23.04.2012 Bebauungsplan Nr. 103 „Gut Edelburg ... - Hemer

Bebauungsplan Nr. 103 „Gut Edelburg“
Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke
zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
1. Das Plangebiet
23.04.2012
Das Plangebiet umfasst das Gut Edelburg an der Bundesstraße 7 im nördlichen Stadtgebiet Hemers
und bezieht sich auf die Parzellen Stadt Hemer, Gemarkung Becke, Flur 2, Flurstücke 300,
301, 303, 304, 309, 312, 392, 393, 395, 789, 790.
Das Plangebiet ist in den Übersichtsplänen (Plan 1.1 + 1.2) dargestellt und hat die Größe von
12,975 ha.
Auf dem Gelände befindet sich (Plan 2 + 3)
- die Gesamtanlage Edelburg mit dem Herrenhaus mit Nebenbauten in einer
dreischenkligen Anlage
- zwei Reithallen nördlich der Hauptanlage
- ein Landschaftsgarten südlich und östlich der Hauptanlage
- Grünflächen nördlich der Reitanlage.
2. Planungsziele
Der Eigentümer beabsichtigt, die Hofanlage Edelburg einer neuen Nutzung zuzuführen, um das
in großen Teilen denkmalgeschützte Ensemble langfristig zu erhalten.
Geplant ist eine Hotelnutzung mit ca. 80 Zimmern, sowie Konferenz- und Tagungsräume, Gastronomie
und Veranstaltungsräume und hotelübliche Verkaufsräume.
Gleichzeitig sollen die bestehenden Reithallen durch einen Stallneubau ergänzt werden, um den
Bestand der Reitanlage zu gewährleisten.
2.1 Städtebau (Plan 4)
Als Ersatz für die existierenden Stallanlagen ist im Norden der Neubau einer neuen Stallanlage
als Abrundung der bestehenden Reithallen vorgesehen.
Städtebauliches Konzept für den historischen Bereich ist die Entwicklung eines Vierkantes mit
den Innendimensionen ca. 95,00 m x 95,00 m (Plan 5 + 6).
Der dargestellte Vierkant definiert die Erschließung und die Sichtachsen der Gesamtanlage neu.
Es entsteht durch die Gebäude und Freiflächen eine eindeutige Ausrichtung und Sichtachse auf
das Herrenhaus (Plan 7 + 8).
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Das Herrenhaus bestimmt durch Lage, Größe und Gestaltung die Gesamtanlage.
Die „sonstigen Gebäude“, Neubauten wie Altbauten bilden eine wertige Einheit und flankieren
das Haupthaus.
2.2 Maßnahmen (Plan 9)
Die in der Denkmalliste der Stadt Hemer aufgeführten Gebäude sollen erhalten und ergänzt
werden.
Beabsichtig ist der Abriss der Villa, frei im östlichen Grundstückbereich gelegen, der Abriss des
in der süd-westlichen Ecke gelegenen Gebäudeteiles, sowie der Remise im Zufahrtsbereich zum
Hof.
Diese Gebäude sind nicht in die Denkmalliste eingetragen.
Das historische Ensemble soll ergänzt werden (Plan 10)
- A durch ein zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach als Ersatz für die Remise
- B durch einen Glasbau zwischen dem Stallgebäude und der Scheune
- C durch eine Eckergänzung im süd-westlichen Bereich, angepasst an das alte
Stallgebäude
- D durch einen Riegel als östlicher Abschluss der Gesamtanlage als
zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach und Dachausbauten.
2.3 Kubaturen (Plan 11)
Die Dimensionen der Neubauten sind aus den Kubaturen der Stallgebäude abgeleitet.
Das heißt:
- Bautiefe ca. 15,00 m,
- Traufhöhe ca. 6,25 m,
- Firsthöhe ca. 11,30 m.
Die Länge des Gebäude A von 28,00 m entspricht in etwa der Länge der existierenden Remise
von 26,00 m; die Länge des Gebäudes C von 75,00m entspricht etwa der Länge des existierenden
Stallgebäudes incl. des Neubaues im Eckbereich von 70,00 m.
Zwischen dem Stallgebäude und der Scheune ist ein verbindender Glasbau vorgesehen; dieser
Glasbau fasst beide existierenden Gebäude zusammen und ergibt dann eine Kantenlänge von
125,00 m.
Die Raumöffnung zwischen dem Herrenhaus und dem Hotelneubau beträgt in der direkten Verbindung
18,00 m (s. h. auch Plan 5).
2.4 Nutzungen
Die geplante Nutzungsverteilung ist in Plan 12 dargestellt.
Die wichtigsten Aussagen hier sind:
- die Hotelzimmer sind im Herrenhaus, im sogenannten Bauernhaus und im Neubau D
vorgesehen
- die Scheune und der unmittelbar angrenzende Stallbereich
sind als Festscheune und Tagungsbereich vorgesehen.
