Mietzinskalkulation - SVIT SRES
Mietzinskalkulation - SVIT SRES
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Mietliegenschaften<br />
Fachausweis 2013_4<br />
Patric Caillat<br />
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder<br />
Eidg. dipl. Betriebswirtschafter I Executive MBA
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Risikoprämie<br />
Bewirtschaftungskosten<br />
Abschreibungen<br />
Unterhaltskosten<br />
Laufende Kosten<br />
Eigenkapital<br />
Fremdkapital<br />
Referenzzinssatzsenkung
Mietzinsfestlegung<br />
<strong>Mietzinskalkulation</strong> Erstvermietung Mehrfamilienhaus<br />
Kapitalzinsen (für Fremd- und Eigenkapital) Höhe abhängig von den aktuellen Zinssätzen<br />
Laufende Kosten für Abgaben, Betrieb, Steuern,<br />
Versicherungen<br />
0,25 - 0.5 % der Anlagekosten<br />
Unterhaltskosten (Reparaturen und Unterhalt) 0,5 - 1,5 % der Baukosten<br />
Abschreibungen (nicht auf dem Grundstückswert) 0,75 - 1,5 % der Baukosten<br />
Risikoprämie (Leerstände etc.) 0,25 - 0,5 % der Anlagekosten<br />
Bewirtschaftungskosten 4 - 5 % des kostendeckenden Mietzinses<br />
Landkauf SFr. 3'200'000<br />
Baukosten SFr. 6'800'000<br />
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000<br />
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000<br />
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000<br />
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000<br />
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000<br />
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000<br />
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000<br />
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96%<br />
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4%<br />
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100%
Validierung Bruttorendite<br />
Um vergleichen zu können:<br />
• BASIS = Referenzzinssatz<br />
• Alter der Liegenschaft<br />
• Wohnungsmix<br />
• Besonderes (Umschwung, Technik, Architektur etc. etc.)<br />
Anwendungsmöglichkeiten:<br />
Der Vermieter verteidigt den Anfangsmietzins der Erstvermietung mit dem Einwand der<br />
kostendeckenden Bruttorendite.<br />
Der Vermieter verlangt nach der erstmaligen Vermietung einer Neubaute im Laufe des Mietverhältnisses<br />
Anpassungen an die kostendeckende Bruttorendite, was voraussetzt, dass er<br />
sich diesen Anpassungsgrund bei Vertragsschluss ausdrücklich vorbehalten hat.
Folgen ungenügender Bruttorendite<br />
Beispiel <strong>Mietzinskalkulation</strong> Erstvermietung MFH<br />
Landkauf SFr. 3'200'000<br />
Baukosten SFr. 6'800'000<br />
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000<br />
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000<br />
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000<br />
Folgen ungenügender<br />
Bruttorendite<br />
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000 25'000<br />
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000 34'000<br />
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000 68'000<br />
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000 30'000<br />
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96%<br />
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4%<br />
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100% 500'000<br />
- Tiefere Eigenkapitalverzinsung<br />
- Höherer Eigenfinanzierungsbedarf
Folgen ungenügender Bruttorendite<br />
Beispiel <strong>Mietzinskalkulation</strong> Erstvermietung MFH<br />
Landkauf SFr. 3'200'000<br />
Baukosten SFr. 6'800'000<br />
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000<br />
Folgen ungenügender<br />
Bruttorendite<br />
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000 280'000<br />
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000 2.15% 43'000<br />
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000 25'000<br />
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000 34'000<br />
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000 68'000<br />
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000 30'000<br />
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96% 480'000<br />
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4% 20'000<br />
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100% 500'000<br />
- Tiefere Eigenkapitalverzinsung<br />
…und jetzt höherer Eigenfinanzierungsbedarf…???
