Mietzinskalkulation - SVIT SRES

Mietliegenschaften
Fachausweis 2013_4
Patric Caillat
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
Eidg. dipl. Betriebswirtschafter I Executive MBA

Mietzinskalkulation
Risikoprämie
Bewirtschaftungskosten
Abschreibungen
Unterhaltskosten
Laufende Kosten
Eigenkapital
Fremdkapital
Referenzzinssatzsenkung

Mietzinsfestlegung
Mietzinskalkulation Erstvermietung Mehrfamilienhaus
Kapitalzinsen (für Fremd- und Eigenkapital) Höhe abhängig von den aktuellen Zinssätzen
Laufende Kosten für Abgaben, Betrieb, Steuern,
Versicherungen
0,25 - 0.5 % der Anlagekosten
Unterhaltskosten (Reparaturen und Unterhalt) 0,5 - 1,5 % der Baukosten
Abschreibungen (nicht auf dem Grundstückswert) 0,75 - 1,5 % der Baukosten
Risikoprämie (Leerstände etc.) 0,25 - 0,5 % der Anlagekosten
Bewirtschaftungskosten 4 - 5 % des kostendeckenden Mietzinses
Landkauf SFr. 3'200'000
Baukosten SFr. 6'800'000
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96%
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4%
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100%

Validierung Bruttorendite
Um vergleichen zu können:
• BASIS = Referenzzinssatz
• Alter der Liegenschaft
• Wohnungsmix
• Besonderes (Umschwung, Technik, Architektur etc. etc.)
Anwendungsmöglichkeiten:
Der Vermieter verteidigt den Anfangsmietzins der Erstvermietung mit dem Einwand der
kostendeckenden Bruttorendite.
Der Vermieter verlangt nach der erstmaligen Vermietung einer Neubaute im Laufe des Mietverhältnisses
Anpassungen an die kostendeckende Bruttorendite, was voraussetzt, dass er
sich diesen Anpassungsgrund bei Vertragsschluss ausdrücklich vorbehalten hat.

Folgen ungenügender Bruttorendite
Beispiel Mietzinskalkulation Erstvermietung MFH
Landkauf SFr. 3'200'000
Baukosten SFr. 6'800'000
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000
Folgen ungenügender
Bruttorendite
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000 25'000
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000 34'000
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000 68'000
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000 30'000
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96%
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4%
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100% 500'000
- Tiefere Eigenkapitalverzinsung
- Höherer Eigenfinanzierungsbedarf

Folgen ungenügender Bruttorendite
Beispiel Mietzinskalkulation Erstvermietung MFH
Landkauf SFr. 3'200'000
Baukosten SFr. 6'800'000
Anlagekosten (Neubau) SFr. 10'000'000
Folgen ungenügender
Bruttorendite
Kapitalverzinsung Hypothek SFr. 8'000'000 3.50% SFr. 280'000 280'000
Verzinsung Eigenkapital SFr. 2'000'000 4.00% SFr. 80'000 2.15% 43'000
Laufende Kosten Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherung der Anlagekosten 0.25% SFr. 25'000 25'000
Unterhaltskosten der Baukosten 0.50% SFr. 34'000 34'000
Abschreibungen der Baukosten 1% SFr. 68'000 68'000
Risikoprämie der Anlagekosten 0.30% SFr. 30'000 30'000
ZWISCHENTOTAL SFr. 517'000 96% 480'000
Bewirtschaftungskosten des kostendeckenden Mietzinses (inkl. MWSt) 4% SFr. 21'542 4% 20'000
Kostendeckender Mietzins SFr. 538'542 100% 500'000
- Tiefere Eigenkapitalverzinsung
…und jetzt höherer Eigenfinanzierungsbedarf…???