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2.5 Neue Gebäude und Gestaltung (Plan 13 + 14 + 15)
Für das neu zu erstellende Gebäude D existiert ein Vorentwurf.
Dieser ist in Grundrissen und Ansichten dargestellt.
Es ist ein zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach, dieses mit addierten Dachausbauten.
Der Drempel soll nahe 0,00 m sein, um eine durchlaufende Traufkante zu erreichen.
Die sich dann ergebende Traufhöhe liegt bei ca. 6,25 m und somit im Bereich der Geschossdecke
Erdgeschoss/Obergeschoss des Herrenhauses.
Die Fassade des Neubaus ist hinsichtlich der Fenster, wie beim Herrenhaus, auf Achsen aufgebaut.
Die zunächst zweigeschossige aufstehende Wand des Neubaus soll, ebenso wie beim Herrenhaus,
verputzt und hell gestrichen sein.
Im Erdgeschoss sind außen liegende Klappläden, vorstellbar in einer grünen Farbe, analog zu
den historischen Stallgebäuden.
Bei den Dachausbauten ist ein Materialwechsel vorgesehen. Dieses wird das Erscheinungsbild
der Zweigeschossigkeit stützen. Das Material der Dachflächen wird ein dunkelgrauer Dachziegel
sein. Im Bestand, Stallgebäude und Scheune, ist dieses ebenso.
3. Alternative Lösungen
Der bauliche Zustand der denkmalgeschützten Gebäude ist stark renovierungsbedürftig.
Ausgenommen ist das Herrenhaus und die Galerie.
Die Remise ist in Teilen einsturzgefährdet.
Andere wirtschaftliche Lösungen für eine umfassende Nutzung des Gesamtensembles existieren
nicht.
4. Übergeordnete Planungen und bestehendes Planungsrecht
Landesentwicklungsplan
Die geltenden Landesentwicklungspläne basieren auf dem Landesentwicklungsprogramm, das
die Ziele der Raumordnung und Landesplanung für die Gesamtentwicklung des Landes festlegt.
Im zentralörtlichen Gliederungssystem ist die Stadt Hemer ein Mittelzentrum, welches die Versorgung
der Bevölkerung mit Waren, Dienstleistungen und Infrastrukturangeboten des periodischen
Bedarfs wahrnimmt. Hemer gehört zur Ballungsrandzone am südöstlichen Rand des
Ruhrgebietes und zur Europäischen Metropolregion Rhein-Ruhr. Besonderes Augenmerk gilt
nach § 21 Abs. 3b) LEProgramm der geordneten Entwicklung der Siedlungsstrukturen in den
Ballungsrandzonen.
Regionalplan
Im derzeit wirksamen Regionalplan ist der Bebauungsplanbereich als allgemeiner Freiraum- und
Agrarbereich dargestellt.
Flächennutzungsplan
Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan ist der Planbereich als „Fläche für die Landwirtschaft“,
als Grünfläche: Parkanlage und als Gebiet bzw. Anlage, die dem Denkmalschutz unterliegt,
dargestellt.
Ziel der FNP-Änderung ist es, Teilflächen der Hofanlage „Gut Edelburg“ als Sondergebiet „Hotel
und Reitanlage“, als Grünflächen: Parkanlage und als Grün- und Ausgleichsflächen im Flächen-
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nutzungsplan dazustellen (siehe Anlage: Entwurf zur 55. Änd. des Flächennutzungsplans der
Stadt Hemer).
5. Auswirkungen der Planung und Umweltinformationen
5.1 Allgemeine Charakterisierung des Plangebietes
Im Zuge der Flächennutzungsplanänderung und der Bebauungsplanaufstellung werden ein
Umweltbericht und eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung erarbeitet. In dem Umweltbericht
wird zunächst die Bestandssituation schutzgutbezogen (Boden, Wasser, Klima / Lufthygiene,
Pflanzen und Tiere, Orts- und Landschaftsbild, Mensch, Kultur- und Sachgüter) dargestellt und
bewertet, um auf dieser Basis die projektbedingten Auswirkungen auf die Umweltgüter darzustellen
und zu bilanzieren. In der Artenschutzrechtlichen Vorprüfung wird untersucht, ob und
welche streng geschützten und besonders geschützten Arten ggf. von der Planung betroffen
sein könnten.
Das ca. 13 ha große Plangebiet wird im Westen von der B7 und im Nordosten von der Oese
begrenzt, darüber hinaus verläuft die Plangebietsgrenze entlang von Wegen und Grundstücksgrenzen.
