Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

24 | Detaillierte Darstellung der Lage
Hier ist eine Steigerung um 345,8 T€ zu verzeichnen.
Im Teilbereich der Hausbewirtschaftung sind die Umsatzerlöse
aufgrund der durchgeführten Mieterhöhungen sowie der in die
Bewirtschaftung aufgenommenen Neubauwohnungen deutlich
um 384,5 T€ auf nunmehr 10.962,6 T€ angestiegen.
Das Gesamtergebnis der Betriebskosten ist nahezu unverändert.
Dagegen sind die Ausgaben für die Instandhaltung mit
687,3 T€ deutlich angestiegen und bewirken somit den Rückgang
bei dem Teilergebnis der Hausbewirtschaftung.
Nach der Bewertung des Anlagevermögens waren wie schon
im vergangenen Jahr außerplanmäßige Abschreibung in Höhe
von 163,0 T€ erforderlich. Bedingt durch die umfangreiche
Bautätigkeit haben sich die Abschreibungen im Berichtsjahr
um 71,3 T€ erhöht und betrugen insgesamt 2.082,4 T€.
3.2. Finanzlage
Der Gesamtbestand ist z. Zt. mit rd. 47,250 Mio. € Fremdmitteln
(Restschuld) belastet. Das entspricht 42,8 % der Bilanzsumme.
Diese Fremdfinanzierung besteht fast ausschließlich aus Grundschulden,
deren Zinsfestschreibung Jahr für Jahr gestaffelt bis
zum Jahr 2023 ausläuft. Somit steht jedes Jahr ein bestimmter
Teilbetrag aus der Gesamtverschuldung entweder zur Verlängerung,
zur Umschuldung oder zur kompletten ersatzlosen
Rückzahlung an. Das Risiko einer plötzlichen Mehrbelastung
durch eine deutliche Zinssteigerung der Fremdmittel insgesamt
wird dadurch umgangen.
Die Personalkosten zeigen sich nahezu unverändert. Die Steigerung
der zu zahlenden Zinsen und ähnlichen Aufwendungen
für Darlehen um 107,9 T€ erklärt sich ganz einfach durch die
neu aufgenommenen Fremdmittel, ohne die die rege Neubautätigkeit
in den vergangenen Jahren nicht möglich gewesen
wäre.
Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen machen sich Auflösungen
bei den Rückstellungen sowie höhere Erträge bei der
Instandhaltung positiv bemerkbar, sodass sich hier eine Steigerung
um rd. 48,1 T€ ergeben hat.
Demgegenüber konnten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
sehr deutlich verringert werden (270,5 T€), im Wesentlichen,
weil im Vergleich zum Vorjahr keine Verluste aus dem
Abgang von Anlagevermögen verbucht werden mussten.
Die Zinseinnahmen stiegen aufgrund des höheren Anteils an
zur Verfügung stehenden flüssigen Mitteln.
Als bilanzmäßig kritische Grenze wird die Unterschreitung von
20 % Eigenkapitalquote einerseits und Überschreiten von 80 %
Fremdkapitalquote andererseits im Verhältnis zur Bilanzsumme
gesehen. Danach verbliebe der Genossenschaft noch ein
Spielraum von rd. 41 Mio. € zusätzlicher Darlehensaufnahme.
Dieser Betrag liegt sogar noch oberhalb dessen, was bei einem
60 %igen Beleihungsrahmen auf den einzelnen Objekten auch
tatsächlich noch finanziert werden könnte. Dieser Rahmen
wäre bei Erweiterung des Beleihungsrahmens auf 80% unter
Inkaufnahme eines höheren Zinsansatzes noch erweiterbar.