Geschäftsbericht 2008 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ...

Geschäftsbericht 2008
HARDTWALDSIEDLUNG
KARLSRUHE eG BAUGENOSSENSCHAFT

Inhaltsverzeichnis
Zum Gedenken Seite 2
Lagebericht des Vorstands zum Geschäftsjahr 2008 Seite 3
Weitere Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2008 Seite 8
Jahresabschluss / Bilanz Seite 20
Jahresabschluss / Gewinn- und Verlustrechnung Seite 22
Jahresabschluss / Anhang Seite 23
Bestätigungsvermerk Seite 31
Bericht des Aufsichtsrats Seite 33
Vertreterversammlung Seite 35
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Inhaltsverzeichnis

Wir gedenken ...
Wir gedenken unserer
verstorbenen Mitglieder
Artmann Rudi
Dannenmaier Eleonore
Dudeck Ilse
Egen Thed
Ehrmann Frank
Essig Hermann
Fehrer Lothar
Fiederling Erich
Fischer Anna
Fuchs Klaus-Dieter
Fuller Herbert
Gruber Hans
Haas Manfred
Halicioglu Huseyin
Huff Friedrich
Jung Maria
Kempf Gertrud
Knauber Margarete
Kohl Franz
Kohlert Hannelore
Kohlert Wolfram
Kuhnimhoff Hilde
Lau Luise
Legler Rudi
Lohnert Erika
Mathlouthi Karin
May Gerhard
Merkle Thomas
Müller Heinrich
Pressler Rosl
Richter Karlheinz
Schmidt-Staub Rainer
Schücker Peter
Staimpel Otto
Thimm Horst
Voland Margarete
Wagner Gerda
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Lagebericht des Vorstands
zum Geschäftsjahr 2008
1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
3. Risiko- und Prognosebericht
1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
In der zweiten Jahreshälfte 2008 ist der Konjunkturaufschwung in Deutschland jäh abgebrochen.
Ursache hierfür sind die bis zum Ende des 1. Halbjahres 2008 deutlich angestiegenen
Rohstoffpreise und die internationale Finanzkrise. Die Finanzkrise wurde durch
eine Immobilienblase in den Vereinigten Staaten ausgelöst. Nach dem Platzen dieser
Blase ergaben sich weltweite Auswirkungen, weil zweit- und drittrangige US-Immobilienhypotheken
in strukturierten Wertpapieren verbrieft und an internationale Anleger
verkauft worden waren. Für diese Wertpapiere bestand nach dem Verfall der US-Immobilienpreise
ein erheblicher Wertberichtigungsbedarf. Verschärft wurde die Krise durch
die Insolvenz der US-Investmentbank Lehmann Brothers. Diese Insolvenz führte zu
einem erheblichen Vertrauensverlust in das Bankensystem, so dass die Ausleihungen
zwischen den Kreditinstituten nahezu zum Erliegen kamen. Nur durch massive staatliche
Interventionen konnte der Zusammenbruch des internationalen Finanzsystems verhindert
werden.
Trotz der rückläufigen Konjunktur ab dem 2. Quartal konnte Deutschland 2008 ein
Wirtschaftswachstum von rd. 1,5% verzeichnen. Für das Jahr 2009 übertreffen sich die
Konjunkturforschungsinstitute mit negativen Prognosen zum Wirtschaftswachstum. Die
Institute rechnen für 2009 mit einem negativen Wirtschaftswachstum zwischen 1,2 und
2,7%. Damit wird Deutschland im Jahr 2009 voraussichtlich die schärfste Rezession seit
dem 2. Weltkrieg erleben.
Die Inflationsrate in Deutschland hat 2008 mit voraussichtlich 2,6% den höchsten Stand
seit 14 Jahren erreicht. Grund dafür sind die bis in die 2. Jahreshälfte 2008 stark gestiegenen
Energiepreise. Ab dem 2. Halbjahr sind die Energiepreise deutlich gesunken und der
Preisauftrieb hat sich verlangsamt. Für 2009 rechnet die Bundesbank mit einer Inflationsrate
von nur noch 0,8%; dies wäre der niedrigste Preisanstieg seit 10 Jahren.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Positiv fällt die Jahresbilanz 2008 bei der Beschäftigungsentwicklung aus. Nach Angaben
der Bundesagentur für Arbeit waren im Dezember 2008 nur noch 3,05 Millionen
Arbeitslose registriert. Im 2. Halbjahr 2008 war die Zahl der Arbeitslosen sogar auf unter
3 Mio. gesunken. Im November 2008 waren 390.000 weniger Arbeitslose als im
November 2007 zu registrieren. Die Arbeitslosenquote sank um 0,1 Punkte auf 7,1%.
Das ifo-Institut geht davon aus, dass die Zahl der Arbeitslosen in den Jahren 2009 und
2010 aufgrund der negativen Konjunkturentwicklung jährlich um 500.000 zunehmen
wird, so dass für den Winter 2010 wieder mit 4 Mio. Arbeitslosen zu rechnen ist.
Aufgrund der schwächeren Weltkonjunktur nahmen 2008 nach Einschätzung des ifo-
Instituts die deutschen Exporte um 0,4% ab, während die Importe dagegen kräftig, nämlich
um 3,8%, ausgeweitet wurden. Es ist deshalb mit einem deutlichen Rückgang des
deutschen Exportüberschusses zu rechnen.
Nachdem der Haushalt des Staates (Bund, Länder, Gemeinden, Sozialversicherungen)
2007 erstmals wieder seit 1969 ohne Kreditaufnahme ausgeglichen werden konnte und
dies voraussichtlich auch im Jahr 2008 möglich sein wird, droht für 2009 und 2010
erneut ein erhebliches Defizit. Nach Berechnungen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft
wird das Finanzierungsdefizit des Staates im Jahr 2009 1,9% und 2010 sogar 3,1% betragen.
Während sich nach einer Veröffentlichung der creditreform die Unternehmensinsolvenzen
2008 um 2,2% auf 29.800 Fälle erhöhten, gingen die Privatinsolvenzen von 105.200
im Jahr 2007 auf 98.500 zurück. Dies liegt nach Auskunft der Schuldnerberatungsstellen
daran, dass weniger Beratungsleistungen von den Ländern bezahlt werden. An der Zahl
der überschuldeten Haushalte soll sich keine Änderung ergeben haben.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung.
Nach einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung
wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen,
das wären 200.00 mehr als heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich
verteilt im Land. Während die Bevölkerung in Freiburg und Baden-Baden um
mehr als 6 % steigen soll, wird in 11 Landkreisen die Bevölkerung abnehmen, wobei
allerdings nur in einem Landkreis (Heidenheim) ein starker Bevölkerungsrückgang zu
erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte.
Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern
koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-
Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg
ausgehend von annähernd 4,95 Millionen im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich
auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung
ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch
künftig fortsetzen wird.
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Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 der Bau von mindestens
480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000
Wohnungen errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von nur noch
22.000 Einheiten erforderlich. Damit würde der jährliche Bedarf gegenüber dem aktuellen
Fertigstellungsvolumen (2007: 29.543 Wohnungen lt. Statistischem Landesamt Baden-
