Die Zukunft des Älterwerdens - InWIS Forschung & Beratung GmbH
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Matthias Wirtz - <strong>InWIS</strong> <strong>Forschung</strong> & <strong>Beratung</strong><br />
<strong>Die</strong> <strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> <strong>Älterwerdens</strong><br />
<strong>Die</strong> <strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> Wohnen für Frankfurt<br />
Frankfurt am Main, 16.06.2009
<strong>InWIS</strong>-Institut – <strong>InWIS</strong> <strong>Forschung</strong> & <strong>Beratung</strong><br />
<strong>GmbH</strong><br />
<strong>InWIS</strong> Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und<br />
Regionalentwicklung g g <strong>GmbH</strong> G<br />
Gemeinnütziges <strong>Forschung</strong>s- und Wissenstransferinstitut im EBZ<br />
Bochum<br />
An An-Institut Institut an der Ruhr Ruhr-Universität Universität Bochum<br />
Wissenschaftliche Bibliothek im EBZ mit 11.000 Bänden<br />
Geschäftsführung: g Michael Neitzel<br />
Wiss. Direktorium: Prof. Dr. Volker Eichener (Wohnungswesen,<br />
Immobilienwirtschaft), Prof. Dr. Rolf G. Heinze (Sozial- und<br />
Wirtschaftspolitik)<br />
<strong>InWIS</strong> <strong>Forschung</strong> & <strong>Beratung</strong> <strong>GmbH</strong><br />
Anwendungsorientierte <strong>Forschung</strong> und <strong>Beratung</strong><br />
Transfer der wissenschaftlichen Erkenntnisse in die Praxis<br />
Geschäftsführung: Michael Neitzel, Matthias Wirtz<br />
Seite 2
Team und Leistungsbereiche<br />
17 wissenschaftliche Mitarbeiter/innen, zusätzlich wissenschaftliche<br />
Hilfskräfte<br />
Interdisziplinäres Team: Diplom-Ökonomen, Diplom-Volkswirt/innen,<br />
Raumplaner/innen, Stadtplaner/innen, Sozialwissenschaftler/innen<br />
Fünf Leistungsbereiche:<br />
Markt- und<br />
Standortanalysen<br />
1<br />
Markt- und<br />
Meinungs-<br />
forschung<br />
2<br />
Wohnen<br />
im<br />
Alter<br />
Seite 3<br />
3<br />
Besondere<br />
Produkte<br />
und dF Fragestellungen<br />
4<br />
Kommunal-<br />
beratung<br />
5
Wohnen und Demographie<br />
Thesen (eine Auswahl mit Fokus Frankfurt)<br />
Wohnansprüche steigen<br />
Wohnen wird (noch) bunter<br />
• Wohnen wird altengerecht<br />
• WWohnen h in i FFrankfurt kf t wird i d urban b<br />
• Wohnen wird grün<br />
• Wohnen wird gesund<br />
Seite 4
<strong>Die</strong> <strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> Wohnens ist anspruchsvoll!<br />
Auf schrumpfenden Märkten sind solche Bäder bereits<br />
ein Vermarktungshemmnis<br />
Seite 5
Wohnen wird bunter<br />
Wohnungsnachfrage g g wird bestimmt durch …<br />
Alter<br />
L Lebensphasenmodell<br />
b h d ll<br />
Haushaltstyp<br />
(Singles, Paare, Familien)<br />
Wohnkaufk<br />
kraft f<br />
+<br />
+<br />
Wohnkonzepte<br />
Haushaltseinkommen, das<br />
für das Wohnen zur<br />
V Verfügung fü steht t ht<br />
(Äquivalenzeinkommen)<br />
Lebensstil,<br />
Wertorientierungen,<br />
Wohnwünsche<br />
Seite 6<br />
Weitere Ausdifferenzierung<br />
Zunahme der<br />
Polarisierung<br />
