Anlage3 - Lindenberg
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STADT LINDENBERG - LANDKREIS LINDAU<br />
zum Bebauungsplan „Reichgelände“<br />
mit integriertem Grünordnungsplan<br />
in der Fassung vom 22.02.2010<br />
Entwurfsverfasser Bebauungsplan:<br />
hofmann + dietz, architektur-landschaftsarchitektur-stadtplanung<br />
Meinrad-Spieß-Platz 2, 87660 Irsee<br />
1.0 Geltungsbereich<br />
BEGRÜNDUNG<br />
BEGRÜNDUNG<br />
Der zu überplanende Bereich befindet sich am Rande der Innenstadt <strong>Lindenberg</strong>s entlang<br />
der Staatsstraße 2378.<br />
Das Plangebiet wird begrenzt:<br />
- im Nordwesten: von der Hauptstraße (ST 2378),<br />
- im Nordosten: von der Glasbühlstraße,<br />
- im Südosten: von der Sonnenstraße,<br />
- im Südwesten: von der Verbindungsstraße Hauptstraße – Sonnenstraße<br />
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern<br />
112/3, 119, 119/4, 119/5, 122/2, 123, 123/1, 124, 124/3, 124/4, 125, 128/7 und Teilflächen<br />
der Flurnummern 117/3, 118/1, 119/6, 119/7, 128/2, 287/14, 287/62 und 287/88 der Gemarkung<br />
<strong>Lindenberg</strong>. Maßgebend ist die Abgrenzung im Lageplan des zeichnerischen Teiles im<br />
Maßstab 1 : 1000 mit einer Gesamtfläche von ca. 1,4189 ha.<br />
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2.0 Anlass und Aufgabe<br />
Die Stadt <strong>Lindenberg</strong> verfolgt im Rahmen der Städtebauförderung konsequent die Umwandlung<br />
unternutzter innenstadtnaher Bereiche, um zum einen den Flächenverbrauch in der<br />
freien Landschaft einzudämmen und zum andern die innerstädtischen Funktionen (Dienstleistung)<br />
sowie die Wohn- und Aufenthaltsqualität für Bürger zu verbessern. So wurden verschiedene<br />
Brachflächen bereits neuen Nutzungen zugeführt (z. B. Sägewerk oder Bahnhofsgelände).<br />
Mit dem „Reichgelände“ wird nun die letzte größere Brachfläche innerhalb des Zentrums<br />
angegangen.<br />
Ursprünglich diente der zu überplanende Bereich vorwiegend als Betriebsfläche der Hutfabrik<br />
Reich und im Übergang zur Innenstadt als Wohnfläche. Durch den jahrelangen Leerstand<br />
der Hutfabrik wies das Quartier erhebliche städtebauliche Mängel auf und bedurfte einer<br />
grundlegenden Neuausrichtung der Nutzungen. Zu diesem Zweck wurden in den vergangenen<br />
Jahren die Betriebsanlagen der Fa. Reich niedergelegt, lediglich das zwischenzeitlich<br />
als Industriedenkmal eingetragene<br />
Betriebsgebäude an der Sonnenstraße blieb<br />
erhalten und soll einer neuen Nutzung<br />
zugeführt werden.<br />
Das „Reichgelände“ wies ursprünglich einen<br />
sehr hohen Verdichtungsgrad auf, die neue<br />
Nutzung soll daher an den Rändern ähnliche<br />
Kubaturen aufweisen, im Inneren allerdings<br />
sollen Freiräume entstehen, die eine ausreichende<br />
Belichtung und Belüftung sicherstellen.<br />
Zustand vor Abbruch der Produktions- und<br />
Verwaltungsgebäude der Fa. Reich, 2004<br />
Folgende Nutzungen sind innerhalb des Geltungsbereiches geplant:<br />
1. Ein Gesundheitszentrum an der Hauptstraße (Ärztehaus/Apotheke/Sanitätsbedarf)<br />
2. Betreutes Wohnen an der Sonnenstraße<br />
3. Eine vorwiegend kulturellen Zwecken dienende ehemalige Hutfabrik<br />
4. Beibehaltung der bestehenden Wohnnutzung im Übergang zur Innenstadt<br />
Folgende Ziele sollen beachtet werden:<br />
- Der entstehende Bedarf an Stellplätzen für Ärztehaus und betreutes Wohnen soll<br />
vorwiegend mit einer Tiefgarage abgedeckt werden.<br />
- Freihaltung der Innenhöfe für Kultur, Aufenthalt und Freiflächennutzung<br />
- Neue Zugänge und Durchlässigkeit für Fußgänger<br />
- Oberirdische Parkplätze für das Hutmuseum<br />
- Einhaltung der Abstandsfläche von 0,4 H<br />
- Bestandsschutz für bestehende Bebauung (auch Grenzbebauung)<br />
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3.0 Planungsrechtliche Voraussetzungen<br />
3.1 Flächennutzungsplan<br />
Der gültige Flächennutzungsplan weist für den Planbereich gemischte Bauflächen<br />
und gewerbliche Bauflächen aus. Da es sich um einen Bebauungsplan<br />
der Innenentwicklung gemäß § 13a handelt und die geordnete städtebauliche<br />
Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird, wird der Flächennutzungsplan<br />
im Wege der Berichtigung bei der nächsten Flächennutzungsplanänderung<br />
angepasst. Die gewerblichen Flächen sind dann als gemischte<br />
Flächen bzw. als Gemeinbedarfsflächen darzustellen. Im Norden des Planungsgebietes<br />
grenzen Mischgebietsflächen, im Süden Wohnflächen an. Gegenüber<br />
an der Hauptstraße liegt die Gemeinbedarfsfläche mit der Funktion<br />
der städtischen Feuerwehr.<br />
Altlasten sind im Flächennutzungsplan nicht dargestellt. Diese traten teilweise<br />
beim Abbruch der alten Anlagen zu Tage und wurden fachgerecht entsorgt.<br />
Das Baudenkmal Anwesen Hauptstr. 23 wurde zwischenzeitlich abgebrochen<br />
und wird daher nicht mehr nachrichtlich aus dem Flächennutzungsplan übernommen.<br />
Vielmehr muss dieser auch in diesem Punkt angepasst werden.<br />
3.2 Bebauungsplan<br />
Aufgrund der Lage innerhalb der bebauten Ortslage (§ 34) und der Massivität<br />
der Bebauung des Vorzustandes (siehe Lageplan unter 2.) wird der Zulässigkeitsmaßstab<br />
nicht wesentlich verändert. Vielmehr werden in der Binnenfläche<br />
mehr Freiräume geschaffen, als zuvor vorhanden waren. Die Nummern 1 und<br />
2 des § 13 Abs. 1 treffen nicht zu, daher wird das Vereinfachte Verfahren nach<br />
§ 13 BauGB gewählt. Demnach wird auf einen Umweltbericht verzichtet, eine<br />
Umweltprüfung soll nicht durchgeführt werden. Von der Angabe nach § 3 Abs.<br />
2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie<br />
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs.<br />
4 wird abgesehen.<br />
Die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1<br />
