Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

Jahresabschluss | 2011
mit Lagebericht
und dem
Bericht des Aufsichtsrats

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Inhalt
1. Rahmenbedingungen und Unternehmen
1.1. Darstellung des Unternehmens
1.2. Organe der Genossenschaft
1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen
1.4. Tochterunternehmen
2. Lagebericht 2011
2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage
2.2. Branchenspezielle Lage
2.3. Regionale Entwicklung
2.4. Lage der Genossenschaft
2.5. Geschäftstätigkeit
2.6. Investitionen im Berichtsjahr
2.6.1. Instandhaltung > Planung – Ausgaben
2.6.2. Modernisierung > Planung – Ausgaben
2.6.3. Neubau > Planung – Ausgaben
2.7. Mietenentwicklung – Leerstände – Forderungsausfälle
2.8. Mitgliederwesen
3. Detaillierte Darstellung der Lage
3.1. Ertragslage
3.2. Finanzlage
3.3. Vermögenslage
4. Kennzahlen der Genossenschaft
4.1. Kennzahlen – Übersicht
4.2. Eigenkapitalentwicklung
5. Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH
5.1. Handwerkertätigkeit
5.2. Photovoltaikanlagen
6. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
6.1. drohende Risiken
6.2. mögliche Chancen
7. Risikomanagement
8. Prognose
9. Bericht des Aufsichtsrates
10. Wohnungsbestand der WGO
11. Bilanz zum 31. Dezember 2011
12. Gewinn- und Verlustrechnung
13. Anhang für das Geschäftsjahr 2011

Die WGO bietet Wohnungen in allen Größen
und unterschiedlichen Wohnlagen.

1.1. Darstellung des Unternehmens
Gegründet 14.07.1949
Eingetragen im Genossenschafts-Register Nr.: 221
Amtsgericht Osnabrück
Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist ein Unternehmen,
dessen Zweck es ist, ihre Mitglieder mit sicherem und
angemessenem Wohnraum zu versorgen.
Seit der Gründung im Jahr 1949 wurden insgesamt mehr als
10.000 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen in
Einfamilienhäusern geschaffen.
Heute verfügt die WGO über rd. 2.900 Mietwohnungen in
Osnabrück, Rheine, Melle, Georgsmarienhütte, Bad Iburg, Belm
und Wallenhorst. Ergänzungen erfolgen durch gelegentliche
Neubauten sowie durch gezielten Ankauf geeignet erscheinenden
Fremdbestandes. Des Weiteren ist Hauptaufgabe der Genossenschaft,
den Wohnungsbestand ständig durch Instandhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen in den möglichst
besten Zustand zu versetzen bzw. zu erhalten. Dafür werden
jährlich mehrere Millionen Euro bereitgestellt.
Die Genossenschaft hat ihren Hauptsitz in Osnabrück, Katharinenstraße
10, ein Stadtteilbüro befindet sich in Osnabrück,
Knollstraße 165. Zusätzlich bestehen Außenstellen in Rheine,
Blumenstraße 21 und Melle, Buddenkamp 36a.
Rahmenbedingungen und Unternehmen | 5
Katharinenstraße 10, 49074 Osnabrück
Telefon 0541 / 3 35 34-0
Telefax 0541 / 3 35 34-44
Email: info@wgo24.de

6 | Rahmenbedingungen und Unternehmen
1.2. Organe der Genossenschaft
Die Geschäftsführung der Genossenschaft obliegt dem Vorstand
Herbert Gottwald, Kaufmann
Bernhard Hövelmeyer, Kaufmann
Als Aufsichtsgremium fungiert der Aufsichtsrat
Johannes Andrews, Wirtschaftsprüfer
Thomas Droit, Kaufmann
Werner Flüssmeyer, Dipl.Ing.
Stefan Frankenberg, Kaufmann
Tamara Nahm - Rechtsanwältin
Klaus Lukas-Nülle, Dipl. Pädagoge, - Vorsitzender -
Der Aufsichtsrat wird gewählt von den Vertretern
Mitglieder der Vertreterversammlung
Wahlbezirk 1 – Stadt Osnabrück
1. Alexander, Horst, Ellerstr. 19
2. Baumann, Karl-Heinz, Spichernstr. 25
3. Behncke, Rüdiger, Diepholzer Str. 2
4. Bieletzki, Andreas, Gretescher Weg 37
5. Böhmer, Iris, Diepholzer Str. 2
6. Böker, Rüdiger, Katharinenstr. 10
7. Börgel, Theodor, Ruppenkampstr. 17
8. Brandt, Anette, August-Hölscher-Str. 21
9. Brandt, Helmut, August-Hölscher-Str. 21
10. Brinkmann, Rolf, Diepholzer Str. 2
11. Buchholz, Eckhard, Diepholzer Str. 4
12. Buhl, Sabine, Rütenbrocker Str. 4
13. Burchert, Peter, Wesereschstr. 26
14. Callies, Thorsten, Wesereschstr. 101
15. Deppner, Uwe, Knollstr. 150
16. Detlef, Melanie, Meller Str. 22
17. Düsing, Renate, Spichernstr. 23
18. Edlich, Almut, Hauswörmannsweg 55
19. Fehring, Evelin, August-Hölscher-Str. 21
20. Fehring, Thomas, August-Hölscher-Str. 21
21. Feierabend, Norbert, Hauswörmannsweg 55
22. Folgner, Edith, Dammer Hof 3
23. Folgner, Hans-Ulrich, Diepholzer Str. 2
24. Freier, Rudolf, Dammer Hof 1
25. Gademann, Uwe, Wesereschstr. 79a
26. Gärtner, Oliver, Schloßstr. 85
27. Grote, Christian, Wesereschstr. 54
28. Heinrichs, Erhard, Ellerstr. 35
29. Claudia Heß, Diepholzer Str. 2
30. Hoffmann, Birgit, Ameldungstr. 21
31. Iding, Stefan, Im kl. Feld 26, Ankum
32. Kaminski, Marek, Knollstr. 110
33. Kaulmann, Günter, Diepholzer Str. 2
34. Klein, Dieter, Diepholzer Str. 4
35. Kormeier, Michael, Wesereschstr. 62
36. Krieger, Reinhard, Richard-Wagner-Str. 65
37. Krus, Holger, Ellerstr. 17
38. Langkamp, Gerhard, Ertmanplatz 7
39. Leitmeyer, Andrea, Diepholzer Str. 1
40. Luttmann, Andrea, Katharinenstr. 10
41. Maier, Karl-Heinz, Kiwittstr. 12
42. Meyer, Mario, Wüstenstr. 19
43. Moshage, Katrin, Wissinger Str. 10
44. Moss, Jochen, Sutthauser Str. 33
45. Nabo, Lauffrey, Wesereschstr. 60
46. Petersen, Eberhard, Schlosswall 40
47. Rug, Jean-Pierre, Ellerstr. 35
48. Sander Annette, Friesenhof 47
49. Scherer, Katharina, Ruwestr. 12a
50. Schröper, Margaretha, Diepholzer Str. 2
51. Schuhmann, Heinz, Diepholzer Str. 1
52. Schulz, Wolfgang, Diepholzer Str. 3
53. Seichter, Günter, Hauswörmannsweg 57
54. Sievers, Barbara, Rostocker Str. 23
55. Souza Cabrera, Isabel, Wartenbergstr. 23
56. Stockreiter, Helmut, Strothmannsweg 88
57. Zimny, Eva, Ertmanplatz 13
Mitglieder der Vertreterversammlung
Wahlbezirk 2 – Stadt Rheine
1. Beck, Wolfgang, Blumenstr. 8
2. Kramer, Brigitta, Blumenstr. 6
3. Veerkamp, Egon, Bevergerner Str. 110
4. Wulff, Heiner, Blumenstr. 21

1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen der Genossenschaft
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin
v/d/w Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.
Leibnizufer 19, 30169 Hannover
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.
Heinrichstraße 169 b, 40239 Düsseldorf
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften in Nordwest Niedersachsen
Edzardstraße 62, 26789 Leer
Arbeitsgemeinschaft der größeren Wohnungsbaugenossenschaften in Niedersachsen/Bremen
Celler Straße 66 – 69, 37114 Braunschweig
Verwaltungsberufsgenossenschaft
Deelbögenkamp 4, 22281 Hamburg
Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland
Neuer Graben 38, 49074 Osnabrück
Münchner Hypothekenbank eG
Karl-Scharnagl-Ring 10, 80539 München
Volksbank Osnabrück eG
Johannisstraße 32, 33, 49074 Osnabrück
Unternehmerkreis Wohnungswirtschaft in Rheine e. V.
Sprickmannstraße 97, 48431 Rheine
1.4. Tochterunternehmen
WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH
Katharinenstraße 10, 49074 Osnabrück
Rahmenbedingungen und Unternehmen | 7

Die WGO konnte im Jahr 2011
51 neue Mitglieder gewinnen.

2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage
Vor einigen Jahrzehnten hieß es in einer Werbekampagne für
ein bekanntes deutsches Automobil: er läuft und läuft und
läuft….
Ähnliches könnte man inzwischen zu der Konjunktur und der
wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sagen. Zwar ging
zum Jahresende der deutschen Wirtschaft etwas die Puste aus,
jedoch stieg im gesamten Jahresergebnis das Bruttoinlandsprodukt
um 3,1 % gegenüber dem Vorjahresergebnis.
Wie üblich, hat zu diesem Ergebnis der Export ganz wesentlich
beigetragen. Trotz Schuldenkrise und lahmer Weltkonjunktur
hat die Exportwirtschaft Waren im Wert von mehr als 1 Billion
Euro ins Ausland geliefert, das sind 11,4 % mehr als im Vorjahr
und so viel wie nie zuvor.
Aber auch der Binnenmarkt hat kräftig zugelegt. Der deutsche
Verbraucher lässt sich offensichtlich von Griechenland-Pleite
und einem wackligen Euro nicht beirren und kaufte so viel wie
lange nicht mehr. So stiegen im vergangenen Jahr auch die
privaten Konsumausgaben um rd. 1,6 %.
Zum Jahresende gab es in Deutschland 41,47 Mio. Erwerbstätige,
so viel wie noch nie, gleichzeitig sank die Arbeitslosenquote
auf nunmehr 7,3 %. Aufgrund der ausgesprochen positiven
Situation auf dem Arbeitsmarkt erwarten Experten eine weitere
Steigerung der Binnennachfrage zumindest für das laufende
Jahr.
Die Vergleichszahlen im Euro-Raum sind ebenfalls deutlich im
positiven Bereich, können jedoch an die deutschen nicht heranreichen.
Im Euro-Raum stieg nach ersten Berechnungen das
Bruttoinlandsprodukt um 1,5 %.
Aber es ist nicht alles Gold was glänzt. Die Politiker haben uns
im vergangenen Jahr vorgemacht, in welche Krisen der gesamte
Euro-Raum kommen kann, wenn man nicht in der Lage ist,
Lagebericht 2011 | 9
richtige und wichtige Entschlüsse zu fassen, wenn ein einzelnes
Land aus dieser Zone in eine extreme finanzielle Schieflage
gerät. Immer neue Rettungspakete in Milliardenhöhe werden
geschnürt, um einem einzigen Land zu helfen. Nach jedem
neuen Rettungspaket freuen sich die Politiker und verkünden
immer wieder stolz, dass nunmehr alles getan sei was erforderlich
ist. Woher dieses Geld im Ernstfall genommen werden soll,
kann kein Mensch erklären. Mit diesen Unterstützungsaktionen
bringen sich die Helferländer im extremsten Fall eines Tages
selbst in die missliche Situation eines drohenden Staatsbankrotts.
Die Kraft, ein Land aus dem Euro-Raum tatsächlich „Pleite“
gehen zu lassen, bringen unsere verantwortlichen Politiker
offensichtlich nicht auf.
Wie sollten sie auch, sind sie doch allesamt nicht in der Lage
und auch nicht Willens, in ihren jeweils eigenen Ländern geordnete
Haushalte aufzustellen – und an vorderster Front steht
dabei Deutschland selbst. Eine Regierung, die selbst in Zeiten,
in denen der Staat die höchsten Steuereinnahmen überhaupt
erzielt, in denen die Arbeitslosigkeit immer weiter sinkt und in
dem die Konjunktur „brummt“ nicht in der Lage ist, zumindest
einen ausgeglichenen Haushalt aufzustellen und eben keine
neuen Schulden zu machen, hat jegliches Recht verspielt, mit
dem Finger auf andere zu zeigen. Genauso schlimm wie diese
Tatsache an sich ist der Versuch, dem Wahlvolk zu verkaufen,
dass ja bereits jetzt gespart würde, weil man weniger Schulden
als im Vorjahr macht, und dass in absehbarer Zeit der Haushalt
ja ausgeglichen sein würde. Nur wird zu dem Zeitpunkt mit
großer Wahrscheinlichkeit eine andere Regierung an der Macht
sein, die von diesen Beschlüssen dann nichts mehr wissen will.
Wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage im laufenden Jahr
und in Zukunft entwickeln wird, kann somit nur sehr schwer
prognostiziert werden, da der Euro-Raum von einer Krise in die
nächste wankt und unsere verantwortlichen Politiker nicht in
der Lage sind oder sein wollen, Abhilfe zu schaffen.

