Zukunft des Wohnens Konsequenzen - InWIS Forschung & Beratung ...
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<strong>Zukunft</strong> u u t <strong>des</strong> <strong>Wohnens</strong> o e s<br />
<strong>Konsequenzen</strong> <strong>des</strong> demographischen<br />
Wandels für die Wohnungswirtschaft<br />
g<br />
Di Diplom-Ökonom l Ök Matthias M tthi Wi Wirtz t<br />
Geschäftsführer <strong>InWIS</strong> <strong>Forschung</strong> & <strong>Beratung</strong><br />
10 10. Juni 2010
Kompetenz p in der Wohnungswirtschaft<br />
g<br />
Leistungspalette<br />
Wohnungs g Markt- und Nachfrage- g<br />
marktanalysen<br />
Standortanalysen<br />
StandortundQuartiersbeurteilung<br />
potenzialanalysen<br />
Kundenzufriedenheitsanalysen<br />
Markt--<br />
und<br />
Standoort<br />
Portfolio- Wirtschaftli<br />
<strong>Beratung</strong><br />
Leitbild-<br />
Analysen/ chkeits- Mystery wohnbegl.<br />
entwick<br />
Mod Mod.--<br />
berech-berech- Shopping Dienst- Dienst-<br />
lung<br />
Strategien nungenleistungenQuartiersMietenOrganisaentwick-<br />
entwick politik/<br />
enseben<br />
tionsentwic<br />
lungsMikro- klung<br />
strategienmietspiegel Valuation<br />
Services<br />
Stadt- Stadt und<br />
Sozialrendite<br />
ne<br />
nternehm<br />
Mit Mitglieder- li d<br />
rendite Un
Entwicklung g der Wohnungsnachfrage<br />
g g<br />
Wir werden weniger, grauer und bunter<br />
• (Weiterer) ( ) massiver Bevölkerungsrückgang g g g ab dem Jahr 2010, nach einer<br />
Übergangsphase auch Rückgang der Zahl der Haushalte.<br />
• Zunahme regionaler Disparitäten – prosperierende Ballungsräume vs.<br />
strukturschwache t kt h h Regionen, R i ländlicher lä dli h Raum. R<br />
• Starke Zunahme <strong>des</strong> Anteils älterer Haushalte, insbesondere der Hochbetagten.<br />
• Rückgang der Familienhaushalte (Rückgang der Einfamilienhausnachfrage)<br />
• Weitere Ausdifferenzierung der Haushaltstypen; weitere Zunahme der „neuen<br />
Haushaltstypen:<br />
–Einpersonenhaushalte aller Altersgruppen,<br />
–Alleinerziehende.<br />
• Pluralisierung der Lebensstile und sozialen Milieus bei weiter zunehmender Lifestyle-<br />
/Freizeitorientierung moderner Lebensstilgruppen.
Wohntrends - Acht Themenfelder<br />
3. GdW Brachenbericht: Wohntrends 2020<br />
1. Die Haushalte der <strong>Zukunft</strong>: Wie kann der anhaltenden Veränderung der<br />
Haushaltsstruktur begegnet werden?<br />
22. Alles Öko! - Haben steigende Energiekosten Energiekosten, globale Erwärmung und<br />
mediale Aufbereitung Auswirkungen auf die Wohnanforderungen?<br />
3. Digital, automatisch und per Funk: Machen neue Technologien das<br />
Wohnen attraktiver - und wird dieses überhaupt gewünscht?<br />
4. Neue Werte - neues Wohnen? Welche Auswirkungen haben<br />
Individualisierung,<br />
Wohnen?<br />
Pluralisierung und Netzwerkstrukturen auf das<br />
5. Was das Wohnen kosten darf: Wird das Spannungsfeld zwischen<br />
6.<br />
Wohnwünschen und Zahlungsfähigkeit größer?<br />
Gesundheit wird raumgreifend: Wie wird sich die zunehmende Bedeutung<br />
von Wellness und Pflege auf das Wohnen und die Wohnung auswirken?<br />
77. Di Die Wi Wiederentdeckung d td k d<strong>des</strong> QQuartiers: ti WWelche l h AAnforderungen, f d aber b auchh<br />
Chancen kommen auf die Wohnungswirtschaft zu, um Wohnstandorte<br />
attraktiver zu machen?<br />
8. Mehr Service - aber mit Augenmaß: Welche Dienstleistungen werden<br />
tatsächlich nachgefragt?
