5. Das Sachenrecht 5. Das Sachenrecht - SVIT

5. Das Sachenrecht
5.1 Begriff und Arten des Sachenrechts
5.1.1 Zum Begriff des Sachenrechts
5.1.2 Arten der Sachenrechte
Eigentum (Vollrecht)
Rechtsschutz: Eigentumsklage (Vindikation) und
Eigentumsfreiheitsklage (negatorischer Anspruch)
Art. 641 Abs. 2 ZGB
„Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält,
herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung
abzuwehren.“
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BGE 100 II 309: „(…) Nach Art. 641 Abs. 2 ZGB hat der Eigentümer
das Recht, jede ungerechtfertigte Einwirkung auf die Sache
abzuwehren. Der Beklagte bestreitet nicht, auf dem Grundstück des
Klägers ohne dessen Einwilligung Bauschutt abgelagert zu haben.
Eine derartige unmittelbare Einwirkung auf ein Grundstück ist aber
stets ungerechtfertigt (…). Der Beklagte ist daher auf Grund von Art.
641 Abs. 2 ZGB verpflichtet, den Bauschutt zu beseitigen und den
ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (…). Dieser Verpflichtung
kann er sich durch den Verkauf seiner Liegenschaft, von der aus er
seinerzeit das Aushubmaterial dem Grundstück des Klägers zugeführt
hat, nicht entziehen. Sein Rechtsnachfolger ist für die rechtswidrige
Deponie nicht verantwortlich, und es kann ihm auch keine
Überschreitung des Grundeigentumsrechts zur Last gelegt werden.
Ihm gegenüber besteht demnach kein Beseitigungsanspruch.“
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Beschränkte dingliche Rechte
1. Dienstbarkeiten
2. Pfandrechte
3. Grundlasten
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5.1.3 Prinzipien des Sachenrechts
1. Das Publizitätsprinzip (verwirklicht durch den
Besitz, gewisse Register und das Grundbuch [=
Publizitätsmittel]), zeitigt:
a) Gesetzliche Vermutungen (Art. 930 ZGB und Art. 931 ZGB
sowie Art. 937 ZGB) und einen
b) Gutglaubensschutz (Art. 933-935 ZGB und Art. 973 Abs. 1
ZGB)
2. Das Spezialitätsprinzip (Art. 797 Abs. 1 ZGB und
Art. 945 Abs. 1 ZGB)
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3. Der Numerus clausus der dinglichen Rechte
a) Grundsatz: Nur Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten
und Pfandrechte (= Grundsatz der Typengebundenheit)
b) Ausnahmen: Sicherungsübereignung, Sicherungszession
und Sicherungshinterlegung sowie Art. 17 SchlT ZGB und
Art. 45 SchlT ZGB
c) Typenfixierung (= Beschränkte Möglichkeiten der
inhaltlichen Ausgestaltung von dinglichen Rechten)
4. Das Kausalitätsprinzip (Art. 974 Abs. 2 ZGB und
BGE 55 II 302 ff.)
BGE 55 II 302: „Die Eigentumsübertragung an beweglichen Sachen
setzt voraus: 1. (gleichzeitiges) Einigsein der Kontrahenten über den
Eigentumsübergang (Erw. 1), 2. ein gültiges Rechtsgeschäft (Erw. 2).“
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5. Das Akzessionsprinzip (Art. 642 Abs. 1 ZGB, Art.
667 ZGB, Art. 671 Abs. 1 ZGB, Art. 678 Abs. 1 ZGB,
Art. 704 Abs. 1 ZGB und Art. 805 Abs. 1 ZGB)
6. Das Prinzip der Alterspriorität (Art. 812 Abs. 2
ZGB, Art. 959 Abs. 2 ZGB und Art. 972 ZGB)
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Fallbeispiel
Die 17-jährige Sabrina, welche das Gymnasium besucht, war an
der Herbstmesse und hat dort ein Bild ihres Lieblingskünstlers für
5'300 Franken gekauft. Das Bild soll in den nächsten Wochen
geliefert werden. Zufällig entdeckt Sabrinas Vater den
Kaufvertrag. Sabrina hat kein Vermögen und Sabrinas Eltern
wollen das Bild nicht kaufen. Sabrinas Vater meldet sich beim
Verkäufer und annulliert den Kaufvertrag. Sabrina ist der
Meinung, sie sei durch den abgeschlossenen Kaufvertrag
Eigentümerin des Bildes geworden und könne es vom Verkäufer
herausverlangen.
Zu Recht?
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Fallbeispiel
Alex Hochstrasser hat das berühmte Restaurant Bären gekauft.
Als er sein neu erworbenes Restaurant mit dem Pächter
begutachtet, stellen sie fest, dass sämtliche Pfannen, Schüsseln
und das ganze Küchen- und Kochgeschirr weg ist. Der
Kaufvertrag sagt über das Mobiliar nichts aus. Hochstrasser ist
der Meinung, dass er das Mobiliar mitgekauft hat.
Zu Recht?
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Fallbeispiel
Patrick und Andreas waren zwei Wochen zusammen in den
Angelferien. Patricks Angelausrüstung gefiel Andreas sehr. Nach
den Ferien überliess Patrick Andreas die Ausrüstung für ein paar
hundert Franken. Kurze Zeit später erfuhr Guido, der eigentliche
Eigentümer der Ausrüstung, vom Verkauf und verlangte die
Rückgabe der Utensilien. Andreas ist der Meinung, er habe
davon ausgehen können, dass Patrick Eigentümer sei.
Hat er Recht?