wird unterlassen. Für die betroffene Öffentlichkeit wird die Auslegung nach §<br />
Abs. 2 durchgeführt. Ebenso werden die berührten Behörden und Träger öffentlicher<br />
Belange nach § 4 Abs. 2 gehört.<br />
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4.0 Lage und Bestand<br />
4.1 Verkehr<br />
Die Erschließung des Quartiers erfolgt über die Hauptstraße; die als Staatsstrasse<br />
2378 eingestufte Verkehrsader nimmt täglich bis zu ca. 12.000 Kfz auf<br />
und weist einen GV-Wert von ca. 1000 Lkw pro Tag aus (Schätzung).<br />
Aufgrund des Verkehrsaufkommens und des technischen Zustandes erfolgte<br />
vor wenigen Jahren eine Neugestaltung des Straßenraumes durch das Staatliche<br />
Bauamt Kempten.<br />
Von Norden wird das Plangebiet von der Glasbühlstraße begrenzt, die den<br />
Charakter einer Anliegerstraße besitzt.<br />
Parallel zur Hauptstraße zweigt von der Glasbühlstraße die Sonnenstraße ab,<br />
die vorwiegend Erschließungsfunktionen für Wohnhäuser erfüllt. Die Sonnenstraße<br />
ist aus technischer Sicht in einem schlechten Zustand und bedarf auch<br />
aus hinsichtlich des Verkehrs einer Neuordnung (Regelung des ruhenden Verkehrs).<br />
Im Süden des Plangebietes verbindet eine kleine Straße die Sonnenstraße mit<br />
der Hauptstraße, sie dient vorwiegend der Erschließung der daran anliegenden<br />
Häuser, sowie der Wohnanlage „An der Säge“.<br />
Für den ruhenden Verkehr standen bisher Längsparkplätze entlang der<br />
Hauptstraße und der Sonnenstraße zur Verfügung. Innerhalb des Firmengeländes<br />
selbst existierten lediglich 4 Garagen und 10 Stellplätze im Bereich des<br />
Kesselhauses.<br />
4.2 Nutzungen<br />
In der untenstehenden Karte wird die Leerstandsproblematik und Unternutzung<br />
innerhalb des Gebietes überdeutlich<br />
gelb = Leerstand, rot = Wohnnutzung, blau = Handel, braun = Garagen<br />
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Im Übergang zur Innenstadt fällt die Wohnnutzung, entlang der Hauptstraße<br />
Handelsnutzung auf, die allerdings als „b-Lage“ zu bezeichnen ist.<br />
Die Gebäudeteile der ehemaligen Hutfabrik standen zu Beginn des Verfahrens<br />
leer und wurden zwischenzeitlich bis auf das historische Fabrikgebäude<br />
an der Sonnenstraße abgetragen.<br />
4.3 Topographie<br />
Das zu überplanende Gelände liegt innerhalb der bebauten Ortslage und<br />
hängt um ca. 2,30 m nach Südosten, sowie um ca. 3,50 m nach Südwesten.<br />
Entsprechend muss bei der inneren Erschließung mit Rampen bzw. stärkeren<br />
Längsgefällen gearbeitet werden. Das Tiefgeschoss (Tiefgarage) wird aus<br />
diesem Grund an der Sonnenstraße zu Tage treten und bedarf einer besonderen<br />
Gestaltung oder Begrünung.<br />
4.4 Altlasten<br />
Für den Bereich wurde im Januar 2000 von Dr. Ing. Ulrich, Kempten ein<br />
Altlastentechnisches Gutachten verfasst, was einer historischen Erkundung<br />
gleichkommt, da ein Betretungsverbot in das seinerzeitige Betriebsgelände<br />
bestand.<br />
Nach Erwerb durch die Stadt wurde daher von der UTS, Starnberg, nochmals<br />
ein Baugrundgutachten mit Rammkernbohrungen zur Altlastenerkundung erstellt.<br />
Die Ergebnisse flossen in die Leistungsbeschreibung für die Abbrucharbeiten<br />
mit ein. Beim Abbruch der Gebäude traten kontaminierte Auffüllungen aus<br />
dem 19. Jh. zu Tage, die gemäß den Vorschriften entsorgt wurden. Der Baugrund<br />
unter den ehemaligen Betriebsgebäuden wurde bis zur alten Gründungssohle<br />
abgeräumt, das gesamte Gelände ist somit altlastenfrei.<br />
4.5 Bebauung<br />
Auf dem Gelände war zu Verfahrensbeginn mit der Ausnahme der alten Hutfabrik<br />
und des Verwaltungsgebäudes keinerlei erhaltenswerte oder besonders<br />
prägende Architektur vorhanden, vielmehr herrschte ein sehr heterogener<br />
Charakter, eine Mischung von Fabrikbauten mit Flachdächern, Schuppen und<br />
einigen eingestreuten Satteldachbauten.<br />
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Die Baukörper wiesen unterschiedliche<br />
Volumina und Höhen auf. Auch im<br />
städtebaulichen Sinne war hier eine<br />
Neuordnung veranlasst. Aufgrund des<br />
schlechten technischen Zustandes der Betriebsgebäude<br />
sowie der niedrigen<br />
Deckenhöhen im Verwaltungsgebäude<br />
blieb nur die alte Hutfabrik mit Kesselhaus<br />
erhalten.<br />
Die bestehende Wohnbebauung innerhalb<br />
des Gebietes ist großteils zweigeschossig<br />
mit verschiedenen Kniestockhöhen, die<br />
Gebäude sind teils mit Schindeln<br />
verkleidet.<br />
4.6 Infrastruktur<br />
Ärztehaus<br />
In <strong>Lindenberg</strong> fehlt derzeit ein kompaktes Angebot für ärztliche Praxen in der<br />
Innenstadt. Die Praxen liegen teils sehr verstreut und gerade für Menschen<br />
mit Behinderungen sind diese nicht immer optimal erreichbar.<br />
Betreutes Wohnen<br />
Nach dem Neubau des Altersheimes am Mühlbach ist zwar der Bedarf an<br />
Wohnraum mit hohem Betreuungsgrad gedeckt. Für die weitgehend selbstständigen<br />
Senioren fehlt jedoch ein entsprechendes Angebot mit wahlweiser<br />
Betreuung in zentraler Lage.<br />
4.7 Bodenordnung<br />
Die Stadt <strong>Lindenberg</strong> hat das gesamte Gelände der ehemaligen Hutfabrik erworben<br />
und veräußert nun die für die Umsetzung des Ärztehauses und des<br />
Betreuten Wohnens notwendige Teilfläche. Die verbleibende Fläche verbleibt<br />
im Eigentum der Stadt, lediglich an den Rändern sind gewisse Arrondierungen<br />
geplant.<br />
4.8 Grünbestand, Siedlungsökologie<br />
Lebensräume im Geltungsbereich, Einfluss auf das Ortsbild<br />
Da das Gelände insgesamt abgeräumt wurde, haben sich auf dem Fabrikgelände<br />
keine nennenswerten Lebensräume erhalten. Lediglich die Großbäume<br />
auf Flur-Nr. 123 sind wegen ihrer Bedeutung als Kleinbiotop und wegen der<br />
Bereicherung für das Ortsbild erhaltenswert.<br />