Leerstandsrisiko<br />
Der Wettbewerb verschärft sich
Die Wohnungsmärkte differenzieren sich<br />
Unterschiedliche Herausforderungen und Strategien<br />
Preis-<br />
niveau<br />
-<br />
o<br />
+<br />
Wachsende Märkte Schrumpfende Märkte<br />
Durch niedrige Fertigstellungen und Rückgang<br />
<strong>des</strong> sozialen Wohnungsbaus neue<br />
Versorgungsengpässe<br />
Versorgungsengpässe.<br />
Wie versorge ich die sozial Schwachen?<br />
Trotz guter Nachfrage begrenzte<br />
Mietsteigerungspotentiale.<br />
Wie halte ich die Qualität und verhindere<br />
soziales Abgleiten?<br />
Wie generiere ich Zusatzerträge?<br />
Wachsende Leerstände – zunehmende<br />
Konzentration von sozial Schwachen – Segregation,<br />
Verslummung<br />
Verslummung.<br />
Selbst sozial Schwache können wählerisch sein.<br />
Wie bewirtschafte ich Problemquartiere?<br />
Harte Konkurrenz – wachsen<strong>des</strong> Anspruchsniveau<br />
der Mieter – Fluktuation – Preisdruck – Gefahr<br />
sozialer Erosion.<br />
Wie kann ich dem Mieter mit begrenztem<br />
Aufwand Mehrwert bieten?<br />
Die „Stars Stars“ im Portfolio Portfolio.<br />
Schmale Nischen für innovative Produkte Produkte.<br />
Raum für Neubau und Experimente.<br />
Wie finde ich auf diesen Märkten noch lukrative<br />
Mit welchen Qualitäten und Innovationen Nischen, wie bediene ich die Präferenzen der<br />
bediene ich die Nachfrage?<br />
Zielgruppen, wie schaffe ich Produkte mit<br />
Alleinstellungsmerkmalen?
Wohnen wird bunter<br />
Wohnungsnachfrage wird bestimmt durch …<br />
Alter<br />
Haushaltstyp<br />
Wohnkaufkraft<br />
+<br />
+<br />
Wohnkonzepte<br />
Lebensphasenmodell<br />
(Singles, Paare, Familien)<br />
H Haushaltseinkommen, h lt i k das d<br />
für das Wohnen zur<br />
Verfügung steht<br />
(Äquivalenzeinkommen)<br />
Lebensstil,<br />
Wertorientierungen,<br />
Wohnwünsche<br />
Weitere Ausdifferenzierung<br />
Zunahme der<br />
Polarisierung<br />
Zunahme der<br />
Pluralisierung
Das Wohnmatrix-Modell – Wie sich Märkte verändern!<br />
Strategischer Umgang mit unterschiedlichen Zielgruppen<br />
Literaturtipp:<br />
WWohntrends h t d 2020<br />
(3.GdW Branchenbericht)<br />
bestellbar über:<br />
www.hammoniaverlag.de
Strategisches Risiko für die klassische Wohnungswirtschaft : Das<br />
solide-bescheidene Wohnkonzept p<br />
solidebescheiden<br />
Geringe Ansprüche Altersgruppe 65+<br />
Klassische<br />
Geschosswohnung<br />
Einfache<br />
(seniorengerechte)<br />
Ausstattung<br />
Sehr geringe g g Mobilität<br />
Niedrige bis mittlere Kaufkraft<br />
„Kittelschürzengeneration“<br />
Tendenz: Tendenz: altersbedingt<br />
abnehmend, nachrückende<br />
Generation ist anspruchsvoller<br />
Vorkommen deutschlandweit: 25 %, aber „Klumpenbildung“ in<br />
WU<br />
Vorhandenes Vorhandenes Wohnungsangebot erreicht neue Zielgruppen oft<br />
nicht<br />
Strategische Strategische g Aufgaben g für Wohnungsunternehmen:<br />
g<br />
Aktuell: Altersgerechte Angebote für aktuelle Mieter bei<br />
weitgehender Mietstabilität<br />
Mittelfristig: Neupositionierung - Wer sind sind meine<br />
Zielgruppen? (strategische Bestandsentwicklung)
Handlungsdruck Alterung<br />
Bevölkerungsprognose für die Mieterschaft<br />
20,0<br />
19,0<br />
18,0<br />
17,0<br />
16,0<br />
15,0<br />
14,0 ,<br />
13,0<br />
12 12,0 0<br />
11,0<br />
10 10,0 0<br />
in Tausend<br />
17,0<br />
16,5<br />
16,3<br />
15,9<br />
15,4<br />
Natürliche Fluktuation<br />
plus tatsächliche Fluktuation<br />
15 15,2 2<br />
14,3<br />
14,5<br />
13,2<br />
Abriss?<br />
Neukundengewinnung?<br />
2010 2015 2020 2025 2030<br />
10
Zielgruppenanalyse<br />