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Fallbeispiel
Pascale und Fred sind absolut begeistert von der neuen
Wohnung. Nur: eine Geschirrspülmaschine fehlt. Mit Erlaubnis
des Vermieters bauen sie eine in die Küchenkombination ein. Es
wird ein Sockel erstellt und die Maschine fix mit der Kombination
verbunden.
Wem gehört die Maschine sachenrechtlich? Begründen Sie Ihre
Antwort.
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5.2 Besitz
5.2.1 Begriff und Arten des Besitzes
a) Der Begriff des Besitzes
b) Die Besitzesarten
BGE 109 II 205 E. 3: „Dagegen wird vom Gesetz nicht nur derjenige
als Besitzer anerkannt, der eine direkte Sachherrschaft ausübt,
sondern auch jener, der gestützt auf ein dingliches oder
obligatorisches Recht nur mittelbar für sich oder einen anderen die
tatsächliche Gewalt über eine Sache ausüben lässt (Art. 920 Abs. 1
ZGB).“
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5.2.2 Erwerb und Verlust des Besitzes
a) Der Besitzeserwerb
BGE 121 III 347 f. E. 2a: „Im Unterschied zum Eigentumserwerb, der
nach dem Kausalitätsprinzip ein gültiges Grundgeschäft voraussetzt
(BGE 55 II 302 E. 2), ist der Übergang des Besitzes ein tatsächlicher
Vorgang, der nach einhelliger Auffassung nicht von der Gültigkeit des
zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts abhängt (…).“
b) Der Besitzesverlust
c) Die rechtliche Bedeutung des Besitzes
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Selbsthilfe (Art. 926 ZGB)
a) Abwehrrecht („Besitzeswehr“, Art. 926 Abs. 1 ZGB)
b) Abnahmerecht („Besitzkehr“, Art. 926 Abs. 2 ZGB)
c) Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 926 Abs. 3 ZGB)
Klage aus Besitzesentziehung (Art. 927 ZGB)
Tatbestand: Besitzesentzug durch verbotene Eigenmacht (Art.
927 Abs. 1 ZGB)
Rechtsfolge: Rückgabepflicht („Rückgabeklage“, Art. 927 Abs. 1
und 3 ZGB)
Klage aus Besitzesstörung (Art. 928 ZGB)
Tatbestand: Besitzesstörung durch verbotene Eigenmacht (Art.
928 Abs. 1 ZGB)
Rechtsfolge: Unterlassungspflicht („Beseitigungsklage und
Unterlassungsklage“, Art. 928 Abs. 2 ZGB)
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5.3 Grundbuch
5.3.1 Das formelle Grundbuchrecht
a) Die Errichtung des Grundbuches (Art. 942-947 ZGB
+ Art. 9 ff. GBV)
Zusammensetzung
des Grundbuches
Grundbucheintragungen
• Hauptbuch (Lagerbuch)
• Liegenschaftsbeschreibungen
• Pläne
• Grundbuchbelege
• Tagebuch (Journal)
• Hilfsregister
• Eigentumsverhältnisse (Art. 946 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB)
• Dienstbarkeiten und Grundlasten (Art. 946 Abs. 1 Ziff. 2
ZGB)
• Pfandrechte (Art. 946 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
• Vormerkungen
• Anmerkungen
• Andere Eintragungen
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Aufzunehmende
Grundstücke
• Liegenschaften (Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB)
• Selbständige und dauernde Rechte an Grundstücken
(Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)
• Bergwerke (Art. 943 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
• Miteigentumsanteile (inkl. Stockwerkeigentumsanteile)
an Grundstücken (Art. 943 Abs. 1 ZGB)
b) Die Führung des Grundbuches (Art. 951 ff. ZGB)
c) Die Öffentlichkeit des Grundbuches (Art. 970 ZGB)
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5.3.2 Das materielle Grundbuchrecht
a) Die rechtlich erheblichen Verfügungen
Eintragungen (Art. 958 ZGB)
a) Eigentum (Art. 958 Ziff. 1 ZGB)
b) Dienstbarkeiten und Grundlasten (Art. 958 Ziff. 2 ZGB)
c) Pfandrechte (Art. 958 Ziff. 3 ZGB)
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Vormerkungen (Art. 959-961 ZGB)
Wirkungen:
a) Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959
Abs. 2 ZGB, Art. 960 Abs. 2 ZGB und Art. 961 Abs. 2 ZGB)
und/oder
b) Realobligatorische Verknüpfung des vorgemerkten Rechts mit
einem bestimmten Grundstück und/oder
c) Zerstörung des guten Glaubens Dritter
Arten:
a) Persönliche Rechte mit verstärkter (quasi-dinglicher) Wirkung (Art.
959 ZGB)
b) Verfügungsbeschränkungen (Art. 960 ZGB)
c) Vorläufige Eintragungen (Art. 961 ZGB)
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Anmerkungen
a) Informationscharakter
b) Zerstörung des guten Glaubens Dritter
c) Grundbuch- bzw. Kanzleisperre im Fall von Art. 178 Abs. 3 ZGB
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Fallbeispiel
V hat M fix auf 5 Jahre befristet Räume für den Betrieb einer
Drogerie vermietet und überlassen. Das Mietrecht des M wurde
im Grundbuch vorgemerkt (Art. 261b OR). Später verkauft V
sein Haus an E, der in dem Haus ebenfalls eine Drogerie
eröffnet.
M verlangt von E Schliessung der Drogerie und Ersatz des
Schadens, den er durch die Konkurrenztätigkeit des E erlitten
hat. E dagegen möchte M auf den nächsten Termin kündigen.
Wie ist die Rechtslage?
