Geschäftsbericht 2005 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ...
Geschäftsbericht 2005 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ... Geschäftsbericht 2005 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ...
Geschäftsbericht 2005 HARDTWALDSIEDLUNG KARLSRUHE E.G. BAUGENOSSENSCHAFT
- Seite 2 und 3: Inhaltsverzeichnis Zum Gedenken Sei
- Seite 4 und 5: Wir gedenken unserer verstorbenen M
- Seite 6 und 7: Im Jahr 2006 sollen erstmals seit 1
- Seite 8 und 9: Obwohl sich die Einschätzung zur I
- Seite 10 und 11: Die Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G
- Seite 12 und 13: In die Modernisierung von Einfamili
- Seite 14 und 15: Anhand der derzeit bereits vorliege
- Seite 16 und 17: Die weitaus größten Zuwächse erf
- Seite 18 und 19: Weiter umfasst das Umlaufvermögen
- Seite 20 und 21: Organe der Hardtwaldsiedlung Karlsr
- Seite 22 und 23: Unsere Genossenschaft unternimmt de
- Seite 24 und 25: Bestätigungsvermerk Wir haben den
- Seite 26 und 27: In der Zeit vom 20.03. bis 03.04.20
- Seite 28 und 29: Passiva Geschäftsjahr Vorjahr Eige
- Seite 30 und 31: Anhang des Jahresabschlusses 2005 A
- Seite 32 und 33: Die Bestände an Heizöl und Repara
- Seite 34 und 35: 2. Die Fristigkeit der Verbindlichk
- Seite 36 und 37: D. Sonstige Angaben 1. Finanzielle
- Seite 38 und 39: Vertreterversammlung Zusammensetzun
- Seite 40 und 41: Hardtwaldsiedlung
- Seite 42: Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G., B
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2005</strong><br />
HARDTWALDSIEDLUNG<br />
KARLSRUHE E.G. BAUGENOSSENSCHAFT
Inhaltsverzeichnis<br />
Zum Gedenken Seite 2<br />
Bericht des Vorstands Seite 4<br />
Bestätigungsvermerk Seite 23<br />
Bericht des Aufsichtsrats Seite 24<br />
Jahresabschluss / Bilanz Seite 26<br />
Jahresabschluss / Gewinn- und Verlustrechnung Seite 28<br />
Jahresabschluss / Anhang Seite 29<br />
Vertreterversammlung Seite 37<br />
1<br />
Inhaltsverzeichnis
2<br />
Nachruf<br />
Wir trauern um den Vorsitzenden<br />
unseres Aufsichtsrats,<br />
Herrn Walter Elser,<br />
der am 4. Februar 2006 nach kurzer, schwerer<br />
Krankheit im Alter von 68 Jahren verstorben ist.<br />
Mit dem Verstorbenen hat uns über viele Jahre<br />
hinweg eine vertrauensvolle Zusammenarbeit verbunden.<br />
Wir schätzten dabei besonders seine um<br />
Ausgleich bemühte und vermittelnde Art. Wir werden<br />
ihm stets ein ehrendes Gedenken bewahren.<br />
Sein Wirken wird über seinen Tod hinaus fortbestehen.<br />
Herr Elser gehörte seit 1988 als Vertreter des<br />
Wahlbezirks 3 der Vertreterversammlung an und<br />
wurde von ihr 1995 in den Aufsichtsrat entsandt.<br />
Walter Elser war von 1998 bis 2003 Vorsitzender<br />
des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrats und<br />
wurde im Jahr 2003 zum Aufsichtsratsvorsitzenden<br />
gewählt. In seiner Amtszeit trug er wesentlich zum<br />
Gelingen des Neubaus an der Grenadierstraße<br />
sowie zum Erwerb eines Großteils der Erbbaugrundstücke<br />
vom Land Baden-Württemberg bei.<br />
Darüber hinaus war er maßgeblich an wichtigen<br />
Personalentscheidungen für Vorstandsbestellungen<br />
unserer Genossenschaft beteiligt.<br />
Wir trauern um eine Persönlichkeit, die mit ihrer<br />
Zielstrebigkeit und ihrem Engagement für die<br />
<strong>Hardtwaldsiedlung</strong> den genossenschaftlichen<br />
Gedanken gelebt und weiterverfolgt hat.<br />
In dankbarer Erinnerung<br />
Aufsichtsrat, Vorstand und Belegschaft<br />
der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G.
Wir gedenken unserer verstorbenen Mitglieder<br />
Allgeier, Hannelore<br />
Anschiz, Alexander<br />
Bauer, Erika<br />
Baum, Herma<br />
Beetz, Johann<br />
Bluck, Manfred<br />
Böhm, Otto<br />
Breitenberger, Gertrud<br />
Crocoll, Helene<br />
Delle, Elsbeth<br />
Eck, Martin<br />
Ehemann, Otto<br />
Frost, Gerd<br />
Göbel, Hilde<br />
Haupt, Karl<br />
Hellhorst, Josef<br />
Heuberger, Lene<br />
Kenz, Klara<br />
Kiesenbauer, Hubert<br />
Knab, Luise<br />
Kreukler, Bianka<br />
Krumm, Walter<br />
Mangge, Gertrud<br />
Mendil, Bettina<br />
Nagel, Hubert<br />
Ostertag, Hans<br />
Pufahl, Karl-Günter<br />
Schanz, Günter<br />
Schlehuber, Gerhard<br />
Schneider, Christine<br />
Schuster, Franz<br />
Schwarz, Klara<br />
Sinnemann, Susanne<br />
Stawowy, Gabriele<br />
Urban, Siegfried<br />
Weber, Siegfried<br />
Welker, Elisabeth<br />
Werner, Oskar<br />
Ziegler, Margot<br />
3<br />
Wir gedenken ...
Bericht des Vorstands<br />
Lagebericht des Vorstands<br />
für das Geschäftsjahr <strong>2005</strong><br />
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen<br />
Im Jahr <strong>2005</strong> hat sich in Deutschland der im Vorjahr begonnene leichte Konjunkturaufschwung<br />
fortgesetzt. Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr <strong>2005</strong> um 0,9% gewachsen<br />
(Wirtschaftswachstum in Baden-Württemberg 1,25%), blieb damit aber hinter den Erwartungen<br />
der Wirtschaftsinstitute zurück, die am Ende des Vorjahres mit einem Wirtschaftswachstum<br />
von 1,2 bis 1,8% gerechnet hatten.<br />
Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg erwartet für das Jahr 2006 ein Wachstum<br />
von 2%, das damit abermals über dem Bundesdurchschnitt liegen würde.<br />
Im Jahr <strong>2005</strong> nahm die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in Baden-Württemberg um<br />
rund 12% ab und dürfte erstmals seit 2001 die Schwelle von 3.000 Fällen wieder unterschritten<br />
haben. Schwerer wiegt für die Unternehmen der Wohnungswirtschaft die Zunahme<br />
der Privatinsolvenzen, die seit 1999 ständig ansteigen.<br />
Die wesentliche Stütze für die deutsche Konjunktur <strong>2005</strong> war wiederum die Exportwirtschaft.<br />
Wie im Jahr 2004 dürfte Deutschland auch im Jahr <strong>2005</strong> den Titel des Exportweltmeisters<br />
inne haben. Dabei könnten die Ausfuhren erstmals den Wert von 1 Billion<br />
Dollar überschreiten (Vorjahr 820 Mrd. Dollar). Die Abwertung des Euro hat neben der<br />
Lohnzurückhaltung der Arbeitnehmer und den von der Exportindustrie vorgenommenen<br />
Umstrukturierungen die preisliche Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Unternehmen<br />
steigen lassen.<br />
Auch für das Jahr 2006 sind die Perspektiven für den deutschen Export nach Einschätzung<br />
der meisten Experten positiv und es sei mit einem Zuwachs der deutschen Warenexporte<br />
um fast zehn Prozent zu rechnen, schätzen etwa die Ökonomen des Kieler Instituts<br />
für Weltwirtschaft.<br />
Die Baukonjunktur blieb auch <strong>2005</strong> schwach und wirkte sich abermals negativ auf die<br />
Gesamtkonjunktur aus. So wurden nach den Feststellungen des Statistischen Landesamtes<br />
in Baden-Württemberg in den ersten neun Monaten <strong>2005</strong> rund 23.300 Einheiten<br />
und damit nahezu 10% weniger Wohnungen zum Neubau freigegeben als im<br />
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das IFU-Institut geht davon aus, dass die realen<br />
Bauinvestitionen im Jahr <strong>2005</strong> um 4,3% abgenommen haben.<br />
4
Im Jahr 2006 sollen erstmals seit 10 Jahren die realen Bauinvestitionen wieder leicht um<br />
0,4% ansteigen. Ob diese Prognose sich realisieren lässt bleibt abzuwarten, da durch<br />
den Wegfall steuerlicher Anreize für den privaten Wohnungsbau sich negative<br />
Auswirkungen auf die Bautätigkeit ergeben können.<br />
Schwachpunkt der Konjunktur bleibt der private Konsum. Insbesondere die verhaltenen<br />
Tariflohnsteigerungen, die erneute Nullrunde bei den Renten und die Verschärfung einzelner<br />
Arbeitslosengeld-II-Regelungen lassen vielen Haushalten kaum Spielraum für<br />
höhere Ausgaben. Daran dürfte auch die für 2006 erwartete leichte Beschäftigungszunahme<br />
wenig ändern. Bei der Beschäftigungsentwicklung wird sich im kommenden Jahr<br />
nur eine geringfügige Beschleunigung ergeben. Das Beschäftigungsplus wird sich aller<br />
Voraussicht nach, in Baden-Württemberg auf rund 25.000 Erwerbstätige belaufen.<br />
Auf Grund der kräftigeren Konjunktur dürfte vor allem die Zahl der geringfügig Beschäftigten<br />
wieder stärker zunehmen.<br />
Der Anstieg der Verbraucherpreise belief sich im Jahresdurchschnitt <strong>2005</strong> in Baden-<br />
Württemberg auf 1,7% gegenüber dem Vorjahr. Dabei haben vor allem die Ausgaben für<br />
Energie, also u. a. für Heizöl, Kraftstoffe, Gas und Strom, die Lebenshaltungskosten der<br />
Konsumenten steigen lassen. Die höheren Energiepreise schlagen sich auch in den<br />
Betriebskosten der Wohnungen nieder, so dass dadurch der Spielraum für Mieterhöhungen<br />
