Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt
Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt
Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
TOP<br />
Beratungsergebnis:<br />
mit Stimmen-<br />
e<strong>in</strong>stimmig<br />
mehrheit<br />
Anzahl<br />
JA<br />
Anzahl<br />
NEIN<br />
1/6<br />
Drucksache Nr.: 2012-269<br />
Sitzung: GR 24.09.2012<br />
Federführender Dezernent: Bürgermeister Pfirrmann, Dezernat III<br />
Federführende/r Fachbereich/Dienststelle: FB 7<br />
Beteiligte/r Fachbereich/e/Dienststellen:<br />
TOP: <strong>E<strong>in</strong>führung</strong> <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong> <strong>in</strong> <strong>Rastatt</strong><br />
Beratungsfolge: Sitzungsterm<strong>in</strong> Öffentlichkeitsstatus Zuständigkeit<br />
Geme<strong>in</strong>derat 24.09.2012 öffentlich Entscheidung<br />
Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO): -<br />
Abstimmung mit städt. Gesellschaften: -<br />
F<strong>in</strong>anzielle Auswirkungen: -<br />
Anlage:<br />
Antrag <strong>E<strong>in</strong>führung</strong> Mietspiegel<br />
Beschlussvorschlag:<br />
Anzahl<br />
Enthaltungen<br />
vorangegangene Drucksachen:<br />
-<br />
Der Geme<strong>in</strong>derat nimmt die nachstehenden Ausführungen der Verwaltung zur Kennt-<br />
nis und sieht derzeit ke<strong>in</strong>en Bedarf zur <strong>E<strong>in</strong>führung</strong> <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong> <strong>in</strong> <strong>Rastatt</strong>.<br />
***<br />
laut Beschlussvorschlag<br />
abweichender Beschlussvorschlag
I. Sachdarstellung und Begründung:<br />
1) Mit Schreiben vom 28. Juni 2012, e<strong>in</strong>gegangen am 28. Juni 2012, haben die Fraktionen<br />
von SPD und Alternative Liste/Die Grünen den als Anlage beigefügten Antrag gestellt, der<br />
fraktionsübergreifend unterzeichnet wurde.<br />
Beantragt wurde, dass „die <strong>Stadt</strong>verwaltung aufgefordert wird, e<strong>in</strong>e Anhörung von sachver-<br />
ständigen Experten <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er öffentlichen Geme<strong>in</strong>deratssitzung zum Thema „Mietspiegel <strong>in</strong><br />
<strong>Rastatt</strong>“ durchzuführen. Hierbei sollten die Teilnehmer ihre Sicht zur eventuellen Notwendig-<br />
keit <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong> <strong>in</strong> <strong>Rastatt</strong> darlegen und für Fragen und Antworten der Geme<strong>in</strong>deräte<br />
zur Verfügung stehen. Als Teilnehmer würden sich beispielsweise: Vertreter des Mieterver-<br />
e<strong>in</strong>s, von Haus und Grund und des Amtsgerichts <strong>Rastatt</strong> anbieten.“<br />
Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 4 ff der Geme<strong>in</strong>deordnung für Baden-Württemberg (GemO) ist auf<br />
Antrag <strong>e<strong>in</strong>es</strong> Viertels der Geme<strong>in</strong>deräte e<strong>in</strong> Verhandlungsgegenstand auf die Tagesordnung<br />
spätestens der übernächsten Sitzung des Geme<strong>in</strong>derats zu setzen. Die Verhandlungsge-<br />
genstände müssen zum Aufgabengebiet des Geme<strong>in</strong>derats gehören. Dies gilt nicht, wenn<br />
der Geme<strong>in</strong>derat den gleichen Verhandlungsgegenstand <strong>in</strong>nerhalb der letzten 6 Monate be-<br />
reits behandelt hat.<br />
Der Antrag weist die notwendige Anzahl von Antragstellern für e<strong>in</strong>en Antrag nach § 34 Abs.<br />
1 GemO auf und ist zulässig.<br />
Die Verwaltung sieht derzeit ke<strong>in</strong>e Notwendigkeit, bestimmte Personen aufgrund des frakti-<br />
onsübergreifenden Antrags zu laden. Es wird derzeit davon ausgegangen, dass zunächst<br />
e<strong>in</strong>e grundsätzliche Entscheidung getroffen werden soll, ob man dem Thema nähertreten will<br />
oder nicht.<br />
2) Grundsätzlich gibt es für Kommunen ke<strong>in</strong>e Pflicht zur Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong>.<br />
