Bau- und Nutzungsordnung - Seengen
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Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Nutzungsordnung</strong><br />
gemäss § 15 <strong>Bau</strong>G<br />
Beschlossen von der Gemeindeversammlung am 21. Juni 1996 / 30. November 2001<br />
Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:<br />
H. Sandmeier H. Schlatter<br />
Genehmigt am 17. Dezember 1996 / 26. Juni 2002
1 Geltungsbereich<br />
1<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Nutzungsordnung</strong><br />
1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel<br />
§ 1<br />
Inhalt, Geltungsbe-<br />
1<br />
Die <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Nutzungsordnung</strong> (BNO) beinhaltet das kommunale<br />
reich Raumplanungs-, Umweltschutz- <strong>und</strong> <strong>Bau</strong>recht.<br />
1.2 Übergeordnetes Recht<br />
2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen,<br />
deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.<br />
3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.<br />
§ 2<br />
Übergeordnetes<br />
1<br />
Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen <strong>und</strong> kantona-<br />
Recht len Rechts bleiben vorbehalten.<br />
Handbuch BNR<br />
2 Raumplanung<br />
2.1 Planungsgr<strong>und</strong>sätze<br />
2 Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden<br />
sich im kantonalen Handbuch zum <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Nutzungsrecht (BNR).<br />
§ 3<br />
Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001
2.2 Nutzungsplanung<br />
§ 4<br />
2<br />
Nutzungspläne Der <strong>Bau</strong>zonenplan im Massstab 1:2000 <strong>und</strong> der Kulturlandplan im<br />
Massstab 1:5000 sind Bestandteile dieser <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Nutzungsordnung</strong><br />
<strong>und</strong> für die Beurteilung von <strong>Bau</strong>gesuchen massgebend. Sie<br />
liegen bei der Gemeinde zur Einsicht auf. Reproduktionen in einem<br />
anderen Massstab dienen der Orientierung <strong>und</strong> sind nicht rechtsverbindlich.<br />
2.3 Sondernutzungsplanung<br />
§ 5<br />
Sonernutzungs-<br />
1<br />
Die im <strong>Bau</strong>zonenplan schwarz bandierten Flächen dürfen nur erplanung<br />
schlossen <strong>und</strong> überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan<br />
(Erschliessungs- oder Gestaltungsplan) vorliegt.<br />
2 Der Gemeinderat kann auf den Sondernutzungsplan verzichten,<br />
wenn die Erschliessung der ganzen Fläche anderweitig sichergestellt<br />
ist (z.B. durch einen öffentlich - rechtlichen Vertrag).<br />
2.4 Weitere Planungsinstrumente<br />
Verkehrsrichtplan<br />
§ 6<br />
1 Der Verkehrsrichtplan ist u.a. die planerische Gr<strong>und</strong>lage für die<br />
einzelnen Quartiererschliessungen (Erschliessungs- <strong>und</strong> Gestaltungspläne).<br />
Weitere Planungsin-<br />
2<br />
Weitere Planungsinstrumente wie Leitbilder, Richtpläne, Inventare<br />
strumente u.dergl. sind für das Gr<strong>und</strong>eigentum nicht verbindlich.
3. Zonenvorschriften<br />
3.1 <strong>Bau</strong>zonen<br />
3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle<br />
<strong>Bau</strong>zonen<br />
<strong>Bau</strong>zonen<br />
§ 7<br />
3<br />
1 Der <strong>Bau</strong>zonenplan scheidet folgende <strong>Bau</strong>zonen aus:<br />
Ausnützung<br />
Gebäudehöhe<br />
Firsthöhe<br />
Grenzabstand<br />
klein<br />
Grenzabstand<br />
gross<br />
Maximale<br />
Gebäudelänge<br />
Mehrlängenzuschlag<br />
ab<br />
Empfindlichkeitsstufe<br />
Zonenvorschriften<br />
Kernzone K 1.00 x 11.00 x 16.00 x 4.00 x º - 25.00 x III § 8<br />
braun<br />
Wohn- W3 0.60 10.00 15.00 6.00 12.00 - 25.00 II § 9<br />
zone W3 rot<br />
Wohn- W2 0.40 7.00 12.00 4.00 - 30.00 15.00 II § 9<br />
zone W2 orange<br />
Land- W1 0.25 / 7.00 12.00 4.00 6.00 30.00 15.00 II § 10<br />
hauszone gelb 0.30<br />
Wohn- <strong>und</strong> WG3 0.60 11.00 16.00 5.00 9.00 - 25.00 III § 11<br />
Gewerbe- rot<br />
zone 3 schraff.<br />
Wohn- <strong>und</strong> WG2 0.50 8.00 13.00 4.00 - - 15.00 III § 11<br />
Gewerbe- orange<br />
zone 2 schraff.<br />
Gewerbe- G - - - 4.00 x - - 25.00 x III § 12<br />
zone violett<br />
Spezial- SP - º º º º - - II § 14<br />
zone hellgrün<br />
Zone für öf- ÖBA º º º º º - - II/III § 13<br />
fentl. <strong>Bau</strong>ten grau<br />
<strong>und</strong> Anlagen<br />
2 Die mit „o“ bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung<br />
der betroffenen privaten <strong>und</strong> öffentlichen Interessen im Einzelfall<br />
fest.<br />
Die mit „x“ bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert.<br />
Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen,<br />
falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.<br />
3 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene<br />
wie auch die geschlossene <strong>Bau</strong>weise zulässig.