eingeschränkt wird. Im Rahmen der 2006 erfolgenden Betriebskostenabrechnungen<br />
für <strong>2005</strong> dürften sich auf Grund der Verteuerung der Energiepreise in größerem Umfang<br />
Nachzahlungen ergeben.<br />
Die Zahl der Arbeitslosen hat sich im Jahr <strong>2005</strong> deutlich erhöht. Im Zeitraum von Januar<br />
bis November lag die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg bei durchschnittlich rund<br />
380.000 Personen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um<br />
über 40.000 Personen. Allerdings ist diese Zunahme zu einem großen Teil durch die<br />
Berücksichtung von erwerbsfähigen Sozialhilfeempfängern in der Arbeitslosenstatistik im<br />
Zuge von Hartz IV verursacht.<br />
Mit einem Finanzierungsdefizit des Staates von 3,6% des Bruttoinlandsproduktes (BIP)<br />
werden <strong>2005</strong> von Deutschland die Kriterien des Stabilitätspaktes der Europäischen<br />
Währungsunion verfehlt, für 2006 ist ein Defizit von 3,2% zu erwarten, das ebenfalls<br />
über den Kriterien des Stabilitätspaktes liegt. Durch Steuererhöhungen, die ab 2007<br />
wirksam werden (z. B. Erhöhung der Umsatzsteuer um 3 Prozentpunkte), soll das Defizit<br />
auf 3% gesenkt werden. Die Umsatzsteuererhöhung wirkt sich auf Bauaufträge von<br />
Wohnungsunternehmen unmittelbar kostenerhöhend aus, weil Wohnungsunternehmen<br />
nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Es muss deshalb befürchtet werden, dass<br />
diese Steuererhöhungen negative Wirkungen entfalten werden.<br />
5<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung.<br />
Auch im Jahr <strong>2005</strong> hat die Bevölkerung in Baden-Württemberg zugenommen.<br />
Die Zunahme ist durch Wanderungsgewinne bedingt.<br />
Nach Berechnungen des statistischen Landesamtes dürfte die Bevölkerung in Baden-<br />
Württemberg noch bis zum Jahr 2025 auf Grund der Zuwanderung wachsen.<br />
Nach der Wohnungsbedarfsprognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg<br />
ist die Wohnungsversorgung nahezu ausgeglichen. Das ermittelte landesweite<br />
Wohnungsdefizit lag im Jahr 2002 bei lediglich 9.000 Einheiten. Hierbei sind jedoch<br />
erhebliche regionale Unterschiede zu beachten. Für die meisten Stadtkreise und<br />
Landkreise mit Hochschulen wurde ein weiterhin hohes Defizit ermittelt. Wesentlicher<br />
Bestimmungsfaktor für die Wohnungsnachfrage ist die Zahl der Haushalte. Mit dem prognostizierten<br />
Anstieg der Haushalte würde sich auch ein Anstieg der potenziellen<br />
Wohnungsbewerber ergeben.<br />
Bis zum Jahr 2020 wurde ein landesweiter Neubaubedarf von 665.000 Wohnungen ermittelt.<br />
Dazu wäre der Bau von etwa 36.000 Wohnungen jährlich erforderlich. Das derzeitige<br />
Fertigstellungsniveau entspricht in etwa diesem Bedarf. Sollte die Verminderung<br />
der steuerlichen Anreize für den Wohnungsbau zu einer Absenkung der Fertigstellungszahlen<br />
führen, wird dies mittelfristig zu einer Verknappung von Wohnraum und damit<br />
einhergehend zu steigenden Mietpreisen führen.<br />
Zum Jahresbeginn <strong>2005</strong> ist Hartz IV als vorerst letzte Stufe zur Reform des Arbeitsmarktes<br />
in Kraft getreten. Seither sind im Arbeitslosengeld II auch die Zuschüsse zu den<br />
Unterkunftskosten, wie Miete und Betriebskosten, enthalten. Mietkosten werden nur<br />
noch bis zu einem Höchstbetrag für eine „angemessene Wohnung“ übernommen. Was<br />
angemessen ist, wird regional festgelegt. Bei einer ablehnenden Beurteilung über die<br />
Angemessenheit der zu bezuschussenden Mietwohnung wird der Arbeitslosengeldempfänger<br />
aufgefordert, sich innerhalb eines halben Jahres um eine preisgünstigere<br />
Wohnung zu bemühen. Bisher sind die Regelungen in Hartz IV weitgehend ohne negative<br />
Folgen für die Wohnungswirtschaft geblieben. Nach einer Pressemitteilung des<br />
Deutschen Mieterbundes geht dieser davon aus, dass 500.000 Bescheide im Jahr 2006<br />
an ALG II Empfänger verschickt werden, in denen diese aufgefordert werden, in eine<br />
preisgünstigere Wohnung umzuziehen, die in den alten Bundesländern aber u.E. nicht<br />
vorhanden sind.<br />
Das Jahr <strong>2005</strong> war das Jahr der niedrigsten Bauzinsen: Die Bestkonditionen für 10-jähriges<br />
Baugeld bewegten sich zwischen 4,00% und 3,25% und liegen zum Jahresende bei<br />
3,67%.<br />
6
Obwohl sich die Einschätzung zur Inflationsentwicklung im Jahresverlauf wegen der stark<br />
gestiegenen Energiepreise geändert hat und die Notenbanken in den USA und Europa<br />
die Leitzinsen angehoben haben, sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen überraschend<br />
tief. Das liegt einerseits daran, dass die Inflationsanstiege nur vorübergehende Erscheinungen<br />
sind und die Notenbanken kaum einen Grund haben, die Leitzinsen weiter<br />
anzuheben. Andererseits gibt es eine tiefe Skepsis gegenüber dem Wirtschaftswachstum<br />
in Europa und der Nachhaltigkeit des Konsum- und Immobilienbooms in den<br />
USA. Jedenfalls reflektieren die aktuellen Langfristzinsen die Aussichten auf schwächeres<br />
Wachstum bei kontrollierter Inflation. Sollte das Wachstum in 2006 stärker ausfallen und<br />
damit die Inflationstendenz zunehmen, wird der Rentenmarkt unter Druck geraten. Von<br />
Experten wird für das erste Quartal 2006 eine weitere Leitzinsanhebung um 0,25%<br />
sowohl von der Europäischen Zentralbank (EZB) als auch von der US-Notenbank erwartet.<br />
Bei den dann erreichten Niveaus von 2,50% (EZB) und 4,50% (FED) werden die<br />
Notenbanken voraussichtlich verharren. Für die ersten Monate 2006 werden leicht<br />
höhere Baugeldzinsen erwartet, so dass sich die 10-jährigen Baugeldzinsen zwischen<br />
3,50% und 4,00% bewegen werden.<br />
Die Wohnnebenkosten haben sich nach Berechnungen des ifs Städtebauinstituts in<br />
Berlin in diesem Jahr um 2,2 Prozent verteuert und werden damit erneut über der allgemeinen<br />
Inflationsrate von 2,0 Prozent liegen. Bereits in den beiden Vorjahren hatten die<br />
Wohnnebenkosten mit 2,3 Prozent (2004) bzw. 1,6 Prozent (2003) deutlich über den<br />
Lebenshaltungskosten von 1,6 Prozent bzw. 1,1 Prozent gelegen. Der Anstieg der<br />
(Nettokalt-) Mieten hat sich dagegen nach Angaben des Instituts wieder verlangsamt.<br />
Mit 0,9 Prozent lag er <strong>2005</strong> gleich hoch wie 2004 und nur etwa halb so hoch wie der<br />
Anstieg der Lebenshaltungskosten.<br />
Preistreiber bei den Nebenkosten sind im abgelaufenen Jahr mit deutlichem Abstand<br />
erneut die flüssigen Brennstoffe, insbesondere Heizöl, mit einer Erhöhung um 34,2 Prozent<br />
nach 11,4 Prozent im vergangenen Jahr und Gas mit einer Erhöhung um 10,4 Prozent<br />
nach einer relativ geringen Verteuerung im vergangenen Jahr um 1,0 Prozent. Auch<br />
die Strompreise weisen mit 4,2 Prozent wie in den Vorjahren einen überproportionalen<br />
Anstieg auf. Angesichts dieser Entwicklung müssen sich Mieter auf erhebliche<br />
Nachzahlungen bei den Nebenkostenabrechnungen einstellen. Auch für das laufende<br />
Jahr sei mit Nachzahlungen zu rechnen, da die Öl- und Gaspreise wieder gestiegen<br />
seien.<br />
7<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Verlangsamt hätten sich die Preisanstiege für die Wasserversorgung mit 2,0 Prozent nach<br />
2,7 Prozent im Jahr 2004, für feste Brennstoffe mit 0,8 Prozent nach 1,0 Prozent und für<br />
die Abwasserentsorgung mit 0,5 Prozent nach 2,9 Prozent. Bei den Müllabfuhrgebühren<br />
sei dagegen wieder eine leichte Preisbeschleunigung eingetreten; mit einem Anstieg um<br />
2,3 Prozent seien die Gebühren hier deutlich stärker gestiegen als im Vorjahr mit 1,5<br />
Prozent.<br />
Im längerfristigen Vergleich der letzten sechs Jahre liegen nach Feststellung des Instituts<br />
die Preise für Gas mit einem Anstieg um 34,0 Prozent gegenüber 2000 unverändert an<br />
der Spitze vor den flüssigen Brennstoffen mit einem Anstieg um 32,6 Prozent und dem<br />
Strom mit einer Verteuerung um 23,7 Prozent. Mit deutlichem Abstand folgten die<br />
Müllabfuhrgebühren mit einer Erhöhung um 10,5 Prozent und den Kosten für die Abwasserentsorgung<br />
von 9,7 Prozent. Insgesamt hätten die Wohnnebenkosten in dem<br />
Zeitraum 2000 bis <strong>2005</strong> um 8,8 Prozent und damit stärker als die Lebenshaltungskosten<br />
mit 8,3 Prozent und die Mieten mit 5,9 Prozent zugelegt.<br />
8
Die <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G.<br />
im Geschäftsjahr <strong>2005</strong><br />
Hausbewirtschaftung<br />
Die Mieterlöse stiegen von rund T€ 6.466 im Jahr 2004 auf rund T€ 6.640, u.a. bedingt<br />
durch eine Anpassung der Nutzungsgebühren im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