10 | Lagebericht 2011
2.2. Branchenspezielle Lage
Wie bereits beschrieben, stellt sich die konjunkturelle Entwicklung
in Deutschland im abgelaufenen Jahr sehr positiv dar.
Einen großen Anteil an dieser Entwicklung hat erfreulicherweise
die Bauwirtschaft. Nach vielen Jahren des Rückgangs,
bestenfalls der Stagnation der Branche, wurden im vergangenen
Jahr allein bis Oktober Baugenehmigungen für insgesamt
rd. 167.400 Wohnungen erteilt, das bedeutet einen Zuwachs
gegenüber dem Vorjahr um rd. 21 %. Trotz dieser aktuellen
Entwicklung, ist der Wohnungsbau nach wie vor in den letzten
Jahren stark rückläufig und liegt weit unter dem Niveau, das
das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in
seiner Wohnungsmarktprognose 2025 für nachhaltig erforderlich
hält. Das bedeutet, hier besteht in den kommenden Jahren
noch ein deutlicher Nachholbedarf.
Neuesten Prognosen zufolge erwarten Forschungsinstitute
aber auch die KfW für das Jahr 2012 erfreulicherweise einen
weiteren deutlichen Aufwärtstrend im Wohnungsbau.
Ein Nachholbedarf besteht auch weiterhin bei der erforderlichen
energetischen Modernisierung von Bestandsbauten.
Während die im Bundesverband GdW organisierten Unternehmen
bereits seit vielen Jahren durch den Einsatz erheblicher
finanzieller Mittel dafür sorgen, Häuser und Wohnungen
energetisch zu modernisieren halten sich private Hausbesitzer
zu einem großen Teil hierbei weiterhin zurück.
Die Gründe hierfür liegen sicherlich darin, dass die Ausführung
ausgesprochen kostspielig und die Umsetzung der Vorgaben
zunehmend erschwert wird. Das hat durchaus mehrere, sehr
unterschiedliche Gründe. Die Vorgaben der EnEV werden von
Jahr zu Jahr rigider und damit kostenträchtiger, der Anreiz
der Mieter, mehr oder weniger umfangreiche Mietminderungsforderungen
wegen der Durchführung der erforderlichen
Bauarbeiten zu stellen wird durch die Rechtsprechung
weiter verstärkt, wodurch sich selbstverständlich die Kosten
weiter erhöhen und schließlich vermindert sich die eigentlich
vorhandene Akzeptanz der Mieter an der Durchführung von
energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch die Ankündigung
von zwangsläufig erforderlichen Mieterhöhungen nach
Durchführung doch gewaltig. Einerseits ist die Einsparung von
Energiekosten für die Mieter natürlich verlockend, andererseits
wird diese Einsparung aber mehr als aufgebraucht, wenn der
Vermieter den gesetzlich vorgesehenen Rahmen der Mieterhöhung
ausschöpfen würde.
Und hier liegt ein weiterer Knackpunkt bei der Durchführung
dieser Modernisierungsmaßnahmen. Eine Wirtschaftlichkeit
lässt sich im Regelfall nicht herbeiführen.
Wenn an einem älteren Gebäude alle notwendigen Maßnahmen
durchgeführt werden, um eine energetisch wirksame und
nachhaltige Wirkung zu erzielen, müssten Mieterhöhungen in
einer Größenordnung zwischen 2,50 – 3,50 €/m² durchgeführt
werden. Da in der Regel die Mietsätze aber bereits vorher die
Möglichkeiten der jeweiligen Mietpreisspiegel ausgeschöpft
haben, ergäben sich nach Abschluss der Maßnahmen neue
Mietsätze, die denen von Neubauten sehr nahe kommen.
Damit ist aber die überwältigende Mehrheit der Mieter überfordert.
An dieser Tatsache ändern auch alle Förderprogramme
des Staates über die KfW nichts.
Nicht gerade förderlich für eine weitere positive Entwicklung
des Wohnungsbaus ist jedoch die Tatsache, dass die Baukosten
immer weiter ansteigen. Allein im Vorjahr ist eine Preissteigerung
von knapp 5 % zu verzeichnen. Hinzu kommen Kostensteigerungen,
die durch die permanenten Verschärfungen hinsichtlich
des Energie- und Schallschutzes bei der Bauerstellung
zu beachten sind. Ob unter Berücksichtigung der vorgenannten
Gegebenheiten auch künftig noch wirtschaftlich gebaut
werden kann, erscheint zumindest zweifelhaft.
Einigermaßen konstant zeigte sich die Entwicklung bei den
Nettomieten sowie bei den Betriebskosten. Die Mieten stiegen
durchschnittlich bundesweit im vergangenen Jahr um knapp
2 %, bei den Betriebskosten ist eine Steigerung um etwas über
2 % zu verzeichnen.
Hinsichtlich der Heizkosten werden wir alle für das Jahr 2011
wahrscheinlich noch mit einem blauen Auge davon kommen,
da die große Kältewelle erst im Frühjahr dieses Jahres eingesetzt
hat. Mit Nachzahlungen für den Verbraucher ist dennoch
zu rechnen, da die Energiepreise auch im vergangenen Jahr
wiederum deutlich angezogen haben.

2.3. Regionale Entwicklung
Allgemein wird die Region Osnabrück wirtschaftlich nicht als
sogenannte „Boomregion“ gesehen. Die Stadt hat jedoch mit
den freigewordenen früheren Kasernenbereichen ein Mittel in
die Hand bekommen, dringend benötigte Bereiche zu schaffen,
in denen eine umfangreiche Erweiterung der Universität, die
bereits beschlossen und finanziell abgesichert ist, sowie Flächen
für Gewerbe und Wirtschaft zur Verfügung zu stellen, die
wiederum Arbeitsplätze schaffen und neue Bevölkerungsteile
nach Osnabrück locken werden. Erste Unternehmen, die bisher
nicht in Osnabrück ansässig waren, haben sich zwischenzeitlich
bereits in diesen Bereichen angesiedelt und die Stadt steht in
aussichtsreichen Verhandlungen mit weiteren Unternehmen.
Nachhaltig bedeutend ist weiterhin die vollzogene Übernahme
der ehemaligen Fa. Karmann durch den VW-Konzern. Seit der
Übernahme hat sich dieser Standort sowohl von der Produktivität
als auch von der Anzahl der dort Beschäftigten deutlich
nach oben entwickelt.
Durch die Neuansiedlung von Firmen sowie die Standortsicherung
von bestehenden Unternehmen werden zwangsläufig
Bevölkerungsgruppen in Osnabrück gehalten als auch neue
hinzugewonnen. Beides wirkt sich selbstverständlich positiv
auf den Wohnungsmarkt aus. Es besteht daher keine Veranlassung,
für den Standort Osnabrück im Allgemeinen als auch für
den Wohnungsmarkt im Speziellen „schwarz“ zu sehen.
Die ersten diesbezüglich positiven Zeichen sind bereits jetzt zu
erkennen, so entwickelte sich die Bevölkerung entgegen allen
Prognosen im abgelaufenen Jahr positiv, d. h. es ist ein Anstieg
um rd. 1.000 Personen zu verzeichnen, und zwar in allen Altersgruppen,
die Arbeitslosenzahlen sanken von rd. 7.300 auf rd.
6.300 und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
erreichte bei einem Plus von rd. 2.500 mit insgesamt rd.
83.500 im vergangenen Jahr das beste Ergebnis überhaupt.
Trotzdem hat sich an den grundsätzlichen Prognosen, dass
die Bevölkerung im Stadtgebiet innerhalb der kommenden 20
Jahre rückläufig sein wird, nicht gravierend etwas geändert.
Diese Untersuchungen, die allesamt bereits einige Jahre alt
sind, sagten allerdings auch bereits zum jetzigen Zeitpunkt
Einbußen voraus, die jedoch nicht eingetroffen sind.
Der Wohnungsbestand im Stadtgebiet hat sich im abgelaufenen
Jahr leicht erhöht. Insgesamt wurden 131 Gebäude mit
insgesamt 215 Wohnungen neu erstellt. Das bedeutet, dass
ganz überwiegend Einfamilienhäuser gebaut wurden, aber
relativ wenig Geschosswohnungsbau. Der Gesamtbestand an
Lagebericht 2011 | 11
zur Verfügung stehenden Wohnungen wird mit 85.737 Einheiten
angegeben.
Durch die steigende Zahl von Single-Haushalten sowie die
deutlich steigende Anzahl von Wohnungen, die für Studenten
geeignet sind, sowie durch den Abgang von Wohnungen,
die nicht mehr bewohnbar sind, wird nach wie vor von einer
Steigerung des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2025 von 7.000
– 10.000 Einheiten ausgegangen.
Die bisher von der Stadt ausgewiesenen Bauflächen sind im
Wesentlichen für die Erstellung von Ein/Zweifamilienhäusern
geeignet. Geschosswohnungsbau ist allenfalls bisher in bestehenden
Baulücken oder nach Abbruch von alten Gebäuden
durch die Neubebauung der dann frei werdenden Grundstücke
vorgesehen. Hier ist die Stadt noch gefordert nachzubessern.
Kommenderiestr. 13 nach der Modernisierung im Jahr 2011.
Neben einer Außenwärmedämmung, der Dämmung der Boden- und Kellerdecke
und der Erneuerung der Fenster wurden die alten Balkone entfernt
und neue Vorsatzbalkone angebracht. Durch ein gemeinsam zu nutzendes
Gartengebäude zur Unterbringung der Fahrräder und der Müllbehälter ist es
verbunden mit dem angrenzenden Neubau Kolpingstraße 11.

12 | Lagebericht 2011
2.4. Lage der Genossenschaft
Wer sich den Inhalt der nachstehenden Grafik mit dem Ausweis
der Bilanzgewinne sowie den Einstellungen in die gesetzliche
und die freien Rücklagen in den Jahren 2000 – 2011 genauer
ansieht, und wer zudem die an anderer Stelle dieses Berichtes
ausgewiesenen Zahlen über die Tätigkeit sowie die Leistung
der Genossenschaft im gleichen Zeitraum einer genaueren Betrachtung
unterzieht, wird zwangsläufig zu dem Schluss kommen,
diese Genossenschaft steht wirtschaftlich offensichtlich
auf gesunden Beinen – und, was mindestens genauso wichtig
ist, das ist keine Momentaufnahme, sondern das Ergebnis einer
sehr kontinuierlichen Entwicklung.
Innerhalb dieses Zeitraumes erhöhten sich die gesetzlichen
Rücklagen um 48,9 %, die Bauerneuerungsrücklagen um
58,8 % sowie die anderen Ergebnisrücklagen um 145,5 %.
Gleichzeitig wurden rd. 15 Mio. € Bilanzgewinne ausgewiesen,
das Mietensoll erhöhte sich um rd. 16,6 % und die Erlösschmälerungen
konnten um satte 71,3 % verringert werden.
Weiterhin investierte die Genossenschaft während dieses
Zeitraumes rd. 29,356 Mio. € für die Instandhaltung, rd. 32,456
Mio. € für die Modernisierung sowie rd. 17,7 Mio. € für den
Neubau, alles Belege dafür, den Bestand der WGO und damit
die Genossenschaft zukunftsfähig zu machen. Nach der festen
Überzeugung der Berichtsverfasser ist das gelungen.
Bilanzgewinn
Kommenderiestraße 19 nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen.
ges. Rücklage
Ergebnisrücklage
Bauerneuerungsrücklage
2000 687.000,00 € 69.900,00 € 1.450.700,00 € 0,00 €
2001 1.848.100,00 € 205.500,00 € 554.200,00 € 0,00 €
2002 1.562.600,00 € 173.700,00 € 1.740.700,00 € 0,00 €
2003 2.042.900,00 € 227.500,00 € 1.453.100,00 € 0,00 €
2004 2.459.500,00 € 275.000,00 € 1.934.100,00 € 0,00 €
2005 998.200,00 € 115.000,00 € 2.351.600,00 € 0,00 €
2006 1.944.600,00 € 220.000,00 € 889.600,00 € 0,00 €
2007 1.251.700,00 € 150.000,00 € 1.835.200,00 € 0,00 €
2008 672.000,00 € 320.000,00 € 1.141.600,00 € 2.200.000,00 €
2009 558.900,00 € 270.000,00 € 562.000,00 € 1.850.000,00 €
2010 470.400,00 € 260.000,00 € 447.700,00 € 1.750.000,00 €
2011 521.000,00 € 250.000,00 € 363.000,00 € 1.650.000,00 €
15.016.900,00 € 2.536.600,00 € 14.723.500,00 € 7.450.000,00 €

