.
Welches Verfahren ist für die Ausweisung zu
wählen?
Wenn ein genehmigtes Örtliches Entwicklungskonzept
schon vorliegt kann bei einem Planungsinteresse außerhalb
der Revision das vereinfachte Verfahren gewählt
werden (ausgenommen Freihaltezonen oder ähnliches
sind festgelegt), da ein Auffüllungsgebiet nicht im Widerspruch
zum Entwicklungsplan steht. Für Gemeinden ohne
genehmigtes ÖEK kann ein Auffüllungsgebiet nur in einem
genehmigungspflichtigen Verfahren nach §38 StROG 2010
abgewickelt werden.
Welche umweltrelevanz haben Auffüllungsgebiete
im sinne des §4 stROg?
Aufgrund der maximalen Lückengröße von 3.000m² ist
bei der Festlegung von Auffüllungsgebieten pauschal vom
Ausnahme tatbestand „kleine Gebiete“ gem. §4 (1) StROG
auszugehen.
Welchen Detaillierungsgrad müssen die Anhörungsunterlagen
haben?
Da durch die fachliche Abgrenzung des Auffüllungsgebietes
unter umständen Rechte Dritter eingeschränkt werden,
sind die Anhörungsunterlagen so klar und verständlich
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zu formulieren, dass daraus die Einschränkungen für betroffene
Liegenschaften und die Rechtsfolgen der Festlegung
erkennbar sind. Sie umfassen neben einer IST und SOLL-Darstellung,
den Verordnungswortlaut mit einem nachvollziehbaren
Erläuterungsbericht und die Bebauungsgrundlagen.
Was kann die gemeinde allein im Vorfeld prüfen?
Die allgemeinen Voraussetzungen gemäß Prüfschritt 1
können von einer Gemeinde selbständig geprüft werden.
Das Vorliegen einer Lückenfläche von max. 3.000m² ist
rechnerisch zu ermitteln. Bei weiterführenden Detailbeurteilungen
wie z.B. Geruchsemissionen oder der Frage der
visuellen Einheit wird es zweckmäßig sein auf Sachverständige
zurückzugreifen.
7.2. Gesetzliche Bestimmungen
§ 33 freiland
(2) Als Freihaltegebiete können solche Flächen festgelegt
werden, die im öffentlichen Interesse, insbesondere
zum Schutz der Natur oder des Orts- und Landschaftsbildes
oder wegen der natürlichen Verhältnisse wie
Grundwasserstand, Bodenbeschaffenheit, Lawinen-,
Hochwasser-, Vermurungs-, Steinschlag- und Rutschgefahr
sowie Immissionen usw. von einer Bebauung
freizuhalten sind.
(3) Im Freiland können folgende Flächen bzw. Gebiete als
Sondernutzung festgelegt werden:
[…]
2. Auffüllungsgebiete, wenn
a) es sich um kleinräumige, zusammenhängend
mit mindestens drei vor dem 1. Februar 1995
Wann bindet man die fachabteilung 13b am sinnvollsten
ein?
Aufgrund der begrenzten Personalressourcen der
Fachabteilungen 13B und 17A ist ein Vorgespräch mit den
Amtssachverständigen erst nach positiver Vorprüfung aller
Voraussetzungen (Prüfstufe 1-4) und bei Vorlage der entsprechenden
Unterlagen möglich. Sinnvollerweise sollten
die Bebauungsgrundlagen erst dann erstellt werden, wenn
eine solche positive Vorprüfung stattgefunden hat. Im Verfahren
ist davon auszugehen, dass bei vielen Anhörungen
die übliche Anhörungsfrist von 14 Tagen (einschließlich
Postweg) für die Aufsichtsbehörde nicht ausreichen wird.
rechtmäßig errichteten Wohngebäuden bebaute
Gebiete außerhalb von Freihaltegebieten gemäß
Abs. 2 handelt, die weilerartige oder zeilenförmige
Bebauungsstrukturen, die eine visuelle Einheit
darstellen, aufweisen, wobei zwischen den
bestehenden Wohngebäuden eine oder mehrere
unbebaute Lücken vorhanden sind,
b) diese unbebauten Lücken eine Gesamtfläche von
insgesamt höchstens 3000 m² aufweisen und für
eine Wohnbebauung vorgesehen sind,
c) die Ausschlussgründe gemäß § 28 Abs. 2 nicht
vorliegen sowie die Voraussetzungen gemäß § 29
Abs. 2 Z. 1 bis 3 erfüllt sind und
d) keine Erweiterung nach außen erfolgt.
Im Wortlaut zum Flächenwidmungsplan sind für
das Auffüllungsgebiet Bebauungsgrundlagen fest-

zulegen. In diesen ist insbesondere sicherzustellen,
dass die zukünftige Lückenbebauung zusammen mit
den baulichen Beständen eine visuelle Gesamteinheit
bildet.
(5) Außerhalb der land- und/oder forstwirtschaftlichen
Nutzung dürfen im Freiland
1. Neu- und Zubauten errichtet werden,
a) die für eine Sondernutzung gemäß Abs. 3 Z. 1
erforderlich sind, oder
b) für eine Wohnnutzung, wenn eine Sondernutzung
gemäß Abs. 3 Z. 2 (Auffüllungsgebiet) festgelegt
ist und der Neu- bzw. Zubau nicht innerhalb
des Geruchsschwellenabstandes eines landwirtschaftlichen
Tierhaltungsbetriebes errichtet wird.
§ 28 bauland
[…]
(2) Als Bauland sind Flächen nicht geeignet, wenn
1. sie auf Grund der natürlichen Voraussetzungen
(Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand, Hochwassergefahr,
Klima, Steinschlag, Lawinengefahr
und dergleichen) von einer Verbauung freizuhalten
sind oder
2. auf Grund von Immissionen (Lärm, Luftschadstoffe,
Erschütterungen, Geruchsbelästigung und dergleichen)
eine Gesundheitsgefährdung oder unzumutbare
Belästigung zu erwarten ist und diese
Baulandvoraussetzung nicht über Aufschließungsmaßnahmen
herstellbar ist oder
3. sie aus Gründen der Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes
von einer Bebauung freizuhalten sind.
planungsleItfaden auffüllungsgebIete
§ 29 baulandart
[…]
(2) Als vollwertiges Bauland dürfen Flächen festgelegt
werden,
1. die eine Aufschließung einschließlich Abwasserbeseitigung
mit einer dem Stand der Technik entsprechenden
Abwasserreinigung aufweisen oder sich
diese im Bau befindet,
2. die keiner der beabsichtigten Nutzung widersprechenden
Immissionsbelastung (Lärm, Luftschadstoffe,
Erschütterungen, Geruchsbelästigung und
dergleichen) unterliegen, wobei einschlägige Normen
und Richtlinien heranzuziehen sind, und
3. in denen keine Maßnahmen zur Beseitigung städtebaulicher
oder hygienischer Mängel sowie zur
Vermeidung der Gefährdung der Sicherheit oder
gesundheitsschädlicher Folgen erforderlich sind.
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è Fachabteilung 13B
Bau- und Raumordnung