Stadt Zeitz Begründung

Ausgearbeitet von:
Stadt Zeitz
Fachbereich Technisches Zeitz
Sachgebiet Stadtentwicklung
Begründung
(Stand September 2011)
Bebauungsplan Nr. 22
„ZEKIWA Altwerk“

Teil I
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Zeitz Nr. 22 „ZEKIWA- Altwerk“
1. Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich wird gesäumt im Süden von der Geschwister- Scholl- Straße,
im Osten vom Fußweg, der die Geschwister- Scholl und die Baenschstraße
verbindet, im Norden von der Elsterpromenade und im Westen von der Badstubenvorstadt.
Das Plangebiet liegt im Norden des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes der Stadt Zeitz
und hat eine Größe von ca. 5,5 ha.
2. Ziele der Planung/ Raumordnung und Landesentwicklung
Die Stadt Zeitz als Mittelzentrum hat u. a. auch die Funktion, Flächen für soziale, kulturelle,
sportliche und andere Bereiche, sowie Flächen für Versorgungsanlagen in ausreichendem
Maße bereitzustellen.
Regionaler Entwicklungsplan
Die endgültige Abwägung sowie der Beschluss des regionalen Entwicklungsplanes für die
Planungsregion Halle erfolgten am 27. 5. 2010 durch die Regionalversammlung der
Regionalen Planungsgemeinschaft. Die Veröffentlichung der relevanten Beschlüsse erfolgte
im Amtsblatt des Landesverwaltungsamtes Sachsen- Anhalt vom 15. 6. 2010. Der
beschlossene Plan wurde am 20. Juli 2010 durch die Oberste Landesplanungsbehörde unter
Auflagen genehmigt. Die regionalplanerischen Festlegungen des beschlossenen Regionalen
Entwicklungsplans für die Planungsregion Halle stellen Erfordernisse der Raumordnung dar
(§ 3 (1) Nr. 1 Raumordnungsgesetz, ROG) und sind von öffentlichen Stellen in Abwägungs-
oder Ermessensentscheidungen nach den für diese Entscheidungen geltenden Vorschriften
zu berücksichtigen (§ 4 (1) und (2) ROG). Der Beschluss zum Beitritt zu den Auflagen der
Genehmigung des Ministeriums für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-
Anhalt erfolgte in der Sitzung der Regionalversammlung der Regionalen
Planungsgemeinschaft Halle am 26. 10. 2010. Die Genehmigung des Regionalen
Entwicklungsplanes wurde im Amtsblatt des Landesverwaltungsamts Sachsen- Anhalt
sowie den Amtsblättern der Zweckverbandsmitglieder öffentlich bekannt gemacht. Mit der
letzten öffentlichen Bekanntmachung am 21. 12. 2010 ist der Regionale Entwicklungsplan für
die Planungsregion Halle (REP Halle) rechtswirksam geworden und in Kraft getreten.
Landesentwicklungsplan Land Sachsen- Anhalt 2010
Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan des Landes Sachsen- Anhalt 2010 vom
16. 2. 2011 wurde am 11. März 2011 im Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land
Sachsen- Anhalt (GVBl. LSA Nr. 6/2011, S. 160) verkündet und ist gemäß § 3 am Tag nach
der Verkündung in Kraft getreten. (LEP- LSA 2010).
Nach § 2 der Verordnung gelten die Regionalen Entwicklungspläne für die
Planungsregionen und die bestehenden Regionalen Teilgebietsentwicklungspläne
(-programme) fort, soweit sie den in der Verordnung festgelegten Zielen der Raumordnung
nicht widersprechen.
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Mit dem Inkrafttreten der Verordnung zum LEP 2010 ist zugleich das Gesetz über den
Landesentwicklungsplan des Landes Sachsen- Anhalt außer Kraft getreten und nicht mehr
anzuwenden.
Die Stadt Zeitz ist im Ziel 37, Abschnitt 2.1. Zentrale Orte des LEP- LSA 2010 erneut als
Mittelzentrum ausgewiesen. Zentraler Ort ist der im Zusammenhang bebaute Ortsteil. Dazu
gehören auch Erweiterungen im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.
Das Ziel 58 im Abschnitt 3.1 Wirtschaft des LEP- LSA 2010 legt Zeitz/ Tröglitz als
Vorrangstandort für landesbedeutsame Industrie- und Gewerbeflächen fest (bereits
bestehender Standort), der entsprechend dem Bedarf weiterzuentwickeln ist.
Nach dem LEP- LSA 2010 (Punkt 1.4) sowie dem REP Halle (Punkt 5. 3. 1) liegt die Stadt
Zeitz im ländlichen Raum. Das REP Halle konkretisiert den ländlichen Raum um Zeitz
gemäß Karte 2 als ländlichen Raum außerhalb des Verdichtungsraumes mit relativ günstigen
wirtschaftlichen Entwicklungspotentialen.
Demzufolge ist eine städtebauliche Entwicklung über die örtlichen Bedürfnisse hinaus
möglich. Mittelzentren sind als Standorte für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen,
sozialen, kulturellen und politischen Bereich und für weitere private Dienstleistungen zu
sichern und zu entwickeln. Die dafür benötigten Flächen sind näher zu konkretisieren und
städtebaulich zu sichern und zu entwickeln. Vor Neuversiegelung von Flächen ist zu prüfen,
ob bereits versiegelte Flächen genutzt werden können. Die Stadt Zeitz besitzt einen
genehmigten Flächennutzungsplan. Der Bebauungsplan 22 wird aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt. Er dient vorrangig dem Stadtumbau, um diesen Teil der
Stadt Zeitz attraktiver zu gestalten.
3. Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan des Planungsverbandes der Stadt Zeitz und umgebenden
Gemeinden ist seit dem 3. 3. 2000 wirksam. Im Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich
des Bebauungsplanes überwiegend als Gemischte Baufläche ausgewiesen.
Im Bebauungsplan sind Mischgebietsflächen, Flächen für Versorgungsanlagen und
Grünflächen ausgewiesen. Da ein Bebauungsplan in gewissen Grenzen von den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweichen kann, wurde das Herleitungsgebot
gem. § 8 (2) BauGB grundsätzlich eingehalten. Der Bebauungsplan wird aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.
4. Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Plangebiet
Bereits am 9. 6. 1994 wurde der Aufstellungsbeschluss zur Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens Nr. 22 gefasst. Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung zur Vorstellung
der allgemeinen Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes Nr. 22 wurde in der Zeit vom 1. 11.
1994 bis zum 10. 11. 1994 durchgeführt. Geplant war damals eine überwiegend gewerbliche
Nutzung an diesem Standort anzusiedeln. Mehrere Investoren haben in der Zwischenzeit
vorgesprochen, Studenten haben sich mit dem Areal befasst, jedoch konnte bisher keine der
entwickelten Ideen umgesetzt werden. Nach nunmehr umfangreichen durchgeführten
Gebäudeabbrüchen soll gemeinsam mit dem Eigentümer ein Nutzungskonzept für das
verbliebene unter Denkmalschutz stehende Eckgebäude Geschwister- Scholl- Straße /
Badstubenvorstadt gefunden werden. Weiterhin soll unter Beachtung der bestehenden
Altlastensituation ein Regenüberlaufbecken an dem Standort errichtet werden.
Das Areal des Bebauungsplanes Nr. 22 liegt innerhalb des förmlich festgelegten
Sanierungsgebietes der Stadt Zeitz. Die Sanierungsziele wurden anhand eines
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Rahmenplanes im Jahre 2010 fortgeschrieben. Die fortgeschrieben Sanierungsziele wurden
in den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 22 eingearbeitet (siehe Punkt 5.1).
In der Zeit vom 26. 4. 2011 bis zum 27. 5. 2011 wurde eine erneute frühzeitige Bürger- und
parallel dazu Behördenbeteiligung zu den geänderten Planungszielen durchgeführt. Die
wesentlichen Hinweise dazu wurden eingearbeitet.
5. Begründung der Planfestsetzungen
5.1. Städtebauliche Konzeption
Wie bereits im Punkt 4 erwähnt, lehnt sich die städtebauliche Konzeption des
Bebauungsplanes 22 an den 2010 fortgeschriebenen Rahmenplan für das förmlich
festgelegte Sanierungsgebiet an als eigenständigem Bestandteil des integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (SEK) der Stadt Zeitz an. Die städtebaulichen Ziele wurden im
Rahmenplan wie folgt definiert:
- Vorrang für Landschaftsgestaltung
- Erhaltung/ Sanierung der historisch wertvollen Gewerbebrache ZEKIWA und weiterer
Baudenkmale
- Kein Neubau, jedoch baugesetzlich geregelter Bestandsschutz, solange Nutzer
vorhanden sind
- Fläche für Naherholungsfunktionen umgestalten – dazu ist ein gesondertes
Nutzungskonzept zu erstellen
- Badstubenvorstadt als Allee mit Bäumen gestalten
- Fußwegeverbindungen ausbauen
Außerdem soll in dem Bereich ein Regenüberlaufbecken (RÜB) errichtet werden, das bei
Starkregen Abwasser aus dem angrenzenden Mischwasserkanal aufnimmt.
5.2. Art der baulichen Nutzung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22 wird teilweise als Mischgebiet (ca. 3,23
ha) teilweise als Fläche für Abwasserbeseitigung / Zweckbestimmung
Regenüberlaufbecken (ca. 0,07 ha), sowie als öffentliche und private Grünflächen (ca. 1,76
ha) festgesetzt.
5.3. Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksflächen
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung orientiert sich im Wesentlichen an der
vorhandenen Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22.
5.3.1. Weitere Festsetzungen
Baulinien
Die Baulinien wurden festgesetzt, um die vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude
innerhalb des Geltungsbereiches zu sichern.
Baugrenzen
Im Übrigen wurden die Baufenster im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 22 durch
Baugrenzen festgesetzt um Bauwilligen einen größeren Gestaltungsspielraum zu
ermöglichen.
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Geschosse
Die festgesetzten Geschosse wurden als Höchstgrenze festgesetzt und können
unterschritten werden.
Textliche Festsetzungen
In den textlichen Festsetzungen (Teil B) des Bebauungsplanes Nr. 22 wird unter anderem
die Zulässigkeit von Garagen und anderen Nebenanlagen geregelt. Es werden
Festsetzungen zur Befestigung von Freiflächen und zur Begrünung getroffen.
5.4. Verkehrliche Erschließung
Die Erschließung erfolgt über die das Plangebiet tangierenden Straßen Geschwister- Scholl-
Straße und Badstubenvorstadt. Die innere Erschließung erfolgt über den Brückenweg. Neue
Erschließungsstraßen sind nicht vorgesehen. Stellplätze sind auf den jeweiligen privaten
Baugrundstücken vorhanden und gegebenenfalls nachzuweisen.
