B-Plan Nr. 7 "Ostergraben", 3. Änderung - Begründung - Schiffdorf
B-Plan Nr. 7 "Ostergraben", 3. Änderung - Begründung - Schiffdorf
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Schwarz + Winkenbach<br />
Bürogemeinschaft für<br />
Raum- und Umweltplanung<br />
Hasberger Dorfstraße 9<br />
27751 Delmenhorst<br />
Telefon 04221 / 444 02<br />
Telefax 04221 / 444 49<br />
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong><br />
des<br />
Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7<br />
„Ostergraben“<br />
(Bebauungsplan der Innenentwicklung)<br />
Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong><br />
ENTWURF
Impressum<br />
Auftraggeber: Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong><br />
Bearbeitung: Schwarz + Winkenbach<br />
Bürogemeinschaft für<br />
Raum- und Umweltplanung<br />
Hasberger Dorfstraße 9<br />
27751 Delmenhorst<br />
Projektleiter: Dipl.-Ing. Stefan Winkenbach<br />
Bearbeitungszeitraum: ab Oktober 2012<br />
Delmenhorst, 09. April 2013
Inhaltsverzeichnis<br />
INHALTSVERZEICHNIS<br />
INHALTSVERZEICHNIS I<br />
1 Anlass und Ziel der <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes - 1 -<br />
2 <strong>Plan</strong>erische Vorgaben - 3 -<br />
3 Bestandsbeschreibung - 3 -<br />
4 <strong>Plan</strong>inhalt - 4 -<br />
5 Städtebauliche Kennwerte - 8 -<br />
6 Auswirkungen der <strong>Plan</strong>ung - 9 -<br />
7 Hinweise - 10 -<br />
8 Rechtsgrundlagen - 10 -<br />
Verfassererklärung - 10 -<br />
Stand: 09.04.2013, - I -<br />
Seite
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
1 Anlass und Ziel der <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes<br />
<strong>Plan</strong>gebiet / <strong>Plan</strong>ungsziel<br />
Der Bebauungsplan <strong>Nr</strong>. 7 "Ostergraben" befindet sich im Zentrum der Ortschaft <strong>Schiffdorf</strong> und wurde<br />
1979 rechtskräftig. Die beiden bisherigen <strong>Änderung</strong>en beziehen sich auf Teilbereiche, die den gegenständigen<br />
Bereich der <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> nicht betreffen.<br />
Die zeichnerischen Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes sind der untenstehenden Abbildung<br />
(ohne Maßstab) zu entnehmen:<br />
Demnach sah der ursprüngliche Bebauungsplan im Bereich westlich des Ostergrabens und südlich der<br />
Brameler Straße Mischgebiete vor. Dies war damit begründet, dass hier noch ein wirtschaftender Baubetrieb<br />
ansässig war. Zwischenzeitlich wurde dieser Betrieb aufgegeben, so dass sich die städtebaulichen<br />
Rahmenbedingungen grundlegend geändert haben. Zudem veränderte sich die Nutzungsstruktur durch die<br />
westlich des Wendehammers bestehende Kindertagesstätte.<br />
Stand: 09.04.2013 - 1 -<br />
Abbildung 1 Bebauungsplan <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“ i.d.F. 1979<br />
Für den nördlich der Wendeanlage liegenden Bereich, für den bisher keine überbaubare Grundstücksfläche<br />
festgesetzt war, besteht nun die Absicht, hier eine Wohnbebauung zu entwickeln. Vor diesem Hintergrund<br />
bezweckt die Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong> einen 0,61 ha großen Teilbereich des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7<br />
zu ändern und städtebaulich neu zu ordnen.