Das Geschäftsjahr 2011 in Zahlen:
Jahresüberschuss 2.421.001,37 €
Einstellung in die gesetzliche Rücklage 250.000,00 €
Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 1.650.000,00 €
Bilanzgewinn 521.001,37 €
Rücklagen 52.690.754,05 €
Instandhaltung 2.337.312,48 €
Modernisierung 2.742.581,12 €
Neubaukosten 1.484.662,10 €
Geschäftsguthaben 3.656.246,15 €
Eigenkapital 56.868.001,57 €
Eigenkapitalquote 51,54%
Bilanzsumme 110.345.122,57 €
Verteilung Bilanzgewinn
4% Dividende auf das dividendenberechtigte
Guthaben per 01.01.2011
126.607,86 €
Einstellung in die freie Rücklage 394.393,51 €
Kolpingstraße 11, Baujahr 2011, 23 Wohneinheiten
Lagebericht 2011 | 13

14 | Lagebericht 2011
2.5. Geschäftstätigkeit
Wohnungsbestand
Im Geschäftsjahr reduzierte sich der Bestand der WGO durch
die Freimachung von 3 WE, die zum späteren Abriss vorgesehen
sind.
Gleichzeitig erhöhte sich der Bestand durch den Erstbezug des
Neubaus Kolpingstraße um 23 Wohnungen.
Der Bestand per 31.12.2011 beläuft sich somit auf 2.920 Wohnungen
mit einer Wohnfläche von insgesamt 172.185,93 m²
in 391 Häusern und teilt sich wie folgt auf:
Eine Übersicht über die Aufteilung des Bestandes nach
dem jeweiligen Baujahr ergibt sich aus der folgenden
Aufstellung:
Grundstücke
Durch Grundstücksarrondierungen hat sich die im Bestand der
WGO befindliche Grundstücksfläche insgesamt erhöht und
das Verhältnis zwischen Eigentums- und Erbbaurechtsflächen
leicht verändert. Somit ergeben sich per Ende 2011 folgende
Flächen:
Osnabrück 2.563
Melle 109
Wallenhorst 6
Georgsmarienhütte 36
Rheine 182
Belm 4
Bad Iburg 20
Ferner bewirtschaftete die Genossenschaft:
Gewerbliche und sonstige Einheiten 38
(davon 30 selbst genutzt)
Garagen- und TG Plätze 652
sonst. Abstellplätze 272
Trafostation 1
vor 1950 22 Wohneinheiten
1950 – 1954 572 Wohneinheiten
1955 – 1959 1.027 Wohneinheiten
1960 – 1964 545 Wohneinheiten
1965 – 1969 204 Wohneinheiten
1970 – 1974 237 Wohneinheiten
1975 – 1979 61 Wohneinheiten
1980 – 1984 0 Wohneinheiten
1985 – 1989 13 Wohneinheiten
1990 – 1994 93 Wohneinheiten
1995 – 1999 30 Wohneinheiten
2000 – 2004 31 Wohneinheiten
2005 – 2009 64 Wohneinheiten
2010 - heute 47 Wohneinheiten
Eigentumsgrundstücke 194.099 m²
Erbbaurechte 135.409 m²
Gesamt 329.508 m²

2.6. Investitionen und sonstige Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr
Die ursprünglich geplanten und geschätzten Kosten für die
Instandhaltung und Modernisierung im Jahr 2011 beliefen sich
auf insgesamt 4.581.000,00 €, zusätzlich wurden die Neubaukosten
mit 2.418.000,00 € veranschlagt, somit insgesamt
6.999.000,00 €.
Dieser Kostenrahmen lag, bedingt durch die jeweils geringer
angesetzten Schätzungen in allen Teilbereichen, unterhalb
der im Vorjahr angefallenen Kosten. Die im Berichtsjahr tatsächlich
angefallenen Kosten unterschritten denn auch die des
Vorjahres um rd. 1,3 Mio. €, und sie lagen um rd. 500 T€ ebenfalls
unterhalb der angestrebten Planzahlen. Der Hauptgrund
hierfür liegt in den geringeren Neubaukosten, die jedoch nicht
aus Einsparungen sondern einzig aus dem späteren Baubeginn
resultieren. Hier ergibt sich somit eine Verschiebung der
Kosten auf die Folgejahre. Im Bereich der Instandhaltung und
Lagebericht 2011 | 15
Modernisierung ergibt sich ein Mehraufwand von knapp 10 %,
gleichmäßig verteilt auf beide Bereiche. Der Grund hierfür ist
im Wesentlichen ein höherer Kostenanfall jeweils bei der Modernisierung
und Wiederherrichtung von gekündigten und zur
Weitervermietung anstehenden Wohnungen, sowie zusätzlich
bei der Modernisierung ein höherer Kostenaufwand im Bereich
der Außenwärmedämmung.
Bei den Wohnungen ist nur sehr schwer abzuschätzen, wie
viele und welche Wohnungen jedes Jahr gekündigt werden.
Insofern bergen Planzahlen für den Kostenanfall immer ein großes
Risiko in sich. Bei den Dämmarbeiten macht sich bemerkbar,
dass die hierfür prädestinierten Unternehmen ziemlich
ausgelastet sind. Diese Tatsache macht sich durchaus kostensteigernd
bemerkbar.
Das Bild zeigt die Rückansicht des Hauses Brinkstraße 103, das 2011 wie gewohnt umfassend modernisiert wurde. Insgesamt handelt es sich um eine Gruppe von
4 Häusern. Es ist geplant, in 2012 das nächste Einzelhaus sowie in 2013 das dazwischen liegende rückwärtige Doppelhaus in entsprechender Art und Weise zu
modernisieren.

16 | Lagebericht 2011
2.6.1. Instandhaltung - Planung – Ausgaben
2.6.2. Modernisierung - Planung – Ausgaben
Die lfd. und planmäßigen Kosten für die Instandhaltung
unseres Grundbesitzes sowie die Kosten der zu aktivierenden
Modernisierungsmaßnahmen unterteilten sich im Berichtsjahr
wie folgt:
Planzahlen
angefallene Kosten
Instandhaltung Modernisierung Instandhaltung Modernisierung
Außenwärmedämmung - € 395.000,00 € 1.280,68 € 521.549,99 €
Kellerdämmung - € 49.000,00 € 796,19 € 26.037,47 €
Dachdämmung - € 125.500,00 € 299,11 € 177.013,88 €
Balkone, Vorsatzbalkone 26.000,00 € 298.000,00 € 72.558,37 € 243.832,92 €
Fassadenarbeiten 21.500,00 € - € 35.501,77 €
Maurerarbeiten 80.000,00 € 85.000,00 € 35.971,48 € 47.980,71 €
Dacherneuerungen 239.500,00 € - € 302.740,41 € 388,77 €
Dachdeckerarbeiten 91.000,00 € 44.000,00 € 95.403,85 € 18.316,32 €
Elektroverstärkungen 16.000,00 € 110.000,00 € 109.595,33 € 98.514,30 €
Elektroerweiterungen 62.500,00 € - € 32.286,31 € 19.957,97 €
Zentralheizungsanlagen 83.000,00 € 131.000,00 € 76.941,19 € 134.520,87 €
Warmwasser, Solaranlagen 65.000,00 € 53.000,00 € 23.813,16 € 33.530,23 €
Außenanlagen 110.000,00 € 63.000,00 € 151.235,51 € 107.884,69 €
Haustüren 9.000,00 € - € 12.684,49 € 6.454,55 €
Treppenhäuser 106.000,00 € 4.500,00 € 75.475,66 € 8.481,64 €
Aufzug
Wohnungsumbauten 45.000,00 € 247.000,00 € 109.787,43 € 212.740,86 €
Bad- und Küchenmodern. 400.000,00 € 300.000,00 € 206.181,72 € 466.177,82 €
Fußbodenerneuerungen 150.000,00 € 140.000,00 € 165.951,31 € 116.799,45 €
Innentüren und Fenster 55.000,00 € 245.000,00 € 132.781,56 € 294.309,19 €
Schönheitsreparaturen 120.000,00 € 81.500,00 € 232.426,57 € 102.965,97 €
sonstiges 109.500,00 € 120.500,00 € 238.019,14 € 105.124,52 €
lfd. Instandhaltung 300.000,00 € - € 226.581,24 €
Gesamt
2.089.000,00 € 2.492.000,00 € 2.337.312,48 € 2.742.581,12 €
4.581.000,00 € 5.079.893,60 €

2.6.3. Neubau - Planung – Ausgaben
Das Bauvorhaben in der Osnabrücker Innenstadt an der Kolpingstr.
wurde 2011 endgültig fertig gestellt. Die Wohnungen
wurden insgesamt am 15.01.2011 bezogen.
Aufgrund der Verzögerung der Baugenehmigung für das
nächste Bauvorhaben Blumenesch I. Bauabschnitt mit 24 WE
in 2 Gebäuden verzögerte sich der Baubeginn gegenüber
den ursprünglichen Planungen. Daher wurde auch der für das
abgelaufene Jahr hierfür vorgesehene Kostenrahmen deutlich
unterschritten.
Bis zum Jahresende sind nunmehr die Tiefgaragenanlage
komplett und die Hochbauten im Rohbau fertiggestellt, sodass
während der Wintermonate die Innenausbauten fortgeführt
werden können.
Übersicht Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau 2000 - 2011
5.000.000,00
4.500.000,00
4.000.000,00
3.500.000,00
3.000.000,00
2.500.000,00
2.000.000,00
1.500.000,00
1.000.000,00
500.000,00
-
Lagebericht 2011 | 17
Die Bezugsfertigkeit ist für den 01.08.2012 terminiert.
Nach Fertigstellung des I. Bauabschnittes ist die Erstellung des
baugleichen II. Abschnittes geplant.
Instandhaltung Modernisierung Neubau
Planzahlen 2011 angefallene
Kosten
Kolpingstraße 11 365.000,00 € 192.081,02 €
Blumenesch
jeweils anteilig für 2011
2.053.000,00 € 1.292.581,08 €
2.418.000,00 € 1.484.662,10 €
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Gesamtausgaben in €

1.500.000,00
1.000.000,00
18 | Lagebericht 2011
500.000,00
-
10.000.000,00
8.000.000,00
6.000.000,00
4.000.000,00
2.000.000,00
-
450.000,00 €
400.000,00 €
350.000,00 €
300.000,00 €
250.000,00 €
200.000,00 €
150.000,00 €
100.000,00 €
50.000,00 €
0,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Gesamtausgaben in €
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Die Schaubilder vermitteln optisch das Volumen der in den Jahren 2000 – 2011 erbrachten Leistungen der WGO für die Modernisierung, die Instandhaltung sowie
den Neubau von Mietwohnungen. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum rd. 79,521 Mio. € investiert. Das sind im Durchschnitt rd. 6,626 Mio. € p.a.. Ein großer
Anteil von rd. 13,826 Mio. € entfällt auf den Bereich der energetischen Modernisierung. Der größte Anteil von rd. 20,448 Mio. € aber floss direkt in die Wiederherrichtung
und die Modernisierung der Wohnungen, größtenteils anlässlich von Neuvermietung, tlw. als Einzelmodernisierung einer bewohnten Wohnung auf
jeweiligen Wunsch des Mieters.
Erlösschmälerungen
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
11.500.000,00 €
11.000.000,00 €
10.500.000,00 €
10.000.000,00 €
9.500.000,00 €
9.000.000,00 €
8.500.000,00 €
8.000.000,00 €
Mieten
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007

2.7. Mietenentwicklung - Leerstände – Forderungsausfälle
Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Übersicht über die
Entwicklung des Mietsolls sowie der effektiven Mietausfälle in
den vergangenen zwölf Jahren.
Trotz des Verkaufs des Wohnungspaketes in Rheine von immerhin
181 WE zur Größe von ca. 9.855 m² im Jahr 2009, dessen
Vollauswirkung auf das Mietsoll sich erst im Jahr 2010 zeigte,
ist es gelungen, das Mietensoll weiter zu steigern. Das liegt an
dem Erstbezug von neu erstellten Wohnungen, dem Erwerb
von zusätzlichen Wohnungen sowie an den Mieterhöhungen
nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.
Mietensoll pro m²
1999 9.221.842,00 € 4,52
2000 9.432.000,00 € 4,61
2001 9.494.000,00 € 4,64
2002 9.580.000,00 € 4,62
2003 9.741.000,00 € 4,63
2004 9.865.000,00 € 4,70
2005 9.995.000,00 € 4,75
2006 10.169.000,00 € 4,80
2007 10.361.000,00 € 4,86
2008 10.526.000,00 € 4,92
2009 10.564.000,00 € 5,15
2010 10.607.400,00 € 5,18
2011 11.001.200,00 € 5,37
Lagebericht 2011 | 19
Die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen pro m² Wohnfläche
wurden im letzten Jahr auch aufgrund der immer weiter
steigenden Kosten für diese Maßnahmen angehoben. Jedoch
sind wir nach wie vor weit davon entfernt, auch nur annähernd
eine Erhöhung durchführen zu können, wie sie nach den gesetzlichen
Rahmenbedingungen möglich wäre. Im Berichtsjahr
wurden darüber hinaus allgemeine Mieterhöhungen für insgesamt
rd. 1.000 WE mit einem Volumen von rd. 213.000,00 €/p.a.
durchgeführt. Die Vollauswirkung dieser allgemeinen Mieterhöhung
wird sich jedoch erst im kommenden Jahr ergeben.
Erlösschmälerungen in %
1999 314.169,00 € 3,40
2000 423.000,00 € 4,70
2001 323.000,00 € 3,50
2002 147.000,00 € 1,60
2003 127.000,00 € 1,30
2004 100.000,00 € 1,00
2005 124.000,00 € 1,30
2006 135.000,00 € 1,30
2007 122.000,00 € 1,20
2008 104.000,00 € 1,00
2009 90.000,00 € 0,90
2010 79.300,00 € 0,75
2011 82.500,00 € 0,75