5.5. Ver- und Entsorgung
Es wird beabsichtigt, auf dem Gelände des Bebauungsplanes Nr. 22 ein Regenüberlaufbecken
(RÜB) zu errichten. Die Sohle des RÜB wird in einer Tiefe von ca. 149,70 m
über NN angelegt. Die Oberkante des Beckens soll bei ca. 153,70 m über NN liegen und der
höchste Wasserstand bei ca. 152,58 m über NN. Die betreffende Fläche ist im
Bebauungsplan als Fläche für Versorgungsanlagen, Zweckbestimmung
Regenüberlaufbecken (RÜB) festgesetzt.
Aus sicherheitstechnischen Gründen wird das Betriebsgelände um das
Regenüberlaufbecken und die dazugehörigen Anlagenteile eingezäunt. Innerhalb der
Umzäunung wird als Sichtschutz eine Bepflanzung vorgenommen. Aus den gleichen
Gründen: Sichtschutz, aber auch Verminderung möglicher Geruchsbelästigungen, wird
empfohlen, die nicht für die Abwasserentsorgung benötigten Teilbereiche der Flurstücke
143/1 der Flur 1 und 734 der Flur 42 aufzuforsten. Dies ist mit der Unteren Abfallbehörde des
Burgenlandkreises abzustimmen, da möglicherweise Belastungen der angrenzenden
Flurstücke auf den o.g. Bereich übergreifen (siehe dazu Punkt 7 Altlasten).
Davon ausgenommen sind Stellplätze und Nebenanlagen.
5.6. Löschwasserversorgung
Gemäß der Stellungnahme des Sachgebietes Brand- und Katastrophenschutz vom 2. 5.
2011 sollte das geplante Regenwasserüberlaufbecken für die Entnahme von Lösch- und
Brauchwasser für den Brand- und Katastrophenfall vorgerüstet werden.
Da das Regenüberlaufbecken nur bei Starkregen Wasser führt und es sich dabei um
verdünntes Mischwasser handelt, ist die Nutzung der Anlage zu Löschwasserzwecken nicht
möglich.
Soweit es im Rahmen der Trinkwasserversorgung möglich ist, muss daher die
Löschwasserversorgung über Hydranten erfolgen.
Die Zufahrten und Aufstellflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr und des Rettungsdienstes
sind auf eine Achslast von 10 t auszulegen.
Bei Gebäuden mit 3- 4 Vollgeschossen ist der Einsatz des Drehleiterfahrzeuges notwendig.
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5.7. Telekommunikation
Gemäß Stellungnahme der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH vom 25. 5. 2011
befinden sich im Planbereich bzw. nähern sich dem Planbereich Telekommunikationslinien.
Der Planbereich ist telekommunikationsseitig ausgebaut. Die Dienste der Telekom
einschließlich DSL können angeboten werden. Es wird um Rücksichtnahme auf vorhandene
TK- Linien gebeten. Eine weitere Bebauung kann telekommunikationsseitig erschlossen
werden.
Rechtzeitig vor beabsichtigten Baumaßnahmen ist eine Abstimmung der Lage und der
Dimensionierung der Leitungszonen und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für
Straßen-, Wege- und Leitungsbau durch den Erschließungsträger bzw. Bauherren mit der
Telekom vorzunehmen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen (auch in Gebieten mit Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen) bitten wir das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und
Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen,
Ausgabe 1989 zu beachten.
Für Tiefbauunternehmen steht die „Trassenauskunft Kabel“ (Kabeleinweisung via Internet)
unter folgender Internetadresse zur Verfügung: https://trassenauskunft-kabel.telekom.de
Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten.
6. Denkmalschutz
Das Plangebiet ist Bestandteil des archäologischen Flächendenkmales „Altstadt Zeitz“.
Daher bedürfen Eingriffe in den Boden der Genehmigung. Der Antrag auf Genehmigung ist
bei der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Zeitz zu stellen. Ein
Genehmigungserfordernis liegt vor, da es sich bei dem Planbereich um ein Gebiet im
archäologischen Flächendenkmal von überregionalem Rang handelt und daher ein
beachtliches öffentliches Interesse vorliegt. Siehe dazu auch Teil II der Begründung /
Umweltbericht Schutzgüter Boden und Kultur und sonstige Sachgüter. Das noch bestehende
Eckgebäude des ehemaligen ZEKIWA- Werkes ist ein hochrangiges Denkmal und wird im
Bebauungsplan mit Baulinien zum Erhalt festgesetzt. Dieses Gebäude, sowie weitere
hochrangige Einzeldenkmale sind in der Planzeichnung mit einem D gekennzeichnet.
7. Altlasten
Durch vorhandene Altlasten ist der Boden im Geltungsbereich bereits geschädigt. Durch den
Bau des Regenüberlaufbeckens wird weiterer, nicht von Altlasten betroffener Boden
versiegelt, was das Schutzgut zusätzlich beeinträchtigt. Jedoch wird durch die
grünordnerische Gestaltung vorhandener Abbruchflächen und der grünordnerischen
Sichtschutzmaßnahmen der Eingriff durch das Regenüberlaufbecken ausgeglichen.