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
Der Geltungsbereich der <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes wird wie folgt abgegrenzt.<br />
Im Westen durch die Geltungsbereichsgrenze<br />
des ursprünglichenBebauungsplanes.<br />
Im Norden durch die Brameler<br />
Straße.<br />
Im Osten durch den Ostergraben.<br />
Im Süden bildet die Abgrenzung<br />
unterschiedlicher<br />
Nutzungen zwischen Misch-<br />
und Wohngebiet aus dem Ursprungsbebauungsplan<br />
die<br />
Geltungsbereichsgrenze.<br />
(In der <strong>Plan</strong>zeichnung vermaßt)<br />
Stand: 09.04.2013 - 2 -<br />
Abbildung 2 Geltungsbereich der <strong>Änderung</strong><br />
Ziel der <strong>Plan</strong>ung ist es, den Bereich des ehemaligen Baubetriebes an der Brameler Straße für mischgebietstypische<br />
Nutzungen vorzuhalten. Hier können beispielsweise handwerklichen Existenzgründern eine<br />
Betriebsstätte angeboten werden. Die Kindertagesstätte soll, wie im Flächennutzungsplan bereits dargestellt,<br />
als „Fläche für den Gemeinbedarf“ festgesetzt werden. Das südlich der Kindertagesstätte gelegene<br />
Grundstück sowie die Grundstücke westlich der Brameler Straße sollen als Wohngebiet entwickelt werden.<br />
Das Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen sollen dabei so gestaltet<br />
werden, dass sich die Vorhaben verträglich in die umgebende Baustruktur einpassen.<br />
Vorprüfung entsprechend § 13a (1) BauGB<br />
Die <strong>Änderung</strong>en des Bebauungsplanes beschränken sich auf einen bereits erschlossenen Bereich des<br />
Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“ im besiedelten Gebiet der Ortschaft <strong>Schiffdorf</strong>. Mit der <strong>Änderung</strong><br />
wird eine Maßnahme der Innenentwicklung angestrebt, welche die Voraussetzungen für eine verbesserte<br />
bauliche Nutzung eines bestehenden Gebiets schafft. Die vorliegende <strong>Änderung</strong> erfüllt die Voraussetzungen<br />
des § 13a BauGB, sodass der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt<br />
werden kann.<br />
Mit der vorliegenden <strong>Änderung</strong> werden keine Vorhaben zulässig, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung<br />
(gem. UVPG) erforderlich wäre. Es wird lediglich eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche<br />
und eine <strong>Änderung</strong> der Art der baulichen Nutzung vorbereitet. Nach Prüfung kommt demzufolge<br />
die Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong> zum Ergebnis, dass in diesem Verfahren von der Umweltprüfung gem. §2<br />
Abs. 4 BauGB sowie von dem Umweltbericht gem. §2a BauGB abgesehen werden kann.<br />
Die <strong>Plan</strong>änderung wird nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch durchgeführt.
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
2 <strong>Plan</strong>erische Vorgaben<br />
Landes- und Regionalplanung<br />
Gemäß § 1 (4) Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die<br />
<strong>Plan</strong>ungsinhalte wurden im Grundsatz bereits bei der ursprünglichen Aufstellung des Bebauungsplans<br />
beziehungsweise bei der Aufstellung des Flächennutzungsplanes an die Ziele der Raumordnung angepasst.<br />
Die nunmehr angestrebte <strong>Änderung</strong> hat keinen Einfluss auf die gesetzliche Anpassungspflicht, da<br />
sie diesbezüglich unwesentlich sind.<br />
Flächennutzungsplan<br />
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong> wird das südliche <strong>Plan</strong>gebiet als Wohnbaufläche, das<br />
nördliche <strong>Plan</strong>gebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Für den Bereich der Kindertagesstätte ist eine<br />
Fläche für den Gemeinbedarf einzeichnet. Vor dem Hintergrund, dass der Flächennutzungsplan lediglich<br />
die Grundzüge der kommunalen <strong>Plan</strong>ung darstellt, kann die <strong>Änderung</strong> als aus dem Flächennutzungsplan<br />
entwickelt betrachtet werden. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans gemäß §13a Abs.2 <strong>Nr</strong>. 2<br />
BauGB ist nicht erforderlich.<br />
3 Bestandsbeschreibung<br />
Erschließung<br />
Die Grundstücke des <strong>Plan</strong>gebiets sind entweder vom Ostergraben her oder von der Brameler Straße aus<br />
erschlossen. Über die anschließenden Straßen bestehen weitere Verbindungen an das örtliche und überörtliche<br />
