Glossar BewRGr

Gewerbeimmobilien Preuss -GIP-: BewRGr (Glossar), Seite 1 von 25 

Abbruch: Abbruch 

Glossar BewRGr 

- nicht bearbeitet sind Rechtsvorschriften der §§ 83 ff. BewG sowie Abschnitte 7 und 32 ff.BewRGr - 

Abbruch (↑Gebäudewertabschlag), zu unterscheiden 

nach Notwendigkeit (§ 82 I Nr. 3 BewG) und 

Verpflichtung zum baldigen A. (§ 92 IV, 94 III,3 

BewG). Notwendigkeit baldigen A. kann wertmindernder 

(↑ Wertminderungsgründe) Umstand des 

↑Grundstückswerts sein, der weder in ↑ Jahresrohmiete 

noch in Höhe des ↑Vervielfältigers 

berücksichtigt wurde; vgl. § 82 I,2 Nr. 3 BewG. 

Wegen Notwendigkeit baldigen A. des ↑Gebäudes 

(§ 82 I Nr. 3 BewG) ist regelmässig Abschlag vorzunehmen, 

wenn Gebäude innerhalb eines Zeitraums 

von 10 Jahren nach Feststellungszeitpunkt 

abgebrochen werden muss. Höhe dieses Abschlags 

richtet sich nach noch verbleibender 

Nutzungsdauer und nach ↑Bauart und Bauausführung 

des Gebäudes, nicht nach ↑ Grundstücksart. 

Abschlag ergibt sich aus Spalten 1 bis 

3 Anlage 9 BewRGr. 

Anlage 9 BewRGr.: ↑Abschläge im Falle Notwendigkeit baldigen ↑Abbruchs des Gebäudes (§ 82 I Nr. 3 

BewG) und bei Verpflichtung zum Abbruch des Gebäudes (§ 92 IV, § 94 III,3 BewG) 

[in v. H. des Gebäudewertes] 

§ 82 I Nr. 3 BewG §§ 92 IV,94 III,3 BewG 

↑ Baujahr restliche ↑ Lebensdauer 

bis 6 bis 11 bis 16 bis 21 bis 26 bis 

6 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre 

A. bei Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Natursteinen, Kalksandsteinen, Schwemmsteinen 

oder ähnlichen Steinen sowie bei Stahl- und Stahlbetonskelettbauten ausser ↑ Bauten der Bauart B 

vor00.00.1885 85 60 40 25 15 05 

vor00.00.1886-00.00.1899 85 60 40 30 20 10 

vor00.00.1900-00.00.1904 85 65 45 30 20 15 

vor00.00.1905-00.00.1915 90 65 50 35 25 20 

vor00.00.1916-31.03.1924 90 65 50 40 30 20 

bis00.00.0000-31.12.1934 90 70 50 40 30 25 

bis00.00.0000-20.06.1948 90 70 55 40 35 25 

abi20.06.1948 90 70 55 45 35 30 

B. bei Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, Gebäuden aus grossformatigen 

Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie bei anderen eingeschossigen massiven ↑ Gebäuden in 

leichter Bauaus-führung 

vor00.00.0000-00.00.1908 85 55 35 15 05 - 

vor00.00.1908--00.00.1915 85 55 35 20 10 - 

vor00.00.1916-31.03.1924 85 60 45 30 20 10 

bis00.00.0000-31.12.1934 90 65 50 35 25 20 

bis00.00.0000-20.06.1948 90 65 50 40 30 20 

abi20.06.1948 90 70 55 40 35 25 

C. bei Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung und haltbaren Holzbauten mit massiven ↑ Fundamenten 

vor 01.04.1924 80 45 20 - - 

bis00.00.0000-31.12.1934 85 55 35 20 - - 

bis00.00.0000-20.06.1948 85 60 45 30 20 10 

abi20.06.1948 90 65 50 35 30 20

9554 DKfm. F. Preuss, Rechtskreis Deutschland: GLOSSAR BewRGr (ABC wichtiger Begriffe), Seite 2 

Abbruchkosten: ausserordentliche Grundsteuerbelastung 

Abbruchkosten, sind bei ↑Bewertung zu berücksichtigen, 

wenn wegen baulichen Zustandes (↑Bauzustand) 

von ↑Gebäuden oder ↑Gebäudeteilen 

mit unmittelbarem ↑Abbruch gerechnet werden 

muss, § 77,2 BewG. Noch vorhandene↑ Gebäudereste 

mindern ↑Bodenwert um Kosten, die 

im Hauptfeststellungszeitpunkt zu ihrer Beseitigung 

hätten aufgewendet werden müssen; Abschnitt 

12 II BewRGr. Berücksichtigung von A. 

nach § 77,2 BewG setzt voraus, dass auf dem 

↑Grund und Boden einzelne Gebäude oder Gebäudeteile 

(z. B. ein Gebäudeflügel oder obere 

Stockwerke eines Gebäudes) nicht mehr ↑benutzbar 

sind und daher aus bautechnischen Gründen 

abgerissen werden müssen. Dagegen sind 

Kosten unberücksichtigt zu lassen, die durch 

gleichzeitigen Abbruch noch benutzbarer Gebäude 

oder Gebäudeteile entstehen. Kosten, die 

entstehen, weil Gebäude oder Gebäudeteile abgebrochen 

werden, um ↑Grundstück entsprechend 

seinem Bodenwert wirtschaftlich sinnvoll 

auszunutzen, können ebenfalls bei Ermittlung 

des Grundstückswerts nicht abgezogen werden; 

Abschnitt 17 IV BewRGr. 

Abschläge aus ↑Wertminderungsgründen auf 

- ↑Bodenwert (↑ Bodenwert-A.), 

- ↑Gebäudewert (↑ Gebäudewert- A.), 

- ↑Grundstückswert (↑ Grundstückswert- A.) 

sowie zu ↑Höchstmasse bzw. ↑ Rahmensätzen 

jeweils dort. 

Anbauten gehören wie ↑Aufstockungen zu ↑ Erweiterungsbauten 

und ↑Bauten. A. teilen im allgemeinen 

aufgrund ihrer ↑Bauart oder Nutzung 

Schicksal des ↑Hauptgebäudes. Als ↑ Vervielffältiger 

ist der für das Hauptgebäude anzuwenden. 

Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau 

nach Grösse, Bauart oder Nutzung eine 

andere ↑Lebensdauer als das Hauptgebäude 

haben wird, so ist der auf ihn entfallende Anteil 

der ↑Jahresrohmiete mit dem seiner Bauart und 

Bauausführung und seinem ↑ Baujahr entsprechenden 

Vervielfältiger zu multiplizieren; Abschnitt 

28 II,1 bis 2 BewRGr. 

Aufstockungen gehören wie ↑Anbauten zu ↑Erweiterungsbauten 

und ↑Bauten. Für A. [des 

↑Hauptgebäudes; P., F.] ist im allgemeinen ↑ Baujahr 

unterer Geschosse zugrunde zu legen. Zu 

prüfen ist, ob durch bauliche Massnahme restliche 

↑Lebensdauer des ↑Gebäudes verlängert wurde. 

Aufteilung eines ↑Grundstücks in ↑Vorder- und ↑Hinterland 

bei Ermittlung des ↑Bodenwerts dann, 

wenn dies auch zuvor bei Ermittlung des durchschnittlichen 

Werts geschehen ist. Bezieht sich 

durchschnittlicher Wert dagegen auf Gesamtfläche, 

z. B. in der Regel bei ↑Rohbau-, ↑Industrieland, 

↑Verkehrs- und ↑Grünflächen, unterbleibt 

A. in ↑Grundstücksbereiche; Abschnitt 8 

I GewRGr. Ist ↑Grundstücksfläche so geschnitten, 

dass eine A. der Grundstücksfläche in Vorder- 

und Hinterland nach Grundsätzen des Abschnitt 8 

II,3 BewRGr nicht möglich ist, sind auf Vorder- 

und Hinterland entfallenden Flächenanteile zu 

schätzen; Abschnitt 8 IV BewRGr. 

Aufzüge sind -auch bei nachträglichem Einbau- 

↑wesentlicher ↑Bestandteile eines ↑Gebäudes 

und gehören damit zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 

1 II,4 BewRGr. 

Aussenanlagen sind als ↑sonstige ↑Bestandteile 

des ↑Grund und Bodens Bestandteil des ↑Grundvermögens; 

Abschnitt 1 III,1 BewRGr. Zu A. 

zählen 

- ↑Gartenanlagen, 

- ↑Leitungen und ↑ andere Kanalisationsanlagen, 

- ↑Platz- und ↑ Wegebefestigungen, 

- ↑Terrassen, 

- ↑Umzäunungen; 

Abschnitt 1 III,2 BewRGr. 

ausserordentliche ↑Grundsteuerbelastung führt 

zum ↑Grundstückswertabschlag oder ↑ -zuschlag. 

Weicht im Hauptfeststellungszeitpunkt die Grundsteuerbelastung 

in einer ↑Gemeinde (↑Belegenheitsgemeinde) 

erheblich von der in ↑Vervielfältigern 

berücksichtigten ↑Grundsteuer ab, sind ↑Grundstückswerte 

in diesen Gemeinden mit Ausnahme 

↑grundsteuerbegünstigter ↑Grundstücke oder Grundstücksteile 

(↑erhöhte ↑Jahresrohmiete; § 79 II u. 

IV BewG) bis zu 10 vom Hundert zu ↑ermässigen 

oder zu ↑erhöhen (ergänzend ↑Werterhöhungs-, 

↑ -minderungsgründe, ↑ Zu- oder ↑Abschläge). 

Hundertsätze werden durch Rechtsverordnung 

bestimmt; § 81 BewG, auch Abschnitt 

18 II,1 GewRGr. Grundsteuerbelastung einer Gemeinde 

wird durch ↑Belastungszahl ausgedrückt, 

die nach § 2 Verordnung zur Durchführung des § 

81 BewG vom 02. September 1966 (BGBl. I, S. 

550) ermittelt wird. Das gilt auch für Grundsteuerbelastungen 

in gemeindefreien Gebieten; 

Abschnitt 30 I BewRGr. 

Verordnung zur Durchführung des § 81 BewG 

Bei in einer Gemeinde belegenen ↑bebauten ↑Grundstücken, 

die im ↑Ertragswertverfahren zu ↑bewerten 

sind und nicht zu in § 79 III und IV BewG bezeichneten 

Grundstücken gehören, ist ↑Grundstückswert 

oder Wert des entsprechenden Grundstücks 

1. um 10 v. H. zu ermässigen, 

wenn↑Belastungszahl mehr als 29.000 beträgt, 

2. um 05. v. H. zu ermässigen, 

wenn Belastungszahl nicht mehr als 29.000, 

aber mehr als 23.000 beträgt; 

3. um 05 v. H. zu erhöhen, 

wenn Belastungszahl nicht mehr als 11.000, 

aber mehr als 5.000 bträgt, 


wenn Belastungszahl nicht mehr als 5.000 

beträgt; 

§ 3,1 Verordnung zur Durchführung § 81 BewG.


Ausstattung von ↑Gebäuden, sofern diese vom 

Durchschnitt abweicht, kann entscheidend für Anwendung 

des ↑Sach- anstelle des ↑Ertragswertververfahrens 

sein; Abschnitt 16 II,2 BewRGr. Eine 

besondere Gestaltung (↑besondere A. ) liegt insbebesondere 

vor, wenn Gebäude wegen Grösse der 

Wohnfläche, der Form oder Anordnung der ↑Wohnräume 

oder in anderer Weise so stark von üblicher 

Gestaltung abweicht, dass im Falle der Vermietung 

eine dem Wert des ↑Grundstücks (↑Grundstückswert) 

angemessene ↑Miete nicht erzielt 

werden kann; Abschnitt 16 III BewRGr. Ob eine 

besondere A. vorliegt, ist nach Gesamtcharakter 

des Grundstücks zu entscheiden. 

Badeinrichtungen sind -auch bei nachträglichem 

Einbau- ↑wesentlicher ↑Bestandteile eines ↑Gebäudes 

und gehören damit zum ↑Grundvermögen; 

Abschnitt 1II,4 BewRGr. 

Bauart wird bewertungsrechtlich nach 

- Bauausführung und 

- ↑Baujahr unterschieden. 

Bei Feststellung der ↑Abschläge wegen Notwendigkeit 

baldigen ↑Abbruchs (§ 82 I Nr. 3 BewG) 

oder Verpflichtung zum Abbruch (§§ 92 IV, 94 

III,3 BewG) und bei der von ↑Vervielfältigern (§ 

80 I,1 bis 2 BewG) werden B. nach fallender 

↑Lebensdauer unterschieden in 

A. Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegel-, 

Natur-, Kalksand-, Schwemm- oder ähnlichen 

Steinen sowie Stahl- und Stahlskelettbauten 

ausser solcher der B. B, 

B. Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, 

Gebäude aus grossformatigen Bimsbeton- oder 

ähnlichen Platten sowie andere eingeschossige 

Gebäude leichter B., 

C. Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung, haltbare 

Holzbauten mit massiven Fundamenten. 

Bei Feststellung der ↑Bodenwertanteilsmultiplikatoren 

(Abschnitt 20 III BewRGr) werden B. nach 

fallendem ↑Baujahren/↑Bezugsfertigkeiten unterschieden 

in 

A. Altbau, bezugsfertig bis 31. März 1924, 

B. Neubau, bezugsfertig zwischen 01. April 1924 

bis 20. Juni 1948, 

C. Nachkriegsbau, bezugsfertig nach dem 20. 

Juni 1948. 

Befinden sich auf einem ↑Grundstück ↑Gebäude 

oder ↑Gebäudeteile, die verschiedene B. oder Bauausführung 

aufweisen oder in verschiedenen Jahren 

bezugsfertig geworden sind, sind für einzelne 

Gebäude oder Gebäudeteile die nach B. und 

ihrem Baujahr massgebenden Vervielfältiger anzuwenden. 

Können Werte für einzelne Gebäude 

oder Gebäudeteile nur schwer ermittelt werden, 

kann für Grundstück ein Vervielfältiger nach durchschnittlichem 

Baujahr angewendet werden; § 80 

IV BewG. Summe sich ergebender Beträge ist 

↑Grundstückswert. Von verschiedener ↑Bewertung 

der Gebäudeteile kann abgesehen werden, wenn 

Ausstattung: Baukostenzuschüsse 

ein Teil im Verhältnis zum gesamten Gebäude geringfügig 

ist; Abschnitt 28 I,2 bis 3 BewRGr. 

Baufreimachungskosten können ↑Bodenwertabschlag 

rechtfertigen; Abschnitt 10 II,2 BewRGr. 

Baugrund, soweit dieser für ein einzelnes ↑ Grundstück 

von Grundstücken der Umgebung abweichende 

Merkmale zeigt, kann zum ↑Bodenwertabschlag 

führen; Abschnitt 10 II,1 BewRGr. 

Baujahr (zur ↑Lebensdauer eines ↑ Gebäudes jeweils 

dort). Ist Lebensdauer eines Gebäudes gegenüber 

der nach seiner ↑Bauart in Betracht kommenden 

Lebensdauer infolge baulicher Massnahmen 

wesentlich verlängert oder infolge nicht 

↑behebbarer ↑Baumängel und ↑Bauschäden wesentlich 

verkürzt, ist ↑Vervielfältiger nicht nach 

tatsächlichem B. des Gebäudes, sondern nach 

dem um die entsprechende Zeit späteren oder 

früheren B. zu ermitteln; § 80 III BewG. Ist 

verlängerte Lebensdauer eines Gebäudes bei 

↑Bewertung zu berücksichtigen, darf Vervielfältiger 

nicht mehr nach tatsächlichem B. bestimmt 

werden. Es ist vielmehr von einem der Verlängerung 

der Lebensdauer entsprechenden späteren 

B. (↑fiktiven B.) auszugehen; Abschnitt 27 II,3 

bis 4 BewRGr. Entsprechende Regelung ist für 

Fälle vorgesehen, in denen Lebensdauer des Gebäudes 

infolge nicht behebbarer Baumängel oder 

Bauschäden (z. B. Gründungsmängel, Kriegs-, 

Bergschäden) verkürzt worden ist; Abschnitt 27 

III,1 BewRGr. 

Befinden sich auf einem ↑Grundstück Gebäude 

oder ↑Gebäudeteile, die eine verschiedene ↑Bauart 

oder Bauausführung aufweisen oder in verschiedenen 

Jahren ↑bezugsfertig geworden sind, 

sind für einzelne Gebäude oder Gebäudeteile die 

nach Bauart und Bauausführung sowie nach dem 

B. massgebenden Vervielfältiger anzuwenden. Können 

Werte für einzelne Gebäude oder Gebäudeteile 

nur schwer ermittelt werden, kann für Grundstück 

ein Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen 

B. angewendet werden; § 80 IV BewG. Anwendung 

eines Vervielfältigers nach durchschnittlichem 

B. nach § 80 IV,2 BewG kommt in Betracht, 

wenn ↑Mieten von Gebäudeteilen verschiedener 

Bauart und Bauausführung nur schwer ermittelt 

werden können. Dann wird v. a. Umfang 

und ggf. auch unterschiedliche Beschaffenheit 

(Zustand) der in verschiedenen Jahren bezugsfertig 

gewordenen Gebäudeteile zu berücksichtigen 

sein; Abschnitt 28 III BewRGr. 

Ist ein völlig ↑zerstörtes Gebäude unter Verwendung 

erhalten gebliebener ↑Fundamente oder 

↑Keller wieder aufgebaut worden, ist für Bestimmung 

des Vervielfältigers grundsätzlich Jahr 

des ↑Wiederaufbaus massgebend; Abschnitt 29 I 

BewRGr. 

Baukostenzuschüsse werden als ↑ einmalige ↑Sonderentgelte 

bei ↑Jahresrohmietenberechnung angerechnet; 

Abschnitt 21 III,2 BewRGr.


Baumängel: behebbare Baumängel und -schäden 

Baumängel haben -im Unterschied zu ↑Bauschäden- 

ihre Ursache in mangelhafter Fertigstellung 

und sind nicht auf Umstände nach Fertigstellung 

zurückzuführen. Unterschieden werden 

B. in 

- ↑ behebbare und 

- ↑ nichtbehebbare B. 

Nicht behebar ist Baumangel oder Bauschaden, 

der durch Ausbesserung nicht auf Dauer beseitigt 

werden kann; Abschnitt 27 III,2 BewRGr. Behebbare 

B. können z. B. auf ungenügende Isolierung, 

die jedoch nachträglich verbessert werden kann, 

oder auf Verwendung von schlechten, aber auswechselbaren 

Baustoffen, zurückzuführen sein; 

Abschnitt 31 III,2 bis 3 BewRGr. Auch bei behebbaren 

B. ist wie bei in Abschnitt 31 II BewRGr [↑Ermässigung 

des Grundstückswertes wegen ↑Immissionen] 

genannten äusseren Einwirkungen zu 

prüfen, ob Mängel nicht bereits in Jahresrohmiete 

berücksichtigt sind; Abschnitt 31 III,6 BewRGr. 

