Geschäftsbericht 2006 - gsw sigmaringen
Geschäftsbericht 2006 - gsw sigmaringen
Geschäftsbericht 2006 - gsw sigmaringen
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G U T U N D S I C H E R W O H N E N<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong>
2<br />
Aktuelle Baumaßnahmen<br />
Pflegeresidenz Vinzenz von Paul<br />
Tübingen<br />
Seite 10 – 11<br />
Seniorenresidenz am Schloss<br />
Tübingen<br />
Seite 12 – 13<br />
Seniorenzentrum<br />
Eningen unter Achalm<br />
Seite 14 – 15<br />
Betreutes Wohnen<br />
Eningen unter Achalm<br />
Seite 16 – 17<br />
Seniorenwohnanlage<br />
Mühlhausen im Kraichgau<br />
Seite 18 – 19<br />
Wohnanlage Domizil am Dom<br />
Rottenburg am Neckar<br />
Seite 20 – 21<br />
Baden-<br />
Württemberg
Sachsen-<br />
Anhalt<br />
Organe der Gesellschaft<br />
Entwicklung<br />
Naumburg-Special<br />
Neubautätigkeit<br />
Modernisierung<br />
Wohnungsbewirtschaftung<br />
Verwaltung von Fremdimmobilien<br />
Wirtschaftliche Lage<br />
Risikobericht<br />
Mitarbeiter<br />
Ausblick<br />
Bericht des Aufsichtsrates<br />
Jahresabschluss<br />
Bestätigungsvermerk<br />
Inhalt<br />
4 – 5<br />
6 – 7<br />
8 – 9<br />
10 – 21<br />
22 – 29<br />
30 – 31<br />
32 – 33<br />
34 – 35<br />
36 – 37<br />
38 – 39<br />
40 – 41<br />
42 – 43<br />
44 – 55<br />
56 – 58<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
3
4<br />
Die GSW ist Mitglied<br />
· beim vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen<br />
e.V., Stuttgart<br />
· beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., Berlin<br />
· beim Deutschen Volksheimstättenwerk e.V., Bonn<br />
· bei der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und<br />
Siedlun<strong>gsw</strong>esen (DESWOS) e.V., Köln<br />
· bei der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben, Weingarten
Organe der<br />
Gesellschaft<br />
Gesellschafter<br />
Sozialverband VdK Deutschland, Landesverband Baden-Württemberg e.V., Sitz Stuttgart,<br />
Johannesstraße 22, 70176 Stuttgart<br />
Aufsichtsrat<br />
Walter HIRRLINGER<br />
Minister a. D., Esslingen<br />
Präsident des VdK Deutschland<br />
Vorsitzender<br />
Walter NOTHELFER<br />
VdK-Bezirksverbandsgeschäftsführer i. R.,<br />
Ravensburg<br />
Stellvertreter des Vorsitzenden<br />
Vorsitzender des Bauausschusses<br />
Curt BECKER<br />
Minister a. D., Naumburg/Saale<br />
Mitglied des Bauausschusses<br />
Gründung 25.06.1949<br />
Eintragung in das Handelsregister (HRB 710002)<br />
02.08.1949<br />
Anerkennung als gemeinnütziges<br />
Wohnungsunternehmen 20.08.1949<br />
Eintragung der Umfirmierung in das Handelsregister<br />
(HRB 2) nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts<br />
07.02.1990<br />
Zulassung als Betreuungsunternehmen<br />
03.07.1996<br />
Rainer MÜLLER-JANSON<br />
Ltd. Regierungsdirektor a. D., March<br />
Vorsitzender des Prüfungsausschusses<br />
Markus SCHLEICHER<br />
Bankdirektor i.R., Sigmaringen<br />
Mitglied des Prüfungsausschusses<br />
Geschäftsführer<br />
Josef Brugger<br />
Direktor, Sigmaringen<br />
Sitz und Anschrift<br />
In der Au 20<br />
72488 Sigmaringen<br />
Telefon 07571/724-0<br />
Telefax 07571/724-164<br />
info@<strong>gsw</strong>-<strong>sigmaringen</strong>.de<br />
www.<strong>gsw</strong>-<strong>sigmaringen</strong>.de<br />
Organe<br />
Hans-Otto WALTER<br />
Verbandsdirektor a. D., Waldbronn<br />
Schriftführer<br />
Mitglied des Bau- und Prüfungsausschusses<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
5
Strategien<br />
zum Erfolg<br />
E<br />
Entwicklung<br />
ntgegen aller Prognosen hat sich das wirtschaftliche Klima in Deutschland im<br />
WM-Jahr <strong>2006</strong> verbessert. Deutsche Unternehmen besetzen wieder verstärkt Zukunftstechnologien<br />
und der Export als tragende Säule der Wirtschaft läuft trotz<br />
starker Konkurrenz aus Asien auf ungebrochen hohem Niveau. Aber auch der Binnenmarkt<br />
scheint aufgrund eines ansteigenden Konsums nicht mehr zu stagnieren.<br />
Die Baubranche profitierte <strong>2006</strong> ebenfalls von dieser Entwicklung: Unternehmen<br />
tätigten die in den letzten Jahren zurückgestellten Investitionen und auch die<br />
privaten Haushalte haben aufgrund des Wegfalls der Eigenheimzulage und der<br />
Erhöhung der Mehrwertsteuer verstärkt in Wohneigentum investiert. Inwieweit<br />
es sich dabei um Vorzieheffekte handelt oder am Bau tatsächlich mittel- bis<br />
langfristig eine Entspannung eintritt, bleibt abzuwarten.<br />
Die GSW wird den Entwicklungen in der Wohnungsbranche in den kommenden<br />
Jahren nicht tatenlos zusehen, sondern mit Strategien im Bauträgergeschäft, der<br />
Wohnungsbewirtschaftung und in der Eigentumsverwaltung aktiv entgegentreten.<br />
Unser Mietwohnungsbestand wird weiter konsequent modernisiert werden.<br />
Hierzu zählen neben der Verbesserung der Wohnungsausstattung vor allem energetische<br />
Maßnahmen. Die Wohnungen bleiben dadurch attraktiv, was deren langfristige<br />
Vermietung sicherstellt. Die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften<br />
wird von uns weiter ausgebaut werden. Unser umfassendes Dienstleistungsangebot<br />
und die jahrelange Erfahrung unserer kompetenten Mitarbeiter sind wichtige<br />
Argumente für Eigentümer, die Verwaltung ihrer Gemeinschaften an uns zu<br />
übertragen. Auch in den kommenden Jahren werden wir im Bauträgergeschäft<br />
mit qualitativ hochwertigen Objekten auf den Markt kommen. Bei unseren Bauvorhaben<br />
werden dabei Aspekte wie die Rückkehr der Menschen in die Zentren<br />
oder die Verschmelzung des Wohn- und Arbeitsplatzes zur multifunktionalen<br />
Wohnimmobilie berücksichtigt.<br />
Eine weitere Strategie wird der schrittweise Umbau der GSW hin zu einem noch<br />
stärker dienstleistungsorientierten Wohnungsunternehmen sein, welches seinen<br />
Mieter als Kunden und die Wohnung als das Kernprodukt begreift, an das sich<br />
eine Vielzahl von Serviceleistungen koppeln lassen. Für eine weiter erfolgreiche<br />
Zukunft gilt, Verkrustungen und Kästchendenken aufzubrechen, und sich gegenüber<br />