§ 558 c Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist e<strong>in</strong>e Sollbestimmung: „Geme<strong>in</strong>den sollen<br />
Mietspiegel erstellen, wenn hierfür e<strong>in</strong> Bedürfnis besteht und dies mit e<strong>in</strong>em vertretbaren<br />
Aufwand möglich ist“. Die grundsätzliche Entscheidung, ob e<strong>in</strong> Mietspiegel und wenn ja, wel-<br />
che Art von Mietspiegel erstellt werden soll, müssen die Beteiligten letzten Endes vor Ort<br />
entscheiden.<br />
Soweit ersichtlich, haben <strong>in</strong> Baden-Württemberg bisher nur sieben Städte und Geme<strong>in</strong>den<br />
e<strong>in</strong>en qualifizierten und fünf e<strong>in</strong>en e<strong>in</strong>fachen Mietspiegel erstellt.<br />
Bei der Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong> gilt es, Regelungen und Empfehlungen zu beachten,<br />
die für sämtliche Arten von Mietspiegeln (e<strong>in</strong>facher / qualifizierter) gleichermaßen gelten. Für<br />
den qualifizierten Mietspiegel enthält § 558d BGB zusätzliche Vorschriften.<br />
2/6
Der qualifizierte Mietspiegel soll durch die E<strong>in</strong>haltung von M<strong>in</strong>destvoraussetzungen bei der<br />
Erstellung „objektiv“ frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen. Die E<strong>in</strong>-<br />
haltung der M<strong>in</strong>destvoraussetzungen ist nicht nur zur Gewährleistung e<strong>in</strong>er bestimmten Qua-<br />
lität relevant, sondern auch <strong>in</strong>soweit, als der Gesetzgeber an das Vorhandense<strong>in</strong> <strong>e<strong>in</strong>es</strong> quali-<br />
fizierten <strong>Mietspiegels</strong> besondere Rechtsfolgen knüpft. E<strong>in</strong>e str<strong>in</strong>gente Beachtung der Erstel-<br />
lungsvorschriften ist damit von grundlegender Bedeutung. Diese Vorschriften betreffen <strong>in</strong><br />
erster L<strong>in</strong>ie die Erstellungsmethodik und Dokumentation, die Anerkennungspraxis und die<br />
Fortschreibung / Anpassung.<br />
Damit e<strong>in</strong> Mietspiegel als qualifiziert gelten kann, ist bei ihm im Gegensatz zum „e<strong>in</strong>fachen“<br />
Mietspiegel stets se<strong>in</strong>e Anerkennung erforderlich – entweder durch die Geme<strong>in</strong>de oder alter-<br />
nativ durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Möglich ist auch e<strong>in</strong>e kumu-<br />
lative Anerkennung. Beim Anerkennungsakt handelt es sich um e<strong>in</strong>e Willenserklärung, durch<br />
die der Anerkennende den Mietspiegel für die Geme<strong>in</strong>de, Geme<strong>in</strong>deteile oder mehrere Ge-<br />
me<strong>in</strong>den anerkennt. Die Anerkennung bezieht sich nicht auf die Tatsache, dass der Miet-<br />
spiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.<br />
Bei der Anerkennung durch die Geme<strong>in</strong>de ist e<strong>in</strong>e entsprechende Willenserklärung des zu-<br />
ständigen Organs der Geme<strong>in</strong>de (durch Ratsbeschluss) erforderlich. Angesichts der Bedeu-<br />
tung des <strong>Mietspiegels</strong> und der weitreichenden Folgen der Qualifizierung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong><br />
für das Verfahren zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen und anschließender Ge-<br />
richtsverfahren muss davon ausgegangen werden, dass es sich um e<strong>in</strong>en „Akt der Rechts-<br />
setzung“ handelt. Die Anerkennung muss deshalb durch den Rat der Geme<strong>in</strong>de <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em<br />
förmlichen Beschluss herbeigeführt werden.<br />
Grundsätzlich können auch die Interessenverbände (Mietervere<strong>in</strong> und Haus- und Grundbe-<br />
sitzervere<strong>in</strong>) e<strong>in</strong>en Mietspiegel erstellen.<br />
3) Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren,<br />
mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der vere<strong>in</strong>barten Miete bis<br />
zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Der Vermieter muss das Mieterhöhungs-<br />