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Fallbeispiel
V. hat K. ein Grundstück verkauft. Bevor der Verkauf des
Grundstücks beim Grundbuchamt angemeldet wird, erfährt K.,
dass V. ein vor längerer Zeit bei D. aufgenommenes Darlehen
auf dem verkauften Grundstück grundpfändlich sicherstellen will.
Sie sind Berater von K. Was empfehlen Sie ihm?
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«Mit der Eintragung einer Verfügungsbeschränkung nach Art. 960
Abs. 1 Ziff. 1 ZGB wird das Grundbuch nicht gesperrt. Der Eigentümer
behält die Befugnis, das Grundstück zu veräussern oder es mit
beschränkten dinglichen Rechten zu belasten; die
Verfügungsbeschränkung stellt einzig für das umstrittene Recht den
Vorrang gegenüber jedem später erworbenen Recht sicher (Art. 960
Abs. 2 ZGB).»
Verfügungsbeschränkung = vorsorgliche Massnahme, welche die
Durchsetzung obligatorischer Ansprüche sicherstellen soll.
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Fallbeispiel
Die Bau- und Beton AG hat für Ihren Mieter, Herr Klauser, vor
drei Monaten die notwendigen Maurerarbeiten zur Erstellung des
vom Eigentümer genehmigten Wellnessbereiches in der
Mietwohnung abgeschlossen. Heute teilt Ihnen die Bau- und
Beton AG mit, Herr Klauser habe die Rechnung nicht bezahlt. Sie
droht Ihnen mit dem Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts.
Prüfen Sie, ob die Voraussetzungen erfüllt sind und zeigen Sie
auf, wie sich der Eigentümer gegebenenfalls vor dem Eintrag
schützen kann.
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Verfahren bei Eintragungen in das Grundbuch (Art.
963-966 ZGB)
Voraussetzungen:
a) Anmeldung (= Verfügungsgeschäft; Art. 963 ZGB und Art. 964
ZGB sowie Art. 46-51 GBV)
b) Doppelter Ausweis (Art. 965 ZGB) über
aa) Verfügungsrecht (= Rechtszuständigkeit; Art. 965 Abs. 2
ZGB) und
bb) Rechtsgrund (= Verpflichtungsgeschäft; Art. 965 Abs. 3 ZGB
und)
Überprüfungsbefugnis des Grundbuchverwalters:
a) Volle Kognition in Bezug auf
aa) Eigene Zuständigkeit
bb) Eintragbarkeit des angemeldeten Rechts
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cc) Eingereichte Urkunden (Ausnahme: Rechtsgrund)
b) Eingeschränkte Kognition in Bezug auf
aa) Verfügungsrecht (Art. 84 GBV)
bb) Anmeldungen durch eine Behörde (Art. 85 GBV)
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b) Die Wirkung des Grundbuches (Art. 971 ff. ZGB)
Das absolute Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 1 ZGB)
Bedeutung: Erwerb von dinglichen Rechten an Grundstücken
setzt Eintragung in das Grundbuch voraus (Art. 656 Abs. 1 ZGB)
Anwendungsbereich: Rechtsgeschäftlicher Erwerb unter
Lebenden
Logische Folgerungen:
a) Eintragung in das Grundbuch hat konstitutive Wirkung
b) „Negative Rechtskraft“ des Grundbuchs (= „Was nicht im
Grundbuch steht, gilt nicht“; Art. 971 Abs. 1 ZGB)
c) Rückbezug der Wirkungen des im Hauptbuch eingetragenen
Rechts auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch (Art.
972 Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 948 Abs. 1 ZGB)
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Das relative Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 2 ZGB)
Bedeutung: Erwerb von dinglichen Rechten an Grundstücken
setzt keine Eintragung in das Grundbuch voraus (Art. 656 Abs. 2
ZGB)
Anwendungsbereich: vgl. namentlich Art. 656 Abs. 2 (Aneignung,
Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder richterliches
Urteil)
Logische Folgerungen:
a) Eintragung in das Grundbuch hat deklaratorische Wirkung
b) Grundsatz der „negativen Rechtskraft“ des Grundbuchs (Art. 971
Abs. 1 ZGB) gilt nicht
c) Verfügungsrecht erst nach Eintragung in das Grundbuch (Art. 656
Abs. 2 ZGB)
d) Erwerb von Rechten durch einen gutgläubigen Dritten gestützt auf
den unrichtigen Grundbucheintrag (Art. 973 ZGB)
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Positive Rechtskraft resp. Gutglaubensschutz (Art. 973
ZGB)
Tatbestand
a) Eintrag im Grundbuch steht in Widerspruch zur objektiven
Rechtslage (vgl. auch Art. 974 Abs. 2 ZGB)
b) Dritter verlässt sich gutgläubig auf diesen objektiv unrichtigen
Eintrag im Grundbuch
c) Dritter erwirbt (buchlich, Art. 656 Abs. 1 ZGB, oder
ausserbuchlich, Art. 656 Abs. 2 ZGB) Eigentum oder anderes
dingliches Recht am Grundstück
Rechtsfolge: Erwerb des Eigentums oder des anderen dinglichen
Rechts am Grundstück gemäss Grundbucheintrag (Art. 973 Abs.
1 ZGB)
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Fallbeispiel
Der Eigentümer eines von Ihnen verwalteten Mehrfamilienhauses
ist vor 2 Tagen gestorben. Sein Sohn ruft Sie heute an und
möchte von Ihnen folgendes wissen:
a) Eine fristgerechte Mietzinserhöhung müsste innerhalb von 5
Tagen gemacht werden: Ist das möglich?
b) Beim Sohn hat sich ein Kaufinteressent gemeldet. Dieser ist
in diesen Tagen in der Stadt. Kann der Sohn das
Mehrfamilienhaus umgehend verkaufen?