Württemberg) in den nächsten Jahren erheblich zurückgehen.
Ein wesentlicher Kostenfaktor für die Wohnungswirtschaft sind die Fremdfinanzierungszinsen.
Nachdem in der ersten Jahreshälfte wegen der restriktiven Geldpolitik der EZB
ein Anstieg der Zinsen zu verzeichnen war, hat sich das Zinsniveau in der 2. Jahreshälfte
deutlich zurückgebildet. Ende 2008 liegen die Baugeld-Zinsen nur knapp über dem
historischen Allzeittief im September 2005.
Die Umsatzentwicklung der Hardtwaldsiedlung basiert auch im Geschäftsjahr 2008 auf
der Hausbewirtschaftung. Eine allgemeine Mieterhöhung fand in 2008 nicht statt.
Insofern stiegen die Erlöse aus Sollmieten lediglich um 84 T€ von 7.038 T€ auf 7.122 T€,
das sind rund 1,2%. Die Aufwendungen für die Instandhaltung betrugen rund 3.868 T€
und lagen damit 7,9% über dem Vorjahr und 5,7% über dem Niveau des bisherigen
„Rekordjahres“ 2006 mit rund 3.661 T€.
Die Quote der Mieterwechsel stieg von 6,2% auf 6,8% und liegt jedoch im Branchenvergleich
weiterhin nach wie vor auf niedrigem Niveau. Rund 38% der Wechsel erfolgten
innerhalb des Bestandes der Genossenschaft.
Die Mitgliederentwicklung in 2008 bestätigt
den langjährigen Trend moderaten Wachstums.
Zum Ende des Geschäftsjahres verzeichnete
die Genossenschaft 5.744 Mitglieder.
Die Einlagenentwicklung der genossenschaftlichen
Spareinrichtung zeigte mit rund 160 T€ auf 23.182 T€
einen leichten Aufwärtstrend an (2007: 23.022 T€).
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
In den Aktiva verzeichnet die Hauptposition Grundstücke mit Wohnbauten einen
Zugang in Höhe von 348 T€. Die Abschreibungen in Höhe von 677 T€ werden dabei
überkompensiert durch aktivierte Herstellungskosten sowie die Aktivierung eines
Grundstücks in Folge des ersten Kaufpreisflusses aus dem Kaufvertrag über die restlichen
Erbbaugrundstücke vom Land Baden-Württemberg. Das Eigenkapital wächst von rund
5,420 Mio. € im Jahr 2007 auf rund 5,724 Mio. € im Jahr 2008 im Wesentlichen durch
den Anstieg der Geschäftsguthaben nach Beschluss der Vertreterversammlung über die
Anteilserhöhung von 260,00 € auf 300,00 €. Die Eigenkapitalquote entwickelt sich demnach
von 28,1% auf 28,5%.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Die Bilanzsumme hat sich mit 53.374 T€ gegenüber dem Vorjahr mit 52.907 T€ leicht
erhöht.
Die Finanzlage war durch Liquiditätsüberschüsse aus der Hausbewirtschaftung geprägt.
Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen;
Eigenmittel für Investitionen stehen zur Verfügung. Die Zahlungsbereitschaft war stets
gegeben. Der monatliche Liquiditätsstatus nach den Anforderungen der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht gab zu keiner Zeit Anlass zu Beanstandungen. Liquide
Mittel inkl. Bausparguthaben betragen am Ende des Geschäftsjahres 2008 11.952 T€
(Vorjahr: 12.317 T€).
Risiken aus der Anlage finanzieller Mittel sind zu vernachlässigen. Die Genossenschaft
bewegt sich hier im Bereich von Festgeldanlagen und Bausparverträgen.
Kreditaufnahmen waren im betrachteten Geschäftsjahr nicht erforderlich.
Die Ertragslage war im Berichtsjahr nahezu ausschließlich von der Miethausbewirtschaftung
bestimmt. Der Überschuss aus der Hausbewirtschaftung beträgt rund 1.163 T€
(Vorjahr: 1.434 T€).
Dabei wurden im Bereich der Instandhaltung, Instandsetzung rund 304 T€ mehr als im
Vorjahr aufgewendet. Die aktivierten Herstellungskosten betrugen in 2008 rund 874 T€
(Vorjahr: rund 324 T€). Die Modernisierungsquote beträgt damit 66,6% (Vorjahr: 55,2%);
der Gebäudeerhaltungskoeffizient liegt im Berichtsjahr bei rund 36 € (Vorjahr: 29 €) je
qm Wohn- und Nutzfläche.
3. Risiko- und Prognosebericht
Entsprechend mehrerer Wohnungsbedarfprognosen für Baden-Württemberg gehört u. a.
auch Karlsruhe weiterhin zu den Gemeinden, die in den nächsten Jahren mit einer
ansteigenden Anzahl von Haushalten rechnen können. Vor diesem Hintergrund befürchten
wir bei entsprechend ansteigender Nachfrage nach wie vor keine Vermietungsprobleme.
Die künftige Geschäftsentwicklung ist insgesamt günstig und chancenreich. Der
vorhandene Wohnungsbestand muss dabei allerdings den zeitgemäßen Wohnungsbedürfnissen
entsprechend ausgestattet werden. Die Hardtwaldsiedlung hat daher in den
letzten Jahren die Investitionen in den Wohnungs- und Hausbestand erheblich gesteigert.
Die hierfür benötigten finanziellen Mittel können durch Liquiditätsüberschüsse aus
der Hausbewirtschaftung und mit den Einlagen aus der Spareinrichtung aufgebracht werden.
Das Zinsänderungsrisiko derzeit zu bedienender Darlehen ist angesichts des Volumens
und der noch bestehenden Zinsbindungsdauern entsprechend gering. Die Zinsquote
von rund 15% belegt die moderate Verschuldung.
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Derivative Finanzinstrumente (z.B. Forward-Vereinbarungen, Zinssicherungsgeschäfte u.a.)
werden nicht eingesetzt.
Der Zinsaufwand der Spareinlagen unterliegt im Wesentlichen der jeweiligen
Wirtschaftspolitik sowie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank.
Liquiditätsrisiken sind angesichts der vorhandenen liquiden Mittel und der umfangreichen
Beleihungsreserven der Hardtwaldsiedlung nicht zu befürchten.
Die Genossenschaft ist heute in der Lage, dem ermittelten Instandsetzungsbedarf des
Hausbestandes zu entsprechen. Dies gilt auch für den Wirtschaftsplan für 2009, der
noch Reserven beinhaltet. Darüber hinaus sind in den letzten Jahren umfangreiche
Rücklagen gebildet worden.
Mit Datum vom 27.11.2008 wurde mit dem Land Baden-Württemberg ein Kaufvertrag
über die noch im Eigentum des Landes stehenden Erbbaurechtsgrundstücke geschlossen.
Der Kaufpreis ist in unterschiedlichen Teilbeträgen vom Jahr 2008 bis ins Jahr 2022
zu entrichten. Die einzelnen Teilbeträge sind dabei bereits festgeschrieben. Insofern ist
für die Genossenschaft hier Planungssicherheit gegeben. Vorstand und Aufsichtsrat
sehen nach Umsetzung der gemeinsam getroffenen Beschlüsse aus dem Erwerb ein vertretbar
geringes Risiko.
Es sind darüber hinaus keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende
des Geschäftsjahres aufgetreten.
Insgesamt liegen bei der Hardtwaldsiedlung keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden
Risiken zum Bilanzstichtag vor. Ein Risiko-Management-
System und darin eingeschlossen ein adäquates Risikofrühwarnsystem sind eingerichtet
und wird vierteljährlich im Rahmen von Quartalsberichten ausgewertet und auch dem
Aufsichtsrat erläutert.
Karlsruhe, den 06.04.2009
Der Vorstand
Bernd Uhle
Peter Fülbier
Jürgen Speck
Wolfgang Traub
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Bericht des Vorstands