Das ehemalige ZEKIWA- Gelände wurde teilweise im Zusammenhang mit dem Abriss der
alten Gebäude in den 90-ziger Jahren saniert. Dabei wurden die Bereiche saniert, die in den
vorangegangenen Gefährdungsabschätzungen als „schadstoffbelastet“, d.h. im sinne des
heutigen Bundes- Bodenschutzgesetzes als „schädliche Bodenveränderung“ erkannt
wurden. Hauptschadstoffe waren vor allem leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe aus
der Metallentfettung und galvanotypische Schwermetalle wie Chrom, Nickel, Zink. Eine
Sanierung der Gesamtfläche erfolgte nicht. Das heißt, dass für die aktuell gesamte nicht
bebaute Restfläche bei Eingriffen in den Untergrund immer mit den typischen Rückständen
einer Industriebrache (Altfundamente, Versorgungsleitungen, Versiegelungen und
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Mauerwerk auch unter Geländeoberkante wegen Mehrfachbebauung u.a.) und
gegebenenfalls auch noch mit dem Auffinden punktueller Schadstoffbelastungen zu rechnen
ist. Die Sanierungsbereiche selbst sind in der Regel mit recyceltem Ziegelbruch der
Altbauten verfüllt. Der Einbau erfolgte stark verdichtend, was bis zum heutigen Tag bewirkt,
dass nach Starkniederschlägen auf den Flächen lang anhaltende Pfützen stehen (keine
Versickerung, nur Verdunstung). Die natürlichen Bodenfunktionen gemäß § 2 (2)
Bundesbodenschutzgesetz sind demzufolge auf lange Zeit, ohne Eingreifen
gefügemeliorativer Maßnahmen stark eingeschränkt.
Die Flurstücke 731, 257, 142/3 der Flur 42 bzw. 25 und 35 der Flur 1 gehören zum
ehemaligen Gaswerk Zeitz, welches als Altlast gemäß § 2 (5) BBodSchG im
Fachinformationssystem „Bodenschutz“ unter der Kat.-Nr. 00356 registriert ist. Für diese
Fläche sind erhebliche, gaswerkstypische Belastungen im Boden und Grundwasser
nachgewiesen. Saniert wurde allerdings bisher nur der Bereich einer Mehrkammerteergrube.
Die Flächeneigentümerin ist gemäß Hemmnisbeseitigungsgesetz altlastenfreigestellt. Alle
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr aus Altlasten auf diesen Flächen sind dementsprechend
den Pflichten und Durchführungsprozedere gemäß Altlastenfreistellungsbescheid
unterworfen und dürfen dementsprechend der Zustimmung der Landesanstalt für
Altlastenfreistellung als zuständige Freistellungsbehörde und des Burgenlandkreises als
zuständige Bodenschutzbehörde gemäß § 18 (1) BodSchGAG LSA. Dieser Bereich ist in
der Planzeichnung als „Fläche mit erheblich kontaminierten Böden“ gekennzeichnet. Es ist
nicht auszuschließen, dass das Flurstück 734 ebenfalls belastet ist, da der genaue
Gaswerks- und damit Belastungsverlauf nicht bekannt ist.
Weitere Hinweise bezüglich Altlasten siehe Umweltbericht Schutzgüter Boden und Wasser,
sowie die Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes 22. Sämtliche diesbezüglichen
Hinweise sind beachtlich.
8. Berücksichtigung der Belange des Naturschutzes und der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Ein Grünordnungsplan für den Bebauungsplan Nr. 22 wird nicht erstellt. Dies ist auch nicht
erforderlich. Mit der Erstellung des Umweltberichtes und Einhaltung der Festsetzungen des
Bebauungsplanes wird den gesetzlichen Anforderungen entsprochen. Durch die Planung
werden keine Grünflächen vernichtet, sondern im Gegenteil die ehemals vorhandene
Bebauung wurde durch bereits durchgeführte Abbruch- und Entkernungsmaßnahmen
aufgelockert. Neue Grünflächen werden geschaffen. Auch wird die bauliche Dichte und das
Maß der Nutzung im Verfahren erheblich reduziert werden. Vorhandene Altlasten sollen
saniert werden.
Die nachfolgende Artenliste dient als Empfehlung für die Gestaltung naturnaher Bereiche im
Bebauungsplangebiet. Sie werden bewusst als empfehlend dargestellt, um den
Grundstückseigentümern keine Bepflanzung aufzuzwingen. Die Bepflanzung der Gärten
steht jedem frei, auch die Anpflanzung von Obst und Beerengehölzen ist möglich. Eine
Aufnahme weiterer Arten in die Gehölzliste wird nicht als sinnvoll erachtet, weil es bei der
Vielzahl von Gehölzen immer eine Art geben wird, die fehlt. Die Artenliste enthält einige
leicht- bis mittelgiftige Pflanzen, die aber ein wichtiger Bestandteil der in unseren Breiten
natürlichen Vegetation sind und in der Natur auch ohne menschliches Zutun vorkommen.
Stark giftige Pflanzen sind in der Artenliste nicht enthalten.
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Artenliste (Empfehlung)
Acer campestre - Feldahorn
Acer pseudoplatanus - Bergahorn

Teil II
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Acer platanoldes - Spitzahorn
Betula pendula - Birke
Carpinus betulus - Hainbuche
Fagus sylvatica - Rotbuche
Fraxinus excelsior - Esche
Quercus petraea - Traubeneiche
Quercus robur - Stieleiche
Tilla cordata - Winterlinde
Cornus sanguinea - Hartriegel
Corylus avellana - Haselnuss
Crataegus monogyna - eingriffliger Weißdorn
Frangula alnus - Faulbaum
Ligustrum vulgare - Liguster
Lonicera xylosteum - Heckenkirsche
Malus sylvestris - Wildapfel
Prunus avium - Vogelkirsche
Prunus spinosa - Schlehe
Pyrus pyraster - Wildbirne
Rosa canina - Hundsrose
Sambucus nigra - Schwarzer Holunder
Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball
Alle Bäume sollten als Pflanzung 3 x verpflanzte Hochstämme mit Ballen
Stammumfang von mindestens 16-18 cm angepflanzt werden.