Straßennetz. Der südliche Bereich der Straße „Ostergraben“ ist durch Pflanzmaßnahmen und<br />
Aufpflasterungen verkehrsberuhigt ausgebaut und endet in einem Wendehammer. Die Durchlässigkeit<br />
für Fußgänger und Radfahrer zum nördlichen Teilbereich der Straße ist gegeben. Die Brameler Straße ist<br />
in diesem Teilabschnitt als Tempo 30 Zone ausgewiesen. Im bestehenden Bebauungsplan wurde die Zu-<br />
und Abfahrt zum nördlichen Gewerbegrundstück (ehem. Baubetrieb) verbindlich geregelt.<br />
Ver- und Entsorgung<br />
Die Ver- und Entsorgung mit technischer Infrastruktur ist im <strong>Änderung</strong>sbereich durch bestehende Anschlüsse<br />
an das vorhandene Infrastrukturnetz sichergestellt. Das Ver- und Entsorgungsnetz ist so ausgelegt,<br />
dass auch die hier vorgesehenen Nutzungen angeschlossen werden können.<br />
Bebauung und Nutzung<br />
Das <strong>Plan</strong>gebiet ist durch unterschiedlich bebaute Bereiche geprägt. Im Norden an der Brameler Straße,<br />
auf dem ehemals gewerblich genutzten Grundstück bestehen ein- und zweigeschossige Betriebsgebäude.<br />
Neben einem Betriebsleiterwohngebäude mit Büronutzung sind hier auch Hallen sowie größere Abstellflächen<br />
vorhanden. Es bestehen Zu- und Abfahrtmöglichkeiten über die Brameler Straße und über den<br />
Ostergraben.<br />
Auf dem Eckgrundstück Ostergraben/Brameler Straße befindet sich ein eingeschossiges Wohnhaus mit<br />
zugehörigem Nutz- und Ziergarten.<br />
Südlich des Betriebsgrundstücks befindet sich die Kindertagesstätte mit dem angeschlossenen Spielplatz.<br />
Das südlich daran angeschlossene Grundstück ist unbebaut und wird gärtnerisch genutzt.<br />
Stand: 09.04.2013 - 3 -
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
Die Umgebung östlich des <strong>Plan</strong>gebiets wird überwiegend durch eingeschossige Wohnnutzungen geprägt.<br />
Westlich des <strong>Plan</strong>gebiets schließt der zentrale Bereich der Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong> mit Kindergarten, Kirche<br />
und Rathaus an. Zwischen diesen zentralen Einrichtungen befinden sich nicht wesentlich störende Betriebe.<br />
Immissionsschutz<br />
Aufgrund der Vornutzung und der damals beabsichtigten betrieblichen Erweiterung wurden im ursprünglichen<br />
Bebauungsplan Maßnahmen zum Immissionsschutz festgesetzt. Durch die Gliederung des Mischgebietes<br />
durch die Festsetzungen der Baugrenze, die Stellung der baulichen Anlagen, Lärmschutzanlagen<br />
und Anschluss an die Verkehrsflächen sollte der Immissionsschutz für die vorhandene und mögliche<br />
Bebauung in der Umgebung gewährleistet werden.<br />
Statt der früher beabsichtigten Betriebserweiterung ist jedoch eine Reduzierung der betrieblichen Aktivitäten<br />
eingetreten. Wesentlich störende Nutzungen bestehen hier nicht mehr und sind auch nicht vorgesehen.<br />
Auch die gemeindliche Zielsetzung der vorliegenden Bebauungsplanänderung ist so ausgerichtet,<br />
dass hier keine wesentlichen störenden Betriebe zulässig sein sollen, wodurch die ursprünglich festgesetzten<br />
immissionsschützenden Maßnahmen nicht mehr erforderlich werden.<br />
Natur und Landschaft<br />
Die Freibereiche des bisher gewerblich genutzten Grundstücks sind durch umfangreich befestigte Flächen<br />
charakterisiert. Daneben bestehen Bereiche, die als Ziergarten / Wiese angelegt wurden. Der erhaltenswerte<br />
Baumbestand (Eichen) entlang des Ostergrabens im Osten des <strong>Plan</strong>gebiets wurde eingemessen<br />
und ist auch in der <strong>Änderung</strong> zum Erhalt festgesetzt worden. Die Freibereiche des Eckgrundstücks an der<br />
Brameler Straße sowie das südlich des Kindergartens angrenzende Grundstück bestehen als Nutz- und<br />
Ziergarten. Es ist durch Hecken eingefasst. Am intensiv genutzten Kinderspielplatz befinden sich randlich<br />
ebenfalls Gehölzpflanzungen.<br />
4 <strong>Plan</strong>inhalt<br />
Grundsätzlich anzumerken ist, dass mit der Bekanntmachung dieser <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> innerhalb seines Geltungsbereichs<br />
sämtliche Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes außer Kraft treten.<br />
Zur Verdeutlichung und zur <strong>Begründung</strong> der <strong>Änderung</strong>en werden nachfolgend die Festsetzungen und<br />
