Ortsentwicklungskonzept Wehdel (Endbericht 2005) - Schiffdorf

Gemeinde Schiffdorf 

Ortsentwicklungskonzept 

Wehdel 

Endbericht 

im Auftrag der 

Gemeinde Schiffdorf 

Landkreis Cuxhaven 

Bundesland Niedersachsen 

Schwarz + Winkenbach 

Bürogemeinschaft für 

Raum- und Umweltplanung 

Dipl. Ing. Stefan Winkenbach 

Hasberger Dorfstraße 9 

27751 Delmenhorst 

Telefon 04221 / 444 02 

Telefax 04221 / 444 49

Impressum 

Auftraggeber: Gemeinde Schiffdorf 

Auftragnehmer: Dipl.-Ing. Stefan Winkenbach 

in der 

Bürogemeinschaft für 

Raum und Umweltplanung 

Schwarz und Winkenbach 

Bearbeitungszeitraum: ab 4/ 2004 

Delmenhorst, 20.11.2005

Ortsentwicklungskonzept Wehdel Endbericht 

___________________ Ortsentwicklungskonzept Wehdel 

Inhaltsverzeichnis 

Seite 

1 Allgemeine Vorgaben für die Ortschaften Sellstedt und Wehdel 1 

2 Darstellung der Vorgehensweise 1 

3 Abgrenzungen des Untersuchungsraumes in Wehdel 3 

4 Bestehende planerische Vorgaben 3 

4.1 Regionalplanerische Vorgaben 3 

4.2 Bauleitplanerische Vorgaben 5 

5 Problembeschreibungen und Zielsetzungen für die Untersuchung 5 

6 Bestandsaufnahme und –analyse 6 

6.1 Städtebauliche Struktur 6 

6.2 Gebäudetypologie 7 

6.3 Freiraumstruktur 8 

6.4 Historische Entwicklung 8 

6.5 Landwirtschaft 10 

7 Planerische Restriktionen 10 

8 Bevölkerungsstruktur / Bevölkerungsentwicklung 11 

9 Entwicklungsszenarien 15 

10 Leitbildentwicklung 18 

11 Handlungskonzept und Empfehlungen 19 

Abbildungen 

Abbildung 1 Bearbeitungsschritte 2 

Abbildung 2 Bevölkerungsverteilung in Wehdel im Jahr 2003 12 

Abbildung 3 Bevölkerungsverteilung in Wehdel gemäß der 

Nullwachstumsprognose im Jahr 2022 13 

Abbildung 4 Bevölkerungsverteilung in Wehdel gemäß der Prognose „ 

Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Jahr 2022 14 

Tabellen 

Tabelle 1 Bevölkerungsentwicklung in Wehdel gemäß der Prognose 

„Nullwachstum“ 12 

Tabelle 2 Bevölkerungsentwicklung in Wehdel gemäß der Prognose 

„Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung“ 14 

Anlagen nach Seite 31 

- III - Schwarz + Winkenbach


1 Allgemeine Vorgaben für die Ortschaften Sellstedt und Wehdel 

Die Ortschaften Sellstedt und Wehdel liegen in der Gemeinde Schiffdorf, östlich der Oberzentrums 

Bremerhaven, im Landkreis Cuxhaven. Die Siedlungs- und Nutzungsstruktur beider Ortschaften 

waren ursprünglich durch landwirtschaftliche Betriebe geprägt. Im Zuge des Strukturwandels 

in der Landwirtschaft veränderten sich auch zunehmend das Nutzungsgefüge sowie das 

Ortsbild der Ortschaften. 

Parallel zum Rückzug der Landwirtschaft vollzog sich bisher eine angemessene Siedlungstätigkeit, 

bei der neue Wohngebiete überwiegend dem Rand der alten Ortslagen angegliedert wurden 

und die in den letzten Jahren zu einem Anstieg der Einwohnerzahl geführt haben. 

Nicht zuletzt durch die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen und die Nähe zur Natur genießen 

die Ortschaften eine hohe Attraktivität als Wohnstandort. Dies hat unter anderem auch dazu 

geführt, daß aufgrund der anhaltenden Wohnnachfrage in der letzten Zeit weitere Baugebiete 

erschlossen und geplant wurden. 

Dem gegenüber stehen die allgemein steigende Lebenserwartung und die niedrigere 

Geburtenhäufigkeit, wodurch für die Zukunft mit einem allgemeinen Rückgang der Nachfrage 

an Wohnraum zu rechnen sein wird. So treten auch in der aktuellen Diskussion um den demographischen 

Wandel zunehmend auch die städtebaulichen Auswirkungen in den Vordergrund. 

Gemäß aktuellen Wohnprognosen wird für Niedersachsen noch bis zum Jahr 2015 mit einer 

steigenden Wohnungsnachfrage zu rechnen sein. Aber im Vergleich zu den zurückliegenden 

Jahren werden diese Zuwächse viel geringer ausfallen und über die Jahre kontinuierlich abnehmen. 

Allgemein werden in Niedersachsen Bevölkerungsverluste ab dem Jahr 2020 erwartet. Vor 

dem Hintergrund, daß sich diese Entwicklungen regional unterschiedlich ausprägen und verschiedenartige 

Rahmenbedingungen zu beachten sind, ist eine örtliche Betrachtungsweise unbedingt 

erforderlich. Aufgrund aktueller Fragestellungen bezüglich der weiteren Wohnbaulandentwicklung 

werden in der Gemeinde Schiffdorf für die Ortschaften Sellstedt und Wehdel Entwicklungsplanungen 

aufgestellt. In Szenarien werden hierbei unterschiedliche Entwicklungsrichtungen 

aufgezeigt. 

2 Darstellung der Vorgehensweise 

Für die Ortschaften Sellstedt und Wehdel wird jeweils ein Konzept für die weitere Wohnbauentwicklung 

erarbeitet. Der Aspekt Wohnbaulandentwicklung steht hierbei im Vordergrund der 

Planungskonzeption. Soweit andere Aspekte hierbei zu berücksichtigen sind, werden diese 

problemorientiert behandelt und in das Konzept integriert. 

Die Grundlage und gleichzeitig den ersten Schritt dieser Entwicklungsplanung bilden die Bestandserfassung 

und die Bestandsanalyse. Da der Schwerpunkt auf der Erarbeitung konkreter 

Vorschläge und Maßnahmen zur Entwicklung der Ortschaften liegt, erfolgte eine problem- bzw. 

zielorientierte Bestandserfassung. 

Einen problemorientierten Aspekt bildet hierbei das Themenfeld der landwirtschaftlichen Nutzung. 

Zur Erfassung der landwirtschaftlichen Strukturen sowie der Entwicklungsabsichten und –ziele 

der wirtschaftenden Betriebe wurden im Sommer 2004 mit allen Landwirten im Untersu- 

1 Schwarz + Winkenbach


chungsgebiet Gespräche geführt. In den Gesprächen gaben die Landwirte Auskunft über die 

Betriebsstrukturen der landwirtschaftlichen Betriebe, zeigten Probleme und Schwierigkeiten der 

Landwirtschaft auf und schätzten die zukünftige Entwicklung sowie die Entwicklungsabsichten 

der Landwirtschaft im Planungsgebiet ein. 

Die Landwirte haben in den Gesprächen großes Interesse und Engagement gezeigt und für die 

Planung konstruktive Beiträge geliefert. An dieser Stelle wird allen Betriebsleiterinnen und 

Betriebsleitern für Ihre Unterstützung herzlich gedankt. 

Ausgehend von den Ergebnissen der Bestandsanalyse wurde die Form einer möglichen 

Siedlungsentwicklung Anhand von Entwicklungsszenarien dargestellt und diskutiert. 

Die Ergebnisse dieser Diskussion münden dann in ein Handlungskonzept, in dem vor dem Hintergrund 

des bestehenden Flächenangebots und der bestehenden Infrastruktur realistische Empfehlungen 

für die wohnbauliche Weiterentwicklung aufgezeigt werden. 

Beide Ortschaften werden nach der gleichen Vorgehensweise bearbeitet. Die einzelnen Bearbeitungsschritte 

soll folgendes Schaubild verdeutlichen 

Erkunden von Interessen 

durch Befragung 

Diskussion in den 

Ortsräten 

Beschreibung und Abgrenzung des Untersuchungsraumes 

Örtliche und überörtliche Planungsvorgaben 

Bestandsaufnahme und Analyse der: 

- städtebaulichen Struktur 

- Freiraumstruktur 

- Landwirtschaftlichen Struktur 

- Bevölkerungsstruktur / 

Prognosemodelle 

Entwicklungsszenarien 

Abbildung 1 Bearbeitungsschritte 

Handlungskonzept und Empfehlungen 

Zusammenfassung der Ana- 

lyseergebnisse und 

erste Schlußfolgerungen 

(Konfliktanalyseplan) 

Bewertung der 

Szenarien 

Leitbildentwicklung 



3 Abgrenzungen des Untersuchungsraumes in Wehdel 

Obgleich auch in der Ortschaft Wehdel ältere ländliche Strukturen erkennbar sind, prägen diese 

jedoch nicht in dem Maße die Baustruktur wie dies in Sellstedt festzustellen ist. Die Betrachtung 

richtet sich demnach auf den gesamten Kernort von Wehdel in dem sich die Siedlungstätigkeit 

konzentriert. Auch hier werden die Bereiche konkreter betrachtet, die für bauliche Entwicklung 

in Frage kommen. 

Untersuchungsraum 

Karte 1 Untersuchungsraum in der Ortschaft Wehdel 

4 Bestehende planerische Vorgaben 

4.1 Regionalplanerische Vorgaben 

Gemäß dem regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Cuxhaven 1 befinden 

sich die Ortschaften Sellstedt und Wehdel im Ordnungsraum von Bremerhaven. 

Die Ortschaft Schiffdorf ist das nächstgelegene Grundzentrum, dem, neben den grundzentralen 

Funktionen, die besondere Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohn- und 

Arbeitsstätten zugewiesen ist. Über die Landesstraße (L) 143 / Kreisstraße (K) 58 und die Ort- 

1 Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Cuxhaven, 2002 



schaften an Bremerhaven und an Schiffdorf gut angebunden. Beide Ortschaften verfügen über 

einen Bahnhof mit Funktionen für den ÖPNV sowie mit einem „Park-and-Ride“-Platz, wodurch 

neben Bremerhaven auch Hamburg gut erreichbar ist. 