neuen Ideen und Möglichkeiten aufgeschlossen zu zeigen.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
7
8<br />
Special<br />
Wohnpark<br />
Sperlingsholz<br />
Käthe-Kollwitz-<br />
Siedlung
Aktiv in den<br />
Neuen Bundesländern<br />
15 Jahre GSW Sigmaringen in Naumburg/Saale<br />
A<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> Special<br />
m 09. November 1989 ist die Mauer gefallen – ein großer Tag für Deutsch-<br />
land. Menschen aus Ost und West sind sich in den Armen gelegen und haben<br />
am Brandenburger Tor gefeiert. Und schon kurz danach, Anfang 1991, ist die<br />
GSW in den Neuen Bundesländern tätig geworden.<br />
Neuen Lebensraum schaffen und dabei menschlich bauen – das war für uns die<br />
oberste Maxime, als wir damit begannen, in Naumburg/Saale ein Neubaugebiet<br />
mit 153 Wohnungen und Eigenheimen zu entwickeln und als Erschließungsträger<br />
sowie alleiniger Bauherr zu fungieren. Die GSW erstellte in der Käthe-Kollwitz-<br />
Siedlung die erste Eigentumswohnung überhaupt im Land Sachsen-Anhalt.<br />
Wenig später übernahm die GSW in Naumburg/Saale ein weiteres Areal mit<br />
40.000 m2 , auf dem sich 168 Wohnungen der ehemaligen russischen Streitkräfte<br />
befanden. Die vorgefundenen Wohnungen wurden total entkernt und in den Rohbauzustand<br />
zurückversetzt, bevor sie aufwändig saniert wurden. Die Räume zwischen<br />
den bestehenden Gebäuden wurden durch Neubauten ergänzt. Ein landschaftsgärtnerisches<br />
Gesamtkonzept stellte sicher, dass großzügige Grünanlagen<br />
und Spielplätze entstehen konnten und der ruhende Verkehr in einer zentralen<br />
Tiefgarage, Carports und offenen Stellplätzen untergebracht wurde. Die Wintergärten<br />
dienen als passive Solarenergiespender und lassen die Sonne zum<br />
Energielieferanten werden. Zur Neugestaltung des Wohnumfeldes unter ökologischen<br />
Gesichtspunkten gehört auch ein weitverzweigtes Versickerungssystem,<br />
welches das gesamte Regenwasser an Ort und Stelle dem Grundwasser und<br />
nicht der Kanalisation zuführt. Ökologie und Wirtschaftlichkeit müssen sich nicht<br />
ausschließen, wie dieses Wohngebiet mit 211 Wohnungen, in dem heute rund<br />
600 Menschen leben, zeigt.<br />
Wir sind stolz darauf, dass nach 15 Jahren immer noch 75 Prozent der Menschen,<br />
die in den Wohnungen der GSW ein neues Zuhause gefunden haben, Erstmieter sind.<br />
Dies spricht zum einen für das Erscheinungsbild unserer Häuser, ihre gut geschnittenen<br />
Grundrisse, die parkähnlichen Außenanlagen und marktgerechte Mieten.<br />
Zum anderen aber auch für die gute Betreuung der Mieter vor Ort durch die GSW.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
9
Ansicht Schwärzlocher Straße 10<br />
Leben über den Dächern von Tübingen<br />
10
Pflegeresidenz Vinzenz von Paul<br />
Tübingen<br />
D<br />
Neubautätigkeit<br />
ie Pflegeresidenz Vinzenz von Paul beherbergt rund 100 Langzeitpflegeplätze<br />
einschließlich Tages- und Kurzzeitpflegeplätze sowie Büroräume für die Sozialstation<br />
der Seelsorgegemeinschaft Tübingen. Eine neuartige Form der Pflege<br />
ist das gemeinschaftliche Wohnen für 8 bis 10 Personen, welche innerhalb des<br />
Pflegeheims nahezu selbständig wohnen und leben. Auch besteht die Möglichkeit<br />
des heimverbundenen Wohnens für ältere Menschen, die noch weitgehend selbst<br />
ihr Leben gestalten können.<br />
Die Pflegeresidenz ist Teil eines Seniorenzentrums inmitten der Universitätsstadt<br />
Tübingen am Rande der historischen Altstadt, welches <strong>2006</strong> fertiggestellt wurde.<br />
Die Konzeption beruht auf drei Säulen: dem stationären/teilstationären Bereich,<br />
der ambulanten Hilfe sowie dem Betreuten Wohnen. Das Zentrum besteht damit<br />
einerseits aus einem Pflegeheim und andererseits aus einer Seniorenresidenz mit<br />
Betreuten Wohnungen. Beide Objekte sind sowohl räumlich als auch konzeptionell<br />
voneinander getrennt – aber doch Teil einer Einheit. Mit diesem herausragenden<br />
Projekt entstand ein modernes Seniorenzentrum direkt im Herzen von Tübingen,<br />
welches in seiner baulichen und konzeptionellen Ausführung Standards setzt.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
11
12<br />
Seniorenresidenz am Schloss<br />
Tübingen<br />
D<br />
ie Seniorenresidenz am Schloss steht in unmittelbarer Nachbarschaft zur<br />
Pflegeresidenz Vinzenz von Paul. Die Wohnanlage gliedert sich in drei architektonisch<br />
reizvolle Gebäude mit 37 seniorengerechten Wohnungen, welche über<br />
eine ebenerdig befahrbare Hausgarage miteinander verbunden sind. Schon zum<br />
Abschluss der Rohbauarbeiten konnten alle Wohnungen verkauft werden, was<br />
für die herausragende Qualität der Wohnanlage spricht.<br />
Neue Ammer nach Renaturierung<br />
Gut zu wissen:<br />
Den Bewohnern in den<br />
Betreuten Wohnanlagen der<br />
GSW ist bei Bedarf ein Platz<br />
in der benachbarten Pflegeeinrichtung<br />
des jeweiligen<br />
Betreuungsträgers garantiert.
Ansicht Schleifmühleweg<br />
Neubautätigkeit<br />
Ansicht Schwärzlocher Straße<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
13
14<br />
Seniorenzentrum<br />
Eningen unter Achalm<br />
D<br />
er Pflegebereich Frère Roger ist Bestandteil des Seniorenzentrums in Eningen<br />
unter Achalm, welches nicht nur die ortsnahe Versorgung der älteren Menschen<br />
in Eningen gewährleistet, sondern diesen aufgrund der einmaligen Lage auch<br />
das Wohnen in der Ortsmitte ermöglicht. Die Einrichtung Frère Roger bietet Platz<br />
für 58 pflegebedürftige Menschen und wurde langfristig auf 30 Jahre an den<br />
Betreuungsträger Paul Wilhelm von Keppler-Stiftung vermietet.<br />
Eine Besonderheit ist das gemütliche Café „Drehpunkt am Kreisel“, das allen<br />
Bewohnern, aber auch der gesamten Öffentlichkeit, gleichermaßen offen steht<br />
und Gelegenheit zum ungezwungenen Zusammensein bietet. Das Café unterstreicht<br />
die Konzeption eines „offenen Hauses“ inmitten der Gemeinde.<br />
Gut zu wissen:<br />
In jeder Betreuten Wohnung<br />
ist ein Notrufsystem installiert,<br />
mit welchem die Bewohner<br />
zu jeder Zeit problemlos<br />
Hilfe anfordern können.
