stadt zeitz 1. fortschreibung des stadtentwicklungskonzeptes bis ...

STADT ZEITZ
1. FORTSCHREIBUNG
DES
STADTENTWICKLUNGSKONZEPTES
BIS 2020
1000-JÄHRIGE DOM- UND RESIDENZSTADT
- „HINEIN IN DIE MITTE“ -
Architekturbüro WEBER 10. August 2010
Cubaer Straße 3, 07548 Gera
Tel. 0365 8001112
Fax 0365 8001113
(zeitz-sek-fortschreib09-endfass-10-08-10)

PRÄAMBEL
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 2 von 243
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
NOTWENDIGKEIT DER FORTSCHREIBUNG DES
STADTENTWICKLUNGSKONZEPTES VON 2002......................................... 9
ABSCHNITT „GESAMTES STADTGEBIET“
1. RÄUMLICHE UNTERTEILUNG DES STADTGEBIET………………………... 11
2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER STADT ZEITZ………………………… 11
2.1 Teilbereich „Nord“………………………………………………………………….. 11
2.2 Teilbereich „Mitte“………………………………………………………………….. 12
2.2.1 Frühes Mittelalter (ca. 500 – 950)………………………………………………… 12
2.2.2 Zeit der Bischöfe (ca. 967 – 1564)……………………………………………….. 12
2.2.3 Der dreißigjährige Krieg (1618 – 1648)………………………………………….. 13
2.2.4 Zeit der Herzöge – napoleonische Kriege (ca. 1652 – 1815)…………………. 13
2.2.5 Industrialisierung (ca. 1840 – 1990)……………………………………………… 13
2.2.6 Nachwendezeit (ab 1989/1990)…………………………………………………… 14
2.3 Teilbereich „Süd“…………………………………………………………………… 15
3. BEVÖLKERUNGS- UND WOHNUNGSENTWICKLUNG BIS 2008…………. 16
3.1 Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2008……………………………….. 16
3.2 Bevölkerungsentwicklung einzelner Stadtteile 1995 - 2008............................. 18
3.2.1 Teilbereich „Nord“………………………………………………………………….. 18
3.2.1.1 Bevölkerungsentwicklung 1995 – 2008………………………………………….. 18
3.2.1.2 Altersstruktur 1995/2008…………………………………………………………… 18
3.2.2 Teilbereich „Mitte“………………………………………………………………..…. 19
3.2.2.1 Bevölkerungsentwicklung 1995/2008…………………………………………..… 19
3.2.2.2 Altersstrukturentwicklung 1995/2008…………………………………………….. 20
3.2.3 Teilbereich „Süd“……………………………………………………………………. 23
3.2.3.1 Bevölkerungsentwicklung 1995 – 2008………………………………………….. 23
3.2.3.2 Altersstruktur 2008…………………………………………………………………. 25
3.3 Umzugsbewegungen 1995 – 2008 (räumliche Wanderungen)……………….. 26
3.3.1 Allgemeines…………………………………………………………………………. 26
3.3.2 Teilbereich „Nord“………………………………………………………………….. 26
3.3.3 Teilbereich „Mitte“…………………………………………………………………… 27
3.3.3.1 Gesamter Teilbereich „Mitte“………………………………………………………. 27
3.3.3.2 Fördergebiet F 1 „Erhaltung und Pflege von Altbauten der Gründerzeit“……… 27
3.3.3.3 Fördergebiet F 2 – Sanierung und Rückbau des industriell gefertigten
Wohnungsbaus in Zeitz-Ost……………………………………………………….. 28
3.3.3.4 Fördergebiet F 3 –„Sanierungsgebiet Stadtmitte“……………………………….. 28
3.3.3.5 Potentielles Fördergebiet F 4 – „Sanierung und Rückbau von
Altbauten in der Unterstadt“………………………………………………………… 29
3.3.4 Teilbereich „Süd“…………………………………………………………………..... 29
3.3.5 Zusammenfassung Umzugsbewegungen………………………………………... 30
3.4 Wohnungsentwicklung gesamtes Stadtgebiet 1995 – 2008……………………. 31
3.4.1 Allgemeines………………………………………………………………………….. 31
3.4.2 Teilbereich „Nord“ – Wohnungsbestandsentwicklung/
Wohnungsstruktur bis 2008………………………………………………………… 32
3.4.3 Teilbereich „Mitte“ – Wohnungsbestandsentwicklung/
Wohnungsstruktur bis 2008………………………………………………………… 34
Seite

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 3 von 243
Seite
3.4.3.1 Wohnungsbestandsentwicklung/Wohnungsstruktur…………………………….. 34
3.4.3.2 Wohnungsleerstand Teilbereich „Mitte“……….………………………………….. 37
Karte: Leerstand von Wohn- und Gewerbeeinheiten (Stand 02.10.2006)
von UfZ Leipzig
3.4.3.3 Wohnungssanierung Teilbereich „Mitte“ (2006)…………………………………. 38
3.4.4 Teilbereich „Süd“ – Wohnungsbestandsentwicklung/
Wohnungsstruktur bis 2008………………………………………………………… 38
3.5 Eigentumsverhältnisse im Wohnungsbestand…………………………………… 40
3.5.1 Teilbereich „Nord“…………………………………………………………………… 40
3.5.2 Teilbereich „Mitte“…………………………………………………………………… 41
3.5.3 Teilbereich „Süd“……………………………………………………………………. 42
3.6 Wohnungsnachfrage 2008…………………………………………………………. 43
3.6.1 Teilbereich „Nord“…………………………………………………………………… 43
3.6.2 Teilbereich „Mitte“…………………………………………………………………… 43
3.6.3 Teilbereich „Süd“……………………………………………………………………. 44
3.7 Vergleich des bisher zwischen 2002 und 2008 erfolgten
Wohnungsrückbaus bzw. der Aufwertung im Teilbereich „Mitte“
mit der Rückbauprognose bis 2010……………………………………………….. 44
4. BEVÖLKERUNGS- UND WOHNUNGSPROGNOSE BIS 2020………………. 45
4.1 Allgemeines………………………………………………………………………….. 45
4.2 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Teilbereich „Mitte“ bis 2020………….. 46
4.2.1 Herunterbrechen der Kreisergebnisse der Bevölkerungsentwicklung
auf die kommunale Ebene gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung
vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“…………………………. 46
4.2.2 Modifizierungsbedarf hinsichtlich der Bevölkerungsprognose bis
2020 gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender
Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“………………………………………… 47
4.2.3 Haushaltsentwicklung bis 2020 gemäß der „Arbeitshilfe zur
Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“……………… 48
4.2.4 Modifizierte Werte zur Haushaltsentwicklung entsprechend den
modifizierten Ergebnissen aus der Bevölkerungsentwicklung…………………. 49
4.2.5 Bevölkerungs- und Haushalsprognose des Instituts für Stadt-
forschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) 2006 – 2020)………………………… 49
4.3 Vergleich der Bevölkerungsprognose des Teilbereiches „Mitte“
aus dem Stadtentwicklungskonzept von 2002 mit der Prognose
von 2006……………………………………………………………………………… 52
4.4 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Gesamtstadt bis 2020………………… 52
4.5 Entwicklung Altersstruktur Gesamtstadt 2008 – 2020…………………………… 53
4.6 Wohnungsbedarfsprognose Gesamtstadt 2008 – 2020…………………………. 54
5. ZIELE DER STÄDTEBAULICHEN UND WOHNUNGS-
WIRTSCHAFTLICHEN ENTWICKLUNG DER GESAMTSTADT
BIS 2020……………………………………………………………………………… 56
5.1 Ausgangslage/Grundproblematik………………………………………………….. 56
5.2 Herangehensweise/Allgemeine Entwicklungsszenarien………………………… 57
5.3 Grundsätzliche Ziele des Stadtumbaus in der Gesamtstadt……………………. 58
5.3.1 Allgemeine Ziele…………………………………………………………………….. 58
5.3.2 Positivszenario des Wohnungsrückbaus…………………………………………. 60
5.3.2.1 Allgemeines………………………………………………………………………….. 60
5.3.2.2 Wohnungsrückbau…………………………………………………………………… 61
5.3.3 Mittelszenario zum Wohnungsrückbau……………………………………………. 62
5.3.3.1 Allgemeines………………………………………………………………………….. 62
5.3.3.2 Wohnungsrückbau…………………………………………………………………… 62

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 4 von 243
Seite
5.3.4 Negativszenario zum Wohnungsrückbau…………………………………… 64
5.3.4.1 Allgemeines……………………………………………………………………. 64
5.3.4.2 Wohnungsrückbau……………………………………………………………. 64
5.3.5 Ausweisung langfristig zu erhaltender Kernzonen
in der Gesamtstadt………………………………………………………......... 66
5.3.6 Verteilung des Wohnungsrückbaus in der Gesamt-
stadt 2008 – 2020………………………………………………………........... 66
5.3.7 Stärkung der historischen Altstadt (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“)……… 68
5.3.8 Revitalisierung der Gründerzeitquartiere……………………………………. 69
5.3.9 Randlagen des Teilbereichs „Mitte“………………………………………….. 70
5.3.10 Orte des Teilbereichs „Nord“………………………………………………….. 70
5.3.10.1 Allgemeines…………………………………………………………………….. 70
5.3.10.2 Ziele der einzelnen Orte………………………………………………………. 71
5.3.11 Orte des Teilbereichs „Süd“…………………………………………………… 77
5.3.11.1 Allgemeines…………………………………………………………………….. 77
5.3.11.2 Ziele der einzelnen Orte………………………………………………………. 78
5.3.12 Erweiterung der funktionellen Durchmischung……………………………… 88
5.3.13 Wohnungswirtschaft…………………………………………………………… 89
5.3.14 Kinder- und Familienfreundlichkeit…………………………………………… 92
5.3.15 Stadtbilderneuerung…………………………………………………………… 93
5.3.16 Grobe Kostenbetrachtung…………………………………………………….. 94
5.3.16.1 Allgemeines zum Zeitraum 2002 bis 2008………………………………….. 94
5.3.16.2 Grobe Kostenübersicht zu Sanierung, Rückbau und Neubau
auf dem Wohnungssektor im Zuge des Stadtumbaus der
Stadt Zeitz 12008 – 2020……………………………………………………… 95
5.3.16.2.1 Ansätze zu durchschnittlichen Wohnungsgrößen………………………….. 95
5.3.16.2.2 Ansätze zu durchschnittlichen Kostengrößen………………………………. 95
5.3.16.2.3 Grobkosten Wohnungssektor gemäß den einzelnen Szenarien…………... 96
5.3.16.3 Grobe Kostenübersicht zu Maßnahmen des Stadtumbaus
in der Gesamtstadt Zeitz 2008 – 2020……………………………………….. 96
5.3.17 Denkmalschutz………………………………………………………………….. 98
5.3.18 Umgang mit „Schrottimmobilien“……………………………………………… 99
5.3.19 Ziele von Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr…………………………………. 102
5.3.20 Bauflächenentwicklung………………………………………………………… 102
5.3.21 Wichtige aktuelle Veränderungen hinsichtlich der Gesamtstadt
gegenüber dem Stadtentwicklungskonzept von 2002……………………… 103
6. WIRTSCHAFTS- UND ARBEITSMARKTENTWICKLUNG………………. 105
6.1 Allgemeines zur Wirtschaftsentwicklung bis 2008…………………………. 105
6.2 Wirtschaftsbereiche……………………………………………………………. 105
6.2.1 Land- und Forstwirtschaft……………………………………………………… 105
6.2.2 Entwicklung Industrie, Handwerk, Dienstleistung und
Handel bis 2008………………………………………………………………… 106
6.2.3 Prognose Industrie, Gewerbe, Handwerk bis 2020………………………… 111
6.3 Handel…………………………………………………………………………… 112
6.3.1 Ausgangssituation Handel…………………………………………………….. 112
6.3.2 Entwicklung des Handels im Teilbereich „Mitte“ 2000 bis 2009…………… 113
6.3.3 Prognose des Handels im Teilbereich „Mitte“ 2009 bis 2020……………… 116
6.3.4 Prognose des Handels in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“
2009 bis 2020…………………………………………………………………… 119
6.4 Dienstleistungen………………………………………………………………… 120
6.5 Gastronomie……………………………………………………………………. 120
6.6 Arbeitsmarkt…………………………………………………………………….. 121
6.6.1 Arbeitslosenquoten/Arbeitslosenanzahl……………………………………… 121

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 5 von 243
Seite
6.6.2 Formen der Arbeitsmärkte……………………………………………………. 122
6.6.3 Pendlerverhalten………………………………………………………………. 124
6.6.4 Entwicklungstendenzen des Arbeitsmarktes……………………………….. 124
7. TECHNISCHE UND SOZIALE INFRASTRUKTUR/VERKEHR…………. 126
7.1 Allgemeines……………………………………………………………………. 126
7.2 Allgemeines Leitbild der technischen Infrastruktur bis 2020……………… 128
7.3 Trinkwasser/Löschwasser……………………………………………………. 128
7.4 Abwasserentsorgung…………………………………………………………. 129
7.5 Elektroenergie…………………………………………………………………. 131
7.6 Gas……………………………………………………………………………… 131
7.7 Fernwärme…………………………………………………………………….. 132
7.8 Telekommunikation…………………………………………………………… 132
7.9 Sonstige Aspekte der technischen Versorgung…………………………… 132
7.9.1 Zivilschutz…………………………………………………………………….. 132
7.9.2 Konzept zur energetischen Stadtsanierung (KES) – Kurzinhalt………… 132
7.9.2.1 Bevölkerung………………………………………………………………….. 134
7.9.2.2 Technische Infrastruktur…………………………………………………….. 134
7.9.2.2.1 Elektroenergie………………………………………………………………… 134
7.9.2.2.2 Fernwärme……………………………………………………………………. 134
7.9.2.2.3 Trinkwasser…………………………………………………………………… 134
7.9.2.2.4 Abwasser……………………………………………………………………… 134
9.9.2.2.5 Gas……………………………………………………………………………... 134
7.9.2.2.6 Erneuerbare Energien……………………………………………………….. 135
7.9.2.2.7 Telekommunikation…………………………………………………………… 135
7.9.2.2.8 Bebauung………………………………………………………………………. 136
7.9.2.2.9 Verkehr…………………………………………………………………………. 137
7.9.2.2.10 Gewerbe/Industrie…………………………………………………………….. 137
7.10 Soziale Infrastruktur…………………………………………………………… 137
7.10.1 Allgemeines zur Sozialstruktur……………………………………………….. 138
7.10.2 Vorschuleinrichtungen/Schulen……………………………………………… 140
7.10.3 Freizeiteinrichtungen für die Jugend………………………………………… 141
7.10.4 Einrichtungen für Senioren…………………………………………………… 141
7.10.5 Gesundheitseinrichtungen/Sozialdienste…………………………………… 142
7.10.6 Sport……………………………………………………………………………. 144
7.10.7 Qualitative Weiterentwicklung der sozialen Versorgung………………….. 145
7.11 Verkehr…………………………………………………………………………. 145
7.11.1 Straßenverkehr………………………………………………………………… 145
7.11.2 Schienenverkehr………………………………………………………………. 146
7.11.3 Busverkehr…………………………………………………………………….. 147
7.11.4 Rad- und Fußgängerverkehr…………………………………………………. 148
7.11.5 Ruhender Verkehr...................................................................................... 149
8. KULTUR, TOURISMUS UND ERHOLUNG……………………………….. 150
8.1 Allgemeines……………………………………………………………………. 150
8.2 Teilbereich „Mitte“…………………………………………………………….. 151
8.3 Teilbereich „Nord“ und „Süd“………………………………………………… 153

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 6 von 243
Seite
9. BAULANDENTWICKLUNG IM STADTGEBIET UND IM UMLAND……. 154
9.1 Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen…………………………………… 154
9.2 Gewerbliche Bauflächen………………………………………………………. 155
10. KOOPERATIONSPOTENTIALE UND BETEILIGUNG DER
UMLIEGENDEN GEBIETSKÖRPERSCHAFTEN UND
WOHNUNGSEIGENTÜMER SOWIE DER BEHÖRDEN,
SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE UND
DER ÖFFENTLICHKEIT…………………………………………………….. 157
11. VERBESSERUNG DER AUFENTHALTS- UND LEBENSQUALITÄT…. 159
11.1 Arbeitsplatz- und Wohnungsangebot……………………………………….. 159
11.2 Innenstadt……………………………………………………………………… 160
11.3 Grün- und Freiflächen………………………………………………………… 160
11.4 Barrierefreiheit…………………………………………………………………. 162
11.5 Wohnbau- und Gewerbebrachen……………………………………………. 164
11.6 Verkehr…………………………………………………………………………. 164
11.7 Ausbau des e-Services (elektronische Dienstleistungen)…………………. 165
12. ÜBERPRFUNG UND ENTWICKLUNG GESAMTSTÄDTISCHER/
REGIONALER PLANUNGEN……………………………………………….. 165
Pläne: Gesamtstadtkonzept – Teilbereich „Nord“ (10.08.2010)
Gesamtstadtkonzept – Teilbereich „Mitte“ (10.08.2010)
Gesamtstadtkonzept – Teilbereich „Süd“ (10.08.2010)
ABSCHNITT STADTTEILE
13. FESTLEGUNG VON SCHWERPUNKTGEBEITEN FÜR DEN
STADTUMBAU………………………………………………………………… 167
14. FÖRDERGEBEIT F 1 – STADTTEILKONZEPT
„ERHALTUNG UND PFLEGE VON ALTBAUTEN
DER GRÜNDERZEIT“………………………………………………………… 168
14.1 Änderung der Fördergebietsgrenzen gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept 2002……………………………………………… 170
14.2 Bestandsanalyse………………………………………………………………. 171
14.2.1 Stärken………………………………………………………………………….. 171
14.2.2 Schwächen……………………………………………………………………… 172
14.2.3 Wohnungsbestand…………………………………………………………….. 173
14.3 Entwicklungskonzept Fördergebiet F 1……………………………………… 177
14.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung…………………………………….. 177
14.3.2 Stadträumliche Entwicklung………………………………………………….. 179
14.3.3 Entwicklung der sozialen Infrastruktur………………………………………. 181
14.3.4 Entwicklung der Nutzungen………………………………………………….. 182
14.3.5 Entwicklung des Verkehrs……………………………………………………. 185
14.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur…………………………………... 187
14.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung…………………………………… 188
14.3.8 Ausweisung von „Modellquartieren“…………………………………………. 191
14.3.9 Veränderungen des Fördergebietes F 1 gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002………………………………………… 194
Plan: Stadtteilkonzept „Fördergebiet 1“ (10.08.2010)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 7 von 243
Seite
15. FÖRDERGEBIET F 2 - STADTTEILKONZEPT
„SANIERUNG UND RÜCKBAU DES INDUSTRIELL GEFERTIGTEN
WOHNUNGSBAUS IN ZEITZ-OST“.......................................................... 196
15.1 Änderung der Fördergebietsgrenzen gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept 2002……………………………………………… 198
15.2 Bestandsanalyse………………………………………………………………. 198
15.2.1 Stärken………………………………………………………………………….. 198
15.2.2 Schwächen……………………………………………………………………… 199
15.2.3 Wohnungsbestand (2006)……………………………………………………. 201
15.3 Entwicklungskonzept Fördergebiet F 2…………………………………….. 205
15.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung……………………………………. 205
15.3.2 Stadträumliche Entwicklung…………………………………………………. 206
15.3.3 Soziale Infrastruktur………………………………………………………….. 208
15.3.4 Entwicklung der Nutzungen…………………………………………………. 208
15.3.5 Entwicklung des Verkehrs…………………………………………………… 210
15.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur…………………………………. 211
15.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung………………………………….. 212
15.3.8 Veränderungen des Fördergebiets F 2 gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002……………………………………….. 212
Plan: Stadtteilkonzept „Fördergebiet 2“ (10.08.2010)
16. FÖRDERGEBIET F 3 „SANIERUNGSGEBIET STADTMITTE“ ………. 215
17. POTENTIELLES STADTUMBAUGEBIET F 4 „SANIERUNG UND
RÜCKBAU VON ALTBAUTEN DER UNTERSTADT“............................ 216
17.1 Begründung zur künftigen Ausweisung als Stadtumbaugebiet…………. 218
17.1.1 Bisherige Gebietsabgrenzung (ca. 17 ha)…………………………………. 218
17.1.2 Empfehlung zur Gebietserweiterung von F 4 (ca. 42 ha)………………… 218
17.2 Bestandsanalyse zum vergrößerten Gebiet F 4 (ca. 42 ha)…………….. 219
17.2.1 Stärken………………………………………………………………………… 219
17.2.2 Schwächen……………………………………………………………………. 220
17.2.3 Wohnungsbestand (2006)…………………………………………………… 222
17.3 Entwicklungskonzept des potentiellen Stadtumbaugebietes F 4
(vergrößertes Gebiet mit ca. 42 ha)………………………………………… 226
17.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung……………………………………. 226
17.3.2 Stadträumliche Entwicklung…………………………………………………. 228
17.3.3 Entwicklung der sozialen Infrastruktur……………………………………… 229
17.3.4 Entwicklung der Nutzungen…………………………………………………. 229
17.3.5 Entwicklung des Verkehrs…………………………………………………… 231
17.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur…………………………………. 232
17.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung………………………………….. 232
17.3.8 Veränderungen des potentiellen Stadtumbaugebietes F 4
gegenüber dem Stadtentwicklungskonzept von 2002…………………….. 233
Plan: Stadtteilkonzept „Potentielles Stadtumbaugebiet F 4“ (10.08.2010)
18. ALLGEMEINE UMSETZUNGS- UND FORTFÜHRUNGS-
EMPFEHLUNGEN……………………………………………………………. 234
18.1 Förderprogramme…………………………………………………………….. 234
18.2 Rechtliche Mittel zur Steuerung der Gebietsentwicklungen……………… 234
18.3 Fortführung des Kommunikationsprozesses………………………………. 235
18.4 Ausweitung des Monitorings…………………………………………………. 236

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 8 von 243
Seite
19. ZUSAMMENFASSUNG……………………………………………………… 236
19.1 Bestandssituation……………………………………………………………… 236
19.2 Prognosen und Stadtumbauziele 2006 bis 2020…………………………... 238
Quellenverzeichnis…………………………………………………………………………. 243
Selbständige Bestandteile dieses Stadtentwicklungskonzeptes sind:
- Konzept zur energetischen Stadterneuerung vom November 2009
- Fortschreibung des Rahmenplanes zum Sanierungsgebiet Stadtmitte vom April 2010
- Verkehrsentwicklungskonzept vom Mai 2010
Die wesentlichen Grundsatzinhalte dieser Konzepte wurden in der 1. Fortschreibung
des Stadtentwicklungskonzeptes in den jeweiligen Kapiteln bzw. Planteilen
berücksichtigt.

PRÄAMBEL
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 9 von 243
NOTWENDIGKEIT DER FORTSCHREIBUNG DES
STADTENTWICKLUNGSKONZEPTES VON 2002
Die Bearbeitung der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes von Zeitz erfolgt
vor dem Hintergrund der jüngsten Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes,
wonach die Einwohnerzahl der neuen Bundesländer bis 2060 um ca. 37 %
schrumpfen und die Bevölkerung weiter altern wird, so dass dann 36 % der Menschen
65 Jahre und älter sein werden. Diese rapide Alterung zeigt sich in den neuen
Bundesländern nicht nur in der schnell ansteigenden Zahl der älteren Bürger, sondern
auch im Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials. Diese Entwicklung wird
besonders schnell in den nächsten zwei Jahrzehnten voranschreiten.
Trotz des Rückbaus von ca. 250.000 WE in den neuen Bundesländern ist seit 2002
keine umfassende Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eingetreten. Noch immer
stehen in Ostdeutschland ca. 1.000.000 WE leer. Die Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft allgemein rechnet in Ostdeutschland mit einem sich drastisch
verschärfenden Wohnungsleerstand und schätzt den notwendigen Wohnungsrückbau
bis 2016 auf weitere ca. 200.000 WE.
Im Rahmen des Bundeswettbewerbes „Stadtumbau Ost“ wurde im Jahre 2002 in
ausgewählten Städten Ostdeutschlands auch das Stadtentwicklungskonzept Zeitz in einem
sehr eng begrenzten Zeitraum und auf einer sehr eingeschränkten Datengrundlage unter
dem wesentlichen Schwerpunkt der Stabilisierung des Wohnungsmarktes bearbeitet.
Für die Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes stehen nunmehr aktuellere und
umfassendere Daten auf der Basis des kommunalen Komstat-Programmes und der
Kommune zur Verfügung.
In Auswertung des bisherigen in Ostdeutschland stattfindenden Stadtumbauprozesses
erfolgten zwischenzeitlich gesetzliche Neuregelungen, die auch im aktuellen
gesamtdeutschen Baugesetzbuch ihren Niederschlag fanden und beim weiteren Stadtumbau
zu berücksichtigen sind..
Die Gewährung von Fördermitteln wird immer enger an aktuelle Stadtumbaukonzepte
geknüpft, so dass zunehmend mit den Konzepten auch die künftige finanzielle Ausstattung
der Kommune verbunden ist.
Allgemein maßgebende Kriterien für die Fortschreibung des bisherigen
Stadtentwicklungskonzeptes sind aktuell insbesondere die Bevölkerungsentwicklung, deren
Anzahl sich gegenüber den Prognosen von 2002 weiter reduziert hat, sowie die
Verschärfung der baulichen Leerstandsproblematik.
Durch die 2009/2010 vorgenommenen Eingemeindungen von Orten der Teilbereiche „Nord“
und „Süd“ erfolgte gegenüber dem Stadtgebiet von 2002 eine erhebliche Flächenvergrößerung
.
Der Prognosezeitraum des Stadtentwicklungskonzeptes von 2002 endet im Jahr 2010.
Demzufolge stehen aktuell für einen ganzheitlichen und nachhaltigen Stadtumbauprozess
Prognosedaten für den Zeitraum nach 2010 noch nicht zur Verfügung. Spätestens mit dem
Ablauf des ursprünglichen Prognosezeitraumes im Jahre 2010 ergibt sich die Erforderlichkeit
zur Ausdehnung des Planungszeitraumes, da die Ziele des Stadtentwicklungskonzeptes von
2002, insbesondere die Beseitigung des Leerstandes durch Abbruch und Aufwertung noch
nicht vollständig umgesetzt werden konnten.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 10 von 243
Des Weiteren wurden im ursprünglichen Stadtentwicklungskonzept 2002 für die
Stadtentwicklung verschiedene Aspekte wie z. B. die wirtschaftliche Entwicklung, die
Infrastruktur und die Stadt-Umland-Beziehungen noch nicht im notwendigen Maße
einbezogen.
In die 1. Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes wurden insbesondere folgende
externe Planungen inhaltlich integriert, die für die weitere Entwicklung der Stadt eine wichtige
Rolle spielen:
- Fortschreibung des Rahmenplanes zum Sanierungsgebiet „Stadtmitte“
- Verkehrsentwicklungskonzept der Stadt Zeitz
- Konzept zur energetischen Stadterneuerung
Die Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes erfolgt eigentümerunabhängig.
In Zeitz hat seit Mitte der 1990er Jahre - verstärkt mit dem Beginn des Stadtumbauprozesses
ab ca. 2002 - die Suche nach einer künftigen Stadtidentität und Neuorientierung
eingesetzt. Für die Stadt Zeitz mit seiner über tausendjährigen Geschichte als Dom- und
Residenzstadt bzw. als Industrie- und Kulturstadt mit jahrhundertealter Tradition und ihrer
Lage in einem geschichtsträchtigen Umland ist auf der Basis dieser bestehenden Potenziale
ein neuer Weg in die Zukunft zu beschreiten.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 11 von 243
ABSCHNITT „GESAMTSTADT“
1. RÄUMLICHE UNTERTEILUNG DES STADTGEBIETES
Infolge der 2009/2010 erfolgten Eingemeindungen entstand für das Mittelzentrum Zeitz
eine umfangreiche Stadtgebietsgröße, wodurch gegenüber dem bisherigen
Stadtentwicklungskonzept von 2002 eine verbesserte Integration des Umlandes um
den Hauptort Zeitz erreicht wurde.
Die Gesamtstadt (Gebietsstand nach erfolgten Eingemeindungen zwischen Mitte 2009
und Anfang 2010) wird unterteilt in die Teilbereiche „Nord“, „Mitte“ und „Süd“. Dies
ist notwendig, da sich ein Großteil des zur Verfügung stehenden Datenmaterials
lediglich auf die bis zum 01.07.2009 existierende Stadtgröße (Teilbereich „Mitte“: Zeitz
und Zangenberg) bezieht und sich nur so eine Vergleichbarkeit zum Planungsstand
des Stadtentwicklungskonzeptes von 2002 herstellen lässt.
Teilbereich „Nord“ Teilbereich „Mitte“ Teilbereich „Süd“
Ortsteile: Ortsteile:
Ortsteile/Ortslagen:
- Luckenau - Zeitz (mit Zangenberg) - Bockwitz
- Nonnewitz (ehemaliges Stadtgebiet bis - Geußnitz (mit
- Pirkau Mitte 2009) Wildensee und
- Theißen Steinbrüchen)
- Unterschwöditz - Kayna
- Lindenberg
- Lobas
- Loitsch
- Mahlen
- Roda
- Stockhausen
- Suxdorf
- Wildenborn
- Würchwitz
- Zettweil
2. HISTORISCHE ENTWICKLUNG DER STADT ZEITZ
2.1 Teilbereich „Nord“
Die Besiedlung des Teilbereichs „Nord“ erfolgte zum Teil zeitgleich wie der Hauptort Zeitz, so
dass dieser Raum ebenfalls auf eine mehr als tausendjährige Besiedlungszeit
zurückblicken kann. So wurde z. B. Luckenau 976 und Theißen 1153 erstmals urkundlich
erwähnt. Auch die Orte Nonnewitz, Pirkau und Unterschwöditz entstanden in dieser Zeit.
Der Teilbereich „Nord“ war ursprünglich durch viele kleine und kleinste landwirtschaftlich
geprägte Dörfer, mehr als in der Gegenwart noch vorhanden sind, gekennzeichnet. So ist
Luckenau zusammengewachsen aus den Dörfern Luckenau, Streckau, Weidau und
Gaumnitz. Theißen wuchs mit dem unabhängigen Dorf Reußen zusammen. Nonnewitz war
ursprünglich untergliedert in die Ortschaften Nonnewitz, Bröditz und Nixditz.
Die Landwirtschaft wurde in der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts durch den beginnenden
Braunkohlenbergbau zurückgedrängt. Ca. 1830 begann der Braunkohlenbergbau die

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 12 von 243
gesamte Region nördlich von Zeitz wirtschaftlich und landschaftlich zu verändern. Mit der
rasch einsetzenden Industrialisierung erhielt im Jahre 1858 die im Süden der reichsten
preußischen Provinz Sachsen gelegene Gemeinde Theißen Anschluss an die
Eisenbahnstrecke Zeitz-Weißenfels.
1926 wurde ein Braunkohlekraftwerk in Betrieb genommen.
Dem Bergbau mussten im Laufe der Zeit einige Dörfer weichen (z. B. Gaumnitz 1932).
Durch den Rückgang des Braunkohlenbergbaus entstand zwischen Luckenau und Theißen
ein Gebiet mit mehreren Teichen, dass teilweise der Naherholung dient.
Seit 1990 erfolgten insbesondere in Theißen einerseits wichtige gewerbliche Ansiedlungen,
andererseits sind durch den wirtschaftlichen Strukturwandel mehrere Gewerbebrachen
entstanden (z. B. Grube Paul I). Die Arbeitslosigkeit ist noch immer ziemlich hoch.
Die Wohnfunktion wurde in Theißen in den 1990er Jahren durch die Errichtung des
Wohngebietes „Am Sandberg „erweitert. Theißen wurde auch Standort eines großflächigen
Einzelhandelsstandortes.
Durch die umfangreichen Maßnahmen der Dorferneuerung hat sich das Ortsbild der Dörfer
positiv entwickelt.
In allen Orten des Teilbereichs „Nord“ ist seit 1990 jedoch ein Anstieg des
Wohnungsleerstandes zu verzeichnen.
Die ursprünglich fast in jedem Ort vorhandene Handels- und soziale Versorgung ist seit 1990
weitestgehend weggefallen.
Ab dem 01.01.2010 sind alle Orte des Teilbereichs „Nord“ Bestandteil der Stadt Zeitz.
2.2 Teilbereich „Mitte“
2.2.1 Frühes Mittelalter (ca. 500 - 950)
Die Region um Zeitz gehörte im Frühmittelalter zum Reich der Thüringer bzw. nach 531 zum
Frankenreich und wurde ab dem 6. Jahrhundert von Slawen besiedelt. Vermutlich befand
sich ihr Stammeszentrum an der Stelle des heutigen Klosters Posa.
Der historische Kern und bauliche Ursprung des Hauptortes Zeitz entstand durch die
Errichtung einer Burg durch König Heinrich I. im Bereich des heutigen Dom- und
Schlossareals der Moritzburg an der Nahtstelle zwischen Thüringen und der Leipziger
Tiefebene.
2.2.2 Zeit der Bischöfe (ca. 967 - 1564)
Zeitz wurde im Jahre 967 erstmals urkundlich auf der Synode von Ravenna erwähnt. Kaiser
Otto I. und Papst Johannes XIII beschlossen zum Zweck der Christianisierung der
slawischen Bevölkerung und zur Festigung der deutschen Herrschaft die Gründung des
Erzbistums Magdeburg sowie des Bistums Merseburg, des Bistums Meißen und des Bistums
Zeitz.
Zeitz wurde Bischofssitz als im Jahre 968 Hugo I. als erster Zeitzer Bischof geweiht wurde.
976 erhielt dieser von Kaiser Otto II. die Stadt Zeitz als Geschenk.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 13 von 243
Mit dem Tod des Bischofs Julius von Pflug 1564 wurde das Bistum, nach ca. 600 Jahren
Bestand, aufgelöst.
Die in Teilen sehr gut erhaltene städtische Befestigungsanlage mit Stadtmauer und
dazugehörigen Wehranlagen sowie mehreren Stadtmauertürmen erinnert noch heute an die
Zeit des Mittelalters.
2.2.3 Der dreißigjährige Krieg (1618 - 1648)
Die Burganlage wurde im Dreißigjährigen Krieg mehrfach belagert und die Bischofsburg
Ende 1644 durch schwedische Truppen zerstört.
2.2.4 Zeit der Herzöge - napoleonische Kriege (ca. 1652 - 1815)
Von 1652 bis 1718 war Zeitz die Hauptstadt des Herzogtums Sachsen-Zeitz. Das Schloss
Moritzburg wurde in der Zeit von 1657 bis 1678 erbaut und diente als Residenz. In dieser
Zeit entstanden noch viele weitere barocke Bauwerke, die noch heute das Stadtbild von
Zeitz prägen, z. B. das Palais Brühl 11.
Mit dem Tod von Herzog Moritz Wilhelm – dem einzigen Sohn von Herzog Moritz - im Jahre
1718, fiel nach nur 69 Jahren das Herzogtum Sachsen-Zeitz an das Kurhaus Dresden
zurück. Nach den napoleonischen Kriegen wurde auf Beschluss des Wiener Kongresses
1814/15 fast das gesamte Stiftsgebiet in Preußen eingegliedert. Die Stadt Zeitz wurde Sitz
eines preußischen Landkreises.
2.2.5 Industrialisierung (ca. 1840 - 1990)
Die erste Dampfmaschine nahm in Zeitz ihren Dienst 1843 auf.
Das wahrscheinlich älteste Unternehmen (Mitte des 19. Jahrhunderts) in Zeitz war die Stoff-
und Kattundruckerei Scheube & Brehme, die als VEB Wäscheunion bis 1990 produzierte.
1855 wurde die Zeitzer Eisengießerei und Maschinenfabrik AG (ZEMAG) gegründet, die
ab 1954 Seilbagger und Raupendrehkrane produzierte.
1858 wurde die Zuckerfabrik Zeitz erbaut, um in modernen Verfahren aus Zuckerrücken
Weißzucker zu produzieren.
1859 bekam Zeitz einen Anschluss an die Eisenbahn von Weißenfels nach Gera, 1872
nach Altenburg, 1873 nach Leipzig und schließlich 1879 nach Camburg.
In den Folgejahren entwickelten sich weitere Gießereien (z. B. in Zeitz-Rasberg). 1889
wurde die Brikettfabrik Herrmannschacht gegründet, die bis 1959 arbeitete und heute als
Industriedenkmal besichtigt werden kann. Sie ist die älteste erhaltene Brikettfabrik der
Welt.
Ab 1904 begann in der Stadt Zeitz der umfassende Ausbau der Elektroenergieversorgung,
was wiederum viele Neugründungen von Firmen zur Folge hatte.
In den Folgejahren entwickelten sich weitere Industriezweige wie die Klavierindustrie (z. B.
Hoelling & Spangenberg), die Holzwaren- und Kinderwagenindustrie (z. B. Ernst Albert
Naether, Opel & Kühne), die Batterie- und Rückstrahlerfabrik, mehrere Metallwarenfabriken,
Lebensmittel- und Süßwarenindustrie (Firma Oehler- später VEB Zetti,
Emmerling), eine Brauerei (Oettler) und Lederfabriken.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 14 von 243
Aus diesen Firmengründungen ging die Zeitzer Holzwaren- und Kinderwagenindustrie
hervor, aus dem sich der VEB Zekiwa als bedeutender Exportbetrieb entwickelte.
Des Weiteren wurden im VEB Zitza Seifen und Haartönungsprodukte hergestellt. Auch
Farben und Lacke wurden in Zeitz produziert (Farben- und Lackfabrik Lenssen).
Nordöstlich von Zeitz wurde bei Tröglitz in Vorbereitung des 2. Weltkrieges zur Herstellung
von Treibstoffen ab 1937 ein Hydrierwerk gebaut.
Nach dem 2. Weltkrieg war Zeitz ab 1950 Kreisstadt des gleichnamigen Kreises, der ab 1952
bis 1990 zum neu gegründeten Bezirk Halle gehörte.
Bis 1990 war Zeitz ein wichtiger industrieller Schwerpunkt.
Da die Zeitzer Altstadt zunehmend verfiel und zwischen 1970 und 1990 sogar flächige
Abbrüche erfolgten, wurde die Errichtung neuer Wohngebiete erforderlich. Demzufolge
entstanden für die Beschäftigten in den vielen Industriebetrieben der Stadt Zeitz sowie des
benachbarten Hydrierwerkes die großen Wohngebiete „Völkerfreundschaft“ (1960er Jahre)
und Zeitz-Ost (ca. 1965 -1988), so dass Zeitz auch zu einem zeitgenössischen
Wohnungsschwerpunkt wurde.
2.2.6 Nachwendezeit (ab 1989/1990)
Zeitz verlor nach der Wende ihren Status als Kreisstadt an Naumburg.
Ab 1990 erfolgte eine umfassende Umstrukturierung der Wirtschaft, wobei viele Betriebe
nicht überlebten. Von den ursprünglichen großen Betrieben sind noch die Zuckerfabrik und
die Schokoladenmanufaktur Zetti erhalten geblieben. Mehrere Betriebe sind auch neu
entstanden.
Zeitz verlor durch die wirtschaftlichen Veränderungen seine ursprüngliche industrielle
Prägung. Es setzte ein erheblicher und schmerzlicher Arbeitsplatzverlust ein, der sich bis
heute in einer hohen Arbeitslosigkeit niederschlägt. Zeitz verlor im Wesentlichen durch
fehlende Arbeitsplätze seit 1990 etwa ¼ der Bevölkerung, überwiegend durch Wegzüge.
Zeitz ist seit dem Abrücken der GUS-Streitkräfte nicht mehr Militärstandort. Die
Kasernenflächen sind mittlerweile beräumt und wurden teilweise neuen Nutzungen
zugeführt.
Mehrere großflächige Handelseinrichtungen, insbesondere an peripheren Standorten,
dominieren inzwischen die Handelsstruktur der Stadt, was sich in einer zunehmenden
Funktionsschwäche in der historischen Altstadt äußert.
In den historischen Stadtbereichen wurden seit 1990 durch Sanierungsmaßnahmen viele
baukulturellen Werte vor dem weiteren Verfall bewahrt. Die Altstadt erfuhr durch die
Sanierungsmaßnahmen eine erhebliche Aufwertung. Auch in den Gründerzeitgebieten
erfolgte eine teilweise Gebietsaufwertung. Beide Gebiete sowie eigentlich fast das gesamte
Gebiet des Hauptortes Zeitz befinden sich jedoch noch immer im Wandel, was im Stadtbild
insbesondere durch ein vielfach anzutreffendes Nebeneinander von verwahrlosten
Gebäuden und bereits sanierter Bausubstanz vermittelt wird.
Das Plattenbaugebiet Zeitz-Ost sowie das Wohngebiet Völkerfreundschaft wurden
umfassend saniert. Am Westrand entstand das neue Wohngebiet „Am Elsterhang“, in der
Bergsiedlung wurde der Einfamilienhausbestand beträchtlich erweitert.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 15 von 243
Auf Grund der erheblichen Bevölkerungsreduzierung wurde seit ca. 2002 der
Wohnungsbestand, schwerpunktmäßig in Zeitz-Ost, bedeutend reduziert.
2004 war Zeitz Ausrichter der 1. Landesgartenschau Sachsen-Anhalts, wodurch
insbesondere das Areal um die Moritzburg eine erhebliche Aufwertung erfuhr.
In den Stadtgebieten, die ehemals durch kleinflächige Industrie geprägt waren, sind nunmehr
vielfach Brachen anzutreffen, die städtebauliche Missstände darstellen.
Die verkehrliche Situation der Stadt wurde durch die 2009 erfolgte Übergabe der
Ortsumgehung der B 2/B 91 erheblich verbessert.
Die technische Infrastruktur wurde durch umfangreiche Maßnahmen erheblich verbessert.
Die soziale Infrastruktur wurde seit 1990 auf Grund des Bevölkerungsrückganges angepasst.
2.3 Teilbereich „Süd“
Der Teilbereich „Süd“ wurde etwa zeitgleich mit dem Hauptort Zeitz besiedelt, so dass dieser
Raum ebenfalls auf eine über eintausendjährige Besiedlungszeit zurückblickt. So wurde z.
B. Kayna 964 bzw. Würchwitz 1147 erstmals urkundlich erwähnt. Auch die übrigen Orte des
Teilbereichs „Süd“ entstanden im Wesentlichen in dieser Zeit.
Der Teilbereich „Süd“ wurde bis in die Gegenwart durch viele kleine und kleinste Dörfer mit
landwirtschaftlichen Nutzungen geprägt.
Außer der prägenden landwirtschaftlichen Nutzung spielt im Teilbereich „Süd“ bis heute auch
die Kiesgewinnung eine wesentliche Rolle.
Mehrere kleine Waldgebiete dienen aktuell der Naherholung.
Im Zuge der Industrialisierung besaß Kayna zwischen 1901 und 1969 einen Anschluss an
die Gera-Meuselwitz-Wuitzer Schmalspur-Eisenbahn.
Seit 1990 sind auf Grund des wirtschaftlichen Strukturwandels mehrere kleine und
kleinste Gewerbebetriebe neu entstanden. Größere Gewerbestandorte sind nicht
entstanden. Vielfach liegen ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Höfe brach. Auch ein
Landwirtschaftsgroßstandort zwischen Kayna und Zettweil ist ungenutzt. Die Arbeitslosigkeit
ist noch immer sehr hoch.
Die Wohnfunktion wurde durch die Entwicklung neuer Gebiete insbesondere in Kayna und
Geußnitz ausgedehnt. Vielfach ist Leerstand bei historischer Wohnbausubstanz vorzufinden.
Die bisherigen Dorferneuerungsmaßnahmen haben zu einer wesentlichen Aufwertung aller
Orte geführt.
Die ursprünglich fast in jedem Ort vorhandene Handels- und soziale Versorgung ist seit 1990
weitestgehend weggefallen.
Ab dem 01.07.2009 sind alle Orte des Teilbereichs „Süd“ Bestandteil der Stadt Zeitz.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 16 von 243
3. BEVÖLKERUNGS- UND WOHNUNGSENTWICKLUNG BIS 2008
3.1 Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2008
Die vergangenen zwei Jahrzehnte wurden geprägt von einem extremen Geburtenrückgang,
einer stetig zunehmenden Lebenserwartung, dem Wegzug vorwiegend junger
Bevölkerungsgruppen in die alten Bundesländer bzw. in das Umland der Städte sowie die
Verkleinerung der Haushalte.
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2008
Jahr
Teilbereich
1995
2000
2005
2008
Nord 3.121 EW 3.437 EW 3.428 EW 3.310 EW
Mitte 37.029 EW 32.227 EW 28.826 EW 26.869 EW
Süd 2.663 EW 2.875 EW 2.821EW 2.637 EW
Gesamtstadt 42.813 EW 38.539 EW 35.075 EW 32.816 EW
Einwohner
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1995 2000 2005 2008
(Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt; Stadt Zeitz)
Nord
Mitte
Süd
Ende 1995 wohnten in der Gesamtstadt 42.813 EW. Von 1995 bis 2008 sank die
Einwohnerzahl im gesamten Stadtgebiet um 9.997 EW (- 23,4 %), was einen Rückgang von
durchschnittlich ca. 769 EW pro Jahr bedeutet. Der Rückgang der Einwohnerzahl setzt sich
zu etwa 40 % aus der natürlichen Migration (Geburten/Sterbefälle) sowie zu etwa 60 % aus
der räumlichen Migration (Zu- und Wegzüge) zusammen.
Der Einwohnerrückgang erfolgte zwischen 1995 und 2008 in den einzelnen Bereichen
des Stadtgebietes sehr differenziert. Während im Teilbereich „Nord“ ein Einwohnerzuwachs
von + 6,4 % erfolgte, blieb die Einwohneranzahl im Teilbereich „Süd“ fast
gleichgroß (-1,0 %). Der Einwohnerrückgang im Teilbereich „Mitte“ war mit -27,4 % um ein
Vielfaches größer. Somit ist in den ländlich geprägten Bereichen des Stadtgebietes die
Bodenständigkeit der Bevölkerung wesentlich höher einzustufen als im städtisch geprägten
zentralen Bereich. Das dürfte insbesondere auf den in den ländlichen Bereichen wesentlich
höheren Anteil an privatem Wohneigentum und die mit dem Wunsch nach einem eigenen
Eigenheim in der Peripherie erfolgte Randwanderung von Teilen der Bevölkerung aus dem
Teilbereich „Mitte“ zurückzuführen sein.
Im Teilbereich „Nord“ ist an der Bevölkerungszunahme bis 2008 immer noch der
Suburbanisierungsprozess zwischen 1995 und 2000 zu erkennen.
Den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ ist gemeinsam, dass nach erheblicher Zunahme der
Bevölkerung zwischen 1995 und 2000 eine konstante Bevölkerungsgröße bis 2005
vorhanden war. Danach erfolgte innerhalb von nur 3 Jahren (2005 - 2008) ein
Einwohnerrückgang, der im Teilbereich „Süd“ wesentlich stärker ausfiel als im Teilbereich
„Nord“.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 17 von 243
Zwischen 1995 und 2000 reduzierte sich die Einwohneranzahl des Stadtgebietes noch
jährlich um durchschnittlich ca. 855 EW. Der Einwohnerrückgang verlangsamte sich
zwischen 2000 und 2005 auf durchschnittlich ca. 693 EW/Jahr, stieg allerdings zwischen
2005 und 2008 wieder auf im Durchschnitt ca. 753 EW/Jahr an.
Der Einwohnerrückgang im gesamten Stadtgebiet stellt sich in Relation zum Burgenlandkreis
bzw. zum Land Sachsen-Anhalt wie folgt dar:
Tabelle 2: Prozentuale Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2008
Jahr
Bereich
1995
2000
2005
2008
Gesamtstadt Zeitz 100 % 90,0 % 81,9 % 76,6 %
Burgenlandkreis
Land
100 % 96,1 % 89,8 % 86,1 %
Sachsen-Anhalt
100 % 95,5 % 90,2 % 87,0 %
(Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt)
Während der Einwohnerrückgang im Land Sachsen-Anhalt zwischen 1995 und 2008 mit ca.
-13,0 % und im Burgenlandkreis mit - 13,9 % fast deckungsgleich verlief, ist im Stadtgebiet
ein wesentlich gravierender Bevölkerungsverlust
von ca. -23,4 % zu verzeichnen.
Tabelle 3: Altersgruppenstruktur Gesamtstadt:
1995: 2008:
0- 15 Jahre: ca. 13,7 % 0- 15 Jahre: ca. 9,3 %
ü. 15 - 65 Jahre: ca. 67,3 % ü. 15 - 65 Jahre: ca. 60,4 %
65 Jahre und mehr: ca. 19,0 % 65 Jahre und mehr: ca. 30,3 %
(Quelle: Burgenlandkreis)
Hinsichtlich der Altersgruppenstruktur fanden in Zeitz seit 1995 bis in die Gegenwart
zwischen den Altersgruppen umfangreiche Verschiebungen statt. So erfolgte eine erhebliche
Reduzierung der jüngeren und der mittleren Altersgruppen. Im Gegensatz dazu erhöhte sich
der Anteil der Einwohner mit 65 und mehr Jahren bedeutend. Demzufolge ist die
Überalterung der Bevölkerung in Zeitz seit 1995 stark fortgeschritten.
Tabelle 4: Altersgruppenstruktur Burgenlandkreis:
2008:
0- 15 Jahre: ca. 9,9 %
ü. 15 - 65 Jahre: ca. 64,6 %
65 Jahre und mehr: ca. 25,5 %
(Quelle: Burgenlandkreis, eigene Berechnungen)
Die Bevölkerung von Zeitz ist in Relation zum Burgenlandkreis gesehen insgesamt
älter, da prozentual etwas weniger jüngere sowie bedeutend mehr ältere Bewohner
vorhanden sind.
Das Durchschnittsalter der Bevölkerung des Burgenlandkreises lag 2008 bei 46,91 Jahren.
Somit lag der Burgenlandkreis 2008 über dem Landesdurchschnitt von 45,87 Jahren und ist
der „drittälteste“ Landkreis in Sachsen-Anhalt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 18 von 243
3.2 Bevölkerungsentwicklung einzelner Stadtteile 1995 - 2008
3.2.1 Teilbereich „Nord“
3.2.1.1 Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Orte Nonnewitz Pirkau Unter- Luckenau Theißen
(Einwohner) (Einwohner) schwöditz (Einwohner) (Einwohner)
Jahr (31.12.)
(Einwohner)
1995 (100 %) 641 65 104 613 1.698
2000 (% in 704
71
149
609
1.904
Relation zu
1995)
(109,8 %) (109,2 %) (143,3 %) (99,3 %) (112,1 %)
2005 (% in 676
72
147
597
1.938
Relation zu
1995)
(105,5 %) (110,8 %) (141,3 %) (97,4 %) (114,1 %)
2008 (% in 650
67
146
551
1.919
Relation zu
1995)
(101,4 %) (103,1 %) (140,4 %) (89,9 %) (113,0 %)
(Quellen: Stadt Zeitz)
Die Einwohnerentwicklung des Teilbereiches „Nord“ zwischen 1995 und 2008 zeigt bei
Luckenau die negativste Bevölkerungsentwicklung mit -10,1 %. In allen übrigen Orten stieg
die Einwohnerzahl an, am meisten in Unterschwöditz.
Der Bevölkerungszuwachs des Teilbereiches „Nord“ zwischen 1995 und 2008 von
+ 6,4 % fällt erheblich positiver aus als die Bevölkerungsrückgänge des gesamten
Stadtgebietes (-23,4 %) oder des Teilbereichs „Süd“ (-1,0 %) bzw. des Burgenlandkreises
(-13,9 %) oder des Landes Sachsen-Anhalt (-13,0 %) und ist ein typisches
Beispiel für den 1995 bis 2000 erfolgten Suburbanisierungsprozess durch die
Ausweisung von Einfamilienhausstandorten im Umfeld von Städten wie Zeitz.
3.2.1.2 Altersstrukturentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 6: Altersstruktur
Orte
Nonnewitz
Altersgruppe
%
0 - 18 Jahre 20,3
12,3
18 - 65 68,3
Jahre 67,2
über 65 11,4
Jahre 20,5
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995
2008
Pirkau
%
24,6
13,4
66,2
67,2
9,2
19,4
Unterschwöditz
%
13,5
15,1
75,0
62,3
18,5
22,6
Luckenau
%
20,9
13,2
67,2
62,9
11,9
24,3
Theißen
%
19,4
12,8
67,5
60,3
13,1
26,9
Teilbereich
„Nord“
%
19,8
13,1
67,8
62,3
12,4
24,6

Teilbereich Nord:
Prozent
80
60
40
20
0
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 19 von 243
1995 2008
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre
Im Teilbereich „Nord“ ist zwischen 1995 und 2008 der prozentuale Anteil der Altersgruppe „0
-18 Jahre“ in fast allen Orten (außer Unterschwöditz) erheblich zurückgegangen. In der
mittleren Altersgruppe „18 - 65 Jahre“ sind in Nonnewitz und Pirkau kaum Veränderungen zu
verzeichnen. In den übrigen Orten sind in dieser Altersgruppe bedeutende Verluste zu
verzeichnen.
In der Altersgruppe „über 65 Jahre sind bis auf Unterschwöditz in allen anderen Orten die
gravierendsten Veränderungen eingetreten. Diese Altersgruppe hat sich dort praktisch
verdoppelt und liegt nun bei etwa 20 bis 25 % der jeweiligen Einwohneranzahl.
Im Vergleich zu den anderen Teilbereichen (Mitte: -7,3 %; Süd: -11,9 %) ist festzustellen,
dass die Altersgruppe „0 - 18 Jahre“ im Teilbereich „Nord“ mit -6,7 % ähnlich wie im
Teilbereich „Mitte“, jedoch viel weniger als im Teilbereich „Süd“ zurückgegangen ist.
Die mittlere Altersgruppe verringerte sich um 5,5 % auf ein ähnliches Level wie im
Teilbereich „Süd“ (63,3 %), ist aber nicht auf das Niveau des Teilbereichs „Mitte“(57,8%)
gesunken. Die Altersgruppe „über 65 Jahre“ hat sich im Teilbereich „Nord“ von 12,4 % auf
24,6 % verdoppelt und hat eine fast identische Entwicklung genommen wie im Teilbereich
„Süd“. Diese Altersgruppe ist im Teilbereich „Mitte“ mit 30,5 % wesentlich größer.
Im Teilbereich „Nord“ ist im Vergleich zur Gesamtstadt bzw. zum Teilbereich „Mitte“
die Überalterung der Bevölkerung noch nicht so weit fortgeschritten.
3.2.2 Teilbereich „Mitte“
3.2.2.1 Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 7: Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Bereich F 1
F 2
F 4
(Gründerzeit) (Zeitz-Ost) (Unterstadt)
(Einwohner)
Jahr (31.12.)
(Einwohner) (Einwohner)
1995 (100 %) 5.185 8.233 356
2000 (% in 5.321
7.963 509
Relation zu
1995)
(102,6 %) (96,7 %) (143,0 %)
2005 (% in 5.719
7.323 519
Relation zu
1995)
(110,3 %) (88,9 %) (145,8 %)
2008 (% in 5.411
6.593 450
Relation zu
1995)
(104,4 %) (80,1 %) (126,4 %)
(Quelle: Stadt Zeitz)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 20 von 243
Im F 1 (Gründerzeitgebiet) ist seit 1995 bis 2005 eine Bevölkerungszunahme um ca.
+10,3 % zu verzeichnen. Zwischen 1995 und 2008 ist ebenfalls noch ein leichter
Bevölkerungszuwachs um ca. + 4,4 % festzustellen. Das verdeutlicht gegenüber dem
gesamten Stadtgebiet mit einer Bevölkerungsreduzierung von -23,7 % bzw. dem Teilbereich
„Mitte“ (-27,4 %) einen völlig entgegengesetzten Trend der Bevölkerungsentwicklung und
zeigt, dass das Gründerzeitgebiet von der Bevölkerung verstärkt angenommen wird.
Die Einwohnerzahl im F 2 (Zeitz-Ost) ist seit 1995 bis 2008 um -19,9 % gesunken. Dieser
Einwohnerverlust ist etwas moderater ausgefallen als die hohen Einwohnerverluste im
gesamten Stadtgebiet (-23,7 %) bzw. im Teilbereich „Mitte“ (-27,4 %).
Im potentiellen Fördergebiet F 4 (Unterstadt) erfolgte von 1995 bis 2005 eine
Bevölkerungszunahme um +45,8 % bzw. bis 2008 um +26,4 %. Auch im F 4 hat wie im F 1
(Gründerzeitgebiet) eine entgegen der Gesamtstadt (-23,4 %) bzw. dem Teilbereich „Mitte“
(-27,4 %) eine positive Bevölkerungsentwicklung stattgefunden.
In den restlichen Gebieten des Teilbereiches „Mitte“ (Hauptort Zeitz und Zangenberg,
allerdings außerhalb von F 1, F 2 und F 4) fand zwischen 1995 und 2008 ein
überdurchschnittlich hoher Bevölkerungsrückgang (-8.520 EW) statt.
Gemäß dem vorliegenden Datenmaterial kann bisher im Teilbereich „Mitte“ nur für
das Fördergebiet F 2 (Zeitz-Ost) nachgewiesen werden, dass zwischen 1995 und 2008 ein
Bevölkerungsverlust (-19,9 % bzw. ca. 1.640 EW) stattfand. Da aktuell keine kleinräumigen
Daten zur Einwohnerentwicklung 1995 - 2008 für alle Gebiete des Teilbereiches „Mitte“
vorliegen, können keine Aussagen darüber erfolgen, in welchen Gebieten des Teilbereiches
„Mitte“ seit 1995 eigentlich Einwohnerverluste aufgetreten sind. Es wird empfohlen,
flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet, unterteilt nach Teilbereichen, eine
entsprechende Datenbasis zu erstellen.
3.2.2.2 Altersstrukturentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 8: Altersstruktur 1995
Bereich F 1
F 2
F 4
Teilbereich
(Gründerzeit) (Zeitz-Ost) (Unterstadt) „Mitte“
Altersgruppe %
%
%
%
0 - 18 Jahre 22,8 16,2 17,7 19,0
18 - 65 Jahre 65,0 69,1 67,7 66,4
über 65 Jahre 12,2 14,7 14,6 14,6
70
60
50
40
30
20
10
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
F 1 (Gründerzeit) F 2 (Zeitz-Ost) %F 4 (Unterstadt) %Teilbereich „Mitte“
%
%
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 21 von 243
Tabelle 9: Altersstruktur 2000
Bereich F 1
F 2
F 4
Teilbereich
(Gründerzeit) (Zeitz-Ost) (Unterstadt) „Mitte“
Altersgruppe %
%
%
%
0 - 18 Jahre 18,8 12,7 20,2 15,2
18 - 65 Jahre 62,0 64,1 60,0 62,6
über 65 Jahre 19,2 23,2 19,8 22,2
70
60
50
40
30
20
10
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
F 1 (Gründerzeit) F 2 (Zeitz-Ost) %F 4 (Unterstadt) %Teilbereich „Mitte“
%
%
+
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre
Tabelle 10: Altersstruktur 2005
Bereich F 1
F 2
F 4
Teilbereich
(Gründerzeit) (Zeitz-Ost) (Unterstadt) „Mitte“
Altersgruppe %
%
%
%
0 - 18 Jahre 16,5 9,7 16,6 12,1
18 - 65 Jahre 57,9 59,1 59,7 59,2
über 65 Jahre 25,6 31,2 23,7 28,7
60
50
40
30
20
10
(Quelle: Stadt Zeitz)
0
F 1 (Gründerzeit) F 2 (Zeitz-Ost) %F 4 (Unterstadt) % Teilbereich
%
„Mitte“ %
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 22 von 243
Tabelle 11: Altersstruktur 2008
Bereich F 1
F 2
F 4
Teilbereich
(Gründerzeit) (Zeitz-Ost) (Unterstadt) „Mitte“
Altersgruppe %
%
%
%
0 - 18 Jahre 13,8 8,2 14,2 11,7
18 - 65 Jahre 60,5 55,4 59,6 57,8
über 65 Jahre 25,7 36,4 26,2 30,5
70
60
50
40
30
20
10
(Quelle: Stadt Zeitz)
0
F 1 (Gründerzeit) F 2 (Zeitz-Ost) %F 4 (Unterstadt) % Teilbereich
%
„Mitte“ %
Tabelle 12: Altersstrukturveränderungen
Bereich F 1
(Gründerzeit)
Altersgruppe %
0 - 18 Jahre 22,8
13,8
18 - 65 Jahre 65,0
60,5
über 65 Jahre 12,2
25,7
(Quelle: Stadt Zeitz)
Teilbereich „Mitte“:
Prozent
70
60
50
40
30
20
10
0
1995
2008
F 2
(Zeitz-Ost)
%
16,2
8,2
69,1
55,4
14,7
36,4
1995 2008
F 4
(Unterstadt)
%
17,7
14,2
67,7
59,6
14,6
26,2
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre
Teilbereich
„Mitte“
%
19,0
11,7
66,4
57,8
14,6
30,5
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre
Der prozentuale Anteil der Altersgruppe „0 -18 Jahre“ ist zwischen 1995 und 2008 in den
Fördergebieten F 1 (Gründerzeitgebiet) bzw. F 2 (Zeitz-Ost) sehr stark (-9,0 % bzw. -8,0 %)
zurückgegangen. Im potentiellen Fördergebiet F 4 „Unterstadt“ war der Rückgang in dieser
Altersgruppe mit -3,5 % wesentlich geringer.
In der mittleren Altersgruppe „18 - 65 Jahre“ (erwerbsfähiges Alter) gingen die Anteile im F
1 bedeutsam um -4,5 %, im F 2 um gravierende -13,7 % und im F 4 um erhebliche -8,1 %
zurück.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 23 von 243
Insgesamt betrachtet erfolgten in der Altersgruppe „über 65 Jahre“ die umfangreichsten
Zunahmen. Im F 1 verdoppelte sich die Altersgruppe der Senioren um +13,5 %, im F 2
nahm sie am stärksten um +21,7 % zu und im F 4 um +11,6 %.
Das Fördergebiet F 1 (Gründerzeitgebiet) sowie das potentielle Fördergebiet F 4
(Unterstadt) sind in Bezug zur Gesamtstadt als jüngere Stadtteile anzusehen, da dort
prozentual mehr jüngere und weniger ältere Einwohner leben. Das Fördergebiet F 2
(Zeitz-Ost) ist wegen seinem geringen Anteil an junger Bevölkerung, aber einem sehr
hohen Altenanteil (36,4 % !) ein ziemlich überalterter Stadtteil.
In Bezug zu den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ ist im Teilbereich „Mitte“ festzustellen, dass
die jüngere Altersgruppe (0 - 18 Jahre) zwischen 1995 und 2008 etwas stärker abgenommen
hat. Die mittlere Altersgruppe (18 - 65 Jahre) hat sich erheblich um - 8,6 % verringert. Die
größten Abweichungen sind in der Altersgruppe „über 65 Jahre“ zu verzeichnen. Diese
Altersgruppe verdoppelte sich zwischen 1995 und 2008 von 14,6 % auf 30,5 % und liegt
aktuell wesentlich höher als in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ mit ca. 24 %.
Der städtisch geprägte Teilbereich „Mitte“ ist im Vergleich zu den ländlichen
Teilbereichen „Nord“ bzw. „Süd“ wesentlich stärker überaltert.
3.2.3 Teilbereich „Süd“
3.2.3.1 Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 13: Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Orte Bockwitz Geußnitz Kayna Lindenberg Lobas
(Einwohner) (mit Wildensee
u. Steinbrüchen)
(Einwohner) (Einwohner) (Einwohner)
Jahr (31.12.
(Einwohner)
1995 (100 %) 34 409 1.120 40 78
2000 (% in 35
489
1.194 34
90
Relation zu
1995)
(102,9 %) (119,6 %) (106,6 %) (85,0 %) (115,4 %)
2005 (% in 36
486
1.161 35
92
Relation zu
1995)
(105,9 %) (118,8 %) (103,7 %) (87,5 %) (117,9 %)
2008 (% in 34
444
1.097 31
82
Relation zu
1995)
(100,0 %) (108,6 %) (97,9 %) (77,5 %) (105,1 %)
(Quelle: Stadt Zeitz)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 24 von 243
Tabelle 14: Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Orte Loitsch Mahlen Roda Stock- Suxdorf
Jahr (31.12.
(Einwohner) (Einwohner) (Einwohner) hausen
(Einwohner)
(Einwohner)
1995 (100 %) 172 59 86 23 35
2000 (% in 182
55
88
20
31
Relation zu
1995)
(105,8 %) (93,2 %) (102,3 %) (87,0 %) (88,6 %)
2005 (% in 175
59
78
25
25
Relation zu
1995)
(101,7 %) (100,0 %) (90,7 %) (108,7 %) (71,4 %)
2008 (% in 168
53
75
27
29
Relation zu
1995)
(97,7 %) (89,8 %) (87,2 %) (117,4 %) (82,9 %)
(Quelle: Stadt Zeitz)
Tabelle 15: Bevölkerungsentwicklung 1995 - 2008
Orte Wildenborn Würchwitz Zettweil
(Einwohner) (Einwohner) (Einwohner)
Jahr (31.12.)
1995 (100 %) 134 312 161
2000 (% in 191
315
157
Relation zu
1995)
(142,5 %) (101,0 %) (97,5 %)
2005 (% in 176
292
163
Relation zu
1995)
(131,3 %) (93,6 %) (101,2 %)
2008 (% in 164
260
160
Relation zu
1995)
(122,4 %) (83,3 %) (99,4 %)
(Quelle: Stadt Zeitz)
Die Einwohnerentwicklung zwischen 1995 und 2008 verlief in den einzelnen
Ortsteilen/Ortslagen des Teilbereiches „Süd“ sehr unterschiedlich.
In Bockwitz, Geußnitz, Lobas, Stockhausen und Wildenborn ist zwischen 1995 und
2008 eine Bevölkerungszunahme zu verzeichnen. Der größte Zuwachs ist mit
+22,4 % in Wildenborn erfolgt.
Nur geringfügig gesunken sind die Einwohnerzahlen in Kayna, Loitsch und Zettweil.
Gravierende Einwohnerverluste gab es in Mahlen, Rod, Suxdorf, Würchwitz und
Lindenberg. Lindenberg hat prozentual mit -22,5 % die meisten Einwohner des Teilbereichs
„Süd“ verloren.
Der geringfügige Bevölkerungsverlust des Teilbereiches „Süd“ zwischen 1995 und
2008 mit -1,0 % liegt erheblich unterhalb der Bevölkerungsrückgänge des gesamten
Stadtgebietes (-23,4 %) bzw. des Burgenlandkreises (-13,9 %) und des Landes
Sachsen-Anhalt (-13,0 %). Allerdings ist keine so positive Bevölkerungsentwicklung
erfolgt wie im Teilbereich „Nord“ (+6,4 %).

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 25 von 243
3.2.3.2 Altersstrukturentwicklung 1995 - 2008
Tabelle 16: Altersstrukturveränderungen
Bereich
Altersgruppe
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre
(Quelle: Stadt Zeitz)
Bockwitz
%
20,6
38,2
55,9
58,8
23,5
38,2
Geußnitz
%
25,9
14,0
63,8
62,6
10,3
23,4
Tabelle 17: Altersstrukturveränderungen
Bereich
Altersgruppe
0 - 18 Jahre
18 - 65 Jahre
über 65 Jahre
(Quelle: Stadt Zeitz)
Loitsch
%
23,8
16,1
65,7
60,1
10,5
23,8
Mahlen
%
20,3
11,3
62,7
54,7
17,0
34,0
1995
2008
1995
2008
Tabelle 18: Altersstrukturveränderungen 1995
2008
Bereich Wildenborn Würchwitz
Altersgruppe
%
%
0 - 18 Jahre 19,4 23,1
14,0 11,6
18 - 65 Jahre 73,9 62,5
68,9 66,9
über 65 Jahre 6,7
14,4
17,1 21,5
(Quelle: Stadt Zeitz)
Teilbereich „Süd“:
Prozent
70
60
50
40
30
20
10
0
1995 2008
Kayna
%
22,9
12,4
65,8
63,8
11,3
23,8
Roda
%
22,1
8,0
65,1
57,3
12,8
34,7
Zettweil
%
18,0
13,8
63,4
53,7
18,6
32,5
Lindenberg
%
27,5
6,5
55,0
80,6
17,5
12,9
Stockhausen
%
17,4
14,8
65,2
51,9
17,4
33,3
Teilbereich
“Süd“
%
22,6
12,7
65,2
63,3
12,2
24,0
Lobas
%
15,4
14,6
71,8
69,5
12,8
15,9
Suxdorf
%
17,2
6,9
71,4
72,4
11,4
20,7
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 26 von 243
Im Teilbereich „Süd“ ist der prozentuale Anteil der Altersgruppe „0 -18 Jahre“ in den
aufgeführten Orten sehr ähnlich. Auch in der mittleren Altersgruppe „18 - 65 Jahre“ sind
kaum Unterschiede zwischen den Orten vorhanden. Im Vergleich zu anderen Raumeinheiten
kann auf Grund der nur teilweise bestehenden Vergleichbarkeit der Daten nur festgestellt
werden, dass die Altersgruppe „über 65 Jahre“ im Teilbereich „Süd“ mit 24,6 % wesentlich
kleiner ist als im gesamten Stadtgebiet mit 30,3 % bzw. im Teilbereich „Mitte“ mit 30,5 %.
Demzufolge ist im Teilbereich „Süd“ im Vergleich zum gesamten Stadtgebiet bzw. zum
Teilbereich „Mitte“ noch keine so starke Überalterung der Bevölkerung eingetreten. Die
Altersstrukturen der Teilbereiche „Süd“ und „Nord“ sind fast identisch. Abweichungen gibt es
zum Teilbereich „Mitte“, da dort die Altersgruppe „18 - 65 Jahre“ (57,8 %) erheblich kleiner
bzw. die Altersgruppe „über 65 Jahre“ (30,5 %) erheblich größer ist als in den Teilbereichen
„Nord“ bzw. „Süd“.
3.3 Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (räumliche Wanderungen)
3.3.1 Allgemeines
Da es sich in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ um Gebiete mit kleinen Ortschaften
handelt, in denen vielfach nur sehr geringe Einwohnerzahlen vorhanden sind, deren
Einzeldarstellung nur bedingt zu verwertbaren Aussagen führen würden, wurden die Daten
der Umzugsbewegungen für das gesamte Stadtgebiet in die drei großen Teilbereiche
„Nord“, „Mitte“ und „Süd“ untergliedert. Noch etwas kleinräumiger wurden im Teilbereich
„Mitte“ die Fördergebiete F 1, F 2 und F 4 betrachtet.
Die in den nachfolgenden Tabellen aufgeführten Begriffe Zuzug, Umzug und Wegzug haben
folgende Bedeutung:
Zuzug : Zuzug von außerhalb der aktuellen Stadtgrenze
Umzug : Umzug innerhalb der aktuellen Stadtgrenze
Wegzug : Wegzug über die aktuelle Stadtgrenze hinaus
3.3.2 Teilbereich „Nord“
Tabelle 19: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Nord”
137 / 4,4 111 / 3,2 139 / 4,0 139 / 4,2
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Nord”
145 / 4,6 93 / 2,7 78 / 2,3 44 / 1,3
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Nord”
(Quelle: Stadt Zeitz)
76 / 2,4 86 / 2,5 174 / 5,1 127 / 3,8
In den größten Orten des Teilbereiches „Nord“ -Theißen, Nonnewitz und Luckenau - wurden
zwischen 1995 und 2008 jährlich die meisten Umzugsbewegungen des Teilbereichs „Nord“
registriert. In den kleineren Orten Pirkau und Unterschöditz sind dagegen wesentlich
weniger Umzugsbewegungen zu verzeichnen.
Während im gesamten Teilbereich „Nord“ die jährlichen Zuzüge zwischen 2000 und 2008 in
ihren absoluten Zahlen (ca. 110 bis 140 EW) und prozentualen Anteilen (zwischen 3,2 % und
4,2 %) leicht angestiegen sind, sind die Umzüge von 145 EW (1995) sehr stark auf nur noch
44 EW (2008) zurückgegangen. Die Wegzüge sind im Teilbereich „Nord“ zwischen 1995 und

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 27 von 243
2000 mit ca. 75 bis ca. 90 EW bzw. ca. 2,5 % der Bevölkerung pro Jahr sehr gering
gewesen. Seit ca. 2005 haben sich die Wegzüge auf ca. 130 bis ca. 175 EW/Jahr bzw.
4 - 5 % der Bevölkerung fast verdoppelt.
3.3.3 Teilbereich „Mitte“
3.3.3.1 Gesamter Teilbereich „Mitte“
Tabelle 20: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/ Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Mitte”
1.132 / 3,1 1.240 / 3,8 954 / 3,3 846 / 3,1
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Mitte”
*3.300 / 8,9 *3.100 / 9,6 2.556 / 8,9 2.020 / 7,5
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Mitte”
1.528 / 4,1 1.691 / 5,2 1.400 / 4,9 1.172 / 4,4
(Quelle: Stadt Zeitz, *eigene Hochrechnungen)
Im Teilbereich „Mitte“ dominieren die Umzüge ganz klar vor den Wegzügen und den
Zuzügen. Da es sich hier um den Hauptort Zeitz handelt, sind entsprechend viele
Umzugsbewegungen festzustellen. Zwischen 1995 und 2008 hat sich die Größe der
zuziehenden Einwohner absolut von ca. 1.100 EW (1995) auf nur noch ca. 850 (2008)
jährlich reduziert. Betrachtet man jedoch die prozentualen Bevölkerungsanteile, so ist
festzustellen, dass weiterhin etwa gleichbleibend noch ca. 3, 1 % der EW/Jahr zuziehen.
Auch die absoluten Zahlen der Umzüge und der Wegzüge sind gesunken. Prozentual sind
die Anteile der umziehenden EW von ca. 9,6 % (2000) auf ca. 7, 5 % (2008) bzw. der
wegziehenden EW von ca. 5,2 % (2000) auf ca. 4,4 % (2008) etwas rückgängig.
3.3.3.2 Fördergebiet F 1 „Erhaltung und Pflege von Altbauten der Gründerzeit“
Tabelle 21: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/ Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 1
473 / 9,1 662 / 12,4 719 /12,6 591 / 10,9
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 1
315 / 6,1 383 / 7,2 392 / 6,9 357 / 6,6
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 1
(Quelle: Stadt Zeitz)
554 / 10,7 516 / 9,7 734 / 12,8 558 / 10,3
Im Fördergebiet F 1 haben zwischen 1995 und 2008 die etwas überwiegenden Zuzüge zu
einem leichten Einwohnerzuwachs von ca. 4,4 % geführt. Die Anzahl der durch Zu- und
Wegzüge betroffenen Einwohner (zwischen ca. 500 und ca. 700 im Jahr) ist wesentlich
größer als die bei den innerstädtischen Umzügen (ca. 300 bis ca. 400 EW im Jahr).

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 28 von 243
Im Vergleich zum gesamten Teilbereich „Mitte“ ist hinsichtlich der prozentualen
Bevölkerungsanteile im F 1 festzustellen, dass sich der bei den Zu- und Wegzügen
wesentlich mehr EW bewegen, dagegen sind es bei den Umzügen etwas weniger.
3.3.3.3 Fördergebiet F 2 - Sanierung und Rückbau des industriell gefertigten
Wohnungsbaus in Zeitz-Ost
Tabelle 22: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/ Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 2
439 / 5,3 368 / 4,6 416 / 5,7 297 / 4,5
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 2
159 / 1,9 355 / 4,5 344 / 4,7 266 / 4,0
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 2
(Quelle: Stadt Zeitz)
327 / 4,0 576 /7,2 594 / 8,1 491 / 7,4
Die Zuzüge sind prozentual gesehen seit 1995 auf einem niedrigen Niveau (ca. 4,5 bis ca.
6,0 % der EW) fast konstant geblieben, sind absolut jedoch etwas zurückgegangen. Die
Anzahl der wegziehenden EW ist zwischen 1995 und 2000 erheblich von. ca. 4 % auf ca. 7
% angestiegen und hält sich seit dieser Zeit in etwa gleich. Da permanent mehr EW weg- als
zugezogen sind, hat sich die EW-Anzahl im F 2 wesentlich um -19,9 % verringert. Das
Umzugsniveau hält sich seit 2000 auf etwa dem gleichen Niveau zwischen ca. 4 % und 5 %.
In Relation zum gesamten Teilbereich „Mitte“ ist bei den prozentualen Bevölkerungsanteilen
festzustellen, dass es im F 2 wesentlich mehr EW-Bewegungen bei den Wegzügen gibt,
dafür bei innerstädtischen Umzügen wesentlich weniger.
3.3.3.4 Fördergebiet F 3 - „Sanierungsgebiet Stadtmitte“
Tabelle 23: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/ Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 3
140 / 12,7 258 / 19,4 309 / 18,7 209 / 13,1
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 3
31 / 2,8 52 / 3,9 43 / 2,6 33 / 2,1
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 3
(Quelle: Stadt Zeitz)
191 / 17,4 178 / 13,4 280 / 16,9 221 /13,8
Während bei den Umzügen nur geringe EW-Bewegungen feststellbar sind, sind bei Zu- und
Wegzügen sehr starke Bewegungen von ca. 13 % bis ca. 19 % der Bevölkerung von F 3
erkennbar. Da die Zuzüge insgesamt überwogen, hat seit 1995 eine erhebliche Zunahme der
Bevölkerung im Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ stattgefunden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 29 von 243
3.3.3.5 Potentielles Fördergebiet F 4 - „Sanierung und Rückbau von Altbauten in der
Unterstadt“
-Kleines Gebiet von F 4 (ca. 17 ha):
Tabelle 24: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/ Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 4
45 / 12,6 87 / 17,1 98 / 18,9 50 / 11,1
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 4
87 / 24,4 6 / 1,2 6 / 1,2 12 / 2,7
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
von F 4
(Quelle: Stadt Zeitz)
98 / 27,5 85 / 16,7 100 / 19,3 93 / 20,7
Aussagen zu Umzugsbewegungen im empfohlenen größeren Gebiet von F 4 (ca. 42 ha)
waren auf Grund fehlender Daten leider nicht möglich.
3.3.4 Teilbereich „Süd“
Tabelle 25: Umzugsbewegungen 1995 - 2008 (Anzahl der Einwohner/%)
Jahr
Bewegungsart
1995 2000 2005 2008
Zuzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Süd”
117 / 4,4 128 / 4,5 117 / 4,1 80 / 3,0
Umzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Süd”
34 / 1,3 44 / 1,5 17 / 0,6 39 / 1,5
Wegzüge/Anteil EW an
Gesamtbevölkerung
des Teilbereichs “Süd”
(Quelle: Stadt Zeitz)
85 / 3,2 136 / 4,7 118 / 4,2 137 / 5,2
In Kayna, Geußnitz und Luckenau als den größten Orten des Teilbereichs „Süd“ wurden
zwischen 1995 und 2008 jährlich die meisten Umzugsbewegungen des Teilbereichs „Süd“
registriert. In den übrigen kleinen und kleinsten Orten dieses Teilbereichs wurden dagegen
nur geringe Umzugsbewegungen festgestellt.
Die jährlichen Zuzüge sind im Teilbereich „Süd“ zwischen 2000 und 2008 absolut von ca.
128 EW (2000) auf ca. 80 EW bzw. von 4,5 % der Bevölkerung auf ca. 3,0 %
zurückgegangen.
Die Umzüge sind von 1995 bis 2008 (bis auf 2005) auf einem niedrigen Niveau (ca. 35 bis 40
EW/Jahr bzw. ca. 1,5 % der Bevölkerung) gleichgeblieben.
Die Wegzüge haben im Teilbereich „Süd“ zwischen 1995 (85 EW bzw. 3,2 % der
Bevölkerung) und 2008 (137 EW bzw. 5,2 % der Bevölkerung) merklich zugenommen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 30 von 243
3.3.5 Zusammenfassung Umzugsbewegungen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 31 von 243
Der Verlauf der Umzugsbewegungen in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ ähnelt
sich seit 1995 ziemlich. So veränderten sich die prozentualen Anteile der Bevölkerung, die
zugezogen ist, nur zwischen ca. 3,0 % und ca. 4,5 %. Bei den Umzügen, die im Teilbereich
„Nord“ zwischen 1995 und 2005 mit ca. 2,5 % bis ca. 4,5 % höher als im Teilbereich „Süd“ (
ca. 1,0 % bis ca. 1,5 %) lagen, ist mittlerweile bei ca. 1,5 % eine starke Annäherung erfolgt.
Auch bei den Wegzügen ist mit ca. 3,0 % bis ca. 5,0 % Anteilen der Bevölkerung ein
ähnliches Umzugsverhalten zu verzeichnen.
Der Teilbereich „Mitte“ weist hinsichtlich der Zu- und Wegzüge fast identische
Größenordnungen auf wie die Teilbereiche „Nord“ und „Süd“. Nur bei den Umzügen sind
im Teilbereich „Mitte“ (Hauptort Zeitz) mit ca. 7,5 % bis ca. 9,5 % wesentlich mehr
prozentuale Anteile der Bevölkerung festzustellen, die innerhalb des Stadtgebietes
umgezogen sind, als in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“. Das zeigt, dass sich im
Teilbereich „Mitte“ das innerstädtische Umzugsverhalten noch nicht so beruhigt hat wie in
den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“. Dies resultiert zum Großteil aus den im Teilbereich
„Mitte“ vorhandenen hohen Mietwohnungsanteilen, die in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“
nicht in dem Ausmaß vorhanden sind. Dort dominiert mehr das private selbstgenutzte
Wohneigentum.
Daran ist zu erkennen, dass in Stadtbereichen mit hohen selbstgenutzten Anteilen an
privatem Immobilieneigentum das Umzugsbestreben der Einwohner wesentlich geringer
ausgeprägt ist als in Bereichen mit vielen Mietwohnungen. Besitzen Einwohner privates
Immobilieneigentum und nutzen dieses auch noch selber, so sind deren Um- und
Wegzugsbestrebungen geringer einzuschätzen als bei Einwohnern ohne privates
selbstgenutztes Wohneigentum.
3.4 Wohnungsentwicklung gesamtes Stadtgebiet 1995 - 2008
3.4.1 Allgemeines
Tabelle 26: Wohnungsentwicklung 1995 - 2008
Jahr
Teilbereich
1995 2000 2005 2008
Nord 1.768 WE 2.032 WE 2.017 WE 2.004 WE
Mitte 19.123 WE 19.401 WE 19.480 WE 18.641 WE
Süd 1.200 WE 1.307 WE 1.343 WE 1.330 WE
Gesamtstadt
22.091 WE 22.740 WE
(Quelle: Burgenlandkreis, eigene Berechnungen)
22.840 WE
21.975 WE
Für die Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ lag keine detaillierte Wohnungserfassung vor. Deshalb
erfolgte für diese Teilbereiche eine Hochrechnung. Für den Teilbereich „Mitte“ existiert eine
konkretere Wohnungserfassung des Umweltforschungszentrums Leipzig, allerdings schon
vom Oktober 2006. Die Werte von 2006 sind unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich
erfolgten Rückbaumaßnahmen in die weiteren Aussagen zum Wohnungsbestand
eingeflossen.
Der Wohnungsbestand des gesamten Stadtgebietes hat sich zwischen 1995 und 2008
quantitativ (-0,5 %) fast nicht verändert. Die Zunahme des Wohnungsbestandes (+2,9 %
bzw. ca. 750 WE) zwischen 1995 und 2000 erfolgte überwiegend durch den aus DDR-Zeiten
bestehenden Nachholebedarf im Ein- und Zweifamilienhausbau in den ländlichen
Teilbereichen „Nord“ und „Süd“.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 32 von 243
Durch den sich permanent erhöhenden WE-Leerstand erfolgte im Sektor der
Mehrfamilienhäuser ab ca. 2000 Wohnungsrückbau, so dass 2008 in der Gesamtstadt in
etwa wieder die Wohnungsanzahl von 1995 erreicht wurde. Aus den Daten lässt sich
ableiten, dass seit 1995 trotz des bisher vorgenommenen Wohnungsrückbaus -
überwiegend im Teilbereich „Mitte“ - im gegenüber 2002 vergrößerten Stadtgebiet keine
Reduzierung des Wohnungsbestandes stattgefunden hat.
Zwischen 1995 und 2008 erfolgten im Stadtgebiet bei annähernd gleich gebliebener
Wohnungsanzahl erhebliche Verschiebungen des Wohnungsbestandes zwischen den
einzelnen Teilbereichen. Während im städtisch geprägten Teilbereich „Mitte“ der
Wohnungsbestand durch Rückbaumaßnahmen zurückging, nahm der
Wohnungsbestand im Zuge der Suburbanisierung durch die Ausbildung eines
sogenannten „Speckgürtels“ in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ zu.
Der Wohnungsleerstand der Gesamtstadt von 5.035 WE (22,9 %) verteilte sich 2008 auf
die einzelnen Teilbereiche etwa wie folgt:
Tabelle 27: Wohnungsleerstand Gesamtstadt 2008
Wohnungen Anzahl leerer Wohnungen %-Anteil der leeren WE am
Gesamt-WE-Bestand des
Teilbereich
jeweiligen Teilbereiches
Nord 300 15,0
Mitte 4.575 24,5
Süd 160 12,0
Gesamtstadt 5.035 22,9
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
(Quelle: eigene Berechnungen)
Anzahl leerer Wohnungen
Nord
Mitte
Süd
Gesamtstadt
Die Wohnungsgröße im Stadtgebiet betrug 2008 im Durchschnitt 65,0 m². Damit liegt diese
durchschnittliche Wohnungsgröße weit unterhalb des Kreisdurchschnittes von ca. 74 m²/WE
bzw. des Landesdurchschnittes von knapp 75 m²/WE.
3.4.2 Teilbereich „Nord“ - Wohnungsbestandsentwicklung/Wohnungsstruktur
bis 2008
Jahr
Teilbereich
1995 2000 2005 2008
Nord 1.768 WE 2.032 WE 2.017 WE 2.004 WE
Zwischen 1995 und 2000 erfolgte durch die Errichtung neuer Einfamilienhäuser
(insbesondere in Theißen), den Ausbau bzw. die Sanierung vorhandener Bausubstanz bzw.
die Bebauung von Baulücken eine Ausdehnung des Wohnungsbestandes um ca. +14,9 %

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 33 von 243
(ca. +264 WE). Seit 2000 hat sich im Teilbereich „Nord“ der Wohnungsbestand nur
geringfügig um -1,4 % (-28 WE) verringert.
Der älteste Wohnungsbestand des Teilbereiches „Nord“ befindet sich in den historischen
Ortskernen von Luckenau, Nonnewitz, Pirkau, Theißen und Unterschwöditz. Auf Grund
dieser historischen Ortskernbereiche sind in diesen Orten hohe Anteile an historischer
Wohnbausubstanz vorzufinden.
In Pirkau und Unterschwöditz sind die Wohnnutzungen fast ausschließlich in historischer
Bausubstanz untergebracht.
Im Zuge des ab ca. 1830 einsetzenden Braunkohlebergbaus nördlich des Hauptortes Zeitz
entstanden insbesondere in der 1. Hälfte des 20. Jahrhunderts in Luckenau, Nonnewitz
und Theißen Wohnsiedlungen für die Bergarbeiter.
In den 1960er/1970er Jahren wurde der Wohnungsbestand vorwiegend in Theißen durch
die Errichtung von mehreren Mehrfamilienhäusern erweitert. Ebenfalls mit Schwerpunkt in
Theißen erfolgte nach 1990 eine erhebliche Ausweitung der Einfamilienhausbebauung.
Zu Wohnungsleerständen können nur Erkenntnisse aus Ortsbesichtigungen sowie der
durchschnittliche Wohnungsleerstandswert von 17 % für Sachsen-Anhalt verwendet werden.
Im Teilbereich „Nord“ wurden erhebliche Wohnungsleerstände in den historischen Bereichen
von Luckenau, Nonnewitz, Theißen und Unterschwöditz festgestellt. In Luckenau ist
zusätzlich auch noch der Bahnhofsbereich erheblich vom Wohnungsleerstand betroffen.
Als bedenklich wird der Wohnungsleerstand im Nordwesten von Nonnewitz, im
Bahnhofsbereich sowie im historischen Bereich von Luckenau eingeschätzt. Dort sind in
Verbindung mit dem meistens noch zusätzlich einhergehenden Leerstand von ehemaliger
landwirtschaftlicher großvolumiger Bausubstanz die Nutzungsstrukturen bereits erheblich
beeinträchtigt. Des Weiteren hat sich durch die marode Gebäudesubstanz das Ortsbild
negativ verändert.
Auf Grund der beschriebenen Situation und der ländlichen Lage mit in der Regel geringerem
Wohnungsleerstand als in städtischen Bereichen wird im Teilbereich „Nord“ pauschal ein
Wohnungsleerstand von 15 % bzw. 300 WE angenommen.
Hinsichtlich des Sanierungszustandes befindet sich die genutzte Wohnbausubstanz der
Orte des Teilbereiches „Nord“ überwiegend in einem recht guten Zustand. Allerdings ist in
den Orten, die Hofanlagen besitzen, auch in größerem Umfang ein schlechter
Sanierungszustand bei den ehemals landwirtschaftlich genutzten (oftmals großvolumigen)
Wirtschaftsgebäuden zu konstatieren. Dadurch wird in solchen Bereichen überwiegend ein
negativeres Ortsbild vermittelt als in denen ohne Hofanlagen.
Tabelle 28 : Wohnungsstruktur Teilbereich „Nord“ (2008)
Anzahl der
Räume in den
WE
prozentualer
Anteil der WE
am Gesamt-
1 + 2 3 + 4 5 und mehr
WE-Bestand 4,0
65,0
31,0

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 34 von 243
(Quelle: Burgenlandkreis)
1-2 Räume
3-4 Räume
5 und mehr Räume
Der sehr hohe Anteil der Wohnungen mit 3 und mehr Räumen (96,0 %) verdeutlicht, dass
die bisherige Wohnungsstruktur fast ausschließlich auf Familien mit Kindern ausgerichtet
war. Einpersonenhaushalte waren in der Vergangenheit nicht von nennenswerter
Bedeutung. Um so mehr bildet diese Wohnungsstruktur eine ungünstige Ausgangssituation
für die künftig weiter abnehmende Haushaltsgröße, da immer mehr kleinere Wohnungen
benötigt werden.
3.4.3 Teilbereich „Mitte“ - Wohnungsbestandsentwicklung/Wohnungsstruktur
bis 2008
3.4.3.1 Wohnungsbestandsentwicklung/Wohnungsstruktur
Jahr
Teilbereich
1995 2000 2005 2008
Mitte 19.123 WE 19.401 WE 19.480 WE 18.641 WE

Tabelle 29: Wohnungsbestand Teilbereich Mitte 2006
(Quelle: Umweltforschungszentrum Leipzig, Oktober 2006)
Gebäude gesamt Anteil saniert teilsaniert unsaniert % unsaniert
Altbau MFH 1220 31,7% 808 125 286 23,4%
Plattenbau* 101 2,6% 86 4 11 10,9%
Siedlungsbau* 199 5,2% 195 3 1 0,5%
EFH Altbau 1465 38,1% 1222 92 151 10,3%
EFH DDR 332 8,6% 303 17 12 3,6%
EFH ab 1990 153 4,0%
MFH ab 1990 25 0,6%
Sonstige 354 9,2% (überwiegend ohne Wohnfunktion)
gesamt 3849 100,0% (entspricht der Zahl der erhobenen Datensätze)
Wohnungen Anteil belegt leer % leer unsaniert % unsan. unsan.+leer % unsan.+leer
MFH Altbau 8260 42,3% 4895 3365 40,7% 1743 21,1% 1578 19,1%
MFH Siedlungsbau 2781 14,2% 2592 189 6,8% 6 0,2% 6 0,2%
MFH Plattenbau 5732 29,3% 4750 982 17,1% 682 11,9% 457 8,0%
MFH ab 1990 400 2,0% 385 15 3,8%
EFH Altbau 1744 8,9% 1525 219 12,6%
EFH DDR 384 2,0% 373 11 2,9%
EFH ab 1990 170 0,9% 168 2 1,2%
Sonstige 60 0,3%
gesamt
Anmerkungen
19531 100,0% 14744 4787 24,5%
MFH Mehrfamilienhaus ab 3 Wohneinheiten
MFH Siedlungsbau MFH nach Krieg, überwiegend Gebiet Völkerfreundschaft
EFH Ein- und Zweifamilienhäuser
* Blöcke mit mehreren Aufgängen