Das relativ ebene Plangebiet liegt in der Oese-Aue und kann nach seinem Erscheinungsbild in
drei Zonen unterteilt werden: Im zentralen Bereich befinden sich die teilweise unter Denkmalschutz
stehenden Gutsgebäude sowie nördlich davon ein Reitbetrieb mit Reithallen und Reitplätzen.
Das nördliche Plangebiet wird durch Pferdeweiden geprägt, durch die in Nord-Südrichtung ein
von Erlen-Ufergehölzen begleiteter Graben verläuft. Im Nordosten grenzt ein naturnah ausgebildeter
Abschnitt der Oese an das Plangebiet. Weiterhin befindet sich an der nördlichen Plangebietsgrenze
ein quellig durchsickerter Flutrasen.
Das südliche Plangebiet wird durch den strukturreichen Schlosspark mit seinem tlw. alten
Baumbestand geprägt. In dem beigefügtem Freiflächenplan Bestandssituation sind die innerhalb
des Plangebietes vorkommenden Biotop- und Nutzungstypen dargestellt.
5.2 Projektbedingte Auswirkungen
Der Freiflächenplan / Planungssituation zeigt die derzeit angedachten Biotop- und Nutzungstypen
für den ca. 3,5 ha großen Eingriffsraum. In dem restlichen Plangebiet ist nach derzeitigem
Kenntnisstand, mit Ausnahme der Realisierung von Kompensationsmaßnahmen im nördlichen
Plangebiet, nicht mit Änderungen zu rechnen.
Projektbedingte Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima sowie Pflanzen und
Tiere beziehen sich im Wesentlichen auf den ca. 3,5 ha großen Eingriffsraum, der die zentralen
Bauflächen für die geplanten Sondergebiete Hotel und Reitbetrieb umfasst.
Wie die überschlägige Eingriffsbilanzierung (s. Pkt. 5.4) zeigt, bezieht sich die Flächeninanspruchnahme
im Wesentlichen auf bereits befestigte Flächen oder auf intensiv genutzte Bereiche
mit einer geringen ökologischen Bedeutung.
Im Bereich des Herrenhausvorplatzes werden ca. 4.500 m² Schlosspark beansprucht. Hier müssen
eine ältere Fichtenreihe (10 Fichten), ein Lebensbaum und ca. 1.200 m² flächiger Gehölzbestand,
der im Wesentlichen von Fichten dominiert wird, gefällt werden. Darüber hinaus sind
Kieswege und ein mit Hainbuchenhecken eingefasstes Rasenrondell von der Planung betroffen.
Die beiden alten Kastanien auf dem Hofplatz werden erhalten.
Auswirkungen auf die Schutzgüter Orts- und Landschaftsbild sowie Kulturgüter ergeben sich
durch die neuen Baukörper. Da sie sich dem denkmalgeschützten Herrenhaus hinsichtlich Höhe
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und Kubatur deutlich unterordnen und vor dem Hintergrund der eindeutigen Ausrichtung der
Gebäude und Freiräume auf das Herrenhaus, fügen sich die neuen Baukörper harmonisch in
das historische Gebäudeensemble ein.
Bezogen auf das Schutzgut Mensch kann es zu Konflikten hinsichtlich der gegebenen Lärmbelastung
durch die B 7 kommen. Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden im Rahmen der
weiteren Planungen auf Grundlage eines Lärmschutzgutachtens näher konkretisiert.
5.3 Artenschutz
Zeitparallel wird eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung im Rahmen des Umweltberichtes erarbeitet,
die auch eine Datenrecherche beim amtlichen und ehrenamtlichen Naturschutz umfasst.
Nach Aussage des LANUV und der Unteren Landschaftsbehörde des Märkischen Kreises liegen
keine Daten zum Vorkommen von streng und besonders geschützten Arten für das Plangebiet
vor.
Bezogen auf die vorkommenden Biotoptypen hat das Plangebiet und hier insbesondere der
Schlosspark, die Gehölzstrukturen und die Grünlandflächen eine Bedeutung als Jagdraum für
Fledermäuse und als (Teil-)Lebensraum für Vögel. Diese Funktionen bleiben auch nach der Projektrealisierung
erhalten.
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Erforderliche Rodungsarbeiten sind im Zeitraum vom 31. Oktober bis Ende Februar durchzuführen
und damit außerhalb von Brut- und Setzzeiten.
5.4 Überschlägige Eingriffsbilanzierung
Im Rahmen der überschlägigen Eingriffsbilanzierung wird für den 35.590 m² großen Eingriffsraum
die Bestandssituation der Planungssituation gegenübergestellt. Der Eingriffsraum beinhaltet
die Flächen innerhalb des B-Plangebietes, die sich gegenüber der heutigen Nutzung verändern.