Behebbare B. und Bauschäden können wertmindernder 

(↑ Wertminderungsgründe) Umstand des 

↑Grundstückswerts (↑Grundstücksabschlag) sein, 

der weder in ↑Jahresrohmiete noch in Höhe des 

↑Vervielfältigers berücksichtigt wurde; vgl. § 82 

I,2 Nr. 2 BewG. 

baureife ↑Grundstücke bilden innerhalb↑ unbebauter 

↑Grundstücke besondere ↑Grundstücksart; § 

73 I BewG. Baureif ist ein Grundstück, wenn es in 

einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt ist, 

seine sofortige Bebauung möglich ist und Bebauung 

innerhalb des Plangebiets in benachbarten 

Bereichen begonnen hat oder durchgeführt ist, § 

73 II,1 BewG. Grundstücke des Gemeinbedarfs 

gehören nicht zu bG; § 73 II,2 BewG. 

§ 73 BewG erlangt erst Bedeutung, wenn für bG. 

in künftigen Steuergesetzen eine andere Besteuerung 

(z. B. eine andere Steuermesszahl) als für 

nicht unter diese Grundstücksart fallenden unbebauten 

Grundstücke bestimmt werden sollte. Nach 

§ 216 AO sind erst von diesem Zeitpunkt an in 

Einheitswertsbescheiden Festsetzungen zu treffen, 

ob es sich bei einem unbebauten Grundstück um 

ein baureifes Grundstück handelt; Abschnitt 13, 1 

bis 2 BewRGr. 

Bauschäden treten -im Unterschied zu Baumängeln- 

erst nach Fertigstellung des ↑Gebäudes durch 

äussere Einwirkungen auf, z. B. als Wasser-, Erschütterungs-, 

Schwamm- oder Bergschaden, 

und werden in 

- behebbare und 

- nicht behebbare B. differenziert. 

Unter Umständen können aufgestaute erhebliche 

↑Reparaturkosten zum ↑behebbaren Bauschaden 

führen. Auch bei behebbaren B. ist wie bei in Abschnitt 

31 II BewRGr [↑ rmässigung des ↑Grundstückswertes 

wegen ↑Immissionen] genannten 

äusseren Einwirkungen zu prüfen, ob Schäden 

nicht bereits in ↑Jahresrohmiete berücksichtigt 

sind; Abschnitt 31 III,4 bis 6 BewRGr. 

B. können ebenso wie in Abschnitt 31 II BewRGr 

genannten Einwirkungen in bestimmten Gegenden 

besonders häufig auftreten. Das ist v. a. in 

↑Industrie- und Gewerbegebieten der Fall. Dann 

kann sich Umstand, dass bestimmte Schäden an 

Gebäuden immer wieder auftreten (z. B. Wasser-, 

Erschütterungs-, Bergschäden) und für Benutzer 

des ↑Grundstücks eine Belästigung darstellen, 

schon im allgemeinen Mietniveau der Gegend 

und damit auch in der Miethöhe für das einzelne 

Grundstück ausgewirkt haben. Wenn ein Schaden 

immer wieder auftritt, sind auch Fälle denkbar, in 

denen § 80 III und 82 I BewG nebeneinander 

angewendet werden müssen. So kann bei Bergschäden 

ständige Wiederholung zu einem nicht 

behebbaren Schaden führen, der nach § 80 III 

BewG (vgl. Abschnitt 27 III BewRGr) mit Verkürzung 

der ↑ Lebensdauer (↑Baujahr) des Gebäudes 

berücksichtigt ist; ein einzelner am Feststellungszeitpunkt 

noch zu beseitigender Schaden, 

der künftig hohe Reparaturkosten erfordert, kann 

daneben durch eine Ermässigung nach § 82 I 

BewG berücksichtigt sein; Abschnitt 31 III,4 bis 

11 BewRGr. 

Bauten sind nach Verhältnis zueinander zu unterscheiden 

in: 

- ↑Aussenanlagen, 

- ↑BehelfsB., 

- ↑Nebengebäude, 

- ↑Hauptgebäude, 

- ↑Teilbauten, 

- ↑ErweiterungsB, darunter 

- ↑AnB., 

- ↑Aufstockungen. 

Bauweise kennzeichnet Bebauung des ↑Grundstücks 

nicht Bauausführung und damit ↑Bauart 

eines Gebäudes. Bewertungsrechtlich findet nur 

offene, nicht geschlossene- B. Erwähnung, die bei 

↑Eckgrundstücken nach Abschnitt 9 B BewRGr zum 

↑Grundstückswertabschlag führen kann. 

bebaute ↑Grundstücke sind nach Art ihrer Nutzung 

zu unterscheiden in: 

- ↑Einfamilienhäuser, 

- ↑gemischt genutzte Grundstücke, 

- ↑Geschäftsgrundstücke, 

- ↑Mietwohngrundstücke, 

- ↑sonstige bG, 

- ↑Zweifamilienhäuser; 

§ 75 I BewG. 

Sind lediglich noch ↑Keller vorhanden, die zu gewerblichen 

oder Wohnzwecken ausgebaut und 

deshalb auf Dauer ↑benutzbar sind, muss Grundstück 

weiter als bG. behandelt werden; Abschnitt 

12 I,3 BewRGr. 

behebbare ↑ Baumängel und -schäden (siehe 

jeweils ↑Baumängel, ↑-schäden, ↑Wertminderungsgründe, 

↑ Gebäudeabschlag).


Behelfsbauten gehören zu ↑Bauten. B. u. dgl. 

sind solche ↑Gebäude, die nur für einen vorübergehenden 

Zweck errichtet worden sind oder deren 

↑Lebensdauer infolge ihrer ↑ Bauart oder Verwenwendung 

bestimmter Baustoffe verhältnismässig 

gering ist. Zu ihnen zählen z. B. Behelfsheime 

und behelfsmässige Ladengebäude; Abschnitt 16 

IX2 bis 3 BewRGr. 

Belastungszahl kennzeichnet ↑Grundsteuerbelastung 

einer ↑Gemeinde (↑Belegenheitsgemeinde), 

die nach § 2 Verordnung zur Durchführung des § 

81 BewG vom 02. September 1966 (BGBl. I, S. 

550) ermittelt wird. Das gilt auch für ↑Grundsteuerbelastungen 

in gemeindefreien Gebieten; 

Abschnitt 30 I BewRGr. 

Verordnung zur Durchführung des § 81 BewG: 

Auf Grund des § 81 und des § 123 I BewG in der 

Fassung vom 10. Dezember 1965 (BGBl. I S. 

1861) verordnet Bundesregierung mit Zustimmung 

des Bundesrates: 

§ 1 [Berücksichtigung aussergewöhnlicher Grundsteuerbelastung] 

In Fällen, in denen Einheitswerte ↑bebauter ↑Grundstücke 

im ↑Ertragswertverfahren zu ermitteln sind 

und Wertverhältnisse vom 01. Januar 1964 zugrunde 

zu legen sind, sind ↑aussergewöhnliche 

Grundsteuerbelastungen im Sinne von § 81 BewG 

nach Massgabe der §§ 2 bis 4 zu berücksichtigen. 

§ 2 [B.] 

(1) Grundsteuerbelastung in jeder Gemeinde wird 

durch eine B. ausgedrückt. B. ergibt sich durch 

Anwendung eines ↑Vervielfältigers auf Zahl, 

die am Hauptfeststellungszeitpunkt Höhe des 

Hebesatzes (↑Grundsteuerhebesatz) bei der 

Grundsteuer für Grundstücke bestimmt hat. 

(2) Der Vervielfältiger ergibt sich aus nachstehender 

Taballe: 

Gebiet der ehemaligen Landesfinanzämter: .. 

Berlin 

I 52 

II 

III 

IV 

V 

VI 

VII 

VIII 

c 

Behelfsbauten: Belegenheitsgemeinde 

Bei Anwendung der Tabelle ist von dem 

Gebiet des Landesfinanzamtes und dem Bezirk 

auszugehen, zu denen Gemeinde nach Verordnungen 

des Präsidenten der Landesfinanzämter 

über ↑Bewertung bebauter Grundstücke 

vom 17. Dezember 1934 (RStBl. 1934 

I, S. 1641 ff.) oder der Verordnung des 

Präsidenten des Landesfinanzamtes Würzburg 

über Bewertung bebauter Grundstücke im 

Saarland vom 26. Februar 1936 (RStBl. 1936, 

S. 193) gehört hat; Bezirke sind mit römischen 

Ziffern bezeichnet. Mit Buchstaben a, b oder c 

ist Gemeindegruppe bezeichnet, zu der Gemeinde 

nach §§ 29 und 30 der GrStDV in der 

Fassung vom 29. Januar 1952 (BGBl. I, S. 79), 

zuletzt geändert durch Art. I der Ver-ordnung 

zur Änderunggrund steuerrechtlicher Vorschriften 

vom 31. Juli 1961 (BGBl. I, S. 1118) gehört. ... 

§ 3 [↑Ermässigungen und ↑Erhöhungen des ↑Grundstückswerts] 

Bei in einer Gemeinde belegenen ↑bebauten Grundstücken, 

die im ↑Ertragswertverfahren zu bewerten 

sind und nicht zu in § 79 III und IV BewG bezeichneten 

Grundstücken gehören, ist der Grundstückswert 

oder der Wert des entsprechenden 

Grundstücks 

1. um 10 v. H. zu ermässigen, 

wenn B. mehr als 29.000 beträgt, 

2. um 05. v. H. zu ermässigen, 

wenn B. nicht mehr als 29.000, aber mehr als 

23.000 beträgt, 

3. um 05 v. H. zu erhöhen, wenn 

wenn B. nicht mehr als 11.000, aber mehr als 

5.000 beträgt, 


wenn B. nicht mehr als 5.000 beträgt. 

Beispiel: 

Grundsteuerhebesatz für Berlin (West) betrug 400. B. 

errechnet sich aus Multiplikation des Hebesatzes mit o. 

g. Vervielfältiger in Höhe von 52; B. entspricht daher 

(400 x 52 =) 20.800. Entsprechend entfällt nach § 3,1 

sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermässigung des 

Grundstückswerts wie in allen Fällen, in denen B. 

zwischen 11.000 und 23.000 liegt. 

Belegenheitsgemeinde. Erstreckt sich ein ↑Grundstück 

über mehrere ↑ Gemeinden, so ist B. Gemeinde, 

in der der wertvollste Teil des Grundstücks 

(↑Grundstücksbereiche) gelegen ist. Bei 

Umgemeindungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 

sind weiterhin ↑Einwohnerzahlen zugrunde 

zu legen, die für betroffene Gemeinden 

oder Gemeindeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt 

massgebend waren; § 80 I,3 bis 4 BewG.


Beleuchtungskörper: Bewertung 

Beleuchtungskörper -soweit sie Grundstückseigeneigentümer 

gehören und von diesem Gemeinschaftsanlagen 

oder Mietern zur Verfügung 

gestellt wurden- sind ↑Zubehör des ↑Gebäudes 

und gehören -soweit es allgemeiner Verkehrsauffassung 

nicht widerspricht; Abschnitt 1 IV,2 bis 4 

BewRGr- entsprechend zum ↑Grundvermögen; 

Abschnitt 1 IV,1 BewRGr. 

Beleuchtungskosten für ↑Treppen, Flure und 

Gemeinschaftsanlagen, sind ↑Betriebskosten und 

als Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten in 

↑Vervielfältigern bereits berücksichtigt; Abschnitt 

18 III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 

schliesst ihre Berücksichtigung 

in abweichender Höhe nach Lage des Einzelfalles 

aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. 

benutzbare ↑Gebäude liegen bei ihrer ↑Bezugsfertigkeit 

vor; § 72 I,2 BewG. Wird ein Gebäude 

in Bauabschnitten errichtet, so ist fertiggestellte 

und bezugsfertige Teil als bG. anzusehen, 

§ 74,2 BewG. 

besondere ↑Ausstattung beurteilt sich nach verschiedenen 

Merkmalen, wobei lediglich Vorhandensein 

einzelner Merkmale eine bA. nicht begründen; 

Abschnitt 16 III,1 bis 2 BewRGr. 

Merkmale: 

- Fassade aus Naturstein oder anderen wertvollen 

Baustoffen, 

- Dach mit Kupfer oder Blei gedeckt; 

- ↑Treppe aus besonders wertvollem Material, z. 

B. Marmor, Naturstein, Geländer kunstgeschmiedet, 

geschnitzt oder aus wertvollem Material, 

- ↑Türen aus Eiche (massiv) oder Edelholz (massiv 

oder furniert), 

- ↑Räume mit wertvoller Täfelung der Wände 

oder Decken, eingebauten Wandschränken mit 

Türen aus Edelholz oder massiver Eiche, sonstige 

kostbare Wand- oder Deckenbehandlung, 

wie z. B. kostbare Stoff- oder Lederbespannung, 

wertvolle Wand- oder Deckenmalereien; 

- wertvoller Fussbodenbelag, z.B. Parkett aus 

verschiedenen Holzarten oder aus Edelholz, 

Marmorböden; 

- Solnhofer Platten, Veloursböden; 

- Verglasung aus Spiegel-, Isolier- oder Bleiglas; 

- Klimaanlage; 

- je Wohnung mehr als 2 Bäder oder zusätztlich 

zu einem Bad mehrere Duschen; 

- offener Kamin aus wertvollem Baustoff; 

- Schwimmbecken; 

- aufwendige ↑Nebengebäude oder ↑Aussenanlagen, 

z. B. Reithalle, Tennisplatz, Wasserspiele. 

Bestandteile sind zu unterscheiden in 

- ↑rechtliche B. des ↑Grund und Bodens, 

- ↑sonstige B. des Grund und Bodens, 

- ↑wesentliche B. des ↑Gebäudes. 

Betriebskosten, z. B. entsprechend Abschnitt 19 

V,2 u. 21 III,1 BewRGr, sind 

↑Beleuchtungskosten für ↑Treppe, Flure und 

Gemeinschaftsanlagen, 

↑Fäkalienabfuhrkosten, 

↑Gartenpflegekosten, 

↑Grundsteuer, 

↑Hausreinigungskosten, 

↑Hauswartkosten, 

↑Müllabfuhrkosten, 

↑öffentliche Grundstückslasten, 

↑Schornsteinfegergebühren, 

↑Strassenreinigunggebühren, 

Versicherungskosten (Haftpflicht-, Sachversicherung), 

↑Wasserkosten (Be- und Entwässerungskosten), 

die als Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten 

in ↑Vervielfältigern bereits berücksichtigt; 

Abschnitt 18 III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung der 

Bewirtschaftungskosten schliesst ihre Berücksichtigung 

in abweichender Höhe nach Lage des 

Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. Kosten 

für Betrieb ↑zentraler Heizungs-, ↑Warmwasser- 

und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls 

sind zwar Bewirtschaftungskosten, sie sind 

aber nicht bei Pauschalierung [der B.; P., F.] berücksichtigt 

worden, weil sie nach § 79 I BewG 

nicht zur ↑Jahresrohmiete gehören (vgl. Abschnitt 

21 BewRGr); Abschnitt 19 V BewRGr. Bei Abgaben 

oder Gebühren, die zu den vom Mieter zu 

tragenden B. gehören, ist gleichgültig, ob diese 

an Hauseigentümer oder unmittelbar an die ↑Gemeinde, 

die Wasser- oder Elektrizitätswerke zu 

zahlen sind. In Betracht kommen insbesondere 

Grundsteuern, Wassergeld, Schornsteinfegergebühren, 

Kosten für Müllabfuhr, Fäkalienabfuhr, 

Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung sowie 

für Beleuchtung der ↑Räume, die für gemeinsame 

Benutzung bestimmt sind, Versicherungskosten, 

Strassenreinigungskosten, Deich- und Sielgebühren; 

Abschnitt 21 IV,3 bis 4 BewRGr. 

Betriebsvorrichtungen, d. h. Maschinen und sonstige 

Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage 

gehören, auch wenn sie ↑wesentliche 

↑Bestandteile sind, zwar nach bürgerlichem, 

nicht aber Bewertungsrecht, zu wesentlichen Bestandteilen 

eines ↑Gebäudes und daher bewertungsrechtich 

nicht zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 

1 II,5 u. 6 BewRGr und § 68 II Nr. 2 

BewG; ergänzend Abschnitt 1 VI BewRGr. Entgelte 

für B. bleiben ↑Jahresrohmietenberechnung 

ausser Betracht; Abschnitt 21 V BewRGr. 

Bewertung eines ↑Grundstücks hat für alle ↑Grundstücksarten 

ausser für ↑sonstige ↑bebaute Grundstücke 

nach ↑Ertragswertverfahren zu erfolgen; § 

76 I BewG, Abschnitt 16 II,1 u. V,1 BewRGr. ↑Sachwertverfahren 

ist nur anzuwenden für sonstige 

bebaute Grundstücke, überdurchschnittlich gestaltete 

bzw. ausgestattete (↑besondere ↑Ausstattung) Ein- 

und ↑Zweifamilienhäuser, für ↑Mietwohn-, ↑Geschäftsgrundstücke 

und gemischtgenutzte Grund-


stücke, für die weder ↑Jahresrohmiete noch ↑übliche 

↑Miete geschätzt werden können sowie für 

Grundstücke mit Behelfs- oder anderen ↑Bauten, 

für die ein ↑ Vervielfältiger in Anlagen 3 bis 8 BewG 

nicht bestimt ist; § 76 BewG, Abschnitt 16 II,2 u. 

VI,1 BewRGr. 

Bewirtschaftungskosten sind zur ordnungsgemässen 

Bewirtschaftung von ↑Grundstücken laufend 

erforderliche Kosten. Das sind, abgesehen 

von Abschreibungen, die bereits ausserhalb der 

↑Pauschalierung der B. bei Berechnung der ↑Vervielfältiger 

berücksichtigt sind, 

- ↑Betriebskosten, 

- ↑Instandhaltungskosten, 

- ↑Mietausfallwagnis, 

- ↑Verwaltungskosten; 

Abschnitt 19 I,2 bis 3 GewRGr. Haben Mieter 

ausser "eigentlichen" ↑Miete bestimmte B., insbesondere 

Betriebskosten zu tragen, gehören 

diese zur ↑Jahresrohmiete; Abschnitt 21 IV,2 


Bezugsfertigkeit [von ↑Gebäuden] liegt vor, 

wenn zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern 

zugemutet werden kann, diese zu nutzen 

(↑benutzbare Gebäude); Abnahme durch Bauaufsichtsbehörde 

ist nicht entscheidend; § 70 I,3 

BewG, Abschnitt 6 III,1 und 3 BewRGr. Es kommt 

nicht darauf an, wann Wohnungen (↑Wohnräume) 

oder ↑Räume tatsächlich bezogen werden, 

Abschnitt 6 III,2 BewRGr. Entscheidung, ob ein 

Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze 

Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder 

Räume abzustellen, Abschnitt 6 II,1 BewRGr. 

Wird dagegen ein Gebäude in Bauabschnitten 

errichtet, gilt jeder in einem beendeten Bauabschnitt 

errichtete Teil des Gebäudes (↑Gebäudeteil) 

gemäss § 74 BewG als bezugsfertiges 

Gebäude; Abschnitt 6 II,4 BewRGr; weitere 

Spezifikationen in Abschnitt 6 III BewRGr. 