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 36 von 243
Der älteste Wohnungsbestand des Teilbereichs „Mitte“ befindet sich in der historischen
Altstadt (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“) des Hauptortes Zeitz. Von diesem Bereich aus
entwickelten sich am Ende des 19./Anfang des 20. Jahrhundert in Richtung Osten und
Südosten größere Gebiete der Gründerzeitbebauung (Mehrfamilienhäuser). Im annähernd
gleichen Zeitraum hat sich im Zuge der Industrialisierung nördlich der „Weißen Elster“ die
nördliche Unterstadt mit recht heterogenen Wohnformen (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser)
entwickelt. Durchsetzt ist die Unterstadt mehrfach mit Gewerbeansiedlungen.
In den 1950er und 1960er Jahren wurde mit der weiteren Ansiedlung von Industriebetrieben
im Stadtterritorium auch der Wohnungsbedarf größer, so dass in südwestlicher
Richtung weitere Wohngebiete mit Mehrfamilienhäusern entlang der Forststraße und dem
Forstplatz entstanden. Auch das Mehrfamilienhaus-Wohngebiet „Völkerfreundschaft“
entwickelte sich in dieser Zeit.
Eine Stadterweiterung jüngeren Datums mit traditionell und industriell errichteten DDR-
Wohnblöcken erfolgte im Hauptort Zeitz in den 1970er Jahren in südöstlicher Richtung in
Zeitz-Ost. Hier wohnen mit ca. 6.600 Einwohnern 1/5 der aktuellen Stadtgebietsbevölkerung
in mehr- und vielgeschossigen Gebäuden des Massenwohnungsbaus.
In den Randzonen des Teilbereiches „Mitte“ haben sich vorwiegend in den Bereichen Aue-
Aylsdorf, Rasberg und Hainichen dörfliche Siedlungsstrukturen sowie der Eigenheimbau
verfestigt. In der Bergsiedlung ist am Südrand des Hauptortes Zeitz über mehrere
Jahrzehnte das größte zusammenhängende Einfamilienhausgebiet der Stadt Zeitz bzw. des
Stadtgebietes entstanden.
Nach 1990 entwickelte sich der Einfamilienhausbau insbesondere in der Bergsiedlung und
der Mehrfamilienhausbau im Südwesten (Am Elsterhang).
Tabelle 30 : Wohnungsstruktur Teilbereich „Mitte“ (2008)
Anzahl der
Räume/WE
prozentualer
Anteil der WE
am Gesamt-
WE-Bestand
1 + 2 3 + 4 5 und mehr
8,3
(Quelle: Burgenlandkreis)
74,2
17,5
1-2 Räume
3-4 Räume
5 und mehr Räume

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 37 von 243
Der sehr hohe Anteil an Wohnungen mit 3 und mehr Räumen (91,7 %) verdeutlicht, dass der
ursprüngliche Wohnungsbestand fast ausschließlich auf Familien mit Kindern ausgerichtet
war. Einpersonenhaushalte waren in der Vergangenheit nicht von nennenswerter
Bedeutung. Auch im Teilbereich „Mitte“ bildet die vorhandene Wohnungsstruktur eine
ungünstige Ausgangssituation für die künftig weiter abnehmende Haushaltsgröße, da
immer mehr kleinere Wohnungen benötigt werden. Allerdings ist die vorhandene
Wohnungsstruktur des Teilbereiches „Mitte“ etwas besser zu beurteilen als in den
Teilbereichen „Nord“ bzw. „Süd“, wo 96,0 % bzw. 97,7 % der Wohnungen drei und mehr
Räume besitzen.
3.4.3.2 Wohnungsleerstand Teilbereich „Mitte“ (siehe auch Tab. 29)
Von den Mitte 2006 ermittelten 19.531 Wohnungen standen 2006 4.787 Wohnungen
(24,5 %) leer. Von diesem Leerstand ist die Wohnungsbaugesellschaft Zeitz mbH mit
ca.1.337 leer stehenden Wohnungen sehr stark belastet. Das heißt, dass allein 27,9 % der
Leerstandswohnungen der Gesamtstadt nur auf dieses eine Unternehmen der Wohnungswirtschaft
entfielen. Weitere 226 ungenutzte Wohnungen (4,7 % der leer stehenden
Wohnungen) befanden sich im Besitz weiterer 2 Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Von
einem weiteren größeren Wohnungsunternehmen mit 612 Bestandswohnungen ist kein
Leerstand bekannt. Somit wurde 2006 bei den vier größten Wohnungsunternehmen in Zeitz
von einem Leerstandsvolumen von ca. 1.563 Wohnungen ausgegangen. Die restlichen ca.
3.224 leeren Wohnungen (ca. 67,3 % der Leerstandswohnungen) verteilten sich auf eine
große Anzahl Kleineigentümer, überwiegend in den Altbaugebieten der Stadt.
Der Leerstand der 4.787 Wohnungen splittete sich auf die einzelnen Wohnbautypen recht
unterschiedlich auf. Über zwei Drittel (70,3 %) der leeren Wohnungen befanden sich in
Mehrfamilienhäusern der Altbausubstanz, was insbesondere die Gründerzeitgebiete und die
historische Altstadt betraf. 20,5 % der Leerstandswohnungen waren in den Plattenbauten,
besonders in Zeitz-Ost, vorzufinden. In Ein- und Zweifamilienhäusern war nur 4,3 % der
ungenutzten Wohnungen vorhanden. Weitere ca. 4 % Leerstandswohnungen befanden sich
2006 in Mehrfamiliensiedlungshäusern.
In den Fördergebieten F 1 bis F 3 befanden sich 2006 3.279 leere Wohnungen. Das
entsprach einem Leerstandsanteil der Wohnungen in der Gesamtstadt
von 68,5 %.
Der höchste prozentuale Leerstand an Wohnungen war 2006 mit 44,5 % im Fördergebiet
F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) vorzufinden. Im Fördergebiet F 1 (Gründerzeitgebiet)
standen 2006 34,7 % der Wohnungen leer. Im Fördergebiet F 2 (Zeitz-Ost) war nur ein
Leerstand von 17,4 % zu verzeichnen. Im F 2 schlägt sich insbesondere der in den letzten
Jahren in diesem Stadtteil durchgeführte recht umfangreiche Wohnungsrückbau nieder.
In absoluten Werten ausgedrückt trat im Fördergebiet F1 (Gründerzeitgebiet) 2006 mit ca.
1.683 Wohnungen der größte Wohnungsleerstand auf. Im Fördergebiet F 2 (Zeitz-Ost)
standen ca. 900 Wohnungen und im F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) ca. 696 Wohnungen
leer.
2007/2008 wurden für den Teilbereich „Mitte“ 798 WE zum Rückbau beantragt, davon 795
WE in den Fördergebieten F 1 und F 2. Unter Berücksichtigung des Einwohnerrückganges
2007 und 2008 von -1.142 EW sowie der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,95
EW/WE ist ein weiterer WE-Leerstand von ca. 586 WE entstanden. Somit konnte der
Wohnungsleerstand im Teilbereich „Mitte“ 2007/2008 lediglich um ca. 212 WE verringert
werden und betrug Ende 2008 immer noch ca. 4.575 WE.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 38 von 243
3.4.3.3 Wohnungssanierung Teilbereich „Mitte“ (2006) (siehe auch Tab. 29)
In der Kategorie der Ein- und Zweifamilienhäuser mit insgesamt 2.298 WE wurden bis 2006
im Teilbereich „Mitte“ in der Kategorie Altbauten (vor 1945) ca. 10,3 % noch nicht saniert.
Beim Ein- und Zweifamilienhausbestand ab 1945 mit 554 Wohnungen waren nur noch ca.
3,6 % der Gebäude als unsaniert anzusehen.
Sanierungen in Mehrfamilienhäusern (3 und mehr WE) mit insgesamt 17.173 WE erfolgten
bis 2006 bei 85,8 % des Wohnungsbestandes. Die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern des
Siedlungsbaus wurden bis 2006 nur zu 0,2 % noch nicht saniert. Vom Plattenbaubestand
waren 2006 nur noch 11,9 % der Wohnungen unsaniert. Der größte unsanierte
Wohnungsbestand in der Kategorie der Mehrfamilienhäuser ist im Altbaubestand
anzutreffen. Hier wurden bis 2006 21,1 % der Wohnungen noch nicht saniert.
Insgesamt befanden sich 2006 im Teilbereich „Mitte“ nur noch ca. 2.431 Wohnungen (12,4
%) in einem unsanierten Zustand. Im Vergleich zum gesamten Wohnungsleerstand 2006
im Teilbereich „Mitte“ mit ca. 24,5 % (ca. 4.787 WE) ist zu bemerken, das 2006 ca.14,1 %
der Wohnungen (ca. 2.746 WE) bereits saniert/teilsaniert sind und trotzdem leer stehen.
Es ist hervorzuheben, dass in den Mehrfamilienhausgebieten der Anteil der
unsanierten Wohnungen grundsätzlich niedriger ist als der Anteil der leer stehenden
mehrgeschossigen Bausubstanz. Das bedeutet, dass ein Teil der bereits sanierten
Wohnungen nicht mehr genutzt wird. Besonders auffällig ist der Unterschied im
Altbaubereich, wo der Leerstand der Wohnungen mit ca. 40,7 % fast doppelt so hoch ist wie
der Anteil der unsanierten Wohnungen, der dort bei ca. 21,1 % liegt.
Im Plattenbau standen 2006 bei ca. 11,9 % unsanierten Wohnungen und 17,1 % Leerstand
weit weniger Wohnungen als in den Altbaugebieten leer, da hier unter anderem der
Ausbaustandard grundsätzlich höher zu bewerten ist als in den Altbaugebieten und die
Wohnungen deshalb auch im unsanierten Zustand insbesondere von benachteiligten
Bevölkerungsschichten angenommen werden.
Die Mehrfamilienhäuser im Siedlungsbau waren 2006 nur noch zu 0,2 % noch nicht saniert,
haben allerdings einen Leerstandsanteil von ca. 6,8 % vorzuweisen.
Ca. 165 unsanierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern des Altbaus sowie ca. 225
unsanierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern des Plattenbaus, also zusammen 390
Wohnungen (2,0 % des Wohnungsbestandes des Teilbereiches „Mitte“) wurden 2006 weiter
genutzt.
Von den 1.465 Altbau-Einfamilienhäusern wurden bis 2006 nur 151 noch nicht saniert. Bei
den 332 Einfamilienhäusern aus DDR-Zeiten waren 2006 nur noch 12 ohne Sanierung.
3.4.4 Teilbereich „Süd“ - Wohnungsbestandsentwicklung/Wohnungsstruktur
bis 2008
Jahr
Teilbereich
1995 2000 2005 2008
Süd 1.200 WE 1.307 WE 1.343 WE 1.330 WE
Zwischen 1995 und 2000 erfolgte durch die Errichtung neuer Einfamilienhäuser
(insbesondere in Geußnitz und Kayna), durch den Ausbau bzw. die Sanierung vorhandener
Bausubstanz bzw. die Bebauung von Baulücken eine Ausdehnung des Wohnungsbestandes
um ca. +8,9 % (ca. +107 WE). Seit 2000 hat sich im Teilbereich „Süd“ der Wohnungsbestand
nur noch geringfügig um +1,8 % erweitert.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 39 von 243
Der älteste Wohnungsbestand befindet sich jeweils in den historischen Ortskernen von
Geußnitz, Kayna und Würchwitz sowie in den gesamten Ortslagen von Bockwitz, Wildensee,
Steinbrüchen, Lindenberg, Lobas, Loitsch, Mahlen, Roda, Stockhausen, Suxdorf, Wildenborn
und Zettweil. In diesen Orten sind die Wohnungen überwiegend Bestandteile der ehemals
landwirtschaftlich genutzten Höfe.
Auf Grund der umfangreich vorhandenen historischen Ortskernbereiche bzw. Gesamtorte
sind im Teilbereich „Süd“ entsprechend hohe Anteile an historischer Wohnbausubstanz
vorhanden.
Im Zuge der Weiterentwicklung der Landwirtschaft erhöhte sich der Wohnungsbestand in
den 1960er/1970er Jahren insbesondere durch die Errichtung von Mehrfamilienhäusern in
Geußnitz, Würchwitz und Kayna.
Eine Besonderheit des Teilbereichs „Süd“ ist in Kayna mit der Existenz von mehreren
Gründerzeitgebäuden anzutreffen.
Ebenfalls in Kayna entwickelte sich in den 1980er Jahren ein Schwerpunkt des
Einfamilienhausbaus.
Nach 1990 nahm der Einfamilienhausbau besonders in Geußnitz und Kayna zu.
Zum Wohnungsleerstand können lediglich die Erkenntnisse aus Ortsbesichtigungen sowie
der Durchschnittswert für Sachsen-Anhalt beim Wohnungsleerstand von 17 % berücksichtigt
werden. Da im Teilbereich „Süd“ der WE-Leerstand vor Ort nicht unmittelbar auffällig ist und
es sich hier um einen ländlichen Raum mit in der Regel niedrigerem Wohnungsleerstand als
in städtischen Bereichen handelt, wurden pauschal nur 12 % bzw. 160 WE
Wohnungsleerstand angesetzt.
Es wurde festgestellt, dass leere Wohngebäude in allen historischen Ortslagen vorhanden
sind. Ein Schwerpunkt des Wohnungsleerstandes ist lediglich in Kayna zu erkennen, wo
insbesondere entlang der Hauptstraßen mehrere Wohngebäude ungenutzt sind. Bedenklich
wird der Wohnungsleerstand in den kleinen und kleinsten Orten wie Lobas, Loitsch, Mahlen,
Roda, Stockhausen, Suxdorf, Wildensee und Zettweil eingeschätzt, da dort in Verbindung
mit dem meistens einhergehenden Leerstand von ehemaliger landwirtschaftlicher
Bausubstanz die Nutzungsstruktur der Orte teilweise bereits erheblich beeinträchtigt ist und
sich durch die maroden Gebäude das Ortsbild verschlechtert hat.
Hinsichtlich des Sanierungszustandes ist festzustellen, dass sich die genutzte
Wohnbausubstanz der Orte des Teilbereiches „Süd“ überwiegend in einem recht guten
Zustand befindet. Allerdings ist in den Orten, die Hofanlagen besitzen, auch in größerem
Umfang ein schlechter Sanierungszustand bei den ehemals landwirtschaftlich genutzten
(oftmals großvolumigen) Wirtschaftsgebäuden zu konstatieren. Demzufolge vermitteln die
Ortsbereiche mit Hofanlagen überwiegend ein negativeres Ortsbild als die ohne Hofanlagen.
Tabelle 31 : Wohnungsstruktur Teilbereich „Süd “ (2008)
Anzahl der
Räume/WE
prozentualer
Anteil der WE
am Gesamt-
WE-Bestand
1 + 2 3 + 4 5 und mehr
2,3
49,0
48,7

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 40 von 243
(Quelle: Burgenlandkreis)
1-2 Räume
3-4 Räume
5 und mehr Räume
Der sehr hohe Anteil der Wohnungen mit 3 und mehr Räumen (97,7 %) zeigt, dass die
bisherige Wohnungsstruktur fast ausschließlich auf Familien mit Kindern ausgerichtet war.
Einpersonenhaushalte waren in der Vergangenheit nicht von nennenswerter Bedeutung.
Somit bildet die bestehende Wohnungsstruktur eine ungünstige Ausgangssituation für die
weiter abnehmende Haushaltsgröße, da künftig immer mehr kleinere Wohnungen
erforderlich werden.
Jedoch entsteht zunehmend auch Bedarf an zusätzlichen Wohnraum durch die Angleichung
der Lebensverhältnisse zwischen „Ost“ und „West“ sowie (je nach Mietpreisniveau) an einem
zusätzlichen Zimmer unabhängig von Haushalts- und Wohnungsgröße.
3.5 Eigentumsverhältnisse im Wohnungsbestand
3.5.1 Teilbereich „Nord“
Tabelle 32: Eigentumsverhältnisse im Wohnungsbestand 2009
Wohnungseigentümer
WE
gesamt
WE
bewohnt
WE leer
(Leere
WE je
Eigentümer
in
%)
WE
unsaniert
WE
teilsaniert
WE
vollsaniert
Zeitzer WG
(ZWG)
0 0 0 0 0 0
Wohnbau
Theißen e.G.
(WBT)
166 166 0 0 0 166
Wohnungsgenossenschaft
„1. Mai“ e.G.
(WGG)
0 0 0 0 0 0
Wohnungsbau-
*93 *88 *5 keine keine keine
gesellschaft
Zeitz mbH
(WBG)
Angaben Angaben Angaben
Private 1.745 ca. 1.450 ca. 295 keine keine Angaben
Angaben
G e s a m t
2.004 ca. 1.704 ca. 300 ------- --------
(Quelle: Wohnungswirtschaftsunternehmen 2009, Stadt Zeitz, eigene Schätzungen)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 41 von 243
* (Im Zuge der Eingemeindungen erfolgt im Teilbereich „Nord“ durch die WBG die
Verwaltung der im ehemaligen Eigentum der Gemeinden befindlichen Wohnungsbestände
von 93 WE.)
Im Teilbereich „Nord“ sind nur ca. 8,3 % des Wohnungsbestandes im Eigentum der
institutionellen Wohnungswirtschaft. Allerdings besitzt nur eine der 4 im Stadtgebiet
agierenden Wohnungsunternehmen im Teilbereich „Nord“ Wohnungen. Demzufolge
dominiert mit 91,7 % das private Wohnungseigentum.
3.5.2 Teilbereich „Mitte“
Tabelle 33: Eigentumsverhältnisse im Wohnungsbestand 2009
Wohnungseigentümer
WE
gesamt
WE
bewohnt
WE leer
(Leere
WE je
Eigentümer
in
%)
Zeitzer WG
1.679 1.583 96
(ZWG)
(5,7 %)
Wohnbau
630 524 106
Theißen e.G.
(WBT)
(16,8 %)
Wohnungsge-
1.721 1.522 199
nossenschaft
„1. Mai“ e.G.
(WGG)
(11,6 %)
Wohnungsbau-
3.326 2.477 849
gesellschaft
Zeitz mbH
(WBG)
(25,6 %)
Private 11.285 7.266 *3.325
(29,5 %)
G e s a m t
WE
unsaniert
keine
Angaben
WE
teilsaniert
WE
vollsaniert
- - 1.679
- 49 581
- 289 1.432
keine
Angaben
keine
Angaben
ca. 1000 alle übrigen 10.285
privaten WE sind teiloder
vollsaniert
18.641 13.372 *4.575 ------- --------
(Quelle: Wohnungswirtschaftsunternehmen 2009, *eigene Berechnungen)
Der Wohnungsbestand im Teilbereich „Mitte“ befindet sich zu 60,5 % (11.285 WE) in privater
Hand und nur zu 39,5 % (7.356 WE) im Eigentum von vier größeren Unternehmen der
Wohnungswirtschaft.
Knapp 3/4 des WE-Leerstandes (72,7 % = 3.325 WE) verteilen sich über den gesamten
Teilbereich „Mitte“ und befinden sich im Eigentum von vielen privaten Kleineigentümern.
Etwas mehr als 1/4 des Wohnungsleerstandes (27,3 % = 1.250 WE) befindet sich im
Eigentum der vier Wohnungswirtschaftsunternehmen. Von diesem Leerstand ist die
Wohnungsbaugesellschaft Zeitz mbH besonders betroffen, da sich allein in ihrem Bestand
aktuell 849 leere Wohnungen und somit 18,6 % des gesamten Wohnungsleerstandes des
Teilbereichs „Mitte“ befinden.
Es ist hervorzuheben, dass der Wohnungsrückbau bisher fast ausschließlich in Zeitz-
Ost und somit praktisch nur in Wohnungsbeständen der institutionellen
Wohnungswirtschaft erfolgt ist und die privaten Eigentümer am Wohnungsrückbau
bisher nicht nennenswert partizipiert haben.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 42 von 243
Während sich der private Wohnungsbestand der Kleineigentümer über den gesamten
Teilbereich „Mitte“ verteilt, konzentriert sich der Bestand der vier großen Wohnungswirtschaftsunternehmen
vorzugsweise auf Zeitz-Ost mit seinen 4.621 Plattenbauwohnungen.
Weitere Eigentumsschwerpunkte dieser großen Wohnungsunternehmen sind mit Mehrfamilienhäusern
aus den 1960er Jahren im Stadtteil „Völkerfreundschaft“ (ca. 800 WE), mit
Plattenbauten am Schützenplatz (ca. 270 WE) sowie in den Bereichen um die Senefelder
Straße bzw. die Forststraße vorzufinden. Die restlichen ca. 1.300 WE der Wohnungsunternehmen
sind verteilt auf kleinere Standorte mit Mehrfamilienhäusern, worin jedoch nur
wenige Altbauten enthalten sind.
Den überwiegenden Anteil der Altbausubstanz (Ein- und Mehrfamilienhäuser) besitzen eine
Vielzahl von privaten Kleineigentümern.
Demzufolge ist im Teilbereich „Mitte“ eine Diskrepanz zwischen den vielen Kleineigentümern
mit einem hohen Anteil an der Mehrfamilienhaus-Altbausubstanz und dem gesamten
Einfamilienhausbestand bzw. den vier großen Wohnungswirtschaftsunternehmen mit einem
hohen Anteil an der jüngeren Bausubstanz des Mehrfamilienhausbestandes und nur einem
geringen Anteil von älteren Mehrfamilienhäusern zu verzeichnen.
Auf Grund der bestehenden Eigentumsverhältnisse (60,5 % der WE in privater Hand) im
Zusammenhang mit der Leerstandssituation (knapp 3/4 WE-Leerstand in privater Hand) und
des zu bewältigenden künftigen umfangreichen Wohnungsrückbaus (im gesamten
Stadtgebiet zwischen 1.479 WE (Positivszenario) und 6.729 WE (Negativszenario)) wird
nunmehr eine verstärkte Einbeziehung der vielen kleinen Privateigentümer in den
Stadtumbauprozess notwendig.
3.5.3 Teilbereich „Süd“
Tabelle 34: Eigentumsverhältnisse im Wohnungsbestand 2009
Wohnungseigentümer
WE
gesamt
WE
bewohnt
WE leer
(Leere
WE je
Eigentümer
in
%)
WE
unsaniert
WE
teilsaniert
WE
vollsaniert
Zeitzer WG
(ZWG)
0 0 0 0 0 0
Wohnbau
Theißen e.G.
(WBT)
0 0 0 0 0 0
Wohnungsgenossenschaft
„1. Mai“ e.G.
(WGG)
0 0 0 0 0 0
Wohnungsbaugesellschaft
Zeitz mbH
(WBG)
*47 *42 *5 0 0 0
Private 1.283 ca. 1.128 ca. 155 keine keine Angaben
Angaben
G e s a m t
1.330 ca. 1.170 ca. 160 ------- --------
(Quelle: Wohnungswirtschaftsunternehmen 2009, Stadt Zeitz, eigene Schätzungen)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 43 von 243
* (Im Zuge der Eingemeindungen erfolgt im Teilbereich „Süd“ durch die WBG die Verwaltung
der im ehemaligen Eigentum der Gemeinden befindlichen Wohnungsbestände von 47 WE.)
Im Teilbereich „Süd“ sind nur ca. 3,5 % des Wohnungsbestandes in Verwaltung der
institutionellen Wohnungswirtschaft. Allerdings verwaltet nur eine der 4 im Stadtgebiet
agierenden Wohnungsunternehmen im Teilbereich „Süd“ Wohnungen. Demzufolge dominiert
mit 96,5 % das private Wohnungseigentum.
3.6 Wohnungsnachfrage 2008
3.6.1 Teilbereich „Nord“
Für diesen Teilbereich liegen keine Aussagen vor. Auf Grund des vorhandenen
Wohnungsleerstandes, der seit 2000 sinkenden Einwohneranzahl und des geringfügigen
Rückganges der Wohnungsanzahl seit 2000 wird im Teilbereich „Nord“ nicht davon
ausgegangen, dass aktuell Wohnungen nachgefragt werden.
3.6.2 Teilbereich „Mitte“
Unter Bezugnahme auf den aktuellen Wohnungsleerstand könnte der Eindruck entstehen,
dass die sanierten DDR-Plattenbauten im F 2 (Zeitz-Ost) als ein von der Bevölkerung gut
angenommener Wohnungsbestand angesehen werden. Bezieht man allerdings in die
Betrachtungen den seit 2002 in Zeitz - Ost stattgefundenen Rückbau von ca. 1.320
Wohnungen mit ein, so ist diese vermeintliche Akzeptanz stark zu bezweifeln.
Bei den Bevölkerungsschichten mit günstigerem Einkommen wird insbesondere auch der
sanierte Altbau mit individuelleren Wohnungen nachgefragt.
Als relativ schwer vermietbar gelten unsanierte Wohnungen im Alt- und Neubau sowie
ungünstige Wohnlagen (Lage an Verkehrstrassen, unsichereres und ungepflegtes Umfeld,
ungünstige Unterbringung des ruhenden Verkehrs, sehr dichte Bebauung etc.).
Einraumwohnungen werden auf Grund des Überangebotes an größeren Wohnungen und
der relativ niedrigen Mieten gegenwärtig von den Bewohnern kaum favorisiert.
Die Nachfrage nach qualitativ besseren Wohnungen ist in den Wohngebieten potentiell
vorhanden, aber auf Grund der eingeschränkten wirtschaftlichen Lage vieler Haushalte
(hohe Arbeitslosigkeit in der Stadt und im Umland) oft nicht realisierbar.
Für den Ein- und Zweifamilienhausbau stehen im Teilbereich „Mitte“ noch ausreichend freie
Flächen zur Verfügung (z. B. im Kaltefeld oder im Bereich Rothe- und Scharrenstraße).
Außerdem könnten hier entsprechend den vorliegenden Daten noch ca. 200 leere Ein- und
Zweifamilienhäuser revitalisiert werden. Bei einem Anteil an Ein- bzw. Zweifamilienhäusern
von nur ca. 10 % beim Wohneigentum liegt die Bevölkerung von Zeitz allerdings unter dem
Durchschnitt anderer Städte. Dies ist jedoch auch ein Ausdruck der geringen Finanzkraft der
Zeitzer Haushalte. Deshalb wird auch künftig bei der Nachfrage nach Einfamilienhäusern nur
mit einem leichten Anstieg gerechnet.
Durch verbesserte finanzielle Anreize zur Wohneigentumsbildung in Innenstadtlagen wird
dort künftig auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ansteigen. Ein mögliches
Umsetzungsmodell wird darin gesehen, dass analog dem „Selbstbauprinzip der
Einfamilienhäuser“ unsanierte oder teilsanierte Wohnungen günstig verkauft und von den
neuen Eigentümern je nach temporärer Finanzkraft sukzessive saniert werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 44 von 243
Eine Wohneigentumsbildung, welche künftig auf ca. 20 % des Wohnungsbestandes
ansteigen könnte, würde die Wegzüge teilweise eindämmen, denn wer Eigentum besitzt,
verlagert nicht ohne triftige Gründe seinen Wohnort.
In Verbindung mit den im Fördergebiet 2 (Zeitz-Ost) geplanten Rückbaumaßnahmen und der
weiteren Fortführung der Sanierungen im Fördergebiet 1 (Gründerzeitgebiet) sowie im
Fördergebiet 3 (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“) wird auch die Nachfrage nach sanierten
Altbauwohnungen ansteigen. Zur Zeit ist allerdings die Nachfrage nach Wohnungen im
Gründerzeitgebiet nicht sonderlich groß, so dass in diesem Stadtteil ein recht hoher
Wohnungsleerstand zu verzeichnen ist. Im Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ ist zwar ebenfalls
ein hoher Wohnungsleerstand vorzufinden, doch deutet die Zunahme der
Bevölkerungsanzahl um 45,6 % seit 1995 in diesem Stadtteil auf eine erheblich gestiegene
Nachfrage und Gebietsakzeptanz hin, wenn auch momentan noch auf einem relativ
niedrigen Niveau.
3.6.3 Teilbereich „Süd“
Für den Teilbereich „Süd“ liegen keine Aussagen vor. Es wird jedoch auf Grund des
vorhandenen Wohnungsleerstandes, der seit 2000 sinkenden Einwohneranzahl und des nur
geringfügigen Anstiegs der Wohnungsanzahl seit 2000 im Teilbereich „Süd“ nicht davon
ausgegangen, dass aktuell merklich Wohnungen nachgefragt werden.
3.7 Vergleich des bisher zwischen 2002 und 2008 erfolgten
Wohnungsrückbaus bzw. der Aufwertung im Teilbereich „Mitte“
mit der Rückbauprognose bis 2010
Zwischen 2002 bis einschließlich 2008 erfolgte im Teilbereich „Mitte“ mit Fördermitteln ein
Wohnungsrückbau von 1.694 WE. Davon entfielen 1.320 WE auf den industriell gefertigten
Wohnungsbau im Fördergebiet 2 (Zeitz-Ost). Nur 293 WE wurden mit Fördermitteln im
Fördergebiet 1 (Gründerzeitgebiet) abgerissen. Im F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) wurden
zwischen 2002 und 2008 81 Wohnungen zurückgebaut.
Demzufolge wurden 2002 bis 2008 im Teilbereich „Mitte“ insgesamt 1.719 WE
zurückgebaut.
Für 2009 wurden Fördermittel für den Rückbau von 205 WE beantragt, die sich mit 21WE
auf F 1 und mit 184 WE auf F 2 verteilen.
Für das Jahr 2010 wurde für das F 1 kein Wohnungsrückbau beantragt. 30 WE sollen 2010
im F 2 bzw. 73 WE im F 4 (Unterstadt) abgerissen werden.
Des Weiteren erfolgten auch noch außerhalb der Stadtumbaufördergebiete und somit ohne
Fördermittel weitere Rückbauten, die allerdings nicht genau quantifizierbar sind. So ist z. B.
von der Wohnbau Theißen e. G. bekannt, dass 25 Wohnungen ohne Fördermittel
zurückgebaut wurden.
Da der Rückbau ohne Fördermittel für die Eigentümer recht kostenintensiv ist, wird davon
ausgegangen, dass der Rückbau ohne Fördermittel bei den bisherigen Rückbaumaßnahmen
keine entscheidende Rolle gespielt hat.
2009 wurden insgesamt 205 WE zurückgebaut. 2010 sollen weitere 103 WE zurückgebaut
werden, wodurch zwischen 2002 und 2010 ein Wohnungsrückbau im Teilbereich „Mitte“ von
insgesamt 2.027 WE erfolgen würde. Das würde einem durchschnittlichen Wohnungsrückbau
von 225 WE/Jahr entsprechen. Gegenüber dem Stadtentwicklungskonzept von
2002, wonach bis 2010 ca. 210 bis ca. 250 WE jährlich zurückgebaut bzw. anderweitig

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 45 von 243
vom Markt genommen werden sollten, würde bei Realisierung aller bis 2010 beantragten
Rückbauten das 2002 gestellte Rückbauziel im Teilbereich „Mitte“ erreicht.
Umgerechnet auf Jahresscheiben ergibt das beim bisherigen Wohnungsrückbautempo
zwischen 2002 und 2008 jährlich etwa 245 Rückbauwohnungen. Den bisherigen Rückbau
von etwa 245 WE/Jahr (mit und ohne Fördermittel) auch weiterhin vorausgesetzt, könnte
gemäß dem im Positivszenario prognostizierten Rückbau von ca. 1.479 im Jahre 2020 das
angestrebte Ziel sogar bei einer Absenkung auf ca. 125 Rückbau-WE/Jahr realisiert werden.
Die Zielvorstellung aus dem Negativszenario mit ca. 6.729 Rückbau-WE würde bei dem
bisherigen jährlichen Rückbauvolumen allerdings nur zu etwa 40 % erfüllt.
Um das angestrebte Rückbauziel 2020 zu erreichen, sind die Rückbauquantitäten der
Wohnungen entsprechend des jeweils angestrebten Szenarios auf ca. 375 WE/Jahr im
Mittelszenario bzw. knapp ca. 600 WE/Jahr im Negativszenario erheblich gegenüber
den Werten seit 2002 zu steigern.
Aus aktueller Sicht ist unter Berücksichtigung des gegenüber 2002 erweiterten
Stadtgebietes und des noch immer erheblichen Wohnungsleerstandes bisher keine
Verbesserung auf dem Wohnungsmarkt eingetreten.
Der Wohnungsrückbau im Teilbereich „Mitte“ hat sich 2002 bis 2008 im Wesentlichen auf
das Fördergebiet F2 (Zeitz-Ost) konzentriert (1.320 WE Rückbau von Plattenbauten). Nur
293 WE wurden im F 1 (Gründerzeitgebiet), 81 WE im F 3 und 25 WE in anderen Arealen
des Teilbereichs „Mitte“ zurückgebaut. Insbesondere in den letzten Jahren wurde den
angestrebten Rückbaukapazitäten in den Fördergebieten F 1 und F 2 besser entsprochen
als in den Anfangsjahren der Rückbaumaßnahmen. Bei zukünftigen Anträgen zum Rückbau
ist darauf zu achten, dass die prognostizierten Rückbaukapazitäten im Gründerzeitgebiet
und im Sanierungsgebiet Stadtmitte nicht überschritten werden, damit die historischen
Strukturen in diesen Stadtbereichen nicht unvertretbar beeinträchtigt werden.
Trotz der bisherigen Aufwertungsmaßnahmen steht im Gründerzeitgebiet dem noch
unsanierten Wohnungsanteil von ca. 16,6 % ein Wohnungsleerstand von ca. 35,3 %
gegenüber. Daraus ist zu schlussfolgern, dass zur Senkung des Wohnungsleerstandes die
Sanierung von Wohnungen bzw. des Wohnumfeldes allein nicht ausreicht.
4. BEVÖLKERUNGS- UND WOHNUNGSPROGNOSE BIS 2020
4.1 Allgemeines
Die Bevölkerungsprognose erfolgt auf Grund der für den Teilbereich „Mitte“ zur
Verfügung stehenden umfangreicheren Datenbasis zunächst für diesen Teilbereich.
Für die Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ werden eigene Prognosen vorgenommen.
Zu Beginn der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes wurde Ende 2006 als
Ausgangsbasis für die Darstellung der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung der Stadt
Zeitz (Teilbereich „Mitte“) die „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und
Haushaltsprognosen“ für die Stadtumbaukommunen in Sachsen-Anhalt verwendet, in der die
Ergebnisse des Statistischen Landesamtes (StaLA) Sachsen-Anhalt, des Bundesamtes für
Bauwesen und Raumordnung (BBR) sowie der Berthelsmann-Stiftung eingeflossen sind.
Im Juni 2007 wurde durch das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) aus
Berlin für alle Stadtumbaukommunen in Sachsen-Anhalt eine Bevölkerungs- und
Haushaltsprognose bis 2020 erstellt, die auf Grund ihrer Aktualität ebenfalls mit in die
weiteren Betrachtungen eingeflossen ist.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 46 von 243
Als weitere Vergleichsmöglichkeit wurde die 4.RegionalisierteBevölkerungsprognose
2005 - 2025 des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt herangezogen.
Zur besseren Nachvollziehbarkeit der Planung werden im Folgenden alle planerisch
berücksichtigten Prognosen aufgeführt. Daraus wird ersichtlich, dass die mit der Arbeitshilfe
selbst ermittelten ursprünglichen Prognosewerte im oberen Bereich der IfS-Variante 3 und
somit im Gesamtkorridor der IfS-Werte liegen.
Da mit verschiedenen Methoden in etwa die gleichen Werte ermittelt wurden, ist davon
auszugehen, dass die Prognose für die Bevölkerung und die Haushalte ziemlich realistisch
sein wird.
4.2 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Teilbereich „Mitte“ bis 2020
4.2.1 Herunterbrechen der Kreisergebnisse der Bevölkerungsentwicklung
auf die kommunale Ebene gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung
vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“
Gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“
für Stadtumbaukommunen in Sachsen-Anhalt, die keine eigene Bevölkerungs- und
Haushaltsprognose erstellen oder beauftragen können, wurde für den Teilbereich „Mitte“ die
nachfolgende Prognose auf der Grundlage dieser Arbeitshilfe und mit den dort genannten
Kenngrößen erarbeitet.
Tabelle 35:
Vergleich der heruntergebrochenen Kreisergebnisse und
angepasstenKommunalergebnisse zur Bevölkerungsentwicklung bis 2020
der Stadt Zeitz (Teilbereich „Mitte“)
Bevölkerungsanzahl Stadt Zeitz 2000 32.227
Bevölkerungsanzahl Stadt Zeitz 2005 28.729
Basis: Statistisches Landesamt (StaLA)
Kreisergebnisse:
- Veränderung in %/Jahre
- Veränderung in % bis 2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu 2020
Basis: Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung - BBR
Kreisergebnisse:
- Veränderung in %/Jahre
- Veränderung in % bis 2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu 2020
Basis: Bertelsmann-Stiftung
Kreisergebnisse:
- Veränderung in %/Jahre
- Veränderung in % bis 2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu 2020
Basis: Bertelsmann-Stiftung
Kommunale Ergebnisse:
- Veränderung in %/Jahre
- Veränderung in % bis 2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu 2020
- 1,20
- 18,00
23.558
- 5.171
- 1,06
- 15,90
24.161
- 4.568
- 0,75
- 11,25
25.497
- 3.232
- 1,29
- 19,35
23.170
- 5.559

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 47 von 243
4.2.2 Modifizierungsbedarf hinsichtlich der Bevölkerungsprognose bis 2020
gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und
Haushaltsprognosen“
Für den Teilbereich „Mitte“ ergibt sich zunächst ein Modifizierungsbedarf aus der starken
Differenz zwischen den Angaben des StaLA zur bisherigen Stadt- und Kreisentwicklung in
den Jahren 2000 bis 2005:
- Einwohnerrückgang Stadt Zeitz (von 32.227 EW auf 28.729 EW) um 10,9 %
- Einwohnerrückgang Burgenlandkreis um 6,8 %
Weiterer Modifizierungsbedarf lässt sich aus der ebenfalls starken Differenz zwischen der
von der Bertelsmann-Stiftung prognostizierten Entwicklung der Stadt Zeitz bis 2020 mit
einem Bevölkerungsrückgang von 19,35 % zur prognostizierten Kreisentwicklung bis 2020
mit einem Bevölkerungsrückgang von 11,25 % ableiten.
Der Modifizierungsbedarf für den Teilbereich „Mitte“ wird in der verwendeten Arbeitshilfe
explizit genannt.
Als Grundlage dient die zwischen der Stadt- und Kreisentwicklung bis 2020 von der
Bertelsmann-Stiftung angegebene Differenz von 8,1 Prozentpunkten (19,35 % minus
11,25 % = 8,1 %). Diese 8,1 Prozentpunkte könnten grundsätzlich als Korrekturwerte für die
Kreisprognosen von BBR und StaLA dienen. Es spricht jedoch einiges dafür, sicherheitshalber
einen reduzierten Wert (hier als Annahme der halbe Wert von 4,0 Prozentpunkten)
anzunehmen. Das erscheint deshalb geboten zu sein, da Prognosen für kleine
Gebietseinheiten große Unsicherheiten aufweisen, so dass generell eher vorsichtig
interpretiert werden sollte.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Prognose der Bertelsmann-Stiftung auf einem
Zeitraum aufbaut, der teilweise von einer relativ starken Suburbanisierung geprägt ist, die
inzwischen vielfach an Bedeutung verloren hat.
Mit dem reduzierten Wert soll eine Überschätzung dieser Entwicklung bzw. methodisch
bedingter Abweichungen bei den Ergebnissen verhindert werden.
Darauf aufbauend ergeben sich unter der Annahme des halben Wertes (4 Prozentpunkte) für
die künftige Bevölkerungsentwicklung folgende modifizierte Werte:
- modifizierte Kreiswerte StaLA:
18 % + 4 % = 22 %
Bis 2020 ergibt sich eine jährliche Bevölkerungsentwicklung von - 1,47 %/Jahr.
- modifizierte Kreiswerte BBR:
15,9 % + 4 % = 19,9 %
Bis 2020 ergibt sich eine jährliche Bevölkerungsentwicklung von - 1,33 %/Jahr.
Dadurch ergibt sich auf Grund der oben erwähnten „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender
Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“ für 2020 ein Korridoransatz für die
Bevölkerungsanzahl des Teilbereichs „Mitte“ zwischen 23.012 EW und 22.409 EW.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 48 von 243
4.2.3 Haushaltsentwicklung bis 2020 gemäß der „Arbeitshilfe zur Nutzung
vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“
Für die Ermittlung der Haushaltsentwicklung wird ein wohnungsbezogener Haushaltsbegriff
verwendet. Somit wird die Zahl der Haushalte (HH) der Zahl der Wohnungen im Teilbereich
„MItte“ gleichgesetzt.
Im Jahr 2001 betrug die Haushaltsgröße im Teilbereich „Mitte“ ca. 2,1 Einwohner/Haushalt
(EW/HH). 2005 waren in jedem Haushalt ca. 1,95 EW und 2008 ca. 1,94 EW vorhanden. Für
2020 werden in jedem Haushalt durchschnittlich ca. 1,8 -1,85 Einwohner vorhanden sein.
Tabelle 36:
Berechnung der Veränderung der Haushaltsanzahl bis 2020 auf
der Basis der Ergebnisse der Bevölkerungsentwicklung
der Stadt Zeitz (Teilbereich „Mitte“)
Bevölkerung Haushalte Differenz
Prozentpunkte
Haushalte-
Anzahl 2001
Anzahl 2005
Basis: Statistisches
Landesamt
Kreisergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Anzahl 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
Basis: Bundesamt für
Bauwesen und
Raumordnung - BBR
Kreisergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
Basis: Bertelsmann-
Stiftung
Kreisergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
31.296
28.729
- 1,20
- 18,00
23.558
- 5.171
- 1,06
- 15,90
24.161
- 4.568
- 0,75
- 11,25
25.497
- 3.232
Bei Annahme
von 1,95 EW/HH
= 14.733 HH
- 0,94
- 14,10
12.656
- 2.077
- 0,71
- 10,65
13.164
- 1.569
- 0,4
- 6,0
13.849
- 884
Bevölkerung
-0,26
- 0,35
- 0,35

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 49 von 243
Basis: Bertelsmann-
Stiftung
Kommunale Ergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
- 1,29
- 19,35
23.170
- 5.559
- 0,94
- 14,1
12.656
- 2.077
4.2.4 Modifizierte Werte zur Haushaltsentwicklung entsprechend den
modifizierten Ergebnissen aus der Bevölkerungsentwicklung
- 0,35
Tabelle 37:
Modifizierte Berechnung der Veränderung der Haushaltsanzahl bis 2020 auf
der Basis der Ergebnisse der Bevölkerungsentwicklung
für die Stadt Zeitz (Teilbereich „Mitte“)
Bevölkerung Haushalte Differenz
Prozentpunkte
Haushalte-
Bevölkerung
Basis: Statistisches
Landesamt
Kreisergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Anzahl 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
Basis: Bundesamt für
Bauwesen und
Raumordnung - BBR
Kreisergebnisse:
- Veränderung in
%/Jahre
- Veränderung in % bis
2020 (15 Jahre)
- Bevölkerung 2020
- Veränderung 2005 zu
2020
- 1,33
- 19,90
23.012
- 5.717
- 1,47
- 22,00
22.409
- 6.320
- 0,98
- 14,70
12.567
- 2.166
- 1,12
- 16,80
12.258
- 2.475
-0,35
- 0,35
4.2.5 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des Instituts für Stadtforschung
und Strukturpolitik GmbH (IfS) 2006 - 2020
Die Stadt Halberstadt hat als federführende Gemeinde für die Begleitforschung des
Programms Stadtumbau Ost im Land Sachsen-Anhalt das IfS beauftragt, Bevölkerungs- und
Haushaltsprognosen für Stadtumbaukommunen zu erarbeiten.
Nach einer bestimmten, hier nicht näher erläuterten Methodik des IfS für die Erarbeitung der
Prognose wurden für die Stadt Zeitz im Juni 2007 folgende Werte für drei Varianten ermittelt:

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 50 von 243
Tabelle 38:
Bevölkerungsprognose des IfS für die Stadt Zeitz
(Teilbereich „Mitte“) bis 2020 -
Einzeljahresergebnisse (Einwohner = EW)
Jahr
(31.12.)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Einwohner
Variante 1
(Grundlage:
BBR)
28.729
27.965
27.226
26.462
25.747
25.031
24.316
23.600
22.909
22.242
21.550
20.883
20.216
19.549
18.905
18.238
Einwohner
Variante 2
(Grundlage:
StaLa-
Kreis-
prognose)
28.729
27.890
27.075
26.235
25.444
24.653
23.862
23.071
22.304
21.561
20.794
20.051
19.308
18.565
17.846
17.103
Einwohner
Variante 3
(Grund-
lage:
StaLa-
Berechnung
Stadt)
28.729
28.401
28.063
27.739
27.412
27.086
26.760
26.446
26.104
25.796
25.465
25.113
24.784
24.441
24.083
23.734
Einwohner
Variante 4
(Grund-
Lage:
Bertelsmann)
28.729
28.171
27.650
27.168
26.723
26.312
25.935
25.575
25.231
24.901
24.585
24.283
23.990
23.707
23.428
23.151
(Datengrundlagen: BBR, Stat. Landesamt, IfS, Bertelsmann-Stiftung)
Tabelle 39:
Bevölkerungs- und Haushaltsprognose für die Stadt Zeitz
(Teilbereich „Mitte“) bis 2020
Variante 1
(Grundlage
BBR)
Variante 2
(Grundlage
StaLa-
Kreisprognose)
Variante 3
(Grundlage
StaLa-
Berechnung
Stadt)
Variante 4
(Grundlage
Bertelsmann)
1. Entwicklung der Bevölkerungszahl in den Jahren 2006 - 2020
(Grundlage: Bevölkerung mit Hauptwohnsitz zum Gebietsstand 31.12.2005)
Bevölkerung 31.12.2005
28.729 28.729 28.729 28.729
Bevölkerung 31.12.2020
18.238 17.103 23.734 23.151
Veränderung 2006 bis 2020 (EW) -10.491 - 11.626 - 4.995 - 5.578
Veränderung 2006 bis 2020 (%) -36,5 % - 40,5 % - 17,4 % -19,4 %
Zum Vergleich: Kreis 2006 bis
2020
- 16,0 % - 19,5 % - 19,5 % - 11,3 %
Veränderung 2006 bis 2010 (EW) - 3.698 - 4.076 - 1.643 - 2.417
Veränderung 2011 bis 2015 (EW) - 3.481 - 3.859 - 1.621 - 1.727
Veränderung 2016 bis 2020 (EW) - 3.312 - 3.691 - 1.732 - 1.434
Veränderung 2006 bis 2010 (%) - 12,9 % - 14,2 % - 5,7 % - 8,4 %
Veränderung 2011 bis 2015 (%) - 13,9 % - 15,7 % - 6,0 % - 6,6 %
Veränderung 2016 bis 2020 (%) - 15,4 % - 17,7 % - 6,8 % - 5,8 %
2. Entwicklung der Zahl der Haushalte in den Jahren 2006 - 2020
Haushalte 31.12.2005 14.733 14.733 14.733 14.733

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 51 von 243
Haushalte 31.12.2020
Veränderung 2006 bis 2020 (HH)
Veränderung 2006 bis 2020 (%)
Zum Vergleich: Kreis 2006 bis
2020*
Veränderung 2006 bis 2010 (HH)
Veränderung 2011 bis 2015 (HH)
Veränderung 2016 bis 2020 (HH)
Veränderung 2006 bis 2010 (%)
Veränderung 2011 bis 2015 (%)
Veränderung 2016 bis 2020 (%)
10.126
- 4.607
- 31,3 %
- 10,7 %
- 1.639
- 1.528
- 1.441
- 11,1 %
- 11,7 %
- 12,5 %
9.344
- 5.389
- 36,6 %
- 15,6 %
- 1.899
- 1.788
- 1.702
- 12,9 %
- 13,9 %
- 15,4 %
12.744
- 1.989
- 13,5 %
- 15,6 %
- 652
- 640
- 697
- 4,4 %
- 4,5 %
- 5,2 %
*Gebietsstand 31.12.2005; vom IfS aktualisierte/fortgeschriebene Prognosen von BBR,Stat.
Landesamt und Bertelsmann-Stiftung
12.645
- 2.088
- 14,2 %
- 6,0 %
(Datengrundlagen: BBR, Stat. Landesamt, Bertelsmann-Stiftung, Angaben der Stadt (Zahl
der Haushalte), IfS)
Die Ergebnisse werden für die einzelnen Prognosevarianten wie folgt dargestellt:
- Variante 1 auf Grundlage der BBR-Kreis-Prognose,
- Variante 2 auf Grundlage der Kreis-Prognose des Statistischen Landesamtes und
ergänzender Berechnungen des IfS zur Entwicklung der Zahl der Haushalte,
- Variante 3 auf Grundlage der Berechnungen des Statistischen Landesamtes für die
Städte und ergänzender Berechnungen des IfS zur Entwicklung der Zahl der
Haushalte.
- Variante 4 auf Grundlage der Prognose der Bertelsmann-Stiftung
Auf Grund der unterschiedlichen Annahmen bzw. Herleitungen haben die Varianten eine
unterschiedliche Funktion:
- 982
- 628
- 478
- 6,7 %
- 4,6 %
- 3,6 %
Varianten 1 und 2 zeigen die Entwicklung, die sich aus der bisherigen Entwicklung der
Städte unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden künftigen Trends des
Gesamtraumes (Kreis) ergibt. Sie stecken den voraussichtlichen Entwicklungsrahmen
bzw. -korridor der Stadt ab, der sich auf Grund der zu beobachtenden teilräumlich
unterschiedlichen Trends innerhalb des Kreisgebietes ergibt (z. B. relative stärkere
Wanderungsverluste/-gewinne von Städten gegenüber dem Kreis).
Die Variante 3 stellt ein Szenario der Angleichung der Stadt an den Gesamttrend des
Kreises dar. Sie zeigt die Entwicklung auf, die sich vollziehen wird, wenn die einzelnen
Altersgruppen der Bevölkerung in der Stadt künftig das gleiche Verhalten bezogen auf
Geburten, Sterbefälle und Wanderungen wie die des Kreises zeigen.
Bei Variante 4 (Bertelsmann) handelt es sich um eine Prognose, die direkt für einzelne
Städte erstellt und nicht (indirekt) aus Kreisergebnissen abgeleitet wurde.
Da ab 2000 zwischen dem Bevölkerungsrückgang des Teilbereiches „Mitte“ und dem
des Kreises bereits erhebliche Differenzen dahingehend auftraten, dass der
Einwohnerrückgang zwischen 2000 und 2005 im Teilbereich „Mitte“ mit 10,9 %
gegenüber dem des Kreises mit nur 6,8 % erheblich größer war, werden in den
weiteren Betrachtungen zur Stadtentwicklung die Varianten 1 und 2 der IfS-Prognosen
als Negativszenario betrachtet, da in diesen Varianten die bisher zu beobachtenden
teilräumlichen Unterschiede der stärkeren Bevölkerungsverluste des Teilbereiches
„Mitte“ gegenüber dem umgebenden Kreisgebiet bereits integriert wurden. Dabei stellt
die Variante 2 mit nur noch 17.103 EW im Jahre 2020 die negativste
Einwohnerentwicklung des Teilbereiches „Mitte“ dar.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 52 von 243
Da die bisher ermittelten Korridore der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung gemäß der
„Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“, die vom
Bauausschuss am 06.12.2006 bereits akzeptiert wurden, in etwa der Variante 3 der
Berechnungen des IfS entsprechen, werden deren Daten als obere Grenzwerte des
Teilbereichs „Mitte“ mit der absehbar geringsten Reduzierung der Einwohneranzahl bis 2020
angesehen.
Entwicklungskorridor bis 2020 für den Teilbereich „Mitte“:
- Einwohner: 17.103 bis 23.734
- Haushalte: 9.344 bis 12.744
4.3 Vergleich der Bevölkerungsprognose des Teilbereiches „Mitte“ aus dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002 mit der Prognose von 2006
Gemäß der Bevölkerungsprognose von 2002 wurden bei einem durchschnittlichen jährlichen
Bevölkerungsverlust von ca. 1,7 % (Basiswert waren 32.240 Einwohner im Jahre 2001) für
den Teilbereich „Mitte“ im Jahr 2010 ca. 27.489 Einwohner ermittelt.
Dieser Wert wurde mit 27.444 EW für den Teilbereich „Mitte“ bereits Ende 2007 erreicht. Das
entspricht auch den IfS-Prognosewerten von 2006 für 2007 (zwischen 27.075 EW und
28.063 EW).
Werden die IfS-Prognosewerte mit Basis 2006 für 2010 herangezogen, die sich je nach
Variante für den Teilbereich „Mitte“ in einem Bevölkerungskorridor zwischen 24.653 EW und
27.086 EW bewegen, liegt der untere Prognosewert 10,3 % und der obere Prognosewert 1,5
% unter dem im Jahre 2002 für das Jahr 2010 prognostizierten 27.489 EW.
Somit kann festgestellt werden, dass auf Grund der relativ geringen Abweichungen die
Einwohnerprognose von 2002 für 2010 für den Teilbereich „Mitte“ ziemlich exakt war.
4.4 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Gesamtstadt bis 2020
Für den Teilbereich „Mitte“ wird für 2020 von einem Entwicklungskorridor zwischen 17.103
Einwohnern und 23.734 Einwohnern ausgegangen.
Für die Teilbereiche „Nord“ bzw. „Süd“ standen keine so vielfältigen und detaillierten
Prognoseansätze wie für den Teilbereich „Mitte“ zur Verfügung. Deshalb wurde unter
Berücksichtigung der zwischen 1995 und 2008 erfolgten differenzierten
Bevölkerungsentwicklungen der einzelnen Teilbereiche nachfolgender Prognoseansatz
gewählt:
Bevölkerungsentwicklungen 1995 - 2008:
Teilbereich „Nord“: +6,4 %
Teilbereich „Mitte“: -27,4 %
Teilbereich „Süd“: -1,0 %
Bevölkerungsentwicklungen 2000 - 2008:
Teilbereich „Nord“: -3,0 %
Teilbereich „Mitte“: -16,6 %
Teilbereich „Süd“: -8,3 %

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 53 von 243
Auf der Basis von 2008 ergibt sich für 2020 für den Teilbereich „Mitte“ im Negativszenario
ein Bevölkerungsrückgang von -40,7 %. Im Positivszenario erfolgt nur noch -17,7 %
Bevölkerungsrückgang.
Da die Bevölkerungsentwicklung der Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ in den vergangenen
Jahren etwas positiver als im Teilbereich „Mitte“ verlaufen ist, wird prognostisch für die
Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ nur etwa die Hälfte des Rückganges der Bevölkerung des
Teilbereichs „Mitte“ zwischen 2008 und 2020, also -20,0 % im Negativszenario und -8,5 % im
Positivszenario vorgesehen.
Aus diesem Ansatz heraus ergeben sich 2020 für die einzelnen Teilbereiche bzw. das
gesamte Stadtgebiet in den verschiedenen Szenarien folgende Einwohnerzahlen:
Tabelle 40: Bevölkerungsprognose Gesamtstadt bis 2020
Teilbereich
Einwohnerbasis
2005
Einwohner 2020
gemäß
Positivszenario
Einwohner 2020
gemäß
Mittelszenario
Einwohner 2020
gemäß
Negativszenario
Nord 3.428 EW 3.137 2.940 2.743
Mitte 28.826 EW 23.734 20.420 17.103
Süd 2.821 EW 2.581 2.419 2.257
Gesamtstadt 35.075 EW 29.452 25.779 22.103
(Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, eigene Berechnungen)
Da der Entwicklungskorridor der Einwohneranzahl sehr großzügig erscheint, wird noch ein
Mittelszenario (25.779 EW) zwischengeschaltet. Das Mittelszenario dient als wichtige
Kontrollmarke innerhalb des Prozesses der Bevölkerungsentwicklung.
Die in der Tabelle für das Mittelszenario für 2020 ermittelte Einwohnerzahl von 25.779 EW
liegt in der Nähe des Wertes der 4. regionalisierten Bevölkerungsprognose des Statistischen
Landesamtes Sachsen-Anhalt (26.788 EW) .
Am realistischsten wird für das Gesamtstadtgebiet eingeschätzt, dass 2020 der
Einwohnerwert des Mittelszenarios (25.779 EW) erreicht wird.
Unter Berücksichtigung der weiter abnehmenden Haushaltsgrößen in den Teilbereichen
„Nord“ und „Süd“ wird für das gesamte Stadtgebiet für 2020 eine durchschnittliche
Haushaltsgröße von 1,85 EW/HH prognostiziert.
Entwicklungskorridore Gesamtstadt bis 2020:
- Einwohner: 22.103 bis 29.452
- Haushalte: 11.948 bis 15.920
4.5 Entwicklung Altersstruktur Gesamtstadt 2008 - 2020
Im gesamten Stadtgebiet befindet sich der Überalterungsprozess in vollem Gange und wird
sich auch noch im nächsten Jahrzehnt fortsetzen. Bis 2020 ist damit zu rechnen, dass der
Anteil der Jugendlichen (bis 18 Jahre) auf ca. 8 bis 9 % zurückgeht. Die erwerbsfähige
Altersgruppe (18 bis 65 Jahre) wird künftig etwa bei 53 bis 55 % liegen. Der Anteil der
älteren Einwohner (über 65 Jahre) könnte auf Grund der höheren Lebenserwartungen und
des geringen Jugendanteils auf ca. 36 bis 39 % ansteigen, sofern sich nicht durch bisher
nicht absehbare Entwicklungen der Anteil der jüngeren Bevölkerungsschichten erhöht.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 54 von 243
4.6 Wohnungsbedarfsprognose Gesamtstadt 2008 - 2020
Die Prognose des Wohnungsbedarfs wurde unter der Annahme ermittelt, dass die Anzahl
der Haushalte (HH) 2020 gleichzusetzen ist mit der Anzahl der Wohnungen (WE). Unter
Bezugnahme auf den ermittelten Korridoransatz für 2020 zwischen 11.948 HH und 15.920
HH erfolgte die Wohnungsbedarfsprognose bis 2020 für das gesamte Stadtgebiet in drei
Szenarien.
Gegenüber bisherigen Wohnungsprognosen sind nachfolgend sowohl das vergrößerte
Stadtgebiet als auch die erstmals vorliegende Größenordnung von ca. 1.100 EW in
Nebenwohnungen im Teilbereich „Mitte“ eingeflossen.
Positiv- Mittel- Negativszenario
2020 szenario 2020 szenario 2020
(29.452 EW) (25.779 EW) (22.103 EW)
Anzahl der WE 2020 entsprechend
HH-Entwicklung ca. 15.920 WE ca. 13.934 WE ca. 11.948 WE
zzgl. 5 % Mobilitätsreserve + 796 WE + 697 WE + 598 WE
zzgl. Ersatzwohnungsbedarf
wegen Umnutzung, Zusammen-
legung oder Umbauten
(Schätzung) + 750 WE + 600 WE + 450 WE
zzgl. Nachholebedarf
an Wohnfläche/Einwohner
(Wfl./EW) im Teilbereich „Mitte“
von 2005 = 31,5 m² Wfl./EW
auf 2020 = 38,0 m² Wfl/EW
(38,0 m² ist Durchschnittswert
für Ostdeutschland 2005) + 2.255 WE + 1.940 WE + 1.625 WE
zzgl. Bedarf an Nebenwohnungen + 775 WE + 700 WE + 625 WE
Wohnungsbedarf 2020 20.496 WE 17.871 WE 15.246 WE
Bestand 2008 21.975 WE 21.975 WE 21.975 WE
Wohnungsüberhang 2020 1.479 WE 4.104 WE 6.729 WE
jährliches Rückbau-
erfordernis bis 2020: ca. 123 WE ca. 342 WE ca. 561 WE
Rückbauerfordernis Wohnungen
2008 bis 2020 gesamt: - 1.479 WE - 4.104 WE - 6.729 WE
(- 6,7 % vom (- 18,7 % vom (-30,6 % vom
WE-Bestand) WE-Bestand) WE-Bestand)
Unter Berücksichtigung des zu erwartenden umfangreichen Einwohnerrückganges bis
2020 und dem Ziel, keinen bedeutenden Wohnungsleerstand entstehen zu lassen
werden für den Wohnungsrückbau bis 2020 drei Szenarien betrachtet, so dass bei
permanenter Kontrolle der Einwohner- und Wohnungsentwicklung die jeweiligen
Entwicklungsstände überprüft werden können.
Das Mittelszenario wird dabei als das realistischste Szenario eingeschätzt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 55 von 243
Entsprechend der bereits eingesetzten Singularisierung der Haushalte und deren
weitergehenden Verkleinerung von ca. 1,95 EW/WE (2005) auf ca. 1,85 EW/WE (2020) ist
davon auszugehen, dass künftig tendenziell überwiegend 1- bis 3-Raum-Wohnungen
nachgesucht werden.
In Verbindung mit dem weiteren Anstieg der Betriebskosten (Nebenkosten) einer Wohnung
ist damit zu rechnen, dass dieser steigende Kostenfaktor künftig bei einem Großteil der
Bevölkerung teilweise durch die Minderung der Kaltmiete, also durch die Reduzierung der
Wohnfläche, kompensiert wird. Dadurch wird sich in Verbindung mit der
voranschreitenden Verkleinerung der Haushaltsgröße insbesondere die Nachfrage
nach 1- und 2-Raum-Wohnungen verstärken. Das hat zur Folge, dass die Nachfrage
nach Wohnungen mit 3 und mehr Räumen erheblich zurückgehen wird und der
momentan noch vorhandene umfangreiche Bestand an Wohnungen mit 3 und mehr
Räumen stark reduziert werden muss.
Bis 2020 werden im gesamten Stadtgebiet, jedoch am stärksten im Teilbereich „Mitte“,
umfangreiche Veränderungen der Wohnungsgrößenstruktur erwartet.
Es ist damit zu rechnen, dass bis 2020 der Anteil von 1- und 2-Raum-Wohnungen von bisher
ca. 7,6 % erheblich auf ca. 40 - 45 % ansteigt. Der Anteil der 3- und 4-Raum-Wohnungen
wird umfangreich reduziert von z. Zt. ca. 71,8 % auf ca. 45 - 50 %, da diese Wohnungsgröße
im Stadtgebiet noch am meisten vertreten ist. Die ganz großen Wohnungen mit 5 und mehr
Räumen werden in den künftigen Nachfragen kaum noch von Bedeutung sein und somit von
aktuell ca. 20,6 % auf etwa 5 - 10 % des künftigen Wohnungsbestandes absinken.
Die Entwicklung der Wohnungsgrößenstruktur ist jedoch in enger Wechselwirkung zur
finanziellen Ausstattung der Privathaushalte und der Mietpreisentwicklung zu sehen.
Hinsichtlich der Wohnbauformen werden sich künftig einige erhebliche
Verschiebungen ergeben. Durch die Ausweisung des Rückbauschwerpunktes in Zeitz-Ost
wird der Anteil der Plattenbauwohnungen bei Umsetzung der verschiedenen Szenarien bis
2020 um ca. 1.000 WE gemäß dem Positivszenario, ca. 2.670 WE gemäß dem
Mittelszenario und ca. 3.949 WE gemäß dem Negativszenario sinken. Durch den Rückbau
von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern der Altbaugebiete wird der Anteil der Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern (Altbau und Siedlungsbau) gemäß dem Positivszenario um ca. 359
WE, gemäß dem Mittelszenario um ca. 1.194 WE und gemäß dem Negativszenario um ca.
2.380 WE verringert. Mit dem geplanten Rückbau von ca. 400 älteren Ein- und
Zweifamilienhäusern (ca. 120 Häuser gemäß dem Positivszenario, ca. 240 Häuser gemäß
dem Mittelszenario und ca. 400 Häuser gemäß dem Negativszenario) wird diese
Wohnbauform gegenüber den anderen Wohnformen nur geringfügig reduziert.
Zur Verringerung des Wohnungsleerstandes sind unter Berücksichtigung des aktuellen
Bevölkerungsstandes folgende Maßnahmen umzusetzen:
- Schaffung eines umfangreichen Sanierungsvorlaufs bei Wohnungen in den Fördergebieten
F 1 (Gründerzeitgebiet) sowie F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte), so dass dorthin
Zuzüge erfolgen können
- Entwicklung eines gezielt wirkenden Umzugsmanagements
- Reduzierung des Wohnungsbestandes im Bereich des potentiellen Stadtumbaugebietes F
4 „Unterstadt“ (nördlich der Bahnanlagen und Ausweisung dieses Gebietes als
Stadtumbaugebiet gemäß BauGB
- Abriss von leer stehenden Gebäuden (auch ohne Wohnfunktion) im gesamten Stadtgebiet,
die städtebaulich oder funktionell störend wirken,
- schwerpunktmäßiger Rückbau von mehrgeschossigen Plattenbauten in F 2 (Zeitz-Ost) in
peripherer Stadtlage
- In Zeitz-Ost sind künftig in den Rückbaugebieten keine bzw. nur ausnahmsweise
Modernisierungen von Bausubstanz zuzulassen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 56 von 243
- Umnutzungen, Zusammenlegungen, Umbau von Wohnungen in Altbauten und DDR-
Plattenbauten unter Beachtung der Bedürfnisse einer immer
älter werdenden Bevölkerung und einer sich verkleinernden Haushaltsgröße
Neuer Mietwohnungsbau ist nur ausnahmsweise sowie zur Verbesserung bedeutender
Stadträume zuzulassen. Dafür sind vorzugsweise Baulückenpotentiale in der Altstadt und in
den Gründerzeitgebieten zu nutzen.
5. ZIELE DER STÄDTEBAULICHEN UND WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHEN
ENTWICKLUNG DER GESAMTSTADT BIS 2020
5.1 Ausgangslage/Grundproblematik
Zeitz war in seiner mehr als tausendjährigen Geschichte etwa 600 Jahre Bischofssitz
und ca. 70 Jahre herzogliche Residenz. 150 Jahre wurde Zeitz durch die
Industrialisierung geprägt.
Nach dem Rückgang der industriellen Bedeutung in der Nachwendezeit (nach 1990)
verblieben in Zeitz überwiegend die historischen Potentiale aus den Epochen der
Bischofs- und Residenzzeit.
Seit 2009 wurden durch Eingemeindungen auch Bereiche des ländlich geprägten
Umlandes in das Stadtgebiet integriert.
Seit etwa zwei Jahrzehnten befindet sich die Stadt Zeitz in einem fundamentalen
Umbruch, in der sie bestrebt ist, eine neue Identität zu entwickeln. Da absehbar kein
einzelnes Alleinstellungsmerkmal die künftige Identität der Stadt vermitteln kann, ist
die Zukunft der Stadt auf mehreren Säulen aufzubauen. So sind dafür vorzugsweise
außer der noch vorhandenen industriellen Funktion der Stadt auch die bestehenden
historischen Reservoire und die ländlich geprägten Randzonen zu nutzen.
Die Bevölkerung der Stadt Zeitz ist stark überaltert (2008: 30,3 % der Bevölkerung ist 65
Jahre und älter!).
Von den ca. 21.975 WE der Gesamtstadt befinden sich ca. 65,1 % (ca.14.313 WE) in
privatem Eigentum. Etwa 75,0 % (ca. 3.775 WE) der aktuellen ca. 5.035 Leerstands-WE
befinden sich ebenfalls im Eigentum privater Kleineigentümer. Der Wohnungsleerstand
ist über das gesamte Stadtgebiet verstreut. Im Teilbereich „Nord“ sind ca. 300
leere WE vorhanden, im Teilbereich „Mitte“ ca. 4.575 leere WE und im Teilbereich „Süd“ ca.
160 Leerstands-WE. Schwerpunkte des Leerstandes sind das Gründerzeitgebiet (F 1), das
Sanierungsgebiet Stadtmitte (F 3) und der Bereich Unterstadt (F 4: Naumburger
Straße/Leipziger Straße/Weißenfelser Straße/Donaliesstraße).
In den Randlagen des Hauptortes Zeitz (einschließlich des Fördergebietes F 2 - Zeitz-Ost )
ist grundsätzlich ein besserer Belegungsgrad der Wohnungen als im Fördergebiet F 3
(Sanierungsgebiet Stadtmitte) bzw. im Fördergebiet F 1 (Gründerzeit) vorhanden.
Im letzten Jahrzehnt wurde in den Plattenbaugebieten eine sehr große Anzahl von
Wohngebäuden saniert. Das ist einer von mehreren Gründen, weshalb sich die historischen
Stadtteile gegenüber den Plattenbaubereichen aktuell mit einem wesentlich höheren
Wohnungsleerstand und einem niedrigeren Sanierungsgrad präsentieren.
Im Plattenbaugebiet Zeitz-Ost (F 2) wurde seit 2002 auch der Wohnungsrückbau
schwerpunktmäßig vorangetrieben. Während im F 2 zwischen 2002 und Ende 2008 ca.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 57 von 243
1.320 Wohnungen vom Markt genommen wurden, verringerte sich die Zahl der Wohnungen
im Gründerzeitgebiet (F 1) lediglich um ca. 293 Wohnungen, im Sanierungsgebiet Stadtmitte
(F 3) lediglich um nur 81 Wohnungen und in den übrigen Bereichen des Planungsgebietes
um nur weitere ca. 25 Wohnungen.
In den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ des Stadtgebietes sowie in den umliegenden
Gemeinden vollzog sich insbesondere zwischen 1995 und 2000 durch die Bereitstellung von
umfangreichen Wohnbaulandflächen ein erheblicher Suburbanisierungsprozess, da
Bewohner vielfach aus dem Hauptort Zeitz abwanderten, im Umland Einfamilienhäuser
errichteten und im Hauptort Zeitz leere Wohnungen hinterließen. Dieser Suburbanisierungsprozess
ist zwischenzeitlich zum Stillstand gekommen. Allerdings werden im
aktuellen Vorentwurf zur Flächennutzungsplanung im Teilbereich „Nord“ mit ca. 11,5 ha
geplante Wohnbauflächen und ca. 14,4 ha geplante gemischten Bauflächen für neue
Wohnnutzungen ausgewiesen. Bei deren Besiedlung würden dem Hauptort Zeitz weitere
Bewohner verloren gehen und die Suburbanisierung im Umland des Hauptortes Zeitz
fortgesetzt.
Die Struktur und die Quantität der Industrie- und Gewerbebetriebe haben sich durch den
tiefgreifenden Strukturwandel der Wirtschaft stark verändert. Aktuell sind recht kleinteilige
Betriebsstrukturen vorherrschend, die durch wenige größere Produktionsstätten ergänzt
werden. Trotz der Veränderungen nach 1990 ist Zeitz noch immer ein wichtiger
Wirtschaftsstandort. Viele Gewerbe- und Industriebrachen, bebaut bzw. schon
zurückgebaut, sind über das gesamte Stadtgebiet verstreut und tragen aktuell zu einer
funktionellen Perforierung der Stadt bei.
Mehrere großflächige Handelseinrichtungen in den Randlagen der Stadt dienen nicht der
unmittelbaren kundennahen Gebietsversorgung, sondern sind auf Kfz-Kunden orientiert und
verursachen erhebliche Verkehrsemissionen. Außerdem wird dadurch Kaufkraft aus der
historischen Altstadt herausgezogen und die historische Kernstadt zunehmend funktional
geschwächt.
5.2 Herangehensweise/Allgemeine Entwicklungsszenarien
Auf Grund des relativ langen Betrachtungszeitraumes der Planung bis 2020 sowie des
insgesamt recht breiten Prognosekorridors der Bevölkerungsanzahl für das gesamte
Stadtgebiet zwischen 22.103 Einwohnern und 29.452 Einwohnern werden die geplanten
Zielvorstellungen der künftigen Stadtentwicklung in folgenden drei Entwicklungsszenarien
dargestellt:
- Positivszenario:
- Geringster prognostizierter und am wahrscheinlichsten eintretender Einwohnerrückgang auf
29.452 EW und Wohnungsrückbau bis 2020 von ca. 1.479 Wohnungen
- Mittelszenario:
- Mittlerer prognostizierter Einwohnerrückgang auf ca. 25.779 EW und Wohnungsrückbau bis
2020 von insgesamt ca. 4.104 Wohnungen
- das Mittelszenario dient als wichtige Zwischenmarkierung und soll eine
Standortbestimmung des Stadtumbauprozesses ermöglichen
- Negativszenario:
- Höchster prognostizierter, aber wahrscheinlich nicht real eintretender Einwohnerrückgang
auf ca. 22.103 EW und Wohnungsrückbau bis 2020 von insgesamt ca. 6.729 Wohnungen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 58 von 243
Innerhalb der jeweiligen Szenarien kann sehr flexibel auf verschiedene, aktuell noch
nicht absehbare Entwicklungen innerhalb des Stadtgebietes reagiert werden. Sollte sich
z. B. der Wohnungsrückbau in Zeitz-Ost umfangreicher als bisher geplant realisieren lassen,
so könnten dafür Wohnbauten in den historischen Baugebieten mit höheren Quantitäten
erhalten werden. Oder wenn von den verstreut liegenden Leerstands-Wohngebäuden der
vielen privaten Kleineigentümer in den Randlagen des Hauptortes Zeitz oder in den kleinen
ländlichen Orten der Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ mehr zurückgebaut werden als
ursprünglich vorgesehen, so könnten dafür Wohnungen in anderen historisch wertvollen
Bereichen des Stadtgebietes erhalten bleiben.
Ähnlich wie in diesen Beispielen sind zwischen den einzelnen Teilen des Stadtgebietes
weitere Verschiebungen möglich, da ein Gebäuderückbau grundsätzlich nur mit Zustimmung
des jeweiligen Eigentümers erfolgen kann.
Die möglichen Verschiebungen sind allerdings nur bis zu den ausgewiesenen Rückbau-
Höchstwerten des Negativszenarios zuzulassen, da sonst in den historischen Bereichen
des Stadtgebietes baustrukturell und stadträumlich unvertretbare stadträumliche Eingriffe
erfolgen würden, wodurch die historischen Stadtgebiete verfremdet würden.
5.3. Grundsätzliche Ziele des Stadtumbaus in der Gesamtstadt
Der notwendige Stadtumbau wird nicht nur als eine Reaktion auf demografische oder
sonstige Veränderungen verstanden, sondern es wird dadurch auch die Möglichkeit
zur Beseitigung städtebaulicher Missstände sowie die Nutzung sich bietender
Chancen zur Entwicklung eines neuen lebenswerten und zukunftsfähigen
Stadtgefüges gesehen.
5.3.1 Allgemeine Ziele
Als wesentliche landesplanerische Vorgaben für Zeitz sind die Festlegungen gemäß des
Landesentwicklungsprogrammes (Ziffer 3.2.11) als Mittelzentrum bzw. eines
Vorranggebietes für Hochwasserschutz „Weiße Elster“ (Ziffer 3.3.3) zu beachten.
Hinsichtlich der Regionalplanung sind im Regionalen Entwicklungsplan für die
Planungsregion Halle folgende Erfordernisse festgelegt worden und im
Stadtentwicklungskonzept zu berücksichtigen:
- Einstufung der Stadt Zeitz als Mittelzentrum
- Vorranggebiet Hochwasserschutz „Weiße Elster“
- Regionalbedeutsamer Standort für soziale Einrichtungen (Berufsbildende
Fachschule des Burgenlandkreises, Gymnasialstandort)
- Regional bedeutsamer Standort für Kultur- und Denkmalpflege
- Wissenschaftszentrum
Der künftige Weg der Stadtentwicklung von Zeitz weist entsprechend der von den
Bauministern der Europäischen Union verabschiedeten „Charta von Leipzig“ in
Richtung der Entwicklung einer kompakten Stadt - „Hinein in die Mitte“.
Vom Grundansatz her wird das bisherige gesamtstädtische, vom Stadtrat am 31.01.2002
beschlossene Entwicklungskonzept der Stadt Zeitz (Prognosezeitraum bis 2010) bis 2020
auch für den Hauptort Zeitz als Prinzip der Beibehaltung einer kompakten Siedlung in
Kombination mit einer Siedlungskontraktion und Innenentwicklung weiter verfolgt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 59 von 243
Die künftige Entwicklung von Zeitz wird vorrangig durch die Weiterentwicklung der
„Hauptsäulen Gewerbe/Industrie und Historie“ bestimmt, die durch mehrere
„Nebensäulen“ (z. B. Tourismus, Naherholung, technische und soziale Infrastruktur, Kinder-
und Familienfreundlichkeit etc.) ergänzt werden.
Im Stadtgebiet von Zeitz wird grundsätzlich ein dauerhafter Erhalt der bisherigen
Siedlungsstruktur mittels einer Mischung verstreut liegender kleiner ländlich
geprägter Siedlungen und dem Hauptort Zeitz angestrebt. Für die allerkleinsten Orte des
Stadtgebietes bestehen allerdings hinsichtlich ihres langfristigen Erhaltes Bedenken.
Im Rahmen der Entwicklung einer nachhaltigen Stadtstruktur sind zur Vermeidung bzw.
Minderung von Immissionskonflikten, insbesondere in den nachfolgenden Planungsebenen
der Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplanung, die Flächen der bebauten Stadtgebiete so
einander zuzuordnen, das schädliche Umwelteinwirkungen auf schutzbedürftige Nutzungen
soweit wie möglich ausgeschlossen werden um die Voraussetzungen für gesunde
Lebensverhältnisse zu schaffen. Das wird insbesondere durch die Zuordnung benachbarter
Baugebiete erreicht, deren Planungsrichtpegel sich nicht mehr als 5 dB(A) unterscheiden.
Historisch gewachsene Konfliktlagen sind durch Funktionsentflechtung hinsichtlich ihrer
Immissionen zu entschärfen.
Die Leitbilder der energetischen Stadtsanierung sowie des Verkehrskonzeptes sind
konsequent umzusetzen, um dadurch außer den Verbesserungen hinsichtlich Energieeinsparung
sowie der Verkehrssituation auch die lufthygienische Situation aufzuwerten.
Aufbauend auf eine Stärkung der Innenstadt werden im Hauptort Zeitz langfristig zu
erhaltende Kernzonen definiert, die nachhaltig das bauliche und funktionale Rückgrat des
Hauptortes Zeitz bilden werden.
Auch die im dritten Teil des Baugesetzbuches im § 171 a aufgeführten, dem Wohl der
Allgemeinheit dienenden Stadtumbaumaßnahmen werden dazu beitragen, dass
- die Siedlungsstruktur den Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und
Wirtschaft angepasst wird
- die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert werden
- innerstädtische Bereiche gestärkt werden
- nicht mehr bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt
werden,
- einer anderen Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden,
- freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer
hiermit verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden,
- innerstädtische Altbaubestände erhalten werden.
Dadurch wird eine Entwicklung in die ursprüngliche Mitte, zu den Wurzeln von Zeitz,
vorgesehen, denn dichte gewachsene Strukturen verbinden die Funktionsräume Wohnen,
Arbeiten und Freizeit/Erholung wesentlich besser miteinander als künstlich erzeugtes Leben
an ausgefransten Stadtperipherien. Gleichzeitig wird dadurch auch Verkehr vermieden und
breiter Raum für alle sozialen Gruppierungen angeboten.
Als ein Schwerpunkt des Stadtumbaus sind die Wohnungsbestände in Stadtbereichen
mit stadtbildprägender Wirkung durch Aufwertungsmaßnahmen zu erhalten bzw.
umzubauen.
Die gewerblichen und industriellen Brachflächen sind im Versorgungsbereich einer
stabilen Verkehrs- und Sozialinfrastruktur umfassend zu reaktivieren bzw. an der Peripherie
und außerhalb von Bereichen mit günstiger Infrastruktur zurückzubauen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 60 von 243
Der Hauptort Zeitz ist schwerpunktmäßig von der Peripherie her, insbesondere im
Südosten, unter teilweiser baulicher Nachnutzung der Rückbauflächen zurückzubauen. Am
südöstlichen Rand von Zeitz-Ost (F 2) wird der größte Rückbauschwerpunkt der
Gesamtstadt ausgewiesen, so dass sich in diesem Bereich der bebaute Siedlungskörper
der Stadt Zeitz aus dem umgebenden Landschaftsraum zurückziehen und verkleinern wird.
In den übrigen Stadtteilen des Hauptortes Zeitz, insbesondere in den Fördergebieten des
Stadtumbaus (F1, F 3, F 4) aber auch in den kleinen Orten der Teilbereiche „Nord“ und
„Süd“, wird ansatzweise eine Perforation der Baugebiete erfolgen, die insbesondere im
Hauptort Zeitz der Verbesserung des Freiraumangebotes und des ruhenden Verkehrs dient.
Diese Perforation soll jedoch nicht zu Verinselungen von einzelnen Stadtarealen führen. Es
ist grundsätzlich auf bauliche Verknüpfungen zu benachbarten Stadtgebieten zu
orientieren.
Auf Grund der sich abzeichnenden umfangreichen Bevölkerungsreduzierung und eines
erheblichen Wohnungsrückbaus wird in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes
zusätzlich das potentielle Stadtumbaugebiet F 4 (Unterstadt) ausgewiesen, in dem
ebenfalls Stadtumbaumaßnahmen umgesetzt werden sollen. Im Bereich „Unterstadt“ wird
die Erhaltung einer teilstädtischen Kernzone angestrebt. Dadurch soll auf der Nordseite der
Bahnanlagen bzw. der Weißen Elster ein Stadtteil des Hauptortes Zeitz in verkleinertem
Umfang dauerhaft stabilisiert werden. Der bisherige Geltungsbereich von F 4 sollte erheblich
in südliche Richtung bis zu den Bahnanlagen erweitert werden, um die dort vorhandenen
städtebaulichen Missstände (insbesondere den Wohnungsleerstand) zu beseitigen.
Der Bereich „Parkstraße“ (Parkstraße, Wiesenstraße, Otto-Schlag-Straße) sollte als
Erweiterung des bisherigen, unmittelbar angrenzenden Stadtumbaugebietes
(Sanierungsgebiet Stadtmitte) betrachtet werden, da hier ein hoher Wohnungsleerstand von
ca. 50 % vorhanden und ein bedeutender Wohnungsrückbau zu erwarten ist. Eine separate
Ausweisung als eigenständiges Stadtumbaugebiet wird auf Grund seiner geringen
Flächengröße (ca. 1,7 ha) nicht für sinnvoll angesehen.
Auf Grund der im gesamten Stadtgebiet verstreut liegenden städtebaulichen Missstände
müsste eigentlich eine Ausdehnung der Stadtumbaumaßnahmen auf größere Bereiche des
Stadtgebietes erfolgen. Somit muss für einen erfolgreichen Wohnungsrückbau auch eine
Vielzahl an Kleineigentümern mit einbezogen werden.
Da absehbar nicht alle notwendigen Stadtumbaumaßnahmen im gesamten Stadtgebiet
umsetzbar sein werden, sind prioritär die Maßnahmen in den ausgewiesenen
Schwerpunktgebieten des Stadtumbaus zu realisieren.
5.3.2 Positivszenario des Wohnungsrückbaus
5.3.2.1 Allgemeines
Dieses Szenario nimmt Bezug auf die für 2020 am wahrscheinlichsten eintretende
Bevölkerungsanzahl des gesamten Stadtgebietes mit ca. 29.452 Einwohnern sowie ca.
20.496 Wohnungen. Demzufolge werden für die dann noch vorhandenen Einwohner ca.
1.479 Wohnungen nicht mehr benötigt und müssen vom Markt genommen werden.
Parallel dazu werden im Positivszenario entsprechend den aufgezeigten Mängeln zur
Realisierung allgemeiner übergeordneter Ziele die gemäß Kapitel 5.3.1 dem Wohl der
Allgemeinheit dienende Stadtumbaumaßnahmen durchgeführt.
Entsprechend den übergeordneten Zielen, auf Grund der Einwohner- und
Wohnungskonzentration von ca. ¼ der gesamten Kapazitäten des Stadtgebietes in Zeitz-

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 61 von 243
Ost, der peripheren Lage von Zeitz-Ost, dem dort vollständig im Eigentum der institutionellen
Wohnungswirtschaft befindlichen Wohnungsbestand sowie der dort vorherrschenden starken
Überalterung der Bevölkerung wird der größte Rückbauschwerpunkt der Wohnungen in
Zeitz-Ost (F 2) ausgewiesen.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass alle Gebäude Bestandsschutz besitzen und ein
Rückbau nur mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers erfolgen kann.
5.3.2.2 Wohnungsrückbau
Der gemäß dem Positivszenario maximal vorgesehene Wohnungsrückbau von ca. 1.479
WE verteilt sich auf mehrere Stadtgebiete, so dass die Auswirkungen der
Wohnungsreduzierung nicht nur von einem speziellen Stadtteil getragen werden müssen.
Entsprechend der allgemein vorgesehenen peripheren Siedlungskontraktion und der
Innenentwicklung wird in Fortführung des bisherigen Stadtentwicklungskonzeptes von 2002
auch in der Fortschreibung der Rückbauschwerpunkt der Wohnungen mit ca. 2/3 (ca.
970 WE) am südöstlichen Stadtrand in Zeitz-Ost (F 2) liegen.
Da der Rückbau von Wohnungsbeständen seit 2002 fast ausschließlich in Zeitz-Ost erfolgte,
jedoch in den Altbaubeständen des Stadtgebietes mit ca. 75 % der überwiegende Teil der
leeren Wohnungen vorhanden ist, ist bereits im Positivszenario in den Altbaugebieten ein
Rückbau von bis zu ca. 510 WE vorgesehen. Dadurch wird das Ortsbild der Altbaugebiete
gestärkt, indem die oftmals marode leere Bausubstanz umfangreich aus dem Stadtbild
verschwindet und somit städtebauliche Missstände beseitigt werden.
Bereits an dieser Stelle wird darauf verwiesen, dass der Wohnungsrückbau in den
Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ auf Grund vieler Hofanlagen überwiegend auch
unmittelbar mit dem Rückbau von ehemaligen Wirtschaftsgebäuden gekoppelt werden
müsste, um eine vollständige Beräumung der betroffenen Standorte zu bewirken.
Etwa 93 % (ca. 1.370 WE) der Rückbauwohnungen verteilen sich im Positivszenario auf die
vier Förder- bzw. potentiellen Stadtumbaugebiete F 1 bis F 4. Etwa 7% (ca. 109 WE) werden
auf punktuellen Standorten in den sonstigen Stadtgebieten zurückgebaut, wo die
Wohnungen fast ausschließlich Kleineigentümern gehören.
Gemäß dem Positivszenario wird nur in Zeitz-Ost eine geringfügige Anpassung der sozialen
und technischen Infrastruktur für erforderlich angesehen.
Für die Verkehrsinfrastruktur wird gemäß dem Positivszenario im Stadtgebiet insgesamt
noch keine Notwendigkeit für einen Rückbau gesehen.
Im Positivszenario wird der Wohnungsrückbau in folgenden Gebieten und mit den
nachfolgenden Quantitäten angestrebt:
Tabelle 41: Verteilung Wohnungsrückbau gemäß Positivszenario
Gebiet Anzahl der Rückbau-Wohnungen
(WE)
Bemerkung
F 1 100 WE
Bereich Freiligrathstraße
Bereich Altenburger Str./
Schützenstr./Heinrich-Heine-Str.
Bereich Goethestr./Klosterstr./
Schützenstr.
Bereich Karl-Marx-Str.in Rasberg
F 2 970 WE Plattenbauten im Bereich D.-
Bonhoeffer-Str./M.-Planer-Str.