Weitere Erläuterungen
Weitere Erläuterungen zum Geschäftsjahr 2008
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Sprunghafter Anstieg der Wohnnebenkosten
- Preistreiber Heizöl und Gas -
Die (kalten und warmen) Wohnnebenkosten sind nach Berechnungen des ifs Städtebauinstituts
in Berlin in diesem Jahr deutlich stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Mit 7,6% lag der Anstieg deutlich höher als im Vorjahr mit 2,7% und
auch weit über die Inflationsrate, die ebenfalls 2,7% betrug.
Die Preistreiber bei der so genannten zweiten Miete bleiben nach wie vor mit deutlichem
Abstand Gas und flüssige Brennstoffe. Bei den anderen Nebenkosten sind die
Preissteigerungsraten 2008 – mit Ausnahme der Stromkosten – durchweg moderat und
niedriger als die Lebenshaltungskosten ausgefallen.
Einen deutlichen Preisschub hat es beim Strom mit einem Anstieg um 6,9% (wie im
Vorjahr) gegeben. Insgesamt sind die Wohnnebenkosten in dem Zeitraum 2003 bis 2008
um 32,5% und damit mehr als drei Mal so stark wie die Lebenshaltungskosten mit
10,1% gestiegen. Am Ende dieser „Preisskala“ lägen die Mieten mit einem Anstieg um
lediglich 5,3%.
Quellen: ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin, Statistisches Bundesamt
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Hausbewirtschaftung
Die Umsatzentwicklung der Hardtwaldsiedlung basiert auch im Geschäftsjahr 2008 auf
der Hausbewirtschaftung. Eine allgemeine Mieterhöhung fand in 2008 nicht statt.
Insofern stiegen die Erlöse aus Sollmieten lediglich um 84 T€ von 7.038 T€ auf 7.122 T€,
das sind rund 1,2%. Die Aufwendungen für die Instandhaltung betrugen rund 3.868 T€
und lagen damit 7,9% über dem Vorjahr und 5,7% über dem Niveau des bisherigen
„Rekordjahres“ 2006 mit rund 3.661 T€.
Mieterwechsel pro Wohnungseinheit im Jahr 2008
Wohnungseinheit Gesamtzahl Anzahl gekündigte
Wohnungseinheit
1-Zimmer
2-Zimmer
3-Zimmer
4-Zimmer
Einfamilienhaus
33
361
683
180
375
3
26
45
18
15
Bewerbungen
gesamt
33
296
669
227
433
Durchschnittl. Bewerbungen /
gekündigte Wohnungseinheit
11
11
15
13
29
Die Quote der
Mieterwechsel lag
bei 6,8% und liegt
im Branchenvergleich
weiterhin
nach wie vor auf
niedrigem Niveau.
Rund 38% der
Wechsel erfolgten
innerhalb des
Bestandes der
Genossenschaft.
Durchschnittlich verzeichnen wir 16 Bewerber je gekündigter Wohnungseinheit (2007:
11 Bewerber je gekündigter Wohnungseinheit). Dies belegt die moderate Mietpreispoli-
2
tik mit durchschnittlich 4,39 €/m im Monat. Bemerkenswert ist die große Nachfrage
2
nach den Einfamilienhäusern, für die nach Modernisierung 6,50 /m im Monat zu zahlen
2
sind (in den Geschosswohnungen sind es in der Regel 5,50 €/m ). Diese Nutzungsgebühren
sind seit Februar 2005 unverändert.
Wir sehen daher unsere Zielrichtung bestätigt, weiterhin auf hohem Niveau in unseren
Bestand durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu investieren, um
dadurch die Vermietbarkeit der Objekte sicherzustellen. Potenziale zur Erlössteigerung
durch Mietpreisanpassungen sind angesichts der guten Nachfrage vorhanden und angesichts
der gebotenen Wirtschaftlichkeit der investiven Maßnahmen auch notwendig. Für
Oktober 2009 ist eine Anpassung der Nutzungsgebühren vorgesehen.
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Weitere Erläuterungen

Weitere Erläuterungen
Investitionen in den Bestand
Unsere Tätigkeit konzentrierte sich im Jahr 2008 im Wesentlichen auf die Hausbewirtschaftung,
d. h. auf die Pflege und die Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes.
Neubautätigkeit fand im zurückliegenden Geschäftsjahr nicht statt. Damit
setzt sich ein in den letzten Jahren zu beobachtender branchenweiter Trend fort. Die
Aufwendungen für die Bestandspflege nehmen allgemein zu. Auch die Hardtwaldsiedlung
verfolgt primär den Abbau des in den letzten Jahren abgeschätzten Instandsetzungsbedarfs.
Es werden in Zukunft insbesondere energetische Maßnahmen an Dach
und Fassade durchzuführen sein. In diesem technischen Ausstattungsmerkmal entwickelt
sich ein zunehmend entscheidender Wettbewerbsfaktor.
Derzeit ist es das Hauptanliegen der Hardtwaldsiedlung den vorhandenen Bestand vor
Leerständen und damit Ertragsausfällen zu bewahren, indem in eine langfristige Marktkonformität
der Wohnungen und Häuser durch Instandsetzung und Modernisierung
investiert wird.
Dem wurde im Geschäftsjahr 2008 wiederum mit rund 4,7 Mio. € (2007: 3,9 Mio. €)
Rechnung getragen. Wir übertreffen damit unser bisheriges „Rekordjahr“ 2006 um rund
450 T€. Damit wurden rund 66% der Sollmiete des Jahres in den Haus- und
Wohnungsbestand reinvestiert. 2007 waren es 55% und im Jahr 2006 61%.
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Der Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2009 sieht Ausgaben ähnlicher
Größenordnung vor. Schwerpunkte des geplanten Programms setzen wir dabei in der
energetischen Sanierung der Danziger Str. 5-11 (Dach-, Fassaden- und Kellerdämmung)
sowie in den Dacherneuerungen von Einfamilienhäusern in der Damaschkestraße.
Angesichts der guten Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum wird im Instandsetzungsprogramm
nach wie vor ein weiterer Schwerpunkt in der Komplett-Modernisierung
von Wohnungen und Einfamilienhäusern bei Mieterwechseln gesetzt. Dafür
geplant sind 1,2 Mio. € für Wohnungen und 0,6 Mio. € für Einfamilienhäuser.
Entwicklung der Spareinrichtung
Die Spareinrichtung wird nach den Bestimmungen des Kreditwesengesetzes geführt und
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Die Sparer
haben somit die Sicherheit, dass ihre Spareinlagen sorgsam, sach- und fachgerecht verwaltet
werden. Darüber hinaus ist die Hardtwaldsiedlung Mitglied im Sicherungsfonds
für Spareinlagen beim Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.
In der Spareinrichtung überstiegen die Rückzahlungen die Einzahlungen um rund
703 T€. Der Einlagenbestand (inkl. der Zinsgutschriften) beträgt am Jahresende rund
23,182 Mio. €, am Jahresanfang waren es 23,022 Mio. € (+ 160 T€).
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Weitere Erläuterungen

Weitere Erläuterungen
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Entwicklung der Sparformen
Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr Entwicklung
Kündigungsfrist Kontenzahl Kontenzahl v. H. v. H. T€ T€ v. H. v. H. T€
3 Monate 1.187 1.197 39,5 40,7 3.748 3.862 16,2 16,88 -114
6 Monate 13 18 0,4 0,6 56 101 0,2 0,4 -45
12 Monate 441 450 14,7 15,3 4.216 4.777 18,2 20,7 -561
24 Monate 307 340 10,2 11,5 3.493 4.109 15,1 17,9 -616
48 Monate 648 660 21,6 22,4 8.412 8.668 36,3 37,7 -256
Auslaufende
Bonussparformen
57 80 1,9 2,7 166 221 0,7 1,0 -55
Vertr. über VL 85 66 2,8 2,2 78 43 0,3 0,2 35
Ratenspar- u.
allg. Sparverträge
Festzinssparen
2 Jahre
Festzinssparen
4 Jahre
85 70 2,9 2,4 577 518 2,5 2,1 59
136 35 4,5 1,2 1.782 303 7,7 1,3 1.479
44 29 1,5 1,0 654 420 2,8 1,8 234
Summe 3.003 2.945 100,0 100,0 23.182 23.022 100,0 100,0 160,0