Auch die bestehende Wohnbebauung im Südwesten des Geltungsbereichs<br />
weist aufgrund der Enge sehr kleine, intensiv genutzte Gärten auf, die für die<br />
Entwicklung stadtökologisch wirksamer Strukturen nicht von Bedeutung sind.<br />
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Boden und Wasser<br />
Der Boden kann aufgrund der Vorgängerbebauung und durch die Sanierung<br />
der belasteten Flächen keine seiner natürlichen Funktionen (Ertragsfunktion,<br />
Vegetationsstandort, Puffer und Filter für Schadstoffe, Infiltration des Regenwassers)<br />
erfüllen.<br />
Durch den hohen Grad der Versiegelung war auch der Grundwasserhaushalt<br />
erheblich beeinträchtigt; oberirdische Gewässer kommen nicht vor.<br />
Aufgrund dieser erheblichen Vorbelastungen ist das gesamte Plangebiet in<br />
Bezug auf die Potenziale des Wassers und des Bodens als Fläche geringer<br />
Bedeutung einzustufen.<br />
Klima/Luft<br />
Die ehemals enge Bebauung wirkte sich belastend für die stadtklimatischen<br />
Funktionen aus (keine Dämpfung der Tagestemperaturgänge, mangelhaftes<br />
Staubbindungsvermögen). Daher geht mit der neuen Bebauung eher eine<br />
Verbesserung einher.<br />
5.0 Vorgaben des Auftraggebers<br />
5.1 Berücksichtigung des Stadtleitbilds<br />
Im Rahmen der Diskussion des Stadtleitbildes im Jahr 2000/2001 nahm das<br />
Reichgelände einen breiten Raum ein und war eines der Projekte, für die engagierte<br />
Bürger vorrangig ein Nutzungskonzept erarbeiten wollten.<br />
Hauptanliegen der Projektgruppe für das Reichgelände war :<br />
Schaffen eines Quartiers von übergeordneter Bedeutung in qualitätvoller Ausführung,<br />
das Interesse über die Stadtgrenzen hinaus weckt, ein Quartier in<br />
dem Wohnen, Arbeiten und öffentliches Leben mit- und nebeneinander stattfindet.<br />
Am Ende dieses Prozesses stand ein Rahmenplan, der im wesentlichen eine<br />
Blockrandbebauung mit unterschiedlichen Nutzungen vorsah. Seinerzeit war<br />
an der Hauptstraße ein „Gründerzentrum für Technologie“ im Gespräch, das<br />
sich in der Folge leider nicht realisieren ließ. An der Sonnenstraße waren<br />
Stadtwohnungen geplant und in der Hutfabrik unterschiedliche kulturelle Nutzungen.<br />
In der Folge wurde das Gelände freigeräumt und nach neuen Nutzungen Ausschau<br />
gehalten.<br />
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5.2 Städtebaulicher Wettbewerb<br />
Nachdem sich 2007 neue Perspektiven hinsichtlich einer Nachfolgenutzung<br />
ergeben hatten, wurde ein Profil (Raumprogramme) als Grundlage für einen<br />
städtebaulichen Wettbewerb erstellt.<br />
Zur Klärung der Bebaubarkeit und der Definition der städtebaulichen Freiräume<br />
wurde schließlich im Dezember 2008 ein Wettbewerb entschieden, der die<br />
grundlegenden Vorgaben für die Bebauung des Areals lieferte.<br />
Auf dieser Grundlage wurde das Projekt Ärztehaus und Betreutes Wohnen<br />
weiterentwickelt, wobei sich herausstellte, dass der Verschattungsgrad innerhalb<br />
des betreuten Wohnens mit drei Querriegeln als zu hoch empfunden<br />
wurde. Daher sollen nun zwei Riegel mit wirtschaftlicheren Grundrissen verwirklicht<br />
werden. Folgende Ziele in puncto Wohnen sollen erreicht werden:<br />
• Wohnen im ruhigen verkehrsreduzierten Bereich<br />
• Hauptorientierung nach Süden<br />
• Private Freiflächen im Innenhof<br />
• Attraktives Wohnen in Zentrumsnähe<br />
Das Ärztehaus mit Apotheke stellt eine ideale Ergänzung zum neuen Wohnangebot<br />
für Senioren dar und ist auch für das nahegelegene Altersheim gut<br />
erreichbar.<br />
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5.3 Grünflächenvorsorge in der Innenstadt,<br />
Stadtökologie<br />
Die Stadt <strong>Lindenberg</strong> verfügt über ein im Jahre 2002 erstelltes „Grünkonzept“,<br />
das für einen großen Teil der bebauten Fläche mittels der Benennung von<br />
grünordnerischen Schwerpunktbereichen und Entwicklungsachsen (entlang<br />
der Stadtbäche und der fußläufigen Hauptverbindungen) einen Rahmen für<br />
die ökologische Entwicklung gesteckt hat.<br />
Ausschnitt aus dem „Grünkonzept <strong>Lindenberg</strong>“, unmaßstäblich verkleinert:<br />
Das Reichgelände liegt zwischen den Grünachsen entlang des Moosbachs<br />
(blaue Balken) und der ehemaligen Bahnlinie (grüne Balken)<br />
Grundsätzlich soll eine Differenzierung in öffentliche, halböffentliche und private<br />
Grünflächen erreicht werden. möglichst getrennt durch bauliche Gegebenheiten<br />
(keine Zäune) oder Grüngestaltung. Die Tiefgaragen sollten begrünt<br />
werden, Standräume für Großbäume sollen ausgewiesen werden.<br />
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6.0 Planung<br />
6.1 Städtebau und Architektur<br />
Städtebau<br />
Das Nebeneinander von Arbeiten und Wohnen hat in <strong>Lindenberg</strong> eine lange<br />
Tradition. So gibt es viele Situationen im Stadtbild, an denen Fabriken direkt<br />
neben Wohnhäusern stehen. Naturgemäß stellen sich diese Gemengelagen<br />
oft sehr heterogen dar. So auch im Reichareal. Das Grundstück war völlig<br />
verbaut, die Bebauung richtete sich lediglich nach innerbetrieblichen Abläufen.<br />
Nach der Niederlegung der Altgebäude sollen folgende städtebaulichen Ziele<br />
verfolgt werden:<br />
• Die Hauptstraße soll wieder mit einer Raumkante gefasst werden.<br />
• Das Gebäude an der Hauptstraße sollte mind. 3 Vollgeschosse und ein<br />
Dachgeschoss aufweisen und dient indirekt als Lärmschutz für den dahinter<br />
liegenden Innenhof.<br />
• Grundsätzlich wird eine Art Blockrandbebauung angestrebt, die den Innenhof<br />
weitgehend von Bebauung freihält.<br />
• Mit der Hutfabrik von 1923 soll bewusst ein städtebaulicher Akzent innerhalb<br />
des Stadtbildes gesetzt werden, Zugänge und Blickachsen von der<br />
Hauptstraße aus sollen daher bewusst freigehalten werden.<br />