3.1.2 Kernzone<br />
Kernzone<br />
§ 8<br />
4<br />
1 Die Kernzone K ist charakterisiert durch die vorhandenen Wohnbauten,<br />
Landwirtschafts- <strong>und</strong> Handwerksbetriebe, Läden, Restaurants<br />
<strong>und</strong> andere Dienstleistungsbetriebe.<br />
2 Gestattet sind offene <strong>und</strong> geschlossene <strong>Bau</strong>weise sowie Grenzbau,<br />
sofern sich die Beteiligten gegenseitig ein Grenzbaurecht<br />
durch Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages gewähren. Grenz-<br />
<strong>und</strong> Gebäudeabstände, Geschosszahlen, Gebäude- <strong>und</strong> Fristhöhen,<br />
Kinderspielplätze werden durch den Gemeinderat von Fall zu<br />
Fall festgelegt mit dem Ziel, den Ortsbildcharakter zu wahren <strong>und</strong><br />
<strong>Bau</strong>ten unter Denkmalschutz zu schonen.<br />
3 Im Umfang der bestehenden <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> unter Einhaltung der vorhandenen<br />
First- <strong>und</strong> Gebäudehöhen darf ungeachtet der Grenz-<br />
<strong>und</strong> Gebäudeabstände <strong>und</strong> Geschosszahlen umgebaut <strong>und</strong> erneuert<br />
werden, sofern die vorhandenen <strong>Bau</strong>körper den Anforderungen<br />
des Ortsbildschutzes genügen.<br />
4 Von den Richtwerten in § 7 darf bei Neubauten nur im Interesse<br />
des Ortsbildschutzes, der Ortskerngestaltung <strong>und</strong> dem Ausbau bestehender<br />
Gewerbebetriebe abgewichen werden. Das Eingliederungsgebot<br />
umfasst Stellung, Staffelung, Kubus, Dachform <strong>und</strong><br />
-neigung, Fassadengliederung, Material- <strong>und</strong> Farbwahl sowie Gestaltung<br />
der Vorplätze <strong>und</strong> Bepflanzung. Die Neigung der Dächer hat<br />
30° bis 45° zu betragen; Flachdächer sind nur auf eingeschossigen<br />
Klein- <strong>und</strong> Anbauten, Garagen <strong>und</strong> Carports sowie gedeckten Aussensitzplätzen<br />
gestattet.<br />
5 In der Zone K sind Fassadenrenovationen bewilligungspflichtig.<br />
6 Abbrüche von ortsbildbestimmenden <strong>Bau</strong>ten sind nur bei Vorliegen<br />
eines genehmigten Neubauprojektes gestattet.<br />
7 Für <strong>Bau</strong>ten in der Kernzone stehen die kommunalen Behörden<br />
dem <strong>Bau</strong>herrn schon vor der Projektbearbeitung als Berater zur<br />
Verfügung. Sie stützen sich dabei auf die Ortskernplanung, das entsprechende<br />
Reglement <strong>und</strong> die Sonderbauvorschriften. Handelt es<br />
sich um <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen in der Umgebung denkmalgeschützter<br />
<strong>Bau</strong>ten, ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der kant. Denkmalpflege<br />
anzustreben. Zu <strong>Bau</strong>gesuchen in der Zone K kann der<br />
Gemeinderat ein neutrales Fachgutachten betreffend Einpassung<br />
(Ortsbildschutz) einholen.