zum 01.10.<strong>2005</strong>. Zuletzt waren die Nutzungsgebühren zum 01.10.2002 angepasst<br />
worden. Weiter kam der verbesserten Ertragslage zugute, dass die Nutzungsgebühren<br />
bei Neuvermietung ab Februar neu festgelegt worden waren. Dies geschah zuletzt im<br />
Jahre 1993.<br />
Zusätzlich wurde bei laufenden Mietverhältnissen nach erfolgter Modernisierung, z.B.<br />
Fensteraustausch, die Modernisierungsumlage in Höhe der gesetzlich normierten<br />
11 Prozent in Anspruch genommen. Die Mietentwicklung und Mietenpolitik der letzten<br />
Jahre sind daher nach wie vor und auch im Vergleich mit anderen örtlichen<br />
Wohnungsbauunternehmen und Vermietern als moderat zu bezeichnen.<br />
Die Fluktuationsrate ist gegenüber dem langjährigen Tiefstand in 2004 von 5,86 auf 6,96<br />
Prozent leicht angestiegen. Dabei erfolgte mit 33 Prozent gegenüber 27 Prozent im Vorjahr<br />
eine größere Fluktuation innerhalb des Bestandes der Genossenschaft. Im Branchenvergleich<br />
bewegt sich die Fluktuationsrate immer noch auf niedrigem Niveau.<br />
9<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Besonders die Nachfrage nach modernisierten Einfamilienhäusern ist weiterhin enorm<br />
und bestätigt die Entscheidung über den ersten Erwerb der Erbbaugrundstücke.<br />
Im Berichtsjahr konnte jede zur Neuvermietung ausgeschriebene und angebotene Wohnung<br />
vermietet werden. Bis auf Übergangszeiträume anlässlich Modernisierungsmaßnahmen<br />
bei Mieterwechseln sind auch im Geschäftsjahr <strong>2005</strong> keine Leerstände und<br />
damit Ertragsausfälle aufgetreten.<br />
Vereinzelt mussten neu zu vermietende Wohnungen zwei- bis dreimal ausgeschrieben<br />
werden. Letztlich fanden auch diese Wohnungen zum ursprünglich angebotenen Preis<br />
ihre neuen Mieter. Im bisherigen Verlauf des Jahres 2006 setzt sich die anhaltend gute<br />
Nachfrage nach Wohnungen fort.<br />
Die Genossenschaft verwaltete und bewirtschaftete zum Jahresende 1.260 Geschosswohnungen<br />
und 379 Einfamilienhäuser, d.h. 1.639 Wohnungen in 513 Häusern. Zum<br />
Bestand gehören außerdem 365 Garagen (freistehende Garagen und Tiefgaragenplätze),<br />
40 Abstellplätze sowie 19 gewerbliche und sonstige Objekte.<br />
Von den Wohnungen bzw. Einfamilienhäusern wurden 727 bis zum 21.06.1948 und 912<br />
danach fertiggestellt.<br />
Neubautätigkeit fand im Berichtsjahr nicht statt.<br />
Investitionen in den Bestand<br />
Im Vordergrund standen im Berichtsjahr die Bestandspflege und die Verbesserung der<br />
Wohnungsausstattung durch Modernisierungsmaßnahmen zur Sicherung einer langfristig<br />
guten Vermietbarkeit und vor dem Hintergrund der erhöhten Ansprüche der Mieterschaft.<br />
Für 44 umfassende Wohnungsmodernisierungen bei Mieterwechseln wurden im Berichtsjahr<br />
rund T€ 1.020 investiert, ähnlich wie in 2004. Für 2006 haben wir den Planansatz<br />
in vergleichbarer Größenordnung veranschlagt, da wir in der kompletten Wohnungsmodernisierung<br />
auch für die Zukunft einen Schwerpunkt sehen. Im Einzelnen verursachen<br />
die Herrichtung der Bäder und Fußböden, die Erneuerung der elektrischen<br />
Anlage sowie ggf. die Ausrüstung mit einer Gasetagenheizung, den Hauptanteil der<br />
Kosten.<br />
Die zu beobachtende steigende Nachfrage nach zeitgemäß ausgestattetem, d.h. modernisierten<br />
Wohnraum ist gut und lässt uns hier weiterhin Prioritäten setzen. Eine entsprechend<br />
qualitativ anzupassende Wohnungsausstattung muss daher weiterhin im Mittelpunkt<br />
unseres Handelns stehen. Darüber hinaus erfordert größtenteils die Altersstruktur<br />
der Wohnungen und der damit einhergehende Instandsetzungsbedarf Aufwendungen<br />
der genannten Größenordnung.<br />
10
In die Modernisierung von Einfamilienhäusern in der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> wurden insgesamt<br />
rund T€ 293 (Vorjahr T€ 343) investiert. Der genannte Gesamtbetrag wurde als<br />
Herstellungskosten dem Anlagevermögen bilanziell zugeschrieben und die Restnutzungsdauer<br />
der modernisierten Häuser verlängert. Die Miete beträgt seit Februar <strong>2005</strong><br />
bei Neuvermietung 6,50 €/qm Wohnfläche, vorher 6,10 €/qm. Die Häuser sind nach<br />
wie vor sehr begehrt, wobei neben der dann zeitgemäßen Ausstattung insbesondere die<br />
zugehörigen großen Gärten den besonderen Reiz ausmachen.<br />
Nach dem ersten Erwerb größerer Grundstücksbestände vom Land Baden-Württemberg<br />
als bisherigem Erbbaurechtsgeber ist bei den jeweiligen Investitionsentscheidungen<br />
sowohl in der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> als auch in den Mehrfamilienhäusern der Oststadt nunmehr<br />
Planungssicherheit gegeben.<br />
Die Aufwendungen für Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung<br />
betrugen in <strong>2005</strong> rund T€ 3.001 und unterschritten das „Rekordjahr“ 2004 mit<br />
T€ 3.207. Die Planung der Instandsetzungsprogramme der nächsten Jahre sieht mit<br />
T€ 3.250 wieder ein darüber hinausgehendes Volumen vor. Die Modernisierungskosten<br />
der Einfamilienhäuser sind in den genannten Beträgen nicht enthalten.<br />
Das Diagramm veranschaulicht die in den letzten Jahren betriebene Bestandspolitik<br />
gesteigerter Investitionen in Bestandserhaltung und -aufwertung anhand der Aufwendungen<br />
für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung.<br />
11<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Die Modernisierungsquote als Anteil der Instandhaltungsaufwendungen zuzüglich der<br />
aktivierten Modernisierungskosten an der Sollmiete beträgt im Berichtsjahr 49,5 Prozent<br />
und liegt damit nur geringfügig unter dem Durchschnitt der letzten drei Jahre mit 51<br />
Prozent.<br />
Der Gebäudeerhaltungskoeffizient bezieht die Instandhaltungsaufwendungen zuzüglich<br />
2<br />
der aktivierten Modernisierungskosten auf die m Wohn- und Nutzfläche und liegt im<br />
Berichtsjahr bei 24,90 €, im Durchschnitt der letzten drei Jahre bei 24,00 €.<br />
Von 2001 bis 2004 ist eine kontinuierliche Steigerung der Investitionen in den Bestand<br />
gegeben, die ab 2006 entsprechend den festgestellten Erfordernissen fortgesetzt werden<br />
soll. Mit fortschreitender Verbesserung des technischen Standards der Häuser und<br />
Wohnungen wird der Aufwand für die laufende Instandhaltung („Kleinreparaturen“)<br />
abnehmen.<br />
Im Vordergrund der geplanten Maßnahmen der Instandsetzung standen in den einzelnen<br />
Wohngebieten im Geschäftsjahr <strong>2005</strong>:<br />
Im Dammerstock wurden für Maßnahmen an Balkonen und Terrassendächern im Falkenweg<br />
sowie für Fenstererneuerungen rund T€ 160 aufgewendet.<br />
Die Kosten für umfassende Gebäudeherrichtungen in der Oststadt beliefen sich auf rund<br />
T€ 440.<br />
Die Von-Beck-Straße 1/1a wurde hinsichtlich Dach, Fassade und Balkonen im Wert von<br />
rund T€ 155 umfassend saniert.<br />
Unter den laufend anfallenden Reparaturen stellen Einzelmaßnahmen an Sanitär-, Wasser-<br />
und -Gasinstallationen, Dächern, Heizungen und Abwasserkanälen mit insgesamt<br />
rund T€ 700 die größten Kostenblöcke dar. Sonstige laufende Reparaturen beanspruchten<br />
rund T€ 255.<br />
Der Planansatz für die Instandhaltung/Instandsetzung für das Geschäftsjahr 2006 liegt<br />
rund T€ 250 über den entsprechenden Ausgaben in <strong>2005</strong>.<br />
Angesichts der beschriebenen Planungssicherheit in den ehemaligen Erbbaurechtsbeständen<br />
wurde für die nächsten Jahre straßenzugsweise ein Dachprogramm für Einfamilienhäuser<br />
der Nordstadt beschlossen. In der Oststadt sind umfassende Gebäudeherrichtungen<br />
vor allem in der Karl-Wilhelm-Straße und in der Emil-Gött-Straße vorgesehen.<br />
Großen Wert legen wir weiter auf die Komplettmodernisierung von Wohnungen anlässlich<br />
Mieterwechseln. Wir veranschlagen hier vergleichbar dem Vorjahr rund 1 Mio. €,<br />
wobei diese Kosten abhängig von der Anzahl der Wohnungswechsel schwer prognostizierbar<br />
sind.<br />
12
Anhand der derzeit bereits vorliegenden Kündigungen von Einfamilienhäusern ist für<br />
2006 mit einem größeren Ausgabenvolumen zu rechnen. Im Berichtsjahr waren dies<br />
rund T€ 293, für 2006 rechnen wir mit rund T€ 430.<br />
Wir sind weiterhin optimistisch, alle noch von Erbbaurechten betroffenen Bestände<br />
langfristig abzulösen.<br />
Entwicklung der Spareinrichtung<br />
Die Spareinrichtung wird nach den Bestimmungen des Kreditwesengesetzes geführt und<br />
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Die Sparer<br />
haben somit die Sicherheit, dass ihre Spareinlagen sorgsam, sach- und fachgerecht verwaltet<br />