• Zur bestehenden Bebauung innerhalb des Quartiers soll bewusst ein Abstand<br />
eingehalten werden, um einerseits die Belichtung aufgrund der teils<br />
fehlenden Abstandsflächen nicht einzuschränken und andererseits keine<br />
Nutzungskonflikte aufkommen zu lassen.<br />
• Die Glasbühlstraße und die Sonnenstraße sollen räumlich gefasst werden.<br />
Architektur<br />
Die Architektursprache der neuen Baukörper soll die inneren Funktionen zum<br />
Ausdruck bringen. Auf die unterschiedliche Behandlung der Fassaden wird<br />
Wert gelegt. So soll sich die Randbebauung an der Hauptstrasse als Dienstleistungszentrum<br />
von der Wohnbebauung an der Glasbühl- und Sonnenstraße<br />
grundsätzlich unterscheiden.<br />
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Der Erhaltung der überkommenen Industriearchitektur auch im Detail kommt<br />
erhöhte Bedeutung zu. Baurat Manz aus Stuttgart hat hier 1923 ein beeindruckendes<br />
Bauwerk mit gestalterischem Anspruch hinterlassen, sozusagen einen<br />
„Tempel der Arbeit“ mit Anleihen aus der griechischen Architektur. Hiervon<br />
zeugt die Sockelzone, die kolossalen Pilaster und der abschließende Architrav.<br />
Auch die Giebelgestaltung ist einem klassischen „Tympanon“ ähnlich.<br />
Auch in konstruktiver Hinsicht ist das Bauwerk mit seiner Eisenbetonskelettkonstruktion<br />
(Stützenraster 5,50 m x 4,75m) erhaltenswert und zukunftstauglich<br />
zugleich. Dies hat eine statische Untersuchung der Fa. Dobler vom November<br />
2002 unter Beweis gestellt.<br />
Zwischenzeitlich wurde das Bauwerk in die bayerische Denkmalliste aufgenommen.<br />
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6.2 Verkehr/Erschließung/Parkierung<br />
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über das bestehende Straßennetz, der<br />
Innenhof wird nur für Fußgänger und Besucher offengehalten und kann von<br />
allen umgebenden Straßen fußläufig erreicht werden. Entlang der Hauptstraße<br />
sollen zwei Bushaltemöglichkeiten für Besucher des Hutmuseums bereitgestellt<br />
werden, die dann über den öffentlichen Platz im Innenhof zum Hutmuseum<br />
gelangen. Um den Zugang zu gewährleisten werden auf den privaten<br />
Flächen Gehrechte eingetragen.<br />
Für die Ladengeschäfte entlang der Hauptstrasse sollen Längsparker angeordnet<br />
werden, die als Kurzparkplätze zu verstehen sind.<br />
Mit dem Ziel, die Sonnenstraße nicht unnötig mit Anliegerverkehr zu belasten,<br />
wird die Tiefgarageneinfahrt am Beginn der Glasbühlstraße situiert.<br />
Die oberirdischen Parkplätze, welche dem künftigen Hutmuseum „Reich der<br />
Hüte“ zugeordnet sind, werden von der Sonnenstraße aus angefahren, um<br />
den Innenhof nicht zu verlärmen und um einen bevorzugten Aufenthaltsbereich<br />
für Fußgänger und Besucher zu schaffen.<br />
Die bestehenden Straßenbreiten sind ausreichend, lediglich der technische<br />
Ausbauzustand und die Funktionalität hinsichtlich der Führung von Fußgängern<br />
sowie Ordnung der Parkierung in der Sonnenstraße legt hier einen Ausbau<br />
nahe. Hierfür muss der öffentliche Straßenraum erweitert werden (Grundstücksabtretung<br />
vom ehem. Reichgelände).<br />
Der ruhende Verkehr erhält folgende Zuordnung:<br />
• An der Hauptstraße entstehen 3 Stellplätze für Ladengeschäfte<br />
• Im Innenhof sind 20 Stellplätze, sowie 2 Behindertenstellplätze für das<br />
Hutmuseum vorgesehen.<br />
• An der Sonnenstraße sind ca. 12 Längsparker geplant<br />
• Die Tiefgarage mit ca. 60 Plätzen dient dem Ärztehaus und dem betreuten<br />
Wohnen, welchem noch 6 Besucherstellplätze an der Glasbühlstraße<br />
zugeordnet sind.<br />
Der Stellplatznachweis erfolgt differenziert, da in den Bereichen C und D ausschließlich<br />
ältere Bürger mit geringerem Stellplatzbedarf wohnen werden.<br />
6.3 Art und Maß der baulichen Nutzung<br />
Art der Nutzung<br />
Aufgrund der geplanten unterschiedlichen Nutzungen in diesem Gelände soll<br />
das ehemals als Gewerbegebiet ausgewiesene Areal nun insgesamt als<br />
Mischgebiet festgesetzt werden. In den einzelnen Teilbereichen finden zwar<br />
eindeutige Nutzungszuordnungen statt, die wechselseitigen Auswirkungen<br />
und Verflechtungen (Tiefgarage) legen dennoch eine einheitliche Ausweisung<br />
nahe.<br />
In Bereich A, B und F liegt bereits eine gemischte Nutzung von Geschäften,<br />
Dienstleistung und Wohnen im Bestand vor.<br />
In Bereich C wird eine gemischte Nutzung von Dienstleistung und Einzelhandel<br />
angestrebt.<br />
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Bereich D dient vorwiegend dem Wohnen.<br />
Für Bereich E ist künftig vorwiegend kulturelle Nutzung angedacht:<br />
Hier soll das „Reich der Hüte“ entstehen, ein überregional ausstrahlendes Museum,<br />
das die Hutindustrie der Region thematisiert. Ergänzend soll hier natürlich<br />
auch ein gewisses gastronomisches Angebot integriert werden, das aber<br />
nicht in Konkurrenz zur bestehenden Gastronomie im Zentrum treten soll. Zudem<br />
sollen auch Veranstaltungsräume entstehen, die unterschiedlichen kulturellen<br />
Zwecken dienen. Der Innenhof ist dem Museum zugeordnet und dient<br />
auch Aktionen im Freien sowie einer Außenbewirtschaftung im kleinen Umfang.<br />
Maß der Nutzung<br />
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die durch Baugrenzen<br />
gebildeten überbaubaren Flächen, sowie durch die Grund- und Geschossflächenzahl.<br />
Hier fällt auf, dass in Bereich B, C und D die gemäß BauNVO zugelassenen<br />
GRZ und GFZ - Obergrenzen für Mischgebiete von 0,6 und 1,2 zum Teil deutlich<br />
überschritten werden.<br />
Gemäß § 17 Abs. 2, Punkt 2. können diese Obergrenzen jedoch überschritten<br />
werden, falls die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder<br />
städtebaulich begründbar sind.<br />