Die Flächen um die Ortschaften Sellstedt und Wehdel werden auf Grund des hohen, natürlichen, 

standortgebundenen landwirtschaftlichen Ertragspotentials sowie auf Grund besonderer Funktionen 

der Landwirtschaft vorwiegend als Vorsorgegebiet Landwirtschaft dargestellt. Zudem 

werden im südlichen Bereich der Ortschaft Sellstedt ein Vorsorgegebiet für Forstwirtschaft 

sowie ein Vorrangstandort für Windenergiegewinnung dargestellt. Südlich und östlich von 

Wehdel schließt ein Vorsorgegebiet für die Erholung an. 

Zur Siedlungsentwicklung, dem Wohnen und zum Schutz siedlungsbezogener Freiräume gibt 

das RROP Ziele vor, die auch bei den Ortsentwicklungskonzeptionen berücksichtigt werden 

müssen. 

 

Gemäß dem RROP sollen die baulichen und wirtschaftlichen Aktivitäten vorrangig in zentralen 

Orten und entlang der Entwicklungsachsen stattfinden. [Unter dem Gesichtspunkt des Frei- 

raumschutzes soll auch in Zukunft das bauliche und wirtschaftliche Geschehen im Planungsraum vorrangig auf 

der Grundlage des zentralörtlichen Systems sowie entlang der (..Entwicklungsachsen) ausgerichtet werden.] 2 

Beide Ortschaften liegen weder in zentralen Orten noch an einer der Entwicklungsachsen. 

Die weitere Entwicklung der Dörfer hat sich unter dem Gesichtspunkt zu gestalten, daß 

historisch Gewachsenes möglichst bewahrt und gleichzeitig dem Funktionswandel ländlicher 

Siedlungen Rechnung getragen wird. Notwendig sind deshalb auf die Situation der jeweiligen 

Gemeinde bezogene Konzeptionen und Maßnahmen. 

 

 

 

 

 

Ortsprägende Gebäude, Grün- und Freiflächen sowie Straßenräume und Plätze sind in ihrem 

Zusammenhang zu erhalten oder unter Berücksichtigung der städtebaulichen, denkmal- und 

landespflegerischen Erfordernisse weiterzuentwickeln. 

Im Rahmen der Bauleitplanung ist die Dorfentwicklung so zu lenken, das landwirtschaftliche 

Betriebe vor heranrückender Wohnbebauung geschützt und in ihrer Entwicklung nicht 

behindert werden. 

Die Siedlungsentwicklung in den Städten und Gemeinden soll sich umwelt-, funktions- und 

bedarfsgerecht vollziehen und einer nachhaltigen Entwicklung Rechnung tragen. 

Bei der gemeindlichen Entwicklung ist der Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. 

Aus ökologischen und volkswirtschaftlichen Gründen ist die Siedlungsentwicklung vorwiegend 

an vorhandenen Siedlungsbereichen auszurichten. Siedlungstätigkeit in bisher 

unberührten Räumen ist zu vermeiden. Neue Baugebiete sind vorrangig durch Auffüllen der 

Ortslagen zu schaffen. 3 

Es ist eine Siedlungslage anzustreben, die eine Zuordnung zum ÖPNV berücksichtigt. 

2 RROP 2002 1.5 Pkt. 01 

3 RROP 2002 1.5 Pkt. 01 



Die übergeordneten Ziele sind bei der Bearbeitung beachtet und in die Leitbilddiskussion eingestellt 

worden. 

4.2 Bauleitplanerische Vorgaben 

4.2.1 Vorbereitende Bauleitplanung 

Bis auf kleinere „Gewerbliche Bauflächen“ in Sellstedt, sind die bebauten Bereiche der Ortschaften 

Sellstedt und Wehdel im wirksamen Flächennutzungsplan vorwiegend als „Gemischte 

Baufläche“ bzw. als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Größere Flächenreserven, die im Flächennutzungsplan 

zwar dargestellt sind, zum Zeitpunkt der Planerstellung jedoch noch nicht erschlossene 

waren, befinden sich lediglich im Ortsbereich Wehdel. 

4.2.2 Verbindliche Bauleitplanung 

Im Ortsbereich Wehdel bestehen 17 rechtsverbindliche Bebauungspläne. Von den Wochenendhausgebieten 

im Bereich „Silbersee“ abgesehen, wurden in den Bebauungsplänen überwiegend 

Wohngebiete planungsrechtlich vorbereitet. Die Baugebiete sind bis auf einzelne Baulücken 

größtenteils realisiert. Bisher nicht realisiert ist lediglich der Bebauungsplan Nr.69 „Volksbank 

Bederkesa-Schiffdorf“. Hier werden in absehbarer Zeit 27 neue Grundstücke erschlossen. Zudem 

besteht nördlich der Bahnlinie im Bereich der „Grovestraße“ ein, mit dem Landkreis abgestimmter, 

Aufteilungs- und Bebauungsvorschlag. 

Für einen Bereich zwischen der „Rohrstraße“ und der Straße „An der Wurth“ befindet sich ein 

weiterer Bebauungsplan (B-Plan Nr. 74 „An der Wurth“) in Aufstellung. Für den Plan, der sich 

noch im Vorentwurfsstadium befindet, wurde ein Parzellierungsvorschlag ausgearbeitet, in dem 

85 Grundstücke (freistehende Einzelhäuser) erschlossen werden. 

5 Problembeschreibungen und Zielsetzungen für die Untersuchung 

Mit dem Strukturwandel in der Landwirtschaft hat sich auch das Bild der Ortschaften Sellstedt 

und Wehdel verändert. Waren diese Ortschaften früher noch durch die Landwirtschaft geprägt, 

so tendieren sie immer mehr zu dörflichen Siedlungen, in denen die landwirtschaftliche Produktion 

zunehmend in den Hintergrund rückt und bestenfalls noch als Kulisse dient. Wie die aktuelle 

Entwicklung in den Ortschaften zeigt, wird mit der Hofaufgabe (bzw. vor einer anstehenden 

Hofaufgabe) einzelner Betriebe verstärkt der Wunsch nach Schaffung von Wohnbauland auf 

den oft sehr großen Anwesen geäußert. 

Vereinzelt wird auch geäußert, daß die, mit dem Ausbau der Straßeninfrastruktur verbundenen, 

Erschließungsbeiträge eine sehr große finanzielle Belastung für die Grundstückseigentümer 

darstellt. Diese Belastung führt zum Verkauf von Grundstücksteilen, die gemäß § 34 BauGB im 

Innenbereich bebaubar sind. Das wiederum führt zu einer ortsuntypischen baulichen Verdichtung 

mit Gestaltungselementen, die nicht in das dörfliche Bild passen. 

Parallel zu dieser Entwicklung wurden in den Ortschaften Sellstedt und Wehdel umfangreiche 



Baugebiete im Anschluß an die Ortschaften ausgewiesen, die den aktuellen Bedarf an Wohnbauflächen 

decken. 

Vor dem Hintergrund des allgemeinen Rückgangs der Nachfrage und angesichts des 

demographischen Wandels sollen nun ein Konzept zur ressourcenschonenden 

Wohnbauentwicklung erarbeitet werden. 

Ziele dieser Arbeit sind insbesondere: 

- Darstellung der landwirtschaftlichen Struktur und ihrer Veränderungen in den Ortschaften. 

- Darstellung der Rahmenbedingungen und Voraussetzungen für eine ressourcenschonende 

Wohnbauentwicklung. 

- Darstellung von Entwicklungsszenarien einer Wohnbauentwicklung und ihrer Auswirkungen. 

- Erstellung eines Handlungskonzeptes sowie Empfehlungen für die Umsetzung. 

Andere Themenfelder wie Gewerbe-, Verkehrs-, Tourismus- oder u.a. auch die grünordnerische 

Entwicklung, werden, soweit sie nicht für die Bearbeitung des Aspekts Wohnbauentwicklung 

erforderlich sind, nicht behandelt. 

Die Ergebnisse der Ortsentwicklungskonzepte für die Ortschaften Sellstedt und Wehdel sind 

nicht rechtsverbindlich. Sie sollen allerdings allen beteiligten Stellen als Grundlage für künftige 

Planungsentscheidungen dienen. 

6 Bestandsaufnahme und –analyse 

6.1 Städtebauliche Struktur 

Die Ortschaft Wehdel wird im Vergleich zu Sellstedt 

nicht mehr so deutlich durch die landwirtschaftliche 

Nutzung geprägt. Wehdel kann man daher auch nicht in einen alten Bereich und einen jungen Bereich 

einteilen. Vielmehr mischen sich die unterschiedlichen Baustrukturen. 

Sowohl die Bahnlinie als auch die Landesstraße bilden trennende Elemente 

im Ort, so daß man Wehdel in 

drei Bereiche gliedern kann. 

- mittlerer / zentraler Bereich 

Zwischen der Bahnlinie und der 

Landesstraße befindet sich der zentrale Bereich mit der überwiegenden 

Anzahl der Versorgungseinrichtungen. Hier bestehen: - der Haltepunkt der Bahn, - die Sportstätten, - die 

Schule sowie die Volksbank. Einige Einkaufsmöglichkeiten befinden sich entlang der Wesermünder 

Straße und der Altluneberger Straße (K 59). Neben der überwiegenden Wohnnutzung findet man hier 

einzelne Handwerksbetriebe und Dienstleistungseinrichtungen. Die Einzelhausbebauung überwiegt in 

diesem Bereich und ist für die neueren Gebiete typisch. Ansonsten bestehen hier auch 2-geschossige 

Gebäude und vereinzelt auch ehemalige Hofstellen. Durchsetzt wird die Baustruktur durch einige Freibe- 

reiche, die größtenteils gärtnerisch genutzt werden und z.T. als Baulücken vorgehalten werden. Größere 

unbebaute Flächen bestehen lediglich im Bereich des landwirtschaftlichen Betriebs sowie im Bereich der 



„Sellstedter Grove“. Für einen Bereich zwischen der Wesermünder Straße und der Straße „Am Flatt“ 

besteht bereits ein Bebauungsplan durch den 27 Grundstücke neu erschlossen werden können. 

- Bereich nördlich der Bahnlinie 

Die Bau- und Nutzungsstruktur nördlich der Bahnlinie ist vorwiegend durch einzelne Wohnhäuser auf 

großen Grundstücken gekennzeichnet. In jüngster Zeit vollzog sich auch eine bauliche Entwicklung ent- 

lang der Verbindungsstraße nach Altluneberg. Auch hier bestehen einige Baulücken. Obgleich gemäß 

dem wirksamen Flächennutzungsplan eine Verbindung zwischen dieser Straßenbebauung und dem Ort 

vorgesehen ist, wird die bestehende trennende Freifläche als erhaltenswerte Grünfläche betrachtet. 

