Zukunft des Wohnens Konsequenzen - InWIS Forschung & Beratung ...

Zukunft u u t des Wohnens o e s
Konsequenzen des demographischen
Wandels für die Wohnungswirtschaft
g
Di Diplom-Ökonom l Ök Matthias M tthi Wi Wirtz t
Geschäftsführer InWIS Forschung & Beratung
10 10. Juni 2010

Kompetenz p in der Wohnungswirtschaft
g
Leistungspalette
Wohnungs g Markt- und Nachfrage- g
marktanalysen
Standortanalysen
StandortundQuartiersbeurteilung
potenzialanalysen
Kundenzufriedenheitsanalysen
Markt--
und
Standoort
Portfolio- Wirtschaftli
Beratung
Leitbild-
Analysen/ chkeits- Mystery wohnbegl.
entwick
Mod Mod.--
berech-berech- Shopping Dienst- Dienst-
lung
Strategien nungenleistungenQuartiersMietenOrganisaentwick-
entwick politik/
enseben
tionsentwic
lungsMikro- klung
strategienmietspiegel Valuation
Services
Stadt- Stadt und
Sozialrendite
ne
nternehm
Mit Mitglieder- li d
rendite Un

Entwicklung g der Wohnungsnachfrage
g g
Wir werden weniger, grauer und bunter
• (Weiterer) ( ) massiver Bevölkerungsrückgang g g g ab dem Jahr 2010, nach einer
Übergangsphase auch Rückgang der Zahl der Haushalte.
• Zunahme regionaler Disparitäten – prosperierende Ballungsräume vs.
strukturschwache t kt h h Regionen, R i ländlicher lä dli h Raum. R
• Starke Zunahme des Anteils älterer Haushalte, insbesondere der Hochbetagten.
• Rückgang der Familienhaushalte (Rückgang der Einfamilienhausnachfrage)
• Weitere Ausdifferenzierung der Haushaltstypen; weitere Zunahme der „neuen
Haushaltstypen:
–Einpersonenhaushalte aller Altersgruppen,
–Alleinerziehende.
• Pluralisierung der Lebensstile und sozialen Milieus bei weiter zunehmender Lifestyle-
/Freizeitorientierung moderner Lebensstilgruppen.

Wohntrends - Acht Themenfelder
3. GdW Brachenbericht: Wohntrends 2020
1. Die Haushalte der Zukunft: Wie kann der anhaltenden Veränderung der
Haushaltsstruktur begegnet werden?
22. Alles Öko! - Haben steigende Energiekosten Energiekosten, globale Erwärmung und
mediale Aufbereitung Auswirkungen auf die Wohnanforderungen?
3. Digital, automatisch und per Funk: Machen neue Technologien das
Wohnen attraktiver - und wird dieses überhaupt gewünscht?
4. Neue Werte - neues Wohnen? Welche Auswirkungen haben
Individualisierung,
Wohnen?
Pluralisierung und Netzwerkstrukturen auf das
5. Was das Wohnen kosten darf: Wird das Spannungsfeld zwischen
6.
Wohnwünschen und Zahlungsfähigkeit größer?
Gesundheit wird raumgreifend: Wie wird sich die zunehmende Bedeutung
von Wellness und Pflege auf das Wohnen und die Wohnung auswirken?
77. Di Die Wi Wiederentdeckung d td k ddes QQuartiers: ti WWelche l h AAnforderungen, f d aber b auchh
Chancen kommen auf die Wohnungswirtschaft zu, um Wohnstandorte
attraktiver zu machen?
8. Mehr Service - aber mit Augenmaß: Welche Dienstleistungen werden
tatsächlich nachgefragt?

Leerstandsrisiko
Der Wettbewerb verschärft sich

Die Wohnungsmärkte differenzieren sich
Unterschiedliche Herausforderungen und Strategien
Preis-
niveau
-
o
+
Wachsende Märkte Schrumpfende Märkte
Durch niedrige Fertigstellungen und Rückgang
des sozialen Wohnungsbaus neue
Versorgungsengpässe
Versorgungsengpässe.
Wie versorge ich die sozial Schwachen?
Trotz guter Nachfrage begrenzte
Mietsteigerungspotentiale.
Wie halte ich die Qualität und verhindere
soziales Abgleiten?
Wie generiere ich Zusatzerträge?
Wachsende Leerstände – zunehmende
Konzentration von sozial Schwachen – Segregation,
Verslummung
Verslummung.
Selbst sozial Schwache können wählerisch sein.
Wie bewirtschafte ich Problemquartiere?
Harte Konkurrenz – wachsendes Anspruchsniveau
der Mieter – Fluktuation – Preisdruck – Gefahr
sozialer Erosion.
Wie kann ich dem Mieter mit begrenztem
Aufwand Mehrwert bieten?
Die „Stars Stars“ im Portfolio Portfolio.
Schmale Nischen für innovative Produkte Produkte.
Raum für Neubau und Experimente.
Wie finde ich auf diesen Märkten noch lukrative
Mit welchen Qualitäten und Innovationen Nischen, wie bediene ich die Präferenzen der
bediene ich die Nachfrage?
Zielgruppen, wie schaffe ich Produkte mit
Alleinstellungsmerkmalen?