Ein besonderer Umstand ist hier die Zuordnung der unbebauten Flächen zu<br />
den Baukörpern. Die privaten Grundstücksflächen sind teilweise sehr gering,<br />
daher die hohen GRZ bzw. GFZ-Zahlen. Dies erscheint aber als vertretbar, da<br />
die öffentliche Fläche des großen Innenhofes als Ausgleich dienen kann.<br />
Ein öffentliches Spielplatzangebot ist entbehrlich, da das Quartier vorwiegend<br />
von älteren Mitbürgern bewohnt werden wird.<br />
6.4 Bauweise<br />
Innerhalb des Plangebietes sind unterschiedliche Bauweisen vorgesehen.<br />
Im Übergang zur Innenstadt besteht in Bereich A eine einseitige Grenzbebauung,<br />
weswegen hier eine abweichende Bauweise festgesetzt wird. Für die übrigen<br />
Bereiche herrscht im Geltungsbereich die offene Bauweise.<br />
6.5 Garagen und Stellplätze<br />
Zur Bewältigung des Stellplatzproblems müssen gemäß Punkt 5 der planungsrechtlichen<br />
Festsetzungen Stellplatznachweise geführt werden. Der<br />
hieraus resultierende Stellplatzbedarf kann in ebenerdiger oder unterirdischer<br />
Bauweise befriedigt werden. Die Lage der Tiefgarage ist in der Zeichnung<br />
festgelegt , das Innenleben der Tiefgarage ist nachbildender Abbildung detailliert<br />
zu entnehmen.<br />
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Die Stellplatzanforderung, die sich aus der umgenutzten ehem. Hutfabrik ergibt,<br />
wird nur zum Teil erfüllt werden können. Die Überhänge müssen mit der<br />
öffentlichen Tiefgarage, die ja bekanntlich Kapazitäten frei hat, kompensiert<br />
werden.<br />
6.7 Baugestaltung<br />
Die rechtliche Grundlage für die Festsetzungen der Gestaltung im Bebauungsplan<br />
leiten sich aus Art. 81 BayBO i. V. mit § 9 Abs. 4 BauGB ab. Sie legen<br />
u. a. Dachform, Dachneigung, Traufhöhen etc. fest, um die geplanten<br />
Gebäude in den städtebaulichen Kontext einzupassen.<br />
6.8 Abstandsflächen<br />
Aufgrund der innerstädtischen Lage mit teils sehr verdichteten Bauweisen wird<br />
in diesem Gebiet die Abstandsflächenregelung gemäß Art. 6 Abs. 7 Nr. 2 angewandt.<br />
Zusätzlich werden in Bereich C und D maximale Traufhöhen festgesetzt, die<br />
die Höhenentwicklung der Gebäude regeln. Im Berührungspunkt der Bereiche<br />
C und D kommt es hierdurch zur Unterschreitung von 0,4 H. daher ist hier im<br />
Bauantrag auf die Einhaltung von Brandschutzbestimmungen und auf gesunde<br />
Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse besonders zu achten.<br />
Eine weitere Unterschreitung begründet sich in Bereich A aus einer abweichenden<br />
Bauweise mit 5,0 m Abstand (Brandschutz), um das Baurecht des<br />
betroffenen Anliegers (Hauptstr. 25) im Falle eines Ersatzbaus nicht unnötig<br />
zu beschneiden.<br />
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6.9 Bodenordnung<br />
Arrondierungen entlang der öffentlichen Straßen sollen nach Vorschlag des<br />
Bebauungsplanes vorgenommen werden. Des weiteren werden Geh_ und<br />
Fahrtrechte für eine Verbindung zwischen Sonnenstraße und Hauptstraße,<br />
sowie zwischen Glasbühlstraße und Innenhof eingetragen.<br />
6.10 Grünordnerische Maßnahmen<br />
Obwohl das „Reichgelände“ außerhalb der Schwerpunkte für die grünordnerische<br />
Entwicklung liegt, sollen im Geltungsbereich Großgrünstrukturen in Form<br />
von Baumpflanzungen entstehen.<br />
Da innerhalb des Geltungsbereiches umfangreiche Flächen durch Bebauung<br />
und Parkplatzgassen versiegelt werden, sollen folgende Maßnahmen verfolgt<br />
werden:<br />
6.10.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung<br />
Schutzgut Lebensgemeinschaften<br />
Bei der Ausweisung der Bauflächen wird auf bestehende prägende Bäume<br />
Rücksicht genommen (Erhaltungsgebot).<br />
Ortsbild<br />
Die Schaffung einer baulichen Ordnung mit der Festsetzung zu pflanzender<br />
Bäume dient der Einbindung der Bebauung in das Stadtbild.<br />
Boden und Wasser<br />
Die Erhöhung des Grünflächenanteils und die Begrünung der geplanten Tiefgarage<br />
stellt die Bodenfunktionen wenigstens zum Teil wieder her, besonderer<br />
Augenmerk muss wegen der Auswirkungen über das Baugebiet hinaus auf<br />
das Infiltrationsvermögen in das Grundwasser und auf die Pufferung und Filterung<br />
der Schadstoffe gelegt werden. Folgende Maßnahmen werden getroffen:<br />
• Die Tiefgarage sollte im Durchschnitt mit mindestens 40 cm Boden überdeckt<br />
werden. Die aufzubringende Schicht soll an keiner Stelle unter 20<br />
cm dick sein.<br />
• Für die Begrünung der Tiefgarage könnte eine Regenwasser gespeiste<br />
Bewässerung vorgesehen werden. Dies kann entweder über ein Anstausystem<br />
in der Dachdrainage oder mittels einer Regenwasserzisterne in<br />
Kombination mit einem oberirdischen Bewässerungssystem (Tröpfchenbewässerung<br />
oder Regner) erfolgen. Die Verwendung von Trinkwasser<br />
zu Bewässerungszwecken soll vermieden werden.<br />
• Ansonsten soll das aus den Dachflächen anfallende Oberflächenwasser<br />
in geeigneten Zisternen mit gedrosseltem Ablauf zurückgehalten werden<br />
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• Die Oberflächen der ebenerdigen Stellplätze sind versickerungsfähig auszugestalten.<br />
• Der Anteil der versiegelten Fläche ist möglichst gering zu halten<br />
Schutzgut Klima<br />
Die Änderung des Kleinklimas durch Aufheizung infolge der geplanten Bauten<br />
(befestigte Fläche und Häuser) soll durch die Festsetzung von Pflanzungen,<br />
Tiefgaragenüberdeckungen sowie Fassadenbegrünungen teilweise ausgeglichen<br />
werden.<br />
6.10.2 Grünordnerische Gestaltungsmaßnahmen im Plangebiet<br />
Pflanzung von Bäumen<br />
U.a. zur Minimierung der landschaftlichen und klimatischen Auswirkungen und<br />
des Wasserhaushalts setzt der Bebauungsplan die Pflanzung von hochstämmigen<br />
Laubbäumen fest. Die Pflanzqualität soll mindestens sein: Hochstamm,<br />