verlangen <strong>in</strong> Textform erklären und begründen. Hierzu kann er sich auf e<strong>in</strong>en e<strong>in</strong>fachen oder<br />
qualifizierten Mietspiegel, die Auskunft aus e<strong>in</strong>er Mietdatenbank, e<strong>in</strong> mit Gründen versehe-<br />
nes Gutachten <strong>e<strong>in</strong>es</strong> öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die ent-<br />
sprechenden Entgelte für drei vergleichbare Vergleichswohnungen stützen.<br />
Der Nachteil <strong>e<strong>in</strong>es</strong> e<strong>in</strong>fachen <strong>Mietspiegels</strong> ist, dass er im Rahmen e<strong>in</strong>er richterlichen Ausei-<br />
nandersetzung der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt. Aber auch bei Vorliegen<br />
3/6
<strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> kann der Vermieter e<strong>in</strong>e Mieterhöhung verlangen, die über<br />
dem Mietspiegel liegt, wenn er das mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet.<br />
Zur Mietdatenbank lassen sich Aussagen derzeit nur schwer treffen, da <strong>in</strong> Deutschland bis-<br />
lang lediglich <strong>in</strong> Hannover und Berl<strong>in</strong> Mietdatenbanken existieren. Ob die Gerichte Mietda-<br />
tenbanken künftig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen werden, wird<br />
maßgeblich von ihrer Qualität abhängen.<br />
Die Erstellung von Sachverständigengutachten verursacht i. d. R. für den Vermieter die<br />
höchsten Kosten und ist durch die erhöhte Miete nur bei sehr langer Mietdauer zu kompen-<br />
sieren.<br />
Die Benennung von drei Vergleichswohnungen ist für den privaten Vermieter häufig nicht<br />
möglich. Die Vergleichswohnungen müssen entsprechend der Vorschrift des BGB <strong>in</strong> mehre-<br />
ren Punkten vergleichbar se<strong>in</strong> mit der streitgegenständlichen Wohnung.<br />
Der Vorteil <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> liegt im Zusammenhang mit e<strong>in</strong>em Mieterhö-<br />
hungsverlangen und im Prozess auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung <strong>in</strong> der ge-<br />
setzlichen Vermutungswirkung im Prozess.<br />
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mietspie-<br />
gel se<strong>in</strong>em Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn dieser z. B. beim Mieterbund oder<br />
anderer Stelle erhältlich bzw. zugänglich ist (BGH VIII ZR 74/08). Die Rechtsprechung mutet<br />
dem Mieter auch <strong>in</strong> diesem Falle durchaus e<strong>in</strong> eigenes Tätigwerden zu, um die Begründet-<br />
heit <strong>e<strong>in</strong>es</strong> Mieterhöhungsverlangens zu prüfen.<br />
Darüber h<strong>in</strong>aus besteht auch e<strong>in</strong> Interesse der Träger der Grundsicherung, mit e<strong>in</strong>em qualifi-<br />
zierten Mietspiegel arbeiten zu können. Liegt e<strong>in</strong> solcher Mietspiegel bzw. e<strong>in</strong>e Mietdaten-<br />
bank nicht vor, so hat der Grundsicherungsträger zu erwägen, ob er für den jeweiligen Zu-<br />
ständigkeitsbereich eigene, grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder Tabellen erstellt<br />
(Bundessozialgericht Urteil vom 18. Juni 2008).<br />
4) Wie oben bereits ausgeführt, ist e<strong>in</strong> qualifizierter Mietspiegel e<strong>in</strong> Mietspiegel, der nach<br />
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel ist im<br />
Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifi-<br />
zierte Mietspiegel neu zu erstellen. Für die Erstellung des <strong>Mietspiegels</strong> ist e<strong>in</strong> Institut zu be-<br />
auftragen, welches sich hierauf spezialisiert hat. Dieses wird im Wege der re<strong>in</strong>en Zu-<br />
fallsauswahl e<strong>in</strong>e gewisse Anzahl von Adressen als Stichproben ziehen. Die „gezogenen<br />
Anschriften“ werden dann von der Kommune angeschrieben. Sie werden über die bevorste-<br />
4/6
hende Datenerhebung durch geschulte Interviewer <strong>in</strong>formiert und gebeten, Auskünfte über<br />
die Miete, Wohnungsgröße und Nebenkosten zu geben. Zusätzlich wird nach Abgabe der<br />