<strong>Begründung</strong>en des seit dem 04.10.1979 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes den Festsetzungen der <strong>3.</strong><br />
<strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes gegenübergestellt.<br />
Tabelle 1 Gegenüberstellung der alten und neuen Fassung<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“)<br />
Bisherige Festsetzungen<br />
1 Art der baulichen Nutzung /<br />
Nutzungsbezogene Festsetzungen<br />
In der <strong>Plan</strong>zeichnung waren festgesetzt:<br />
Im Geltungsbereich der <strong>Änderung</strong> setzte der ursprüngliche<br />
Bebauungsplan Mischgebiet gem. § 6 BauNVO (77)<br />
als Art der baulichen Nutzung fest. Dies resultierte insbesondere<br />
aus der gewerblichen Nutzung im nördlichen<br />
Stand: 09.04.2013 - 4 -<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“ <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong>)<br />
geänderte und übernommene Festsetzungen<br />
Art der baulichen Nutzung /<br />
Nutzungsbezogene Festsetzungen<br />
Vor dem Hintergrund einer geänderten städtebaulichen<br />
Zielsetzung wird die Art der baulichen Nutzung im<br />
<strong>Plan</strong>gebiet wie folgt neu geordnet:<br />
1) Die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 36/7
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“)<br />
Bisherige Festsetzungen<br />
Bereich.<br />
Zur Gliederung des Mischgebiets waren für den Bereich<br />
der heutigen Kindertagesstätte sowie im Grundstücksteil<br />
südlich davon sonstige Gewerbebetriebe gem. §6 (2) <strong>Nr</strong>.<br />
4 BauNVO nicht zulässig.<br />
Stand: 09.04.2013 - 5 -<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“ <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong>)<br />
geänderte und übernommene Festsetzungen<br />
und 34/1 (ehem. Baubetrieb) wird weiterhin als Mischgebiet<br />
festgesetzt. Aufgrund der Lage im zentralen<br />
Bereich der Ortschaft <strong>Schiffdorf</strong> sowie aufgrund der<br />
umliegenden Nutzungsstruktur und Verkehrsinfrastruktur<br />
werden Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten<br />
an dieser Stelle ausgeschlossen.<br />
2) Für den Bereich der Kindertagesstätte wird in der<br />
<strong>Plan</strong>zeichnung eine Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt.<br />
Dies entspricht der tatsächlichen Nutzung, wie sie<br />
auch im Flächennutzungsplan dargestellt wurde. Alternativ<br />
hierzu wurde die Festsetzung eines Wohn- bzw.<br />
Mischgebiets in Erwägung gezogen, worin Kindertagesstätten<br />
als soziale Einrichtungen zur Versorgung des<br />
Gebiets zulässig wären. Aufgrund des großen Einzugsbereiches<br />
der Kindertagesstätte entschied sich die Gemeinde<br />
für die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf<br />
mit der Zweckbestimmung „Kindertagestätte“.<br />
Ein Maß der baulichen Nutzung wird in der Gemeinbedarfsfläche<br />
nicht festgesetzt.<br />
3) Das Eckgrundstück an der Brameler Straße (Flurstück<br />
33/1) sowie das südlich angrenzende Grundstück<br />
mit der Flurstücksnummer 36/6 werden als „Allgemeines<br />
Wohngebiet“ gem. §4 BauNVO (1990) festgesetzt.<br />
Mit dieser Festsetzsetzung wird zum einen dem Bestand<br />
(Eckgrundstück) entsprochen, zum anderen wird<br />
hierdurch eine Wohnbebauung auf dem Grundstück<br />
36/6 vorbereitet. Aufgrund der Lage im zentralen Bereich<br />
sowie aufgrund der umliegenden Nutzungsstruktur<br />
und Verkehrsinfrastruktur sollen Betriebe des Beherbergungsgewerbes,<br />
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,<br />
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe<br />
sowie Tankstellen (§4 Abs. 3 BauNVO) an dieser<br />
Stelle auch nicht ausnahmsweise zulässig sein.<br />
4) Für den Bereich südlich der Kindertagsstätte wird<br />
„Allgemeines Wohngebiet“ gem. §4 BauNVO (1990)<br />
festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der südlich<br />
anschließenden Art der baulichen Nutzung. Da anzunehmen<br />
ist, dass dieser ca. 10-12 Meter breite Grundstücksstreifen<br />
in Verbindung mit dem südlich angrenzenden<br />
Grundstückteil erschlossen wird, wurde die Art<br />
der baulichen Nutzung entsprechend angepasst.<br />
Auch hier sollen die gem. §4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise<br />
zulässigen Nutzungen ausgeschlossen<br />
werden.