Bodenwert ist Teil des durch Anwendung des 

↑Vervielfältigers auf ↑Jahresrohmiete ermittelte 

↑Grundstückswertes. B. ist dabei im Grundstückswert 

entsprechend dem bei Bildung der Vervielfältiger 

zugrunde gelegten Anteil des Bodenertrags 

(B.anteil) am Grundstückertrag enthalten; 

Abschnitt 20 I,1 bis 2 BewRGr. 

Bodenwertabschlag wegen 

- ↑Baugrund, soweit nur einzelnes ↑Grundstück 

betroffen ist; Abschnitt 10 II,1 BewRGr, 

- ↑Oberflächenbeschaffenheit, soweit nur einzelnes 

Grundstück betroffen ist; Abschnitt 10 II,1 

BewRGr, 

- ↑Grunddienstbarkeit; Abschnitte 10 IV,1 u. 31 

V,5 BewRGr, 

- ↑Grundstückslage, der Grundstücksteile, Abschnitte 

10 III u. 35 III BewRGr, 

- ↑Schnitt des Grundstücks, Abschnitt 10 I, 1 u. 

3- 5 BewRGr, 8 II u. 9 VI BewRGr, 

- ↑Hinterland; Abschnitt 8 II,4 BewRGr, 

- ↑Baufreimachungskosten; Abschnitt 10 II,2 Bew 

Bewertung: Bodenwertzuschlag 

RGr, 

- ↑Räumungsentschädigung bei ↑Gartenland; Abschnitt 

10 V,1- 2 BewRGr, 

- Nutzbarkeit des Grundstücks, Abschnitt 10 IV 


Bodenwertanteil: ↑Bodenwert ist im ↑Grundstückswert 

entsprechend dem bei Bildung der 

↑Vervielfältiger zugrunde gelegten Anteil des Bodenertrags 

am Grundstücksertrag enthalten. Dieser 

Anteil ist nach ↑Grundstücksarten, ↑Baujahr 

resp. -art und ↑Gemeindegrössenklassen unterschiedlich 

pauschaliert; Abschnitt 20 I,2 bis 3 

BewRGr. In besonderen Fällen, in denen Grundstückswert 

in einen Gebäudewertanteil [einschliesslich 

Werts der ↑Aussenanlagen] und einen B. aufgeteilt 

wird, muss B. aus dem im Vervielfältiger 

berücksichtigten Bodenertragsanteil errechnet 

werden. Dies gilt: 

1. beim Abschlag (Zu- und Abschlag) wegen Notwendigkeit 

baldigen ↑Abbruchs des ↑Gebäudes 

(vgl. Abschnitt 31 IV BewRGr), 

2. in bestimmten Fällen einer wesentlichen Verkürzung 

der ↑Lebensdauer (vgl. Abschnitt 31 

V BewRGr), 

3. bei ↑Grundstücken im Zustand der Bebauung 

(vergl. Abschnitt 47 GewRGr), 

4. beim ↑Erbbaurecht (vgl. Abschnitt 48), 

5. beim Wohnungseigentum und ↑Teileigentum 

(vgl. Abschnitt 49 BewRGr), 

6. bei Gebäuden auf ↑fremden ↑Grund und Boden 

(vgl. Abschnitt 50 BewRGr); Abschnitt 20 II 


Zur -vereinfachenden- Tabelle der Multiplikatoren 

der ↑Jahresrohmiete zur Errechnung der B. siehe 

Abschnitt 20 VI BewRGr. Zu ↑B.multiplikatoren 

siehe dort. 

Bodenwertanteilsmultiplikator: Bodenertragsanteile 

am Grundstücksertrag [enthält auch Gebäudeertragsanteile; 

P., F.], ergeben sich aus 

Tabelle des Abschnitt 20 III BewRGr. Die sich 

ergebenden Bodenertragsanteile sind mit dem 

jeweiliger ↑Grundstücksart und ↑Gemeindegrössenklasse 

entsprechenden Kapitalisierungsfaktor zu 

multiplizieren; Abschnitt 20 IV BewRGr. Zur Vereinfachung 

des Rechenvorganges sind Bodenertragsanteile 

(Abschnitt 20 III BewRGr) und Kapitalisierungsfaktoren 

(Abschnitt 20 IV BewRGr) in 

folgender Taballe zu einheitlichen Multiplikatoren 

zusammengefasst worden. ↑Bodenwertanteil ergibt 

sich durch Anwendung dieser Multiplikatoren auf 

die ↑Jahresrohmiete; Abschnitt 20 VI BewRGr: 

Bodenwertzuschlag wegen 

- ↑ Grundflächenzahl, § 82 II Nr. 1 BewG, Abschnitt 

33 IV,3 BewRGr, 

- ↑ Grundstückslage, der Grundstücksteile, Abschnitte 

10 III, 35 III; 9 III u. 9 VI BewRGr, 

- ↑ Schnitt des Grundstücks, Abschnitt 10 I, 1 u. 

3- 5 BewRGr, 


BewRGr.


Bodenwertzuschlag: einmalige Sonderentgelte 

Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile bei 

↑ gemischtge- gemischtgenutzte 

↑ Gemeinde ↑ Mietwohn- nutzte Grund- Grundstücke Geschäfts- 

Einw., Tsd. grundstück stück bis 50% ab 50% bis 80% grundstück 

gewerbliche Nutzung gewerbliche Nutzung 

-A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- 

000- 002 1,00 1,00 0,91 0,91 0,91 0,83 0,83 0,83 0,77 1,54 1,54 1,43 

002- 005 1,00 1,00 0,91 0,91 0,91 0,83 0,83 0,83 0,77 1,54 1,54 1,43 

005- 010 0,91 0,91 0,91 0,83 0,83 0,83 1,54 1,54 0,77 1,43 1,43 1,43 

010- 050 1,82 1,82 0,91 1,67 1,67 1,67 2,31 2,31 1,54 2,14 2,14 2,14 

050- 100 1,82 1,82 0,91 1,67 1,67 1,67 2,31 2,31 1,54 2,86 2,86 2,14 

100- 200 1,82 1,82 0,91 1,67 1,67 1,67 2,31 2,31 2,31 2,86 2,86 2,14 

200- 500 1,82 1,82 0,91 1,67 1,67 1,67 2,31 2,31 2,31 2,86 2,86 2,86 

500- 1,82 1,82 1,82 2,49 2,49 2,49 2,31 2,31 2,31 2,86 2,86 2,86 

A= Altbau, ↑ bezugsfertig bis 31. März 1924, B= Neubau, bezugsfertig zwischen 01. April 1924 bis 20. 

Juni 1948, C= Nachkriegsbau, bezugsfertig nach dem 20. Juni 1948 

Beispiel: 

Grundstücksart: ↑Geschäftsgrundstück, Gemeindegrösse: 50.000 - 100.000 ↑Einwohner, ↑Baujahr: 1930 (Neubau), 

↑Bauart: Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung, Jahresrohmiete: 20.000,00 DM, Bodenwertanteil: 2,86 x 

20.000,00 DM = 57.200,00 DM. 

Brennstoffanlagen sind -auch bei nachträglichem 

Einbau- als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines ↑Gebäudes 

Gebäudebestandteil und gehören damit 

zum ↑ Grundvermögen; Abschnitt 1 II,4 BewRGr. 

Bürohäuser sind besondere ↑Bauten und wegen 

ihrer baulichen Gestaltung dazu bestimmt oder 

ge-eignet, zu Bürozwecken vermietet zu werden; 

Ab-schnitt 16 VI,5 BewRGr. 

Dienstwohnungen gehören als ↑Teilbauten zu 

↑Bauten D. und andere Wohnungen (↑Wohnräume) 

in einem sonst wegen Streuerfreiheit nicht 

zu ↑bewertenden Dienstgebäude sind ohne Rücksicht 

auf ihre Anzahl wie ein ↑Mietwohngrundstück 

zu behandeln; Abschnitt 15 II,15 BewRGr. 

Eckgrundstücke sind in der Regel nach höheren 

Wert zu bewerten, die für angrenzende Strassen 

gilt; Abschnitt 9 I BewRGr. In der von niedrig bis 

hohem ↑Bodenwert definierten Rangfolge sind 

be-wertungsrechtlich zu unterscheiden: 

- E. an Strassen mit ↑offener ↑Bauweise, Abschnitt 

9 V BewRGr, 

- E. an Wohnstrassen, Abschnitt 9 IV BewRgr. 

darunter: 

- spitzwinklige-, Abschnitt 9 III,1 BewRGr, 

- rechtwinklige-, Abschnitt 9 III,1 BewRGr, 

- E. an Wohn-/Geschäftsstrassen, Abschnitt 9 IV 


darunter: 



- E. an Geschäftsstrassen, Abschnitt 9 III 


darunter: 



Ein höherer Wert des ↑Grundstücks aufgrund 

seiner Ecklage ist nur durch ↑Zuschlag zum Wert 

des "engeren E." zu berücksichtigen. Zuschlag (↑Rahmensätze) 

wird nach einem vom Hundertsatz des 

durchschnittlichen Werts der wertvolleren Strasse 

bemessen; Abschnitt 9 VI,1 bis 2 BewRGr. Als 

Reihengrundstücke begründen E. einen höheren 

Wert durch grössere bauliche Nutzbarkeit; bei E. 

an Geschäftsstrassen wirkt ausserdem eine höhere 

Ertragsfähigkeit werterhöhend (z. B. durch 

Eckladen); Abschnitt 9 II,2 BewRGr. Dagegen 

begründen E. am Schnittpunkt von Wohnstrassen 

nur dann einen höheren Wert, wenn auf ihnen 

ein ↑Gebäude mit gewerblich genutzten ↑Räumen 

(v. a. mit Eckladen oder Gastwirtschaft) errichtet 

werden kann; Abschnitt 9 IV,1 BewRGr. Wert von 

E. an Strassen mit offener Bauweise oder für Errichtung 

von Ein- und ↑Zweifamilienhäusern bedingt 

keinen Vorteil und kann im Einzelfall geringer 

als Wert von Reihengrundstücken sein, 

was durch ↑Grundstücksabschlag zu berücksichtigen 

ist; Abschnitt 9 V BewRGr. 

Einbaumöbel sind als ↑wesentliche ↑Bestandteile 

eines ↑Gebäudes Gebäudebestandteil und gehören 

damit zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 1II,4 

BewRGr; ergänzend ↑Möbel. 

Einfamilienhäuser sind ↑bebaute ↑Grundstücke 

im Sinne § 75 I BewG. 

einmalige ↑Sonderentgelte, z. B. 

- ↑Baukostenzuschüsse; Abschnitt 21 II,2 BewRGr, 

- ↑Mietvorauszahlungen; Abschnitt 21 II,2 BewRGr, 

werden bei ↑Jahresrohmietenberechnung berücksichtigt; 

Abschnitt 21 III,2 BewRGr.


Einwohnerzahl der politischen ↑Gemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt 

ist für ↑Gemeindegrössenklasse, 

nach der sich der im einzelnen Fall anzuwendende 

↑Vervielfältiger u. a. bestimmt, entscheidend. 

Diese E. gilt auch für Fortschreibungen 

und Nachfeststellungen, und zwar auch 

dann, wenn Gebietsumfang der Gemeinde sich 

inzwischen geändert hat. Bei Fortschreibungen 

und Nachfeststellungen des Einheitswertes von 

↑Grundstücken in Ortsteilen, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 

noch selbständige Gemeinden 

waren (Eingemeindungen), sind Vervielfältiger deshalb 

nach Gemeindegrösse zu bestimmen, die 

der Ortsteil als selbständige Gemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt 

gehabt hat. Ebenso zu verfahren 

ist, wenn Gemeindeteile umgemeindet 

werden. Auch hier bleibt E. sowohl der vergrösserten 

als auch verkleinerten Gemeinde im 

Hauptfeststellungszeitpunkt massgebend; Abschnitt 

26 I BewRGr. 

engeres ↑Eckgrundstück: Ortsübliche Vorderlandstiefe 

(↑Vorderland) bestimmt an beiden 

Strassenfronten, von der Ecke [, d. h. vom 

Schnittpunkt sich kreuzender Strassen; P., F.] aus 

gerechnet, Abmessungen "eE.". Dabei dürfen als 

Strassenfront höchstens 30 m angesetzt werden. 

Alle über diese Abmessungen hinausgehenden 

↑Grundstücksteile sind wie Grundstücke mit nur 

einer Strassenfront sind nicht wie Eckgrundstücke 

zu ↑bewerten; Abschnitt 9 VI,3 bis 5 BewRGr. 

Erbbaurecht gehört zum ↑Grundvermögen; § 68 

II BewG. 

erhöhte ↑Jahresrohmiete (zum ↑Jahresrohmietenzuschlag, 

↑Miete und ↑üblichen Miete jeweils 

dort). Bei ↑Grundstücken, die 

1. nach dem Ersten Wohnungsbaugesetz (17. 

07. 1968), 

2. [Freistaat Bayern]..., 

3. nach dem Zweiten WohnbauG (21. 07. 1982), 

4. [Bundesland Saarland] ..., 

grundsteuerbegünstigt (↑Grundsteuerbegünstigung) 

sind, ist die auf das Grundstück oder den steuerbegünstigten 

Grundstücksteil entfallende Jahresrohmiete 

um 12 vom Hundert zu erhöhen; § 79 

III BewG. 

Werden Arbeiterwohnstätten Beihilfen nach § 35 

GrStG gewährt, ist Jahresrohmiete des Grundstücks 

oder des Grundstücksteils, für den Beihilfe 

gewährt wurde, um vierzehn vom Hundert zu erhöhen; 

§ 79 IV BewG. Aus der in Fällen der 

Grundsteuervergünstigung zu berichtigenden Jahresrohmiete 

ist der auf den ↑Grund und Boden entfallende 

Anteil nicht auszuscheiden, obwohl 

Grund und Boden nach dem Ersten WohnungsbauG, 

Zweiten WohnungsbauG und nach im 

Saarland geltenden Vorschriften nicht begünstigt 

ist. Dieser Umstand ist bei Festsetzung des 

Pauschsatzes von 12 v. H. bereits berücksichtigt. 

Bei voll steuerbegünstigen Grundstücken ist gesamte 

Einwohnerzahl: fremder Grund und Boden 

Jahresrohmiete um 12 v. H. zu erhöhen. Bei 

teilweise begünstigten Grundstücken ist Jahresrohmiete, 

die auf begünstigten Teil entfällt, zu 

erhöhen; Abschnitt 25 BewRGr (ergänzend 

wegen ↑Schönheitsreparaturen resp. ↑ -last erhöhten 

Jahresrohmiete resp. ↑Jahresrohmietenzuschlag 

jeweils dort). 

Erhöhungen aus ↑Werterhöhungsgründen; zu ↑Zuschlägen, 

↑ Zu- und ↑ Abschlägen sowie ↑Höchstmassen 

bzw. ↑ Rahmensätzen jeweils dort. 

Ermässigungen aus ↑Wertminderungsgründen; 

wegen ↑Zu- und ↑Abschlägen sowie ↑Höchstmassen 

bzw. ↑ Rahmensätzen jeweils dort. 

Ertragswertverfahren (§§ 78 bis 82 BewG, 

Abschnitte 18 bis 33 GewRGr) erfasst ↑Grundstücks-, 

↑Boden-, ↑Gebäudewert und Wert der 

↑Aussenanlagen. Er ergibt sich durch Anwendung 

eines ↑Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf ↑Jahresrohmiete 

(§ 79 BewG) unter Berücksichtigung der 

§§ 81 und 82 BewG; § 78 I BewG und Abschnitt 

18 I GewRGr, ergänzend ↑Jahresrohmietverfahren. 

Anwendung des E. regelt § 76 I BewG. 

Erweiterungsbauten sind zu unterscheiden nach 

- horizontal, z. B. ↑ Aufstockungen, oder- 

- vertikal abzugrenzenden ↑ Gebäudeteile, z. B. ↑ 

Anbauten; 

Abschnitt 29 II BewRGr. 

Fäkalienabfuhrkosten sind ↑Betriebskosten und 



18 III,5 BewRGr. ↑ Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 




Fassadenneugestaltung verlängert nicht ↑Lebensdauer 

eines ↑ Gebäudes; Abschnitt 27 II,2 BewRGr. 

Fenster sind als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines 

↑Gebäudes Gebäudebestandteil und gehören damit 

zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 1 II,4 BewRGr. 

Fensterrechte gehören als ↑Grunddienstbarkeiten 

zu ↑subjektiv dinglichen Rechten des ↑Grund und 

Bodens und damit zum ↑ Grundvermögen, § 68 I 

BewG, Ab-schnitt 1 III,4 BewRGr. 

fiktives ↑Baujahr, zum ↑Baujahr dort. 

Fremdenheime sind ↑Hauptgebäude und ↑Gebäude. 

fremder ↑Grund und Boden: Auf fGuB. ist ein 

↑Gebäude errichtet, wenn es einem anderen als 

dem Eigentümer des Grund und Bodens gehört, 

Abschnitt 4 III,3 BewRGr. Für steuerliche Zuordnung 

ist in der Regel nach § 11 Ziff. 4 StAnpG 

entscheidend, wer Eigenbesitzer des Gebäudes 

ist (BFH- Urteil v. 230. 03. 1954, BStBl. III S. 

194). Eigenbesitzer ist, wer Besitz so ausübt, als 

stehe ihm alleinige Herrschaftsgewalt zu. Dies ist 

z. B. dann der Fall, wenn Pächter eines ↑unbebauten 

↑Grundstücks berechtigt ist, Ein- und 

Umbauten an dem von ihm errichteten Gebäudes


fremder Grund und Boden: gemischt genutzte Grundstücke 

ohne Genehmigung des Verpächters durchzuführen 

oder das Gebäude vor oder bei Ablauf der 

Pachtzeit abzureissen (RFH- Urteil v. 30. 11. 

1933, RStBl. 1934 S. 166); Abschnitt 4 III,1 bis 6 

GewRGr; Abschnitt 4 III, 7 ff. GewRGr für weitere 

Spezifikationen. 

Fundamente: Ist ein völlig ↑zerstörtes ↑Gebäude 

unter Verwendung erhalten gebliebener F. wieder 

aufgebaut worden, so ist für Bestimmung des 

↑Vervielfältigers grundsätzlich Jahr (↑Baujahr) 

des ↑Wiederaufbau massgebend; Abschnitt 29 I 

BewR Gr. 

Garagen gehören als ↑Nebengebäude zu ↑Gebäuden. 

G., die zu dem die Wohnung (↑Wohnräume) 

enthaltenen Gebäude in nicht allzu grosser 

räumlichen Trennung liegen, sind als ↑wirtschaftliche 

Einheit, d. h. als ein Gundstück, zu ↑bewerten, 

Abschnitt 4 I,6 BewRGr. 

Gartenanlagen zählen als ↑Aussenanlagen (Abschnitt 

1 III,2 BewRGr) zu ↑sonstigen ↑Bestandteilen 

des ↑Grundvermögens; § 68 I BewG. 