Mietzinsverteilung bei Erstvermietung
PRINZIP / VORGEHEN
Mietzinseinnahmen total: CHF 500'000.-- Netto-Soll
Verteilen Sie die Mietzinseinnahmen unter Berücksichtigung mündlicher Vorgaben.
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2
4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2 4-Zimmer à 110 m2 3-Zimmer à 90 m2
Patric Caillat
Büro 250 m2
Autoeinstellhalle
20 Parkplätze
Mietliegenschaften
10

Mietzinskalkulation
Nettomietzinseinnahmen p.a. x 100
Anlagekosten = ........ %
Beispiel: Fr. 128‘632.— x 100
Fr. 2`800`000.— = 4,59 %
Definition gemäss ‚Kennzahlen im Immobilienmanagement‘:
Die BR ist das in Prozent ausgedrückte Verhältnis zwischen den Nettomietzinseinnahmen und dem
Anlagewert der Liegenschaft. Unter den Nettomietzinseinnahmen versteht man die gesamten Mietzinse
(Mietzinse ohne Nebenkosten) eines Jahres gemäss Sollstellung (Rechnung) an die Mieter.
Allfälllige Zahlungsausfälle werden nicht berücksichtigt.

Mietzinskalkulation
Nettoüberschuss p.a. x 100
Eigenkapital
Beispiel: Fr. 20`000.— x 100
Fr. 560`000.—
= ........ %
= 3,57 %
Um das Eigenkapital zu errechnen gehen wir von den
Gesamtanlagekosten aus* Fr. 2`800`000.—
ziehen die Hypotheken ab (Bsp.) Fr. 2`240`000.—
Die Differenz ist dann das Eigenkapital Fr. 560`000.—
§ Die Nettorendite darf den jeweiligen Referenzsatz für Hypothekardarlehen im 1. Rang
um nicht mehr als 0,5 % übersteigen.
*Die Anlagekosten sind die Kosten unmittelbar nach Fertigstellung eines Gebäudes oder der
Kaufpreis eines Gebäudes inkl. Kaufkosten.

Mietzinskalkulation
Grundlage
AUFGABE
Sie verwalten ein 8-Familienhaus in der Stadt Basel.
Die Netto-Mietzinseinnahmen betragen Fr. 240'000.—
Die Anlagekosten betragen zur Zeit Fr. 2'800'000.—
Die Fremdkapitalschuld beträgt Fr. 1'900'000.—
und der Liegenschaftsaufwand beträgt total Fr. 176'000.—
FRAGEN:
Wieviel beträgt die Bruttorendite?
Wieviel beträgt die Nettorendite?

Mietzinskalkulation
LÖSUNG
Anlagekosten 2`800`000.--
./. Fremdkapital - 1`900`000.--
Eigenkapital 900`000.--
Mietzinseinnahmen 240`000.--
./. Liegenschaftsaufwand - 176`000.--
Nettoertrag 64`000.--
Bruttorendite 240`000.— x 100 = 8,57 %
2`800`000.—
Nettorendite 64`000.— x 100 = 7,11 %
900`000.—

Gesetzliche Grundlage
Art. 269
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der
Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten
Kaufpreis beruhen.
Art. 269a
Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters
begründet sind;
c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite
liegen;
d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor
durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde,
und in einem dem Mieter im voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan
festgelegt sind;
e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände
oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren
Rahmenverträgen empfehlen.

Gesetzliche Grundlage

Kosten-/Marktfaktoren

Mietzinsveränderungen
Relative Methode Hypothekarzinsveränderungen
Teuerung
Kostensteigerungen
Mehrleistungen
Indexveränderungen
Absolute Methode Angemessener Ertrag
kostendeckende Bruttorendite
Orts- und Quartierüblichkeit
Neuvermietung

Kostenfaktoren „relative Kriterien“
Lift
Risikoprämie
Bewirtschaftungskosten
Abschreibungen
Unterhaltskosten
Laufende Kosten
Eigenkapital
Fremdkapital