Zunahme der<br />
Pluralisierung
Bun<strong>des</strong>trend: Wir werden bunter<br />
Studie Wohntrends 2020<br />
kommunikativ-dynamisch<br />
15%<br />
hauslich-familiär<br />
17%<br />
anspruchsvoll<br />
21%<br />
Seite 7<br />
solide-bescheiden<br />
25%<br />
einfach-funktional<br />
7%<br />
konventionell-situiert<br />
15%
Wohnen ist bunt – Beispiel Senioren<br />
• Gute/zentrale Lage<br />
• Ausstattung gehoben, altengerecht<br />
• Service-Wohnen<br />
• kritisch<br />
• Nachkriegs-Mehrfamilienhaus<br />
• Normaler Standard<br />
• Geringer Veränderungswunsch<br />
• Keine <strong>Die</strong>nstleistungen<br />
• Sehr zufrieden<br />
• Preiswert<br />
• Einfach<br />
• Alt Altersarmut t<br />
• Hohe Unzufriedenheit<br />
Seite 8
Wohnen wird sich weiter verändern!<br />
Senioren heute<br />
Senioren morgen<br />
Seite 9<br />
Literaturtipp:<br />
Wohntrends 2020<br />
(3. GdW Branchenbericht)<br />
bestellbar über:<br />
www.hammonia-verlag.de
Seniorengerechte Ausstattung<br />
wird Standard<br />
unter 30<br />
30-44<br />
45-59<br />
ab 60<br />
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%<br />
Seite 10
Jüngere und Ältere wünschen<br />
sich einen Aufzug<br />
(nur Mieter, die eine Veränderung ihrer<br />
Wohnsituation wünschen)<br />
unter 30<br />
30-44<br />
45-59<br />
ab 60<br />
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%<br />
Seite 11
Wohnen wird urban<br />
Frankfurt – Toronto<br />
Zwei Metropolen<br />
Frankfurter Skyline, © Foto: Tanja Schäfer, Stadt Frankfurt am Main<br />
Frankfurt:<br />
676 676.000 000 Einwohner; Metropolregion: 55,5 5 Mio Mio.<br />
Einwohner<br />
Wachsend<br />
Wirtschaftszentrum und Finanzplatz<br />
43 43,7 7 % Migranten<br />
Toronto:<br />
2,5 Mio. Einwohner; GTA: 5,5 Mio Einwohner<br />
Wachsend<br />
Wirtschaftszentrum und Finanzplatz<br />
43,7 % Migranten<br />
Skyline Toronto, © City of Toronto<br />
Seite 12
Metropoles Wohnen<br />
Skyline Toronto, © City of Toronto<br />
Seite 13
Metropoles Wohnen<br />
Circa 135 Eigentumswohnungsprojekte aktuell in der Vermarktung<br />
Skyline Toronto, © City of Toronto<br />
Seite 14
Metropoles Wohnen ist auch hohes Wohnen<br />
The L-Tower<br />
(Daniel Libeskind)<br />
57 Stockwerke<br />
Stock erke<br />
496 Wohneinheiten<br />
Seite 15<br />
Clear Spirit – Gemeinschaftsfläche auf<br />
dem Dach und Lobby
Metropole Zielgruppe<br />
Am Image arbeiten!<br />
kommunikativ-<br />
dynamisch<br />
15 %<br />
Trendiges Ambiente<br />
Arbeitsmöglichkeiten, Medien,<br />
Smart-Home-Technologien g<br />
Heimkino<br />
Wellness<br />
Seite 16<br />
Gemeinschaft und Netzwerke<br />
Urbanes Umfeld<br />
Wohnen als Lebensgefühl<br />
Wohlfühl-Bad<br />
Flexibel Flexibel, mobil<br />
Ansprüche gehen über Kaufkraft<br />
hinaus<br />
Junge Singles, Paare<br />
Mittelalte Haushalte<br />
Niedrige bis mittlere Wohnkaufkraft<br />
mit Steigerungsperspektive<br />
„Neue Urbaniten“<br />
„Creative Creative Class“ Class<br />
Tendenz: zunehmend
Je kleiner die Wohnung je größer die<br />
ohnehin hohe Nachfrage<br />