Stammumfang 18-20 cm, 3 x verpflanzt. Es können die unter Kap. D 5 der<br />
Satzung genannten Arten verwendet werden.<br />
Die Baumscheiben im Bereich der Stellplätze sind offen zu halten und dürfen<br />
nicht mit Bodenbelägen befahrbar gemacht werden. Die Gestaltung der<br />
Baumstandorte soll gem. RAS-LP 1 1 , (Kap. 2.7.4, Pflanzen von Gehölzen) erfolgen,<br />
wobei die dort angegebene Mindestgröße von Baumscheiben (6 m²)<br />
nach Möglichkeit doppelt so groß (Entspricht einem Stellplatz) ausgeführt<br />
werden soll, um eine gesunde Entwicklung des Baumes gewährleisten zu<br />
können.<br />
Am Standort der Bäume auf der Tiefgarage ist eine Bodenüberdeckung von<br />
mindestens 50 cm einzuplanen.<br />
Bei gefährdeten Standorten, insbesondere in unmittelbarer Nähe der Stellplätze<br />
sind Schutzmaßnahmen vorzusehen. Bei Ausfall eines oder mehrerer<br />
Hochstämme sind Bäume entsprechender Qualität nachzupflanzen.<br />
6.11 Geologie/Grundwasser<br />
Gemäß der Baugrunduntersuchung von UTS, Starnberg, stellt sich der Aufbau<br />
der Schichten wie folgt dar:<br />
- Hanglehme (ab 0,0 m bis ca. 1,00 m)<br />
- Auesedimente (bei ca. 1,00 m bis 1,50 m)<br />
- Moränenkies (bei ca. 2,50 m bis 5,00 m)<br />
Mit Grundwasser ist ab ca. 5,60 m Tiefe zu rechnen.<br />
Die Versickerungsfähigkeit des schluffreichen Kieses ist nur bedingt gegeben.<br />
Von punktuellen Sickervorrichtungen wird abgeraten, vielmehr sollen Rigolensysteme<br />
mit Rückhalteeffekten und vorgeschalteten Filtersystemen zum Einsatz<br />
kommen.<br />
1 Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Richtlinien für die Anlage von Straßen, Teil<br />
Landschaftspflege, Abschnitt 2: Landschaftspflegerische Ausführungsplanung, FGSV-Verlag, Köln 1993<br />
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7.0 Flächenbilanz<br />
Das Baugebiet umfasst insgesamt ca. 1,4189 ha u. gliedert sich wie folgt auf:<br />
Nutzung ha %<br />
Mischgebiet 0,6613 ha 46,61%<br />
Flächen für Gemeinbedarf 0,2623 ha 18,49%<br />
Straßenverkehrsfläche 0,2376 ha 16,75%<br />
Gehwegfläche 0,1017 ha 7,17%<br />
öffentliche Parkfläche 0,0860 ha 6,06%<br />
öffentliche Grünfläche 0,0511 ha 3,60%<br />
private Grünfläche zur innerörtlichen Begrünung 0,0189 ha 1,33%<br />
Gesamtfläche 1,4189 ha 100,00%<br />
8.0 Ver- und Entsorgung<br />
8.1 Wasserversorgung<br />
Die Wasserversorgung ist durch das Versorgungsnetz der Stadtwerke <strong>Lindenberg</strong><br />
GmbH gewährleistet.<br />
Das Planungsgebiet ist mit einer ausreichenden Löschwasserversorgung entsprechend<br />
DVGW 405 auszustatten. Die Löschwassermenge muss mind. 96<br />
m3/h über 2 h betragen. Der Abstand der Hydranten zu den Gebäuden darf<br />
maximal 80 - 100 m betragen. Die Erschließungsplanung der Löschwasserversorgung<br />
für das Plangebiet (Anzahl, Lage, Art der Hydranten) ist mit der<br />
örtlichen Feuerwehr vor dem Herstellungsbeginn abzustimmen.<br />
8.2 Abwasserbeseitigung/<br />
Oberflächenentwässerung<br />
Abwasserbeseitigung<br />
Die Abwasserbeseitigung erfolgt über das Kanalnetz des Abwasserverbandes<br />
Rothach in die Kläranlage.<br />
Oberflächenwasser<br />
Stellplätze dürfen grundsätzlich nur sickerfähig ausgebildet werden.<br />
Im Rahmen des Bauantrages müssen Angaben zur Entwässerung gemacht<br />
werden. Die jeweils gültigen Vorschriften der Entwässerungs-DIN sind hierbei<br />
einzuhalten. Als Beitrag zur allgemeinen Regenwasserrückhaltung werden für<br />
großflächige Dächer Zisternen zur Rückhaltung empfohlen und für die Tiefgaragenbegrünung<br />
eine Regenwassernutzung anheim gestellt.<br />
8.3 Stromversorgung<br />
Für die Stromversorgung ist die Vorarlberger Kraftwerke AG zuständig. Im<br />
Rahmen des Verfahrens wird um Mitteilung über evtl. geplante oder erforderliche<br />
Versorgungseinrichtungen auf dem Gelände erbeten.<br />
Im nord-westlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes verläuft ein 20-kV-<br />
Kabel von der Station 37, Holzstraße zur Station 916, Mayser-Milz. Der Bestand<br />
dieser Kabelleitung ist bei allen Planungen entsprechend zu berücksichtigen.<br />
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8.4 Telekom<br />
Die Versorgung des Gebietes soll nach Möglichkeit über Erdkabel erfolgen.<br />
Mit dem Versorger ist eine rechtzeitige Terminabstimmung notwendig.<br />
Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen<br />
Telekom AG. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt<br />
werden, müssen sie infolgedessen gesichert, verändert oder verlegt werden.<br />
Damit eine koordinierte Erschließung des Gebietes erfolgen kann, sind wir auf<br />
Informationen über den Ablauf alle Maßnahmen angewiesen. Bitte setzen Sie<br />
sich so früh wie möglich mit folgendem Ansprechpartner in Verbindung:<br />
Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH<br />
TI NL Süd, PTI 23<br />
Gablinger Str. 2<br />
86368 Gersthofen<br />
Ansprechpartner Herr Porsche<br />
Telefon 0831/200-4660<br />
8.5 Gasversorgung<br />
Die Versorgung des Gebietes mit Erdgas stellen die Stadtwerke <strong>Lindenberg</strong><br />
GmbH sicher. Mit dem Versorger ist eine rechtzeitige Terminabstimmung notwendig.<br />
8.6 Erschließungsträger<br />
Kommunale Erschließungsmaßnahmen wie zum Beispiel der Ausbau der<br />
Sonnenstraße werden entsprechend der städtischen Satzung umgelegt. Die<br />
Ausbaumaßnahmen werden in Planung und Bauausführung mit den anderen<br />
Versorgungsträgern im Rahmen einer Spartenverständigung rechtzeitig abgestimmt,<br />
die entsprechenden Bestandspläne finden in der dann durchzuführenden<br />
Objektplanung angemessen Berücksichtigung.<br />
8.7 Abfallbeseitigung/Abfallverwertung<br />
Die Abfallbeseitigung ist gemäß der Satzung des Zweckverbandes für Abfallwirtschaft<br />
in Kempten (ZAK) geregelt und entsprechend einzuhalten bzw.<br />