werden. Darüber hinaus ist die <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> Mitglied im Sicherungsfonds<br />
für Spareinlagen beim Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.<br />
Gegenüber dem Jahr 2004 mit Zuwächsen in Höhe von rund T€ 1.741, verzeichnen wir<br />
in <strong>2005</strong> einen noch erfreulicheren Zuwachs von rund T€ 2.061 incl. Zinsgutschriften.<br />
13<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Nach den Sparformen verteilen sich die Spareinlagen am Bilanzstichtag und zum 31.12.<br />
des Vorjahres wie folgt:<br />
(Sparkonten mit der Kündigungsfrist von 6 Monaten werden seit einigen Jahren nicht<br />
mehr zum Neuabschluss angeboten)<br />
14<br />
Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr Entwicklung<br />
Kündigungsfrist Kontenzahl Kontenzahl v. H. v. H. T€ T€ v. H. v. H. T€<br />
3 Monate 1.196 1.209 42,0 43,0 3.961 4.018 17,3 19,3 -57<br />
6 Monate 21 24 0,7 0,9 121 145 0,5 0,7 -24<br />
12 Monate 450 468 15,8 16,7 5.155 4.947 22,6 23,8 208<br />
24 Monate 357 347 12,5 12,3 4.640 4.429 20,3 21,3 211<br />
48 Monate 647 602 22,7 21,4 8.508 6.947 37,2 33,4 1.562<br />
Auslaufende<br />
Bonussparformen<br />
138 160 4,9 5,7 306 304 1,4 1,5 2<br />
Vertr. über VL 17 – 0,6 – 4 – 0,02 – 4<br />
Ratenspar- u.<br />
allg. Sparverträge<br />
21 – 0,8 – 158 – 0,68 – 158<br />
Summe 2.847 2.810 100,0 100,0 22.853 20.790 100,0 100,0 2.063 T€<br />
Auslaufende<br />
Bonussparformen
Die weitaus größten Zuwächse erfolgten bei den Spareinlagen mit 48 Monaten Kündigungsfrist.<br />
Aus Sicht einer längerfristigen Finanzplanung sind besonders diese Zuwächse<br />
wie auch die Einzahlungen in die Sparverträge zu begrüßen.<br />
Die Zinsgestaltung stellt sich seit dem 01.07.2003 wie folgt dar:<br />
Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist: 2,25 Prozent Zinsen<br />
Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von<br />
12 Monaten mit 2,75 Prozent Zinsen<br />
24 Monaten mit 3,00 Prozent Zinsen<br />
48 Monaten mit 3,50 Prozent Zinsen.<br />
Bonusssparverträge werden seit dem 01.01.<strong>2005</strong> nicht mehr zum Neuabschluss angeboten.<br />
Als weitere Produkte unserer Spareinrichtung stehen seitdem Sparverträge mit<br />
längeren Laufzeiten und einer Verzinsung von zur Zeit 4% p.a. zur Verfügung.<br />
Wir danken allen Mitgliedern unserer Genossenschaft und deren Angehörigen, die unsere<br />
Spareinrichtung im vergangenen Jahr wieder verstärkt genutzt haben und sehen dies<br />
als Bestätigung dafür, dass das Sparen bei der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> in deren Augen nicht<br />
nur sicher ist, sondern auch im Vergleich mit anderen Kreditinstituten attraktive<br />
Konditionen bietet.<br />
Mitgliederentwicklung<br />
Im Berichtsjahr verzeichnete die Genossenschaft ebenso wie im Vorjahr<br />
195 Neubeitritte.<br />
Durch Kündigung, Tod, Übertragungen und Ausschluss sind insgesamt<br />
135 Mitglieder ausgeschieden.<br />
Im Saldo steht dem Zugang von 60 Mitgliedern in <strong>2005</strong> ein Zugang von 22 im Jahr 2004<br />
und von 21 im Jahr 2003 gegenüber.<br />
Der Mitgliederbestand betrug am 31.12.<strong>2005</strong> 5.625 gegenüber 5.565 im Vorjahr.<br />
Die von den Mitgliedern gehaltenen Geschäftsanteile entwickelten sich von 20.092 auf<br />
20.524.<br />
Diese Entwicklungen geben besonders Anlass zur Zufriedenheit, da sie die Akzeptanz<br />
und das gute Ansehen der Genossenschaft an ihrem Standort in <strong>Karlsruhe</strong> belegen.<br />
15<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Die wirtschaftliche Lage<br />
Vermögenslage<br />
16<br />
Vermögensstruktur<br />
31.12.<strong>2005</strong> 31.12.2004 Veränderungen<br />
T€ v. H. T€ v. H. T€<br />
Anlagevermögen 39.267 70 21.685 51 17.582<br />
Umlaufvermögen 16.517 30 20.914 49 -4.397<br />
Kapitalstruktur<br />
55.784 100 42.599 100 13.185<br />
Rückstellungen 1.387 2 1.361 3 26<br />
Verbindlichkeiten<br />
Dauerfinanzierungsmittel 15.575 28 5.242 12 10.333<br />
Spareinlagen 22.853 41 20.790 49 2.063<br />
Übrige, Rechnungsabgrenzung 1.707 4 1.556 4 151<br />
41.522 75 28.949 68 12.573<br />
Eigenkapital 14.262 25 13.650 32 612<br />
Geschäftsguthaben 5.310 9 5.229 12 81<br />
Rücklagen 8.749 16 8.219 19 530<br />
Bilanzgewinn 203 0 202 0 1<br />
55.784 100 42.599 100 13.185<br />
Die Erhöhung der Bilanzsumme ist im wesentlichen geprägt durch den Erwerb von<br />
Erbbaurechtsgrundstücken zum Kaufpreis von rund 17,977 Mio. €. Unter Berücksichtigung<br />
der Abschreibungen und der Aktivierung der Investitionen in die Einfamilienhäuser<br />
ist dies im Anlagevermögen unmittelbar abzulesen. Daneben trägt der anwachsende<br />
Bestand an Spareinlagen zum erhöhten Bilanzvolumen bei.<br />
Die Entwicklung des Umlaufvermögens widerspiegelt ebenso den Erwerb der Erbbaugrundstücke,<br />
der zum Teil durch die Auflösung von Festgeldanlagen finanziert wurde.<br />
Das Umlaufvermögen ist dadurch rückläufig, wobei Liquiditätszuflüsse aus der Hausbewirtschaftung<br />
sowie aus der Spareinrichtung den Rückgang mildern.
Weiter umfasst das Umlaufvermögen neben stichtagsbedingten Forderungen insbesondere<br />
die unfertigen Leistungen, d.h. noch abzurechnende Betriebskosten, die mit den<br />
entsprechenden Verbindlichkeiten aus den erhaltenen Anzahlungen korrespondieren.<br />
Das Eigenkapital erhöhte sich im wesentlichen durch die Einstellung in die Rücklage zu<br />
den Erbbaugrundstücken mit rund T€ 529. Zur Stärkung des Eigenkapitals trugen auch<br />
die um rund T€ 82 anwachsenden Geschäftsguthaben bei. An dieser Stelle wirkt sich<br />
die positive Entwicklung des Mitgliederbestandes aus.<br />
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen zum Bilanzstichtag rund<br />
15,6 Mio. €. Davon dienten 5,5 Mio. € der kurzfristen Zwischenfinanzierung eines<br />
Bausparvertrages, der kürzlich ausgezahlt wurde. 5 Mio. € wurden für den Erwerb der<br />
Erbbaurechtsgrundstücke mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aufgenommen.<br />
Mit dem sprunghaften Anstieg der Bilanzsumme, der hauptsächlich auf den fremdfinanzierten<br />
Teil des Erwerbs der Erbbaugrundstücke zurückzuführen ist, ist die Eigenkapitalquote<br />
von 32 Prozent auf 25,6 Prozent gesunken. Dazu beigetragen haben auch die<br />
angewachsenen Verbindlichkeiten aus Spareinlagen.<br />
Liquidität und Finanzlage<br />
Der Liquiditätsstatus wird seit dem Jahre 2002 nach den Anforderungen der Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstleistungsaufsicht monatlich erstellt und gab zu keiner Zeit Anlass zu<br />
Beanstandungen.<br />
Die Finanzlage war durch Liquiditätsüberschüsse aus der Hausbewirtschaftung sowie<br />
durch die positive Einlagenentwicklung der Spareinrichtung geprägt. Die Genossenschaft<br />
konnte somit ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen. Die Finanzlage war<br />
und ist geordnet; Eigenmittel für Investitionen stehen zur Verfügung.<br />
Im Berichtsjahr waren die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft jederzeit<br />
geordnet, die Zahlungsbereitschaft stets gegeben.<br />
Risiken aus der Anlage finanzieller Mittel sind zu vernachlässigen. Die Genossenschaft<br />
bewegt sich hier im Bereich der Festgeldanlagen und Bausparverträge.<br />
17<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Ertragslage<br />
Die Ertragslage war im Berichtsjahr wiederum nahezu ausschließlich von der Miethausbewirtschaftung<br />
bestimmt. Der Deckungsbeitrag beträgt rund T€ 1.629 und liegt damit<br />
rund T€ 239 über dem des Vorjahres. Der Grund dafür ist ganz wesentlich in dem um<br />
rund T€ 206 verringerten Instandhaltungsvolumen zu sehen.<br />
18<br />
2001<br />
1.751<br />
2002 2003 2004 <strong>2005</strong><br />
Die Ertragslage verbesserte sich daneben um rund T€ 174 aus der Anpassung der Nutzungsgebühren<br />
zum 01.10.<strong>2005</strong> sowie der ab Februar neu festgesetzten Nutzungsgebühren<br />
bei Neuvermietung, insbesondere nach Modernisierung.<br />
Diese positiven Wirkungen auf die Ertragslage wurden nur zum Teil durch ansteigende<br />
Zinsaufwendungen für die Spareinlagen und ansteigende Zinsen für Dauerfinanzierungsmittel<br />
aus dem Erbbaurechtserwerb aufgezehrt. Dabei beträgt der Anteil der Zinsen für<br />
Dauerfinanzierungsmittel an den Sollmieten rund 12 Prozent und liegt damit nur geringfügig<br />
über der durchschnittlichen Zinsquote der letzten drei Jahre mit 10,8 Prozent.<br />
Der Jahresüberschuss von rund T€ 732 (Vorjahr T€ 586) erlaubt eine Zuführung zur<br />
Rücklage für die Erbbaugrundstücke in Höhe von rund T€ 529.