Gartenpflegekosten sind ↑Betriebskosten und 




schliesst ihre Berücksichtigung in 

abweichender Höhe nach Lage des Einzelfalles 


Gebäude auf eigenem oder ↑fremden ↑Grund und 

Boden gehören zum ↑Grundvermögen; § 68 I 

BewG; Zu ↑Bauten und ↑Teilbauten jeweils dort. 

G. ist ein Bauwerk, welches durch räumliche Umschliessung 

Menschen und Sachen Schutz gegen 

äussere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von 

Menschen gestattet, fest mit dem Grund und 

Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und 

ausreichend standfest ist (BFH- Urteil v. 24. 05. 

1963, BStBl. III S. 376); Abschnitt 1 II,1 BewRGr. 

Ein G., dass auf fremden Grund und Boden errichtet 

ist, gilt als ↑Grundstück im Sinne des 

BewG, also als selbständige ↑wirtschaftliche Einheit 

des Grundvermögens; Abschnitt 4 III,1 

BewRGr. Dabei ist unerheblich, ob es ↑wesentlicher 

↑Bestandteil im Sinne § 94 BGB oder nur 

zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne § 95 

BGB mit ihm verbunden ist; Abschnitt 4 III,2 BewRGr. 

Gebäudeanordnung, kann, wenn sie ungünstig 

ist, ↑Grundstückswertabschlag rechtfertigen, Abschnitt 

31 V,2 BewRGr. 

Gebäudearten, zu ↑Bauten dort. 

Gebäudereste; sind lediglich noch ↑Keller vorhanden, 

die zu gewerblichen oder zu Wohnzwecken 

ausgebaut und deshalb auf Dauer ↑benutzbar 

(Benutzbarkeit) sind, muss das ↑Grundstück 

weiter als ↑bebautes Grundstück behandelt 

werden; Abschnitt 12 I,3 BewRGr; ergänzend 

↑Fundamente, ↑ Gebäudeteil. 

Gebäudeteil (zu ↑Anbauten und ↑Erweiterungsbauten 

jeweils dort). Sind bei einem teilweise 

↑zerstörten ↑Gebäude, bei dem nicht zerstörter 

Teil ↑benutzbar geblieben ist, vertikal abgrenzbare 

G. (z. B. ein Gebäudeflügel) oder horizontal 

abgrenzbare G. (z. B. ein oder mehrere Geschosse) 

wiederaufgebaut (↑Wiederaufbauten) 

worden, ist Abschnitt 28 II BewRGr sinngemäss 

anzuwenden; Abschnitt 29 II BewRGr. 

Gebäudewertabschlag wegen 

- aufgelaufene ↑Reparaturkosten, § 82 I BewG, 


- ↑behebbaren ↑Baumängeln u. -schäden; § 82 I 

Nr. 2 BewG, Abschnitt 33 IV,2 BewRGr, 

- Notwendigkeit baldigen ↑Abbruchs; § 82 I Nr. 3 

BewG, Abschnitt 33 IV,2 BewRGr. 

Gebäudewertzuschlag wegen ↑Reklamenutzung; 

§ 82 II Nr. 2 BewG, Abschnitt 33 IV,3 BewRGr. 

Gemeinde: Für G.grössenklasse, nach der sich der 

im einzelnen Fall anzuwendende ↑Vervielfältiger 

u. a. bestimmt, ist ↑Einwohnerzahl der politischen 

G. (g.freie Gebiete) im Hauptfeststellungszeitpunkt 

massgebend. Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen 

des Einheitswertes von ↑Grundstücken 

in Ortsteilen, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 

noch selbständige G. waren (Eingemeindungen), 

sind Vervielfältiger nach G.grösse 

zu bestimmen, die Ortsteil als selbständige G. im 

Hauptfeststellungszeitpunkt gehabt hat. Ebenso 

ist zu verfahren, wenn G.teile umgemeindet werden; 

Abschnitt 26 I,2 bis 4 BewRGr. Eingliederung von 

G. oder G.teilen in eine andere G.grössenklasse, 

als es ihrer Einwohnerzahl entspricht (§ 80 II 

BewG), gilt hinsichtlich Anwendung abweichender 

Vervielfältiger ebenfalls für gesamten Hauptfeststellungszeitraum; 

Abschnitt 26 II BewRGr. 

Gemeindegrössenklassen; siehe zu ↑Gemeinden 

und ↑Einwohnerzahlen jeweils dort. 

gemischt genutzte ↑Grundstücke sind ↑bebaute 

Grundstücke im Sinne § 75 I BewG. GgG. 

sind solche, die berechnet nach ↑Jahresrohmiete 

jeweils nicht mehr als 80 vom Hundert teils 

Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen 

oder öffentlichen Zwecken dienen, 

und nicht ↑Mietwohn-, ↑Geschäftsgrundstücke, ↑Einfamilienhäuser 

oder ↑Zweifamilienhäuser sind; § 

75 IV BewG. Bei verschiedenartiger Nutzung ist 

gesamte Jahresrohmiete in ↑Miete für Wohnungen 

(↑Wohnräume) einerseits und für gewerblichen 

oder öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücksteile 

andererseits aufzuteilen. Für ↑grundsteuerbegünstigten 

Teile des Grundstücks ist 

dabei nach § 79 III BewG um 12 vom Hundert, 

für Arbeiterwohnstätten die nach § 79 IV BewG 

um 14 vom Hundert ↑erhöhte Jahresrohmiete anzusetzen; 

Abschnitt 15 II,2 bis 3 GewRGr. Wenn 

Grundstücke nicht oder nicht ganz vermietet sind, 

tritt als Vergleichsmassstab für Jahresrohmiete 

die Nutzfläche; Abschnitt 15 VII,7 GewRGr.


Geschäftsgrundstücke sind ↑ bebaute ↑ Grundstücke 

im Sinne § 75 I BewG. G. sind Grundstücke, 

die zu mehr als 80 vom Hundert, berechnet 

nach ↑Jahresrohmiete eigenen oder 

fremden gewerbliche oder öffentlichen Zwecken 

dienen; § 75 III BewG. Gewerblichen Zwecken 

dienen Grundstücke oder Grundstücksteile, wenn 

sie zu eigenen oder fremden gewerblichen 

Zwecken oder für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb 

verwendet werden (z. B. Werkstätten, 

Verkaufsläden, Büroräume). Das gilt auch für 

einzelne ↑Räume (↑Wohnräume) innerhalb von 

Wohnungen, wenn sie ausschliesslich gewerblich 

genutzt werden. Verwendung für gewerbliche 

Zwecke setzt selb-ständige nachhaltige Betätigung 

voraus, die mit Gewinnabsicht unternommen 

wird und sich als Beteiligung am allgemeinen 

wirtschaftlichen Verkehr darstellt (vgl. 

§ 1 GewStDV 1961, RFH- Urteil v. 24. 04. 1928, 

RStBl. S. 195); Abschnitt 15 II, 5 bis 7 GewRGr. 

Betrieb eines Gewerbes steht Ausübung eines 

freien Berufs entsprechend § 96 BewG gleich; 

Abschnitt 15 II,8 BewRGr. Öffentlichen Zwecken 

dienen v. a. Grundstücke, auf denen sich Dienstgebäude 

öffentlicher Verwaltung befinden. Ist ein 

solches Grundstück von ↑Grundsteuer (vergl. 

hierzu §§ 15 II EStG, 3 bis 8 GrStG, 19 II,2 

BewG) und von anderen einheitswertabhängigen 

Steuern ganz oder teilweise befreit, ist Einheitswert 

insoweit nicht festzustellen; Abschnitt 

15 II, 10 bis 11 GewRGr. 

Gewerbegrundstücke, zu ↑Geschäftsgrundstücke 

dort. 

Grünflächen: Keine ↑Aufteilung in ↑Grundstücksbereiche, 

da Wert sich auf Gesamtfläche bezieht; 


Grunddienstbarkeit im Sinne von § 1018 BGB 

gehören zu ↑subjektiv dinglichen Rechten und 

gehören als ↑sonstige ↑Bestandteile des ↑Grund 

und Bodens zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 1 

III,3 BewRGr. Zu G. gehören 

- Fenster- und 

- Wegerechte; 


Grundflächenzahl Für ↑Bodenwertzuschlag wegen 

Grösse nicht bebauter Fläche müssen folgenden 

Voraussetzungen erfüllt sein: 

1. Auf dem ↑Grundstück darf sich kein ↑Hochhaus 

befinden, 

2. Bei ↑Einfamilienhäusern und ↑Zweifamilienhäusern 

muss die gesamte Fläche mehr als 

1.500 qm betragen; bei übrigen ↑Grundstücksarten 

muss sie mehr als das Fünffache bebauter 

Fläche betragen; § 82 II,2 Nr. 1 BewG. 

Bei Berechnung des Zuschlags wegen Grösse 

nicht bebauter Fläche ist wie folgt zu verfahren: 

Zunächst ist ↑Bodenwert des Grundstücks nach 

Abschnitten 7 bis 10 zu ermitteln. Von diesem ist 

der tatsächliche Wert von 1.500 qm bzw. von 

gemischt genutzte Grundstücke: Grundsteuerhebesatz 

dem Fünffachen der bebauten Fläche abzuziehen. 

Dabei ist ↑Bodenwertanteil des Grundstücks (vgl. 

Abschnitt 20 BewRGr) ohne Bedeutung. Aufteilung 

in ↑Vorder- und ↑Hinterland (vgl. Abschnitt 

8 BewRGr) ist zu berücksichtigen. Unbeachtlich 

ist, auf welchem Teil des Grundstücks 

sich ↑Gebäude befindet; Abschnitt 32 III BewR 

Gr. Bei Grundstücken mit übergrossen Flächen ist 

zunächst zu prüfen, ob ↑wirtschaftliche Einheit 

richtig abgegrenzt ist. Übergrosse Fläche eines 

Grundstücks kann z. B. dadurch entstanden sein, 

dass Eigentümer eines Einfamilienhauses eine 

benachbarte ↑ Grundstücksfläche, die nach Verkehrsanschauung 

als besondere Bauparzelle (z. 

B. Baulücke) anzusehen ist, als ↑Garten des Hauses 

nutzt. Diese besondere Bauparzelle ist dann als 

selbständige wirtschaftliche Einheit zu ↑bewerten; 

Abschnitt 32 IV BewRGr, Zur ↑Erhöhung und 

↑Zu- und ↑Abschlägen jeweils dort. 

Grundsteuer, dazu 

- allgemein, siehe G., 

- ↑ausserordentliche ↑G.belastung, 

- Begünstigung, ↑G.begünstigung, 

- Belastung durch G, G.belastung, 

- Hebesatz, ↑G.hebesatz, 

- Messbetrag, ↑G.messbetrag. 

G. gehören zu ↑Betriebskosten, welche als Teil 

pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten in ↑Vervielfältigern 

grundsätzlich bereits berücksichtigt sind; 

Abschnitt 18 III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 

schliesst Berücksichtigung anderer 

Betriebskosten mit Ausnahme noch öffentlicher 

Grundstückslasten in abweicheder Höhe nach Lage 

des Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. 

Grundsteuerbegünstigung führt im Wege eines 

↑Jahresrohmietenzuschlages zur ↑erhöhten ↑Jahresrohmiete. 

Grundsteuerbelastung: Weicht im Hauptfeststellungszeitpunkt 

G. in einer ↑Gemeinde (↑Belegenheitsgemeinde) 

erheblich von in ↑Vervielfältigern 

berücksichtigten ↑Grundsteuer ab, sind ↑ Grundstückswerte 

in diesen Gemeinden mit Ausnahme 

↑grundsteuerbegünstigter ↑Grundstücke oder Grundstücksteile 

(↑erhöhte ↑Jahresrohmiete, § 79 II u. 

IV BewG) bis zu 10 vom Hundert zu ↑ermässigen 

oder zu ↑erhöhen (↑Erhöhungen, ↑Ermäsmässigungen, 

↑Zu- oder ↑Abschläge). Hundertsätze 

werden durch Rechtsverordnung bestimmt; § 81 

BewG, auch Abschnitt 18 II,1 GewRGr. G. einer 

Gemeinde wird durch eine ↑Belastungszahl ausgedrückt, 

die nach § 2 Verordnung zur Durchführung 

des § 81 BewG vom 02. September 1966 

(BGBl. I, S. 550) ermittelt wird. Das gilt auch für G. 

in gemeindefreien Gebieten; Abschnitt 30 I BewRGr. 

Grundsteuerhebesatz: ↑ Gemeinde bestimmt, 

mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags 

(↑Grundsteuermessbetrag) oder des Zerlegungsbescheids 

die ↑Grundsteuer zu erheben ist; § 25 

I GrStG. G. beträgt im Land Berlin 400.


Grundsteuermessbetrag: Grundstückslage 

Grundsteuermessbetrag: Bei Berechnung der ↑ 

Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. 

Dieser ist durch Anwendung eines Tausendsatzes 

(Steuermesszahl) auf Einheitswert 

oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, 

der nach dem BewG im Veranlagungszeitpunkt (§ 

16 I, § 17 III, 18 III GrStG) für Steuergegenstand 

massgebend ist; § 13 I GrStG. Steuermesszahl 

beträgt [für alle ↑Grundstücksarten ausser ↑Ein- 

und ↑Zweifamiliengrundstücke) 3,5 vom Tausend; 

§ 15 I GrStG. 

Grundstück, dazu 

- allgemein, siehe G., allgemein, 

- Arten, siehe G. , allgemein, 

- ↑Aufteilung, siehe G.aufteilung, 

- Begriff, siehe G.begriff, 

- Bereiche, siehe G.bereiche, 

- ↑Bewertung, 

- Einheit, G.einheit, 

- Flächen, siehe G.bereiche, 

- Gestaltung, siehe G.gestaltung, 

- Lage, siehe G.bereiche, 

- Wert, siehe G.wert, 

- Wertabschlag, G.wertabschlag, 

- Wertzuschlag, G.wertzuschlag, 

- Zonen, G.bereiche. 

G. ist ↑wirtschaftliche Einheit des ↑Grundvermögens. 

G. werden wie folgt unterschieden: 

- ↑unbebaute G., 

darunter differenziert nach Bodenentwicklungszustand 

- Flächen der ↑ Land- und Forstwirtschaft, § 4 

I,1 WertV, 

- bes. Flächen der Land- und Forstwirtschaft, § 

4 I,2 WertV, 

- Bauerwartungsland, § 4 II WertV, 

- baureifes Land, §§ 4 IV WertV, 196 I BauGB, 

- ↑bebaute G., 

darunter differenziert nach Art Nutzung, 

- ↑Einfamilienhäuser 

- ↑gemischt genutzte G., 

- ↑Geschäftsg., 

- ↑Mietwohng., 

- ↑sonstige bebaute G., 

- ↑Zweifamilienhäuser. 

Grundstücksarten, zu ↑unbebauten und ↑bebauten 

↑Grundstücken jeweils dort. 

Grundstücksaufteilung in ↑Grundstücksbereiche 

hat bei ↑Bewertungen, bei denen sich Wert auf 

Gesamtfläche bezieht, wie z. B. bei ↑Rohbauland, 

↑Industrieland, ↑Verkehrsflächen und ↑Grünflächen, 

zu unterbleiben; Abschnitt 8 I,2 BewRGr. 

Grundstücksbegriff weist im bürgerlichen Recht 

Unterschiede zum bewertungsrechtlichen Begriff 

auf, siehe Abschnitt 4 I,2 BewRGr. Bewertungsrechtlich 

massgebend ist Verkehrsanschauung; Abschnitt 

4 I,3 BewRGr. ↑Gebäude, die auf ↑fremden 

↑Grund und Boden errichtet sind, oder in 

sonstigen Fällen anderen als dem Eigentümer des 

Grund und Bodens zuzurechnen sind, gelten als ↑ 

Grundstück im Sinne des BewG, und zwar unabhängig 

davon, ob Gebäude ↑wesentliche ↑Bestandteile 

des fremden Grundstücks sind; § 70 III 

BewG, auch Abschnitt 4 III,1 BewRGr. Nach § 68 

I Nr. 1 BewG gehören zum Grundstück -der ↑ wirtschaftlichen 

Einheit des ↑Grundvermögens (§ 70 

I BewG)- Grund und Boden, Bestandteile (insbesondere 

Gebäude) und ↑Zubehör; Abschnitt 21 I,2 

BewRGr, zum ↑Teileigentum dort. 

Grundstücksbereiche. Bei Berechnung des ↑Bodenwerts 

wird unterschieden bei 

- von der Strasse über 40 m reichende ↑Grundstücke 

in 

- ↑Vorderland (bis 40 m Grundstückstiefe), 

- ↑Hinterland (ab 40 m Grundstückstiefe); 


- von der Strasse über 80 m weg reichende Grundstücke 

in 

- Zone I: Vorderland (bis 40 m Grundstückstiefe), 

- Zone II: Hinterland 40 m bis 80 m Grundstückstiefe, 

darunter 

- Zone IIIa: bebaubares Hinterland ab 80 m 

Grundstückstiefe, 

- Zone IIIb: unbebaubares Hinterland ab 80 m 

Grundstückstiefe; 

Abschnitt 8 II,1 bis 3 BewRGr. 

- ↑Eckgrundstücken in 

- Teilgrundstück I, 

- Teilgrundstück II, 

- Teilgrundstück III; Abschnitt 9 IIX BewRGr. 

Grundstücksbewertung, siehe ↑Bewertung. 

Grundstückseinheit: Jede ↑wirtschaftliche Einheit 

des ↑Grundvermögens bildet ein ↑Grundstück im 

Sinne des BewG; § 70 I BewG. Anteile an 

anderen Gründstücken sind dem Grundstück hinzuzurechnen, 

wenn alle Anteile an dem gemeinchaftlichen 

Grundvermögen ↑Eigentümern von 

Grundstücken gehören, die ihren Anteil jeweils 

zusammen mit ihrem Grundstück nutzen; § 70 

II,2 BewG. Das gilt auch dann, wenn Anteil am 

gemeinschaftlichen Grundvermögen nach Verkehrsanschauungen 

als selbständige wirtschaftliche 

Einheit anzusehen ist, § 70 II,2 BewG, ergänzend 

zum ↑Teileigentum dort. 

Grundstücksflächen, zu ↑Grundstücksbereichen 

dort. 

Grundstücksgestaltung kann -insbesondere bei 

unwirtschaftlicher Anordnung der Gebäude- zum 

↑ Grundstückswertabschlag führen; Abschnitt 31 

V,2 BewRGr. 

Grundstückslage, zu ↑Grundstücksbereichen und 

↑Eckgrundstücken jeweils dort. Lage des ↑ Grundstücks 

oder der Grundstücksteile (Grundstücksbereiche) 

kann in besonderen Fällen ↑ Zu- oder ↑ 

Abschläge rechtfertigen, Abschnitte 10 III u. 35 

III; 8 III u. 9 VI BewRGr.