Sonstige
Stadtgebiete
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 62 von 243
F 3 120 WE
Bereiche zwischen Mühlgraben und
„Weißer Elster“ bzw. punktuell in der
historischen Altstadt
F 4 180 WE je nach Zugriffsmöglichkeit verteilt im
gesamten Gebiet, vorzugsweise
Gesamter
WE-Rückbau
gemäß
Positivszenario
5.3.3 Mittelszenario des Wohnungsrückbaus
5.3.3.1 Allgemeines
entlang der Naumburger Str.
109 WE Punktueller Rückbau in
Stadtbereichen außerhalb von
Fördergebieten bzw. potentiellen
Stadtumbaugebieten
1.479 WE
Das Mittelszenario stellt nach Auswertung des Monitorings eine nahtlose Fortführung des
Positivszenarios dar und bezieht sich auf eine Zielvorgabe mit ca. 25.779 Einwohnern und
ca. 17.871 Wohnungen. Gegenüber dem Positivszenario bedeutet das einen
fortschreitenden Einwohnerrückgang um weitere ca. 3.673 EW sowie einen zusätzlichen
Wohnungsrückgang um ca. 2.625 WE.
Die bereits im Positivszenario benannten allgemeinen übergeordneten Zielvorstellungen der
Stadtentwicklung werden auch im Mittelszenario weiter verfolgt.
Hinsichtlich der weiter sinkenden Einwohnerzahl im Mittelszenario erfolgen in Bezug zum
Positivszenario weitere Reduzierungen des Wohnungsbestandes sowie der sozialen und
technischen Infrastruktur bzw. des Verkehrs.
Das Mittelszenario wird als realistischster Lösungsansatz zwischen dem Positiv- und dem
Negativszenario sowie als „wichtige Kontrollmarke“ hinsichtlich einer sich abzeichnenden
Verringerung der Bevölkerungs- und Wohnungsanzahl angesehen.
5.3.3.2 Wohnungsrückbau
Die Fortführung des Wohnungsrückbaus gemäß dem Mittelszenario baut auf das
Positivszenario auf, so dass auch gemäß dem Mittelszenario der Rückbau weiterhin in
mehreren Stadtteilen erfolgen muss. Insgesamt werden zusätzlich zu den 1.479 Rückbau-
WE des Positivszenarios im Mittelszenario weitere 2.625 WE vom Markt genommen, was
zusammen 4.104 WE nicht mehr benötigte Wohnungen ergibt.
Während sich der Rückbau von Wohnungen gemäß dem Mittelszenario in den historischen
Fördergebieten F 1, F 3 und F 4 mit ca. 365 WE in einem ähnlichen Umfang wie im
Positivszenario fortsetzen wird, wird in Zeitz-Ost (F 2) der Rückbau von Wohnungen
gegenüber dem Positivszenario auf ca. 1.550 erheblich ansteigen. Dadurch werden beim
Eintreten des Mittelszenarios im Fördergebiet F 2 insgesamt ca. 2.520 WE zurückgebaut.
Das wird insbesondere auf Grund der peripheren Lage dieses Gebietes und der bisherigen
bzw. fortschreitenden Überalterung der Bevölkerung im F 2 notwendig.
Durch den punktuellen Rückbau von weiteren ca. 710 WE in den übrigen, nicht als
Fördergebiete des Stadtumbaus oder potentielle Stadtumbaugebiete ausgewiesenen
Stadtarealen werden künftig auch die vielen Kleineigentümer ihren Beitrag zur Verringerung

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 63 von 243
des Wohnungsbestandes leisten. Da allerdings zur Umsetzung des Wohnungsrückbaus der
Kleineigentümer ein erheblich größerer organisatorischer Aufwand notwendig sein wird,
wurde im vorliegenden Konzept dafür auch ein größerer Vorbereitungszeitraum eingeplant,
indem das Positivszenario sozusagen als Beobachtungszeitraum zu verstehen ist und erst
bei Eintreten des Mittelszenarios ein Anstieg der Rückbau-Wohnungen von ca. 109 WE
(Positivszenario) auf ca. 710 WE (Mittelszenario) erfolgt.
Hinsichtlich der sozialen, der technischen sowie der Verkehrsinfrastruktur werden in den
Bereichen Zeitz-Ost (F 2) und Unterstadt (F 4) Anpassungen erwartet.
Zusätzlich zu den im Positivszenario bereits vorgesehenen Wohnungsrückbaukapazitäten
wird im Mittelszenario in den einzelnen Stadtgebieten folgender
Wohnungsrückbau vorgesehen:
Tabelle 42: Verteilung Wohnungsrückbau gemäß Mittelszenario
Gebiet gegenüber dem Positivszenario
zusätzliche Anzahl der Rückbau-
Wohnungen (WE)
Bemerkung
F 1 150 WE
Bereich Freiligrathstraße
Bereich Altenburger Str./
Schützenstr./Heinrich-Heine-Str.
Bereich Goethestr./Klosterstr./
Schützenstr.
Bereich Karl-Marx-Str.in Rasberg
F 2 1.550 WE Plattenbauten im Bereich D.-
Bonhoeffer-Str./M.-Planer-Str. und
westlich der Geußnitzer
Str./Platanenweg
F 3 35 WE
Bereich zwischen Mühlgraben und
„Weißer Elster“ bzw. punktuell in der
historischen Altstadt
F 4 180 WE je nach Zugriffsmöglichkeit verteilt im
gesamten Gebiet, vorzugs-weise
entlang der Naumburger Str./Paul-
Rohland-Str.
Sonstige
710 WE punktueller Rückbau in
Stadtgebiete
Stadtbereichen außerhalb von
Fördergebieten bzw. potentiellen
Stadtumbaugebieten
Gesamter WE-
Rückbau gemäß
Mittelszenario
zusätzlich zum
Rückbau im
Positivszenario
2.625 WE
Insgesamt werden im Positiv- und Mittelszenario ca. 4.104 WE zurückgebaut.
Im Mittelszenario kristallisieren sich zwei Rückbauschwerpunkte heraus. Diese liegen sowohl
im Bereich Zeitz-Ost (F 2) als auch im Teilbereich „Mitte“ außerhalb der Fördergebiete bzw.
potentiellen Fördergebiete F 1 bis F 4 mit vielen Kleineigentümern. Während in Zeitz-Ost ein
flächenmäßig konzentrierter Wohnungsrückbau erfolgt, wird in den übrigen Gebieten nur
punktuell auf vielen verstreut liegenden Standorten ein Rückbau durchgeführt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 64 von 243
5.3.4 Negativszenario des Wohnungsrückbaus
5.3.4.1 Allgemeines
Das Negativszenario stellt eine Fortführung des Positiv- und Mittelszenarios dar und verfolgt
eine Zielvorgabe mit 22.103 Einwohnern bzw. 15.246 Wohnungen, deren Werte
höchstwahrscheinlich nicht eintreten bzw. deren Prognose durch frühzeitiges
Entgegensteuern, insbesondere durch die Ausweitung des Arbeitsplatzangebotes, im
Betrachtungszeitraum bis 2020 möglichst verhindert werden sollte.
Gegenüber dem Mittelszenario erfolgt im Negativszenario ein zusätzlicher
Einwohnerrückgang um ca. 3.676 EW sowie ein zusätzlicher Wohnungsrückgang um ca.
2.625 WE.
Im Negativszenario erfolgt eine Fortführung der bereits im Positiv- bzw. Mittelszenario
verfolgten übergeordneten allgemeinen Zielvorstellungen, allerdings auf einem wesentlich
niedrigerem quantitativen Niveau als im Positiv- bzw. Mittelszenario, da wesentlich weniger
Einwohner vorhanden sein werden.
Bei einer so erheblich sinkenden Bevölkerungsanzahl und einem flächig reduzierten
Hauptort Zeitz sind die infrastrukturellen Einrichtungen überwiegend in den Kernbereichen
des Stadtgebietes, insbesondere im Hauptort Zeitz, zu konzentrieren.
5.3.4.2 Wohnungsrückbau
Aufbauend auf das Positiv- und Mittelszenario erfolgt im Negativszenario die Fortführung des
Wohnungsrückbaus. Auch in diesem Szenario wird eine differenzierte Verteilung des
Wohnungsrückbaus auf mehrere Stadtteile vorgenommen, so dass auch im Negativszenario
eine Splittung der zu erwartenden Auswirkungen auf das gesamte Stadtgebiet erfolgt.
Im Gründerzeitgebiet (F 1) werden im Negativszenario adäquate Wohnungskapazitäten wie
in den anderen Szenarien zurückgebaut.
In Zeitz-Ost (F 2) wird der weitere WE-Rückbau mit ca. 1.159 WE in einer Größenordnung
angesetzt, der letztlich im Osten des Hauptortes Zeitz lediglich den Erhalt des entlang der
Käthe-Niederkirchner-Str. vorhandenen älteren Plattenbaubestandes vorsieht, der
unmittelbar an die vorhandenen historischen Stadtgebiete angrenzt. Das bedeutet
gegenüber dem Mittelszenario einen leichten Rückgang der WE-Rückbaukapazitäten. F 2
bleibt jedoch auch gemäß dem Negativszenario der größte Schwerpunkt des
Wohnungsrückbaus.
Im Sanierungsgebiet Stadtmitte (F 3) werden die weiteren Rückbaukapazitäten gegenüber
dem Mittelszenario gleich groß bleiben, um die historische städtebauliche Situation in der
Altstadt nicht unvertretbar zu beeinträchtigen.
Im Bereich Unterstadt (F 4) wird der Umfang des Wohnungsrückbaus beibehalten.
Zusammen genommen werden im Negativszenario in den Stadtumbaugebieten F 1 bis F 3
bzw. im potentiellen Stadtumbaugebiet F 4 etwa weitere 1.519 WE vom Markt genommen.
In den übrigen, nicht als Fördergebiete des Stadtumbaus oder potentielle
Stadtumbaugebiete ausgewiesenen Stadtarealen werden künftig durch den punktuellen
Rückbau von weiteren ca. 1.106 WE auch die vielen Kleineigentümer ihren Beitrag zur
Reduzierung des Wohnungsbestandes leisten.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 65 von 243
Auch im Negativszenario wird durch die notwendige Einbeziehung einer ganzen Reihe von
Wohnungskleineigentümern ein umfangreicher Organisations- und Verwaltungsaufwand
erforderlich, um diese verstreut liegenden punktuellen Gebäudebestände abreißen zu
können.
Hinsichtlich der sozialen, der technischen sowie der Verkehrsinfrastruktur werden
insbesondere in den Bereichen Zeitz-Ost (F 2), Unterstadt (F 4) sowie vereinzelt auch in den
kleineren Orten der Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ Anpassungen erfolgen.
Zusätzlich zu den im Positiv- und Mittelszenario bereits vorgesehenen
Wohnungsrückbaukapazitäten wird im Negativszenario in den einzelnen Stadtgebieten
folgender Rückbau vorgesehen:
Tabelle 43: Verteilung Wohnungsrückbau gemäß Negativszenario
Gebiet gegenüber dem Mittelszenario
zusätzliche Anzahl der Rückbau-
Wohnungen (WE)
Bemerkung
F 1 150 WE
Plattenbauten am Schützenplatz;
punktueller Rückbau ohne
Standortvorgabe
F 2 1.159 WE Bereich zwischen Gustav-Mahler-Str.
und Anna-Magdalena-Bach-Str.
F 3 30 WE punktueller Rückbau ohne
Standortvorgabe
F 4 180 WE je nach Zugriffsmöglichkeit verteilt im
gesamten Gebiet, vorzugsweise
jedoch im Bereich
Donaliesstr./Schädestr.
Sonstige
1.106 WE punktueller Rückbau in
Stadtgebiete
Stadtbereichen außerhalb von
Fördergebieten bzw. potentieller
Stadtumbaugebiete
Gesamter WE-
Rückbau gemäß
Negativszenario
zusätzlich zum
Rückbau im
Positiv- und
Mittelszenario
2.625 WE
Insgesamt werden im Positiv-, Mittel- und Negativszenario zusammen
ca. 6.729 WE zurückgebaut.
Tritt das Negativszenario in vollem Umfang ein, so müssten zusätzlich zum Positiv- und
Mittelszenario mit 4.104 Rückbauwohnungen weitere 2.625 WE vom Markt genommen
werden.
Schwerpunkte des Wohnungsrückbaus bilden im Negativszenario fast zu gleichen Anteilen
das Fördergebiet F 2 Zeitz-Ost (ca. 1.159 WE) und der Teilbereich „Mitte“ außerhalb der
Fördergebiete bzw. potentiellen Fördergebiete F 1 bis F 4 mit vielen Kleineigentümern (ca.
986 WE). Während in Zeitz-Ost ein flächenmäßig konzentrierter Wohnungsrückbau erfolgen
kann, ist in den übrigen Gebieten auf einer erheblichen Anzahl von verstreut liegenden
Standorten nur punktuell ein Wohnungsrückbau möglich.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 66 von 243
5.3.5 Ausweisung langfristig zu erhaltender Kernzonen
in der Gesamtstadt
Zwischen dem Sanierungsgebiet Stadtmitte, fortführend nach Südosten über das
Gründerzeitgebiet bis in das „Musiker-Viertel“ und das Gebiet vom „alten“ Zeitz-Ost (Bereich
um die Käthe-Niederkirchner-Str.) ist prioritär eine zusammenhängende gesamtstädtische
Kernzone aus verschiedenen städtebaulichen Entwicklungsetappen als kompakte
bebaute Siedlungsmasse nachhaltig zu sichern.
Außerdem ist auch im Bereich des potentiellen Stadtumbaugebietes „Unterstadt“
(F 4) eine weitere separate Kernzone als bauliches Rückgrat für den nördlichen Stadtraum
des Hauptortes Zeitz zu erhalten.
Trotz des vorrangigen prioritären Erhalts von Kernzonen wird auch in diesen Bereichen,
allerdings wesentlich behutsamer als in anderen Stadtgebieten und nur punktuell,
Wohnungsrückbau ermöglicht.
Auch in Theißen und Kayna werden Kernzonen ausgewiesen, die langfristig den Erhalt
zentral gelegener historischer Bereiche sichern, welche gleichzeitig auch Versorgungskerne
für die Teilbereiche „Nord“ bzw. „Süd“ bilden.
5.3.6 Verteilung des Wohnungsrückbaus in der Gesamtstadt 2008 - 2020
Unter besonderer Bezugnahme auf die Einhaltung übergeordneten Zielvorgaben, wie
- der „Charta von Leipzig“ zur Entwicklung einer kompakten Stadt
- der gemäß BauGB weitestgehenden Erhaltung der innerstädtischen
Altbaubestände sowie
- dem Erhalt von Zeitz als regional bedeutsamer Standort für Kultur- und
Denkmalpflege
wird der umfassendste Schwerpunkt des künftigen Wohnungsrückbaus weiterhin im
Plattenbaugebiet Zeitz-Ost (F 2) und somit in peripherer Randlage des Hauptortes Zeitz
liegen, unabhängig vom jeweiligen Szenario.
Weitere nennenswerte Wohnungsrückbaumaßnahmen befinden sich gemäß dem
Positivszenario im Gründerzeitgebiet (F 1) sowie im Gebiet Unterstadt (F 4) mit zusammen
ca. 280 WE.
Im Mittelszenario verschieben sich die Schwerpunkte des Wohnungsrückbaus etwas. So
wird sich der Rückbau in Zeitz-Ost gegenüber dem Positivszenario noch erheblich von ca.
970 WE um weitere ca. 1.550 WE vergrößern. Auch in den Randzonen des Teilbereichs
„Mitte“ wird der Umfang der punktuellen (vorwiegend privaten) Rückbaumaßnahmen im
Mittelszenario umfassend an Bedeutung gewinnen und auf ca. 600 WE anwachsen.
Auch im Negativszenario werden außer Zeitz-Ost (ca. 1.159 Rückbau-WE) wiederum die
peripheren Stadtgebiete des Teilbereichs „Mitte“ mit ihren punktuellen (privaten) Rückbau
von ca. 986 WE) einen erheblichen Beitrag zur Bewältigung des Wohnungsrückbaus leisten
müssen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 67 von 243
Tabelle 44: Übersicht Wohnungsrückbau Gesamtstadt 2008 - 2020
gemäß den Einzelszenarien
Szenario
zusätzlicher WE- zusätzlicher WE-
Rückbau gemäß Rückbau gemäß
Gebiet
Positivszenario Mittelszenario Negativszenario
Summe
Rückbau -
WE/Gebiet
Fördergebiet F 1
(„Gründerzeit“)
100 150 150 400
Fördergebiet F 2
(„Zeitz-Ost“)
970 1.550 1.159 3.679
Fördergebiet F 3
(Sanierungsgebiet
„Stadtmitte“)
120 35 30 185
potentielles
Stadtumbaugebiet
F 4 („Unterstadt“)
inkl.
Vergrößerung
180 180 180 540
Teilbereich „Nord“ 50 70 80 200
Teilbereich „Mitte“
(außerhalb von
F1 bis F 4)
39 600 986 1.625
Teilbereich „Süd“
Summe
Rückbau-WE
gemäß den
einzelnen
20 40 40 100
Szenarien
1.479
2.625
2.625 6.729
Summe Wohnungsrückbau gemäß Positivszenario: 1.479 WE
Summe Wohnungsrückbau gemäß Mittelszenario: 4.104 WE
Summe Wohnungsrückbau gemäß Negativszenario: 6.729 WE
Die angegebenen Rückbaukapazitäten sind als Höchstwerte zu verstehen, die im Interesse
des Erhalts städtebaulich relevanter Bereiche nicht überschritten werden sollen.
Da der Rückbau von Wohnungen weiterhin schwerpunktmäßig in Zeitz-Ost stattfinden wird,
muss parallel die Sanierung und somit der Erhalt der historischen Stadtgebiete erfolgen, so
dass deren Bestand nachhaltig gesichert wird.
Unter besonderer Berücksichtigung des regionalplanerischen Ziels, Zeitz zu einem regional
bedeutsamen Standort für Kultur- und Denkmalpflege weiter zu entwickeln, ist deshalb im
Zuge des Monitorings permanent darauf zu achten, dass zur Verringerung bzw. Vermeidung
umfassender frühzeitiger Eingriffe in die historischen Stadtstrukturen der Wohnungsrückbau
vorrangig in Zeitz-Ost durchzuführen ist.
Allgemein sind in der praktischen Umsetzung hinsichtlich des Wohnungsrückbaus
Kapazitätsverschiebungen zwischen den einzelnen Gebieten zu erwarten. Diese sollten
jedoch vorzugsweise zu Gunsten des Erhalts von Wohnungen in zentralen Stadtlagen
gegenüber dezentralen Stadtlagen erfolgen, da dadurch besser dem Ziel einer kompakten
Stadtstruktur entsprochen werden kann.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 68 von 243
5.3.7 Stärkung der historischen Altstadt (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“)
Grundsätzlich sind im Altstadtbereich die Zielstellungen des Rahmenplanes
Sanierungsgebiet Stadtmitte von 2010 zu beachten.
Die Stärkung der Altstadt ist permanent im Zusammenspiel mit einer qualitativen und
quantitativen Reduzierung in anderen Stadtbereichen, insbesondere im Wohnungsrückbauschwerpunkt
Zeitz-Ost, zu sehen und zu erreichen.
Die historischen Straßen- und Platzräume sind umfassend zu erhalten bzw. wieder
entstehen zu lassen. Es ist eine großzügig ausgewiesene Kernzone (fast ausschließlich
innerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung) zu entwickeln, die das dauerhafte Grundgerüst
für die Altstadt bildet.
Vorrangig ist die in der historischen Altstadt vorhandene Altbausubstanz unter Beachtung
denkmalpflegerischer Zielstellungen und des aktuellen baulichen Zustandes weitestgehend
zu sanieren. Begleitet werden diese Sanierungsmaßnahmen durch punktuelle
Rückbaumaßnahmen bzw. in Ausnahmefällen durch Neubebauung von Baulücken.
Außerdem sind Freiflächenerweiterungen sowie -aufwertungen im unmittelbaren
Wohnumfeld ein wichtiger Bestandteil der Altstadtsanierung. Die bestehenden Funktions-
und Substanzschwächen in der Altstadt sind sukzessive durch umfassenden Wiederbezug
leer stehender Bausubstanz bzw. durch Ersatzbebauungen zu beseitigen.
Im Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ wird überwiegend dem Erhalt von straßenbegleitender
Bebauung sowie der Fortführung der Sanierung höchste Priorität eingeräumt. Allerdings sind
hier Differenzierungen vorzunehmen. So wird im Bereich zwischen der Elsteraue und etwa
der Linie Mühlgraben - Stiftsberg - Wasserberg - Freiligrathstraße vorrangige Priorität auf
dem Rückbau und der Einordnung eines weitestgehend durchgängigen Grünbereiches
entlang der Hangzone zwischen Ober- und Unterstadt liegen. Südlich dieser genannten Linie
besitzen Erhalt und Aufwertung der Bausubstanz vorrangige Priorität.
Die begrünte Hangzone zwischen Ober- und Unterstadt ist (mit möglicher punktueller
Bebauung) bis zur Bornpromenade im Südwesten weiterzuführen, wodurch die Altstadt im
Norden und Westen eine grüne Begrenzung erhält.
Zwischen der Altstadt und dem Bereich um die Moritzburg ist eine dauerhafte partielle
bauliche Verknüpfung zu gewährleisten.
Zur Absicherung der Versorgung der Bevölkerung ist innerhalb des bebauten Stadtgebietes
der historische Altstadtbereich als gesamtstädtisches Handels- und Dienstleistungs- und
Kommunikationszentrum zu festigen und eine lebendigere Innenstadt zu entwickeln durch:
. Umfassender Erhalt der historischen Platz- und Straßenräume
. Rückbau von Gebäuden vorzugsweise zur Verbesserung des wohnungsnahen
Freiraumangebotes sowie des ruhenden Verkehrs
. Sanierung und Wiederbezug leer stehender Wohnungen (Zuzug von ca. 700 bis 900 EW)
. Rückbau nicht mehr benötigter Gewerbeeinheiten
. Ausbau der Kombination von Wohnen, Handel, Freizeit, Erlebnis, Dienstleistung
Bildung und kleinstrukturiertem Handwerk bzw. Gewerbe
. Revitalisierung ungenutzter Ladenlokale
. Einordnung eines oder mehrerer Handelsmagneten
. Reduzierung des großflächigen Einzelhandels an der Peripherie der Stadt (Zeitz-
Ost/Hainichener Dorfstraße sowie Schwarzer Weg) bzw. deren Verlagerung
in die Altstadt.
. Aufbau eines attraktiveren Verkehrssystems und Verbesserung ruhender Verkehr
. Erhöhung der Familien- und Kinderfreundlichkeit

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 69 von 243
In Verbindung mit der Entwicklung einen neuen gesamtstädtischen Verkehrslösung zur
Reduzierung des innerstädtischen Verkehrsaufkommens (insbesondere des
Durchgangsverkehrs) und unter dem Gesichtspunkt der Reduzierung von Handelsflächen in
städtischen Randlagen wird zur Stärkung der Innenstadt auch eine räumliche Ausdehnung
des bisherigen Versorgungszentrums der Altstadt in östliche Richtung bis zum
Schützenplatz als sinnvoll angesehen. Allerdings ist zur Untermauerung dieses Zieles ein
gesamtstädtisches Handelskonzept erforderlich.
Allgemein ist verstärkt darauf zu orientieren, die Altstadt mehr als bisher als
Wirtschaftsstandort zu erkennen und auszubauen.
5.3.8 Revitalisierung der Gründerzeitquartiere
Die Stärkung des Gründerzeitgebietes F 1 ist permanent im Zusammenspiel mit der
qualitativen und quantitativen Reduzierung in anderen Stadtbereichen, insbesondere im
Wohnungsrückbauschwerpunkt Zeitz-Ost, zu sehen und zu erreichen.
In den Gründerzeitquartieren ist mit vorrangiger Priorität der Erhalt der Gebäude durch
Modernisierungs-, Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu gewährleisten.
Rückbaumaßnahmen sind insbesondere bei jüngerer Bausubstanz (östlich des
Schützenplatzes) vorzusehen, die der städtebaulichen Eigenart des Gebietes nicht
entspricht.
Zur Wohnumfeldverbesserung sind Quartiersentkernungen und Freiraumaufwertungen
notwendig, wodurch insbesondere Angebote für die älteren, größer werdenden
Personengruppen in Wohnungsnähe verbessert werden. Das Grünflächen- und
Stellplatzangebot ist insbesondere durch die Nachnutzung von Rückbauflächen zu erweitern.
Durch die geplante Reduzierung des Verkehrsaufkommens und damit der
Verkehrsemissionen wird im Zuge der neuen Verkehrsorganisation des Durchgangsverkehrs
im Südostraum des Stadtgebietes (Bereich der B 180) die Wohnqualität im F 1 verbessert.
Außerdem wird der innerörtliche Verkehr mehr in der Fläche verteilt und durch eine
erhebliche Reduzierung des Einbahnstraßenanteils eine flächige Verkehrsberuhigung
erreicht.
Um einen weitgehenden Wiederbezug der im F 1 vorhandenen leeren WE
(2006: ca. 1.683 WE; 2008: ca. 1530 WE), insbesondere der ca. 830 leeren, aber bereits teil-
bzw. vollsanierten Wohnungen und dadurch den umfassenden Erhalt der Bausubstanz in
diesem Erhaltungssatzungsgebiet zu sichern, müssen bei einem Ansatz von ca.1,8 EW/WE,
5 % Mobilitätsreserve und einem Rückbauvolumen von maximal ca. 400 WE ca. 950 bis
1.250 EW aus anderen Stadtgebieten oder dem Zeitzer Umland in dieses historische
Stadtgebiet umziehen. Für diese Umzugsmaßnahmen ist im F 1 ein umfassender
Sanierungsvorlauf an der Gebäudesubstanznotwendig. Dafür ist zur besseren
Verdeutlichung der künftigen Wohnlage im Gründerzeitgebiet ein Modell-Quartier zu
realisieren.
Des Weiteren ist eine Vermarktungsoffensive hinsichtlich des Wohnens in diesem
historischen Fördergebiet durchzuführen, in der die Vorteile dieses Stadtgebietes vermittelt
werden. Gelingt der Wiederbezug dieses Gründerzeitgebietes nicht wie vorgesehen in einem
größeren Umfang, so müsste in diesem Erhaltungssatzungsgebiet ein erheblicher Rückbau
von Wohnungen erfolgen, der bedeutende bauliche und funktionelle Lücken hinterlassen
würde. Dadurch könnte der angestrebte kompakte Siedlungskörper auf Dauer nicht erhalten
werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 70 von 243
5.3.9 Randlagen des Teilbereichs „Mitte“
Insgesamt kann in den randstädtischen Gebieten des Hauptortes Zeitz von einer
beträchtlichen Konsolidierung der Gebietsentwicklung ausgegangen werden. Es besteht dort
jedoch auch gemäß den jeweiligen Szenarien ein permanent ansteigender Handlungsdruck
hinsichtlich des punktuellen Wohnungsrückbaus.
In diesen Randlagen sind unter dem Gesichtspunkt der Beibehaltung einer kompakten Stadt
nur ausnahmsweise Wohnbauergänzungen zuzulassen, da prioritär im Gründerzeitgebiet
und im Sanierungsgebiet Stadtmitte bzw. in Zeitz-Ost (durch anteilige Nachnutzung von
Rückbauflächen) die Wohnfunktion revitalisiert werden soll.
Außerdem wird beim Eintreten des Negativszenarios in den großflächigen Randgebieten des
Teilbereichs „Mitte“ (außerhalb von F1 bis F 4) ein Rückbau von bis zu ca. 1.625 WE
notwendig. Dabei wird es sich vorwiegend um einzeln stehende leere Ein-, Zwei- und
Mehrfamilienhäuser handeln, die vorwiegend Kleineigentümern gehören. Der zu erwartende
Abriss dieser Gebäude wird aller Wahrscheinlichkeit nach keine unvertretbaren baulichräumlichen
Eingriffe verursachen, da die Randlagen des Hauptortes Zeitz sowieso
überwiegend locker bebaut sind.
Ganz speziell wird auf die Randgebiete der Ortsteile Zangenberg und Hainichen
hingewiesen. Für diese beiden, überwiegend dörflich und durch Mischnutzungen geprägten
Areale, existieren Dorferneuerungsplanungen von 2001 (Zangenberg) und 2003 (Hainichen),
welche beide die Ausweisung von innerörtlichen Baulandreserven vorsehen. Diese
Freiflächenreserven sollten jedoch künftig nur noch in städtebaulich wertvollen Bereichen zur
Baulückenschließung genutzt werden. In beiden Planungen sind Änderungen dahingehend
vorzusehen, die eine Reduzierung von Bausubstanz zum Inhalt haben, so dass auch in
diesen Ortsteilen ein Beitrag zur Reduzierung des Wohnungsbestandes geleistet wird.
Zangenberg und Hainichen sind als Mischnutzungsstandorte dauerhaft zu erhalten.
5.3.10 Orte des Teilbereichs „Nord“
5.3.10.1 Allgemeines
Der Teilbereich „Nord“ wurde insbesondere geprägt durch seine ländliche Lage sowie die
Anforderungen aus den flächenintensiven Tagebaunutzungen und untergeordnet aus der
Landwirtschaft. Er umfasst mehrere kleine Orte, wo die Wohnfunktion dominiert, allerdings
auch heterogene Bau- bzw. Nutzungsstrukturen vorhanden sind, so dass praktisch bereits
gemischte Nutzungen vorhanden sind. So existieren Orte mit Gehöften, modernen und
historischen Einfamilienhaussiedlungen, Gebäuden mit Vorstadtcharakter, mit
mehrgeschossiger Mehrfamilienhausbebauung sowie mit Gewerbe- bzw.
Landwirtschaftsbauten. Die Nutzungsarten umfassen neben der dominanten Wohnnutzung
im wesentlichen auch Gewerbe, Handwerk, Bildung, soziale Einrichtungen und den Handel.
Hinsichtlich ihrer langfristigen Stabilität bzw. ihrer Entwicklungsrichtungen werden alle Orte
des Teilbereiches „Nord“ in Bezug auf ihre künftige prioritäre Nutzung als Orte mit
gemischten Nutzungen ausgewiesen. Dadurch werden insbesondere kurze Wege zwischen
Wohnen und Arbeiten anvisiert und Verkehrsemissionen reduziert. Es ist in diesen kleinen
Orten jedoch grundsätzlich nicht mit der Durchführung umfassender
Stadtumbaumaßnahmen zu rechnen, da sie nur geringe Dimensionen besitzen und
überwiegend als relativ stabil und konsolidiert anzusehen sind.
Es ist in diesen Orten jedoch nicht mit der Durchführung umfassender Stadtumbaumaßnahmen
zu rechnen, da sie relativ klein dimensioniert sind und weitestgehend als stabil
und konsolidiert angesehen werden können.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 71 von 243
Für alle Orte des Teilbereichs „Nord“, außer Pirkau, wurden bisher Dorferneuerungsplanungen
erstellt. Analog der Stadtumbaugebiete und unter Berücksichtigung der auch in
den kleinen Orten stattfindenden weiteren Bevölkerungsreduzierung, der bereits realisierten
Dorferneuerungsmaßnahmen sowie der absehbar geringer werdenden Fördermöglichkeiten
sind die zukünftigen Dorferneuerungsmaßnahmen weitestgehend auf die historischen
Ortsbereiche der einzelnen Orte zu beschränken.
Kurzfristige (bis 2013) sowie langfristige Abgrenzungsvorschläge für künftige
Schwerpunktgebiete der Dorferneuerung wurden im Planteil des Teilbereichs „Nord“
dargestellt. Diese sind bei Überarbeitung der Dorferneuerungsplanungen zu präzisieren.
Die Neuabgrenzungen der Schwerpunktgebiete der Dorferneuerung ermöglichen sowohl die
Realisierung der in den 1. Änderungen zu den Dorfentwicklungsplänen (2008/2009)
aufgeführten kurzfristigen Maßnahmen (Maßnahmezeitraum bis 2013) als auch die
langfristige Durchführung von Maßnahmen in zentralen Ortslagen.
5.3.10.2 Ziele der einzelnen Orte
Luckenau:
Luckenau hat sich aus vier ehemaligen Einzeldörfern (Luckenau, Streckau, Weidau,
Gaumnitz) entwickelt und ist überwiegend ein historischer Wohnstandort, der an den
Ortsrändern mehrfach gewerbliche Nutzungen bzw. gewerbliche Brachen aufweist. Als
Besonderheit ist eine am Westrand befindliche Bergarbeitersiedlung aus der 1. Hälfte des
20. Jahrhunderts zu erwähnen. Bedeutendste Gewerbebrache ist im Norden das Gelände
der ehemaligen „Grube Paul I“. Erhebliche Kapazitäten leer stehender Wohnungen sind in
der historischen Bausubstanz, insbesondere im Bahnhofsbereich und am Nordrand des
Kernortes Luckenau (mehrere Gehöfte) vorzufinden.
In der Nähe der bebauten Ortslage sind mehrere geflutete Tagebaurestlöcher vorhanden.
Der Ort besitzt einen Bahnanschluss (Zeitz - Weißenfels).
Zukünftig werden in Luckenau auf Grund einiger Seen, Waldgebiete, sonstiger Freiräume
sowie der recht ruhigen Verkehrslage günstige Voraussetzungen für einen
tourismusorientierten Mischnutzungsstandort gesehen, so dass sich hier künftig die
Naherholungsfunktionen erweitern werden. Während im westlichen Teil des Ortes weiterhin
die Wohnnutzung überwiegen wird, erfolgt insbesondere entlang der Landesstraße die
Einordnung von gemischten Nutzungen.
Es wird in Zukunft ein merklicher Rückgang der brachliegenden historischen Wohnungs- und
Gewerbekapazitäten erfolgen. Insbesondere am Nordrand des Kernortes ist ein erheblicher
Rückbau von Gebäuden und demzufolge ein Eingriff in die bestehende Baustruktur zu
erwarten. Dieser baustrukturelle Eingriff ist straßenseitig durch Ersatzneubauten in den
entstehenden Lücken wieder zu schließen.
Die Randlage der Gewerbebrache „Grube Paul I“, deren eingeschränkte
Straßenerschließung sowie die angestrebte touristischen Aufwertung des Ortes sind wichtige
Kriterien, die zu einer Beseitigung dieser Brache und zur Schaffung eines Freiraumes in
diesem Areal führen sollten.

Nonnewitz:
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 72 von 243
Nonnewitz ist aus dem Zusammenwachsen der ehemaligen Dörfer Nonnewitz, Bröditz,
NIxditz und entstanden.
Der Ort wird wie bisher auch künftig überwiegend als Mischnutzungsstandort fungieren.
Gemischte Nutzungen werden besonders entlang der Landesstraße erwartet.
Während die Bergarbeiterwohnsiedlung (Südostrand) aus der 1. Hälfte des 20. Jahrhunderts
als sehr stabiler Wohnbereich anzusehen ist, wird künftig durch die teilweise überkommene
Wohnbausubstanz und die oftmals ungenutzten und maroden ehemaligen
Landwirtschaftsgebäude in den drei historischen Ortskernen ein Gebäudeverlust erwartet,
wodurch dort die baulichen Strukturen weiter aufgelockert werden.
Einzelne Baulückenschließungen können im Zuge der Eigenbedarfsentwicklung zur Stabilität
des Ortes beitragen. Die in der Dorferneuerungsplanung von 2001 geplante Ausweisung von
ca. 40 Einfamilienhäusern wird auf Grund des prognostizierten Bevölkerungsrückganges,
zum Schutz des Bodens und der kleinen Ortslage als nicht mehr gerechtfertigt angesehen.
Gegenüber der Langfristigkeit als Bildungsstandort bestehen bei einer Öffnung der
Schulbezirke der Grundschulen im Hauptort Zeitz Bedenken.
Zur Reduzierung der Beeinträchtigungen durch Kohletransporte aus dem Tagebau über die
L 191 durch die Ortslage Nonnewitz ist nördlich von Nonnewitz entlang der Kohlebahn für die
Kohletransporte eine neue Straße geplant.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 73 von 243
Pirkau, Unterschwöditz:
Pirkau wird hinsichtlich seiner Stabilität als recht günstig eingeschätzt.
In Unterschwöditz sind mehrfach Leerstände bei Wohn- und ehemaligen
Landwirtschaftsgebäuden zu verzeichnen. Als Problemareal stellt sich in Unterschwöditz der
westliche Ortseingangsbereich mit großvolumiger leer stehender Bausubstanz dar.
In beiden Orten wird eine Vergrößerung des Gebäudeleerstandes erwartet.
Beide Orte werden künftig weiterhin überwiegend als ländliche Mischnutzungsstandorte
fungieren.
Erwähnenswert ist die nach dem Ende des Kohleabbaus nordöstlich von Pirkau unter
Beachtung der Rahmenbetriebspläne vorgesehene Entwicklung der Rekultivierungsflächen
zum Naherholungsgebiet. Dadurch wird insbesondere in Pirkau eine Weiterentwicklung der
Tourismusfunktion erwartet.
Der in der Dorferneuerungsplanung von 1994 in Unterschwöditz geplante Neubau von ca. 10
Einfamilienhäusern ist auf Grund der immer geringer werdenden Bevölkerung und den
Baulückenpotentialen nicht mehr vertretbar.
Auch in Pirkau ist kein zusätzliches Bauland auszuweisen. Beide Orte sind auf ihren
Eigenbedarf zu beschränken.
Für Pirkau ist zur Detaillierung von Entwicklungszielen sowie zur Verbesserung der
städtebaulichen Situation die Erstellung einer erstmaligen Dorferneuerungsplanung und die
Durchführung einer Dorferneuerung empfehlenswert.
Pirkau

Unterschwöditz
Theißen:
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 74 von 243
Theißen ist durch die bauliche Verbindung der ehemaligen Dörfer Theißen und Reussen
entstanden. Seine heutige Dimension hat der Ort erreicht durch Siedlungserweiterungen für
die Bergarbeiter aus der 1. Hälfte des 20. Jahrhunderts sowie durch dreigeschossige
Wohnblöcke aus den 1960er/1970er Jahren in der südlichen Ortshälfte. Bis zur Gegenwart
erfolgte eine erhebliche Ausweitung der Einfamilienhausbebauung.
Theißen ist hinsichtlich der bebauten Fläche und der Einwohner (ca. 1.900 EW = ca. 58 %
des EW-Bestandes im Teilbereich „Nord“) der größte Ort des Teilbereiches „Nord“.
Der Ortscharakter von Theißen befindet sich an der Schwelle zwischen Dorf und
Kleinstadt. Während sich zwischen der Bahntrasse im Norden und dem zentralen
historischen Ortsbereich ältere Wohn- und gemischt genutzte Bausubstanz mit
kleingliedrigen Versorgungseinrichtungen befinden, die mehrfach einen hohen
Sanierungsbedarf besitzen, sind außerhalb des historischen Ortskernes zu den meisten
Rändern hin neuzeitliche, sanierte monotone Wohnnutzungen entstanden.
Der historische Bereich in Reussen ist überwiegend durch gemischte Nutzungen geprägt.
Unmittelbar an den Ortsrändern befinden sich Gewerbe-, Sport-, Erholungs- und
Handelsfunktionen. Hervorzuheben ist die am Ostrand von Theißen vorherrschende
gewerbliche Nutzung durch die MIBRAG, das Freibad sowie das Einkaufszentrum. Theißen
ist auch Standort einer Kindertageseinrichtung.
Die vorhandenen Nutzungen in Theißen sind entsprechend der aktuellen Situation
überwiegend beizubehalten.
Gewerbebrachen am Ostrand sind zurück zu bauen bzw. in den Standort der MIBRAG
als Gewerbe zu integrieren.
Die Wohnnutzung in Theißen ist unter Berücksichtigung der noch vorhandenen
Bebauungsplanpotentiale bedarfsgerecht so zu entwickeln, dass keine Suburbanisierung
unterstützt wird.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 75 von 243
Durch die großflächige Handelseinrichtung am Südrand von Theißen hat sich die
ursprünglich den Ortskern prägende Versorgungsfunktion fast ausschließlich an den
südlichen Ortsrand verlagert. Auf Grund dieser großflächigen Versorgungseinrichtung, der
günstigen Verkehrslage an der B 91 und der Tatsache, das sich in Theißen ca. 58 % der EW
des Teilbereiches „Nord“ konzentrieren, ist Theißen als Versorgungszentrum im
ländlichen Raum für den gesamten Teilbereich „Nord“ beizubehalten.
Theißen ist durch die direkte Lage an der B 91 und der Bahnstrecke Zeitz - Weißenfels (mit
Bahnhof) verkehrlich günstig erschlossen. Zur Verbesserung der Verkehrssituation in
Theißen wird die bisher durch den Ort führende B 91 künftig östlich an Theißen
vorbeigeführt. Zur günstigeren Anbindung von Theißen an den Hauptort Zeitz wird entlang
der B 91 ein gemeinsamer Fuß- Radweg eingeordnet.
In den historischen Bereichen von Theißen treten bereits merkliche Leerstände von Wohn-
und ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden auf.
Für den Ortskern Theißen existiert auf der Basis Vorbereitender Untersuchungen von 1994
eine Sanierungssatzung mit Sanierungszielen von 1999.
Die damaligen Sanierungsziele des Ortskernes von Theißen orientierten im wesentlichen auf
die Festigung als Wohnstandort und die Beibehaltung bzw. Weiterentwicklung des
Ortskernes als zentralen Versorgungsbereich des Ortes. Des Weiteren wurde die
Beseitigung von konfliktreichen Gemengelagen (Wohnen - Gewerbe) vorgesehen und der
Rückbau nicht mehr nutzungsfähiger Bausubstanz geplant. Die bestehende soziale
Infrastruktur für die jüngere Bevölkerung (KITA) sollte erhalten bzw. für Senioren weiter
ausgebaut werden. Der Ortskern ist vom Verkehr auf der B 91 zu entlasten. Die meisten
dieser Ziele sollten auch weiter verfolgt werden.
Jedoch sind die damaligen Sanierungsziele hinsichtlich der Entwicklung des
Ortskernes als zentraler Versorgungsbereich mit Handel, Dienstleistung und Gewerbe
teilweise zu überdenken, da in den damaligen Entwicklungszielen die Wechselwirkungen
zwischen der Ortskernentwicklung und dem großflächigen Handel am südlichen Ortsrand nur
untergeordnet berücksichtigt wurden. Durch die Stabilisierung des Einkaufszentrums am
Ortsrand werden der Entwicklung des historischen Ortskerns nur noch begrenzte
Entwicklungsmöglichkeiten eingeräumt.
Auf Grund geänderter gesetzlicher Grundlagen, wonach absehbar in diesem ländlichen
Bereich keine Städtebauförderung mehr erfolgen wird sowie wegen der bereits umfangreich
realisierten Sanierungsziele wird die noch bestehende Sanierungssatzung aufgehoben
und der überwiegende Bereich des bisherigen Sanierungsgebietes künftig als
Dorferneuerungsschwerpunkt ausgewiesen.
Westlich von Theißen werden künftig nach Renaturierung der umliegenden Tagebaurestlöcher
reizvolle Landschaftspotentiale entstehen, die der Entwicklung von Naherholung
und sanftem Tourismus dienen könnten. Dazu wird ein koordiniertes Entwicklungskonzept
mit dem Nachbarort Luckenau empfohlen.
Für den Ortsteil Reussen wurde 1997 eine Dorferneuerungsplanung erstellt.
Sowohl das Sanierungskonzept für den Ortskern als auch die Dorferneuerungsplanung für
Reussen sind auf Grund ihren damaligen anderen Ausgangssituation (insbesondere
hinsichtlich der demografischen Situation) partiell nicht mehr zutreffend und müssten
überarbeitet werden.
Im Bereich Reussen wurde in der Dorfentwicklungsplanung von 1997 die Erweiterung als
Wohnstandort durch die Neuausweisung von ca. 10 Einfamilienhausstandorten geplant. Das

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 76 von 243
ist auf Grund der prognostizierten Bevölkerungsreduzierung zu umfangreich bemessen. Hier
ist eine Beschränkung auf den Eigenbedarf vorzunehmen und vorrangig die Schließung von
Baulücken zu betreiben.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 77 von 243
5.3.11 Orte des Teilbereichs „Süd“
5.3.11.1 Allgemeines
Der Teilbereich „Süd“ wurde überwiegend geprägt durch die Anforderungen an die
landwirtschaftlichen Nutzungen. In ihm befinden vornehmlich Orte, die landwirtschaftliche
Bau- bzw. Nutzungsstrukturen aufweisen. So sind in allen Orten mehr oder weniger Gehöfte
vorhanden. Überall ist die Wohnnutzung dominant. Praktisch überall, auch in den kleineren
Orten, sind Standorte der Landwirtschaft und des sonstigen Gewerbes präsent.
Insbesondere in den größeren Orten wie Kayna, Geußnitz und Würchwitz sind
umfassendere heterogene bauliche und nutzungsseitige Strukturen vorzufinden. So gibt es
dort außer Wohnungen in Gehöften auch noch modernere und historische
Einfamilienhausstandorte, Gebäude mit Vorstadtcharakter oder auch mehrgeschossige
Mehrfamilienhausbebauung sowie Gewerbebauten. Neben der dominierenden
Wohnfunktion sind auch Gewerbe, Handwerk, teilweise Bildung, soziale Einrichtungen und
(ausnahmsweise) Handel vorhanden.
Hinsichtlich ihrer langfristigen Stabilität bzw. ihrer Entwicklungsrichtungen werden fast alle
Orte des Teilbereiches „Süd“ (außer den kleinsten Orten, wo hinsichtlich des dauerhaften
Fortbestandes Bedenken bestehen) in Bezug auf ihre künftige prioritäre Nutzung als Orte mit
gemischten Nutzungen ausgewiesen. Dadurch werden insbesondere kurze Wege zwischen
Wohnen und Arbeiten anvisiert und Verkehrsemissionen reduziert. Es ist in diesen kleinen
Orten jedoch grundsätzlich nicht mit der Durchführung umfassender
Stadtumbaumaßnahmen zu rechnen, da sie nur geringe Dimensionen besitzen und
überwiegend als relativ stabil und konsolidiert anzusehen sind.
Für alle Orte des Teilbereichs „Süd“ wurden Dorferneuerungsplanungen erstellt. Analog der
Stadtumbaugebiete und unter Berücksichtigung der auch in den kleinen Orten stattfindenden
weiteren Bevölkerungsreduzierung, der bereits realisierten Dorferneuerungsmaßnahmen
sowie der absehbar geringer werdenden Fördermöglichkeiten sind die zukünftigen
Dorferneuerungsmaßnahmen überwiegend auf die historischen Bereiche der einzelnen Orte
zu beschränken.
Kurzfristige (bis 2013) sowie langfristige Abgrenzungsvorschläge für künftige
Schwerpunktgebiete der Dorferneuerung wurden im Planteil des Teilbereichs „Süd“
dargestellt. Diese sind bei Überarbeitung der Dorferneuerungsplanungen zu präzisieren.
Die Neuabgrenzungen der Schwerpunktgebiete der Dorferneuerung ermöglichen sowohl die
Realisierung der in den 1. Änderungen zu den Dorfentwicklungsplänen (2008/2009)
aufgeführten kurzfristigen Maßnahmen (Maßnahmezeitraum bis 2013) als auch die
langfristige Durchführung von Maßnahmen in zentralen Ortslagen.
In den kleinsten Orten von Zeitz, in Wildensee, Stockhausen und Suxdorf werden auf Grund
der kleinen Ortsgröße, der stark überalterten Bevölkerung und der weiter voranschreitenden
Bevölkerungsreduzierung künftig keine Dorferneuerungsschwerpunkte mehr gesehen. Das
gleiche gilt für Steinbrüchen, allerdings begründet sich dies dort außer der kleinen Ortsgröße
mit dem dort vorhandenen überwiegend guten Zustand der baulichen Anlagen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 78 von 243
5.3.11.2 Ziele der einzelnen Orte
Bockwitz
Der Ort ist künftig unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Ausnutzung der Gehöftanlagen
mehrs als Mischnutzungstandort zu sehen.
Als fernwirksames Identitätsmerkmal des Ortes sowie als besonderes touristisches
Ziel ist die vorhandene Windmühle zu erhalten. Diese Mühle wird als „Suxdorfer Mühle“
bezeichnet, liegt jedoch in unmittelbarer Nähe der bebauten Ortslage von Bockwitz und ist
somit diesem Ort mehr zugeordnet als dem weiter entfernten Suxdorf.
Die in der Dorferneuerungsplanung von 1995 vorgesehene Ortsausdehnung durch 6 neue
Einfamilienhausstandorte ist für diesen kleinen Ort auf Grund der zu erwartenden weiteren
Bevölkerungsreduzierung und der bereits vorhandenen hohen Überalterung der Einwohner
zu umfangreich. Der Wohnungserweiterungsbedarf darf sich nur am Eigenbedarf orientieren.
Dafür stehen nach zu erwartenden punktuellen Rückbaumaßnahmen im Ortsinneren
genügend Flächenpotentiale zur Verfügung.
Auf Grund vieler leer stehender bzw. untergenutzter ehemaliger Wirtschaftsgebäude ist mit
Veränderungen der Gehöftstrukturen zu rechnen, die in geordnete Bahnen zu lenken sind.
Geußnitz (mit Steinbrüchen und Wildensee)
Geußnitz hat sich durch die Entwicklung des Einfamilienhausgebietes „Wiesenweg“, die
vorhandene KITA, die sportlichen Angebote und die mehrfach vorhandenen
landwirtschaftlichen und gewerblichen Nutzungen zu einem attraktiven ländlichen
Mischnutzungsstandort entwickelt.
Im Gegensatz zu vielen anderen kleinen Orten nahm die Einwohneranzahl von
Geußnitz von 1995 bis 2008 um ca. 8,6 % (35 EW) zu.
Im Ortskern wurden seit 1990 allerdings die historischen baulichen Strukturen durch
Gebäuderückbau und teilweisen Neubau stark verändert.
Durch die Lage großvolumiger, teilweise ungenutzter gewerblicher und landwirtschaftlicher
Bauten in unmittelbarer Nähe des historischen Ortsbereiches werden die Bau- und
Nutzungsstrukturen beeinträchtigt.
Zukünftig wird Geußnitz weiterhin überwiegend als stabiler und attraktiver
Mischnutzungsstandort angesehen, wo ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen
und Arbeiten gewährleistet wird.
Auf Grund der verkehrlich eher ungünstigen Lage des Gewerbegebietes Geußnitz-Nord
abseits von Bundesstraßen sowie der im vergangenen Jahrzehnt nur geringfügigen
Besiedlung wird davon ausgegangen, dass sich dieses Gewerbegebiet perspektivisch nicht
weiter entwickeln wird. Hinsichtlich der unmaßstäblichen Größe von knapp 19 ha in Relation

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 79 von 243
zur übrigen kleinen bebauten Ortslage würde es bei vollständiger Bebauung dieses
Gewerbegebietes zu Beeinträchtigungen der baulichen Strukturen und des Ortsbildes
führen. Demzufolge wird eine Teilaufhebung des Bebauungsplanes Geußnitz-Nord für
sinnvoll erachtet.
In Verbindung mit dem Öko-Garten und dem östlich gelegenen Waldgebiet bei Steinbrüchen
ist die Naherholungsfunktion zu stärken.
Die Dorferneuerungsplanung von 1996 sowie die grundsätzliche bauliche Entwicklung von
Geußnitz ist auf Grund der aktuell geänderten demografischen Entwicklungen in Richtung
der Eigenbedarfsentwicklung zu korrigieren.
Da die sehr kleine Ortslage Steinbrüchen vollständig bewohnt ist, sich die Gebäude in
einem guten baulichen Zustand befinden, der Ort in einen waldreichen Landschaftsraum
eingebettet ist und künftig auch hier von mehr „Arbeit von zu Hause aus“ ausgegangen
werden kann, wird auch Steinbrüchen künftig als gemischt genutzter Ort angesehen.
Die kleinste Ortslage des Stadtgebietes, Wildensee, wo umfassender Leerstand und viele
marode Gebäude vorhanden sind, wird wegen der nur noch aus einem Hof bestehenden
Wohnnutzung langfristig hinsichtlich ihres Fortbestandes als bedenklich angesehen.
Geußnitz

Ortslage Wildensee
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 80 von 243
Ortslage Steinbrüchen
Kayna
Kayna besitzt im Teilbereich „Süd“ die größte bebaute Fläche und ist dessen
Einwohnerschwerpunkt (ca. 1.100 EW = ca. 57,3 % des EW-Bestandes im Teilbereich
„Süd“). Kayna, als ehemaliges Grundzentrum, ist als ländliches Versorgungszentrum im
Teilbereich „Süd“ anzusehen. Der Ortscharakter von Kayna wird bestimmt durch seine
gemischten Nutzungen (Wohnen in mehreren Randzonen sowie in zentraler gelegenen
Bereichen, gemischte Nutzungen aus Wohnen, kleinerem Gewerbe, Dienstleistungen und
Handel, Bildung und Kindertageseinrichtung in zentraleren Lagen). Somit ist in Kayna eine
ansprechende Durchmischung verschiedener Nutzungen vorhanden. Der Ortskern dient als
Versorgungsbereich für Kayna und die umliegenden Orte. Während sich im historischen
Ortskern überwiegend ältere Wohn- und gemischt genutzte Bausubstanz mit kleingliedrigen
Versorgungseinrichtungen befinden, die mehrfach erheblichen Sanierungsbedarf besitzen,
sind außerhalb dieses zentralen Bereiches zu den Rändern hin im wesentlichen neuzeitliche
bzw. sanierte Wohnnutzungen vorhanden. Seit 1997 ist am Nordostrand das
Einfamilienhausgebiet „Rothenfurter Wand“ entstanden.
Unmittelbar an den Ortsrändern befinden sich Sport- und Erholungsfunktionen. Vereinzelt
sind auch gewerbliche Brachen und in den historischen Bereichen mehrfach leere Wohn-
und ehemalige Wirtschaftsgebäude vorzufinden. In Richtung Zettweil ist ein großflächiger
brachliegender landwirtschaftlicher Stallkomplex vorhanden.
Kayna ist durch zwei Landesstraßen an das regionale Straßennetz angebunden.
Die künftige Entwicklung von Kayna orientiert insgesamt auf die prioritäre
Beibehaltung der Mischnutzungen, auf die Eigenbedarfs- bzw. Innenentwicklung und die
Aus- bzw. Umnutzung vorhandener Bausubstanz. Insbesondere sind die Potentiale der leer

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 81 von 243
stehenden Bausubstanz für Wohnen und kleingliedriges Gewerbe nachzunutzen. Der brach
liegende Stallkomplex zwischen Kayna und Zettweil ist hinsichtlich der Ortsbildaufwertung
und zur Entsiegelung von Bodenflächen zurückzubauen. Dadurch wird auf Grund der Nähe
zu Wohnnutzungen in Zettweil und Erholungsnutzungen in Kayna ein möglicher
Nutzungskonflikt beseitigt.
Kayna ist als gemischt genutzter Standort in landschaftlich reizvoller Umgebung
dauerhaft zu stabilisieren.
Der Ortskern mit seinen durchmischten Funktionen wird auch weiterhin als
Versorgungszentrum für den Teilbereich „Süd“ fungieren und sollte nach Bedarf maßvoll
ausgebaut werden.
Die bestehende soziale Infrastruktur für die jüngere Bevölkerung (Grundschule, KITA) ist zu
erhalten. Für Senioren sind die Angebote zu erweitern.
Die bisherigen Ortsfunktionen sind auf Grund des vorhandenen Waldbades sowie der
reichen naturräumlichen Ausstattung des Schnaudertales hinsichtlich des Tourismus
auszudehnen.
Die genannten Ziele entsprechen den Vorstellungen der Dorferneuerungsplanung von 2000
und sind auch künftig als örtliches Leitbild beizubehalten.
Die Ausweisung zusätzlicher Bauflächen ist nicht zwingend erforderlich. Auf Grund des viel-
fach schlechten Zustandes der Ortsstraßen besteht hoher Bedarf hinsichtlich der Sanierung
der örtlichen Verkehrsinfrastruktur.

Lindenberg
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 82 von 243
Die bebaute Ortslage des kleinen historischen Dorfes Lindenberg (nur ca. 40 EW) ist auf
Grund seiner topografischen Lage von der tangierenden Landesstraße visuell kaum
wahrnehmbar. Geprägt wird der Ort durch mehrere größere Gehöfte, die allerdings teilweise
einen maroden Zustand aufweisen und nicht mehr genutzt werden. Einige Höfe sind jedoch
umfassend saniert und vermitteln einen positiven Eindruck.
Der Ort sollte sich künftig vorwiegend unter weitestgehender Erhaltung der Gehöftstrukturen
und unter verbesserter Ausnutzung der bestehenden großvolumigen Bauten in Richtung
einer stärkeren Mischnutzung entwickeln.
Marode Bausubstanz ist zu beseitigen.
Die gemäß der Dorferneuerung von 2002 im Norden des Ortes und somit außerhalb der
historischen Ortslage geplanten baulichen Erweiterungen entsprechen nicht der für solche
kleinen Ortslagen vorgesehenen Eigenbedarfsentwicklung und sind zu unterlassen.
Unter Bezugnahme auf die landschaftlich reizvolle Umgebung sind die Möglichkeiten zur
Weiterentwicklung der Naherholungsfunktion auszuschöpfen.

Lobas
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 83 von 243
Lobas ist ein kleiner stabiler Wohnstandort für ca. 80 Einwohner abseits von Verkehrstrassen
mit geringer Leerstandsproblematik, da hier nur wenige Gehöfte vorhanden sind und die
übrige Bausubstanz von den Einwohnern bisher noch weitestgehend erhalten werden
konnte.
Künftig ist Lobas durch die Einordnung kleinerer handwerklicher Einrichtungen auch mehr in
Richtung eines Mischnutzungsstandortes zu entwickeln. Leer stehende Bausubstanz ist zu
beseitigen.
Den in der Dorfentwicklungsplanung von 1995 ausgewiesenen 5 Rückbaugebäuden steht
eine unverhältnismäßig große und nicht dem Eigenbedarf entsprechende Ortserweiterung
durch ca. 24 Einfamilienhausstandorte entgegen. Auf Grund der allgemein zurückgehenden
Bevölkerungsanzahl sowie der geringen Ortsgröße ist Lobas baulich nicht auszudehnen.
Vorzugsweise ist hier leer stehende Bausubstanz nachzunutzen.
Loitsch
Loitsch, ein Wohn- und Landwirtschaftsstandort in der Nähe der B 180 (Zeitz - Meuselwitz)
mit erheblichen Leerständen der Bausubstanz ist auch weiterhin als gemischt genutzter
Standort (insbesondere für das Wohnen und die Landwirtschaft) beizubehalten. Auch
kleingliedriges Gewerbe und Handwerk sind möglich und im Zuge der Nachnutzung in
ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden einzuordnen.
Dem in der Dorferneuerungsplanung von 1995 dargestellten geringen Rückbau von ca. 5
Gebäuden steht eine den Eigenbedarf des Ortes weit übersteigende Neuausweisung von 17
Einfamilienhausstandorten gegenüber. Diese unverhältnismäßige Ortserweiterung ist zu
unterlassen.

Mahlen
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 84 von 243
Der ländliche Ort mit Wohnungen für ca. 50 Einwohner und kleiner individueller
Landwirtschaft wird geprägt durch die erhebliche Anzahl ziemlich großer Gehöfte. Die
historische Ortsstruktur ist durch den Leerstand eines großen Gehöftes in ihrem Bestand
gefährdet.
Die gemäß dem Dorferneuerungskonzept von 1995 geplante umfangreiche Neubebauung
mit ca. 8 Einfamilienhäusern ist in Bezug auf die kleine Ortsgröße und den daraus nicht zu
erkennenden Eigenbedarf zu unterlassen. In den ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden sind
genügend baulich ungenutzte Potentiale vorhanden, die vorrangig nach- bzw. umzunutzen
sind, bevor die bebaute Ortslage erweitert wird.
Mahlen sollte auch künftig weiterhin sowohl für Wohnnutzungen als auch ergänzt durch
weitere Nutzungen (Gewerbe, Handwerk, Dienstleistung, etc.) als Standort für gemischte
Nutzungen dienen. In Bezug zu den etwas östlich des Ortes vorhandenen reizvollen
naturräumlichen Gegebenheiten wird in Mahlen auch die Entwicklung einer begrenzten
Erholungsfunktion gesehen.
Roda
Dieser kleine Ort (ca. 75 EW) ist auch weiterhin als ländlicher Standort mit gemischten
Nutzungen zu erhalten. Die leer stehenden Gebäude sind als Baupotentiale anzusehen und
entweder nachzunutzen bzw. nach Rückbau bei nachgewiesenem Eigenbedarf neu zu
bebauen.
Die Ortsentwicklung ist grundsätzlich nach Innen zu orientieren. Die bisher bebaute Ortslage
ist auf Grund der rückläufigen Bevölkerungsanzahl nicht zu erweitern.
Durch die reizvolle naturräumliche Umgebung ist eine maßvolle Entwicklung der
Naherholungsfunktion denkbar.

Stockhausen
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 85 von 243
Dieser Ort mit günstiger Verkehrslage in der Nähe der B 180 (Zeitz - Meuselwitz) ist
hinsichtlich der Bevölkerungsanzahl (ca. 27 EW) nach Wildensee und Steinbrüchen die
drittkleinste Ortslage des Zeitzer Stadtgebietes.
In Stockhausen dominiert die Wohnfunktion. Durch den erheblichen Leerstand von
ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden werden kurz- bzw. mittelfristig starke
Beeinträchtigungen der baulichen Struktur eintreten. Auch in Bezug zu dem hohen Anteil der
älteren Einwohner (1/3 der Bewohner ist älter als 65 Jahre) werden künftig noch ein
erheblicher Bevölkerungsrückgang und weitere Leerstände erwartet.
In der Ortslage ist konsequent die Eigenbedarfs- bzw. die Innenentwicklung auf der Basis
der verkehrsgünstigen Lage in der Nähe der B 180 in Richtung eines
Mischnutzungsstandortes fortzuführen.
Suxdorf
Suxdorf mit nur 29 Einwohnern ist ebenfalls einer der kleinsten Orte des Stadtgebietes.
Durch den umfangreichen Leerstand wurde bereits in der Dorferneuerungsplanung von 1995
von einem erheblichen Gebäuderückbau ausgegangen. Dadurch wird ein erheblicher
Strukturverlust eintreten.
Die im damaligen Dorfentwicklungskonzept geplante Neubebauung mit 8 Gebäuden auf den
Rückbauflächen entspricht auf Grund der immer weiter zurückgehenden Einwohnerzahl nicht
der für diesen kleinen Ort zutreffenden Eigenbedarfsentwicklung und ist deshalb nicht zu
realisieren.
Die geringe Ortsgröße, der umfassende Leerstand, marode Gebäude und die erhebliche
Überalterung der Bevölkerung sind Aspekte, weshalb langfristig der Fortbestand dieses
Ortes bedenklich ist.
Wildenborn
Wildenborn liegt direkt an einer Landesstraße. Die Bebauung mit einer erheblichen Anzahl
an Einzelhäusern hat sich auf ein in der Ortsmitte liegendes großes Gut ausgerichtet. Außer
den historischen Einzelhäusern sind einige Gründerzeitgebäude und Neubauernstellen
vorhanden. Ortserweiterungen erfolgten nach Westen und Osten. Im Norden existiert z. Zt.
ein Gewerbestandort mit erheblichem Leerstand.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 86 von 243
Die überwiegende ländliche Mischnutzungsfunktion des Ortes mit Wohnen und
punktuellem Gewerbe, Handwerk bzw. Dienstleistungen ist auch weiterhin beizubehalten.
Neben punktuellen Rückbauten werden auch punktuelle Erweiterungen der Wohnfunktion
entsprechend dem Eigenbedarf des Ortes erfolgen.
Würchwitz
Der Ort befindet sich abseits wichtiger Straßen. Die bauliche Struktur wird geprägt durch
einige Gehöfte, eine Vielzahl von Einzelgebäuden und einen mehrgeschossigen Wohnblock.
In Würchwitz dominiert die Mischnutzung, wo Wohnen ergänzt wird durch Landwirtschaft,
Weinanbau und kleineres Gewerbe. Das bestehende Weingut ist als besonderes Merkmal
des Ortes dauerhaft zu erhalten.
Nordöstlich des Ortes befindet sich eine großflächige Stallanlage (Putenmast).
Gebäudeleerstand ist überwiegend bei mehreren ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden
vorzufinden.
Die vorhandene Dominanz der Wohnfunktion sowie die punktuellen gewerblichen,
landwirtschaftlichen, Weinbau- und sonstigen Nutzungen werden auch weiterhin Bestand
haben. Auch die großflächige Stallanlage nordöstlich des Ortes wird weiter genutzt, so dass
Würchwitz auch künftig vom Grundansatz her ein gemischt genutzter Standort bleiben
wird.
Gebäuderückbau sollte im wesentlichen im Bestand der brachliegenden Landwirtschaftsgebäude
erfolgen. Dadurch entstehende Freiräume sind als Grünflächen zu gestalten
oder in Randlagen der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. Insgesamt ist eine lockere
Bebauung beizubehalten und eine verstärkte Ortsdurchgrünung vorzunehmen.
Auf die gemäß der Dorferneuerungsplanung von 1992 beabsichtigte bauliche Verdichtung
durch die Ausweisung von ca. 11 Einfamilienhausstandorten ist auf Grund der sinkenden

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 87 von 243
Bevölkerungsanzahl, der fortschreitenden Leerstandsproblematik und der entstehenden
Rückbauflächen nicht vorzunehmen. Wenn Bebauung entsprechend des nachzuweisenden
Eigenbedarfs erfolgt, sind dafür vorrangig die Rückbaustandorte in Anspruch zu nehmen.
Zettweil
Zettweil liegt verkehrsgünstig an einer Landesstraße und ist ein gemischt genutzter Ort mit
ländlichem Wohnen sowie mit punktuellen Gewerbe- und Landwirtschaftsnutzungen.
Mehrfach sind Gebäudeleerstände zu verzeichnen, insbesondere entlang der Landesstraße.
Südwestlich von Zettweil ist eine große landwirtschaftliche Brache einer Stallanlage
vorhanden, die bei fehlendem Bedarf möglichst kurzfristig zu beseitigen ist.
Bereits gegenwärtig ist jeder 3. Einwohner älter als 65 Jahre. Diese Überalterung wird sich
fortsetzen. Durch die Abnahme der Einwohneranzahl wird auch der Gebäudeleerstand weiter
ansteigen.
Insgesamt wird Zettweil langfristig in verkleinertem Umfang als ländlich geprägter
Mischnutzungsstandort Bestand haben. Entlang der Landesstraße werden sich durch den
dort absehbaren Rückbau von Gebäuden größere Freiräume entwickeln.
Die in der Dorferneuerungsplanung von 1994 vorgesehene umfassende Neuausweisung von
ca. 7 Einfamilienhausstandorten ist nicht mehr weiter zu verfolgen, da der Eigenbedarf in
dieser Größe für den Ort nicht nachweisbar ist. Auf Grund der zu erwartenden Rückbauten
werden noch genügend innerörtliche Bauplätze zur Verfügung stehen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 88 von 243
5.3.12 Erweiterung der funktionellen Durchmischung
Teilbereich „Mitte“
In den Gründerzeitquartieren und in der historischen Altstadt des Hauptortes Zeitz ist der
Anteil gemischt genutzter Gebäude quantitativ zu erhöhen um Kommunikations- und
Erlebnisbereiche auszudehnen und damit langfristig heterogene Nutzungsstrukturen
(Kombination von Wohnen, Freizeit, Erlebnis, Dienstleistung, Bildung, Einkauf und Arbeit) zu
erhalten, zu festigen und weiter zu entwickeln sowie „kurze Wege“ zwischen den einzelnen
Nutzungsbereichen zu ermöglichen. Des Weiteren ist die Einbettung der Gründerzeitquartiere
und der Altstadt in zu erweiternde Grünflächen vorzusehen sowie insgesamt eine
sozialverträgliche Durchmischung der Bevölkerungsgruppen anzustreben.
Durch die geplante Revitalisierung der vielen kleinen Gewerbebrachen im Hauptort Zeitz
sind die dort vorhandenen Flächenpotentiale weitestgehend zur Ansiedlung von
kleinflächigem Gewerbe zu nutzen. Dadurch wird im Stadtgebiet allgemein zu einer
verbesserten Funktionsmischung (Wohnen - Arbeiten) beigetragen.
Teilbereiche „Nord“ und „Süd“
Insbesondere sind in den Versorgungsschwerpunkten Theißen bzw. Kayna, und dort speziell
in den historischen Ortskernen heterogene Nutzungen dauerhaft zu etablieren. Dadurch wird
die bewohnernahe Versorgung besser gewährleistet und Verkehrsemissionen minimiert.
Es ist in den kleinen und kleinsten Ortslagen darauf zu achten, dass sich diese Orte nicht zu
monotonen Schlafstätten zurück entwickeln. Die eigentlich überall vorhandene untergenutzte
bzw. nicht genutzte Bausubstanz hat ein erhebliches Potential für die Einordnung von
kleinflächigen gewerblichen oder sonstigen Arbeitsstätten zu bieten, dass genutzt werden
könnte. Dadurch könnten neue Flächenausweisungen für Gewerbeansiedlungen auf der
„grünen Wiese“ unterbleiben.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 89 von 243
5.3.13 Wohnungswirtschaft
Es wurde bereits festgestellt, dass der im Stadtentwicklungskonzept von 2002 für den
Teilbereich „Mitte“ prognostizierte Wohnungsrückbau durch die Realisierung aller noch bis
2010 beantragten Wohnungsrückbaumaßnahmen erreicht werden würde. Trotzdem ist im
Teilbereich „Mitte“ immer noch ein erheblicher Wohnungsleerstand vorhanden.
Da der bisher erfolgte Wohnungsrückbaus überwiegend nur von einem Unternehmen der
Wohnungswirtschaft (WBG Zeitz mbH) bewältigt wurde und sich die Wohnungsbaugenossenschaften
am Rückbau beteiligt haben, konnte der Wohnungsrückbau bisher
nicht in den notwendigen Größenordnungen umgesetzt werden.
Hervorzuheben ist, dass auch von den vielen Kleineigentümern bisher kein
nennenswerter Wohnungsrückbau betrieben werden konnte, da sich deren
Wohnungsbestand, der zurückgebaut werden müsste und könnte, fast ausschließlich
verstreut im gesamten Stadtgebiet außerhalb der Fördergebiete des Stadtumbaus befindet,
wo der Rückbau bisher auf Grund der geltenden Fördermodalitäten nicht gefördert wird.
Ein weiterer Grund für das Nichterreichen diese Zieles wird in der nicht vorhandenen
Nutzung der gemäß § 171 d BauGB zur Verfügung stehenden Satzung gesehen, die zur
Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus möglich wäre. Dadurch würde
jede Stadtumbaumaßnahme einer Genehmigung bedürfen bzw. eine Veränderungssperre
erlassen werden. So könnte auch Einfluss auf Maßnahmen genommen werden, die ohne
Fördermittel durchgeführt werden.
Der Rückbau von Wohnungen im ausreichenden Umfang wurde auch deshalb nicht erreicht,
weil trotz des bestehenden Beschlusses zum Stadtentwicklungskonzept von 2002 in
Rückbaubereichen weitere Modernisierungen von Wohnungen erfolgt sind und
dadurch teilweise eine Stabilität in Bereichen erzeugt wurde, wo prioritär eigentlich Rückbau
vorgesehen war.
Insbesondere für Kleineigentümer wird außerhalb der Fördergebiete des Stadtumbaus
(Rückbaugebiet) in der Unrentabilität eines Abrisses ein Rückbauhindernis gesehen. Das
Stehenlassen eines Gebäudes ist z. Zt. auf Grund niedriger Grundstückspreise in der Stadt
kostengünstiger als der Rückbau. Dadurch werden von den Eigentümern Schuldenlasten
vermieden. Demzufolge müssen insbesondere mit den Kleineigentümern die zur Verfügung
stehenden Fördermöglichkeiten für den Rückbau umfassender als bisher diskutiert werden.
Entsprechende Beratungen der Kommune sind auszuweiten.
Auch die niedrigen Mietpreise tragen dazu bei, dass die Ertragskraft der Grundstücke in
Zeitz eine der geringsten in ganz Deutschland ist und deshalb Baumaßnahmen offenbar für
die Eigentümer unrentabel sind. Zur Umsetzung der Maßnahmen sind unrentable
Aufwendungen aus weiteren Fördermitteln oder aus städtischen Eigenmitteln mit zu
finanzieren.
Die niedrigen Mietpreise werden vorwiegend durch den hohen Leerstand an sanierten
Wohnungen (ca. 2.193 WE bzw. ca. 11,2 % der Wohnungen der Gesamtstadt), aber auch
durch die hohe Arbeitslosigkeit und den Bevölkerungsrückgang hervorgerufen.
Hochwertig sanierte Wohnungen können oftmals nicht mehr von den Mietern bezahlt werden
bzw. es besteht nur eine geringe Nachfrage nach Wohnungen.
Wäre der notwendige Wohnungsrückbau in den letzten Jahren parallel zum Bevölkerungsrückgang
in ausreichendem Umfang erfolgt, würden die Mieten und die Ertragskraft der
Gebäude heute höher liegen und die Sanierungen von Bausubstanz wären rentabler und im
Gesamtumfang auch weiter fortgeschritten.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 90 von 243
Somit ist es zur Erhöhung der Grundstücksrentabilität zwingend und kurzfristig
notwendig, den bestehenden Wohnungsüberhang vom Markt zu nehmen.
Der bestehende Wohnungsüberhang ist auch ein Grund dafür, warum verschiedene
Lenkungsinstrumente in der Stadt nicht greifen. In Orten mit höheren Mietpreisen führt z. B.
ein von der Denkmalpflege ausgesprochenes Rückbauverbot im Allgemeinen zu einer
Sanierung des Objektes. In Zeitz könnten jedoch auf Grund der niedrigen Mieten die
Sanierungskredite überwiegend nicht getilgt werden, so dass das Gebäude unsaniert bleibt
und dem Verfall preisgegeben wird.
Demzufolge können mögliche Lenkungselemente der Stadt auch erst merklich greifen,
wenn der Wohnungsüberschuss beseitigt wurde.
Um eine tatsächliche Beeinflussung der Mietpreise zu erreichen und somit Sanierungsanreize
zu setzen, sind in enger Verknüpfung mit den großen Wohnungsunternehmen und
den Kleineigentümern (eventuell über den Verein „Haus und Grund“) Gebiete mit guter
bzw. weniger guter Vermietbarkeit von Wohnungen zu definieren. Nur der Abriss von
noch als vermietbar anzusehenden Wohnungen hätte Einfluss auf das angesprochene
Preisniveau.
Hinsichtlich des Wohnungsrückbaus sind jedoch auch stadtplanerische Ziele zu
berücksichtigen, da ein Stadtumbau, der primär aus wohnungswirtschaftlicher Sicht
gesehen wird, auf Grund dieser spezifischen Sichtweise nicht komplex genug
betrachtet wird.
Es ist auch festzustellen, dass zwischenzeitlich außer durch den Rückbau weitere
Wohnungen auf Grund von fehlender Nachfrage sowie nachfolgendem Leerstand und
Verfall zusätzlich vom Markt gedrängt wurden.
Allgemein ist eine Erhöhung des Anteils an privatem Wohneigentum von aktuell ca. 10 %
auf ca. 20 % 2020 anzustreben. Es sollte verstärkt vom Anleger- in den Selbstnutzermarkt
übergegangen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit und die Funktionen der historischen
Quartiere verbessert werden. Künftig sind insbesondere für die privaten Kleineigentümer
mehr als bisher Fördermittel notwendig, um dieses Ziel in den Altbauquartieren zu erreichen.
In diesem Zusammenhang ist auch die Öffentlichkeitsarbeit sowie die Zusammenarbeit
mit den Kreditinstituten auszudehnen.
Bei den einzelnen in Zeitz vorhandenen institutionellen Wohnungsunternehmen
existieren aktuell folgende Ziele:
Gegenwärtig bestehen bei den Wohnungsgenossenschaften Zeitzer WG . e. G. und
Wohnbau Theißen e. G. insgesamt nur geringe Absichten, ihre Wohnungsbestände
nennenswert zu reduzieren, da sie einen hohen Vermietungs- und Sanierungsstand
aufweisen.
Von der Wohnungsgenossenschaft 1. Mai e. G. wird gemäß ihrer Stellungnahme in einem
überschaubaren Planungszeitraum lediglich der Rückbau von Wohnungen in der D.-
Bonhoeffer-Str. 48 bis 51 in Aussicht gestellt. In Verbindung mit den angrenzenden (privaten
Eingängen der Nr. 46 und 47 sind somit nur 72 WE als Rückbaupotenzial vorhanden. Somit
ist von dieser Genossenschaft absehbar nur mit einem geringen Wohnungsrückbau zu
rechnen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 91 von 243
Es wird jedoch allgemein erwartet, dass der Leerstand in den Genossenschaftswohnungen
kurzfristig erheblich ansteigen wird, da dort die älteren Einwohnergruppen dominieren.
Dadurch wird eine Verschärfung der wohnungswirtschaftlichen Situation eintreten.
Die Wohnungsbaugesellschaft Zeitz mbH weist ein mögliches Rückbauvolumen in der
Größenordnung von ca. 600 WE aus, wovon ca. 400 WE zurückgebaut und ca. 200 WE
durch Stilllegung der obersten Geschosse vom Markt genommen werden sollen.
Eine zeitnahe Fortsetzung des Wohnungsrückbaus, insbesondere in Zeitz-Ost, wird von den
großen Wohnungsunternehmen auf Grund des aktuell dort nur geringen Wohnungsleerstandes
(ca. 7,6 %) nicht stattfinden.
Von allen Unternehmen der institutionellen Wohnungswirtschaft wurde in den
bisherigen Abstimmungen Bereitschaft signalisiert, sich auch an der Realisierung von
Stadtumbaumaßnahmen in den historischen Stadtbereichen zu beteiligen. Als
Vorzugsvariante dafür wurde die Ausweisung einer zusammenhängenden Gebäudezeile
genannt, wo alle größeren Wohnungsunternehmen ein oder mehrere Gebäude sanieren
könnten und dadurch die unmittelbare Nachbarschaft von Schrottimmobilien gleich mit
ausgeschlossen würde.
Da die Stadt Eigentümer der Wohnungsbaugesellschaft (WBG) mbH Zeitz ist, kann und
sollte sie den Wohnungsmarkt und die Stadtentwicklung entscheidend und aktiv
beeinflussen. Dazu ist die WBG mbH Zeitz prioritär mit der notwendigen finanziellen
Ausstattung zu versehen. Insbesondere ist der WBG-Wohnungsbestand in den historischen
Innenstadtgebieten kurzfristig zu sanieren und in seinem Bestand zu erweitern. Ganz
allgemein ist in enger Verbindung mit der WBG mbH Zeitz die Chance zu ergreifen, den
Stadtumbauprozess der nächsten Jahre zu beeinflussen. Sollten sich bei den
Wohnungsgenossenschaften ähnliche Möglichkeiten ergeben, so sind diese Unternehmen
ebenfalls mit in diesen Prozess einzubinden.
Kurzfristig ist zu erwarten, dass die Unternehmen der institutionellen
Wohnungswirtschaft den Wohnungsrückbau nicht mehr allein schultern können.
Der größte Anteil der Leerstandswohnungen (Teilbereich „Mitte“: ca. 3.325 leere WE =
72,7 % des WE-Leerstandes; Teilbereiche „Nord“ (ca. 295 leere WE) und „Süd“ (ca. 155
leere WE und somit fast 100 % der dort befindlichen Leerstands-WE) befinden sich in
privater Hand. Demzufolge ist es unbedingt notwendig, die privaten Kleineigentümer
verstärkt in den Stadtumbauprozess zu integrieren.
Erfolgt der Wohnungsrückbau künftig nicht auch außerhalb der Fördergebiete des
Stadtumbaus (Rückbau), besteht die Gefahr, dass auch ein erheblicher Teil des historischen
Wohnungsbestandes in den Fördergebieten des Stadtumbaus zurückgebaut werden
müsste. Das würde jedoch gegen das regionalplanerische Ziel verstoßen, Zeitz als regional
bedeutsamen Standort der Kultur- und Denkmalpflege zu erhalten bzw. weiter zu entwickeln.
Somit müssen die bestehenden Fördermodalitäten an die eingetretenen Realitäten
angepasst werden.
Insgesamt müssen sich die großen Unternehmen der Wohnungswirtschaft noch
umfassender als bisher in die Sanierung von Altbauten bzw. in den Rückbau von
Plattenbauten in Zeitz-Ost einbringen. Dies sollte in den Altbaugebieten des Teilbereichs
„Mitte“ insbesondere mittels Aufkauf von Gebäuden bei Zwangsversteigerungen, durch
Tauschangebote (Haus gegen Wohnung) oder durch „Ausbauprojekte/ Selbsthilfeprojekte“
bei der Sanierung von historischen Mehrfamilienhäusern erfolgen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 92 von 243
Die institutionelle Wohnungswirtschaft hat aktuell die Chance, insbesondere die
historischen Stadtgebiete mehr als bisher als neues Geschäftsfeld zu erkennen und
dort als Entwickler für Eigentumsmaßnahmen aufzutreten.
Die schrittweise Beseitigung des überwiegend monostrukturellen Wohnungsbestandes
(Plattenbaubestände) der großen Wohnungsunternehmen und die Verbesserung der Vielfalt
ihres Angebotes durch die Übernahme von Objekten in der Altstadt und in den
Gründerzeitgebieten würde zu einem langfristigen Überleben dieser Unternehmen beitragen
und verhindert künftig ein baustrukturell gestörtes Stadtbild in traditionellen Baugebieten.
Da die vier großen Wohnungswirtschaftsunternehmen im Stadtumbauprozess
unterschiedlich von den Auswirkungen betroffen sein werden, ist es wahrscheinlich,
dass sich in den einzelnen Unternehmen auch Veränderungen hinsichtlich der
Wohnungskapazitäten (Schrumpfung des Wohnungsbestandes) ergeben werden.
Somit sollten auch eventuelle Eigentümerwechsel von Wohnungsbeständen und
Lastenausgleiche mit ins Kalkül einbezogen werden.
Damit die großen Wohnungsunternehmen sich umfassender als bisher auch in den
Altbaugebieten engagieren, ist eine Fortschreibung der Förderrichtlinie zum Stadtumbau
Ost erforderlich, wo die Förderung des Stadtumbaus durch Bund und Land auch in den
kommenden Jahren gesichert wird.
Von der Wohnungswirtschaft wird in erster Linie und mit immer mehr Nachdruck die
Entlastung aller Wohnungsunternehmen von den Altschulden gefordert. Handelt hier die
Politik nicht schnell genug, so droht dem Stadtumbau ein Stillstand.
Durch die Kommune ist das bestehende Rechtsinstrumentarium umfassender
auszunutzen (z. B. § 171 d BauGB: Bezeichnung von Gebieten durch Satzung, in denen zur
Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen Vorhaben der Genehmigung bedürfen).
5.3.14 Kinder- und Familienfreundlichkeit
Da die Stadt Zeitz 2002 als Sieger im damals vom deutschen Kinderhilfswerk ausgelobten
Wettbewerb „Stadtumbau nur mit uns“ hervorging und Kinder allgemein die Zukunft einer
Kommune darstellen, sollten darauf aufbauend die Lebensbedingungen für Kinder - sowie
der dazugehörenden Familien - verbessert und weiterentwickelt werden.
Ein damals im Fördergebiet F 1 erarbeitetes Projekt zur Gestaltung einer Treppe und zur
Entwicklung der umgebenden verwahrlosten Freiräume zwischen der Freiligrathstr. und der
Pestalozzistr. als freundlicher Lebensraum für Kinder wurde bereits realisiert.
Zunächst sollte im weiteren Stadtumbauprozess besonders die Einbeziehung der Kinder
und Jugendlichen in den Stadtumbauprozess erhöht werden. Es ist insbesondere auch
verstärkt darauf zu achten, dass bei Realisierungsmaßnahmen die Belange der Kinder und
Jugendlichen noch mehr berücksichtigt werden als bisher.
Für die Stadt Zeitz ist deshalb, aufbauend auf den Wettbewerb von 2002, ein eigener
kinder-, jugend- bzw. familienpolitischer Handlungsbedarf zu ermitteln sowie ein
eigenes Beteiligungsverfahren für diese spezifischen Bevölkerungsgruppen zu entwickeln.
Die Befriedigung der speziellen Bedürfnisse der Kinder und Familien soll dazu führen, dass
sich diese Bevölkerungsgruppen in Zeitz besonders wohl fühlen und dadurch langfristig eine
Verbesserung der gestörten demografischen Struktur der Stadt erreicht wird. Gleichzeitig soll
dadurch die Verfestigung monotoner Bevölkerungs- und Nutzungsstrukturen vermieden
werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 93 von 243
Die Kinder- und Familienfreundlichkeit, die mit einer auskömmlichen Kinderbetreuung und
Spielplatzversorgung in Ansätzen bereits existiert, ist zu verbessern und als weiterer
Standortfaktor von Zeitz zu vermarkten.
Hinsichtlich der Kinder- und Familienfreundlichkeit werden künftig noch folgende
weitere Handlungsfelder gesehen:
Kinder- und familienfreundliche Unterbringung:
- Schaffung von spezifischen kinder- bzw. familienfreundlichen verkehrsarmen
Quartieren in zentralen Stadtlagen
- Mischung verschiedener Bauformen und Nutzungen in Stadtgebieten
- bevorzugte Vergabe kommunaler Grundstücke/Wohnungen an Familien
- Ausweisung besonders kinder- und familienfreundlicher Wohnungen mit günstigen
Freiraumangeboten
- Sicherung einer kundennahen Versorgung
- gut erreichbare Gemeinbedarfsflächen in Wohnungsnähe
- familienfreundliche Wohngrundrisse in Gebäuden
- barrierefreie Wohnungen und Freiflächen
- Stellplatz- und Grünflächennähe zu Wohnungen gewährleisten
- Sicherung flexibler Betreuungsangebote für Kinder während der
Arbeitszeit der Eltern
Kinder- und familienfreundliche Verbindungen:
- flexible Begegnungs- und Bewegungsmöglichkeiten
- günstiges Fuß- und Radwegenetz
- günstiges ÖPNV-Netz
- sichere Erreichbarkeit und kurze Wege zu Kindereinrichtungen
Kinder- und familienfreundliche Freizeitangebote:
- Ausweisung/ Förderung von Einrichtungen für Kinder und Familien
Entwicklung sonstiger kinder- und familienfreundlicher Angebote:
- Ausbau der Beratungsfunktion für Familien und Kinder
- Entwicklung eines Familienpasses
- Erstellung eines Kinder- bzw. Familienstadtplanes
- familiengerechte Gebühren und Beiträge
Die Realisierung von Maßnahmen in den einzelnen Handlungsfeldern würde auch dazu
beitragen, der in der Stadt vorhandenen hohen Kinderarmut entgegenzuwirken, so dass
dadurch auch sozial benachteiligte Kinder mehr am gesellschaftlichen Leben partizipieren
könnten.
5.3.15 Stadtbilderneuerung
Jede einzelne Gebäudesanierung trägt zu einer Verbesserung der Stadtbildsituation bei.
Deshalb ist die Gebäudesanierung, insbesondere in den städtebaulich relevanten
historischen Stadtbereichen weiter voranzutreiben.
Durch die flächige Reduzierung von Bauflächen, insbesondere im Rückbauschwerpunkt in
Zeitz-Ost, erfolgen an vorwiegend peripheren Standorten teilweise erhebliche bauliche
Veränderungen, wodurch auch das Stadtbild teilweise ein neues Gesicht erhält.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 94 von 243
Die künftige Nachnutzung der Schwerpunkt-Rückbauflächen wird durch die Anlage von
differenzierten Freiräumen und Einfamilienhausstandorten am südöstlichen Stadtrand in
Zeitz-Ost als auch infolge von vergrößerten Grünbereichen zwischen Ober- und Unterstadt
großräumige und teilweise fernwirksame Veränderungen des Stadtbildes zur Folge haben.
Durch den im gesamten übrigen Stadtgebiet erforderlichen punktuellen Rückbau von
Gebäuden sowie durch die Fortführung der Altstadtsanierung wird auch innerhalb des
Stadtgebietes das bisher bestehende Ortsbild vielfach, allerdings nur kleinräumig, durch die
Vergrößerung von Freiräumen verändert.
Wichtig für eine Verbesserung des Stadtbildes ist die kurzfristige Beseitigung/Nachnutzung
der noch vorhandenen zahlreichen Gewerbebrachen.
Insgesamt wird durch den Gebäuderückbau das Angebot an Freiräumen vergrößert,
wodurch sich die bauliche Dichte an der Peripherie als auch in zentraleren Stadtlagen
verringert.
Die Rückbaumaßnahmen tragen auch im Bereich der Weißen Elster zu einer Vergrößerung
des stadtrelevanten Grünzuges entlang des Gewässers bei und tragen zu einem
veränderten Erscheinungsbild der Stadt bei.
Zur Neugestaltung stadtbildprägender Bereiche in der Innenstadt als auch hinsichtlich der
Stadtsilhouette ist zwischen den Bereichen der Ober- bzw. der Unterstadt eine möglichst
durchgängige „Grüne Hangzone“ als Gliederungselement zu entwickeln. Das bedeutet, dass
in diesem Bereich in Zukunft die Bebauung zugunsten von Grün in Anlehnung in die
historische Situation der Stadt umfassend zurückgedrängt wird und die vorhandene
besondere topografische Situation „Oberstadt - Unterstadt“ dadurch wieder besser im
Gesamtstadtbild in Erscheinung tritt.
Durch die Beseitigung des negativen Erscheinungsbildes von maroden „Schrottimmobilien“
(Rückbau bzw. Sanierung) ist kleinteilig auf die Verbesserung des Stadtbildes hinzuwirken.
5.3.16 Grobe Kostenbetrachtung
5.3.16.1 Allgemeines zum Zeitraum 2002 bis 2008
Insgesamt wurden zwischen 2002 und 2008 im Stadtgebiet ca. 1.750 Wohnungen
zurückgebaut. Das ergibt für den Rückbau ein Volumen von ca. 7,35 Mio. €, die faktisch
komplett über Städtebaufördermittel abgedeckt wurden.
Die Aufwertungsaufwendungen in Verbindung mit Stadtumbaufördermitteln wurden
zwischen 2002 und 2008 mit einem Kostenvolumen von ca. 7,05 Mio. € umfangreich im
Gründerzeitgebiet F 1 eingesetzt. Etwa 1,0 Mio. € wurden zwischen 2002 und 2008 für
Aufwertungsmaßnahmen im Fördergebiet F 2 (Zeitz - Ost) verwendet.
Für 2009 wurden Aufwertungsmaßnahmen aus Städtebaufördermitteln nicht bewilligt.
Für 2010 wurden Aufwertungsmaßnahmen für das F 1 (Gründerzeitgebiet) mit
ca. 2,78 Mio. € Kostenvolumen beantragt.
Da die Förderung des Rückbaus von Wohnungen mit bisher 60 €/m² als auskömmlich
anzusehen ist, wurden seitens der Kommune keine Eigenmittel notwendig. Für die
Sanierung musste ein Eigenanteil von ca. 30 - 35 % übernommen werden, so dass bei dem
bisherigen Sanierungs- bzw. Aufwertungsvolumen von ca. 10,83 Mio € auf dem
Wohnungssektor ein städtischer Eigenanteil von ca. 3,5 Mio. € notwendig wurde.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 95 von 243
Durch die bisherige Verteilung der Städtebaufördermittel für „Abriss“ bzw.
„Aufwertung“ wurde grundsätzlich dem 2002 aufgestellten Stadtentwicklungsziel
entsprochen, dass sich in Zeitz - Ost der Schwerpunkt für den Wohnungsrückbau befindet
und im Gründerzeitgebiet die Aufwertung (Pflege und Erhaltung) vorhandener
Wohnungsbestände Priorität besitzt.
5.3.16.2 Grobe Kostenübersicht zu Sanierung, Rückbau und Neubau auf dem
Wohnungssektor im Zuge des Stadtumbaus der Stadt Zeitz 2008 - 2020
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass in den unterschiedlichen Szenarien erhebliche
Verschiebungen hinsichtlich der jeweiligen Anteile der Sanierung, des Rückbaus bzw.
des Neubaus von Wohnbausubstanz auftreten werden. Wenn sich die Bevölkerung entsprechend
des Positivszenarios bis 2020 nur auf ca. 29.452 Einwohner reduziert, wird sich
der zu erwartende Sanierungsumfang und die Neubebauung auf einem höheren Niveau bewegen
als zum Beispiel im Mittel- oder Negativszenario. Im Gegensatz dazu ist im Positivszenario
nicht mit einem so umfangreichen Rückbau zu rechnen wie in den übrigen
Szenarien.
Im Mittel- und im Negativszenario ist auf Grund des bestehenden erheblichen
Sanierungsstaus in der Altstadt und im Gründerzeitgebiet in etwa vom gleichen
Sanierungsvolumen wie im Positivszenario auszugehen. Allerdings werden sich im Mittel-
und Negativszenario die Rückbaukosten erheblich vergrößern, dafür sinken die Kosten für
Neubau, da dafür kaum noch eine Motivation besteht.
Auf Grund dieser Annahmen weichen die einzelnen Szenarien für den Wohnungssektor
hinsichtlich der Aufwendungen nicht sehr stark (ca. 19 % zwischen Positiv- und
Negativszenario) voneinander ab.
Wegen des Betrachtungszeitraumes bis 2020 und der nicht genauer einschätzbaren
auftretenden Verschiebungen zwischen Sanierung, Rückbau und Neubau im
Wohnungssektor können die nachfolgenden Übersichten nur als grober Anhaltspunkt für die
Stadtumbaukosten auf dem Wohnungssektor (mit wenigen Anteilen des Gewerberückbaus)
gesehen werden. Hinzu werden insbesondere beim Erreichen der Rückbaukapazitäten
des Mittel- und Negativszenarios noch erhebliche Kosten im Zuge der notwendigen
Anpassungen der technischen Ver- und Entsorgungsnetze, des Verkehrs, der sozialen
Infrastruktur und der Freiraumgestaltung kommen. Deren Umfänge sind allerdings beim
gegenwärtigen Stand der Planung und auf Grund der noch fehlenden Fachplanungen zu den
einzelnen Aspekten noch nicht einmal annähernd zu beziffern. Dazu sollten in
kleinräumigeren Einheiten fachspezifischen Aussagen erfolgen.
5.3.16.2.1 Ansätze zu durchschnittlichen Wohnungsgrößen
- Altstadtwohnung: ca. 60 m²/WE
- Gründerzeitwohnung: ca. 80 m²/WE
- Plattenbauwohnung: ca. 70 m²/WE
5.3.16.2.2 Ansätze zu durchschnittlichen Kostengrößen
- Wohnungssanierung Altbau: ca. 800 €/m²
- Wohnungssanierung Gründerzeit: ca. 600 €/m²
- Wohnungsrückbau: ca. 60 €/m²

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 96 von 243
5.3.16.2.3 Grobkosten Wohnungssektor gemäß den einzelnen Szenarien
Positivszenario:
- Sanierung ca. 65 Mio €
- Rückbau ca. 8 Mio €
- Neubau ca. 7 Mio €
ca. 80 Mio €
Mittelszenario:
- Sanierung ca. 60 Mio €
- Rückbau ca. 18 Mio €
- Neubau
ca. 6 Mio €
ca. 84 Mio €
Negativszenario:
- Sanierung ca. 60 Mio €
- Rückbau ca. 30 Mio €
- Neubau
ca. 5 Mio €
ca. 95 Mio €
Wird bei Rückbau und Neubau von Wohnungen davon ausgegangen, dass die Kommune
dafür keine Eigenmittel aufwenden muss, jedoch für die beabsichtigte Sanierung von ca.
1.250 bis 1.300 Wohnungen bei entsprechender Förderung einen Eigenanteil von ca.
20 - 25 % übernehmen müsste, so ist bei einem zu erwartenden Sanierungsvolumen von
ca. 60 Mio € auf dem Wohnungssektor mit einem städtischen Eigenanteil von ca. 12,0
bis ca. 15,0 Mio. € zu rechnen. Das ergibt bis 2020 einen jährlichen städtischen
Eigenanteil zwischen ca. 1,00 Mio. € und ca. 1,25 Mio. €.
5.3.16.3 Grobe Kostenübersicht zu Maßnahmen des Stadtumbaus in der
Gesamtstadt Zeitz 2008 - 2020
Die Kommunen in Deutschland haben noch immer mit den Auswirkungen der Finanz- und
Wirtschaftskrise zu kämpfen. Langjährig wurde der kommunale Haushalt geprägt durch
rückläufige Einnahmen und steigende Ausgaben. In Zeitz stand 2008 den
Steuereinnahmen/EW von 402 € ein Schuldenstand von 582 €/EW gegenüber.
Künftig werden der Bevölkerungsrückgang und eine weiterhin relativ schwache
Wirtschaftskraft zu weiter sinkenden Einkommens- und Gewerbesteuern führen. Die
Verschuldung je Einwohner wird anwachsen.
Die weniger werdenden Einnahmen von Bund und Ländern führen schließlich zu reduzierten
Finanzausgleichen.
Bevölkerungsreduzierung (in unterschiedlichen Szenarien), Verschiebungen der
Altersgruppen und städtebauliche Veränderungen erfordern beim Stadtumbau künftig
einen erhöhten Einsatz kommunaler und privater Mittel. Diese Mittel sind vorzugsweise
notwendig für den Rückbau nicht mehr benötigter Wohn- und Gewerbebausubstanz, für die
Anpassung der technischen, sozialen und verkehrlichen Infrastrukturen sowie die
Weiterentwicklung von Naherholung und Tourismus. Des Weiteren ist die Aufwertung bzw.
der Rückbau verwahrloster Gebäude und Flächen erforderlich. Für alle Maßnahmen sind
entsprechende fachspezifische Planungen notwendig.
Aus den kurz angerissenen Basiskriterien ergibt sich für den Zeitraum 2008 bis 2020 für das
gesamte aktuelle Stadtgebiet von Zeitz das in der Tabelle grob dargestellte notwendige
Finanzvolumen.