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“)<br />
Bisherige Festsetzungen<br />
Stand: 09.04.2013 - 6 -<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“ <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong>)<br />
geänderte und übernommene Festsetzungen<br />
2 Maß der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung<br />
In der <strong>Plan</strong>zeichnung waren festgesetzt:<br />
Bei einer maximal zweigeschossigen offenen Bauweise<br />
wurden im nördlichen Bereich des ursprünglichen Bebauungsplanes<br />
bis zur nördlichen Grenze der Kindertagesstätte<br />
eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 sowie<br />
eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 festgesetzt.<br />
Zugrunde gelegt wurde die BauNVO von 1977, wonach<br />
umfangreichere Überschreitungen der festgesetzten Werte<br />
möglich waren. Die GRZ gibt an, wie viel qm<br />
Grundfläche je qm Grundstücksfläche von baulichen<br />
Anlagen überdeckt werden darf. Die GFZ gibt an, wie<br />
viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig<br />
sind.<br />
3 Zahl der Vollgeschosse. Zahl der Vollgeschosse<br />
Innerhalb des <strong>Änderung</strong>sbereiches wurden im ursprünglichen<br />
Bebauungsplan maximal zwei Vollgeschosse<br />
festgesetzt.<br />
Auf der Basis der aktuellen Baunutzungsverordnung<br />
(BauNVO´90) wurden für das Mischgebiet die bisher<br />
festgesetzten Werte zum Maß der baulichen Nutzung<br />
(GRZ +GFZ) in der geänderten <strong>Plan</strong>zeichnung übernommen.<br />
Da mit der BauNVO´90 die Nebenanlagen<br />
zur GRZ hinzuzurechnen sind, wird mit der geänderten<br />
<strong>Plan</strong>ung lediglich eine geringe bauliche Erweiterung<br />
eingeräumt.<br />
Für die festgesetzten Wohngebiete wird eine GRZ von<br />
0,3 im nördlichen und im südlichen Bereich festgesetzt.<br />
Hierdurch wird die ursprüngliche bauliche Dichte auf<br />
ein der Umgebung angepasstes und den jeweiligen<br />
Wohngrundstücken entsprechendes Maß reduziert.<br />
Mit der Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse<br />
wird insbesondere die Gebäudehöhe bestimmt. Aufgrund<br />
der Prägung durch die umliegende Bebauung<br />
entlang des Ostergrabens wird in den hier festgesetzten<br />
Wohngebieten eine eingeschossige Bebauung vorgesehen.<br />
Für das bestehende eingeschossige Wohngebäude<br />
auf dem Eckgrundstück an der Brameler Straße wird<br />
lediglich der Bestand festgeschrieben. Vor dem Hintergrund<br />
der bestehenden und geplanten Baustruktur entlang<br />
des Ostergrabens wird an dieser Stelle die ursprünglich<br />
festgesetzte Zweigeschossigkeit zurückgenommen.<br />
4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen Höchstzulässige Zahl der Wohnungen<br />
Eine Festsetzung zur Zahl der zulässigen Wohnungen<br />
war im ursprünglichen Bebauungsplan nicht vorhanden.<br />
5 Höhe baulicher Anlagen Höhe baulicher Anlagen<br />
Eine Festsetzung zur Höhe baulicher Anlagen war im<br />
ursprünglichen Bebauungsplan nicht vorhanden.<br />
Damit sich die, im allgemeinen Wohngebiet zulässigen,<br />
Doppelhäuser in die umliegende Siedlungsstruktur<br />
einfügen, wird die Anzahl der maximal zulässigen<br />
Wohnungen in Doppelhäusern auf 4 begrenzt. Je Doppelhaushälfte<br />
sind demnach maximal 2 Wohnungen<br />
zulässig.<br />
Neben den festgesetzten Vollgeschossen wird in der<br />
<strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes die maximale Höhe<br />
des Erdgeschossfußbodens (max. 0,6 m) festgesetzt.<br />
Hierdurch sollen übermäßig hohe Gebäudesockel vermieden<br />
werden. Bezugshöhe ist die nächstgelegene<br />
Straßenoberkante.