Entwicklung der Mieterschaft - plus tatsächliche Fluktuation<br />
50 5,0<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,0<br />
in Tausend<br />
4,2<br />
4,1<br />
2,8<br />
2,3<br />
1,9<br />
1,6<br />
Konventionell-Situiert Kommunikativ-Dynamisch Häuslich-Familiär<br />
Anspruchsvolle Solide-Bescheiden Einfach-Funktional<br />
4,1 41 4,1<br />
3,9<br />
2,7<br />
2,3<br />
1,9<br />
1,7<br />
3,5<br />
25 2,5<br />
1,0<br />
2010 2015 2020 2025 2030<br />
2,2<br />
1,9<br />
1,8<br />
4,0<br />
3,0<br />
2,4<br />
2,1<br />
2,0<br />
1,7<br />
3,8<br />
2,7<br />
2,3<br />
2,1<br />
2,0<br />
1,6<br />
11
Zielgruppenanalyse<br />
Zahlungsbereitschaft für Modernisierungsmaßnahmen<br />
Gefilterte Ergebnisse - Angaben in %<br />
solide-bescheiden<br />
kommunikativ-dynamisch<br />
häuslich-familiär<br />
anspruchsvoll<br />
konventionell-situiert<br />
einfach-funktional<br />
Gesamt<br />
42<br />
63 28 10<br />
57<br />
43<br />
25<br />
19<br />
40 37 23<br />
15<br />
54 37 9<br />
56<br />
53<br />
31<br />
34<br />
13<br />
13<br />
Nein, ich wäre nicht bereit mehr<br />
Miete zu bezahlen.<br />
Ja, ich wäre bereit eine höhere<br />
Miete zu bezahlen, weiß aber<br />
nicht wie viel.<br />
JJa, ich i h wäre ä bbereit it ffolgenden l d<br />
Betrag (Euro) im Monat mehr<br />
zu bezahlen<br />
12
Vorgehen Strategieentwicklung<br />
Ziel: Nachhaltiger Erfolg<br />
Analyse der Ausgangsbedingungen<br />
Markt | Standort | Gebäude<br />
Quartiere als Handlungsebene identifizieren<br />
Portfolio-Analyse y durchführen<br />
Normstrategien für Quartiere/Gebäudebestände festlegen<br />
Erarbeitung von Maßnahmenkatalogen von Gebäuden innerhalb der<br />
Rahmenb<br />
Quartiere unter Berücksichtigung der Quartiersstrategie<br />
Prüfung alternativer Maßnahmenkonzepte (Realisierbarkeit,<br />
Wi Wirtschaftlichkeit, h f li hk i <strong>Konsequenzen</strong>, K Risikobeurteilung)<br />
Ri ik b il )<br />
Umsetzung<br />
Alllgemeine<br />
bedingungen:<br />
Recht, R<br />
Ummwelt,<br />
Techhnik,<br />
Markkt
Portfolio-Management:<br />
Differenzierte Strategien für unterschiedliche Wohnungsbestände:<br />
Investitonen nur an guten Standorten!!!<br />
sehr gut<br />
Qualität der Immobilie<br />
technisch<br />
deinvestieren<br />
Standard halten, investieren oder<br />
abreißen?<br />
Standard halten<br />
technisch<br />
investieren<br />
schlecht Lage, Infrastruktur und soziale Position<br />
sehr gut
Standard Strategien | Individuelle Strategien<br />
Nischenprodukte<br />
Flexible Produkte<br />
Mehrwert<br />
Kommunizierte Qualitäten<br />
Individualisierte Produkte
Individualisieren und Mehrwert schaffen
Individuelle Maßnahmen sind notwendig?<br />
Wie unterscheiden sich Verbundene von weniger Verbundenen<br />
signifikant voneinander?<br />
...der Größe der Differenz<br />
Wohnung<br />
Verbundene<br />
nicht/kaum Verbundene<br />
...dem Zuschnitt der<br />
Wohnung<br />
mittlere Differenz (-1,49)<br />
...der Ausstattung der<br />
Wohnung<br />
...den den Abstellmöglichkeiten im<br />
Haus<br />
...der Fassadengestaltung<br />
...der Gestaltung <strong>des</strong><br />
Eingangsbereiches<br />
...der Ausleuchtung der<br />
Zugangswege<br />
... dem Zustand der<br />
Zugangswege<br />
-3<br />
-2<br />
-1<br />
0 1 2 3 4 5
<strong>InWIS</strong><br />
<strong>Forschung</strong>sinstitut<br />
<strong>Beratung</strong>sunternehmen<br />
Springorumallee 5<br />
44795 Bochum<br />
Telefon + 49 (0) 2 34/ 8 90 34 - 20<br />
Telefax + 49 (0) 2 34/ 8 90 34 - 49<br />
Internet: www.inwis.de<br />
E-Mail: info@inwis.de<br />
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
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