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 97 von 243
Tabelle 45:
Kosten- und Finanzierungsübersicht Stadtumbau Zeitz 2008 - 2020 (Angaben in Tausend €)
Maßnahmen Gesamtstadt F 1 F 2 F 4 Restliches Stadt-
gebiet (inkl. F 3)
Vorbereitung,
Planung,
Öffentlichkeitsarbeit
Ordnungsmaßnahmen
(ink.Rückbau Wohn.)
Baumaßnahmen
(Mod., Neubau,
Verlagerung)
Aufwertung Rückbau Aufwertung Rückbau Aufwertung Rückbau Aufwertung Rückbau Aufwertung Rückbau
82 228 18 90 0 58 7 25 37 75
20.900 46.850 12.185 5.075 1.410 17.900 1.445 6.215 5.860 17.660
92.750 0 33.250 0 2.950 0 6.000 0 50.550 0
Summe (Tausend €) 113.732 47.078 45.453 5.165 4.360 17.958 7.452 6.240 56.447 17.735
160. 810
Finanzierung
FM Stadtumbau Ost
Bund/Land
75.807 47.098 30.302 5.165 2.906 17.958 4.968 6.240 37.631 17.735
Eigenanteil
Stadt Zeitz
37.905 0 15.151 0 1.454 0 2.484 0 18.816 0
Gesamt 160. 810

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 98 von 243
Etwa 32 % der künftigen Stadtumbaukosten werden im Fördergebiet F 1
(Gründerzeitgebiet) anfallen. Im F 1 werden auch ca. 40 % der im gesamten Stadtgebiet
notwendigen Aufwertungsaufwendungen benötigt, während im F 1 auf Grund des
umfassenden Gebäudeerhalts nur ca. 11 % der Rückbauaufwendungen erforderlich werden.
Im Fördergebiet F 2 (Zeitz-Ost) werden durch den sehr hohen Sanierungsstand und die
bereits erfolgten erheblichen Rückbaumaßnahmen nur noch ca. 14 % der Stadtumbaukosten
erwartet. Allerdings werden im F 2 noch etwa 38 % der Rückbaumittel benötigt, da sich in
Zeitz-Ost auch weiterhin der Schwerpunkt des Wohnungsrückbaus befindet.
Im potentiellen Fördergebiet F 4 (Unterstadt) wird auf Grund der kleinen Gebietsfläche
nur etwa 9 % der künftigen Stadtumbauaufwendungen erforderlich. Etwa 7 % der
Aufwertungs- bzw. ca. 13 % der Rückbaumittel werden hier verwendet.
In das restliche Stadtgebiet außerhalb der Stadtumbaugebiete F 1, F2 und F 4 wurde
auch das Fördergebiet F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) einbezogen, da für F 3 eine
externe Planung erstellt wurde und das F 3 in der vorliegenden Planung zum restlichen
Stadtgebiet zu zählen ist. Demzufolge wird fast die Hälfte (ca. 46 %) der künftig absehbaren
Stadtumbaukosten auf das Fördergebiet F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) und das restliche
Stadtgebiet entfallen. Dort werden auch fast 50 % der gesamten Aufwertungs- bzw. ca. 38 %
der Rückbauaufwendungen benötigt.
Zu den anteiligen kommunalen Kosten aus der zu erwartenden Wohnungssanierung
kommen noch Kosten aus den Maßnahmen der Vorbereitung, Planung und
Öffentlichkeitsarbeit, den Ordnungsmaßnahmen sowie über die Wohnungssanierung
hinausgehende Baumaßnahmen.
Es wurde davon ausgegangen, dass die Stadt keinen Gebäuderückbau mitfinanziert und von
den Kosten der Aufwertungsmaßnahmen 1/3 übernimmt.
Somit entsteht beim Stadtumbau ein kommunaler Eigenanteil von ca. 37,9 Mio. €.
Verteilt auf den Planungszeitraum 2008 bis 2020 ergibt das pro Jahr einen städtischen
Eigenanteil von ca. 3,2 Mio. €.
Das bedeutet aber auch, dass ca. 123 Mio. € von den privaten Kleineigentümern bzw.
den institutionellen Wohnungsunternehmen aufzubringen sind, welche künftig die
Hauptlast des Stadtumbaus zu tragen haben werden.
Da sich die allgemeine finanzielle Situation der Städte und Gemeinden absehbar kaum
verbessern wird, müssen auch von der Stadt Zeitz hinsichtlich des Stadtumbaus Prioritäten
gesetzt werden. Hierzu wird empfohlen, dass die zur Verfügung stehenden Finanzmittel
prioritär und konzentriert in den noch festzulegenden Modellquartieren eingesetzt
werden. Dadurch könnte der bestehende Sanierungsstau im F 1 (Gründerzeitgebiet)
ansatzweise beseitigt und die notwendige Signal- bzw. Vorbildwirkung erzeugt werden um
insbesondere die Entwicklungschancen der historischen Stadtgebiete zu verdeutlichen sowie
dem Wohnungsleerstand im F 1 entgegen zu wirken.
5.3.17 Denkmalschutz
Der Abgleich der im Hauptort Zeitz vorhandenen zwei archäologischen Flächendenkmale
“Altstadt Zeitz” und “Kloster Posa” mit den Abgrenzungen der bisherigen Fördergebiete bzw.
der potentiellen Stadtumbaugebiete ergab mehrere Überschneidungen. So werden vom
archäologischen Flächendenkmal „Altstadt Zeitz“ die mittelalterliche Stadt samt ihrer
Vorstädte umfasst und betrifft auch die westlichen Teile und den südwestlichen Abschnitt
des Fördergebietes F 1 (Gründerzeit) sowie das komplette Fördergebiet F 3
(Sanierungsgebiet Stadtmitte) mit Ausnahme der nordöstlichen Elsteraue.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 99 von 243
Das archäologische Flächendenkmal „Kloster Posa“ umfasst das weitläufige Gelände
um den Kernbereich des Klosters Posa (Kirche und Klausurgebäude) und die
frühmittelalterliche und vorgeschichtliche Befestigungsanlage „Wendenwall“. Davon sind
auch die östlichen Randbereiche des Fördergebietes F 1 (Gründerzeit) betroffen.
Gemäß der Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-
Anhalt sind die geplanten Maßnahmen des Stadtentwicklungskonzeptes grundsätzlich mit
den Zielen der archäologischen Denkmalpflege vereinbar.
Des Weiteren steht der gesamte Stadtkern „Innenstadtbereich“ gemäß Denkmal-
schutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt unter Denkmalschutz.
Im Stadtteilkonzept des Fördergebietes F 1 (Gründerzeitgebiet) wurden, soweit lagemäßig
nachvollziehbar, die Einzeldenkmale nachrichtlich in die Planunterlagen übernommen.
Es wird im Stadtentwicklungskonzept darauf orientiert, dass die Einzeldenkmale fast
vollständig erhalten werden und nur dort zur Disposition stehen, wo absehbar auf Grund des
maroden baulichen Zustandes, der Lage bzw. des langjährigen Leerstandes nicht mehr mit
einer Nachnutzung zu rechnen ist. Der eventuelle Rückbau von denkmalgeschützter
Bausubstanz wird in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde erfolgen.
Da das Stadtentwicklungskonzept eine Rahmenplanung darstellt und somit keine
gebäudebezogene Verbindlichkeit existiert, ist es möglich, dass auch andere nicht
denkmalgeschützte Gebäude vom Markt genommen werden können und dafür die
denkmalgeschützte Bausubstanz noch umfassender erhalten wird. Dies ist entsprechend
des jeweiligen Einzelfalles in Quartierskonzepten zu entscheiden. Des Weiteren wird darauf
verwiesen, dass der Rückbau von Bausubstanz immer nur mit Einverständnis der jeweiligen
Eigentümer realisierbar sein wird.
5.3.18 Umgang mit „Schrottimmobilien“
Der Begriff „Schrottimmobilie“ bezeichnet in der stadtpolitischen Diskussion eine
Immobilie, die nicht mehr angemessen genutzt wird und stark verfallen bzw. verwahrlost ist.
Schrottimmobilien sind im gesamten Stadtgebiet von Zeitz in unterschiedlicher Anzahl und
Konzentration vorzufinden. Dementsprechend besitzen sie in Bezug zu ihrer Lage und auch
ihrer Größe eine differenzierte städtebauliche Bedeutung. So besitzen Schrottimmobilen in
Innenstadtbereichen, in denen ein weitgehender Erhalt der Strukturen und der Bausubstanz
vorgesehen ist, eine höhere städtebauliche Relevanz als Gebäude in peripheren Lagen bzw.
in kleinen und kleinsten Ortsteilen.
Sowohl die Lage, die Größe, der Verwahrlosungsgrad als auch die Häufung von
Schrottimmobilien sind hinsichtlich ihrer städtebaulichen Relevanz unterschiedlich zu
bewerten. Besonders problematisch sind die Schrottimmobilen in Sanierungs- bzw.
Erhaltungsgebieten anzusehen, da dort überwiegend eine Gebietsstabilisierung angestrebt
wird.
Für den Umgang mit Schrottimmobilien ist es notwendig, die jeweiligen Immobilien vor dem
Hintergrund der allgemeinen Wohnungs- und Immobilienmarktpolitik in der betroffenen
Kommune bzw. Region zu beurteilen. Daraus ergeben sich in der Umsetzung nicht ohne
weiteres zu lösende Schwierigkeiten. Das trifft insbesondere auf die Überlagerung der
Marktverhältnisse, des baulichen Zustandes und des Umganges mit diesen Immobilien zu.
So wird In der Region Zeitz der Immobilienmarkt aktuell durch eine erhebliche
Nachfrageschwäche, geringe Investitionstätigkeit sowie durch ein Überangebot an
Gebäuden geprägt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 100 von 243
Angesichts der großen Vielfalt der möglichen Fallkonstellationen und der komplexen
Einbindung beim Thema Schrottimmobilien in den örtlichen Immobilienmarkt wird die
Entwicklung einer kommunalen Gesamtstrategie notwendig.
Überwiegend sollte die Kommune versuchen, die Eigentümer von Schrottimmobilien zu
beraten und Konsenslösungen zum Umgang damit entsprechend den jeweiligen
städtebaulichen Zielen und den bestehenden wirtschaftlichen Möglichkeiten
herbeizuführen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die Gründung von
kleingliedrigen Eigentümerstandortgemeinschaften zu orientieren (siehe auch Kap. 18.3.).
In den Fällen, wo die Eigentümer nicht willens oder wirtschaftlich nicht in der Lage sind, die
Bausubstanz in einen hinnehmbaren baulichen Zustand zu versetzen, ist vorzugsweise der
Einsatz hoheitlicher Instrumente der Verwaltung zu prüfen, dazu gehören insbesondere:
- das Bauplanungsrecht :
. Vorkaufsrecht bzw. Vorkaufsrechtsatzung gemäß §§ 24 und 25 BauGB
. Enteignung gemäß § 85 BauGB
. städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß §§ 136 ff. BauGB
. Stadtumbaumaßnahmen gemäß §§ 171 a ff. BauGB
. Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB
. städtebauliche Gebote gemäß §§ 175 ff. BauGB (Bau-, Modernisierungs-,
Instandsetzungs-, Pflanz-, Rückbau- oder Entsiegelungsgebot)
- das Bauordnungsrecht:
. Anordnungen zum Abbruch bzw. zur Beseitigung sowie von Sicherungs-,
Instandsetzungs- und Ordnungsmaßnahmen
. Anordnung von nachträglichen Anforderungen zur Beseitigung von
Verwahrlosungszuständen bei Vorliegen erheblicher Gefahren für
Leben und Gesundheit
- das Denkmalrecht:
. Anordnungen zur Erhaltung und Wiederherstellung von Denkmälern
. Enteignung in besonders gelagerten Einzelfällen
. Vorkaufsrecht
- das Ordnungs- und Polizeirecht:
. Anordnungen zur Abwehr von Gefahren, die von Schrottimmobilien ausgehen
Schrottimmobilien mit städtebaulicher Relevanz sind in Zeitz insbesondere in den
historischen Beständen wie im Gründerzeitgebiet (Fördergebiet F 1), im Sanierungsgebiet
Stadtmitte (Fördergebiet F 3) und in der Unterstadt (potentielles Fördergebiet F 4)
vorhanden. Für diese Gebiete ist als Zielstellung ein weitgehender Erhalt bzw. eine
Aufwertung der Bausubstanz vorgesehen.
Angesichts der allgemein schwierigen Situation am Immobilienmarkt ist es allerdings nicht
realistisch, kurzfristig und flächendeckend die Vielzahl der Schrottimmobilien durch den
Einsatz hoheitlicher Instrumente instand zu setzen bzw. zu modernisieren. Allerdings sollten
durch eine aktive Ansprache der Eigentümer solcher Schrottimmobilien und durch die
Erarbeitung von kleinflächigen (quartiers- oder straßenbezogenen) Sicherungs- bzw.
Aufwertungskonzepten Lösungsansätze erstellt werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 101 von 243
Besonders problematisch ist die Situation in den historischen Bereichen zu bewerten, in
denen eine enge Nachbarschaft zwischen aufgewerteter Bausubstanz und
Schrottimmobilien entstanden ist. Das betrifft faktisch alle bisherigen bzw. potentiellen
Fördergebiete der Stadt Zeitz. Hier sollten ebenfalls kleinteilige Lösungsansätze gewählt
werden. Dazu sind Eigentümermoderatoren einzusetzen und Sicherungsmittel für
Gebäude zu akquirieren. Sowohl die Moderation als auch die Gebäudesicherung kann über
eine Finanzierung im Stadtumbau Ost erfolgen (z. B. in Halle-Glaucha).
Diese Aktivitäten sind zu ergänzen durch weitere Instrumente wie:
- Entwicklung einer kommunalen Gesamtstrategie zum Umgang mit
Schrottimmobilien (Schaffung eine Beurteilungsmaßstabes, abgestimmter Umgang
mit Eigentümern etc.)
- Entwicklung systematischer Strategien für den Einsatz hoheitlicher Instrumente (in
welchen Bereichen der Stadt und bei welcher Sachlage sind hoheitliche
Instrumente vorrangig anzuwenden etc.)
- Verknüpfung des Einsatzes hoheitlicher Instrumente mit Förderprogrammen (z. B.
Erstattung unrentierlicher Kosten bei Modernisierung und Instandsetzung etc.)
- Unterstützung auf der Arbeitsebene (z. B. Bereitstellung von Beispielen,
Erfahrungsaustausch etc.)
Der Umgang mit Schrottimmobilien wird in den relevanten historischen Stadtgebieten
(Fördergebiete F 1, F 3, F 4) ein wichtiges Erfolgskriterium beim künftigen Stadtumbau
darstellen.
Gelingt die Beseitigung, Aufwertung oder die Nachnutzung von Schrottimmobilien, wird in
diesen Stadtgebieten die Attraktivität spürbar verbessert und für die verbleibenden privaten
Kleineigentümer ein merklicher Anreiz geschaffen, weitere finanzielle Mittel zu aktivieren, da
die Rentierlichkeit der privaten Gebäudebestände durch die eintretende
Attraktivitätserhöhung verbessert wird.
Da jedoch finanzielle Mittel nur eingeschränkt zur Verfügung stehen, ist für die Beseitigung
der Schrottimmobilien (Aufwertung bzw. Rückbau mit anschließender Freiraumgestaltung)
eine Konzentration der Mittel auf ausgewählte Straßen bzw. Quartiere notwendig.
Als Konzentrationsraum für die vorrangige Aufwertung von Schrottimmobilien und
deren Freiräume wird auf Grund seiner Lage in der dauerhaft zu erhaltenden „Kernzone“
von F 2 (Gründerzeitgebiet) folgender Bereich vorgeschlagen (siehe auch Planteil):
Konzentrationsraum für vorrangige Aufwertung von Schrottimmobilien:
- Norden: Schillerstr./Goethestr.
- Osten: Heinrich-Heine-Str.
- Süden: Gleinaer Str./Virchowstr.
- Westen: Röntgenstr./Altenburger Str./Thomas-Mann-Str.
Allerdings ist in diesem Konzentrationsraum auch der punktuelle Rückbau nicht mehr
benötigter Schrottimmobilien und die Aufwertung durch Rückbau entstehender Freiräume zu
ermöglichen.
Für den vorrangigen Rückbau von Schrottimmobilien und die Aufwertung der durch
den Rückbau entstehenden Freiräume werden im F 4 „Unterstadt“ wegen ihrer Lage in
einem „Umstrukturierungsgebiet mit vorrangiger Priorität für den Rückbau von Gebäuden

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 102 von 243
und die Aufwertung von Freiräumen“ folgende zwei Konzentrationsräume vorgeschlagen
(siehe auch Planteil):
Begrenzungen der Konzentrationsräume für den vorrangigen Rückbau von
Schrottimmobilien:
1. Konzentrationsraum:
- Norden: Gärtnerstr./Auestr.
- Osten: Hauptstr.
- Süden: Naumburger Str./Leipziger Str.
- Westen: westliche Grundstücksgrenzen entlang der Weißenfelser Str.
2. Konzentrationsraum:
- Norden: Auf dem Schlagstück/Aylsdorfer Str.
- Osten: Auf den Gebinden
- Süden: Bahnanlagen
- Westen: Schädestr.
In diesen beiden Konzentrationsräumen sind auch punktuelle Aufwertungen von zu
erhaltenden Schrottimmobilien und deren Freiräume möglich.
Auf Grund der aktuellen Fördermodalitäten (kein oder nur ausnahmsweiser Rückbau von
Gebäuden mit Baujahr vor 1919) wird es notwendig werden, die bestehenden
Fördervoraussetzungen zu präzisieren, da es sehr unwahrscheinlich ist, dass die
Schrottimmobilien ohne Fördermittelbereitstellung vom Markt genommen werden.
Es sollte allen Entscheidungsträgern klar sein, dass nur mit den vielen Kleineigentümern
gemeinsam eine Stabilität und Weiterentwicklung der relevanten historischen Stadtgebiete
F 1, F 3 und F 4 und damit eine Innenentwicklung des Hauptortes Zeitz zu verwirklichen
ist. Denn diese Kleineigentümer werden viele Millionen Euro investieren müssen, um die
Stadtumbauziele realisieren zu können. Deshalb wird hier nochmals auf die notwendige
Gründung von kleinräumig begrenzten Eigentümerstandortgemeinschaften hingewiesen.
5.3.19 Ziele von Wirtschaft, Infrastruktur und Verkehr
- Wirtschaft - siehe Kapitel 6
- Technische und soziale Infrastruktur/Verkehr - siehe Kapitel 7
5.3.20 Bauflächenentwicklung
- Bauflächenentwicklung - siehe Kapitel 9

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 103 von 243
5.3.21 Wichtige aktuelle Veränderungen hinsichtlich der Gesamtstadt gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002
- Die relevanten Ausgangswerte hinsichtlich Bevölkerung, Haushalte und
Wohnungsleerstand haben sich auf Grund der Entwicklung in den letzten Jahren wie folgt
verändert:
Tabelle 46: Veränderungen der Ausgangswerte 2000 - 2008
2000 2005 2008 Veränderung
2000 - 2008
Einwohneranzahl 38.539 35.075 32.816 - 14,8 %
Haushaltsanzahl 15.604 14.733 16.830 + 7,9 %
Wohnungsleerstand 4.064
4.787 5.035 + 23,9 %
(prozentualer Anteil (21,3 %) (24,6%) (22,9 %)
des WE-Leerstands
am WE-Bestand des
jeweiligen Jahres)
(Mitte 2006)
(Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stadt Zeitz, eigene Berechnungen)
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000 2005 2008
Einwohneranzahl
Haushaltsanzahl
Wohnungsleerstand
Während sich 2000 bis 2008 die Einwohneranzahl bedeutend verringerte, erhöhte sich die
Haushaltsanzahl etwas. Der Wohnungsleerstand stieg trotz der Rückbaumaßnahmen im
Hauptort Zeitz erheblich an, da die Bevölkerungsreduzierung weiterging, der
Wohnungsrückbau in den vergangenen Jahren jedoch damit nicht Schritt gehalten hat.
Auch die Altersgruppen haben sich in Richtung einer immer älter werdenden Bevölkerung
verändert. Waren 2000 noch 15,7 % bis 18 Jahre alt, so waren es 2008 nur noch 11,9 %.
Dagegen waren 2000 nur 21,3 % der Einwohner 65 Jahre und älter, 2008 allerdings schon
29,4 %. Im Wesentlichen ist das sowohl auf den nicht ausreichenden Geburtenzuwachs,
die allgemein längere Lebenszeit als auch auf die erheblichen Wegzüge von Bewohnern
zurückzuführen.
- Die prognostizierten Rückbaukapazitäten für den Wohnungsbau haben sich sowohl
hinsichtlich der Flächen als auch der Wohnungsanzahl erhöht:
rückzubauende
Wohnungsanzahl
Stadtentwicklungskonzept
2002
Fortschreibung
Stadtentwicklungskonzept
2010
ca. 2.200 bis zum Jahre 2010 Korridor zwischen ca. 1.479
WE bis maximal ca. 6.729
bis zum Jahre 2020
- Die Rückbaukapazitäten der Wohnungen haben sich auf Grund des bis 2020
ausgedehnten Betrachtungszeitraumes, hinsichtlich aktueller Prognosen der
Bevölkerungsreduzierung und der Ausdehnung des Planungsgebietes durch die

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 104 von 243
Eingemeindungen wesentlich erhöht. Nach Umsetzung der Rückbaumaßnahmen werden
bis 2020 je nach Szenario mehr Freiräume entstehen als bisher im Konzept von 2002
vorgesehen waren.
- Um die künftig gegenüber 2002 umfangreicheren Stadtumbaumaßnahmen durchführen zu
können, wurden in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes 2010 im Sinne
eines komprimierten und zweckmäßigen Stadtumbaus Gebietskorrekturen der
Fördergebiete F 1 und F 2 sowie die zusätzliche Ausweisung eines potentiellen
Stadtumbaugebietes F 4 (Unterstadt) vorgenommen.
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes ist auf Grund der weiter
fortschreitenden Singularisierung der Haushalte als wesentliches zusätzliches Ziel die
Umstrukturierung des vorhandenen Wohnungsbestandes hinzugekommen, da für die
immer kleiner werdenden Haushalte bisher ein zu umfangreiches Angebot an großen
Wohnungen (mit drei und mehr Räumen) zur Verfügung steht.
- Gegenüber dem Stadtentwicklungskonzept 2002 (1.794 Betriebe im Jahre 2000 im
Teilbereich „Mitte“) hat sich bis 2007 die Anzahl der Betriebe um -11,8 % auf 1.583
verringert. Die Anzahl der Industriebetriebe (2000: 28; 2007: 24) sank um -14,3 %. Beim
Handwerk verringerte sich die Betriebsanzahl um 28,5 %, beim Handel um ca. -25,8 %. Die
sonstigen Betriebe blieben in ihrer Anzahl in etwa konstant (leichte Abnahme um ca.
1,4 %).
- Die Arbeitslosigkeit hat sich seit 2002 von 4.102 Arbeitslosen im Jahre 2002 auf 3.496
Arbeitslose im Jahre 2007 (jeweils Juniwerte) nominal verbessert, liegt aber immer noch
über 25 %.
- Die realisierten Straßenverbindungen zwischen der B2 und der B 180 im Osten von Zeitz
sowie die Funktionsfähigkeit der nördlichen und westlichen Ortsumfahrung der B 2/B 91
von Zeitz haben durch den weitestgehenden Wegfall des Durchgangsverkehrs zu einer
Verbesserung der Verkehrssituation, insbesondere im Fördergebiet 3 (Sanierungsgebiet
Stadtmitte) und im Fördergebiet 1 (Gründerzeitgebiet) geführt und die Wohnlage dieser
Gebiete aufgewertet.
- Um den integrativen Stadtentwicklungsansatz gegenüber 2002 zu verbessern, wurden in
die Betrachtungen der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes 2010 zusätzlich die
Aspekte zu Kultur, Tourismus, Erholung, Schrottimmobilien, Familien- und
Kinderfreundlichkeit, Handel, Kleingärten, die Verbesserung der Aufenthalts- und
Lebensqualität etc. einbezogen. Außerdem sind die aktuellen Bearbeitungsstände der
parallel bearbeiteten Konzepte zum Sanierungsgebiet Stadtmitte, zur energetischen
Stadtsanierung und zum Verkehrskonzept eingeflossen.
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes ist der künftige Stadtumbau bis
2020 in Abhängigkeit von der Bevölkerungsabnahme in mehreren Szenarien betrachtet
worden, wodurch die Stadtumbaumaßnahmen unter Berücksichtigung künftiger
Monitoringdaten in bestimmten Stadträumen konzentriert und zielgerecht umgesetzt
werden können. Das Mittelszenario wird in der Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes als das realistischste Szenario angesehen.
- Die im Stadtentwicklungskonzept 2002 aufgeführte Vorbereitung einer indikatorengestützten
Erfolgskontrolle ist in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes
entfallen, da von der Stadt permanent ein Monitoring zum Stadtumbau durchgeführt wird
und dort die notwendigen Indikatoren für den weiteren Stadtumbau enthalten sind.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 105 von 243
6. WIRTSCHAFTS- UND ARBEITSMARKTENTWICKLUNG
6.1 Allgemeines zur Wirtschaftsentwicklung bis 2008
Mit dem regionalen Braunkohlenabbau entwickelte sich das Stadtgebiet im 20. Jahrhundert
zu einem Industriestandort, geprägt von der erdölverarbeitenden Industrie, dem
Schwermaschinenbau, der Herstellung von Kinderfahrzeugen, den Eisengießereien, der
Elektrogeräte-, Leder-, Kosmetik- sowie Süßwarenproduktion und der Klavierindustrie.
Im Raum Profen, ca. 10 km nördlich vom Hauptort Zeitz wird bis zur Gegenwart Braunkohle
im Tagebau gewonnen.
Mit der politischen Wende 1989/90 fand ein tiefgreifender Strukturwandel in der Wirtschaft
statt. Dieser brachte tiefgreifende Veränderungen bei den Unternehmen in Zeitz mit sich. Vor
allem große Produktionsbetriebe mussten aufgeben. Einem Produktionsrückgang, dem
starken Arbeitskräfteabbau und umfangreichen Betriebsschließungen folgte ein Neuanfang
mit Betriebsgründungen, vor allem im klein- und mittelständischen Bereich. Neben dem
Erhalt von wenigen bereits vorhandenen Unternehmen mit meistens geschrumpftem
Produktionsumfang sind dadurch auch neue Produktionsstätten, überwiegend mit
kleinteiliger Betriebsstruktur, entstanden.
Die Region Zeitz ist trotz der erlittenen Rückschläge im Süden Sachsen-Anhalts immer noch
der wichtigste Wirtschaftsstandort mit seiner günstigen territorialen zentralen Lage am
Schnittpunkt zwischen den drei Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen.
Aktuelle Standortvorteile von Zeitz sowie des gesamten Stadtgebietes sind die
verkehrstechnische Standortgunst. Drei Bundesstraßen (B 2 Leipzig-Gera, B 91 Weißenfels-
Zeitz, B 180 Zeitz-Altenburg) queren das Stadtgebiet, so dass die Unternehmen im
Stadtgebiet insgesamt recht günstige Verkehrsanschlüsse vorfinden. Allerdings wirkt die B
180 in Nord-Süd-Richtung störend, da sie das Altstadtgebiet durchquert.
Autobahnanbindungen sind in ca. 15 km in westlicher Richtung (BAB 9 Nürnberg - Berlin,
Anschlussstellen Naumburg bzw. Weißenfels sowie die BAB 38 Leipzig - Göttingen,
Anschlussstelle Leuna) als auch in südlicher Richtung (BAB 4 Eisenach - Dresden,
Anschlussstelle Gera) günstig zu erreichen.
Auch die Nähe zum internationalen Flughafen Halle - Leipzig in ca. 40 km Entfernung, die
Nähe zum Flugplatz Leipzig-Altenburg-Airport in Nobitz (ca. 25 km) sowie die
Bahnverbindungen nach Leipzig, Gera und Weißenfels sind weitere Standortvorteile für
Unternehmen.
Verteilung der Beschäftigten nach Wirtschaftszweigen (2007):
- Land- und Forstwirtschaft 1,9 %
- produzierendes Gewerbe 30,8 %
- Handel, Verkehr, Nachrichten 23,7 %
- sonstige Dienstleistungen 43,6 %
6.2 Wirtschaftsbereiche
6.2.1 Land- und Forstwirtschaft
Im Stadtgebiet werden ca. 2/3 der Flächen durch die Landwirtschaft genutzt. Davon sind
insbesondere die Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ betroffen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 106 von 243
Fast die gesamten zur Verfügung stehenden Landwirtschaftsflächen werden ackerbaulich
genutzt. Nur geringe Teile stehen für Grünland, Gartenland oder für den Obstbau zur
Verfügung.
Die Bewirtschaftung der Landwirtschaftsflächen erfolgt überwiegend durch wenige große
Agrargenossenschaften. In den kleineren Ortschaften befinden sich auch einige kleinere
Wiedereinrichter.
Zur Erhaltung und Stärkung der gebietstypischen Landwirtschaft ist insbesondere in den
regionalplanerisch ausgewiesenen Vorbehalts- bzw.- Vorranggebieten für Landwirtschaft die
landwirtschaftliche Ackernutzung beizubehalten. Dabei handelt es sich um das
Vorranggebiet für Landwirtschaft - Standort Sonderkultur - im Bereich des Obstanbaus am
Kloster Posa sowie um das Vorbehaltsgebiet Landwirtschaft „Gebiet der Lützen-
Hohenmölsener-Platte“.
Zukünftig ist zum Schutz des Bodens verstärkt auf ökologische Bewirtschaftungsweisen zu
orientieren.
Mit einem Waldbestand von ca. 10 % der Stadtgebietsfläche liegt das Stadtgebiet weit unter
dem Landesdurchschnitt von Sachsen-Anhalt mit ca. 23 %. Auf Grund dieses geringen
Waldanteiles ist zukünftig besonders auf eine Waldmehrung zu orientieren. Des Weiteren ist
der Umbau von Reinbeständen in standortgerechte Laub-Nadelmisch- oder Laubmischwald
vorzunehmen.
Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise hat auch die Holznutzung als
nachwachsender Rohstoff an Bedeutung gewonnen. Somit ist die wirtschaftliche Bedeutung
von Waldflächen gestiegen und wird auch weiter ansteigen. Demzufolge sind durch
Aufforstungen wirtschaftliche Nutzungen der Wälder weiterhin zu ermöglichen.
6.2.2 Entwicklung Industrie, Handwerk, Dienstleistung und Handel bis 2008
(siehe auch Kap. 6.6 Arbeitsmarkt)
Tabelle 47: Entwicklung der Anzahl für Industrie-, Handwerks-, Dienstleistungs-,
Handels- bzw. sonstige Betriebe für den Teilbereich „Mitte“:
Zeitpunkt Gesamt Industrie Handwerk Handel Sonstige
Dezember 95 1.762 52 290 569 851
Dezember 96 1.799 50 313 695 673
Dezember 97 1.945 49 335 782 779
Dezember 98 1.879 48 331 728 772
Dezember 99 1.814 28 352 633 801
Dezember 00 1.794 28 361 596 809
Dezember 01 1.693 25 311 607 750
Dezember 02 1.686 27 300 604 755
Dezember 03 1.462 22 247 492 701
Dezember 04 1.597 24 263 523 787
Dezember 05 1.518 27 242 467 782
Dezember 06 1.617 23 270 446 823
Dezember 07 1.583 24 258 442 798
Gesamt 95-07 - 179
- 28
- 32 - 127
- 53
(- 10,2 %) (- 53,8 %) (- 11,0 %) (- 22,3 %) (- 6,2 %)
Dezember 08* 1.932 29 358 569 976

2.000
1.500
1.000
500
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0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
(Quelle: Stadt Zeitz)
*Angaben für Gesamtstadtgebiet mit Eingemeindungen bis 01.01.2010
Die Anzahl der Industrieunternehmen ist 1995 bis ca. 2000 stark gesunken, hat sich im
Vergleich zu 1995 um mehr als die Hälfte reduziert und pendelte sich seit ca. 2000 auf
diesem niedrigen Quantitätsniveau ein.
Die Handwerksbetriebe haben sich in ihrer Anzahl seit 1995 nur um 11 % verringert, haben
sich somit hinsichtlich ihrer Anzahl seit 1995 nur relativ wenig verändert und wirken im
Teilbereich „Mitte“ bereits über einen längeren Zeitraum als recht stabiler Wirtschaftsfaktor.
Allerdings gab es zwischen 1995 und 2000 einen „Neugründungsboom“ der Handwerker, in
dessen Zeitraum die Anzahl der Handwerksbetriebe um ca. ¼ zunahm. Diese große Anzahl
der Handwerker hat allerdings nicht vollständig überlebt, so dass nach 2000 wieder eine
umfangreiche Reduzierung der Handwerksbetriebe eingesetzt hat.
Die Anzahl der Handelsbetriebe hat sich seit 1995 um fast 1/4 reduziert. Allerdings war
zwischen 1995 und 1997 in einem sehr kurzen Zeitraum ein extremer Anstieg der Anzahl
von Handelsbetrieben um ca. 37 % auf 782 zu verzeichnen. Danach sank die Anzahl der
Handelseinrichtungen um fast die Hälfte auf nur noch 442 Einrichtungen. Gründe dafür sind
in der sinkenden Bevölkerungsanzahl, aber insbesondere aus den strukturellen
Verschiebungen von vielen kleinen Geschäften hin zu wenigen großflächigen
Handelseinrichtungen bzw. Einkaufszentren zu sehen.
Der Sektor der Sonstigen Betriebe“, wo etwa die Hälfte zum Dienstleistungssektor gehört,
ist inzwischen hinsichtlich seiner Anzahl ohne große Quantitätsschwankungen immer noch
ähnlich groß wie 1995. Auch in diesem Wirtschaftsbereich ist eine ziemliche Kontinuität zu
verzeichnen.
Strukturbestimmend in der Region waren zum 31.12.2008 folgende Betriebe:
Chemie
- Radici Chimica Deutschland GmbH (217 Apl.)
- Puralube GmbH (54 Apl.)
Forschung
- Ifn Forschungs- und Technologiezentrum GmbH (33 Apl.)
Bergbau
- MIBRAG (Konzern) (2.129 Apl.)
Nahrungsmittel
- Südzucker GmbH einschl. Südzucker Bioethanol GmbH (279 Apl.)
- Goldeck Süßwaren GmbH (90 Apl.)
Gesamt
Industrie
Handwerk
Handel
Sonstige

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 108 von 243
- Wurst-Spezi GmbH & Co. KG (28 Apl.)
Bau
- Berge Bau GmbH, Bohlen & Doyen Bau und Service GmbH, BRS Modellbau u. Tischlerei
GmbH, Installation Zeitz e. G. (zusammen 122 Apl.)
Sonstige
- Stadtwerke Zeitz GmbH/Redinet GmbH (107 Apl.)
- TÜ Gebäudeservice Zeitz (401 Apl.)
- Installation Zeitz e. G., Louis Renner GmbH & Co. KG, Panda Kurier (zusammen ca. 84
Apl.)
Aktuell gehören Betriebe der chemischen Industrie, des Bergbaus, des Schwermaschinen-
und Anlagenbaus und der Nahrungsmittelindustrie (hier besonders die
Zuckerrübenverarbeitung) zum prägenden Produktionsspektrum der Stadt, das bereits
langjährige internationale Produktionstraditionen aufweisen kann.
Weiterhin vorhanden sind Betriebe zur Herstellung von Bioethanol, der
Lebensmittelindustrie, der Landwirtschaft, des Bauhaupt- und -nebengewerbes, der Logistik
und des Großhandels.
Ergänzt wird die Industrie durch einen heterogenen Branchenmix aus Handwerk und
Dienstleistung.
Durch die vorhandenen Betriebe wird insbesondere das im Stadtgebiet und in dessen
Umgebung vorhandene qualifizierte Arbeitskräftepotential genutzt.
Aktuell besonders hervorzuheben ist die Realisierung der Ansiedlung der Zeitzer Guss
GmbH. Auf dem Gelände des ehemaligen ZEMAG-Standortes (Bereich Naumburger
Straße/Gärtnerstraße/Paul-Roland-Straße) entstand seit 2008 unter umfassender
Nachnutzung noch bestehender Hallen auf ca. 0,65 ha Größe eine neue Gießerei.
Insgesamt werden dadurch ca. 210 neue Arbeits- und Ausbildungsplätze geschaffen.
Tabelle 48: Wichtige vorhandene Gewerbegebiete mit rechtskräftigen
Bebauungsplänen innerhalb des Stadtgebietes
Flächengröße Vermarkt- noch
bare Fläche verfügbare
Gebiet
(ha) Fläche(ha)
Zeitz-West 5,4 0,3
Zeitz-Leipziger
Straße
10,4 0,6
Zeitz-Güterbahnhof 3,6 2,3
Theißen-Radeland 6,1 6,1
Geußnitz-Nord 13,1 11,9
Gesamt 38,6 21,2
(Quelle: Stadt Zeitz - August 2009)
Wichtige Gewerbegebiete innerhalb des Stadtgebietes befinden sich überwiegend im
Teilbereich „Mitte“ im Hauptort Zeitz. Dazu gehören „Zeitz-West“ (ca. ca. 200 Arbeitsplätze),
„Leipziger Straße“ (ca. 330 Arbeitsplätze) und „Güterbahnhof“ (keine Arbeitsplatzangabe).
Während in „Zeitz-West“ und in der „Leipziger Straße“ die Flächen fast vollständig genutzt
werden, sind am „Güterbahnhof“ und in „Geußnitz-Nord“ noch große Flächen ohne
Nutzungen. Im Gewerbegebiet „Theißen-Radeland“ erfolgte trotz seiner Rechtskraft im Jahre
1995 bisher überhaupt noch keine Gewerbeansiedlung. Demzufolge steht in gewerblichen
Bebauungsplangebieten des Stadtgebietes noch ein Potential von ca. 21,2 ha
verfügbarer Flächen bereit.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 109 von 243
Tabelle 49: Relevante gewerbliche Altstandorte im Teilbereich „Mitte“
Flächengröße Bruttofläche noch verfüg-
(ha) bareNetto- Gebiet
fläche (ha)
ZEMAG „Altwerk“ 10,1 2,8
ZEMAG „Neuwerk“ 17,0 ---ehemalige
Panzerkaserne
12,7 6,7
ehemalige
Artilleriekaserne
8,5 3,2
ZEKIWA „Altwerk“ 3,1 3,1
ZEKIWA „Neuwerk“ 2,9 ----
Wäscheunion
„Neuwerk“
4,3 3,8
Gesamt
(Quelle: Stadt Zeitz)
58,6 19,6
Als städtebaulich relevante gewerbliche Altstandorte des Teilbereichs „Mitte“ sind die
sieben Areale „ZEMAG“ (Alt- und Neuwerk), ehemalige Panzerkaserne, ehemalige
Artilleriekaser-ne, „ZEKIWA“ (Alt- und Neuwerk) und „Wäscheunion - Neuwerk“ mit 58,6 ha
zu nennen.
Im Teilbereich „Mitte“ sind noch weitere 32 Altstandorte zwischen ca. 0,07 ha und ca. 2,8 ha
mit zusammen ca. 26,1ha vorhanden. Somit umfassen alle 39 gewerblichen Altstandorte
im Teilbereich „Mitte“ eine Gesamtbruttofläche von ca. 84,7 ha. Davon werden aktuell
lediglich sieben Standorte vollflächig genutzt (ca. 26,2 ha).
Auf allen Altstandorten des Teilbereichs „Mitte“ zusammen ist bisher auf ca.41,2 ha eine
Nachnutzung vorhanden. Das ergibt ein gewerbliches Flächenpotential auf Altstandorten
von ca. 43,5 ha. Somit werden im Teilbereich „Mitte“ aktuell nur 48,6 % der
gewerblichen Altstandortflächen nachgenutzt. Für ca. 3,8 ha dieser Flächenpotentiale
auf Altstandorten sind Nachnutzungen in Vorbereitung („Zetti-Werk“ in der Donaliesstr.,
„Lackfabrik“ in der Gleinaer Str., „Piano-Union“ am Schützenplatz)
Im Teilbereich „Nord“ ist nördlich von Luckenau ein gewerblicher Altstandort (ehemals
„Grube Paul I“, ca. 7,4 ha) vorhanden, der bisher nur geringfügig nachgenutzt wird. Auch
zwischen Theißen und Nonnewitz (östlich des Bades) sind brachgefallene Gewerbeflächen
vorhanden. In der Theißen existiert für das Gewerbegebiet „Radeland“ (ca. 8,5 ha) ein
rechtskräftiger Bebauungsplan. Dieses Gebiet wird jedoch aktuell überhaupt nicht genutzt
und ist auch nicht erschlossen.
Im Teilbereich „Süd“ sind am Nordrand von Wildenborn (ca. 3,0 ha) sowie bei Zettweil (ca.
6,0 ha) relevante Gewerbe- bzw. Landwirtschaftsbrachen vorhanden. Im Gebiet Geußnitz-
Nord (ca. 18,7 ha Bruttofläche) ist ein rechtskräftigen B-Plan für ein Gewerbegebiet
vorhanden. Dort werden bisher lediglich 1,2 ha gewerblich genutzt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 110 von 243
Aus den aufgeführten Flächen ergeben sich unter Berücksichtigung partieller
Nutzungen in der Gesamtstadt folgende ungefähre gewerbliche Flächenpotentiale
(= verfügbare Nettoflächen):
- Altstandorte ca. 58,7 ha
- in B-Plangebieten ca. 21,2 ha
- geplante zusätzliche Gewerbestandorte
gemäß Vorentwurf
Flächennutzungsplan 2009 ca. 23,6 ha
Gesamtfläche Gewerbepotentiale ca. 103,5 ha
Zusammen mit den noch nicht genutzten ca. 75 ha im „Industriepark Zeitz“ bei Tröglitz
(außerhalb des Stadtgebietes) stehen im Stadtgebiet bzw. in direkter Nachbarschaft
somit noch ca. 179 ha Gewerbeflächen für Ansiedlungen bereit.
Tabelle 50: Wichtige vorhandene Gewerbegebiete mit rechtskräftigen
Bebauungsplänen im Umland von Zeitz
Flächengröße Nettofläche (ha) noch
verfügbare
Gebiet
Nettofläche (ha)
Industriepark Zeitz
(Tröglitz)
202,8 75,0
Spora (an der B
180)
4,9 4,4
Tröglitz (an der M.-
Kreuzung)
8,7 5,6
Droßdorf (an der
B 2)
7,9 2,1
Hollsteitzer Grund 15,0 2,3
Gesamt
(Quelle: Stadt Zeitz)
239,3 89,4
Im Umland des Stadtgebietes, allerdings auf Grund seiner Nähe zum Hauptort Zeitz (ca. 4
km östlich von Zeitz) auch für das Stadtgebiet als Arbeitsplatzstandort sehr bedeutend
befindet sich der regional bedeutsame „Industriepark Zeitz“ auf den Flächen des
ehemaligen Hydrierwerkes bei Tröglitz. Hier handelt es sich um eine Nettofläche von ca.
202,8 ha , wovon noch ca. 75,0 ha Potentiale für potentielle Industrieansiedlungen
vorhanden sind. Zur Zeit werden dort ca. 1.000 Arbeitnehmer beschäftigt.
Des Weiteren sind noch, ebenfalls östlich von Zeitz gelegen, Gewerbegebiete in Spora und
Tröglitz zu nennen. Auch westlich des Stadtgebietes, in Droßdorf und in Hollsteitz, sind
weitere Gewerbestandorte vorhanden. Diese sind gegenwärtig relativ gut ausgelastet.
Von den Gewerbegebieten mit rechtskräftigen Bebauungsplänen im näheren Umland des
Stadtgebietes mit zusammen ca. 239,3 ha stehen noch ca. 89,4 ha für weitere
Gewerbeansiedlungen bereit.
In den benachbarten höherrangigen zentralen Orten Weißenfels, Altenburg (Thüringen) und
Gera (Thüringen) sind weitere umfangreiche Gewerbegebiete vorhanden, die aktuell nur
zwischen ca. 20 % und ca. 70 % genutzt werden.
Bei Weißenfels ist ein interkommunaler Gewerbestandort mit ca. 20 ha in Planung. Zwischen
Gera und Ronneburg wird ein regional bedeutsamer Gewerbestandort mit ca. 200 ha Größe
vorbereitet.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 111 von 243
6.2.3 Prognose Industrie, Gewerbe, Handwerk bis 2020
Die Entwicklung der Wirtschaft des Stadtgebietes und seines Umlandes wird als eine
der Schlüsselfunktionen für die künftige Stadtentwicklung angesehen.
Deshalb ist der Pflege und der Entwicklung der Wirtschaftsunternehmen höchste Priorität
einzuräumen, da durch die wirtschaftlichen Erfolge sowohl das kommunale
Steueraufkommen als auch die Kaufkraft jedes einzelnen Bewohners verbessert werden.
Dementsprechend ist die kommunale und regionale Wirtschaftsförderung mit Blick auf
die künftige Wirtschaftsentwicklung konsequent zu stärken.
Die aktuell gewerblich genutzten Standorte sind weiterhin für die Ansiedlung neuer bzw.
den Ausbau bestehender Betriebe zu nutzen. Das betrifft insbesondere im Teilbereich
„Mitte“ die Flächen des bestehenden zentral gelegenen „Gewerbebandes“ entlang der
Bahntrasse Leipzig-Gera.
Des Weiteren besteht im Stadtgebiet vorrangig das Ziel, die noch in großer Anzahl vorhandenen
gewerblichen Altstandorte gemäß des bestehenden Bedarfs für gewerbliche bzw.
industrielle Nutzungen weiter zu revitalisieren. Dazu zählen insbesondere im Hauptort Zeitz
die städtebaulich relevanten Altstandorte „ZEMAG - Altwerk“, „Wäscheunion - Neuwerk“, die
ehemalige Panzerkaserne und die ehemalige Artilleriekaserne. Zusätzlich stehen weitere 34
gewerbliche Altstandorte als Potentialflächen zur Verfügung.
Für die Nachnutzung der gewerblichen Altstandorte ist ein Entwicklungskonzept für
das gesamte Stadtgebiet notwendig. Hierzu sind jeweils Entscheidungen hinsichtlich der
späteren Nutzungen der einzelnen Standorte notwendig. Dabei ist insbesondere die
Konfliktsituation zu schutzwürdigen Nutzungen in der Umgebung des jeweiligen Standortes
zu betrachten. Im Planteil des Stadtentwicklungskonzeptes wurden bereits grobe
Entwicklungsrichtungen ausgewiesen.
Zur Nachnutzung der gewerblichen Altstandorte sind oftmals Beräumungen von
Bausubstanz und die Beseitigung von Altlasten erforderlich, so dass diese Flächen nicht
schnell und preisgünstig zur Verfügung stehen. Außerdem sind die noch zur Verfügung
stehenden Altstandorte vielfach sehr klein dimensioniert. Solche kleinen Flächen werden
jedoch aktuell am Markt nicht vordergründig nachgefragt.
Zum Schutz von Wohnnutzungen sind die in der Nähe von Wohnungen befindlichen
gewerblichen Altstandorte nur mit wohnverträglichem Gewerbe zu versehen bzw. für die
Wohnnutzungen ergänzende Funktionen (Garten- und sonstige wohnungsnahe
Erholungsflächen, Unterbringung ruhender Verkehr etc.) oder sonstige Freiraumnutzungen
auszuweisen.
Im Bereich des Altstandortes „ZEKIWA - Neuwerk“ wird aktuell für die noch ungenutzte
Restfläche eine Neuinvestition (Kohlensäurefabrik) vorbereitet (Spatenstich am 26.03.2010).
Es besteht in den noch zur Verfügung stehenden bzw. geplanten Gewerbe- bzw.
Industriegebieten sowie auf den für Gewerbe nachzunutzenden Altindustriestandorten das
Ziel, überwiegend Unternehmen aus dem produzierenden Bereich und dem
Dienstleistungssektor anzusiedeln.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 112 von 243
Grundsätzlich ist die Ausweisung von bereits gewerblich genutzten Flächen auf deren
Bestand zu beschränken. Gewerbliche Altstandorte in den Randlagen der Orte sind
bei fehlendem Bedarf auf der Grundlage eines noch zu erstellenden gewerblichen
Entwicklungskonzeptes zu beräumen und als Freiräume zu belassen. In diesem
Entwicklungskonzept ist auch der Umgang mit den innerörtlichen Altstandorten zu
klären. Bei Bedarf sind diese im Einklang mit angrenzenden Nutzungen zu erhalten.
Werden die Altstandorte nicht mehr für gewerbliche Nutzungen benötigt, sind sie als
Freiräume bzw. für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs zu nutzen.
Der künftige gewerbliche Schwerpunkt des Stadtgebietes wird sich wie bisher im
Teilbereich „Mitte“ entlang der Bahntrasse Gera-Leipzig erstrecken.
Im Rahmen einer verbesserten interkommunalen Zusammenarbeit ist auch durch die
Stadt Zeitz die Entwicklung des regional bedeutsamen Industrieparks Zeitz (bei
Tröglitz) zu unterstützen.
Die Ansiedlungsbedingungen auf den noch zur Verfügung stehenden bzw. geplanten
Gewerbestandorten sind in der weiteren Vorbereitung der Standorte detailliert zu
analysieren, damit eine Grundlage für die künftigen Entwicklungen im Bereich der Wirtschaft
entsteht. Bei Ansiedlungen ist eine enge Kooperation zwischen der Wirtschaftsfördergesellschaft
des Burgenlandkreises mbH und der Zeitzer Standortgesellschaft mbH zu gewährleisten.
Unter deren Federführung ist ein bisher in der Region noch nicht vorhandenes
regionales Wirtschaftskonzept zu erstellen.
Analog der nicht mehr benötigten Gewerbealtstandorte sind die vorhandenen größeren
Landwirtschaftsbrachen, insbesondere in Suxdorf und Zettweil, zurückzubauen.
Für eine Erhöhung der Wirtschaftskraft der Stadt Zeitz wird der weitere Ausbau der
Verkehrsinfrastruktur als einer der wichtigsten Aspekte angesehen. Dementsprechend ist
außer dem vollzogenen Abschluss der Nord- bzw. Westtangente der B2 /B 91 auch südlich
der Stadt eine weitestgehend zügige Ortsumfahrung zu entwickeln. Dadurch würden auch
peripher gelegene Gewerbe- und Industrieflächen (z. B. „Industriepark Zeitz“ bei Tröglitz)
verkehrlich günstiger als bisher aus südlichen und östlichen Richtungen angebunden.
Parallel zur wirtschaftlichen Weiterentwicklung ist die Stärkung „weicher Standortfaktoren“
wie der Bildung, der sozialen Infrastruktur, der Freizeitangebote etc. voranzutreiben.
6.3 Handel
6.3.1 Ausgangssituation Handel
Die Aussagen zum Handel nehmen zum Großteil Bezug auf die „Vorbereitende
Untersuchung zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für Zeitz“ der Friedrich-Schiller-
Universität vom 20.04.2007 sowie den Einzelhandelsatlas der IHK Halle-Dessau.
Hinsichtlich des Handels ist eine Struktur vorhanden, welche durch großflächigen
Einzelhandel in den Randlagen des Hauptortes Zeitz, in Theißen bzw. in Grana der
Innenstadtrevitalisierung von Zeitz nur sehr eingeschränkte Entwicklungschancen lässt.
Diese Tendenz der Handelsstrukturentwicklung wurde mit der aktuellen Entwicklung des
peripheren Einkaufszentrums „Michaelpark“ (Friedensstraße) bis in die Gegenwart
fortgesetzt.
Im gesamtstädtischen Versorgungszentrum der historischen Altstadt von Zeitz ist bisher
eine erhebliche Anzahl von kleinflächigen Handelseinrichtungen vorhanden. Zur
Stadtteilversorgung im Hauptort Zeitz dienen das bisherige Stadtteilzentrum im Bereich

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 113 von 243
des Brühls (westlich der historischen Altstadt) sowie mehrere kleine Handelseinrichtungen in
der Unterstadt (erweiterter Kreuzungsbereich Naumburger Straße/Leipziger Straße) im
Norden von Zeitz sowie mehrere kleinflächige Handelseinrichtungen im zentralen Bereich
von Zeitz-Ost (Kreuzung Geußnitzer Straße/Käthe-Niederkirchner-Straße).
Am südwestlichen (Friedensstraße) und südöstlichen Rand (Hainichener Dorfstraße) des
Hauptortes Zeitz sowie am Südrand von Theißen existieren innerhalb des Stadtgebietes drei
großflächige Handelseinrichtungen.
Unmittelbar westlich des Teilbereichs „Mitte“ befindet sich in Grana der Einkaufspark
„Floßgraben“.
Des Weiteren gibt es im Stadtgebiet noch mehrere einzeln stehende kleinflächige
Handelseinrichtungen (z. B. im Osten des Hauptortes Zeitz in der Tröglitzer Straße, im
Südosten in der Gleinaer Straße, im Westen in der Geraer Straße, im Norden in der
Weißenfelser Straße), die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind und besonders der
Nahversorgung der Bevölkerung dienen.
Auf Grund seines umfassenden Angebotes an Handelseinrichtungen und Sortimenten
übernimmt der Teilbereich „Mitte“ für das Stadtgebiet sowie das Umland die notwendige
Gebietsversorgung.
Der Einzelhandel von Zeitz hat trotz des umfangreichen Bevölkerungsrückganges der letzten
1 ½ Jahrzehnte, der hohen Arbeitslosigkeit und seiner Lage in einer insgesamt
strukturschwachen Region an Kaufkraft gewonnen.
Im Teilbereich „Nord“ existieren für die Versorgung des nördlichen Stadtgebietes außer
dem großflächigen Handel am Südrand von Theißen auch im historischen Zentrum von
Theißen kleinflächige Handelseinrichtungen für die Grundversorgung. Dementsprechend
wirkt Theißen für den Teilbereich „Nord“ als Versorgungsschwerpunkt.
Im Teilbereich „Süd“ wird die Grundversorgungsfunktion im Wesentlichen vom
Ortskern in Kayna mit seinem kleinflächigen Handel übernommen.
6.3.2 Entwicklung des Handels im Teilbereich „Mitte“ 2000 bis 2009
Insgesamt gesehen befindet sich der Einzelhandel des Hauptortes Zeitz in einer lebhaften
regionalen Wettbewerbslandschaft sowie in einer wirtschaftlich schwierigen Lage.
Insbesondere sind hier die Wettbewerber innerhalb des Stadtgebietes (Innenstadt, periphere
Standorte in Zeitz-Ost, Friedensstraße und in Theißen) bzw. in der unmittelbaren
Nachbarschaft (Grana) zu nennen.
Gemäß der „Vorbereitenden Untersuchung zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für
Zeitz“ der Friedrich-Schiller-Universität vom 20.04.2007 sowie dem Handelsatlas 2006 der
IHK Halle - Dessau betrug die Gesamtverkaufsfläche des Einzelhandels im Teilbereich
„Mitte“ 56.130 m² (16.985 m² Food-Bereich, 39.145 m² Nonfood-Bereich), so dass 2006 je
Einwohner ca. 1,95 m² Verkaufsraumfläche zur Verfügung standen. Der Bundesdurchschnitt
betrug 2006 ca. 1,3 m² Verkaufsraumfläche je Einwohner. Somit existierten 2006 in Zeitz ca.
50 % mehr Verkaufsraumfläche je Einwohner als im Bundesdurchschnitt.
Die Einzelhandelsflächen stiegen im Teilbereich „Mitte“ seit 2006 mit ca. 56.130 m²
Verkaufsfläche bis 2009 auf ca. 60.495 m². Allerdings sind nur noch 15,1 % der
Verkaufsflächen in der Innenstadt vorhanden, so dass es die Einkaufszentren an den
Stadträndern allein schon auf Grund der Dimensionierungen relativ einfach im
Konkurrenzkampf zwischen den einzelnen Handelslagen haben. Das zeigt auch ganz klar
die schlechte Verkaufsflächenausstattung und der Funktionsverlust der Zeitzer Innenstadt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 114 von 243
Gemäß dem Handelsatlas der IHK Halle-Dessau von 2009 stehen jedem Einwohner
nunmehr bereits 2,23 m² Verkaufsfläche zur Verfügung (Burgenlandkreis 2009: 1,54 m²,
Deutschland: 1,4 m²), erheblich mehr als im Kreis- bzw. Bundesdurchschnitt. Der Food-
Bereich erhöhte sich bis 2009 auf 18.365 m², der Nonfood-Bereich auf 42.130 m²
Verkaufsfläche.
Im Food-Bereich beherrschten 2006 72,6 % der Verkaufsfläche Märkte mit über 700 m²,
wobei allein zwei Filialen von „Kaufland“ bereits einen Anteil von 47,7 % besetzten. Diese
Märkte sind mittlerweile Vollsortimenter und bieten auch zentrenrelevante Sortimente an.
Im Non-Food-Bereich umfassten 2006 Handelseinrichtungen mit über 700 m² Verkaufsraumfläche
ca. 62,4 % der Verkaufsraumfläche. Davon allein beanspruchen zwei große
Baumärkte ca. 40,6 % der Gesamtverkaufsfläche.
Zwischen 1999 und 2006 war ein Rückgang der Verkaufsraumfläche des Einzelhandels um
23,5 % bzw. 17.220 m² zu verzeichnen. Von diesem Rückgang waren besonders die
dezentralen Handelsstandorte betroffen, wo etwa 30 % ihrer Verkaufsflächenkapazitäten
verloren gingen. In zentraler Standortlage gab es in diesem Zeitraum nur einen
Verkaufsflächenrückgang von ca. 13 %. Somit haben in Relation zwischen zentralen und
dezentralen Standorten die zentralen Lagen etwa 14 % an Verkaufsflächen zugenommen.
Seit 2006 bis 2009 stieg die Gesamtverkaufsfläche des Teilbereichs „Mitte“ um 4.365 m²
bzw. 7,8 %.
Im Handelsatlas von 2006 wurde festgestellt, dass sich 2006 im Teilbereich „Mitte“ 43 % der
Verkaufsflächen (24.125 m²) in zentraler bzw. 57 % (32.005 m²) in dezentraler Standortlage
befinden. Bis 2009 verringerte sich die Verkaufsfläche in zentralen Standortlagen um
-1.045 m² auf nur noch 38,2 % der gesamten Verkaufsflächen des Teilbereiches „Mitte“,
während die Verkaufsfläche in dezentralen Standortlagen um +5.410 m² auf 37.415 m²
bzw. 61,8 % der Gesamtverkaufsfläche anstieg.
Zwischen 2006 und 2009 dehnte sich der großflächige Einzelhandel in dezentralen
Standortlagen um +7,2 % (1.890 m²) aus. Aus den zentralen Standortlagen erfolgte ein
Rückzug des großflächigen Einzelhandels um -12,0 % (-980 m²). Somit geht der bisherige
allgemeine Trend eindeutig gegen die Innenstadt.
Da die Verkaufsfläche für Lebensmittel bei 0,59 m²/EW liegt, ist dieser Wert erheblich
höher als der idealtypisch angesehene Durchschnittswert von 0,33 - 0,35 m²/EW.
Der kleingliedrige innerstädtische Einzelhandel mit Parkplatzdefizit und ohne einen
Magnetbetrieb konkurriert mit großflächigen Handelseinrichtungen am Stadtrand bzw. in der
Region und einem dort ausreichend vorhandenen Parkplatzangebot und sieht sich einer
existenziellen Bedrohung ausgesetzt. Einerseits nimmt die Mobilität der Bevölkerung
allgemein zu, so dass auch größere Entfernungen zu Randlagen oder ins Umland der Stadt
in Kauf genommen werden.
Andererseits zielen steigende Treibstoffkosten und der permanent steigende Anteil der
älteren Bevölkerungsgruppen mehr in Richtung Immobilität und favorisieren die
wohnungsnahe Versorgung.
Die Innenstadt von Zeitz wird aktuell von einem hohen Wohnungsleerstand sowie
ungenutzten Gewerbeeinheiten geprägt. Der hohe Anteil noch unsanierter Gebäude
beeinträchtigt das Ortsbild erheblich.
Das Stadtgebiet wird durch den Verkehr mehrerer Bundesstraßen B 2, B 91, B 180 sowie
der Landesstraße L 193 belastet. Insbesondere die Innenstadt wird durch die B 180

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 115 von 243
beeinträchtigt. Hinzu kommt ein umfangreiches innerstädtisches Einbahnstraßennetz und
nicht ausreichende Parkplatzangebote in unmittelbarer Innenstadtlage.
Trotz des sinkenden Verkaufsflächenbesatzes in den ca. letzten 10 Jahren gab es bis
2009 eine positive Entwicklung in der Angleichung der Verkaufsflächenkapazitäten
zwischen zentraler bzw. dezentraler Standortlage. Allerdings wurde diese positive
Entwicklungstendenz durch die Realisierung des Einkaufszentrums „Michaelpark“ mit
ca. 8.500 m² Verkaufsfläche (Quelle: Stadt Zeitz) wieder zu Gunsten der dezentralen
Standorte umgekehrt.
Hinsichtlich der unterschiedlichen Betriebsformen ist zwischen 1999 und 2006 bei Fachgeschäften
die Verkaufsfläche etwa gleichgeblieben. Ein sehr starker Rückgang von 90 % ist
bei den Super- und Verbrauchermärkten zu verzeichnen, so dass diese Betriebsform fast
nicht mehr existiert. Discounter und Fachmärkte sind um ca. 18 % ihrer Verkaufsfläche geschrumpft.
SB-Warenhäuser verzeichnen im genannten Zeitraum einen Rückgang von ca.
43 %.
Zwischen 2006 und 2009 ist nur bei Fachgeschäften ein leichter Rückgang der
Verkaufsflächen von ca. -3,2 % (335 m²) festzustellen. Der SB-Warenhausanteil ist konstant
geblieben. Die Discounterverkaufsflächen haben sich um +6,7 % (440 m²), die Fachmärkte
um +12,1 % (3.710 m²), die Super- bzw. Verbrauchermärkte um 40 % (+120 m²) und die
Kaufhausflächen um +100 % (430 m²) erhöht. Trotz der aufgezeigten Entwicklung sind
weiterhin sowohl Super- bzw. Verbrauchermärkte als auch Kaufhäuser
unterrepräsentiert.
Während Fachmärkte und Discounter die Gewinner der Handelsentwicklung der letzten
Jahre sind, welche sich allerdings überwiegend in peripheren Stadtlagen oder außerhalb der
Innenstadt befinden, hat die Innenstadt seit 2006 sowohl hinsichtlich ihrer Attraktivität
als auch des Branchenmixes eingebüßt.
Die Kaufkraft der Zeitzer Bevölkerung lag 2006 mit 4.020 €/EW bei ca. 71,4 % des
Bundesdurchschnittes mit 5.627 €. Gemäß dem Handelsatlas der IHK Halle-Dessau von
2009 ist die absolute Kaufkraft auf 4.410 €/EW angestiegen.
Der Zentralitätsfaktor von 1,3 (IHK Halle-Dessau von 2006) zeigt, dass der Umsatz des
Einzelhandels von Zeitz ca. 30 % über der Kaufkraft der Zeitzer Bevölkerung liegt und somit
ca. 30 % des Umsatzes aus dem Umland der Stadt kommen. 2009 ist der Zentralitätsfaktor
auf nur noch 1,12 zurückgegangen. Daran ist ablesbar, dass ein immer größer werdender
Teil der städtischen bzw. der Umland-Kaufkraft in die benachbarten Oberzentren Gera und
Leipzig sowie den Einkaufspark „Nova Eventis“ bei Leipzig abwandert.
In zentraler Lage der Stadt standen 2006 ca. 31,4 % (ca. 7.579 m²) der Einzelhandelsflächen
leer. Die Leerstandserweiterung in der Innenstadt hat sich bis 2009 fortgesetzt und wird
durch Umzüge von Geschäften aus der Innenstadt in den peripher gelegenen „Michaelpark“
noch weiter verstärkt.
In dezentralen Lagen wurde 2006 auf Grund der seit 1999 eingetretenen Verkaufsflächenreduzierung
um ca. 30 % von einem Leerstand in etwa der gleichen Größe (ca. 9.500 -
10.000 m²) ausgegangen. Insbesondere durch den Leerstand bzw. den Rückbau von vier
Handelseinrichtungen im Wiesenweg, in der Gleinaer Straße, in der Herta-Lindner-Straße
und in der Donaliesstraße wird die Nahversorgung der Bevölkerung in diesen Bereichen
beeinträchtigt.
In der zentral gelegenen Innenstadt war bis 2006 noch ein recht guter Branchenmix des
Handels vorhanden. Allerdings fehlte schon damals ein typischer Magnetbetrieb, der Kunden
anzieht.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 116 von 243
An den dezentralen Handelsstandorten ist eine günstige Branchenmischung
vorhanden. Durch die Schließung von mehreren Nahversorgern ist die fußläufige
Erreichbarkeit von Handelseinrichtungen zu Grundversorgungseinrichtungen im Bereich
Forststraße/Wiesenweg, in den Bereichen Völkerfreundschaft und Rasberg, im Bereich
Herta-Lindner-Straße im alten Zeitz-Ost, im Bereich Geschwister-Scholl-Straße, im Bereich
Albrechtstraße/Stephanstraße sowie im Ortsteil Zangenberg problematisch.
Die bestehenden Subzentren in Zeitz-Ost („Kaufland“-Center II, ca. 14.230 m² Verkaufsfläche)
und am Schwarzen Weg („Kaufland“-Center I, ca. 5.105 m² Verkaufsfläche) sind
vorwiegend autokundenorientiert. Handelswirksam sind auch noch die Einrichtungen in
Grana (1.400 m² Verkaufsfläche) und Theißen („Globus“ mit 8.000 m² Verkaufsfläche). Somit
ist in dezentralen Lagen der Stadt zwar die Grundversorgung gesichert, allerdings bestehen
dorthin umfassende Mängel hinsichtlich einer günstigen fußläufigen Erreichbarkeit, was sich
insbesondere auf die älteren, immobilen Altersgruppen ungünstig auswirkt.
Auf Grund der bisherigen Entwicklungen ist auch im Teilbereich „Mitte“ die in
Gesamtdeutschland seit 2004 zunehmende Entwicklung der Einzelhandelsflächen
erkennbar. Gründe dafür sind in der negativen demografischen Entwicklung, der ungünstigen
Wirtschaftsentwicklung und der damit zusammenhängenden hohen Arbeitslosigkeit sowie
den Kaufkraftabwanderungen in benachbarte Subzentren bzw. zentrale Orte zu sehen.
6.3.3 Prognose des Handels im Teilbereich „Mitte“ 2009 bis 2020
Unter Bezugnahme auf die 2020 im Stadtgebiet zu erwartenden Einwohnerzahlen zwischen
ca. 22.103 (Negativszenario), 25.779 (Mittelszenario) und 29.452 (Positivszenario) und die
bestehende Einzelhandelssituation ist der sich zeitweise im letzten Jahrzehnt abzeichnende
Trend der allmählichen Angleichung der Verkaufsflächenkapazitäten zwischen der
Innenstadt (gesamtstädtischer zentraler Standort) und den dezentralen Standorten
wieder zu Gunsten der Innenstadt zu reaktivieren. Dadurch soll die Innenstadt,
insbesondere durch die Ansiedlung eines oder mehrerer Magnetbetriebe des Handels (SB-
Warenhaus, Kauf- und Warenhäuser mit breiter Angebotspalette) in ihrer Funktion und
Attraktivität gestärkt werden und sich noch mehr als bisher als gesamtstädtisches
Einkaufs-, Aufenthalts- und Kommunikationszentrum etablieren. Das würde sich
besonders günstig auf die Stabilisierung bzw. Entwicklung des Sanierungsgebietes (F 3)
sowie des Fördergebietes F 1 (Gründerzeit) auswirken. Die Chancen für eine zügige und
umfassende Revitalisierung der Innenstadt wurden allerdings insbesondere durch die 2009
beschlossene Entwicklung des peripheren Einkaufszentrums „Michaelpark“ (ca. 8.500 m²
Verkaufsfläche) in der Friedensstraße eingeschränkt.
Unter Berücksichtigung des allgemein bekannten Umstandes, dass der Handel bei der
Entwicklung von Innenstädten eine der tragenden Säulen darstellt, ist unter Einbeziehung
der zwischenzeitlich in der Bevölkerung gegründeten Arbeitsgruppen „Altstadt“,
„Neumarkt“, „Neumarktstraße“, „Schützenstraße“ und „Stephanstraße“ prioritär und
kurzfristig die Handelssituation in der Innenstadt zu verbessern.
Außer in der Innenstadt mit seiner Fußgängerzone, die als zentrales gesamtstädtisches
Versorgungszentrum zu erhalten und weiterzuentwickeln ist, sind zur kundennahen
Versorgung im Teilbereich „Mitte“ mehrere Stadtteilzentren zu erhalten bzw. weiter zu
entwickeln. Insbesondere zur Verbesserung der kurzfristigen Versorgung der bisher mit
bevölkerungsnahen Handel unterversorgten nördlichen Unterstadt sowie der Ortsteile
Aue, Aylsdorf und Zangenberg ist nördlich der Bahnanlagen im Bereich Donaliesstraße
ein Stadtteilzentrum zu etablieren. Im Osten des Hauptortes Zeitz wird künftig das
geplante Einkaufszentrum an der Gleinaer Straße (ca. 2.750 m² Verkaufsfläche) und der
bestehende Versorgungsbereich mit mehreren kleinflächigen Handelseinrichtungen an der
Kreuzung Geußnitzer Str./Käthe-Niederkirchner-Str. die kundennahe Versorgung des
südlichen Bereichs des Gründerzeitgebietes sowie von Zeitz-Ost absichern. Auf Grund

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 117 von 243
seiner Größe von ca. 8.500 m² Verkaufsfläche wird künftig der „Michaelpark“ (Friedensstraße)
den kundennahen Handel im westlichen Bereich von Zeitz gewährleisten.
In den übrigen Stadtgebieten des Teilbereichs „Mitte“ sind fußläufig gut erreichbare
Nahversorger zu erhalten bzw. bei Verlust zu ersetzen, welche die tägliche
Grundversorgung der Bevölkerung in unmittelbarer Wohnungsnähe absichern.
Die in äußerster Randlage des Hauptortes Zeitz liegenden großflächigen
Handelsstandorte (Schwarzer Weg im Südwesten und Hainichener Dorfstraße im
Südosten) werden auf Grund ihrer Lage zu Konkurrenzstandorten sowie in unmittelbarer
Nähe zum Wohnungsrückbauschwerpunkt in Zeitz-Ost nur noch als Handelsstandorte
ohne Priorität angesehen. Sie sind perspektivisch den schrumpfenden Einwohnerzahlen
anzupassen, so dass unnötige Verkehrsströme zur Stadtperipherie unterbleiben und sich die
Altstadt von Zeitz in Verbindung mit dort notwendigen qualitativen und quantitativen
Aufwertungsmaßnahmen als gesamtstädtisches Handelszentrum besser etablieren kann.
Die Handelseinrichtung im Brühl (zwischen Sanierungsgebiet Stadtmitte und Kulturzentrum
Moritzburg) wird auf Grund des dort bereits erfolgten erheblichen Bevölkerungsrückganges
und der Entwicklung des „Michaelparks“ nicht mehr vordergründig zur
Versorgung benötigt. Bei bestehendem Bedarf könnte diese Einrichtung erhalten bleiben.
Die drei großflächigen Handelsstandorte „Schwarzer Weg“, „Hainichener Dorfstraße“
und „Brühl“ können bei bestehendem Bedarf belassen, jedoch nicht mehr ausgebaut
werden.
Nachfolgend wird eine grobe räumliche Verteilung der Handelseinrichtungen vorgenommen,
welche mittelfristig die Versorgung der Bevölkerung absichert. Unabhängig davon ist die
Erarbeitung eines fachspezifischen Handels- und Zentrenkonzeptes für die
Gesamtstadt im regionalen Kontext erforderlich.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 118 von 243

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 119 von 243
Die Einordnung weiterer großflächiger Handelseinrichtungen in Randlage des
Teilbereichs „Mitte“ bzw. des Stadtgebietes insgesamt oder in unmittelbarer Nachbarschaft
ist künftig zu unterlassen, da sonst der bereits bestehende Umsatzverteilungswettbewerb
verstärkt würde, weil die aktuell vorhandenen Verkaufsflächen bereits schon weit
über dem gesamtdeutschen Durchschnitt liegen. Dadurch würde auch die positive
Angleichung der Verkaufsflächen zwischen zentralen und dezentralen Standorten
wieder eine Chance zur Weiterführung erhalten und sich positiv auf die
Innenstadtentwicklung auswirken.
Der Einzelhandelswettbewerb wird sich in nächster Zeit nicht nur zwischen der Innenstadt
und den Subzentren (Hainichener Dorfstraße, „Schwarzer Weg“, Friedensstraße, Theißen,
Grana) abspielen, sondern auch noch zwischen alten und neuen Subzentren.
Da sich das Kaufkraftvolumen auf Grund der weiter erheblich sinkenden Bevölkerungszahl
reduzieren wird, wären bei der Ausdehnung der Handelsflächen weitere
Handelsschließungen und brachliegende bauliche Anlagen vorprogrammiert.
Sollte sich die Leerstandsproblematik des Handels im Wesentlichen in der Innenstadt
vollziehen, da sich die Bevölkerung in den autokundenorientierten Randlagen evtl. besser
versorgt sieht, würde sich in der Innenstadt eine permanente großflächige
Funktionsschwäche ausbilden, wodurch auch die Gesamtstadt und die an die Innenstadt
angrenzenden Bereiche (Fördergebiet 1) in Mitleidenschaft gezogen würden.
Im Handelsatlas der IHK Halle-Dessau von 2009 wurden folgende
Handlungsempfehlungen formuliert:
- Erstellung eines (regionalen) Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zur Steuerung
der Einzelhandelsstandorte
- Verbesserte Einbindung der Akteure (Lenkungsgruppe „Handel“ gründen)
- Priorität auf Ansiedlung eines größeren Handelsmagneten sowie Filialisten mit breiten
Angeboten in der Innenstadt
- Einordnung Nahversorgungszentrum im Innenstadtbereich (Standort Schützenstraße)
- Verbesserung der Erreichbarkeit der Innenstädte durch Kfz und ÖPNV
- Schaffung eines ausgewogenen Branchen- und Funktionsmixes
- Durchsetzung von Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit in der Innenstadt und in
Stadtteilzentren
- durch Stadtmarketing Einheit und gemeinsames Handeln der Innenstadthändler publizieren
- Kundenbindung durch Parkgebührenrückerstattung, einheitliche Öffnungszeiten etc.
- Stadtbildverbesserung durch verbesserte Gestaltung der Handelseinrichtungen
- Schaffung von zielgruppenorientierten Angeboten
6.3.4 Prognose des Handels in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ 2009 bis 2020
Im Teilbereich „Nord“ wird künftig durch den großflächigen Einzelhandelsstandort in
Theißen (ca. 8.000 m² Verkaufsfläche) der Einzelhandelswettbewerb auch zwischen diesem
Subzentrum und den übrigen großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Teilbereich
„Mitte“ (Hainichener Dorfstraße, Schwarzer Weg, Friedensstraße) sowie der Altstadt
ausgetragen.
Aber auch in der Ortslage Theißen selbst wird der Wettbewerb zwischen dem großflächigen
Handelszentrum am Südrand von Theißen und den noch vorhandenen wenigen kleinen
Geschäften im Ortskern stattfinden. Hier ist darauf zu orientieren, dass die wohnungsnahe
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im Ortskern - insbesondere für die älteren
Bevölkerungsgruppen - nicht völlig wegbricht und eventuell im Bereich des Ortsmittelpunktes
von Theißen künftig überhaupt keine Einkaufsmöglichkeiten mehr existieren. Ist künftig im
Ortskern von Theißen kein Handel mehr vorhanden, wird dort die Funktionsschwäche

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 120 von 243
verstärkt und der ursprünglich lebendige Ortskern würde dann fast nur noch für das Wohnen
genutzt.
Absehbar wird sich künftig der Versorgungsschwerpunkt von Theißen vom
ursprünglichen historischen Ortskern in die südliche Randlage zum großflächigen
Einzelhandel hin verschieben. Dorthin müssen dann die meisten Bewohner mit dem
Kraftfahrzeug fahren, was für ältere Personen oftmals kaum möglich sein wird.
In den übrigen kleinen Orten des Teilbereichs „Nord“ wird auch in Zukunft keine Handelseinrichtung
vorhanden sein, so dass dort die persönliche Versorgung nur über mobile
Versorgungsmöglichkeiten oder Fahrten nach Theißen bzw. Zeitz abgesichert werden kann.
Im Teilbereich „Süd“ ist grundsätzlich keine Ansiedlung großflächigen Handels
vorzunehmen, damit kein zusätzlicher Verdrängungswettbewerb gegenüber dem Ortskern
von Kayna ausgelöst wird. Hier ist die tägliche und bevölkerungsnahe Grundversorgung
weiterhin im Ortskern von Kayna zu gewährleisten. Dadurch wird die Heterogenität in
zentraler Lage von Kayna erhalten.
Die übrigen kleinen Orte des Teilbereichs „Süd“ werden auch künftig keine
Handelseinrichtungen besitzen. Die Versorgung der Bevölkerung wird dort somit künftig
weiter entweder in Kayna, im Hauptort Zeitz bzw. über mobile Systeme abgesichert.
6.4 Dienstleistungen
Da die Anzahl der Dienstleistungsunternehmen im letzten Jahrzehnt relativ konstant
geblieben ist, ist zu erwarten, dass insbesondere privatwirtschaftliche Unternehmen des
Dienstleistungsbereiches zunehmen werden. Das resultiert im Wesentlichen aus den
Veränderungen der Altersstruktur (fortschreitende Überalterung der Bevölkerung) und den
damit einhergehenden erhöhten Pflegeaufwendungen.
Im Bereich der Banken und Versicherungen werden im Hinblick auf den zu erwartenden
Bevölkerungsrückgang Korrekturen stattfinden, indem sich diese Einrichtungen verkleinern.
Als Verwaltungsstandort wird der Hauptort Zeitz dauerhaft bestehen bleiben und auch die
Verwaltungsaufgaben aller eingemeindeten Orte übernehmen.
Bei Kanzleien, Immobilienbüros, Unternehmensberatungen, Werbeagenturen,
Ingenieurbüros etc. werden auf Grund sinkender Einwohnerzahlen und Rückbaumaßnahmen
ebenfalls Anpassungen erfolgen.
6.5 Gastronomie
Im gastronomischen Bereich stehen in der Stadt Zeitz 2008 etwa 2.844 Plätze zur
Verfügung. Davon entfallen auf Einrichtungen mit Küchenangebot 1.927 Plätze. In
Gartenlokalen und Spartenheimen können aktuell 555 Personen versorgt werden. 362 Plätze
werden in Cafes angeboten.
Die gastronomischen Einrichtungen mit Speisenangebot sind über das gesamte Stadtgebiet
verteilt. Allerdings ist eine Konzentration im Altstadtareal festzustellen. Auch fast alle Cafes
befinden sich in der Altstadt (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“). Die Gartenlokale befinden sich
überwiegend an peripheren Standorten.
Unter Berücksichtigung des Bevölkerungsrückganges und des Rückganges bei den
Kleingärten wird bis 2020 je nach Entwicklungsszenario auch bei den gastronomischen
Einrichtungen eine Reduzierung der Plätze zwischen ca. 17 % und 40 % stattfinden.
Hinsichtlich der gastronomischen Standorte wird im Wesentlichen die Konzentration in den

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 121 von 243
am dichtesten bevölkerten Stadtgebieten sowie im Altstadtbereich des Hauptortes Zeitz
dauerhaft erhalten bleiben, wenn auch mit geringeren Kapazitäten. In den Randlagen des
Teilbereichs „Mitte“ wird die Gastronomie künftig nur noch punktuell vertreten sein.
In den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ wird die gastronomische Versorgung - bis auf
Ausnahmen bei spezifischem gastronomischem Angebot - auf Grund der Wirtschaftlichkeit
künftig nur noch in den größeren Orten Theißen und Kayna vertreten sein.
6.6 Arbeitsmarkt
6.6.1 Arbeitslosenquoten/Arbeitslosenanzahl
Die Arbeitslosenquote betrug am 31.03.2001 (Teilbereich „Mitte“) 31,1 %, was ca. 6.530
Personen entsprach. An der Statistik für Arbeitslosenquoten zeigt sich zwischen 1998 und
2001 für den Teilbereich „Mitte“ nur ein geringer durchschnittlicher Rückgang der
Arbeitslosenquote um 2,33 % auf einem sehr schlechten Niveau um ca. 30 %. Im März 2004
wurde mit 35,7 % die höchste Arbeitslosenquote der letzten Jahre erreicht. Trotz des Rückganges
der Arbeitslosenquote auf nur noch 17,0 % (Juni 2009) zählt Zeitz und Umgebung in
ganz Deutschland immer noch mit zu den Regionen mit der höchsten Arbeitslosigkeit. Diese
hohe Arbeitslosigkeit äußert sich auch bei fast der Hälfte der Zeitzer Kinder in Kinderarmut.
Tabelle 51: Arbeitslosenquoten Teilbereich „Mitte“
Arbeitslosenquote
Jährlicher
Durchschnitt
Jahr März Juni September Dezember
1998 35,3 31,0 30,6 31,0 31,98 %
1999 32,7 29,6 30,4 30,4 30,78 %
2000 31,5 29,2 29,3 29,1 29,78 %
2001 31,1 29,0 28,9 29,6 29,65 %
2004 35,7 34,0 33,5 34,7 34,47 %
2005 27,6 25,0 23,2 22,1 24,6 %
2006 26,5 23,0 21,9 21,7 23,5 %
2007 22,6 20,3 18,9 19,1 20,6 %
2008 20,3 18,3 17,5 17,8 18,7 %
2009 19,8 17,0 15,7 15,8 17,3 %
(Quelle: Bundesagentur für Arbeit - bis 2005 für den Teilbereich „Mitte“, ab 2005 nur noch
Angaben für die Geschäftsstelle Zeitz - alter Landkreis Zeitz)
Nur bis 2005 wurden von der Bundesagentur für Arbeit gemeindebezogenen Arbeitslosenquoten
für kreisangehörige Kommunen bereitgestellt. Ab 2005 stehen nur noch Daten für
das Gebiet des ehemaligen Burgenlandkreises zur Verfügung. Es ist davon auszugehen,
dass die Arbeitslosenquoten für Zeitz in den aktuellen Gebietsabgrenzungen
noch erheblich höher liegen als der Kreisdurchschnitt, da bis 2005 die Arbeitslosenquote
in Zeitz gegenüber dem Kreis durchschnittlich um ca. 7 bis ca. 10 % höher lag.
Tabelle 52: Arbeitslosenanzahl Teilbereich „Mitte“
Arbeitslosenanzahl
Jährlicher
Durchschnitt
Jahr März Juni September Dezember
2002 4.121 4.102 3.974 3.997 4.049
2004 4.162 3.958 3.961 4.097 4.045
2006 4.301 3.840 3.722 3.635 3.875
2007 3.759 3.496
(Quelle: Bundesagentur für Arbeit)

4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 122 von 243
4.121
4.162
4.301
3.759
4.102
3.958
3.840
3.496
3.974
3.961
März Juni September Dezember
Als letzte bisher bekannte Größenordnung für die Arbeitslosenanzahl für den Teilbereich
„Mitte“ wurden in den KOMSTAT-Unterlagen des Stadtumbaus für 2008 5.180 Arbeitslose
aufgeführt. Diese Anzahl verdeutlicht eine erhebliche Zunahme der Arbeitslosen in Zeitz in
den letzten Jahren.
Die Arbeitslosigkeit nimmt seit 2006 im Gebiet des ehemaligen Landkreises insgesamt
wieder einen günstigeren Verlauf. Unter Berücksichtigung der allgemein um 7 bis ca. 10 %
höheren Werte im Stadtgebiet Zeitz ist auch in Zeitz seit 2006 von einer Reduzierung der
Arbeitslosenquote auszugehen.
Wie bisher wird auch künftig die Anzahl der erwerbsfähigen Personen in Verbindung mit der
Abnahme der gesamtstädtischen Bevölkerungszahl weiter zurückgehen (erwerbsfähige
Personen 1995: 24.108; 2000: 21.265; 2005: 18.057) .
6.6.2 Formen der Arbeitsmärkte
In Deutschland existieren mehrere Arbeitsmärkte nebeneinander. Während der „erste“
Arbeitsmarkt den „normalen“ bzw. „regulären“ Arbeitsmarkt mit Arbeits- und
Beschäftigtenverhältnissen innerhalb einer funktionierenden Markt-Wirtschaft umfasst,
bezeichnet man mit dem „zweiten“ Arbeitsmarkt alle subventionierten Arbeitsverhältnisse
(z. B. Arbeitsbeschaffungs- und Strukturanpassungsmaßnahmen), die durch die Politik,
gestaltet und geregelt werden. Ziel des „zweiten“ Arbeitsmarktes ist es, dass die dort
Beschäftigten besser in den „ersten“ Arbeitsmarkt integriert werden können.
Mittlerweile wird auch von einem „dritten“ Arbeitsmarkt (Bürgerarbeit) gesprochen, der
vorwiegend nicht monetär, also nicht profitorientiert ist.
In Ostdeutschland kommt momentan auf Grund der immer noch hohen Arbeitslosigkeit
besonders dem zweiten Arbeitsmarkt eine größere Bedeutung zu, weil er hier dazu genutzt
wird, die hohe Arbeitslosigkeit zu senken bzw. dem sozialen Frieden zu dienen.
Zukünftig wird die Globalisierung und der technische Fortschritt zu deutlichen
Verschiebungen in der Beschäftigtenstruktur führen.
Die Nachfrage nach Arbeitskräften wird sich verändern. So wird der Personalbedarf bis
2030 ansteigen in den Bereichen:
- Unternehmensdienstleister
- Gesundheitswesen
3.722
3.997
4.097
3.635
2002
2004
2006
2007

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 123 von 243
Der Personalbedarf wird bis 2030 zurückgehen in den Bereichen:
- Handel
- Verkehr
- Land- und Forstwirtschaft
- öffentliche Verwaltung
- Baugewerbe
- verarbeitendes Gewerbe
Gemäß der Studie der Prognos AG, Basel „Arbeitslandschaft 2030“ vom Dezember
2009 wird der Personalbedarf in der Industrie (produktionsnahe Tätigkeiten) bis 2030
deutlich zurückgehen, während verwaltende und organisatorische Tätigkeiten konstant
bleiben und wissensorientierte Tätigkeiten zunehmen werden.
Durch die abnehmende Bevölkerung wird sich auch die Altersgruppe im
arbeitsfähigen Alter weiter reduzieren, was dazu führen wird, dass eine
Unterversorgung mit Arbeitskräften in allen Bereichen der Wirtschaft und in allen
Qualifikationsebenen stattfindet.
Es wird künftig insbesondere die Nachfrage nach Hochschulabsolventen zunehmen. Bereits
aktuell wird ein Fachkräftemangel sichtbar, der sich künftig noch verstärken wird. Auch bei
Arbeitsplätzen, die keine berufliche Bildung erfordern, wird sich die entstehende Lücke
vergrößern.
Zu den Tätigkeiten, in denen künftig kaum Arbeitskräftemangel auftreten wird, gehören die
Landwirtschaft, der Bergbau und die klassische manuelle Produktion.
Vom Arbeitskräftemangel werden insbesondere höher qualifizierte Forschungs-, Werbe- und
Beratungstätigkeiten sowie gesundheitliche und erzieherische Tätigkeiten betroffen sein.
Nach der Überwindung der aktuellen Wirtschaftskrise wird die Beseitigung des
künftigen Arbeits- und Fachkräftemangels eine der größten strukturellen
Herausforderungen Deutschlands darstellen.
Notwendige Handlungsfelder zur Sicherung der fehlenden Arbeitskräfte werden gemäß
der o. g. Studie „Arbeitslandschaft 2030“ wie folgt gesehen:
- Flexibilisierung der Tätigkeitsorientierung durch Weiterbildungsangebote
- Ausdehnung der wöchentlichen Arbeitszeit, insbesondere bei Teilzeitkräften
- höhere Erwerbsbeteiligung, insbesondere bei Frauen und älteren Menschen
- höhere Bildungsbeteiligung zur Vergrößerung der Anzahl gut qualifizierter
Arbeitskräfte
- Gewinnung von mehr und gut qualifizierten Zuwanderern
Auf Grund des zu erwartenden Arbeitskräftemangels wird die Bedeutung des zweiten
(subventionierten) sowie des dritten Arbeitsmarktes insgesamt an Bedeutung verlieren und
die sozialen Systeme entlasten. Ein funktionierender „erster“ Arbeitsmarkt wird künftig darauf
einwirken müssen, dass die Menschen die richtigen Qualifikationen besitzen, die von der
Wirtschaft zur Besetzung ihrer Stellen benötigt werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 124 von 243
6.6.3 Pendlerverhalten
Nach den Angaben der Bundesagentur für Arbeit haben von den am 30.06.2006
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten des Teilbereichs „Mitte“ (am Wohnort: 6.806)
2.680 ihren Arbeitsort (39,4 %) ebenfalls im Teilbereich „Mitte“.
4.126 (60,6 %) der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pendeln zu ihrem Arbeitsort
aus der Stadt aus. Allerdings pendelten Mitte 2006 auch 3.637 Personen zur Arbeit nach
Zeitz ein. Somit ist der Teilbereich „Mitte“ trotz seiner Zentralitätsfunktion als Mittelzentrum
(LEP 1999) als Auspendlerort einzustufen. Das hängt insbesondere mit der allgemein in
Ostdeutschland vorzufindenden schlechten wirtschaftlichen Lage, dem Bildungsstand der
Bevölkerung sowie dem regional bedeutsamen Industrie- und Gewerbestandort des
Industrieparks Zeitz in Tröglitz außerhalb des Stadtgebietes zusammen.
Das Pendlersaldo für den Teilbereich „Mitte“ hat unter Bezugnahme auf die „Vorbereitende
Untersuchung zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes“ der Friedrich-Schiller-Universität
vom April 2007 seit 1999 einen Überschuss an Auspendlern. 856 Personen pendelten 1999
mehr aus als ein. 2001 war ein Auspendlerüberschuss von 966 und 2005 von 375 Personen
zu verzeichnen. 2008 pendelten im Teilbereich „Mitte“ 538 Personen mehr aus als ein.
Im gesamten Stadtgebiet bestand 2008 ein Einpendlerüberschuss von 249 Personen.
Während im Teilbereich „Mitte“ ein Auspendlerüberschuss von 538 Beschäftigten und im
Teilbereich „Süd“ von 687 Beschäftigten zu konstatieren war, ist im Teilbereich „Nord“ ein
Einpendlerüberschuss von 1.474 Beschäftigten zu verzeichnen. Dies ist auf den Hauptsitz
der Mitteldeutschen Braunkohlengesellschaft (MIBRAG) in Theißen mit ca. 2000
Beschäftigten zurückzuführen, die jedoch nur anteilig innerhalb des Stadtgebietes arbeiten.
6.6.4 Entwicklungstendenzen des Arbeitsmarktes
Allgemein wird davon ausgegangen, dass in den nächsten Jahren nach der Überwindung
der Auswirkungen der Wirtschaftskrise ein weiterer Rückgang der Arbeitslosenanzahl zu
erwarten ist.
Unter Beachtung der immer noch hohen Arbeitslosigkeit im Stadtgebiet werden zur
Schaffung von Arbeitsplätzen weiterhin Ansiedlungen von Gewerbe- und Industriebetrieben
notwendig. Die Angebotserhöhung von Arbeitsplätzen ist eine entscheidende
Voraussetzung für die künftige Bevölkerungsentwicklung, denn die allgemeine
Tendenz, besonders bei den jungen Bevölkerungsgruppen, der Arbeit nach zu ziehen, ist
weiterhin ungebrochen. Nur attraktive, qualitativ hochwertige Arbeitsplätze mit
ansprechender Entlohnung können diesem Trend entgegen wirken. Sobald eine
prosperierende Wirtschaft existiert, ist davon auszugehen, dass auch die räumliche
Bevölkerungsabwanderung geringer wird.
Allerdings beklagt seit einiger Zeit die Wirtschaft zunehmend einen Fachkräftemangel, da
immer mehr ältere Erwerbstätige aus dem Arbeitsleben ausscheiden, aber nicht mehr
ausreichend jüngere Erwerbstätige nachrücken. Darin wird jedoch auch die Chance
gesehen, dass durch diese Situation der Wegzug von jüngeren Menschen aus
Gründen fehlender Arbeitsplätze eingedämmt bzw. sogar gestoppt werden könnte.
Des Weiteren ist auch eine die Investoren ansprechende attraktive Stadt (gute
technische und soziale Infrastruktur, günstige Wohnstandorte, attraktive Freizeitbereiche,
ansprechende historische Innenstadtgebiete etc.) ein Entscheidungskriterium dafür, warum
der Standort eines Unternehmens gerade in Zeitz sein sollte. Somit sind auch diese weichen
Standortfaktoren weiter zu entwickeln.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 125 von 243
Durch entsprechende Werbekampagnen und ein verbessertes Standort- und
Stadtmarketing sind weitere Investoren zu gewinnen. Zur Anwerbung weiterer
Unternehmen ist eine gebündelte Initiative der „Region Zeitz“ notwendig, um ein
gemeinsames Ansiedlungskonzept vermitteln zu können. Dafür stehen sowohl großflächige
Bereiche für Industrieansiedlungen in Randlage des Stadtgebietes bzw. in dessen Umland
als auch kleindimensionierte Bereiche in recht zentraler Stadtlage, insbesondere für
Dienstleister sowie Handwerk und Handel, zur Verfügung.
Im Flächennutzungsplan-Vorentwurf vom März 2009 wurde für den Teilbereich „Mitte“ ein
Gewerbeflächenbestand von ca. 188,4 ha genannt. Abzüglich der Altstandortpotentiale von
58,7 ha ergibt das 129,7 ha Bestand. Hinzu kommt noch ein Bestand von Gewerbeflächen in
den Teilbereichen „Nord“ (ca. 29,5 ha) und „Süd“ (ca. 22,5 ha) - jeweils ohne
Potentialflächen.
Zusammen mit den Potentialflächen innerhalb des Stadtgebietes mit ca. 103,5 ha sind
insgesamt ca. 285,2 ha Gewerbeflächen vorhanden.
(Gewerbeflächenpotentiale siehe Kapitel 6.2.2 )
Gemäß der allgemein anerkannten GIFPRO-Methode (Gewerbe- und Industrieflächenprognose
ist ein durchschnittlicher Flächenbedarf von ca. 200 m²/Beschäftigten in der
Produktion für die Stadtplanung eine angemessene Größenordnung. Hinzu zu rechnen sind
noch die Verkehrs-, Neben- und Grünflächen, so dass man ca. 300 m²/Beschäftigten bzw.
ca. 30 Arbeitsplätze/ha erhält.
Bei angenommenen ca. 30 Arbeitsplätzen/ha ergibt das für ca. 285,2 ha Gewerbeflächen ca.
8.550 Arbeitsplätze. Bei einer Erwerbsquote von ca. 27 % für 2008 bei 32.816 Einwohnern
ergibt das ca. 8.860 Erwerbstätige. Somit könnte im Idealfall bei Nutzung der gesamten
bisher vorhandenen und geplanten Gewerbeflächen innerhalb des Stadtgebietes fast jeder
Erwerbstätige einen Arbeitsplatz in den Gewerbestandorten des Stadtgebietes erhalten. Die
übrig bleibenden ca. 300 Erwerbstätigen würden dann noch für die übrigen Wirtschaftbereiche
wie Handel, Dienstleistung, Tourismus, Verkehr, Landwirtschaft etc. zur Verfügung
stehen. Da diese Größenordnung der Erwerbstätigen jedoch für diese übrigen Wirtschaftsbereiche
nicht ausreichen wird, werden auch noch Erwerbstätige aus dem Umland benötigt.
Dadurch würde das bisherige negative Pendlersaldo der Stadt Zeitz beseitigt und die
Zentralitätsfunktion von Zeitz als Mittelzentrum gestärkt.
Da aber in diesen Werten noch keine Anteile von weiteren Gewerbepotentialen im
unmittelbaren Umland des Stadtgebietes enthalten sind, ist davon auszugehen, dass im
Stadtgebiet und dessen Umland zusammen bereits aktuell zu viele Gewerbeflächen bzw.
Gewerbeflächenpotentiale vorhanden sind. Wird noch der zukünftige Einwohnerrückgang bis
2020 berücksichtigt, so wird sich das Überangebot an gewerblichen Flächen in Relation zur
geringer werdenden Bevölkerung weiter verstärken.
Für die 2020 prognostizierten ca. 22.103 EW bis ca. 29.452 EW und bei einer künftigen
relativ stabilen Erwerbsquote von ca. 27 % sind im Stadtgebiet für eine Vollbeschäftigung
zwischen ca. 5.970 und ca. 7.950 Arbeitsplätze erforderlich. Dafür würden bei dem
gewählten Ansatz von 30 Arbeitsplätzen/ha ca. 199 bis ca. 265 ha Gewerbeflächen
erforderlich werden.
Werden davon die Arbeitsplätze abgerechnet, die im Zuge der Beibehaltung der
Arbeitsplätze in der Landwirtschaft und im Handel sowie der künftigen Zunahme der
Dienstleitungen und des Verkehrs 2020 in etwa 55 bis 60 % der Arbeitsplätze beanspruchen
werden, würden rechnerisch im produzierenden Gewerbe nur zwischen ca. 2.540 und ca.
3.380 Arbeitsplätze bzw. zwischen 85 ha und 113 ha Gewerbeflächen benötigt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 126 von 243
Auf Grund der mittelzentralen Funktion von Zeitz und dem (bis auf Theißen) in allen
Ortsteilen von Zeitz bzw. den Orten des Stadtgebietes vorzufindenden
Auspendlerüberschuss wird zur Erhöhung der Zentralitätsfunktion von Zeitz die
Notwendigkeit gesehen, das Angebot an Gewerbeflächen erheblich auszuweiten.
Unabhängig davon, welches Szenario der Bevölkerungsentwicklung eintreten wird, kann
davon ausgegangen werden, dass die bisher in der Flächennutzungsplanung
ausgewiesenen Gewerbe- und Industriegebietsflächen mit 285,2 ha bis 2020 als
ausreichend angesehen werden. Dabei ist auch noch zu berücksichtigen, dass sich die Stadt
Zeitz in unmittelbarer Nähe des ca. 200 ha umfassenden regional bedeutsamen
Gewerbestandortes „Industriepark Zeitz“ bei Tröglitz befindet, wo aktuell noch Potentiale
(ca. 75,0 ha) zur Verfügung stehen, auf die bei ansteigenden Bevölkerungs- bzw.
Wirtschaftsentwicklungen zugegriffen werden könnte. Außerdem stehen auch noch weitere
Gewerbestandorte im unmittelbar angrenzenden Umland zur Verfügung (siehe auch Kapitel
6.2.2).
Prinzipiell ist für eine zukünftige prosperierende Wirtschaftsentwicklung sowie für die
Belebung des Arbeitsmarktes die Stärkung der Industrie erforderlich, die als Sogwirkung
entsprechende Zulieferbereiche nach sich zieht. Dazu sind aber auch die politischen Ebenen
auf Landes- und Bundesebene einzubeziehen, die entsprechende verbesserte
Rahmenbedingungen für die Ansiedlung von potentiellen Investoren schaffen müssen. Nur
die Städte allein sind in der heutigen Globalisierungsphase der Wirtschaft dazu nicht in der
Lage.
Unter Berücksichtigung der territorialen Lage der Stadt im Dreiländereck von Sachsen-
Anhalt, Sachsen und Thüringen sind auch Aktivitäten im regionalen Verbund mit den
zentralen Orten der Nachbarbundesländer zu entwickeln, welche diesen Raum in seinem
Bekanntheitsgrad steigern sowie deren Potentiale besser verdeutlichen müssen.
Auf Grund der bisher nur relativ allgemeinen Entwicklungsvorstellungen der Stadt im Bereich
der Wirtschaft wird Nachholebedarf in Form eines gesamtstädtischen
Wirtschaftskonzeptes gesehen.
7. TECHNISCHE UND SOZIALE INFRASTRUKTUR/VERKEHR
7.1 Allgemeines
Hinsichtlich der technischen Infrastruktur und des Verkehrs sind die Anlagen im Stadtgebiet
noch immer für eine ehemals viel größere Bevölkerungszahl von ca. 45.000 Einwohnern
ausgelegt, obwohl nur noch 32.816 EW (2008) und damit
ca. 27 % weniger Einwohner vorhanden sind. Dadurch werden die infrastrukturellen
Einrichtungen und Anlagen nur noch anteilig genutzt und sind insgesamt überdimensioniert.
Die Stadt Zeitz beabsichtigt, auf Grund der überdimensionierten Energienetze in Verbindung
mit den zu erwartenden baustrukturellen Änderungen des Stadtumbaus auch eine
energetische Stadterneuerung in Angriff zu nehmen. Dazu wird ein separates Konzept
erstellt, welches auf die bisherigen Stadtumbauziele aufbaut.
Da der bisher durchgeführte Rückbau von Wohn- bzw. Gewerbesubstanz bisher nur
punktuell erfolgte, war eine Außerbetriebnahme von zusammenhängenden
Leitungsabschnitten bisher nicht möglich. Die Entwicklung war somit gegenüber den
angestrebten Zielen eher gegenläufig, da mittlerweile für noch weniger Bausubstanz in
Relation noch mehr technische Infrastruktur vorhanden ist..

