Geschäftsbericht 2007 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ...
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Lagebericht des Vorstands zum Geschäftsjahr 2007 1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen 2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 3. Risiko- und Prognosebericht 1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen Im Jahr 2007 hat sich in Deutschland der Konjunkturaufschwung mit einem Wirtschaftswachstum von 2,5% fortgesetzt. Der Konjunkturzyklus folgt damit dem typischen deutschen Konjunkturmuster, bei dem ausgehend von den Exporten, die Investitionen ansteigen und schließlich auch der private Konsum anzieht. Der Konjunkturverlauf 2008 hängt deshalb stark davon ab, dass sich der Konsum belebt. Die Inflationsrate in Deutschland hat 2007 mit voraussichtlich 2,2% den höchsten Stand seit 13 Jahren erreicht. Grund dafür sind die rasant gestiegenen Preise für Kraftstoff (+ 14,3%) und Lebensmittel (+ 5,8%). Die Nettokaltmieten sind dagegen 2007 im Bundesdurchschnitt nur um 1% gestiegen. Die Gesamtzahl der Erwerbstätigen hat 2007 mit 39,7 Mio. (Beschäftigungszunahme gegenüber dem Vorjahr + 649.000); den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht. Mit durchschnittlich 3,8 Mio. Arbeitslosen im Jahr 2007 und erwarteten 3,5 Millionen im Jahr 2008 wird die Arbeitslosenquote im Bundesdurchschnitt 2008 nur noch bei gut 8% liegen. In Baden-Württemberg waren im Dezember 2007 nur 4,3% Arbeitslose zu verzeichnen. Wie in den vergangenen Jahren war Deutschland auch im Jahr 2007 Weltmeister beim Export. Nach Schätzungen wird der Gesamtwert der Exporte 2007 um 9,5% zunehmen und in absoluten Zahlen 980 Mrd. € betragen. Der Leistungsbilanzüberschuss für Januar bis November 2007 beläuft sich auf 144,9 Mrd. € (Vergleichszeitraum Vorjahr: 98,7 Mrd. €). Die Exportaussichten für 2008 sind wegen des schwierigeren Umfelds (Wechselkurs, Weltkonjunktur) gedämpft. Das Finanzierungsdefizit des Staates hat sich 2007 weiter vermindert. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft rechnet für 2007 mit einer Nettokreditaufnahme von 13,4 Mrd. €. Für 2008 werden keine größeren Verbesserungen der Finanzlage des Staates erwartet. 3 Bericht des Vorstands
Bericht des Vorstands Während die Unternehmensinsolvenzen um 10,4% auf 27.490 Fälle zurückgingen, ist nach einer Pressemitteilung von creditreform bei den Verbraucherinsolvenzen im Jahr 2007 mit 109.330 Fällen ein neues Rekordhoch zu verzeichnen. Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung. Auch im Jahr 2007 hat die Bevölkerung in Baden-Württemberg zugenommen. Die Zunahme ist durch Wanderungsgewinne bedingt. Nach einer 2007 veröffentlichten Wohnungsbedarfsprognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg kann in Abhängigkeit von der Höhe der Zuwanderung bereits ab dem Jahr 2011 die Bevölkerung in Baden-Württemberg zurückgehen, spätestens soll aber nach dem Jahr 2025 die Bevölkerung in Baden-Württemberg schrumpfen. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte. Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Millionen im Jahr 2007 voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an, bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen. Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von nur noch 22.000 Einheiten erforderlich. Damit würde der jährliche Bedarf gegenüber dem aktuellen Fertigstellungsvolumen (2006: 37.000 Wohnungen) in den nächsten Jahren erheblich zurückgehen. Ein wesentlicher Kostenfaktor für die Wohnungswirtschaft sind die Fremdfinanzierungszinsen. In der ersten Jahreshälfte 2007 war ein kräftiger Zinsanstieg zu verzeichnen. Ab dem Sommer 2007 sind die Kapitalmarktzinsen und damit auch die Baugeld- Konditionen wieder gesunken. Für 2008 wird mit tendenziell leicht höheren Zinssätzen und einer steileren Zinsstrukturkurve, d. h. einem größeren Abstand zwischen kurzen und langen Zinsbindungen gerechnet. Die Umsatzentwicklung der Hardtwaldsiedlung basiert auch im Geschäftsjahr 2007 auf der Hausbewirtschaftung. Eine allgemeine Mieterhöhung fand in 2007 nicht statt. Insofern stiegen die Erlöse aus Sollmieten lediglich um 106 T€ von 7.026 T€ auf 7.132 T€, das sind rund 1,5%. Die Aufwendungen für die Instandhaltung betrugen rund 3.564 T€ und lagen damit 2,7% unter dem Niveau des „Rekordjahres“ 2006 mit rund 3.661 T€. 4
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Bericht des Vorstands<br />
Während die Unternehmensinsolvenzen um 10,4% auf 27.490 Fälle zurückgingen, ist<br />
nach einer Pressemitteilung von creditreform bei den Verbraucherinsolvenzen im Jahr<br />
<strong>2007</strong> mit 109.330 Fällen ein neues Rekordhoch zu verzeichnen.<br />
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung.<br />
Auch im Jahr <strong>2007</strong> hat die Bevölkerung in Baden-Württemberg zugenommen.<br />
Die Zunahme ist durch Wanderungsgewinne bedingt. Nach einer <strong>2007</strong> veröffentlichten<br />
Wohnungsbedarfsprognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg kann in<br />
Abhängigkeit von der Höhe der Zuwanderung bereits ab dem Jahr 2011 die Bevölkerung<br />
in Baden-Württemberg zurückgehen, spätestens soll aber nach dem Jahr 2025 die<br />
Bevölkerung in Baden-Württemberg schrumpfen.<br />
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte.<br />
Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat festgestellt, dass sich die Zahl der<br />
Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Millionen im Jahr<br />
<strong>2007</strong> voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Die Angaben für<br />
Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen<br />
zukünftigen Wohnungsbedarf an, bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen<br />
regionalen Unterschieden zu rechnen.<br />
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 der Bau von mindestens<br />
480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000<br />
Wohnungen errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von nur noch<br />
22.000 Einheiten erforderlich. Damit würde der jährliche Bedarf gegenüber dem aktuellen<br />
Fertigstellungsvolumen (2006: 37.000 Wohnungen) in den nächsten Jahren erheblich<br />
zurückgehen.<br />
Ein wesentlicher Kostenfaktor für die Wohnungswirtschaft sind die Fremdfinanzierungszinsen.<br />
In der ersten Jahreshälfte <strong>2007</strong> war ein kräftiger Zinsanstieg zu verzeichnen.<br />
Ab dem Sommer <strong>2007</strong> sind die Kapitalmarktzinsen und damit auch die Baugeld-<br />
Konditionen wieder gesunken. Für 2008 wird mit tendenziell leicht höheren Zinssätzen<br />
und einer steileren Zinsstrukturkurve, d. h. einem größeren Abstand zwischen kurzen<br />
und langen Zinsbindungen gerechnet.<br />
Die Umsatzentwicklung der <strong>Hardtwaldsiedlung</strong> basiert auch im Geschäftsjahr <strong>2007</strong> auf<br />
der Hausbewirtschaftung. Eine allgemeine Mieterhöhung fand in <strong>2007</strong> nicht statt.<br />
Insofern stiegen die Erlöse aus Sollmieten lediglich um 106 T€ von 7.026 T€ auf<br />
7.132 T€, das sind rund 1,5%. Die Aufwendungen für die Instandhaltung betrugen rund<br />
3.564 T€ und lagen damit 2,7% unter dem Niveau des „Rekordjahres“ 2006 mit rund<br />
3.661 T€.<br />
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