Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

6.1. drohende Risiken
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der WGO sind geordnet, außergewöhnliche
Risiken bestehen nicht.
Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, um
ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu
können. Wesentlichen Zinsänderungs- oder konjunkturabhängige
Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind nicht
erkennbar.
Der Bestand der WGO besteht zu rd. 68 % aus Gebäuden, die
in den fünfziger Jahren erstellt worden sind. Zum damaligen
Zeitpunkt war die Qualität bei der Bauerstellung zweitrangig,
da wegen der herrschenden Wohnungsunterversorgung möglichst
viele Häuser in kurzer Zeit neu zu erstellen waren.
So sehr viele dieser Gebäude in der Vergangenheit auch modernisiert
wurden und immer noch werden, bleibt doch die Tatsache,
dass sich viele Objekte von der Grundsubstanz, von der
Größe und vom Zuschnitt der einzelnen Wohnungen in einem
mangelhaften Zustand befinden.
Erste Schritte, hier durch Abbruch und nachfolgende Neubebauung
der freigewordenen Grundstücke eine langfristige
Verbesserung herbeizuführen, wurden bereits unternommen –
siehe Knollstraße und Blumenesch.
Um das Unternehmen auch weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu
führen steht nach heutigem Kenntnisstand jedoch fest, dass
auch in der Zukunft diese Maßnahmen verstärkt fortzusetzen
sind. Nur dann ist langfristig eine ständige Vermietbarkeit an
ein gutes Mieterklientel zu angemessenen Preisen zu gewährleisten.
Daher sind bei der gegenwärtigen Marktsituation in Osnabrück
keine Risiken erkennbar, die bestandgefährdend wären oder
wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
haben könnten.
Nach den heutigen Erkenntnissen werden mindestens rd. 250
Wohnungen in mehr als 40 Häusern in einem Zeitraum von
20 – 40 Jahren abgängig sein. Diese Zahl wird sich im Laufe der
kommenden Jahre sicherlich weiter erhöhen.
Weiterhin hat sich bereits in der Vergangenheit die Wirtschaft
allgemein als auch die Wohnungswirtschaft speziell mit soziodemografischen
Änderungen befassen müssen. Die Zukunft
wird jedoch weitaus gravierendere Änderungen bringen.
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung | 31
Die Änderung, auf die sich alle Wohnungsvermieter mit ihrem
Angebot einrichten müssen, liegt darin begründet, dass die
Bevölkerung immer älter wird und gleichzeitig zahlenmäßig
abnimmt. Die Wohnungen von Morgen erfordern daher
bestimmte Vorkehrungen und Ausstattungsmerkmale, die
speziell für diese älteren Menschen erforderlich sind, um ihnen
ein möglichst langes Wohnen in den eigenen 4 Wänden zu
ermöglichen. Stichworte > Fahrstuhl, behindertengerechte
Wohnungsausstattung, bodengleiche Duschen, bodengleicher
Übergang z. B. auf den Balkon oder die Terrasse, Notrufanlagen,
betreutes Wohnen.
Ein weiteres beachtenswertes Kriterium ist die Anzahl der Singlehaushalte.
Sie ist in Osnabrück schon heute verhältnismäßig
groß, aber nach allen Untersuchungen wird sie sich in Zukunft
noch weiter erhöhen. Ein Großteil dieses Bevölkerungsteils
sucht komfortablen möglichst zentral gelegenen Wohnraum
und ist auch bereit, hierfür einen angemessenen Preis zu zahlen.
Bereits seit einigen Jahren werden bei Wohnungsmodernisierungen
die Badezimmer möglichst bodengleich hergerichtet.
Neubaumaßnahmen werden ausschließlich so geplant, dass
ein Erreichen des Hauses sowie der einzelnen Etagen und Wohnungen,
auch im Innenbereich, ohne Behinderung möglich ist.
Ein erstes Objekt in der Wohnform „Betreutes Wohnen“ wurde
errichtet.
Durch unsere umfangreichen Investitionen in Modernisierungen
werden unsere Marktposition und ein dauerhafter Mittelrückfluss
abgesichert.
Durch die Lage im Stadtgebiet und dem Zuschnitt der Wohnungen
hat die WGO ein breit gefächertes Angebot für studentisches
Wohnen, dass auch bereits heute umfangreich entsprechend
genutzt wird. Das Angebot hierfür könnte jedoch
durchaus größer sein.
Diese Wohnungen sind gleichzeitig auch für eine Vielzahl von
Single-Haushalten interessant.
Als latente Risiken werden die allgemeine finanzwirtschaftliche
Entwicklung mit Gefahren für die Wirtschaftsentwicklung
sowie die teilweise rückläufigen verfügbaren Nettoeinkommen
gesehen.