Unsere Sparformen ab 04.05.2009
Es gelten folgende variable Zinssätze:
Spareinlagen
mit vereinbarter Kündigungsfrist
von 3 Monaten 2,50% p. a.
von 12 Monaten 3,00% p. a.
von 24 Monaten 3,25% p. a.
von 48 Monaten 3,40% p. a.
Sonstige Sparprodukte
mit rentablen Zinsen
Ratensparvertrag 4,50% p. a.
Laufzeit 7 Jahre, davon 6 Jahre einzahlend
Allgemeiner Sparvertrag 4,50% p. a.
Laufzeit 6 Jahre, einmalige Einzahlung
Sparvertrag 4,50% p. a.
zur Anlage vermögenswirksamer Leistungen
Laufzeit 7 Jahre, davon 6 Jahre einzahlend
Mit unseren Sparprodukten bieten wir unseren Mitgliedern und deren Angehörigen:
Sichere Sparformen mit attraktiver Verzinsung,
Verwendung der Spareinlagen zur Erfüllung des genossenschaftlichen Förderauftrags
zur Schaffung und Unterhaltung von nachfragegerechtem Wohnraum.
Für die Genossenschaft eröffnen sich:
Finanzierungsspielräume durch die genossenschaftliche Spareinrichtung und damit
größere finanzielle Unabhängigkeit bei der Modernisierung und Instandsetzung der
genossenschaftlichen Wohnungsbestände.
Als Angehörige dürfen sparen, auch ohne Mitglied zu sein:
der Ehepartner
Eltern / Pflegeeltern und Großeltern
Kinder / Pflegekinder und Enkel
Geschwister
Kinder der Geschwister
Ehepartner der Geschwister
Geschwister der Ehepartner
Geschwister der Eltern
Gestalten Sie die Zukunft unserer Genossenschaft mit – unterstützen Sie und Ihre Angehörigen die
Genossenschaft durch die verstärkte Nutzung der Spareinrichtung. Den Mitgliedern und Angehörigen, die
diese Einrichtung bereits nutzen, sprechen wir unseren herzlichen Dank aus!
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Weitere Erläuterungen

Weitere Erläuterungen
Mitgliederentwicklung
Die Mitgliederentwicklung in 2008 bestätigt mit einem Zuwachs von 25 Mitgliedern den
langjährigen Trend moderaten Wachstums. Zum Ende des Geschäftsjahres verzeichnete
die Genossenschaft noch 5.744 Mitglieder.
Der langjährig festzustellende Anstieg belegt die Akzeptanz und das gute Ansehen
der Genossenschaft.
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Die wirtschaftliche Lage
Vermögens- Finanz- und Ertragslage
Vermögensstruktur
31.12.2008 31.12.2007 Veränderungen
T€ v. H. T€ v. H. T€
Anlagevermögen 40.098 75 39.286 74 230
Umlaufvermögen 13.276 25 13.621 26 -296
Kapitalstruktur
53.374 100 52.907 100 -66
Rückstellungen 1.344 2 1.312 2 32
Verbindlichkeiten
Dauerfinanzierungsmittel 10.798 21 11.432 22 -634
Spareinlagen 23.182 43 23.022 44 160
Übrige, Rechnungsabgrenzung 2.833 5 2.251 4 49
38.157 71 38.017 72 -393
Eigenkapital 15.217 29 14.890 28 327
Geschäftsguthaben 5.724 11 5.420 10 304
Rücklagen 9.283 18 9.260 18 23
Bilanzgewinn 210 0 210 0 0
53.374 100 52.907 100 -66
In den Aktiva sind die Hauptpositionen der Grundstücke mit Wohn- Geschäfts- und
anderen Bauten aufgrund der planmäßigen Abschreibungen, die nur zum Teil durch aktivierte
Herstellungskosten kompensiert wurden, leicht rückläufig.
Das Eigenkapital wächst durch die Einstellungen in die Ergebnisrücklagen in Höhe von
rund 23 T€ und damit die Eigenkapitalquote auf 28,5% (2007: 28,1%). Das Eigenkapital
steigt auch durch Aufzahlung auf Geschäftsguthaben nach Beschluss Vertreterversammlung
über die Anteilserhöhung von 260 € auf 300 €. Die Bilanzsumme ist mit 53.374 T€
gegenüber 2007 mit 52.907 T€ leicht erhöht.
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Weitere Erläuterungen

Weitere Erläuterungen
Die Finanzlage war durch Liquiditätsüberschüsse aus der Hausbewirtschaftung geprägt.
Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen;
Eigenmittel für Investitionen stehen zur Verfügung. Die Zahlungsbereitschaft war stets
gegeben. Der monatliche Liquiditätsstatus nach den Anforderungen der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht gab zu keiner Zeit Anlass zu Beanstandungen.
Kredite, welche als Liquiditätsreserven zur Verfügung standen, mussten nicht in Anspruch
genommen werden. Der Bestand an liquiden Mitteln inkl. Bausparguthaben betrug am
31.12.2008 rund 11.952 T€ gegenüber 12.317 T€ am 31.12.2007.
Die Ertragslage war im Berichtsjahr nahezu ausschließlich von der Miethausbewirtschaftung
bestimmt. Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung beträgt rund
1.203 T€ (2007: 1.471 T€). Dabei wurden im Bereich der Instandhaltung, Instandsetzung
rund 304 T€ mehr als im Vorjahr aufgewendet.
Die Modernisierungsquote, d. h. Instandhaltung / Instandsetzung zzgl. aktivierter
Modernisierungskosten, beträgt damit 66% (2007: 55,5%).
Nach einer Rücklagenzuführung von 23 T€ soll der Bilanzgewinn zur Ausschüttung der
satzungsmäßigen Dividende verwendet werden. Geldrechnungsmäßige Überschüsse
wurden erzielt.
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Organe der Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG Baugenossenschaft
Vorstand
Im Geschäftsjahr 2008 setzte sich der Vorstand unverändert aus dem geschäftsführenden
Mitglied Bernd Uhle und den nebenamtlichen Mitgliedern Peter Fülbier, Jürgen Speck
und Wolfgang Traub zusammen. Der Vorstand hat in regelmäßigen Sitzungen alle
Geschäfte der Genossenschaft beraten und alle nach Satzung und Genossenschaftsgesetz
erforderlichen Beschlüsse gefasst.
Aufsichtsrat
Zur Vertreterversammlung am 23.06.2008 waren die Amtszeiten der Herren Hartmut
Kaiser, Hans Kopf und Werner Oelschläger abgelaufen. Sie wurden wieder gewählt.
Der Aufsichtsrat hat sich mit Herrn Strähle als Vorsitzendem konstituiert.
Vertreterversammlung
Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2007 fand am 23.06.2008
statt. Diese Versammlung setzte sich aus den gewählten 77 Vertreterinnen und Vertreter
zusammen, die im Rahmen der Vertreterwahlen im Frühjahr 2008 gewählt worden
waren. Erfreulicherweise konnten dabei, bis auf eines im Wahlbezirk 13, alle Vertretermandate
besetzt werden. Entsprechend den Regularien wurden der Jahresabschluss zum
31.12.2007, die Berichte des Vorstandes, des Aufsichtsrates, des Prüfungsausschusses
sowie des Bauausschusses erläutert und die Gelegenheit zur Aussprache gegeben. Der
Jahresabschluss und die Verwendung des Bilanzgewinns für die satzungsgemäße Dividende
wurden beschlossen, dem Aufsichtsrat und dem Vorstand Entlastung erteilt sowie
die anstehenden Aufsichtsratswahlen durchgeführt. Zusätzlich wurde bedingt durch die
Novellierung des Genossenschaftsgesetzes die Neufassung der Satzung der Hardtwaldsiedlung
Karlsruhe eG beschlossen.
Verwaltung / Personal
Die Geschäfte der Genossenschaft werden von einem hauptamtlichen sowie drei nebenamtlichen
Vorstandsmitgliedern geführt. Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 14
Arbeitnehmer beschäftigt, davon zwei in Teilzeit.
Am 14. November 2008 wurde in einem feierlichen Rahmen der langjährige Prokurist,
Herr Hans-Joachim Kunz, in den Ruhestand verabschiedet. Herr Kunz war seit dem
1. September 1961 und damit rund 47 Jahre für die Hardtwaldsiedlung tätig. Herr Kunz
war maßgeblich an der Gründung der genossenschaftlichen Spareinrichtung im Jahr 1977
beteiligt. Vom Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e. V. erhielt Herr Kunz für seine Verdienste die Ehrennadel in Silber.
17
Weitere Erläuterungen