Grundstückswert setzt sich aus 

- Boden- und 

- Gebäudewert 

zusammen; zur ↑Bewertung dort. G. ergibt sich 

durch Anwendung eines ↑Vervielfältigers (§ 80 

BewG) auf ↑Jahresrohmiete (§ 79 BewG) unter 

Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG; § 78 I 

BewG und Abschnitt 18 I GewRGr. Werden 

infolge verschiedener ↑Bauarten oder Bauausführungen 

zur Bewertung verschiedener ↑Gebäudeteile 

verschiedene Vervielfältiger herangezogen, bildet 

Summe der sich hieraus ergebenden Beträge G.; 


Grundstückswertabschlag wegen 

- ↑ausserordentlicher ↑Grundsteuerbelastung, § 

81 BewG, Abschnitt 30 BewRGr, 

- ↑Immissionen, § 82 I Nr. 1 BewG, Abschnitt 33 

IV,1 BewRGr, 

- ↑Grundstücksgestaltung oder unwirtschaftliche 

Anordnung der ↑ Gebäude, soweit nicht bereits 

in ↑Jahresrohmiete berücksichtigt; Abschnitt 31 

V,2 BewRGr, 

- ↑offener ↑Bauweise bei ↑Eckgrundstücken, Abschnitt 

9 V BewRGr. 

Grundstückswertzuschlag wegen ausserordentlicher 

↑Grundsteuerbelastung, § 81 BewG, Abschnitt 


Grundvermögen (im Sinne § 68 I BewG), dazu 

gehört 

- ↑Grund und Boden, 

- ↑Gebäude auf eigenem oder ↑fremden Grund und 

Boden, 

- ↑sonstige ↑Bestandteile, 

- ↑Zubehör, 

- ↑Erbbaurecht, 

- Wohnungseigentum, -teileigentum, -erbbaurecht, 

-teilerbbaurecht, 

dazu gehört nicht 

- ↑Betriebsvorrichtungen, 

- ↑land- und forstwirtschaftliches Vermögen; 

§ 68 I BewG. 

Grund und Boden gehört zum ↑Grundvermögen; 

§ 68 I BewG; zum ↑Grundstück dort. 

Hauptgebäude. Zu ↑Gebäuden siehe dort. Besondere 

bewertungsrechtlich Erwähnung finden: 

- ↑Bürohäuser; Abschnitt 16 VI,5 BewRGr, 

- ↑Fremdenheime; Abschnitt 16 VII,3 BewRGr, 

- ↑Hochhäuser; Abschnitt 32 II,1 Nr. 1 BewRGr, 

- ↑Hotels; Abschnitt 16 VII,2 BewRGr, 

- ↑Lagerhäuser; Abschnitt 16 VII,11 BewRGr, 

- ↑Warenhäuser; Abschnitt 16 VII,7- 9 BewRGr. 

Hausreinigungskosten sind ↑Betriebskosten und 


↑ Vervielfältigern bereits berücksichtigt; Abschnitt 





Hauswartkosten sind ↑Betriebskosten und als 

Grundstückswert: Höchtmasse 

Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten in ↑Vervielfältigern 

bereits berücksichtigt; Abschnitt 18 

III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 

schliesst ihre Berücksichtigung in abweichender 

Höhe nach Lage des Einzelfalles aus; 


Herabzonung ist nachträgliches Herabsetzen von 

Massen baulicher Nutzung; Abschnitt 31 IV,3 


Herde -soweit sie dem Grundstückseigentümer (↑Eigentümer) 


oder Mietern zur Verfügunng gestellt 

wurden- sind ↑Zubehör des ↑Gebäudes und 

gehören dementsprechend zum ↑Grundvermögen; 


Hinterland. zu ↑Bodenwertabschlag, ↑Grundstücksbereichen 

und ↑Vorderland jeweils dort. H. eines 

↑Grundstücks liegt nur bei ↑Aufteilung einer ↑ 

Grundstücksfläche in Vorder- und H. vor; H. 

umfasst Grundstückszonen II, IIIa und IIIb wie 

folgt: 

- Zone II, Fläche ab 40 bis 80 m (Grundstücks-) 

Tiefe, 

- Zone III, 

- Zone IIIa, bebaubare Fläche ab 80 m 

(Grundstücks-) Tiefe, 

- Zone IIIb, unbebaubare Flächen ab 80 m 

(Grundstücks-)Tiefe. 

Wertansätze für H. betragen dann in der Regel in 

- Zone II etwa die Hälfte des Werts des 

Vorderlands, 

- Zone IIIa etwa ein Viertel des Werts des 

Vorderlands, 

- Zone IIIb weniger als ein Viertel des Werts des 

Vorderlands; Abschnitt 8 II,1 bis 4 BewRGr. 

Hochhaus zähen zu ↑ Hauptgebäuden und sind ↑ 

Gebäuden. Als H. gilt jedes Gebäude, in dem 

Fuss-boden mindestens eines zum dauernden 

Aufent-halt von Menschen dienenden Raumes 

mehr als 22 m über Gelände liegt; Abschnitt 32 

II,1 Nr. 1 BewRGr. 

Höchstmasse der ↑Ermässigung und ↑ Erhöhung 

des ↑Grundstückswerts: 

- ↑Abschläge für 

- ↑Immissionen (vgl. Abschnitt 31 II BewRGr), 

- ↑behebbare ↑ Baumängel und ↑ Bauschäden, 

(vgl. Abschnitt 31 III BewRGr), 

und 

- ↑Zuschläge für 

- Grösse nicht bebauter Fläche (↑ Grundflächenzahl), 

vgl. Abschnitt 32 II u. III BewRGr, 

- Ausnutzung des ↑Grundstücks für ↑Reklamezwecke 

(vgl. Abschnitt 32 V BewRGr) 

dürfen insgesamt 30 v. H. des Grundstückswerts 

nicht übersteigen. 

Für Höhe des Zuschlags wegen Reklamenutzung 

kann im allgemeinen das Neunfache des jährlichen 

Reinertrags zugrunde gelegt werden; 

Abschnitt 32 V BewRGr.


Höchstmasse: Jahresrohmiete 

Werden Kosten für ↑Schönheitsreparaturen (↑ 

Schönheitsreparaturlast) von Mietern getragen, 

so ist ↑Jahresrohmiete um folgende Hundertsätze 

zu erhöhen und zwar bei 

- ↑Ein-, ↑Zweifamilienhäusern, ↑Mietwohngrundstücke 

um 5 v. H., 

- ↑gemischt genutzten Grundstücken 

um 3 v. H., 

- ↑Geschäftsgrundstücke 

um 2 v. H.; 

Abschnitt 22 II,2 BewRGr. 

Andere Abschläge, insbesondere wegen Notwendigkeit 

baldigen ↑Abbruchs (vgl. Abschnitt 31 IV 

BewRGr) oder Verkürzung der ↑Lebensdauer des 

↑Gebäudes, wenn in Betracht kommende ↑fiktive 

↑Baujahr sich nicht in einer Verringerung des ↑ 

Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 31 V 

BewRGr), können ohne ↑Höchstmasse gewährt 

werden. 

Zuschläge sind dagegen ausnahmslos auf 30 v. 

H. des Grundstückswerts begrenzt. 

Bei Zusammentreffen wertmindernder und -erhöhender 

Umständen ist Höchstsatz von 30 v. H. 

nur auf Ergebnis des Ausgleichs anzuwenden, 

auch nur, soweit in Abschnitt 33 II Nr. 1 (Immissionen) 

u. 2 (Baumängel, -schäden) BewRGr 

genannte Gründe in Betracht kommen. Abschläge 

wegen in der Höhe nicht begrenzten Ermässigungen 

sind in jedem Fall neben dem getrennt 

berechneten Abschlag oder Zuschlag, der auch 

Ergebnis eines Ausgleichs sein kann, für diese 

Gründe zu gewähren. 

Beispiel: 

Abschlag wegen Lärm 10 v. H., 

Abschlag wegen Bauschäden 30 v. H., 

Summe Abschläge = 40 v. H., 

Zuschlag wegen 

Grösse nichtbebauter Fläche 5 v. H., 

Zwischenergebnis 35 v. H., 

als Abschlag darf gewährt werden 30 v. H., 

Abschläge wegen Immissionen (§ 82 I Nr. 1 BewG) 

betreffen Boden- und Gebäudewert, Abschläge 

für behebbare Baumängel und Bauschäden (§ 82 

I Nr. 2 BewG) und Notwendigkeit baldigen Abbruchs 

(§ 82 I Nr. 3 BewG) dagegen nur Gebäudewert. 

Zuschlag für Ausnutzung eines Grundstücks 

für Reklamezwecke (§ 82 II Nr. 2 BewG) 

betrifft ebenfalls nur Gebäudewert, Zuschlag für 

Grösse ↑unbebauter Fläche (§ 82 II Nr. 1 BewG) 

dagegen nur ↑Bodenwert; Abschnitt 33 III BewR 

Gr. Reihenfolge der Anwendung der Abschläge 

und Zuschläge auf Grundstückswert ist von Bedeutung. 

Es sind zunächst die auf das ↑Höchstmass 

von 30 v. H. dieses Wertes begrenzten 

Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und danach 

erst weitere nicht begrenzten Abschläge, 

insbesondere wegen Notwendigkeit baldigen Abbruchs, 

nach dem Gebäudewert zu berechnen. 

Ist ausnahmsweise ein nicht begrenzter Abschlag 

zu gewähren, der sich sowohl auf Gebäude- als 

auch auf Bodenwert bezieht -z. B. auf eine ↑ 

Grunddienstbarkeit-, sind Anteile des Gebäudes 

und des ↑Grund und Bodens am Grundstückswert 

zunächst -ggf. unter Berücksichtigung von Zuschlägen 

und anderen Abschlägen- zu berechnen 

und beide Anteile entsprechend zu kürzen; Abschnitt 

33 V BewRGgr; ergänzend zur Reihenfolge 

von Zu- und Abschlagsberechnungen Abschnitt 

33 VI BewRGr und zu weiteren Beispielsberechnungen 

Abschnitt 33 VII BewRGr. 

Hotel(grundstücke) sind ↑Hauptgebäuden und ↑ 

Bauten. H. sind ↑Grundstücke, die Beherbergung 

dienen. Zu ihnen gehören auch ↑Fremdenheime; 

Abschnitt 16 VII,2 bis 3 GewRGr. 

Industrieland: Keine ↑Grundstücksaufteilung in ↑ 

Grundstücksbereiche, da Wert sich auf Gesamtfläche 

bezieht; Abschnitt 8 I,2 BewRGr. 

Instandhaltungskosten sind als Teil pauschalierter 

↑Bewirtschaftungskosten in ↑Vervielfältigern bereits 

berücksichtigt; Abschnitt 18 III,5 BewRGr. 

↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten schliesst 

ihre Berücksichtigung in abweichender Höhe nach 

Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewR 

Gr. I. sind Kosten, die während Nutzungsdauer 

zur Erhaltung des bestimmungsgemässen Gebrauchs 

der baulichen Anlage aufgewendet 

werden müssen, um durch Abnutzung, Alterung 

und Witterungseinflüsse entstehenden baulichen 

oder sonstigen Mängel (↑Bauschäden) ordnungsgemäss 

zu beseitigen; Abschnitt 19 III BewRGr. 

Inventarpacht gehört nicht zur ↑Jahresrohmiete; 


Immissionen: Ungewöhnliche starke Beeinträchtigungen 

durch Lärm, Rauch oder Gerüche können 

ein wertmindernder (↑Grundstückswertabschlag) 

Umstand des ↑Grundstückswerts sein, der weder 

in ↑Jahresrohmiete noch in Höhe des ↑Vervielfältigers 

berücksichtigt wurde; vgl. § 82 I,2 

Nr. 1 BewG, zu ↑Ermässigungen und ↑Zu- und ↑ 

Abschlägen jeweils dort. Derartige Einwirkungen 

führen jedoch nur dann zu einem Abschlag, wenn 

es sich um ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen 

handelt, als solche kommen z. B. Lage in 

Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes 

in Betracht. Heute üblicher Verkehrslärm 

kann dagegen nicht als eine aussergewöhnliche 

Beeinträchtigung von aussergewöhnlichen Stärke 

aufgefasst werden. Das gilt insbesondere bei ↑ 

Wohngrundstücken in Gebieten, in denen starke 

Beeinträchtigungen allgemein vorkommen; Abschnitt 

31 II BewRGr. 

Jahresrohmiete (ergänzend Abschnitt 21 VI 

BewRGr) wird bewertungsrechtlich unterscheiden in 

- ↑ erhöhte J. , 

- J. ;


zum ↑J.zuschlag, zur ↑üblichen ↑Miete und ↑ Sollmiete 

jeweils dort. 

J. ist Gesamtentgelt, das Mieter (Pächter) für Benutzung 

des ↑Grundstücks aufgrund vertraglicher 

Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitraum 

für ein Jahr zu entrichten haben 

(auch Abschnitt 21 I,1 BewRGr). ↑Umlagen und 

alle sonstigen Leistungen der Mieter sind einzubeziehen. 

Zur J. gehören auch ↑Betriebskosten 

(z. B. Gemeindegebühren ), die durch ↑Gemeinden 

unmittelbar von Mietern erhoben werden. Bei 

Abgaben oder Gebühren, die zu vom Mieter zu 

tragenden Betriebskosten gehören, ist es gleichgültig, 

ob diese an Hauseigentümer oder unmittelbar 

an Gemeinde, die Wasser- oder Elektrizitätswerke 

zu zahlen sind. In Betracht kommen 

insbesondere ↑Grundsteuern, ↑Wasserkosten (Be- 

und Entwässerung), ↑Schornsteinfegergebühren, 

Kosten für ↑Müllabfuhr, ↑Fäkalienabfuhr, Kosten 

für Treppen- und Flurbeleuchtung sowie für Beleuchtung 

der ↑Räume, die für gemeinsame Benutzung 

bestimmt sind, ↑Versicherungskosten, ↑ 

Strassenreinigungskosten, Deich- und Sielgebühren; 

Abschnitt 21 IV,3 bis 4 BewRGr. Zur J. gehören 

auch Entgelte für Benutzung von ↑Nebengebäuden 

[z. B. ↑Garagen, Ställe, Schuppen] und 

für ↑Grundstücksflächen (z. B. Stellplätze und ↑ 

Garten des Hauses). Ebenso ist Entgelt für Benutzung 

der ↑Möbel und sonstiger Einrichtungsgegenstände, 

die ↑Bestandteil oder ↑Zubehör 

des ↑Gebäudes sind, Teil der J. ; Abschnitt 21 I,3 

bis 4 BewRGr. Auf Miete anzurechnende ↑Baukostenzuschüsse 

und ↑Mietvorauszahlungen gehören 

zur J. Kosten für ↑Um- und Einbauten), die 

Mieter vorgenommen hat, sind bei Ermittlung der 

J. wie Mietvorauszahlungen zu berücksichtigen, 

wenn Um- und Einbauten nach Beendigung des 

Mietverhältnisses nicht wieder beseitigt werden 

dürfen, den Mietwert aber erhöhen. Das gilt nicht, 

wenn Vermieter dem Mieter bei Beendigung des 

Mietverhältnisses für Um- und Einbauten einen 

angemessenen Ausgleich zu zahlen hat. In Zweifelsfällen 

sind Mietverträge einzusehen, Abschnitt 

21 II,2 bis 5 BewRGr. Werden Kosten für ↑ 

Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen (↑ 

Schönheitsreparaturlast), so ist J. zu erhöhen; 


↑Betriebsvorrichtungen gehören gemäss § 68 II 

Nr. 2 BewG nicht zum ↑Grundvermögen. Beträge, 

die für Benutzung solcher Vorrichtungen entrichtet 

werden, sind deshalb bei Ermittlung der J. 

auszuscheiden. Das gilt z. B. für den Fall, dass 

eine Gastwirtschaft mit Inventar verpachtet ist 

und in Pacht ein Betrag für Benutzung des Inventars 

(↑Inventarpacht) enthalten ist; Abschnitt 

21 II BewRGr. Nicht einzubeziehen sind ↑Untermietszuschläge, 

Kosten des Betriebs ↑zentraler 

Heizungs-, ↑Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage 

sowie des Fahrstuhls, ferner 

Vergütungen für aussergewöhnliche Nebenlei- 

Jahresrohmiete: Keller 

stungen des Vermieters, die nicht Raumnutzung 

betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, 

Dampfkraft, Pressluft, Kraftstrom u. dgl.), sowie 

Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen 

Mietern zugute kommen; § 79 I BewG, auch 

Abschnitt 21 V BewRGr. 

J. ist Sollmiete, Mietausfälle (↑-wagnisse) sind nicht 

zu berücksichtigen; Abschnitt 21 III,1 BewRGr. 

Jahresrohmietenberechnung: ↑Jahresrohmiete 

berechnet sich wie folgt: 

12 x Januarmiete (ohne ↑Bewirtschaftungskosten); 

analog 21 VI,2 BewRGr, 

+ Bewirtschaftungskosten des Jahres (pauschaliert), 

Abschnitt 19 BewRGr, 

+ ↑Sonderentgelte des Jahres, Abschnitt 21 I,3 

bis 4 BewRGr; 

ausser Betracht bleiben Entgelte für: 

- aussergewöhnl. ↑Vermieternebenleistungen (z. 

B. Pressluft), 

- Benutzung von ↑Betriebsvorrichtungen, 

- einzelne, ↑mieterspezifische Leistungen, 

- Untervermietungen (↑Untermietszuschläge), 

- ↑Wartungskosten für ↑Warmwasser-, Heizungs−, 

↑Brennstoff-, resp. ↑Zentralheizungsanlagen; 


Jahresrohmietenverfahren: In seiner äusseren 

Anwendungsform gleicht ↑Ertragswertverfahren 

dem bei Hauptfeststellung 1935 angewendeten 

J.. Bei beiden Verfahren wird ↑Grundstückswert 

durch Anwendung eines ↑Vervielfältigers auf ↑ 

Jahresrohmiete ermittelt. Im Gegensatz zum 

früheren J. wird beim Ertragswertverfahren der 

Einheitswert auf Grundlage des Reinertrags ermittelt. 

Zwar wird Reinertrag bei Wertermittlung 

des zu ↑bewertenden ↑Grundstücks nicht besonders 

festgestellt; er ist jedoch Grundlage bei 

Bildung der auf Rohmiete anzuwendenden Vervielfältigers. 

Vervielfältigern liegen Reinerträge zugrunde, 

die unter Berücksichtigung ↑pauschalierter 

↑Bewirtschaftungskosten (Abschnitt 19 GewR 

Gr) und pauschalierter Bodenertragsanteile (Abschnitt 

20 Bew RGr), aufgegliedert nach ↑ Grundstücksarten, 

Baujahresgruppen (↑Baujahr) und ↑ 

Gemeindegrössenklassen (↑ Belegenheitsgemeinde, 

↑ Gemeinde), ermittelt worden sind. Vervielfältiger 

ergeben sich aus Tabellen BewG, Anlagen 

3 bis 8; Abschnitt 18 III BewRGr. 

Jahresrohmietenzuschlag wegen 

- Abweichung zur ↑üblichen ↑ Miete, § 79 II,1 

BewG, Ab-schnitt 23 BewRGr, 

- ↑Grundsteuerbegünstigung, § 79 IV BewG, 

- ↑Schönheitsreparaturlast (↑ Schönheitsreparaturen) 

durch Mieter; 

Abschnitt 22 BewRGr. 