durchzuführen. Soweit Grundstücke nicht direkt anfahrbar sind, sind die Müllgefäße<br />
an die anfahrbaren Straße zur Entleerung aufzustellen.<br />
Das Orts- und Straßenbild soll durch Hausmüllanlagen im Zugangsbereich der<br />
Anlage nicht entwertet werden. Deshalb sollten derartige Einrichtungen ins<br />
Gebäude integriert oder abgepflanzt werden.<br />
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9.0 Schallschutz<br />
Für das im Bebauungsplan ausgewiesene Mischgebiet bzw. angrenzende Allgemeine<br />
Wohngebiet werden gemäß dem Beiblatt zur DIN 18005 Teil 1 nachstehende<br />
Orientierungswerte zugeordnet:<br />
Allgemeines Wohngebiet: tagsüber/nachts 55/45 bzw. 40 dB(A)<br />
Mischgebiet: tagsüber/nachts 60/50 bzw. 45 dB(A)<br />
.<br />
Die Nachtzeit beginnt um 22.00 Uhr und endet um 6.00 Uhr.<br />
Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die o.g. Immissionsrichtwerte<br />
tagsüber um nicht mehr als 30 dB(A) und nachts um nicht mehr als 20 dB(A)<br />
überschreiten. Bei zwei angegebenen Nachtorientierungswerten soll der höhere<br />
Wert zur Beurteilung von Verkehrslärmimmissionen im Bereich der öffentlichen<br />
Straßen herangezogen werden.<br />
9.1 Parkplatzlärmimmissionen<br />
Unter Berücksichtigung<br />
- einer Stellplatzkapazität von 22 Stellplätzen des westlich geplanten Museums<br />
liegenden Parkplatzes,<br />
- einer angenommenen Netto-Gastraumfläche von etwa 100 m2 und einer<br />
angenommenen Stellplatzfrequentierung von 0,09 PKW-Bewegung pro 1<br />
m2 Nettogastraumfläche (Gaststätte in Großstadt, Parkplatzlärmstudie) in<br />
der lautesten Nachtstunde bei einem normalen innerstädtischen Gaststättenbetrieb,<br />
- einer angenommenen Stellplatzfrequentierung voneiner PKW-Bewegung<br />
pro Stellplatz in der lautesten Nachtstunde bei Veranstaltungen,<br />
- einer ungehinderten freien Schallaubreitung und<br />
- der Schallabnahme über Entfernung,<br />
ergeben sich gemäß der Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes<br />
für Umwelt (6. Auflage) an den nächstgelegenen schützenswerten Einwirkorten<br />
in der lautesten Nachtstunde nachstehende Beurteilungspegel:<br />
Immissionsort Beurteilungspegel lauteste Nachtstunde in dB(A)<br />
Veranstaltungsbetrieb Gaststättenbetrieb<br />
Flur Nr. 119/5 (MI) 56 52<br />
Flur Nr. 113/13 (WA) 51 47<br />
Die Prognose zeigt, dass bei 1 PKW-Bewegung pro Stellplatz in der lautesten<br />
Nachtstunde (z.B. beim Ende von Veranstaltungen) die zulässigen Orientierungswerte<br />
sowohl am nächstgelegenen Immissionsort im Mischgebiet als<br />
auch am nächstgelegenen Immissionsort im allgemeinen Wohngebiet erheblich<br />
um 11 dB(A) überschritten werden. Bei einem normalen Gaststättenbetrieb<br />
kommt es in der lautesten Nachtstunde zu Überschreitungen von 7<br />
dB(A).<br />
Um die zulässigen Orientierungswerte einhalten zu können, ist maximal 1<br />
PKW-Bewegung auf dem gesamten Parkplatz in der lautesten Nachtstunde<br />
zulässig.<br />
Zudem entstehen auf Parkplätzen kurzeitige Geräuschspitzen, z.B. durch Motorstarts<br />
und Türenschlagen. Diese dürfen nach Abschnitt 6.1 der TA Lärm die<br />
Immissionsrichtwerte am Tage um nicht mehr als 30 dB(A) und in der Nacht<br />
um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten. Damit der Spitzenpegel im Nachtzeitraum<br />
eingehalten werden kann, ergibt sich gemäß der Parkplatzstudie des<br />
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Bayerischen Landesamtes für Umwelt (6. Auflage) bei einem Immissionsrichtwert<br />
von 40 dB(A) ein erforderlicher Mindestabstand zwischen Immissionsort<br />
und Stellplatz von 28 m, bei einem Immissionsrichtwert von 45 dB(A) ein<br />
erforderlicher Mindestabstand von 15 m. Bei einer Errichtung des Parkplatzes<br />
gemäß dem Bebauungsplanentwurf erfüllen nur 7 Stellplätze das Spitzenpegelkriterium.<br />
Der Parkplatz ist daher im Nachtzeitraum (22.00 Uhr - 6.00 Uhr) nicht nutzbar.<br />
Daher wird eine Nutzung in dieser Zeit ausgeschlossen.<br />
Der Parkplatz (13 Stellplätze) an der Nordwestseite des Bebauungsplanes im<br />
Bereich A (Flur Nr. 123) dient lediglich der Unterbringung des privaten Stellplatzbedarfes<br />
aus der Wohnnutzung.<br />
Um aktive Schallschutzmaßnahmen bzw. den Bau von Tiefgaragen zu vermeiden,<br />
werden die Parkplatzflächen als öffentliche Parkfläche ausgewiesen.<br />
In diesem Fall sind die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV anzuwenden<br />
(im Mischgebiet tagsüber/nachts 64/54 dB(A), im allgemeinen Wohngebiet<br />
tagsüber/nachts 59/49 dB(A)). Diese Werte können bei einem normalen Gaststättenbetrieb<br />
eingehalten werden. Bei Veranstaltungen kommt es zu geringfügigen<br />
Überschreitungen von 2 dB(A) in der lautesten Nachtstunde, daher<br />
wird der Betrieb im Nachtzeitraum ausgeschlossen.<br />
9.2 Tiefgaragenlärmimmissionen<br />
Unter Berücksichtigung<br />
- einer Stellplatzkapazität der Tiefgarage für das Ärztehaus und die Wohnanlage<br />
für betreutes Wohnen von 60 PKW-Stellplätzen,<br />
- einer mittleren Bewegungshäufigkeit für Tiefgaragen in Wohnanlagen von<br />
0,09 Bewegungen/Stellplatz in der ungünstigsten Nachtstunde (Parkplatzlärmstudie<br />
des Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Auflage),<br />
- einer Einhausung der Tiefgaragenein-/-ausfahrt,<br />
- eines angenommenen flächenbezogenen Schallleistungspegels der Tiefgaragenein-/-ausfahrt<br />
von 50 dB(A)/m2 bei 1 PKW-Bewegung pro Stunde<br />
(Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Auflage),<br />
- eines Abzuges von 2 dB(A) aufgrund von schallabsorbierenden Ausführungen<br />
der schallharten Bauteile der Tiefgaragenein-/-ausfahrt,<br />
- einer ungehinderten freien Schallausbreitung und<br />
- der Schallabnahme über die Entfernung,<br />