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Fallbeispiel
Zugunsten des Grundstücks Gbbl. Nr. 3419 und zulasten der
Grundstücke Gbbl. Nrn. 2355, 3099, 4658 und 5820 ist im
Grundbuch eine Dienstbarkeit mit dem Stichwort "Bau- und
Anpflanzungsverbot" eingetragen. Das belastete Grundstück Nr.
2355 wurde gleichwohl mit drei Häusern überbaut und daran am
31. Juli 2008 Stockwerkeigentum begründet mit neun
Wohneinheiten (Nrn. 2355-2 bis 2355-10) und einer – in 22
Miteigentumsanteile aufgeteilten – Autoeinstellhalle (Nr. 2355-1).
Am 5. Januar 2010 erhebt der Eigentümer des „berechtigten“
Grundstücks Klage auf Beseitigung der Baute, weil sie angeblich
der Bauverbots-Dienstbarkeit widerspricht. Die Klage richtet er
gegen A, B, C, D und E sowie gegen die
Stockwerkeigentümergemeinschaft der Liegenschaft Gbbl. Nr.
2355.
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Wie ist die Klage zu beurteilen, wenn A seinen
Stockwerkeigentumsanteil an die Y. AG veräussert hat und diese
im Zeitpunkt der Klageeinreichung bereits im Tagebuch (nicht
aber im Hauptbuch) als Erwerberin eingeschrieben war?
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Fallbeispiel
Kathi Baumann hat 2008 ein Grundstück gekauft, das seit 1952
zugunsten einer Nachbarsliegenschaft mit einem Wegrecht
belastet war. Dieses wurde in den siebziger Jahren verlegt und
führt seither durch einen drei Meter breiten Tunnel, ohne dass
der Grundbucheintrag entsprechend geändert wurde. Kathi
verlangt die Beseitigung des Tunnels, indem sie sich auf den
Eintrag des Wegrechts aus dem Jahr 1952 beruft.
Ist dies rechtens?
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5.4 Eigentum
5.4.1 Definition des Eigentums
5.4.2 Das Eigentum als dingliches Recht
5.4.3 Umfang des Eigentums
5.4.4 Der Begriff „Bestandteil“ (Art. 642 Abs. 2 ZGB)
5.4.5 Der Begriff „Zugehör“ (Art. 644 Abs. 2 + 645 ZGB)
5.4.6 Rechtliche Bedeutung der Unterscheidung
zwischen Bestandteil und Zugehör
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5.4.7 Gemeinschaftliches Eigentum (Art. 646 - 654 ZGB)
Miteigentum und Gesamteigentum
Erläuterungen zum Vorentwurf des ZGB, Bd. II, p. 69: „Miteigentum
liegt vor, wenn mehrere Rechtssubjekte eine Sache dergestalt in
ihrem Miteigentum haben, dass das Recht eines jeden nicht auf einen
körperlichen Teil, sondern auf einen rechtlichen Anteil an der ganzen
Sache, also eine ideelle Quote geht. Gesamteigentum dagegen muss
als vorhanden angenommen werden, wo die mehreren Eigentümer ein
Recht auf die ganze Sache haben, ohne jede quotenmässige
Beteiligung an der Sache. Daraus ergeben sich drei ganz
verschiedene Konsequenzen des gemeinschaftlichen Eigentums:
Erstens kann jeder der mehreren Miteigentümer über die Quote, zu
der die Sache ihm gehört, verfügen, als wäre er Alleineigentümer. Er
kann diese verkaufen, belasten, verpfänden, sie kann von seinen
Gläubigern gepfändet werden, ohne dass die übrigen Miteigentümer
sich dessen zu erwehren vermögen.
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Jeder hat in bezug auf seinen Quote die gleichen Rechte, das Recht
eines jeden ist von dem andern unabhängig. Dagegen können die
Gesamteigentümer über die Sache nicht anders verfügen , als
entweder einstimmig oder durch einen für sie irgendwie gegebenen
Vertreter.“
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5.4.7.1 Das Miteigentum
a) Begriff und Bedeutung
b) Der Miteigentumsanteil
− Jedem Miteigentümer steht ein Bruchteil am Grundstück zu
− Jeder Miteigentümer wird mit seiner Quote im Grundbuch
eintragen und kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen
− Bei Veräusserung eines Miteigentumsanteils besteht ein
gesetzliches Vorkaufsrechts der anderen Miteigentümer (Art. 682
Abs. 1 ZGB). Dieses kann mittel öffentlich zu beurkundender
Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden. Die
Abänderung oder Aufhebung des Vorkaufsrechts kann im
Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 681b ZGB)
5. Das Sachenrecht
c) Die im Miteigentum stehende Sache
− Nutzungs- und Verwaltungsordnung
− Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen
abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren
und darin vorsehen, dass diese nur mit Zustimmung aller
Miteigentümer geändert werden kann (Art. 647 Abs. 1 ZGB)
− Nutzungs- und Verwaltungsordnung kann im Grundbuch
angemerkt werden (Art. 649a Abs. 2 ZGB)
− Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die einzelnen Beschlüsse
der Miteigentümer sind für allfällige Rechtsnachfolger verbindlich
(auch wenn keine Anmerkung im Grundbuch erfolgte)
− Ohne abweichende Vereinbarung gelten für
Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen die
Art. 647a-e ZGB
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Verwaltungshandlungen
- notwendige (Art. 647 Abs. 2 ZGB)
- dringliche (Art. 647 Abs. 2 ZGB)
- gewöhnliche (Art. 647a ZGB)
- wichtigere (Art. 647b ZGB)
Massnahmen
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Fallbeispiel
Bauliche
Massnahmen
- notwendige (Art. 647c ZGB)
- nützliche (Art. 647d ZGB)
- luxuriöse (Art. 647e ZGB)
A., B. und C. sind seit längerem Miteigentümer zu je einem Drittel
eines Zweifamilienhauses mit Umschwung. Eine Wohnung wird
von A. bewohnt, während die andere an eine Familie vermietet
wurde. Eine Verwaltungsordnung wurde nie schriftlich
festgehalten, doch war bislang für B. und C. klar, dass A. die Rolle
eines Hauswarts übernimmt.