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“)<br />
Bisherige Festsetzungen<br />
Stand: 09.04.2013 - 7 -<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“ <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong>)<br />
geänderte und übernommene Festsetzungen<br />
6 Bauweise und überbaubare Grundfläche Bauweise und überbaubare Grundfläche<br />
- offene Bauweise<br />
In der Ursprünglichen <strong>Plan</strong>fassung wurde im gesamten<br />
<strong>Änderung</strong>sbereich die offene Bauweise festgesetzt.<br />
- Baugrenzen<br />
Mit den Baugrenzen wurden die im Bereich des Gewerbebetriebes<br />
eine große, zusammenhängende, überbaubare<br />
Grundstücksfläche festgesetzt. Um zu vermeiden, dass<br />
immissionsträchtige Anlagen näher an die umliegende<br />
Bebauung „heranrücken“, wurde für den unbebauten<br />
Bereich zum Ostergraben hin kein Baufenster festgesetzt.<br />
Für das südlich angrenzende Mischgebiet wurde entlang<br />
des Ostergrabens eine 30 Meter tiefe, zusammenhängende,<br />
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, die im anschließenden<br />
Wohngebiet weitergeführt wird.<br />
- Offene Bauweise / Einzel- und Doppelhäuser<br />
Für das Mischgebiet wird die offene Bauweise übernommen.<br />
Im Bereich am Ostergraben wird mit der vorliegenden<br />
<strong>Änderung</strong> die Möglichkeit einer neuen Wohnbebauung<br />
eröffnet. Städtebauliches Ziel ist es, hier Einzel- oder<br />
Doppelhäuser zu errichten. Angesichts dieser Zielsetzung,<br />
der festgesetzten Baugrenzen sowie der zulässigen<br />
GRZ wird für die Wohngebiete eine offene Bauweise<br />
für Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt.<br />
- Baugrenzen<br />
Mit der geänderten Immissionssituation im <strong>Plan</strong>gebiet,<br />
ist eine Gliederung der überbaubaren Grundstücksflächen<br />
nicht mehr erforderlich. Im Vordergrund stehen<br />
vielmehr die Baugrenzen zum öffentlichen Straßenraum.<br />
Daher wird im <strong>Änderung</strong>sbereich eine große<br />
zusammenhängende, überbaubare Grundstücksfläche<br />
festgesetzt, die im Norden zur Straße hin ein Abstand<br />
von 5 Metern einhält. Hierdurch soll insbesondere im<br />
Mischgebiet eine flexible Bebauung ermöglicht werden.<br />
Mit der Erweiterung der Baugrenze auf dem<br />
Grundstück mit der Flurstücksnummer 36/6 wird eine<br />
zusätzliche Wohnbebauung am Ostergaben ermöglicht.<br />
Dabei wird zum nördlich angrenzenden, bestehenden<br />
Wohngebäude (Hausnummer 43) ein Abstand von<br />
insgesamt 13 Metern eingehalten. Dieser Abstand wurde<br />
aus dem ursprünglichen Bebauungsplanentwurf zur<br />
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> übernommen.<br />
Im Bereich des Wendehammers und weiter südlich<br />
wird ein Abstand von 3 Metern zur Straße eingehalten.<br />
Dies entspricht den dort festgesetzten Baugrenzen aus<br />
der ursprünglichen <strong>Plan</strong>fassung.<br />
Wie im ursprünglichen Bebauungsplan wird im südlichen<br />
Bereich einen Bebauungstiefe von 30 m festgesetzt.<br />
Hierdurch wird ein Anschluss an die bestehenden<br />
Baugrenzen außerhalb des Geltungsbereiches gewährleistet.<br />
7 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen<br />
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurde im ursprünglichen<br />
Bebauungsplan geregelt, dass die Zufahrt zum<br />
Gewerbebetrieb über die Brameler Straße erfolgen und<br />
die Abfahrt über den Ostergaben erfolgen muss.<br />
Mit der Neuordnung des gewerblichen Anwesens im<br />
Norden des Geltungsbereiches wird der Bereich entlang<br />
der Straße Ostergraben als Wohngebiet festgesetzt. Um<br />
das vormals zusammen genutzte Areal auch bezüglich<br />
ihrer Zu- und Abfahrten zu trennen, wird festgesetzt,<br />
dass der Anschluss an die Verkehrsfläche im Wohnge-
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“)<br />
Bisherige Festsetzungen<br />
Stand: 09.04.2013 - 8 -<br />
(B-<strong>Plan</strong> 7. „Ostergraben“ <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong>)<br />
geänderte und übernommene Festsetzungen<br />
biet über den Ostergraben und im Mischgebiet über die<br />
Brameler Straße erfolgen muss.<br />
8 Erhalt von Bäumen und Sträuchern Erhalt von Bäumen und Sträuchern<br />