ergibt sich gemäß dem Prognosemodell der TA-Lärm (DIN ISO 9613-2) i.V.m.<br />
der Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes für Umwelt (6. Auflage)<br />
am nächstgelegenen bauplanungsrechtlich zulässigen Immissionsort (direkt<br />
gegenüber der Tiefgaragenein-/-ausfahrt liegendes Wohnhaus auf der<br />
Flur Nr. 347/2) in der lautesten Nachtstunde ein Beurteilungspegel von 42<br />
dB(A).<br />
Die Prognose zeigt, dass durch die Tiefgarage nicht mit Überschreitungen des<br />
zulässigen Nachtorientierungswertes zu rechnen ist.<br />
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9.3 Straßenverkehrslärmimmissionen<br />
Unter Berücksichtigung<br />
- eines durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkommens entlang der<br />
Staatsstraße 2378 von 7171 Kraftfahrzeugensbewegungen in 24 Stunden<br />
(Stand 2005),<br />
- einer maßgeblichen stündlichen Verkehrsstärke von tagsüber/nachts<br />
415/66 Kraftfahrzeugsbewegungen,<br />
- eines LKW-Anteiles von tagsüber/nachts 3,7/5,1 %,<br />
- einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50km/h,<br />
- eines Mindestabstandes der geplanten Baufenster von 6,00 m zur Fahrbahnmitte,<br />
- einer ungehinderten freien Schallausbreitung und<br />
- der Schallabnahme über die Entfernung<br />
ergeben sich gemäß dem Prognosenmodell der RLS 90 für lange gerade<br />
Straßen im Abstand von 6 m zur Fahrbahnmitte nachstehende Beurteilungspegel:<br />
tagsüber/nachts 67/60 dB(A)<br />
Demzufolge werden die zulässigen Immissionswerte eines Mischgebietes an<br />
der zur Staatsstraße 2378 nächstgelegenen geplanten Bebauung erheblich<br />
um 7 dB(A) am Tage und 10 dB(A) während der Nachtzeit überschritten. Erst<br />
in einem Abstand von 24 m wird zumindest der Tagesorientierungswert eingehalten.<br />
Zieht man zur orientierenden Beurteilung die Immissionsgrenzwerte der 16.<br />
BImSchV heran (Mischgebiet tagsüber/nachts 64/54 dB(A)), so ist festzustellen,<br />
dass auch diese Werte am Tage um 3 dB(A) und während der Nacht um<br />
6 dB(A) überschritten werden. Demnach sind an den bestehenden bzw. geplanten<br />
Bebauungen entlang der Staatsstraße schädliche Umwelteinwirkungen<br />
im Sinne der 16. BImSchV zu erwarten.<br />
Für Aufenthalts- und Ruheräume müssen daher folgende Orientierungsauflagen<br />
festgesetzt werden:<br />
Die zum Lüften benötigten Fenster von Aufenthaltsräumen sind innerhalb eines<br />
Mindestabstandes zur Fahrbahnmitte von 24 m auf die Südost-. Nordost-<br />
und Südwestseite zu orientieren. Auch an den Gebäudeseiten ist im Tagzeitraum<br />
mit erheblichen Überschreitungen zu rechnen. Die zum Lüften benötigen<br />
Fenster von Aufenthaltsräumen der an der Staatsstraße gelegenen Baufenster<br />
sind daher auf die von der Staatsstraße abgewandten Gebäudeseite (Südostseite)<br />
zu orientieren.<br />
Der Bereich der zur Staatstraße 2378 nächstgelegenen Baufenster wird im<br />
Bebauungsplan als Fläche für besondere Anlage und Vorkehrungen zum<br />
Schutz von schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-<br />
Immissionsschutzgesetztes (Immissionsschutz-Festsetzung) zeichnerisch und<br />
textlich dargestellt.<br />
Bei der im Bebauungsplan festgesetzten Einhaltung der Anforderungen an<br />
Außenbauteile von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 ist von einem Tagesbeurteilungspegel<br />
für den Außenlärm an der Staatsstraße 2378 nächstgelegenen<br />
Gebäudeseite von mindestens 70 dB(A) auszugehen.<br />
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9.4 Gewerbelärmimmission<br />
Nach § 6 Abs. 1 Baunutzungsverordnung sind in Mischgebieten grundsätzlich<br />
nur Gewerbebetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören können.<br />
Auf der Gemeinbedarfsfläche ist der Betrieb einer Gaststätte und Außenbewirtschaftungsfläche<br />
vorgesehen und zulässig. Vor allem im Nachtzeitraum<br />
muss bei einem Betrieb einer Gaststätte inkl. des betrieblichen Fahrverkehrs<br />
mit erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte im Mischgebiet gerechnet<br />
werden. Zudem ist im Bereich der Gemeinbedarfsfläche die Schaffung<br />
von Veranstaltungsräumen geplant. Bei Veranstaltungen im Nachtzeitraum<br />
kann es bedingt durch die großen Fensterflächen und die damit verbundene<br />
Herabsetzung der bewerteten Schalldämmmaße des bestehenden Gebäudes<br />
der ehemaligen Hutfabrik an der angrenzenden Wohnbebauung zu Überschreitungen<br />
der Orientierungswerte kommen. Ein Gastronomie- und Veranstaltungsbetrieb<br />
darf daher im Nachtzeitraum nicht oder nur in einem zeitlich<br />
und örtlich begrenzten Betriebsumfang stattfinden.<br />
Um die Beurteilung der erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen sicherzustellen<br />
wird in den Bebauungsplan eine Erklärung der Stadt <strong>Lindenberg</strong> zur Einführung<br />
der Baugenehmigungspflicht gemäß Art. 58 Abs. 1 Satz 2 und Art. 81<br />
Abs. 2 BayBO aufgenommen.<br />
10.0 Kartengrundlage<br />
Als Kartengrundlage dient die Digitale Flurkarte (DFK) des Servicezentrums<br />
Katasterdaten der bayerischen Vermessungsverwaltung, Stand 15.01.2010.<br />
Es wird darauf hingewiesen, dass nach Art. 13 Abs. 3 des Gesetzes über die<br />
Landesvermessung und des Liegenschaftskatasters (Bayerische Rechtssammlung<br />
219-1-F) jeder, der Arbeiten beabsichtigt oder durchführt, die den<br />
festen Stand oder die Erkennbarkeit von Vermessungszeichen gefährden, die<br />
Sicherung oder Versetzung der Vermessungszeichen beim Staatlichen Vermessungsamt<br />
zu beantragen hat.<br />
<strong>Lindenberg</strong>, 21.06.2010 Irsee, 21.06.2010<br />
STADT LINDENBERG hofmann & dietz, architekten<br />
__________________________ _____________________________<br />
Zeh, Erster Bürgermeister Martin Hofmann, Dipl. Ing. Univ.<br />
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