- Bereich südlich der Wesermünder Straße 

Die bauliche Entwicklung südlich der Landesstraße vollzog sich überwiegend entlang der ehemaligen 

landwirtschaftlichen Verbindungsstraßen „ Rohrstraße“, „An der Wurth“ und der „Silberseestraße“. 

Von den landwirtschaftlichen Betrieben entlang der Wesermünder Straße wirtschaftet 

heute keiner mehr. Zwischen diesen nach Süden führenden Straßen entwickelten sich 

kleinere Baugebiete, die sukzessive die ehemals landwirtschaftlichen Nutzflächen in Beschlag 

nahmen. Einzelne größere Restflächen sind übrig geblieben und werden als Pferdekoppel, gärtnerisch 

oder zum Teil noch landwirtschaftlich genutzt. Für den größten Bereich zwischen der 

Rohrstraße und der Straße „An der Wurth“ wurde bereits ein Bebauungsplanverfahren eingelei- 

tet. 

Insgesamt 

wird gesehen, daß in Wehdel vergleichsweise viele Baulücken bestehen. Eine vollständige 

Verfügbarkeit dieser Flächen kann jedoch nicht angenommen werden. 

6.2 Gebäudetypologie 

Abzulesen aus der Gebäude- und Freiflächenstruktur, 

existierten entlang der Wesermünder Stra- 

ße sowie entlang der Silberseestraße einige landwirtschaftliche Betriebe, von denen jedoch 

heute keiner mehr wirtschaftet. Die Gebäude wurden größtenteils umgenutzt, bzw. stehen teil 

weise leer. Dieser Bereich „Wesermünder Straße - Anfang – Silberseestraße“ wird tiefe große 

Grundstücke und einen hohen Freiflächenanteil geprägt. Die hier bestehenden großen Gebäude 

(z. T. Dielenhäuser) werden nur zum Teil genutzt. Wie auch die großen Freiflächen um die Gebäude 

liegen sie zum Teil brach. 

In den übrigen Bereichen der Ortschaft 

Wehdel sind einheitlich abgrenzbare Gebäudestrukturen 

lediglich an vereinzelten Stellen zu erkennen. Durch die anfangs lockere Besiedlung und die 

kontinuierliche Nachverdichtung mit oft nur einzelnen Gebäuden, haben sich unterschiedliche 

Baustile und Gebäudetypologien in Wehdel gemischt. Abgrenzbare sind lediglich einzelne Stra- 

ßenzüge, die einem Kleinsiedlungsgebiet entsprechen (z. B. Straße „Auf dem Esch“ oder Teilbereiche 

der „Grovestraße“). Durch punktuelle Verdichtungen ehemaliger landwirtschaftlicher 

Flächen wurden in den letzen Jahren auch Gebäude des aktuellen Baustils errichtet („Teilbereiche 

des „Erlenweges“, „Am Knick“). 



6.3 Freiraumstruktur (vgl. Karte „Freiraumkonzept“ in der Anlage) 

Mit der Sellstedter Grove und dem Weg „In der Gatz“ durchziehen zwei markante, erhaltenswerte 

Grünbereiche den Ort. Ebenso ist der alte Baumbestand entlang der Straßen und im Ortsrandbereich 

für das Ortsbild typisch und daher zu sichern. 

Obgleich in Wehdel nur noch sehr wenige wirtschaftende Betriebe existieren, bestehen im Ortsbereich 

noch zahlreiche landwirtschaftliche Freiflächen, die als Pferdeweide oder aber noch als 

landwirtschaftliche Flächen genutzt werden. Aufgrund der Nähe zu Wohngebieten, kommt es 

hierdurch zu zahlreichen Konflikten. Andererseits erhöhen diese Flächen auch die Wohnqualität 

in der Nachbarschaft. 

Im direkten Umfeld der ehemaligen Hofstellen (Wesermünder Straße, Anfang der Silberseestraße) 

bestehen noch vereinzelte gärtnerische Nutzungen, die auf die ehemalige landwirtschaftliche 

Nutzung zurückgehen. Kleintierhaltung, bäuerliche Gärten und Obstbaumwiesen sind hier 

punktuell noch anzutreffen. Die Straßenräume in den weniger dicht besiedelten Bereichen sind 

teilweise noch durch Hecken und Baumsreihen geprägt. Der überwiegende Teil der innerörtlichen 

Straßenräume ist jedoch frei von begleitenden Grünstrukturen. Der ländliche Charakter ist 

hierdurch nicht mehr gegeben. 

6.4 Historische Entwicklung 

Die historische Siedlungsentwicklung läßt sich am besten anhand der nachfolgenden historischen 

Karten dokumentieren. 

1768 



1891 

2004 

Die historische Siedlungsentwicklung von Wehdel ist im Wesentlichen durch die Entwicklung 

der Landwirtschaft geprägt. Wie aus den oben dargestellten Karten erkennbar, vollzog sich die 

Entwicklung um den Bereich der Wesermünderstraße. Hier befinden sich auch noch heute die 

meisten der ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen mit den großen Grundstücken sowie den 

entsprechenden Freiflächen. Entlang der Wege, die in die Feldflur führen vollzogen sich die 

weiteren Schritte der Entwicklung. 

Mit der Bahnlinie im Norden wurde sukzessive der Bereich zwischen Wesermünderstraße und 

der Bahnlinie besiedelt. 



6.5 Landwirtschaft 

Landwirtschaftsstruktur 

Auch in Wehdel wurde bei den landwirtschaftlichen Betrieben eine Befragung durchgeführt. 

Wobei gesagt werden muß, daß hier nur noch zwei Vollerwerbsbetriebe und zwei Nebenerwerber 

ansässig sind. Auf längere Sicht wird nur einer der Betriebe weiter wirtschaften; hier besteht 

auch ein Hofnachfolger. Die übrigen werden zunehmend ihre Flächen und Stallungen verpachten 

und den Betrieb sukzessive aufgeben. 

Die vorherrschende Betriebsform ist auch hier der Milchwirtschaftsbetrieb. 

Aufgrund der geringen Anzahl der landwirtschaftlichen Bertiebe können keine allgemeinen 

Aussagen über die weiteren Struktur der hier ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe gemacht 

werden. 

7 Planerische Restriktionen (vgl. „Konfliktanalyseplan“ in der Anlage) 

Oftmals stellen soziale oder auch technische Infrastruktureinrichtungen Restriktionen bzw. 

Schwellen für weitere Siedlungsentwicklung dar. In Wehdel sind folgende Schwellen zu beachten 

Kindergarten 

Der Kindergarten in Wehdel verfügt über 75 Plätze, die derzeit größtenteils auch ausgelastet 

sind. Gemäß den amtlichen Meldedaten wird die Zahl der benötigten Plätze in den nächsten 

Jahren voraussichtlich zurückgehen. Dies deckt sich in etwa mit der prognostizierten Zahle der 

unter Punkt 3 dargestellten Bevölkerungsprognose. 

Grundschule 

Die Grundschule in Wehdel besitzt 6 Klassenräume sowie einen Mehrzweckraum. Der Einzugsbereich 

beschränkt sich auf die Ortschaften Wehdel. Derzeit sind die 3. und 4. Klassen 

zweizügig. Die übrigen Klassen einzügig. Unabhängig von dem noch zur Verfügung stehenden 

Mehrzweckraum sind die Kapazitätsgrenzen derzeit erreicht. Vor dem Hintergrund der Entwicklung 

der Schülerzahlen werden hier voraussichtlich keine Engpässe zu erwarten sein. 

Landwirtschaft 

Weitere Restriktionen sind im Konfliktanalyseplan dargestellt. 

Bezüglich der landwirtschaftlichen Nutzungen sind die landwirtschaftlich spezifischen Emissionen 

wie Gerüche, Staub oder auch Betriebsverkehr in Nachtzeiten festzustellen. In der Karte 

wurden die Immissionsschutzkreise dargestellt, die als Anhaltswerte dienen können. Im Einzelfall 

sind jedoch gesonderte Gutachten einzuholen. 

Lärm 

Anhand von Anhaltswerten für den Mindestabstand zwischen Sportstätten und Wohnbebauung 4 

wurde der Lärm durch die Sportstätten im Untersuchungsgebiet dargestellt. 

4 Aus Sport und Umwelt Ermittlung der Schallimmission von Sport- und Freizeitanlagen Feststellung des Standes 

der Technik Niedersächsischen Umweltministerium, bearbeitet durch den TÜV 1987 



Zu berücksichtigen war auch der Straßenverkehrslärm durch die Landesstraße 143. 

8 Bevölkerungsstruktur / Bevölkerungsentwicklung 

Die bisherige Bevölkerungsentwicklung der Ortschaft Wehdel war im Zeitraum zwischen 1998 

und heute zunächst durch ein geringes Wachstum und dann jedoch wieder durch einen leichten 

Rückgang geprägt. Die Bevölkerungszahl entspricht heute in etwa der Zahl von 1998. Derzeit 

sind ca. 60 Kinder im Kindergartenalter zwischen 3 und 5 Jahre. Die Zahl der 6-jährigen beträgt 

derzeit ca. 25. 

Angesichts der demographischen Entwicklung wird gesehen, daß die Bevölkerung insgesamt 

immer älter wird und die natürliche Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist. Bevölkerungszunahme 

wird lediglich durch positive Wanderungssalden zu begründen sein. Für die Grundlagenermittlung 

und zur Verdeutlichung der Auswirkungen für die weitere Baulandentwicklung wurde 

die Bevölkerungsstruktur analysiert und eine Bevölkerungsprognose erstellt. 

Obgleich die Ortschaften eine sehr kleine statistische Einheit darstellen und daher geringe Abweichungen 

schnell zu veränderten Ergebnissen führen, sollen anhand des nachfolgenden Prognosemodells 

die Trends der Bevölkerungsentwicklung dargestellt und in die Diskussion einbezogen 

werden. 

Bevölkerungsprognose „Nullwachstum“: 

Vor dem Hintergrund der aktuellen statistischen Kennwerte bzgl. der Geburtenziffern, 

der Sterberaten sowie der derzeitigen Bevölkerungspyramide der Ortschaft (Einwohner 

mit Haupt- und Nebenwohnsitz in Wehdel) wurde die natürliche Bevölkerungsentwicklung 

anhand eines Cohordenmodells prognostiziert. Um die natürliche Entwicklung 

zu prognostizieren wurde der Faktor „Wanderungen“ zunächst nicht berücksichtigt. 