Im Geltungsbereich der vorliegenden <strong>Änderung</strong> setzt der<br />
ursprüngliche Bebauungsplan 4 Eichen zum Erhalt fest.<br />
9 Stellung baulicher Anlagen<br />
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurde im ursprünglichen<br />
Bebauungsplan die Stellung baulicher Anlagen<br />
zeichnerisch festgesetzt.<br />
10<br />
Lärmschutzanlagen<br />
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurden im ursprünglichen<br />
Bebauungsplan Anlagen zum Lärmschutz<br />
zeichnerisch und textlich festgesetzt.<br />
5 Städtebauliche Kennwerte<br />
Der Baumbestand im <strong>Plan</strong>gebiet sowie in der näheren<br />
Umgebung wurde für die <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes<br />
aufgenommen und eingemessen. Demnach werden<br />
die bisher festgesetzten 4 Eichen auch in der <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong><br />
zum Erhalt festgesetzt. Ergänzt wird die zeichnerische<br />
durch textliche Festsetzungen, wonach der Gehölzbestand<br />
dauerhaft zu erhalten ist und bei Abgang<br />
eines Gehölzes eine artgleiche Ersatzpflanzung<br />
vorzunehmen ist. Fachgerechte Pflegemaßnahmen sind<br />
von der Festsetzung ausgenommen.<br />
Zum Schutz der Bäume wir weiterhin die Baugrenze in<br />
einem Abstand von 5 Meter zur Stammmitte festgesetzt.<br />
Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen und der<br />
geänderten Zielsetzung der Gemeinde, hier lediglich<br />
nicht wesentliche störende Betriebe zuzulassen, wird<br />
auf die Festsetzung zur Stellung baulicher Anlagen<br />
verzichtet.<br />
Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen und der<br />
geänderten Zielsetzung der Gemeinde, hier lediglich<br />
nicht wesentliche störende Betriebe zuzulassen, kann<br />
auf Festsetzungen zum Lärmschutz verzichtet werden.<br />
Zweckbestimmung der Fläche m² %<br />
0 Geltungsbereich der <strong>3.</strong><strong>Änderung</strong> 6.095 100<br />
Ursprünglicher<br />
Bebauungsplan<br />
1 Mischgebiet 2.865 47 6.095 m²<br />
2 Allgemeines Wohngebiet 2.080 34,1 -<br />
3 Fläche für Gemeinbedarf (Kindertagesstätte) 1.150 18,9 -
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
6 Auswirkungen der <strong>Plan</strong>ung<br />
Geringerer Versiegelungsanteil<br />
Mit der <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> wird die Grundflächenzahl (GRZ) in den Teilbereichen, die als Wohngebiete festgesetzt<br />
werden, reduziert. Zudem ist anzumerken, dass mit der <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> nunmehr die Baunutzungsverordnung<br />
(BauNVO) von 1990 zugrunde zu legen ist. Gegenüber der bisher hier gültigen BauNVO 77<br />
sind bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche daher geänderte Ansätze zu berücksichtigen. So sind<br />
die bisher nicht mitzurechnenden Nebenanlagen nun bei der Berechnung der GRZ zu berücksichtigen.<br />
Insgesamt führen die geänderten Festsetzungen daher zu einem geringeren Versiegelungsanteil.<br />
Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche<br />
Mit der neuen Festsetzung der Baugrenzen können nun Bereiche überbaut werden, die gemäß dem ursprünglichen<br />
Bebauungsplan nicht bzw. in gewissem Rahmen lediglich durch Nebenanlagen bebaut werden<br />
konnten. Dies betrifft insbesondere das Grundstück mit der Flurstücksnummer 36/6. In Verbindung<br />
mit den getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird jedoch eine aufgelockerte Bebauung<br />
angestrebt, so dass keine wesentlichen Auswirkungen durch diese <strong>Änderung</strong> zu erwarten sind.<br />
Soweit keine abweichenden privatrechtlichen Regelungen getroffen werden, gelten die bauordungsrechtlichen<br />
Abstandsbestimmungen.<br />
Natur und Landschaft<br />
Die <strong>Änderung</strong>en des Bebauungsplanes beziehen sich auf bereits besiedelte Bereiche innerhalb der Ortschaft<br />
<strong>Schiffdorf</strong>. Das zulässige Maß der potentiellen baulichen Nutzung wird für große Teilbereiche<br />
vom bestehenden Bebauungsplan übernommen. Daneben werden in den Wohngebieten die Geschosshöhe<br />
sowie die zulässige Grundflächenzahl reduziert. Hierdurch wird eine aufgelockerte Bebauung vorbereitet.<br />
Eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist daher nicht zu erwarten. Ebenso werden die übrigen<br />