Keller gehören als ↑Gebäudeteil zu ↑Gebäuden. 

Ist ein völlig ↑zerstörtes Gebäude unter Verwendung 

erhalten gebliebener K. wieder aufgebaut 

worden, so ist für Bestimmung des ↑Vervielfältigers 

grundsätzlich Jahr (↑Baujahr) des ↑Wiederaufbau 

massgebend; Abschnitt 29 I BewRGr.


Kühlschränke: Mindestbewertung 

Kühlschränke -soweit sie dem Grundstückseigentümer 


oder Mietern zur Verfügunng gestellt 

werden- sind ↑Zubehör des ↑Gebäudes und gehören 

entsprechend zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 1 

IV,1 BewRGr. 

Lage des ↑Grundstücks, zur ↑Grundstückslage dort. 

Lagerhaus/L.grundstücke sind ↑Hauptgebäuden 

und ↑Gebäuden. L. sind auch Auslieferungslager 

von Fabrikationsbetrieben, Umschlagschuppen, Lagergebäude 

etc., die jeweils von Handelsbetrieben 

(z. B. Holz-, Schrott- Baustoffhandel u. a.) 

genutzt werden; Abschnitt 16 VII,11 GewRGr. 

L.grundstücke dienen überwiegend dem Handel 

und Speditionsgewerbe; Abschnitt 16 VII,10 GewRGr. 

land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört 

nicht zum ↑Grundvermögen. 

laufende ↑Sonderentgelte der Mieter, z. B. für 

Benutzung von 

- Einrichtungsgegenständen, 

- ↑Nebengebäuden, 

- ↑Möbeln (↑Einbaumöbeln) 

werden bei ↑Jahresrohmietenberechnung angerechnet; 

Abschnitt 21 I,3- 4 BewRGr. 

Lebensdauer eines ↑ Gebäudes: Ist LeG. 

gegenüber nach seiner ↑ Bauart in Betracht kommenden 

Lebensdauer infolge baulicher Massnahmen 

wesentlich verlängert oder infolge nicht 

↑behebbarer ↑Baumängel und ↑Bauschäden wesentlich 

verkürzt, ist ↑Vervielfältiger nicht nach tatsächlichem 

↑Baujahr des Gebäudes, sondern 

nach dem um die entsprechende Zeit späteren 

oder früheren Baujahr zu ermitteln; § 80 III 

BewG. § 80 III BewG behandelt Fälle einer 

wesentlichen Verlängerung oder Verkürzung der 

L.; Abschnitt 27 I BewRGr. Eine Verlängerung der 

L. setzt voraus, dass Gebäude durchgreifend erneuert 

oder verbessert worden ist. Bauliche 

Massnahmen an nichttragenden Bauteilen, z. B. 

Neugestaltung der Fassade (↑Fassadenneugestaltung) 

verlängern dagegen L. nicht. Ist verlängerte 

L. bei ↑Bewertung zu berücksichtigen, so darf 

Vervielfältiger nicht mehr nach dem tatsächlichem 

Baujahr bestimmt werden. Es ist vielmehr 

von einem der Verlängerung der L. entsprechenden 

späteren Baujahr (↑fiktiven Baujahr) auszugehen; 

Abschnitt 27 II BewRGr. Eine entsprechende 

Regelung ist für solche Fälle vorgesehen, 

in denen L. des Gebäudes infolge nicht 

behebbarer Baumängel oder Bauschäden (z. B. 

Gründungsmängel, Kriegs-, Bergschäden) verkürzt 

worden ist; Abschnitt 27 III,1 BewRGr. Verkürzung 

der L. ist insoweit Rechnung zu tragen, als 

das von einem der Verkürzung entsprechendem 

früheren Baujahr (fiktiven Baujahr) auszugehen 

ist; Abschnitt 27 III,3 BewRGr. Verkürzung der L. 

infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden 

kann zu einem fiktiven Baujahr führen, 

dass sich nicht in einer Verringerung der Verviel- 

fältiger auswirkt; Abschnitt 27 IV BewRGr. 

Leitungen und ↑sonstige Anlagen der Kanalisation 

ausserhalb der ↑Gebäude zählen als ↑ 

Aussenanlagen (Abschnitt 1 III,2 BewRGr) zu ↑ 

sonstigen ↑Bestandteilen des ↑Grundvermögens; 

§ 68 I BewG. 

Mietausfallwagnis ist als Teil pauschalierter ↑ Bewirtschaftungskosten 

in ↑Vervielfältigern bereits 

berücksichtigt; Abschnitt 18 III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung 

der Bewirtschaftungskosten schliesst 


Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 

BewRGr. M. ist Wagnis einer Ertragsminderung, 

die durch uneinbringliche Mietrückstände oder 

Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt 

ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung 

der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, 

Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung; 

Abschnitt 19 IV BewRGr. Mietausfälle sind bei Berechnung 

der ↑Jahresrohmiete nicht zu berücksichtigen; 

Abschnitt 21 III,1 BewRGr, ergänzend 

zur ↑Sollmiete dort. 

Miete bewertungsrechtlich zu unterscheiden in 

- ↑erhöhte ↑JahresrohM., § 79 III, IV BewG, 

- JahresrohM.; § 79 I, III, 

- SollM., Abschnitt 21 III,1 BewRGr, 

- tatsächliche M., § 79 II BewG 

- ↑übliche M., § 79 II BewG. 

mieterspezifische Leistungen des Vermieters 

werden bei ↑Jahresrohmietenberechnung nicht berücksichtigt; 

Abschnitt 21 V BewRGr, ergänzend 

zu ↑Schönheitsreparaturen, zur ↑Schönheitsreparaturlast 

dort. 

Mietvorauszahlungen werden als ↑einmalige ↑ 

Sonderentgelte bei ↑Jahresrohmietenberechnung 

angerechnet; Abschnitt 21 III,2 BewRGr. 

Mietwohngrundstücke sind ↑bebaute ↑Grundstücke 


Mindestbewertung: Regelung über M. stellt nur 

darauf ab, ob gemeine Wert des ↑Grund und 

Bodens ohne ↑Aussenanlagen -ggf. aber unter 

Berücksichtigung von ↑Abbruchkosten (vgl. Abschnitt 

17 IV BewRGr)- höher ist als Wert, der 

sich nach Vorschriften über ↑Bewertung ↑ bebauter 

↑Grundstücke ergibt. Ist dies der Fall, so 

ist höherer ↑Bodenwert -↑Mindestwert- als Einheitswert 

festzustellen. Weitere Voraussetzungen 

für M. bestehen nicht. Einheitswert umfasst aber 

-wie auch sonst bei Bewertung bebauter 

Grundstücke- Grund und Boden, aufstrebende ↑ 

Gebäude und Aussenanlagen (vgl. hierzu BFH- 

Urteil v. 15. 03. 1963, BStBl. III S. 252). M. 

kommt hauptsächlich in Fällen der an sich nach 

dem ↑Ertragswertverfahren vorzunehmenden Bewertung 

in Betracht, bei der Einheitswert unabhängig 

vom Wert des Grund und Bodens ermittelt 

wird. Auch beim ↑Sachwertverfahren kann M. in 

Betracht kommen, z. B. in Fällen, in denen Boden-


wert hoch ist, dagegen Wertzahl (§ 90 BewG) 

sowie Wert der Gebäude und Aussenan-lagen (§§ 

85, 89 BewG) gering sind. Unter diesen Umständen 

kann sich im Sachwertverfahren nach § 

83 BewG für Grundstück ein ↑Grundstückswert 

ergeben, der unter dem Wert des Grund und 

Bodens liegt; Abschnitt 17 II u. III BewRGr. 

Mindestwert: Der für ein ↑Grundstück anzusetzende 

Wert darf nicht geringer sein als Wert [M.; 

P., F.], mit dem ↑Grund und Boden allein als ↑ unbebautes 

Grundstück zu ↑bewerten wäre; zu ↑ 

Abbruchkosten dort. ↑Mindestbewertung setzt voraus, 

dass Grund und Boden und ↑Gebäude zusammen 

eine ↑wirtschaftliche Einheit (↑Grundstückseinheit) 

bilden. Sie ist daher bei Bewertung 

von Gebäuden auf ↑fremden Grund und Boden (§ 

94 BGB) nicht anzuwenden, weil hier Grund und 

Boden und Gebäude getrennt bewertet werden; 

Abschnitt 17 I BewRGr. Regelung über Mindestbewertung 

stellt nur darauf ab, ob gemeine Wert 

des Grund und Bodens ohne ↑ Aussenanlagen 

-ggf. aber unter Berücksichtigung von Abbruchkosten 

(vgl. Abschnitt 17 IV BewRGr)- höher ist 

als Wert, der sich nach Vorschriften über Bewertung 

↑bebauter Grundstücke ergibt. Ist dies der 

Fall, so ist höherer ↑Bodenwert -M.- als Einheitswert 

festzustellen. Weitere Voraussetzungen 

für Mindestbewertung bestehen nicht. Einheitswert 

umfasst aber -wie auch sonst bei Bewertung 

bebauter Grundstücke- Grund und Boden, aufstrebenden 

Gebäude und Aussenanlagen (vgl. 

hierzu BFH- Urteil v. 15. 03. 1963, BStBl. III S. 

252); Abschnitt 17 I u. II BewRGr. 

Mineralgewinnungsrechte sind in ↑Grundvermögen 

nicht einzubeziehen; § 68 II Nr. 1 BewG; 

zur ↑Bewertung von M. siehe § 100 BewG und 


Müllabfuhrkosten sind ↑Betriebskosten und als 

Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten in ↑ 

Vervielfältigern bereits berücksichtigt; Abschnitt 





Möbel, wenn sie fest (auch nachträglich) eingebaut 

wurden, gehören zu ↑wesentlichen ↑Bestandteilen 

eines ↑Gebäudes und damit zum ↑ 

Grundvermögen;, Abschnitt 1 II,4 BewRGr. 

Mülltonnen -soweit sie dem Grundstückseigentümer 


oder Mietern zur Verfügung gestellt 


gehören dementsprechend zum ↑Grundvermögen; 


Nebengebäude, zu ↑Garagen und ↑Bauten 

jeweils dort. 

nichtbehebbare ↑Baumängel und -schäden: 

Nutzbarkeit des ↑Grundstücks (↑Werterhöhungs-, 

↑-minderungsgründe), soweit diese von denen umliegender 

Gegend abweicht, kann Gebäudewert- 

Mindestbewertung: Rahmensätze 

abschlag rechtfertigen, Abschnitt 10 IV BewRGr. 

Oberflächenbeschaffenheit, zum ↑Bodenwertabschlag 

dort. 

Öfen sind als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines ↑Gebäudes 

Gebäudebestandteil und gehören damit 


Ö. -soweit sie dem Grundstückseigentümer gehören 

und von diesem Gemeinschaftsanlagen 

oder Mietern zur Verfügunng gestellt wurden- 

sind ↑Zubehör des Gebäudes und gehören auch 

hier zum Grundvermögen; Abschnitt 1 IV,1 BewR 

Gr.; ergänzend ↑Herde. 

öffentliche Grundstückslasten gehören zu ↑Betriebskosten, 

welche als Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten 

in ↑Vervielfältigern grundsätzlich 

bereits berücksichtigt sind; Abschnitt 18 

III,5 BewRGr. ↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 

schliesst Berücksichtigung anderer Betriebskosten 

mit Ausnahme der ↑Grundsteuern in 

abweichender Höhe nach Lage des Einzelfalles 


offene ↑Bauweise kann bei ↑Eckgrundstücken 

zum ↑Grundstückswertabschlag führen, da Wert 

von Eckgrundstücken an Strassen mit oB. oder 

für Errichtung von ↑Ein- und ↑Zweifamilienhäusern 

kein Vorteil bedingt und im Einzelfall 

geringer als Wert von Reihengrundstücken sein 

kann; Abschnitt 9 V BewRGr. 

Pauschalierung der ↑Bewirtschaftungskosten 


Höhe nach Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 

19 I,1 BewRGr. Kosten für Betrieb ↑zentraler 

Heizungs-, ↑Warmwasser- und ↑Brennstoffversorgungsanlage 

sowie des ↑Fahrstuhls sind zwar 

Bewirtschaftungskosten, sie sind aber nicht bei P. 

[der ↑Betriebskosten; P., F.] berücksichtigt, weil 

sie nach § 79 I BewG nicht zur ↑Jahresrohmiete 

gehören (vgl. Abschnitt 21 BewRGr.); Abschnitt 

19 V,3 BewRGr. 

Platz- und ↑Wegebefestigungen zählen als ↑Aussenanlagen 

(Abschnitt 1 III,2 BewRGr) zu ↑sonstigen 

↑Bestandteilen des ↑Grundvermögens; § 

68 I BewG. 

Räume, zu ↑Teilbauten und ↑Gebäuden jeweils dort. 

Räumliche Trennung von ↑Gebäudeteilen ist für 

Urteil, dass ein (!) ↑Grundstück im Sinne des BewG 

vorliegt, solange unerheblich, soweit dieses Urteil 

durch allgemeine Verkehrsauffassung gedeckt ist 

wie z. B. im Falle einer Wohnung und dazugehöriger, 

in Nähe liegender ↑Garage, Abschnitt 4 

II,6 GewRGr. 

Räumungsentschädigung kann ↑Bodenwertabschlag 

rechtfertigen; Abschnitt 10 V,1 bis 2 BewRGr. 

Rahmensätze (zum ↑ Grundstückswertzuschlag, 

↑ Höchstmass für ↑ Zuschläge dort): Zuschlag für 

↑ Eckgrundstück ist nach einem vom Hundertsatz 

des durchschnittlichen Werts der wertvolleren 

Strasse zu bemessen; Abschnitt 9 VI,1 bis 2 

BewRGr. Als Anhalt für Zuschläge können 

folgende R. dienen:


Rahmensätze: Sachwertverfahren 

- 05% bis 10% am Schnittpunkt zweier Wohnstrassen, 

- 15% bis 25% am Schnittpunkt von Wohn- und 

Geschäftsstrasse, 

- 25% bis 45% am Schnittpunkt zweier Geschäftsstrassen. 

Untere R. sind anzuwenden, wenn durschnittlicher 

Wert für die weniger wertvolle Strasse erheblich 

geringer als Wert der wertvolleren Strasse ist 

oder wenn es sich um eine weniger bevorzugte 

Geschäftslage handelt. 

Obere R. sind anzuwenden, wenn durchschnittliche 

Werte für die Strassen annähernd gleich sind und 

wenn es sich um eine besonders gute Geschäftslage 

handelt; Abschnitt 9 VI,6 bis 8 BewRGr. 

rechtlicher ↑Bestandteil (§ 96 BGB); siehe ↑subjektiv 

dingliche Rechte bzw. sonstige Bestandteile. 

Reklamenutzung/-zweck: Nachhaltige Ausnutzung 

des ↑Grundstücks für R. kommt als werterhöhender 

Umstand des ↑Gebäudewertes in Betracht, 

der in Höhe der ↑Jahresrohmiete keine Berücksichtigung 

fand; vgl. § 82 II,2 Nr. 2 BewG, zur ↑ 

Erhöhung und ↑Zuschlägen siehe dort. Nutzung 

eines Grundstücks für R. ist dann werterhöhender 

Umstand, wenn R. nachhaltig gegen Entgelt 

erfolgt. Eine Eigenreklame des Grundstückseigentümers 

darf deshalb nicht berücksichtigt werden. 

Ein Zuschlag kommt z. B. auch nicht in Betracht, 

wenn Mieter von Geschäftsräumen Aussenwände 

des vermieteten ↑Gebäudeteils zu R. benutzt, 

weil in diesen Fällen ein besonderes Entgelt für 

R. nicht gezahlt wird. Auch wenn ein Mieter 

seinen Gewerbebetrieb im Hinterhaus ausübt, 

wird ein Entgelt für Anbringung eines Firmenschildes 

oder Werbeschildes am Vorderhaus im 

allgemeinen neben ↑Mieten nicht gezahlt werden. 

Werden dagegen andere mit gemieteten ↑Räumen 

nicht im Zusammenhang stehende Flächen von 

einem Mieter genutzt, z. B. Giebelwände, Dachflächen 

oder Pfeiler von Arkaden, so ist zu 

prüfen, ob für Benutzung ein besonderes Entgelt 

neben Geschäftsraummiete vereinbart ist. Ein 

Zuschlag kommt immer in Betracht, wenn Grundstückseigentümer 

Flächen des ↑Gebäudes an 

Personen vermietet, die nicht Mieter des Grundstücks 

sind. Für Höhe des Zuschlags kann im 

allgemeinen das Neunfache des jährlichen Reinertrags 

zugrunde gelegt werden; Abschnitt 32 V 


Reparaturkosten: für noch ↑behebbare ↑Bauschäden 

begründen ggf. ↑Ermässigung (↑Gebäudewertabschlag, 

↑Zu- und ↑Abschlag) nach § 

82 I BewG; Abschnitt 31 III,11 BewRGr. 

Rohbauland: Keine ↑Grundstücksaufteilung in ↑ 

Grundstücksbereiche, da Wert sich auf Gesamtfläche 


Sachwertverfahren ist nur anzuwenden für ↑sonstige 

↑bebaute ↑Grundstücke, überdurchschnittlich 

gestaltete bzw. ausgestattete (↑besondere 

↑Ausstattung) ↑Ein- und ↑Zweifamilienhäuser, für 

↑Mietwohn-, ↑Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte 

Grundstücke, für die weder ↑Jahresrohmiete 

noch ↑übliche ↑Miete geschätzt werden 

können sowie für Grundstücke mit ↑Behelfs- oder 

anderen ↑Bauten, für die ein ↑Vervielfältiger in 

Anlagen 3 bis 8 BewG nicht bestimmt ist; § 76 

BewG, Abschnitt 16 II,2 u. VI,1 u. IIX,2 u. IX,1 

BewRGr. Für Anwendung des S. im Einzelfall 

kommen nach § 76 III Nr. 2 BewG z. B. zusammen 

mit dem Betriebsinventar vermietete 

Geschäftsgrundstücke in Betracht, bei denen einheitlich 

bemessene Gesamtmiete eine Aufteilung 

in auf Benutzung des Grundstücks entfallende 

Entgelt und in auf Überlassung des Inventars 

entfallende Entgelt auch im Wege der Schätzung 

nicht zulässt (vgl. hierzu RFH- Urteil v. 14. 02. 

1935, RStBl. S. 723); Abschnitt 16 IIX,1 . Zu 

Grundstücken, die in Ermangelung eines im ↑Ertragswertverfahrens 

anzuwendenen Vervielfältigers 

im S. ↑bewertet werden, gehören u. a. 

Grundstücke mit ↑Gebäuden in Holzfachwerk, die 

ohne massive ↑Fundamente errichtet worden 

sind, oder Grundstücke mit Gebäuden aus Wellblech, 

soweit Gebäude nicht unter Begriff ↑Behelfsbauten 

fallen; Abschnitt 16 IX, 4 BewRGr. 