Terrasse von Frère Roger<br />
Neubautätigkeit<br />
Innenhof Seniorenzentrum Eningen unter Achalm<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
15
Seniorenzentrum mit Blick zur Achalm Dachterrasse einer Seniorenwohnung<br />
Betreutes Wohnen<br />
D<br />
Neubautätigkeit<br />
ie 23 Betreuten Wohnungen im Seniorenzentrum unter Achalm bieten älteren<br />
Menschen allen Komfort und eine komplette altersspezifische Infrastruktur, welche<br />
die Bewohner in die Lage versetzt, weitgehend unabhängig von fremder Hilfe zu<br />
sein. Alle Betreuten Wohnungen konnten bis zur Einweihung des Seniorenzentrums<br />
verkauft werden.<br />
Aufgrund des großen Zuspruches wird in einem II. Bauabschnitt ein weiteres<br />
Haus mit 8 Betreuten Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft errichtet.<br />
Noch in 2007 soll mit dem Bau des Hauses begonnen werden.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
17
18<br />
Seniorenwohnanlage<br />
Mühlhausen im Kraichgau<br />
D<br />
ie GSW errichtete mitten im Zentrum der Gemeinde Mühlhausen/Kraichgau<br />
eine Seniorenwohnanlage mit Betreuten Wohnungen, wo die Menschen im Alter<br />
am öffentlichen, gesellschaftlichen und geselligen Leben teilnehmen können –<br />
also dem Leben und den Menschen nahe.<br />
Die großen Fensterflächen betonen den offenen Charakter des Hauses und schaffen<br />
eine lichtdurchflutete Wohnatmosphäre, in welcher man sich sofort wohlfühlt.<br />
Große Balkone, Dachterrassen und Wintergärten werden zum zusätzlichen<br />
Freiluftzimmer. Eine komplette altersspezifische Infrastruktur, angefangen vom<br />
rollstuhlgerechten Aufzug bis zu einem modernen Pflegebad runden das komfortable<br />
Angebot ab. Das Herzstück bildet der Senioren-Treff, welcher zur<br />
Begegnung und ebenso zu Veranstaltungen und privaten Feierlichkeiten einlädt.<br />
Die kompetente Betreuung durch die Sozialstation Letzenberg gewährleistet ein<br />
sicheres und sorgenfreies Wohnen im Alter.<br />
Gut zu wissen:<br />
Jede Seniorenwohnanlage<br />
der GSW ist barrierefrei<br />
errichtet und verfügt über<br />
einen rollstuhlgerechten<br />
Fahrstuhl, mit dem die Bewohner<br />
bequem und sicher<br />
von der Tiefgarage bis zu<br />
ihrer Wohnung gelangen.
Neubautätigkeit<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
19
Unverbindliche Illustration<br />
Wohnanlage Domizil am Dom<br />
Rottenburg am Neckar<br />
Komfortabel Wohnen in jedem Alter<br />
I<br />
n Rottenburg am Neckar hat die GSW nur wenige Schritte von der historischen<br />
Altstadt entfernt mit dem Bau einer Wohnanlage, dem „Domizil am Dom“, begonnen.<br />
Die Wohnanlage wird aus drei Häusern bestehen, auf welche sich 18 Wohnungen,<br />
darunter 4 großzügige Penthauswohnungen, verteilen. Die Fenster lassen<br />
viel Licht in die Räume und sorgen für eine behagliche Wohnatmosphäre, in der<br />
man sich sofort zuhause fühlt. Die Wohnungen im Erdgeschoss verfügen alle<br />
über großzügige Wohngärten. Jedes Haus hat einen Aufzug und in allen Gebäuden<br />
gibt es keine Stufen oder Schwellen, die mit dem Kinderwagen oder Gehhilfe<br />
überwunden werden müsste – die Wohnanlage ermöglicht damit komfortables<br />
Wohnen in jedem Alter.<br />
Unter dem Haus befinden sich zwei Parkdecks, wovon eines für das Bischöfliche<br />
Ordinariat der Diözese Rottenburg-Stuttgart bestimmt ist und schon im Dezember<br />
<strong>2006</strong> übergeben werden konnte. Die Wohnanlage wird voraussichtlich 2007 fertiggestellt.<br />
Mit einem Spatenstich auf der Baustelle<br />
Am Römertempel wurde der offizielle<br />
Baubeginn der Wohnanlage „Domizil<br />
am Dom“ gefeiert. Der Geschäftsführer<br />
der GSW Sigmaringen, Direktor Josef<br />
Brugger (rechts im Bild), führte zusammen<br />
mit Ehrengästen vor einem großen<br />
Publikum den Spatenstich aus. Brugger<br />
wies in seiner Ansprache darauf hin, dass es ein Grundsatz der GSW sei, alle<br />
Gewerke einzeln zu vergeben und möglichst viele Bauaufträge immer nach<br />
dort zu vergeben, wo gerade gebaut werde.<br />
Im Bau<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
21
22<br />
Enzianweg 9/11/13/15<br />
Weingarten<br />
D<br />
ie künftige Wohnungsnachfrage wird weniger von quantitativen als vielmehr<br />
von qualitativen Gesichtspunkten bestimmt werden. Der Zustand der Häuser und<br />
Wohnungen im Bestand ist deshalb ein entscheidender Faktor für deren nachhaltige<br />
Vermietung. Wird nicht kontinuierlich in die Häuser investiert, ist ein nachhaltiger<br />
Wertverlust die Folge.<br />
Unsere Häuser in Weingarten, Enzianweg, wurden nicht nur energetisch saniert,<br />
sondern auch in den Grundrissen verändert, so dass sie auch dem heutigen<br />
Wunsch nach mehr Wohnraum entsprechen. Hierfür wurden die Wohnungen um<br />
großzügige Wintergärten erweitert, die nicht nur die Wohnfläche vergrößern,<br />
sondern auch Licht und Wärme hereinlassen und ein unvergleichliches Wohlfühlklima<br />
schaffen.
Modernisierung<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
23
24<br />
Rietenstraße 71/73/75<br />
Villingen-Schwenningen<br />
D<br />
ie Gesellschaft verlangt, mobil und flexibel zu sein, egal ob im Job oder<br />
Privatbereich. Fast jeder Erwachsene ist heute motorisiert und Familien mit<br />
Kindern haben häufig zwei Autos. Seinen Mietern ausreichend Parkmöglichkeiten<br />
nahe der Wohnung zu bieten, gehört deshalb zu den Voraussetzungen für die<br />
erfolgreiche Vermietung einer Wohnung. Die GSW sorgt deshalb bei der Neugestaltung<br />
der Außenanlagen auch für ausreichend Stellplätze, Carports oder Garagen<br />
für ihre Mieter.