Weitere Erläuterungen
Herr Kunz ist Mitglied der Vertreterversammlung und bleibt der Genossenschaft insofern
erhalten. Wir bedanken uns auch an dieser Stelle noch einmal herzlichst bei Herrn Kunz
für seine hochgeschätzte und jederzeit loyale Mitarbeit bei der Hardtwaldsiedlung.
Zur Verstärkung des kaufmännischen Bereiches nahm am 14.01.2008 Herr Florian
Widmann seine Tätigkeit als Sachgebietsleiter Vermietung, Mitglieder, Spar bei unserer
Genossenschaft auf.
Seit Oktober 2008 ist Herr Dipl.-Ing. Gerhard Steinke als technischer Leiter in die
Dienste der Hardtwaldsiedlung eingetreten.
Mitgliedschaft
Unsere Mitgliedschaft bei der DESWOS – Über DESWOS
Wohnen ist ein Menschenrecht – bei uns und weltweit.
Die Hardtwaldsiedlung ist Mitglied der DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., unserer Fachorganisation der Wohnungswirtschaft
für Entwicklungszusammenarbeit. Sie verfolgt in ihren Hilfsprojekten in den Entwicklungsländern
soziale und wirtschaftliche Ideen des Haus- und Siedlungsbaus für ärmste
Bevölkerungsschichten. Sie orientiert sich dabei im Wesentlichen an genossenschaftlichen
Vorbildern und der gegenseitigen Hilfe, aber auch an modernen Ideen der
Gemeinwesenentwicklung und des internationalen Erfahrungsaustausches. Es werden
nicht deutsche Konzepte exportiert, sondern durch Bewohnerbeteiligung und Planung
mit örtlichen Partnerorganisationen kulturell und wirtschaftlich angepasste Wohnlösungen
entwickelt.
Die DESWOS steht seit 40 Jahren für das Menschenrecht auf Wohnen. Projekte werden
in Afrika, Asien und Lateinamerika durchgeführt. Es gilt Menschen mit Wohnraum zu versorgen
und ihre Ernährung zu sichern, Arbeit zu schaffen und Bildung zu vermitteln,
Hygiene zu fördern und Gesundheit zu stärken. Der immer noch aktuelle Ansatz ist die
Hilfe zur Selbsthilfe.
Informationen zur Arbeit der DESWOS
finden Sie unter: www.deswos.de
18
Quelle: www.deswos.de

Ausblick
Den Ausblick sowie eine Abschätzung der Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte
dem Lagebericht des Vorstands zum Geschäftsjahr 2008. Zum dort beschriebenen
Erbbaurechtserwerb sei noch Folgendes angemerkt: Nachdem bereits im Jahr 2005
Erbbaurechtsgrundstücke des Landes zu einen Kaufpreis von rund 18 Mio € erworben
waren, wurde jetzt ein Vertrag geschlossen über die restlichen Erbbaurechtsgrundstücke
vom Land Baden-Württemberg zu einem Kaufpreis von rund 16 Mio €. Es ist damit
geglückt, die Problematik zu lösen, die die Gremien unserer Genossenschaft in den letzten
gut 10 Jahren intensiv beschäftigt hat. Letztendlich sind die mit dem Land verhandelten
Konditionen als für unsere Genossenschaft sehr vorteilhaft anzusehen. Unsicherheit
und Befürchtungen auch unserer Mieter haben jetzt ein Ende. Die Hardtwaldsiedlung ist
bzw. wird Eigentümer der Grundstücke und bleibt dementsprechend auch dauerhaft
Vermieter der Gebäude.
Die Entscheidung von Vorstand und Aufsichtsrat basierte dabei letztendlich auch auf den
Ergebnissen eines in Auftrag gegebenen Gutachtens. Vor dem Hintergrund notwendiger
Investitionen in den vorhandenen Hausbestand führt das Gutachten u. a. aus:
„Ausgangspunkt unserer Stellungnahme ist die Erkenntnis, dass der Kauf sämtlicher
Erbbaurechte von der Genossenschaft nur dann zu finanzieren ist, wenn es zu erheblichen
Mieterhöhungen kommt.“
Aufsichtsrat und Vorstand stimmen darin überein, diese notwendige Voraussetzung zu
erfüllen und haben entsprechend für Oktober 2009 eine Erhöhung der Nutzungsgebühren
beschlossen. Diese waren zuletzt in den Jahren 2005 und 2002 durchaus moderat
angepasst worden.
Unsere Genossenschaft hat im vergangenen Geschäftsjahr wiederum ein gutes Ergebnis
erzielt, das neben der Ausschüttung einer Dividende von 4 Prozent auf die Geschäftsguthaben
eine Rücklagenzuführung ermöglicht.
Daher kann abschließend festgestellt werden, dass alle Voraussetzungen bei der Hardtwaldsiedlung
gegeben sind, um auch das Wirtschaftsjahr 2009 erfolgreich zu gestalten.
Der Aufgabenschwerpunkt wird zukünftig die Steigerung der Modernisierungs- und
Erneuerungsaufwendungen für den Wohnungsbestand sein, um
die Attraktivität der Wohnungen zu steigern.
Dank gilt allen Mitgliedern und Mietern für ihr Vertrauen,
den Mitarbeitern für ihre Leistungsbereitschaft,
dem Aufsichtsrat und seinen Ausschüssen für die
konstruktive und kritisch begleitende Unterstützung
sowie allen Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit.
Der Vorstand
19
Weitere Erläuterungen

Bilanz zum 31.12.2008
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008
Bilanz / Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang
Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr
Anlagevermögen
€ € in €
Immaterielle Vermögensgegenstände 9.032,76 23.722,52
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 38.854.138,42 38.506.480,71
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 464.541,54 481.708,57
Grundstücke ohne Bauten 2,00 2,00
Technische Anlagen und Maschinen 62.545,00 78.178,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 85.316,03 88.109,57
Geleistete Anzahlungen auf Grundstücke 573.791,10 40.040.334,09 0,00
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 1.770,53 2.502,87
Andere Finanzanlagen 46.863,00 48.633,53 105.173,00
Umlaufvermögen
Vorräte
Unfertige Leistungen 1.244.138,86 1.196.133,26
Andere Vorräte 0,00 1.244.138,86 2.818,06
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 61.404,68 46.196,35
Sonstige Vermögensgegenstände 18.464,86 79.869,54 56.576,13
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben
bei Kreditinstituten 9.105.077,52 9.525.991,76
Bausparguthaben 2.847.165,06 11.952.242,58 2.791.369,29
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungsposten 0,00 2.150,00
Bilanzsumme 53.374.251,36 52.907.112,09
20