Bei dem Ertragswertverfahren entzogenen Geschäftsgrundstücken 

handelt es sich meist um eigengenutzte 

Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, 

die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb 

bestimmter gewerblicher Betriebe besonders 

gestaltet und auch bei gewerblichen Betrieben 

derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich 

sind. Danach werden insbesondere folgende Gruppen 

von Geschäftsgrundstücken im S. bewertet: 

- Ausstellungs- und Messehallen, 

- Badehäuser, 

- Bahnhofsgrundstücke, 

- Campingplätze (↑ Zeltplätze) 

- Fabrikgebäude, 

- ↑Fremdenheime, 

- ↑Garagengrundstücke, 

- Grundstücke für Bank- und Kreditinstitute, 

- Grundstücke mit grösseren Verwaltungsgebäuden, 

- Grundstücke für ↑Lagerhäuser, 

- Grundstücke für Versicherungsunternehmen, 

- Grundstücke für ↑Warenhäuser, 

- Grundstücke für Werkstätten, 

- Hafengrundstücke, 

- Hallenbäder, 

- ↑ Hotelgrundstücke, 

- Kliniken, 

- Kühlhäuser, 

- Lichtspielhäuser, 

- Markthallen, 

- Molkereigrundstücke, 

- Privatschulen, 

- Sanatorien, 

- Tankstellengrundstücke,


Sachwertverfahren: Teileigentum 

- Theatergrundstücke, 

- Transformatorenhäuser, 

- Trinkhallen, 

- Trockenhäuser, 

- Verkaufsstände, 

- ↑Zeltplätze. 

Von Verwaltungsgebäuden, Versicherungsgebäuden 

u. ä. sind nach dem Ertragswertverfahren zu 

bewertenden ↑Bürohäuser zu unterschieden; Abschnitt 

16 VI,1 bis 4 u. VII,1 GewRGr. S. ist nicht 

auf (Hotel-, Fremdenheim-; P.,F.) Grundstücke 

anzuwenden, bei denen Beherbergung nur eine 

untergeordnete Rolle spielt; Abschnitt 16 VII,4 


Schnitt des Grundstücks (↑Werterhöhungs-, ↑-minderungsgründe) 

kann zu ↑Zu- oder ↑Abschlägen 

führen, Abschnitt 10 I,1 u. 3 - 5 BewRGr. 

Schönheitsreparaturen: Zu sonstigen Leistungen 

des Mieters, die in ↑Miete einzubeziehen sind, 

gehört auch Übernahme der S. durch Mieter. 

Ohne Übernahme wäre Vermieter nach § 536 

BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in 

einem zu dem vertragsgemässen Gebrauch geeigneten 

Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch 

Ausführung von S.; Abschnitt 22 I BewRGr. Bei 

Berechnung der ↑Vervielfältiger sind Kosten für 

S. im Hinblick auf gesetzliche Verpflichtung des 

Vermieters in ↑Bewirtschaftungskosten eingerechnet 

worden; Abschnitt 22 II BewRGr. Ergänzend 

S.last. 

Schönheitsreparaturlast (↑Jahresrohmietenzuschlag): 

Werden Kosten für Schönheitsreparaturen 

von Mietern getragen, so ist ↑Jahresrohmiete 

um folgende Hundertsätze zu erhöhen und 

zwar bei 

- ↑Ein-, ↑Zweifamilienhäusern, ↑ Mietwohngrundstücke 

um 5 v. H., 

- ↑gemischt genutzten ↑Grundstücken 

um 3 v. H., 

- ↑Geschäftsgrundstücke 

um 2 v. H.; 


Schornsteinfegergebühren sind ↑Betriebskosten 

und als Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten 





Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. 

Sollmiete (↑Miete). ↑Jahresrohmiete ist S.; Mietausfälle 

sind nicht zu berücksichtigen, Abschnitt 

21 III,1 BewRGr. 

Sonderentgelte werden im Rahmen der ↑Jahresrohmietenberechnung 

unterschieden in ↑einmalige 

und ↑laufende S. ; Abschnitt 21 I, 3 bis 4 und 

III,2 bis 4 BewRGr. 

Sonstige Anlagen, die Versorgung oder Kanalisation 

dienen, gehören als ↑Aussenanlagen zum 

↑ Grundvermögen; Abschnitt 1 III,2 BewRGr. 

Sonstige ↑bebaute ↑Grundstücke; sind Grundstücke, 

die keine ↑Mietwohn-, Geschäfts-, gemischtgenutzte 

Grundstücke, ↑ Ein- oder ↑ Zweifamilienhäuser 

sind, § 75 VII BewG. Zu SbG. 

gehören z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, 

studentische Verbindungshäuser, Turnhallen, 

Schützenhallen, Jagdhütten und Wochenendhäuser 

sowie jeweils nicht gewerbliche Kindertagesstätten 

oder ↑ Garagengrundstücke (Garagen); 

Abschnitt 15 VI,2 bis 7 GewRGr. 

Sonstige ↑Bestandteile des ↑Grund und Bodens 

gehören zum Grundvermögen; § 68 I BewG. Begriff 

ist dem bürgerlichen Recht entnommen und 

entsprechend auszulegen; Abschnitt 1 I,4 

BewRGr. Zu unterscheiden sind ↑rechtliche Bestandteile 

des ↑Grundvermögens und ↑wesentliche 

Bestandteile des ↑ Gebäudes. Zu SB. 

gehören 

- ↑Aussenanlagen; Abschnitt 1 III,1 BewRGr, 

- ↑subjektiv dingliche Rechte; Abschnitt 1 III,3 


Zu sB. zählen auch Verstärkungen der Decken, 

die auch (ggf. nicht nur, Abschnitt 1 VI,4 BewR 

Gr) einer ↑Betriebsvorrichtung dienenden Stützen 

und sonstigen (statischen; P., F.) Bauteile wie 

Mauervorlagen und Verstrebungen; § 68 II,3 

BewG. 

Stammgebäude, zu ↑Hauptgebäuden und ↑Gebäuden 

jeweils dort. 

Strassenreinigunggebühren sind ↑Betriebskosten 

und als Teil pauschalierter ↑Bewirtschaftungskosten 





Einzel-falles aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. 

subjektiv dingliche Rechte sind Rechte, die mit 

dem Eigentum an einem ↑Grundstück verbunden 

sind und dem jeweiligen Eigentümer zustehen. 

SdR. gehören als ↑rechtliche ↑Bestandteile zum ↑ 

Grundvermögen; Abschnitt 1 III,3 BewRGr. Hierzu 

gehören z. B. 

- ↑Überbaurechte (§ 912 BGB), 

- ↑Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB); 


Teilbauten sind Teile von ↑Bauten. Besondere 

bewertungsrechtliche Erwährnung finden 

- ↑Dienstwohnungen; Abschnitt 15 II,5 BewRGr, 

- ↑Keller; Abschnitt 29 V BewRGr, 

- ↑Wohnräume; Abschnitt 15 III,7- 8 BewRGr. 

Teileigentum oder gesamthänderisches Eigentum 

beispielsweise an Flächen, kann grundsätzlich 

keine ↑wirtschaftliche Einheit bilden. Dieser Grundsatz 

des § 2 II BewG wird durch § 70 II BewG 

durchbrochen: Bei Umlegungen, aber auch in 

anderen Fällen, wird für gemeinschaftliche Hofräume, 

Einstellplätze, ↑Garagen, Zuwege und


Teileigentum: unbebaute Grundstücke 

sonstiges gemeinschaftliches Eigentum, das Zwecken 

der im Alleineigentum einzelner beteiligter Personen 

stehenden Hauptgrundstücke untergeordnet 

ist, manchmal Rechtsform des Miteigentums 

gewählt. In derartigen Fällen sind gemeinschaftlichen, 

wirtschaftlich zugleich mehreren Hauptgrundstücken 

untergeordneten Flächen, ↑Gebäude 

usw. abweichend von § 2 II BewG nicht als besondere 

wirtschaftliche Einheit anzusehen. Miteigentumsanteil 

oder ein sich aus Beteiligung an 

Gesamthand ergebenden Anteil ist nach § 70 II 

BewG in wirtschaftliche Einheit des Hauptgrundstücks 

einzubeziehen. § 70 II BewG ist entsprechend 

anzuwenden, wenn Hauptgrundstücke, 

die verschiedene wirtschaftliche Einheiten bilden, 

und die diesen untergeordneten Flächen, Gebäude 

usw. demselben Eigentümer gehören (z. 

B. ein Waschhaus für eine aus mehreren Einheiten 

bestehende Wohnhausgruppe einer Wohnungsgesellschaft); 

Abschnitt 4 II,4 bis 6 BewRGr. 

Teilgrundstück, zu ↑Grundstücksbereichen dort. 

Terrassen sind ↑Aussenanlagen; Abschnitt 3 III,2 

BewRGr, und gehören als ↑sonstige ↑Bestandteile 

des Grund unnd Bodens zum ↑Grundvermögen; 

§ 68 I BewG. 

Treppen sind als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines 



Treppenläufer -soweit sie dem Grundstückseigentümer 


oder Mietern zur Verfügung 

gestellt wurden- sind ↑Zubehör des ↑Gebäudes 

und gehören dementsprechend zum ↑Grundvermögen; 


Türen sind als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines ↑ 

Gebäudes Gebäudebestandteil und gehören damit 


Überbaurechte gehören zu ↑subjektiv dinglichen 

Rechten und gehören als ↑sonstige ↑Bestandteile 

des ↑Grund und Bodens zum ↑Grundvermögen; 


übliche ↑Miete: Statt ↑Jahresrohmiete gilt üM. 

als Jahresrohmiete[nsubstitut; p., F.] für solche ↑ 

Grundstücke und Grundstücksteile, die 

1. eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem 

Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, 

2. die Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr 

als 20 vom Hundert von üM. tatsächlichen 

Miete überlassen hat. 

üM. ist in Anlehnunng an Jahresrohmiete zu 

schätzen, die für ↑Räume gleicher oder ähnlicher 

Art, Lage und ↑Ausstattung regelmässig gezahlt 

wird; § 79 II BewG. Ist üM. nach § 79 II BewG 

anzusetzen, so braucht nicht geprüft werden, ob 

von tatsächliche abweichende Miete mit Rücksicht 

auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse 

oder mit Rücksicht auf ein Arbeitsverhältnis 

zugebilligt worden ist. Gründe, die für Abweichung 

tatsächlicher von üM. um mehr als 20 

v. H. geführt haben, sind unbeachtlich. üM. für ↑ 

Wohnraum, der mietpreisrechtlichen Vorschriften 

unterliegt, darf die nach diesen Vorschriften zulässige 

Miete nicht überschreiten. Soweit bei 

Ermittlung üM. Wohnflächen von Bedeutung sind, 

ist sie nach §§ 42 bis 44 Zweite Berechnungsverordnunng 

vom 01. August 1963 zu berechnen; 

Abschnitt 23 BewRGr. 

Um- und Einbaukosten: Kosten für UuE., die 

Mieter vorgenommen hat, sind bei Ermittlung der 

↑Jahresrohmiete wie ↑Mietvorauszahlungen zu 

berücksichtigen, wenn UuE. nach Beendigung des 

Mietverhältnisses nicht wieder beseitigt werden 

dürfen, den Mietwert aber erhöhen. Das gilt nicht, 

wenn Vermieter dem Mieter bei Beendigung des 

Mietverhältnisses für UuE. einen angemessenen 

Ausgleich zu zahlen hat. In Zweifelsfällen sind Mietverträge 

einzusehen; Abschnitt 21 III,3 bis 5 BewRGr. 

Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters, 

mit Ausnahme der in § 79 I,4 BewG aufgeführten 

↑Zuschläge und Kosten (vgl. 21 V BewRGr) sind 

in ↑Miete einzubeziehen. Haben Mieter ausser 

"eigentlichen" Mieten bestimmte ↑Bewirtschaftungskosten, 

insbesondere ↑Betriebskosten zu tragen, 

so gehören diese zur ↑Jahresrohmiete; Abschnitt 

21 IV,1 bis 2 BewRGr. 

Umzäunungen sind ↑Aussenanlagen; Abschnitt 1 

III,2 BewRGr, und gehören als ↑sonstige ↑Bestandteile 

des ↑Grund und Bodens zum ↑Grundvermögen; 

§ 68 I BewG. 

Unbebaute ↑Grundstücke/Flächen gehören wie 

↑bebauten Grundstücke zum Oberbegriff der 

Grundstücke. Entsprechend ihrem Bodenentwicklungs-zustand 

werden uG. unterscheiden in 

- Flächen der ↑Land- und Forstwirtschaft, § 4 I,1 

WertV, 

- bes. Flächen der Land- und Forstwirtschaft, § 4 

I,2 WertV, 

- Bauerwartungsland, § 40 II WertV, 

- ↑Rohbauland, § 4 III WertV, 

- baureifes Land, § 4 IV WertV. 

Grundstücke, auf denen sich keine ↑benutzbaren 

resp. ↑bezugsfertigen ↑Gebäude befinden, sind unbebaut; 

§ 72 I BewG resp. Abschnitt 6 I,1 BewR 

Gr. Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude, 

deren Zweckbestimmunng und Wert gegenüber 

Zweckbestimmunng und Wert des ↑Grund und 

Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, so 

gilt Grundstück als unbebaut; § 72 II BewG, ergänzend 

Abschnitt 11 GewRGr. Als ↑ unbebautes 

Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem 

infolge Zerstörung oder Zerfall der Gebäude auf 

Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden 

ist; § 72 III BewG, ergänzend Abschnitt 12 GewR 

Gr. Flächen, die zu einem im ↑Erbbaurecht bezugsfertig 

errichteten Gebäude auf ↑fremden 

Grund und Boden gehören, gelten mit Rücksicht 

auf vorhandene Gebäude gemäss §§ 92 I, 94 I 

BewG nicht als uG.; Abschnitt 6 I,2 BewRGr.


Untermietszuschläge werden bei ↑Jahresrohmietenberechnung 

nicht berücksichtigt; Abschnitt 


Verkehrsflächen: Keine ↑Grundstücksaufteilung in 

↑Grundstücksbereiche, da Wert sich auf Gesamtfläche 


Vermieternebenleistungen werden bei ↑Jahresrohmietenberechnung 



Versicherungskosten (Haftpflicht-, Sachversicherungen) 

sind ↑Betriebskosten und als Teil pauschalierter 

↑Bewirtschaftungskosten in ↑Vervielfältigern 

bereits berücksichtigt; Abschnitt 18 III,5 

BewRGr. ↑Pauschalierung der Bewirtschaftungskosten 


Höhe nach Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 

19 I,1 BewRGr. 

Vervielfältiger: Zahl, mit der ↑Jahresrohmiete zu 

vervielfältigen ist, ist Anlagen 3 bis 8 BewG zu 

entnehmen. V. bestimmt sich nach ↑Grundstücksart, 

↑Bauart und Bauausführung; ↑Baujahr (↑Lebensdauer) 

des ↑Gebäudes sowie nach ↑Einwohnerwohnerzahl 

der ↑Belegenheitsgemeinde im 

Hauptfeststellungszeitpunkt; § 80 I,1 bis 2 BewG. 

Untermietzuschläge: Vervielfältiger 

Zur Vereinfachung praktischer ↑Bewertung sei 

auf die, nicht wie im Gesetz nach Grundstücksarten, 

sondern nach Gemeindegrössen gegliederten 

Tabellen GewRGr, Anlagen 1 bis 8 verwiesen; 

Abschnitt 18 IV BewRGr. Bei Berechnung der V. 

sind Kosten für ↑Schönheitsreparaturen im Hinblick 

auf gesetzliche Verpflichtungen des Vermieters 

in Bewirtschaftungskosten einngerechnet; 

Abschnitt 22 II,2 BewRGr. Befinden sich auf 

einem ↑Grundstück Gebäude oder ↑Gebäudeteile 

(↑Teilbauten), von einer gewissen Selbständigkeit, 

die eine verschiedene Bauausführung oder 

Bauart aufweisen oder in ver-schiedenen Jahren 

↑bezugsfertig geworden sind, so sind für jedes 

Gebäude oder jeden Gebäudeteil die nach Bauart 

und Bauausführung und nach dem Baujahr massgebenden 

V. anzuwenden. Summe sich ergebender 

Beträge ist ↑Grundstückswert. Von einer verschiedenen 

Bewertung der Gebäudeteile kann 

abgesehen werden,, wenn ein Teil im Verhältnis 

zum gesamten Gebäude geringfügig ist; Abschnitt 

28 I BewRGr. 

Anlage 8 BewRGr: V. für Gemeindegrössen über 500.000 ↑Einwohner 

↑gemischtge- gemischtgenutzte 

Baujahres- ↑Mietwohn- nutzte ↑Grund- Grundstücke Geschäfts- 

gruppe grundstücke stücke bis 50% ab 50% bis 80% grundstücke 

gewerbliche Nutzung gewerbliche Nutzung 

-A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- 

18 1895 5,3 6,1 6,4 6,8 

1895- 1899 5,4 6,3 6,5 7,0 

1900- 1904 5,6 6,4 6,7 7,1 

vor 1908 5,0 5,8 6,1 6,5 

1905- 1915 5,8 6,7 7,0 7,4 

1908- 1915 5,1 6,0 6,2 6,7 

1916- 2024 6,1 5,5 4,5 6,9 6,4 5,4 7,2 6,7 5,6 7,6 7,1 6,1 

bis- 1934 7,5 7,0 6,0 7,8 7,3 6,4 7,9 7,5 6,5 8,0 7,6 6,8 

bis-06.1948 7,7 7,4 6,7 7,9 7,6 7,1 8,1 7,8 7,2 8,1 7,8 7,3 

ab-07.1948 9,1 8,8 8,3 9,0 8,8 8,4 8,8 8,6 8,2 8,9 8,7 8,4 

A-, B-, C- Multiplikator für ↑ Bodenwertanteil in Sonderfällen 

-A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- -A- -B- -C- 

bis-06.1948 1,82 1,82 1,82 2,49 2,49 2,49 2,31 2,31 2,31 2,86 2,86 2,86 

ab-07.1948 1,82 1,82 1,82 2,49 2,49 2,49 2,31 2,31 2,31 2,86 2,86 2,86 

A bei Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Natursteinen, Kalksandsteinen, Schwemmsteinen oder 

ähnlichen Steinen sowie bei Stahl- und Stahlskelettbauten ausser bei solchen ↑ Bauten der Bauart B; 

B bei Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung, Gebäuden aus grossformatigen Bimsbetonplatten oder 

ähnlichen Platten sowie bei anderen eingeschossigen Gebäuden in leichter Bauausführung; 

C bei Holzfachwerkbauten mit Lehmausfachung und besonders haltbaren Holzbauten mit massiven ↑ Fundamenten.


Verwaltungskosten: Wertminderungsgründe 

Verwaltungskosten sind als Teil pauschalierter ↑ 

Bewirtschaftungskosten in ↑Vervielfältigern bereits 




Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewR 

Gr. V. sind Kosten für Verwaltung von ↑Grundstücken 

erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, 

Kosten der Aufsicht sowie Wert der vom 

Eigentümer geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu V. 

gehören auch Kosten für gesetzlichen oder freiwilligen 

Prüfungen des Jahresabschlusses und 

der Geschäftsführung; Abschnitt 19 II BewRGr. 