Modernisierung<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
25
26<br />
Im Weiherwuhr 68/70<br />
Albstadt-Ebingen<br />
D<br />
ie Qualität des Stadtteils Ebingen-West auf lange Sicht zu stärken war zentrales<br />
Anliegen, als sich die Stadt Albstadt entschloss, in diesem Gebiet im Rahmen<br />
des Programms „Die soziale Stadt“ einen positiven Entwicklungsprozess einzuleiten.<br />
Eine der tragenden Säulen dieses Vorhabens ist die Gestaltung des Stadtteils<br />
zu einem attraktiven Wohngebiet.<br />
Die GSW hat dieses Vorhaben begrüßt und nachhaltig unterstützt. Mit der umfassenden<br />
Sanierung unseres Mehrfamilienhauses Weiherwuhr 68/70 haben wir uns<br />
beispielhaft an diesem kommunalen Projekt beteiligt. Das sanierte Haus steht einem<br />
Neubau hinsichtlich Wohnkomfort, Energieverbrauch und Fassadengestaltung in<br />
nichts nach. Für den Erfolg dieser Baumaßnahme spricht, dass die Wohnungen<br />
nach Fertigstellung sofort belegt waren.<br />
vorher<br />
nachher
Modernisierung<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
27
28<br />
Klausenstraße 12 und 13<br />
Rottenburg a.N.<br />
I<br />
n <strong>2006</strong> wurden erste Vorbereitungen für ein umfangreiches<br />
energetisches Gebäudesanierungsprogramm getroffen, welches<br />
in 2007 zur Umsetzung gebracht werden soll. Mit dieser<br />
Maßnahme wird die GSW den qualitativ hochwertigen Ausstattungsgrad<br />
ihrer Wohnungen weiter verbessern und den<br />
Primärenergiebedarf der sanierten Häuser deutlich senken.<br />
Gewinner sind die Umwelt und die Mieter der GSW: Die<br />
Schonung unserer Umwelt dank eines verminderten CO2- Ausstoßes geht einher mit niedrigeren Heizkosten, was den<br />
Geldbeutel unserer Mieter spürbar entlastet. Auch unsere<br />
Mehrfamilienhäuser in Rottenburg und Tübingen gehören<br />
zu den Objekten, die energetisch saniert werden.
Wennfelder Garten 36 + 40<br />
Tübingen<br />
Modernisierung<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
29
Erfolg durch Qualität<br />
und Kontinuität<br />
D<br />
Wohnungsbewirtschaftung<br />
ie Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist eine tragende Säule<br />
eines jeden Wohnungsunternehmens. Garantiert doch der regelmäßige Eingang<br />
der Mieten einen wesentlichen Anteil der täglich notwendigen Liquidität. Ziel<br />
muss es deshalb sein, den Bestand kontinuierlich belegt zu haben und die Leerstände<br />
so kurz und so gering als möglich zu halten.<br />
Gesellschaftliche und soziale Entwicklungen müssen genau beobachtet werden;<br />
im Geschäftsbereich Wohnungsbewirtschaftung sind gegebenenfalls geeignete<br />
Strategien zu entwickeln. Daneben muss dem Zustand des Wohnungsbestandes<br />
große Aufmerksamkeit geschenkt werden. Nur Wohnungen, die dem heutigen<br />
Standard hinsichtlich Ausstattung und Energieverbrauch entsprechen, werden mittel-<br />
bis langfristig ertragbringend zu vermieten sein. Dies verlangt den täglichen<br />
Kontakt der Mitarbeiter zu unseren Kunden – den Mietern; und einen steten Blick<br />
auf unser Wirtschaftsgut – die Immobilie. Dieser Arbeitsaufwand ist aber unerlässlich,<br />
wenn auf lange Sicht der Wohnungsbestand auf einem qualitativ hohen<br />
Niveau gehalten und die Mieteinnahmen gewährleistet sein sollen.<br />
Der Wohnungsbestand der GSW setzte sich Ende <strong>2006</strong> aus 4.367 Mietwohnungen<br />
und Pflegeplätze, 15 Gewerbeeinheiten, Sonder- und Industriebauten sowie 3.521<br />
Garagen und Stellplätzen zusammen.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
31
Chancen erkennen –<br />
Potenziale nutzen<br />
D<br />
Verwaltung von Fremdimmobilien<br />
ie Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum ist neben dem Bauträgergeschäft<br />
und dem Mietwohnungsbau der dritte große Geschäftsbereich der GSW.<br />
Da zum einen der Anteil am Wohneigentum in der Bevölkerung beständig zunimmt<br />
und zum anderen das Dienstleistungsspektrum rund um die Eigentumsverwaltung<br />
durch zusätzliche Services ausgeweitet werden kann, ist hier ein<br />
Markt, dessen Potenzial noch lange nicht erschöpft ist. Diese stetige Entwicklung<br />
der Branche führt gleichzeitig aber auch zu einer Zunahme der Konkurrenz. Es<br />
ist deshalb vor allem unsere jahrelange Erfahrung in der Verwaltung von Wohneigentum<br />
und die große Kompetenz unserer Mitarbeiter, die für die GSW sprechen.<br />
Im Berichtsjahr <strong>2006</strong> konnte das Geschäftsfeld der Verwaltung von Wohnungs- und<br />
Teileigentum erneut ausgebaut werden. Die GSW war bei 118 Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
mit insgesamt 1.442 Wohn- und Gewerbeeinheiten zum<br />
Verwalter bestellt. Die Verwalterbestellung lief bei 22 Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
aus. Eine eindeutige Bestätigung für unsere erfolgreiche Tätigkeit<br />
sehen wir darin, dass die GSW von allen Gemeinschaften erneut zum Verwalter<br />
bestellt wurde.<br />
Es sind vor allem Änderungen im WEG-Recht zur Sicherheit der Eigentümer, welche<br />
zu einer permanenten Erhöhung des Verwaltungsaufwandes führen. Um auch<br />
in Zukunft den Anstieg der Verwaltungskosten niedrig zu halten und langfristig<br />
auch über den Preis konkurrenzfähig bleiben zu können, ist es in der Eigentumsverwaltung<br />
notwendig, vorhandene Technologien konsequent zu nutzen und Arbeitsprozesse<br />
weiter zu optimieren. Ziel ist, durch optimierte Geschäftsprozesse<br />
noch schneller, genauer und effizienter zu arbeiten, um unsere Kunden optimal<br />
zu betreuen.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
33
Auf soliden<br />
Fundamenten bauen<br />
I<br />
Wirtschaftliche Lage<br />
m Berichtsjahr entwickelte sich die Ertragslage der GSW recht zufriedenstellend.<br />
Hohe Umsatzerlöse führten zu einem beachtlichen Jahresergebnis von<br />
2.567.600 Euro. Nach Hinzurechnung der Verwaltungsleistungen und Sonderabschreibungen<br />
von insgesamt 594.300 Euro, bei denen die GSW von ihrem Wahlrecht<br />
Gebrauch machte und nicht aktivierte, beläuft sich das betriebswirtschaftliche<br />
Ergebnis sogar auf 3.161.900 Euro. Dieser Erfolg ermöglicht dieses Jahr eine<br />
Zuführung von 2.500.000 Euro (1.400.000 Euro) in andere Gewinnrücklagen.<br />
Die Bilanzsumme reduzierte sich von 199,1 Mio. Euro auf 195,8 Mio. Euro. Ausschlaggebend<br />
für den Rückgang sind Ausbuchungen von Eigentumswohnungen<br />
nach Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an die Erwerber. Zum Bilanzstichtag<br />
beträgt das ausgewiesene Eigenkapital einschließlich der eigenkapitalähnlichen<br />
Pensionsrückstellungen 38,6 Mio. Euro und somit 19,7 Prozent der<br />
Bilanzsumme gegenüber 35,7 Mio. Euro (17,9 Prozent) im Vorjahr. Die beachtliche<br />
Stärkung des Eigenkapitals um 2,9 Mio. Euro stellt einen wesentlichen<br />
Bestandteil der Unternehmensfinanzierung dar und ist eine solide Basis für<br />
weitere Engagements auf allen Geschäftsfeldern.<br />
Die Finanzlage der GSW ist geordnet und langfristig gesichert. Die Zahlungsverpflichtungen<br />