Die Bewertung erfolgt anhand des „Hemeraner Bewertungsmodell“. In Tabelle 1 sind die
innerhalb des Eingriffsraumes vorkommenden Biotoptypen mit ihrer Flächengröße, ihrer ökologischen
Wertzahl und dem ökologischen Gesamtwert, der sich aus Multiplikation der Flächengröße
mit dem ökologischen Wert ergibt, aufgeführt.
Tabelle 2 stellt die Planungssituation und deren ökologische Wertigkeit innerhalb des Eingriffsraumes
dar.
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Tab. 1: Bewertung der Bestandssituation im Eingriffsraum
Biotoptyp
intensiv genutzte Bereiche
Fläche Wertzahl ökol. Gesamt-wert
Gebäude 4.015 0,0 0,0
Asphalt- und Pflasterflächen 5.050 0,0 0,0
Schotterwege / -flächen 3.880 0,5 1.940,0
Rohbodenflächen (Reit- und Longierplätze) 3.040 1,0 3.040,0
Sandflächen (Dressur- / Tunierplätze)
landwirtschaftlich genutzte Flächen
2.120 0,5 1.060,0
Grünland (Pferdeweiden)
Grünflächen
4.850 4,0 19.400,0
Hofraum, gering versiegelt 390 3,0 1.170,0
Weg- / Grasrain 1.120 4,0 4.480,0
Rasen 1.020 2,0 2.040,0
Garten, strukturarm 2.500 3,0 7.500,0
Garten 1.685 4,0 6.740,0
Schlosspark mit Baumbestand
Gehölzbestände
4.490 6,0 26.940,0
Böschungshecke (an der B 7) 460 5,0 2.300,0
Nadelgehölzbestände (Fichte, Wacholder) 560 4,0 2.240,0
geschnittene Hecke 305 3,0 915,0
Einzelbäume (3 Lebensbaum à 5 m² Traufbereich =15
m², 2 Kastanien à 30 m² Traufbereich = 60 m², 10 Fichten
á 10 m² Traufbereich = 100m²) 175* 5,0 875,0
Gewässer
Graben 105 3,0 315,0
gesamt 35.590 80.955
* Flächenansatz geht nicht in die Gesamtfläche ein.
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Tab. 2: Bewertung der Planungssituation im Eingriffsraum
Biotoptyp
intensiv genutzte Bereiche
Fläche Wertzahl
ökol. Gesamtwert
Erhalt Gebäude 2.655 0,0 0,0
Gebäude, neu 4.180 0,0 0,0
Asphalt- und Pflasterflächen 895 0,0 0,0
Schotterwege / -flächen 8.460 0,5 4.230,0
Kieswege 2.230 0,5 1.115,0
Sandflächen (Dressurplatze, Paddocks)
landwirtschaftlich genutzte Flächen
3.450 0,5 1.725,0
Grünland (Pferdeweiden)
Grünflächen
1.540 4,0 6.160,0
Weg- / Grasrain 890 4,0 3.560,0
Grünflächen 3.825 3,0 11.475,0
Schlossparkerweiterung
Gehölzbestände
5.670 6,0 34.020,0
Böschungshecke (an der B 7) 460 5,0 2.300,0
Feldgehölz, neu 1.050 6,0 6.300,0
geschnittene Hecke 285 3,0 855,0
Einzelbäume (3 Lebensbaum à 5 m² Traufbereich
=15 m², 2 Kastanien à 30 m² Traufbereich = 60 m², 10
Fichten á 10 m² Traufbereich = 100m²) 1035* 5,0 5.175,0
gesamt 35.590 76.915
* Flächenansatz geht nicht in die Gesamtfläche ein.
Der Vergleich zwischen Bestands- und Planungssituation stellt sich wie folgt dar:
ökologische Wertigkeit Bestandssituation: 80.955 Werteinheiten
ökologische Wertigkeit Planungssituation: 76.915 Werteinheiten
Defizit 4.040 Werteinheiten
Das errechnete Defizit von rd. 4.200 Werteinheiten soll im Norden des Plangebietes im Kontaktbereich
zur Oese durch Umwandlung von Pferdeweiden in feuchtes Extensivgrünland kompensiert
werden. Diese Maßnahme entspricht der städtischen Biotopverbundplanung.
Bei einer angenommenen Wertsteigerung von 3 Punkten pro m² ergibt sich ein Flächenbedarf
von ca. 1.400 m².
Warendorf, 23.04.2012
Klein.Riesenbeck + Assoziierte GmbH, Architekten BDA + Stadtplaner
Helmut Riesenbeck
Anlagen:
• Freiflächenplan Bestandssituation, WWK, Partnerschaft für Umweltplanung, Warendorf
• Freiflächenplan Planungssituation, WWK, Partnerschaft für Umweltplanung, Warendorf
• Schalltechnische Untersuchung, IB Wenker + Gesing, Gronau
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