Ohne mit B. oder C. Rücksprache zu nehmen, hat A. selbständig
im letzten Jahr folgende Massnahmen getroffen: In der von ihm
benutzten Wohnung liess er den noch relativ neuen und
unbeschädigten Spannteppich durch Parkett ersetzen und die
holprig gewordene Garageneinfahrt, die beiden Wohnungen dient,
liess er neu asphaltieren.
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5. Das Sachenrecht
Während der Ferienabwesenheit des A. liess hingegen B., von den
Mietern der andern Wohnung benachrichtigt, das Dach reparieren,
nachdem es in einem starken Sturm beschädigt worden war.
Unter den Parteien wird streitig, ob A. bzw. B. die betreffenden
Massnahmen alleine treffen durften und wer ihre Kosten trägt. A.
ist der Ansicht, seine Wohnung dürfe er ausbauen, wie er wolle, im
Übrigen sei er ja Hauswart und habe umfassende Kompetenzen.
A. ist auch der Auffassung, B. hätte mit ihm Rücksprache halten
müssen für die Dachreparatur. C. hingegen, der Streitigkeiten
überdrüssig, möchte die Miteigentümergemeinschaft auflösen.
1. Durften A. und B. die angeführten Handlungen vornehmen?
2. Wert trägt die Kosten dieser Handlungen?
3. Wie muss C. vorgehen, wenn er die Gemeinschaft auflösen
will?
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d) Entstehung und Aufhebung des Miteigentums
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5.4.7.2 Das Gesamteigentum
a) Wesen und Begriff
− Mehrere Personen, die aufgrund einer Gesetzesvorschrift oder
eines Vertrages zu einer Gemeinschaft verbunden sind (Art. 222
ff., 336 ff. und 602 ZGB; Art. 530 ff., 552 ff. und 594 ff. OR), sind
Gesamteigentümer eines Grundstückes (Art. 652 ZGB)
− Sie können nur alle gemeinsam darüber verfügen (Art. 653 Abs. 2
ZGB)
− Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer ergeben sich in
erster Linie aus dem Gesamthandverhältnis und dessen
gesetzlicher bzw. vertraglicher Ausgestaltung
b) Die Entstehung des Gesamteigentums
5. Das Sachenrecht
c) Die Wirkungen des Gesamteigentums
d) Die Aufhebung von Gesamteigentum
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5. Das Sachenrecht
5.4.8 Das Grundeigentum
5.4.8.1 Der rechtsgeschäftliche Erwerb des Eigentums an
Grundstücken
BGE 55 II 302: „Die Eigentumsübertragung an beweglichen Sachen
setzt voraus: 1. (gleichzeitiges) Einigsein der Kontrahenten über den
Eigentumsübergang (Erw. 1), 2. ein gültiges Rechtsgeschäft (Erw. 2).“
BGE 84 III 154: „Die Auffassung der Vorinstanz, dass es für die
Übertragung des Eigentums an beweglichen Sachen wie gemäss Art.
974 ZGB für die Übertragung von Grundeigentum eines gültigen
Rechtsgrundes bedürfe, entspricht jedoch der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 55 II 306, 65 II 65, 67 II
161, 78 II 210), an der festzuhalten ist.“
5. Das Sachenrecht
Verpflichtungsgeschäft
Kausalitätsprinzip
Verfügungsgeschäft
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Exkurs: Der gutgläubige Eigentumserwerb vom
Nichtberechtigten (Art. 714 Abs. 2 i.V.m. Art. 933 ZGB)
BGE 65 II 65: „Die Beklagte kann sich daher nicht auch ihrerseits auf
die Art. 714 und 933 ZGB berufen. Nach diesen Bestimmungen wird
Eigentum (und Pfandrecht) an Fahrnis nicht schon durch gutgläubigen
Besitz allein erworben (solange nicht Ersitzung eintritt), sondern nur
durch Vollzug eines auf solche Rechtsbegründung gerichteten
Rechtsgeschäftes bei gutem Glauben des Erwerbers an das
Verfügungsrecht des Veräusserers.“
5. Das Sachenrecht
5.4.8.2 Umfang des Grundeigentums
5.4.8.3 Beschränkungen des Grundeigentums
a) Nutzungsbeschränkungen
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Fallbeispiel
Ein Mieter (Mieter 1) fühlt sich durch ein Bauvorhaben in
benachbarten Geschäftsmieträumlichkeiten gestört. Das nach
seiner Auffassung lästige Immissionen verursachende
Bauvorhaben führt aber nicht der benachbarte Grundeigentümer
selbst aus, sondern dessen Mieter (Mieter 2), der einen
umfangreichen Mieterausbau tätigt. Dagegen will sich der durch
Baulärm, Staub, Schmutz und die mit dem Bauvorhaben
einhergehenden Zugangshindernisse gestörte (benachbarte)
Mieter 1 auf rechtlichem Weg wehren.
Welche Rechtsbehelfe stehen dem Mieter 1 aufgrund von
Immissionen des Mieters 2 (Mieter des benachbarten
Grundstücks) offen?