des Unternehmens konnten aufgrund durchgängig vorhandener liquider<br />
Mittel jederzeit uneingeschränkt und problemlos erfüllt werden. Investitionen<br />
im Bereich des Anlagevermögens und zur Bestandserhaltung, aber auch im Bau<br />
befindliche Projekte des Bauträgergeschäfts sind finanziert. Für alle anderen Vorhaben<br />
und Aufgaben stehen ebenfalls Eigenmittel und sonstige Kapitalreserven in<br />
ausreichendem Umfang zur Verfügung.<br />
Die GSW geht auch in Zukunft von einer kontinuierlichen und gesicherten Unternehmenspolitik<br />
aus, in welcher die Schwerpunkttätigkeiten weiterhin in der Erstellung<br />
von Eigentumsmaßnahmen sowie in der Erneuerung und Erhaltung des<br />
umfangreichen Mietwohnungsbestandes liegen werden.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
35
Erfolgsfaktor<br />
Risikomanagement<br />
R<br />
Risikobericht<br />
isikomanagement wird nicht erst seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle<br />
und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) betrieben. Unternehmen<br />
hatten schon immer Risiken aller Art zu bewältigen. Schon davor mussten Ausfallrisiken<br />
rechtzeitig erkannt werden, um potenzielle Risikofelder frühzeitig zu<br />
identifizieren und zielgerichtete Maßnahmen zu ergreifen.<br />
Der bewusste Umgang und die ständige Überwachung von Risiken im Rahmen des<br />
Risikomanagements gehören seit langem zum festen Instrumentarium der erfolgsorientierten<br />
Geschäftspolitik der GSW. Mit besonderen Risiken behaftet sind das<br />
Bauträgergeschäft, die Kapitalbewirtschaftung und mittlerweile auch die Vermietung.<br />
Zu den wesentlichen Elementen des Risikomanagements zählen die vom Unternehmen<br />
angewendeten Controlling-Instrumente, wozu der jährliche Wirtschaftsplan,<br />
Finanzierungsübersichten bezüglich der Neubau- und Modernisierungstätigkeit<br />
sowie interne Kontrollsysteme zählen. Außerdem geben quartalsbezogene<br />
betriebswirtschaftliche Auswertungen, der monatliche Liquiditätsstatus sowie<br />
Berichte aus den einzelnen Abteilungen Auskunft über die jeweils aktuelle wirtschaftliche<br />
Lage des Unternehmens. Außergewöhnliche Risiken, welche sich auf<br />
die wirtschaftlichen Verhältnisse nachhaltig auswirken könnten, sind aufgrund<br />
der unverändert vorsichtigen Geschäftspolitik nicht zu erkennen.<br />
Unter permanenter Beobachtung steht das Bauträgergeschäft, bei welchem die<br />
Risikowahrscheinlichkeit am höchsten ist. Die Früherkennung von Ausfallrisiken<br />
und Auffälligkeiten sowohl auf der Auftragnehmerseite als auch im Kundenbereich<br />
sind zur Schadensminimierung unerlässlich. Aufgrund der Diversifikation unseres<br />
Wohnungsbestandes, der sich auf 57 Bauorte verteilt, ist das Risikopotenzial aus<br />
Vermietung als relativ gering einzuschätzen. Mit der Strategie, die Ausstattung<br />
unserer Wohnungsbestände ständig qualitativ zu verbessern, tragen wir entscheidend<br />
zur Wettbewerbsfähigkeit der GSW bei und reduzieren gleichzeitig das Risiko<br />
in diesem Kerngeschäft. Dadurch lassen sich nachfragebedingte Leerstände<br />
weitgehend vermeiden, die Mieterbindung wird gestärkt und die Fluktuationsquote<br />
bleibt gering.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
37
Gemeinsam<br />
zum Ziel<br />
I<br />
m Geschäftsjahr <strong>2006</strong> haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erneut viel<br />
geleistet. Neben den Baufertigstellungen konnten die Eigentumsverwaltung ausgebaut<br />
und die Wohnungsbewirtschaftung weiter optimiert werden. Ein großes<br />
Modernisierungsprogramm mit mehr als 500 Wohnungen wurde ebenfalls vorbereitet.<br />
Über alle Abteilungen hinweg haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter<br />
der GSW größten Einsatz und Engagement gezeigt. Durch ihre Tatkraft konnten<br />
sämtliche Unternehmensziele des abgelaufenen Geschäftsjahres erreicht werden,<br />
wofür ihnen Dank und Anerkennung gebührt.<br />
Trotz des weiter nicht einfachen Marktumfeldes kam es bei der GSW zu keinem<br />
betriebsbedingten Stellenabbau. Am Jahresultimo waren 43 Mitarbeiterinnen und<br />
Mitarbeiter beschäftigt. Für die Betreuung des Mietwohnungsbestandes sowie der<br />
Wohnungseigentümergemeinschaften waren zum Jahresende weitere 262 Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeiter auf der Basis geringfügiger Beschäftigungsverhältnisse<br />
vor Ort tätig. Der Beschäftigungspflicht nach dem Schwerbehindertengesetz kam<br />
die GSW in vollem Umfang nach.<br />
Auch in <strong>2006</strong> stand es jungen, interessierten Schülerinnen und Schülern offen,<br />
bei der GSW ein einwöchiges Schulpraktikum zu absolvieren, um einen Eindruck<br />
vom Arbeitsalltag in einem Wohnungsunternehmen zu bekommen.<br />
Mitarbeiter<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
39
Die Weichen<br />
richtig stellen<br />
D<br />
ie GSW wird auch in den kommenden Jahren aktiv in der Neubautätigkeit,<br />
Modernisierung ihrer Wohnungsbestände, Wohnungseigentumsverwaltung und im<br />
Mietgeschäft tätig sein. Mit dem Bauträgergeschäft werden wir die Gewinne zu<br />
realisieren versuchen, welche für bestandssichernde Maßnahmen benötigt werden.<br />
Die kontinuierliche Modernisierung unseres Bestandes sichert dessen Qualität und<br />
damit die langfristige Vermietbarkeit der Wohnungen. Nicht zuletzt wird die gute<br />
Arbeit der Eigentumsverwaltung zum Ausbau dieses Geschäftsfeldes beitragen.<br />
Neben diesen Maßnahmen wird sich die GSW in den kommenden Jahren schrittweise<br />
zu einem modernen Dienstleistungsunternehmen entwickeln, welches den<br />
Veränderungen am Wohnungsmarkt Rechnung tragen soll. Nur wer seinen Kunden<br />
in Zukunft ein komplettes Dienstleistungspaket um das Produkt Wohnung anbietet,<br />
wird langfristig die wachsenden Bedürfnisse seiner Mieter bedienen können. Wir<br />
dürfen eine solche Entwicklung nicht versäumen, sondern müssen schon heute die<br />
Weichen in die richtige Richtung stellen. Ist dies gewährleistet, ist die GSW gut<br />
gerüstet für die künftigen Herausforderungen im Wohnungs- und Bauträgergeschäft.<br />
Ausblick<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
41
Bericht des<br />
Aufsichtsrates<br />
D<br />
er Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung während des Berichtsjahres entsprechend<br />
den gesetzlichen und satzungsmäßigen Aufgaben laufend überwacht. In<br />
regelmäßigen Sitzungen mit dem Geschäftsführer wurde der Aufsichtsrat über die<br />
Geschäftslage informiert. Wichtige bzw. zustimmungsbedürftige Einzelgeschäfte<br />
wurden dem Aufsichtsrat bzw. den Ausschüssen vorgelegt. Der Aufsichtsrat ist<br />
überzeugt, dass mit den getroffenen Entscheidungen die Basis für die Erreichung<br />
zukünftiger Ziele geschaffen ist.<br />
Im Mittelpunkt der fünf Sitzungen standen die unternehmerischen Kernbereiche Neubautätigkeit,<br />
Wohnungsbewirtschaftung und Modernisierung. Dem Aufsichtsrat wurde<br />
ein umfangreiches energetisches Sanierungsprogramm von Bestandswohnungen<br />
vorgestellt, mit dessen Umsetzung in 2007 begonnen wurde. Ein weiteres Thema<br />