Wohnen wird bunter
Wohnungsnachfrage wird bestimmt durch …
Alter
Haushaltstyp
Wohnkaufkraft
+
+
Wohnkonzepte
Lebensphasenmodell
(Singles, Paare, Familien)
H Haushaltseinkommen, h lt i k das d
für das Wohnen zur
Verfügung steht
(Äquivalenzeinkommen)
Lebensstil,
Wertorientierungen,
Wohnwünsche
Weitere Ausdifferenzierung
Zunahme der
Polarisierung
Zunahme der
Pluralisierung

Das Wohnmatrix-Modell – Wie sich Märkte verändern!
Strategischer Umgang mit unterschiedlichen Zielgruppen
Literaturtipp:
WWohntrends h t d 2020
(3.GdW Branchenbericht)
bestellbar über:
www.hammoniaverlag.de

Strategisches Risiko für die klassische Wohnungswirtschaft : Das
solide-bescheidene Wohnkonzept p
solidebescheiden
Geringe Ansprüche Altersgruppe 65+
Klassische
Geschosswohnung
Einfache
(seniorengerechte)
Ausstattung
Sehr geringe g g Mobilität
Niedrige bis mittlere Kaufkraft
„Kittelschürzengeneration“
Tendenz: Tendenz: altersbedingt
abnehmend, nachrückende
Generation ist anspruchsvoller
Vorkommen deutschlandweit: 25 %, aber „Klumpenbildung“ in
WU
Vorhandenes Vorhandenes Wohnungsangebot erreicht neue Zielgruppen oft
nicht
Strategische Strategische g Aufgaben g für Wohnungsunternehmen:
g
Aktuell: Altersgerechte Angebote für aktuelle Mieter bei
weitgehender Mietstabilität
Mittelfristig: Neupositionierung - Wer sind sind meine
Zielgruppen? (strategische Bestandsentwicklung)

Handlungsdruck Alterung
Bevölkerungsprognose für die Mieterschaft
20,0
19,0
18,0
17,0
16,0
15,0
14,0 ,
13,0
12 12,0 0
11,0
10 10,0 0
in Tausend
17,0
16,5
16,3
15,9
15,4
Natürliche Fluktuation
plus tatsächliche Fluktuation
15 15,2 2
14,3
14,5
13,2
Abriss?
Neukundengewinnung?
2010 2015 2020 2025 2030
10

Zielgruppenanalyse
Entwicklung der Mieterschaft - plus tatsächliche Fluktuation
50 5,0
4,0
3,0
2,0
in Tausend
4,2
4,1
2,8
2,3
1,9
1,6
Konventionell-Situiert Kommunikativ-Dynamisch Häuslich-Familiär
Anspruchsvolle Solide-Bescheiden Einfach-Funktional
4,1 41 4,1
3,9
2,7
2,3
1,9
1,7
3,5
25 2,5
1,0
2010 2015 2020 2025 2030
2,2
1,9
1,8
4,0
3,0
2,4
2,1
2,0
1,7
3,8
2,7
2,3
2,1
2,0
1,6
11

Zielgruppenanalyse
Zahlungsbereitschaft für Modernisierungsmaßnahmen
Gefilterte Ergebnisse - Angaben in %
solide-bescheiden
kommunikativ-dynamisch
häuslich-familiär
anspruchsvoll
konventionell-situiert
einfach-funktional
Gesamt
42
63 28 10
57
43
25
19
40 37 23
15
54 37 9
56
53
31
34
13
13
Nein, ich wäre nicht bereit mehr
Miete zu bezahlen.
Ja, ich wäre bereit eine höhere
Miete zu bezahlen, weiß aber
nicht wie viel.
JJa, ich i h wäre ä bbereit it ffolgenden l d
Betrag (Euro) im Monat mehr
zu bezahlen
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Vorgehen Strategieentwicklung
Ziel: Nachhaltiger Erfolg
Analyse der Ausgangsbedingungen
Markt | Standort | Gebäude
Quartiere als Handlungsebene identifizieren
Portfolio-Analyse y durchführen
Normstrategien für Quartiere/Gebäudebestände festlegen
Erarbeitung von Maßnahmenkatalogen von Gebäuden innerhalb der
Rahmenb
Quartiere unter Berücksichtigung der Quartiersstrategie
Prüfung alternativer Maßnahmenkonzepte (Realisierbarkeit,
Wi Wirtschaftlichkeit, h f li hk i Konsequenzen, K Risikobeurteilung)
Ri ik b il )
Umsetzung
Alllgemeine
bedingungen:
Recht, R
Ummwelt,
Techhnik,
Markkt

Portfolio-Management:
Differenzierte Strategien für unterschiedliche Wohnungsbestände:
Investitonen nur an guten Standorten!!!
sehr gut
Qualität der Immobilie
technisch
deinvestieren
Standard halten, investieren oder
abreißen?
Standard halten
technisch
investieren
schlecht Lage, Infrastruktur und soziale Position
sehr gut

Standard Strategien | Individuelle Strategien
Nischenprodukte
Flexible Produkte
Mehrwert
Kommunizierte Qualitäten
Individualisierte Produkte

Individualisieren und Mehrwert schaffen

Individuelle Maßnahmen sind notwendig?
Wie unterscheiden sich Verbundene von weniger Verbundenen
signifikant voneinander?
...der Größe der Differenz
Wohnung
Verbundene
nicht/kaum Verbundene
...dem Zuschnitt der
Wohnung
mittlere Differenz (-1,49)
...der Ausstattung der
Wohnung
...den den Abstellmöglichkeiten im
Haus
...der Fassadengestaltung
...der Gestaltung des
Eingangsbereiches
...der Ausleuchtung der
Zugangswege
... dem Zustand der
Zugangswege
-3
-2
-1
0 1 2 3 4 5

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Beratungsunternehmen
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