Welche Ansprüche können die beiden
Vermieter/Grundeigentümer geltend machen?
5. Das Sachenrecht
Fallbeispiel
Petra und Rolf haben einen wundervollen, gepflegten Garten. Ihr
Nachbar lässt seinen Garten eher verwildern. In seinem Garten
steht zudem eine zehn Meter hohe Linde. Diese wirft massiven
Schatten auf Rolf und Petras Sitzplatz. Ausserdem landet im
Herbst ein Grossteil des Laubes im Garten von Rolf und Petra.
Können Rolf und Petra sich dagegen wehren?
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5. Das Sachenrecht
b) Verfügungsbeschränkungen
Fallbeispiel
Heidi möchte ihrem Freund nach Kanada folgen. Sie ist jedoch
nicht sicher, ob die Beziehung hält oder sie nach einem Jahr
zurückkommt.
Was schlagen Sie ihr in Bezug auf das in ihrem Eigentum
stehende Einfamilienhaus vor?
5. Das Sachenrecht
5.5 Beschränkte dingliche Rechte
5.5.1 Begriff, Arten und allgemeine Grundsätze der
beschränkten dinglichen Rechte
Dienstbarkeiten
- Grunddienstbarkeiten (Art. 730-744 ZGB)
- Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB)
- Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB)
- Baurecht (Art. 779 ff. ZGB)
- Quellenrecht (Art. 780 ZGB)
- andere Dienstbarkeiten (Art. 781 ZGB)
Beschränkte dingliche
Rechte
Grundlasten
(Art. 782 ff. ZGB)
Pfandrechte
- Grundpfandrechte
(Art. 793 ff. ZGB)
- Fahrnispfandrechte
(Art. 884 ff. ZGB)
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5. Das Sachenrecht
5.5.2 Die Dienstbarkeiten
5.5.2.1 Begriff und Inhalt einer Dienstbarkeit
− Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes
(Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person
(Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein
Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen
lassen muss (= Dulden; positive Dienstbarkeit), oder
− nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben
darf (= Unterlassen; negative Dienstbarkeit)
− Inhalt einer Dienstbarkeit ist zwingend ein Dulden oder ein
Unterlassen einer Handlung. Eine Verpflichtung zur Vornahme von
Handlungen kann mit der Dienstbarkeit nur nebensächlich
verbunden werden (z.B. Unterhaltspflicht)
− Seit dem 01.01.2012 (Sachenrechtsrevision) muss jeder
Dienstbarkeitsvertrag bzw. jede Erklärung über die Errichtung
einer Eigentümerdienstbarkeit öffentlich beurkundet werden (Art.
732 Abs. 1 ZGB)
5. Das Sachenrecht
5.5.2.2 Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten
«Berechtigtes» Grundstück «Belastetes» Grundstück
«Belastetes» Grundstück
Grunddienstbarkeit
Personaldienstbarkeit
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5. Das Sachenrecht
5.5.2.3 Die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB)
5.5.2.4 Das Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB)
Nutzniessung Wohnrecht
Gegenstand Grundstücke, bewegliche Sachen,
Rechte, Vermögen (Art. 745 Abs. 1
ZGB)
Berechtigung − Voller Genuss des Gegenstandes,
insb. Besitz und Gebrauch (Art.
745 Abs. 2 ZGB)
− Erträge fliessen Nutzniesser zu
− Nutzniessung darf zur Ausübung
auf einen Dritten übertragen
werden (Art. 758 Abs. 1 ZGB)
Lastentragung
Dienstbarkeitsberechtigter
Art. 765 Abs. 1 ZGB
− Auslagen für gewöhnlichen
Unterhalt
− Auslagen für Bewirtschaftung der
Sache
− Zinsen für die Kapitalschulden
− Steuern und Abgaben
5. Das Sachenrecht
Gebäude oder Gebäudeteile
Nutzniessung Wohnrecht
Art. 767 Abs. 1 ZGB
− Versicherungspflicht zu Gunsten
des Eigentümers
Gegenleistung − entgeltlich oder unentgeltlich
− periodische Zahlungen oder
Einmalzahlung
Dauer − In der Regel auf Lebenszeit (Art.
749 Abs. 1 ZGB)
− Für juristische Personen maximal
100 Jahre (Art. 749 Abs. 2 ZGB)
Steuerliche
Behandlung
(nicht
abschliessend)
− Einkommen: Eigenmietwert
(fraglich im seltenen Fall, wo
Entgelt für Nutzungsrecht
periodisch bezahlt wird) abzüglich
Gewinnungskosten
− Vermögen: Steuerwert
(Nutzniessungsvermögen wird der
nutzniessenden Person
zugerechnet)
− Befugnis, in einem Gebäude oder in
einem Teil desselben zu wohnen (Art.
776 Abs. 1 ZGB)
− Höchstpersönliches Recht: weder
übertragbar noch vererblich (Art. 776
Abs. 2 ZGB)
− Nur Eigennutzung, nicht Vermietung
− Gewöhnlicher Unterhalt (Art. 778
Abs. 1 ZGB)
− Falls nur ein Mitbenutzungsrecht:
Unterhaltskosten fallen dem
Eigentümer zu (Art. 778 Abs. 2 ZGB)
− entgeltlich oder unentgeltlich
− periodische Zahlungen oder
Einmalzahlung
− In der Regel auf Lebenszeit (Art. 776
Abs. 3 i.V.m. Art. 749 Abs. 1 ZGB)
− Einkommen: Eigenmietwert abzüglich
Unterhaltskosten
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5. Das Sachenrecht
Fallbeispiel
Paul ist betagt und lebt in durchschnittlichen finanziellen
Verhältnissen. Er hat keine lebenden Verwandten mehr. Er
wohnt in seinem Einfamilienhaus. Einerseits möchte er dieses
verkaufen, andererseits möchte er solange er noch kann, darin
wohnen bleiben.