Umweltbericht
Einleitung
1a. Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22 „ZEKIWA- Altwerk“ wird im Süden von
der Geschwister- Scholl- Straße, im Norden durch die Elsterpromenade und im Westen von
der Badstubenvorstadt begrenzt. Im Osten liegt der Fußweg, welcher die Geschwister-
Scholl- und die Baenschstraße verbindet. Das Plangebiet befindet sich im Norden des
förmlich festgelegten Sanierungsgebietes der Stadt Zeitz.
Dort soll ein Regenüberlaufbecken entstehen, wobei die Lage der Altlasten im
Geltungsbereich zu berücksichtigen ist. Außerdem soll dem vorhandenen Gebäude, welches
denkmalgeschützt ist eine neue Nutzung zukommen und sodass es erhalten werden kann.
Der Planbereich soll teilweise als Mischgebiet, teilweise als Fläche für Versorgungsanlagen
(Regenüberlaufbecken) und zum Teil als Grünfläche festgesetzt werden.

1b. Umweltschutzziele aus einschlägigen Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre
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Bedeutung für den Bauleitplan
Vorrangiges Ziel des Bebauungsplanes Nr. 22 ist es, dieses innenstadtnahe Gebiet neu zu
ordnen, das heißt störende Nutzungen bzw. Bebauungen zu verlagern, die freiwerdenden
Flächen verträglichen Nutzungen zuzuführen und die zukünftigen baulichen Maßnahmen so
zu gestalten, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen. Dazu sollen die
vorhandenen Altlasten saniert und Abbruchflächen einer neuen Nutzung zugeführt werden.
2a. Bestandsaufnahme und Bewertung
2.a.1. Schutzgut Mensch
In der unmittelbaren Nähe des geplanten Regenüberlaufbeckens befindet sich keine
Wohnbebauung, sodass Beeinträchtigungen des Schutzgutes Mensch durch
Geruchsbelästigungen u.a. ausgeschlossen werden können.
Durch die Nutzung des zurzeit leerstehenden Gebäudes - welches dann auch optisch
aufgewertet werden würde -, können neue Arbeitsplätze entstehen und somit wird den
Bedürfnissen des Schutzgutes Mensch entsprochen.
Bewertung:
Das Schutzgut Mensch wird durch den Bebauungsplan Nr. 22 „ZEKIWA- Altwerk“ nicht
negativ beeinflusst.
2.a.2. Schutzgut Tiere und Pflanzen
Der Geltungsbereich bietet durch den Wildwuchs auch Lebensraum für einige Tier- und
Pflanzenarten, welche jedoch schon durch die vorhandenen Altlasten geschädigt sind. Es
sind keine seltenen oder unter Schutz stehenden Lebewesen in diesem Gebiet bekannt.
Durch die Bauarbeiten an dem Regenüberlaufbecken, den dazugehörigen unterirdischen
Leitungen und gegebenenfalls an dem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude wird
natürlich die vorhandene Flora und Fauna gestört, jedoch geschieht dies nicht zwingend
nachhaltig. Die bereits vorhandenen Abbruchflächen sollen als Grünflächen gestaltet und
aufgewertet werden. Dies bietet Tier- und Pflanzenarten neuen Lebensraum.
Bewertung:
Es werden keine Tier- und Pflanzenarten nachhaltig beeinträchtigt. Der Lebensraum für
Tiere und Pflanzen im Planbereich wird positiv beeinflusst.
2.a.4. Schutzgut Luft und Klima
Durch das Regenüberlaufbecken können geringfügige Geruchsbelästigungen entstehen, die
jedoch durch die großen Abstände zu den umgebenden Wohnbebauungen außerhalb des
Geltungsbereiches das Schutzgut Luft/ Klima nicht nachhaltig beeinträchtigen Durch die
Planung mit verstärkter Naherholungsfunktion und umfassender Begrünung wird die
bestehende Situation für das Schutzgut Luft und Klima verbessert.

Bewertung:
Es treten keine wesentlichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Luft und Klima auf.
2.a.4. Schutzgut Landschaft
Der Geltungsbereich ist ein sogenannter Altstandort. Er wirkt als Gewerbegebiet und ist
somit bisher nicht als positiv für die Landschaft zu bewerten. Durch bereits erfolgte Abbrüche
von maroder Gebäudesubstanz ist bereits eine Verbesserung des Landschaftsbildes
aufgetreten. Dies wird durch geplante Begrünungen der Freiflächen noch verstärkt.
Die eventuelle Sanierung und Nutzung des leerstehenden denkmalgeschützten
Eckgebäudes würde das Landschaftsbild ebenfalls aufwerten.
Bewertung:
Das Schutzgut Landschaft wird durch den Bebauungsplan Nr. 22 „ZEKIWA- Altwerk“ positiv
beeinflusst.