Organe der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G.<br />
Baugenossenschaft<br />
Vorstand<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2005</strong> setzte sich der Vorstand unverändert aus dem geschäftsführenden<br />
Mitglied Bernd Uhle und den neben- bzw. ehrenamtlichen Mitgliedern Peter Fülbier,<br />
Jürgen Speck und Wolfgang Traub zusammen. Der Vorstand hat in regelmäßigen<br />
Sitzungen alle Geschäfte der Genossenschaft beraten und alle nach Satzung und<br />
Genossenschaftsgesetz erforderlichen Beschlüsse gefasst.<br />
Aufsichtsrat<br />
Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats änderte sich mit der Vertreterversammlung<br />
für das Geschäftsjahr 2004 nicht.<br />
Die Amtszeiten der Herren Hartmut Kaiser, Hans Kopf und Werner Oelschläger waren<br />
abgelaufen. Die Herren wurden wieder gewählt.<br />
Der Aufsichtsrat hat sich mit Herrn Elser als Vorsitzendem konstituiert.<br />
Herr Elser ist zu unser aller Bestürzung am 04.02.2006 verstorben. Mit Herrn Elser hat<br />
uns über viele Jahre hinweg eine vertrauensvolle Zusammenarbeit verbunden.<br />
Besonders in den letzten Jahren hat er als Vorsitzender des Aufsichtsrats maßgeblich<br />
zur positiven Entwicklung der Genossenschaft beigetragen. Wir werden ihm stets dankbar<br />
verbunden bleiben und ihm ein ehrendes Andenken bewahren.<br />
Am 13.03.2006 wurde Herr Carsten Strähle als Aufsichtratsvorsitzender gewählt, Herr<br />
Kaiser als sein Stellvertreter.<br />
Vertreterversammlung<br />
Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2004 fand am 30.06.<strong>2005</strong><br />
statt. Entsprechend den Regularien wurden der Jahresabschluss zum 31.12.2004, die<br />
Berichte des Vorstands, des Aufsichtsrats, des Prüfungsausschusses sowie des Bauausschusses<br />
erläutert und die Gelegenheit zur Aussprache gegeben. Der Jahresabschluss<br />
und die Verwendung des Bilanzgewinns für die satzungsgemäße Dividende wurden<br />
beschlossen, dem Aufsichtsrat und dem Vorstand Entlastung erteilt sowie die anstehenden<br />
Aufsichtsratswahlen durchgeführt.<br />
19<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Verwaltung / Personal<br />
Die Geschäfte der Genossenschaft werden von einem hauptamtlichen sowie drei<br />
neben- bzw. ehrenamtlichen Vorstandsmitgliedern geführt.<br />
Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 14 Arbeitnehmer beschäftigt,<br />
davon drei in Teilzeit.<br />
Am 01.03.2006 nahm für Frau Sylvia Dillitzer, die zum 31.12.<strong>2005</strong> aus den Diensten der<br />
Genossenschaft ausschied, Frau Jadranka Lacho ihre Tätigkeit im Vorstandssekretariat auf.<br />
Wir wünschen Frau Lacho an dieser Stelle viel Erfolg und Freude bei ihrer Tätigkeit für<br />
die <strong>Hardtwaldsiedlung</strong>.<br />
Ausblick, Chancen- und Risikobericht<br />
Zweck unserer Genossenschaft ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit<br />
nachfragegerechtem, zeitgemäßem Wohnraum.<br />
Obwohl die Bevölkerung in Deutschland im gesamten in den nächsten Jahren<br />
schrumpft, ist prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte weiter steigen wird. In Baden-<br />
Württemberg hält die Wohnungsbautätigkeit nicht mit der wachsenden Zahl der Haushalte<br />
Schritt.<br />
Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Leibniz-Institutes für ökologische Raumentwicklung.<br />
Ein Grund für das Defizit ist die Tatsache, dass der Südwesten auch in<br />
Bezug auf die Bevökerungsentwicklung ein Wachstumsland bleibt. Dieser Prozess wird<br />
nach der Studie noch mindestens 15 Jahre anhalten. Bis 2020 würden danach 358.000<br />
zusätzliche Einwohner in Baden-Württemberg leben. Aktuell sei der Südwesten auch das<br />
einzige Bundesland, das auf einen Geburtenüberschuss verweisen kann.<br />
Nach der Studie gehört u. a. <strong>Karlsruhe</strong> zu den Gemeinden, die mit einem vergleichsweise<br />
hohen Zuwachs von bis zu fünf Prozent rechnen können.<br />
Vor diesem Hintergrund befürchten wir keine Vermietungsprobleme. Die künftige Geschäftsentwicklung<br />
beurteilen wir insgesamt günstig und chancenreich.<br />
Trotz der positiven Nachfrageaussichten könnten Risiken darin bestehen, dass der<br />
Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen nicht entspricht und deshalb<br />
nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Folge hiervon wären lange Leerstandszeiten,<br />
sinkende Mieten und ggf. Mietausfälle.<br />
20
Unsere Genossenschaft unternimmt deshalb große Anstrengungen, um den Wohnungsbestand<br />
den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen anzupassen. Insofern wurde der Instandsetzungsbedarf<br />
des gesamten Gebäudebestandes der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> aufgenommen.<br />
Seit dem vergangenen Jahr legen wir darauf aufbauend ein Fünf-Jahres-Instandsetzungsprogramm<br />
auf.<br />
Die für die Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch Liquiditätsüberschüsse<br />
aus der Hausbewirtschaftung und mit den Einlagen aus der Spareinrichtung aufgebracht<br />
werden.<br />
Das Zinsänderungsrisiko im Bereich der Darlehen ist angesichts des Volumens und der<br />
noch bestehenden Zinsbindungsdauern entsprechend gering, vgl. Ausführungen zur<br />
Vermögenslage.<br />
Der Zinsaufwand der Spareinlagen unterliegt im wesentlichen der jeweiligen Wirtschaftspolitik<br />
sowie der Zinspolitik der europäischen Zentralbank. Wir leisten dabei<br />
Überzeugungsarbeit bei unseren Mitgliedern und Sparern, mit der Spareinrichtung der<br />
Genossenschaft eine langfristige Vermögenspolitik zu verfolgen und nicht den kurzfristigen<br />
aber riskanten Erfolg zu suchen. Die gesteigerten Zuflüsse der Spareinlagen im<br />
Berichtsjahr und dabei besonders in die langfristigen Sparformen bestärken uns darin.<br />
Liquiditätsrisiken aus eventuell abfließenden Spareinlagen halten sich durch umfangreiche<br />
Beleihungsreserven der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> in Grenzen. Angesichts der guten Entwicklung<br />
in den letzten Jahren rechnen wir aber eher mit weiteren Zuflüssen.<br />
Nach dem vollzogenen ersten Erwerb von über 50 Prozent der Erbbaugrundstücke des<br />
Landes ist das Risiokopotenzial hier entsprechend zurückgeführt. Gleichzeitig ist die<br />
Genossenschaft weiter in der Lage, dem ermittelten Instandsetzungsbedarf des Hausbestandes<br />
zu entsprechen. In der Planung der nächsten Jahre bewegen wir uns dabei auf<br />
dem Niveau unseres „Rekordjahres“ 2003. Der Wirtschaftsplan für 2006 beinhaltet noch<br />
Reserven und es sind darüber hinaus in den letzten Jahren umfangreiche Rücklagen<br />
gebildet worden.<br />
Der Vorstand hält es für realisierbar, mittel- bis langfristig alle noch mit Erbbaurechten<br />
belasteten Grundstücke zu erwerben. Insofern sehen wir auch hier eine ausreichende<br />
Planungssicherheit und ein vertretbar geringes Risiko hinsichtlich unserer Investitionen.<br />
Insgesamt liegen bei der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> keine bestandsgefährdenden sowie ent-wikklungsbeeinträchtigenden<br />
Risiken zum Bilanzstichtag vor.<br />
21<br />
Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands<br />
Als Hauptbestandteil des Risikomanagements werden Quartalsberichte mit jeweiliger<br />
Fortschreibung der Jahresergebnisplanung erstellt.<br />
Mit den Quartalsabschlüssen wird jede einzelne Position der Gewinn- und -Verlustrechnung<br />
fortlaufend in ihrer Entwicklung im Vergleich zum Ausgangsplan beurteilt und<br />
auf das Jahresende neu geplant. Unter Berücksichtigung der im Zeitablauf neu gewonnenen<br />
Erkenntnisse zu den einzelnen Positionen ist damit ein adäquates<br />
Risikofrühwarnsystem eingerichtet.<br />
Die vierteljährliche Ist-Feststellung, der Soll-Ist-Vergleich und die neuerliche Ergebnisvorschau<br />
(incl. Abweichungsanalyse) bilden den wesentlichen Teil des ergebnisorientierten<br />
Risikomanagements.<br />
Die Absicherung der Vollvermietung des Wohnungsbestandes erfolgt im Anschluss an<br />
jede Ausschreibung der jeweils zu vermietenden Wohnungen.<br />
Das Risiko aus der Vermietung gewerblicher Objekte ist gering, da unsere Genossenschaft<br />
nur 19 Gewerbeobjekte vermietet. Diese tragen nur rund 2,4 Prozent zu den gesamten<br />
Sollmieten bei.<br />
Unsere Genossenschaft hat im vergangenen Geschäftsjahr wiederum ein gutes Ergebnis<br />
erzielt, das neben der Ausschüttung einer Dividende von 4 Prozent auf die Geschäftsguthaben<br />
eine erhebliche Rücklagenzuführung ermöglicht.<br />
Daher kann abschließend festgestellt werden, dass alle Voraussetzungen bei der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong><br />
gegeben sind, um auch das Wirtschaftsjahr 2006 erfolgreich zu gestalten.<br />
Der Dank des Vorstands gilt allen Mitgliedern und Mietern für ihr Vertrauen, den Mitarbeitern<br />
für ihre Leistungsbereitschaft, dem Aufsichtsrat und seinen Ausschüssen für die<br />
konstruktive und kritisch begleitende Unterstützung sowie allen Geschäftspartnern für<br />