Seite 17
Nischen sind interessant!<br />
Zielgruppe Urbane Familien<br />
Credit: : INF<br />
Seite 18<br />
Credit: Flynet<br />
Credit: : Splash News
Andere Branchen haben es längst kapiert:<br />
Häuslich-familiäre Familien vs.<br />
Kommunikativ Kommunikativ-dynamische dynamische Familien<br />
http://www.ohdeedoh.co<br />
m<br />
Hersteller: Bloom, Mozzee, Roomp,<br />
phil&teds, DoubleDutch, Playsam<br />
Seite 19<br />
Hersteller: BIG, Pinolino, Hartan,<br />
Sterntaler, Hauck
Sehr deutliche Konzentration neuer ETW in urbanen Lagen<br />
Teure ETW werden ausschließlich in absoluten Top-Lagen p g nachgefragt g g<br />
Hohe Nachfrage nach<br />
teuren Wohnungen nur<br />
in Zentren<br />
Hohe Preisniveaus<br />
insbesondere in den<br />
Räumen Frankfurt Frankfurt,<br />
Stuttgart, München<br />
Seite 20
In den Kernstädten ist eine sehr hohe Nachfrage nach<br />
Mietwohnungen vorhanden, insbesondere in Frankfurt<br />
Seite 21
Ein Blick auf das Frankfurter Stadtgebiet lässt deutliche<br />
Nachfrageschwerpunkte in einzelnen Stadtteilen erkennen<br />
Seite 22
Hohe Ansprüche an ökologische<br />
Standards beim Wohnen<br />
GGebäude bä d mit it<br />
Niedrigenergiestandard<br />
Regenwassernutzungsanlage<br />
Heizung mit erneuerbarer<br />
Energie<br />
Verwendung ökologischer<br />
Baustoffe<br />
Solarenergie für Warmwasser<br />
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%<br />
Seite 23
Hohe Ansprüche an ökologische Standards beim Wohnen<br />
• Von einer großen Mehrheit gewünscht.<br />
• Aber nur bei kleiner Minderheit (2-3%) vorrangiges Kriterium.<br />
• „Nachrangig“ heißt: geringe Bereitschaft, im Hinblick auf Preis, Größe, Lage<br />
und Ausstattung Kompromisse zugunsten der Ökologie einzugehen (nicht<br />
anders als bei anderen Produkten).<br />
Seite 24
Prekäre Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung von<br />
Bestandswohnungen<br />
(optimistische Annahmen, inkl. KfW-Förderung)<br />
KfW Förderung)<br />
VoFi-Endwert(Euuro)<br />
600.000,00<br />
500.000,00<br />
400.000,00<br />
300.000,00<br />
200.000,00<br />
100.000,00<br />
0,00<br />
-100.000,00 00 000,00<br />
-200.000,00<br />
1<br />
3<br />
5<br />
7<br />
9<br />
Wirtschaftlichkeit der synthetischen Gebäude<br />
(Standard KfW 40 / KfW 60 - Energiepreissteigerung 6 %)<br />
KfW 60: 18 Jahre<br />
11<br />
13<br />
15<br />
17<br />
19<br />
21<br />
23<br />
Seite 25<br />
25<br />
KfW 40:<br />
22,0 Jahre<br />
27<br />
29<br />
31<br />
33<br />
35<br />
37<br />
Rendite –<br />
Planungshorizont<br />
(80 Jahre Laufzeit)<br />
KfW 40: 8,2 % (p.a.)<br />
KfW 60: 8,4 % (p.a.)<br />
39<br />
40 KfW 40<br />
60 KfW 60
Green Building – Verantwortung für die Umwelt<br />
Warum es sich durchsetzen könnte<br />
Argumente für “Green Green Building Building”: :<br />
Technologie<br />
Smart Homes<br />
Innovative Innovative Heiz- Heiz und Kühlsysteme<br />
Innovative Belüftung<br />
Kosteneffizienz<br />
Energieeffizienz<br />
Energieeffizienz<br />
Kostenkontrolle<br />
<strong>Zukunft</strong>ssicherheit<br />