2.a.5. Schutzgut Boden
Durch vorhandene Altlasten ist der Boden im Geltungsbereich bereits geschädigt. Durch den
Bau des Regenüberlaufbeckens wird weiterer, nicht von Altlasten betroffener Boden
versiegelt, was das Schutzgut zusätzlich beeinträchtigt. Jedoch wird durch die
grünordnerische Gestaltung vorhandener Abbruchflächen der Eingriff durch das
Regenüberlaufbecken ausgeglichen. Die Untere Abfallbehörde des Burgenlandkreises gibt
zur Altlastenproblematik folgende Hinweise:
Das ehemalige ZEKIWA- Gelände wurde teilweise im Zusammenhang mit dem Abriss der
alten Gebäude in den 90-ziger Jahren saniert. Dabei wurden die Bereiche saniert, die in den
vorangegangenen Gefährdungsabschätzungen als „schadstoffbelastet“, d.h. im Sinne des
heutigen Bundes- Bodenschutzgesetzes als „schädliche Bodenveränderung“ erkannt
wurden. Hauptschadstoffe waren vor allem leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe aus
der Metallentfettung und galvanotypische Schwermetalle wie Chrom, Nickel, Zink. Eine
Sanierung der Gesamtfläche erfolgte nicht. Das heißt, dass für die aktuell gesamte nicht
bebaute Restfläche bei Eingriffen in den Untergrund immer mit den typischen Rückständen
einer Industriebrache (Altfundamente, Versorgungsleitungen, Versiegelungen und
Mauerwerk auch unter Geländeoberkante wegen Mehrfachbebauung u.a.) und
gegebenenfalls auch noch mit dem Auffinden punktueller Schadstoffbelastungen zu rechnen
ist. Die Sanierungsbereiche selbst sind in der Regel mit recyceltem Ziegelbruch der
Altbauten verfüllt. Der Einbau erfolgte stark verdichtend, was bis zum heutigen Tag bewirkt,
dass nach Starkniederschlägen auf den Flächen lang anhaltende Pfützen stehen (keine
Versickerung, nur Verdunstung). Die natürlichen Bodenfunktionen gemäß § 2 (2)
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) sind demzufolge auf lange Zeit, ohne Eingreifen
gefügemeliorativer Maßnahmen stark eingeschränkt.
Die Flurstücke 731, 257, 142/3 der Flur 42 bzw. 25 und 35 der Flur 1 gehören zum
ehemaligen Gaswerk Zeitz, welches als Altlast gemäß § 2 (5) BBodSchG im
Fachinformationssystem „Bodenschutz“ unter der Kat.-Nr. 00356 registriert ist. Für diese
Fläche sind erhebliche, gaswerkstypische Belastungen im Boden und Grundwasser
nachgewiesen. Saniert wurde allerdings bisher nur der Bereich einer Mehrkammerteergrube.
Die Flächeneigentümerin ist gemäß Hemmnisbeseitigungsgesetz altlastenfreigestellt. Alle
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr aus Altlasten auf diesen Flächen sind dementsprechend
den Pflichten und Durchführungsprozedere gemäß Altlastenfreistellungsbescheid
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unterworfen und dürfen dementsprechend der Zustimmung der Landesanstalt für
Altlastenfreistellung als zuständige Freistellungsbehörde und des Burgenlandkreises als
zuständige Bodenschutzbehörde gemäß § 18 (1) BodSchGAG LSA. Dieser Bereich ist in
der Planzeichnung als „Fläche mit erheblich kontaminierten Böden“ gekennzeichnet. Es ist
nicht auszuschließen, dass das Flurstück 734 ebenfalls belastet ist, da der genaue
Gaswerks- und damit Belastungsverlauf nicht bekannt ist.
Im vorhandenen ZEKIWA Hauptgebäude wurden im Keller und in verschiedenen Etagen
Galvaniken betrieben. Die vorhandenen Untersuchungen zeigen, dass unter dem Gebäude
galvanotypische Schadstoffbelastungen, hier insbesondere Schwermetalle auf Chrom-
nickel- Basis, vorhanden sind. Diese Altlastproblematik ist für die Planungen dahingehend
beachtlich, wenn durch die Gebäudenutzung im Kellerbereich in den Boden eingegriffen
werden soll bzw. für den Fall, dass in Zukunft Abriss und Neubebauung durchgeführt werden
sollen.
Zur Überwachung des kontaminierten Grundwassers befinden sich im
Bebauungsplangelände mehrere Grundwassermessstellen. Diese sind sowohl als Unterflur-
als auch als Oberflurpegel ausgebildet. Die Pegel sind weder in ihrer Funktionstüchtigkeit
noch in ihrer Zugängigkeit zu beeinträchtigen. Die Koordinaten der Pegel wurden
nachrichtlich in die Textlichen Festsetzungen (Teil B) des Bebauungsplanes Nr. 22
aufgenommen und die Pegel in der Planzeichnung gekennzeichnet. Die Koordinaten sind:
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(Lagestatus 110 Gauß-Krüger-Bessel)
Hy 1/96 4509 170; 5657 742
Hy 2/96 4509 329; 5657 751
Hy 3/96 4509 496; 5657 739
1/2001 4509 173; 5657 692
2/2001 4509 225; 5657 643
Die Untere Abfallbehörde des BLK gibt den Hinweis, dass mit dem Kauf der Immobilie durch
die Stadt Zeitz keine Altlastenfreistellung mehr besteht.
Folgende Hinweise bezüglich der Altlastenproblematik wurden nachrichtlich in die Textlichen
Festsetzungen des Bebauungsplanes 22 aufgenommen:
Aufgrund der Kontaminationssituation können bei Eingriffen in den Boden gefährliche Abfälle
im Sinne des § 41 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW- /AbfG) anfallen. Auf die
besonderen Pflichten der elektronischen Nachweisführung wird hingewiesen.