die gute Zusammenarbeit.<br />
<strong>Karlsruhe</strong>, den 01. März 2006<br />
Der Vorstand<br />
Bernd Uhle Jürgen Speck<br />
Peter Fülbier Wolfgang Traub<br />
22
Bestätigungsvermerk<br />
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung<br />
sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der<br />
<strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G., Baugenossenschaft, für das Geschäftsjahr vom<br />
1. Januar bis 31. Dezember <strong>2005</strong> geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von<br />
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften<br />
und den ergänzenden Regelungen in der Satzung liegen in der Verantwortung der<br />
gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der<br />
von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter<br />
Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom<br />
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,<br />
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den<br />
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und<br />
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung<br />
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das<br />
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über<br />
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des<br />
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die<br />
Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis<br />
von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten<br />
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter<br />
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des<br />
Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere<br />
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.<br />
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes<br />
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht<br />
im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der<br />
Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung<br />
zutreffend dar.<br />
Stuttgart, den 03. April 2006 Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungsunternehmen e.V.<br />
gez. Wibusch gez. Beck<br />
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer<br />
23<br />
Bestätigungsvermerk
Bericht des Aufsichtsrats<br />
Bericht des Aufsichtsrats<br />
Der Aufsichtsrat hat im vergangenen Geschäftsjahr die Geschäftsführung des Vorstandes<br />
in regelmäßigen Sitzungen sorgfältig überwacht und in diesem Rahmen auch wesentliche<br />
Einzelmaßnahmen beratend begleitet.<br />
Hierzu wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen seiner regelmäßigen Aufsichtsratssitzungen<br />
sowie durch zusätzliche schriftliche und mündliche Berichte über die Geschäftslage<br />
ausführlich unterrichtet. Auch außerhalb der Sitzungen ließen sich insbesondere<br />
der Vorsitzende des Aufsichtsrates sowie die Vorsitzenden der Ausschüsse regelmäßig<br />
vom geschäftsführenden Vorstand über die aktuelle Entwicklung und wesentliche<br />
Geschäftsvorfälle informieren.<br />
Der Aufsichtsrat ist im Geschäftsjahr <strong>2005</strong> zu 8 Sitzungen zusammengetreten. Er hat in<br />
diesen Sitzungen die Berichte des Vorstandes eingehend diskutiert und im Rahmen der<br />
gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand erörtert. Sofern zu einzelnen Maßnahmen<br />
des Vorstandes nach Gesetz oder Satzung Entscheidungen des Aufsichtsrates erforderlich<br />
waren, hat dieser darüber Beschluss gefasst. Der Prüfungsausschuss und der Bauausschuss<br />
haben die ihnen übertragenen Aufgaben im Berichtszeitraum pflichtgemäß wahrgenommen.<br />
Der Prüfungsausschuss tagte viermal, der Bauausschuss trat zu drei<br />
Sitzungen zusammen.<br />
Schwerpunkte der Arbeit des Aufsichtsrates waren im Jahr <strong>2005</strong> der Beschluss über den<br />
Erwerb von rund der Hälfte der Erbbaugrundstücke der ‚alten <strong>Hardtwaldsiedlung</strong>‘ und in<br />
der Oststadt sowie der zur Sicherung der Wohnsubstanz erforderlichen Mietanpassung.<br />
In den Ausschüssen wurden insbesondere die Struktur des Mietzinses sowie das Instandsetzungsprogramm<br />
erörtert.<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2005</strong> hat der Aufsichtsrat einstimmig die Verlängerung des Vertrages<br />
mit Herrn Uhle als hauptamtliches Vorstandsmitglied um weitere fünf Jahre beschlossen.<br />
24
In der Zeit vom 20.03. bis 03.04.2006 hat der Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen<br />
den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung sowie des<br />
Lageberichts geprüft. Im Rahmen der Sitzung des Prüfungsausschusses am 29.03.2006<br />
wurden die wesentlichen Schwerpunkte der diesjährigen Prüfung besprochen. Hierbei<br />
wurde die Ablösung der Erbbaugrundstücke vom Abschlussprüfer als großer Schritt hervorgehoben,<br />
bei welchem Aufsichtsrat und Vorstand hinsichtlich des großen<br />
Instandhaltungsbedarfs für den gesamten Wohnungsbestand mit Augenmaß gehandelt<br />
hätten. Weitere Prüfungsschwerpunkte waren das Personalmanagement, das<br />
Management der Mietverträge, die Arbeit der Organe der Genossenschaft sowie das<br />
Berichtswesen.<br />
In der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 15. Mai 2006, an der<br />
auch der Verbandsprüfer teilnahm, wurden der Jahresabschluss <strong>2005</strong> sowie der<br />
Lagebericht ausführlich erörtert und die Vorlage an die Vertreterversammlung durch den<br />
Aufsichtsrat gebilligt. Der gesamte Prüfungsbericht stand den Mitgliedern des<br />
Aufsichtsrats vollständig und rechtzeitig zur Verfügung. Dem Jahresabschluss wurde vom<br />
Wirtschafsprüfer des Verbandes baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.V.<br />
ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.<br />
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, dem Jahresabschluss und dem<br />
Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinns zuzustimmen sowie dem Vorstand<br />
für das Geschäftsjahr <strong>2005</strong> Entlastung zu erteilen.<br />
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für<br />
ihren Einsatz zum Wohl der Genossenschaft.<br />
Der Aufsichtsratsvorsitzende<br />
Strähle<br />
25<br />
Bericht des Aufsichtsrats
Bilanz<br />
26<br />
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr <strong>2005</strong><br />
Bilanz zum 31.12.<strong>2005</strong><br />
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
Anhang<br />
Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr<br />
Anlagevermögen<br />
€ € in €<br />
Immaterialle Vermögensgegenstände 96.778,00 23.016,00<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
mit Wohnbauten 38.304.950,26 20.769.861,33<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
mit Geschäfts- und anderen Bauten 521.358,71 534.341,68<br />
Grundstücke ohne Bauten 2,00 2,00<br />
Technische Anlagen und Maschinen 109.444,00 125.077,00<br />
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 102.322,00 39.038.076,97 107.908,00<br />
Finanzanlagen<br />
Sonstige Ausleihungen 3.855,00 4.478,67<br />
Andere Finanzanlagen 128.138,00 131.993,00 120.748,78<br />
Umlaufvermögen<br />
Vorräte<br />
Unfertige Leistungen 1.160.079,54 1.081.492,00<br />
Andere Vorräte 2.593,56 1.162.673,10 1.667,79<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
Forderungen aus Vermietung 49.906,43 31.299,96<br />
Forderungen aus Betreuung 4.662,98 0,00<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 31.973,41 86.542,82 42.448,74<br />
Flüssige Mittel und Bausparguthaben<br />
Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben<br />
bei Kreditinstituten 9.631.548,51 14.211.510,17<br />
Bausparguthaben 5.601.326,34 15.232.874,85 5.491.595,91<br />
Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Geldbeschaffungsposten 34.967,00 53.193,00<br />
Bilanzsumme 55.783.905,74 42.598.641,03
Passiva Geschäftsjahr Vorjahr<br />
Eigenkapital<br />
€ € in €<br />
Geschäftsguthaben<br />
der mit Ablauf des Geschäftsjahres<br />
ausgeschiedenen Mitglieder 122.016,04 147.631,97<br />
der verbleibenden Mitglieder 5.173.194,83 5.064.034,04<br />
aus gekündigten Geschäftsanteilen 15.477,06 5.310.687,93 17.272,41<br />
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile<br />
€ 135.664,13<br />
(Vorjahr: € 130.251,14)<br />
Ergebnisrücklagen<br />
Gesetzliche Rücklagen 740.861,94 740.861,94<br />
Bauerneuerungsrücklage 2.761.253,73 2.761.253,73<br />
Rücklage zu den Erbbaugrundstücken 4.459.011,82 3.929.879,58<br />
Andere Ergebnisrücklagen 786.859,87 8.747.987,36 786.859,87<br />
Bilanzgewinn<br />
Jahresüberschuss 731.693,60 586.331,43<br />
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 529.132,24 384.603,68<br />
202.561,36<br />
Eigenkapital insgesamt 14.261.236,65 13.649.521,29<br />
Rückstellungen<br />
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.282.769,00 1.268.561,00<br />
Sonstige Rückstellungen 104.047,65 1.386.816,65 92.672,39<br />