war das Risikomanagement des Unternehmens, welches stetig ausgebaut wird.<br />
Anlässlich des 15 Jahre andauernden erfolgreichen Engagements der GSW in<br />
den neuen Bundesländern unternahm der Aufsichtsrat eine Informationsreise nach<br />
Naumburg an der Saale, um sich vor Ort ein Bild von den Leistungen der GSW zu<br />
machen.<br />
Der Bau- und Prüfungsausschuss behandelten die ihnen obliegenden Angelegenheiten.<br />
Über ihre Arbeit wurde jeweils in der darauffolgenden Sitzung des Aufsichtsrates<br />
berichtet. Es konnten keine Risiken aus der umfangreichen Neubautätigkeit<br />
sowie den Finanzgeschäften im Berichtsjahr festgestellt werden. Weder<br />
aus konjunkturbedingten Veränderungen in der Wohnungsbaubranche noch aus<br />
der gesamtwirtschaftlichen Situation heraus waren Risiken für das Unternehmen<br />
auszumachen.<br />
Dem Geschäftsführer sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GSW spricht<br />
der Aufsichtsrat seinen Dank für ihr großes Engagement und seine Anerkennung<br />
für die geleistete Arbeit und den Erfolg im Jahr <strong>2006</strong> aus.<br />
Esslingen, im Juli 2007<br />
Der Aufsichtsrat<br />
Walter Hirrlinger<br />
(Vorsitzender)<br />
Aufsichtsrat<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
43
44<br />
Bilanz zum 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Aktivseite<br />
Anlagevermögen<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände 9.294,00 371,00<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten 137.502.289,15 136.781.203,02<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 11.236.037,81 11.821.265,25<br />
Grundstücke ohne Bauten 451.302,25 470.823,88<br />
Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
437.321,00 247.824,00<br />
Anlagen im Bau 0,00 1.802.733,78<br />
Bauvorbereitungskosten 151.017,51 748.760,44<br />
Geleistete Anzahlungen 0,00 149.777.967,72 0,00<br />
Finanzanlagen<br />
Wertpapiere 10.319.229,96 13.155.479,17<br />
Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00<br />
Andere Finanzanlagen 204,52 10.319.434,48 204,52<br />
Anlagevermögen insgesamt 160.106.696,20 165.028.665,06<br />
Umlaufvermögen<br />
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
Grundstücke ohne Bauten 8.239.510,14 7.987.498,54<br />
Bauvorbereitungskosten 1.096.103,09 1.243.801,99<br />
Grundstücke mit unfertigen Bauten 6.406.108,54 13.976.438,76<br />
Grundstücke mit fertigen Bauten 1.291.189,47 17.032.911,24 1.291.189,47<br />
Übertrag: 177.139.607,44 189.527.593,82
Aktivseite<br />
Jahresabschluss<br />
Übertrag: 177.139.607,44 189.527.593,82<br />
Unfertige Leistungen 6.157.360,85 5.767.760,18<br />
Andere Vorräte 469.525,49 377.085,69<br />
Geleistete Anzahlungen 0,00 6.626.886,34 0,00<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
Forderungen aus Vermietung 379.500,73 372.964,51<br />
Forderungen aus Verkauf<br />
von Grundstücken 9.061.991,63 917.541,53<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 21.552,08 39.306,20<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen<br />
und Leistungen 17.524,47 25.437,08<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 840.784,31 10.321.353,22 603.131,39<br />
Flüssige Mittel und Bausparguthaben<br />
Kassenbestand,<br />
Guthaben bei Kreditinstituten 1.302.131,64 1.040.407,97<br />
Bausparguthaben 21.149,34 1.323.280,98 20.934,70<br />
Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
Geldbeschaffungskosten 356.776,93 438.234,21<br />
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 43.533,91 400.310,84 13.402,16<br />
Bilanzsumme 195.811.438,82 199.143.799,44<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
45
46<br />
Passivseite<br />
Eigenkapital<br />
Gezeichnetes Kapital 2.200.000,00 2.200.000,00<br />
Gewinnrücklagen<br />
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 1.100.000,00 1.100.000,00<br />
Andere Gewinnrücklagen 31.193.016,72 32.293.016,72 29.793.016,72<br />
Bilanzgewinn<br />
Gewinnvortrag 54.987,57 53.728,45<br />
Jahresüberschuss 2.567.640,57 2.622.628,14 1.511.259,12<br />
Eigenkapital insgesamt 37.115.644,86 34.658.004,29<br />
Rückstellungen<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
Rückstellungen für Pensionen 1.444.629,00 1.015.761,00<br />
Steuerrückstellungen 150.133,00 19.832,00<br />
Rückstellung für Bauinstandhaltung 583.620,27 747.187,08<br />
Sonstige Rückstellungen 1.188.222,82 3.366.605,09 667.261,88<br />
Übertrag: 40.482.249,95 37.108.046,25
Passivseite<br />
Jahresabschluss<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
Übertrag: 40.482.249,95 37.108.046,25<br />
Verbindlichkeiten<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber Kreditinstituten 123.510.706,99 127.590.626,40<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
anderen Kreditgebern 17.714.178,05 18.773.998,45<br />
Erhaltene Anzahlungen 6.809.217,47 10.275.576,94<br />
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.200.657,53 2.083.529,36<br />
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.760,39 1.419,39<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen<br />
und Leistungen 4.989.931,69 3.278.295,06<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 99.674,59 155.329.126,71 32.242,65<br />
davon aus Steuern 2 0,00<br />
(Vorjahr 2 0.00)<br />
davon im Rahmen der sozialen<br />
Sicherheit 2 0,00 (Vorjahr 2 714,11)<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 62,16 64,94<br />
Bilanzsumme 195.811.438,82 199.143.799,44<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
47
48<br />
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember <strong>2006</strong><br />
Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 22.798.913,18 22.161.310,39<br />
b) aus Verkauf von Grundstücken 20.178.761,53 3.124.477,36<br />
c) aus Betreuungstätigkeit 257.217,72 246.102,33<br />
d) aus anderen Lieferungen<br />
und Leistungen 21.912,80 43.256.805,23 25.881,59<br />
Verminderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit fertigen und<br />
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 6.548.070,86 8.355.347,00<br />
Andere aktivierte Eigenleistungen 125.291,41 193.149,23<br />
Sonstige betriebliche Erträge 564.197,25 1.108.352,45<br />
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.783.076,82 6.770.379,63<br />
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 11.459.875,47 11.009.906,89<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen<br />
und Leistungen 43.127,21 18.286.079,50 38.988,64<br />
Rohergebnis 19.112.143,53 17.395.345,19<br />
Personalaufwand<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
a) Löhne und Gehälter 2.471.905,77 2.458.950,77<br />
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen<br />
für Altersversorgung und Unterstützung 1.095.332,43 3.567.238,20 1.031.452,14<br />
Übertrag: 15.544.905,33 13.904.942,28
Jahresabschluss<br />
Vorjahr<br />
4 4 4<br />
Übertrag: 15.544.905,33 13.904.942,28<br />
davon für Altersversorgung<br />
2 650.625,54 (Vorjahr 2 582.150,74)<br />