Aufgrund der Altlastenproblematik sind alle Eingriffe in den Boden rechtzeitig
vorab mit der gemäß § 18 (1) Ausführungsgesetz des Landes Sachsen- Anhalt zum
Bundesbodenschutzgesetz (BodSchAG LSA) zuständigen unteren Bodenschutzbehörde des
Burgenlandkreises abzustimmen. Für Maßnahmen im Rahmen der Altlastenfreistellung ist
die untere Bodenschutzbehörde verpflichtet, das Einvernehmen mit der Landesanstalt für
Altlastenfreistellung gemäß § BodSchAG LSA herzustellen.
Die sich aus dem Bundes- Bodenschutzgesetz (BBodSchG) ergebenden Pflichten richten
sich gemäß § 4 BBodSchG einzelfallbezogen gegen den Verursacher (hier in den Boden
eingreifenden) oder den Grundstückseigentümer.
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden Flächen wurden vom
Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes Sachsen- Anhalt anhand vorliegender
Unterlagen und Erkenntnisse überprüft. Die Überprüfung hat ergeben, dass überwiegende
Teile des Bebauungsplanes von einem als Kampfmittelverdachtsfläche (ehemaliges
Bombenabwurfgebiet) ausgewiesenem Bereich erfasst werden. Insoweit sollte vor Beginn
von später geplanten erdeingreifendensonstigen Maßnahmen eine Überprüfung auf das
Vorhandensein von eventuell vorhandenen Bombenblindgängern erfolgen.

Von der Belastung nicht betroffen ist lediglich der südöstliche Bereich der B- Planfläche.
Sobald der Termin für einzelne Baumaßnahmen feststeht, sollte rechtzeitig vor Beginn ein
entsprechender Antrag unter Vorlage der folgenden Unterlagen, bezogen auf die
Gesamtfläche gestellt werden, um auch eine klare Abgrenzung in Bezug auf die Bewertung
(belastet oder unbelastet) treffen können.
Die Unterlagen sind:
- Übersichtsplan, Flurkarten, Auflistung der betroffenen Flurstücke
- Eigentumsnachweise
Aufgrund ständiger Aktualisierungen können ggf. Abweichungen bei künftigen Anfragen
gegenüber bislang getroffenen Aussagen zum Kampfmittelverdacht auftreten.
Bewertung:
Das Schutzgut Boden wird durch die zusätzliche Bodenversiegelung negativ beeinflusst.
Diese Beeinträchtigung wird jedoch durch die geplanten bzw. bereits durchgeführten
Entkernungs- und Begrünungsmaßnahmen ausgeglichen. Im Plangebiet sind umfangreiche
Altlastensanierungen erforderlich. Diese sind in Abstimmung mit der Unteren Abfall- und
Bodenschutzbehörde des Burgenlandkreises vorzunehmen.
2.a.6. Schutzgut Wasser
Als Oberflächen- und genauer Fließgewässer befindet sich die Weiße Elster nördlich zum
Bebauungsplan. Die geplante Mischgebietsnutzung hat jedoch keinen Einfluss auf die weiße
Elster. Wenn im Bereich des im Plan eingetragenen Überschwemmungsgebietes der
Weißen Elster Baum- und Strauchpflanzungen vorgenommen werden, so sind diese mit der
Unteren Wasserbehörde des Burgenlandkreises abzustimmen, da diesbezüglich gemäß § 78
Abs. 1 Nr. 7 WHG Einschränkungen bestehen.
Zum geplanten Regenüberlaufbecken merkt die Untere Wasserbehörde des
Burgenlandkreises in Ihrer Stellungnahme gemäß § 4(2) Baugesetzbuch an:
„Im Plangebiet ist mit oberflächennahen Grundwasserständen zu rechnen, die in Abhängigkeit
vom Wasserstand der Weißen Elster Schwankungen unterliegen. Zudem ist hier auf
Grund vorangegangener Nutzungen mit Bodenverunreinigungen zu rechnen. Somit sind bei
der weiteren Planung folgende Punkte zu beachten:
Durch das Becken darf es zu keiner Verschleppung von Schadstoffen aus dem Boden in das
Grundwasser bzw. den oberflächennah anstehenden Elsterkies (Grundwasserleiter)
kommen. Dies wäre relevant, wenn eine Ausführung als Versickerungs-/
Verdunstungsbecken angestrebt wird. Sollte eine abgedichtete Ausführung als reines
Rückhalte- und Verdunstungsbecken angestrebt werden, ist zu beachten, dass sich das
Becken, je nach geplanter Tiefe, im Grundwasserschwankungsbereich befinden kann.“
Die Flurstücke 731, 257, 142/3 der Flur 42 bzw. 25 und 35 der Flur 1 gehören zum
ehemaligen Gaswerk Zeitz, welches als Altlast gemäß § 2 (5) BBodSchG im
Fachinformationssystem „Bodenschutz“ unter der Kat.-Nr. 00356 registriert ist. Für diese
Fläche sind erhebliche, gaswerkstypische Belastungen im Boden und Grundwasser
nachgewiesen. Saniert wurde allerdings bisher nur der Bereich einer Mehrkammerteergrube.
Die Flächeneigentümerin ist gemäß Hemmnisbeseitigungsgesetz altlastenfreigestellt. Alle
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr aus Altlasten auf diesen Flächen sind dementsprechend
den Pflichten und Durchführungsprozedere gemäß Altlastenfreistellungsbescheid
unterworfen und dürfen dementsprechend der Zustimmung der Landesanstalt für
Altlastenfreistellung als zuständige Freistellungsbehörde und des Burgenlandkreises als
zuständige Bodenschutzbehörde gemäß § 18 (1) BodSchAG LSA. Dieser Bereich ist in der
Planzeichnung als „Fläche mit erheblich kontaminierten Böden“ gekennzeichnet. Es ist nicht
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auszuschließen, dass das Flurstück 734 ebenfalls belastet ist, da der genaue Gaswerks-
und damit Belastungsverlauf nicht bekannt ist.