Mietzinsverteilung bei Erstvermietung<br />
PRINZIP / VORGEHEN<br />
Mietzinseinnahmen total: CHF 500'000.-- Netto-Soll<br />
Verteilen Sie die Mietzinseinnahmen unter Berücksichtigung mündlicher Vorgaben.<br />
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2<br />
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2<br />
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2<br />
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2<br />
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2<br />
Patric Caillat<br />
Büro 250 m2<br />
Autoeinstellhalle<br />
20 Parkplätze<br />
Mietliegenschaften<br />
10
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Nettomietzinseinnahmen p.a. x 100<br />
Anlagekosten = ........ %<br />
Beispiel: Fr. 128‘632.— x 100<br />
Fr. 2`800`000.— = 4,59 %<br />
Definition gemäss ‚Kennzahlen im Immobilienmanagement‘:<br />
Die BR ist das in Prozent ausgedrückte Verhältnis zwischen den Nettomietzinseinnahmen und dem<br />
Anlagewert der Liegenschaft. Unter den Nettomietzinseinnahmen versteht man die gesamten Mietzinse<br />
(Mietzinse ohne Nebenkosten) eines Jahres gemäss Sollstellung (Rechnung) an die Mieter.<br />
Allfälllige Zahlungsausfälle werden nicht berücksichtigt.
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Nettoüberschuss p.a. x 100<br />
Eigenkapital<br />
Beispiel: Fr. 20`000.— x 100<br />
Fr. 560`000.—<br />
= ........ %<br />
= 3,57 %<br />
Um das Eigenkapital zu errechnen gehen wir von den<br />
Gesamtanlagekosten aus* Fr. 2`800`000.—<br />
ziehen die Hypotheken ab (Bsp.) Fr. 2`240`000.—<br />
Die Differenz ist dann das Eigenkapital Fr. 560`000.—<br />
§ Die Nettorendite darf den jeweiligen Referenzsatz für Hypothekardarlehen im 1. Rang<br />
um nicht mehr als 0,5 % übersteigen.<br />
*Die Anlagekosten sind die Kosten unmittelbar nach Fertigstellung eines Gebäudes oder der<br />
Kaufpreis eines Gebäudes inkl. Kaufkosten.
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Grundlage<br />
AUFGABE<br />
Sie verwalten ein 8-Familienhaus in der Stadt Basel.<br />
Die Netto-Mietzinseinnahmen betragen Fr. 240'000.—<br />
Die Anlagekosten betragen zur Zeit Fr. 2'800'000.—<br />
Die Fremdkapitalschuld beträgt Fr. 1'900'000.—<br />
und der Liegenschaftsaufwand beträgt total Fr. 176'000.—<br />
FRAGEN:<br />
Wieviel beträgt die Bruttorendite?<br />
Wieviel beträgt die Nettorendite?
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
LÖSUNG<br />
Anlagekosten 2`800`000.--<br />
./. Fremdkapital - 1`900`000.--<br />
Eigenkapital 900`000.--<br />
Mietzinseinnahmen 240`000.--<br />
./. Liegenschaftsaufwand - 176`000.--<br />
Nettoertrag 64`000.--<br />
Bruttorendite 240`000.— x 100 = 8,57 %<br />
2`800`000.—<br />
Nettorendite 64`000.— x 100 = 7,11 %<br />
900`000.—
Gesetzliche Grundlage<br />
Art. 269<br />
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der<br />
Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten<br />
Kaufpreis beruhen.<br />
Art. 269a<br />
Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:<br />
a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;<br />
b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters<br />
begründet sind;<br />
c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite<br />
liegen;<br />
d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor<br />
durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde,<br />
und in einem dem Mieter im voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan<br />
festgelegt sind;<br />
e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;<br />
f. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände<br />
oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren<br />
Rahmenverträgen empfehlen.
