Die Mietzinskalkulation - SVIT SRES
Die Mietzinskalkulation - SVIT SRES
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© Eveline Fleig<br />
Herzlich<br />
Willkommen beim
Eveline Fleig<br />
Immobilienbewirtschafterin FA<br />
dipl. Immobilien-Treuhänderin<br />
Leiterin Immobilienbewirtschaftung<br />
H&B Real Estate AG, Zürich<br />
Tel. G. 044 253 62 19<br />
eveline.fleig@hbre.ch<br />
© Eveline Fleig
Teil 1: Grundlagen und Begriffe S. 4-8<br />
© Eveline Fleig<br />
Programm<br />
Bewirtschaftungsauftrag S. 9-21<br />
Teil 2: Mietzinsfestlegung S. 32-41<br />
Teil 3: Vermietungsaktivitäten S. 5-17<br />
Teil 4: Vermietungsaktivitäten Fortsetzung<br />
Mietvertrag S. 10-20/31<br />
Teil 5: Mietvertrag Fortsetzung
Mietzinsfestlegung<br />
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<strong>Die</strong> Mietzinsberechnung<br />
Der Mietzins wird in zwei Schritten festgesetzt:<br />
A. <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
B. Marktanalyse<br />
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– hohe Mietzinse führen zu Leerständen<br />
– Leerstände schaden dem Ansehen der Liegenschaft und<br />
schmälern zudem die Nettorendite
Angaben zur Liegenschaft<br />
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Objekt<br />
Fläche<br />
Objekt<br />
Balkon<br />
m2<br />
Keller<br />
m2<br />
Laden 116 keiner keiner<br />
Lagerraum 73 keiner keiner<br />
2-Ziwg. 1. OG 43 keiner 11<br />
3.5-Ziwg. 2. OG 88 20 20<br />
3.5-Ziwg. DG 120 5 25<br />
2 Aussenparkplätze
Bilanzwert der Liegenschaft<br />
Kaufpreis +<br />
Handänderungskosten<br />
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oder<br />
Landkauf +<br />
(Handänderungskosten) +<br />
Erstellungskosten<br />
Hypothek oder andere<br />
Darlehen<br />
= Fremdkapital<br />
Eigenkapital<br />
= Anlagekosten (-wert) = Eigenkapital
Erfolgsrechnung (Liegenschaftenabrechnung)<br />
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Ausgaben<br />
• Kapitalkosten (Fremd-/Eigen)<br />
• Steuern und Beiträge<br />
• Versicherungsprämien<br />
• Personalaufwand<br />
• Unterhalt und Reparaturen<br />
• Energie, Ver-/Entsorg., Material<br />
• Verwaltungsaufwand<br />
• Abschreibung/Rückstellung<br />
• Evtl. Heizung und Warmwasser<br />
Einnahmen<br />
Nettomietzins-Soll<br />
./. Leerstände<br />
./. Debitorenverluste<br />
Nettomietzins-Einnahmen
<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Gemäss BGE keine Rückstellungen<br />
© Eveline Fleig
Aufgabe<br />
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<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Berechnung auf die einzelnen Objekte:<br />
Kostendeckender Mietzins CHF 90‘000.00<br />
1. Abzug gegebener Mietzinse/<br />
Mietzinsbestandteile CHF -<br />
Objekt m2 / Anzahl<br />
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CHF/m2<br />
CHF/Stück<br />
Parkplätze 2 35.00<br />
Laden 116 250.00<br />
Lagerraum 73 80.00<br />
Total<br />
Nettomietzins<br />
CHF/Jahr
<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Zu verteilen auf Wohnungen CHF<br />
2. Kalkulationsflächen:<br />
Laden<br />
Objekt<br />
Lagerraum<br />
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Fläche<br />
Objekt<br />
Balkon<br />
m2<br />
Faktor<br />
KF<br />
Balkon<br />
Keller<br />
m2<br />
Faktor<br />
2-Ziwg. 1. OG 0.00 0 11 0.7<br />
3.5-Ziwg. 2. OG 20.00 0.5 20 0.7<br />
3.5-Ziwg. DG 5.00 0.5 25 0.7<br />
KF<br />
Keller<br />
KF<br />
Kalkulationsfläche
<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
3. Wertbeeinflussende Faktoren (WF)<br />
Gewichtung aufgrund verschiedener Faktoren wie Lage,<br />
Stockwerk, Lift, etc.<br />
Wertverbesserungen: Zuschlag in %<br />
Wertverminderung: Abzug in %<br />
z. B. Lage pro Stockwerk + 3 – 5%<br />
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Lift pro Stockwerk + 2%<br />
Strassenlärm - 5%
<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Laden<br />
Objekt<br />
Lagerraum<br />
2-Ziwg. 1. OG<br />
3.5-Ziwg. 2. OG<br />
3.5-Ziwg. DG<br />
Summe<br />
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KF<br />
Kalkulationsfläche<br />
Lage<br />
und<br />
Aussicht<br />
Lärm<br />
WF<br />
wertbeeinfl.<br />
Faktor<br />
KE<br />
Kalkulations-<br />
einheit
<strong>Die</strong> <strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit<br />
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CHF<br />
Nettomietzins-Soll – gegebene Mietzinse<br />
______________________________________<br />
Total Kalkulationseinheiten<br />
KE<br />
= CHF / KE
Berechnete Mietzinse<br />
Laden<br />
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Objekt<br />
Lagerraum<br />
2-Ziwg. 1. OG<br />
3.5-Ziwg. 2. OG<br />
3.5-Ziwg. DG<br />
2 Aussenparkplätze<br />
MZ netto<br />
kalkuliert<br />
MZ netto<br />
im Jahr<br />
Markt?