Verbindlichkeiten<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 15.570.616,29 5.235.958,06<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.880,26 5.746,95<br />
Spareinlagen 22.853.375,25 20.789.843,05<br />
Erhaltene Anzahlungen 1.067.743,43 1.024.003,12<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 459.840,43 391.300,92<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 163.373,70 40.118.829,36 131.925,50<br />
davon aus Steuern € 85.503,37<br />
(Vorjahr: € 61.579,98)<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 17.023,08 9.108,75<br />
Bilanzsumme 55.783.905,74 42.598.641,03<br />
27<br />
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechung<br />
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.<strong>2005</strong><br />
28<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ € in €<br />
Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 7.862.064,36 7.647.155,78<br />
b) aus Betreuungstätigkeit 4.662,98 7.866.727,34 4.540,32<br />
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 78.587,54 68.384,77<br />
Andere aktivierte Eigenleistungen 10.782,00 15.351,00<br />
Sonstige betriebliche Erträge 8.828,01 21.640,37<br />
Aufwendungen für bezogene Lieferungen<br />
und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 4.547.142,91 4.730.182,56<br />
Rohergebnis 3.417.781,98 3.026.889,68<br />
Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter 643.766,10 642.381,28<br />
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 243.527,88 887.293,98 221.223,62<br />
davon für Altersversorgung € 108.860,95<br />
(Vorjahr: € 92.331,43)<br />
Abschreibungen<br />
auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen 806.280,95 793.307,21<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen 255.038,75 204.895,65<br />
Erträge aus Ausleihungen und anderen Finanzanlagen 246,33 320,03<br />
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 374.379,85 374.626,18 368.203,08<br />
Abschreibungen auf Finanzanlagen 1.295,39 1.295,39 52,27<br />
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 929.313,82 766.271,60<br />
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 913.185,27 767.281,16<br />
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 0,00<br />
Sonstige Steuern 181.491,67 180.949,73<br />
Jahresüberschuss 731.693,60 586.331,43<br />
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklage 529.132,24 384.603,68<br />
Bilanzgewinn 202.561,36 201.727,75
Anhang des Jahresabschlusses <strong>2005</strong><br />
A. Allgemeine Angaben<br />
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung<br />
richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.<br />
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das<br />
Gesamtkostenverfahren gewählt.<br />
B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
1. Bilanzierungsmethoden<br />
Bei folgenden Positionen bestanden<br />
Bilanzierungswahlrechte:<br />
a) Geldbeschaffungskosten<br />
b) Rückstellungen für Bauinstandsetzungen<br />
im Fall a) wurde eine Bilanzierung vorgenommen.<br />
2. Bewertungsmethoden<br />
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände<br />
erfolgte zu den Anschaffungskosten<br />
unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen<br />
auf eine Nutzungsdauer von 3 Jahren.<br />
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten<br />
Anschaffungs- oder Herstellungskosten<br />
abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet.<br />
Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage<br />
der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus<br />
Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen.<br />
Die Eigenleistungen umfassen im wesentlichen<br />
technische Leistungen.<br />
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare<br />
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie<br />
folgt vorgenommen:<br />
29<br />
Anhang
Anhang<br />
30<br />
– Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit<br />
Wohnbauten sowie Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Geschäfts- und<br />
anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode<br />
unter Zugrundelegung folgender<br />
Nutzungszeiten:<br />
Wohnbauten bezogen bis 1949 80 Jahre<br />
bez. zwischen 1949 und 1960 50 - 70 Jahre<br />
bezogen ab 1961 50 Jahre<br />
Geschäfts- und andere Bauten 5 / 10 / 33 / 50 / 52 Jahre<br />
Bei komplett modernisierten Einfamilienhäusern wurde die<br />
Restnutzungsdauer auf 25 Jahre neu festgesetzt. Die Objekte<br />
werden anschließend linear abgeschrieben.<br />
– Technische Anlagen und Maschinen werden<br />
linear mit 5 % abgeschrieben.<br />
– Betriebs- und Geschäftsausstattung unter<br />
Anwendung der linearen Abschreibungsmethode,<br />
unter Zugrundelegung von<br />
Abschreibungssätzen von 7,7 bis 33,33 %.<br />
– “Geringwertige Wirtschaftsgüter” wurden im<br />
Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben<br />
und im Anlagegitter als Abgang erfasst.<br />
Die in den anderen Finanzanlagen bilanzierten<br />
Rückdeckungsversicherungen für die betriebliche<br />
Altersversorgung wurden nach den einkommensteuerlichen<br />
Vorschriften berechnet. Die Ausleihungen<br />
(Arbeitgeberdarlehen) sind mit dem<br />
Nominalwert bewertet.<br />
In der Position “unfertige Leistungen” sind ausschließlich<br />
noch nicht abgerechnete Heiz- und<br />
Betriebskosten enthalten.
Die Bestände an Heizöl und Reparaturmaterial<br />
wurden zu Anschaffungskosten bewertet.<br />
Die Forderungen sind zum Nominalwert bewertet.<br />
Die Geldbeschaffungskosten wurden auf die Laufzeit<br />
der Darlehen bzw. auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung<br />
verteilt.<br />
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden<br />
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.<br />
Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen<br />
Grundsätzen entsprechend dem<br />
Teilwertverfahren nach § 6a EStG unter Zugrundelegung<br />
eines Rechnungszinsfußes von 6 % gebildet<br />
worden. Der Berechnung liegen die<br />
Richttafeln <strong>2005</strong> von Prof. Dr. Heubeck zugrunde.<br />
Die Verbindlichkeiten wurden zu Rückzahlungsbeträgen<br />
bilanziert.<br />
C. Erläuterungen zur Bilanz<br />
Von den Forderungen aus Vermietung 49.906,43 € haben<br />
10.722,90 € (Vorjahr 3.254,23 €) eine Restlaufzeit von<br />
mehr als einem Jahr. Die übrigen Forderungen haben<br />
Restlaufzeiten von unter einem Jahr.<br />
Wesentliche Posten der sonstigen Rückstellungen sind<br />
die Rückstellungen für rückständigen Urlaub € 36.562,00 ,<br />
die Rückstellungen für die gesetzliche Prüfung<br />
€ 16.500,00 , die Veröffentlichung des Jahresabschlusses<br />
€ 9.200,00 , die Rückstellung für die Vertreterversammlung<br />
€ 6.200,00 , die Rückstellung für die Berufsgenossenschaft<br />
€ 6.300,00 sowie die Rückstellung für Bonuszusagen<br />
€ 29.285,65.<br />
31<br />
Anhang
Anhang<br />
1. Entwicklung des Anlagevermögens<br />
32<br />
Anlagevermögen<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände 156.708,01 92.989,66 0,00 1.075,29 0,00 151.844,38 96.778,00 19.227,66<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten<br />
38.79.523,61 18.262.863,37 0,00 0,00 0,00 18.667.436,72 38.304.950,26 727.774,44<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Geschäfts- und andere Bauten<br />
1.333.035,85 7.675,15 0,00 0,00 0,00 819.352,29 521.358,71 20.658,12<br />
Grundstücke ohne Bauten 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00 0,00<br />
Technische Anlagen und Maschinen 308.725,47 0,00 0,00 0,00 0,00 199.281,47 109.444,00 15.633,00<br />
Andere Anlagen, Betriebsund<br />
Geschäftsausstattung<br />
Finanzanlagen<br />
Anschaffungs- /<br />
Herstellungskosten<br />
Zugänge<br />
des Geschäftsjahres<br />
Zuschreibungen<br />
des Geschäftsjahres<br />
Abgänge<br />
des Geschäftsjahres<br />
Umbuchungen<br />
(+/–)<br />
Abschreibungen<br />
(kumuliert)<br />
Buchwert am<br />
31.12.<strong>2005</strong><br />
€ € € € € € € €<br />
241.171,87 17.401,73 0,00 4.950,86 0,00 151.300,74 102.322,00 22.987,73<br />
40.592.458,80 18.287.940,25 0,00 4.950,86 0,00 19.837.371,22 39.038.076,97 787.053,29<br />
Sonstige Ausleihungen 4.478,67 0,00 0,00 623,67 0,00 0,00 3.855,00 0,00<br />
Andere Finanzanlagen 120.748,78 8.684,61 0,00 0,00 0,00 1.295,39 128.138,00 1.295,39<br />
125.227,45 8.684,61 0,00 623,67 0,00 1.295,39 131.993,00 1.295,39<br />
Anlagevermögen insgesamt 40.874.394,26 18.389.614,52 0,00 6.649,82 0,00 19.990.510,99 39.266.847,97 807.576,34<br />
Abschreibungen<br />
des Geschäftsjahres
2. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ohne Spareinlagen sowie die zur<br />
Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:<br />
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon<br />
Restlaufzeit gesichert<br />
unter 1 bis 5 über Art der<br />
1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung<br />
€ € € € € *<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 15.570.616,29 5.715.594,43 649.220,76 9.205.801,10 15.570.616,29 GPR<br />