Schutzgüter (Pflanzen, Tier, Boden, Wasser, Klima, Luft) durch die <strong>Änderung</strong>en nicht wesentlich<br />
beeinträchtigt.<br />
Mit der Festsetzung zum Erhalt von Bäumen wird gewährleistet, dass die ortsbildprägenden Eichen am<br />
Ostergraben weiterhin bestehen bleiben. Die Festsetzung der Baugrenze in einem Abstand von 5,0 m zur<br />
Mitte der Bäume sichert zudem den Erhalt der Bäume.<br />
Gemäß dem § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bestehen allgemein gültige artenschutzrechtliche<br />
Verbote (insbesondere Störungsverbot und Tötungsverbot). Diese Verbotstatbestände haben keine direkten<br />
Auswirkungen auf die Bauleitplanung, sondern richten sich vielmehr an die Bauherrn oder Vorhabenträger.<br />
Im Bauleitplan ist jedoch vorsorglich zu prognostizieren, inwieweit die Verbotstatbestände des<br />
Artenschutzrechtes einer Realisierung der <strong>Plan</strong>ung entgegenstehen könnten.<br />
Im vorliegenden <strong>Plan</strong>gebiet liegen der Gemeinde jedoch keine Erkenntnisse über besonders geschützte<br />
und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten gem. Bundesnaturschutzgesetz (§44) vor.<br />
Obgleich bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung von einer Eingriffsbeurteilung abgesehen werden<br />
kann, ist der Umgang mit potentiellen Eingriffen in die Natur und Landschaft bei der Abwägung zur<br />
Bebauungsplanänderung mit zu berücksichtigen. Für den hier in Rede stehenden vollständig erschlossenen<br />
und überwiegend bebauten Bereich kommt die Gemeinde nach entsprechender Prüfung zum Ergebnis,<br />
dass die potentiellen Eingriffe in die Natur und Landschaft bereits durch die ursprüngliche <strong>Plan</strong>ung<br />
vorbereitet bzw. bereits realisiert wurden. Mit der vorliegenden <strong>Änderung</strong> werden keine zusätzlichen<br />
Eingriffe in die Natur und Landschaft vorbereitet.<br />
Stand: 09.04.2013 - 9 -
<strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 „Ostergraben“<br />
7 Hinweise<br />
Bodenfunde<br />
Sollte bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a.<br />
sein: Tongefäßscherben, Holzkohlesammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und<br />
Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) angeschnitten werden, sind diese gemäß § 14<br />
Abs. 1 Nieders. Denkmalschutzgesetz (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Archäologischen Denkmalpflege<br />
des Landkreises Cuxhaven (im Museum Burg Bederkesa, T.: 04745-94390) unverzüglich<br />
angezeigt werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde<br />
und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige<br />
unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen.<br />
Altlasten<br />
Im Geltungsbereich des <strong>Plan</strong>gebietes befinden sich zum gegenwärtigen Kenntnisstand keine erfassten<br />
Altlasten (Altablagerungen, Altstandorte oder Verdachtsflächen).<br />
Sollten sich bei der weiteren <strong>Plan</strong>ung, bei der Erschließung oder bei der Bebauung Hinweise auf schädliche<br />
Bodenveränderungen oder Altlasten ergeben, so ist dieses der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde<br />
unverzüglich mitzuteilen.<br />
8 Rechtsgrundlagen<br />
Die Aufstellung der Bebauungsplanänderung erfolgt nach folgenden Rechtsgrundlagen des Bundes:<br />
- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2<strong>3.</strong> September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt<br />
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist<br />
- Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2<strong>3.</strong> Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die<br />
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) geändert worden ist<br />
- <strong>Plan</strong>zeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes<br />
vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist<br />
Verfassererklärung<br />
Die <strong>3.</strong> <strong>Änderung</strong> des Bebauungsplanes <strong>Nr</strong>. 7 der Gemeinde <strong>Schiffdorf</strong> wurde ausgearbeitet von<br />
Stefan Winkenbach, Raum- und Umweltplaner, Delmenhorst.<br />
Delmenhorst, 09. April 2013<br />
anerkannt:<br />
<strong>Schiffdorf</strong>, den ……………………..<br />
(Bürgermeister)<br />
Stand: 09.04.2013 - 10 -