4.000.000,00
2.000.000,00
20 | Lagebericht 2011
-
450.000,00 €
400.000,00 €
350.000,00 €
300.000,00 €
250.000,00 €
200.000,00 €
150.000,00 €
100.000,00 €
50.000,00 €
0,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Erlösschmälerungen
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Die Schaubilder zeigen, dass sich hinsichtlich der Mietenentwicklung
in den vergangenen Jahren eine stetige Steigerungsrate
ergeben hat. Die Tendenz der Erlösschmälerungen zeigt
dagegen in die entgegengesetzte Richtung. Die aktuellen
Zahlen ergeben sich ausschließlich aus modernisierungsbedingtem
Leerstand sowie aus Mietminderungsforderungen
von Mietern anlässlich von durchgeführten Modernisierungen.
Diese Mietminderungsforderungen haben sich im Berichtsjahr
auf rd. 13.750,00 € summiert. Dadurch werden Modernisierungsmaßnahmen
völlig unnötigerweise verteuert. Leider
besteht keine rechtliche Handhabe, derartigen Forderungen
zu begegnen. Es wird somit allerhöchste Zeit, dass die dies-
11.500.000,00 €
11.000.000,00 €
10.500.000,00 €
10.000.000,00 €
9.500.000,00 €
9.000.000,00 €
8.500.000,00 €
8.000.000,00 €
Mietensoll
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
bezüglichen gesetzlichen Vorschriften dahingehend geändert
werden, dass bei der Durchführung von energetischen
Modernisierungsmaßnahmen die Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen
beschränkt wird. Es ist schizophren,
einerseits vom Vermieter die Modernisierung zu verlangen,
andererseits ihn gleichzeitig dafür zu bestrafen, wenn er sie
tatsächlich durchführt. Schließlich ist es in erster Linie zum
Wohle der Bewohner, wenn ein Haus umfassend gedämmt
und ggf. neue, effektive Heizungsanlagen eingebaut werden.
Von den sich danach ergebenden Einsparungen bei den
Kosten des Heizungsbetriebs und der Warmwasserversorgung
profitieren doch ausschließlich sie selbst.

2.8. Mitgliederwesen
Am 31.12.2011 hatte die Genossenschaft insgesamt 3.629 Mitglieder mit 11.454 Geschäftsanteilen.
Geschäftsanteile trotz nur leichten Anstiegs der Mitglieder deutlich
angestiegen ist.
Mitgliederwesen
Mitglieder
2011 2010
Es liegt nicht im Bestreben der Genossenschaft, die Anzahl der Mitglieder sowie der Geschäftsanteile
deutlich über die Anzahl der erforderlichen Mitgliedschaften durch die Mieter nach
oben zu drücken. Dennoch hat auch im abgelaufenen Geschäftsjahr eine größere Anzahl von
Mitgliedern die Möglichkeit der sicheren und gewinnbringenden Geldanlage durch den Erwerb
von Genossenschaftsanteilen für sich entdeckt. Daher hat es sich ergeben, dass die Anzahl der
zusätzlichen Geschäftsanteile trotz nur leichten Anstiegs der Mitglieder deutlich angestiegen ist.
Lagebericht 2011 | 21
Geschäftsanteile
2011 2010
Stand am 1. Januar 3.578 3.538 10.682 9.096
Zugänge:
Neuaufnahmen 513 472 513 472
Übernahme weiterer Anteile 1.153 2.181
Gesamt 4.091 4.010 12.348 11.749
Abgänge:
Kündigungen 462 432 1.194 432
Kündigungen weitere Anteile 635
Gesamt 3.629 3578 11.154 10.682
Zugang 51 472

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
konnten deutlich verringert werden.

3.1. Ertragslage
Detaillierte Darstellung der Lage | 23
Im Jahr 2011 hat sich das Jahresergebnis zwar auf 2.421,0 T€ vermindert, verzeichnet jedoch lediglich ein Minus von 59,4 T€ gegenüber
dem Vorjahr. Dabei ist der Anteil aus der Hausbewirtschaftung aufgrund der deutlichen höheren Instandhaltungskosten
auf 2.218,7 T€ gesunken. Verkäufe aus dem Anlagevermögen wurden nicht getätigt. Halbwegs ausgeglichen wird dieses Minus
mit dem Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes.
Entwicklung der Ertragslage
2011
T€
2010
T€
Veränderungen
T€
1. Hausbewirtschaftung
Umsatzerlöse
Sollmieten Mietwohnungen 10.711,8 10.328,6 383,2
gew. und sonst. Einheiten, Garagen 289,4 278,8 10,6
Zins- und Aufwendungszuschüsse 21,6 26,0 -4,4
Erlösschmälerungen -60,2 -55,3 -4,9
Gesamt 10.962,6 10.578,1 384,5
Betriebskosten
Umsatzerlöse aus Betriebskosten 3.888,5 3.924,6 -36,1
Bestandsveränderungen 30,8 -46,8 77,6
Betriebskosten -3.579,1 -3.551,6 -27,5
umlegbare Grundsteuer -391,3 -372,5 -18,8
Gesamt -51,1 -46,3 -4,8
Instandhaltungskosten -2.337,3 -1.650,0 -687,3
andere aktivierte Eigenleistungen
Arch./Verw. Leistungen für Modernisierung
sonstige Aufw. und Erträge für Hausbewirtschaftung
planmäßige Abschreibung -2.082,4 -2.011,1 -71,3
außerplanmäßige Abschreibung -163,0 -219,0 56,0
Personalkosten -1.492,9 -1.488,8 -4,1
Zinsen und ähnl. Aufw. für Darlehen -2.059,2 -1.951,3 -107,9
sonstiges -613,1 -618,4 5,3
Gesamt -6.410,6 -6.288,6 -122,0
Ergebnis Hausbewirtschaftung 2.218,7 2.638,4 -419,7
2. Betreuungstätigkeit 44,2 30,4 13,8
3. Andere Lieferungen und Leistungen
Umsatzerlöse Lieferungen und Leistungen 1,1 0,4 0,7
4. sonstiger Geschäftsbetrieb
sonstige betriebliche Erträge 120,3 72,2 48,1
sonstige betriebliche Aufwendungen -47,7 -318,2 270,5
sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 83,7 58,4 25,3
Steuern ohne umlagefähige Grundsteuer 0,7 -1,2 1,9
Ergebnis sonstiger Geschäftsbetrieb 157,0 -188,8 345,8
Jahresergebnis 2.421,0 2.480,4 -59,4
55,1
45,2
9,9

24 | Detaillierte Darstellung der Lage
Hier ist eine Steigerung um 345,8 T€ zu verzeichnen.
Im Teilbereich der Hausbewirtschaftung sind die Umsatzerlöse
aufgrund der durchgeführten Mieterhöhungen sowie der in die
Bewirtschaftung aufgenommenen Neubauwohnungen deutlich
um 384,5 T€ auf nunmehr 10.962,6 T€ angestiegen.
Das Gesamtergebnis der Betriebskosten ist nahezu unverändert.
Dagegen sind die Ausgaben für die Instandhaltung mit
687,3 T€ deutlich angestiegen und bewirken somit den Rückgang
bei dem Teilergebnis der Hausbewirtschaftung.
Nach der Bewertung des Anlagevermögens waren wie schon
im vergangenen Jahr außerplanmäßige Abschreibung in Höhe
von 163,0 T€ erforderlich. Bedingt durch die umfangreiche
Bautätigkeit haben sich die Abschreibungen im Berichtsjahr
um 71,3 T€ erhöht und betrugen insgesamt 2.082,4 T€.
3.2. Finanzlage
Der Gesamtbestand ist z. Zt. mit rd. 47,250 Mio. € Fremdmitteln
(Restschuld) belastet. Das entspricht 42,8 % der Bilanzsumme.
Diese Fremdfinanzierung besteht fast ausschließlich aus Grundschulden,
deren Zinsfestschreibung Jahr für Jahr gestaffelt bis
zum Jahr 2023 ausläuft. Somit steht jedes Jahr ein bestimmter
Teilbetrag aus der Gesamtverschuldung entweder zur Verlängerung,
zur Umschuldung oder zur kompletten ersatzlosen
Rückzahlung an. Das Risiko einer plötzlichen Mehrbelastung
durch eine deutliche Zinssteigerung der Fremdmittel insgesamt
wird dadurch umgangen.
Die Personalkosten zeigen sich nahezu unverändert. Die Steigerung
der zu zahlenden Zinsen und ähnlichen Aufwendungen
für Darlehen um 107,9 T€ erklärt sich ganz einfach durch die
neu aufgenommenen Fremdmittel, ohne die die rege Neubautätigkeit
in den vergangenen Jahren nicht möglich gewesen
wäre.
Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen machen sich Auflösungen
bei den Rückstellungen sowie höhere Erträge bei der
Instandhaltung positiv bemerkbar, sodass sich hier eine Steigerung
um rd. 48,1 T€ ergeben hat.
Demgegenüber konnten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
sehr deutlich verringert werden (270,5 T€), im Wesentlichen,
weil im Vergleich zum Vorjahr keine Verluste aus dem
Abgang von Anlagevermögen verbucht werden mussten.
Die Zinseinnahmen stiegen aufgrund des höheren Anteils an
zur Verfügung stehenden flüssigen Mitteln.
Als bilanzmäßig kritische Grenze wird die Unterschreitung von
20 % Eigenkapitalquote einerseits und Überschreiten von 80 %
Fremdkapitalquote andererseits im Verhältnis zur Bilanzsumme
gesehen. Danach verbliebe der Genossenschaft noch ein
Spielraum von rd. 41 Mio. € zusätzlicher Darlehensaufnahme.
Dieser Betrag liegt sogar noch oberhalb dessen, was bei einem
60 %igen Beleihungsrahmen auf den einzelnen Objekten auch
tatsächlich noch finanziert werden könnte. Dieser Rahmen
wäre bei Erweiterung des Beleihungsrahmens auf 80% unter
Inkaufnahme eines höheren Zinsansatzes noch erweiterbar.

Die Notwendigkeit, selbst den 60%igen Beleihungsrahmen
auch tatsächlich auszuschöpfen, ist jedoch unter Berücksichtigung
der noch in den Bestand zu investierenden Maßnahmen
ausgeschlossen.
Die Aufstellung einer Zehnjahresplanung, bei der sämtliche
Investitionsmaßnahmen, die Finanzierung sowie sämtliche
übrigen Kosten und Einnahmen erfasst wurden, hat ergeben,
dass bis zum Jahr 2022 ein weiterer Fremdmittelbedarf ohne
Detaillierte Darstellung der Lage | 25
Berücksichtigung der evtl. Umschuldung zwischenzeitlich auslaufender
Darlehen in Höhe von rd. 14 Mio. € besteht. Während
dieses Zeitraumes wird gleichzeitig die gegenwärtige Restverschuldung
durch die kontinuierliche Tilgung der bestehenden
Darlehen um rd. 14 Mio. € vermindert, sodass während des
angegebenen Zeitraumes der Verschuldungsgrad zurückgefahren
werden kann. Hinzu kommt, dass bis zu diesem Zeitpunkt
gleichzeitig die Bilanzsumme aufgrund der geplanten Neubauten
und Modernisierungen ebenfalls deutlich steigen wird.
Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit konnten im Berichtsjahr wiederum vollständig aus den Mittelzuflüssen
der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der Finanzierungstätigkeit gedeckt werden.
Die nachstehende Kapitalflussrechnung zeigt die Entwicklung des Finanzmittelbestandes der Genossenschaft:
Kapitalflussrechnung 2011
2010
T€
T€
Jahresüberschuss 2.421 2.480
Abschreibungen auf Anlagevermögen 2.245 2.230
Veränderung der Rückstellungen 152 213
Gewinne/Verluste aus Anlagenabgang 0 148
Veränderung der übrigen Aktiva einschl. RAP -6 -12
Veränderung der übrigen Passiva einschl. RAP -341 713
Ein- und Auszahlungen aus außerordentlichen
Posten
0 0
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
4.471 5.772
Auszahlungen für Investitionen in das
Anlagevermögen
-4.311 -6.740
Einzahlungen aus Abgängen von
Gegenständen des Anlagevermögens
2 2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -4.309 -6.738
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 180 324
Auszahlungen an Unternehmenseigner -107 -111
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 9.843 10.440
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -7.250 -7.430
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.666 3.223
Veränderung des Liquiditätsbestands 2.828 2.257
Finanzmittelbestand am 01.01. 4.654 2.397
Finanzmittelbestand am 31.12. 7.482 4.654
Innenfinanzierungskraft
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 4.471 5.772
abzgl. der planmäßigen Tilgungen -1.860 -1.683
2.611 4.089