Demnach wird prognostiziert, daß die Bevölkerung ständig abnimmt. Unter diesen 

Voraussetzungen wird bis zum Jahr 2022 ein Bevölkerungsrückgang von ca. 340 EW 

zu erwarten sein. Es wird angenommen, daß die Zahl der Kinder im Kindergartenalter 

und im Schulalter stetig abnimmt. Im Zeitraum 2008 -2013 beträgt die Zahl der Kinder 

im Alter zwischen 3-5 pro Jahr ca. 47. Die Zahl der 6-jährigen beträgt im gleichen 

Zeitraum ca. 15 pro Jahr. 

Um den Einwohnerbestand von 2004 zu halten, muß das negative Bevölkerungswachstum 

durch Wanderungsgewinne ausgeglichen werden. Hierzu ist ein positives 

Wanderungssaldo von jährlich ca. 17 Einwohner erforderlich. Aber auch mit diesem 

positiven Wanderungssaldo würde die Zahl der Kinder im Kindergarten- und Schulalter 

aufgrund der niedrigen Geburtenziffern abnehmen (im Zeitraum 2008 -2013: 3-5 

jährige ca. 50-51 Kinder jährlich; 6 jährige ca. 17 Kinder jährlich). Um die bisherigen 

Kindergartenstärke (60 Kinder) bzw. Schulstärke von 25 6-jährigen Kindern zu halten, 

müßten Wanderungsgewinne von ca. 38 Personen jährlich erwartet werden. 



Einwohner 3-5 Jährigen 6Jährige 

18-65 Jährige 

>65 Jährige 

2002 2.328 68 29 1.475 433 

2003 2.316 58 27 1.450 450 

2004 2.293 59 14 1.430 448 

2005 2.278 52 27 1.426 452 

2006 2.252 52 17 1.416 440 

2007 2.239 53 15 1.411 443 

2008 2.225 49 20 1.417 438 

2009 2.201 47 17 1.428 425 

2010 2.189 47 16 1.414 436 

2011 2.170 46 16 1.413 429 

2012 2.150 46 16 1.402 424 

2013 2.137 46 15 1.382 433 

2014 2.108 46 15 1.369 431 

2015 2.120 47 15 1.365 457 

2016 2.063 47 15 1.347 416 

2017 2.091 47 16 1.331 472 

2018 2.039 48 16 1.310 440 

2019 2.048 48 16 1.285 472 

2020 2.017 49 16 1.269 461 

2021 2.023 49 16 1.246 491 

2022 1.966 49 16 1.232 447 

Tabelle 1 Bevölkerungsentwicklung in Wehdel gemäß der Prognose „Nullwachstum“ 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

männlich weiblich 

40 30 20 10 0 10 20 30 

Abbildung 2 Bevölkerungsverteilung in Wehdel im Jahr 2003 



90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 


0 

30 20 10 

0 10 20 30 

Abbildung 3 Bevölkerungsverteilung in Wehdel gemäß der Nullwachstumsprognose im 

Jahr 2022 

Bevölkerungsprognose „kleinräumige Bevölkerungsentwicklung“: 

Unter dem Arbeitstitel „kleinräumige Bevölkerungsentwicklung“ hat das Landesamt 

für Statistik für die Gemeinden Niedersachsen eine Bevölkerungsprognose bis zum 

Jahr 2010 erstellt. Ausgehend von den Entwicklungen der letzten 5 Jahre wurde die 

Entwicklung auf die nächsten Jahre projiziert. Dieser Ansatz wird angesichts der aktuellen 

wirtschaftlichen Entwicklung im Ordnungsraum von Bremerhaven als sehr hoch 

betrachtet. Daher wird für die Zeit nach 2010 mit einer stetigen Abnahme der Wanderungsgewinne 

gerechnet. Aufgrund der Prognose ist bis ca. 2018 mit einem ständigen 

Wachstum zu rechnen (jährlich ca. 0,3 % mit abnehmender Tendenz). Trotz steigender 

Bevölkerungszahlen muß angenommen werden, daß die Zahl der Kinder im Kindergarten 

und Schulalter abnehmen werden. Im Zeitraum 2008 -2013 beträgt die Zahl der 

Kinder im Alter zwischen 3-5 pro Jahr ca. 52. Die Zahl der 6-jährigen beträgt im gleichen 

Zeitraum ca. 18 pro Jahr. Unter diesen Voraussetzungen wird bis zum Jahr 2022 

ein Bevölkerungszuwachs von ca. 129 EW prognostiziert. 



Einwohner 3-5 Jährigen 6Jährige 

18-65 Jährige 

>65 Jährige 

2002 2.328 68 29 1.475 433 

2003 2.347 59 27 1.468 455 

2004 2.354 61 15 1.465 458 

2005 2.369 56 28 1.479 467 

2006 2.374 57 19 1.486 461 

2007 2.390 59 17 1.498 468 

2008 2.406 56 23 1.522 469 

2009 2.412 55 20 1.551 461 

2010 2.429 55 19 1.556 476 

2011 2.439 56 19 1.573 473 

2012 2.445 56 19 1.580 472 

2013 2.458 56 19 1.577 485 

2014 2.453 57 19 1.581 485 

2015 2.487 57 20 1.593 514 

2016 2.451 58 20 1.591 476 

2017 2.500 58 20 1.591 534 

2018 2.467 59 20 1.586 504 

2019 2.494 59 20 1.575 538 

2020 2.480 59 20 1.573 529 

2021 2.504 60 20 1.565 561 

2022 2.462 60 20 1.565 518 

Tabelle 2 Bevölkerungsentwicklung in Wehdel gemäß der Prognose „Kleinräumige 

Bevölkerungsentwicklung“ 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


40 30 20 10 0 10 20 30 

Abbildung 4 Bevölkerungsverteilung in Wehdel gemäß der Prognose „ Kleinräumige 

Bevölkerungsentwicklung im Jahr 2022 



Inwieweit die Wanderungsgewinne tatsächlich eintreten hängt von unterschiedlichen Faktoren 

ab. Wesentliche Faktoren sind - die Bereitstellung von (preiswertem) Bauland, - Attraktivität 

des Wohnumfeldes, vorhandene Infrastruktureinrichtungen, - Zugang zum ÖPNV. 

Da davon ausgegangen wird, daß auch in Wehdel Baugebiete erschlossen werden (Baugebiet 

„Volksbank Bederkesa-Schiffdorf“), kann das Prognosemodell „kleinräumige Bevölkerungsentwicklung“ 

als realistisch betrachtet werden und wird daher den nachfolgenden Entwicklungsszenarien 

zu Grunde gelegt. 

9 Entwicklungsszenarien 

Angesichts der erwarteten Erschließung von Wohnbauflächen in der Ortschaft Wehdel kann in 

den nächsten Jahren von Wanderungsgewinnen ausgegangen werden. Es werden daher die 

Wanderungssalden des Landesamtes für Statistik auf die Ortschaft Wehdel projiziert. Neben der 

prognostizierten Einwohnerentwicklung wird bei der Berechnung des Wohnbauflächenbedarfes 

das bestehende Baulandangebot, die Belegungsziffer (ca. 2,4), die durchschnittliche Grundstücksgröße 

(bei Neuplanungen inkl. Erschließungsfläche und Ausgleichsfläche ca. 1300 m²) 

sowie der steigende Wohnflächenbedarf berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, daß die 

Wohnfläche je Einwohner von derzeit ca. 41 m²/ EW bis zum Jahr 2022 kontinuierlich auf 49 

m²/EW ansteigt. 

Vor dem Hintergrund des Gleichheitsgrundsatzes und da nicht alle Grundstückseigentümer befragt 

werden konnten, erfolgte die Betrachtung potentieller Bauflächen zunächst unabhängig 

von der Verfügbarkeit der Grundstücke. 

Szenario 1 „Stufenweise Entwicklung“ (vgl. Karte Szenario 1 in der Anlage) 

Ausgehend von der Bevölkerungsprognose „kleinräumige Bevölkerungsentwicklung“, dem 

Baugebiet „Volksbank Bederkesa Schiffdorf“ sowie der bestehenden Baulücken wird prognostiziert, 

daß die bestehende erschlossene Wohnbaufläche voraussichtlich noch bis ins Jahr 2008 

reichen wird. Will die Ortschaft für Neubürger weiterhin attraktiv bleiben und dem steigenden 

Wohnflächenbedarf der Einwohner gerecht werden, sollte spätestens ab dem Jahr 2007 weiteres 

Bauland zur Verfügung gestellt werden. Pro Jahr werden in etwa 10000 m² erforderlich. Wobei 

der Bedarf aufgrund von voraussichtlich rückgängigen Wanderungszahlen kontinuierlich abnehmen 

wird. In diesem Szenario wird eine schrittweise Erschließung weiterer Baugebiete angestrebt. 

Hierfür bieten sich zahlreiche kleinere Flächen an, die eine sinnvolle Ergänzung des 

Bestandes darstellen. Insgesamt wurden ca. 11,5 ha Flächen überprüft. Bei einer vollständigen 

Nutzung dieser Flächen wäre der Baulandbedarf voraussichtlich bis ins Jahr 2018 gedeckt. 

Wesentliche Vorteile dieser „Stufenweisen Entwicklung“ ist der geringe Aufwand für die Erschließung 

sowie die bedarfsgerechte Steuerungsmöglichkeit. Alle Flächen befinden sich in der 

Nähe zur Wesermünder Straße und somit auch zu den Versorgungseinrichtungen. Die einzelnen 

Flächen untereinander haben unterschiedliche Standortqualitäten und werden entsprechend un- 

terschiedlich gewertet. Folgende Faktoren werden berücksichtigt: Schulweg / Entfernung zum 

Bahnhaltepunkt / Immissionen / Grünstrukturen / angenommener Erschließungsaufwand. 



Beurteilung der einzelnen Potentialflächen 

Erweiterung des Bebauungsplanes „Volksbank Bederkesa- 

Schiffdorf“ Soweit die Erschließung des nördlich angrenzenden 

Baugebiets abgeschlossen ist, bildet die südlich angrenzende Fläche 

eine sinnvolle Ergänzung. Hierdurch kann der Erschließungsaufwand 

minimiert werden. Beeinträchtigungen durch landwirtschaftliche 

Immissionen durch den südlich angrenzenden Hof werden ge- 

sehen. Jedoch ist bereits jetzt der Viehbestand relativ gering und es 

ist absehbar, daß die landwirtschaftliche Nutzung weiter zurückgefahren 

wird. 