Abschreibungen auf Sachanlagen 5.737.315,74 5.725.809,93<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.284.287,29 948.194,99<br />
Erträge aus anderen Wertpapieren und<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 224.068,58 257.665,17<br />
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 273.093,99 497.162,57 213.965,57<br />
Abschreibungen auf Finanzanlagen 215.625,00 35.410,15<br />
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.547.587,22 5.597.846,09<br />
Ergebnis der gewöhnlichen<br />
Geschäftstätigkeit 3.257.252,65 2.069.311,86<br />
Steuern vom Einkommen und Ertrag 181.965,06 58.066,59<br />
Sonstige Steuern 507.647,02 499.986,15<br />
Jahresüberschuss 2.567.640,57 1.511.259,12<br />
Gewinnvortrag 54.987,57 53.728,45<br />
Bilanzgewinn 2.622.628,14 1.564.987,57<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
49
50<br />
Auszug aus dem Anhang<br />
des Jahresabschlusses <strong>2006</strong><br />
A. Allgemeine Angaben<br />
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen<br />
Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.<br />
Von der Schutzklausel des § 286 (4) HGB wird Gebrauch gemacht.<br />
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert bewertet.<br />
Für die bis 1997 begonnenen Baumaßnahmen werden eigene Verwaltungsleistungen aktiviert. Bei den ab<br />
dem Jahre 1998 begonnenen Gebäuden des Anlagevermögens unterbleibt eine Aktivierung. Fremdkapitalzinsen<br />
werden wie bisher nicht aktiviert.<br />
Seit dem Geschäftsjahr 1991 bemisst sich die Restnutzungsdauer der Wohngebäude auf höchstens 50 Jahre.<br />
Ab diesem Zeitpunkt werden die steuerlich zulässigen linearen Abschreibungssätze von 2 bzw. 2,5 Prozent bei<br />
Wohnbauten und 3 bzw. 4 Prozent bei anderen Bauten angesetzt.<br />
Bei den unter Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten“<br />
bilanzierten Maßnahmen blieb für den Bestand aus den Vorjahren die Nutzungsdauer von<br />
Verwaltungsgebäude 50 Jahre<br />
Garagen 33 Jahre<br />
Abstellplätze 10 Jahre<br />
unverändert.<br />
Die Außenanlagen werden mit 10 Prozent abgeschrieben. Für Modernisierungsmaßnahmen in Naumburg werden<br />
Sonderabschreibungen nach § 4 (3) FördGG mit 186.663,31 2 in Anspruch genommen, ferner 64.625,10 2 nach<br />
§ 7h u. 7i EStG für Wohn- und Gewerbeeinheiten in Sigmaringen und Tübingen. Die entsprechenden Objekte wer-<br />
den nach Ablauf der Sonderabschreibungen auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.<br />
Das bewegliche Anlagevermögen wird entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben.<br />
Geringwertige Anlagegüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.
Die Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens aus der Bautätigkeit werden zu Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten angesetzt, vermindert um Abschreibungen im Rahmen der verlustfreien Bewertung.<br />
Heizölbestände werden zu Einstandspreisen bzw. zum niedrigeren Zeitwert bewertet.<br />
Jahresabschluss<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert ausgewiesen. Für erkennbare Risiken<br />
bei Mietforderungen erfolgten Einzelwertberichtigungen, bei den Restkaufpreisforderungen dagegen eine<br />
Pauschalwertberichtigung.<br />
Die Wertpapiere des Anlagevermögens sind grundsätzlich mit den Anschaffungskosten bewertet. Diese wurden<br />
bei dauernder Wertminderung auf den niedrigeren, beizulegenden Wert gem. § 253 (2) HGB abgeschrieben.<br />
Unter den Rechnungsabgrenzungsposten ist das bei der Kreditaufnahme angefallene Disagio gebucht.<br />
Über die Dauer der Zinsfestschreibung erfolgt eine planmäßige Abschreibung.<br />
Die Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen Grundsätzen entsprechend den<br />
„Richttafeln 2005 G“ und auf der Grundlage eines Zinssatzes von 6 Prozent bewertet.<br />
Die „Sonstigen Rückstellungen“ berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten;<br />
die Dotierung erfolgte nach kaufmännischer Beurteilung. Alle übrigen Verbindlichkeiten werden zu Rückzahlungs-<br />
beträgen angesetzt.<br />
Die Verbindlichkeiten in fremder Währung werden zum Anschaffungskurs oder zum ungünstigeren Kurs am<br />
Bilanzstichtag ausgewiesen.<br />
Zur Absicherung von Zinsänderungs- und Währungsrisiken, resultierend aus Fremdwährungsverbindlichkeiten<br />
gegenüber Kreditinstituten, bestehen zins- und währungsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps.<br />
Im Rahmen von Micro-Hedgings wurden dabei Bewertungseinheiten gebildet.<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
51
52<br />
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
Bilanz<br />
Die Position „Unfertige Leistungen“ enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten von 5.558.663,51 3.<br />
Rücklagenspiegel<br />
Bestand am Ende Einstellung während Entnahme für das Bestand am Ende<br />
des Vorjahres des Geschäftsjahres Geschäftsjahr des Geschäftsjahres<br />
3 3 3 3<br />
a) Gesellschaftsvertragliche<br />
Rücklagen 1.100.000,00 - - 1.100.000,00<br />
b) Andere Gewinnrücklagen 29.793.016,72 1.400.000,00 - 31.193.016,72<br />
30.893.016,72 1.400.000,00 - 32.293.016,72
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten<br />
sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:<br />
Jahresabschluss<br />
Verbindlichkeiten insgesamt davon<br />
Restlaufzeit gesichert<br />
bis zu Zwischen 1 und über Art der Sicherung<br />
1 Jahr 5 Jahre 5 Jahre PF GPR<br />
3 3 3 3 3 3<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber 123.510.706,99 30.030.488,27 14.773.013,46 78.707.205,26 9.125.662,63 101.881.867,47<br />
Kreditinstituten (127.590.626,40) (36.796.090,68) (14.570.161,09) (76.224.374,63) (13.981.680,75) (102.093.222,65)<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber 17.714.178,05 993.993,63 3.253.142,19 13.467.042,23 0,00 17.711.110,30<br />
anderen Kreditgebern (18.773.998,45) (1.127.895,50) (3.546.762,51) (14.099.340,44) (0,00) (18.770.930,70)<br />
Erhaltene Anzahlungen 6.809.217,47 6.809.217,47 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
(10.275.576,94) (10.275.576,94) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Verbindlichkeiten 2.200.657,53 3.112,24 *61.838,93 2.135.706,36 0,00 0,00<br />
aus Vermietung (2.083.529,36) (5.026,89) *(42.855,36) (2.035.647,11) (0,00) (0,00)<br />
Verbindlichkeiten 4.760,39 4.760,39 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
aus Betreuungstätigkeit (1.419,39) (1.419,39) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Verbindlichkeiten<br />
aus Lieferungen 4.989.931,69 4.989.931,69 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
und Leistungen (3.278.295,06) (3.278.295,06) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Sonstige 99.674,59 99.674,59 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Verbindlichkeiten (32.242,65) (32.242,65) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)<br />
Gesamtbetrag 155.329.126,71 42.931.178,28 18.087.994,58 94.309.953,85 9.125.662,63 119.592.977,77<br />
(162.035.688,25) (51.516.547,11) (18.159.778,96) (92.359.362,18) (13.981.680,75) (120.864.153,35)<br />