26 | Detaillierte Darstellung der Lage
3.3. Vermögenslage
Die Gegenüberstellung von Aktiv- und Passivseite zum 31.12.2011/10 ergibt folgendes Bild:
Vermögenslage
Die Bilanzsumme hat sich im Berichtsjahr
um 4.897,42 T€
2009 = 2010 4,64 % 2011 erhöht (Steigerung im
Jahr 2010 um 6.628,6 T€ = 6,74 %).
Die Erhöhung ist in erster Linie auf
die das Anlagevermögen erhöhende
umfangreiche Bautätigkeit
zurückzuführen.
31.12.2011
T€
%
31.12.2010
T€
%
Bewegung
T€
AKTIVSEITE
Anlagevermögen 99.038,67 89,7 96.974,40 91,9 2.064,27
Umlaufvermögen -
lang + mittelfristig
120.000.000,00
7,75
Fremdkapital
0,0 3,9 0 3,85
Umlaufvermögen - 100.000.000,00 11.298,70
Bilanzsumme
10,3 8.469,40 8,1 2.829,30
kurzfristig
Eigenkapital
Gesamtvermögen 110.345,12 100 105.447,70 100 4.897,42
PASSIVSEITE
60.000.000,00
Eigenkapital 56.868,00 51,54 54.374,20 51,6 2.493,80
Rückstellungen -
lang + mittelfristig
010 2011
Rückstellungen -
40.000.000,00
1229,58
413,59
1,11
0,38
1.253,10
237,9
1,2
0,2
-23,52
175,69
kurzfristig
20.000.000,00
Dauerschulden /übrige Passiva 45.219,77 40,98 43.033,30 40,8 2.186,47
Fremdkapital - kurzfristig 0 2.030,34 1,84 1.839,80 1,7 190,54
sonstiges - kurzfristig 4.583,84 4,15 4.709,40 4,5 -125,56
Gesamtkapital 110.345,12 100 105.447,70 100 4.897,42
00 €
00 €
00 €
00 €
00 €
00 €
00 €
00 €
Mietensoll
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
80.000.000,00
1959
1969
1979
1985
1989
1995
Rückstellungen
kurzfristig 0,40 %
1996
1997
1998
sonstiges
kurzfristig 6,00%
Dauerschulden
41,0 %
1999
2000
2001
Rückstellungen
- langfristig 1,10 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Eigenkapital
51,50 %
2009
2010
2011

Die Mitglieder der Genossenschaft sind
.
„Mieter im eigenen Haus“ und verschaffen sich
ein lebenslanges Wohnrecht.

28 | Kennzahlen-Übersicht
4.1. Vermögens- und Finanzierungskennzahlen
Eigenkapitalquote
bilanzielles Eigenkapital 56.868,00
Bilanzsumme
Anlageintensität
110.345,20
Anlagevermögen 99.038,70
Bilanzsumme
Fremdkapitalkostensatz
110.345,20
Zinsen u.a. Aufw. für lgfr. Fremdkapital 2.059,20
lgfr. Fremdkapital (Restlaufzeit über 5 Jahre)
Fremdfinanzierung des Umsatzes
37.021,60
lgfr. Fremdkapital 37.021,60
Umsatzerlöse
Finanzkraft
14.896,40
Cashflow 4.818,50
Fremdkapital
Anlagendeckungsgrad
51.834,00
Eigenkapital+lgfr. Rückst.+lgfr. Fremdkapital 103.351,60
Anlagevermögen
Zinsaufwand /m2 Wohnfläche
99.038,70
(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.059,20
Summe der Wohn-/Nutzungsfl.*12 Monate
Zinsaufwand pro m2 Netto-Kaltmiete
2.078,30
(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.059,20
(Jahres-) Netto-Kaltmiete
Zins-u.Tilgungsbelastung pro m² Nettomiete pro m² Netto-Kaltmiete
10.941,00
Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital
2.059,20
+ Tilgungsleistung für lgfr. Fremdkapital
1.860,00
Netto-Kaltmiete
dynamischer Verschuldungsgrad
10.941,00
Fremdkapital abzgl. Flüssige Mittel 39.768,40
Cashflow
Leerstandsquote
4.818,50
Anzahl der leerstehenden WE 4
Anzahl der ges. WE
Eigenkapitalrentabilität
2.920
Jahresüberschuss vor Ertragssteuern 2.414,50
durchschnittliches Eigenkapital
Gesamtkapitalrentabilität
55.621,10
Jahresübersch. v. Ertragsst.+Fremdk.-zinsen 4.473,70
durchschnittl. Eigenkapital + Fremdkapital
Umsatzrentabilität
107.455,10
Umsatzerlöse 14.896,40
durchschnittliches Eigenkapital
Erlösschmälerungsquote
55.621,10
Erlösschmälerung 60,2
gesamte Sollmieten
Vergabequote
11.001,20
Anzahl Kündig. d. Geschäftsjahres 455
Anzahl Wohnungsvergabe d. Geschäftsjahres
Kosten der IH / Sanierung
448
IH-Aufwand + nachtr. Herstellungskosten 5.059,60
Summe Wohn- u. Nutzfläche
Fluktuationsrate
173,2
Mieterwechsel 455
Wohnungsbestand 2.920
2011 2010 2009
= 51,54% 51,57% 52,30%
= 89,75% 91,96% 93,72%
= 5,56% 5,55% 5,89%
= 2,49% 2,35% 2,19%
= 9,30% 9,93% 14,00%
= 104,35% 101,74% 100,23%
= 0,99 € 0,95 € 0,94 €
= 18,82% 18,47% 18,35%
=
35,82% 34,42% 32,55%
= 825,33% 812,56% 611,20%
= 0,14% 0,03% 0,03%
= 4,34% 4,67% 6,39%
= 4,16% 4,31% 4,82%
= 26,78% 27,41% 29,67%
= 0,55% 0,52% 0,62%
= 1,02 0,99 0,97
= 29,21 € 29,97 € 36,98 €
= 15,58% 13,94% 14,50%

4.2. Eigenkapitalentwicklung
Kennzahlen-Übersicht | 29
Jahr
Wohnungen Mitglieder Geschäftsguthaben Bilanzsumme Eigenkapital
€
€
€
%
1959 2.332 4.394 1.184.752 28.726.933 1.526.251 5,4
1969 2.888 5.571 2.222.875 37.446.106 3.136.288 8,9
1979 3.676 5.320 3.127.579 41.963.213 11.750.357 29,7
1985 3.625 4.611 3.507.343 45.298.373 17.851.449 39,4
1989 3.277 4.135 3.141.642 48.615.069 20.664.373 42,5
1995 3.066 3.622 3.066.405 63.081.140 28.702.546 45,5
1996 3.083 3.621 3.074.046 63.702.914 28.742.728 45,1
1997 3.077 3.575 3.094.661 65.150.601 29.791.593 45,7
1998 3.069 3.545 3.095.686 66.506.569 30.983.622 46,6
1999 3.011 3.461 3.069.579 66.947.392 32.577.432 48,7
2000 3.014 3.494 3.006.815 69.816.891 33.136.421 47,5
2001 2.999 3.570 3.055.308 73.242.805 35.164.100 48,0
2002 3.010 3.634 3.058.456 78.375.747 36.796.170 46,9
2003 3.036 3.664 3.061.078 79.622.680 38.959.517 48,9
2004 3.011 3.689 3.021.410 83.883.732 41.545.586 49,6
2005 3.008 3.710 3.071.324 86.271.166 42.600.872 49,4
2006 3.012 3.699 3.089.948 89.270.991 44.682.088 50,1
2007 3.027 3.717 3.126.655 93.488.692 46.004.554 49,2
2008 3.050 3.703 3.108.275 96.991.724 49.068.016 50,6
2009 2.890 3.538 3.151.925 98.819.085 51.680.530 52,3
2010 2.899 3.578 3.476.323 105.447.706 54.374.213 51,6
2011 2.920 3.629 3.656.246 110.345.123 56.868.002 51,5
120.000.000,00
100.000.000,00
80.000.000,00
60.000.000,00
40.000.000,00
20.000.000,00
0
1959
1969
1979
Fremdkapital
Bilanzsumme
Eigenkapital
1985
1989
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

30 | Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH
5.1. Handwerkertätigkeit
Die Handwerker GmbH entwickelt sich mehr und mehr zum
Erfolgsmodell. Im abgelaufenen Jahr wurde der Umsatz um
rd. 65 % auf nunmehr 1.039.000,00 € gesteigert. Der Anteil der
verbauten Materialien, bei denen durch die Direktabnahme
aufgrund der gewährten Rabattsätze deutliche Ersparnisse
generiert werden können, hat sich im gleichen Zeitraum mit
rd. 347.000,00 € praktisch verdoppelt.
5.2. Photovoltaikanlagen
Insgesamt verfügt die GmbH nunmehr über 7 Photovoltaikanlagen
auf Dächern von Häusern der Genossenschaft, die zu
diesem Zweck angemietet wurden. Diese Anlagen haben eine
Gesamtleistung von rd. 213 kW p und haben im vergangenen
Jahr insgesamt rd. 161.000 kWh Strom erzeugt. Hierfür wurde
eine Einspeisevergütung von 53.400,00 € ausgezahlt. Nach
Abzug der Darlehens- sowie Verwaltungskosten ergibt sich
Der Einsatz für die Genossenschaft im Bereich der Instandhaltungsmaßnahmen
wurde stetig erweitert, was sich an der
positiven Entwicklung der Instandhaltungskosten (Kostensenkung)
ablesen lässt.
somit ein Überschuss von rd. 13.000,00 €. Durch den auf diese
umweltfreundliche Art erzeugten Strom konnten annähernd
105.000 kg CO² Ausstoß vermieden werden. Dieses Ergebnis
übertrifft deutlich die vorherigen Erwartungen

6.1. drohende Risiken
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der WGO sind geordnet, außergewöhnliche
Risiken bestehen nicht.
Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, um
ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu
können. Wesentlichen Zinsänderungs- oder konjunkturabhängige
Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind nicht
erkennbar.
Der Bestand der WGO besteht zu rd. 68 % aus Gebäuden, die
in den fünfziger Jahren erstellt worden sind. Zum damaligen
Zeitpunkt war die Qualität bei der Bauerstellung zweitrangig,
da wegen der herrschenden Wohnungsunterversorgung möglichst
viele Häuser in kurzer Zeit neu zu erstellen waren.
So sehr viele dieser Gebäude in der Vergangenheit auch modernisiert
wurden und immer noch werden, bleibt doch die Tatsache,
dass sich viele Objekte von der Grundsubstanz, von der
Größe und vom Zuschnitt der einzelnen Wohnungen in einem
mangelhaften Zustand befinden.
Erste Schritte, hier durch Abbruch und nachfolgende Neubebauung
der freigewordenen Grundstücke eine langfristige
Verbesserung herbeizuführen, wurden bereits unternommen –
siehe Knollstraße und Blumenesch.
Um das Unternehmen auch weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu
führen steht nach heutigem Kenntnisstand jedoch fest, dass
auch in der Zukunft diese Maßnahmen verstärkt fortzusetzen
sind. Nur dann ist langfristig eine ständige Vermietbarkeit an
ein gutes Mieterklientel zu angemessenen Preisen zu gewährleisten.
Daher sind bei der gegenwärtigen Marktsituation in Osnabrück
keine Risiken erkennbar, die bestandgefährdend wären oder
wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
haben könnten.
Nach den heutigen Erkenntnissen werden mindestens rd. 250
Wohnungen in mehr als 40 Häusern in einem Zeitraum von
20 – 40 Jahren abgängig sein. Diese Zahl wird sich im Laufe der
kommenden Jahre sicherlich weiter erhöhen.
Weiterhin hat sich bereits in der Vergangenheit die Wirtschaft
allgemein als auch die Wohnungswirtschaft speziell mit soziodemografischen
Änderungen befassen müssen. Die Zukunft
wird jedoch weitaus gravierendere Änderungen bringen.
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung | 31
Die Änderung, auf die sich alle Wohnungsvermieter mit ihrem
Angebot einrichten müssen, liegt darin begründet, dass die
Bevölkerung immer älter wird und gleichzeitig zahlenmäßig
abnimmt. Die Wohnungen von Morgen erfordern daher
bestimmte Vorkehrungen und Ausstattungsmerkmale, die
speziell für diese älteren Menschen erforderlich sind, um ihnen
ein möglichst langes Wohnen in den eigenen 4 Wänden zu
ermöglichen. Stichworte > Fahrstuhl, behindertengerechte
Wohnungsausstattung, bodengleiche Duschen, bodengleicher
Übergang z. B. auf den Balkon oder die Terrasse, Notrufanlagen,
betreutes Wohnen.
Ein weiteres beachtenswertes Kriterium ist die Anzahl der Singlehaushalte.
Sie ist in Osnabrück schon heute verhältnismäßig
groß, aber nach allen Untersuchungen wird sie sich in Zukunft
noch weiter erhöhen. Ein Großteil dieses Bevölkerungsteils
sucht komfortablen möglichst zentral gelegenen Wohnraum
und ist auch bereit, hierfür einen angemessenen Preis zu zahlen.
Bereits seit einigen Jahren werden bei Wohnungsmodernisierungen
die Badezimmer möglichst bodengleich hergerichtet.
Neubaumaßnahmen werden ausschließlich so geplant, dass
ein Erreichen des Hauses sowie der einzelnen Etagen und Wohnungen,
auch im Innenbereich, ohne Behinderung möglich ist.
Ein erstes Objekt in der Wohnform „Betreutes Wohnen“ wurde
errichtet.
Durch unsere umfangreichen Investitionen in Modernisierungen
werden unsere Marktposition und ein dauerhafter Mittelrückfluss
abgesichert.
Durch die Lage im Stadtgebiet und dem Zuschnitt der Wohnungen
hat die WGO ein breit gefächertes Angebot für studentisches
Wohnen, dass auch bereits heute umfangreich entsprechend
genutzt wird. Das Angebot hierfür könnte jedoch
durchaus größer sein.
Diese Wohnungen sind gleichzeitig auch für eine Vielzahl von
Single-Haushalten interessant.
Als latente Risiken werden die allgemeine finanzwirtschaftliche
Entwicklung mit Gefahren für die Wirtschaftsentwicklung
sowie die teilweise rückläufigen verfügbaren Nettoeinkommen
gesehen.