Gesetzliche Grundlage
Kosten-/Marktfaktoren
Mietzinsveränderungen<br />
Relative Methode Hypothekarzinsveränderungen<br />
Teuerung<br />
Kostensteigerungen<br />
Mehrleistungen<br />
Indexveränderungen<br />
Absolute Methode Angemessener Ertrag<br />
kostendeckende Bruttorendite<br />
Orts- und Quartierüblichkeit<br />
Neuvermietung
Kostenfaktoren „relative Kriterien“<br />
Lift<br />
Risikoprämie<br />
Bewirtschaftungskosten<br />
Abschreibungen<br />
Unterhaltskosten<br />
Laufende Kosten<br />
Eigenkapital<br />
Fremdkapital
Hypothekarzinsveränderungen resp.<br />
Referenzzinssatz<br />
ERHÖHUNG pro ¼ Referenzzinsänderung (Art. 13 VMWG):<br />
Weniger als 5 % = 3 %<br />
Zwischen 5 % + 6 % = 2 ½ %<br />
Mehr als 6 % = 2 %<br />
Beispiel:<br />
Erhöhung Referenzzinssatz von 4 ¾ % auf 5 ½ %<br />
4 ¾ % auf 5 % = 3 %<br />
5 % auf 5 ½ % = 5 %<br />
TOTAL = 8 %
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
ERHÖHUNG pro ¼ Referenzzinsänderung:<br />
Weniger als 5 % = 3 %<br />
Zwischen 5 % + 6 % = 2 ½ %<br />
Mehr als 6 % = 2 %<br />
Rückwärtsrechnung: Referenzzinssatz von 5 ½ % auf 4 ¾ %<br />
5 % auf 5 ½ % = 5 %<br />
4 ¾ % auf 5 % = 3 %<br />
TOTAL = 8 % *<br />
Senkungsformel<br />
100 x damalige Erhöhungs-%* = ...... %<br />
damalige Erhöhungs-% +100<br />
Beispiel:<br />
Senkung Referenzzins von 5 ½ % auf 4 ¾ %<br />
100 x 8 % = 7,41 %<br />
108 %<br />
8 % = 108 %<br />
? % = 100 %
Teuerung auf dem<br />
Risikotragenden Kapital<br />
Index (LIK) alt 106,9 P.<br />
Index (LIK) neu 109,1 P.<br />
Differenz 2,2 P.<br />
106.9 P. = 100 %<br />
2,2 P. = ? %<br />
Differenz (2,2 P.) x 100 = 2,06 % davon 40 % = 0,82 %<br />
alter Index (106,9 P.)
<strong>Mietzinskalkulation</strong><br />
Betriebs- und Unterhaltskostenpauschalen<br />
(Schlichtungsstellen)<br />
Basel-Stadt<br />
Baselland<br />
Aargau<br />
0 – 10 Jahre = 0 %<br />
10 – 25 Jahre = 0,5 %<br />
älter als 25 Jahre = 1 %<br />
vorbehältlich des nachweisbar geleisteten Unterhalts<br />
0,5 % p.A.<br />
sofern die Anwendung der Pauschale nicht bestritten wird<br />
unterschiedlich.<br />
Tendenz keine Pauschale!
Übungsaufgabe<br />
Fachschule Fachausweise Immobilienberufe<br />
ÜBUNGSAUFGABEN<br />
<br />
Referenzzinssatz alt: 4 %<br />
Referenzzinssatz neu: 5 ¼ %<br />
Teuerung/Index alt: Januar 2004<br />
Teuerung/Index neu: September 2007<br />
Betriebs- und Unterhaltskosten (0,5 %<br />
p.a.) ausgeglichen bis Ende Dez. `03<br />
<br />
Referenzzinssatz alt: 6 ¼ %<br />
Referenzzinssatz neu: 4 ¼ %<br />
Teuerung/Index alt: Juli 2000<br />
Teuerung/Index neu: September 2007<br />
Betriebs- und Unterhaltskosten<br />
(0,75 % p.a.) ausgeglichen bis<br />
Ende auf Juni Ende `98<br />
Sept. 07
Übungsbeispiele<br />
<br />
Referenzzinssatz alt: 4 %<br />
Referenzzinssatz neu: 5 ¼ %<br />
Teuerung/Index alt: Januar 2004<br />
Teuerung/Index neu: September 2007<br />
Betriebs- und Unterhaltskosten<br />
(0,5 % p.a.) ausgeglichen bis Ende Dez. `03<br />
auf Ende Sept. 07<br />
4-5 % = 12 %<br />
5 - 5¼ % = 2,5 % + 14,5 %<br />
+ 1,52 %<br />
+ 1,88 %<br />
TOTAL + 17,9 %
Übungsbeispiele<br />
<br />
Referenzzinssatz alt: 6 ¼ %<br />
Referenzzinssatz neu: 4 ¼ %<br />
Teuerung/Index alt: Juli 2000<br />
Teuerung/Index neu: September 2007<br />
Betriebs- und Unterhaltskosten<br />
(0,75 % p.a.) ausgeglichen bis Ende Juni `98<br />
auf Ende September 2007<br />
4 ¼ -5 % = 9 %<br />
5 – 6 % = 10 %<br />
6 – 6 ¼ %= 2 % = (21 %)<br />
- 17,36 %<br />
+ 2,39 %<br />
Ende Juni `98 – Juni `07 = 6,75 %<br />
Juli - Sept. '07 (3 Mte.) = 0,19% + 6,94 %<br />
TOTAL - 8,03 %