Vorderland, zu ↑Grundstücksbereiche und ↑Hinterland 

jeweils dort. V. ist Fläche eines aufzuteilenden 

(↑Aufteilung) ↑Grundstücks mit einer Grundstückstiefe 

bis 40 m; Abschnitt 8 II,3 Bew RGr. V. 

von ↑Eckgrundstücken wird zur Berechnung des ↑Bodenwertes 

in Teilgrundstücke wie folgt eingeteilt: 

- Teilgrundstück I: ↑ "engeres" Eckgrundstück, 

- Teilgrundstück II: V. an wertvolleren Strasse, 

- Teilgrundstück III: V. an weniger wertvollen 

Strasse; Abschnitt 9 IIX GewRGr., 

Warenhaus/Warenhausgrundstücke sind ↑Hauptgebäuden 

und ↑Gebäude. W.grundstücke übertreffen 

übliche Ladengrundstücke und dienen im 

ganzen oder weit überwiegend dem Betrieb eines 

Einzelhandelsunternehmens. Auf Art des Betriebs 

kommt es hierbei nicht an. Als W. sind auch -hinsichtlich 

Art angebotener Waren beschränkten- 

Kaufhäuser und Spezialkaufhäuser grösseren Umfangs 

anzusehen; Abschnitt 16 VII,7 bis 9 GewRGr. 

Warmwasseranlagen sind - auch bei nachträglichem 

Einbau- als ↑wesentliche ↑Bestandteile eines 


zum ↑ Grundvermögen; Abschnitt 1 II,4 BewRGr. 

Wartungskosten für ↑Brennstoff-, ↑Heizungs- 

und ↑Warmwasseranlage werden bei Jahresrohmietenberechnung 


21 V BewRGr. Anders verhält es sich mit ↑ 

Instandhaltungskosten. 

Waschmaschinen -soweit sie dem Grundstückseigentümer 


oder Mietern zur Verfügung gestellt 


gehören entsprechend zum ↑Grundvermögen; 


Wasserkosten (Be- und Entwässerungskosten) 

sind ↑Betriebskosten und als Teil pauschalierter ↑ Bewirtschaftungskosten 

in ↑Vervielfältigern bereits 




Lage des Einzelfalles aus; Abschnitt 19 I,1 BewRGr. 

Wegebefestigungen gehören als ↑Aussenanlagen 

zum ↑Grundvermögen; Abschnitt 1 III,2 BewRGr. 

Wegerechte gehören als ↑Grunddienstbarkeiten 

zu ↑subjektiv dinglichen Rechten des ↑Grund und 

Bodens und damit zum ↑Grundvermögen, § 68 I 

BewG, Abschnitt 1 III,4 BewRGr. 

Wert, zum ↑Grundstücks-, ↑Boden- , ↑Gebäudewert 

und zur ↑Bewertung jeweils dort. 

Werterhöhungsgründe (↑Erhöhungen, ↑Zuschläge) 

für 

- ↑Bodenwert (↑ Bodenwertzuschlag) wegen 

- ↑Grundflächenzahl; § 82 II Nr. 1 BewG, Abschnitte 

33 IV,3 u. 10 I,2 BewRGr, 

- Lage des ↑Grundstücks und seiner -teile, Abschnitte 

10 III u. 35 III; 8 II u. 9 VI BewRGr, 

- ↑Schnitt des Grundstücks, Abschnitt 10 I 

BewR Gr, 



- ↑Gebäudewert (↑Gebäudewertzuschlag) wegen 

- ↑Reklamenutzung; § 82 II Nr. 2 BewG, Abschnitt 


- ↑Grundstückswert (↑ Grundstückswertzuschlag) 

wegen 

- ↑ausserordentliche ↑Grundsteuerbelastung; § 

81 BewG, Abschnitt 30 BewRGr, 

- ↑Jahresrohmiete (↑Jahresrohmietenzuschlag) 

wegen 

- Abweichung zur ↑üblichen ↑Miete; § 79 II,1 

BewG, Abschnitt 23 BewRGr, 

- ↑Grundsteuerbegünstigung; § 79 IV BewG, 

- ↑Schönheitsreparatur durch Mieter; Abschnitt 


Wertminderungsgründe (↑Ermässigungen, ↑Abschläge) 

für 

- ↑Bodenwert (↑ Bodenwertabschlag) wegen 

- ↑Baufreimachungskosten; Abschnitt 10 II,2 


- ↑Baugrund, soweit dieser nur einzelnes ↑ 

Grundstück betrifft, Abschnitt 10 II,1 BewRGr, 

- ↑Grunddienstbarkeiten; Abschnitte 10 IV,1 u. 

31 V,5 BewRGr, 

- ↑Räumungsentschädigung bei ↑Gartenland; Abschnitt 

10 V,1 bis 2 BewRGr, 

- ↑Oberflächenbeschaffenheit, soweit diese nur 

einzelnes Grundstück betrifft; Abschnitt 10 

II,1 BewRGr, 

- Lage des Grundstücks und seiner -teile, Abschnitte 

10 III u. 35 III; 8 II u. 9 VI BewRGr, 

- ↑Schnitt des Grundstücks, Abschnitt 10 I 




- Gebäudewert (↑ Gebäudewertabschlag) wegen 

- ↑behebbaren ↑ Baumängeln u. -schäden; § 82 

I Nr. 2 BewG, Abschnitt 33 IV,2 BewRGr, 

- Notwendigkeit baldigen ↑Abbruchs; § 82 I Nr. 

3 BewG, Abschnitt 33 IV,2 BewRGr, 

- aufgelaufene ↑Reparaturkosten; § 82 I Nr. 2 

BewG, Abschnitt 38 III,1 BewRGr, 

- ↑ Grundstückswert (↑Grundstückswertabschlag) 

wegen 

- ↑ausserordentliche ↑Grundsteuerbelastung; § 

81 BewG, Abschnitt 30 BewRGr,


- ↑ Grundstücksgestaltung, soweit in ↑Jahresrohrohmiete 

noch nicht berücksichtigt; Abschnitt 

31 V,2 BewRGr, 

- ↑Immissionen; § 82 I nr. 1 BewG, Abschnitt 


- ↑offene ↑Bauweise bei ↑Eckgrundstücken; Abschnitt 

30 BewRGr, 

- unwirtschaftliche ↑Gebäudeanordnung, soweit 

in Jahresrohmiete noch nicht berücksichtigt; 

Ab-schnitt 31 V,2 BewRGr. 

Liegen wertmindernde Umstände vor, die weder 

in Höhe der Jahresrohmiete noch in Höhe des ↑ 

Vervielfältigers berücksichtigt sind, so ist der sich 

nach §§ 78 bis 81 ergebende Grundstückswert zu 

ermässigen; § 82 I,1 BewG und Abschnitt 31 I,1 

BewRGr. Dies bedeutet, dass alle Umstände, die 

in Vervielfältigern ↑pauschal (pauschalierte ↑Betriebskosten) 

berücksichtigt worden sind, (z. B. 

einzelne oder gesamten ↑Bewirtschaftungskosten] 

nicht mehr durch einen Abschlag) nach individuellen 

Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt 

werden. Danach kommen als wertmindernde 

Umstände nur solche in Betracht, die 

ihrer Art nach in Einzelfällen bedeutsam sind; Abschnitt 

31 I, 2 bis 3 BewRGr. Als solche Umstände 

kommen in Betracht: 

- aussergewöhnliche Grundsteuerbelastung; § 81 

BewG, 

- ungewöhnlicher Beeinträchtigung durch ↑Immissionen, 

§ 82 I,2 Nr. 1 BewG, 

- behebbare Baumängel und ↑Bauschäden, § 82 

I,2 Nr. 2 BewG, Abschnitt 31 III BewRGr. 

- Notwendigkeit baldigen Abbruchs, § 82 I,2 

BewG, Abschnitt 31 IV BewRGr. 

§ 82 I BewG zählt die in Betracht kommenden Ermässigungsgründe 

zwar nicht erschöpfend auf, 

jedoch betreffen die in der Vorschrift angeführten 

Beispiele die wichtigsten und am häufigsten vorkommenden 

wertmindernden Umstände, Abschnitt 

31 I,4 BewRGr. Andere als die in § 82 I 

Nr. 1 BewG aufgeführten Umstände führen verhältnismässig 

selten zu einer Ermässigung. Eine 

ungünstige Gestaltung der Grundstücksoberfläche 

oder eine wirtschaftlich überholte Anordnung und 

Gestaltung der ↑Gebäude wird sich häufig in 

Jahresrohmiete ausdrücken. Ist Mass baulicher 

Nutzung herabgesetzt worden (↑Herabzonung), 

bildet sich ↑Bodenwertanteil in ↑Miete aus und 

wird bei Berechnung des Vervielfältiger berücksichtigt. 

Ein Abschlag wird deshalb nicht gewährt. 

Eher kommt als wertmindernder Umstand eine 

auf dem Grundstück ruhende Grunddienstbarkeit 

(z. B. Wegerecht, ↑Fensterrecht) in Betracht, 

wenn Grundstücksbenutzung erheblich eingeschränkt 

ist und dies in Miete -insbesondere in 

einer bei Eigennutzung geschätzten Miete- nicht 

zum Ausdruck kommt. Ein Grund für eine Ermässigung 

neben in § 82 I Nr. 1 bis 3 BewG 

genannten Umständen kann z. B. auch gegeben 

Wertminderungsgründe: Wohnräume 

sein, wenn sich ↑Lebensdauer des Gebäudes infolge 

nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden 

so verkürzt, was sich nicht in Verringerung 

des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 27 IV 

BewRGr); Abschnitt 31 V, 1 bis 6 BewRGr. 

wesentliche ↑Bestandteile des ↑Gebäudes sind 

Gebäudebestandteil und gehören zum ↑Grundvermögen, 

94 II BGB. WB. eines Gebäudes sind 

zu seiner Herstellung nicht nur vorübergehend 

(BFH- Urteil vom 22. 10. 1965, BStBl. 1966 III S. 

5) eingefügten Sachen. "Einfügen zur Herstellung" 

bedeutet, dass eine Sache zwischen 

Teile eines Gebäudes gebracht und durch Einpassen 

an eine für sie bestimmte Stelle mit den 

sie umschliessenden Stücken vereinigt und damit 

ihrer Zweckbestimmung zugeführt wird (BFH- 

Urteil v. 04. 05. 1962, BStBl. III, S. 333); Abschnitt 

1 II,3 und 7 GewRGr, zu ↑Betriebsvorrichtungen 

dort. Zu wB. zählen: 

- ↑Aufzüge, 

- ↑Badeeinrichtung, 

- ↑Brennstoffanlage, 

- ↑Einbaumöbel, (↑ Möbel), 

- ↑Fenster, 

- ↑Öfen (↑ Herde), 

- ↑Treppen, 

- ↑Türen, 

- ↑Warmwasseranlage,- ↑ Zentralheizungsanlage; 


wirtschaftliche Einheit des ↑Grundvermögens 

ist ↑Grundstück; Abschnitt 4 I,1 BewRGr., zu ↑ 

Grundstücksarten und ↑Grundstücksbereichen jeweils 

dort. Als wE. darf, abgesehen von § 26 

BewG, gemäss 2 II BewG nur Grundbesitz eines 

(!) Eigentümers zusammengefasst werden; gesamthänderische 

oder ↑Teileigentum stehende 

Flächen können grundsätzlich keine wE. bilden. 

Grundsatz des § 2 II BewG wird durch 70 II 

BewG durchbrochen, Abschnitt 4 II,1 bis 3 

BewRGr. Ein ↑Gebäude, dass auf ↑fremden ↑ 

Grund und Boden errichtet ist, gilt als Grundstück 

im Sinne des BewG, also als selbständige wE. des 

Grundver-mögens; Abschnitt 4 III,1 BewRGr. Bei 

Grund-stücken mit übergrossen Flächen ist zu 

prüfen, ob wE. richtig abgegrenzt ist. Übergrosse 

Fläche eines Grundstücks kann z. B. dadurch 

entstanden gegeben sein, dass Eigentümer eines 

↑ Einfamilienhauses benachbarte ↑ Grundstücksfläche, 

die nach Verkehrsanschauung als besondere 

Bauparzelle (z. B. Baulücke) anzusehen ist, 

als ↑Garten des Hauses genutzt wird. Diese 

besondere Bauparzelle ist dann als selbständige 

wE. zu ↑bewerten. 

Wohnräume: Zu ↑Teilbauten und ↑Bauten siehe 

jeweils dort. W., die gewerblich oder beruflich 

nur mitbenutzt werden, sind nicht zu gewerblichen 

Zwecken dienende ↑Räume zu behandeln, 

Abschnitt 15 II,9 GewRGr. Siehe zu ↑Dienst-


Wohnräume: Zu- und Abschläge 

-wohnungen dort. Einzelräume, die leer oder 

möbliert vermietet werden, erfüllen Voraussetzungen, 

die an Begriff Wohnung (↑Wohnräume) 

gestellt werden, nämlich dass diese 

gegen andere Wohnungen und W. abschliessbar 

ist, regelmässig nicht (vergl. BFH- Urteil v. 01. 

08. 1952, BStBl. III, S. 251); Abschnitt 15 III, 7 

bis 8 GewRGr, zur begrifflichen Abgrenzung 

ergänzend DIN 277. 

Zeltplätze sind als ↑Geschäftsgrundstücke im ↑ 

Sachwertverfahren zu ↑bewerten, wenn sie als ↑ 

bebaute ↑Grundstücke anzusehen sind und für 

gewerbliche Zwecke genutzt werden. Behandlung 

der Z. als bebaute Grundstücke setzt voraus, 

dass sich auf ihnen ↑Gebäude (↑Bauten, ↑ Teilbauten) 

mit eigenem Wert befinden (vgl. Abschnitt 

11 I GewRGr), z. B. ein oder mehrere 

Gebäude mit Gaststätten, Aufenthaltsräumen, 

Läden, Waschräumen o. ä.; Abschnitt 16 VII,5 bis 

6 GewRGr. 

Zentralheizungsanlagen sind als ↑wesentliche ↑ 

Bestandteile eines ↑Gebäudes Gebäudebestandteil 

und gehören damit zum ↑ Grundvermögen; 


zerstörte oder dem Verfall preisgegebene ↑ 

Gebäude (↑Abbruchkosten) sind bei ↑ Bewertung 

zu berücksichtigen, wenn wegen des baulichen 

Zustandes von Gebäuden oder ↑ Gebäudeteilen 

mit einem ↑Abbruch gerechnet werden 

muss, § 77,2 BewG. Für noch vorhandene ↑ 

Gebäudereste mindert sich ↑Bodenwert um 

Kosten, die im Hauptfeststellungszeitpunkt zu 

ihrer Beseitigung hätten aufgewendet werden 

müssen; Abschnitt 12 II BewRGr. Sind jedoch 

noch ↑Keller vorhanden, die zu gewerblichen 

oder zu Wohnzwecken ausgebaut und deshalb 

auf Dauer ↑benutzbar sind, muss ↑Grundstück 

weiter als ↑bebautes Grundstück behandelt 

werden, Abschnitt 12 I,3 BewRGr. 

Zone, zu ↑ Grundstücksbereichen dort. 

Zweifamilienhäuser sind ↑bebaute ↑Grundstücke 


Zubehör des ↑Grund und Bodens oder des ↑ 

Gebäudes gehört zum ↑Grundvermögen; § 68 I 

BewG. Begriff ist dem bürgerlichen Recht entnommen 

und entsprechend auszulegen, Abschnitt 

1 I,4 BewRGr. Z. sind bewegliche Sachen, die, 

ohne ↑Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem 

wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen 

bestimmt sind und zu ihr in einem Verhältnis 

wirtschaftlicher Unterordnung stehen, § 97 BGB. 

Zum Z. gehören dem Grundstückseigentümer (Eigentümer) 

gehörende aber Gemeinschaftseinrichtungen 

oder Mietern zur Verfügung gestellte 

-↑Beleuchtungskörper, 

-↑Herde (↑ Öfen), 

-↑ Kühlschränke, 

-↑ Mülltonnen, 

-↑ Treppenläufer, 

-↑Waschmaschinen; Abschnitt 1 IV, 2 bis 3 


Wiederaufbauten: Ist ein völlig zerstörtes (↑ 

zerstörte oder dem Zerfall preisgegebene ↑Gebäude) 

Gebäude unter Verwendung erhalten 

gebliebener ↑Fundamente oder ↑Keller wieder 

aufgebaut worden, ist für Bestimmung des ↑ 

Vervielfältigers grundsätzlich Jahr des↑Wiederaufbau 

massgebend; Abschnitt 29 I BewRGr. 

Sind beim Wiederaufbau eines zerstörten 

Gebäudes in erheblichem Umfang stehengebliebene 

Bauteile verwendet worden, so ist im 

allgemeinen für Bestimmung des Vervielfältigers 

ebenfalls Jahr des Wiederaufbau massgebend. 

Es ist jedoch zu prüfen, ob wegen Verwendung 

stehengebliebener Bauteile und einer etwa dadurch 

bedingten Beeinträchtigung der ↑Lebensdauer 

ein ↑fiktives ↑Baujahr in Betracht kommt. 

In diesen Fällen ist Abschnitt 37 III und IV 

BewRGr sinngemäss anzuwenden; Abschnitt 29 

II BewR Gr. Sind bei einem teilweise zerstörten 

Gebäude, bei dem nicht zerstörte Teile ↑benutzbar 

geblieben sind, (vertikal abgrenzbare ↑ 

Gebäudeteile ↑Bauten, ↑Teilbauten), z. B. ein 

Gebäudeflügel oder horizontal abgrenzbare 

Gebäudeteile (z. B. ein oder mehrere Geschosse) 

wiederaufgebaut worden, so ist Abschnitt 

28 II BewRGr sinngemäss anzuwenden; 

Abschnitt 29 II BewRGr. Lassen sich nach dem 

Wiederaufbau eines teilweise zerstörten Gebäudes 

↑Mieten für erhalten gebliebenen Teil 

und wiederaufgebauten Teil des Gebäudes nur 

schwer abgrenzen, so ist Vervielfältiger entsprechenden 

Ausführungen in Abschnitt 28 III 

zu ermitteln; Abschnitt 29 IV BewRGr. 

Zuschläge aus ↑Werterhöhungsgründen auf 

- ↑Bodenwert (BodenwertZ.), 

- ↑Gebäudewert (GebäudewertZ.), 

- ↑Grundstückswert, 

- ↑Jahresrohmiete (JahresrohmietenZ.) 

sowie zu ↑Höchstmasse bzw. ↑Rahmensätzen jeweils 

dort. 

Zu- und ↑Abschläge aus ↑Werterhöhungs- oder 

↑Wertminderungsgründen; zu Abschlägen, ↑Erhöhungen, 

↑Ermässigungen und ↑Zuschlägen sowie 

zu ↑Höchstmasse bzw. ↑Rahmensätzen jeweils 

dort. 

Ein InfoDienst der 

www.berliner-gewerbeimmobilien.com 

DKfm. Frank Preuss 10.2010

Gewerbeimmobilien Preuss -GIP-: BewRGr (Glossar), Seite 25 von 25

Glossar BewRGr

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