Passiva Geschäftsjahr Vorjahr
Eigenkapital
€ € in €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 147.794,60 148.663,59
der verbleibenden Mitglieder 5.548.320,68 5.257.318,91
aus gekündigten Geschäftsanteilen 27.605,93 5.723.721,21 14.235,09
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
€ 642.578,79
(Vorjahr: € 134.235,21)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklagen 766.962,26 743.470,00
Bauerneuerungsrücklage 2.761.253,73 2.761.253,73
Rücklage zu den Erbbaugrundstücken 4.968.229,00 4.968.229,00
Andere Ergebnisrücklagen 786.859,87 9.283.304,86 786.859,87
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 233.785,02 561.812,04
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 23.492,26 210.292,76 351.494,09
Eigenkapital insgesamt 15.217.318,83 14.890.348,14
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.263.332,00 1.228.198,00
Sonstige Rückstellungen 80.992,92 1.344.324,92 84.174,83
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 10.797.520,90 11.430.772,04
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 0,00 1.567,72
Spareinlagen 23.182.221,20 23.021.737,87
Erhaltene Anzahlungen 1.204.625,41 1.171.164,90
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.333.231,08 821.584,92
Sonstige Verbindlichkeiten 266.228,32 36.783.826,91 228.833,24
davon aus Steuern € 138.968,56
(Vorjahr: € 131.649,45)
Rechnungsabgrenzungsposten 28.780,70 28.730,43
Bilanzsumme 53.374.251,36 52.907.112,09
21
Bilanz zum 31.12.2008

Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2008 bis 31.12.2008
22
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € in €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 8.557.912,61 8.429.312,83
b) aus Betreuungstätigkeit 0,00 8.557.912,61 0,00
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 46.619,72 32.245,88
Andere aktivierte Eigenleistungen 22.428,00 9.786,00
Sonstige betriebliche Erträge 92.231,31 40.752,83
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.431.143,23 5.034.908,55
Rohergebnis 3.288.048,41 3.477.188,99
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 701.386,89 666.252,09
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 263.086,49 964.473,38 250.831,82
davon für Altersversorgung € 126.571,30
(Vorjahr: € 118.051,70)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 751.801,88 768.185,92
Sonstige betriebliche Aufwendungen 304.639,45 249.002,67
Erträge aus Ausleihungen und anderen Finanzanlagen 137,66 7.020,84
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 456.158,17 456.295,83 417.051,81
Abschreibungen auf Finanzanlagen 65.077,90 65.077,90 6.767,90
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.241.844,52 1.215.687,68
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 416.507,11 744.533,56
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 0,00
Sonstige Steuern 182.722,09 182.721,52
Jahresüberschuss 233.785,02 561.812,04
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklage 23.492,26 351.494,09
Bilanzgewinn 210.292,76 210.317,95

Anhang des Jahresabschlusses 2008
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das
Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1. Bilanzierungsmethoden
Bei folgenden Positionen bestanden
Bilanzierungswahlrechte:
a) Geldbeschaffungskosten
b) Rückstellungen für Bauinstandsetzungen
im Fall a) wurde eine Bilanzierung vorgenommen.
2. Bewertungsmethoden
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände
erfolgte zu den Anschaffungskosten
unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen
auf eine Nutzungsdauer von 3 Jahren.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet.
Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage
der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus
Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen.
Die Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen
technische Leistungen.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie
folgt vorgenommen:
23
Anhang

Anhang
24
– Grundstücke und grunstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten sowie Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung folgender
Nutzungszeiten:
Wohnbauten bezogen bis 1949 80 Jahre
bez. zwischen 1949 und 1960 50 - 70 Jahre
bezogen ab 1961 50 Jahre
Geschäfts- und andere Bauten 5 / 10 / 33 / 50 / 52 Jahre
Bei komplett modernisierten Einfamilienhäusern wurde die
Restnutzungsdauer auf 25 Jahre neu festgesetzt. Die Objekte
werden anschließend linear abgeschrieben.
– Technische Anlagen und Maschinen werden
linear mit 5% abgeschrieben.
– Betriebs- und Geschäftsausstattung unter
Anwendung der linearen Abschreibungsmethode,
unter Zugrundelegung von
Abschreibungssätzen von 7,7 bis 33,33%.
– “Geringwertige Wirtschaftsgüter”
bis 150,00 € Netto wurden als Aufwand
verbucht. Wirtschaftsgüter über 150,00 €
und unter 1.500 € wurden aktiviert und
mit 20% abgeschrieben.
Die in den anderen Finanzanlagen bilanzierten
Rückdeckungsversicherungen für die betriebliche
Altersversorgung wurden nach den
einkommensteuerrechtlichen Vorschriften
berechnet. Die Ausleihungen (Arbeitgeberdarlehen)
sind mit dem Nominalwert bewertet.
In der Position “unfertige Leistungen” sind
ausschließlich noch nicht abgerechnete Heiz-
und Betriebskosten enthalten.

Die Bestände an Heizöl und Reparaturmaterial
wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Die Forderungen sind zum Nominalwert bewertet.
Die Geldbeschaffungskosten wurden auf die Laufzeit
der Darlehen bzw. auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung
verteilt.
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.
Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen entsprechend dem
Teilwertverfahren nach § 6a EStG unter Zugrundelegung
eines Rechnungszinsfußes von 6% gebildet
worden. Der Berechnung liegen die Richttafeln
2005G, von Prof. Dr. Heubeck zugrunde.
Die Verbindlichkeiten wurden zu
Rückzahlungsbeträgen bilanziert.
C. Erläuterungen zur Bilanz
Von den Forderungen aus Vermietung 61.404,68 € haben 3.333,69 €
(Vorjahr 5.752,43 €) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die
übrigen Forderungen haben Restlaufzeiten von unter einem Jahr.
Die sonstigen Rückstellungen enthalten Rückstellungen für:
Urlaubsansprüche 21.512,00 €
Prüfungskosten Jahresabschluss 18.000,00 €
Bilanzveröffentlichung 10.200,00 €
Bonuszusagen aus Sparverträgen 16.980,92 €
Vertreterversammlung 9.500,00 €
Berufsgenossenschaftsbeiträge 4.800,00 €
80.992,92 €
25
Anhang

Anhang
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Immaterielle Vermögensgegenstände 248.016,80 9.589,12 132.878,39 0,00 115.694,77 9.032,76 24.257,88
26
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
58.590.771,78 1.024.246,67 0,00 0,00 0,00 20.760.880,03 38.854.138,42 676.588,96
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und andere Bauten
1.340.999,05 0,00 0,00 0,00 0,00 876.457,51 464.541,54 17.167,03
Grundstücke ohne Bauten 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00 0,00
Technische Anlagen und Maschinen 308.725,47 0,00 0,00 0,00 0,00 246.180,47 62.545,00 15.633,00
Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung
281.546,19 16.201,55 0,00 15.266,34 0,00 197.165,37 85.316,03 18.155,01
Geleistete Anzahlungen auf Grundstücke 0,00 573.791,10 0,00 0,00 0,00 573.791,10 0,00
Finanzanlagen
Anschaffungs- /
Herstellungskosten
Zugänge
des Geschäftsjahres
Zuschreibungen
des Geschäftsjahres
Abgänge
des Geschäftsjahres
Umbuchungen
(+/–)
Abschreibungen
(kumuliert)
Buchwert am
31.12.2008
€ € € € € € € €
60.522.044,49 1.614.239,32 0,00 15.266,34 0,00 22.080.683,38 40.040.334,09 727.544,00
Sonstige Ausleihungen 2.502,87 0,00 0,00 732,34 0,00 0,00 1.770,53 0,00
Andere Finanzanlagen 105.173,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58.310,00 46.863,00 58.310,00
107.675,87 0,00 0,00 732,34 0,00 58.310,00 48.633,53 58.310,00
Anlagevermögen insgesamt 60.877.737,16 1.623.828,44 0,00 148.877,07 0,00 22.254.688,15 40.098.000,38 810.111,88
Abschreibungen
des Geschäftsjahres

2. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ohne Spareinlagen
sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon
Restlaufzeit gesichert
unter 1 bis 5 über Art der
1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung*
€ € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 10.797.520,90 696.702,61 1.275.921,57 8.824.896,72 10.797.520,90 GPR
(424.523,48)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 GPR
(1.260,94)
Erhaltene Anzahlungen 1.204.625,41 1.204.625,41
(1.171.164,90)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.333.231,08 1.333.231,08
(821.584,92)
* GPR = Grundpfandrechte
Sonstige Verbindlichkeiten 266.228,32 266.228,32
(228.833,24)
Gesamtbetrag 13.601.605,71 3.500.787,42 1.275.921,57 8.824.896,72 10.797.520,90
(2.647.367,48)
27
Anhang

