Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

10 | Lagebericht 2011
2.2. Branchenspezielle Lage
Wie bereits beschrieben, stellt sich die konjunkturelle Entwicklung
in Deutschland im abgelaufenen Jahr sehr positiv dar.
Einen großen Anteil an dieser Entwicklung hat erfreulicherweise
die Bauwirtschaft. Nach vielen Jahren des Rückgangs,
bestenfalls der Stagnation der Branche, wurden im vergangenen
Jahr allein bis Oktober Baugenehmigungen für insgesamt
rd. 167.400 Wohnungen erteilt, das bedeutet einen Zuwachs
gegenüber dem Vorjahr um rd. 21 %. Trotz dieser aktuellen
Entwicklung, ist der Wohnungsbau nach wie vor in den letzten
Jahren stark rückläufig und liegt weit unter dem Niveau, das
das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in
seiner Wohnungsmarktprognose 2025 für nachhaltig erforderlich
hält. Das bedeutet, hier besteht in den kommenden Jahren
noch ein deutlicher Nachholbedarf.
Neuesten Prognosen zufolge erwarten Forschungsinstitute
aber auch die KfW für das Jahr 2012 erfreulicherweise einen
weiteren deutlichen Aufwärtstrend im Wohnungsbau.
Ein Nachholbedarf besteht auch weiterhin bei der erforderlichen
energetischen Modernisierung von Bestandsbauten.
Während die im Bundesverband GdW organisierten Unternehmen
bereits seit vielen Jahren durch den Einsatz erheblicher
finanzieller Mittel dafür sorgen, Häuser und Wohnungen
energetisch zu modernisieren halten sich private Hausbesitzer
zu einem großen Teil hierbei weiterhin zurück.
Die Gründe hierfür liegen sicherlich darin, dass die Ausführung
ausgesprochen kostspielig und die Umsetzung der Vorgaben
zunehmend erschwert wird. Das hat durchaus mehrere, sehr
unterschiedliche Gründe. Die Vorgaben der EnEV werden von
Jahr zu Jahr rigider und damit kostenträchtiger, der Anreiz
der Mieter, mehr oder weniger umfangreiche Mietminderungsforderungen
wegen der Durchführung der erforderlichen
Bauarbeiten zu stellen wird durch die Rechtsprechung
weiter verstärkt, wodurch sich selbstverständlich die Kosten
weiter erhöhen und schließlich vermindert sich die eigentlich
vorhandene Akzeptanz der Mieter an der Durchführung von
energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch die Ankündigung
von zwangsläufig erforderlichen Mieterhöhungen nach
Durchführung doch gewaltig. Einerseits ist die Einsparung von
Energiekosten für die Mieter natürlich verlockend, andererseits
wird diese Einsparung aber mehr als aufgebraucht, wenn der
Vermieter den gesetzlich vorgesehenen Rahmen der Mieterhöhung
ausschöpfen würde.
Und hier liegt ein weiterer Knackpunkt bei der Durchführung
dieser Modernisierungsmaßnahmen. Eine Wirtschaftlichkeit
lässt sich im Regelfall nicht herbeiführen.
Wenn an einem älteren Gebäude alle notwendigen Maßnahmen
durchgeführt werden, um eine energetisch wirksame und
nachhaltige Wirkung zu erzielen, müssten Mieterhöhungen in
einer Größenordnung zwischen 2,50 – 3,50 €/m² durchgeführt
werden. Da in der Regel die Mietsätze aber bereits vorher die
Möglichkeiten der jeweiligen Mietpreisspiegel ausgeschöpft
haben, ergäben sich nach Abschluss der Maßnahmen neue
Mietsätze, die denen von Neubauten sehr nahe kommen.
Damit ist aber die überwältigende Mehrheit der Mieter überfordert.
An dieser Tatsache ändern auch alle Förderprogramme
des Staates über die KfW nichts.
Nicht gerade förderlich für eine weitere positive Entwicklung
des Wohnungsbaus ist jedoch die Tatsache, dass die Baukosten
immer weiter ansteigen. Allein im Vorjahr ist eine Preissteigerung
von knapp 5 % zu verzeichnen. Hinzu kommen Kostensteigerungen,
die durch die permanenten Verschärfungen hinsichtlich
des Energie- und Schallschutzes bei der Bauerstellung
zu beachten sind. Ob unter Berücksichtigung der vorgenannten
Gegebenheiten auch künftig noch wirtschaftlich gebaut
werden kann, erscheint zumindest zweifelhaft.
Einigermaßen konstant zeigte sich die Entwicklung bei den
Nettomieten sowie bei den Betriebskosten. Die Mieten stiegen
durchschnittlich bundesweit im vergangenen Jahr um knapp
2 %, bei den Betriebskosten ist eine Steigerung um etwas über
2 % zu verzeichnen.
Hinsichtlich der Heizkosten werden wir alle für das Jahr 2011
wahrscheinlich noch mit einem blauen Auge davon kommen,
da die große Kältewelle erst im Frühjahr dieses Jahres eingesetzt
hat. Mit Nachzahlungen für den Verbraucher ist dennoch
zu rechnen, da die Energiepreise auch im vergangenen Jahr
wiederum deutlich angezogen haben.