In diesem Szenario wird lediglich eine Teilfläche der Siedlungsbereiches 

„An der Wurth“ erschlossen. Es bestehen lediglich geringe 

Beeinträchtigungen durch den Verkehrslärm. Diese Fläche könnte 

über die Rohrstraße erschlossen werden. Eine spätere Erweiterung 

kann bei der Planung berücksichtigt werden und wird hierdurch 

nicht ausgeschlossen. 

Über den Erlenweg kann diese kleinere Fläche erschlossen werden. 

Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 800 m² kann die 

Fläche in 6 Parzellen eingeteilt werden. Aufgrund ihrer kargen Gestaltung, 

kann dieser Fläche nicht als sehr bedeutend für das Ortsbild 

eingestuft werden. Durch den geringen Grünbestand, wird der Eingriff 

in Natur und Landschaft minimiert. 

Diese Fläche liegt an dem Fußweg „In der Gatz“, der mit den randlichen 

Gehölzbeständen durch den südlichen Bereich der Ortsbereich 

führt. Obwohl das Wegegrundstück als öffentlicher Weg gewidmet 

ist, sollte dieser Weg aufgrund seiner ökologischen Funktion 

nicht als Erschließung des Gebiets dienen. Die Erschließung 

erfolgt über den Erlenweg. Mitten durch die Fläche, die als Pferdeweide 

genutzt wird, führt eine Grüppe. Auch angesichts des kleinen 

Wäldchens im Süden der Flächen, wird diese Potentialfläche als 

sehr wertvoll für Natur und Landschaft bewertet. 

Diese Fläche wird als Pferdeweide sowie als Gartenfläche genutzt. 

Obgleich die Fläche auch am Grünbereich des Weges „In der Gatz“ 

liegt und die Erschließung ebenfalls nicht über diesen Weg führen 

sollte, wird diese Fläche zwar als ortsbildprägend, jedoch nicht als 

so wertvoll wie die Potentialfläche D bewertet. Zudem kann das 

Anwesen des Nebenerwerbbetriebs Silberseestraße 2 (Rönner) zum 

Teil mit in die Planung integriert werden. 

Durch Gehölzpflanzungen wird diese Pferdeweide gegenüber der 

„freien“ Landschaft eingefaßt. Diese Gehölze sind Teil des östlichen 

Ortsrandes von Wehdel und sind erhaltenswert. Durch eine bereits 

bestehende Zufahrt an die Wesermünder Straße, die jedoch noch 

nicht als solche genutzt wird, soll die Fläche erschlossen werden. 

Die Erschließung sollte im Zusammenhang mit der Erschließung 

der Potentialfläche H erfolgen. Im FNP wird dieser Bereich bereits 

als Wohnbaufläche dargestellt. Entlang der Straße muß mit Verkehrslärm 

gerechnet werden. Ggf. kann ein schmaler Streifen sowie 

die bestehend Gehölzgruppe entlang der Straße erhalten bleiben. 



Beide Flächen sind eine Ergänzung des Baugebiets „Am Wählacker“. 

Die Abgrenzung des Bereiches erfolgt anhand der Darstellungen 

im FNP. Derzeit werden diese Flächen als landwirtschaftliche 

Flächen genutzt. 

Die Erschließung des Bereiches sollte über die Zufahrt (vgl. Potentialfläche 

F) erfolgen. Es ist hier eine schallschützende Bebauung 

vorzusehen. Mit der Ausrichtung der Schlaf- und Aufenthaltsräume 

sowie der Freibereiche nach Süden ist eine Wohnnutzung hier voraussichtlich 

möglich. 

Die Fläche „I“ umfaßt ein („Pfeifen“) Grundstück das durch eine 

privaten Weg an die Wesermünder Straße angebunden ist. Derzeit 

bestehen auf dem Grundstück verwilderte Obstbäume und „Wild- 

Kräuter“. Hier müssen die Immissionen der KFZ-Werkstatt berücksichtigt 

werden. Ggf. ist hier eine Wohnbebauung nicht möglich. 

Die Fläche J schließt an den Siedlungsbereich Eichelhäherweg an 

und ergänzt ihn sinnvoll. Hier ist der Bahnlärm sowie der ökologisch 

wertvolle Bereich der „Sellstedter Grove“ zu berücksichtigen. 

Szenario 2 „Baugebiet –An der Wurth“ (vgl. Karte Szenario 2 in der Anlage) 

In diesem Szenario wird angestrebt, das Verfahren zum Bebauungsplan „An der Wurth“ weiterzuführen. 

Es wird eine bauabschnittsweise Erschließung und Parzellierung angestrebt, die den 

aktuellen Rahmenbedingungen entspricht. Aufgrund der Analyse der landwirtschaftlichen Betriebe 

kann angenommen werden, daß infolge der aktuellen Nutzung des Anwesens „Wesermünder 

Str. 61/ Hofladen“ eine Erschließung von Norden erfolgen kann. Wie auch im Szenario 

1 kann eine bedarfsgerechte Erschließung geplant werden. Hier können ca. 15 ha Bauland erschlossen 

werden. Bei einer vollständigen Nutzung dieser Flächen wäre der Baulandbedarf voraussichtlich 

bis ins Jahr 2021 gedeckt. 

Für dieses Szenario spricht die große Fläche, die abschnittsweise nachfrageorientiert abgerufen 

werden kann. Die Standortqualität (Schulweg / Erschließungsaufwand) sprechen gegen die 

Konzentration der baulichen Entwicklung an diesem Standort. Zudem ist eine Einbindung in 

bestehende bauliche und soziale Strukturen hier nicht gegeben. 

Die im Szenarion 1 aufgeführten Potentialflächen sind als Reserveflächen zu bezeichnen, die 

erst nach dem Prognosezeitraum in Betracht kommen können. 



Bewertung der Szenarien 

Städtebau 

Lage im Siedlungsraum 

Nutzungsverträglich- 

keit 

Ortsbildverträglich- 

keit 

Erschließung / Infra- 

struktur 

Szenario 1 

„Stufenweise Entwicklung“ 

Die einzelnen Potentialflächen haben unter- 

schiedliche 

Qualitäten. Aufgrund der Lage zu 

den Versorgungseinrichtungen, zum Bahn- 

hof, zur Schule und zum Kindergarten, wer- 

den die nördlich der Landesstraße befindli- 

chen Flächen besser bewertet. (Potentialflä- 

che A, J, K). 

Bei einzelnen Potentialflächen besteht eine 

geringe Beeinträchtigung 

durch den Stra- 

ßenverkehr der L 143 bzw. durch die Bahnli- 

nie. 

Innerörtliche Freibereiche, die zum Teil als 

Pferdeweide 

und zum Teil als landwirtschaft- 

liche Fläche genutzt wurden, werden als 

Bauland entwickelt. Hierdurch bestehen 

hohe gestalterische Anforderungen. Die 

Gefahr der Unverträglichkeit besteht. 

Die meisten Flächen können durch private 

Erschließungsstraßen erschlossen werden. 

Erschließungskosten übernimmt Investor 

Umwelt Eingriff in Natur und Landschaft soll im 

Gebiet ausgeglichen werden. Hierdurch sind 

kleinere Flächen voraussichtlich unrentabel 

zu erschließen. 

Planungskosten Planungskosten übernimmt Investor / Ver- 

bleibt der Aufwand der Verwaltung. 

10 Leitbildentwicklung 

Szenario 2 

„Baugebiet –An der Wurth“ 

Im Vergleich zu den übrigen Flächen, befin- 

det 

sich ein Großteil der Versorgungseinrich- 

tungen, Bahnhof, Schule oder Kindergarten 

nicht im Nahbereich. Ggf. sind zusätzliche 

Querungshilfen an der L143 erforderlich. 

Mit dem Hofladen besteht im Nahbereich ein 

kleiner Versorgungsmarkt. 

Geringe Beeinträchtigungen durch Straßen- 

verkehr der L 143. 

Durch die Konzentration der Wohnbauent- 

wicklung auf einen großen Bereich bleiben 

die übrigen Flächen frei. Somit 

werden 

zumindest teilweise ortsbildprägende Grün- 

bereiche bestehen bleiben. 

Hoher Erschließungsaufwand durch die 

Gemeinde infolge der voraussichtlich erfor- 

derlichen Aufschüttung des Gebiets. 

Eingriff in Natur und Landschaft soll und 

kann im Gebiet ausgeglichen werden. 

Rest der Planungskosten muß durch die 

Gemeinde übernommen werden / zudem 

besteht der Aufwand der Verwaltung. 

Die Szenarien wurden in Form eines Zwischenberichts 

den Ortsräten der Ortschaften Wehdel 

und Sellstedt sowie der Öffentlichkeit vorgestellt. Die Unterlagen des Zwischenberichts 

enthielten neben der Beschreibung der Rahmenbedingungen insbesondere die Darstellung der 

Szenarien. Bei einem weiteren Termin wurden die einzelnen Szenarien ausführlich und kontro- 

vers diskutiert. Nach der Meinungsbildung wurde das Szenario „Stufenweise Entwicklung“ 

mehrheitlich präferiert. Durch eine Nachverdichtung des Bestandes soll auf eine flächenwirksame 

Ausweisung von größeren Baugebieten verzichtet werden. 

Anhand der hier beschriebenen Szenarien sowie abgeleitet aus den Diskussionen in der Politik 

und der Öffentlichkeit wurden folgende Leitbilder entwickelt: 



Angesichts der analysierten Bevölkerungsentwicklung sowie der hieraus abgeleiteten geringer 

werdenden Nachfrage an Bauland wird gesehen, daß die Ortschaft zwar immer ein gewisses 

Angebot an Bauland vorhalten sollte; die Ausweisung einer großen Fläche, wie sie 

die Fläche „An der Wurth“ darstellt, allerdings vermieden werden sollte. 

Langfristiges Ziel der Ortschaft ist es, durch weitere Wanderungsgewinne die Versorgungs- 

situation im Ort zu erhalten. Die vorhandenen Erschließungsanlagen und sonstiger Infrastruktureinrichtungen 

(z.B. Kindergarten, Schule) sollen ausgenutzt 

werden. 