Hypothekarzinsveränderungen resp.
Referenzzinssatz
ERHÖHUNG pro ¼ Referenzzinsänderung (Art. 13 VMWG):
Weniger als 5 % = 3 %
Zwischen 5 % + 6 % = 2 ½ %
Mehr als 6 % = 2 %
Beispiel:
Erhöhung Referenzzinssatz von 4 ¾ % auf 5 ½ %
4 ¾ % auf 5 % = 3 %
5 % auf 5 ½ % = 5 %
TOTAL = 8 %

Mietzinskalkulation
ERHÖHUNG pro ¼ Referenzzinsänderung:
Weniger als 5 % = 3 %
Zwischen 5 % + 6 % = 2 ½ %
Mehr als 6 % = 2 %
Rückwärtsrechnung: Referenzzinssatz von 5 ½ % auf 4 ¾ %
5 % auf 5 ½ % = 5 %
4 ¾ % auf 5 % = 3 %
TOTAL = 8 % *
Senkungsformel
100 x damalige Erhöhungs-%* = ...... %
damalige Erhöhungs-% +100
Beispiel:
Senkung Referenzzins von 5 ½ % auf 4 ¾ %
100 x 8 % = 7,41 %
108 %
8 % = 108 %
? % = 100 %

Teuerung auf dem
Risikotragenden Kapital
Index (LIK) alt 106,9 P.
Index (LIK) neu 109,1 P.
Differenz 2,2 P.
106.9 P. = 100 %
2,2 P. = ? %
Differenz (2,2 P.) x 100 = 2,06 % davon 40 % = 0,82 %
alter Index (106,9 P.)

Mietzinskalkulation
Betriebs- und Unterhaltskostenpauschalen
(Schlichtungsstellen)
Basel-Stadt
Baselland
Aargau
0 – 10 Jahre = 0 %
10 – 25 Jahre = 0,5 %
älter als 25 Jahre = 1 %
vorbehältlich des nachweisbar geleisteten Unterhalts
0,5 % p.A.
sofern die Anwendung der Pauschale nicht bestritten wird
unterschiedlich.
Tendenz keine Pauschale!

Übungsaufgabe
Fachschule Fachausweise Immobilienberufe
ÜBUNGSAUFGABEN
Referenzzinssatz alt: 4 %
Referenzzinssatz neu: 5 ¼ %
Teuerung/Index alt: Januar 2004
Teuerung/Index neu: September 2007
Betriebs- und Unterhaltskosten (0,5 %
p.a.) ausgeglichen bis Ende Dez. `03
Referenzzinssatz alt: 6 ¼ %
Referenzzinssatz neu: 4 ¼ %
Teuerung/Index alt: Juli 2000
Teuerung/Index neu: September 2007
Betriebs- und Unterhaltskosten
(0,75 % p.a.) ausgeglichen bis
Ende auf Juni Ende `98
Sept. 07

Übungsbeispiele
Referenzzinssatz alt: 4 %
Referenzzinssatz neu: 5 ¼ %
Teuerung/Index alt: Januar 2004
Teuerung/Index neu: September 2007
Betriebs- und Unterhaltskosten
(0,5 % p.a.) ausgeglichen bis Ende Dez. `03
auf Ende Sept. 07
4-5 % = 12 %
5 - 5¼ % = 2,5 % + 14,5 %
+ 1,52 %
+ 1,88 %
TOTAL + 17,9 %

Übungsbeispiele
Referenzzinssatz alt: 6 ¼ %
Referenzzinssatz neu: 4 ¼ %
Teuerung/Index alt: Juli 2000
Teuerung/Index neu: September 2007
Betriebs- und Unterhaltskosten
(0,75 % p.a.) ausgeglichen bis Ende Juni `98
auf Ende September 2007
4 ¼ -5 % = 9 %
5 – 6 % = 10 %
6 – 6 ¼ %= 2 % = (21 %)
- 17,36 %
+ 2,39 %
Ende Juni `98 – Juni `07 = 6,75 %
Juli - Sept. '07 (3 Mte.) = 0,19% + 6,94 %
TOTAL - 8,03 %