Verbrauchreduzierung<br />
Gesundheit<br />
Emmissionsarme Materialien<br />
Optimiertes Lüftungssystem<br />
Seite 26
Green Building – Verantwortung für die Umwelt<br />
Grundsätze für die Projektentwicklung<br />
Grundstücksentwicklung:<br />
Höhere Verdichtung<br />
E Entwicklung t i kl von SSystemen t zur Reduzierung R d i dder EEntwässerungsproblematik t ä bl tik<br />
(Versiegelung), Lichtverschmutzung und <strong>des</strong> UHI (urban heat island effect)<br />
Energie g Effizienz<br />
Dämmung<br />
Heizsysteme<br />
Beleuchtungssysteme<br />
Lüftungs Lüftungs- und Wäremrückgewinnungssysteme<br />
Integriertes Energiemanagment<br />
Awareness der Nutzer<br />
Seite 27
Green Building – Verantwortung für die Umwelt<br />
Grundsätze für die Projektentwicklung<br />
Resourcen schonen & Müll reduzieren<br />
Umweltbilanz der verwendeten Materialien beachten<br />
L Lokale/regionale k l / i l Fi Firmen bbevorzugen<br />
Mülltrennung/Recycling<br />
Wasserverbrauch reduzieren<br />
Waste Management g Plan<br />
Ganzheitliches Gebäude<strong>des</strong>ign<br />
Simulation unterschiedlicher Gebäude<strong>des</strong>igns hinsichtlich ihrer energetischen<br />
Kennzahlen<br />
Frühzeitige Beteiligung verschiedener Diziplinen (Architekten, Ingenieure,<br />
Marktforscher, Designer, etc.).<br />
Seite 28
Wohnen wird gesund<br />
Von der Nasszelle zum Wohlfühlbad<br />
Ich will nicht nur duschen, sondern mich auch<br />
wohlfühlen<br />
<strong>Die</strong> Wohnung sollte ein Gäste-WC haben<br />
<strong>Die</strong> Waschmaschine sollte in einem Extra Extra-Raum Raum stehen<br />
Das Badezimmer sollte so groß wie möglich sein<br />
Ich genieße häufiger ein ausgiebiges Bad<br />
Ein Haus sollte zwei Bäder haben<br />
Ein Bad muss eine Fußbodenheizung haben<br />
Ein Badezimmer mit Sauna würde mir gefallen g<br />
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%<br />
Seite 29
Demographische Gründe für den Trend zu Wellness und<br />
Gesundheit<br />
die geburtenstarken Jahrgänge treten jetzt in die Altersgruppe 50+ ein<br />
im Jahr 2020 ist der stärkste Jahrgang g g 57 Jahre alt<br />
Ende der Familienphase<br />
beträchtlicher Anteil mit höherem Einkommen und Vermögen<br />
„master „ consumer“: dominieren die Nachfrage g durch Personenzahl und<br />
Kaufkraft<br />
erste Gesundheitsprobleme, midlife crisis<br />
sinkende Stabilität der Paarbeziehungen: aktiv, sportlich, sexy<br />
ewige Jugend, anti-aging<br />
wachsen<strong>des</strong> Gesundheitsbewusstsein<br />
verstehen sich nicht als Jungsenioren<br />
Themen: Ernährung, Wellness, Fitness<br />
Seite 30
Wellnesstrend: Das Bad wird wohnlich<br />
Seite 31
Bädertrends: Wellness und Design<br />
Seite 32
<strong>InWIS</strong> <strong>Forschung</strong> & <strong>Beratung</strong> <strong>GmbH</strong><br />
Springorumallee 5<br />
44795 Bochum<br />
Telefon + 49 (0) 2 34/8 90 34 – 0<br />
Telefax + 49 (0) 2 34/8 90 34 – 49<br />
Internet: www.inwis.de<br />
E-Mail: info@inwis.de<br />
Seite 33
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