 

Die Nachfrage an Bauland sollte durch eine behutsame Nachverdichtung befriedigt werden. 

Hierfür steht eine Reihe von potentiellen Baugebieten zur Verfügung. Entwicklung des Ortes 

soll sich im Wesentlichen durch Abrundung des Bestandes vollziehen. 

 

 

 

 

Auf eine behutsame Inanspruchnahme von Baulücken ist zu achten. 

Die Bereitstellung von Bauland soll flexibel gestaltbar sein. Durch frühzeitige Planungen 

sollen Flächen bedarfsgerecht zu entwickelt werden können. 

Weiterhin sollen die Kompensationsmaßnahmen am Ort der Entstehung ausgeglichen werden. 

Die ortsbildprägenden, innerörtlicher Grünzüge und Gehölzpflanzungen sollen weitestgehende 

Erhalt werden. 

Um sich von größeren Neubaugebieten abzugrenzen, sollen bei der Gestaltung der künftigen 

Bauflächen die ländlichen 

Strukturen und die Bestandsituation in der Umgebung berücksichtigt 

werden. Auf eine ansprechende Gestaltung und ausreichende Durchgrünung 

der Gebiete ist Wert zu legen. 

11 Handlungskonzept 

und Empfehlungen 

(vgl. Karte „Handlungskonzept“ in der Anlage) 

Die einzelnen Potentialflächen, wie sie im Szenario 1 „Stufenweise 

Entwicklung“ dargestellt 

wurden, wer den anhand der oben genannten allgemeinen Leitbilder sowie anhand von Bewertungskriterien 

einzeln untersucht. Bezüglich der einzelnen Kriterien werden für jede Potential- 

fläche die Konfliktpotentiale dargestellt, wonach die einzelnen Flächen bezüglich ihrer Eignung 

eingeteilt werden. Hierdurch ergibt sich eine Enteilung und eine Rangfolge in „gut geeignete“, 

„geeignete“ und „weniger gut geeignete“ Flächen. 

Neben den individuellen Empfehlungen für die weitere Planung, wie sie für jede Potentialfläche 

dargestellt werden, werden folgende allgemein Planungsanforderungen 

abgeleitet. 

Die landwirtschaftliche Nutzung in der Ortschaft Wehdel ist heute nicht mehr so stark vertreten 

wie früher. Die Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans sind jedoch noch 

größtenteils auf eine Nutzungsmischung von Wohnen und ländlichen Betriebsformen ausge- 

richtet. So wurde sachgerecht „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Überall dort, wo sich diese 

gemischte Nutzung in eine überwiegend durch Wohnen geprägte Nutzugsform gewandelt 

hat, sollten die alten Darstellungen überdacht werden. In den aktuellen Änderungen des Flächennutzungsplanes 

wurde daher bereits „Wohnbaufläche“ dargestellt. 



 

 

Mit der zunehmenden Verdrängung der Landwirtschaft aus dem Ort sollten die frei werdenden 

Flächen und Anwesen behutsam genutzt werden, so daß der ländliche 

Charakter 

nicht gänzlich verloren geht. Alternativ zu der zunehmenden Wandlung in einen reinen 

Wohnort, könnten sich auf den frei werdenden Flächen auch noch andere am Markt nachge 

fragte Wohnformen etablieren. Beispielsweise stellt das „Wohnen mit Pferdehaltung“ ein 

Marktsegment dar, das innerhalb der „klassischen Neubaugebiete“ kaum angeboten werden 

kann. 

Ein weiterer Trend, der sich auch aus der Bevölkerungsprognose ableiten lässt, ist die Nachfrage 

an bedarfsgerechten Wohnformen für ältere Menschen. Da für ältere Menschen die 

Teilnahme am gesellschaftlichen Leben sehr wichtig ist, tritt der Aspekt der Mobilität zunehmend 

in den Vordergrund. Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung, die Ärzteversorgung 

oder die Anbindung an das Netz des öffentlichen Verkehrs treten bei der Stand- 

ortwahl zunehmend in den Vordergrund. 

Wichtig ist daher die bestehende Infrastruktur soweit wie möglich zu halten. 

Mit der Schaffung von baureifem Land wird immer 

auch eine Konkurrenzsituation mit andern 

Baugebieten geschaffen. Hierbei steht Wehdel in der Konkurrenz mit Baulandangeboten 

aus 

den übrigen Ortschaften der Gemeinde Schiffdorf und auch aus der weiteren Umgebung um 

Bremerhaven. Durch die Bereitstellung von attraktivem Bauland, in einer gewachsenen, ländlichen 

Umgebung sieht die Ortschaft Wehdel Vorteile gegenüber anderen Anbietern. 

Um ein angemessenes Angebot bereitstellen zu können, sollte neben den bestehenden Baulücken 

mindestens 0,5 ha Bauland als Angebot abrufbar sein. In allen Fällen ist jedoch ein Bebauungsplan 

aufzustellen. Wobei im erforderlichen Umweltbericht im Kapitel „Betrachtung anderweitiger 

Lösungsmöglichkeiten“ das vorliegende Gutachten zitiert werden kann. 



Potentialfläche A 

Daten: 

Bruttobauland: ca. 9330 m² / Grundstücke ca. 7, 

Darstellung FNP: überwiegend „Gemischte Baufläche“ 

Beurteilungskriterien 

Kurzbeschreibung: 

Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca.1040 m 

Immissionen 

• Fußläufige Entfernung zum Bahnhof ca. 1070 m 

Das Baugebiet „Volksbank Bederkesa-Schiffdorf“ 

wird zum Zeitpunkt der Konzepterstellung erschlossen. 

Soweit ein gewisser Realisierungsstand erreicht 

ist und die Emissionen des westlich angrenzenden 

landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb weiter 

zurück gegangen sind, kann mit der Potentialfläche A 

das Plangebiet in westlicher Richtung erweitert werden. 

Bei der Erschließung dieser Flächen kann ein 

südlich angrenzendes Grundstück sowie Teilflächen 

des landwirtschaftlichen Betriebs hinzugezogen werden. 

• Fußläufige Entfernung zur nächsten Einkaufsmöglichkeit 

(Hofladen) ca. 240 m 

• Teilweise Beeinträchtigung durch Verkehrslärm 

• Ggf. geringe landw. Geruchsbeeinträchtigung 

Erschließungsaufwand • Aufgrund der möglichen Anbindung an das Baugebiet 

„Volksbank Bederkesa Schiffdorf“ ist ein geringer 

Erschließungsaufwand möglich. 

Natur und Landschaft 

(Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, 

Luft, Klima) 

• Naturnahes Grünland mit Gehölzvegetation 

• Eingriff in den wertvollen Naturraum Sellstedter 

Grove 

Orts- und Landschaftsbild • Obgleich die Gehölzbestände an der Sellstedter Grove 

einen Abschluss des Ortes darstellen, stellt die 

Bebauung eine Erweiterung des Ortsrandes in nordwestliche 

Richtung dar 

Empfehlungen für die weitere Planung: 

• Hohe Anforderungen an die gestalterische Einbindung 

des Baugebiets 

Konfliktpotential 

gering mittel hoch 

Soweit von dem landwirtschaftlichen Nebenerwerbe im Südwesten der Potentialfläche keine Geruchsimmissionen mehr zu 

erwarten sind, könnte das Baugebiet „Volksbank Bederkesa Schiffdorf“ erweitert werden. Bei der Planung ist dann der Bestand 

des westlich angrenzenden Gehöfts mit einzubeziehen. Ggf. wird hierüber eine weitere Erschließung des Gebiets möglich. 

Bezüglich der Immissionen ist insbesondere der Verkehrslärm der Wesermünderstraße zu berücksichtigen. Das Konfliktpotential 

bezüglich Natur und Landschaft ist ggf. durch geeignete Ausgleichsmaßnahmen (Pufferflächen) an der „Sellstedter Grove“ 

zu kompensieren. Der Übergang zur freien, unbebauten Landschaft ist als neuer Ortsrand auszugestalten. Aufgrund des ansonsten 

geringen Konfliktpotentials wird diese Fläche als „geeignet“ bewertet. Bei einer Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ 

wird der Flächennutzungsplan zu ändern sein. 



Potentialfläche B 

Daten: 


Darstellung FNP: „Wohnbaufläche“ 



Zwischen der Straße „An der Wurth“ und der Rohrstraße 

schließt diese Potentialfläche an den bestehenden 

Ortsrand an. Es wird nur ein Teilbereich des großen 

Baugebiets „An der Wurth“ erschlossen. Der 

Bereich der an die Rohrstraße anschließt steht zum 

Zeitpunkt der Bearbeitung als Baugrundstücke zum 

Verkauf an. 

angrenzendes Grundstück sowie Teilflächen des 

landwirtschaftlichen Betriebs hinzugezogen werden. 

Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca.1080 m (Querung 

der Hauptverkehrsstraße) 

Immissionen 





insbesondere an der Ecke Rohr-/ Wesermünder Str. 

• Geruchsbeeinträchtigung nur durch die Nutzung der 

südlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Erschließungsaufwand • Aufgrund der potentiellen Bebauung entlang der 

Rohrstraße ist eine Erschließung von Norden aus 

problematisch. Ggf. kann die Erschließung über einen 

bestehenden Weg oder über ein Grundstück erfolgen. 



Luft, Klima) 

• Eine Erweiterung nach Süden sollte als Option berücksichtigt 

werden. 

• Naturnahes Grünland mit geringer Gehölzvegetation 

• Durch die bestehende Bebauung im Norden, Osten 

und Westen biete dieser Bereich sehr wenige ökologische 

Vernetzungsstrukturen. 

Orts- und Landschaftsbild • Plangebiet läßt sich gut in den Bestand integrieren. 


• Nach Süden sollte ein Ortsrand ausgebildet werden, 

wobei eine Erweiterung möglich bleiben soll. 


gering mittel Hoch 

Mit der Voraberschließung der Grundstücke an der Rohrstraße wird leider Eine Erschließungsmöglichkeit der Potentialfläche B 

verbaut. Daher muß eine potentielle Erschließung über oder nahe an bestehende Grundstücke herangebaut werden. Dies birgt 

ggf. ein Konfliktpotential in sich, das frühzeitig in der Planungsphase behandelt werden muß. Eine mögliche Erweiterung nach 

Süden ist bei der Planung zu berücksichtigen. Die Schaffung eines neuen Ortsrandes ist so auszugestalten, daß ein weiteres 

gebiet hier anschließen kann. Aufgrund des ansonsten geringen Konfliktpotentials wird diese Fläche als „geeignet“ bewertet. 