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 127 von 243
Um z. B. hinter Abrissgrundstücken liegende Grundstücke auch weiter versorgen zu können,
wurde vor dem Gebäudeabriss die Umverlegung der Netze erforderlich. Dies stellte faktisch
eine Netzerweiterung dar, die zusätzliche Kosten verursachte. Somit konnte durch die
bisherige punktuelle Gebäude-Rückbaustrategie kein ökonomischer Nutzen bezüglich
der technischen Infrastruktur erzielt werden.
Zukünftig sind in den Rückbauschwerpunkten des Stadtgebietes, die flächigen Abriss
vorsehen, die Netzstrukturen an die verbleibende Bebauung anzupassen. Es ist im
Grundansatz davon auszugehen, dass der dauerhafte Unterhaltungsaufwand bei
vorhandenen Leitungen (z. B. Reinigungsaufwand bei Abwasser- und Trinkwassernetzen)
erhebliche Kosten verursacht, die effektiver in die Errichtung neuer Netze einfließen sollten.
Beim Wohnungsrückbau ist, um die Wirtschaftlichkeit der Netze zu gewährleisten und die
Bewohner nicht mit unvertretbar hohen Kosten zu belasten, grundsätzlich eine mit der
technischen Infrastruktur abzugleichende Strategie zu entwickeln.
Für die Änderungen der Ver- und Entsorgungssysteme, insbesondere an den
Rückbauschwerpunkten, sind separate Erschließungsplanungen zu erstellen, so dass
daraus die auf Grund der dort zu erwartenden umfangreichen Bedarfsänderungen
notwendigen Konsequenzen und der erforderliche Handlungsbedarf abgeleitet werden
können.
7.2 Allgemeines Leitbild der technischen Infrastruktur bis 2020
Basierend auf den bis zum Jahr 2020 prognostizierten Bevölkerungsrückgang von 32.816
EW (Ende 2008) auf ca. 29.452 EW (Positivszenario) über 25.779 EW (Mittelszenario) bis zu
einem Minimum von ca. 22.103 EW (Negativszenario) sowie einem Rückgang der
Wohnungskapazitäten um ca. 1.479 WE (Positivszenario) bis ca. 6.729 WE (Negativszenario)
wird auch ein Rückgang bei den Bedarfskapazitäten der technischen
Versorgungsmedien eintreten.
Aus ökonomischer Sicht ist es zwingend erforderlich, dass die Ver- und Entsorgungsnetze
in Wohnungsrückbauschwerpunkten angepasst werden um dadurch die Netzkosten zu
minimieren.
Durch die allgemeinen Zielstellungen, das Gründerzeitgebiet (F 1) und das Sanierungsgebiet
Stadtmitte (F 3) weiter zu revitalisieren sowie im Gründerzeitgebiet (F 1), im
Plattenbaugebiet Zeitz-Ost (F 2), im Sanierungsgebiet Stadtmitte (F 3) und im Bereich
Unterstadt (F 4) entsprechend des jeweils eintretenden Szenarios Wohnungsrückbau zu
etablieren, werden sich die Ver- und Entsorgungsschwerpunkte im Stadtgebiet
untereinander verschieben.
Durch die erhebliche Reduzierung des Wohnungsbestandes im Rückbauschwerpunkt in
Zeitz-Ost (F 2) werden sich im eintretenden Negativszenario die Abnahmekapazitäten der
verschiedenen Versorgungsmedien in diesem Stadtgebiet bis 2020 erheblich reduzieren. Im
Gründerzeitgebiet (F 1) und im Sanierungsgebiet Stadtmitte (F 3) wird durch den
angestrebten Wiederbezug leerer Wohnungen und nur geringe Wohnungsverluste eine
wirtschaftlichere Betreibung der dort vorhandenen technischen Netze möglich werden.
Auf Grund der beabsichtigten flächigen Rückbaumaßnahmen besteht die Möglichkeit, nicht
mehr benötigte Leitungstrassen an peripheren Standorten (Zeitz-Ost) zurückzubauen und
dadurch die Ökonomie der Versorgungsträger und der Haushalte positiv zu beeinflussen.
Flächenhafter Wohnungsrückbau ist hinsichtlich der Gestaltung der technischen Infrastruktur
wesentlich effizienter als punktueller Rückbau, da Netzabschnitte stillgelegt oder komplett
zurückgebaut und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten minimiert werden können.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 128 von 243
Würde jedoch entgegen der bisher vorgesehenen schwerpunktmäßigen Siedlungskontraktion
(flächiger Rückbau am Stadtrand) ein Stadtumbaukonzept umgesetzt, welches auf eine
Verinselung einzelner Stadtbereiche abzielt, müssten zu den dann verinselten Stadtgebieten
auch künftig Ver- und Entsorgungsleitungen mit recht erheblichen Leitungslängen
unterhalten werden. Das würde jedoch zu höheren Kosten der Ver- und Entsorgung führen.
Zur Entwicklung tragfähiger Ver- und Entsorgungskonzepte in den nächsten Jahren wird
auch die parallel erfolgte Erarbeitung des „Konzeptes zur energetischen Stadtsanierung“
beitragen.
Für die Notfallversorgung mit Trink- und Löschwasser sowie für die Abwasserentsorgung ist
ein entsprechendes Konzept zu erstellen.
7.3 Trinkwasser/Löschwasser
Die Versorgung im Teilbereich „Mitte“ erfolgt über die Stadtwerke Zeitz GmbH. Seit 1998
ist die Stadt Zeitz an das Fernwassernetz des Wasserwerkes Torgau-Ost angeschlossen.
Vom Wasserwerk Maßnitz erfolgt die Einspeisung in das städtische Netz. Als
Zusatzeinspeisungen werden Quellen von Hainichen genutzt. Eine in der Vergangenheit in
Kuhndorf vorhandene Quelle kann derzeit nicht mehr zur Trinkwasserbereitstellung genutzt
werden. Dies wird erst wieder möglich nach umfangreichen Baumaßnahmen und einer
neuen wasserrechtlichen Erlaubnis.
Auf Grund des durch die Bevölkerungsreduzierung rückläufigen Trinkwasserbedarfs erfolgte
bereits eine Außerbetriebnahme und Optimierung einzelner Leitungsabschnitte.
Durch das bisher aufgebaute „vermaschte Trinkwassernetz“ ist die Versorgungssicherheit
des Stadtgebietes gewährleistet. Das vorhandene Versorgungssystem entspricht nach den
gegenwärtigen Bedingungen einer optimalen Versorgungsvariante gemäß der
Trinkwasserverordnung 2001.
Zwischen 1994 und 1998 wurde das Trinkwasserversorgungssystem des Teilbereichs „Mitte“
verstärkt saniert. Besonders störanfällige Abschnitte wurden erneuert. In den kommenden
Jahren müssen weitere Sanierungen erfolgen.
Auf Grund des prognostizierten Bevölkerungsrückganges gemäß den einzelnen Szenarien
und dem damit verbundenen dauerhaften Wohnungsrückbau werden in den vom
dauerhaften flächigen Wohnungsrückbau und ohne bauliche Nachnutzungen besonders
betroffenen Gebieten (insbesondere Zeitz-Ost) auch umfangreiche Änderungen der
Trinkwasseranlagen notwendig. Dafür sind neue Trinkwasserversorgungskonzepte zu
entwickeln, perspektivisch bei der Umsetzung des Stadtentwicklungskonzeptes
abzustimmen und entsprechend zu berücksichtigen.
Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt über ausgebautes Trinkwassernetz in den Orten der
Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ durch die MIDEWA GmbH. Die Errichtung neuer
wasserwirtschaftlicher Anlagen oder die Durchführung weiterer bedeutsamer Maßnahmen ist
in diesen Teilbereichen bis 2020 nicht vorgesehen.
Die Löschwasserversorgung, die aktuell nur anteilig über die bestehenden Trinkwasserleitungen
der Stadtwerke Zeitz GmbH gemäß dem bestehenden Konzessionsvertrag erfolgt,
wird in Verbindung mit der Reduzierung der Einwohnerkapazitäten bis 2020 und der damit zu
erwartenden Verringerung der Leitungsquerschnitte (Vermeidung von zu langen
Verweilzeiten des Trinkwassers in zu großen Leitungen zur Sicherung der
Trinkwasserqualität) mengenmäßig nicht mehr im bisherigen Umfang gewährleistet werden
können.

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Das bedeutet, dass die künftige Löschwasserbereitstellung verstärkt über eine kombinierte
Vorhaltung aus dem Trinkwassernetz, den natürlichen Fließgewässern sowie aus
künstlichen und natürlichen Reservoiren erfolgen muss. Dafür sind dringend über das
gesamte Stadtgebiet verteilt Löschwasserreservoire einzurichten.
Deshalb sind künftig an bestimmten Schwerpunkten Ersatzmaßnahmen (z. B. Löschteiche in
Form von Biotopen etc.) zur Löschwasserbereitstellung zu planen. An den Fließgewässern
sind an geeigneten Stellen Löschwasserentnahmestellen einzurichten.
Im Teilbereich „Nord“ existieren keine Trinkwasserschutzgebiete, so dass keine Versorgung
aus örtlichen Wasserversorgungsanlagen, sondern über Fernwasserleitungen erfolgt.
Die Löschwasserversorgung erfolgt im Teilbereich „Nord“ über Wasserentnahmestellen an
den Oberflächengewässern (Teiche) bzw. in Theißen und Luckenau auch über Hydranten
des Trinkwassernetzes.
Im Teilbereich „Süd“ stehen für die Trinkwasserversorgung Wassergewinnungsanlagen
südlich von Kayna und bei Zettweil zur Verfügung. Teilweise werden auch noch
Hausbrunnen genutzt.
Die Löschwasserversorgung übernehmen die in den Orten vorhandenen Löschteiche.
Langfristig ist vorgesehen, das gesamte Stadtgebiet mit Fernwasser zu versorgen, so dass
in Zukunft die Trinkwassergewinnungsanlagen aufgegeben werden können.
Für den Zivilschutz bzw. die Notwasserversorgung sind die örtlich vorhandenen
Trinkwassergewinnungsanlagen zu ertüchtigen.
7.4 Abwasserentsorgung
Seit Ende des 19. Jahrhunderts wurde der Teilbereich „Mitte“ mit dem Hauptort Zeitz
hauptsächlich im Mischsystem kanalisiert. Ältere Stadtgebiete, die sich in der Nähe der
„Weißen Elster“ befinden, weisen starke Vernetzungen der Abwasserkanäle und eine
Vielzahl von Entlastungskanälen auf. Durch die wachsenden Ansprüche der
Stadtentwicklung wurden die Entwässerungsanlagen entsprechend ausgebaut. Mit den
Stadterweiterungen schob sich die Stadtgrenze immer weiter in die Hanglagen hinaus. Diese
Erweiterungsflächen wurden zum größten Teil über die bestehenden Kanalanlagen mit
entsorgt. Die Stadterweiterungen stellten daher eine zusätzliche Belastung für die alten
Kanalanlagen dar.
Knapp 70 % der bestehenden Kanalisation der Stadt wurden vor 1945 errichtet. Zwischen
1945 und 1989 beschränkte sich die Kanalbautätigkeit weitestgehend auf die Erweiterung
der Kanalisation im Zusammenhang mit der Neuerschließung von Stadtgebieten (z. B. Zeitz-
Ost) und auf die Instandhaltung des vorhandenen Kanalnetzes. Nach 1990 wurden die
historischen Ortsteile Aue-Aylsdorf, Hainichen und Zangenberg erstmals an die öffentliche
zentrale Abwasserbeseitigungsanlage der Stadt Zeitz angeschlossen. Des Weiteren wurden
Großobjekte, wie z. B. das neue Krankenhaus, die Gewerbegebiete Zeitz-West und
Leipziger Straße sowie die neuen Wohngebiete Am Elsterhang, Am Bettelweg und in der
Bergsiedlung, abwasserseitig neu erschlossen.
Im Teilbereich „Mitte“ sind aktuell 98,3 % der Einwohner an die öffentliche zentrale
Abwasserbeseitigungsanlage der Stadt Zeitz angeschlossen.
Kernstück der zentralen öffentlichen Abwasserbeseitigung stellt das 1997 neu errichtete
Zentralklärwerk der Stadt Zeitz in Göbitz dar. Hier wird das gesamte in die öffentliche
zentrale Abwasserbeseitigungsanlage der Stadt Zeitz eingeleitete Schmutzwasser gereinigt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 130 von 243
Das Zentralklärwerk wurde in der ersten Ausbaustufe für 65.000 Einwohnergleichwerte
ausgelegt. Optional wäre bei entsprechendem Bedarf in einer zweiten Ausbaustufe die
Erweiterung des Zentralklärwerkes auf 90.000 bis 110.000 Einwohnergleichwerte möglich.
Außer dem Teilbereich „Mitte“ sind mehrere umliegende Gemeinden an diese zentrale
Kläranlage angeschlossen.
Neben kleineren zu erwartenden Neuerschließungen liegt das Hauptaugenmerk künftig auf
der Erhaltung und kontinuierlichen Verbesserung der vorhandenen Entwässerungssysteme.
Das wird im Teilbereich „Mitte“ insbesondere durch die schrittweise Erneuerung der
vorhandenen Kanäle in Verbindung mit Straßenausbaumaßnahmen und der Umstellung vom
Misch- auf das Trennsystem erreicht.
Das aktuelle Ziel der Wasserwirtschaft besteht außer in der Ableitung des Abwassers aus
den Siedlungsgebieten auch darin, die Gewässer vor vermeidbaren Beeinträchtigungen zu
schützen und sie so zu bewirtschaften, dass sie dem Wohl der Allgemeinheit und im
Einklang mit diesem auch dem Nutzen Einzelner dienen. Diesen Ansprüchen genügt das
bestehende Kanalsystem in vielen Bereichen nicht mehr, so dass Sanierungs- und
Neubaumaßnahmen sowohl im Misch- als auch im Trennsystem erforderlich werden.
Detaillierte Betrachtungen dazu wurden mit der Überarbeitung des
Generalentwässerungsplanes 2002 vorgenommen und sind dieser Planungsunterlage zu
entnehmen.
Im Abwassersektor erfolgte bisher kein Rückbau von Leitungen. Die mit dem geplanten
Rückbau (insbesondere in Zeitz-Ost bzw. in der Unterstadt) einhergehende Entsiegelung von
befestigten Flächen führt zu einer Reduzierung der Abflussmenge des Niederschlagswassers.
Dies kann zur Folge haben, dass vorhandene Kanäle dann zu groß dimensioniert
sein könnten. Das wiederum führt zu verstärkten Ablagerungen in den Hauptkanälen, so
dass dadurch erhöhte Aufwendungen im Kanalnetzbetrieb erforderlich wären.
Aus Sicht der Abwasserentsorgung wäre es vorteilhaft, wenn die praktische
Umsetzung des Stadtentwicklungskonzeptes gebietsbezogen erfolgen würde. Dadurch
könnten Veränderungen an der zentralen öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlage besser
geplant und umgesetzt werden.
Die Aktualisierung des Generalentwässerungsplanes muss einhergehen mit den
Fortschreibungen des Stadtentwicklungskonzeptes und dem vergrößerten Stadtgebiet.
Dieses Ziel wird am Besten erreicht durch permanente fachliche Zusammenarbeit zwischen
dem zuständigen Entsorger und der städtischen Verwaltung.
Aus dem Teilbereich „Nord“ gehören Luckenau und Theißen dem Abwasserzweckverband
„Maibachtal“ an. Für Luckenau ist ein Anschlussgrad an das zentrale Klärwerk Zeitz in
Göbitz von 97 % und für Theißen von 98 % erreicht. Nonnewitz ist zu 100 % angeschlossen.
Unterschwöditz besitzt noch Kleinkläranlagen mit Einbindungen in Vorfluter.
Im Teilbereich „Süd“ erfolgt die Schmutzwasserentsorgung in Kayna und Geußnitz aktuell
noch über Kleinkläranlagen mit Überläufen in den Ortskanal bzw. Versickerung sowie in
abflusslose Sammelgruben. Der Ortskanal in Geußnitz mündet in das Gewässer Krake, in
Kayna entwässert der Ortskanal in den Vorfluter Große Schnauder.
Mahlen, Roda und Zettweil werden über Hauskläranlagen entsorgt.
Geplant ist, das bisher noch nicht kanalisierte Orte der Teilbereiche „Nord“ bzw. „Süd“,
sofern noch nicht erfolgt, an das zentrale Klärwerk von Zeitz in Göbitz angeschlossen
werden. Für Lindenberg ist allerdings eine dezentrale Lösung über grundstückseigene
vollbiologische Kleinkläranlagen vorgesehen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 131 von 243
7.5 Elektroenergie
Das Stadtgebiet wird von einem modernen 110 kV-Umspannwerk in der Nähe der
Zuckerfabrik im Hauptort Zeitz versorgt. Das für die Elektroenergieversorgung des
Hauptortes Zeitz errichtete 15-kV-Mittelspannungsnetz sowie das 1-kV-
Niederspannungsnetz wurden schrittweise von Freileitungen auf Erdkabel umgestellt und
sind bisher zu 95 % verkabelt.
Die bestehende Leistungs- und Trafostationsdichte reicht zum gegenwärtigen Zeitpunkt für
die Anforderungen der Stadt aus, so dass eine ordnungsgemäße Versorgung des
Stadtgebietes abgesichert werden kann.
Im gesamten Stadtgebiet werden auf Grund von gesetzlichen Änderungen zur Anpassung an
den technischen Fortschritt sowie auf Grund der Alterung vorhandener Anlagen
kontinuierlich Ersatzinvestitionen und Instandhaltungen durchgeführt.
Elektroenergieleitungen wurden bisher nicht zurückgebaut. Auch im Falle einer
Überdimensionierung wird ein Rückbau nicht zwingend erforderlich.
Ein Sondergebiet für Windenergieanlagen (WEA) südlich vom Ortsteil Hainichen wurde
bereits realisiert. Drei WEA sind bei Grana entstanden. Jeweils zwei WEA befinden sich
südlich von Kayna und westlich von Geußnitz.
Auf der ehemaligen Deponie nördlich von Zeitz ist ein Sondergebiet für großflächige
Solarenergienutzung geplant. Zur Nutzung von Biomasse werden in Zeitz zwei
Sondergebiete entwickelt. Östlich des Klosters Posa ist ein kleine Fläche für den weiteren
Ausbau der Windenergie geplant.
Am nordöstlichsten Rand des Stadtgebietes plant die MIBRAG einen Kraftwerksneubau zur
Stromerzeugung mit einer Feuerungswärmeleistung von 1.750 MW.
7.6 Gas
Der Teilbereich „Mitte“ ist über eine Gashochdruckleitung durch die Übernahmestationen
bei Tröglitz und beim Kloster Posa an das Ferngasnetz angeschlossen. Mittlerweile werden
90 % der Haushalte des Hauptortes Zeitz sowie verschiedene Betriebe und Einrichtungen
mit Erdgas versorgt.
Im Teilbereich „Nord“ sind die Ortschaften Theißen und Nonnewitz an das Gasnetz
angebunden.
Im Teilbereich „Süd“ ist keine Gasversorgung vorhanden.
Über das vorhandene Versorgungssystem ist gegenwärtig eine ordnungsgemäße
Versorgung der angeschlossenen Orte mit Erdgas abgesichert.
Seit 1992 wurde das Erdgasversorgungssystem weitestgehend saniert und kontinuierlich
ausgebaut. Eine flächendeckende Netzsanierung ist somit nicht erforderlich. Einzelne
Leitungsabschnitte, die auf Grund ihres Alters bzw. ihres Zustandes den heutigen
Anforderungen nicht mehr genügen, werden punktuell erneuert.
Ein Rückbau von Erdgasleitungen wurde bisher nicht durchgeführt. Auch im Falle einer
durch Gebäuderückbau eintretenden Überdimensionierung wird ein Rückbau von Leitungen
nicht zwingend erforderlich. Die Erweiterung des Erdgasnetzes ist bei Vorliegen einer
entsprechenden Wirtschaftlichkeit möglich.

7.7 Fernwärme
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 132 von 243
Vom Blockheizwerk an der Geußnitzer Straße werden ungefähr 6.400 Wohnungen,
insbesondere in Zeitz-Ost, sowie kleinere Gewerbeeinrichtungen mit Fernwärme versorgt.
Alle Fernwärmeleitungen wurden in den Jahren 1994 und 1995 komplett saniert, so dass
keine weiteren Netzsanierungen erforderlich sind.
7.8 Telekommunikation
Seit 1990 wurde in der gesamten Stadt in mehreren Ausbaustufen ein digitales
Telekommunikationsnetz entsprechend dem neuesten Stand der Technik aufgebaut.
Teilweise besitzen die Telekommunikationslinien sogar überregionale Bedeutung.
Die Stadt wird gegenwärtig von folgenden Telekommunikationsknoten der
DeutschenTelekom versorgt: Zeitz, Rasberger Str., Zeitz, Käthe-Niederkirchner-Straße,
Theißen, Nordstraße und Wittgendorf (Nedissen, ON Heukewalde).
Die Versorgung erfolgt im Rahmen der Versorgungspflicht mit einer sogenannten
„Jedermann-Grundversorgung“ (Anschluss an das öffentliche Telefonnetz) sowie darüber
hinausgehend auch die Versorgung mit DSL.
In Folge des technischen Fortschritts und auf Veranlassung von Kunden werden laufend
Netzänderungen bzw. -erweiterungen notwendig. Seit 2006 wurden Teile des
Telekommunikationsnetzes rekonstruiert, so dass unter anderem auch die DSL-Fähigkeit
hergestellt wurde. Allerdings besteht in den ländlichen Bereichen des Stadtgebietes noch
Nachholebedarf bei leistungfähigen Internetanschlüssen.
Bis 2020 wird der weitere flächige Ausbau des DSL-Breitbandnetzes entsprechend den
technischen und finanziellen Möglichkeiten vorgenommen. Diese Anpassung an die
neuesten technischen Kommunikationsmöglichkeiten stellt auch einen wichtigen Aspekt
hinsichtlich der Standortfrage bei künftigen Gewerbeansiedlungen dar und ist deshalb zügig
voranzutreiben.
Durch den Einsatz neuer Telekommunikationsproduktlösungen kann der CO2-Ausstoß bei
Telekommunikationsanlagen um bis zu 25 % gesenkt werden.
7.9 Sonstige Aspekte der technischen Versorgung
7.9.1 Zivilschutz
Gemäß der Stellungnahme des Ordnungsamtes existieren im Bereich des Zivilschutzes
keine Planungskonzepte hinsichtlich der Notfallversorgung für die Medien Trinkwasser,
Abwasser und Löschwasser.
Für den Zivilschutz bzw. die Notwasserversorgung sind die örtlich vorhandenen
Trinkwassergewinnungsanlagen zu ertüchtigen.
7.9.2 Konzept zur energetischen Stadtsanierung (KES) - Kurzinhalt
Um im Wettbewerb zwischen den Kommunen bestehen zu können, sind innovative Konzepte
zur technischen Ver- und Entsorgung unerlässlich. Im Hinblick darauf hat die Stadt Zeitz die
Absicht, während des Stadtumbauprozesses auch eine energetische Stadtsanierung
durchzuführen. Dazu liegt mit Bearbeitungsstand vom 12.11.2009 von Hyder Acerplan
GmbH aus Halle ein „Konzept zur energetischen Stadtsanierung für die Stadt Zeitz“ vor,
dass dem endgültigen Stadtentwicklungskonzept als Anlage beiliegt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 133 von 243
Leitbild der energetischen Stadterneuerung:
Wesentliches Ziel ist unter Berücksichtigung des prognostizierten Bevölkerungsrückganges
die Reduzierung des Energieverbrauchs sowie des CO2-Ausstoßes. Dadurch wird eine
wirtschaftliche, soziale und ökologische Anpassung der vorhandenen Energiesysteme
notwendig. Durch die verstärkte Einbindung von regenerativen Energien aus Stadt und
Umland wird langfristig die Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen angestrebt.
Vorhandene Kompetenzen sind zu nutzen und durch Kooperationen weiter auszubauen. Ein
einfacher Zugang zum energetischen know-how steigert den erwünschten Nachahmereffekt.
Dadurch werden wiederum lokale Arbeitsplätze gesichert.
Unternehmen erkennen durch das Vorhandensein energetisch optimierter Kreisläufe die
Standortvorteile und nutzen diese für eine effiziente Produktion.
Der Energieverbrauch der städtischen Liegenschaften ist weiter zu reduzieren. Langfristig ist
dort moderne verbrauchsarme Technik zu installieren. Die Kommune übernimmt dadurch
eine Vorbildfunktion, um ihren Bürgern langfristig ein attraktives und energieoptimiertes
Umfeld anbieten zu können.
Zur Umsetzung des energetischen Leitbildes bilden die folgenden drei Handlungsfelder die
tragenden Säulen:
Handlungsfeld I: Siedlungsentwicklung und Bauleitplanung
- Beiträge von Wohn- und sonstigen Gebäuden zur Energieeinsparung
- Identifikation von Quartieren mit besonderem Energieeinsparpotential
- Identifikation von Clustern auf dezentrale Versorgungsnetze
Handlungsfeld II: Wärme- und Strombereitstellung und deren Nutzung
- Umrüstung der Infrastrukturen, insbesondere der Leistungsnetze, im
Interesse der Effizienzsteigerung
- energetische Optimierung regionaler Stoff- und Wirtschaftskreisläufe
- Einbindung regenerativer Energien in Stadtentwicklungsprozesse
- Minderung der Umweltbelastungen (insbesondere des CO2-
Ausstoßes)
- Berücksichtigung des Wechselverhältnisses zwischen Energiebedarf
und künftiger Stadtentwicklung (Schrumpfung)
Handlungsfeld III: Mobilität und Verkehr
- Energie sparende Verkehrsmittel und Minderung des Verkehrsbedarfs
- energetische Optimierung der Verkehrsströme in städtischen Räumen
- Entwicklung von Mobilitätskonzepten
- Entwicklung regionaler Konzepte für neue Treibstoffe
Im KES wurden folgende Schwerpunkte der energetischen Stadtsanierung aufgeführt:

7.9.2.1 Bevölkerung
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 134 von 243
Auf Grund des absehbaren Bevölkerungsrückganges sind die teilweise überdimensionierten
technischen Ver- und Entsorgungsnetze dem zukünftigen Bedarf anzupassen. Des Weiteren
ist eine energieeffiziente Sanierung von Gebäuden erforderlich, da die fossilen
Energieerzeuger immer mehr zur Neige gehen.
7.9.2.2 Technische Infrastruktur
7.9.2.2.1 Elektroenergie
. Rückbau des Elektronetzes nicht zwingend erforderlich
. Zur CO2 -Reduzierung ist der regenerative Anteil der Elektroenergieerzeugung zu
erhöhen.
7.9.2.2.2 Fernwärme
. Geringer werdende Abnahme in Zeitz-Ost durch erheblichen Wohnungsrückbau
. Strategische Anpassung und Neuorientierung zur wirtschaftlichen Aufrechterhaltung
eines geschlossenen Fernwärmenetzes ist gemäß den Vorgaben des Stadtentwick-
lungskonzeptes notwendig.
7.9.2.2.3 Trinkwasser
. Umfangreiche Änderungen der Trinkwasseranlagen (in Verbindung mit der Löschwasser-
versorgung) werden durch flächigen Wohnungsrückbau (insbesondere in Zeitz-Ost)
notwendig.
. Löschwasserbereitstellung könnte über Löschteiche und Regenrückhaltebecken abge-
sichert werden (Nachnutzung von Brachflächen und Bereitstellung von ökologisch und
stadtklimatisch wertvollen Ausgleichsflächen)
. Neuordnung der Trinkwasserversorgung über ein aktuelles Versorgungskonzept
7.9.2.2.4 Abwasser
. Im Vordergrund steht die Anpassung des Abwassernetzes an die zukünftig geringer
werdende Bevölkerung, da ein kleiner dimensioniertes Abwassersystem aufwendige
Reinigungsarbeiten vermeidet.
. Verbesserung der Abwasserentsorgung durch Umstellung vom Misch- auf das Trenn-
system
. Im anfallenden Abwasser besteht die realistische Möglichkeit der thermischen
Energiegewinnung und Weiterverwertung, insbesondere aus industriellem Abwasser
(z. B. Südzucker-Bioethanol-Anlage)
7.9.2.2.5 Gas
. Rückbau von Erdgasleitungen ist auch bei einer Bedarfsreduzierung nicht zwingend
erforderlich
. Durch die 90 %ige Netzabdeckung des Stadtgebietes können durch Gas zwischenzeitliche
Versorgungslücken (z. B. bei der Fernwärme) im Stadtumbauprozess kompensiert werden.
. Das Gasnetz eignet sich durch die hohe Anschlussdichte und die nahe gelegenen Erzeuger
für die künftige Verteilung von Biogas. Biogas könnte allen städtischen Nutzern gleichzeitig
zur Verfügung gestellt werden, wodurch sich ein nachhaltiger Stadt-Umland-Kreislauf mit
hoher CO2-Einsparung ergeben würde.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 135 von 243
7.9.2.2.6 Erneuerbare Energien
. nur kleinflächige Ausweisungen von Sondergebieten im Flächennutzungsplan für die
Windkraft und die Fotovoltaik
- Windkraft:
. Nur kleines Flächenpotential auf Grund eines nur geringen Anteils am Vorranggebiet
für die Nutzung von Windenergie und somit kein deutlicher Ausbau der Elektroenergie-
gewinnung durch Windkraft möglich.
- Sonnenkraft (Solar/Fotovoltaik):
. Bestrebung der Stadt, in der Weiterbearbeitung des Flächennutzungsplanes Sondergebiete
für Fotovoltaik auszuweisen (nördlicher Stadtrand „Am Fuchsborn“, südwestlicher Stadtrand
„Am Eulengraben“ mit insgesamt ca. 10,2 ha).
. Einsparung von jährlich ca. 480 t CO2
. Mit Umsetzung der Maßnahme kann eine deutliche Verbesserung der gesamtstädtischen
Energiebilanz erzielt werden.
- Biogas:
. Siehe auch Kap. 7.9.2.2.5 „Gas“
. Hohes Potential zur Erhöhung des regenerativen Energieanteils
. Entwicklung einer Stadt-Umland-Strategie für Biogas notwendig.
- Wasserkraft:
. Sehr geringer Anteil an regenerativer Energieerzeugung, trotzdem wichtiger Baustein
zur Sensibilisierung der Bevölkerung hinsichtlich des Einsatzes erneuerbarer Energien.
7.9.2.2.7 Telekommunikation
. Keine Optimierungspotentiale vorhanden.
Fazit technische Infrastruktur:
Unter Berücksichtigung des Bevölkerungsrückganges sowie der dadurch nicht benötigten
Wohnungsbestände wird sich der künftige Bedarf der technischen Infrastruktur sowohl
hinsichtlich seiner Kapazitäten als auch seiner räumlichen Verteilung im Stadtgebiet
dauerhaft verändern. So werden die Abnahmekapazitäten in Zeitz-Ost erheblich reduziert,
während im Gründerzeitgebiet und im Sanierungsgebiet durch die prognostizierten
Erhöhungen der Einwohnerzahlen eine wirtschaftlichere Betreibung der bestehenden
technischen Netze möglich wird. Betroffen sind davon insbesondere die Medien Trinkwasser,
Abwasser und Fernwärme.
Demzufolge müssen die Ver- und Entsorgungskonzepte auf die jeweilige Entwicklung der
Bedarfskapazitäten in den einzelnen Stadtteilen abgestimmt werden. Dabei ist die Nutzung
erneuerbarer Energien zur Schonung der natürlichen Ressourcen als wichtiger Teilbaustein
der Konzepte einzubeziehen.
Der Ausbau der regenerativen Energien wird als städtische Gesamtstrategie gesehen und
sollte in Verbindung mit den Potentialen des angrenzenden Umlandes verwirklicht werden.

7.9.2.2.8 Bebauung
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 136 von 243
Auf Grund der künftigen negativen demografischen Entwicklung entsteht bis 2020 ein
Wohnungsüberhang zwischen ca. 1.479 WE (Positivszenario) und 6.729 WE
(Negativszenario). Dadurch geht der Bedarf an technischer Infrastruktur auf dem
Wohnungssektor zurück.
Durch die vorgesehene Schrumpfung des Stadtkörpers von außen nach innen wird eine
kompakte Stadtstruktur angestrebt. Diese Struktur ermöglicht zwischen den verschiedenen
Nutzungsbereichen kurze und energieeffiziente Wege sowie einen wirtschaftlichen Betrieb
der technischen Infrastruktur.
Die teilweise Neuordnung der Stadtstruktur trägt zu einer Verschiebung von Ver- und
Entsorgungsschwerpunkten innerhalb des Stadtgebietes bei.
Hinsichtlich der energetischen Erneuerung von Wohngebäuden ist u. a. darauf zu achten,
dass auch weiterhin bezahlbarer Wohnraum, insbesondere für sozial Benachteiligte, zur
Verfügung steht.
Auch die Belange des Denkmalschutzes sind konsensual zu behandeln, so dass unter
Berücksichtigung des Denkmalschutzes nicht bei jedem Baukörper eine maximale
Energieeinsparung erzielt werden kann. Das Einsparpotential beträgt jedoch gegenüber dem
Ist-Zustand ca. 50 - 60 % (Dämmung, Heizungserneuerung, Fenster, Solaranlage etc.).
Hinsichtlich der energetischen Sanierung von Großwohnsiedlungen (Zeitz-Ost) besteht
erhebliches Einsparpotential von ca. 1/3 der bisherigen Energieaufwendungen.
Im Zuge der teilweisen Neustrukturierung der Stadt wird eine möglichst umfassende
Erhaltung und Nachnutzung vorhandener Bebauung angestrebt. Parallel stattfindende
Umwälzungen im Bildungs- und Vorschulbereich sind so zu konzipieren, dass kurze Wege
zwischen diesen Nutzungseinrichtungen und den Bevölkerungsschwerpunkten
ermöglicht werden.
Durch den Rückbau von Gebäuden ergibt sich die Möglichkeit, quartiersnahe Grünflächen
weiter zu entwickeln und so das Stadtklima positiv zu beeinflussen (Frischluftschneisen,
lokale Kaltluftseen).
7.9.2.2.9 Verkehr
Aktuell wird das Verkehrsentwicklungskonzept fortgeschrieben, welches Bestandteil des
Stadtentwicklungskonzeptes ist. Erst mit Umsetzung des Verkehrskonzeptes sind zum
Verkehr energetische Betrachtungen möglich. Der Restrukturierung bzw. der Optimierung
des vorhandenen Fern-, Regional- und Stadtverkehrs kommt in der energetischen
Stadterneuerung eine Schlüsselrolle zu. Dies umfasst sowohl die Reduzierung des
innerstädtischen Verkehrsaufkommens, die Optimierung der Verkehrsorganisation, den
Ausbau umweltfreundlicher Verkehrsmittel, die Verwendung verbrauchsarmer Antriebs-
techniken und die Absicherung der regionalen Mobilität für alle Altersgruppen.
- Motorisierter Individualverkehr:
. Umfahrung der Stadt durch den Fernverkehr absichern
. Entlastung der Innenstadt durch Auslagerung des Verkehrs der B 180
. Verbesserung des Ausbaustandards des innerstädtischen Straßennetzes für einen
effizienten Liefer-, Versorgungs- und Busverkehr
. Umsetzung verkehrsgestalterischer Maßnahmen (Tempo-30-Zonen, Kreisverkehr-Plätze
etc.)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 137 von 243
. Aufhebung eines Großteils an Einbahnstraßen
. Teilweise Neuordnung ruhender Verkehr
. Verbesserte Vorwegweisung
- Wirtschaftsverkehr:
. Optimierung innerbetrieblicher Verkehrsströme zur Begrenzung der Verkehrsbe-
lastungen
. Verstärkte Ausnutzung der vorhandenen Schienenanbindungen
- Schienenverkehr:
. Intensivere Auslastung der Schiene durch den Wirtschaftsverkehr
- ÖPNV:
. Optimierung der Buslinienführungen durch Aufhebung eines Großteil der Einbahnstraßen
- Radverkehr:
. Entwicklung eines gesamtstädtischen Radwegekonzeptes
. Entlastung des PKW-Verkehrs durch umweltschonende Nutzung des Fahrrades
auf Kurzstrecken
. Ausbau des Elsterradweges zwischen Zangenberg und Bornitz, zwischen Abschlaggraben-
Elsterdeich-Elsterstraße und zwischen Auebrücke und Brücke am Sommerbad
. Ausbau Radrundweg um Zeitz mit Verknüpfungen zu umliegenden Gemeinden sowie zur
Altstadt
7.9.2.2.10 Gewerbe/Industrie
. Verstärkte Orientierung auf Rückgewinnung nicht genutzter Energien aus den eigenen
Produktionsprozessen
. Ausnutzung energetischer Synergieeffekte zwischen den einzelnen Gewerbebetrieben
7.10 Soziale Infrastruktur
7.10.1 Allgemeines zur Sozialstruktur
Ende 2008 erhielten gemäß der KOMSTAT-Angaben der Stadt Zeitz ca. 500 Haushalte, das
sind ca. 3,7 % aller Haushalte, von der Stadt Zeitz Wohngeld. Knapp über die Hälfte dieser
Haushalte waren Rentnerhaushalte.
Seit dem 01.01.2005 ist das Wohngeldrecht ein Bestandteil der beschlossenen Hartz-IV-
Gesetze. Dadurch sind alle diese Leistungsempfänger vom Wohngeld ausgeschlossen und
erhalten die Unterkunftskosten bei den anderen Behörden, wie z. B. der ARGE, der
Grundsicherungsbehörde oder dem Sozialamt des Landratsamtes. Dazu liegen allerdings
keine Aussagen vor. Es ist jedoch davon auszugehen, dass dadurch die oben angegebene
Zahl der Wohngeldempfänger wesentlich höher liegt. Dafür sprechen die hohen
Arbeitslosenquoten der Stadt, wodurch ein entsprechend hoher Anteil von Hartz-IV-
Empfängern ebenfalls Unterkunftskosten bezieht.
Gemäß den KOMSTAT-Daten der Stadt Zeitz waren 2008 im Teilbereich „Mitte“ 5.180
Personen arbeitslos. Ende 2008 waren 3.772 ALG-II-Empfänger vorhanden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 138 von 243
Da in Verbindung mit der immer noch bestehenden Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahre
2010 allgemein mit verstärkten Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt zu rechnen ist, wird
sich die Anzahl der Arbeitslosengeld- und Wohngeldempfänger kurzzeitig erhöhen, um
dann wahrscheinlich, insbesondere auf Grund der allgemeinen Verbesserung der
wirtschaftlichen Lage sowie der zukünftig kleiner werdenden absoluten Erwerbstätigenanzahl,
wieder zu sinken.
Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt im sozialen Bereich auf der einen Seite für
viele Bewohner eine Erhöhung bzw. die Erhaltung bestehenden Wohlstandes. Auf der
anderen Seite gibt es immer mehr Einwohner, die ihren Lebensunterhalt nur mit
fremder Hilfe bewältigen können.
Die allgemeine Situation am Arbeitsmarkt im Südraum von Sachsen-Anhalt, die geringen
Chancen einer großen Gruppe der Arbeitslosen am Arbeitsmarkt und differenzierte
Einkommensunterschiede wirken sich hinsichtlich der Situation und der Perspektive der
Bewohner in den verschiedenen Teilräumen des Stadtgebietes unterschiedlich aus. So
stehen z. B. Einfamilienhausgebieten Bereiche mit unsanierten Alt- oder Plattenbauten
gegenüber.
Dies hat auch Wirkungen hinsichtlich der Beteiligung der verschiedenen sozialen Gruppen
am sozialen oder kulturellen Leben, die sich insbesondere im Sozial- und Jugendhilfebereich
dokumentieren.
Des Weiteren ist auch festzustellen, dass sich die bisherigen sozialen Lebensstile
überholt haben. Die typische Familie mit 2 Kindern wurde durch die Zunahme von
Alleinstehenden jungen Einwohnern, eheähnlichen Gemeinschaften und auch
Einzelhaushalten bei Senioren umfassend abgelöst. Diese Veränderungen bedingen
wiederum andere Bedarfsanforderungen für soziale Einrichtungen, Netzwerke und
Dienstleistungen.
7.10.2 Vorschuleinrichtungen/Schulen
Vorschuleinrichtungen:
Für die jüngsten Altersgruppen der Bevölkerung stehen im Gesamtstadtgebiet 20
Kindertageseinrichtungen (KITA) zur Verfügung. 14 KITA befinden sich im Hauptort Zeitz
(Teilbereich „Mitte“). Im Teilbereich „Nord“ sind je eine KITA in Nonnewitz, in Luckenau
sowie in Theißen vorhanden. Drei KITA sichern im Teilbereich „Süd“ die Unterbringung der
jüngsten Einwohner ab, und zwar in Geußnitz, Würchwitz und Kayna.
Insbesondere hinsichtlich der Vorschulbetreuung werden aktuell die verschiedensten
Modelle diskutiert, die in den bestehenden Gebäuden unter Beanspruchung von mehr
Platzbedarf Realität werden könnten.
Entsprechend dem Entwurf der Bedarfs- und Entwicklungsplanung für den Zeitraum
01.08.2010 bis 31.07.2012 werden in den Kindertageseinrichtungen des Teilbereichs „Mitte“
(städtische und freie Träger) insgesamt 1.358 Kinder betreut. Bis 2015/16 wird die Anzahl
der zu betreuenden Kinder annähernd gleich bleiben, so dass bis dahin nicht von einer
Schließung von Kindereinrichtungen auszugehen ist. Dies ist insbesondere darauf zurück zu
führen, dass von den Kindern des Teilbereichs „Mitte“ immer mehr eine Tageseinrichtung
besuchen.
In den letzten 3 Schuljahren sind die Anteile der in den Tageseinrichtungen zu betreuenden
Kinder im Krippenbereich von 42 % auf 53 %, im Kindergartenbereich von 90 % auf 96 %
und im Hortbereich von 35 % auf 58 % angestiegen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 139 von 243
In den nächsten 3 Jahren werden die vorhandenen Kinderbetreuungskapazitäten in den
Tageseinrichtungen im Gesamtstadtgebiet zu durchschnittlich 90 % ausgelastet.
Da entsprechend der in der Stellungnahme des Fachbereichs Soziales Zeitz aufgeführten
Bedarfs- und Entwicklungsplanung bis 2015/16 im Hauptort Zeitz nicht von einer
Schließung von Kindertageseinrichtungen ausgegangen wird, sollten jedoch auf Grund
der gemäß dem jeweiligen Bevölkerungsszenario zu erwartenden lagemäßigen
Verschiebungen der Bevölkerungsschwerpunkte innerhalb der Gesamtstadt zumindest
Standortverlagerungen dieser Einrichtungen in zentralere Lagen erfolgen. Dadurch
sollen kürzere Wege zu den Wohnungen ermöglicht werden.
Insbesondere die Kindereinrichtungen am Brückenweg, in der Freiligrathstraße und in der
Martin-Planer-Straße, die sich an den Rändern des Sanierungsgebietes Stadtmitte bzw. von
Zeitz-Ost in Gebieten befinden, wo die Wohnfunktion je nach Szenario entsprechend
unterschiedlich in ihren Kapazitäten zurückgehen wird, sind perspektivisch mehr in die Nähe
der künftig zu erwartenden Bevölkerungsschwerpunkte in zentralere Stadtbereiche (Altstadt,
Gründerzeitgebiet) zu verlagern.
Sollte in den Teilbereichen „Nord“ bzw. „Süd“ künftig eine der dort befindlichen KITA nicht
mehr benötigt werden, so ist darauf zu orientieren, dass das Angebot an
Betreuungsplätzen der Kinder vorrangig in den Bevölkerungsschwerpunkten Theißen
bzw. Kayna realisiert wird.
Schulen:
Im gesamten Stadtgebiet sind 8 Grundschulen vorhanden (6 Grundschulen im Hauptort
Zeitz, 1 Grundschule in Nonnewitz mit Horteinrichtung in Theißen, 1 Grundschule in Kayna
mit Horteinrichtung). Des Weiteren sind im Hauptort Zeitz zwei Sekundarschulen, das
Gymnasium, zwei Förderschulen, eine berufsbildende Schule, die Musikschule Anna-
Magdalena-Bach, mehrere Musikschulen in privater Trägerschaft sowie die Volkshochschule
vorhanden, die zunächst kurzfristig ausreichende Bildungsmöglichkeiten sichern. Besonders
die in zentralen Lagen des Hauptortes Zeitz befindlichen Bildungseinrichtungen sind
als dauerhaft stabil zu betrachten.
Im Rahmen der Fortschreibung der Schulentwicklungsplanung der sich in Trägerschaft der
Stadt Zeitz befindlichen Schulen ist der Bestand der Grundschulen in der G.-Mahler-Str.
und in der Bergsiedlung bis 2013/14 gesichert.
Eine Öffnung der Schulbezirke der Grundschulen im Hauptort Zeitz erfolgte bisher nicht, da
Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf den zukünftigen Bestand der Grundschulen in
Nonnewitz und Kayna bestehen. Es wurde lediglich innerhalb des Hauptortes Zeitz zur
Stabilisierung der Grundschule in Zeitz-Rasberg eine Änderung der Schulbezirke in Bezug
zur Grundschule Am Schwanenteich vorgenommen.
Im Schuljahr 2008/09 erreicht die Sekundarschule III (Schillerstraße) nicht die notwendige
Mindestschülerzahl. Im Zuge der vorgenommenen Eingemeindungen werden die Schüler der
hinzugekommenen Orte in den beiden Sekundarschulen des Hauptortes Zeitz beschult. Ab
2009/10 wurden die Schulbezirke unter Berücksichtigung der zu bildenden Einheitsgemeinde
dahingehend ergänzt, dass die Schüler der Grundschule Kayna nach der 4. Klasse die
Sekundarschule III sowie die Schüler der Grundschule Nonnewitz, sofern die Orte nunmehr
zur Stadt Zeitz gehören, nach der 4. Klasse die Sekundarschule Am Schwanenteich im
Hauptort Zeitz besuchen.
Auch für Theißen wird die gleiche Vorgehensweise angestrebt. Dadurch wird insgesamt eine
bessere Auslastung der Zeitzer Sekundarschulen erreicht.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 140 von 243
Der Anteil von Kindern und Jugendlichen (bis 17 Jahre) hatte im Hauptort Zeitz Ende 2006
einen Bevölkerungsanteil von ca. 11,7 % und wird im Jahre 2020 nur noch ca. 6 % bis 7 %
betragen. Da diese Werte auch auf das gesamte Stadtgebiet in ähnlicher Weise zutreffen,
sind im Planungszeitraum bis 2020 entsprechend des jeweils eintretenden
Bevölkerungsszenarios die notwendigen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche
kapazitätsmäßig anzupassen. Das bedeutet allerdings nicht zwangsläufig, dass
Einrichtungen zurückzubauen bzw. zu schließen sind. Durch die aktuell stattfindenden
Umwälzungen im Bildungs- und Vorschulbereich wird eine möglichst umfassende Erhaltung
und Nachnutzung der vorhandenen Gebäude mit veränderten Nutzungsprofilen angestrebt.
Das Gymnasium, die Förderschulen, die berufsbildende Schule, die Musikschule und die
Volkshochschule, welche sich in Trägerschaft des Burgenlandkreises befinden, werden nach
derzeitigem Kenntnisstand im Planungszeitraum Bestand haben.
In den am 15.12.2008 vom Kreistag beschlossenen Satzungen der Kreisvolkshochschule
und der Musikschule sind in Zeitz für die Musikschule eine Zweigstelle und für die
Volkshochschule eine Geschäftsstelle festgelegt worden.
Komplettiert wird das Bildungsangebot von insgesamt 8 Schulhorten.
Detailliertere Aussagen zur Entwicklung der Schulen sind der künftig geltenden
Schulentwicklungsplanung zu entnehmen. In dieser Planung sollten sich die
bisherigen Stadtentwicklungsziele des Stadtgebietes widerspiegeln.
7.10.3 Freizeiteinrichtungen für die Jugend
Hervorzuheben ist ein hauptsächlich für Kinder und Jugendliche vorgesehenes
soziokulturelles Theaterzentrum in der ehemaligen Schule am Steinsgraben.
Allerdings stimmen die Angebote für die Freizeitgestaltung der Jugend im Hauptort Zeitz
nach Art und Umfang noch nicht mit den vorhandenen Bedürfnissen eines Großteils
dieser Altersgruppe überein. In den Stadtteilen Rasberg, Völkerfreundschaft und in der
nördlichen Unterstadt fehlen solche altersspezifischen Freizeiteinrichtungen. Teilweise sollte
eine Nachnutzung von nicht mehr für die Vorschulkinderbetreuung benötigten Gebäude für
die Freizeitnutzung der Jugend, aber auch für Senioren, erfolgen.
Im Teilbereich „Nord“ sind in Luckenau und in Theißen bzw. im Teilbereich „Süd“ in Kayna
Jugendclubs vorhanden.
Es ist in Zukunft verstärkt das Augenmerk darauf zu richten, dass die jungen
Einwohner durch ein ansprechendes jugendadäquates Freizeitangebot im Stadtgebiet
gehalten werden. Denn die heutige Jugend ist der Gestalter unserer Zukunft.
Zur Zeit fehlt in Zeitz allerdings eine Diskothek als Dauereinrichtung. Dafür könnten
brachliegende Gebäude in randlichen Gewerbegebieten genutzt werden, wodurch mögliche
Konfliktpotentiale weitestgehend ausgeschlossen werden.
Mit den vorhandenen 28 öffentlichen Spielplätzen im Hauptort Zeitz ist eine flächenhafte
Abdeckung des Teilbereichs „Mitte“ gewährleistet. Bis 2020 wird davon ausgegangen, dass
beim Negativszenario im Teilbereich „Mitte“ etwa nur noch die Hälfte der aktuell
vorhandenen Spielplätze benötigt werden.
Im Teilbereich „Nord“ sind in Luckenau (1), Nonnewitz (1) und Theißen (3) insgesamt 5
Spielplätze vorhanden. Im Teilbereich „Süd“ stehen in Geußnitz und Kayna jeweils ein
Spielplatz zur Verfügung. Da es sich bei den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ um ländlich
geprägte Gebiete handelt und dort auch noch andere Freiräume für Spielmöglichkeiten

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 141 von 243
existieren, werden dort die Spielmöglichkeiten aktuell als auch bis 2020 als ausreichend
angesehen.
In Verbindung mit der Nachnutzung von künftig eventuell nicht mehr benötigten Vorschul-
oder Schuleinrichtungen sollten die dazu gehörenden Freiflächen für eine öffentliche
Spielfunktion vorgesehen werden.
7.10.4 Einrichtungen für Senioren
Die Anzahl der Bürger über 65 Jahre (z. Zt. 30,3 % der Bevölkerung) wird quantitativ bis
2020 auf bis zu ca. 36 - 39 % Anteile ansteigen, was bei einer sinkenden Einwohnerzahl und
bei den prognostizierten Szenarien zwischen 22.103 und 29.452 EW etwa 8.300 bis 11.000
Einwohner betreffen könnte, die 65 Jahre und älter sein werden.
Bisher decken 7 stationäre Alteneinrichtungen mit ca. 525 Plätzen die gegenwärtige
Versorgung der älteren Bürger ab. Bis 2020 werden sich die Kapazitäten der zur Versorgung
der älteren Bewohner notwendigen Einrichtungen bei der prognostizierten Obergrenze der
Bevölkerung im Positivszenario (29.452 EW) um ca. 20 - 25 % erhöhen müssen. Wird mit
dem Negativszenario die prognostizierte Untergrenze (22.103 EW) erreicht, so werden
gegenüber den bisherigen Versorgungskapazitäten für Senioren nur unwesentliche
Anpassungen erforderlich, da dann absolut gesehen wegen der sinkenden
Bevölkerungsanzahl ähnlich große Kapazitäten zu bewältigen sind wie gegenwärtig.
Auf alle Fälle sind die betreuten Wohnformen für Senioren zu erweitern, damit diese so
lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung verbleiben und ihr Leben weitestgehend
eigenständig bestimmen können. Dieser Trend hat bereits begonnen und wird sich auch
weiter fortsetzen. Dementsprechend sind die Standorte des betreuten Wohnens
vorzugsweise in der Nähe von Versorgungseinrichtungen vorzusehen. Dadurch werden
zwischen den Funktionsbereichen Wohnen - Versorgung kurze Wege möglich.
Parallel zur altersgerechten Wohnfunktion ist die Infrastruktur im Freizeit-, Kultur- und
Gesundheitssektor in Bezug auf die spezifischen Seniorenbedürfnisse weiter zu
entwickeln. Insbesondere sind für die älteren Bürger Erholungsmöglichkeiten und
Versorgungseinrichtungen in Wohnnähe zu integrieren und die Wohnumfeldbereiche
qualitativ aufzuwerten. Dafür könnten im Zuge von Rückbaumaßnahmen verstärkt
entstehende Freiräume genutzt werden.
Da die Senioren möglichst lange aktiv an den Lebensprozessen teilnehmen möchten, sind
im Freizeitbereich entsprechend der Spezifik der älteren Bevölkerungsgruppen innovative
Angebote zu entwickeln, wie z. B. Seniorenspielplätze.
Des Weiteren ist im gesamten Stadtgebiet wegen den zu erwartenden hohen Anteilen der
älteren Bevölkerungsgruppen die Barrierefreiheit zu gewährleisten (siehe auch Kap. 11.4).
7.10.5 Gesundheitseinrichtungen/Sozialdienste
Die Zahl der im Teilbereiche „Mitte“ niedergelassenen Ärzte (17 Allgemeinmediziner, 27
Fachärzte, 30 Zahnärzte) liegt in Relation zur Bevölkerung über dem Landesdurchschnitt,
allerdings wird ab ca. 2010 mit einer akuten Verschlechterung der Hausarztsituation
gerechnet. Hinzu kommen noch 7 Pflegedienste und 8 Einrichtungen für Physiotherapie und
10 Apotheken, die eine günstige Versorgung der Bevölkerung im Teilbereich „Mitte“
gewährleisten.
Das städtische Klinikum mit 282 planmäßigen Betten entspricht den modernen
Versorgungsansprüchen im medizinischen Bereich. Es dient der Grund- und

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 142 von 243
Regelversorgung der Stadt Zeitz und seines Versorgungsbereiches im Umland und besitzt 7
Fachabteilungen.
Für alte und sozial benachteiligte Personen ist es in der Stadt Zeitz gelungen, ein dichtes
Netz von helfenden Personen und Einrichtungen zu installieren, so dass eine grundsätzliche
Zufriedenheit mit der geleisteten Sozialarbeit zu verzeichnen ist.
Mit der fortschreitenden Alterung der Bevölkerung ist das vorhandene gute Niveau der
medizinischen Versorgung zu erhalten. Quantitativ sind dafür keine wesentlichen
Veränderungen notwendig, da insbesondere durch die prognostizierte Abnahme der
Bevölkerung die absolute Anzahl der Senioren bis 2020 in etwa gleich groß bleiben wird.
Im Teilbereich„Nord“ sind in Theißen 5 Ärzte und eine Apotheke vorhanden.
Zur gesundheitlichen Versorgung des Teilbereiches „Süd“ stehen in Kayna 2 Ärzte und
eine Apotheke zur Verfügung.
Im Zuge der zunehmenden Überalterung der Bevölkerung ist perspektivisch von einem
Ausbau der mobilen Pflegedienste auszugehen. Auch der Ausbau von Hol- und
Bringediensten für ältere Bürger in Verbindung mit dem Besuch von Begegnungsstätten
oder Tagesbetreuungen ist zu erwarten.
7.10.6 Sport
Teilbereich „Nord“:
In Luckenau, Theißen und Nonnewitz sind 11 separate Sportstätten (davon 4 Sportplätze
und das Freibad in Theißen) und eine Schulturnhalle (in Nonnewitz) vorhanden.
Die Schulturnhalle in Nonnewitz sowie die Turnhalle in Luckenau sind sanierungsbedürftig.
Die Größe der Sportfreiflächen im Teilbereich „Nord“ umfasst ca. 66.000 m². Das ergibt ca.
19,9 m²/EW an Sportfreiflächen und liegt weit über dem von der Deutschen
Olympischen Gesellschaft empfohlenen Wert von 4 m² nutzbarer Sportfreiflächen/EW.
Hinsichtlich der Sportfreiflächen ist durch den prognostizierten EW-Rückgang bis 2020 mit
einer Sportfreiflächenreduzierung zu rechnen. Allerdings sind dabei die in den ländlich
geprägten Bereichen in der Regel höheren Werte für Sportflächen/EW zu berücksichtigen.
Teilbereich „Mitte“:
Zur Zeit existieren im Teilbereich „Mitte“ 15 separate Sportstätten und 14 Schulturnhallen.
Flächenmäßige Kernanlagen sind das Ernst-Thälmann-Stadion (ca. 3,5 ha), das Rudolf-
Puschendorf-Stadion (ca. 1,6 ha) und der Sportplatz im Ortsteil Rasberg (ca. 1,1 ha).
Weiterhin gibt es mehrere Kleinsportanlagen.
Im Bereich Tiergarten existiert noch eine Schießsportanlage mit ca. 2,3 ha.
Das Sommerbad mit Schwimmhalle umfasst ca. 1,8 ha, die Reitanlage in der Albrechtstraße
ca. 1,1 ha.
Gemäß dem Flächennutzungsplan-Vorentwurf vom März 2009 entfielen im Teilbereich
„Mitte“ bei einer gesamten Sportfreifläche von ca. 14,47 ha (ohne Sportplatz Grana und
Schießsportanlage) auf jeden Bewohner des Teilbereichs „Mitte“ Ende 2008 ca. 5,38 m²
Sportfreiflächen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 143 von 243
Wird bis 2020 mit 23.734 EW das Positivszenario zugrunde gelegt, werden gemäß der
Empfehlung der Deutschen Olympischen Gesellschaft bei 4 m² nutzbarer
Sportfreiflächen/Einwohner künftig nur noch ca. 9,5 ha Sportfreiflächen und beim
Negativszenario mit 17.103 EW nur noch ca. 6,9 ha Sportfreiflächen benötigt. Das bedeutet
einen Rückgang der Sportfreiflächen um ca. 3,9 ha (29 %) bzw. um 6,5 ha (48,4 %). Somit
würden 2020 etwa 1/3 bis etwa die Hälfte der heute noch vorhandenen Sportflächen nicht
mehr benötigt.
Die Reduzierung von Sportfreiflächen wird in Verbindung mit der sinkenden
Bevölkerungsanzahl vorrangig im Bereich des Wohnungsrückbauschwerpunktes Zeitz-
Ost erfolgen.
Durch die erfolgte Schließung der Sekundarschule in der Gustav-Mahler-Straße in Zeitz-Ost
sind auch detailliertere Vorstellungen zur Nutzung der Sportfreiflächen dieser ehemaligen
Schule zu entwickeln. Zunächst werden diese durch die 5.Grundschule genutzt.
Bei einer eventuellen Schließung von Schulstandorten sind standortspezifische
Entscheidungen über die dort befindlichen Turnhallen (Umnutzung, Schließung oder
eine alternative Nutzung durch Vereine oder andere freie Träger) zu treffen. Dazu sind die
entsprechenden Bedürfnisse der in der Umgebung lebenden Bewohner mit zu
berücksichtigen.
2009 erfolgte der Neubau einer Turnhalle am Standort der Grundschule Zeitz-Rasberg für
den Schul- und Vereinssport, deren Standort auch langfristig Bestand haben wird..
Im Bereich des Rudolf-Puschendorf-Stadions ist bei einem erheblichen Rückgang der
Bevölkerung im südlichen Bereich des Hauptortes Zeitz eine Verkleinerung der
Nebenanlagen sinnvoll. Die Hauptfunktionsflächen dieses Stadions sind allerdings zu
erhalten.
Entsprechend der zukünftigen Nachfrage sind die Sportfreiflächen für spezifische Sportarten
(Reitsport, Schießsport, Freifläche Sommerbad, Wassersport) quantitativ anzupassen. Zur
Erhöhung der gesamtstädtischen Attraktivität ist im Bereich des gegenwärtigen Frei- und
Hallenbades die Errichtung einer zeitgenössischen Bäderlandschaft geplant.
Detailliertere Aussagen zu den Turnhallen sind der jeweils aktuellen Schulentwicklungsplanung
zu entnehmen. Dort sollten sich die Stadtentwicklungsziele der Stadt Zeitz
widerspiegeln.
Teilbereich „Süd“:
Sportanlagen stehen im Teilbereich „Süd“ in Geußnitz, Würchwitz, Loitsch und Kayna zur
Verfügung. Hier handelt es sich um 10 separate Sportstätten (davon 4 Sportplätze und das
Waldbad in Kayna) sowie eine Schulturnhalle (in Kayna).
Die Größe der Sportfreiflächen im Teilbereich „Süd“ umfasst ca. 54.200 m². Das ergibt ca.
20,55 m²/EW an Sportfreiflächen und liegt weit über dem von der Deutschen Olympischen
Gesellschaft empfohlenen Wert von 4 m² nutzbarer Sportfreiflächen/EW.
Hinsichtlich der Sportfreiflächen ist durch den prognostizierten EW-Rückgang bis 2020 mit
einer Sportfreiflächenreduzierung zu rechnen. Allerdings sind dabei die in den ländlich
geprägten Bereichen in der Regel höheren Werte für Sportflächen/EW zu berücksichtigen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 144 von 243
7.10.7 Qualitative Weiterentwicklung der sozialen Versorgung
Die Stadt Zeitz ist bestrebt, die vorhandene soziale Versorgung qualitativ weiter zu
entwickeln. Dafür sind vorzugsweise folgende Handlungsfelder zu betrachten:
Vorschuleinrichtungen:
- die Zuordnung der Vorschuleinrichtungen zu den künftigen
Bevölkerungsschwerpunkten ist zu Gunsten kürzerer Wege zu verbessern
Schulen:
- die Chancen zur Ausbildung in kleineren Schulklassen sind hinsichtlich einer
verbesserten Bildung zu nutzen
- es ist insgesamt auf eine praxisnähere Ausbildung zu orientieren
- Bildungseinrichtungen und Wirtschaft sind miteinander besser zu vernetzen
Freizeiteinrichtungen:
- Entwicklung stadtteilbezogener und altersspezifischer Freizeiteinrichtungen
- Nutzung von wohnungsnahen Rückbauflächen für Freizeitfunktionen
Gesundheitseinrichtungen/Sozialdienste:
- Ausbau der mobilen Pflegedienste
- Verbesserung der Teilnahme älterer Bürger am gesellschaftlichen Leben durch
Erweiterung von Begegnungsstätten
Sport:
- Ausbau Sportflächen durch Nachnutzung von Rückbauarealen
- Gewinnung der älteren Bürger für sportliche Aktivitäten verstärken
Soziale Sicherheit:
- Monitoring der sozialen Schichtungen in den einzelnen Stadtgebieten zur
rechtzeitigen Erkennung und Vermeidung sozialer Brennpunkte
- Auswertung von kontinuierlich zu erstellenden Sozialberichten und Anpassung der
sozialen Versorgung an den Bedarf
- Vernetzung der bestehenden sozialen Einrichtungen und Nutzung von
Synergieeffekten
- Ausbau der Zusammenarbeit zwischen allen Partnern des sozialen Bereichs
- Verbesserung der Versorgung mit öffentlichen Begegnungsstätten
- Verstärkte Prävention bei Suchtproblemen
Soziale Beratung:
- Ausweitung der Beratungs- und Bildungsangebote (Schuldnerberatung,
Schwangerschaftsberatung etc.)
Schaffung attraktiver Lebensformen:
- Ausbau und Unterstützung bei Angeboten für Familien, Senioren und Behinderte
- Fortführung der Barrierefreiheit in öffentlichen Bereichen und Gebäuden

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 145 von 243
Soziales Engagement:
- Unterstützung des ehrenamtlichen bürgerschaftlichen Engagements und verstärkte
Einbindung der Bevölkerung in den städtischen Entwicklungsprozess
7.11 Verkehr
Grundsätzlich werden für den Hauptort Zeitz die Entlastung vom Durchgangsverkehr sowie
die Neuordnung des Ziel- und Quellverkehrs angestrebt.
Parallel zur Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes erfolgte die fachplanerische
Weiterbearbeitung des Verkehrskonzeptes für die Stadt Zeitz, deren aktueller Stand
selbständiger Bestandteil der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes ist.
Nachfolgend werden die überörtlichen Verkehrsziele zusammengefasst:
7.11.1 Straßenverkehr
Durch das Stadtgebiet verlaufen Teile des folgenden klassifizierten Straßennetzes:
- Bundesstraßen B 2, B 91 und B 180
- Landesstraßen L 191, L 193, L 194, L 196, L 197, L 244
- neun Kreisstraßen
Die Bundes- und Landesstraßen sind durch ein hohes Verkehrsaufkommen, insbesondere
auf Grund des Durchgangsverkehrs mit einem hohen Anteil an Schwerverkehr,
gekennzeichnet. Diese Hauptstraßen haben bis Herbst 2009 insbesondere das bebaute
Stadtgebiet des Hauptortes Zeitz mit Verkehrsemissionen stark belastet.
Mit der Übergabe der Ortsumfahrung Nord und West der B 2, B 91 hat sich bereits kurzfristig
eine Verbesserung der Verkehrssituation im Teilbereich „Mitte“ des Stadtgebietes eingestellt.
Ohne das bebaute Gebiet des Hauptortes Zeitz zu queren, kann nunmehr aus nördlicher
Richtung, von der B 91, sowohl in Richtung Leipzig als auch in Richtung Gera weiter
gefahren werden.
Auf Grund der bisher erfolgten Inbetriebnahme der Ortsumgehung Zeitz laufen derzeitig
seitens des Landesbetriebes Bau Sachsen-Anhalt und des Burgenlandkreises an Bundes- und
Kreisstraßen Umstufungsverfahren bzw. werden Umstufungsvarianten erörtert.
Zur weiteren Verkehrsentlastung des Stadtgebietes, insbesondere der Ortslage Theißen, ist
östlich von Theißen (durch Anbindung an den bereits vorbereiteten Bundesstraßenknoten
B 2/B 91) eine neue Trasse der B 91 geplant.
Gegenwärtig wird der zentrale Stadtbereich des Hauptortes Zeitz noch durch den
Durchgangsverkehr der B 180 belastet, der in diesen Arealen als funktionelle Zäsur wirkt.
Vorrangiges grundsätzliches Ziel ist es, den Durchgangsverkehr aus den zentralen
Stadtbereichen des Hauptortes Zeitz umfassend herauszuhalten. Das ist eine
entscheidende Voraussetzung zur Umgestaltung des innerstädtischen Verkehrsnetzes.
Dafür sind die kürzlich fertiggestellte Nord- und Westumfahrung des Hauptortes Zeitz sowie
südlich und östlich des Hauptortes Zeitz die vorhandenen Straßen zu nutzen.
Vom Grundansatz her ist das Ziel der Verringerung des Verkehrsaufkommens des
Durchgangsverkehrs durch den Hauptort Zeitz dadurch zu erreichen, indem für diesen
Verkehr keine innerstädtischen Angebote mehr unterbreitet werden, so dass er nicht
mehr oder nur noch geringfügig stattfindet. Das beginnt bei der Ausschilderung außerhalb

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 146 von 243
des Hauptortes Zeitz und geht bis zur Durchführung baulicher Maßnahmen innerhalb der
Verkehrsflächen.
Zur Minderung des Verkehrsaufkommens auf der Trasse der bisherigen B 180 innerhalb des
Stadtgebietes von Zeitz ist östlich von Zeitz vom Kreisverkehr bei Bornitz (B 2) die
Verbindungsstraße zum Industriepark Zeitz bei Tröglitz und dann weiter zur B 180
(Zeitz - Meuselwitz) zu nutzen ohne das bebaute Stadtgebiet von Zeitz zu beeinträchtigen.
Südlich des Hauptortes Zeitz existiert keine Ortsumgehung. Man kann jedoch von der B 180
im Südosten des Hauptortes Zeitz die B 2 nach Gera über Nedissen und die
angrenzenden Straßen erreichen.
Ergänzend zur Realisierung der nördlichen und westlichen Ortsumgehung ist bereits weit
außerhalb des Hauptortes Zeitz im Bereich der B 180 (südöstlicher Stadtraum) ein neues
Verkehrsleitsystem für den Durchgangsverkehr zu entwickeln, um diesen aus der Stadt
herauszuhalten.
Durch die Verdrängung des Durchgangsverkehrs aus den zentralen Stadtgebieten werden
Verbesserungen hinsichtlich der Verkehrsimmissionen besonders im Gründerzeitgebiet
(F 1) und in der historischen Altstadt (F 3) erwartet, wodurch sich auch deren Akzeptanz als
Wohnstandort erhöht.
Der Ziel- und Qellverkehr zum Hauptort Zeitz hin bzw. weg ist künftig mehr in der Fläche
zu verteilen. Dazu trägt besonders die Reduzierung des Einbahnstraßenverkehrs bei.
In der Innenstadt bzw. in innenstadtnahen Quartieren, so auch in den Gründerzeitbereichen
ist die Verbesserung des Stellplatzangebotes geplant.
In der Innenstadt von Zeitz ist der Einbahnstraßenverkehr auf ein Minimum zu
reduzieren, um zusätzlichen Fahrverkehr und die damit einhergehenden Emissionen zu
reduzieren.
In den Wohngebieten sind flächenhaft verkehrsberuhigende Maßnahmen
durchzuführen.
Zur Reduzierung der Beeinträchtigungen durch Kohletransporte aus dem Tagebau über die
L 191 durch die Ortslage Nonnewitz ist nördlich von Nonnewitz entlang der Kohlebahntrasse
für die Kohletransporte eine neue Straße geplant.
7.11.2 Schienenverkehr
Allgemein ist ein Trend im Schienenverkehr zu verzeichnen, der den Rückzug aus der
Fläche vorsieht und lediglich die Anbindung an die Oberzentren der Region attraktiviert.
Die Teilbereiche „Mitte“ und „Nord“ sind durch die Strecken Gera - Zeitz - Leipzig, und
Weißenfels - Zeitz an das Schienennetz angebunden, während der Teilbereich „Süd“ keinen
Bahnanschluss besitzt. Die Strecke Zeitz - Tröglitz wurde stillgelegt. Alle drei
Schienenverbindungen verbleiben im SEK, da diese 3 Strecken den Zielen der Raumordung
entsprechen, denen sich die Stadt Zeitz anzupassen hat.
Der wichtigste Bahnhof des Stadtgebietes an den Schienentrassen Gera - Leipzig und Zeitz -
Weißenfels, befindet sich im Hauptort Zeitz, allerdings abseits von Wohnungsschwerpunkten
sowie der Altstadt. In Theißen und Luckenau befinden sich an der Strecke Zeitz -
Weißenfels/Naumburg weitere, allerdings nur kleine Bahnhöfe.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 147 von 243
Durch die Bahnstrecke Gera - Zeitz - Leipzig ist das Stadtgebiet direkt an den
Schienenfernverkehr angebunden. Für die Strecke Leipzig-Zeitz gibt es Studien zu deren
Streckenausbau, welche unter anderem auch auf eine Erhöhung der Geschwindigkeit
orientiert.
Bezüglich des Bahnverkehrs soll die für die Landesentwicklung bedeutsame Neu- bzw.
Ausbaumaßnahme der Strecke Weißenfels - Zeitz realisiert werden. Des Weiteren sind
zwischen den zugelassenen Transportunternehmen bzw. den Industriebetrieben der
Stadt und des Umlandes, die bereits über direkte Schienenanbindungen an das Netz der
DB Netz AG verfügen (insbesondere die Zuckerfabrik, die Neugründung „Zeitzer Guss“ und
die Unternehmen des Industrieparks Zeitz), mit der DB Netz AG entsprechende Verträge
zur Erweiterung der Schienentransporte abzuschließen. Dadurch soll eine größtmögliche
Verlagerung des Produkttransportes von der Straße auf die Schiene erreicht werden,
wodurch die Umweltemissionen des Verkehrs im Stadtgebiet erheblich reduziert werden
könnten.
Einer Steigerung des Güterverkehrs steht nichts im Wege, da das regionale
Kundenmanagement der DB AG eingeschätzt hat, dass die Streckenkapazität im Umfeld der
Bahnhöfe in Zeitz und Tröglitz dafür ausreicht.
7.11.3 Busverkehr
Allgemeines:
Da sich, wie oben bereits erwähnt, der Schienenverkehr sukzessiv aus der Fläche
zurückzieht, erhält der regionale Busverkehr im Umland von Zeitz künftig eine größere
Bedeutung.
Am 01.03.2010 wurde mit Kreistagsbeschluss des Burgenlandkreises ein neuer
Nahverkehrsplan für den Verkehrsraum des Burgenlandkreises bis 2019 beschlossen. Darin
sind Grundsätze, Ziele und Festsetzungen für die künftigen ÖPNV-Gestaltung im Landkreis
enthalten. Unter anderem ist die bedarfsgerechte Gestaltung des ÖPNV-Angebotes unter
folgenden Aspekten zu berücksichtigen:
- angebotsorientierte Ausgestaltung der Verkehrsbedienung zwischen den Mittelzentren
- Ausrichtung der Verkehrsbedienung auf Siedlungs- und Versorgungskerne
- Angebot von Stadtverkehr in Mittelzentren
- Stärkung der Verknüpfungspunkte zwischen Busverkehren sowie zwischen
Bus- und Bahnverkehren
- der ÖPNV ist gleichberechtigt zum MIV (motorisierter Individualverkehr) einzustufen und
Behinderungen abzubauen
- Beachtung der ÖPNV-Strukturen in der Bauleitplanung sowie bei der Entwicklung
neuer Siedlungs- und Wirtschaftsstrukturen
Mit der Stadt Zeitz wurde im Rahmen der Erstellung des Nahverkehrsplanes vereinbart, dass
bis 2014 der Stadtverkehr Zeitz unter Mitfinanzierung der Stadt Zeitz grundhaft überplant
werden soll, insbesondere hinsichtlich Linienführung und Einrichtung einer zentralen
Haltestelle im Innenstadtbereich.
Die Überplanung des Stadtverkehrs erfolgt aufbauend auf das Verkehrsentwicklungskonzept
der Stadt Zeitz von 2010.
Der Busbahnhof am Bahnhof Zeitz fungiert als Schnittstelle zwischen dem Stadtbusverkehr
und dem Regionalbusverkehr sowie dem straßengebundenen und dem schienengebundenen
Personennahverkehr.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 148 von 243
Die Haltestelle Am Kalktor hat sowohl für den Regional- als auch den Stadtverkehr eine
wichtige Bedeutung, da sie als Schnittstelle zwischen Regional- und Stadtverkehr dient und
auch als Aus- und Einstiegstelle für Schüler des Gymnasiums bzw. der Lernbehindertenschule
wirksam ist.
Stadtverkehr:
Der Stadtverkehr Zeitz besteht insgesamt aus den drei Linien A, B und C, die täglich
verkehren, am Wochenende anteilig als Rufbus. Die Linie A verbindet den Bahnhof und die
Unterstadt mit dem Stadtzentrum sowie dem Stadtteil Zeitz-Ost (D.-Bonhoeffer-Str.) und dem
Klinikum. Die Linie B verknüpft den Bahnhof mit dem Stadtzentrum und den Stadtteilen
Völkerfreundschaft, Rasberg und Elsterhang. Die Linie C verkehrt zwischen Bahnhof und der
Unterstadt über das Stadtzentrum weiter nach Zeitz-Ost (Käthe-Niederkirchner-
Str./Platanenweg) und das Klinikum.
Die Linien A und C verkehren im Zweirichtungsverkehr und abschnittsweise als Ringlinien.
Die Linie B wird nahezu vollständig als Ringlinie geführt. Durch den Stadtverkehr werden alle
wichtigen Versorgungseinrichtungen erschlossen. Die Linien A und C bedienen auch das
Klinikum am Südrand des Hauptortes Zeitz.
Da der Stadtverkehr der Stadt Zeitz noch nicht optimal gestaltet ist, ist er an die
Zielstellungen der geplanten Stadtentwicklung (veränderte Einwohnerverteilung etc.)
anzupassen. Zur Attraktivitätssteigerung des Stadtverkehrs ist dringend ein zentral
gelegener Umsteigepunkt für alle Stadtbuslinien notwendig (vorzugsweise Nähe
Altmarkt).
Regionalverkehr:
Die Ortsteile außerhalb des Hauptortes Zeitz werden weitestgehend durch den regionalen
Busverkehr erschlossen.
Im Gebiet des Hauptortes Zeitz sind zwei Busbahnhöfe vorhanden. Der Busbahnhof
Schützenstraße (Oberstadt des Hauptortes Zeitz) dient im Regionalbusnetz des
Burgenlandkreises als einer der Hauptverknüpfungspunkte für derzeit 19 Linien. Der
Stadtverkehr fährt jedoch den Busbahnhof in der Schützenstraße nicht an, wodurch dort
keine unmittelbare Verknüpfung zwischen dem lokalen und dem regionalen Busverkehr
ermöglicht wird.
Der Regionalverkehr ist hinsichtlich der absehbaren Veränderungen des Stadtverkehrs an
dessen zukünftiges Netz anzupassen, damit die Schnittstellen zwischen den verschiedenen
Busverkehren gewährleistet werden.
7.11.4 Rad- und Fußgängerverkehr
Auf Grund der besonderen topografischen Situation des Hauptortes Zeitz (Ober- und
Unterstadt) sowie der vielfach geringen Querschnittsbreiten der historischen Straßenzüge
werden innerhalb des bebauten Stadtgebietes des Hauptortes Zeitz gesonderte Radspuren
nur die Ausnahme darstellen.
Als wichtigster Radweg verläuft im Bereich der Elsteraue der separat geführte
Elsterradweg. Auf dem Elsterradweg verläuft im Stadtgebiet ein Abschnitt der sogenannten
„Rad-Acht“, die als wichtiges Verbindungsglied zwischen Elsterradweg und dem Saale-
sowie dem Unstrut-Radweg die Stadt Zeitz tangiert. Sie dient als Verbindung der drei
überregionalen Radwege des Landkreises und besitzt somit eine entsprechend hohe
Bedeutung.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 149 von 243
Des Weiteren existiert in Richtung Naumburg ein Tagebaurundkurs, der in Grana an die
Weinroute Saale-Unstrut anbindet. Weitere nennenswerte Radwege sind zwischen
Kleinosida und Theißen und im Tal der Großen Schnauder vorzufinden.
Von Zeitz nach Tröglitz ist ebenfalls ein Radweg vorhanden. Ansonsten stehen den
Radfahrern nur die Verkehrsflächen zur Verfügung, die auch durch den motorisierten
Verkehr genutzt werden.
Als wichtige touristische Verbindung dient entlang der Weißen Elster der Abschnitt der
Weinroute Saale-Unstrut von Trebnitz bis zum Kloster Posa. Von Meuselwitz kommend
verläuft im nördlichen Teil des Stadtgebietes die „Mitteldeutsche Straße der Braunkohle“.
Des Weiteren existiert entlang verschiedenster Biotope auf 6 Routen durch die Stadt ein
Naturlehrpfad.
Innerhalb des Hauptortes Zeitz als auch im gesamten Stadtgebiet, insbesondere in den
umgebenden Landschaftsräumen, vorzugsweise im Bereich der Elsteraue, sind die Rad-
und Wanderwege weiter entsprechend den vorliegenden Konzeptionen auszubauen.
Künftig ist der Ausbau des Elster-Radweges zwischen Zangenberg und Bornitz sowie
zwischen Abschlaggraben - Elsterdeich - Elsterstraße bzw. Auebrücke und Brücke am
Sommerbad vorgesehen. Des Weiteren ist ein Rad-Rundweg um Zeitz mit Verknüpfungen
zu den umliegenden Gemeinden und dem Elsterradweg bzw. zur Innenstadt geplant. Dazu
zählt auch die Entwicklung eines Fuß- und Radweges entlang der B 91 zwischen dem
Hauptort Zeitz und Theißen.
Der bergbaugeschichtliche Lehr- und Informationspfad des Mitteldeutschen Umwelt- und
Technikparks ist dauerhaft zu etablieren.
Unter Berücksichtigung der immer älter werdenden Bevölkerung ist insbesondere im
Hauptort Zeitz, und zwar in den Hangbereichen zwischen den Gebieten „Unterstadt“
und „Oberstadt“ für eine Verbesserung der fußläufigen Verbindungen durch (noch nicht
genau definierbare) technische Unterstützungen zur Bewältigung dieser erheblichen
Höhendifferenzen zu sorgen. Dadurch kann auch für Fußgänger und Fahrradfahrer eine
bessere Verknüpfung zwischen Altstadt und Elsteraue erreicht werden und Zeitz wird
dadurch noch attraktiver für Fußgänger und Radfahrer.
7.11.5 Ruhender Verkehr
Insbesondere in den zentralen Lagen des Hauptortes Zeitz ist eine Verbesserung der
Stellplatzsituation unter Wahrung einer stadträumlichen Verträglichkeit sowie durch
Einbeziehung von Rückbauflächen vorzunehmen. Gemäß der bestehenden Beschlusslage
wird dort ein Orientierungswert von 1,5 Stellplätzen/Wohnung angestrebt.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der zur Verfügung stehende Parkraum der
öffentlichen Verkehrsflächen vorzugsweise durch Besucher bzw. Kunden zu nutzen ist,
während die Quartiersinnenbereiche überwiegend den Bewohnern zur Verfügung zu stellen
sind.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 150 von 243
8. KULTUR, TOURISMUS UND ERHOLUNG
8. 1 Allgemeines
Die Wurzeln von Kunst und Kultur, die prägend für die Stadt und ihr Aussehen waren,
reichen bis in frühe Mittelalter zurück. Zeitz war seit sechs Jahrhunderten vor allem eine
Stadt der Musik und des Theaters.
Schloss-, Stadt- und Choralkantoren sowie Stadtpfeifer prägten die frühe Musikgeschichte.
In Zeitz wirkten zahlreiche Organisten und Komponisten wie z. B. August Nelle. Es gibt auch
eine Verbindung zu Heinrich Schütz. Die zweite Ehefrau von Johann Sebastian Bach, Anna-
Magdalena, wurde in Zeitz geboren. Die Mutter von Robert Schumann lebte hier, seine
Eltern wurden in der Kirche Geußnitz getraut.
Im Schloss fanden zwischen 1674 und 1717 Opernaufführungen, Serenaden und
Abendmusiken statt. 1852 wurde das Erste Zeitzer Stadtorchester gegründet, das, von
kleineren Unterbrechungen abgesehen, bis zur Schließung des Zeitzer Theaters im Jahre
2003 fortbestand.
Seit 1501 wird in Zeitz Theater gespielt. Ende des 17. Jahrhunderts wurde vom Herzog
verfügt, dass Schüler in jedem Jahr eine Schauspielaufführung vorzustellen haben. Daraus
entstand das Gregorius-Schultheaterfest, das bis heute vom Kultur-, Kunst- und
Theaterverein und der Stadt Zeitz durchgeführt wird. Im 17. Jahrhundert gab es regelmäßige
Theateraufführungen auf dem Rathausboden, im Gewandhaus sowie in den Gasthäusern
„Zum rothen Löwen“ und „Schwarzer Bär“. Als Spielorte folgten die Centralhalle, der
Preußische Hof und viele mehr.
Parallel zur industriellen Entwicklung entstand durch das Bildungsbürgertum in Zeitz eine
breite kulturelle Bewegung, die vor allem auf Theater und Konzerte ausgerichtet war. Diese
rege kulturelle Leben machte Zeitz für Zuzüge und sogar Industrieansiedlungen interessant.
Nach dem 2. Weltkrieg erhielt die Stadt vor allem Dank des Kulturoffiziers Boris Dubinski ein
festes Stadttheater. Am 31.12.2003 fand dort die letzte Vorstellung statt. Anfang 2006 wurde
dieses Haus abgerissen. Das neue „Theater“ im „Capitol“ erfüllt nicht die Erwartungen an ein
Theater, da keine regelmäßige Theaterbespielung und kein festes Ensembles vorhanden
sind.
In Zeitz befindet sich die Stiftsbibliothek der Vereinigten Domstifter, die fast die komplette
Bibliothek von Bischof Julius von Pflugk enthält. Das Schloss Moritzburg mit dem deutschen
Kinderwagenmuseum und wechselnden Ausstellungen, zahlreiche Museen, wie z. B. in
Kayna, die Heimatstuben in den Zeitzer Ortsteilen, mehrere Galerien und eines von drei
Theatermuseen in Deutschland prägen heute die Kulturstadt Zeitz ebenso wie ein Dutzend
Vereine, die ehrenamtlich tätig sind. Weiterhin arbeiten drei Vereine als Trägervereine im
Bereich Kunst/Kultur und Theater. Dazu kommen Chöre, Tanzvereine, Musikgruppen, Bands
und Kapellen sowie Einrichtungen der bildenden Kunst. Viele sind aktuell in ihrer Existenz
bedroht, da sowohl Finanzen als auch Räume fehlen.
Kultur ist ein nicht zu unterschätzender Wirtschaftsfaktor und wirkt als weicher
Standortfaktor. Kultur entscheidet auch mit darüber, ob sich Menschen in ihrer Stadt
wohlfühlen, sich mit ihr identifizieren und ob Personen in diese Stadt ziehen und investieren.
Die Frage nach kulturellen Freizeitangeboten gehört bei der Entscheidung für oder gegen
eine Stadt sowohl für Familien als auch Unternehmer zu den Fragen, die diese Entscheidung
beeinflussen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 151 von 243
Das Stadtgebiet ist von folgenden landesweiten Initiativen, Routen und Projekten
betroffen:
- Gartenträume (Wiederentdeckung des gartenkulturellen Erbes Sachsen-Anhalt)
- Blaues Band (Verbesserung der wassertouristischen Gewässernutzung)
- Weinroute Saale-Unstrut (Vernetzung überregionaler kulinarischer Angebote)
- Mitteldeutsche Straße der Braunkohle (Historie der Industriekultur)
- Straße der Romanik (Vermittlung baukulturellen Erbes)
- Lehr- und Informationspfad des Mitteldeutschen Umwelt- und Technikparks
(Historie der Industriekultur)
- Europäische Route der Industriekultur
- Elsterradweg, Schnauderradweg, Saale-Unstrut-Elster Rad Acht (aktive
Naherholung bzw. aktiver Tourismus))
Gemäß dem aktuellen Entwicklungsstand von Zeitz mit unvollständig besiedelten Industrie-
und Gewerbeflächen und einer recht langsam voranschreitenden Besiedlung dieser Flächen
ist davon auszugehen, dass sich die Stadt künftig nicht mehr wie in der Vergangenheit
vordergründig auf das alleinige Identitätsmerkmal „Industriestadt“ konzentrieren kann.
Das Augenmerk ist in Zeitz auch verstärkt auf das vorhandene Potenzial seiner über
1000-jährigen Geschichte und seines baukulturellen Erbes zu richten. Besonders die
Altstadt mit ihren verschiedenen Bauepochen und der Stadtbefestigung, das unterirdische
Gangsystem, der Bereich Schloss Moritzburg, das Kloster Posa, die Bergbaugeschichte, die
verschiedenen Kirchen (insbesondere das Franziskanerkloster mit Klosterkirche) und die
Kinderwagenentwicklung sind dabei vorrangig zu berücksichtigen.
8. 2 Teilbereich „Mitte“:
Im Hauptort Zeitz sind zahlreiche Einrichtungen der Kultur, des Tourismus bzw. der Erholung
vorhanden.
Besonders hervorzuheben ist das reiche baukulturelle Erbe von Zeitz.
So bildet das Schloss Moritzburg Zeitz mit seinen vielfältigen Einrichtungen das kulturelle
Zentrum des gesamten Stadtgebietes, das auch künftig beizubehalten ist. Es beherbergt das
Städtische Museum mit dem Deutschen Kinderwagenmuseum und dem Kunst- und
Museumspädagogischen Zentrum „Johannes Lebek“, die Zeitzer Stiftsbibliothek, das
Städtische Archiv, die Ernst-Ortlepp-Bibliothek und die Lutheridenbibliothek. Zahlreiche
Veranstaltungen und Ausstellungen tragen von hier aus zum Kulturleben des gesamten
Stadtgebietes bei und wenden sich gleichermaßen an Touristen, Erholungssuchende und
Bildungshungrige.
Der Dom St. Peter und Paul liegt mit seiner ottonischen Krypta an der Straße der Romanik
und besitzt dadurch Bedeutung für den Städtetourismus.
Im Ergebnis der Ersten Landesgartenschau Sachsen-Anhalts in Zeitz im Jahr 2004 liegt das
Schloss heute wieder inmitten von Gärten. Der Schlosspark und der Rossnerpark sind
Teil des landesweiten Tourismusprojektes „Gartenträume“.
Auch die zum Teil bereits sanierte historische Altstadt mit der mittelalterlichen
Stadtbefestigung, der Stadtbibliothek „Martin Luther“, der Michaeliskirche, dem
Franziskanerkloster mit Kreuzgang und Klosterkirche, dem Rathaus, der Alten Mälzerei und
dem „Unterirdischen Zeitz“ bietet vielfältige Anreize für Touristen.
Das Kloster Posa mit seinem Weinanbau ist Bestandteil der „Weinroute an der Weißen
Elster“, ebenso der Lehr- und Informationspfad des Mitteldeutschen Umwelt- und