(166.883,46)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.880,26 1.564,60 679,52 1.636,14 3.880,26 GPR<br />
(2.136,72)<br />
Erhaltene Anzahlungen 1.067.743,43 1.067.743,43<br />
(1.024.003,12)<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 459.840,43 459.840,43<br />
(391.300,92)<br />
* GPR = Grundpfandrechte<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 163.373,70 163.373,70<br />
(131.925,50)<br />
Gesamtbetrag 17.265.454,11 7.408.116,59 649.900,28 9.207.437,24 15.574.496,55<br />
(1.716.249,72)<br />
33<br />
Anhang
Anhang<br />
3. Entwicklung der Rücklagen<br />
4. Verbindlichkeiten aus Spareinlagen<br />
34<br />
Rücklagen Stand Zugänge Abgänge Stand Zugänge Abgänge<br />
01.01.<strong>2005</strong> des Geschäftsjahres 31.12.<strong>2005</strong> des Vorjahres<br />
€ € € € € €<br />
Gesetzliche Rücklagen 740.861,94 0,00 0,00 740.861,94 0,00 0,00<br />
Bauerneuerungsrücklagen 2.761.253,73 0,00 0,00 2.761.253,73 0,00 0,00<br />
Rücklagen zu den Erbbaugrundstücken 3.929.879,58 529.132,24 0,00 4.459.011,82 384.603,68 0,00<br />
Andere Rücklagen 786.859,87 0,00 0,00 786.859,87 0,00 0,00<br />
Rücklagen insgesamt 8.218.855,12 529.132,24 0,00 8.747.987,36 384.603,68 0,00<br />
Verbindlichkeiten aus Spareinlagen Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ €<br />
Bestand der Spareinlagen zum 31.12.<strong>2005</strong> 22.853.375,25 20.789.843,05<br />
davon mit 3-monatiger Kündigungsfrist 3.961.036,49 4.018.346,61<br />
davon mit vereinbarter Kündigungsfrist 18.892.338,76 16.771.496,44
D. Sonstige Angaben<br />
1. Finanzielle Verpflichtungen<br />
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene<br />
oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen,<br />
die für die Beurteilung der Finanzlage von<br />
Bedeutung sind:<br />
Vereinbarungen über Mietmodernisierungen<br />
€ 203.600,31<br />
Garantieverpflichtungen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung<br />
zur Sicherung von Spareinlagen von<br />
Wohnungsgenossenschaften des GdW Bundesverbandes<br />
deutscher Wohungsunternehmen e.V.<br />
€ 80.915,18<br />
2. Anzahl der Arbeitnehmer<br />
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich<br />
beschäftigten Arbeitnehmer betrug<br />
Vollbeschäftigte<br />
Kaufmännische Mitarbeiter 8*<br />
Technische Mitarbeiter 5<br />
Mitarbeiter im Regiebetrieb 1<br />
14<br />
*davon 3 Teilzeitbeschäftigte.<br />
3. Mitgliederbewegung<br />
Anfang <strong>2005</strong> 5.565<br />
Zugang <strong>2005</strong> 195<br />
Abgang <strong>2005</strong> 135<br />
Ende <strong>2005</strong> 5.625<br />
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder<br />
haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um<br />
€ 109.160,79<br />
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr vermehrt<br />
um € 15.600,00<br />
35<br />
Anhang
Anhang<br />
36<br />
Der Gesamtbetrag der Haftsumme beläuft sich auf<br />
€ 1.462.5000,00<br />
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes<br />
Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungsunternehmen e.V. Stuttgart<br />
- Geschäftsstelle <strong>Karlsruhe</strong> -<br />
Schwarzwaldstraße 39<br />
76137 <strong>Karlsruhe</strong><br />
5. Mitglieder des Vorstandes<br />
Uhle, Bernd Geschäftsführer<br />
Fülbier, Peter Prokurist<br />
Speck, Jürgen Geschäftsführer<br />
Traub, Wolfgang Abteilungsdirektor<br />
6. Mitglieder des Aufsichtsrats<br />
Strähle, Carsten (Vors.) MSc, Dipl. Betriebswirt (FH)<br />
Deuschel, Matthias Leiter Personal und Verwaltung<br />
Kaiser, Hartmut Archäologe<br />
Kopf, Hans Selbst. Elektromeister<br />
Ring, Dietmar Gewerbeschulrat<br />
Adam, Christian Industrie-Architekt<br />
Oelschläger, Werner Dipl.-Ingenieur<br />
Furtwängler, Amelia Sachbearbeiterin<br />
7. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns<br />
Die Vertreterversammlung wird vorgeschlagen,<br />
den Bilanzgewinn von € 202.561,36<br />
wie folgt zu verwenden:<br />
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 %<br />
auf die Geschäftsguthaben € 202.561,36<br />
<strong>Karlsruhe</strong>, den 01. März 2006<br />
Der Vorstand Uhle Fülbier Speck Traub
Vertreterversammlung<br />
Zusammensetzung gemäß dem Ergebnis<br />
der am 30.04.2003 abgeschlossenen Wahl und der<br />
zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen.<br />
Vertreter<br />
Wahlbezirk 1 -<br />
1. Kopf, Thomas<br />
2. Wolf, Thomas<br />
<strong>Hardtwaldsiedlung</strong> I (Alfons-Fischer-Allee, Erzbergerstraße, Moltkestraße,<br />
Roggenbachstraße, Waldring, Von-Beck-Straße, Knielinger Allee)<br />
Roggenbachstraße 24<br />
Waldring 27<br />
3. Kundel, Ulrich<br />
4. von Ginsheim, Immo<br />
Wahlbezirk 2 - <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> II (Karl-Schrempp-Straße, Friedrich-Wolff-Straße)<br />
1. Frey, Ernst<br />
2. Fischer, Kerstin<br />
3. Kirchhofer, Herbert<br />
4. Seithel, Udo<br />
Karl-Schrempp-Str. 4<br />
Friedrich-Wolff-Str. 18<br />
Karl-Schrempp-Str. 9<br />
Karl-Schrempp-Str. 38<br />
5. Merz, Ralf<br />
6. Dietz, Kosima<br />
Roggenbachstraße 15<br />
Roggenbachstraße 13<br />
Karl-Schrempp-Str. 23<br />
Friedrich-Wolff-Str. 12<br />
Wahlbezirk 3 - <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> III (Damaschkestraße, Gustav-Binz-Straße,Grenadierstraße)<br />
1. Rupp, Karl Heinz<br />
2. Windecker, Horst<br />
3. Macht, Hans-Joachim<br />
Gustav-Binz-Str. 20<br />
Gustav-Binz-Str. 15<br />
Gustav-Binz-Str. 13<br />
Wahlbezirk 4 - Dammerstock I (Danziger Straße)<br />
4. Hagmann, Brigitte<br />
5. Müller, Ralf<br />
Gustav-Binz-Straße 33<br />
Gustav-Binz-Straße 34<br />
1. Poggensee, Ilse Danziger Straße 3 2. Döhler, Christa Danziger Straße 4<br />
Wahlbezirk 5 - Dammerstock II (Dammerstockstraße, Falkenweg, Nürnberger Straße)<br />
1. Wührl, Günther<br />
2. Ludewig, Hannelore<br />
Dammerstockstr. 21<br />
Dammerstockstr. 9<br />
Wahlbezirk 6 - Oststadt I (Emil-Gött-Straße)<br />
1. Hasel, Werner<br />
2. Hagmann, Bernd<br />
3. Haas, Marie-Antoinette<br />
Emil-Gött-Straße 21<br />
Emil-Gött-Straße 23<br />
Emil-Gött-Straße 16<br />
3. Meinzer, Albert Dammerstockstraße 7<br />
4. Dassler, Wolfgang<br />
5. Schindler, Hans<br />
Emil-Gött-Straße 21<br />
Emil-Gött-Straße 16<br />
37<br />
Vertreter
Vertreter<br />
Wahlbezirk 7 - Oststadt II (Hölderlinstraße, Karl-Wilhelm-Straße, Parkstraße, Gaußstraße 12/14)<br />
Keine Wahl, da kein Wahlvorschlag eingereicht wurde.<br />
Wahlbezirk 8 - Waldstadt (Insterburger Straße, Kolberger Straße, Schneidemühler Straße,<br />
Kösliner und Beuthener Straße)<br />
1. Langer, Wolfram<br />
2. Richter, Manfred<br />
Wahlbezirk 9 - Weststadt (Sophienstraße, Yorckstraße, Karlstraße)<br />
Keine Wahl, da kein Wahlvorschlag eingereicht wurde.<br />
Wahlbezirk 10 - Stresemannstraße<br />
1. Wittek, Rainer Stresemannstraße 36<br />
Wahlbezirk 11 - Oberreut (Albert-Braun-Straße)<br />
1. Claus, Wolfgang Albert-Braun-Str. 20 c 2. Claus, Lotte Albert-Braun-Str. 20 c<br />
Wahlbezirk 12 - Erzbergerstraße, Steubenstraße (ehemalige Parkring-Baugenossenschaft)<br />
1. Wessalowski, Ralf<br />
2. Schulz-Mohr, Heike<br />
Die Vertreter bilden gemäß § 27 der Satzung die Vertreterversammlung.<br />
38<br />
Erzbergerstraße 52<br />
Steubenstraße 15<br />
Wahlbezirk 13 - Nichtmieter<br />
1. Kunz, Hans-Joachim<br />
2. Mehlig, Ott-Heinrich<br />
3. Jentsch, Hildegard<br />
4. Noll, Hans-Dieter<br />
5. Speck, Edith<br />
6. Müller, Susanne<br />
7. Spaan, Manfred<br />
8. Binder, Marianne<br />
9. Fülbier, Daniela<br />
10. Elser, Astrid<br />
11. Ring, Manfred<br />
12. Binder, Birgit<br />
Insterburger Straße 29 b<br />
Kösliner Straße 55<br />
Waiblinger Straße 10<br />
Kolberger Straße 22 a<br />
Stresemannstraße 1 a<br />
Friedrich-Naumann-Str. 40<br />
Beiertheimer Allee 7<br />
Sophienstraße 210<br />
Kehreckweg 7, Ettlingen<br />
Schumacherstr. 33, Ettling.<br />
Siemensstr. 13, Jockgrim<br />
Grünewaldstraße 44<br />
Moltkestraße 151<br />
Schumacherstr. 33, Ettling.<br />
3. Woldrich, Lilo Insterburger Str. 29 b<br />
3. Fülbier, Sabine Siemensstraße 13<br />
(Jockgrim)<br />
13. Speck, Ulrike<br />
14. Görnnert, Uta<br />
15. Heneka, Sieglinde<br />
16. Rupp, Willi<br />
17. Larisch, Johann<br />
18. Worch, Peter<br />
19. Görnnert, Volker<br />
20. Hobler, Franz<br />
21. Legler, Rudi<br />
Beiertheimer Allee 7<br />
Eppinger Straße 18<br />
Emil-Gött-Straße 4<br />
Neckarstraße 42<br />
Erzbergerstraße 68<br />
Bachstraße 33<br />
Eppinger Straße 18<br />
Brühlstraße 22<br />
Sternbergstraße 4
<strong>Hardtwaldsiedlung</strong>
Impressum<br />
Herausgeber <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G., Baugenossenschaft<br />
Karlstraße 1 . 76133 <strong>Karlsruhe</strong><br />
Redaktion Bernd Uhle, Jadranka Lacho<br />
Bilder <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> <strong>Karlsruhe</strong> e.G.<br />
Layout mierschmedia, Rüdiger Miersch, Durlach<br />
Gesamtherstellung mierschdruckt, Jürgen Miersch, Durlach<br />
40
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