Renditen<br />
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Zulässige Mietzinshöhe<br />
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„Spielregeln“<br />
Art. 269 & 269a OR
Welche Rendite?<br />
• Neuere Bauten Bruttorendite<br />
• Ältere Bauten Nettorendite<br />
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<strong>Die</strong> Bruttorendite<br />
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Nettomietzinseinnahmen x 100<br />
Anlagewert
<strong>Die</strong> Nettorendite<br />
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Nettoertrag (Ertrag ./. Aufwand) x 100<br />
investiertes Eigenkapital
Aufgabe<br />
Berechnen Sie die 1) Bruttorendite und die 2)<br />
Nettorendite (mietrechtlich) und beurteilen Sie das<br />
Ergebnis hinsichtlich des Mietrechts.<br />
Der Kaufpreis der Liegenschaft beträgt<br />
Fr. 600'000.--. Sie ist mit einer Hypothek von<br />
Fr. 400'000.-- belastet. Der Hypothekarzins dafür<br />
beträgt 4.50%. Es ist mit jährlichen Kosten für<br />
Unterhalt, Reparaturen und sonstigem Aufwand mit<br />
Fr. 8'000.-- (ohne Finanzierung) zu rechnen. Als<br />
Mieten werden Fr. 37'000.-- verrechnet.<br />
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Bilanz<br />
Kaufpreis +<br />
Handänderungskosten Hypothek oder andere<br />
Darlehen<br />
oder<br />
Landkauf +<br />
(Handänderungskosten) +<br />
Erstellungskosten<br />
+ wertvermehrende<br />
Investitionen<br />
= Fremdkapital<br />
Eigenkapital<br />
= Anlagekosten (-wert) = Eigenkapital
Vorgehen bei der Berechnung<br />
1. Ursprünglich investiertes Eigenkapital<br />
Anlagekosten – Fremdkapital<br />
2. Eigenkapital aktualisieren<br />
eigenfinanzierte wertvermehrende Investitionen<br />
Teuerung max. 40% des Anlagewertes<br />
3. Nettoertrag<br />
Mietzinseinnahmen – Aufwand<br />
4. Prozentuales Verhältnis (Nettorendite)<br />
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© Eveline Fleig<br />
Anlagewert<br />
100 %<br />
Anpassung Anlagewert<br />
aufgrund der Aufindexierung des Eigenkapitals<br />
+ Wertverm. Investitionen<br />
Anpassung Anlagewert<br />
aufgrund der Aufindexierung des Eigenkapitals<br />
Bilanz<br />
Hypothek oder andere<br />
60 45 %<br />
Darlehen<br />
= Fremdkapital<br />
• 40 % vom Eigenkapital AW<br />
40 55 %<br />
aufindexieren<br />
= • Eigenkapital<br />
Restbetrag stehen<br />
Teuerungsausgleich lassen<br />
auf EK<br />
Finanzierung durch EK<br />
= neues Eigenkapital
Eigenkapital der Teuerung anpassen<br />
Beispiel:<br />
Anlagekosten Eigenkapital<br />
1‘000‘000.— 400‘000.—<br />
EK = 40% vom AK Teuerung auf ganzem EK<br />
1‘000‘000.— 500‘000.—<br />
40% vom AK = 400‘000.– der Teuerung angepasst,<br />
restliche 100‘000.– ohne Teuerung!<br />
© Eveline Fleig
Aufgabe<br />
© Eveline Fleig
Vielen Dank für Ihre<br />
Aufmerksamkeit<br />
und Mitarbeit.<br />
© Eveline Fleig
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