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 152 von 243
Technikparkes mit seinen regional bedeutsamen Technikdenkmälern und die
„Mitteldeutsche Straße der Braunkohle“ mit der weltweit ältesten Brikettfabrik
„Herrmannschacht“ bilden weitere Anziehungspunkte für Touristen. Seit 2009 zählt der
„Herrmannschacht“ zur europäischen Route der Industriekultur.
Das kulturelle Leben wird zur Zeit durch mehrere ehrenamtliche und kommerzielle
Kulturvereine und dem Kino am Brühl geprägt. Im ehemaligen Kino „Capitol“ finden
gelegentlich Theatergastspiele statt.
Im Teilbereich „Mitte“ können mehrere Park- und Kleingartenanlagen, eine Reihe von
Sportplätzen und Turnhallen, die städtische Schwimmhalle, das Freibad, zahlreiche
Spielplätze sowie Rad- und Wanderwege zur aktiven Erholung genutzt werden.
Da sowohl die bestehende Schwimmhalle als auch das historische Naethersche Volksbad
stark sanierungsbedürftig sind, wird in Verbindung mit dem Freibad am gleichen Standort
eine neue, ganzjährig nutzbare Bäderlandschaft geplant.
Die in der Elsteraue geschaffenen Rad-und Wanderwege sind weiter zu entwickeln. Dabei
ist der Ausbau des Rad- und Wanderwegenetzes unter Einbindung von bestimmten
Themenrouten (Lehr- und Informationspfade) vom Floßgraben im Norden der Stadt bis zum
Waldgebiet „Knittelholz“ im Süden vorzunehmen.
Im Umland des Hauptortes Zeitz stehen für Besucher und Einheimische für die
Freizeitgestaltung und insbesondere die naturbezogene Naherholung reich strukturierte
Landschaftsbereiche wie das Knittelholz, der Tiergarten, das Kuhndorfer Bachtal, das
Elstertal mit den Elsterauen, die Streuobstwiesen um das Kloster Posa sowie die
Tagebaurestlochseen bei Luckenau und Theißen zur Verfügung. Besondere Beachtung
verdient das Naherholungsgebiet am Mondsee (außerhalb des Stadtgebietes).
Für den Fremdenverkehr stehen im Hauptort Zeitz insgesamt ca. 223 Betten zur Verfügung.
Davon entfallen 121 Betten auf 5 Hotels und 42 Betten auf 5 Pensionen, von denen sich drei
im Fördergebiet 1 (Gründerzeit) befinden. Die Hotels liegen ausschließlich im historischen
Stadtzentrum (Sanierungsgebiet Stadtmitte) bzw. nördlich (Tiergartenstraße) und westlich
(Albrechtstraße) daran angrenzend. Ca. 60 Betten stehen in verschiedenen
Ferienwohnungen und bei privaten Vermietern über den gesamten Hauptort Zeitz verteilt zur
Verfügung. Eine Beherbergungsmöglichkeit für größere (Bus-)Gruppen ist in Zeitz
jedoch nicht vorhanden.
In zentraler Lage der Altstadt befindet sich am Altmarkt eine Tourist-Information.
Perspektivisch ist zur weiteren Verbesserung des für Zeitz besonders relevanten Segments
„Städtetourismus“ die Fortführung und Vollendung der Altstadtsanierung sehr wichtig.
Dazu sind die Ziele des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ weiterhin zügig umzusetzen.
Insbesondere ist auf einen möglichst umfassenden Erhalt der vorhandenen Baudenkmale zu
achten.
In der historischen Altstadt ist im Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ ein „historischer
Stadtlehrpfad“ mit allen historisch wertvollen Gebäuden auszuweisen.
Zwischen dem Bereich „Moritzburg“ im Westen des Hauptortes Zeitz und dem Kloster Posa
im Osten ist dauerhaft unter Einbeziehung vom Schloss Moritzburg, der Altstadt mit seinen
Kirchen und sonstigen historisch wertvollen Gebäuden, der Stadtbefestigung, dem Rathaus,
dem unterirdischen Gangsystem, dem Franziskanerkloster und dem Kloster Posa ein
„Zeitzer Band der Kulturstätten“ zu erhalten und weiter zu entwickeln.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 153 von 243
Die relevanten Landschaftsbereiche (Wälder, Auenbereiche, Parkanlagen, Kleingärten,
Sport- und Freizeitanlagen, Spielplätze, Friedhofsbereiche) sind zu erhalten, zu sanieren
und dem aktuellen Bedarf anzupassen, so dass sie für die einheimische Bevölkerung als
Potentiale der naturbezogenen Erholung dauerhaft zur Verfügung stehen. Dazu dienen auch
die im Flächennutzungsplan vorgesehenen Gebiete mit Waldmehrungen.
Weitere Zielvorstellungen zu den Freiräumen sind dem Kap. 11.3 „Grün- und Freiflächen“ zu
entnehmen.
Die „Mitteldeutsche Straße der Braunkohle“ und die „Weinroute an der Weißen Elster“
sind vordergründiger als bisher zu vermarkten.
Im Zuge des Projektes „Blaues Band“ ist der Wassertourismus auf der Weißen Elster
weiter auszubauen.
Das Beherbergungsgewerbe ist weiter auszubauen. Die Übernachtungsmöglichkeiten für
Jugendliche sind durch die Betreibung einer Jugendherberge im Bereich der historischen
Altstadt zu verbessern. Es ist weiterhin dafür Sorge zu tragen, das gemeinsame
Übernachtungsmöglichkeiten für Busgruppen (busgruppenfähiges Hotel) angeboten
werden können. Das Angebot von Hotels für die Geschäftspartner der Unternehmen des
Industrieparks Zeitz (bei Tröglitz) sowie für den Geschäftsbetrieb des dort befindlichen
Hyzet-Kultur- und Kongresszentrums ist zu verbessern.
Die kulturellen und touristischen Funktionen werden sich aller Wahrscheinlichkeit nach
besonders auf den historischen Altstadtbereich konzentrieren. Das Gründerzeitgebiet wird
touristisch bzw. naherholungsseitig nur partiell betroffen sein. In Zeitz-Ost werden weder
kulturelle noch touristische Funktionen wirksam werden. Lediglich punktuelle
Naherholungsmöglichkeiten werden dort erhalten.
Zur günstigen Erschließung der touristischen Sehenswürdigkeiten könnten Pendel- und
Ringverkehre mit Kleinbussen (Rufbusse) angeboten werden. Vorstellbar wären z. B. eine
Stadtroute bzw. eine Umlandroute, die vom zentralen Bereich der Stadt (Altmarkt) abfahren.
In Verbindung mit einem verbesserten Stadtmarketing sollen die o. g. Maßnahmen
insgesamt zu einer Stärkung des Fremdenverkehrs im Hauptort Zeitz beitragen.
8.3 Teilbereiche „Nord“ und „Süd“:
In den beiden angrenzenden Teilbereichen mit ihren ländlichen Strukturen sind außer den in
vielen Orten vorhandenen historischen Kirchenbauten noch folgende historische Objekte
nennenswert:
- Kaiserpfalz in Kayna
- Wasserburg in Wildenborn
- Gut in Würchwitz
- Mühle bei Bockwitz
In Kayna und Theißen bieten die dort vorhandenen Freibäder günstige Zielpunkte.
Im Bereich um Luckenau und Theißen bieten auch noch mehrere Tagebaurestlöcher
Bademöglichkeiten.
Auch der ökologische Lehr- und Lerngarten in Geußnitz sowie kleine Museen in Kayna
und Würchwitz (Milbenkäsemuseum) können Touristen anlocken. In Kayna ist auch noch ein
Lapidarium im Barbarossakeller zu besichtigen. In Würchwitz ist außer einen kleinen
Heimatstube auch noch ein saniertes Weingut touristisch anziehend.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 154 von 243
Außerdem laden auch noch Waldbereiche bei Nonnewitz, Luckenau, Geußnitz, Wildenborn,
Lindenberg und Kayna zur Naherholung ein.
Entscheidend für die Weiterentwicklung des Tourismus in den Teilbereichen „Nord“
und „Süd“ wird es sein, in welchem Umfang es gelingt, ein gemeinsames Kultur-,
Tourismus-, und Erholungskonzept für das gesamte Stadtgebiet mit dem Magneten
„Altstadt Zeitz“ zu erstellen sowie die Verbindungen zwischen dem Hauptort Zeitz und
den im Stadtgebiet verstreut liegenden touristischen Zielobjekten zu verbessern.
Des Weiteren sind angrenzende Gebiete, wie z. B. der Bereich „Mondsee“ der Stadt
Hohenmölsen in das Tourismus- und Erholungskonzept der Stadt Zeitz einzubeziehen, da
solche Gebiete für die Zeitzer Einwohner bereits aktuell als Naherholungsmöglichkeit genutzt
werden.
9. BAULANDENTWICKLUNG IM STADTGEBIET UND IM UMLAND
9.1 Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen
Bereits 1990 hat die Stadt Zeitz mit den damals noch selbständigen Umlandgemeinden
Bergisdorf, Droßdorf, Grana, Luckenau, Nonnewitz, Theißen und Zangenberg einen
Planungsverband gegründet. Es wurde ein gemeinsamer Flächennutzungsplan (FNP -
Genehmigung am 03.03.2000) erarbeitet, der unter anderem die Entwicklung von
Wohnbauland zum Inhalt hatte. Darin wurde für die Stadt Zeitz ein erheblicher Mangel an
Ein- und Zweifamilienhäusern bei einem erheblichen Leerstand von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern festgestellt.
Mittlerweile wurde durch Eingemeindungen das Stadtgebiet von Zeitz erheblich vergrößert.
Für das aktuelle Stadtgebiet von Zeitz wurde der FNP fortgeschrieben. Seit März 2009
existiert dazu ein aktueller Vorentwurf.
Unter Beachtung der Zentralitätsfunktion von Zeitz als Mittelzentrum wird im Vorentwurf der
Fortschreibung des Flächennutzungsplanes vom März 2009 im Stadtgebiet von einem
geplanten zusätzlichen Wohnflächenbedarf von ca.18,7 ha (davon 11,5 ha in Wohnbauflächen
und 7,2 ha in gemischten Bauflächen (50 % von 14,4 ha zusätzlichen gemischten
Bauflächen) ausgegangen. Von den im FNP geplanten zusätzlichen 18,7 ha Flächen für den
Wohnungsbau entfallen 7,1 ha auf den Teilbereich „Nord“ (Luckenau, Theißen, Nonnewitz,
Unterschwöditz) und 11,6 ha auf den Teilbereich „Mitte“ (Hauptort Zeitz). Im Teilbereich
„Süd“ sind keine zusätzlichen Wohnbauflächen vorgesehen.
Bei dieser zusätzlichen Flächenausweisung könnten (gemäß der Annahme zur
Bebauungsdichte im FNP mit 15 WE/ha) insgesamt ca. 280 WE neu errichtet werden,
davon 105 WE im ländlich geprägten Teilbereich „Nord“ und ca. 175 WE im Hauptort
Zeitz.
Bei einer angenommenen Haushaltsgröße von 1,9 EW/HH bedeutet das unter der
Voraussetzung, dass die Bauherren fast alle von außerhalb des Stadtgebietes zuziehen
würden, für den Teilbereich „Nord“ einen Einwohnerzuwachs von ca. 150 - 200 EW und für
den Hauptort Zeitz einen Einwohnerzuwachs von ca. 300 - 330 EW.
Erfolgt der EW-Zuzug jedoch nicht überwiegend von außerhalb, so würde sich der
Wohnungsleerstand im Stadtgebiet demzufolge um ca. 200 - 250 WE vergrößern und es
würde bei einer zusätzlichen Besiedlung des Teilbereiches „Nord“ zu einer weiteren
Erhöhung der Einwohnerdichte und somit zu einer fortgesetzten Suburbanisierung im
Norden des Stadtgebietes kommen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 155 von 243
Wenn man jedoch den im Stadtentwicklungskonzept prognostizierten Wohnungsbedarf für
2020 betrachtet, wonach gemäß dem Positivszenario 1.479 WE bis entsprechend dem
Negativszenario 6.729 WE des aktuellen Wohnungsbestandes nicht mehr benötigt werden,
ist die Neuausweisung von Bauflächen in der Flächennutzungsplanung insgesamt zu
hinterfragen. Bei der bisher im FNP vorgesehenen zusätzlichen Wohnbaulandausweisung
von ca. 11,6 ha im ländlich geprägten Teilbereich „Nord“ wird nicht nur einem weiteren
Suburbanisierungsprozess Vorschub geleistet, sondern bei dieser Vorgehensweise wird
keine Konzentration der Wohnfunktion im Hauptort Zeitz verfolgt. Schließlich werden durch
den notwendigen Wohnungsrückbau im Hauptort Zeitz genügend erschlossene
Freiflächen entstehen, die effektiv für den künftigen Einfamilienhausbau genutzt
werden könnten. Außerdem ist noch ein hoher Wohnungsleerstand vorhanden, woraus sich
ebenfalls kein zusätzlicher Wohnflächenbedarf ableiten lässt.
Durch die Konzentration von zusätzlich notwendigen Wohnnutzungen im Hauptort
Zeitz, insbesondere auf Rückbauflächen, würde einer Suburbanisierung
entgegengewirkt, einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entsprochen und
die Effizienz der vorhandenen technischen Versorgungsanlagen verbessert.
Demzufolge ist eine Überprüfung und Anpassung der vorbereitenden und der
verbindlichen Bauleitplanung unter der generellen Entwicklungsmaxime
vorzunehmen, den Hauptort Zeitz von der Peripherie her zurückzubauen und prioritär
die Entwicklung in den Innenbereichen des Hauptortes voranzutreiben. Dabei ist eine
vorrangige Nachnutzung von Rückbauflächen vor der Ausweisung zusätzlichen
Baulandes im Außenbereich vorzusehen. Zusätzliche Wohn- bzw. gemischte
Bauflächen sind zur Vermeidung von weiteren Suburbanisierungsprozessen fast
ausschließlich nur im Hauptort Zeitz auszuweisen.
Was für den Hauptort Zeitz gilt, muss erst Recht in den kleinen Ortslagen der Stadt Zeitz in
einer Überprüfung der Bauflächenkapazitäten unter Beachtung der negativen
demografischen Entwicklungen münden.
In den kleinen Orten ist lediglich auf eine Eigenbedarfsentwicklung der Wohnungen zu
orientieren. Vorrangig sind dafür Baulücken und die durch Rückbau maroder
Bausubstanz entstehenden Flächen zu nutzen.
9.2 Gewerbliche Bauflächen
Der zukünftige zusätzliche Bedarf an gewerblichen Bauflächen ist nur schwer
abzuschätzen. Im aktuellen Vorentwurf des Flächennutzungsplanes vom März 2009 wurden
für das Stadtgebiet (im Hauptort Zeitz und in Luckenau) 31 ha gewerbliche
Erweiterungsflächen ausgewiesen (allerdings wurde dabei in Luckenau der Altstandort der
Grube Paul I als Erweiterungsfläche angesehen!). Die in Luckenau geplante Revitalisierung
des Altstandortes Grube Paul I sollte jedoch überdacht werden, da in Luckenau erhebliche
Entwicklungsmöglichkeiten hinsichtlich eines sanften Tourismus gesehen werden, die durch
einen größeren Gewerbestandort beeinträchtigt werden könnten. Dadurch würde die
Flächenerweiterung für Gewerbe auf ca. 23,6 ha begrenzt.
Auf Grund der immer noch bestehenden hohen Arbeitslosigkeit in der Region sowie den
bestehenden Gewerbeflächenpotentialen innerhalb des Stadtgebietes von 103,5 ha
(Altstandorte, Bebauungspläne) sowie im Umland (Bebauungspläne) von 89,4 ha wird die
Ausweisung von insgesamt ca. 23,6 ha geplanten gewerblichen Bauflächen gemäß
Vorentwurf Flächennutzungsplan für das Stadtgebiet als ausreichend angesehen.
Zusammen mit den Gewerbepotentialen im Stadtgebiet Zeitz (103,5 ha) und den noch
nicht genutzten ca. 75 ha im „Industriepark Zeitz“ bei Tröglitz (außerhalb des

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 156 von 243
Stadtgebietes) stehen im Stadtgebiet bzw. in direkter Nachbarschaft somit noch ca.
179 ha Gewerbeflächen für Ansiedlungen bereit. Diese Größenordnung wird für die
Entwicklung des Gewerbes im Betrachtungszeitraum bis 2020 i. V. m. den bereits
genutzten Gewerbegebieten als überaus ausreichend angesehen, auch wenn nicht alle
Altstandorte oder bisherigen B-Plangebiete perspektivisch gewerblich genutzt werden
sollten. (siehe auch Kap. 6.2.2)
Von den Gewerbegebieten mit rechtskräftigen Bebauungsplänen im näheren Umland des
Stadtgebietes mit zusammen ca. 239,3 ha stehen noch ca. 89,4 ha für weitere
Gewerbeansiedlungen bereit. In den benachbarten höherrangigen zentralen Orten
Weißenfels, Altenburg (Thüringen) und Gera (Thüringen) sind zusätzlich umfangreiche
Gewerbegebiete vorhanden, die aktuell nur zwischen ca. 20 % und ca. 70 % genutzt werden.
Bei Weißenfels ist ein interkommunaler Gewerbestandort mit ca. 20 ha in Planung. Zwischen
Gera und Ronneburg wird ein regional bedeutsamer Gewerbestandort mit ca. 200 ha Größe
vorbereitet.
Grundsätzlich sind die gewerblichen Bauflächen im Hauptort Zeitz zu konzentrieren.
Die Ausweisung von bereits gewerblich genutzten Flächen ist auf deren Bestand zu
beschränken. Gewerbliche Altstandorte in den Randlagen der Orte sind auf der
Grundlage eines noch zu erstellenden gewerblichen Entwicklungskonzeptes zu
beräumen und als Freiräume zu belassen. Der künftige gewerbliche Schwerpunkt des
Stadtgebietes wird sich wie bisher entlang der Bahntrasse Gera-Leipzig erstrecken.
In den kleinen Orten der Teilbereiche „Nord“ bzw. „Süd“ sind die bereits gewerblich
genutzten Standorte in ihren aktuellen Dimensionen zu erhalten. Neuausweisungen
von Gewerbestandorten ohne konkrete Investorenabsichten sind dort zu unterlassen.
Obwohl die noch ungenutzte Gewerbegebietsfläche in Theißen (Bebauungsplan
„Radeland“) noch nicht erschlossen bzw. noch nicht besiedelt wurde, ist dieser
Gewerbestandort in unmittelbarer Nähe zur geplanten Ortsumgehung der B 91
(Autobahnzubringer zur BAB 9 in Weißenfels) und abseits von schutzwürdigen
Wohnnutzungen für zukünftige konkrete Gewerbeansiedlungen beizubehalten.
Allerdings ist dort hinsichtlich der bisher geplanten Kleingliedrigkeit der Gewerbeflächen und
der noch zur bisherigen Trasse der B 91 orientierten Straßenerschließung eine Anpassung
des B-Planes an die aktuellen gewerblichen Ansiedlungserfordernisse erforderlich.
Zur Vermeidung einer unmaßstäblichen flächigen Ausdehnung des kleinen Ortsteiles
Geußnitz, auf Grund der Lage dieses Gewerbegebietes abseits von Bundesstraßen und der
bisher nur geringfügig erfolgten Flächeninanspruchnahme durch gewerbliche Ansiedlungen
ist für das Gewerbegebiet Geußnitz-Nord eine umfassende Reduzierung sowie eine
Teilaufhebung des B-Planes vorzunehmen.
Die Ansiedlungsbedingungen auf den noch zur Verfügung stehenden bzw. geplanten
Gewerbestandorten der Stadt Zeitz sind in der weiteren Vorbereitung dieser Standorte
detailliert zu analysieren, damit eine Grundlage für die künftigen Entwicklungen im Bereich
der Wirtschaft entsteht. Bei Ansiedlungen ist eine enge Kooperation zwischen der
Wirtschaftsfördergesellschaft des Burgenlandkreises mbH und der Zeitzer
Standortgesellschaft mbH zu gewährleisten. Unter deren Federführung ist ein bisher in der
Region noch nicht vorhandenes regionales Wirtschaftskonzept zu erstellen.
Analog der nicht mehr benötigten Gewerbealtstandorte sind die vorhandenen größeren
Landwirtschaftsbrachen, insbesondere in Suxdorf und Zettweil, zurückzubauen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 157 von 243
10. KOOPERATIONSPOTENTIALE UND BETEILIGUNG DER UMLIEGENDEN
GEBIETSKÖRPERSCHAFTEN UND WOHNUNGSEIGENTÜMER SOWIE DER
BEHÖRDEN, SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE UND DER
ÖFFENTLICHKEIT
Der Stadtumbauprozess ist mit seinen Dimensionen eine Herausforderung für die gesamte
Gesellschaft. Das bedeutet auch, dass eine komplexe Herangehensweise stattfinden
muss. Alle erkennbar Betroffenen sind einzubeziehen. Das betrifft sowohl die öffentlichen als
auch die privaten Eigentümer und Nutzer, die Träger der Infrastrukturen und weiterer
räumlich tätigen Akteure.
Wird dieser Umbauprozess nur in den engen Grenzen einer Kommune gesehen, wird es den
damit verbundenen Herausforderungen nicht annähernd gerecht. Es muss wenigstens der
unmittelbar benachbarte Siedlungsraum mit in die Betrachtungen einbezogen werden.
Erst dadurch wird das Ziel einer funktionsfähigen Stadt mit entsprechendem regionalen
Bezug erreichbar. Ohne Gemeindegrenzen zu berücksichtigen, sind stadtregionale
Kooperationen gemäß den ökonomischen, ökologischen, sozialen und baukulturellen
Erfordernissen notwendig.
Vorteile einer Kooperation sind besonders im effizienten Einsatz von Finanzen, in der
Vermeidung von Doppelangeboten, in der Kompensation von Flächendefiziten einzelner
Gemeinden untereinander, in einem erhöhten Mitspracherecht durch diese regionale
Bedeutung bei höheren Verwaltungsebenen und bei der Reduzierung von
Zersiedlungserscheinungen sowie in der Regulierung von Verkehrsströmen zu sehen.
Die Stadt und ihr Umland bedingen sich gegenseitig, allein schon aus dem allgemein
stattfindenden Prozess der Globalisierung der Wirtschaftsmärkte heraus. Durch die auch im
Raum Zeitz bereits stattgefundenen Suburbanisierungsprozesse wurden die beiden
historischen Pole „Stadt“ und „Umland“ bereits zu einer gewissen regionalen Einheit
verschmolzen.
Für die Region Zeitz sind besonders hinsichtlich des Angebotes des regional bedeutsamen
Gewerbestandortes „Industriepark Zeitz“ auf dem Gelände des ehemaligen Hydrierwerkes in
der Gemeinde Tröglitz entsprechende gemeinsame Vermarktungsaktivitäten notwendig.
Auch in Bezug zu den Wohnstandorten sind insbesondere Abstimmungen hinsichtlich des
künftigen individuellen Angebotes an differenzierten Wohnformen und der Quantitäten
erforderlich.
Die Tourismus- und Freizeitangebote sind regional abzustimmen.
Die technischen und die Verkehrsinfrastrukturen sind zur Vermeidung von
Verkehrsaufkommen im Zuge eines permanenten Abstimmungsprozesses zu optimieren.
Der Einzelhandel ist hinsichtlich seiner Standorte in der Region abzugleichen.
Des Weiteren sind Abstimmungen hinsichtlich des Natur- und Landschaftsraumes,
insbesondere im Bereich des die Gemeinden teilweise miteinander verbindenden Elstertales
sowie in Bezug zum Erholungsraum des Mondsees, notwendig.
Im Dreiländereck der Bundesländer Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen gelegen, sind
in Zeitz auch länderübergreifende Potentiale zu nutzen. Die am „Rand“ dieser
Bundesländer gelegenen zentralen Orte sollten miteinander verstärkt kooperieren, um
abgestimmte gemeinsame Vorgehensweisen zu entwickeln.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 158 von 243
Gemeinsam sollten die Gemeinden der Region Zeitz ein annehmbares Umfeld für kleine und
mittelständische Unternehmen entwickeln, so dass durch deren Ansiedlung der
Arbeitslosigkeit und der weiteren Abwanderung von Einwohnern entgegengewirkt werden
kann.
Die regionalen Arbeitsfelder werden allerdings nicht nur auf kommunaler Ebene
gesehen. Auch die öffentlichen Wohnungseigentümer, die Verbände der
Wohnungskleineigentümer und der Mieter sowie der örtlichen Wirtschaft sind in
diesen Prozess einzubinden.
Da insbesondere die Bildung künftig ein zentraler Aspekt bei der wirtschaftlichen Entwicklung
einer Region sein wird, sind auch Partnerschaften mit Hoch- und Fachschulen sowie
Universitäten in den umliegenden zentralen Orten (z. B. in Leipzig, Halle, Chemnitz oder
Jena) zu entwickeln.
Schwerpunkte bei der interkommunalen Zusammenarbeit und wichtige Faktoren zur
Funktionsfähigkeit der Region sind die regionale Infrastruktur und Wirtschaft, die
Flächenpolitik (in Verbindung mit dem Stadtentwicklungskonzept insbesondere die
Bereitstellung/Schrumpfung von Wohnbauflächen) und das regionale
Standortmarketing. Dadurch ist Prioritätensetzung zu betreiben und die immer
geringer werdenden Fördermittel zu bündeln.
Auch hinsichtlich einer gemeinsamen und abgestimmten Verkehrsführung sowie des
öffentlichen Personennahverkehrs (inklusive des Tourismusverkehrs) ist die
Zusammenarbeit mit den Umlandgemeinden zu verstärken.
Einfluss auf die Stadtentwicklung von Zeitz hat auch das geplante Großprojekt
„Industriegroßstandort Ostthüringen“ bei Gera. Durch die vorgesehene Bereitstellung
von ca. 200 ha zusammenhängender Gewerbeflächen in der Nähe der Autobahn BAB 4
zwischen Gera, Korbußen, Löbichau und Ronneburg soll der ostthüringer Raum durch
großflächige Industrieansiedlungen aufgewertet und ihm zu einem wirtschaftlichen
Aufschwung verholfen werden. Aber auch Zeitz in nur ca. 15 bis 20 km Entfernung würde im
Wirkungskreis dieses Gebietes liegen, da auch durch Synergieeffekte positive Einflüsse auf
den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Entwicklung in der Region Zeitz zu erwarten sind.
Außer den bisher bestehenden Kooperationen zu den umliegenden Gemeinden und
Wohneigentümern sind insbesondere die sonstigen sozial durchmischten
Bewohnergruppen mit ihren spezifischen Anforderungen und Wünschen in die
Stadtplanung sowie in diesen Kooperationsprozess zu integrieren.
Zur Vermeidung von Vandalismus in leer stehenden Gebäuden ist künftig bereits im
Vorfeld des Leerstandes dringender Handlungsbedarf und eine enge Zusammenarbeit
zwischen dem Objekteigentümer, der kommunalen Verwaltung und den Ver- und
Entsorgungsträgern anzustreben.
Die Beteiligung der Umlandgemeinden an der Stadtentwicklung von Zeitz vollzieht sich
bereits seit über zehn Jahren permanent durch den damals gegründeten
„Planungsverband Zeitz und umgebende Gemeinden“. Regelmäßig finden hier
Abstimmungen zu anstehenden wichtigen Themen statt. Somit wurde auch die
Wohnbaulandentwicklung frühzeitig abgestimmt. Auf Grund der aktuellen Prognosedaten
sind dazu weitere interkommunale Kontakte notwendig.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 159 von 243
Zu den bisherigen Stadtumbaugebieten (Fördergebiet 1: Gründerzeitgebiet, Förder-
gebiet 2: Plattenbaugebiet Zeitz-Ost) fanden 2002 erste Informationsveranstaltungen für die
Mitglieder der Verbandsversammlung statt, die mit Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes auch fortgeführt werden.
Im Gründerzeitgebiet (F 1) mit den vielen Kleineigentümern gestaltet sich die Einbeziehung
der Wohnungseigentümer wesentlich aufwändiger und schwieriger, zumal viele Eigentümer
selbst nicht in diesen Gebäuden wohnen.
Da im Plattenbaugebiet Zeitz-Ost nur wenige große Wohnungsunternehmen Eigentümer
sind, konnten für diesen Stadtraum bereits zum Stadtentwicklungskonzept 2001/2002 sowie
zur Fortschreibung mehrere Abstimmungsrunden durchgeführt werden.
Zur Verbesserung der Information und Mitwirkung ist eine interaktive Plattform zu
installieren, wo die Akteure des Stadtumbaus über aktuelle Entscheidungsprozesse
informiert werden können und ihre Meinung äußern können.
Zum Entwurf der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes vom 06.02.2008 fand vom
21.02.2008 bis 25.03.2008 eine umfassende Beteiligung der Öffentlichkeit durch eine
öffentliche Auslegung statt. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange hatten die
Möglichkeit, bis zum 31.03.2008 ihre Stellungnahmen zum Entwurf vom 06.02.2008
abzugeben.
Zum überarbeiteten Entwurf (mit Einbeziehung der 2009/2010 eingemeindeten Orte) der
Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes vom 15.03.2010 erfolgte eine Beteiligung
der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange zwischen dem 22.03.2010 und dem
23.04.2010.
11. VERBESSERUNG DER AUFENTHALTS- UND LEBENSQUALITÄT
11.1 Arbeitsplatz- und Wohnungsangebot
Prioritär wird die Aufenthalts- und Lebensqualität der Bewohner davon bestimmt, ob sie am
Aufenthaltsort oder in dessen Nähe ihren Lebensunterhalt verdienen können, also
ausreichend Arbeitsplätze mit entsprechendem Einkommen zur Verfügung stehen. Ist das
nicht der Fall, so werden die Einwohner wie bisher weiter abwandern. Dies ist in der
Vergangenheit in Ostdeutschland in großem Umfang erfolgt. Insbesondere hatte darunter die
Stadt Zeitz durch den Wegfall von Arbeitsplätzen in den ursprünglich umfangreichen
Industrieansiedlungen zu leiden.
Um zukünftig ausreichend Arbeitsplätze im Stadtgebiet bzw. in der Region anbieten zu
können, sind prioritär seitens der Kommunen der Region Zeitz Bedingungen
entsprechend den aktuellen Anforderungen zukünftiger Investoren zu schaffen und
die kommunale Wirtschaftsförderung dahingehend bevorzugt mit finanziellen Mitteln
und Personal auszustatten.
Unmittelbar hinter dem Arbeitsplatzangebot steht in der Rangfolge der Aufenthalts- und
Lebensqualitätskriterien das notwendige Angebot an ausreichend attraktivem
Wohnraum. Hier sind nicht nur pauschale Wohnungsangebote zu unterbreiten, sondern die
Wohnungsanbieter müssen sich verstärkt darauf einstellen, sehr differenzierte Lebensstile
in entsprechenden baulichen Hüllen unterzubringen. Ein junger Single hat andere
Ansprüche an die Lage und die Ausstattung einer Wohnung als Alleinerziehende oder
Familien mit Kindern oder Ehepaare ohne Kinder oder gut verdienende Haushalte oder
Sozialhilfeempfänger oder Senioren etc..

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 160 von 243
Hinsichtlich der Wohnformen ist somit eine erhebliche Vielfalt anzubieten, damit sich die
unterschiedlichsten Lebensstile verwirklichen lassen und die einzelnen Bewohnergruppen
gern in der Region Zeitz leben.
11.2 Innenstadt
In der historischen Innenstadt ist auf Grund erfolgter Sanierungen von Gebäuden und
öffentlichen Räumen eine Zunahme der Einwohneranzahl festzustellen. Somit kann dort
von einer gestiegenen Gebietsakzeptanz ausgegangen werden. Dazu trägt auch der
vorhandene günstige Funktionsmix (Wohnen, Handel, Handwerk, Verwaltung,
Dienstleistung, Bildung, Freizeit, Kultur) bei.
Allerdings besteht in der Innenstadt immer noch ein erheblicher Sanierungs- und
Revitalisierungsbedarf von Gebäuden (insbesondere Beseitigung von Schrottimmobilien).
Historische Straßenraumkanten sind partiell nicht mehr vorhanden, so dass auch hinsichtlich
der Raumbildung Korrekturbedarf besteht. Hinsichtlich des Handels fehlt in der Innenstadt
noch immer ein Handelsmagnet. Auch das Parklatzdefizit ist noch nicht behoben.
Diese grundsätzlichen Schwächen sind zur Verbesserung der Aufenthalts- und
Lebensqualität des historischen Kernbereichs von Zeitz unbedingt zu verbessern.
Insbesondere ist dies erforderlich, da sich die Stadt Zeitz perspektivisch verstärkt auf ihre
historischen Wurzeln besinnen möchte. Die zu steigernde Aufenthaltsqualität in der
Innenstadt wird nicht nur dazu beitragen, dass sie sich noch mehr mit Einwohnern füllt,
sondern dass sie auch bei Kunden und Besuchern/Touristen mehr Interesse weckt. Dadurch
wird der Wirtschaftskreislauf belebt.
Da allerdings das Rückgrat einer jeden Innenstadt der Handel darstellt, ist insbesondere
hinsichtlich der Handelsentwicklung der Gesamtstadt darauf zu achten, dass die peripheren
Handelsstandorte den Handel nicht aus der Innenstadt verdrängen. Dadurch würde die
Innenstadt sowohl für die Einwohner als auch die Besucher nicht mehr so interessant.
11.3 Grün- und Freiflächen
Grün- und Freiflächen bilden sowohl das engere Umfeld von Wohn- und Arbeitsstätten und
erstrecken sich bis in das erweiterte Umland der Ortschaften.
Für das Stadtgebiet besonders relevante Freiräume sind die Elsteraue, das Kuhndorfer
Bachtal bis zur Moritzburg sowie der Bereich entlang des gesamten Floßgrabens. Diese
Grünzonen sind zu erhalten und vor allem entlang der Fließgewässer weiter zu entwickeln
und mit den öffentlichen Grünbereichen innerhalb des bebauten Siedlungsraumes zu
vernetzen. Die relevanten Freiräume sind weiterhin als Erholungsräume zu nutzen und
tragen zur Verbesserung des Stadtklimas bei.
Die Lage der Stadt am Fluss muss deutlicher gemacht werden als bisher. Die
Zugänglichkeit zur Weißen Elster und die Integration des Elementes Wasser in die
städtebaulichen Strukturen ist zu erhöhen.
Als eine der wichtigsten funktionsbezogenen Grünflächen der Stadt Zeitz ist die großflächige
Parkanlage im Bereich der Moritzburg in recht zentraler Stadtlage zu nennen. An der
Peripherie der eigentlichen Kernstadt sind die Parkanlagen „Goethepark“, „Sophienhöhe“,
der Park „Am Mühlgraben“, der Park „An der Röntgenstraße“ sowie der Park am
„Schwanenteich“ hervorzuheben.
Die meisten Parkanlagen besitzen eine hohe ökologische Bedeutung und weisen auch
einen bedeutenden Erholungswert auf. Diese Anlagen sind überwiegend gestalterisch

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 161 von 243
aufzuwerten und dauerhaft zu pflegen. Zwischen den Parkanlagen sind nach
Möglichkeit Grünvernetzungen herzustellen.
Auch die Dauerkleingärten stellen ein wichtiges Erholungs- und Ökologiepotential dar. Der
Hauptort Zeitz weist mit ca. 28,9 m² Kleingartenfläche je Einwohner einen weit über dem
Wert der alten Bundesländer (ca. 10 - 17 m²/EW) liegendes Angebot auf. Der aktuelle
Leerstand in den 45 Kleingartenanlagen (davon 32 im kommunalen Eigentum) bzw. der ca.
2.900 Parzellen des Hauptortes Zeitz beträgt durchschnittlich etwa 10 % (ca. 300 Parzellen).
Es gibt bereits auch Anlagen mit größeren Leerständen. Problematisch ist bei den
Kleingärten außer der allgemein zurückgehenden Bevölkerungsanzahl auch die
Überalterung der Bevölkerung und somit auch der Kleingärtner.
Unter Bezugnahme auf die für 2020 prognostizierte Bevölkerungsanzahl für den Teilbereich
„Mitte“ bzw. den Hauptort Zeitz (entsprechend des jeweiligen Szenarios zwischen 17.103
EW und 23.734 EW) wird unter Beibehaltung der bisherigen Relation Einwohner/Kleingarten
bis 2020 folgende Reduzierung der aktuellen Kleingartenanzahl notwendig:
26.869 EW (2008) ca. 2.900 Kleingärten
abzgl. 10% Leerstand
ca. - 300 Kleingärten
2.600 Kleingärten
23.734 EW (Positivszenario) ca. 2.300 Kleingärten
20.420 EW (Mittelszenario) ca. 1.980 Kleingärten
17.103 EW (Negativszenario) ca. 1.650 Kleingärten
Somit ist im negativsten Fall mit nahezu einer Halbierung des aktuellen Kleingartenbestandes
zu rechnen. Gemäß den Prognosen des 1. Landeskleingärtnerkongresses
Sachsen-Anhalts am 19.11.2009 wird durchschnittlich damit gerechnet, dass 2020 für
ca. 1/3 der Kleingärten in Sachsen-Anhalt keine Nachfolger mehr gefunden werden.
Aktuell wird in Zeitz das innovative Modellprojekt „Zukunft Kleingärten Zeitz“ in Angriff
genommen. Dabei sollen zunächst in 3 Kleingartenanlagen am Süd- bzw. Ostrand des
Hauptortes Zeitz im „Projekt Tafelgärten“ nicht mehr genutzte Parzellen entweder durch
einen Träger bewirtschaftet werden, der die Erträge hilfsbedürftigen Menschen überlässt,
oder es wird im „Projekt Streuobstwiese“ eine Streuobstwiese errichtet bzw. es werden im
„Projekt Rückbau“ in verwilderten Parzellen öffentlich zugängliche Wiesenflächen in
Kombination mit Streuobstbereichen entwickelt. Dadurch soll einer zunehmenden
Verwilderung von ungenutzten Kleingärten entgegengewirkt und eine Revitalisierung
angestrebt werden.
Ist dieses Modellprojekt erfolgreich, könnte es vielfach zur Anwendung kommen.
In den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ sind weitere Kleingärten vorhanden, welche
hinsichtlich ihrer Größenordnung den bestehenden Bedarf abdecken. Allerdings besitzen die
Kleingärten in dieser ländlichen Lage hinsichtlich der Aufenthalts- und Lebensqualität nicht
ein so großes Gewicht wie im Teilbereich „Mitte“ mit den städtischen Strukturen.
Im Zuge des zu erwartenden Bevölkerungsrückganges und der zunehmenden Überalterung
der Bevölkerung ist auch in den Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ mit einem zunehmenden
Leerstand an Kleingartenflächen zu rechnen.
In den Planteilen erfolgte die Kennzeichnung der gemeinsam mit dem Regionalverband der
Gartenfreunde Weiße Elster und Umgebung e. V. erarbeiteten künftigen Entwicklungsziele
der im Verantwortungsbereich dieses Vereins befindlichen Kleingartenanlagen. Es wurden
die Kategorien zum Erhalt der Kleingärten mit vor- und nachrangiger Priorität sowie von

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 162 von 243
Kleingärten, deren Entwicklung noch offen ist und die somit einer besonderen Beobachtung
unterliegen, eingearbeitet.
Für den Rückbau von Kleingärten wurden besonders die Anlagen in ökologisch bedenklichen
Gebieten (Auenstandorte und Überschwemmungsgebiete entlang der Fließgewässer, in
Schutzgebieten, Anlagen ohne wesentlichen standörtlichen Bezug zum besiedelten
Stadtgebiet, an exponierten Hanglagen) vorzusehen, in naturnahe Flächen umzuwandeln
oder einer landwirtschaftlichen bzw. Streuobstwiesennutzung zuzuführen. In die Bewertung
sind jedoch auch die Aussagen zum Leerstand sowie zur Altersstruktur mit eingeflossen.
In Verbindung mit dem notwendigen Rückbau von Kleingärten ist auf eine qualitative
Aufwertung der Anlagen zu achten, indem deren Durchlässigkeit verbessert wird und das
bestehende Erholungspotential noch besser als bisher der Öffentlichkeit zugute kommt.
Um diese Ziele zu verwirklichen, wurden im Stadtentwicklungskonzept bereits
Kleingartenanlagen in die Fördergebiete integriert.
Es wird empfohlen, dass auf Grund der Spezifik der Kleingärten dafür ein separates
Freiraumkonzept erstellt wird. Nach Aussagen des Regionalverbandes der
Kleingartenfreunde „Weiße Elster“ Zeitz & Umgebung wird vom Verband 2010 ein
Kleingartenentwicklungskonzept erstellt. Dessen Aussagen sind im weiteren Stadtumbauprozess
mit den städtebaulichen Belangen abzugleichen.
Die im Stadtgebiet vorhandenen Friedhöfe besitzen mit ihren oftmals vorhandenen alten
Baumbeständen ebenfalls ein gewisses Erholungs- und Ruhepotential und sind langfristig an
ihren vorhandenen Standorten zu erhalten.
Zur Zeit existieren in der Stadt gemäß der Spielplatzkonzeptionen 2004
28 Spielplätze, wodurch der rechnerische Bedarf an Spielplätzen (gemäß
Flächennutzungsplanung ein Spielplatz für 1.500 EW) bei weitem abgedeckt ist und
zukünftig unter Bezug auf die sinkende Bevölkerungsanzahl und den Rückgang der jüngeren
Altersgruppen erheblich reduziert werden kann. Die Reduzierung der Spielplatzanlagen ist
standortkonform mit den vorgesehenen Wohnungsrückbaumaßnahmen vorzunehmen.
Innerstädtisch sind zur Steigerung der Wohnqualitäten grüne Quartiersinnenbereiche zu
schaffen.
Von den Hangkanten der „Oberstadt“ sind zu Verdeutlichung der exponierten Lage der
Oberstadt Blickbeziehungen zu entwickeln.
11.4 Barrierefreiheit
Als barrierefrei werden gemäß § 4 des Behindertengleichstellungsgesetzes bauliche und
sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der
Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und
Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche bezeichnet, wenn
sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis
und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.
Die Situation im gesamten Stadtgebiet stellt sich aktuell so dar, dass die vorhandene
gebaute Umwelt trotz vergrößerter Anstrengungen der letzten Jahre bei weitem noch
nicht den Anforderungen alter und behinderter Menschen entspricht. Diese Gruppe von
Menschen ist von einer nicht durchgängig vorhandenen Barrierefreiheit in der Stadt
besonders betroffen, da sie ihren Weg durch das Siedlungsgebiet nicht selbst bestimmen
und sich in vielen Bereichen nicht selbständig bewegen kann. Dadurch kann diese

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 163 von 243
Bevölkerungsgruppe die Angebotsvielfalt am gesellschaftlichen Leben der Stadt nur
unzureichend wahrnehmen und wird nicht ausreichend in den sozialen Kontext eingebunden.
Für die behinderten Menschen beginnt bereits mit der Information über vorhandene
barrierefreie Wege und Einrichtungen vor dem Gang in die Stadt die Barrierefreiheit.
Hilfreich ist da der „Stadtführer für Behinderte“ für die Stadt Zeitz. Allerdings ist diese
Broschüre aus dem Jahr 2000 und entspricht nicht mehr dem aktuellen Stand. Des Weiteren
sind in diesem Stadtführer keine behindertengerechten Wohnstandorte oder spezielle
Wegeführungen für Behinderte durch die Stadt ausgewiesen.
Auch die im Stadtgebiet vorhandenen Informationstafeln sind für eine behindertengerechte
Orientierung nicht geeignet.
Verschiedenste Hindernisse in den Straßenräumen erschweren bisher vielfach die räumliche
Orientierung für Behinderte. Das Wohnumfeld ist noch nicht überall so gestaltet, dass eine
wohnungsnahe Erholung der Behinderten abgesichert werden kann. Davon sind
insbesondere die historischen Stadtquartiere betroffen.
Viele Gebäude besitzen eine Eingangsschwelle, die von den meisten Behinderten nicht
bezwungen werden kann.
Der öffentliche Personennahverkehr hat mit dem behindertengerechten Ausbau des
Verknüpfungspunktes Bahn und Bus in der Unterstadt in Bahnhofsnähe ein gutes Beispiel
für behindertengerechtes Bauen errichtet. Auch die technischen Einrichtungen an den
Bussen tragen zu einer behindertengerechten Nutzung bei. Das vorhandene Netz der
städtischen Buslinien ist so engmaschig ausgebildet, dass für die Behinderten keine
unzumutbar langen Wege zu den Haltestellen bestehen.
Trotz der bereits seit 2001 erfolgten Neuausweisung von Behindertenstellplätzen im
Stadtzentrum wird weiterer Stellplatzbedarf für diese Personengruppe, insbesondere
hinsichtlich der zu erwartenden fortschreitenden Überalterung der Bevölkerung, gesehen.
Eine Besonderheit des Siedlungsgebietes des Hauptortes Zeitz besteht in seiner
topografischen Höhendifferenzierung von ca. 30 bis ca. 50 m zwischen Unter- und
Oberstadt und den dort befindlichen Funktionsbereichen. So befinden sich in der Unterstadt
z. B. der Erholungsbereich entlang der „Weißen Elster“ sowie der Kultur- und
Erholungsbereich um das Schloss Moritzburg. In der Oberstadt befindet sich das Handels-,
Dienstleistungs- und Kommunikationszentrum für die Gesamtstadt. Durch die zwischen den
beiden Stadtbereichen befindlichen Höhendifferenzen ist es besonders für Behinderte und
ältere Bürger schwierig, diese großräumige topografische Barriere zu überwinden.
Wesentliches Ziel ist es, möglichst im gesamten Stadtgebiet mit verschiedenen
baulichen und technischen Maßnahmen unter Bezugnahme auf die Vorbildwirkung des
Bereiches Bahnhof-Busbahnhof eine durchgehende Barrierefreiheit zu erreichen. Zur
Überwindung der Hangbereiche im Hauptort Zeitz sind zwischen Ober- und Unterstadt außer
dem Einsatz des Öffentlichen Personennahverkehrs weitere technische Möglichkeiten zu
entwickeln und in die bisherigen Hauptwegebeziehungen (Bahnhof - Zentrum bzw.
Moritzburg - Zentrum) zu integrieren.
Insbesondere ist in den bestehenden Fördergebieten und den potentiellen
Stadtumbaugebieten die Barrierefreiheit durch die Erhöhung des Angebots von
behindertengerechtem Wohnraum, die Beseitigung von baulichen Schwellen in
Freiräumen oder an Gebäudeeingängen sowie die Weiterentwicklung von wohnungsnahen
Erholungsbereichen zu verbessern.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 164 von 243
Da die Barrierefreiheit einer gesamten Stadt die Bewältigung eine Vielzahl von
verschiedensten Behinderungen umfasst (Gehbehinderte, Rollstuhlfahrer, Blinde und
Sehbehinderte, psychisch Behinderte etc.), konnten dazu im Rahmen der Fortschreibung
des Stadtentwicklungskonzepten nur allgemeine Aussagen erfolgen. Zur Barrierefreiheit
müsste auf Grund ihrer Spezifik eine Fachplanung erstellt werden. Als Basis dafür
können die Ergebnisse des 2003 durchgeführten Wettbewerbs „Auf dem Weg zur
barrierefreien Kommune“ genutzt werden, in dem bereits umfangreiche Zielvorstellungen zur
Barrierefreiheit der Stadt entwickelt wurden.
11.5 Wohnbau- und Gewerbebrachen
Vielfach ist im gesamten Stadtgebiet Bausubstanz vorhanden, die nicht mehr genutzt wird.
Das betrifft sowohl Wohn- als auch Gewerbegebäude. Die oftmals unsanierte und marode
Bausubstanz wirkt in die unmittelbare Umgebung ein und vermittelt ein unattraktives Ortsbild.
Werden jedoch Gebäude im unmittelbaren Umfeld dieser Brachen genutzt, wird dort die
Aufenthalts- und Lebensqualität gemindert.
Da diese Situation mittlerweile in allen Orten des Stadtgebietes vorzufinden ist, wird
gegenwärtig die Aufenthalts- und Lebensqualität faktisch überall mehr oder weniger
beeinträchtigt.
Auf Grund des langjährigen Nebeneinanders von genutzter Bausubstanz und Brachen führt
dies auch zu Nutzungsverdrängungen, da sich insbesondere die Bewohner dauerhaft an
solchen Standorten nicht wohl fühlen und in andere Stadtgebiete ohne Brachen abwandern.
Das könnte dazu führen, dass sich in solchen Stadtbereichen der Gebäudeleerstand noch
mehr vergrößert.
Deshalb ist künftig auch verstärkt auf die oben geschilderten Stadtgebiete zu achten
und nach Möglichkeit der Rückbau auch außerhalb von Schwerpunktgebieten des
Stadtumbaus zu beschleunigen. Zur Beseitigung brachliegender Gebäude ist auch die
Sanierung heranzuziehen, insbesondere in zentralen Stadtlagen.
11.6 Verkehr
Die mit der seit kurzem funktionsfähigen Ortsumgehung der B 2/B 91 im Norden und Westen
des Hauptortes Zeitz begonnenen Reduzierung der Verkehrsemissionen im bebauten
Stadtgebiet von Zeitz hat durch die Herausnahme eines Großteils des
Durchgangsverkehrs bereits zur Verbesserung der Aufenthalts- und Lebensqualität vieler
Stadtgebiete beigetragen. Insbesondere die geringeren Lärmemissionen werden weiter
dazu beitragen, die bisher beeinträchtigten Gebiete umfangreicher als bisher nachzunutzen.
Im Zuge der Umsetzung des zu überarbeitenden gesamtstädtischen Verkehrskonzeptes ist
in den Wohngebieten die Aufenthalts- und Lebensqualität durch weitere
verkehrsberuhigende Maßnahmen zu verbessern.
Auch die südlich des Hauptortes Zeitz mittels verkehrsorganisatorischer Maßnahmen
angestrebte Verlagerung des Durchgangsverkehrs der B 180 aus dem Stadtgebiet
heraus wird ebenfalls zu einer Verbesserung der Aufenthalts- und Lebensqualität beitragen.
Das wird künftig auch für Theißen durch die dort geplante östliche Ortsumfahrung der
B 91 zutreffen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 165 von 243
11.7 Ausbau des e-Services (elektronische Dienstleistungen)
Um die Entfernungen zwischen den kleinen Orten der Teilbereich „Nord“ und „Süd“ und dem
Teilbereich „Mitte“, also dem Hauptort Zeitz effektiver zu überwinden, sind nach Schaffung
entsprechender technischer Voraussetzungen verstärkt die Einrichtungen von e-services zu
nutzen. Dadurch können insbesondere die schulische und außerschulische Bildung, die
medizinische Versorgung, die Pflege, der Handel, die Informationsangebote und die
Verwaltungsleistungen einfacher und umfassender genutzt werden. Durch die e-services
werden in den kleinen ländlichen Orten von Zeitz allgemein die Lebensqualität sowie die
Wertschöpfung verbessert.
12. ÜBERPRÜFUNG UND ENTWICKLUNG GESAMTSTÄDTISCHER/REGIONALER
PLANUNGEN
- Flächennutzungsplan:
Der Vorentwurf des Flächennutzungsplanes vom März 2009 ist auf Grund des künftigen
Bevölkerungsrückganges sowie dem daraus resultierenden geringeren Bedarf an geplanten
Bauflächen zu überprüfen. Dort sind auch die Rückbauflächen in Zeitz-Ost nicht mehr als
Bauflächen darzustellen.
- Verkehrsentwicklungskonzept:
Das gesamtstädtische Verkehrsentwicklungskonzept ist entsprechend den in der
historischen Altstadt sowie im Gründerzeitgebiet in Verbindung mit der geplanten
Verlagerung des Durchgangsverkehrs von der B 180 im Südosten der Stadt zu erwartenden
Reduzierungen des Verkehrsaufkommens weiter zu präzisieren. Darin zu integrieren ist auch
die Entwicklung eines innerstädtischen Verkehrsnetzes inklusive eines Radwegenetzes und
des ruhenden Verkehrs (insbesondere in den Fördergebieten des Stadtumbaus).
- Konzept Barrierefreiheit:
Die bisher aus dem Jahre 2003 stammende Planungsgrundlage zur Entwicklung der Stadt
Zeitz als barrierefreie Kommune ist ebenfalls fortzuschreiben.
- Kindertagesstätten- und Schulentwicklungsplanung:
Die Kindertagesstätten- und Schulentwicklungsplanung ist unter Berücksichtigung der
Bevölkerungsreduzierung, der künftigen Schwerpunktstandorte des Wohnungsrückbaus und
des sinkenden Anteils von Kindern und Jugendlichen permanent den künftigen
Gegebenheiten anzupassen. Insbesondere ist die innerörtliche Standortauswahl (kurze
Wege zwischen Einrichtungen und Wohnungen) zu optimieren.
- Naherholungs- und Fremdenverkehrskonzept:
Um den tatsächlichen Bedarf an Erholungs- und Tourismuseinrichtungen zu ermitteln, ist die
Erstellung eines Naherholungs- und Fremdenverkehrskonzeptes für die Stadt Zeitz und
deren Umland erforderlich.
- Ver- und Entsorgungskonzepte der technischen Infrastruktur:
Die bisherigen Ver- und Entsorgungskonzepte der einzelnen Medienträger sind
insbesondere i. V. mit den vorgesehenen Schwerpunktgebieten für Rückbaumaßnahmen
und den zu erwartenden Verschiebungen der Bevölkerungsschwerpunkte an die künftige
Situation anzupassen. Dabei sind die Ver- und Entsorgungskonzepte eng mit dem Konzept
zur energetischen Stadtsanierung zu verbinden.
- Konzept zur energetischen Stadtsanierung:
Hinsichtlich der künftigen effizienten Energieversorgung der Stadt Zeitz wird parallel zum
Stadtentwicklungskonzept ein Konzept zur energetischen Stadtsanierung (KES) erarbeitet. In
diesem Konzept werden das Leitbild und die Handlungsfelder zur Energieeinsparung

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 166 von 243
ausgewiesen. Somit hat die Stadt Zeitz erkannt, dass die Bewältigung der energetischen
Versorgung der Stadt ein wichtiges Kriterium der künftigen Stadtentwicklung darstellt und
sogar als Standortfaktor (z. B. günstige Energiepreise) positiven Einfluss auf die Entwicklung
der Kommune nehmen wird. Da das bisherige KES nur für das bis Mitte 2009 bestehende
Stadtgebiet (aktuell: Teilbereich „Mitte“) erstellt wurde, ist eine Ausdehnung auf das aktuelle
Gesamtstadtgebiet erforderlich.
- regionales Wirtschaftskonzept:
Die Neuordnung der Gewerbebrachen, der Bebauungsplanpotentiale und der vorhandenen
bzw. geplanten Gewerbebetriebe muss künftig im regionalen Kontext erfolgen. Insbesondere
sind die großflächigen Industriegebiete der näheren und weiteren Umgebung in die
Betrachtungen einzubeziehen. Da das Stadtgebiet von Zeitz auch unmittelbar bis zur
Landesgrenze zu Thüringen reicht, sind auch länderübergreifende Abstimmungen
notwendig.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 167 von 243
ABSCHNITT STADTTEILE
13. FESTLEGUNG VON SCHWERPUNKTGEBIETEN FÜR DEN
STADTUMBAU
Grundlagen für die künftige Ausweisung der Schwerpunktgebiete für den Stadtumbau waren
die dort bisher entstandenen erheblichen städtebaulichen Funktions- und Strukturverluste,
die im öffentlichen Interesse liegende Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen, ferner die
vom Stadtrat gemäß BauGB beschlossenen Fördergebiete F1 bis F 4 sowie der
„Übersichtsplan zu Fördergebieten“ der Stadt Zeitz vom Juni 2009 (mit veränderten Grenzen
gegenüber den bisher beschlossenen Fördergebieten).
Im Ergebnis der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes wurden insgesamt vier
Stadtumbaugebiete mit unterschiedlichen Zielstellungen ausgewiesen, von denen die
Fördergebiete F1, F 2 und F4 nachfolgend als Stadtteilplanungen bearbeitet wurden. Das
Fördergebiet F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte) wurde extern bearbeitet, inhaltlich im
Gesamtstadtkonzept berücksichtigt und ist selbständiger Bestandteil der Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes.
Im Zuge der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes wurden in den Stadtteilplanungen
zu den Fördergebieten F 1, F 2 und F 4 gegenüber 2002 auch Vorschläge zu
Veränderungen der Fördergebietsgrenzen unterbreitet und in die Planunterlagen integriert.
Folgende Schwerpunktgebiete des Stadtumbaus werden bis 2020 ausgewiesen:
- Fördergebiet 1:
Erhaltung und Pflege von Altbauten der Gründerzeit
- Fördergebiet 2:
Sanierung und Rückbau des industriell gefertigten Wohnungsbaus in Zeitz-Ost
- Fördergebiet 3:
Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ -
Sanierung und Erhaltung der historischen Altbausubstanz
- Potentielles Stadtumbaugebiet F 4:
Sanierung und Rückbau von Altbauten in der Unterstadt

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 168 von 243
14. FÖRDERGEBIET F 1 - STADTTEILKONZEPT
„ERHALTUNG UND PFLEGE VON ALTBAUTEN DER GRÜNDERZEIT“
Tabelle 53-1: Übersicht relevanter Daten zu F 1
Gebietsgröße bis 2010 empfohlene Gebietsgröße ab
(114 ha)
2010 (99 ha)
Einwohner 2000 - 2008 6.223 - 6.339 (+1,9 %) 5.321 - 5.411 (+1,7 %)
Einwohner 2008 - 2020
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
---- 5.411 - 6.511/6.811
2000 - 2008
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
18,1 % - 14,8 %
18,8 % - 13,8 %
2000 - 2008
Altersgruppe über 65 Jahre
63,2 % - 58,9 %
62,0 % - 60,5 %
2000 - 2008
Wohnungsbestand
18,7 % - 26,3 %
19,2 % - 25,7 %
2000 - 2008
5.618 - 5.141
4.968 - 4.491
Wohnungsleerstand 2008 33,6 % 32,3 %
Baualter der Wohnungen
2008:
bis 1948
1948 bis 1990
ca. 4.716
ca. 4.116
ca. 280
ca. 260
nach 1990
ca. 145
ca. 115
(Quelle: Stadt Zeitz, Umweltforschungszentrum Leipzig, eigene Berechnungen)

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 169 von 243
Tabelle 53-2 : Daten- und Indikatorenkatalog zu F 1 2008 - 2020 gemäß Leitfaden zur
Fortschreibung der SEK in Sachsen-Anhalt
Strukturdaten Kennziffern und Indikatoren gemäß Mittelszenario F 1
(- 250 WE)
Einheit 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis
2020
jeweils zum 31.12.
Abriss Wohnungen insgesamt Anzahl WE 0 21 0 25 25 25 25 25 104
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost Anzahl WE 0 21 0 25 25 25 25 25 104
Rückbauziel gemäß SEK 2001 Anzahl WE 0 k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Wohnungen insgesamt m² 0 1.114 0 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 8.300
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost m² 0 1.114 0 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 8.300
Rückbauziel gemäß SEK 2001
Rückbau/Abriss von Wohnungen in
m² 0 k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Ein- und Zweifamilienhäusern gesamt Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1990 gebaut Anzahl WE 0 21 0 0 0 0 0 0 0
seit 1991 gebaut
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1948
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 21 0 25 25 25 25 25 50
1948 bis einschl. 1990 Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 54
nach traditioneller Bauweise Anzahl WE 0 21 0 25 25 25 25 25 50
nach industrieller Bauweise
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 54
seit 1991 Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtkosten
davon
T€ 0 79 0 130 130 130 130 130 540
private Mittel T€ 0 0 0 0 0 10 10 10 110
öffentliche Mittel T€ 0 79 0 130 130 120 120 120 430
Aufwertung Gesamtkosten der realisierten Maßnahmen (T€) in Tausend €
davon
T€ 612,4 0 0 0 0 0 0 0 0
private Mittel T€ 248,6 0 0 0 0 0 0 0 0
öffentliche Mittel T€ 363,8 0 0 0 0 0 0 0 0
Geplante Maßnahmen T€ 0 0 2.780 2.000 2.000 2.500 2.500 2.500 10.000

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 170 von 243
14.1 Änderung der Fördergebietsgrenzen gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept 2002
Das Fördergebiet F 1 von 2002 (114 ha) wurde um Flächen, auf denen kein
Stadtumbaubedarf besteht bzw. hinsichtlich klarer Abgrenzungen zum Sanierungsgebiet
„Stadtmitte“ reduziert sowie um Flächen, wo Stadtumbaumaßnahmen erforderlich werden,
erweitert.
Gegenüber dem Stadtumbaugebiet von 2002 wurden mehrere Gebietsverkleinerungen
mit insgesamt ca. 24,1 ha vorgenommen.
Am Nordwestrand wurde das Stadtumbaugebiet um die Fläche zwischen dem Wendischen
Berg und der Thomas-Mann-Str. verkleinert. Diese Fläche gehört zum Sanierungsgebiet
„Stadtmitte“, so dass diese Fläche planerisch dort bereits integriert ist und mit der
Gebietsverkleinerung von F 1 eine klare Gebietsabgrenzung zwischen den einzelnen
Fördergebieten erreicht wird und Doppelungen vermieden werden.
Am Westrand ist der Bereich zwischen Steintorvorstadt/Steinsgraben/Lindenplatz/
Richterstr./Robert-Koch-Str. entfallen. Bei einem Teil davon, und zwar für den Abschnitt
zwischen Humboldtstr. und Lindenplatz richtet sich die künftige städtebauliche Entwicklung
nach dem dort bestehenden Bebauungsplan (Nr. 19). Die Ziele dieses Bebauungsplanes
können ohne die Ausweisung als Stadtumbaugebiet umgesetzt werden.
Der sich an diesen Bebauungsplan westlich anschließende Bereich zwischen
Humboldtstraße und Steintorvorstadt wurde auf Grund der dort fast ausschließlich
vorhandenen stabilen Wohnbebauung, der zu erhaltenden KITA-Einrichtungen und des
beizubehaltenden öffentlichen Parkplatzes ebenfalls aus dem Stadtumbaugebiet
herausgenommen, da sich hier kein schwerpunktmäßiger Stadtumbau abzeichnet.
Am östlichen Rand von F 1 wurde die Ostseite der Heinrich-Heine-Str. aus dem bisherigen
Stadtumbaugebiet herausgelöst, da hier durch umfangreiche Sanierungen Stabilität in der
Wohnnutzung besteht und im Planungszeitraum keine städtebaulichen Änderungen zu
erwarten sind.
Auch am Südostrand, beidseitig der Geußnitzer Straße wurden Bereiche nicht mehr in das
Stadtumbaugebiet einbezogen, da dort durch Sanierungen und Neubauten stabile
Wohnnutzungen entstanden sind bzw. Garagenkomplexe, die bisher für
Wohnbauerweiterungen vorgesehen waren, nun als Flächen des ruhenden Verkehrs für das
dauerhaft zu erhaltende Kerngebiet von Zeitz-Ost benötigt werden.
Eine Gebietserweiterung von ca. 9,1 ha wird in südwestliche Richtung zum Stadtteil
Rasberg hin vorgeschlagen.
Durch die Einbeziehung der großflächigen stadtrelevanten naturnahen Parkanlage zwischen
der Röntgenstraße und Semmelweisstraße wird die Entwicklung einer Grünachse zwischen
der Elsteraue durch die Oberstadt bis nach Rasberg manifestiert. Diese Parkanlage ist im
Rahmen der Möglichkeiten (besonders geschütztes Biotop!) quantitativ weiter aufzuwerten.
Des Weiteren wird die Kleingartenanlage „Am Schwanenteich e. V.“ mit einbezogen, wo eine
für den Stadtumbau wichtige Maßnahme des Modellprojektes „Zukunft Kleingärten Zeitz“ auf
brach liegenden Kleingartenflächen umgesetzt werden soll. Zum anderen schließt sich daran
im Stadtteil Rasberg unmittelbar eine Fläche im Bereich Clara-Zetkin-Straße/Karl-Marx-
Straße/Rudolf-Puschendorf-Straße an, die einen erheblicher Wohnungsleerstand von ca.
21,9 % zu verzeichnen hat. 13,3 % der teil- bzw. vollsanierten Wohnungen in diesem Bereich
stehen bereits leer.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 171 von 243
Hinsichtlich des Ortsbildes besteht zwischen der recht großvolumigen Gewerbeeinrichtung in
der Rudolf-Puschendorf-Straße und der vorwiegend kleinteiligen Umgebungsbebauung
sowie auch nutzungsseitig Konfliktpotential.
Im Bereich Rasberg, und zwar entlang der Karl-Marx-Straße und der Bachstraße sind noch
eine größere Gewerbebrache und ein größeres sanierungsbedürftiges Sportgebäude
vorhanden, so dass auch für dieses Areal Stadtumbaubedarf gesehen wird.
Die aufgeführten Missstände können durch Stadtumbaumaßnahmen beseitigt werden, so
dass eine Gebietserweiterung um die genannten Areale gerechtfertigt ist.
Insgesamt gesehen wird das Fördergebiet F 1 gegenüber 2002 durch die
Gebietsänderungen entsprechend der Abgrenzung der Stadt Zeitz vom Juni 2009 um
ca. 15,0 ha auf 99 ha verkleinert.
14.2 Bestandsanalyse
14.2.1 Stärken
Ende 2008 lebten in diesem Areal ca. 5.411 Einwohner in 4.491 Wohnungen. Ca. 90 %
des Wohnungsbestandes ist bereits teil- bzw. vollsaniert. Die Wohnnutzung ist stark
dominierend, insbesondere entlang der ruhig gelegenen Nebenstraßen. An den
vorhandenen Hauptverkehrsstraßen (Schützenstraße, August-Bebel-Straße, Altenburger
Straße) sind mehrfach gemischte Nutzungen (Wohnen - Gewerbe/Handel - Dienstleistung)
vorhanden. Dadurch werden in diesem Stadtgebiet für die Bevölkerung kurze
Versorgungswege ermöglicht.
Vorhandene Standorte des Wohnens, der Bildung, der sozialen Einrichtungen, des
Jugendzentrums, des Hallen- und Freibades, des Handels, des Handwerks sowie von
Verwaltungseinrichtungen sind über das gesamte Fördergebiet verstreut und verdeutlichen
die Nutzungsvielfalt, so dass hier ein „Stadtgebiet der kurzen Wege“ existiert.
Es sind überwiegend baulich fast durchgängig geschlossene Quartiere aus der Gründerzeit
vorhanden, die diesem Stadtteil im Bereich der Oberstadt ein weitestgehend homogenes
städtebauliches Erscheinungsbild verleihen.
In den Randlagen dieses Stadtteils trägt die teilweise villenartige Bebauung zu einem
heterogenen Angebot von unterschiedlichen Wohnformen bei.
Ein vielfältiges Angebot an differenzierten Freiflächen verleiht dem Gebiet einen
ansprechenden grünen Charakter. So sind z. B. Baumalleen in den Straßenräumen, Wiesen
im Bereich der Elsteraue, öffentliche Parkanlagen des Goetheparks und in der Theodor-
Arnold-Promenade sowie zwischen Röntgenstraße und Semmelweißstraße und sonstige
Grünflächen am Schützenplatz und am Platz Am Kalktor vorzufinden. Des Weiteren gibt es
Kleingärten am Schwanenteich, Vorgartenbereiche und begrünte Quartiersinnenbereiche.
Die günstige verkehrliche Lage dieses Teilgebietes wird durch die Führung von mehreren
städtischen Hauptverkehrsstraßen (B 180, Landesstraße L 193 und Kreisstraße K 2214)
durch die Freiligrathstraße, den Wendischen Berg, die Weberstraße, Altenburger Straße,
August-Bebel-Straße sowie die Schützenstraße/Tröglitzer Straße verdeutlicht.
Durch die Lage in der Oberstadt besitzen einige Bereiche und Gebäude eine bedeutende
Fernwirksamkeit. Dazu gehören der grüne Hang oberhalb der Freiligrathstraße und das
Schulgebäude in der Schillerstraße.

14.2.2 Schwächen
Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 172 von 243
Von den ca. 4.491 vorhandenen Wohnungen dieses Teilgebietes stehen ca.1.450 WE
(32,3 %) leer. Im Vergleich zu 2001 mit 32,4 % Wohnungsleerstand ist somit die
Leerstandssituation unverändert negativ geblieben. Unter den 1.450 Leerstands-WE
befinden sich ca. 800 teil- bzw. vollsanierte WE. Das bedeutet, dass bereits aktuell in
erheblichem Umfang Wohnungen mit einem guten baulichen Zustand umfassend nicht
genutzt werden, wertvolle finanzielle Mittel brach liegen und die Wirtschaftlichkeit vieler
Gebäude beeinträchtigt ist.
Mehrere städtebaulich ungeordnete Bereiche bzw. Brachen beeinflussen das Ortsbild im
Nordosten der Freiligrathstraße, zwischen dem Schützenplatz und dem Bettelweg, zwischen
der Röntgenstraße und der Altenburger Straße, beidseitig der südlichen Theodor-Arnold-
Promenade sowie auf einer Teilfläche der ehemaligen Farbenfabrik (zwischen Theodor-
Arnold-Promenade und Heinrich-Heine-Straße) negativ. In der Karl-Marx-Straße tritt ein
Garagenstandort stadtgestalterisch negativ in Erscheinung. Entlang der Rudolf-Puschendorf-
Straße besteht wegen der eingeschossigen Gewerbebebauung kein homogener
Straßenraumcharakter. Außerdem fügt sich die dort befindliche großflächige
Gewerbeeinrichtung nicht in die vorwiegend kleinteilige Umgebungsbebauung ein. An der
Einmündung Rudolf-Puschendorf-Straße/Karl-Marx-Straße befindet sich eine
Gewerbebrache.
In der Bachstraße existiert eine weitere großvolumige Gewerbebrache sowie ein
sanierungsbedürftiges historisches Sportgebäude, die das Ortsbild bzw. die Nutzung der
angrenzenden Grundstücke beeinträchtigen. Beeinträchtigungen der Wohnnutzung bestehen
durch benachbarte Gewerbebrachen bzw. durch ein dichtes Nebeneinander von leerer bzw.
maroder Bausubstanz und bereits sanierten Bauten. Die Schwimmhalle sowie das
historische Hallenbad sind sanierungsbedürftig.
Es existieren noch keine Quartiere, die bereits durchgängig saniert wurden.
Vorhandene Hauptverkehrstrassen (Schützenstraße, Weberstraße, Altenburger Straße,
August-Bebel-Straße) stellen teilweise Nutzungsbarrieren dar und beeinträchtigen die
Wohnnutzungen durch Verkehrsemissionen (Lärm, Staub, Abgase, Gerüche,
Erschütterungen etc.). Daraus resultieren auch beträchtliche Wohnungsleerstände entlang
dieser Straßen. Schwerlastverkehr in diesen Straßen beeinträchtigt die Wohnfunktion.
In Relation zur bestehenden Nutzung von nur noch ca. 2/3 der vorhandenen baulichen
Anlagen sind in diesem Stadtteil aktuell sowohl die technische, die soziale als auch die
Verkehrsinfrastruktur überdimensioniert.
Hohe Funktions- und Substanzschwächen bestehen besonders im zentralen Bereich des
historischen Gründerzeitgebietes. Hier fehlt insbesondere wohnungsnahe Handelsversorgung.
Die vorhandenen benachbarten Verkaufseinrichtungen in der Gleinaer Straße und
in der Tröglitzer Straße erfordern entweder längere Fußwege und das Überwinden
topografischer Kanten bzw. erzeugen zusätzlichen Fahrverkehr.
Baulich-räumlich gestörte Platzbereiche befinden sich Am Kalktor, am Schützenplatz sowie
am Kleefeldplatz und beeinträchtigen das Ortsbild.
Im Inneren mehrerer Quartiere zwischen Altenburger Straße und August-Bebel-Straße
sowie entlang der Schützenstraße sind hohe Überbauungsgrade vorzufinden, die zu
einem Mangel an Freiflächen geführt haben und zu einer ungünstigen Besonnung
beitragen. Somit fehlen dadurch auch oftmals wohnungsnahe Grün- und andere
Freiflächen bzw. Stellplatzkapazitäten.