Zeigen Sie ihm seine Möglichkeiten auf.
5. Das Sachenrecht
5.5.2.5 Die Baurechtsdienstbarkeit (Art. 779 + 779a-l ZGB)
Baurecht
Gegenstand Grundstücke
Berechtigung − Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein
(eigenständiges) Bauwerk zu errichten oder
beizubehalten (Art. 675 und Art. 779 Abs. 1 ZGB)
− Eigentümer des Bauwerkes und des Bodens fallen
auseinander (Durchbrechung des Akzessionsprinzips)
− Regelung von Inhalt und Umfang des Baurechts im
Baurechtsvertrag (Art. 779b ZGB)
Entstehung und Dauer − Eintragung im Grundbuch
− Höchstdauer: 100 Jahre (spätere Verlängerung auf
neue Dauer von höchstens 100 Jahren ist jederzeit
zulässig, kann jedoch nicht im Voraus vereinbart
werden)
− Ist das Baurecht «selbständig» und «dauernd», so
kann es auf schriftliches Begehren des Berechtigten
als eigenes Grundstück in das Grundbuch
aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 3 ZGB)
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5. Das Sachenrecht
Gegenleistung − Baurechtszins
− Zur Sicherung hat der Grundeigentümer gegenüber
dem jeweiligen Baurechtsberechtigten Anspruch auf
Errichtung eines gesetzlichen Pfandrechtes an dem in
das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im
Höchstbetrag von drei Jahresleistungen (Art. 779i Abs.
1 ZGB)
Folgen des Ablaufs der
Dauer: Heimfall
− Die bestehenden Bauwerke fallen dem
Grundeigentümer heim, indem sie zu Bestandteilen
seines Grundstückes werden (Art. 779c ZGB)
− Gegenleistung für die heimfallenden Bauwerke:
Angemessene Entschädigung (Art. 779d Abs. 1 ZGB)
− Zur Sicherung der Entschädigungsforderung hat der
bisherige Bauberechtigte Anspruch auf Errichtung
eines gesetzlichen Pfandrechtes an Stelle des
gelöschten Baurechtes (Art. 779d Abs. 2 ZGB)
5.5.3 Die Grundlasten (Art. 778 - 792 ZGB)
5. Das Sachenrecht
5.5.4 Das Grundpfandrecht (Art. 793 - 883 ZGB)
5.5.4.1 Die Grundpfandarten und ihre gemeinsamen Merkmale
Allgemeine
Bestimmungen
(Art. 793-823 ZGB)
Grundpfandverschreibung
(Art. 824-835 ZGB)
Gesetzliche
Grundpfandrechte
(Art. 836-841 ZGB)
Schuldbrief
(Art. 842-865 ZGB)
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5. Das Sachenrecht
Charakteristik der Pfandrechte
Pfandrechte sind beschränkte dingliche Rechte
Pfandrechte sind Sicherungsrechte (vgl. Art. 816 Abs. 1
ZGB)
Prinzip des numerus clausus (vgl. Art. 793 ZGB)
Prinzip der Alterspriorität (Ausnahme: Art. 813 ff. ZGB;
System der festen Pfandstelle)
Verjährung: keine Verjährung grundpfandgesicherter
Forderungen (Art. 807 ZGB)
Regel: Pfandrecht an fremden Sachen
5. Das Sachenrecht
Fallbeispiel
Auf dem Grundstück von Fritz lasten zwei Grundpfandrechte. Im
ersten Rang besteht ein Grundpfand zu Gunsten von Veronika,
im zweiten Rang besteht eines zu Gunsten von Tina. Fritz kann
die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung von Veronika
endlich begleichen. Das Grundpfandrecht wird zufolge Tilgung
dieser Forderung gelöscht. Tina macht geltend, dass ihr
Pfandrecht nun in den ersten Rang nachrutsche. Zu Recht?
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5. Das Sachenrecht
Begriffselemente des Grundpfandes
Sicherung einer Forderung
Pfandobjekt ist ein Grundstück i.S.v. Art 655
Abs. 2 ZGB / Art. 943 ZGB
Haftung: Aktualisierung des Pfandrechts im
Fall der Nichtbefriedigung des Gläubigers
(Art. 816 Abs. 1 ZGB): Anspruch auf
Verwertung aus dem Verwertungserlös
5. Das Sachenrecht
Fallbeispiel
Naomi möchte auf ihrer Liegenschaft ein Haus bauen, jedoch
fehlt das notwendige Kleingeld. Die Bank wäre bereit, bei
genügend Sicherheit ein Darlehen zu geben. Das Haus in spe
möchte Naomi nicht als Sicherheit bieten. Es besteht jedoch
zulasten der benachbarten Parzelle ein Quellenrecht (Nutzung
der Quelle für 45 Jahre). Kann dieses als Sicherheit dienen?
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5. Das Sachenrecht
Grundpfandrechte: Aufgaben
Sicherungsfunktion
Sicherung durch
Verwertungszugriff
- Grundpfandverschreibung
- Schuldbrief
5. Das Sachenrecht
Grundpfandrechte: Entstehung
Rechtsgeschäft
- Grundpfandverschreibung
- Schuldbrief
1. Gültiger
Erwerbsgrund:
Regel Vertrag, öffentlich
beurkundet (Art. 799
Abs. 2 ZGB)
2. Erwerbsakt
(Verfügungsgeschäft):
Eintrag im Grundbuch
(absolutes
Eintragungsprinzip)
Unmittelbares
gesetzliches
Grundpfandrecht:
Mobilisierung des
Bodenwerts
Pfandrecht entsteht direkt
Kraft Gesetzes; GB-
Eintragung nicht
erforderlich (vgl. aber Art.