Anhang
3. Entwicklung der Rücklagen
4. Verbindlichkeiten aus Spareinlagen
28
Rücklagen Stand Zugänge Abgänge Stand Zugänge Abgänge
01.01.2008 des Geschäftsjahres 31.12.2008 des Vorjahres
€ € € € € €
Gesetzliche Rücklagen 743.470,00 23.492,26 0,00 766.962,26 2.608,06 0,00
Bauerneuerungsrücklagen 2.761.253,73 0,00 0,00 2.761.253,73 0,00 0,00
Rücklagen zu den Erbbaugrundstücken 4.968.229,00 0,00 0,00 4.968.229,00 348.886,03 0,00
Andere Rücklagen 786.859,87 0,00 0,00 786.859,87 0,00 0,00
Rücklagen insgesamt 9.259.812,60 23.492,26 0,00 9.283.304,86 351.494,09 0,00
Verbindlichkeiten aus Spareinlagen Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Bestand der Spareinlagen zum 31.12.2008 23.182.221,20 23.021.737,87
davon mit 3-monatiger Kündigungsfrist 3.748.090,36 3.861.524,92
davon mit vereinbarter Kündigungsfrist 19.434.130,84 19.160.212,95

D. Sonstige Angaben
1. Finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte
finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind:
Verpflichtungen aus dem Erwerb von Erbbaugrundstücken
15.093.805,00 €
Vereinbarungen über Mietmodernisierungen
104.122,37 €
Garantieverpflichtungen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung zur
Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften des GdW
Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmer e.V.
114.297,40 €
2. Anzahl der Arbeitnehmer
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug
Vollbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 7*
Technische Mitarbeiter 6
Mitarbeiter im Regiebetrieb 1
14
*davon 2 Teilzeitbeschäftigte.
3. Mitgliederbewegung
Anfang 2008 5.719
Zugang 2008 207
Abgang 2008 182
Ende 2008 5.744
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
erhöht um 291.001,77 €
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr
vermehrt um 236.260,00 €
Der Gesamtbetrag der Haftsumme
beläuft sich auf 1.723.200,00 €
29
Anhang

Anhang
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart
- Geschäftsstelle Karlsruhe -
Schwarzwaldstraße 39
76137 Karlsruhe
5. Mitglieder des Vorstands
Uhle, Bernd (GF) Dipl. Kaufmann
Fülbier, Peter Prokurist
Speck, Jürgen Geschäftsführer i. R.
Traub, Wolfgang Abteilungsdirektor
6. Mitglieder des Aufsichtsrats
Strähle, Carsten (Vors.) MSc, Dipl. Betriebswirt (FH)
Deuschel, Matthias Leiter Personal und Verwaltung
Kaiser, Hartmut Archäologe
Kopf, Hans Selbst. Elektromeister
Ring, Dietmar Gewerbeschulrat i. R.
Adam, Christian Industrie-Architekt
Oelschläger, Werner Dipl.-Ingenieur
Furtwängler, Amelia Sachbearbeiterin
Hartmeier, Clemens Dipl. Finanzwirt (FH), Betriebswirt (VWA)
7. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen,
den Bilanzgewinn von 210.292,76 €
wie folgt zu verwenden:
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 %
auf die Geschäftsguthaben 210.292,76 €
30
Karlsruhe, den 23. Februar 2009
Der Vorstand Bernd Uhle Peter Fülbier Jürgen Speck Wolfgang Traub

Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG, Baugenossenschaft, für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften
und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der
gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der
von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter
Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der
Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen
Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der
wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
31
Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk
Nach unserer Beurteilung aufgrund bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund
Ertragslage der Genossenschaft.
Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, den 28. April 2009
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
gez. Mees gez. Beck
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
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Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat im vergangenen Geschäftsjahr die Geschäftsführung des Vorstandes
in regelmäßigen Sitzungen sorgfältig überwacht und in diesem Rahmen auch wesentliche
Einzelmaßnahmen beratend begleitet.
Hierzu wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen und
durch zusätzliche schriftliche und mündliche Berichte über die Geschäftslage ausführlich
unterrichtet. Auch außerhalb der Sitzungen ließen sich insbesondere der Vorsitzende
des Aufsichtsrates sowie die Vorsitzenden der Ausschüsse regelmäßig vom geschäftsführenden
Vorstand über die aktuelle Entwicklung und wesentliche Geschäftsvorfälle informieren.
Der Aufsichtsrat ist im Geschäftsjahr 2008 zu 18 Sitzungen, davon 8 Sitzungen zusammen
mit dem Vorstand, zusammengetreten. Er hat in diesen Sitzungen die Berichte des
Vorstandes eingehend diskutiert und im Rahmen der gemeinsamen Sitzungen mit dem
Vorstand erörtert. Sofern zu einzelnen Maßnahmen des Vorstandes nach Gesetz oder
Satzung Entscheidungen des Aufsichtsrates erforderlich waren, hat dieser darüber Beschluss
gefasst. Der Prüfungsausschuss und der Bauausschuss haben die ihnen übertragenen
Aufgaben im Berichtszeitraum pflichtgemäß wahrgenommen.
Der Prüfungsausschuss trat zu vier Sitzungen, der Bauauschuss zu zwei Sitzungen zusammen.
Neben den satzungsgemäßen Aufgaben war in den gemeinsamen Sitzungen
des Aufsichtsrates mit dem Vorstand insbesondere die Vorgehensweise zur Lösung der
Erbbaurechtsproblematik, die Beschlüsse zur Satzungsänderung wegen der Änderung
des Genossenschaftsgesetzes, die Einstellung des neuen Leiters der technischen Abteilung
sowie die Beschlussfassung zur Verlängerung der Bestellungen der nebenamtlichen
Vorstandsmitglieder von besonderer Bedeutung.
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Aufsichtsrat