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 173 von 243
14.2.3 Wohnungsbestand
Tabelle 54: Wohnungsbestand Fördergebiet 1 (2006) - Erhaltung und
Pflege von Altbauten der Gründerzeit (ehemalige Gebiete
F 1 und F 5 zusammengefasst)
Gebäude Anzahl
völlig
leer saniert teilsaniert unsaniert % unsaniert
MFH Altbau 563 112 403 35 124 22,0%
MFH Siedlungsbau 25 2 24 0 1 4,0%
MFH Plattenbau 5 0 5 (Schützenplatz)
MFH nach 1990 6 0 6
EFH Altbau 92 11 76 5 13 14,1%
EFH DDR und nach 1990 26 0 23 1
Sonstige ohne Whg 46 12 29 4 13 28,3%
gesamt 763 137 566 45 151 19,8%
% unsan.+
Wohnungen Anzahl Anteil belegt leer % leer unsaniert unsan. leer % unsan.+leer
MFH Altbau 4218 82,0% 2609 1609 38,1% 840 19,9% 765 18,1%
MFH Siedlungsbau 367 7,1% 321 46 12,5% 6 1,6% 6 1,6%
MFH Plattenbau 270 5,3% 238 32 11,9% 0
MFH nach 1990 121 2,4% 117 4 3,3% 0
EFH Altbau 131 2,5% 111 20 15,3% 21 16,0% 15 11,5%
EFH DDR und nach 1990 34 0,7% 34 0
gesamt (2006) 5141 100,0% 3430 1711 33,3% 867 16,8% 786 15,3%
(Qelle: Umweltforschungszentrum Leipzig)

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 174 von 243
Fördergebiet F 1 - Gründerzeitgebiet
1. Fernwirkung
Blick vom Kloster Posa zu Plattenbauten am Schützenplatz
2. Straßenräume
Altenburger Straße Kleefeldplatz August-Bebel-Straße
(Südabschnitt)
August-Bebel-Straße August-Bebel-Straße Liebknechtstraße
(Mittelabschnitt) (Nordabschnitt) (Ostabschnitt)
Vater-Jahn-Straße (Westabschnitt) Vater-Jahn-Straße (Ostabschnitt) Max-Planck-Straße
Lasallestraße Hospitalstraße (Ostabschnitt) Schillerstraße
(Westabschnitt)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 175 von 243
Schützenstraße (Westabschnitt) Schützenstraße (Ostabschnitt) Freiligrathstraße
Posaer Straße von-Harnack-Straße Wendischer Berg
Am Kalktor
3. Quartiersinneres
Zwischen Schützenstraße und Zwischen Altenburger Straße und
von-Harnack-Straße August-Bebel-Straße
4. Freiräume
Theodor-Arnold-Promenade Goethepark

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 176 von 243
Freifläche am Kalktor Freifläche Schützenplatz
5. Gebäudeleerstände
Ehemaliges Elektrogerätewerk Wohngebäude Thomas-Mann-Straße Betriebsgebäude
ehemalige Drahtseilbahn
Gewerbe zwischen Schützenstraße
und von-Harnack-Straße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 177 von 243
14.3 Entwicklungskonzept Fördergebiet F 1
14.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung
Einwohnerentwicklung F 1 1995 bis 2008
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
(ursprüngliche Fläche F 1 (verkleinerte Fläche F1
mit 114 ha) mit 99 ha)
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995
2000
2005
2008
Die Anzahl der Einwohner (EW) erhöhte sich im F 1 (Abgrenzung gemäß dem
Übersichtsplan der Stadt Zeitz zu den Fördergebieten vom Juni 2009) von 5.185 EW im
Jahre 1995 um 4,3 % auf 5.411 EW im Jahre 2008. Während von 1995 bis 2005 ein Anstieg
der EW-Anzahl um bedeutende 10,3 % erfolgte, reduzierte sich diese Größe seit 2005
wieder erheblich um 5,4 %.
Entwicklung der Altersgruppen im F 1 (99 ha) 2000 bis 2008
70
60
50
40
30
20
10
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995 2000 2005 2008
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre
Der Anteil der Altersgruppe zwischen 0 - 18 Jahre (Jugendanteile) reduzierte sich von
22,8 % (1995) sehr stark auf 13,8 % (2008), liegt jedoch noch über dem Anteil des
Teilbereichs „Mitte“ von 11,7 % (2008). Der Erwerbstätigenanteil (18 - 65 Jahre) sank
bedeutend von 65,0 % (1995) auf 60,5 % (2006). Der Altenanteil (65 Jahre und älter)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 178 von 243
verdoppelte sich von 12,2 % (1995) auf 25,7 % (2008) und liegt damit noch bedeutend unter
dem Wert des Teilbereichs „Mitte“ von 30,5 % (2008).
Somit ist die Bevölkerung des Gründerzeitgebietes seit 1995 insgesamt zwar weiter gealtert,
liegt jedoch bei den Jugendanteilen (13,8 %) wesentlich höher als das Fördergebiet F 2
(Zeitz-Ost) mit nur 8,2 %. Das Fördergebiet F 3 (Sanierungsgebiet „Stadtmitte“) besitzt mit
17,9 % einen etwas günstigeren Jugendanteil. Das Fördergebiet F 4 (Unterstadt) hat mit
14,2 % Jugendanteil in etwa die gleiche Größe wie das F 1 vorzuweisen.
Das F 1 hat jedoch mit ca. 25,7 % Altenanteilen (65 Jahre und älter) gegenüber dem
Fördergebiet F 2 (Zeitz-Ost) mit 36,7 % eine jüngere Bevölkerung. In Bezug zum F 3
(Sanierungsgebiet „Stadtmitte“) mit 20,1 % stellt sich das F 1 schlechter dar. Hinsichtlich des
F 4 (Unterstadt) mit 26,2 % Altenanteil ist F 1 sehr ähnlich gelagert. Somit ist die
Bevölkerung des Fördergebietes F 1 jünger als im F 2, älter als im F 3 und etwa gleich alt
wie im F 4.
Bis 2020 wird sich die Überalterung des Gründerzeitgebietes weiter fortsetzen.
Allerdings kann die künftige Altersstruktur nicht genauer prognostiziert werden, da nicht
eingeschätzt werden kann, welche Altersgruppen künftig im Zuge der geplanten
Revitalisierung des Gründerzeitgebietes in dieses Gebiet umziehen werden.
Durch den geplanten Wiederbezug eines Großteils der vorhandenen leer stehenden
Wohnungen und den geplanten behutsamen Rückbau an Wohnungen wird im
Gründerzeitgebiet die Erhöhung der Einwohnerzahl bis 2020 um ca. 1.100 bis ca. 1.400
Einwohner angestrebt.
Die Wohnungsentwicklung war im F 1 in den Jahren 2002 - 2008 rückläufig, da ca. 477
WE zurückgebaut wurden. Gegenwärtig sind im Gründerzeitgebiet (Abgrenzung gemäß dem
Übersichtsplan der Stadt Zeitz vom Juni 2009) noch ca. 4.491 Wohnungen vorhanden. Der
Leerstand an Wohnungen ist mit ca. 1.450 WE (32,3 %) sehr hoch.
Bis 2020 wird unter dem prioritären Gesichtspunkt der Innenentwicklung der Stadt
Zeitz und der weitestgehenden Erhaltung dieses zusammenhängenden
Gründerzeitareals nur ein Rückbau von maximal 400 WE geplant. Dieses
Rückbauvolumen ist in vollem Umfang jedoch nur bei der höchsten eintretenden
Bevölkerungsreduzierung des Negativszenarios anzuvisieren. Mit dem Rückbau von 400 WE
im F 1 würde das nur etwa 5,9 % des Gesamtrückbauvolumens (6.729 WE) der Stadt Zeitz
entsprechend des Negativszenarios umfassen.
Gemäß dem Positivszenario wird ein Wohnungsrückbau von ca. 100 WE und gemäß dem
Mittelszenario von weiteren ca. 150 WE prognostiziert, so dass mit dem Erreichen des
Mittelszenarios ca. 250 WE zurück gebaut werden müssten. Trifft das Negativszenario zu, so
sind weitere ca. 150 Wohnungen vom Markt zu nehmen.
Des Weiteren ist bis 2020 ein erheblicher Anteil der ca. 800 noch unsanierten Wohnungen
zu sanieren. Dies ist erforderlich, damit die teilweise vorhandene Funktionsschwäche des
Gründerzeitgebietes durch den Wiederbezug leerer Wohnungen gemindert wird bzw. ein
entsprechendes Wohnungspotential für zu erwartende Umzüge aus dem
Wohnungsrückbauschwerpunkt Zeitz-Ost zur Verfügung steht.
Die Errichtung neuer Gebäude mit Wohnnutzung ist nur an städtebaulich relevanten
Standorten (Schließung von Lücken in der Schützenstraße, räumliche Neuordnungen am
Schützenplatz sowie am Platz Am Kalktor) vorzusehen.
Nach dem mittel- bis langfristig anzustrebenden Rückbau der unmaßstäblichen
Plattenbauten am Ostrand des Schützenplatzes sind in dieser peripheren Lage

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 179 von 243
kleinmaßstäbliche Ein- bzw. Zweifamilienhäuser zu errichten, die einen harmonischen und
maßstäblichen Übergang zum vorhandenen Einfamilienhausgebiet „Am Bettelweg“ schaffen
werden.
14.3.2 Stadträumliche Entwicklung
Vorrangiges stadtplanerisches Ziel ist es, den Gebäudebestand in straßenbegleitender
Quartiersrandbebauung dauerhaft zu erhalten und die bestehenden Raumkanten nur
marginal zu verändern. Wo es städtebaulich möglich und sinnvoll ist, sollte die bestehende
Bausubstanz unter Berücksichtigung des ruhenden Verkehrs und der Schrottimmobilien
weitestgehend erhalten werden. Da unter Bezugnahme auf die gültige Erhaltungssatzung für
das Fördergebiet F 1 unter dem Gesichtspunkt des Erhaltes der städtebaulichen Eigenart
dieses Gebietes nur ein geringer Anteil des Wohnungsbestandes zurückgebaut werden soll,
werden im F 1 entlang der Straßen nur kleinere Veränderungen der baulich-räumlichen
Situationen erfolgen.
Der entlang der Straßen vorzunehmende Gebäuderückbau wird im Planteil nicht explizit
ausgewiesen, da zur Zeit auf Grund noch nicht erfolgter Abstimmungen mit den jeweiligen
Eigentümern kein gebäudegenauer Rückbau bestimmt werden kann. Dazu sind mit den
Kleineigentümern des jeweiligen Quartiers umfangreiche Gespräche zu führen. Das kann
jedoch erst in nachfolgenden Planungsschritten erfolgen. Erst nach konsensualer Einigung
sind mit Zustimmung der Eigentümer die zum Rückbau vorzusehenden Gebäude zu fixieren.
Besonders im Bereich zwischen Goethestraße, Schützenstraße, Heinrich-Heine-Straße,
Gleinaer Straße, Altenburger Straße, Virchowstraße und Röntgenstraße sowie in der Posaer
Str. ist die vorhandene Quartiersstruktur in Form der geschlossenen Gründerzeit-
Bauweise entlang der Straßen als Kernzone möglichst komplett zu erhalten. Allerdings ist
zu beachten, dass in den einzelnen Quartieren für die Bewohner ein attraktives Umfeld
entsteht, dass sowohl die Einordnung von ausreichend Stellplätzen ermöglicht als auch die
punktuelle Beseitigung von Schrottimmobilien (verwahrloste Bausubstanz) vorsieht.
Über die Beseitigung einzelner Gebäude ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden. Im
Stadtteilkonzept von F 1 wird pauschal die Möglichkeit eröffnet, solche punktuellen
Rückbauten vorzunehmen.
Auf Grund von langjährigem zunehmenden Leerstand, schlechtem baulichen Zustand
und/oder der Lage im Überschwemmungsgebiet der „Weißen Elster“, an einer
vielbefahrenen Sammelstraße (Freiligrathstraße, Weberstraße, Tröglitzer Straße) oder an
einer baulich-räumlich unbedeutsamen Straße (Fichtestraße, Karl-Marx-Str., Bachstr.) erfolgt
dort mit vorrangiger Prioriät ein dauerhafter flächiger Rückbau.
In folgenden Straßen, die sich in Randlage des Gründerzeitgebietes befinden, nicht
vordergründig öffentlich wirksam sind (da sie überwiegend nicht zu den Hauptstraßenzügen
gehören) oder zu Bereichen mit hohem Leerstand und/oder schlechtem baulichen Zustand
gehören, ist mit vorrangiger Priorität punktueller Rückbau der Hauptgebäude entlang der
Straßen vorzunehmen:
- Tröglitzer Str.-Klosterstr.-Schützenplatz
- Liebknechtstr.
- Von-Harnack-Str.-Einsteinstr.-Thomas-Mann-Str.
- Mittelstr.
Diese Straßenräume können vorrangig bei Erforderlichkeit durch den Abriss von
Einzelgebäuden in ihrer baulichen Geschlossenheit punktuell aufgelockert werden. Nach
Möglichkeit sind hier als baulicher Raumkantenersatz Baumpflanzungen vorzusehen, welche
die ursprüngliche bauliche Situation somit teilweise auf eine andere Art kompensieren und
künftig den Straßenraum wieder räumlich begrenzen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 180 von 243
Nur nachrangig ist punktueller Gebäuderückbau entlang der Straßen in den übrigen,
oben nicht aufgeführten Straßenzügen, zuzulassen. Dadurch wird Vorsorge getragen
hinsichtlich eines umfassenden Erhalts der Gründerzeitbebauung in zentraler Lage des
Hauptortes Zeitz.
Auf der Nordseite der Freiligrathstraße wird die vorhandene und überwiegend leer
stehende Bebauung stark aufgelockert. Zum einen wird damit dem wasserrechtlichen
Erfordernis entsprochen, dass im Überschwemmungsgebiet der „Weißen Elster“ nicht gebaut
werden darf, zum anderen ist die vorhandene Elsteraue in Verbindung mit der Verbesserung
ihrer Naherholungsfunktion als Freiraum auszuweiten.
Auf der Südseite der Freiligrathstraße (außerhalb des Überschwemmungsgebietes der
„Weißen Elster“) ist die Bebauung auf Grund ihres langjährigen Leerstandes und des vielfach
schlechten Bauzustandes überwiegend zurückzubauen. Dadurch wird die grüne und wenig
bebaute Hangzone zwischen Unter- und Oberstadt gegenüber der bisher dominierenden
Bebauung in den Vordergrund rücken, so dass die Freiligrathstraße künftig als überwiegend
beidseitig begrünter Straßenraum in Erscheinung treten wird.
Am östlichen Rand des Schützenplatzes in der Nähe des Bettelweges sind zur
Verbesserung des Ortsbildes (unpassende Hangkantenbebauung) und zur Harmonisierung
der Maßstäblichkeit zwischen den fünfgeschossigen Plattenbauten und der angrenzenden
Einfamilienhaussiedlung Am Bettelweg die Wohnblöcke mittelfristig zurückzubauen. Hier
wird unter Nachnutzung des erschlossenen Standortes die Einordnung von maßstäblichen
Einfamilienhäusern als Fortsetzung des Einfamilienhausstandortes „Am Bettelweg“
angeraten.
Am nordöstlichen Rand der Schützenstraße ist auf einer Gewerbebrache, die bis zur Von-
Harnack-Straße reicht, eine bauliche Schließung vorzunehmen. Dadurch wird die
Straßenraumkante baulich-räumlich besser gefasst als bisher.
Südlich und östlich des benachbarten Busbahnhofes ist mit Hilfe von Gehölzpflanzungen
und/oder Bebauung eine neue, räumlich ansprechende Platzsituation des Schützenplatzes
zu entwickeln.
Im Bereich Klosterstraße könnten durch den Rückbau von einzelnen Gebäuden kleinere
und mittlere Baulücken entstehen. Da sich dieser Straßenzug nicht innerhalb der zu
erhaltenden Kernzone befindet, werden die künftig auftretenden Baulücken als vertretbar
angesehen. Trotzdem sollten zur Straßenseite hin Baumreihen für eine neue Straßenraumbegrenzung
sorgen.
Im Areal zwischen der Dr.-Lange-Straße und der Röntgenstraße (Gebiet des ehemaligen
Krankenhauses) sind in Verbindung mit einem geplanten Komplexstandort für Senioren
größere Freiraumangebote vorzusehen.
Die räumlich unklare großräumige Platzsituation „Am Kalktor“ ist überwiegend durch
Großgrün räumlich neu zu fassen. Der Platz bildet ein Verbindungselement in der großen
Grünachse zwischen Goethepark und Rasberg. Die Einordnung von Einzelgebäuden sollte
ermöglicht werden.
Zwischen Theodor-Arnold-Promenade und Heinrich-Heine-Straße wird an der Gleinaer
Straße eine Handelseinrichtung eingeordnet, die in Verbindung mit dem großflächigen
Stellplatzareal einen zur Umgebungsbebauung kontrastierenden Baukörper vorsieht. Hier ist
entlang der umgebenden Straßenzüge durch die Anordnung von Baumreihen die fehlende
bauliche Quartiersbegrenzung neu zu definieren.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 181 von 243
Der Straßenraum der Clara-Zetkin-Straße wird erhalten, da sich dieser als wichtige
Verkehrsstraße im Blickfeld einer breiten Öffentlichkeit befindet.
Entlang der Rudolf-Puschendorf-Straße ist nach dem vorgesehenen Rückbau der
unmaßstäblichen Gewerbebauten die Straßenraumkante wieder mit maßstäblicher, maximal
zweigeschossiger Bebauung, zu schließen.
In der Karl-Marx-Str./Bachstr. sind die großvolumigen Gebäude einer Gewerbebrache
zurückzubauen. Die sich dadurch verändernde baulich-räumliche Situation wird in der
Bachstraße zur Wiederherstellung der dörflichen räumlichen Kleinmaßstäblichkeit sowie zur
Erhaltung der Straßen- bzw. Platzraumkanten wieder baulich geschlossen.
In einigen Quartiersinnenbereichen ist durch flächige bauliche Entkernungen zur
Verbesserung des Wohnumfeldes die Ausdehnung von begrünten und wohnungsnahen
Freiräumen vorzunehmen. Dadurch wird auch die Belichtung und Belüftung dieser Areale
verbessert. Anteilig können die entstehenden Freiräume bei Bedarf auch zur Realisierung
von fehlenden Kapazitäten des ruhenden Verkehrs genutzt werden. Allerdings ist dabei zu
berücksichtigen, dass auch ruhender Verkehr entsprechende Emissionen mit sich bringt und
die Quartiersinnenräume dadurch beeinträchtigt werden.
Auf Grund der Reduzierung von baulichen Anlagen im Fördergebiet F 1 ist die Abgrenzung
der bisherigen Erhaltungssatzung insbesondere um die flächigen Rückbaubereiche und
die zu entdichtenden Areale entlang der Freiligrathstraße zu reduzieren. Auch der Bereich
mit den Plattenbauten am Schützenplatz ist aus dem Geltungsbereich der Erhaltungssatzung
herauszunehmen, da dieser nicht der städtebaulichen Eigenart des übrigen
Gründerzeitgebietes entspricht.
Die Errichtung neuer Gebäude mit Wohnnutzung ist nur an städtebaulich relevanten
Standorten (Schließung von Lücken in der Schützenstraße, räumliche Neuordnungen am
Schützenplatz sowie am Platz Am Kalktor) vorzusehen.
Nach dem mittelfristig anzustrebenden Rückbau der unmaßstäblichen Plattenbauten am
Ostrand des Schützenplatzes sind in dieser peripheren Lage kleinmaßstäbliche Ein- bzw.
Zweifamilienhäuser zu errichten, die einen harmonischen und maßstäblichen Übergang zum
vorhandenen Einfamilienhausgebiet „Am Bettelweg“ schaffen werden.
14.3.3 Entwicklung der sozialen Infrastruktur
Der künftig nur recht geringe Umfang des Wohnungsrückbaus, die geplante Nachnutzung
von mehreren Hundert noch leer stehenden Wohnungen und die angestrebte Erhöhung der
Einwohneranzahl erfordern es, dass im F 1 bzw. in dessen unmittelbarer Umgebung die
bisher vorhandenen sozialen Einrichtungen beizubehalten sind.
Das bedeutet, die 3. Grundschule (Pestalozzistraße), die Sekundarschule III (Schillerstraße),
der Gymnasiumstandort Humboldtstraße und die Pestalozzischule (Förderschule in der
Altenburger Straße) bleiben bestehen.
Die Kindertagesstätten innerhalb von F 1 in der Zeppelinstraße sowie am Schützenplatz
bzw. in der näheren Umgebung von F 1 in der Gertrudstraße und an der Bornpromenade
werden ebenfalls beibehalten.
Auch der Seniorenwohnstift in der Altenburger Straße, das Altenheim in der Pestalozzistraße
sowie weitere Altenpflegeeinrichtungen am Schützenplatz und in der Röntgenstraße sind zur
Betreuung der älteren Bevölkerung zu erhalten.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 182 von 243
Auf Grund der allgemein zu erwartenden weiteren Erhöhung des prozentualen Anteils der
älteren Bürger - allerdings wegen der sinkenden Einwohnerzahl relativ moderat bleibende
absolute Erhöhung des Seniorenanteils - ist gemäß dem Positivszenario die Ausweitung
der Einrichtungen der Altenpflege um ca. 20 - 25 % der bisherigen Betreuungsplätze
notwendig. Dafür stehen im Fördergebiet F 1 die vorhandene Bausubstanz und der Bereich
zwischen Röntgenstraße und Altenburger Straße zur Verfügung. Zwischen diesen beiden
Straßen könnte unter Einbeziehung der vorhandenen Einrichtungen der Seniorenbetreuung
und des Ärztehauses ein Komplexstandort für betreutes und altersgerechtes Wohnen
etabliert werden. Entsprechend vorhandene Freiflächen bieten auch Erweiterungspotentiale
an.
Auf Grund der Nähe zum Versorgungsbereich der Altstadt werden zwischen den
Funktionsbereichen Wohnen - Versorgung - Naherholung für die Senioren kurze Wege
möglich, wodurch dieser Standort besonders attraktiv ist.
Das Ärztehaus in der Röntgenstraße und die einzelnen Arztpraxen im Fördergebiet
F 1 sind ebenfalls beizubehalten.
Im Fördergebiet F 1 sind die verschiedensten Formen des betreuten Wohnens
entsprechend der Nachfragesituation durch vorrangige Nachnutzung bestehender
Bausubstanz auszudehnen.
Hinsichtlich der Sporteinrichtungen sind die Sport- bzw. Turnhallen an den Schulen bzw.
die separate Turnhalle mit Sportplatz in der Vater-Jahn-Straße weiter zu nutzen.
Das Frei- und Hallenbad in der Freiligrathstraße ist für die Gesamtstadt zu erhalten und
permanent zu pflegen.
Die Spielplätze in der Goethestraße, am Schützenplatz, im Goethepark, in der Vater-Jahn-
Straße, der Käthe-Tucholla-Straße, dem Lindenplatz und am Sommerbad (Skaterplatz) sind
zu erhalten. Außer den Spielplätzen am Lindenplatz und Schützenplatz sind die übrigen
aufgeführten Spielplätze durchgängig sanierungsbedürftig. Der Spielplatz in der
Goethestraße ist für das Wohngebiet nicht ausreichend und könnte in einer künftigen
größeren Rückbaufläche in der Nähe untergebracht werden.
Für die jüngeren Altersgruppen ist der Jugendbereich in der Freiligrathstraße dauerhaft
beizubehalten, da an diesem Standort kaum Nutzungskonflikte zu erwarten sind.
14.3.4 Entwicklung der Nutzungen
Die bereits vorhandenen gemischten Nutzungen (Wohnen - Handel - Dienstleistung -
Handwerk - Gewerbe - Naherholung - Freizeit), besonders in den Bereichen zwischen
Altenburger Straße/August-Bebel-Straße und Weberstraße bzw. beidseitig der
Schützenstraße sowie am Schützenplatz und entlang der Röntgenstraße sind zu erhalten
und nach Möglichkeit auch noch in weiteren Quartieren zu etablieren. Dadurch soll dem
Ziel näher gekommen werden, eine Stadt der kurzen Wege zu entwickeln und die
notwendigen Nutzungen an möglichst zentralen Standorten des Hauptortes Zeitz zu
verankern.
Die Wohnnutzung ist im F 1 dauerhaft als dominierende Nutzungsart zu erhalten.
Dabei ist verstärkt auf die Entwicklung einer entsprechenden Heterogenität der Wohnungen
zu achten. Es sind Wohnungen für möglichst alle Haushaltskonstellationen anzubieten
(junge und ältere Singles, Alleinerziehende, Familien mit Kindern sowie für alle die
genannten Haushaltsarten nochmals unterteilt in verschiedene Einkommenskategorien). Für
die unterschiedlichen Lebensplanungen sind die differenziertesten Bedürfnisse zu
befriedigen, die jeweils spezifisch zu ermitteln sind.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 183 von 243
Durch die angestrebte Verkehrsentlastung der Innenstadt wird eine Reduzierung des
Wohnungsleerstandes insbesondere in der August-Bebel-Straße erwartet, da durch das
reduzierte Verkehrsaufkommen und weitergehende verkehrsberuhigende Maßnahmen in
dieser Straße künftig die Verkehrsemissionen abnehmen und die Wohnlage verbessert wird.
Dadurch kann die Wohnfunktion im Fördergebiet F 1 ausgedehnt werden, die dort wie
bisher überwiegend in Mehrfamilienhäusern und somit in Mietwohnungen stattfinden wird.
Folgende Gewerbebrachen sind auf Grund ihrer Lage im Überschwemmungsgebiet der
„Weißen Elster“, ihrer ungünstigen topografischen Lage oder wegen der Nähe zu
Wohnnutzungen zurückzubauen und als Freiflächen zu belassen:
- Schlachthof (Freiligrathstr.)
- Elektrizitätswerk (Freiligrathstr.)
- Piano-Union III (Tröglitzer Str.)
- Elektrogerätewerk (Rudolf-Breitscheid-Str.)
- Fürstenhof (Kleefeldplatz)
- Scharnierwerk (Karl-Marx-Str.)
Durch die Beseitigung der Gewerbealtstandorte können die Bedingungen im
Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster verbessert werden. Mehrfach wird das Angebot
hinsichtlich wohnungsnaher Freiräume sowie die Belichtung und Besonnung von
Wohnnutzungen und Gartenzonen aufgewertet.
Folgende Gewerbebrachen sind unterschiedlich nachzunutzen:
- Piano-Union I (Ecke Schützenstr./Tröglitzer Str.) für Handelsnutzungen
- Piano-Union II (Posaer Str.) für gewerbliche Nutzungen
- Lackfabrik (Ecke Gleinaer Str./Heinrich-Heine-Str.) für Handelsnutzungen
Die Fortführung gewerblicher Nutzungen in der Posaer Str. unterstützt die Umsetzung des
Ziels der Aufrechterhaltung der durchmischten Nutzungen und der kurzen Wege.
Durch die Einordnung von Handel im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik (Gleinaer Str.)
wird die wohnungsnahe Versorgung des Gebietes günstiger. Die Einordnung eines
Nahversorgungszentrums am östlichen Ende der Schützenstr. dient der allgemeinen
Stärkung der Innenstadt als gesamtstädtisches Versorgungszentrum innerhalb eines
Bevölkerungsschwerpunktes (Fördergebiet F 1 - Gründerzeitgebiet).
In Verbindung mit der geplanten Verkehrsentlastung der Innenstadt durch die Neuordnung
des Verkehrs, insbesondere des Schwerverkehrs, wird auch die Schützenstraße entlastet, so
dass unter der Voraussetzung einer verstärkten Konzentration der Handelsflächen in dieser
zentralen Stadtlage eine Revitalisierung der in der Schützenstraße in den Erdgeschosszonen
befindlichen Handelseinrichtungen realistisch gesehen wird. Der Bereich der
Schützenstraße ist zu einem Bestandteil des gesamtstädtischen zentralen
Versorgungszentrums „Altstadt + Schützenstraße“ zu entwickeln und ist demzufolge
gesondert zu fördern. Hier könnte unterstützend das Förderprogramm „Aktive Stadt- und
Ortsteilzentren“ zur Anwendung kommen.
Der bereits im vorhergehenden Kapitel „Soziale Infrastruktur“ aufgeführte Erhalt einer
Vielzahl von sozialen Einrichtungen (Schulen, Kindereinrichtungen, Spielplätze,
Altenpflegeeinrichtungen, Sporthallen, Jugendbereiche etc.) dient der angestrebten
nachhaltigen Nutzungsheterogenität im Fördergebiet.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 184 von 243
Am nördlichen Rand von F 1 wird am bestehenden Standort des Frei- und Hallenbades unter
Einbeziehung des Naetherschen Volksbades die Errichtung einer ganzjährig nutzbaren
modernen Bäderlandschaft geplant.
Ein wichtiges Ziel stellt im Gründerzeitgebiet die Nutzung und Weiterentwicklung von
differenzierten Freiräumen dar. So ist mit der Erweiterung des öffentlichen Freiraumes
entlang der „Weißen Elster“ durch Rückbaumaßnahmen die Entwicklung einer naturnahen
Auenlandschaft anzustreben. Diese Zone wird künftig sowohl besonders der naturbezogenen
als auch der aktiven Erholung gleichermaßen zur Verfügung stehen. Das in diesem Be-
reich vorhandene Tierheim ist zu erhalten und bei Bedarf zu erweitern.
Auf Grund der angestrebten Ziele wird in den Unterstadtbereichen des Fördergebietes F 1
(zwischen Weißer Elster und Freiligrathstr.) eine erhebliche bauliche Entdichtung erfolgen.
Die Erweiterung der grünen Hangzone entlang der Freiligrathstraße dient der Verdeutlichung
der prägnanten topografischen Situation der Stadt Zeitz und deren Gliederung in Ober- und
Unterstadt, so dass letztlich durch die teilweise erwarteten Nutzungsänderungen in diesem
Bereich positive Wirkungen auf das gesamtstädtische Ortsbild erzeugt werden. Die
zukünftige Hangbegrünung entlang der Freiligrathstr. könnte mit wenigen Unterbrechungen
nördlich und westlich um die Altstadt herum weiter geführt werden und auf die bereits
ebenfalls am Hang liegende Grünzone westlich der Bornpromenade aufbinden und so einen
grünen Rahmen bzw. ein wichtiges Gliederungselement zwischen Ober- und Unterstadt
bilden.
Die größeren vorhandenen Grünflächen von F 1 (am Schützenplatz, Goethepark, Theodor-
Arnold-Promenade, Am Kalktor, zwischen Röntgenstr. und Semmelweisstr. und am
Schwanenteich) sind dauerhaft zu erhalten, qualitativ aufzuwerten und bei Bedarf um
Rückbauflächen zu erweitern.
Zwischen den einzelnen Grünflächen sind, soweit auf Grund von Bebauung möglich,
ökologische und funktionelle Vernetzungen anzustreben und „Grünachsen“ zu entwickeln.
So ist eine möglichst durchgängige Grünachse zwischen der Elsteraue bzw. dem Bereich
Wendischer Berg und der Hangzone zwischen Ober- und Unterstadt, über den Goethepark,
den Platz Am Kalktor, den Lindenplatz, die Parkanlage zwischen Röntgenstr. und
Semmelweisstr. bis zum Schwanenteich zu schaffen . Eine weitere in Ansätzen bereits
vorhandene Grünachse ist von der Theodor-Arnold-Promenade über den Schützenplatz, die
Kleingärten am Fockendorfer Grund bis zum Kloster Posa zu komplettieren.
Entlang des Hanges südlich bzw. oberhalb der Freiligrathstraße ist die vorhandene
Kleingartenzone auf Grund des zunehmenden Parzellenleerstandes und der hohen
Überalterung der Kleingärtner dauerhaft als wohnungsnaher Erholungsbereich zu erhalten.
Allerdings wird hier unter Bezugnahme auf die genannten Aspekte nicht der Erhalt der
Kleingartennutzung angestrebt. Die Grünflächen könnten sich auch in andere Richtungen
einer wohnungsbezogenen (pflegeleichten) Freiraumnutzung entwickeln.
In der Kleingartenanlage „Am Schwanenteich e. V.“ erfolgt die Durchführung einer
Maßnahme des Modellprojektes „Zukunft Kleingärten Zeitz“. Dabei wird der Rückbau von
verwilderten und brach liegenden Kleingartenflächen erfolgen und einfache, öffentlich
zugängliche kleine Wiesen entwickelt. Da auch hier kein Erhalt der Kleingärten vorgesehen
ist, wäre eine umfangreichere Wiesen- oder Parknutzung durchaus möglich.
Erwähnenswert ist noch die geplante Entwicklung eines Caravan-Parkplatzes unmittelbar im
Anschluss an das F 1 in der Tröglitzer Straße. Hier soll Touristen mit Caravans in Randlage
der Innenstadt von Zeitz, aber ohne zusätzliche Verkehrsbelastungen der Innenstadt durch
diese Nutzergruppe, die Möglichkeit eingeräumt werden die historischen Bereiche des
Hauptortes Zeitz auf kurzen Wegen zu erreichen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 185 von 243
14.3.5 Entwicklung des Verkehrs
Vorrangiges Ziel der Entwicklung des fließenden Verkehrs im Fördergebiet F 1 ist es, den
Durchgangsverkehr, insbesondere den Schwerlastverkehr, aus der Innenstadt
herauszuhalten. Das wiederum ist die Grundlage für die Umgestaltung des innerstädtischen
Verkehrsnetzes. In engem Zusammenhang damit steht die Herausnahme der B 180
(Altenburg - Naumburg), die das Fördergebiet F 1 aktuell auf der Trasse „Geußnitzer Str. -
Gleinaer Str. -August - Bebel - Str. - Schützenstr. - Wendischer Berg“ quert und flächenhaft
zu Beeinträchtigungen führt.
Erfolgt die Realisierung der vom Stadtrat im Januar 2005 beschlossenen Änderung der
Verkehrsführung der B 180 südlich von Zeitz, wird insbesondere der Schwerlastverkehr
künftig nicht mehr wie bisher durch das Fördergebiet F 1 führen, sondern wird großräumig
südlich bzw. südöstlich am Hauptort Zeitz vorbeigeleitet. Dadurch werden besonders die
Geußnitzer Str., die Gleinaer Str., die August-Bebel-Straße, die Schützenstraße und der
Wendische Berg nicht mehr so stark wie bisher durch das hohe Verkehrsaufkommen des
Durchgangs- und Schwerverkehrs belastet. Auch die Weberstr. und die Altenburger Straße
als wichtige städtische Verkehrsstraßen würden von dieser veränderten Verkehrsführung
durch die Reduzierung von Verkehrsaufkommen profitieren. Die bisherige Wirkung dieser
Straßen als Nutzungsbarrieren würde ebenfalls abgemindert. Daraus ergibt sich für das F 1
allgemein und flächenhaft eine verbesserte Wohnlage, insbesondere in den bisher durch den
Verkehr besonders beeinträchtigten Straßenzügen. Unterstützend dazu ist für das Gebiet für
den Durchgangsverkehr eine Tonnagebegrenzung auszuweisen.
Zur Vermeidung von wiederkehrendem Verkehr ist in möglichst allen Straßen des
Fördergebietes F 1 der Zweirichtungsverkehr einzuführen.
Eine flächenhafte Verkehrsberuhigung des F 1 ist durch eine umfangreiche Ausweisung
von gleichrangigen Straßen bzw. durch die Organisation von langsamen Verkehr (Tempo-
30-Zonen, Ausweisung verkehrsberuhigter Bereiche, unterstützende straßenbauliche
Maßnahmen etc.) vorzusehen. Dazu gehört auch die bauliche Umgestaltung von mehreren
Verkehrsknoten (Am Kalktor, Wendischer Berg/Schützenstr./Weberstr., Tröglitzer
Str./Freiligrathstr. und am Kleefeldplatz).
Auch die August-Bebel-Straße wird künftig nur noch als Anliegerstraße fungieren. Da es sich
hier jedoch um eine ca. 700 m lange und gerade geführte Verkehrstrasse handelt, die zu
höheren Geschwindigkeiten animiert, sind in der August-Bebel-Straße künftig entsprechende
bauliche Maßnahmen zur Geschwindigkeitsreduzierung vorzusehen.
Der Bereich zwischen der Wendischen Straße und dem Schützenplatz erfordert hinsichtlich
der angestrebten verbesserten städtebaulichen Anbindung an die historische Altstadt eine
besondere verkehrsplanerische Betrachtung.
Ein Straßenrückbau im Sinne einer kompletten Stilllegung von Straßenabschnitten wird
kurzfristig nicht angestrebt.
In den Straßen ist die Reduzierung der Fahrbahnflächen auf das unbedingt notwendige
Maß vorzunehmen. Dadurch wird das Flächenangebot für den ruhenden Verkehr erweitert
sowie die Verkehrsberuhigung unterstützt.
Die Verbesserung des ruhenden Verkehrs wird als ein wichtiges Kriterium angesehen,
den Stadtumbau in diesem Stadtteil zum Erfolg zu führen. Durch die Bereitstellung
ausreichender Flächen für den ruhenden Verkehr würde einem oft von Eigentümern bzw.
Mietern geäußerten Wunsch entsprochen und ein Anreiz zum Umzug von Bewohnern in die
zentralen Lagen von Zeitz geschaffen. Fehlende Stellplätze werden von Bewohnern anderer
Stadtteile oft als ein Grund aufgeführt, die diese davon abhalten, in die historischen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 186 von 243
Stadtgebiete zu ziehen. Demzufolge ist der ruhende Verkehr dahingehend zu verbessern,
dass im Gründerzeitgebiet ausreichend wohnungs- bzw. kundennahe Stellplätze bzw.
Parkplätze ausgewiesen werden.
Unter Wahrung der stadträumlichen Verträglichkeit sowie durch Einbeziehung besonders
von Rückbau- bzw. sonstigen Quartiersinnenbereichsflächen wird gemäß der bestehenden
Beschlusslage künftig ein Orientierungswert von 1,5 Stellplätzen/Wohnung angestrebt.
Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs wird sich in Rückbaubereichen (z. B.
Freiligrathstraße, Schützenplatz/Bettelweg bzw. in der Von-Harnack-Straße) zunehmend
entspannen, da dort der Stellplatzbedarf sinkt bzw. die nicht mehr benötigten Stellplätze bzw.
Parkplätze (im öffentlichen Raum) von den verbleibenden weniger werdenden Wohnungen in
Anspruch genommen werden können. Außerdem können Rückbauflächen zur
vorzugsweisen Unterbringung des ruhenden Verkehrs für die Bewohner genutzt werden.
Insbesondere sind in der Nähe der als gesamtstädtischer Versorgungsbereich zu
revitalisierenden Schützenstraße die Angebote für den ruhenden Verkehr für die Kunden zu
verbessern. Dazu tragen der Erhalt des Parkplatzes am Schützenplatz und die
Neuausweisung von Stellplätzen am neuen Handelsmagneten (Schützenstr./Tröglitzer Str.)
sowie von öffentlichen Parkplätzen zwischen Weberstr. und August-Bebel-Str. bei. Ein
weiteres zusätzliches Angebot für den ruhenden Verkehr wird am südlichen Ende der
Weberstr. nach dem Rückbau von Gebäuden geschaffen und dient sowohl den
Altstadtkunden als auch den Bewohnern der Weberstraße.
Auf Grund der überwiegend geschlossen bebauten und zu erhaltenden Straßenzüge wird
dauerhaft ein umfassendes Angebot an Parkplätzen auf den öffentlichen Verkehrsflächen zur
Verfügung stehen müssen. Das Parkplatzangebot in den öffentlichen Verkehrsflächen soll
überwiegend für die Besucher und Kunden bereitgestellt werden. In relativ engen und
geschlossen angebauten Straßenräumen wird die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in
den öffentlichen Verkehrsflächen gleichfalls als verkehrsberuhigende Maßnahme wirksam
werden.
Zur Erhaltung einer umfangreichen Wohnruhe innerhalb der Stadtquartiere ist die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs nur dann im unmittelbaren Quartiersinneren
vorzusehen, wenn im öffentlichen Straßenraum oder auf straßennahen Bereichen keine
ausreichende Stellplatzabdeckung möglich ist.
Eine in manchen Teilbereichen evtl. erforderliche Erhöhung der Stellplatzanzahl kann durch
die Nutzung von straßennahen Rückbauflächen bzw. durch die neue Verkehrsorganisation
realisiert werden. Unter Einbeziehung der künftigen Rückbauflächen für den ruhenden
Verkehr sowie des Zweirichtungsverkehrs ist die Ausweisung von Stellplätzen im
Verkehrskonzept zu präzisieren. Ein Rückbau von straßenbegleitender Wohnbebauung zur
ausschließlichen Beseitigung eines Stellplatzmangels ist nur im Ausnahmefall vorzunehmen.
Der öffentliche Personennahverkehr (Stadtbuslinien) im F 1 ist auf den bisherigen Straßen
(Altenburger Straße, Gleinaer Straße, Weberstraße, Schützenstraße, Freiligrathstraße)
beizubehalten, da von den dort befindlichen Haltestellen recht kurze Wege zu den
Wohnungen bzw. zu wichtigen sozialen Einrichtungen möglich sind und eine flächige
Abdeckung im Fördergebiet gewährleistet werden kann. Wird die August-Bebel-Straße
künftig in ihrer Hierarchie herabgestuft und baulich verändert, so ist dafür Sorge zu tragen,
dass diese Straße auch vom Stadtbus befahren werden kann. Dadurch wird die Versorgung
des zu revitalisierenden Stadtareals mit öffentlichem Personennahverkehr gewährleistet.
Der südlichste Bereich von F 1 wird weiterhin durch die Stadtbuslinie nach Rasberg
ausreichend erschlossen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 187 von 243
Zur Verbesserung von Rad- und Wanderwegen ist zwischen der Auebrücke und der Brücke
am Sommerbad der Elster-Radweg in Kombination mit einem Wanderweg neu zu errichten.
Dadurch wird die aktive Naherholung für das Fördergebiet F 1 bzw. die Gesamtstadt
attraktiver.
Unter Nutzung vorhandener bzw. zu entwickelnder Grünzonen (z. B. Theodor-Arnold-
Promenade, Goethepark, zwischen Röntgenstr. und Semmelweisstr.) oder in wenig
befahrenen Nebenstraßen bzw. durch Mitnutzung breiter Fußwege (Altenburger Straße) sind
durch das Gründerzeitgebiet hindurch Radverbindungen zu stabilisieren und
weiterzuentwickeln. Insbesondere ist die Erreichbarkeit der historischen Altstadt durch das
Rad zu verbessern.
Der Fußgängerverkehr wird weiterhin wie bisher fast ausschließlich straßenbegleitend
geführt. Besondere Beachtung ist der Ausweisung von Spazierwegen durch die
vorhandenen bzw. weiterzuentwickelnden Grünzonen zu schenken.
Im Zuge der geplanten Entwicklung der Schützenstraße als Versorgungsbereich ist dem
Fußgänger durch eine wesentliche Verbreiterung der Fußwege (durch Reduzierung der
Fahrbahnen) ein vergrößerter und qualitativ aufgewerteter Aufenthaltsbereich anzubieten.
Die Fußgängerbrücke über den Wendischen Berg sowie die Treppenanlage zwischen
Freiligrathstraße und Pestalozzistraße sind für die Fußgänger zu erhalten. Mittelfristig ist zur
Überwindung der Hangzone zwischen Ober- und Unterstadt zur Verbesserung der
Barrierefreiheit auch der Einsatz von technischen Hilfsmitteln (Fahrstuhl, Fahrtreppen,
Rollwege etc.) zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist auch über eine
Wiederbelebung der ehemaligen Drahtseileisenbahn entlang des Wendischen Berges
(Sanierungsgebiet „Stadtmitte“) zu befinden. Die Drahtseileisenbahn könnte als touristischer
Anziehungspunkt dienen, gleichfalls zur Überwindung der Hangzone zwischen Ober- und
Unterstadt genutzt werden und für eine verbesserte Verbindung für Fußgänger und
Radfahrer zwischen der Oberstadt und dem Naherholungsbereich der Elsteraue sorgen.
Auf Grund der besonderen topografischen Situation im F 1 (Ober- und Unterstadtareale)
sowie der vielfach geringen Querschnittsbreiten der historischen Straßenzüge werden
gesonderte Radspuren nur die Ausnahme darstellen.
Die Wiederbelebung der Drahtseileisenbahn ist allerdings in engem Zusammenhang mit der
künftigen Verkehrslösung am Wendischen Berg zu sehen. Wird der Wendische Berg
weiterhin als wichtige Straßenverbindung zwischen Ober- und Unterstadt genutzt, dann
können die tal- bzw. bergseitigen Zugänge zur Drahtseileisenbahn von den Fußgängern nur
mittels Querungen des Fahrverkehrs am Wendischen Berg genutzt werden. Entfällt hingegen
(siehe Alternativlösung mit Rückbau der Straßenfläche des Wendischen Berges) der
Fahrverkehr am Wendischen Berg, so ist die fußläufige Erreichbarkeit der
Drahtseileisenbahn besser möglich.
Zur Verbesserung der Quartiersquerung sowie der Anbindung angrenzender Stadtgebiete
durch Fußgänger und Radfahrer ist am südlichsten Rand von F 1 unter Einbeziehung von
Rückbaugrundstücken eine neue separate Verbindung vom zentralen Bereich der Clara-
Zetkin-Straße zur Karl-Marx-Straße und weiter über die Steingasse in die übrigen nördlich
gelegenen Stadtgebiete vorzusehen.
14.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur
Sofern die bestehenden Ver- und Entsorgungsnetze noch funktionstüchtig sind, werden sie
erhalten. Marode Netze sind zu sanieren. In Verbindung mit dem angestrebten Wiederbezug
von Wohnungen und der Einwohnererhöhung im Gründerzeitgebiet zwischen ca. 1.100 bis

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 188 von 243
ca. 1.400 Einwohnern kann die vorhandene technische Infrastruktur bis 2020 wirtschaftlicher
als bisher genutzt werden.
Trinkwasserseitig wird auf Grund der geplanten vorwiegenden Erhaltung der Bebauung
sowie der Revitalisierung von Wohnungen kein unmittelbarer Handlungsbedarf entstehen.
In den Versorgungssystemen Erdgas und Elektroenergie wurde bisher kein Rückbau
durchgeführt. Auch im Falle einer Überdimensionierung wird für diese Medien nicht zwingend
ein Rückbau notwendig.
Spezifische Änderungen der Ver- und Entsorgungsmedien sind durch separate
Erschließungsplanungen zu untersetzen.
Mittelfristig ist der Anteil erneuerbarer Energien zu steigern. Das kann allgemein durch die
Einspeisung erneuerbarer Energien erfolgen, die außerhalb des Fördergebietes erzeugt
werden (z. B. Elektroenergie aus Windenergieanlagen). Des Weiteren sollte unter
Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange auch in den einzelnen Gebäuden selbst
(z. B. über Solar- bzw. Fotovoltaikzellen auf Dächern) Wärme bzw. Elektroenergie erzeugt
werden.
14.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung
Nachfolgend werden vorrangige Bereiche empfohlen, die auf Grund ihrer geplanten
umfangreichen Rückbaumaßnahmen bzw. der veränderten Entwicklungsrichtungen
bauplanungsrechtlich verbindliche Festsetzungen erhalten sollten.
Weitere Bebauungspläne werden nicht ausgeschlossen. Insbesondere sollten für die
Quartiere Bebauungspläne erstellt werden, in denen künftig durch die Eigentümer/Mieter
selbst konkretere Vorstellungen zur Quartiersentwicklung erarbeitet werden. Besonders sind
damit die Modellquartiere gemeint.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 189 von 243
Vorschlag 1 zur Geltungsbereichsabgrenzung eines Bebauungsplanes:
Da beidseitig der Schützenstraße ein hoher Substanz- und Funktionsverlust vorzufinden ist,
eine größere Handelseinrichtung vorgesehen ist und eine neue Verkehrslösung notwendig
wird, sollte unter Einbeziehung der baulich-räumlich gestörten Platzsituation des
Schützenplatzes ein Bebauungsplan erstellt werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 190 von 243
Vorschlag 2 zur Geltungsbereichsabgrenzung eines Bebauungsplanes:
Auf Grund des erheblichen Substanz- und Funktionsverlustes entlang der Freiligrathstraße
sieht die geplante Gebietsentwicklung eine umfangreiche Freiraumausdehnung bzw.
bauliche Entdichtung vor, die mittels eines Bebauungsplanes zu regeln ist.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 191 von 243
Vorschlag 3 zur Geltungsbereichsabgrenzung eines Bebauungsplanes:
Der Platz Am Kalktor ist in Verbindung mit der neuen Verkehrslösung auch stadträumlich
neu zu definieren, auch hinsichtlich der Neuordnung des ruhenden Verkehrs sowie der
Vernetzung von Grünflächen. Dafür ist ein Bebauungsplan zu erstellen.
14.3.8 Ausweisung von „Modellquartieren“
Mit „Modellquartier“ ist hier eine musterhafte, möglichst umfassende Realisierung eines
bzw. mehrerer Quartiere des Gründerzeitgebietes gemeint, wodurch der Bevölkerung eine
Vorstellung vermittelt werden kann, wie attraktiv künftig alle Gründerzeitquartiere aussehen
könnten.
Die Ausweisung von sogenannten „Modellquartieren“ sollte insbesondere deshalb im F 1
(Gründerzeitgebiet) erfolgen, da dieses Stadtgebiet in den letzten ca. 1 ½ Jahrzehnten nach
anfänglichem Aufschwung kaum noch eine nennenswerte Aufwertung erfahren hat und sich
erheblicher Sanierungsstau und Gebäudeleerstände entwickelt haben. Modellquartiere
sollen für den gesamten Stadtteil quasi als eine Art Initialzündung wirken. Die Realisierung
von Maßnahmen in einem Modellquartier soll eine Leuchtturm- bzw. Vorbildfunktion für
das gesamte Gründerzeitgebiet übernehmen und zur Nachahmung in anderen Quartieren
anregen.
Die Ausweisung von „Modellquartieren“ wird auch empfohlen, um dem aktuellen
Gebietszustand entgegen zu wirken und um Wege der Zusammenarbeit und der
Realisierung aufzuzeigen sowie der Bevölkerung einen Eindruck zu vermitteln, wie durch
individuellen Einsatz und Engagement einer Vielzahl privater Kleineigentümer ein ganzes
Quartier (oder mehrere Quartiere zusammen) wieder zu neuem Leben erweckt bzw. wie eine
lebenswerte Stabilität in kleinen Stadträumen erreicht werden kann.
Die kleinflächige Quartiersbezogenheit geht bei der Bearbeitung von Modellquartieren über
die wirtschaftliche Betrachtung des Einzeleigentümers (in Bezug zu seinem individuellen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 192 von 243
Immobilieneigentum) hinaus, bleibt jedoch noch in einem überschaubaren kleinräumigen
Gebiet.
Ein (bzw. mehrere) Modellquartier(e) sollte insbesondere dort ausgewiesen und von
der Stadtpolitik prioritär unterstützt werden, wo möglichst viele der folgenden
Kriterien zutreffen:
- Immobilieneigentum der institutionellen Wohnungswirtschaft wäre vorteilhaft, da diese
Unternehmen durch ihren permanenten und geübten Umgang mit Immobilien die
Kleineigentümer professionell unterstützen können
- hohes Engagement von privaten Kleineigentümern benachbarter Immobilien
vorteilhaft (Eigentümer, die aktiv sind, sich kennen und verstehen, arbeiten besser
miteinander)
- günstige Wirtschaftskraft der privaten Kleineigentümer und Einhaltung von finanziellen
Zusagen zur Aufwertung der Immobilien
- möglichst zentrale Lage des Quartiers, um in viele Richtungen Nachahmereffekte
auszulösen
- durch die Maßnahmen im Modellquartier sind möglichst auch stadtteilrelevante
Projekte in Gang zu setzen (z. B. im F 1 die Entwicklung/Revitalisierung der
Schützenstraße als Bestandteil des gesamtstädtischen Versorgungszentrums)
- städtebauliche Situation im Modellquartier (Leerstand, Bauzustand, Überbauungsrad etc.)
sollte hinsichtlich einer fortführenden Anwendung der Umsetzungsmethoden möglichst
auch auf andere Quartiere zutreffen und somit übertragbar sein
Aufbauend auf einige dieser Kriterien (allerdings ohne die Kenntnis zur Aktivierung und zur
Wirtschaftskraft der Kleineigentümer) wird folgender Bereich zur Ausweisung von
„Modellquartieren“ vorgeschlagen:

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 193 von 243
Von-Harnack-Str./Tröglitzer Str./Westteil Schützenplatz/Schießgrabenstr./Theodor-Arnold-
Promenade/Vater-Jahn-Str./August-Bebel-Str./Hospitalstr./Altenburger
Str./Liebknechtstr./Nordrand Goethepark/Weberstr./Thomas-Mann-Str.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 194 von 243
14.3.9 Veränderungen des Fördergebietes F 1 gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002
- Folgende Änderungen erfolgten zwischen 2000 und 2008, die sich auf die ehemalige
Fördergebietsabgrenzung von 2002 beziehen:
. Die Einwohneranzahl ist von 6.223 EW (2000) auf 6.339 EW (2008) geringfügig
um ca. +1,9 % angestiegen. Daraus lässt sich eine leicht zunehmende Gebiets-
akzeptanz ablesen, die gegen den Trend der Gesamtstadt mit einer
Bevölkerungsabnahme von -14,8 % verlief. Es ist im F 1 zwischen 2000 und 2008
ein hoher Zuzugsüberschuss zu vermerken, der allerdings durch einen erheblichen
Sterbefallüberschuss gedämmt wurde und zu der oben genannten
Erhöhung der EW-Anzahl geführt hat.
. Die Altersgruppenstruktur hat sich durch die fortschreitende Überalterung
verändert. Aktuell ist etwas mehr als jeder 4. Einwohner 65 Jahre und älter. 2000 waren
nur ca. 18,7 % der Bevölkerung in dieser Altergruppe angesiedelt.
Die Altersgruppe „0-18 Jahre“ hat sich um 3,3 %-Punkte auf 14,8 % verringert.
Im Bereich „19-65 Jahre erfolgte eine Reduzierung von 63,2 % auf 58,9 %.
. Die Bevölkerungszunahme in Verbindung mit dem Zuzugsüberschuss und der
Zunahme der Altersgruppe „über 65 Jahre“ lässt darauf schließen, dass dieses
Fördergebiet F 1 insbesondere von älteren Einwohnern geschätzt wird. Allerdings
ist hierbei auch zu berücksichtigen, dass im F1 mehrere Standorte von Alten-
bzw. Pflegeheimen vorhanden sind (Altenburger Str., Pestalozzistr.,
Schützenplatz)
- Die weiteren Veränderungen, deren Angaben sich auf die Abgrenzung des
Fördergebietes F 1 gemäß der aktuell vorgeschlagenen Fördergebietsabgrenzung
(einschließlich der Gebietsverkleinerungen bzw. -vergrößerungen) beziehen, konnten auf
Grund vorgenommener Änderungen der Gebietsabgrenzung nicht genau mit dem Stand
von 2002 verglichen werden. Da es sich in Relation zur gesamten Fördergebietsfläche nur
um kleinflächige Gebietsveränderungen handelt, sind aus dem Vergleich trotzdem
maßgebende Tendenzen ablesbar.
- Die Gebietsabgrenzungen wurden gegenüber 2002 geändert (siehe Kap. 12.1).
- Die Einwohneranzahl ist vom Jahre 2000 bis 2008 leicht um +1,7 % von 5.185 EW auf
5.411 EW angestiegen. Daran ist eine leicht zunehmende Gebietsakzeptanz und
Gebietsstabilität ablesbar. Somit ist F 1 eines der wenigen Stadtbereiche, die entgegen
dem gesamtstädtischen Trend (Einwohnerrückgang Gesamtstadt 2000 bis 2008: -14,8 %!)
eine positive Entwicklung genommen haben.
- Durch den Rückbau im Gründerzeitgebiet hat sich seit 2002 der Wohnungsbestand um
ca. 477 WE auf 4.491 WE und somit nur wenig um ca. 4,0 % reduziert.
- Es wird eingeschätzt, dass der Wohnungsleerstand auf Grund der gestiegenen
Einwohneranzahl von +226 EW und dem Wohnungsrückbau von -477 WE in Bezug zu
2002 etwas zurückgegangen ist. Allerdings wird gemäß der aktuellen Abgrenzung noch
immer von einem hohen Wohnungsleerstand von ca. 1.450 WE bzw. 32,3 %
ausgegangen.
- Auf Grund von Gebäudesanierungen und des Rückbaus ist im Gründerzeitgebiet der
Anteil der unsanierten Wohnungen prozentual von 27,5 % (2000) auf ca. 20,0 %
(2008) erheblich zurückgegangen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 195 von 243
- Im aktuellen Konzept wird gegenüber der Planung von 2002 auf Grund des immer noch
vorhandenen hohen Wohnungsleerstandes und der Lage im Überschwemmungsgebiet der
Weißen Elster im Bereich der Freiligrathstraße ein umfangreicherer Wohnungsrückbau
vorgesehen.
- Um die städtebauliche Eigenart dieses großflächigen und zusammenhängenden
Gründerzeitgebietes weitestgehend zu erhalten, wurde in der Fortschreibung
des Stadtentwicklungskonzeptes im Gründerzeitgebiet der Erhalt einer Kernzone
ausgewiesen. Dieser Bereich gewährleistet dauerhaft eine durchgehende bauliche
Verbindung zwischen der historischen Altstadt (nordwestlich von F 1) und dem künftig
baulich stark reduzierten Plattenbaugebiet Zeitz-Ost (südlich von F 1).
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes erfolgten für die Stadtteile teilweise
gebäudebezogene Aussagen, so dass klarer erkennbar ist, welche Bausubstanz
längerfristig Bestand haben wird oder welche bis 2020 zurückgebaut wird.
- Es wurden aktuell drei Entwicklungsszenarien ausgewiesen. Dadurch ist bei einem
aufmerksamen Monitoring die künftige Entwicklungstendenz des Stadtteils besser
ablesbar.
- Der Neubau von Gebäuden wurde auf das Notwendigste minimiert. Es werden aktuell
nur noch in städtebaulich relevanten Bereichen (z. B. am östlichen Rand der
Schützenstraße, historische Ortslage Rasberg) bzw. zur Schließung von größeren
Freiräumen (Bereich Theodor-Arnold- Promenade/Heinrich-Heine-Str., Lindenplatz, R.-
Puschendorfstr.) Neubauten ausgewiesen.
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes werden für F 1 neue Parkplätze
am Nordrand des Goetheparkes, am Südrand der Weberstraße bzw. Am
Kalktor/Lindenplatz eingeordnet. Dadurch wird das Angebot für den ruhenden Verkehr
verbessert.
- Der Stadtratsbeschluss von 2005 zur Ausweisung einer südlich von Zeitz vorbeiführenden
Verkehrstrasse für den Durchgangsverkehr der B 180 wird im Fördergebiet F 1 zu einer
Reduzierung des fließenden Verkehrs führen, wodurch insbesondere die Wohnqualität in
F 1 aufgewertet wird.
- Es erfolgte die Ausweisung eines neuen Hallenbadstandortes zwischen bisherigem
Badbereich und der Tröglitzer Straße sowie die Aussage zur geplanten Entwicklung einer
neuen Bäderlandschaft im Bereich des bestehenden Freibades

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 196 von 243
15. FÖRDERGEBIET F 2 - STADTTEILKONZEPT
„SANIERUNG UND RÜCKBAU DES INDUSTRIELL GEFERTIGTEN
WOHNUNGSBAUS IN ZEITZ-OST“
Tabelle 55-1: Übersicht relevanter Daten zu F 2
Gebietsgröße (92 ha)
Einwohner 2000 - 2008 7.963 - 6.593 (-17,2 %)
Einwohner 2008 - 2020 6.593 - 4.740/705
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
2000 - 2008
12,7 % - 8,2 %
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
2000 - 2008
64,1 % - 55,4 %
Altersgruppe über 65 Jahre
2000 - 2008
23,2 % - 36,4 %
Wohnungsbestand
2000 - 2008
5.941 - 4.621
Wohnungsleerstand 2008 7,6 %
Baualter der Wohnungen
2008:
bis 1948
1948 bis 1990
--ca.
4.621
nach 1990
---
(Quelle: Stadt Zeitz, Umweltforschungszentrum Leipzig, eigene Berechnungen)

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 197 von 243
Tabelle 55-2 : Daten- und Indikatorenkatalog zu F 2 2008 - 2020 gemäß Leitfaden zur Fortschreibung der SEK in Sachsen-Anhalt
Strukturdaten Kennziffern und Indikatoren gemäß Mittelszenario F 2
(- 2.520 WE)
Einheit 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis
2020
jeweils zum 31.12.
Abriss Wohnungen insgesamt Anzahl WE 362 184 30 50 100 150 200 250 1.194
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost Anzahl WE 362 184 30 0 0 0 0 0 0
Rückbauziel gemäß SEK 2001 Anzahl WE k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Wohnungen insgesamt m² 6.693 8.953 1.520 0 0 0 0 0 0
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost m² 6.693 8.953 1.520 0 0 0 0 0 0
Rückbauziel gemäß SEK 2001
Rückbau/Abriss von Wohnungen in
m² k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Ein- und Zweifamilienhäusern gesamt Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1990 gebaut Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
seit 1991 gebaut
Wohngebäuden mit die und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1948
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1948 bis einschl. 1990 Anzahl WE 362 184 30 50 100 150 200 250 1.194
nach traditioneller Bauweise Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
nach industrieller Bauweise
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 362 184 30 50 100 150 200 250 1.194
seit 1991 Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtkosten
davon
T€ 401,6 537,2 91,2 210 420 630 840 1.050 5.015
private Mittel T€ 0 0 0 0 0 63 168 315 2.507
öffentliche Mittel T€ 401,6 537,2 91,2 210 420 567 672 735 2.508
Aufwertung Gesamtkosten der realisierten Maßnahmen in Tausend € (T€)
davon
T€ 0 0 3,3 0 0 0 0 0 0
private Mittel T€ 0 0 0 0 0 0 0 0 0
öffentliche Mittel T€ 0 0 3,3 0 0 0 0 0 0
Geplante Maßnahmen T€ 0 0 0 300 300 400 400 400 2.000

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 198 von 243
15.1 Änderung der Fördergebietsgrenzen gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept 2002
Hinsichtlich der ursprünglichen Stadtumbau-Gebietsabgrenzung (82 ha) erfolgten in der
Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes im F 2 zwei Gebietserweiterungen durch
die Hinzunahme von Freiräumen.
Am Südrand von F 2 wurde der gesamte Bereich des Rudolf-Puschendorf-Stadions sowie
der Sporthalle der Grundschule „Bergsiedlung“ zusätzlich mit in den Bereich des
Stadtumbaugebietes F 2 integriert. Das wurde erforderlich durch die vorgesehene lageseitige
Umorientierung der Nutzungen des Rudolf-Puschendorf-Stadions in Richtung der Geußnitzer
Straße und den daraus resultierenden Veränderungen (Wegeführungen, Verteilung der
Sportflächen und Versorgungseinrichtungen) sowie die gesamtheitlich notwendige
Absicherung der Funktionsfähigkeit und des Ausbaustandards der Grundschule zusammen
mit ihren Freiflächen und Ergänzungsbauten (Sporthalle).
Als zweite Gebietserweiterung wird am Ostrand von F 2 die Kleingartenanlage „Freie
Gewerkschaften e. V“ mit einbezogen, wo eine für den Stadtumbau wichtige Maßnahme des
Modellprojektes „Zukunft Kleingärten Zeitz“ auf brach liegenden Kleingartenflächen
umgesetzt werden soll.
Am nordöstlichen Fördergebietsrand wurde auf Grund bereits erfolgter Gebäuderückbauten
im Bereich der Sebald-Waldstein-Str. eine kleinflächige Gebietsverkleinerung
vorgesehen.
Durch die Gebietsveränderungen wird die ursprüngliche Fördergebietsfläche von F 2
von 82 ha (2002) auf ca. 92 ha erweitert.
15.2 Bestandsanalyse
15.2.1 Stärken
Das Fördergebiet F 2 umfasst eine Fläche von ca. 92 ha. Gegenwärtig leben dort 6.593
Einwohner in 4.621 Wohnungen.
Dieses Stadtgebiet hat Ende 2008 nur 350 WE bzw. ca. 7,6 % Wohnungsleerstand und weist
in Relation zum Fördergebiet 1 mit ca. 32,3 % bzw. zum Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ mit
40,6 % Wohnungsleerstand nur einen geringen Leerstandsanteil auf. Dieser Wert
verdeutlicht zum einen, dass die noch vorhandenen Plattenbauten in Zeitz-Ost von der
Bevölkerung bisher recht stark genutzt werden. Zum anderen wird hierdurch das Ergebnis
des in Zeitz-Ost in den letzten Jahren vorrangig durchgeführten Wohnungsrückbaus von ca.
1.320 WE der Stadt Zeitz veranschaulicht. Wäre dieser Rückbau nicht erfolgt, würde auch in
Zeitz-Ost ein Wohnungsleerstand von ca. 28,5 % existieren.
Bis 2008 wurden ca.86,0 % des Wohnungsbestandes bereits teil- oder vollsaniert, was sich
auch im Ortsbild niederschlägt.
In der recht ruhigen Lage des Gebietes am südöstlichen Stadtrand von Zeitz besteht eine
starke Dominanz hinsichtlich der Wohnfunktion.
Die Versorgung der Wohnbevölkerung wird über klein- und großflächige
Handelseinrichtungen sowie durch verschiedene Bildungs- und Sozialeinrichtungen
gewährleistet. Dazu gehören mehrere Kindertagesstätten, der Treffpunkt der Volkssolidarität,
mehrere Jugendeinrichtungen, ein Gymnasium (Außenstelle des Geschwister-Scholl-
Gymnasiums in der Humboldtstraße), zwei Grundschulen, eine Musikschule, eine
Förderschule und eine Zweigbibliothek.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 199 von 243
Es bestehen zwischen den Wohnblöcken großzügige Freiflächenangebote ohne bauliche
Abgrenzungen, so dass diese von allen Einwohnern des Stadtteiles genutzt werden können.
Der ansprechende Baumbestand verleiht dem Stadtteil insgesamt einen recht grünen
Charakter.
Es existiert eine günstige verkehrliche Anbindung an wichtige städtische Sammelstraßen
(Gleinaer Straße, Dietrich-Bonhoeffer-Straße, Käthe-Niederkirchner-Straße) sowie an die
regionale Verkehrsachse der B 180 (Geußnitzer Straße).
In der näheren Umgebung des Fördergebietes stehen für die aktive und passive Erholung
Kleingartenanlagen und Sportanlagen (z. B. Rudolf-Puschendorf-Stadion) zur Verfügung.
Obwohl für die 4.621 WE nur 1.726 Stellplätze, also ca. 0,37 Stpl./WE vorhanden sind, die
sich auf den Grundstücken der institutionellen Wohnungswirtschaft befinden, ist aktuell unter
Berücksichtigung von mehreren vorhandenen Garagenstandorten sowie dem noch
vollständig vorhandenen, ursprünglich für fast 6.000 WE ausgelegten öffentlichen
Verkehrsflächen, kein Stellplatzmangel zu verzeichnen.
15.2.2 Schwächen
Hoher Einwohnerverlust von 19,9 % zwischen 1995 und 2008.
Zeitz-Ost besitzt nur eine sehr kleine Haushaltsgröße von ca. 1,54 EW/Haushalt, die
erheblich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt (2008) mit ca. 1,94 EW/Haushalt liegt.
In Zeitz-Ost ist in Bezug zur recht hohen Bevölkerungsanzahl eine zu geringe
Nutzungsheterogenität vorhanden, so dass aktuell im Gebiet durch die vorherrschende
Wohnnutzung die Monofunktionalität dominiert.
An der Gustav-Mahler-Straße sowie im Bereich Dietrich-Bonhoeffer-Straße/Gleinaer Straße
sind mehrere kleine Handelsbrachen vorhanden.
Geprägt wird das aktuelle Ortsbild von Zeitz-Ost durch relativ monotone 4- bis 6-geschossige
Kubaturen der Baukörper, durch tlw. sehr langgestreckte und dadurch unmaßstäbliche
Wohnblöcke sowie durch mehrere große Garagenkomplexe, wodurch das Ortsbild
insgesamt beeinträchtigt wird.
Auf Grund der großvolumigen Plattenbauten und dem nach einem nicht erkennbaren
städtebaulichen System vorgenommenen Wohnungsrückbau bestehen auch baulichräumliche
Defizite. So sind z. B. in der Dietrich-Bonhoeffer-Straße oder der Robert-
Schumann-Straße sehr lange und geradlinige Wohnblöcke ohne wesentliche Gliederungen
vorhanden. Ursprüngliche Quartiersstrukturen im Bereich Sebald-Waldstein-Str./Gleinaer Str.
wurden durch Rückbaumaßnahmen willkürlich aufgerissen. Im südlichen Bereich der
Dietrich-Bonhoeffer-Str. wurde die ehemalige intakte Reihenbebauung teilweise von Innen
heraus aufgelöst. Mehrfach sind so größere bauliche Lücken entstanden und der bauliche
Verbund zwischen den Wohnblöcken wurde unterbrochen.
Der westliche Bereich von Zeitz-Ost zwischen der Käthe-Niederkirchner-Straße und der
westlich gelegenen Hangkante zur Unterstadt stellt entlang der Dr.-Kurt-Floericke-
Promenade einen städtebaulich exponierten Standort dar, der Fern- und Silhouettenwirkung
besitzt und mit der dort vorhandenen 4- bis 11-geschossigen Blockbebauung unmittelbar
entlang dieser Hangkante ein unbefriedigendes Ortsbild darstellt, bei dem durch die hohen
und langen Plattenbauten die angrenzende kleinmaßstäbliche Bebauung visuell förmlich
„erdrückt“ wird. Besonders ist dieser Eindruck aus Richtung der Bundesstraße B2 von Gera
kommend bzw. von der Rudolf-Puschendorf-Straße in Rasberg wahrzunehmen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 200 von 243
Teilweise besteht ein unmaßstäbliches direktes Nebeneinander zwischen den
großvolumigen Kubaturen der Plattenbauten und der kleingliedrigen Umgebungsbebauung.
Das ist insbesondere in der Übergangszone zur Bergsiedlung festzustellen, wo außerdem
noch die Plattenbauten fingerförmig in die umgebenden Eigenheim- und Kleingartenbereiche
hineinragen.
Die östliche Stadtrandzone von F 2 ist baulich ziemlich stark zerklüftet. Hier besteht analog
dem Westrand von Zeitz-Ost kein harmonischer und allmählicher baulicher Übergang von
den 5-geschossigen, sehr langen Plattenbauten zu den umgebenden kleingliedrigen und
kleinmaßstäblichen Kleingartenstrukturen.
Zwischen den großvolumigen Plattenbauten und der dörflichen Bebauung des unmittelbar
östlich angrenzenden Ortsteiles Hainichen ist bisher keine räumliche Trennung vorhanden.
Die Plattenbauten reichen bis unmittelbar an die dörflichen Baustrukturen von Hainichen
heran.
Die Randlage von mehreren Handelseinrichtungen (nördliche Dietrich-Bonhoeffer-Straße
sowie an der Hainichener Dorfstraße) erzeugt für die Bewohner lange Wege und trägt zur
Entwicklung von Verkehrsströmen zu diesen Einrichtungen mit entsprechenden Emissionen
bei.

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 201 von 243
15.2.3 Wohnungsbestand (2006)
Tabelle 56: Fördergebiet 2 - Sanierung und Rückbau des industriell gefertigten Wohnungsbaus in Zeitz-Ost
Gebäude Anzahl
völlig
leer saniert teilsaniert unsaniert % unsaniert
MFH Plattenbau 89 0 75 3 11 12,4%
EFH 14 1 14 0 0
Sonstige mit Whg 4 1 4
Sonstige ohne Whg 9 0 9
gesamt 116
Wohnungen Anzahl Anteil belegt leer % leer unsaniert
%
% unsan. unsan.+leer unsan.+leer
MFH Plattenbau 5143 99,5% 4251 892 17,3% 647 12,6% 433 8,4%
EFH 18 0,3% 16 2 11,1% 0 0
Sonstige 10 0,2% 4 6 60,0% 0 0
gesamt (2006) 5171 100,0% 4251 900 17,4% 647 12,6 % 433 8,4%
(Quelle: Umweltforschungszentrum Leipzig)

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 202 von 243
Fördergebiet F 2 - Zeitz-Ost
1. Fernwirkung
Blick von Süden (Westabschnitt) Blick von Süden (Ostabschnitt) Südostrand
Blick von Gleinaer Straße zur Sebald- Blick von Gleinaer Straße
Waldstein-Straße zur Dietrich-Bonhoeffer-
Straße
Garagenkomplex an der Gleinaer Straße
2. Straßenräume
Dietrich-Bonhoeffer-Straße (Mittelabschnitt)
Sebald-Waldstein-Straße Platanenweg Platanenweg
(Nordabschnitt) (Westabschnitt) (Nordabschnitt)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 203 von 243
Geußnitzer Straße Käthe-Niederkirchner-Straße Käthe-Niederkirchner-
(Ostabschnitt) Straße
(Westabschnitt)
3. Gebäudeleerstände
Wohnblock Sebald-Waldstein-Straße Handelseinrichtung Wohnblock
D.-Bonhoeffer-Straße Käthe-Niederkirchner-
Straße
Technikgebäude K.-Niederkirchner-Straße
4. Prägnante Einzelgebäude
Wohnblock Wohnblock D.-Bonhoffer-Straße Wohnblock
Anna-Magdalena-Bach-
Straße
Wohnblock Sebald-Waldstein-Straße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 204 von 243
Handel Bereich Gleinaer Straße/ Kindertagesstätte Robert- Schulgebäude
Dietrich-Bonhoeffer-Straße Schumann-Straße Gustav-Mahler-Straße
Handel Käthe-Niederkirchner- Handel Platanenweg Wohnblock an
Straße Kleingartenanlage am
Platanenweg
„Hochhaus“ Käthe-Niederkirchner- Handel Käthe-Niederkirchner-Straße
Straße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 205 von 243
15.3 Entwicklungskonzept Fördergebiet F 2
15.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung
Nach aktuellen Angaben der Stadt Zeitz reduzierte sich die Anzahl der Einwohner (EW) in
Zeitz-Ost von 8.233 EW im Jahre 1995 permanent bis 2008 um 19,9 % auf 6.593 EW.
Einwohnerentwicklung F 2 1995 – 2008:
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995
2000
2005
2008
Die Altersgruppe zwischen 0 - 18 Jahre sank stetig von 16,2 % (1995) auf nur noch geringe
8,2 % (2008). Der Erwerbstätigenanteil (18 - 65 Jahre) reduzierte sich von 69,1 % (1995) auf
55,4 % (2008). Der Altenanteil (älter als 65 Jahre) stieg gravierend von 14,7 % (1995) auf
36,4 % (2008) an. Auf Grund der Datenlage stellt sich Zeitz-Ost als das am stärksten
überalterte Stadtumbaugebiet von Zeitz dar.
Bis 2020 wird sich auf Grund des sehr geringen Jugendanteils und des dadurch nicht zu
erwartenden umfangreichen Nachwuchses die bisher bereits sehr stark ausgebildete
Überalterung in diesem Stadtteil weiter fortsetzen. Auf Grund des sehr hohen Altenanteils ist
bis 2020 auch mit einer wesentlichen Vergrößerung des bisherigen Wohnungsleerstandes zu
rechnen, da in Zeitz-Ost bis 2020 ein starker Gestorbenenüberschuss entstehen wird.
Entwicklung der Altersgruppen im F 2 1995 bis 2008:
80
60
40
20
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995 2000 2005 2008
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 206 von 243
Die Wohnungsquantität im Fördergebiet F 2 ist in den Jahren 2002 - 2008 stark rückläufig,
da in diesem Zeitraum 1.320 Wohnungen (WE) im Plattenbaubestand abgerissen wurden, so
dass aktuell im Fördergebiet F 2 noch 4.621 WE vorhanden sind und nur noch ein
Leerstand von ca. 350 WE bzw. 7,6 % besteht.
Bis 2020 wird nach den bisherigen Zielvorstellungen im F 2 weiterhin der umfangreichste
Rückbau an Wohnungen stattfinden.
Insgesamt ist im F 2 unter Bezugnahme auf das Positivszenario (29.452 EW) mit einem
weiteren Rückbau von ca. 970 WE zu rechnen. Gemäß dem Mittelszenario (ca. 25.779 EW
in der Gesamtstadt) werden im F 2 zusätzlich ca. 1.550 WE zurückgebaut. Tritt das
Negativszenario ein (ca. 22.103 EW in der Gesamtstadt) kommen im F 2 weitere ca. 1.159
Rückbauwohnungen hinzu, so dass im negativsten prognostizierten Szenario in Zeitz-Ost
insgesamt ca. 3.679 WE zurückgebaut werden müssten. Das umfasst 54,7 % des insgesamt
in der Gesamtstadt maximal prognostizierten Rückbauvolumens von 6.729 WE
(Negativszenario).
Zur Umsetzung dieser umfangreichen Rückbaumaßnahmen ist mit allen Unternehmen der
institutionellen Wohnungswirtschaft, die im F 2 als Wohnungseigentümer fungieren, ein
permanenter Abstimmungsprozess in Gang zu setzen.
15.3.2 Stadträumliche Entwicklung
In Zeitz-Ost wird langfristig davon ausgegangen, dass beim Eintreten des Negativszenarios
nur noch der Bereich um die Käthe-Niederkirchner-Str. dauerhaft erhalten wird, da sich
dieser Bereich stadtstrukturell recht harmonisch in die umgebenden Stadtgebiete einfügt und
insgesamt zum Erhalt eines kompakten Stadtgrundrisses beiträgt. Dadurch werden auch
langfristig in Richtung „Musiker-Viertel“ bzw. zum Gründerzeitgebiet hin bauliche
Verbindungen zum übrigen Stadtgebiet von Zeitz gesichert.
Der Wohnungsrückbau ist so vorzunehmen, dass zuerst die in den Randlagen von Zeitz-Ost
befindlichen Wohnblöcke vom Markt genommen werden (Sebald-Waldstein-Straße, Martin-
Planer-Str., Dietrich-Bonhoeffer-Str.). Dadurch wird die stadträumliche Situation der in
Richtung der historischen Stadtgebiete orientierten Wohnblöcke weitestgehend
erhalten.
Der Rückbau der Wohnblöcke ist so vorzunehmen, dass entgegen dem bisherigen Vorgehen
auch die Zwischenlösungen eine vertretbare stadträumliche Situation erzeugen und nicht wie
bisher als willkürlich anzusehen sind. Es könnte sich ja abzeichnen, dass eine bestimmte
stadträumliche Zwischenlösung auf Grund veränderter demografischer Entwicklungen länger
bestehen bleiben müsste. Dann sollten die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen
Stadträume auch akzeptabel sein.
In den durch den Rückbau betroffenen Stadträumen werden sich entsprechend des
jeweils eintretenden demografischen Szenarios die nachfolgenden neuen
differenzierten Stadträume entwickeln.
Durch den flächigen Abriss von großvolumigen fünfgeschossigen Plattenbauten in
straßenbegleitender Anordnung (Dietrich-Bonhoeffer-Straße) sowie in Quartiersausbildung
(Martin-Planer-Straße, Sebald-Waldstein-Straße) wird der bisher baulich recht geschlossen
wirkende Stadtrand in Zeitz-Ost zum Landschaftsraum hin räumlich geöffnet.
Die durch den Rückbau entstehenden Freiflächen werden teilweise zur Ausbildung einer
neuen Ortsrandbegrünung genutzt. Dadurch wird insbesondere in Bezug zur dörflichen
Ortslage von Hainichen wieder eine Eigenständigkeit dieses Ortes erreicht. Die Bebauung
des Hauptortes Zeitz wird sich künftig am Ostrand von F 2 abschnittsweise „zurückziehen“.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 207 von 243
Entstehende Freiflächen entlang der Dietrich-Bonhoeffer-Str. und der Gleinaer Str. werden
künftig durch die partielle Einordnung von kleinmaßstäblicher Ein- und Zweifamilienhausbebauung
in Verbindung mit den angrenzenden Kleingärten einen harmonischen
Übergang des bebauten Stadtbereiches zum umgebenden Landschaftsraum erzeugen.
Beim Eintreten des Negativszenarios könnte die Ein- bzw. Zweifamilienhausbebauung auch
noch westlich der Dietrich-Bonhoeffer-Str. bis zur Anna-Magdalena-Bach-Str. ausgedehnt
werden.
Durch die Ausweisung von Ein- und Zweifamilienhausangeboten in dieser Randlage des
Hauptortes Zeitz wird die Ausbildung eines kompakten Siedlungskörpers unterstützt. Dafür
sind die bisher im Vorentwurf des Flächennutzungsplanes vom März 2009 geplanten
Wohnbaustandorte vorzugsweise in den kleineren Orten zu minimieren.
Die Einordnung der neuen Ein- und Zweifamilienhausbebauung trägt zur Herstellung einer
baulichen Verknüpfung der verbleibenden Bebauung in Zeitz-Ost sowie zur Ausbildung eines
klarer konturierten Ortsrandes von Zeitz-Ost bei.
Durch den möglichen Rückbau von Einzelgebäuden im Bereich zwischen Gustav-Mahler-Str.
und Anna-Magdalena-Bach-Str. wird die baulich-räumliche Situation zwischenzeitlich
punktuell verändert. Es sollen dadurch teilweise Verbesserungen hinsichtlich der bisher
vorhandenen räumlichen Enge im zentralen Bereich von Zeitz-Ost bewirkt werden.
Nach einem gemäß der demografischen Entwicklung (Mittelszenario) notwendigen
Wohnungsrückbau entlang der Geußnitzer Straße soll in diesem bereits günstig
erschlossenem Bereich eine gemischt genutzte Bebauung (Wohnen/Gewerbe) entwickelt
werden, die, wie in der Regel in solchen Gebieten üblich, vielfach relativ niedrige Gebäude
haben wird. Dadurch wird auch ein besserer gestalterischer Übergang zu den westlich
befindlichen Kleingärten bzw. zu den südöstlich entstehenden Freiräumen ermöglicht.
Entlang der Geußnitzer Straße ist auf eine ansprechende straßenbegleitende Begrünung
hinzuwirken.
In Verbindung mit der vorgesehenen Reduzierung von Handelsflächen in Stadtrandlage und
der Schaffung eines Freiraumes zwischen Zeitz-Ost und Hainichen ist auch das Gebäude
des großflächigen Einzelhandels in der Hainichener Dorfstraße zurückzubauen.
Gemäß dem Mittelszenario erfolgt Wohnungsrückbau insbesondere im Bereich um den
Platanenweg. Dieser Gebäuderückbau beseitigt eine bisher städtebaulich bedenkliche
fingerartige Erweiterung von mehrgeschossigen Wohnblöcken in die angrenzenden
kleingliedrigen Einfamilienhaus- bzw. Kleingartenstrukturen hinein.
Teile dieser Rückbaufläche sind entlang des Platanenweges als potentieller (bereits
erschlossener) Standort für den Einfamilienhausbau sowie als Grünzone nachzunutzen.
Dadurch wird eine harmonische Anpassung an die bereits bestehende
Einfamilienhausbebauung der Bergsiedlung erreicht.
In Anlehnung an die Grünzone auf der Nordostseite der Geußnitzer Straße ist auch auf der
Südwestseite ein linearer Grünstreifen zu erhalten bzw. zu entwickeln.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 208 von 243
15.3.3 Soziale Infrastruktur
Der geplante umfangreiche Rückbau von Wohnungen in Zeitz-Ost macht es erforderlich, die
soziale Infrastruktur adäquat anzupassen. Entscheidungen dazu sind jedoch letztendlich
vom zuständigen Träger der jeweiligen Einrichtung zu treffen.
Die Schließung von Kindertageseinrichtungen wird gemäß der aktuellen Bedarfs- und
Entwicklungsplanung des Fachbereichs Soziales Zeitz bis 2020 nicht erwartet, da bis dahin
die Anzahl der zu betreuenden Kinder annähernd gleich bleiben wird. Das wird besonders
darauf zurückgeführt, dass von den vorhandenen Kindern in den letzten Jahren immer mehr
eine Tageseinrichtung besucht haben. Daraus ist abzuleiten, dass die Standorte der
Kindertagesstätten wahrscheinlich im gesamten Planungszeitraum an den vorhandenen
Standorten verbleiben werden. Standortverlagerungen von Vorschuleinrichtungen aus dem
Rückbaugebiet Zeitz-Ost in zentraler gelegene Stadtgebiete sind auf Grund einer
bevölkerungsnäheren Versorgung jedoch nicht auszuschließen. Allerdings wird einer
eventuellen Standortverlagerung von Vorschuleinrichtungen durch die Ausweisung von Ein-
und Zweifamilienhausgebieten auf Rückbauflächen in Zeitz-Ost entgegen gewirkt.
Die Grundschulen in der Gustav-Mahler-Straße und am Platanenweg sowie die Außenstelle
des Gymnasiums in Zeitz-Ost werden erhalten.
Der Jugendclub und der Klub der Volkssolidarität sind auf Grund des absehbaren
erheblichen Wohnungsrückbaus vom künftigen Stadtrand weg in eine zentralere Lage von
Zeitz-Ost zu verlagern.
Die Zweigbibliothek soll in Zeitz-Ost als Einrichtung erhalten werden. Der genaue Standort
ist noch zu präzisieren. Empfehlenswert wäre eine möglichst zentrale Lage in Verbindung mit
anderen von der Bevölkerung frequentierten Einrichtungen.
Der medizinische Stützpunkt des Deutschen Roten Kreuzes in der Geußnitzer Straße ist
am Standort zu erhalten.
Der Sportplatz „Rudolf-Puschendorf-Stadion“ bleibt in seiner aktuellen Größe bestehen.
Hier ist mit Parkplätzen und Gastronomie eine funktionelle und lagemäßige Umorientierung
zur Geußnitzer Straße hin herbeizuführen, indem der Garagenstandort zwischen Geußnitzer
Straße und Stadion zurückgebaut wird und künftig als Haupteingangsbereich für das Stadion
dient, so dass dadurch der Platanenweg von Zu- und Abfahrtsverkehr zu dieser
Sporteinrichtung entlastet wird.
Die Spielplätze in längerfristig zu nutzenden Bereichen (Käthe-Tucholla-Straße, am
Platanenweg) sind zu erhalten, die anderen Spielplätze werden langfristig entbehrlich.
Auf Grund der in Zeitz immer älter werdenden Bevölkerung ist in Zeitz-Ost die weitere
Ausweisung an betreuten Wohnmöglichkeiten nur in der länger zu erhaltenden
Bausubstanz im alten Zeitz-Ost (Bereich Käthe-Niederkirchner-Str.) sinnvoll.
15.3.4 Entwicklung der Nutzungen
Durch den umfassenden Rückbau der Wohnblöcke, die Einordnung von neuen, gemischt
genutzten Bereichen und die Ausweitung der Freiräume wird künftig im F 2 die bisher klar
dominierende Wohnnutzung entsprechend des jeweils eintretenden Bevölkerungsszenarios
erheblich reduziert und die bisher vorherrschende Monofunktionalität in Zeitz-Ost
zugunsten einer besseren Heterogenität der Nutzungen (Wohnen, Arbeiten, Naherholung)
verändert. Dadurch werden zwischen Wohn- und Arbeitsort kurze Wege angeboten und das
nähere Wohnumfeld aufgewertet.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 209 von 243
Die Einordnung von Einfamilienhausbebauung und verschiedenen betreuten Wohnformen in
Verbindung mit den bereits vorhandenen mehrgeschossigen Mietwohnungsbau sichert
künftig das Angebot verschiedenartiger Wohnformen.
Im zentralen Bereich (Kreuzung Geußnitzer Straße/Käthe-Niederkirchner-Straße) wird über
einen Handelsstandort die Grundversorgung der sich verringernden Bevölkerung
gewährleistet. Bestehende Handelsbrachen im Bereich Dietrich-Bonhoeffer-Straße/Gleinaer
Straße sind zurückzubauen.
Der großflächige Einzelhandel in der Hainichener Dorfstraße wird künftig auf Grund der
vorgesehenen Revitalisierung und Entwicklung der Altstadt zum gesamtstädtischen
Handelszentrum sowie der erheblichen Reduzierung der Bevölkerungsanzahl in Zeitz-Ost als
Handelsstandort ohne Priorität angesehen. Zur Wiederherstellung der baulichen
Eigenständigkeit der Ortslage Hainichen sowie zur Vermeidung von Siedlungsbändern ist
hier längerfristig ein Rückbau in Betracht zu ziehen. Eventuell könnte in der bestehenden
Bausubstanz auch eine andere gewerbliche Nutzung integriert werden.
Zur Verbesserung der Heterogenität der Nutzungen sind auf den Rückbauflächen von F 2,
vorzugsweise entlang der Geußnitzer Str. (B 180), Standorte mit gemischten Wohn- und
Gewerbenutzungen zu etablieren.
Durch die teilweise zu erwartenden Veränderungen der Einrichtungen der sozialen
Infrastruktur wird in Zeitz-Ost auch eine angepasste soziale Versorgung notwendig. Dazu
sind von den zuständigen Trägern entsprechende Entscheidungen vorzubereiten. Gemäß
der aktuellen Bedarfs- und Entwicklungsplanung des Fachbereichs Soziales Zeitz wird
jedoch bis ca. 2015/16 nicht mit einem Rückgang der zu betreuenden Kinder in den
Kindereinrichtungen der Stadt gerechnet, so dass deshalb nicht davon auszugehen ist, dass
Kindertagesstätten bis 2015/16 geschlossen werden.
Grundsätzlich ist darauf zu orientieren, dass Sozialeinrichtungen nicht dauerhaft in künftiger
Randlage von Zeitz-Ost (Schwerpunktgebiet des Wohnungsrückbaus) erhalten werden. Das
hätte zur Folge, dass dorthin längere Wege und eine aufwändigere technische Erschließung
notwendig wären.
Die neu entstehenden Grünzonen in den Rückbaubereichen werden die Naherholungs- und
Wohnumfeldfunktion von Zeitz-Ost verbessern. Hier erfolgen neue standortgerechte
Bepflanzungen.
In der am Ostrand von Zeitz-Ost gelegenen Kleingartenanlage „Freie Gewerkschaften e.V.“
erfolgt die Durchführung einer Maßnahme des Modellprojektes „Zukunft Kleingärten Zeitz“.
Hier wird der Rückbau von brach liegenden Kleingartenparzellen erfolgen und
Streuobstwiesen entwickelt. Auf Grund der aktuellen Situation (schlechte Altersstruktur,
erheblicher Leerstand etc.) wird für den nördlichen Teil dieser Kleingartenanlage nur eine
nachrangige Priorität hinsichtlich des Erhalts ausgewiesen. Der südliche Teil dieser Anlage
kann noch nicht abschließend beurteilt werden und steht somit unter Beobachtung. Die
Entwicklungsrichtung dort ist noch offen.
Zwischen den verschiedenen Grünflächen (Kleingärten, neue Pflanzflächen, innerörtliches
Grün) sind ökologische und funktionelle Vernetzungen anzustreben und möglichst
durchgängige „Grünachsen“ zu entwickeln. So sind zum Beispiel die verbleibenden
Grünbereiche am Ostrand von Zeitz-Ost miteinander zu verknüpfen und Verbindungen bis
zum Naherholungsbereich des Fockendorfer Grundes weiter zu entwickeln.
Die Erhaltung des Garagenkomplexes auf der Nordseite der Beethovenstraße dient der
längerfristigen Abdeckung des ruhenden Verkehrs der südöstlich angrenzenden und bis zum
Eintreten des Negativszenarios noch umfangreich vorhandenen Bebauung. Dieser

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 210 von 243
Garagenstandort besitzt eine verkehrsgünstige Lage an der Sammelstraße. Die
Konzentration des ruhenden Verkehrs an diesem Standort trägt zur Lärmminderung in den
bebauten Bereichen bei und unterstützt dessen ruhige Wohnlage.
15.3.5 Entwicklung des Verkehrs
Durch die Umsetzung des vorrangiges Verkehrsziels der Stadt, den Durchgangsverkehr,
insbesondere den Schwerverkehr der B 180 (Geußnitzer Str.) aus der Innenstadt
herauszuhalten, werden sich auch positive Auswirkungen in Zeitz-Ost zeigen. Besonders
die Geußnitzer Str. wird dann nicht mehr so stark wie bisher durch das dann sinkende
Verkehrsaufkommen des Durchgangs- und Schwerlastverkehrs belastet.
Durch die zukünftig reduzierten Wohnungs- und Einwohnerkapazitäten reduziert sich im F 2
auch das Verkehrsaufkommen des Quell- und Zielverkehrs. Daraus ergibt sich für das F 2
flächenhaft eine verbesserte Wohnlage. Durch die zu erwartende Verringerung des
Verkehrsaufkommens in Zeitz-Ost wird auch durch die Reduzierung von
Verkehrsemissionen eine positive Wirkung erreicht.
Als wichtige Sammelstraßen werden in Zeitz-Ost künftig die Geußnitzer Straße,
die Käthe-Niederkirchner-Straße, die Beethovenstraße, der nördliche Abschnitt der Gustav-
Mahler-Straße sowie die Gleinaer Straße fungieren.
Die übrigen Straßen in Zeitz-Ost würden künftig dem Anliegerverkehr dienen.
Eine flächenhafte Verkehrsberuhigung in den durch die Wohnnutzung dominierten
Arealen des F 1 kann durch eine umfangreiche Ausweisung von gleichrangigen Straßen
bzw. durch die Organisation von langsamen Verkehr (Tempo-30-Zonen, Ausweisung
verkehrsberuhigter Bereiche, unterstützende straßenbauliche Maßnahmen etc.)
vorgenommen werden.
Auch die Dietrich-Bonhoeffer-Straße wird künftig auf Grund des dort stattfindenden
umfangreichen Wohnungsrückbaus nur noch als Anliegerstraße fungieren.
Da es sich hier um eine knapp 1 km lange und ziemlich gerade geführte Straße handelt, die
zu höheren Geschwindigkeiten animiert, werden in der Dietrich-Bonhoeffer -Straße bauliche
Maßnahmen zur Geschwindigkeitsreduzierung empfohlen.
Ein Straßenrückbau im Sinne einer kompletten Stilllegung von Straßenabschnitten ist in
Zeitz-Ost kurzfristig nicht vorgesehen. Wird in Zeitz-Ost jedoch gemäß dem Negativszenario
der maximalste Wohnungsrückbau von ca. -3.679 WE realisiert und würde am Südostrand
(Hainichener Dorfstraße) die Handelseinrichtung schließen bzw. sehr stark verkleinert, so
dass deren großräumige Versorgungsfunktion entfällt, könnte der südliche Abschnitt der
Dietrich-Bonhoeffer-Straße ebenfalls zurückgebaut werden. Die Verbindung zwischen der
Gleinaer Straße und der Hainichener Dorfstraße könnte dann über den nördlichen Teil der
Gustav-Mahler-Straße, die Beethovenstraße und die Geußnitzer Straße realisiert werden.
Ein erheblicher Rückbau der Verkehrsflächen kann in Verbindung mit einem (bereits
teilweise vollzogenen) umfangreichen Wohnungsrückbau im Gebiet zwischen Gleinaer
Straße und Sebald-Waldstein-Straße erfolgen. Zur verkehrlichen Erschließung der
angrenzenden Kleingärten ist eine Anliegerstraße zu erhalten.
Veränderungen des Straßennetzes könnten sich auch bei der Entwicklung von neuen
Mischnutzungsbereichen bzw. Einfamilienhausstandorten zwischen der Geußnitzer Straße
und dem Platanenweg bzw. zwischen Geußnitzer Str. und Dietrich-Bonhoeffer-Str. ergeben.
Hier könnten je nach Flächenbedarf der neuen Nutzungen die Verkehrsflächen der Hilde-

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 211 von 243
Coppi-Straße sowie der westlichen und südwestlichen Abschnitte des Platanenweges
zurückgebaut werden.
Auf Grund der weiterhin geplanten Reduzierung des Wohnungsbestandes stehen im F 2
auch künftig auf Stellplätzen in den Baugrundstücken, in Garagenstandorten,
Rückbauflächen und öffentlichen Verkehrsflächen ausreichend Flächenpotentiale für die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs zur Verfügung, so dass der angestrebte
Orientierungswert von 1,5 Stpl./WE erreicht wird. Dabei ist darauf zu orientieren, dass die
Stellplätze auf den Baugrundstücken und damit in unmittelbarer Wohnungsnähe den
Anwohnern zur Verfügung gestellt werden und die Parkplätze auf öffentlichen
Verkehrsflächen besonders für Besucher angeboten werden. Da aktuell im F 2 jedoch nur
0,37 Stellplätze/Wohnung auf den Grundstücken der Wohnungsunternehmen zur Verfügung
stehen, ist zukünftig unter Berücksichtigung von Rückbauflächen und den zukünftig noch
vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen und sonstigen Garagenstandorten im Zuge einer
Neuordnung des ruhenden Verkehrs darauf zu orientieren, dass der Anteil der Stellplätze in
den langfristig zu erhaltenden Baugrundstücken der Wohnungsunternehmen erhöht wird, um
die notwendigen Stellplätze abzudecken.
Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) ist in seiner Linienführung sukzessive
entsprechend des jeweiligen Entwicklungsszenarios an die künftige Rückbausituation
anzupassen. Dementsprechend wird bis 2020 in Zeitz-Ost in Abstimmung mit den ÖPNV-
Unternehmen eine Änderung der Linienführung erwartet. Insbesondere ist die ÖPNV-
Anbindung der Einrichtungen der sozialen Infrastruktur zu gewährleisten.
Der Fußgängerverkehr wird weiterhin weitestgehend straßenbegleitend geführt. In
Verbindung mit dem Gebäuderückbau sind zu Naherholungszwecken in den östlich und
südwestlich entstehenden grünen Randzonen separate Fuß-Radwege zu entwickeln.
Besonders hinsichtlich es Radverkehrs sind die Verbindungen zur Innenstadt sowie
innerhalb von Zeitz-Ost wesentlich zu verbessern.
Zur Verbesserung des Fußgänger- und Radverkehrs ist eine durchgängige, weitestgehend
separate Verbindung von der Dr.-Kurt-Floericke-Promenade am Westrand von F 2, südlich
am Gymnasium vorbei, über die Geußnitzer Str. nach Osten zur Anna-Magdalena-Bach-Str.,
die Dietrich-Bonhoeffer-Str. bis zum Fockendorfer Grund östlich des Plangebietes zu
entwickeln und auszubauen.
15.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur
Der Rückbau von technischen Ver- und Entsorgungsleitungen ist unter Beachtung der
bestehenden Netz- und Versorgungsstrukturen möglichst zeitnah zum Gebäuderückbau
durchzuführen. Dafür sind besonders die flächigen und in peripherer Lage befindlichen
Rückbaustandorte entlang der Dietrich-Bonhoeffer-Straße sowie zwischen Gleinaer Straße
und Sebald-Waldstein-Straße prädestiniert. Zukünftig sind in den Rückbaubereichen die
Netzstrukturen an die verbleibende Bebauung anzupassen.
Durch die geplanten flächigen Rückbaumaßnahmen im F 2 ist davon auszugehen, dass eine
Reihe von Trinkwasserleitungen künftig überdimensioniert wären und ausgewechselt werden
müssten. Gleichzeitig müsste das vorhandene Trinkwassersystem mit seiner Trassenführung
der künftigen Bebauung angepasst werden.
In den Versorgungssystemen Erdgas, Elektroenergie und Fernwärme wurde bisher kein
Rückbau durchgeführt. Auch nach dem geplanten umfangreichen Wohnungsrückbau und
einer dadurch eintretenden Überdimensionierung der Leitungen wird für diese
Versorgungsmedien nicht zwingend ein Rückbau notwendig.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 212 von 243
Absehbar sind im Rückbauschwerpunkt Zeitz-Ost die Netzstrukturen an die künftige
Bebauung anzupassen. Es ist im Grundansatz davon auszugehen, dass der dauerhafte
Unterhaltungsaufwand bei vorhandenen Leitungen (z. B. Reinigungsaufwand bei Abwasser-
und Trinkwassernetzen) erhebliche Kosten verursacht, die effektiver in die Errichtung neuer
Netze einfließen sollten, da der Unterhaltungsaufwand in überschaubaren Zeiträumen die
Kosten der Neuinvestitionen überschreiten würde.
Um in Zeitz-Ost auch künftig die Wirtschaftlichkeit der technischen Netze zu gewährleisten
und die Bewohner nicht mit unvertretbar hohen Kosten zu belasten ist dort die
Rückbaustrategie für die Wohnungen eng mit der Entwicklung der technischen
Infrastruktur zu verknüpfen.
Für die Änderung der Ver- und Entsorgungsleitungen sind separate Erschließungsplanungen
zu erstellen. So wurde 2008 für Zeitz-Ost das Wassernetz fließtechnisch
erfasst, um daraus unter Berücksichtigung des Wohnungsrückbaus den notwendigen
Handlungsbedarf ableiten zu können.
Ähnliche planerische Vorbereitungen für die übrigen Versorgungsmedien werden
insbesondere für den Rückbauschwerpunkt Zeitz-Ost erforderlich, da sich erst daraus die auf
Grund der hier zu erwartenden umfangreichen Bedarfsänderungen notwendigen
Konsequenzen für die technische Infrastruktur erkennen lassen.
15.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung
Die Erstellung einer verbindlichen Bauleitplanung ist erst zu empfehlen, wenn der Erlass
einer Satzung gemäß § 171 d BauGB (Satzung zur Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen)
nicht mehr zur Erlangung der Stadtumbauziele ausreicht.
Demzufolge werden nachfolgend Bereiche empfohlen, die insbesondere nach den erfolgten
Rückbaumaßnahmen der Plattenbauten auf Grund der veränderten Entwicklungsrichtungen
bauplanungsrechtlich verbindliche Festsetzungen erhalten sollten. Vorrangig sollten für die
Bereiche Bebauungspläne erstellt werden, in denen durch die Eigentümer bereits
hinreichend konkretisierte Vorstellungen zum Rückbau und zu den anschließenden
Freiflächennutzungen bestehen bzw. in denen Ein- und Zweifamilienhausbebauung realisiert
werden soll. Weitere Bebauungspläne werden nicht ausgeschlossen.
Vorschlag zur Erstellung eines Bebauungsplanes:
Nach dem Rückbau der Plattenbauten nördlich der Gleinaer Str., östlich der Dietrich-
Bonhoeffer-Str., nördlich der Hainichener Dorfstr. bzw. östlich der Geußnitzer Str. ist
entsprechend des jeweiligen Rückbauzwischenstandes und unter Beachtung eventueller
Entschädigungsansprüche abschnittsweise die Erstellung eines bzw. mehrerer
Bebauungspläne vorzunehmen.
Dadurch soll die überwiegende Freiflächenentwicklung und die partielle Entwicklung von Ein-
bzw. Zweifamilienhausbereichen (Gleinaer Str., Dietrich-Bonhoeffer-Str.) bzw. eines
Mischgebietes (Geußnitzer Str./Hainichener Dorfstr.) bauplanungsrechtlich festgesetzt
werden.
15.3.8 Veränderungen des Fördergebietes F 2 gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002
- Die nachfolgenden Veränderungen, deren Angaben sich auf die Abgrenzung des
Fördergebietes F 2 gemäß dem Übersichtsplan der Stadt Zeitz vom Juni 2009 beziehen,
konnten auf Grund vorgenommener Änderungen der Gebietsabgrenzung nicht genau
übereinstimmend mit dem Stand von 2002 verglichen werden. Da es sich in Relation zur