32 | Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
Wir erwarten insgesamt eine gefestigte, solide wirtschaftliche
Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen.
Ein Liquiditäts-, Ausfall-, Preisänderungsrisiko sowie ein Risiko
aus Zahlungsstromschwankungen besteht nicht.
Im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Wohnungsportfolios
in Rheine im Jahr 2010 kommt es nunmehr zu
einem Rechtsstreit zwischen der Erwerberin und der WGO.
Trotz eingehender Besichtigungen und Mieterbefragungen
vor Abschluss des seinerzeitigen Vertrages ist die Erwerberin
nunmehr „überrascht“ von der Tatsache, einen Bestand erworben
zu haben, der aufgrund des Alters der einzelnen Häuser
(Baujahre 1957 – 1966) und der Tatsache, dass an den Häusern
noch keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt
worden waren, sich nunmehr altersbedingte Mängel
zeigen. Mit ihrer Klage verlangt die Käuferin die Durchführung
sämtlicher energetischen Modernisierungsmaßnahmen sowie
die Beseitigung tlw. aufgetretener Schimmelbildungen. Als Begründung
wird angegeben, dass die WGO im Kaufvertrag nicht
explizit darauf hingewiesen hat, dass in den einzelnen Wohnungen
Feuchtigkeits-/Schimmelbildungen auftreten können
auch wenn wir von deren Existenz überhaupt nichts gewusst
haben. Der Umfang der klagemäßig aufgestellten Forderungen
beläuft sich auf rd. 1,6 Mio. €.
Selbstverständlich wird sich die WGO gegen diese Klage
wehren. Nach unserer eigenen Einschätzung aber auch nach
Auffassung der uns vertretenden Anwaltssozietät kann die Klage
keine Aussicht auf Erfolg haben. Aus diesem Grund wurden
keinerlei Rückstellungen wegen eines evtl. offenen Prozessausgangs
gebildet.

6.2. mögliche Chancen
Die Liste der Interessenten, die eine Wohnung von der WGO
anmieten wollen, hat inzwischen ein Ausmaß angenommen,
das in früheren Jahren nicht für möglich gehalten worden
wäre. Dadurch ist es möglich, fast alle gekündigten Wohnungen
ohne Annoncen in der Tageszeitung oder im Internet allein
über diese Vormerkliste neu zu vermieten.
In diese komfortable Lage hat sich das Unternehmen dadurch
gebracht, indem der erhaltenswürdige Bestand der WGO seit
rd. 25 Jahren immer weiter modernisiert und in einen zeitgemäßen
Zustand versetzt wird.
Gleichzeitig wird seit nunmehr rd. 10 Jahren Altbestand, der
weder zeitgemäß noch modernisierungswürdig ist, abgebrochen
und durch Neubaumaßnahmen ersetzt.
Ebenfalls gleichzeitig wurde eine größere Anzahl von Mietobjekten
in nachgefragten Wohngebieten hinzuerworben.
Es hat somit ein partieller Austausch des Bestandes stattgefunden
und findet auch zukünftig weiter statt, hin zu einem
Bestand mit einem höher zu bewertenden Standard. Das macht
sich einerseits mietmäßig bemerkbar, immerhin ist die Sollmiete
in den vergangenen 10 Jahren um rd. 14 % trotz eines um
4 % reduzierten Bestandes gestiegen, sondern auch bei der
Klientel der Mietinteressenten. Die Interessenten, die zu uns
kommen, wissen, dass sie Qualität erwarten können, und dass
diese Qualität ihren Preis hat.
Die langfristige Planung ist darauf ausgerichtet, dass unter
Beibehaltung des derzeitigen jährlichen Umfanges der gesamte
erhaltenswürdige Bestand der WGO sowohl energetisch
als auch aus Sicht des übrigen Zustandes den aktuellen und
zukünftigen Voraussetzungen entsprechen wird.
Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung | 33
Aufgrund der langfristigen Planungen und Hochrechnungen
der Entwicklung der WGO, verbunden mit allen feststehenden
Gegebenheiten wie z. B. den Stand der Fremdfinanzierung, die
Personalkosten etc. ist eine weitere Finanzierbarkeit der vorgenannten
Aktivitäten jederzeit problemlos möglich.
Somit hat sich für Wohnungsinteressenten im Laufe der
vergangenen Jahre herausgestellt, dass die WGO über einen
Bestand an Wohnungen verfügt, der sich insgesamt modern
und zukunftsträchtig darstellt. Von den derzeitig rd. 89.000
Haushalten in dieser Stadt bewohnen mehr als die Hälfte Mietwohnungen.
Unabhängig von der Tatsache, dass die Anzahl der
Haushalte nach wie vor eine steigende Tendenz zeigt, ist der
größte Teil dieser Miethaushalte bereit und in der Lage, für das
Produkt Wohnung einen entsprechenden Betrag aufzubringen,
wenn er denn eine Wohnung findet, die von der Lage, der Art
und dem Zustand her seinen Vorstellungen entspricht, und die
Wünsche der Mieter steigen sicherlich noch weiter an.
Da die WGO gerade solch nachgefragte Wohnungen, im Gegensatz
zu vielen anderen, bereits heute anbieten kann, und
aufgrund der geplanten Aktivitäten in den kommenden Jahren
den Standard ihrer Wohnungen noch weiter verbessern wird,
macht uns die Vorausschau für die kommenden Jahre sehr
zuversichtlich. Die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens
in den vergangenen Jahren zeigt, dass die WGO auf dem
richtigen Weg ist.

34 | Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
7. Risikomanagement
Die WGO verfügt über ein installiertes umfassendes Informationssystem.
Dieses Führungsinstrument, insbesondere das
enthaltene Controlling, das Portfolio- und Risikomanagement
sowie die Wirtschaftsplanung sind darauf ausgerichtet, Entwicklungen
rechtzeitig zu erkennen, zu bewerten und ggf.
gegenzusteuern.
Somit besteht die Möglichkeit, Chancen des Marktes optimal
zu nutzen, aber auch die notwendigen Anpassungserfordernisse
bei Risiken bzw. bei negativen Einflüssen auf die Unternehmensentwicklung
vorzunehmen. Die damit verbundenen
8. Prognose
Die bereits in den vergangenen Jahren von verschiedenen
Banken über die WGO erstellten Ratings wurden im Jahr 2011
aktualisiert. Trotz von Bank zu Bank unterschiedlicher Auswertungsmethoden
kommen alle Banken zu dem gleichen
Ergebnis. Der für die WGO festgestellte Bonitätsindex liegt
gleichbleibend bei 1; je nachdem wie die einzelne Bank ihre
jeweilige Bestbewertung betitelt, die WGO wird durchweg in
der höchsten und besten Kategorie eingestuft. Der Grund für
diese unverändert großartige Bewertung ist natürlich nicht nur
durch die jeweils aktuellen Ergebnisse begründet sondern liegt
auch in der gesamten Struktur des Unternehmens und in den
Grundlagen, die in jahrzehnterlanger kontinuierlicher Arbeit
geschaffen wurden. Diese Grundlagen beinhalten vor allem
folgendes:
– sehr gute Eigenkapitalausstattung
– niedriger Verschuldungsgrad
– stille Reserven, moderate Bewertung des
Anlagevermögens
– nahezu Vollvermietung über einen Zeitraum von
inzwischen rd. 10 Jahren
– sehr gute Selbstfinanzierungskraft
– konstant gute Geschäftsentwicklung
– kundenorientierte Ausrichtung
geeigneten Maßnahmen werden umgehend in das System
eingepflegt, um die kurz-, mittel- und langfristigen Auswirkungen
aufzuzeigen.
Das auf Basis dieses Systems regelmäßig erstellte Berichtswesen
dient zusätzlich als fundierte Grundlage für Entscheidungen
des Vorstandes, sowie der Informationspflicht gegenüber
dem Aufsichtsrat.
All die vorgenannten Punkte sind in den vergangenen Jahren
jeweils neu bestätigt bzw. weiter verbessert worden. Das sich
im Zusammenhang mit der ständig aktualisierten langfristigen
Planung ergebende Zahlenwerk ergibt weiterhin, dass diese
vorgenannten Kriterien auch in den kommenden Jahren Bestand
haben, bzw. noch weiter verbessert werden können. Eine
Änderung könnte sich nur durch einen totalen Einbruch bei
der Vermietung ergeben. Solch ein Einbruch ist jedoch bei dem
Osnabrücker Wohnungsmarkt praktisch ausgeschlossen.
Für 2012 und 2013 sind Jahresergebnisse in Höhe von 2.647 T€
und 1.997 T€ zu erwarten.

9. Bericht des Aufsichtsrates
Bericht | 35
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2011 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung
obliegenden Aufgaben erfüllt. Er hat sich dazu vom Vorstand regelmäßig eingehend über
die Lage der Genossenschaft und die wesentlichen Einzelvorgänge unterrichten lassen; die
erforderlichen Beschlüsse wurden gefasst. Diese betrafen vor allem den Wirtschafts- und Finanzplan
sowie das Bauvolumen.
Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Verbandes der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und
Bremen e.V. über die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr 2010, der keine Beanstandungen
enthält, mit dem Vorstand beraten. Über das Ergebnis der Prüfung wird der Aufsichtsrat der
Vertreterversammlung am 06.06.2012 berichten.
Dem Vorstand und der Belegschaft spricht der Aufsichtsrat für die im abgelaufenen Jahr wiederum
mit nachhaltigem Einsatz geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss 2011 und den
Lagebericht des Vorstandes festzustellen und den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres wie vom
Vorstand vorgeschlagen zu verteilen.
Osnabrück, 31.12.2011 / 14.02.2012
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Lukas-Nülle

2.920 Wohnungen in Osnabrück,
Rheine, Melle,
Georgsmarienhütte, Bad Iburg,
Belm und Wallenhorst

10. Wohnungsbestand der WGO
Wohnungsbestand der WGO | 37
Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze
Osnabrück
Ameldungstraße 21 1 4 1 1953
Am Galgesch 29 1 4 1955
Am Pappelgraben 17 1 7 5 1968
Baujahr
An der Schützenburg 1 - 9 5 40 5 1954-55
Arndtstr. 23 1 8 8 2004
Augustenburger Str. 15 1 6 1950
Auguststr. 17 1 6 1 1976
August-Hölscher-Str. 21 1 6 1 1972
Blumenesch 2 - 12 7 37 2 1951
Blumenstraße 1A 1 8 1960
Bohmter Straße 43 1 8 1955
Bramscher Straße 137 - 149 7 51 1951
Brinkstraße 103 - 109 4 24 6 1959
Bröckerweg 30 - 38 5 36 13 19 1953
Carl-Diem-Straße 8 1 11 4 1972
Dammer Hof 1 - 13 13 78 22 1959
Diepholzer Straße 1 - 4 4 144 59 1960-62
Ebertallee 25 - 41 9 54 6 1950-51
Ellerstraße 15 - 37, 87 15 135 4 1959-60
Erich-Maria-Remarque-Ring 1B 1 8 6 8 1956
Ertmanplatz 1 - 17 9 79 1 1956-57
Eschenweg 61/63 2 19 18 4 1991
Frankensteiner Weg 2,4,5,6,7 5 36 8 1963
Friesenhof 47/49 2 7 8 1991
Große Gildewart 24 - 26 1 13 6 1987
Gustav-Tweer-Straße 15 1 7 1953
Hauswörmannsweg 47 - 57 6 47 8 16 1955
Heinrichstraße 54/54A 2 19 5 1957
Hermanntraße 17 - 19 2 16 1954
Hesselkamp 1 1 9 1 3 1958
Hiärm-Grupe-Str. 35 1 7 2 1965
Humboldtstraße 16 1 43 4 1956