Potenzialfläche C 

Daten: 





Zwischen den Grundstücken der Friedhofsallee und 

den Grundstücken „An der Wurth“ besteht eine Potentialfläche, 

die nach Süden hin durch den Erlenweg 

begrenzt ist. Bis auf das kurz gehaltene Gras besteht 

hier keine Vegetation. 



Immissionen 



(Edeka) ca. 540 m 

• Der nördliche Bereich wird durch Verkehrslärm der 

Wesermünder Str. beeinträchtigt. 

Erschließungsaufwand • Aufgrund der geringen Breite der Fläche ist eine 

Erschließung der hinteren Grundstücke relativ aufwendig. 



Luft, Klima) 

• Artenarmes Grünland 

• Innerörtlicher Bereich mit geringer Wertigkeit 

Orts- und Landschaftsbild • Plangebiet läßt sich gut in den Bestand integrieren. 





gering mittel Hoch 

Aufgrund der geringen Fläche und dem schmalen Zuschnitt dieser Fläche, müssen die hinterliegenden Grundstücke durch lange 

Grundstückszufahrten erschlossen werden. Um Konflikte mit der Nachbarschaft zu vermeiden, sollten diese explizit und frühzeitig 

in die Planung einbezogen werden. Ggf. können die erforderlichen kompensationsmaßnahmen so angeordnet werden, 

daß sie als Pufferflächen dienen. Aufgrund des ansonsten geringen Konfliktpotentials wird diese Fläche als „gut geeignet“ 

bewertet. 



Potenzialfläche D 

Daten: 

Bruttobauland: ca. 13150 m² / Grundstücke ca. 9 

Darstellung FNP: „Gemischte Baufläche“ 



Diese Fläche liegt im Bereich des Fußweges „In der 

Gatz“ und dem Erlenweg im Süden. Die Potentialfläche 

ist entlang der Gatz und entlang des Erlenweges 

durch raumbildende Gehölzbeständen eingefasst. Im 

Norden bildet das ehemalige landwirtschaftliche Anwesen 

den räumlichen Abschluß der Fläche. Im Südosten 

der Fläche besteht ein kleines Wäldchen. Diese 

Potentialfläche muß im Zusammenhang mit der östlich 

angrenzenden Fläche gesehen werden. 

Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca. 750 m (Querung 


Immissionen 



(Edeka) ca. 280 m 

• Im Norden ggf. Beeinträchtigung durch Verkehrslärm 

Erschließungsaufwand • Durch die das Gewässer im Gebiet voraussichtlich 

hoher Erschließungsaufwand 



Luft, Klima) 

• Naturnahes Grünland mit Gehölzrandstreifen und 

einem Gewässer. Potentieller Lebensraum für Amphibien. 

• Eingriff in ein wertvolles Biotop 

Orts- und Landschaftsbild • Ortsbildprägende Situation. Fußweg An der Gatz 

dient zu Naherholung. 






Sollte diese sehr empfindliche Fläche als Wohnbaufläche beplant werden, sind die wertvollen Gehölzbestände am Rand der 

Fläche sowie das Gewässer weitestgehend zu erhalten. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist hier nur eine sehr aufgelockerte 

Bebauung umzusetzen. Die Erschließung sollte über den Erlenweg erfolgen. Eine Erschließung über den Weg „ In der Gatz“ 

ist nicht anzustreben. Im Zusammenhang mit der Planung der Potentialfläche E könnte ggf. ein Verbindungsweg zwischen 

beiden Gebieten vorgesehen werden. Bei der Planung ist der Bestand des nördlich angrenzenden Gehöfts einzubeziehen. Um 

den aufgelockerten Charakter der Umgebung zu erhalten sind die Grundstücksgrößen der Nachbarschaft zu berücksichtigen. 

Aufgrund des hohen Konfliktpotentials wird diese Fläche als „weniger gut geeignet“ bewertet. Bei einer Nutzung als „Allgemeines 

Wohngebiet“ wird der Flächennutzungsplan zu ändern sein. 



Potenzialfläche E 

Daten: 







Immissionen 


Die Potentialfläche E liegt zwischen dem Fußweg „In 

der Gatz“ und der Silberseestraße. Die Fläche umfaßt 

einen Bereich, der als Grünfläche sowie als einer Gartenbaufläche 

genutzt wurde. Nördlich schließt ein 

landwirtschaftliches Anwesen an, das derzeit als Nebenerwerbslandwirtschaft 

genutzt wird. In absehbarer 

Zeit wird die Landwirtschaft hier gänzlich aufgegeben. 

Bei der Planung ist daher sinnvoll, dieses Anwesen 

mit zu berücksichtigen. Nach Westen wird die Potentialfläche 

durch die erhaltenswerte Gehölzvegetation 

des Grünzuges „In der Gatz“ abgegrenzt. Insbesondere 

hier sind die Kompensationsmaßnahmen vorzusehen. 

Erschlossen werden soll das Gebiet über die Silberseestraße. 


(EDEKA) ca. 280 m 


Erschließungsaufwand • Die Erschließung muß über die Silberseestraße erfolgen, 

der Aufwand dürfte relativ gering sein. 



Luft, Klima) 

• Grünland mit Gehölzvegetation 

• Wertvollen Gehölzbestände an der „Gatz“ 

Orts- und Landschaftsbild • Hohe Anforderungen an die gestalterische Einbindung 





Zur Vermeidung von erheblichen Eingriffen in die wertvollen Gehölzbestände an der „Gatz“ sollte die Bebauung einen entsprechenden 

Abstand einhalten. Hier können ggf. die Kompensationsmaßnahmen vorgesehen werden. Eine Erschließung über 

den Weg „ In der Gatz“ ist nicht anzustreben. Allenfalls könnte im Zusammenhang mit der Erschließung der Potentialfläche D 

ein Verbindungsweg vorgesehen werden. Bei der Planung ist der Bestand des landwirtschaftlich genutzten Gehöfts einzubeziehen. 

Um den aufgelockerten Charakter der Umgebung zu erhalten sind die Grundstücksgrößen der Nachbarschaft zu berücksichtigen. 

Aufgrund des mittleren Konfliktpotentials wird diese Fläche als „geeignet“ eingeordnet. Bei einer Nutzung als 

„Allgemeines Wohngebiet“ wird der Flächennutzungsplan zu ändern sein. 



Potentialfläche F 

Daten: 





Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca. 350 m 

Immissionen 


Gegenüber der Straße „Am Kamp“ führt von der Wesermünder 

Straße ein Feldweg nach Süden. Dieser 

Weg bildet mit seinen Feldgehölzen den östlichen 

Siedlungsabschluß. An der Kreuzung zur Wesermünder 

Str. ist dieser Weg bereits als Erschließungsstraße 

ausgebaut. Hiervon lassen sich die Potentialflächen F 

und H erschließen. Die Fläche wird durch eine erhaltenswerte 

Gehölzreihe in Ost-West-Richtung unterteilt. 

Im Norden an der Hauptverkehrsstraße wird eine 

Wohnnutzung aufgrund der bestehenden Verkehrslärmsituation 

nur mit einem sehr hohen Aufwand 

möglich sein. Unter Berücksichtigung des ehemals 

landwirtschaftlichen Anwesens kann der südliche 

Bereich einer Wohnbebauung zugeführt werden. 



• Beeinträchtigung durch Verkehrslärm 


östlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Erschließungsaufwand • Vorhandene Anbindung an die Wesermünder Straße 

kann genutzt werden. 



Luft, Klima) 

• Ökologisch wertvolles Feldgehölz entlang des Weges 

• Durch die Erschließung sind Eingriffe in den wertvollen 

Gehölzbestand unvermeidlich. 

Orts- und Landschaftsbild • Eine Bebauung dieses Bereiches stellt einen Eingriff 

in das in takte Landschaftsbild dar. Eine Bebauung 

sollte sich daher sehr behutsam in diese Struktur einfügen. 



des Baugebiets Der Ortsrand ist weitestgehend 

zu erhalten. 



Bei der Planung dieses sehr empfindlichen Bereiches sind neben den umfangreichen gestalterischen und naturschutzfachlichen 

Gesichtspunkten, insbesondere auch die Belangen des Immissionsschutzes zu berücksichtigen. Ggf. kann man zu dem Ergebnis 

kommen, daß die Fläche direkt an der Wesermünderstraße für eine Wohnbebauung nicht in Frage kommt. Vorstellbar ist im 

Süden der Fläche eine sehr lockere Bebauung, die sich an den Bestand des ehemals landwirtschaftlich genutzten Gehöfts angliedert. 

Aufgrund des hohen Konfliktpotentials wird diese Fläche als „weniger gut geeignet“ eingeordnet. 



Potentialfläche G 

Daten: 





Die Potentialfläche besteht aus 2 Teilbereichen und 

stellt eine Ergänzung des Baugebiets „Am Wählacker“ 

dar. Die östliche Fläche kann über die Straße „Am 

Wählacker“ erschlossen werden. Die westliche Fläche 

wird über die Silberseestraße erschlossen. Im wirksamen 

Flächennutzungsplan werden beide Flächen als 

Wohnbauflächen dargestellt. Derzeit werden diese 

Flächen landwirtschaftlich genutzt. Auf der Fläche an 

der Silberseestraße ist der alte Baumbestand zu berücksichtigen. 


der Hauptverkehrsstraße erforderlich) 

Immissionen 





östlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Erschließungsaufwand • Sehr gering, da vorhandenen Erschließungsstraßen 

nutzbar sind. 



Luft, Klima) 


• Soweit der alte Baumbestand erhalten bleibt, können 

die Eingriffe durch die Schaffung eines Ortsrandes 

ausgeglichen werden. 

Orts- und Landschaftsbild • Die Bebauung stellt eine Erweiterung des Ortsrandes 

dar. Daher zur freien, unbebauten Landschaft hin eine 

Eingrünung erforderlich. 


• Normale Anforderungen an die gestalterische Einbindung 




Beide Flächen stellen eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Siedlungsbereiches dar. Aufgrund der vorhandenen Erschließung 

sowie der geringen Beeinträchtigungen bezüglich Immissionen, Natur und Landschaft und Landschaftsbild, wird diese 

Potentialfläche als „gut geeignet“ bewertet. Eine künftige Bebauung sollte sich der umliegenden Struktur anpassen. Der Übergang 

zur freien, nicht bebauten Landschaft ist als Ortsrand auszubilden. Eine Bebauung in zweiter Reihe ist hier nicht anzustreben. 