Zur Überwachung des kontaminierten Grundwassers befinden sich im
Bebauungsplangelände mehrere Grundwassermessstellen. Diese sind sowohl als Unterflur-
als auch als Oberflurpegel ausgebildet. Die Pegel sind weder in ihrer Funktionstüchtigkeit
noch in ihrer Zugängigkeit zu beeinträchtigen. Die Pegel sind in der Planzeichnung kenntlich
gemacht.
Bewertung:
Oberflächengewässer werden nicht negativ beeinflusst.
Durch die bisherige Belastung des versickernden Regenwassers durch die im Boden
befindlichen Altlasten, ist das Schutzgut Wasser im Geltungsbereich bereits stark
beeinträchtigt. Durch das geplante Regenüberlaufbecken wird bei Beachtung der o.g.
Hinweise der Unteren Wasser- und Bodenschutzbehörden des Burgenlandkreis die
Belastung verringert. Durch die geplanten Maßnahmen zum Gewässerschutz und zur
Begrünung wird insgesamt eine Verbesserung für das Schutzgut Wasser erreicht.
2.a.7. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Unter Kultur- und sonstigen Sachgütern sind Güter zu verstehen, die Objekte von
gesellschaftlicher Bedeutung als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische
Schätze darstellen und deren Nutzbarkeit durch das Vorhaben eingeschränkt werden
könnte.
Der Bebauungsplan sieht vor das im Geltungsbereich liegende denkmalgeschützte Gebäude
einer neuen Nutzung zuzuführen und es somit zu erhalten. Auch andere denkmalgeschützte
Gebäude innerhalb des Geltungsbereiches werden durch die Festsetzung von Baulinien im
Bestand gesichert.
Bewertung:
Das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter wird positiv beeinflusst, da man das
denkmalgeschützte Gebäude neu nutzen möchte und somit dem weiteren Verfall vorgebeugt
wird.
2.a.8 Wechselwirkungen
Erhebliche oder besondere Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Mensch
einerseits und Tieren, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima andererseits sowie Kultur-
und Sachgütern sind in dem bereits belasteten Bereich nicht zu erwarten.
2.b Prognose
Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Bei der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes wird das zurzeit brach
liegende Gelände neu belebt und auch gewerblich genutzt. Die vorhandenen Altlasten
werden beseitigt, und somit ein wichtiger Beitrag zur Verbesserung der Umweltsituation
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geleistet. Bei Durchführung der Planung werden die Schutzgüter im Bebauungsplan Nr. 22
und in seiner Umgebung positiv beeinflusst.
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung
Zurzeit liegt das betroffene Gelände brach. Der jetzige Zustand würde weiterhin beibehalten
werden. Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude - welches durch den Bebauungsplan
erhalten werden soll - würde drohen zu verfallen. Die vorhandenen Altlasten würden weiter
im Boden bzw. Grundwasser verbleiben und die Umwelt belasten.
2.c Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
nachteiliger Auswirkungen
Begrünung der öffentlichen Freiflächen, Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude,
Sanierung der Altlasten
2.d Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Durch die beabsichtigte Aufwertung einer bereits vorhandenen Bebauung sind Alternativen
zum Standort kaum möglich.
3. Zusätzliche Angaben
3.a Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren
Da bei Beachtung der im Umweltbericht gegeben Hinweise zu den Schutzgütern keine
wesentlichen negativen Umweltauswirkungen durch die beabsichtigte Planung auftreten, war
die Anwendung von technischen Verfahren zu ihrer Ermittlung nicht erforderlich.
3.b Hinweise zur Durchführung der Überwachung der Auswirkungen des
Bebauungsplanes auf die Umwelt entsprechend § 2 Abs. 4 BauGB
Die Überwachung der Einhaltung der Ziele des Bebauungsplanes wird durch das Sachgebiet
Baurecht der Stadt Zeitz im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren wahrgenommen.
Umweltbelange werden von den entsprechenden Unteren Umweltbehörden weiter
betrachtet, sowie von der Stadt Zeitz. Die Stadt Zeitz wird im Rahmen des Monitoring die
notwendigen Angaben abfragen.
3.c Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichtes
(BauGB); Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a)
Inhalt dieses Umweltberichtes ist die Bewertung folgender Schutzgüter im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes Nr. 22 „ZEKIWA- Altwerk“ der Stadt Zeitz:
Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, Kulturgüter und
sonstige Sachgüter.
Der betroffene Bereich soll teilweise als Mischgebiet, sowie Fläche für Versorgungsanlagen
und auch als Grünfläche festgesetzt werden.
Unzumutbare Beeinträchtigungen für Tiere und Pflanzen, sowie Luft und Klima sind durch
die Realisierung der Planung nicht zu befürchten.
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Das Landschaftsbild kann durch die geplante Neunutzung des vorhandenen, zurzeit
leerstehenden Gebäudes wieder aufgewertet werden.
Die Schutzgüter Boden und Wasser sind durch die vorhandenen Altlasten betroffen. Hier
müssen Sanierungsmaßnahmen getroffen werden.
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes wird insgesamt gesehen eine Aufwertung
bezüglich der Schutzgüter erreicht.
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