38 | Wohnungsbestand der WGO
Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze
Baujahr
Johannistorwall 21 - 25 4 31 20 1955-57
Kanonenweg 9-15,18,21,22-24 8 54 8 1954-59
Katharinenstraße 8/21 2 12 3 1951/60
Kiwittstraße 12 1 8 1954
Klingensberg 14 1 9 1960
Knollstraße 108-114,165 5 44 1 6 1952-58
Knollstr. 132 - 146 11 79 2 74 21 2004/9
Knollstraße 148 - 152 3 15 10 2002
Koksche Straße 7, 25, 31, 87A/89 5 40 8 1954-70
Kolpingstr. 11 1 23 25 3 2010
Kommenderiestraße 13,16,19,
117
4 32 7 1953-55
Konrad-Adenauer-Ring 33 1 8 1955
Kreuzstraße 1 1 6 1 1963
Laischaftsstr. 65 1 6 1950
Lange
Str.12,61,64,68,79,98,108,110
8 63 1953-57
Lerchenstraße 107-109 2 12 1963
Limberger Str. 31 1 3 1950
Lotter Straße 98 1 7 1 1957
Lüstringer Straße 5, 11 2 13 1954-55
Meller Str. 16/18, 22, 32, 230-234 6 44 2 10 1957-59
Möllmannstraße 24-25 2 8 1955
Moorlandstr. 27, 48 2 14 14 1960
Neelmeyerstraße 16
Nienort 36/38 2 15 18 1994
Ohnesorgestr. 7 1 7 4 1970
Oststraße 57 1 6 1955
Overbergstraße 14 1 6 1955
Parkstraße 17B 1 10 10 1956
Prießnitzhof 2 - 4 2 12 1963
Potthoffweg 4 1 6 1973
Quellwiese 79 - 79 4 24 27 1993

Wohnungsbestand der WGO | 39
Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze
Baujahr
Rehmstraße 5, 28, 58, 63A,63B 5 40 1 47 1954-65
Rheiner Landstraße 156 1 5 1953
Rütenbrocker Str. 2 - 8 4 20 3 1 1972
Richard-Wagner-Straße 59 - 71 7 42 1950
Rosenplatz 13 1 8 2 1958
Rostocker Straße 11 - 33 13 120 25 1971-73
Rotenburger Straße 21 1 6 1960
Rudolfstraße 8, 25 , 27 3 19 10 1 1957
Ruwestraße 2 - 18, 6A - 18A 12 71 25 1965-73
Sandstraße 29, 30 2 12 3 1961/3
Schillerstraße 12,12A 2 19 1958-59
Schloßstr. 78, 85, 87, 90 4 32 28 1960
Schloßwall 40, 42, 44 3 29 1952-53
Schmidtstraße 1 1 8 1957
Schnatgang 14, 14A, 16, 52 4 27 2 12 1950/2004
Spichernstraße 21 - 25 3 24 16 7 1955
Spindelstraße 11/12, 25 2 16 1956-57
Sutthauser Str. 31,33,38,42,114 5 46 2 7 1956-60
Uhlandstr. 33 1 6 2 1906
Voxtruper Straße 7, 11 2 13 14 1961-92
Wartenbergstraße 19/21/23 3 9 1953/59
Weidnerstraße 10 1 6 1959
Wesereschstr. 26,46-66,75-101 30 222 15 1950-61
Westfalenhof 18 1 15 1978
Wiesenstraße 6, 15, 17-18 4 35 1957-62
Wiesenbachstraße 13,13A,17,19 4 26 1957
Wilhelmstr. 13 1 6 1966
Wissinger Straße 8 ,10 2 15 1955-59
Wörthstraße 79, 83 2 12 3 1951
Wüstenstraße 19 1 6 4 1956
Zum Schäferhof 64, 66 2 22 13 9 1991
Zur Wetterwarte 2 - 14 7 47 1953-54
Katharinenstr. 10-Bürogebäude 1 1 1 1953

40 | Wohnungsbestand der WGO
Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze
Bad Iburg
Robertskamp 14, 16, 18, 19, 20 5 20 1954
Belm
Neue Straße 5 1 4 1959
Georgsmarienhütte
Hermannstraße 9, 11 2 16 1971
Roggenkamp 84, 86 2 20 1968
Melle
Baujahr
An der Berglust 14, 16, 18 3 21 1962-63
Bruchstraße 16 1 6 1959
Buddenkamp/Regenwalder Str. 2 20 1 1964
Danziger Straße 13, 15 2 6 1966
Im kleinen Kamp 3 - 65 2 32 1966
J.-S.-Bach-Str. 40 - 44 3 12 1957
Suerburgstraße 11, 12 2 12 1959
Rheine
Blumenstraße 4-16, 15-21 11 72 1 9 1957-75
Engernstraße 14 - 22 5 22 1957
Hirschberger Weg 1 - 4 4 17 12 1959
Teutonenweg 1 - 11 6 36 1963
Waldenburger Weg 2 - 4 2 9 1959
Windthorststraße 51 - 55 3 27 1969
Wallenhorst
Leyer Straße 3 1 6 8 1997
Stand März 2012

11. Bilanz zum 31. Dezember 2011 | AKTIVSEITE
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Bilanz | 41
Geschäftsjahr Vorjahr
EURO EURO EURO
Entgeltlich erworbene Rechte und Lizenzen an solchen Rechten 28.858,41 22.996,16
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
92.009.417,01 92.009.417,01
mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.209.058,50 1.243.379,50
3. Grundstücke ohne Bauten 21.490,34 514.840,18
4. Maschinen 2.735,57 3.548,37
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 59.538,24 47.167,78
6. Anlagen im Bau 1.586.562,97 2.729.641,58
7. Bauvorbereitungskosten 0,00 293.981,89
8. Geleistete Anzahlungen 0,00 98.902.183,06 0,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 75.000,00 75.000,00
2. Sonstige Ausleihungen 32.257,74 34.077,87
3. Andere Finanzanlagen 370,00 107.627,74 370,00
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
99.038.669,21 96.974.420,34
ohne Bauten 0,51 0,51
2. Unfertige Leistungen 3.449.038,49 3.418.208,00
3. Andere Vorräte 108.707,85 3.557.746,85 137.607,86
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 59.654,95 56.805,47
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 151.029,87 109.150,54
3. Sonstige Vermögensgegenstände 56.382,79 267.067,61 97.328,84
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten 7.481.638,90 7.481.638,90 4.654.184,46
11.306.453,36 8.473.285,68
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0,00 416,00
110.345.122,57 105.447.706,02

42 | Bilanz
11. Bilanz zum 31. Dezember 2011 | PASSIVSEITE
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
Geschäftsjahr Vorjahr
EURO EURO EURO
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 340.926,78 301.226,31
2. der verbleibenden Mitglieder 3.314.719,37 3.171.796,74
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 600,00 3.656.246,15 3.300,00
(rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile EURO 32.212,88) (32.615,13)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 7.720.275,21 7.470.275,21
(davon aus Jahresüberschuss 2011
EURO 250.000,00) (260.000,00)
2. Bauerneuerungsrücklage 20.130.038,65 18.480.038,65
(davon aus Jahresüberschuss 2011
Euro 1.650.000,00) (1.750.000,00)
3. Andere Ergebnisrücklagen 24.840.440,19 52.690.754,05 24.477.128,15
(davon aus Bilanzgewinn Vorjahr
eingestellt: EURO 363.312,04) (447.682,72)
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss 2.421.001,37 2.480.448,10
2. Einstellung in die Ergebnisrücklagen -250.000,00 -260.000,00
3. Einstellung Bauerneuerungsrücklagen -1.650.000,00 521.001,37 -1.750.000,00
B. Rückstellungen
56.868.001,57 54.374.213,16
1. Rückstellungen für Pensionen 901.965,00 911.724,00
2. Steuerrückstellungen 0,00 20.000,00
3. Sonstige Rückstellungen 741.217,08 1.643.182,08 559.311,88
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 40.885.238,16 40.574.699,59
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.364.873,37 4.082.891,11
3. Erhaltene Anzahlungen 4.040.676,27 3.863.559,97
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 46.584,81 49.227,08
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 284.653,53 814.394,35
6. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen 31.318,10 27.969,94
7. Sonstige Verbindlichkeiten 180.594,68 51.833.938,92 169.714,94
(davon aus Steuern: EURO 1.781,03) (17.445,43)
110.345.122,57 105.447.706,02

12. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2011 bis 31.12.2011
1. Umsatzerlöse
Bilanz | 43
Geschäftsjahr Vorjahr
EURO EURO EURO
a) aus der Hausbewirtschaftung 14.851.065,13 14.502.657,61
b) aus der Betreuungstätigkeit 44.213,82 30.479,14
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.115,00 361,26
2. Verminderung des Bestandes
14.896.393,95
an unfertigen Leistungen 30.830,49 -46.789,82
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 55.101,00 45.187,00
4. Sonstige betriebliche Erträge 120.251,71 72.184,95
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 6.096.661,10 5.387.656,83
Rohergebnis 9.005.916,05 9.216.423,31
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.102.206,85 1.143.779,18
b) soziale Abgaben und Aufwendungen 390.683,59 344.999,61
(davon für Altersversorgung EURO 161.690,12) 1.492.890,44 (118.305,42)
7. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.245.357,03 2.230.125,43
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 480.565,45 608.454,90
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 1.347,81 1.418,65
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 82.413,73 83.761,54 57.008,13
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.059.189,98 1.951.301,34
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.811.674,69 2.996.189,63
12. außerordentliche Aufwendungen 0,00 142.076,03
Außerordentliches Ergebnis 0,00 -142.076,03
Ergebnis vor Steuern 2811.674,69 2.854.113,60
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag -6.468,28 -5.077,74
14. Sonstige Steuern 397.141,60 378.743,24
Jahresüberschuss 2.421.001,37 2.480.448,10
15. Einstellung in die Ergebnisrücklagen
a) Einstellung in die gesetzliche Rücklage 250.000,00 260.000,00
b) Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 1.650.000,00 1.750.000,00
Bilanzgewinn 521.001,37 470.448,10

Die WGO schafft nahezu eine Vollvermietung
über einen Zeitraum von inzwischen rund 10 Jahren.

13. Anhang für das Geschäftsjahr 2011
A. Allgemeine Angaben
Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im
Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Es wurden teilweise die Erleichterungsvorschriften des § 288 Abs. 2
HGB in Anspruch genommen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2011 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches
(HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für
Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter
für die Gliederung des Jahres-abschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung von
25.05.2009 (Formblatt VO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach
dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B. Erläuterung zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) werden seit dem Jahr 2010
verbindlich vollumfänglich angewendet.
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden angewandt.
Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung
linearer Abschreibungen von 20% bewertet. Die Bewertung des Sachanlagevermögens
erfolgte zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die Herstellungskosten sind auf der
Grundlage der Vollkosten ermittelt.
Auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens sind die Abschreibungen wie folgt
vorgenommen:
> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren;
> aktivierte nachträgliche Herstellungs- bzw. Modernisierungskosten werden grundsätzlich
nach Maßgabe der unveränderten Restnutzungsdauer abgeschrieben;
> in wenigen Fällen, infolge von umfangreicher Modernisierung, wurde die Restnutzungsdauer
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung neu festgesetzt;
> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten linear mit
2% bzw. 3%;
> Betriebs- und Geschäftsausstattung ab 2008 nach den maßgeblichen AfA-Tabellen;
Anhang | 45