Potentialfläche H 

Daten: Bruttobauland: ca. 18329 m² / Grundstücke ca.14 





der Hauptverkehrsstraße erforderlich) 

Immissionen 


Die Potentialfläche befindet sich südlich der Wesermünderstraße 

in einem Bereich zwischen dem östlichen 

Ortseingang (Babyausstattungen) und der Straße 

„Am Kamp“. Das Relief des Grundstücks ist leicht 

bewegt und hat seinen höchsten Punkt südlich der 

Potentialfläche. Das Gebiet wird derzeit landwirtschaftlich 

genutzt, ist aber im Flächennutzungsplan als 

Wohnbaufläche dargestellt. 



• Beeinträchtigung durch Verkehrslärm 


südlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen. 

Erschließungsaufwand • Keine privaten Zufahrten von der Hauptverkehrsstraße 

aus (Sicherheitsaspekten). 



Luft, Klima) 

• Durch eine parallelverlaufende Straße ist hier der 

Erschließungsaufwand sehr hoch. Ggf. Bebauung in 

„zwei Reihen“. 

• Geringe Wertigkeit der vorhandenen Ackervegetation 

• Die Gehölze entlang der Wesermünderstraße sollten 

erhalten bleiben und durch alleeartige Baumpflanzungen 

ergänzt werden. 

Orts- und Landschaftsbild • Da hier der Blick in die unbebaute Landschaft (Wald) 

zugebaut werden würde, stellt diese Bebauung einen 

größeren Eingriff in das Landschaftsbild dar. 


• Ortsrandabschluß durch Gehölzpflanzungen 



Aufgrund der Lage direkt an der Hauptverkehrsstraße eignet sich diese Fläche weniger gut. Bei der weiteren Planung sollten in 

jedem Fall Lärmpegelbereiche durch einen Schallgutachter festgelegt werden. Gestalterisch ist hier ein Ortsrand auszubilden. 

Die Erschließung sollte zentral über die vorhandene Anbindung (Kreuzung Am Kamp) erfolgen. Um die Erschließung rentabel 

zu gestalten, müßte das Gebiet größer abgegrenzt werden (Änderung des FNP erforderlich). Aufgrund des hohen Konfliktpotentials 

wird diese Fläche als „weniger gut geeignet“ bewertet. 



Potentialfläche I 

Daten: 





Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca. 590 m 

Immissionen 


Zwischen der Raiffeisenstraße und der Wesermünderstraße 

befindet sich ein noch unbebautes Hintergrundstück. 

Erschlossen wird dieses „Pfeifengrundstück“ 

über die Wesermünderstraße. 




• In direkter Nachbarschaft befindet sich eine Kfz- 

Reparaturwerkstatt. Hierdurch muß auf dieser Potentialfläche 

mit den hier vorkommenden Immissionen 

(insbesondere Lärm) gerechnet werden. 

• Ggf. werden die Entwicklungsmöglichkeiten des 

Betriebes eingeschränkt. 

Erschließungsaufwand • Das Grundstück ist über einen privaten Weg erschlossen. 



Luft, Klima) 

• Verwilderte Fläche, bereits zum Zeitpunkt der Konzepterstellung 

einen ökologisch wertvollen Naturraum 

darstellt. 

• Das Grundstück ist jedoch von bebauten Grundstücken 

umgeben. 

Orts- und Landschaftsbild • Da es sich um ein Hintergrundstück handelt, lassen 

sich neue Gebäude gut in die Umgebung einbinden. 




Aufgrund der direkten Nachbarschaft zum Kfz-Betrieb besteht hier ein Nutzungskonflikt. Eine Wohnbaunutzung kann hier nur 

dann etabliert werden, wenn nachgewiesen werden kann (ggf. durch ein schalltechnisches Gutachten), daß ein verträgliches 

Nebeneinander möglich ist. Da dies zum Zeitpunkt der Konzepterstellung nicht vorliegt, muß diese – ansonsten „gut geeignete“ 

Fläche – als „weniger gut“ eingestuft werden. 



Potentialfläche J 

Daten: 

Bruttobauland: ca. 5269 m²/ Grundstücke ca. 4 




Standorteignung • Fußläufige Entfernung zur Schule ca.950 m 

Immissionen 


An der Kreuzung Moorteilsweg / Eichelhäherweg 

liegt diese Potentialfläche. Im Abstand von ca. 30 m 

befindet sich nördlich die Bahnlinie. 40 m westlich 

schließt die „Sellstedter Grove“ an. Auf dem Grundstück 

stehen vereinzelt Bäume. Zum Zeitpunkt der 

Konzepterstellung wurde die Fläche als Pferdeweide 

genutzt. 



• Lärmbeeinträchtigung durch den Bahnverkehr 

• Ggf. geringe landw. Geruchsbeeinträchtigung durch 

Pferdehaltung westlich der Fläche. 

Erschließungsaufwand • Geringe Erschließung kann an bestehende Straßen 

angebunden werden. 



Luft, Klima) 


• Berücksichtigung des wertvollen Naturraums 

„Sellstedter Grove“ 

Orts- und Landschaftsbild • Aufgrund der freien Landschaft an der „Sellstedter 

Grove“ bestehen hier hohe Anforderungen an die gestalterische 

Einbindung des Baugebiets. 




Die Fläche bildet eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Siedlungsbereiches. Die Beeinträchtigungen durch den Bahnlärm 

sind in der weiteren Planungsphase einzubeziehen. Aufgrund der geringen Frequenz auf der Bahnlinie kann angenommen 

werden, daß die Lärmimmissionen nicht wesentlich sind. Ggf. muß passiver Lärmschutz festgesetzt werden. Die Nachbarschaft 

zur „Sellstedter Grove“ muß ebenfalls in der verbindlichen Bauleitplanung thematisiert werden. Somit kann diese Fläche als 

„gut geeignet“ bewertet werden. 



Die Auswertung der oben genannten Standortblätter ergibt folgendes Ergebnis: 

 

 

 

Als „gut geeignet“ für die Siedlungsentwicklung werden die Potentialflächen C, G und J 

gewertet. Hierbei waren insbesondere die Aspekte „vorhandene Erschließung“ (G,J) und die 

geringen Konfliktpotentiale bezüglich Natur und Landschaftsbild (C) ausschlaggebend für die 

Bewertung. Bezüglich einer zeitlichen Abfolge ist ebenfalls die vorhandene Erschließung bestimmend. 

Die Flächenverfügbarkeit vorausgesetzt, werden demnach die Flächen G und J kurzfristig 

zu realisieren sein. Hieraus ergibt sich die Rangfolge G → J → C. 

Bezüglich der Potentialfläche I wird gesehen, daß ebenfalls eine gute Bewertung möglich gewesen 

wäre, wenn die Beeinträchtigungen durch den Kfz-Betrieb als gering einzustufen wären. Da 

dies jedoch nur durch eine gutachterliche Stellungnahme nachgewiesen werden kann, wird diese 

Fläche als „weniger gut geeignet“ eingestuft. 

Als „geeignet“ für die Siedlungsentwicklung werden die Potentialflächen A, B, und E 

gewertet. Alle Flächen weisen ein mittleres Konfliktpotential auf. Wobei die Potentialfläche A 

aufgrund der Lage nördlich der Wesermünder Straße geringfügig besser gewertet wird als die 

anderen beiden. Bei einer geringeren Gewichtung dieses Aspekts wird gesehen, daß alle drei 

Flächen in etwa gleichrangig nebeneinander stehen. 

Die Flächen A und B stellen eine Siedlungserweiterung in einen größeren unbebauten Bereich 

dar. Die innerörtliche Fläche E hingegen ist weitestgehend von besiedelten Bereichen umgeben. 

Da einer Innenentwicklung jedoch der Vorzug vor einer Außenentwicklung zu geben ist, wird 

die Fläche E vor die beiden anderen Flächen gestellt. 

Bezüglich der weiteren Rangfolge wird gesehen, daß die Erschließung der Potentialfläche B ein 

neues Erschließungssystem erfordert. Die Fläche B hingegen kann durch die Erweiterung eines 

Baugebiets erschlossen werden. Beachtet werden muß, inwieweit die landwirtschaftliche Nutzung 

des Nebenerwerbers weiterhin als Bestand zu berücksichtigen ist. Die Flächenverfügbarkeit 

vorausgesetzt ergibt sich die Rangfolge E → A → B. 

Als „weniger gut geeignet“ für die Siedlungsentwicklung werden die Potentialflächen D, F, 

H und I gewertet. Zu der Potentialfläche I wurde oben bereits ausgeführt, daß hier lediglich der 

Aspekt des Immissionsschutzes zur negativen Eingruppierung führte. Durch einen Nachweis der 

Verträglichkeit oder durch schallschützende Maßnahmen könnte diese Flächen auch für Wohnnutzungen 

Nutzbar sein. 

Die übrigen Flächen verfügen jeweils über ein hohes Konfliktpotential, so daß die Festlegung 

einer Rangfolge schwierig ist. Die Flächen F und H stellen jeweils eine Erweiterung des Siedlungskörpers 

dar. Mit der Fläche D hingegen kann das Ziel „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ 

verfolgt werde. Daher wird die Fläche D besser gewertet als die Flächen F und H. Da 

bei der Fläche F einige Grundstücke von der Wesermünder Straße abrücken können, wird aufgrund 

der Immissionsproblematik die Fläche F vor die Fläche H gestellt. 

Die Flächenverfügbarkeit vorausgesetzt, ergibt sich die Rangfolge I → D → F → H. 


Anlage 1 

Karte Ortsentwicklungskonzept Wehdel 

„Freiraumstruktur“ 

Anlage 1 


„Freiraumstruktur“ 

Schwarz + Winkenbach

Anlage 2 


„Konfliktanalyseplan“ 

Anlage 2 


„Konfliktanalyseplan“ 


Anlage 3 


Szenario 1 „Stufenweise Entwicklung“ 

Anlage 3 


Szenario 1 „Stufenweise Entwicklung“ 


Anlage 4 


Szenario 2 „Baugebiet – An der Wurth“ 

Anlage 4 


Szenario 2 „Baugebiet – An der Wurth“ 


Anlage 5 


„Handlungskonzept“ 

Anlage 5 


„Handlungskonzept“

Ortsentwicklungskonzept Wehdel (Endbericht 2005) - Schiffdorf

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