836 Abs. 2 ZGB)
Verkörperter und
verkehrsfähiger
Grundstückswert
(Wertpapier)
- Schuldbrief
Gesetz
- Grundpfandverschreibung
Mittelbares
gesetzliches
Grundpfandrecht:
Gesetz gibt
obligatorischen Anspruch
auf Errichtung des
Pfandrechtes; dieses
entsteht erst mit dem GB-
Eintrag
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5. Das Sachenrecht
5.5.4.2 Die Grundpfandverschreibung (Art. 824 ff. ZGB)
Sicherung einer beliebigen Forderung
(gegenwärtige/zukünftige/mögliche/bedingte/unbedingte),
Art. 824 Abs. 1 ZGB
Forderung ist Hauptsache, verbunden mit persönlicher
Haftung des Schuldners; Haftung des Grundpfandes ist
Nebensache (tritt akzessorisch dazu; Pfandrecht von
gesicherter Forderung abhängig)
Pfandobjekt muss nicht im Eigentum des Schuldners
sein, Art. 824 Abs. 2 ZGB
Keine Verkörperung in einem Wertpapier
Entstehungsgrund: Rechtsgeschäft oder Gesetz
5. Das Sachenrecht
5.5.4.3 Der Schuldbrief (Art. 842 ff. ZGB)
Register-Schuldbrief oder Papier-Schuldbrief
Persönliche Haftung des Schuldners mit dem ganzen
Vermögen sowie mit dem verpfändeten Grundstück
(entsprechend Grundpfandverschreibung)
Mobilisierung des Grundstückswerts und
Verselbständigung in einem Wertpapier (Papier-
Schuldbrief):
• Forderung und Pfandrecht sind untrennbar
• Einredenbeschränkung (Art. 849 ZGB)
• Besonderer Gutglaubensschutz Dritter (Art. 848 ZGB)
Entstehungsgrund: nur Rechtsgeschäft
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5. Das Sachenrecht
5.5.4.4 Gesetzliche Grundpfandrechte
Unmittelbare gesetzliche
Grundpfandrechte
Pfandrecht entsteht direkt kraft
Gesetzes; GB-Eintragung nicht
erforderlich (vgl. aber Art. 836)
Art. 836 ZGB
5. Das Sachenrecht
Mittelbare gesetzliche
Grundpfandrechte
Gesetz gibt obligatorischen Anspruch auf
Errichtung des Pfandrechtes; dieses
entsteht erst mit dem GB-Eintrag
Art. 837 Abs. 1; Art. 712i; Art. 779d Abs.
2; Art. 779i; Art. 779k ZGB; Art. 523 OR
Mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte
Forderung richtet sich auf Eintragung des Pfandrechts
(Art. 839 Abs. 3 und Art. 963 Abs. 1 ZGB)
Berechtigter kann nach Art. 963 Abs. 2 ZGB Errichtung
von sich aus (ohne Zustimmung Grundeigentümer)
erwirken
Errichtungsanspruch i.d.R. auf drei oder vier Monate
befristet
Allenfalls vorläufige Eintragung nach Art. 961 Abs. 1
ZGB
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5. Die beschränkten dinglichen
Rechte
Umfang der Pfandhaft
a) Grundstück mit Bestandteilen (Art. 805 Abs. 1 ZGB)
b) Zugehör (Art. 805 ZGB)
c) Zivile Früchte (Art. 806 ZGB)
d) Ersatzleistung (Art. 822 ZGB, Art. 57 Abs. 1 VVG)
3. Entstehung des Grundpfandrechts durch
Eintragung im Grundbuch
Rechtsgrund
a) Vertrag (Art. 799 Abs. 2 ZGB; Verpflichtungsgeschäft)
b) Einseitige Erklärung (Art. 857 und 860 Abs. 2 ZGB)
5. Die beschränkten dinglichen
Rechte
c) Gesetz (mittelbare gesetzliche Pfandrechte; vgl. Art. 837, 712i,
779d, 779i-k ZGB, Art. 523 OR)
d) Verfügung von Todes wegen (Vermächtnis)
Eintragung in das Grundbuch (Art. 799 Abs. 1 ZGB;
Verfügungsgeschäft)
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5. Die beschränkten dinglichen
Rechte
5.3.3 Schuldbrief (Art. 842 – 865 ZGB)
5.3.4 Grundpfandverschreibung (Art. 824 – 835 ZGB)
5. Die beschränkten dinglichen
Rechte
5.4 Die gesetzlichen Grundpfandrechte
(Art. 836 – 841 ZGB)
Fallbeispiel
Am 22. Februar 1988 erwarben A. und B. von R. das Grundstück
Gbbl. Nr. 1348 in Q. zum Preis von CHF 7‘500‘000.00 zu
Gesamteigentum. Aufgrund der Handänderung auferlegte die
Grundsteuerkommission Q. dem Verkäufer eine
Grundstückgewinnsteuer von CHF 1‘799‘130.00. Der
Steuerpflichtige leistete lediglich eine Akontozahlung von CHF
500‘000.00 und blieb die Steuer im Übrigen schuldig, sodass die
Gemeinde Q. einen Pfandrechtsentscheid erliess, wonach das
Grundstück von A. und B. für den Betrag von CHF 1‘299‘130.00
zuzüglich Verzugszinsen mit einem gesetzlichen
Grundpfandrecht belastet sei.
Wie ist die Rechtslage?
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