Aufsichtsrat
In der Zeit vom 06.04.2009 bis 28.04.2009 hat der Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung sowie
des Lageberichts geprüft und wesentliche Gesichtspunkte am 28.04.2009 im Rahmen
einer Sitzung des Prüfungsausschusses besprochen.
In der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 12.05.2009, an der auch
der Verbandsprüfer teilnahm, wurden der Jahresabschluss 2008 sowie der Lagebericht
ausführlich erörtert und die Vorlage an die Vertreterversammlung durch den Aufsichtsrat
gebilligt. Der gesamte Prüfungsbericht stand den Mitgliedern des Aufsichtsrates vollständig
und rechtzeitig zur Verfügung. Dem Jahresabschluss wurde vom Wirtschafsprüfer des
Verbandes baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.V. ein uneingeschränkter
Bestätigungsvermerk erteilt.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, dem Jahresabschluss und dem
Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinns zuzustimmen sowie dem Vorstand
für das Geschäftsjahr 2008 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für
ihren Einsatz zum Wohl der Genossenschaft.
Der Aufsichtsratsvorsitzende
Carsten Strähle
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Vertreterversammlung
Die Vertreterversammlung setzt sich nach abgeschlossener Wahl vom 17.04.2008
wie folgt zusammen:
Vertreter (Reihenfolge):
Wahlbezirk 1
- Hardtwaldsiedlung I (Alfons-Fischer-Allee, Erzbergerstraße, Moltkestraße,
Roggenbachstraße, Waldring, Von-Beck-Straße, Knielinger Allee)
1. Krumm, Norbert Waldring 5 76133 Karlsruhe
2. Krey, Johannes Erzbergerstraße 63 76133 Karlsruhe
3. Wolf, Thomas Waldring 27 76133 Karlsruhe
4. Kopf, Ursula Moltkestraße 42 76133 Karlsruhe
Wahlbezirk 2
- Hardtwaldsiedlung II (Karl-Schrempp-Straße, Friedrich-Wolff-Straße)
1. Seithel, Udo Karl-Schrempp-Straße 38 76133 Karlsruhe
2. Braun, Uwe Karl-Schrempp-Straße 5 76133 Karlsruhe
3. Merz, Ralf Karl-Schrempp-Straße 23 76133 Karlsruhe
4. Fischer, Kerstin Friedrich-Wolff-Straße 18 76133 Karlsruhe
5. Dietz, Kosima Friedrich-Wolff-Straße 12 76133 Karlsruhe
Wahlbezirk 3
- Hardtwaldsiedlung III (Damaschkestraße, Gustav-Binz-Straße, Grenadierstraße)
1. Macht, Hans-Joachim Gustav-Binz-Straße 13 76133 Karlsruhe
2. Windecker, Horst Gustva-Binz-Straße 15 76133 Karlsruhe
3. König, Michael Damaschkestraße 50 76133 Karlsruhe
4. Kopf, Holger Damaschkestraße 27 76133 Karlsruhe
5. Kreiner, Prof. Dr. Siegfried Damaschkestraße 48 76133 Karlsruhe
6. Lackner-Kreiner, Elke Damaschkestraße 48 76133 Karlsruhe
Wahlbezirk 4
- Dammerstock I (Danziger Straße)
1. Stegmaier, Karl-Heinz Danziger Straße 7 76199 Karlsruhe
2. Salzbrenner, Rainer Danziger Straße 14 76199 Karlsruhe
3. Poggensee, Ilse Danziger Straße 3 76199 Karlsruhe
Wahlbezirk 5
- Dammerstock II (Dammerstockstraße, Falkenweg, Nürnberger Straße)
1. Ludewig, Hannelore Dammerstockstraße 9 76199 Karlsruhe
2. Mohr, Peter Falkenweg 51 76199 Karlsruhe
3. Knedlitschek, Dr. Gudrun Dammerstockstraße 9 76199 Karlsruhe
4. Schuster, Wolfgang Dammerstockstraße 13 76199 Karlsruhe
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Vertreter

Vertreter
Wahlbezirk 6
- Oststadt I (Emil-Gött-Straße)
1. Hagmann, Bernd Emil-Gött-Straße 23 76131 Karlsruhe
2. Hasel, Werner Emil-Gött-Straße 21 76131 Karlsruhe
3. Dassler, Wolfgang Emil-Gött-Straße 21 76131 Karlsruhe
4. Fitterer, Heinz Emil-Gött-Straße 4 76131 Karlsruhe
Wahlbezirk 7
- Oststadt II (Hölderlinstraße, Karl-Wilhelm-Straße, Parkstraße, Gaußstraße 12/14)
1. Baumstark, Stefan Parkstraße 68 76131 Karlsruhe
2. Schneider, Markus Parkstraße 48 76131 Karlsruhe
3. Illg, Gerd Parkstraße 44 76131 Karlsruhe
Wahlbezirk 8
- Waldstadt (Insterburger Straße, Kolberger Straße, Schneidemühler Straße, Kösliner Straße, Beuthener Straße)
1. Langer, Wolfram Insterburger Straße 29 B 76139 Karlsruhe
2. Woldrich, Christa Insterburger Straße 29 B 76139 Karlsruhe
Wahlbezirk 9
- Weststadt (Sophienstraße, Yorckstraße, Karlstraße), Stresemannstraße, Oberreut (Albert-Braun-Straße)
1. Wittek, Rainer Stresemannstraße 36 76187 Karlsruhe
2. Claus, Lotte Albert-Braun-Straße 20 C 76189 Karlsruhe
Wahlbezirk 12
- Erzbergerstraße, Steubenstraße (ehemalige Parkring-Baugenossenschaft)
1. Wessalowski, Ralf Erzbergerstraße 52 76133 Karlsruhe
2. Wittchen, Martina Erzbergerstraße 54 76133 Karlsruhe
3. Bergmann, Thomas Erzbergerstraße 60 76133 Karlsruhe
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Wahlbezirk 13
- Nichtmieter
1. Kunz, Hans-Joachim Waiblinger Straße 10 76228 Karlsruhe
2. Hyll, Michael Am Wald 9 76149 Karlsruhe
3. Gamer, Thomas Humboldstraße 11 76131 Karlsruhe
4. Braun, Torsten Karlstraße 122 76137 Karlsruhe
5. Jentsch, Hildegard Stresemannstraße 1 A 76187 Karlsruhe
6. Wolf, Christine Hermann-Hesse-Straße 1 76189 Karlsruhe
7. Worch, Peter Bachstraße 33 76185 Karlsruhe
8. Steiner, Jutta Gottlieb-Schneider-Straße 48 76275 Ettlingen
9. Kranich, Friederike Sophienstraße 210 76185 Karlsruhe
10. Kern, Manfred Bulacher Straße 32 76275 Ettlingen
11. Osen, Helmut Theodor-Heuss-Straße 32 a 76287 Rheinstetten
12. Noll, Hans-Dieter Friedrich-Naumann-Straße 40 76187 Karlsruhe
13. Kleinhans, Manfred Scheffelstraße 18 76135 Karlsruhe
14. Plojetz, Andrea Waldring 47 76133 Karlsruhe
15. Schlager, Jürgen Großklamm 7 76287 Rheinstetten
16. Erat, Kurt Hans Beiertheimer Allee 9 76137 Karlsruhe
17. Müller, Susanne Bachstraße 33 76185 Karlsruhe
18. Binder, Birgit Schumacherstraße 33 76275 Ettlingen
19. Speck, Ulrike Beiertheimer Allee 7 76137 Karlsruhe
20. Speck, Edith Beiertheimer Allee 7 76137 Karlsruhe
21. Herbert, Jürgen Im Oberviertel 21 76229 Karlsruhe
22. Hobler, Franz Brühlstraße 22 76227 Karlsruhe
23. Lechner, Gerhard Erzbergerstraße 68 76133 Karlsruhe
24. Lozano, Dagmar Bodelschwinghstraße 77 76185 Karlsruhe
25. Welz, Tilo Tennesseeallee 63 76149 Karlsruhe
26. Fülbier, Daniela Theodolindestraße 20 A 76744 Wörth
27. Olivadese, Stefano Bonner Straße 11 76185 Karlsruhe
28. Spaan, Manfred Kehreckweg 1 76275 Ettlingen
29. Steiner, Anja Am Rüppurrer Schloss 5/4121 76199 Karlsruhe
30. Miersch, Jürgen Töpferweg 3 76227 Karlsruhe
31. Götz, Thomas Erzbergerstraße 59 76133 Karlsruhe
32. Binder, Marianne Schumacherstraße 33 76275 Ettlingen
33. Larisch, Johann Erzbergerstraße 68 76133 Karlsruhe
34. Binder, Manfred Schumacherstraße 33 76275 Ettlingen
35. Fülbier, Sabine Siemensstraße 13 76751 Jockgrim
36. Aslan, Erdal Durmersheimer Straße 100 76185 Karlsruhe
37. Larisch, Volker Sonntagstraße 3 76137 Karlsruhe
38. Eck, Frithjof Baden-Badener Straße 5 69126 Heidelberg
39. Kirchhoff, Markus Galvanistraße 28 90459 Nürnberg
40. Götz, Marion Erzbergerstraße 59 76133 Karlsruhe
Die Vertreter bilden gemäß § 31 der Satzung die Vertreterversammlung.
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Vertreter

Stadtplan
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Notzien

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Impressum
Herausgeber Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG
Baugenossenschaft
Karlstraße 1, 76133 Karlsruhe
Redaktion Bernd Uhle, Jadranka Lacho
Bilder Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG
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Gesamtherstellung www.miersch-druckt.de

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Telefon (0721) 912 99-0
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