GPR = Grundpfandrecht, PF = Verpfändung<br />
( ) Zahlen Vorjahr<br />
* Diese Beträge werden verrechnet<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
53
54<br />
Entwicklung des Anlagevermögens<br />
Anlagevermögen<br />
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen<br />
Herstellungs- des (+/-) (kumulierte) 31.12.<strong>2006</strong> des<br />
kosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres<br />
3 3 3 3 3 3 3<br />
Immaterielle<br />
Vermögensgegenstände 93.940,95 11.099,10 0,00 0,00 95.746,05 9.294,00 2.176,10<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte<br />
mit Wohnbauten 227.282.545,56 844.837,08 236.034,30 *5.285.721,30 95.674.780,49 137.502.289,15 5.216.301,95<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte<br />
mit Geschäfts- und<br />
anderen Bauten 16.158.505,36 17.744,09 188.026,00 11.376,60 4.763.562,24 11.236.037,81 426.322,13<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte<br />
ohne Bauten 470.823,88 845,04 0,00 -20.366,67 0,00 451.302,25 0,00<br />
Andere Anlagen,<br />
Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
1.748.307,33 282.012,56 121.844,91 0,00 1.471.153,98 437.321,00 **92.515,56<br />
Anlagen im Bau 1.802.733,78 2.127.393,26 0,00 -3.930.127,04 0,00 0,00 0,00<br />
Bauvorbereitungskosten 748.760,44 49.153,37 7.669,38 *-639.226,92 0,00 151.017,51 0,00<br />
Geleistete Anzahlungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Finanzanlagen<br />
248.211.676,35 3.321.985,40 553.574,59 707.377,27 101.909.496,71 149.777.967,72 5.735.139,64<br />
Wertpapiere 13.190.889,32 8.439.983,01 11.096.017,37 0,00 215.625,00 10.319.229,96 215.625,00<br />
Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Andere Finanzanlagen 204,52 0,00 0,00 0,00 0,00 204,52 0,00<br />
13.191.093,84 8.439.983,01 11.096.017,37 0,00 215.625,00 10.319.434,48 215.625,00<br />
Anlagevermögen insgesamt 261.496.711,14 11.773.067,51 11.649.591,96 707.377,27 102.220.867,76 160.106.696,20 5.952.940,74<br />
* Umgliederung aus dem Umlaufvermögen 844.615,70 2 ** Davon Abschreibungen geringwertige Wirtschaftsgüter 13.892,33 2<br />
* Umgliederung in das Umlaufvermögen 137.238,43 2
Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns<br />
Jahresabschluss<br />
Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, folgende Verwendung des Bilanzgewinns <strong>2006</strong><br />
zu beschließen:<br />
Dividendenausschüttung<br />
Dividendenausschüttung (5 % auf Stammkapital) 110.000,00<br />
Einstellung in andere Gewinnrücklagen 2.500.000,00<br />
Gewinnvortrag 12.628,14<br />
2.622.628,14<br />
Sigmaringen, den 29. Juni 2007<br />
GSW<br />
GESELLSCHAFT FÜR SIEDLUNGS- UND WOHNUNGSBAU<br />
BADEN-WÜRTTEMBERG MIT BESCHRÄNKTER HAFTUNG<br />
Josef Brugger<br />
Geschäftsführer<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
55
56<br />
Bestätigungsvermerk und Prüfungsergebnis<br />
I. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks<br />
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 31. August 2007 den<br />
folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:<br />
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang<br />
– unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GSW Gesellschaft für Siedlungs- und<br />
Wohnungsbau Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung – Bauträgerunternehmen des VdK – für<br />
das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember <strong>2006</strong> geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung<br />
von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und<br />
den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen<br />
Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten<br />
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den<br />
Lagebericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer<br />
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.<br />
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,<br />
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger<br />
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und<br />
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.<br />
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und<br />
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche<br />
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen<br />
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und<br />
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.<br />
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen<br />
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses<br />
und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend<br />
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Bestätigungsvermerk<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der<br />
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages<br />
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein<br />
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der<br />
Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein<br />
zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen<br />
Entwicklung zutreffend dar.“<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
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58<br />
II. Prüfungsergebnis aus der Erweiterung des Prüfungsauftrages<br />
Auftragsgemäß haben wir die Prüfung nach Art und Umfang einer genossenschaftlichen Pflichtprüfung<br />
durchgeführt. Dementsprechend haben wir geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d. h. mit der<br />
notwendigen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen und anderen<br />
gesetzlichen Vorschriften, den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und den Geschäftsordnungen<br />
für die Geschäftsführung und den Aufsichtsrat geführt worden sind. Außerdem haben wir Feststellungen<br />
zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Gesellschaft getroffen.<br />
Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat haben die ihnen nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag<br />
obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft<br />
sind geordnet.<br />
Über die im vorliegenden Bericht getroffenen Feststellungen hinaus hat unsere Prüfung keine Besonderheiten<br />
ergeben, die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung<br />
und der wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft von Bedeutung sind.<br />
Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der Unterlagen getroffenen<br />
Feststellungen und der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und<br />
Gewissen erstellt.<br />
Stuttgart, 31. August 2007<br />
vbw Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.<br />
gez. Beck<br />
Wirtschaftsprüfer
Notizen<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2006</strong><br />
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GSW GESELLSCHAFT FÜR<br />
SIEDLUNGS- UND WOHNUNGSBAU<br />
BADEN-WÜRTTEMBERG MBH<br />
B A U T R Ä G E R U N T E R N E H M E N D E S V d K<br />
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