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 213 von 243
gesamten Fördergebietsfläche nur um kleinere Gebietsveränderungen ohne nennenswerte
Bausubstanz handelt, war jedoch trotzdem ein sehr aussagekräftiger Vergleich möglich.
- Das Gebiet wurde gegenüber 2002 hinsichtlich 2 Gebietserweiterungen geändert (siehe
Kap. 15.1).
- Die Einwohneranzahl reduzierte sich in Zeitz-Ost seit 2000 bis 2008 sehr stark um
-17,2 % auf 6.593 EW. Somit befindet sich in Zeitz-Ost ein Schwerpunkt des
Einwohnerrückgangs der Stadt Zeitz.
- Durch den umfangreichen Wohnungsrückbau seit 2002 hat sich in Zeitz-Ost der
Wohnungsbestand um ca. 1.320 WE auf mittlerweile 4.621 WE und somit um ca. 21,0 %
reduziert.
- Auf Grund des erheblichen Wohnungsrückbaus ist der absolute Wohnungsleerstand (2000:
815 WE, 2006: 900 WE) auf ca. 350 WE und der prozentuale Wohnungsleerstand von
13,9 % (2000) auf 7,6 % (2008) gesunken. Das verdeutlicht, dass die bisherigen
Rückbaumaßnahmen ihre geplante Wirkung zeigen. Der geringe Wohnungsleerstand zeigt
aber auch, dass das Fördergebiet F 2 aktuell hinsichtlich des weiteren Rückbaus leer
stehender Wohnungen fast an seiner Kapazitätsgrenze angelangt ist. Für einen
weiteren Wohnungsrückbau müssen entweder Bewohner aus F 2 in andere, längerfristig
zu erhaltende Stadtteile umziehen oder der Wohnungsrückbau muss kurzfristig in den
anderen Fördergebieten bzw. in den übrigen Stadtgebieten ausgeweitet werden.
- Obwohl Zeitz-Ost bereits im Stadtentwicklungskonzept von 2002 als ein prioritäres Gebiet
hinsichtlich des Rückbaus ausgewiesen wurde und sich im F 2 der Einwohnerrückgang
permanent fortgesetzt hat, wurde bis 2006 die Sanierung von Wohnungen weitergeführt,
so dass aktuell nur noch 647 WE (14,0 %) unsaniert sind. Demzufolge wurden von den im
Jahre 2001 noch vorhandenen 2.136 unsanierten Wohnungen knapp 1.500 WE saniert.
Unter Berücksichtigung des anhaltenden Einwohnerrückganges und des bereits
vorhandenen Wohnungsleerstandes sind in Zeitz-Ost keine weiteren
Wohnungssanierungen notwendig, da sonst künftig dort noch mehr sanierte Wohnungen
als bisher leer stehen würden, insbesondere unter der Zielvorgabe des künftigen
Rückbauschwerpunktes der Gesamtstadt.
- Aktuell erfolgt eine Betrachtung der künftigen Gebietsentwicklung in drei
Entwicklungsszenarien, wobei das Mittelszenario als das realistischste angesehen wird.
- Der Rückbaubereich wurde in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes
entsprechend des jeweils eintretenden Szenarios im Stadtteil Zeitz-Ost gegenüber 2002
wesentlich ausgedehnt.
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes werden am östlichen Rand von F 2
(entlang der Dietrich-Bonhoeffer-Str.) und nördlich der Gleinaer Straße Standorte für den
Ein- und Zweifamilienhausbau ausgewiesen.
- Am südlichen Rand des Platanenweges werden gemäß dem Mittelszenario nach dem
Rückbau von Plattenbauten auf Grund des fehlenden Wohnungsbedarfes überwiegend nur
Freiflächen und nur noch untergeordnet Einfamilienhaus-Bauplätze entlang dieser Straße
und nicht wie 2002 ein flächiges Einfamilienhausgebiet ausgewiesen.
- Die Standorte des Handels wurden für Zeitz-Ost in der Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes gegenüber dem Stadtentwicklungskonzept von 2002
dahingehend verändert, dass nur noch in verkehrsgünstiger zentraler Lage vom F 2 am
Kreuzungsbereich Geußnitzer Straße/Käthe-Niederkirchner-Straße/Beethovenstraße eine
Fläche zum Erhalt von Handel und Dienstleistungen eingeordnet wird. Das entspricht der
notwendigen Anpassung an die sinkenden Einwohnerzahlen, die künftig reduzierten
Wohnungskapazitäten in Zeitz-Ost und der vorgesehenen Revitalisierung und Stärkung der
Innenstadt.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 214 von 243
- Die sozialen Einrichtungen werden bei Erforderlichkeit dem künftigen Bedarf angepasst
- Gegenüber 2002 entstehen gemäß dem aktuellen Negativszenario in erheblich erweitertem
Umfang des zu erwartenden Wohnungsrückbaus bereits erschlossene Flächenpotentiale
(beidseitig der Geußnitzer Straße), die zukünftig im Wesentlichen durch gemischte
Nutzungen belegt werden sollten. Dadurch wird der noch vorhandenen Monofunktionalität
in Zeitz-Ost entgegen gewirkt.
- Die Verkehrsentwicklung von 2002 wird in der aktuellen Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes dahingehend verändert, dass die Dietrich-Bonhoeffer-Straße
nicht mehr zwingend als durchgängige Sammelstraße wirksam sein muss, sondern im
östlichen Teil von Zeitz-Ost die Beethovenstraße und der nördliche Abschnitt der Gustav-
Mahler-Straße den Hauptverkehr aufnehmen werden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 215 von 243
16. FÖRDERGEBIET F 3 „SANIERUNGSGEBIET STADTMITTE“
Das Fördergebiet F 3 wurde extern von der DSK (Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft
mbH, Regionalbüro Weimar, Erfurter Straße 11, 99423
Weimar) erstellt und ist selbständiger Bestandteil der Fortschreibung des
Stadtentwicklungskonzeptes.
Tabelle 57: Übersicht relevanter Daten zu F 3
Gebietsgröße (63 ha)
Einwohner 2000 - 2008 1.368 - 1.569 (+14,7 %)
Einwohner 2008 - 2020 1.569 - 2.269/2.469
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
2000 - 2008
18,9 % - 18,1 %
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
2000 - 2008
65,7 % - 61,9 %
Altersgruppe über 65 Jahre
2000 - 2008
15,4 % - 20,0 %
Wohnungsbestand 2009 ca. 1.960
Wohnungsleerstand 2009 ca. 50 %
Baualter der Wohnungen
2008:
bis 1948
1948 bis 1990
ca. 1.903
ca. 25
nach 1990
ca. 32
(Quelle: Stadt Zeitz, Umweltforschungszentrum Leipzig, DSK)
Grundsätzliche Ziele des Stadtumbaus im Fördergebiet F 3 (Sanierungsgebiet Stadtmitte)
sind dem Kap. 5.3.7 (Stärkung der historischen Altstadt) zu entnehmen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 216 von 243
17. POTENTIELLES STADTUMBAUGEBIET F 4 -
„SANIERUNG UND RÜCKBAU VON ALTBAUTEN DER UNTERSTADT“
Tabelle 58-1: Übersicht relevanter Daten zu F 4
bisher von der Stadt Zeitz
beschlossene Gebietsgröße
(17 ha)
empfohlene Gebietsgröße
(42 ha)
Einwohner 2000 - 2008 509 - 450 (-11,6 %) 1.858 - 1.410 (-24,1 %)
Einwohner 2008 - 2020
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
450 - 420/450 1.410 - 1.350/1.400
2000 - 2008
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
20,2 % - 14,2 %
k. A.
2000 - 2008
Altersgruppe über 65 Jahre
60,0 % - 59,6 %
k. A.
2000 - 2008
Wohnungsbestand
19,8 % - 26,2 %
k. A.
2000 - 2008
575 - 560
1.316 - 1.300
Wohnungsleerstand 2008 59,0 % 44,9 %
Baualter der Wohnungen
2008:
bis 1948
1948 bis 1990
nach 1990
575
---
---
ca. 1.128
ca. 188
---
(Quelle: Stadt Zeitz, Umweltforschungszentrum Leipzig, eigene Berechnungen)
(k. A. = keine Angaben)

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 217 von 243
Tabelle 58-2 : Daten- und Indikatorenkatalog zu F 4 2008 - 2020 gemäß Leitfaden zur Fortschreibung der SEK in Sachsen-Anhalt
Strukturdaten Kennziffern und Indikatoren gemäß Mittelszenario F 4
(- 360 WE)
Einheit 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis
2020
jeweils zum 31.12.
Abriss Wohnungen insgesamt Anzahl WE 0 0 68 30 30 30 30 30 142
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost Anzahl WE 0 0 68 30 30 30 30 30 142
Rückbauziel gemäß SEK 2001 Anzahl WE k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Wohnungen insgesamt m² 0 0 2.817 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 7.100
darunter über das Programm Stadtumbau-Ost m² 0 0 2.817 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 7.100
Rückbauziel gemäß SEK 2001
Rückbau/Abriss von Wohnungen in
m² k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
Ein- und Zweifamilienhäusern gesamt Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1990 gebaut Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
seit 1991 gebaut
Wohngebäuden mit die und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
bis einschl. 1948
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 73 30 30 30 30 30 125
1948 bis einschl. 1990 Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 12
nach traditioneller Bauweise Anzahl WE 0 0 73 30 30 30 30 30 125
nach industrieller Bauweise
Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen der Baujahre
Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 12
seit 1991 Anzahl WE 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtkosten
davon
T€ 0 0 156,5 125 125 125 125 125 575
private Mittel T€ 0 0 0 0 0 10 10 10 115
öffentliche Mittel T€ 0 0 156,5 125 125 115 115 115 460
Aufwertung Gesamtkosten der realisierten Maßnahmen
davon
T€ 0 0 0 0 0 0 0 0 0
private Mittel T€ 0 0 0 0 0 0 0 0 0
öffentliche Mittel T€ 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Geplante Maßnahmen T€ 0 0 0 500 500 600 600 750 3.500

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 218 von 243
17.1 Begründung zur künftigen Ausweisung als Stadtumbaugebiet
17.1.1 Bisherige Gebietsabgrenzung (ca. 17 ha)
Das bisher von der Stadt Zeitz beschlossene potentielle Stadtumbaugebiet F 4 (17 ha)
befindet sich im zentralen nördlichen Stadtbereich, nördlich der Naumburger Str./Leipziger
Str. und gehört zur Unterstadt von Zeitz. Die westliche Grenze von F 4 verläuft entlang der
Paul-Rohland-Straße. Die Begrenzung führt weiter über die Gärtnerstraße und die westliche
Grenzen der Baugrundstücke auf der Westseite der Weißenfelser Straße bis zur Johann-
Traugott-Weise-Str. Östlich der Weißenfelser Straße befindet sich nördlich der Weißenfelser
Straße 24 die nördlichste Ausdehnung von F 4. Die östliche Grenze verläuft von dort aus
weiter entlang der August-Dietzschold-Straße und verspringt dann am Floßgraben etwas in
östliche Richtung bis zur Floßgrabenstr. Die östlichste Begrenzung von F 4 wird durch die
Hauptstraße gebildet. Südlich wird F 4 durch die Leipziger Str. und die Naumburger Str.
eingegrenzt.
Die bisher beschlossene Fördergebietsabgrenzung von F 4 umfasst nur eine sehr kleine
Fläche von ca. 17 ha mit nur ca. 450 Einwohnern und ca. 575 Wohnungen. Das
entspricht weder einem Bevölkerungs- noch einem Wohnbauschwerpunkt der Stadt
Zeitz.
In der bisherigen Gebietsabgrenzung mit ca. 17 ha sind von den ca. 575 WE nur ca. 237 WE
(41 %) bewohnt. Somit ist ein gravierender Wohnungsleerstand von ca. 59 % vorhanden.
Auch mehrere, ehemals gewerblich genutzte Gebäude sind funktionslos. Der erhebliche
Wohnungs- und Gewerbeleerstand hat in den letzten Jahren dazu beigetragen, dass kaum
noch saniert wurde. Ca. 40 % der Wohnbausubstanz und viele gewerbliche bzw. brach
liegende Gebäude sind somit noch nicht saniert. Dies hat sich in maroden Gebäuden und
einem negativen Ortsbild niederschlagen.
Die nördliche Unterstadt ist hinsichtlich Handel und Versorgung als unterversorgt
einzustufen. Insgesamt ist in diesem kleinen Gebiet eine erhebliche Funktions- und
Substanzschwäche vorhanden, die sich jedoch über die bisherigen Gebietsgrenzen von F 4
hinaus noch umfangreicher darstellt.
17.1.2 Empfehlung zur Gebietserweiterung von F 4 (ca. 42 ha)
Die Aussagen in den Kapiteln 17.1.1 (bisherige kleinflächige Abgrenzung) und 17.2.2
(Schwächen von F 4) bilden die Grundlage für die empfohlene größere
Gebietsabgrenzung (ca. 42 ha) und untermauern diese.
Die städtebauliche Problematik tritt unabhängig von der jeweiligen Gebietsabgrenzung
sowohl im bisherigen von der Stadt Zeitz beschlossenen kleinen als auch im empfohlenen
vergrößerten Gebiet von F 4 auf.
Da sich die im kleinflächigen Gebiet von F 4 dargestellten Funktions- und Substanzschwächen
flächig noch erheblich weiter nach Süden bis zu den Bahnanlagen, nach Osten
bis zur Straße Auf den Gebinden und nach Westen bis zur Schädestraße erstrecken, eine
größere Einwohneranzahl (ca. 1.410 EW) umfasst und allgemein städtebauliche
Zusammenhänge vorteilhafter in größeren Arealen mit logischen Funktions- bzw.
Nutzungsgrenzen bearbeitet werden können, wird eine Ausdehnung des künftigen
Stadtumbaugebietes F 4 von ca. 17 ha auf ca. 42 ha bis zu in den genannten Grenzen
empfohlen. Auf Grund der erheblichen Wirkung der Bahnanlagen als „technische“
Nutzungs- und Funktionsbegrenzung im Süden ist eine Ausdehnung bis dorthin sinnvoll und
logisch. Die wichtige Verkehrsverbindung der Schädestraße bildet den westlichen
Gebietsabschluss. Im Osten wird F 4 entlang der Straße Auf den Gebinden von einer

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 219 von 243
Gartenzone sowie gewerblichen Nutzungsflächen begrenzt, die weitere logische
Gebietsabgrenzungen darstellen.
Insbesondere entlang der Donaliesstraße, die zum wichtigsten nördlichen Eingangsbereich
des Hauptortes Zeitz gehört und somit auch hinsichtlich des Ortsbildes und der öffentlichen
Erlebbarkeit eine erhebliche Rolle spielt, sind Stadtumbaumaßnahmen notwendig, so dass
sich auch daraus eine Gebietserweiterung ableitet.
Im Nordosten ist der Bereich zwischen Floßgrabenstraße und Floßgraben mit in die künftige
Abgrenzung einzubeziehen, da hier sowohl Wohnungs- als auch Gewerbebrachen
existieren, die außer dem Ortsbild auch das angrenzende Fließgewässer des Floßgrabens
beeinträchtigen.
Kann keine großflächige Ausweisung als Stadtumbaugebiet erreicht werden, wird zur
weiteren Gebietsentwicklung der Einsatz anderer Maßnahmen des besonderen
Städtebaurechts (Ausweisung als Sanierungsgebiet, Durchführung städtebaulicher
Entwicklungsmaßnahmen) empfohlen.
17.2 Bestandsanalyse zum vergrößerten Gebiet F 4 (ca. 42 ha)
17.2.1 Stärken
Ca. 85 % des Wohnungsbestandes wurden bereits teil- bzw. vollsaniert. Von den
vorhandenen 1.316 Wohnungen wurden 2006 noch 797 (60,6 %) bzw. 2008 ca. 725 WE
(55,1 %) genutzt. In den genutzten Wohnungen lebten Ende 2006 1.661 bzw. 2008 ca.
1.410 Einwohner, so dass sich eine Belegungsgröße der Wohnungen von 2,08 EW/WE
(2006) bzw. 1,94 EW/WE (2008) ergibt, die aktuell dem Gesamtstadtdurchschnitt von
1,95 EW/WE entspricht und zeigt, dass hier die Verkleinerung der Haushaltsgrößen
ebenfalls so stark fortgeschritten ist wie im gesamtstädtischen Maßstab.
Teilweise besteht entlang der Donaliesstraße, der Weißenfelser Straße und der Leipziger
Straße noch eine Nutzungsmischung von Wohnen - Gewerbe - Dienstleistung - Bildung.
Dadurch wird die Versorgung der Bevölkerung jedoch nur teilweise wohnungsnah
abgedeckt.
In den Bereichen „Naumburger Straße“ - „Auf dem Schlagstück“ sowie „Aylsdorfer Straße“ -
„Auf den Gebinden“ - Leipziger Straße befinden sich in weitestgehend sanierter Bausubstanz
zwei baulich stabile Kernzonen, die vorwiegend dem Wohnen dienen. Diese Kernbereiche
sind aktuell als das bauliche und nutzungsseitige Grundgerüst der Unterstadt anzusehen.
In unmittelbarer Nähe dieser stabilen Kernzonen befinden sich eine Schule, ein
Kindergarten sowie kleinflächige Versorgungseinrichtungen.
Die Straßenräume der Naumburger Straße, der Leipziger Straße und in langen Abschnitten
der Donaliesstraße sind baulich-räumlich noch umfassend intakt und vermitteln einen
typischen Straßenraumcharakter mit straßenbegleitender Bebauung und Straßengrün.
Durch die innerhalb dieses Stadtteils verlaufenden wichtigen städtischen Verkehrsstraßen
(Weißenfelser Straße/Donaliesstraße in Nord-Süd-Richtung und Naumburger Straße -
Leipziger Straße in Ost-West-Richtung) befindet sich dieser Unterstadtbereich in einer recht
günstigen Verkehrslage. Durch die Fertigstellung der Ortsumgehung der B 2/B 91 nördlich
des Hauptortes Zeitz ist bereits eine Verringerung des Verkehrsaufkommens, insbesondere
hinsichtlich des Durchgangs- und Schwerlastverkehrs eingetreten.
Freiräume sind sowohl im unmittelbaren Wohnumfeld als auch in der Kleingartenanlage
zwischen Naumburger Straße und Gärtnerstraße vorzufinden.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 220 von 243
Als wichtiges ökologisches linienförmiges Element verläuft im nördlichen Bereich der
Unterstadt das Fließgewässer „Floßgraben“, das an seinen Ufern Grünbereiche besitzt.
17.2.2 Schwächen
Innerhalb der kleinen Abgrenzung (ca. 17 ha) ist seit 2000 bis 2008 ein erheblicher
Einwohnerverlust um ca. 11,6 % bzw. im empfohlenen erweiterten Gebiet (ca. 42 ha) im
gleichen Zeitraum um ca. 24,1 % festzustellen.
Im vorhandenen Wohnungsbestand mit 1.316 WE ist 2008 ein sehr hoher Leerstand von
ca. 591 WE (44,9 %) zu verzeichnen. Unter den 591 Leerstands-WE befinden sich ca. 360
WE, die bereits teilweise bzw. vollständig saniert wurden. Mittlerweile stehen ca. 33 % des
teil- bzw. vollsanierten Wohnungsbestandes leer.
Der erhebliche Leerstand von sanierter Bausubstanz stellt allerdings für weitere
Sanierungsvorhaben von Wohnungen, insbesondere bei den Kleineigentümern, keinen
Anreiz dar, da zukünftig eine Wirtschaftlichkeit der sanierten Gebäude nicht annähernd
gewährleistet werden könnte.
Fast das gesamte Gebiet von F 4, ausgenommen die stabilen Kernbereiche Am Schlagstück
und Auf den Gebinden/Aylsdorfer Straße, ist durch umfangreichen Gebäudeleerstand
geprägt.
Trotz eines hohen Sanierungsstandes (2006: ca. 84,7 % des Wohnungsbestandes sind teil-
oder vollsaniert) war bereits 2006 ein sehr hoher Wohnungsleerstand von ca. 39,4 % (ca.
519 WE), der auf Grund des weiteren Einwohnerrückganges und des im F 4 bisher nicht
erfolgten Wohnungsrückbaus auf ca. 591 WE bzw. 44,9 % angewachsen ist.
Die Weißenfelser Straße, die Donaliesstraße, die Naumburger Straße und die Leipziger
Straße sind wichtige städtische Verkehrsstraßen von Zeitz und kreuzen sich im Zentrum von
F 4. Durch deren Verkehrsemissionen (Lärm, Staub, Abgase, Gerüche, Erschütterungen
etc.) wird die Wohnfunktion insbesondere entlang dieser wichtigen Verkehrsstraßen
beeinträchtigt.
In den aufgeführten wichtigen städtischen Verkehrsstraßen ist keine Ausweisung von
Stellplätzen möglich.
Eine bauliche bzw. nutzungsseitige Verbindung zur Innenstadt ist gegenwärtig nicht
ablesbar.
Im potentiellen Stadtumbaugebiet F 4 befinden sich folgende gewerbliche Brachen:
- bisheriges beschlossenes kleines Gebiet:
- ehemalige KONSUM-Fleischerei (Zwischen Floßgrabenstr. und Auestraße)
- empfohlenes vergrößertes Gebiet:
- ehemalige Eisengießerei Albert (zwischen Floßgraben und Floßgrabenstraße)
- Süßwarenfabrik „Zetti“
- ehemalige Gemüseverarbeitung OGIS (Schädestraße)
- ehemalige Kinderwagenfabrik ZEKIWA (Schädestraße)
- ehemalige Sekundärrohstoffannahme und -lager (Schädestraße/Donaliesstraße)
- ehemaliger Schrottplatz (Donaliesstraße)
Diese brachliegenden Gewerbeareale beeinträchtigen dieses Stadtgebiet zusätzlich zu den
bereits leeren und unsanierten Wohnungsbeständen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 221 von 243
Auf Grund der recht umfangreichen Leerstände bei Wohnungen, Gewerbe und
Nebenanlagen ist im F 4 aktuell eine erhebliche Funktionsschwäche vorhanden.
Da auch noch 15,3 % der Wohnungen unsaniert sind und die leer stehenden Gewerbe- und
Garagenstandorte verfallen, ist auch eine umfangreiche Substanzschwäche zu
konstatieren.
Zur Zeit fehlt in diesem Stadtteil eine in der Nähe der stabilen Kernzone des
Wohnungsbestandes (Am Schlagstück) liegende stadtteilversorgende
Handelseinrichtung. Die nächste Einrichtung ist erst im Hangbereich der Weißenfelser
Straße anzutreffen, ist auf Grund der bestehenden topografischen Situation für ältere Bürger
schlecht fußläufig erreichbar und liegt ca. 500 - 600 m entfernt vom Wohnungsschwerpunkt
von F 4.
Zwischen Wohn- und Gewerbebereichen existieren keine bzw. keine ausreichenden
„grünen Pufferzonen“, wodurch teilweise gegenseitige Beeinträchtigungen hervorgerufen
werden.
Die Kleingartenanlage im Nordwesten befindet sich im Umbruch, der sich in teilweisem
Leerstand von Parzellen äußert.
In Relation zu den noch genutzten wenigen Flächen und Gebäuden und dem erheblichen
Einwohnerrückgang der letzten Jahre ist im F 4 die technische und Verkehrsinfrastruktur
überdimensioniert.
Das Ortsbild wird durch die unsanierte Bausubstanz der Wohn-, Gewerbe- oder
Nebenanlagennutzungen beeinträchtigt, so dass davon negative Signale auf bereits
sanierte Bereiche ausgehen, was dazu führen könnte, dass noch mehr Einwohner diesen
Stadtteil verlassen.
Im gesamten Gebiet F 4 sind keine spezifischen Einrichtungen zur Betreuung älterer
Bürger vorhanden.
Das an der äußersten südöstlichen Ecke liegende Quartier Donaliesstraße-Schädestraße-
Auf den Gebinden-Bahnanlagen wird hinsichtlich der dort nur noch geringfügig
vorhandenen Wohnnutzung sowie auf Grund seiner konfliktbeladenen Lage als sehr
problematisch eingeschätzt. Das resultiert insbesondere aus der unmittelbaren
Nachbarschaft zu den Bahnanlagen, der Lage an der Donaliesstr. als einer wichtigen
städtischen Verkehrsstraße sowie den direkt angrenzenden gewerblichen Nutzungen auf der
Nordseite der Schädestraße bzw. im Quartiersinnenbereich. Somit ist die Wohnnutzung
dieses Quartiers von Nutzungen umgeben, die sich auf Grund ihrer Emissionen (Lärm,
Abgase, Staub, Gerüche, Erschütterungen etc.) sehr ungünstig auf die Wohnfunktion
auswirken. Deshalb ist bereits aktuell entlang der Donaliesstraße und der Schädestraße ein
erheblicher Wohnungsleerstand vorzufinden.

Stadt Zeitz - Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept - Entwurf Seite 222 von 243
17.2.3 Wohnungsbestand (2006)
Tabelle 59: Potentielles Stadtumbaugebiet F 4
„Unterstadt“
(Quelle: Umweltforschungszentrum Leipzig gemäß der
vergrößerten Gebietsabgrenzung von der Nordstraße
bis zur Bahnanlage - ca. 42 ha)
völlig
%
Gebäude Anzahl leer saniert teilsaniert unsaniert unsaniert
MFH Altbau 145 47 89 23 33 22,8 %
MFH Siedlung 15 0 15 0 0
EFH 43 3 29 9 5 11,6 %
Sonstige ohne Whg. 19 5 12 1 6
Summe 222 55 145 33 44 19,8 %
Wohnungen Anzahl Anteil belegt leer % leer teilsaniert unsaniert % unsan. unsan.+leer % unsan.+leer
MFH Altbau 1.066 81,0 % 571 495 46,4 % 140 193 18,1 % 185 17,4 %
MFH Siedlung 188 14,3 % 174 14 7,4 % 0 0
EFH 62 4,7 % 52 10 16,1 % 14 8 12,9 % 4 6,5 %
Summe (2006) 1.316 100,0 % 797 519 39,4 % 154 201 15,3 % 189 14,4 %

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 223 von 243
Fördergebiet F 4 - Unterstadt
1. Straßenräume
Floßgrabenstraße Auestraße Weißenfelser Straße
(Südabschnitt)
Weißenfelser Straße (Südabschnitt) Gärtnerstraße Paul-Rohland-Straße
Kreuzung Schädestraße/ Naumburger Straße Naumburger Straße
Naumburger Straße (Westabschnitt) (Mittelabschnitt)
Donaliesstraße (Nordabschnitt) Kreuzung Weißenfelser Str./ Donaliesstraße
Donaliesstraße/Naumburger (Südabschnitt)
Straße/Leipziger Straße
Auf den Gebinden Leipziger Straße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 224 von 243
2. Quartiersinneres 3. Freiräume
Gewerbebrache „Zetti“ Ungepflegte Grünfläche nach Rückbau Handels-
einrichtung in der Donaliesstraße
4. Gebäudeleerstände
Garagenstandort zwischen Gewerbebrache Floßgrabenstraße Gewerbebrache zwischen
Floßgrabenstraße Schädestraße und Straße
und Auestraße Auf dem Schlagstück
Wohngebäude Schädestraße/ Gewerbebrache Auf den Gebinden Wohn- und Neben-
Ecke Donaliesstraße gebäude zwischen Aue-
straße und Weißen-
felser Straße
Nebengebäude in der Auestraße Gewerbebrache zwischen Auestraße und
Floßgrabenstraße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 225 von 243
5. Prägnante Einzelgebäude
Wohngebäude Floßgrabenstraße Gewerbegebäude Donaliesstraße Gewerbegebäude
Auestraße
Wohngebäude Auestraße Historisches Gewerbegebäude Weißenfelser Straße

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 226 von 243
17.3 Entwicklungskonzept des potentiellen Stadtumbaugebietes F 4
(empfohlenes vergrößertes Gebiet mit ca. 42 ha)
17.3.1 Einwohner- und Wohnungsentwicklung
Einwohnerentwicklung F 4 (kleines Gebiet mit ca. 17 ha) 1995 bis 2008:
600
500
400
300
200
100
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
Einwohnerentwicklung F 4 (großes Gebiet mit ca. 42 ha) 1995 – 2008:
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995
2000
2005
2008
1995
2000
2006
2008
Im bisher von der Stadt Zeitz beschlossenem kleinen Stadtumbaugebiet F 4 (ca. 17 ha
nördlich der Naumburger Str./Leipziger Str.) stieg die Einwohneranzahl seit 1995 von 356
EW bis 2006 auf 530 EW um ca. 48,8 %. Bis 2008 sank die Einwohneranzahl wieder auf 450
EW. Das bedeutet gegenüber 1995 zwar eine Zunahme von ca. +26,4 %, zeigt jedoch in den
letzten Jahren eine stark abnehmende Akzeptanz dieses Gebietes durch die Einwohner.
Da es sich mit nur 17 ha um ein sehr kleinräumiges Gebiet handelt, das nur einen sehr
kleinen Teil der nördlichen Unterstadt umfasst, sind die statistischen Daten
hinsichtlich der künftigen Entwicklung des Großteils der Unterstadt nur bedingt
aussagefähig, insbesondere in Relation zur gesamtstädtischen Entwicklung.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 227 von 243
Im Bereich der empfohlenen vergrößerten Abgrenzung von F 4 (ca. 42 ha) hat sich die
Einwohneranzahl seit 1995 von ca. 1.723 EW bis 2000 auf 1.858 EW bzw. um +7,8 %
erhöht. Seit 2000 erfolgte bis 2006 eine Abnahme der Bevölkerungsanzahl auf 1.661 EW
bzw. bis 2008 auf ca. 1.410 EW, was seit 1995 einem EW-Verlust von ca. -24,1 %
entspricht.
Altersgruppenentwicklung F 4 (kleines Gebiet mit ca. 17 ha) 1995 bis 2008:
80
60
40
20
0
(Quelle: Stadt Zeitz)
1995 2000 2005 2008
Für das empfohlene vergrößerte Gebiet mit ca. 41 ha liegen bisher noch keine
Altersgruppendaten vor.
Altersgruppe 0 - 18 Jahre
Altersgruppe 18 - 65 Jahre
Altersgruppe über 65 Jahre
Während die Altersgruppe 0 bis 18 Jahre von 1995 bis 2008 von 17,7 % auf 14,2 5 bzw. die
Altersgruppe von 19 bis 65 Jahre im gleichen Zeitraum von 67,7 % auf 59,6 % absinken,
steigt die Altersgruppe über 65 Jahre von 1995 bis 2008 von 14, 6 % erheblich auf 26,2 %.
Dadurch wird auch im F 4 eine zunehmende Überalterung der Bevölkerung deutlich.
Da in diesem Stadtgebiet bisher kein nennenswerter Gebäuderückbau erfolgt ist, wird der
Einwohnerrückgang aktuell auch durch einen sehr hohen Wohnungsleerstand von 44,9 %
verdeutlicht. Die bestehende Lage der Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft zu
Gewerbebetrieben, zu Gewerbebrachen sowie zu Verkehrsanlagen hat in diesem Stadtteil
verstärkt zu Wegzügen geführt.
2008 befanden sich im (vergrößerten) Bereich von F 4 ca. 1.316 Wohnungen, von denen
noch ca. 725 WE (55,1 %) genutzt werden. Etwa 591 WE (44,9 %) stehen leer.
Im F 4 wird auf Grund des bereits aktuell vorhandenen hohen Wohnungsleerstandes der
Rückbau von ca. 180 WE im Positivszenario, ca. weiteren 180 WE im Mittelszenario und
zusätzlich ca. 180 WE gemäß dem Negativszenario und somit von maximal 540 Wohnungen
(ca. 41,0 % des aktuellen Wohnungsbestandes) angestrebt. Ein Wiederbezug von leer
stehenden Wohnungen ist im F 4 nur in Ausnahmefällen vorzusehen, da sich die Areale
mit hoher Priorität zur Wiedernutzung von Wohnungen im Gründerzeitgebiet (F 1) sowie im
Sanierungsgebiet Stadtmitte (F 3) befinden.
Nach dem geplanten Rückbau von ca. 540 WE werden im Bereich der großflächigen
Abgrenzung von F 4 noch ca. 776 WE übrig bleiben, in denen unter Berücksichtigung
von 5 % Mobilitätsreserve noch etwa 1350 bis 1400 EW wohnen werden. Somit wird die
Bevölkerungsanzahl im vergrößerten F 4 bis 2020 gemäß dem Negativszenario unter
der Voraussetzung des Ausgleichs des natürlichen Bevölkerungsrückganges in etwa
stabil bleiben.
Sanierungsbedarf an Wohnungen wird bis 2020 im F 4 nicht ins Gewicht fallen, da die
Wohnungen fast ausschließlich in bisher unsanierten Gebäuden zurückgebaut werden sollen

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 228 von 243
und bereits aktuell 85 % des Wohnungsbestandes teil- bzw. vollsaniert sind, so dass künftig
kaum noch unsanierte Wohnungen vorhanden sein werden.
17.3.2 Stadträumliche Entwicklung
Zwischen der Naumburger Straße, der Straße Auf den Gebinden, der Aylsdorfer Straße, der
Straße Auf dem Schlagstück und dem westlichen Abschnitt der Schädestraße wird der
baulich und nutzungsseitig stabilste Teil des F 4 mit bereits fast durchgängig saniertem
Gebäudebestand langfristig als bauliche Kernzone in den vorhandenen Quartiersstrukturen
erhalten.
Besonders entlang der Schädestraße, der Paul-Rohland-Straße, im südöstlichen Abschnitt
der Donaliesstraße und auf der Nordseite der Naumburger Straße werden künftig durch den
umfangreichen Gebäuderückbau die bestehenden Straßenräume erheblich verändert.
Speziell in der Naumburger Straße, wo die Nordseite komplett zurückgebaut werden soll,
wird der bisherige Straßenraumcharakter mit seiner beidseitigen Bebauung stark verändert,
da entsprechend dem Negativszenario baulich nur noch die Südseite baulich gefasst sein
wird, während die Nordseite durch Großgrün begrenzt werden soll. Ähnlich wird sich der
Straßenraum in der Paul-Rohland-Straße entwickeln, wo die Westseite baulich durch
gewerbliche Bauten und die Ostseite durch Grün begrenzt sein werden. Am Südostrand der
Donaliesstraße ist auf Grund des Rückbaus von umfangreich leer stehenden Wohnbauten
und der Entwicklung gewerblicher Nutzungen ebenfalls eine starke Änderung der bisherigen
Raumsituation zu erwarten.
In der Naumburger Straße ist auf Grund des drastischen Wohnungsleerstandes (ca. 65 %
leere WE auf der Nordseite der Naumburger Str.) sowie baulich strukturell akzeptabler
Zwischenlösungen mit dem Rückbau des mittleren Straßenabschnittes zwischen Cariusstr.
und Hübnerstr. zu beginnen.
Auf der Nordseite der Schädestraße wird davon ausgegangen, dass nach dem Rückbau der
überwiegend maroden und leer stehenden gewerblichen Gebäude auch wieder neue
Gewerbegebäude errichtet werden, die wieder einen wie bisher bereits vorhandenen baulich
geprägten Straßenraum entstehen lassen. Zur nördlich angrenzenden baulichen
Kernzone von F 4 mit fast ausschließlicher Wohnbebauung wird eine „grüne Pufferzone“
aus Großgrün entwickelt, wodurch die Wohnnutzung besser von der Gewerbenutzung
getrennt sein wird.
In der Grenzstraße wird beidseitiger Rückbau ebenfalls für eine veränderte Raumsituation
sorgen, da später die Innenbereiche der angrenzenden Quartiere als ein
zusammenhängender Stadtraum wirksam werden könnten. Alternativ sind hier zur neuen
Raumbildung neue Großgrünbepflanzungen vorzusehen.
Am südlichen Ende der August-Dietzschold-Straße (Einmündung zur Floßgrabenstraße) wird
die nach dem angestrebten Gebäuderückbau entstehende Freifläche Bestandteil der
geplanten durchgehenden Grünverbindung entlang des Floßgrabens. Dieser Freiraum
kann sogar weiter in südliche Richtung (nach Rückbaumaßnahmen zwischen Auestraße und
Weißenfelser Straße) bis zum Kreuzungsbereich Weißenfelser Straße/Naumburger
Straße/Donaliesstraße/Leipziger Straße geführt werden. Dadurch wird der Kreuzungsbereich
erheblich verändert und zwischen der zu erhaltenden Kernzone der Wohnbebauung zur
Grünzone am Floßgraben eine Freiraumverbindung geschaffen. Die bisherige allseitige
bauliche Begrenzung des Kreuzungsbereichs (Weißenfelser Straße/Naumburger
Straße/Donaliesstraße/Leipziger Straße) wird somit gemäß dem Negativszenario auf der
Nordseite der Naumburger Straße/Leipziger Straße nicht mehr erfolgen.
Durch den Gebäuderückbau zwischen Weißenfelser Straße und Auestraße wird auch die
Möglichkeit eröffnet, die Verkehrsflächen der Floßgrabenstraße und der Auestraße durch die

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 229 von 243
Beseitigung von Straßenkrümmen verkehrsdynamisch günstiger als bisher an die
Weißenfelser Straße (Sammelstraße) anzubinden. Dadurch wird auch die verkehrliche
Anbindung des Gewerbeareals zwischen Floßgrabenstr. und Auestraße verbessert.
Zwischen Auestraße und Floßgrabenstraße wird sich nach Rückbau von maroden
Garagenstandorten und Gewerbebrachen nach der Errichtung von neuen Gebäuden eine
verbesserte Straßenraumsituation entwickeln.
Zwischen der Floßgrabenstraße und dem Floßgraben wird künftig nach
Rückbaumassnahmen nur noch eine sehr aufgelockerte Bebauung („grünes Wohnen“)
bzw. Großgrün die Raumsituation prägen.
Durch die vorgesehenen baulichen Entdichtungen und die Ausdehnung des Stadtgrüns wird
in diesem bisher überwiegend baulich geprägten Stadtteil, insbesondere entlang der
Naumburger Straße und der Floßgrabenstraße, ein wesentlich besser durchgrüntes
Erscheinungsbild entstehen.
17.3.3 Entwicklung der sozialen Infrastruktur
Trotz des gemäß dem Negativszenario künftig recht umfangreichen Wohnungsrückbaus von
ca. 540 WE wird im F 4 auf Grund der geplanten Rückbaumaßnahmen vorwiegend innerhalb
des Wohnungsleerstandes, der Stadtbildverbesserungen, der Reduzierung des
Verkehrsaufkommens und der Erweiterung der Freiflächen mit einer stabil bleibenden
Bevölkerungsanzahl von ca. 1.350 bis 1.400 EW gerechnet. Dementsprechend werden sich
die sozialen Infrastruktureinrichtungen im F 4 auch nicht nennenswert verändern.
Die Kindertagesstätte in der Straße Auf dem Schlagstück ist erst in jüngster Vergangenheit
im benachbarten Gebäude der 8. Grundschule (mit Turnhalle) umgezogen. Beide
Einrichtungen werden inklusive der Turnhalle und der Freiflächen dauerhaft erhalten.
Die Rückbaufläche des bisherigen Kindergartengebäudes wird für einen Spielplatz in der
Nähe der Wohn-Kernzone umgenutzt und verbessert die Familienfreundlichkeit des
Gebietes.
Außer der Grundschule bleibt auch das in unmittelbarer Nähe von F 4 in der Alten
Werkstraße befindliche Berufsschulzentrum, welches die Gesamtstadt und das Umland
versorgt, bestehen.
Zur Betreuung der älteren Bewohner sind im F 4 bisher keine spezifischen Einrichtungen
vorhanden. Um künftig eine Verbesserung der Seniorenbetreuung zu erreichen, sollten in
der Schädestraße oder Auf dem Schlagstück Einrichtungen für betreutes Wohnen
vorgesehen werden. Auch die Niederlassungen von weiteren Einrichtungen zur
Seniorenbetreuung (Pflegedienste, Physiotherapie etc.) sind auf dieses Stadtgebiet
auszudehnen und vorzugsweise im künftigen Stadtteilversorgungszentrum entlang der
Donaliesstraße einzuordnen.
Die vorhandene Apotheke in der Weißenfelser Straße ist dauerhaft zu erhalten.
17.3.4 Entwicklung der Nutzungen
Die bisher bereits vorhandene typische Durchmischung von Wohnen und Arbeiten ist
weiter zu entwickeln, um die Urbanität im Gebiet zu stärken und um das gesamtstädtische
Ziel zu unterstützen, einen Stadtteil der kurzen Wege zu entwickeln.
In der im Kap. 17.3.2 genannten baulichen Kernzone wird weiterhin die Wohnnutzung
dominieren.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 230 von 243
Die Wohnkapazitäten werden auf Grund des hohen Wohnungsleerstandes (ca. 44,9 %)
umfangreich um ca. 41,0 % (ca. 540 WE) reduziert. Durch den Rückbau von Wohnungen
in der Paul-Rohland-Straße wird gegenüber den westlich angrenzenden Gewerbegebieten
(Bereich ehemalige ZEMAG) eventuellen Nutzungskonflikten entgegengewirkt. Der
Wohnungsrückbau in der Naumburger Str. und in der südlichen August-Dietzschold-Straße
trägt zur Vergrößerung der Freiräume und zur ökologischen Aufwertung entlang des
Floßgrabens bei. Der Rückbau von Wohnungsbeständen im Südosten (zwischen
Donaliesstraße, Schädestraße, Auf den Gebinden und den Bahnanlagen) beseitigt einen
Wohnstandort mit erheblichem Leerstand sowie Konflikten zu den umgebenden
Verkehrstrassen und gewerblichen Einrichtungen.
Entlang der Donaliesstraße sind zur Etablierung eines Stadtteilzentrums für die gesamte
nördliche Unterstadt Einrichtungen des Handels, der Dienstleistungen und des sonstigen
Gewerbes zu konzentrieren. Besonderes Augenmerk ist auf die Verbesserung der
Gebietsversorgung durch die Einordnung einer kleinflächigen Handelseinrichtung in der
Nähe des Wohnungsschwerpunktes der Kernzone zu legen. Dafür könnten auf der
Westseite der Donaliesstraße entweder im nördlichen Abschnitt der Standort der ehemaligen
DDR-Kaufhalle oder weiter südlich die Gewerbebrachen der ehemaligen
Sekundärrohstoffannahmestelle bzw. des ehemaligen Schrottplatzes genutzt werden.
Durch eine Stabilisierung und Weiterentwicklung der Donaliesstraße soll die bauliche und
nutzungsseitige Verknüpfung der nördlichen Unterstadt zur historischen Innenstadt
verbessert werden.
Zwischen der Floßgrabenstraße und der Auestraße werden die dort befindlichen
gewerblichen Nutzungen moderat durch die Revitalisierung von Garagen- und
Gewerbebrachen ausgedehnt.
Der Bereich zwischen der Schädestraße und den Bahnanlagen wird künftig weiter für
Gewerbe vorgesehen. Die Beibehaltung bzw. die kleinflächige Ausdehnung der
gewerblichen Nutzungen zwischen der Schädestraße und den Bahnanlagen erfolgt in
einem Stadtbereich, der auf Grund seiner Lage in der Nachbarschaft von Gewerbe,
wichtigen Verkehrsstraßen und Bahnanlagen für Wohnnutzungen unattraktiv ist.
Am Nordrand des Floßgrabens wird für dessen ökologische Aufwertung der
Ufergehölzsaum verbreitert. Im Bereich zwischen der Floßgrabenstraße und dem
Floßgraben ist eine weitestgehend durchgängige naturnahe Grünzone zu entwickeln. Alle
diese Freiräume können für die naturbezogene wohnungsnahe Erholung genutzt werden.
Ergänzend, aber untergeordnet, könnte entlang der Gärtnerstraße „grünes Wohnen“ etabliert
werden.
Die Entwicklung der vorhandenen Kleingärten nördlich der Naumburger Straße wird noch
offen gelassen, da deren Entwicklungsrichtung auf Grund des Parzellenleerstandes, der
Altersstruktur und der zu erwartenden baulichen Entwicklung in der Umgebung noch nicht
prognostiziert werden kann. Die endgültige Entscheidung dazu ist nach den Beobachtungen
der nächsten Jahre zu treffen. Durch den Gebäuderückbau entlang der Naumburger Straße
und der Paul-Rohland-Straße ist sowohl die Erweiterung dieser Grünzone durch Gärten
oder andere öffentliche Grünflächen möglich, so dass sich i. V. m. dem Floßgrabenareal
die Grünflächenanteile im F 4 umfangreich erweitern werden.
Da gemäß den Erfahrungen in anderen Kleingartenanlagen auch im F 4 in Zukunft mit einem
zunehmenden Parzellenleerstand gerechnet wird, könnte auch hier das innovative
Modellprojekt „Zukunft Kleingärten Zeitz“ angewendet werden, bei dem entweder das
„Projekt Tafelgärten“ (Bewirtschaftung ungenutzter Parzellen durch einen Träger, der die
Erträge hilfsbedürftigen Menschen überlässt), das „Projekt Streuobstwiese“ (Entwicklung
Streuobstwiese auf ungenutzten Parzellen) oder das „Projekt Rückbau“ (Entwicklung

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 231 von 243
öffentlich zugänglicher Wiesenflächen in Kombination mit Streuobstbereichen in ungenutzten
Parzellen) zur Anwendung kommen. Dadurch wird eine Revitalisierung von Grünflächen
und eine Wohnumfeldaufwertung erreicht.
Die Rückbauflächen entlang der Naumburger Straße und der Paul-Rohland-Straße können
auch zur Verbesserung des ruhenden Verkehrs genutzt werden.
17.3.5 Entwicklung des Verkehrs
Ziel der verkehrlichen Entwicklung ist es, die überwiegend durch Wohnnutzung geprägte
bauliche Kernzone im F 4 (Bereich Auf dem Schlagstück bis zur Straße Auf den
Gebinden) noch stärker von verkehrlichen Einflüssen zu entlasten. Dazu hat bereits die
Ende 2009 erfolgte Fertigstellung der Ortsumgehung der B 2/B 91 nördlich und westlich des
Hauptortes Zeitz beigetragen.
In Nord-Süd-Richtung (Donaliesstraße/Weißenfelser Straße) wird im F 4 bei Beibehaltung
der peripheren großflächigen Handelseinrichtungen von Zeitz am nördlichen Rand der
Weißenfelser Str. sowie dem großflächigen Einzelhandel (Globus) bei Theißen nur eine
geringfügige Verringerung des Durchgangsverkehrs erwartet. Außerdem ist dies die
Trasse zur Autobahnanschlussstelle A 9 in Weißenfels.
Im übrigen Gebiet von F 4 wird die allgemeine Verteilung des Verkehrs auf das gesamt zur
Verfügung stehende untergeordnete Straßennetz zu einer weiteren Verkehrsentlastung beitragen.
Insbesondere sollte eine Tonnagebegrenzung für das Heraushalten des Schwerver-
kehrs herangezogen werden.
Auch bauliche Maßnahmen in der Naumburger Straße und der Leipziger Straße zur
Vermeidung von evtl. Ausweichverkehr werden empfohlen.
Die Verkehrsräume der Floßgrabenstr. und der Auestraße sind in Verbindung mit den
vorgesehenen Rückbaumaßnahmen durch die Beseitigung von Straßenkrümmen
verkehrsdynamisch günstiger als bisher an die Weißenfelser Straße (Sammelstr.)
anzubinden. Dadurch wird gleichzeitig auch die verkehrliche Anbindung des Gewerbeareals
zwischen Floßgrabenstraße und Auestraße verbessert.
Ein Straßenrückbau ist im F 4 nicht vorgesehen, da an allen Straßen noch Nutzungen
verbleiben werden, die verkehrsseitig öffentlich erschlossen werden müssen.
Durch den geplanten Gebäuderückbau stehen die bisherigen Flächen des ruhenden
Verkehrs künftig für wesentlich weniger Wohnungen zur Verfügung, so dass im F 4 künftig
nicht von einem Stellplatzmangel auszugehen ist. Noch genutzte Garagenstandorte sind zu
erhalten bzw. bei Erforderlichkeit neu auf Flächen zu errichten, die das Ortsbild nicht
beeinträchtigen.
Unter Wahrung der stadträumlichen Verträglichkeit sowie durch Einbeziehung besonders
von Rückbau- bzw. sonstigen Quartiersinnenbereichsflächen wird gemäß der bestehenden
Beschlusslage künftig ein Orientierungswert von 1,5 Stellplätzen/Wohnung angestrebt.
Grundsätzlich sollte die Ausweisung der Flächen des ruhenden Verkehrs so erfolgen, dass
der Parkraum der öffentlichen Verkehrsflächen vorzugsweise durch Besucher bzw. Kunden
genutzt wird, während die Quartiersinnenbereiche und die wohnungsnahen Stellplätze
überwiegend den Anwohnern zur Verfügung zu stellen sind.
Im Planteil wurden entsprechende Standortangebote für die Verbesserung des
Stellplatzangebotes ausgewiesen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 232 von 243
Im Bereich Auf dem Schlagstück ist zur Reduzierung der Verkehrsemissionen der
Wohnungen in der Kernzone durch bisherige Zu- und Abfahrten zum Kindergarten bzw. zur
Schule eine neue Zufahrt mit Parkplatz von der Donaliesstraße aus einzuordnen.
Der öffentliche Personennahverkehr ist durch Stadtbuslinien ermöglicht. Verbesserungen
könnten durch die Einbeziehung regionaler Buslinien erzielt werden.
Zur Verbesserung der Fuß- und Radwegeverbindungen ist perspektivisch direkt vom
Bahnhof bzw. Busbahnhof aus in nördliche Richtung zur Schädestraße bzw. zur Kernzone
Auf dem Schlagstück eine neue Trasse zu entwickeln, die weiterführend über die
„Dreierbrücke“ nach Süden eine direkte Verbindung zum Rad-Fußweg in der Elsteraue
herstellt. Unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen Trassen wäre auch entlang des
Floßgrabens eine Fuß-Radwegeverbindung sinnvoll.
Auf Grund der vielfach geringen Querschnittsbreiten der historischen Straßen werden auch
künftig gesonderte Radspuren nur die Ausnahme sein.
17.3.6 Entwicklung der technischen Infrastruktur
Die bestehenden Ver- und Entsorgungsnetze sichern aktuell die Gebietsversorgung. Alle
Hauptleitungen der technischen Infrastruktur wurden im F 4 bereits weitestgehend saniert.
Im Bereich der Weißenfelser Straße und der Schädestraße ist eine Erneuerung der
Leitungen notwendig.
Ein Rückbau bzw. die Anpassung der Versorgungsleitungen, insbesondere hinsichtlich
ihrer Dimensionierungen, ist im F 4 lediglich in den Bereichen mit erheblichem
Wohnungsrückbau zu erwarten. In Verbindung mit dem Rückbau von Gebäuden und der
Sanierung von Leitungsnetzen könnte eine Verringerung der bisherigen
Dimensionierungen und somit eine Optimierung der Netze erfolgen, da auf Grund der vor
einigen Jahren noch erheblich höheren Einwohneranzahl und der zukünftig weniger
werdenden Wohnungen auch nicht mehr solche großen Leitungskapazitäten erforderlich
werden wie bisher vorhanden sind. Das könnte allerdings auch Veränderungen der
Netzstrukturen zur Folge haben, so dass statt bisheriger Maschenstrukturen nur noch Stiche
oder Schleifen notwendig sind. Dafür sind allerdings spezifische technische
Erschließungsplanungen notwendig.
17.3.7 Einsatz der verbindlichen Bauleitplanung
Nachfolgend werden Bereiche empfohlen, die auf Grund ihrer geplanten umfangreichen
Rückbaumaßnahmen bzw. der veränderten Entwicklungsrichtungen vorrangig
bauplanungsrechtlich verbindliche Festsetzungen durch einen Bebauungsplan erhalten
sollten. Insbesondere sollten für die Bereiche Bebauungspläne erstellt werden, in denen von
den Eigentümern/Mietern bereits konkretere Vorstellungen zur Bereichsentwicklung
existieren.
Weitere Bebauungspläne in anderen Bereichen des F 4 werden nicht ausgeschlossen.
Bereits hier wird auf mögliche Entschädigungsansprüche auf Grund der verbindlichen
Bauleitplanung hingewiesen.
Vorschlag zur Erstellung eines Bebauungsplanes:
Nach dem Rückbau von Gebäuden auf der Nordseite der Naumburger Straße, der
Floßgrabenstraße, der Paul-Rohland-Straße bzw. zwischen Auestraße und Weißenfelser
Straße ist zur Entwicklung von dauerhaften Freiräumen unter Beachtung eventueller

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 233 von 243
Entschädigungsansprüche abschnittsweise die Erstellung eines bzw. mehrerer
Bebauungspläne vorzunehmen.
Des Weiteren wird die Erstellung einer verbindlichen Bauleitplanung zur Entwicklung eines
Stadtteilzentrums (insbesondere zur Einordnung von Handel) entlang der Donaliesstraße
bzw. zur Neuordnung gewerblich genutzter Flächen zwischen Schädestraße und
Bahnanlagen als notwendig angesehen.
17.3.8 Veränderungen des potentiellen Stadtumbaugebietes F 4 gegenüber dem
Stadtentwicklungskonzept von 2002
- 2002 wurde das potentielle Fördergebiet F 4, das sich damals aus Teilbereichen der
Quartiere 1, 2, 4 und 5 zusammensetzte, lediglich in den gesamtstädtischen
Zielvorstellungen erwähnt. In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes erfolgt
für F 4 eine detailliertere gebietsbezogene Formulierung von Zielvorstellungen.
- Auf Grund der seit 2002 erhöhten Leerstandproblematik bei Wohn- und Gewerbebauten
sowie bei Nutzungs- und Ortsbildmängeln wird im potentiellen Stadtumbaugebiet F 4
aktuell ein stärkerer Handlungsdruck gesehen als 2002, wo wesentliche Teilareale von F 4
(südlich und nördlich der Naumburger Straße sowie südlich der Leipziger Straße) noch als
„Umstrukturierungs- und Aufwertungsgebiet mit geringer Priorität“ bzw. (nördlich der
Leipziger Straße) als „festgesetztes Erhaltungsgebiet ohne Handlungsdruck“ ausgewiesen
wurden.
- Der überwiegende Teil von F 4 wird in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes
als „Umstrukturierungsgebiet mit vorrangiger Priorität für den Rückbau von
Gebäuden und die Aufwertung von Freiräumen“ ausgewiesen.
- Im zentralen Bereich von F4 ist in der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes der
Erhalt einer Kernzone vorgesehen, in der eine vorrangige Priorität zum Erhalt und zur
Aufwertung vorhandener Wohnbausubstanz bzw. der Freiräume besteht. Außerdem wird in
der Kernzone eine vorrangige Priorität hinsichtlich des punktuellen Wohnungsrückbaus und
die Aufwertung dadurch entstehender Freiräume ausgewiesen.
- In der Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes wird die Entwicklung eines
Stadtteilzentrums sowie die Revitalisierung von Gewerbebrachen als Zielvorstellung
formuliert.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 234 von 243
18. ALLGEMEINE UMSETZUNGS- UND FORTFÜHRUNGSEMPFEHLUNGEN
18.1 Förderprogramme
Die Umsetzung des Stadtumbaus, der insgesamt eine Querschnittsaufgabe darstellt und erst
durch die Umsetzung von vielfältigen und umfangreichen Maßnahmen verwirklicht werden
kann, wird wie bisher auch weiterhin eng mit der Verfügbarkeit von Fördermitteln verknüpft
sein. Auf Grund der allgemein nicht mehr so günstigen wirtschaftlichen Situation des
Gemeinwesens werden im Bereich des Städtebaus insbesondere folgende
Förderprogramme zur Anwendung kommen:
- Stadtumbau-Ost zur Aufwertung von Stadtteilen/Stadtquartieren und zum
Abriss/Rückbau dauerhaft leer stehender Wohnungen
- städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
- städtebaulicher Denkmalschutz, Sicherung und Erhaltung historischer Stadtkerne
- städtebauliche Sanierung im ländlichen Raum
- aktive Stadt- und Ortsteilzentren
- Dorferneuerung
- Energetische Sanierung von Gebäuden
- Bildung selbstgenutzten Wohneigentums
- EFRE - Europäischer Fonds für regionale Entwicklung
- ELER - Europäischer Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des
ländlichen Raumes
- EST - Europäischer Sozialfonds
Hinsichtlich des aktuellen Förderprogramms Stadtumbau-Ost (Bund-Länder-
Verwaltungsvereinbarung 2009) wird darauf hingewiesen, dass die Förderung des Abrisses
von Altbauten, die vor 1919 straßenparallel in geschlossenen Baufluchten errichtet wurden
sowie von denkmalgeschützten Gebäuden, wie sie überwiegend auch in den Fördergebieten
F 1, F 3 und F 4 vorhanden sind, durch diese Vereinbarung stark eingeschränkt bzw.
ausgeschlossen wird.
Des Weiteren ist anzunehmen, dass gegenwärtig keine Erhöhung des Fördervolumens zum
Abbruch absehbar ist. Die Herausnahme von Wohnungen aus dem Wohnungsmarkt muss
demzufolge zukünftig noch stärker erfolgen durch:
- Stilllegung der obersten Etagen und
- Abbruch ohne Einsatz von Fördermitteln
18.2 Rechtliche Mittel zur Steuerung der Gebietsentwicklungen
Für die gezielte Umsetzung von Stadtumbaumaßnahmen bzw. die Verhinderung ungewollter
städtebaulicher Entwicklungen, vorrangig in den beschlossenen Stadtumbaugebieten, ist das
Schwergewicht auf die Nutzung konsensualer Instrumente zu legen wie:
- Beratungen
- städtebauliche Verträge (§§ 11, 12, 124 BauGB)
Weiterhin ist auch das rechtliche Instrumentarium des allgemeinen Städtebaurechts
gemäß BauGB heranzuziehen:
- Bebauungsplan (§§ 8 bis 10 BauGB)
- Veränderungssperre (§§ 14 ff. BauGB)
- Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB)
- gemeindliche Vorkaufsrechte (§§ 24 ff. BauGB)
- Enteignung (§ 85 BauGB)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 235 von 243
Für Bebauungspläne gilt auch in den Stadtumbaugebieten der § 1 (3) BauGB, wonach
Bebauungspläne aufzustellen sind, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Da durch den stattfindenden Stadtumbauprozess
in vielen Stadtgebieten permanent mit Änderungen zu rechnen ist, macht es
insbesondere Sinn, nur dort einen Bebauungsplan zu erstellen, wo entweder konkrete
Anträge auf die Genehmigung von Vorhaben gestellt worden sind bzw. wo gegenüber der
bestehenden Gebietsart künftig eine stark veränderte Entwicklungsrichtung angedacht ist.
Auf die Auslösung von Entschädigungsansprüchen ist bei der Erstellung von Bebauungsplänen
besonders in den bereits bebauten Gebieten zu achten.
In den Stadtumbaugebieten sind jedoch auch die bestehenden Rechtsinstrumente des
besonderen Städtebaurechts gemäß BauGB (§§ 136 ff. BauGB) einzusetzen. Dazu
zählen die Ausnutzung von Sanierungs- bzw. Stadtumbaugesetzlichkeiten und die dort
genannten Satzungen.
18.3 Fortführung des Kommunikationsprozesses
Der bereits 2002 begonnene kooperative und interaktive Prozess des notwendigen
Stadtumbaus mit den Verantwortlichen und Vertretern der Stadt Zeitz und wichtigen Partnern
(Unternehmen der Wohnungswirtschaft, Stadtwerke etc.) ist weiter zu entwickeln und
dauerhaft zu stabilisieren. Eine wirksame Kommunikationsebene sollte unter Einbeziehung
der vorhandenen kleinräumigen Arbeitskreise „Altstadt“, „Neumarkt“, „Neumarktstraße“,
„Schützenstraße“ und „Stephanstraße“ weitere Arbeitskreise bzw. Lenkungs- oder
Steuerungsgruppen umfassen wie z. B.:
- regionale Wohnraumsituation/-versorgung „Zeitz und Umland“
- regionale Gewerbeflächenvermarktung/Brachflächen „Zeitz und Umland“
- regionale regenerative Energieversorgung „Zeitz und Umland“
- mindestens eine Arbeitsgruppe/Stadtteilmanagement je Stadtumbaugebiet
- private Kleineigentümer je Stadtumbaugebiet
- quartiersbezogene Arbeitskreise
- themenbezogene Arbeitskreise (z. B. „Schrottimmobilien“ oder „soziale
Infrastruktur“)
Unterstützend ist ein permanenter Kommunikationsprozess zwischen Stadtverwaltung
und Bevölkerung zu initiieren durch:
- periodische stadtumbaugebietsbezogene Informationsveranstaltungen
- Herausgabe von (themenbezogenen, flächenbezogenen) Publikationen
- Einführung einer permanenten Internetplattform für die Bevölkerung zur
Mitbeteiligung am Stadtteilumbau
- Durchführung von Workshops des Stadtumbaus zu bestimmten Themen
bzw. Bereichen
Gründung von Eigentümerstandortgemeinschaften:
- Aktivierung und Zusammenarbeit von Eigentümern benachbarter Immobilien zur
Verbesserung der Verwertungschancen ihrer Objekte, zur Erhöhung der
Quartiersrentabilität sowie zur Aufwertung ihrer Quartiere
- Beseitigung von mehreren, sich überlagernden Defiziten (z. B. Modernisierungs-
rückstau und hoher Leerstand) vorzugsweise in Gebieten mit hohem Anteil privater
Kleineigentümer (z. B. in historischen Quartieren der Altstadt bzw. des Gründerzeit-
gebietes)

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 236 von 243
18.4 Ausweitung des Monitorings
- Monitoring mindestens hinsichtlich Wohnungs- und Einwohnerentwicklung
ausweiten auf gesamtes Stadtgebiet (Festlegung kleinräumiger Datenraster für
gesamtes Stadtgebiet)
- dauerhafte Darstellung belastbarer (verlässlicher) Daten absichern, da die
Bedeutung solcher Daten in der Städtebauförderung allgemein zunimmt.
19. ZUSAMMENFASSUNG
19.1 Bestandssituation
Die Stadt Zeitz hat in den aktuellen Abgrenzungen des Stadtgebietes (Stand vom
01.01.2010 - d.h. inklusive der Ortsteile Theißen, Luckenau, Nonnewitz, Kayna, Würchwitz
und Geußnitz) seit dem Jahr 1995 (42.813 EW) über 2005 (35.075 EW) bis zum Jahre 2008
(32.816 EW) einen Einwohnerrückgang von -23,4 % zu verkraften. Das entspricht einem
absoluten Verlust von -9.997 EW. Der Einwohnerverlust verteilt sich in diesem Zeitraum in
ca. 40 % in die natürliche Migration, d. h., den bestehenden Gestorbenenüberschuss bzw. zu
ca. 60 % in die räumliche Migration, d. h., den Fortzugsüberschuss.
Parallel dazu fand eine weitere Überalterung der Bevölkerung statt, die sich in einem
gesunkenen Anteil der Jugendlichen bis 15 Jahre (1995: 13,7 %, 2008: 9,3 %), einem
ebenfalls sich verkleinernden Anteil der erwerbstätigen Altersgruppe (1995: 67,3 %, 2008:
60,4 %) und einem rasant ansteigenden Anteil der Altersgruppe „65 Jahre und älter“ (1995:
19,0 %, 2008: 30,3 %) äußert. Das verdeutlicht, dass sich der Überalterungsprozess in
Zeitz in vollem Gange befindet.
Ende 2005 waren 14.733 Haushalte (HH) vorhanden. so dass ca. 1,95 EW/HH vorhanden
waren. 2008 waren in 16.940 genutzten Wohnungen 32.816 Einwohner vorhanden, was
1,94 EW/HH entspricht.
Der Wohnungsbestand ist zwischen 1995 und 2008 nur geringfügig um -116 WE bzw. -
0,5 % bzw. zwischen 2000 und 2008 nur um ca. 765 WE bzw. -3,4 % auf 21.975 WE
zurückgegangen.
14.313 WE (65,1 %) der Wohnungen befinden sich im Eigentum von Kleineigentümern,
7.662 WE (34,9 %) sind im Eigentum von vier größeren Unternehmen der Wohnungswirtschaft
(drei Genossenschaften sowie die städtische Wohnungsbaugesellschaft).
Der hohe Anteil der Wohnungen mit drei und mehr Räumen von 92,5 % am
Gesamtwohnungsbestand verdeutlicht, dass der ursprüngliche Wohnungsbedarf
insbesondere auf Familien mit Kindern ausgerichtet war.
Der Wohnungsleerstand beträgt 2008 insgesamt noch ca. 5.035 WE. Das sind ca. 22,9 %
des gesamten WE-Bestandes. Somit hat das bisherige Rückbautempo noch nicht
ausgereicht, um den Wohnungsleerstand effektiv zu senken. Ca. 75,0 % (3.775 WE) des
Leerstandes an Wohnungen (5.035 WE) verteilen sich auf viele private Kleineigentümer. Nur
noch ca. 1/4 des Wohnungsleerstandes (1.260 WE) befindet sich im Eigentum der vier
größeren Unternehmen der Wohnungswirtschaft.
Bei den Wohnungen ist insgesamt ein sehr guter Sanierungszustand vorhanden, da
nur noch ca. 12 bis 13 % (ca. 2.650 bis ca. 2.850 WE) des Wohnungsbestandes noch
unsaniert sind.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 237 von 243
Die Anzahl der Industrieunternehmen ist seit 1995 bis 2000 (damaliges Stadtgebiet) um
mehr als die Hälfte gesunken und hält seitdem dieses niedrige Quantitätsniveau.
Die Anzahl der Handwerksbetriebe ist im damaligen Stadtgebiet zwischen 1995 und 2007
nur um ca. 11 % gesunken, so dass das Handwerk als recht stabiler Wirtschaftsfaktor
anzusehen ist.
Handelsbetriebe haben sich (im damaligen Stadtgebiet) in ihrer Anzahl seit 1995 bis
2007 um ca. 1/4 verringert. Die bis 2009 anhaltende positive Entwicklung in der
Angleichung der Verkaufsflächenkapazitäten zwischen zentralen und dezentralen Stadtlagen
hat sich durch die Entwicklung des Einkaufszentrums „Michaelpark“ wieder zu Gunsten der
dezentralen Lagen umgekehrt.
Folgende Gewerbeflächenpotentiale stehen noch zur Verfügung:
- Altstandorte ca. 58,7 ha
- in B-Plangebieten ca. 21,2 ha
- geplante zusätzliche Gewerbestandorte
gemäß Vorentwurf
Flächennutzungsplan 2009 ca. 23,6 ha
Gesamtfläche Gewerbepotentiale ca. 103,5ha
Wird der regional bedeutsame „Industriepark Zeitz“ bei Tröglitz mit in die Betrachtungen
einbezogen, so ergibt sich ein weiteres Potential von ca. 75 ha noch nicht besiedelter
Flächen. Zusammen mit weiteren Gewerbepotentialen im näheren Umland der Stadt Zeitz
stehen insgesamt 239,3 ha Gewerbeflächen zur Verfügung, von denen noch ca. 89,4 ha für
mögliche weitere Ansiedlungen genutzt werden könnten.
Somit beläuft sich das Gewerbeflächenpotential für Zeitz und dessen Umland aktuell
auf ca. 189,7 ha.
Die ungefähre Arbeitslosenquote von Zeitz beläuft aktuell sich auf etwa 30 %. Seit 2006 ist
insgesamt eine geringe Verbesserung dieses Wertes eingetreten. Allerdings haben sich in
den beiden letzten Jahren die Probleme im Bereich der Jugendarbeitslosigkeit erhöht.
Hinsichtlich der technischen Infrastruktur ist die Versorgung der Stadt abgesichert. Durch
den beträchtlichen Einwohnerrückgang der letzten Jahrzehnte sind die bestehenden Netze
überdimensioniert.
Die soziale Infrastruktur besteht aktuell aus 20 Kindertagesstätten, 8 Schulhorten, 8 Grund-
und 2 Sekundarschulen sowie dem Gymnasium, 2 Förderschulen, einer berufsbildenden
Schule, einer Musikschule und einer Volkshochschule. Davon entfallen auf den Teilbereich
„Nord“ bzw. „Süd“ jeweils 3 KITA, wodurch eine günstige flächige Verteilung im Stadtgebiet
gewährleistet wird. Ähnlich stellt sich die Situation im Bildungssektor dar, da sich in den
Teilbereichen „Nord“ bzw. „Süd“ jeweils eine Grundschule befindet.
Im Teilbereich „Mitte“ sichern die niedergelassenen Ärzte (17 Allgemeinmediziner, 27
Fachärzte, 30 Zahnärzte, 7 Pflegedienste,10 Apotheken und weitere soziale und
gesundheitliche Dienste sowie das Klinikum mit seinen 282 Betten die notwendige
gesundheitliche Versorgung der Stadt und teilweise des Umlandes ab. Im Teilbereich „Nord“
sind noch weitere 5 Ärzte und eine Apotheke vorhanden. Auch im Teilbereiche „Süd“ stehen
2 Ärzte und eine Apotheke zur Verfügung.
15 separate Sportstätten und 14 an Schulen angegliederte Turnhallen stellen die Versorgung
des Sportbereiches für den Teilbereich „Mitte“ sicher. 11 Sportstätten im Teilbereich „Nord“

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 238 von 243
und 10 Sportstätten im Teilbereich „Süd“ tragen zu einer günstigen und ausreichenden
Stadtgebietsversorgung bei.
Durch das Stadtgebiet verlaufen die Bundesstraßen B 2, B 91 und B 180 sowie mehrere
Landesstraßen. In den letzten Jahren wurde zur Entlastung zentraler Stadtbereiche vom
Durchgangsverkehr als Ortsumgehung bereits die Nordspange der B 2/B 91 realisiert.
Aktuell werden die zentralen Areale der Stadt noch immer von der B 180 gequert und durch
deren Verkehrsemissionen beeinträchtigt. Insbesondere ist davon die historische Altstadt
betroffen.
Im Unterstadtbereich von Zeitz befindet sich der Bahnhof. Der Bahnhof Zeitz, der an der
Bahnstrecke Leipzig-Zeitz-Gera liegt, sichert die Anbindung von Zeitz an den Schienenfernverkehr
und dient als Schnittstelle zwischen straßen- bzw. schienengebundenen Personennahverkehr.
Luckenau sowie Theißen besitzen eigene Bahnhöfe und gewährleisten die
Schienanbindung des Teilbereichs „Nord“. Der Teilbereich „Süd“ ist nicht an das
Schienennetz angebunden.
Die kleinen Orte in Randlage des Stadtgebietes werden durch den regionalen Busverkehr
erschlossen. Der Hauptort Zeitz besitzt einen eigenen Stadtbusverkehr. Für den Busverkehr
existieren in der Unterstadt (Bahnhofsnähe) sowie in der Oberstadt Busbahnhöfe. Der
zentrale Altstadtbereich ist aktuell noch nicht optimal an den Stadtbusverkehr angebunden.
An der Straße der Romanik gelegen, besitzt das mehr als 1000jährige Zeitz mit seinen vielen
historischen Gebäuden und seiner Altstadt Bedeutung hinsichtlich des Städtetourismus.
Das kulturelle Zentrum der Stadt Zeitz stellt der Bereich um das Schloss Moritzburg dar.
Weitere kulturelle Bedeutung besitzen insbesondere mehrere kleine Theater, der Dom sowie
das Kino.
Neben der im Umland des Hauptortes Zeitz vorhandenen reich strukturierten Landschaft, die
insbesondere der naturbezogenen Naherholung dient, sowie den vielen historischen
Kirchenbauten, stehen innerhalb des bebauten Stadtgebietes verschiedene Grünzonen zur
Verfügung.
19.2 Prognosen und Stadtumbauziele 2010 bis 2020
Der Einwohneranzahl (EW) der Gesamtstadt (inklusive Eingemeindungen ab 01.07.2009)
wird sich bis 2020 entsprechend den verschiedenen Entwicklungsszenarien in einem
Korridor zwischen 29.452 EW (Positivszenario) über 25.779 EW (Mittelszenario) bis zu
22.103 EW (Negativszenario) bewegen. Das bedeutet gegenüber 2008 (32.816 EW) eine
Einwohnerreduzierung zwischen -3.364 EW (- 10,3 % gemäß dem Positivszenario), über -
7.037 EW Rückgang (- 21,4 % gemäß dem Mittelszenario) bis zu -10.713 EW Rückgang
(-32,6 %), wobei diese prognostizierten prozentualen Werte über denen der künftigen
Kreisentwicklung liegen, da davon auszugehen ist, dass die bisher in der Stadt Zeitz
gegenüber dem Kreisgebiet ungünstigere Bevölkerungsentwicklung auch bis 2020 ihre
Fortsetzung findet.
Die Anzahl der Haushalte (Ende 2008: ca. 16.830 HH) wird sich bis 2020 auf
ca. 15.920 HH (- 5,4 % gemäß dem Positivszenario), über ca. 13.935 HH (- 17,2 % gemäß
dem Mittelszenario) bis zu ca. 11.948 HH (- 29,0 % gemäß dem Negativszenario)
reduzieren.
Die Größe der Haushalte wird sich von ca. 1,94 EW/HH (2008) weiter auf durchschnittlich
ca. 1,85 EW/HH (2020) verkleinern. Somit wird sich bis 2020 die bereits eingeleitete
Singularisierung der Haushalte weiter fortsetzen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 239 von 243
Der Überalterungsprozess geht ebenfalls weiter. Es wird damit gerechnet, dass der Anteil
der Jugendlichen bis 18 Jahre auf ca. 8 bis 9 % absinken wird. Die erwerbstätige
Altersgruppe (18 - 65 Jahre) wird 2020 auf etwa 52 - 54 % zurück gehen. Die
Bevölkerungsgruppe mit 65 Jahren und älter wird ca. auf sehr hohe 36 - 39 % (2008: 30,3 %)
ansteigen. Der Überalterungsprozess wird in den einzelnen Stadtteilen unterschiedlich stark
erfolgen. So ist zu erwarten, dass er z. B. im Sanierungsgebiet Stadtmitte auf Grund der
stärkeren jüngeren Altersgruppen wesentlich schwächer ausfallen wird als z. B in Zeitz-Ost.
Hinsichtlich des Wohnungsbestandes ist die Struktur umfassend zu verändern, indem künftig
wesentlich mehr kleinere (Ein- und Zweiraumwohnungen) für immer kleiner werdende
Haushalte angeboten werden müssen oder dass die vorhandenen größeren Wohnungen zu
geringeren Mietpreisen bereitgestellt werden. Die letzte Variante wird jedoch auf Dauer keine
auskömmliche Bewirtschaftung der Wohnobjekte gewährleisten.
Gemäß dem Positivszenario kann der notwendige Wohnungsrückbau von ca. 1.479 WE bei
etwa 125 WE Rückbau/Jahr bis 2020 erreicht werden. Der Leerstand der Wohnungen ist im
Mittel- bzw. Negativszenario zu reduzieren durch die kurzfristige Steigerung des
Rückbauvolumens von aktuell ca. 245 WE/Jahr auf ca. 315 WE/Jahr im Mittelszenario und
bis zu ca. 515 WE/Jahr im Negativszenario.
Insgesamt sind zur Erlangung eines Idealzustandes zwischen 2008 und 2020 zwischen
ca. 1.479 Wohnungen (Positivszenario mit 29.452 Einwohnern) über ca. 4.104
Wohnungen (Mittelszenario mit 25.779 Einwohnern) bis zu maximal ca. 6.729
Wohnungen (Negativszenario mit 22.103 Einwohnern) vom Markt zu nehmen. Dann
ständen immer noch ca. 5 % Mobilitätsreserven und weitere Bestände für Umnutzungen und
Ersatzwohnungen zur Verfügung. Am Realistischsten erscheint das Erreichen des
Mittelszenarios.
Folgende wichtige Ziele werden durch den Stadtumbau in Zeitz bis 2020 angestrebt:
1. Verdeutlichung der künftigen Stadtentwicklung durch die Ausweisung eines
Bevölkerungskorridors, in dem drei Entwicklungsszenarien betrachtet werden. Dabei
dient das Mittelszenario im Stadtumbauprozess als wichtige Zwischenmarkierung.
2. Nutzung der bestehenden Hauptpotenziale „Stadthistorie“, „industrielle Prägung“ sowie
„Dorflandschaft“
3. Konsequente Fortführung der Innenentwicklung zur Stabilisierung eines kompakten und
damit effizienten Stadtgefüges (Stadt der kurzen Wege) unter besonderer Hervorhebung
der mehr als 1000-jährigen Stadtgeschichte von Zeitz.
4. In Anlehnung an den 2002 errungenen Erfolg der Stadt Zeitz (Sieger im Wettbewerb des
deutschen Kinderhilfswerkes „Stadtumbau nur mit uns“) sowie zur Verbesserung der
Altersstrukturen bzw. der Bedingungen zum Hierbleiben von Familien sollen die Belange
der Kinder und der Familien eine besondere Rolle in der künftigen Stadtentwicklung
spielen.
5. Beibehaltung des 2002 eingeleiteten grundsätzlichen Entwicklungsprinzips
„Siedlungskontraktion und Stadtinnenentwicklung“, bei dem die Stadt schwerpunktmäßig
an der südöstlichen Peripherie zurückgebaut wird. Rückbau erfolgt grundsätzlich nur bei
permanenter Betrachtung der aktuellen Einwohnerentwicklung entsprechend des jeweils
absehbaren Entwicklungsszenarios.
6. Entwicklung einer weitestgehend kompakten Stadt entsprechend der „Charta von
Leipzig“ unter Berücksichtigung des anhaltenden Bevölkerungsrückganges. Orientierung

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 240 von 243
auf eine Verstärkung der funktionellen Durchmischung des Siedlungskörpers in Richtung
„Stadt der kurzen Wege“.
7. Ausweisung einer langfristig zu erhaltenden gesamtstädtischen Kernzone, bestehend
aus großen Bereichen des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ (F 3), dem überwiegenden
Erhaltungsgebiet aus der Gründerzeit (F 1), dem „Musiker-Viertel“ und dem Bereich des
alten „Zeitz-Ost“ (F 2, Gebiet um die Käthe-Niederkirchner-Straße). Des Weiteren wird im
Bereich der nördlich der Bahnanlagen befindlichen Unterstadt (potentielles F 4) im
Bereich zwischen „Auf dem Schlagstück“ und „Auf den Gebinden“ noch eine Kernzone
ausgewiesen.
8. Verteilung des Wohnungsrückbaus auf mehrere Stadtgebiete. Der umfassendste
Schwerpunkt des Rückbaus bleibt weiterhin das Plattenbaugebiet Zeitz-Ost. Des
Weiteren sind im Gründerzeitgebiet, in der Unterstadt und punktuell verstreut im
gesamten übrigen Stadtgebiet ebenfalls Rückbaumaßnahmen vorgesehen.
Verteilung der Wohnungsrückbaukapazitäten (ca. - 6.729 WE) entsprechend dem
Negativszenario (2020: 22.103 EW):
- F 1: Gründerzeit ca. 400 WE
- F 2: Zeitz-Ost ca. 3.679 WE
- F 3: Sanierungsgebiet „Stadtmitte“ ca. 185 WE
- F 4: potentielles Stadtumbaugebiet „Unterstadt“ ca. 540 WE
- Teilbereich „Nord“ ca. 200 WE
- Teilbereich „Mitte“ (außerhalb F 1 bis F 4) ca. 1.625 WE
- Teilbereich „Süd“ ca. 100 WE
6.729 WE
9. Stärkung der historischen Altstadt (Fördergebiet F 3), insbesondere durch einen
umfassenden Erhalt bzw. die Fortführung der Sanierung der Altbausubstanz, durch
Quartiersentkernungen zur Schaffung vernetzter Grünflächen und zur Schaffung privater
Grünflächen im rückwärtigen Bereich, durch Beseitigung vorhandener Substanz- und
Nutzungsschwächen, durch Festigung und Weiterentwicklung der Altstadt als
gesamtstädtisches Handels-, Dienstleistungs- und Kommunikationszentrum und durch
Reduzierung des Verkehrsaufkommens sowie die Verbesserung des ruhenden Verkehrs.
10. Revitalisierung der Gründerzeitquartiere im Fördergebiet F 1 insbesondere durch
umfassenden Erhalt und Fortführung der Sanierung der Hauptgebäude, durch
Quartiersentkernungen und die damit verbundene Wohnumfeldaufwertung, die
Verbesserung der Mischnutzung, die Erweiterung des gesamtstädtischen
Versorgungsbereichs, den Zuzug von ca. 950 bis ca. 1.250 Bewohnern in das
Gründerzeitgebiet, eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens mittels Neuordnung des
Verkehrs sowie die Verbesserung der Stellplatzsituation.
11. In den peripheren Stadtgebieten (außerhalb der Fördergebiete F 1 bis F 4) Fortführung
der bisherigen Wohnungskonsolidierung und Reaktivierung der Handelsflächenreduzierung
sowie verstärkte Initiierung des verstreut liegender punktuellen
Wohnungsrückbaus.
12. Erhöhung des Anteils an privatem Wohneigentum der Einwohner durch Stärkung des
Selbstnutzermarktes.
13. Umfassende Ausweitung des Engagements der großen Unternehmen der
Wohnungswirtschaft, auch auf die historischen Stadtgebiete. Weiterführung des
Stadtumbauprozesses gemeinsam mit den großen Wohnungswirtschaftsunternehmen.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 241 von 243
14. Verbesserung des Stadtbildes durch Neugestaltung von attraktiven Innenstadtbereichen
und durch die Entwicklung einer möglichst durchgängigen grünen Hangzone zwischen
Ober- und Unterstadt. Dem Umgang mit „Schrottimmobilien“ ist zur Verbesserung des
Stadtbildes ein größerer Stellenwert als bisher beizumessen.
15. Rückbau bzw. Revitalisierung von Gewerbebrachen gemäß den Zielvorstellungen.
Weitestgehender Erhalt vorhandener Gewerbegebiete und Vorbereitung weiterer
gewerblicher Bauflächen entsprechend der Nachfragesituation. Reduzierung bzw.
Aufhebung von Planungsrecht von bisher nicht nachgefragten Gewerbeflächen.
16. Gegenüber dem Flächennutzungsplan-Vorentwurf vom März 2009 Reduzierung bisher
angedachter Wohnbauflächenkapazitäten.
17. Ausbau der Wirtschaftkraft der Stadt (einschließlich des Umlandes) als Schlüsselfunktion
der künftigen Stadtentwicklung durch Ansiedlung weiterer Investoren auf den noch
umfangreich vorhandenen Gewerbeflächenpotentialen. Ausdehnung des
Gewerbebandes entlang der Bahntrasse Leipzig-Gera.
18. Entwicklung eines Einzelhandels- bzw. Zentrenkonzeptes zur Neuordnung des Handels
mit dem Ziel der Stärkung der Handelsfunktion in der historischen Altstadt bzw. der
Innenstadtlagen allgemein.
19. Umsetzung des gesamtstädtischen Konzeptes zur Neuordnung des Verkehrs.
Fortführung der Reduzierung von Verkehrsbelastungen in Stadtbereichen mit hohen
Wohnanteilen (besonders in den Fördergebieten F 1 (Gründerzeit), F 2 (Zeitz-Ost), F 3
(Sanierungsgebiet Stadtmitte) sowie im potentiellen Fördergebiet F 4 (Unterstadt)).
Heraushalten des Durchgangsverkehrs der B 180 und möglichst flächige Verteilung des
Ziel-, Quell- und Binnenverkehrs.
Allgemeine Verbesserung der Stellplatzsituation in zentralen Stadtlagen, vorzugsweise in
Verbindung mit Rückbaumaßnahmen.
20. Anpassung der technischen und sozialen Infrastruktur, insbesondere in den
Rückbaugebieten. Weitestgehende Nachnutzung von Gemeinbedarfseinrichtungen.
Außerbetriebnahme von Ver- und Entsorgungsnetzen insbesondere dort, wo flächiger
Rückbau von Wohn- bzw. Gewerbenutzungen erfolgt. Aus ökonomischer Sicht ist es
zwingend erforderlich, dass die technischen Netze zurückgebaut und die Netzkosten
minimiert werden.
An den Versorgungssystemen Erdgas, Elektroenergie und Fernwärme wird auch im Falle
einer Überdimensionierung nicht zwingend ein Rückbau erforderlich.
Grundsätzlich ist im gesamten Stadtgebiet eine energieeffiziente Gebäudesanierung
anzustreben.
Der Einsatz erneuerbarer Energien ist erheblich auszuweiten.
21. Verbesserung der Tourismusfunktion durch Fortführung der Altstadtsanierung sowie der
Maßnahmen des naturbezogenen und aktiven Tourismus (Verknüpfung von Grünzonen).
Umfangreiche Ausdehnung der Tourismusfunktion unter spezifischer Bezugnahme auf
die mehr als 1000-jährige Stadtgeschichte.

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 242 von 243
22. Beibehaltung der kleinteiligen Siedlungsstruktur der Dörfer in den ländlichen
Teilbereichen „Nord“ und „Süd“. Es sind dort lediglich kleine, städtebaulich verträgliche
Rückbaumaßnahmen durchzuführen, die zur Aufwertung der ländlichen Lebensqualität
führen. Weiterhin wird dort die Wohnnutzung mit punktuellen gewerblichen
Einrichtungen, insbesondere der Agrarwirtschaft, dominieren.
Dem Erhalt und der Weiterentwicklung der Naturräume sowie des Landschaftsbildes ist
eine große Bedeutung beizumessen.
Umfangreiche Stadtumbaumaßnahmen sind in den ländlich geprägten Teilbereichen
„Nord“ und „Süd“ nicht zu erwarten.
Die in der Flächennutzungsplanung bzw. den Dorferneuerungen erfolgten überdimensionierten
Ausweisungen von Wohnbau- bzw. Gewerbebauflächen sind in den
Teilbereichen „Nord“ und „Süd“ im Hinblick auf eine weiter schrumpfende Bevölkerung
einzuschränken. Die künftigen Bauflächen sind in den kleinen Orten auf den Eigenbedarf
zu begrenzen.
23. Im Teilbereich „Nord“ sowie im Teilbereich „Süd“ ist jeweils zur Teilbereichsgrund-
versorgung in den Hauptorten (Theißen bzw. Kayna) ein Versorgungsschwerpunkt
beizubehalten bzw. qualitativ weiter zu entwickeln.
24. Die Denkmale des Stadtgebietes sind möglichst umfassend zu erhalten. Allerdings sollte
nicht ausgeschlossen werden, dass marode und lange ungenutzte Denkmale auch
zurückgebaut werden.
25. Die Einbindung aller Akteure des Stadtumbaus in den laufenden Stadtumbauprozess ist
zu verbessern. Insbesondere die privaten Kleineigentümer sind verstärkt einzubeziehen.
26. Zur Realisierung von Stadtumbaumaßnahmen sind zur Verfügung stehende (private und
öffentliche) Finanzmittel vorrangig in den beschlossenen Stadtumbaugebieten sowie an
städtebaulich relevanten Standorten einzusetzen.
Thomas Weber
Dipl.-Ing. Architekt für Stadtplanung

Stadt Zeitz – Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Seite 243 von 243
Q u e l l e n v e r z e i c h n i s
- Flächennutzungsplan-Vorentwurf der Stadt Zeitz vom März 2009 (GPV mbH, Leipzig)
- Dorferneuerungsplanungen der Teilbereiche „Nord“ und „Süd“ sowie vom Teilbereich
„Mitte“ (Zangenberg und Hainichen) (Büro MIP, Gera; Stadt Zeitz)
- Bebauungspläne (Stadt Zeitz)
- Konzept Energetische Stadtsanierung (Hyder-Acerplan GmbH, Halle,
Arbeitsstand 12.11.2009)
- Studie „Arbeitslandschaft 2030“ (Prognos AG, Basel, Dez. 2009)
- „Vorbereitende Untersuchung zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für Zeitz“
(Friedrich-Schiller-Universität Jena, 20.04.2007)
- Handelsatlas für den IHK-Bezirk Halle-Dessau (Ausgaben 2006 und 2009)
- Wirkungsanalyse für ein Fachmarktzentrum, Friedensstraße in Zeitz
(GfK GeoMarketing, Jan. 2009)
- Wikipedia, die freie Enzyklopädie (Internet-Recherche)
- „Stadtumbau nur mit uns“ (Stadt Zeitz sowie Landschaftsplanerin Fr. Geyer, 2002)
- Projektskizze „Zukunft Kleingärten Zeitz“ (Stadt Zeitz, 24.09.2008)
- Bevölkerungsdaten (Bewegungen, Altersgruppen) für Gesamtstadt bzw. Fördergebiete
(Stadt Zeitz)
- Wirtschaftsdaten, Altstandorte (Stadt Zeitz)
- „Arbeitshilfe zur Nutzung vorliegender Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen“ für
Stadtumbaukommunen in Sachsen-Anhalt
- Statistische Daten zur Bevölkerung auf Kreis- und Kommunalebene (Bertelsmann-Stiftung)
- Bevölkerung auf Kreisebene (ExWoSt-Informationen 33/1, 37/1 vom Bundesamt für
Bauwesen und Raumordnung)
- Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung)
- Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten
Immobilien (Schrottimmobilien)“ (Bundesministeriums für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung - Heft 65 von 2009)
- Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt
- Verfügungsrechte im Stadtumbau (Bertram Schiffers, 2009)
- Leerstandskarte (Stand vom 18.08.2006) (Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung)
- Zuarbeit zur Zeitzer Kulturgeschichte im Abschnitt 8.1 (Jürgen Kautz)