ISEK 2012 Endbericht - Stadt Salzgitter

Integriertes Stadtentwicklungskonzept Salzgitter: Handlungsschwerpunkte und Entwicklungsziele
Das Mietniveau in den Schwerpunkträumen liegt überwiegend unter 5,00 €/m² Nettokaltmiete. Aus
Betrachtungen vergleichbarer Wohngebiete und Bauweisen (u.a. Braunschweig Weststadt) sind
diese Mieten kaum bzw. nicht ausreichend, um nachhaltige und nachfragegerechte Investitionen
im Bestand nur aus den Einnahmen zu finanzieren. Ohne öffentliche Förderungen lässt sich eine
Wirtschaftlichkeit nicht darstellen.
Leerstand
Die Leerstandssituation ist nur schwer zu erfassen und fortzuschreiben. Im ISEK 2004 wurde anhand
der von den Wohnungsunternehmen verfügbaren Daten eine Leerstandsquote für die damals
abgebildeten 57 % des gesamtstädtischen Wohnungsbestandes von 9 % ermittelt 14 . Diese Leerstandsquote
war mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt in Niedersachsen. Für den
vergleichbaren Wohnungsbestand beziffert sich im Jahr 2009 der Leerstand nach Angaben der
Wohnungsunternehmen auf mehr als 18 %. Die in die Berechnung eingeflossenen Bestände befinden
sich überwiegend in den für eine Intervention definierten Schwerpunkträumen. In diesen
Quartieren sind teilweise Leerstände von bis zu 50 % vorzufinden, teilweise stehen ganze Gebäude
leer, was den dringenden Handlungsbedarf in den betroffenen Quartieren begründet.
Die Daten für die betrachteten Wohnsiedlungen belegen, dass der gesamtstädtische Leerstand in
den letzten Jahren angestiegen ist. Zwar sind private Wohnungseigentümer nicht in dem Maße wie
die größere Wohnungsunternehmen vom Leerstand betroffen, doch nimmt durch örtliche Inaugenscheinnahme
auch in diesem Eigentümersegment der Leerstand zu. Eine belastbare gesamtstädtische
Quote für den gesamten Wohnungsbestand kann nach Auswertung der vorliegenden Daten
nur geschätzt werden. Für genauere Daten ist eine methodisch geeignete und vom Aufwand her
angemessene Erfassung aller Wohnformen und Eigentümer notwendig. Geeignete Verfahren wird
das zuständige Referat für Wirtschaft und Statistik der Stadt Salzgitter in nächster Zeit prüfen und
entsprechend anwenden.
Neubau
Die bis 1994 rege Neubautätigkeit in Salzgitter, vorwiegend im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser
15 , fiel danach hinter die Quote in den Umlandgemeinden 16 auf maximal 200 Gebäude im
Jahr zurück. Der Nachfragerückgang ist einer der Gründe für die kommunalpolitische Entscheidung,
das Wohnbaulandprogramm nicht mehr weiter zu verfolgen. Neben den demografischen
Gründen sind weitere Ursachen dafür verantwortlich:
Der umfangreiche Neubau in den letzten 30 Jahren hat zu einer Marktsättigung geführt, die
sich in den nächsten Jahren aufgrund der demografischen Entwicklung und der zunehmenden
Nachfrage nach innerstädtischen Wohnformen – auch für Familien – fortsetzen wird. Im für
Salzgitter nachfragerelevanten unteren bis mittleren Preisniveau sind auch in den nächsten
Jahren ausreichend Angebote auf dem Markt vorhanden.
Aufgrund der durch Ausbildung und Arbeit begründeten Mobilitätserfordernisse nehmen die
Bindungen an das (selbstgenutzte) Wohneigentum (in Ein- und Zweifamilienhäusern) ab.
14 Bei diesem Vergleich darf daher nicht außer Acht gelassen werden, dass der Leerstand nur für den Bestand der
Mietwohnungen der größeren Unternehmen untersucht wurde, nicht der Leerstand von den vielen kleinen
Unternehmen und privaten Wohnungseigentümern.
15 In den Jahren 2003 bis 2007 erfolgte hauptsächlich den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Von insgesamt 795
neuen Wohnungen in diesem Zeitraum sind 604 in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet worden (mehr als 75 %)
16 Zum Vergleich: im LK Wolfenbüttel wurden bis zu 700 Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr errichtet.
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