46 | Anhang
> geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr des Zugangs bis 410,00 € wurden als Aufwand
gebucht. Das 2009 in Anspruch genommene Wahlrecht zur Bildung eines Sammelpostens
(§ 6 Abs. 2 a EStG) über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren wurde ab 2010 nicht mehr in
Anspruch genommen.
> Bei den Anlagen im Bau handelt es sich um die Kosten für die Errichtung der Neubauten
Blumenesch in Osnabrück.
Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.
Beim Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten und die unfertigen
Leistungen zu Anschaffungskosten. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Das unter
„Andere Vorräte“ ausgewiesene Heizmaterial ist zu den Anschaffungskosten durch Anwendung
des Fifo-Verfahrens bewertet.
Die Forderungen sind grundsätzlich zu Nominalwerten angesetzt. Ausfallrisiken wurde, soweit
erforderlich, durch Abschreibungen Rechnung getragen. Eine Pauschalwertberichtigung zu den
Forderungen aus Vermietung wurde aktivisch vom Nennwert abgesetzt.
Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde nach der „Project Unit Credit_Methode“
PUCM-Verfahren auf der Grundlage der Richttafeln 2005 G von Heubeck berechnet. Für laufende
Pensionen wurden die Barwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages
ein Rententrend, den wir mit 2,00 % angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank
veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit von 15
Jahren in Höhe von 5,15 % zum 01.01.2011 bzw. 5,14 % zum 31.12.2011 zugrunde gelegt.
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken in und ungewissen Verbindlichkeiten.
Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des
künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
(Altersteilzeitvereinbarungen) wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen
Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank aufgezinst.
Die Rückstellungen für Dienstjubiläen sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens
nach der PUCM und unter Zugrundelegung der Richttafeln (Heubeck, Richttafel 2005 G)
ermittelt worden. Der Bewertung wurde ein Rechnungszinsfuß von 5,14 % (Stand 31.12.2011)
und eine Mitarbeiterfluktuation von 0 % sowie ein Gehaltstrend von 2 % zugrunde gelegt.
Aufgrund von Nachrüstverpflichtungen aus der EnEV 2009 sind Rückstellungen für noch nicht
gedämmte obersten Geschossdecken gebildet worden.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel:
Anlagevermögen
Anschaffungs-/
Herstellungs-
kosten
EURO
Zugänge
EURO
Abgänge
EURO
Umbu-
chungen
( +/- )
EURO
Abschreibungen
(kumuliert)
EURO
Buchwert am
31.12.2011
EURO
Anhang | 47
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erwor-
71.083,26 16.533,50 5.925,95
52.832,40 28.858,41 10.670,23
bene Rechte und
Lizenzen an solchen
Rechten
Sachanlagen
Grundstücke und
71.083,26 16.533,50 5.925,95 52.832,40 28.858,41 10.670,23
grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten
Grundstücke und
131.318.306,34 2.964.868,94 0,00 3.225.759,62 41.486.137,46 96.022.797,44 2.177.248,13
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäftsund
anderen Bauten
Grundstücke und
1.699.943,65 490.885,15 1.209.058,50 34.321,00
grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
514.840,18 2.768,20 0,00 -496.118,04 21.490,34
Maschinen 24.650,70 1.375,37 20.539,76 2.735,57 811,78
Betriebs- und Geschäftsausstattung
298.296,40 34.676,35 0,00 273.434,51 59.538,24 22.305,89
Anlagen im Bau 2.729.641,58 1.292.581,08 -2.435.659,69 1.586.562,97
Bauvorbereitungskosten
293.981,89 0,00 -293.981,89 0,00
Geleistete
Anzahlungen
0,00 0,00 0,00
Finanzanlagen
136.879.660,74 4.294.894,57 1.375,37 0,00 42.270.996,88 98.902.183,06 2.234.686,80
Anteile an verbundenen
Unternehmen
75.000,00 75.000,00
sonstige
Ausleihungen
34.077,87 1.820,13 32.257,74
Andere
Finanzanlagen
370,00 370,00
109.447,87 0,00 1.820,13 0,00 0,00 107.627,74 0,00
Gesamt 137.060.191,87 4.311.428,07 9.121,45 0,00 42.323.829,28 99.038.669,21 2.245.357,03
Der Zugang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft die Fertigstellung Kolpingstr. 11 in
Osnabrück. Ferner wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Es wurden außerplanmäßige Abschreibungen
in Höhe von 163,0 T€ aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

48 | Anhang
2. Unter den „Unfertigen Leistungen“ werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen,
denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen.
3. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
Forderungen
Forderungen aus Vermietung Vorjahr
2011
Forderungen ggü. verbundenen Unternehmen Vorjahr
2011
Sonstige Vermögensgegenstände Vorjahr
2011
Gesamtbetrag Vorjahr
2011
insgesamt
Restlaufzeit
EURO
über 1 Jahr
EURO
56.805,47 3.854,80
59.654,95 7.751,00
109.150,54 0,00
151.029,87 0,00
97.328,84 0,00
56.382,79 0,00
263.284,85 3.854,80
267.067,61 7.751,00
Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ enthalten einen Tilgungszuschuss von 15.775,00 €, der erst nach
dem Abschlussstichtag rechtlich entsteht.
4. Das Geschäftsguthaben hat sich wie folgt entwickelt:
2011 2010
Geschäftsguthaben am 01.01. 3.476.323,05 € 3.151.925,01 €
Zugang 491.049,41 € 797.921,16 €
Abgang 311.126,31 € 473.523,12 €
Geschäftsguthaben am 31.12. 3.656.246,15 € 3.476.323,05 €
5. Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:
2011 2010
Gesetzliche Rücklage am 01.01. 7.470.275,21 € 7.210.275,21 €
Zugang 250.000,00 € 260.000,00 €
Gesetzliche Rücklage am 31.12. 7.720.275,21 € 7.470.275,21 €
Bauerneuerungsrücklage am 01.01. 18.480.038,65 € 16.730.038,65 €
Zugang 1.650.000,00 € 1.750.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage am 31.12. 20.130.038,65 € 18.480.038,65 €
Freie Rücklage am 01.01. 24.257.272,64 € 23.809.589,92 €
Zugang 363.312,04 € 447.682,72 €
Freie Rücklage am 31.12. 24.620.584,68 € 24.257.272,64 €
Mietausfallrücklage am 01.01. 219.855,51 € 219.855,51 €
Zugang 0,00 € 0,00 €
Mietausfallrücklage am 31.12. 219.855,51 € 219.855,51 €
Rücklagen insgesamt 52.690.754,05 € 50.427.442,01 €

6. Rückstellungen
Die Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Rückstellungen
für Pensionen
Pensionen
Steuerrückstellungen
Körperschaftssteuer
Bestand am
31.12.2010
Euro
911.724,00
12.000,00
Saldovortragsberichtigungen
01.01.2010
Euro
0,00
Zuführung
Euro
40.383,93
0,00
Aufzinsung
Euro
46.954,00
Gewerbesteuer
sonstige
Rückstellungen
8.000,00 0,00 0,00
Prüfungskosten
Vertreterversammlung
und Veröffentlichungen
interne Jahresabschlusskosten
20.000,00
9.000,00
14.060,53
21.000,00
9.000,00
939,47
Steuerberatungskosten
Resturlaubs-
4.500,00
4.500,00
0,00
verpflichtungen
Beiträge Berufs-
17.700,00
0,00
0,00
genossenschaft
Beiträge ATZ
10.000,00
10.000,00
0,00
Lange
Beiträge ATZ
132.681,64 10.799,20 5.523,65
Gottwald
237.329,85
0,00 60.107,79 10.072,43
Dämmung Dächer
Jubiläen
Aufwand für Messdienst
Rückstellungen insgesamt
0,00
97.122,00
16.917,86
1.491.035,88
0,00
126.500,00
6.504,85
14.804,44
304.539,68
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.035,00
0,00
67.585,08
Auflösung
Verbrauch
Euro
0,00
97.096,93
11.542,03
457,97
8.000,00
0,00
0,00
20.000,00
2.164,73
6.835,27
0,00
0,00
1.227,20
3.272,80
0,00
1.200,00
706,37
9.293,63
0,00
31.404,92
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9.858,85
0,00
16.917,86
23.640,33
196.338,23
(A)
(V)
(A)
(V)
Anhang | 49
Bestand am
31.12.2011
Euro
901.965,00
(A)
(V)
0,00
(A)
(V) 0,00
(A)
(V) 21.000,00
(A)
(V) 9.000,00
(A)
(V) 15.000,00
(A)
(V) 4.500,00
(A)
(V) 16.500,00
(A)
(V) 10.000,00
(A)
(V) 117.599,57
(A)
(V) 307.510,07
(A)
(V) 126.500,00
(A)
(V) 98.803,00
(A)
(V) 14.804,44
(A)
(V)
1.643.182,08

50 | Anhang
7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
a. Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen u. Leistungen
Verbindlichkeiten ggü.
verb. Unternehmen
Sonstige
Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
EURO
unter
1 Jahr
EURO
Davon
Restlaufzeit gesichert
1 - 5
über
Art der
Jahre
5 Jahre
Sicherung
EURO
EURO
EURO
Vorjahr 40.574.699,59 1.731.262,98 7.246.604,59 31.596.832,02 40.224.508,48
Grundpfand-
2011 40.885.238,16 1.867.071,33 7.483.002,36 31.535.164,47 40.563.478,93 rechte
Vorjahr 4.082.891,11 108.530,24 484.488,76 3.489.872,11 4.082.891,11
Grundpfand-
2011 6.364.873,37 163.267,96 725.744,56 5.475.860,85 6.364.873,37 rechte
Vorjahr 3.863.559,97 3.863.559,97
2011 4.040.676,27 4.040.676,27
Vorjahr 49.227,08 49.227,08
2011 46.584,81 46.584,81
Vorjahr 814.394,35 628.532,42 185.861,93
2011 284.653,53 278.849,32 5.804,21
Vorjahr 27.969,94 27.969,94
2011 31.318,10 31.318,10
Vorjahr 169.714,94 140.131,50 20.000,00 9.583,44
2011 180.594,68 152.153,29 20.000,00 8.441,39
Vorjahr 49.582.456,98 6.549.214,13 7.936.955,28 35.096.287,57 44.307.399,59 Grundpfand
2011 51.833.938,92 6.579.921,08 8.234.551,13 37.019.466,71 46.928.352,30 rechte
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten 62,3 T€ für Bautätigkeit. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen setzen sich aus offenen Handwerkerrechnungen, Hauswartkosten und Umsatzsteuer zusammen.

II. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse beinhalten neben den Mieterträgen, abgerechnete Nebenkosten und Erlöse aus Verwaltungsbetreuung.
Die anderen aktivierten Eigenleistungen entgalten 15,1 T€ Verwaltungs- und 40,0 T€ Architektenleistungen.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung enthalten 2.337,3 T€ Instandhaltungsaufwendungen.
Im Personalaufwand betragen die Aufwendungen für Altersversorgung 161,7 T€.
Anhang | 51
In den Abschreibungen sind 163,0 T€ außerplanmäßige Abschreibungen enthalten. Diese ergibt sich aufgrund der Neubewertung
zweier Wohnobjekte gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB.
Die sonstigen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen aus den Verwaltungskosten (406,7 T€) und den Nebenkosten der Geldbeschaffung
(31,1 T€) zusammen.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten 67,6 T€ aus der Aufzinsung (Zuführung Rückstellungen).
D. Sonstige Angaben
1. Die Genossenschaft hält seit dem Dezember 2008 100% des gezeichneten Kapitals in Höhe von 75.000,00 Euro an der
WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH. Der Jahresgewinn der GmbH für das Geschäftsjahr 2011 betrug bei der
Erstellung der Bilanz 16.220,25 Euro. Nach Abzug des Verlustvortrages aus 2010 in Höhe von 18.884,32 Euro ergibt sich ein
Bilanzverlust von 2.664,07 Euro.
2. Die Genossenschaft haftet für das von der Tochtergesellschaft WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH aufgenommene
Darlehen in Höhe von 429.000,00 € für die Photovoltaikanlagen (Bürgschaftserklärungen). Mit einer Inanspruchnahme
ist nicht zu rechnen, da die Tochtergesellschaft aus den Einspeisevergütungen die Darlehen jederzeit bedienen kann.
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte Teilzeitkräfte
kaufmännische Mitarbeiter 14 5
technische Mitarbeiter 4
Aushilfen und Hauswarte 9
18 14
Auszubildende 1
4. Mitgliederbewegung
Mitglieder
Anzahl der
Mitglieder
Geschäftsanteile
Anfang 2011 3.578 10.682
Zugang 513 1.666
Abgang 462 1.194
Ende 2011 3.629 11.154
mehr 51 472

52 | Anhang
Der Wert eines Geschäftsanteils beträgt 300,00 €.
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 142.922,63 € erhöht.
5. Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.
6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.
Leibnizufer 19
30169 Hannover
7. Mitglieder des Vorstandes: Herbert Gottwald
Bernhard Hövelmeyer
8. Mitglieder des Aufsichtsrates: Klaus Lukas-Nülle - Vorsitzender - Dipl. Pädagoge
Thomas Droit Kaufmann
Werner Flüssmeyer Dipl.-Ing., öff. best. Verm.Ing.
Stefan Frankenberg Kaufmann
Johannes Andrews Wirtschaftsprüfer
Tamara Nahm Rechtsanwältin
E. Weitere Angaben
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
4,0 % Dividende auf das dividendenberechtigte
Geschäftsguthaben per 01.01.2011 126.607,86 €
Einstellung in die freie Rücklage 394.393,51 €
521.001,37 €
Osnabrück, den 14. Februar 2012
Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG
Vorstand
Gottwald Hövelmeyer

Mit einem Eigenkapitalanteil von über 50% und
einer Bilanzsumme von gut 110 Mio. Euro
ist die WGO ein gesundes Unternehmen.
Das bedeutet für die Mitglieder und Mieter
in erster Linie Sicherheit und Geborgenheit.

Katharinenstraße 10
49074 Osnabrück
Telefon 05 41/3 35 34-0
Telefax 05 41/3 35 34-44
E-mail info@wgo24.de
Stadtteilbüro
Hesselkamp 1
49088 Osnabrück
Telefon 05 41/3 35 34-17
Außenbüros
Blumenstraße 21
48431 Rheine
Telefon 0 59 71/80 01 69-0
Buddenkamp 36a
49324 Melle
Telefon 0 54 22/91 01 99-0
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