ausgefüllten Fragebogen der betreffende Vermieter schriftlich nach der energetischen Be-<br />
schaffenheit des Gebäudes befragt.<br />
5) Die Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> <strong>Mietspiegels</strong> ist kosten<strong>in</strong>tensiv. Ausweislich <strong>e<strong>in</strong>es</strong> vorliegenden An-<br />
gebots ist für die Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> mit Kosten von ca. 80.000 € <strong>in</strong>kl.<br />
MwSt zu rechnen. Dieser Betrag fällt alle 4 Jahre für die Neuerstellung des <strong>Mietspiegels</strong> an.<br />
Darüber h<strong>in</strong>aus entstehen alle 2 Jahre Kosten für die Fortschreibung des <strong>Mietspiegels</strong>. Die<br />
Höhe dieser Kosten ist nicht bekannt. Auch diese wären nicht unerheblich. H<strong>in</strong>zu kämen<br />
noch die Verwaltungs-/ Personalkosten, die derzeit auch offen s<strong>in</strong>d. Insgesamt s<strong>in</strong>d die Kos-<br />
ten, die mit e<strong>in</strong>em Mietspiegel auf die <strong>Stadt</strong> <strong>Rastatt</strong> zukämen, ganz erheblich.<br />
Datengrundlage sollen nach dem vorgelegten Angebot zur Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten<br />
<strong>Mietspiegels</strong> rund 600 Datensätze se<strong>in</strong>.<br />
6) Ausweislich entsprechender Presseberichte haben sich sowohl der Mietervere<strong>in</strong> als auch<br />
der Haus- und Grundbesitzervere<strong>in</strong> für e<strong>in</strong>en Mietspiegel im Rahmen <strong>e<strong>in</strong>es</strong> SPD-Forums<br />
ausgesprochen. Insbesondere hat der Rechtsberater von „Haus und Grund“ <strong>in</strong> <strong>Rastatt</strong> dar-<br />
gelegt, dass der Mietspiegel den Vermietern die Frage nach der ortsüblichen Miete erleich-<br />
tern würde. In diesem Zusammenhang ist darauf h<strong>in</strong>zuweisen, dass auch für die am Miet-<br />
markt beteiligten Interessenverbände (Mietervere<strong>in</strong> und Haus- und Grundbesitzervere<strong>in</strong>) die<br />
Möglichkeit besteht, e<strong>in</strong>en Mietspiegel zu erarbeiten bzw. dass es wie oben ausgeführt ande-<br />
re Möglichkeiten (Vergleichsmiete) gibt, um sich die notwendigen Kenntnisse für Mieterhö-<br />
hungsverlangen zu verschaffen. Die Interessenverbände dürften über ihre Mitglieder auch<br />
bereits e<strong>in</strong>e breite Datengrundlage h<strong>in</strong>sichtlich der Mieten von Wohnungen haben.<br />
Für die <strong>Stadt</strong> selbst stellt sich zunächst die grundsätzliche Frage, ob aus ihrer Sicht e<strong>in</strong> Be-<br />
darf an e<strong>in</strong>em Mietspiegel <strong>in</strong> <strong>Rastatt</strong> besteht oder ob es aus ihrer Sicht h<strong>in</strong>reichende Mög-<br />
lichkeiten für die am Mietmarkt Beteiligten gibt, sich die notwendigen Kenntnisse für Mieter-<br />
höhungsverlangen zu verschaffen. Ferner ist die Frage zu beantworten, <strong>in</strong>wieweit es Aufga-<br />
be der <strong>Stadt</strong> ist, zur Erleichterung von Mieterhöhungsverlangen und vor allem im Interesse<br />
der jeweiligen Interessensverbände e<strong>in</strong>en Mietspiegel auf Kosten der <strong>Stadt</strong> zu erstellen.<br />
Schließlich können auch Interessensverbände selbst e<strong>in</strong>en Mietspiegel erstellen oder erstel-<br />
len lassen.<br />
Im Ergebnis ist für die <strong>Stadt</strong> <strong>Rastatt</strong> e<strong>in</strong> Mehrwert durch die Erstellung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten<br />
<strong>Mietspiegels</strong> nicht ersichtlich. E<strong>in</strong>e rechtliche Verpflichtung <strong>in</strong>soweit besteht nicht. Die am<br />
Mietmarkt Beteiligten können sich, wie bisher, die für sie notwendigen Informationen be-<br />
5/6
schaffen. Auch unter Berücksichtigung der hohen Folgekosten sollte derzeit von der Erstel-<br />
lung <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> durch die <strong>Stadt</strong> <strong>Rastatt</strong> abgesehen werden.<br />
***<br />
6/6