3.1.3 Wohnzonen<br />
Wohnzonen W2, W3<br />
Wohnzone W2<br />
Wohnzone W3<br />
§ 9<br />
5<br />
1 Die Wohnzonen W2 <strong>und</strong> W3 dienen dem Wohnen.<br />
2 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- <strong>und</strong> Zweifamilienhäuser,<br />
Reiheneinfamilienhäuser <strong>und</strong> Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohnungen<br />
bestimmt.<br />
3 Die Mehrfamilienhauszone W3 ist für den <strong>Bau</strong> von Mehrfamilien-<br />
häusern bestimmt.<br />
§ 10<br />
Landhauszone<br />
1<br />
Die Landhauszone W1 Ghei ist für freistehende Einfamilienhäuser<br />
W1 Ghei bestimmt. Eine Einliegerwohnung ist gestattet. Die Bruttogeschoss-<br />
Gestaltung fläche (BGF) darf maximal 2 Gartenanlagen<br />
/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens<br />
jedoch 100 m 2<br />
2 Um die Bebauung möglichst gut in die Landschaft einzugliedern,<br />
gelten folgende Gr<strong>und</strong>sätze:<br />
• Die <strong>Bau</strong>körper <strong>und</strong> Hauptdachfirste sind parallel zum Hang anzuordnen<br />
<strong>und</strong> mit einem Steildach von talseitig 25° bis 30° Neigung<br />
zu versehen. Der Hauptdachfirst muss von der bergseitigen<br />
Hauptfassade einen minimalen Abstand von 3 m einhalten.<br />
Dachdurchbrüche von mehr als 5 m 2 sind in der talseitigen<br />
Dachfläche nicht gestattet.<br />
• Materialwahl <strong>und</strong> Farbgebung unterstehen der Genehmigung<br />
durch den Gemeinderat.<br />
• Dachmaterial <strong>und</strong> -farbe: Die Dächer sind mit dunklem Bedachungsmaterial<br />
einzudecken.<br />
• Fassaden: Aufdringliche <strong>und</strong> grelle Farben sind zu vermeiden.<br />
3 Die Gestaltung von <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen (Gärten, Zugangswege<br />
<strong>und</strong> Treppen, Vorplätze u. dergl.) hat dem natürlichen Terrainverlauf<br />
zu folgen. Notwendige Veränderungen des bestehenden Terrains<br />
sind schonend vorzunehmen. Die maximale Höhe von Stützmauern<br />
beträgt 1.50 m. Elementmauern sind nicht gestattet. Stützmauern<br />
<strong>und</strong> Böschungen sind mit standortgerechten Pflanzen in die Landschaft<br />
einzubinden.<br />
• Einfriedigungen: Sofern zwischen den einzelnen Parzellen <strong>und</strong><br />
gegenüber Strassen Einfriedigungen erstellt werden, sind diese<br />
durch lebende Hecken oder Sträucher zu unterbrechen bzw.<br />
abzudecken. Mauern als Einfriedigungen sind nicht gestattet.<br />
• Berater: Für die mit den Gartenanlagen zusammenhängenden<br />
Fragen der Landschaftsgestaltung kann der Gemeinderat einen<br />
Berater beiziehen, der auch den <strong>Bau</strong>herren zur Verfügung steht.<br />
Die Kosten sind von den Verursachern zu tragen.<br />
4 Die Ausnützungsziffer im Ghei beträgt 0.25.
6<br />
5<br />
Landhauszone W1 Die Landhauszone W1 Rebenhübel-Wygarte untersteht denselben<br />
Rebenhübel-Wygarte Vorschriften wie die Landhauszone W1 Ghei mit folgender Ausnahme:<br />
Bergwärts gestaffelte <strong>und</strong> seitlich versetzte Doppeleinfamilienhäuser<br />
sind gestattet.<br />
3.1.4 Mischzonen<br />
6 Die Ausnützungsziffer im Rebenhübel-Wygarte beträgt 0.30.<br />
§ 11<br />
1<br />
Wohn- <strong>und</strong> Gewerbe- Die Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezonen WG2 <strong>und</strong> WG3 sind für den <strong>Bau</strong><br />
zonen WG2, WG3 von Wohn-, Gewerbe- <strong>und</strong> landwirtschaftlichen <strong>Bau</strong>ten sowie<br />
Dienstleistungsbetrieben bestimmt. <strong>Bau</strong>ten mit einem Gewerbeanteil<br />
von weniger als 25 % der Bruttogeschossfläche richten sich in<br />
der Zone WG2 nach den Vorschriften der Wohnzone W2, in der Zone<br />
WG3 nach denjenigen der Wohnzone W3.<br />
3.1.5 Gewerbezone<br />
Gewerbezone G<br />
2 Grenzbau ist möglich, wenn sich die Beteiligten gegenseitig ein<br />
Grenzbaurecht durch den Abschluss eines Diestbarkeitsvertrages<br />
gewähren.<br />
3 Eingeschossige Gewerbebauten bis zu einer Gebäudehöhe von<br />
4.00 m können mit einem allseitigen Grenzabstand von 4.00 m errichtet<br />
werden.<br />
§ 12<br />
1 Die Gewerbezone G ist für gewerbliche <strong>und</strong> industrielle <strong>Bau</strong>ten<br />
bestimmt, wobei die Empfindlichkeitsstufe III massgebend ist. Wohnungen<br />
für Betriebsinhaber <strong>und</strong> Angestellte sind gestattet.<br />
2 Der Gemeinderat entscheidet unter Berücksichtigung der gewerblichen<br />
Erfordernisse, der öffentlichen <strong>und</strong> privaten Interessen sowie<br />
im Hinblick auf das Orts- <strong>und</strong> Landschaftsbild über Gebäudehöhe,<br />
Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstand <strong>und</strong> über die farbliche Gestaltung. Eine<br />
sinnvolle Durchgrünung ist anzustreben.<br />
3.1.6 Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen<br />
§ 13<br />
Zone für öffentliche<br />
1<br />
Die Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen ist für <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> An-<br />
<strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen lagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.<br />
2 Der Gemeinderat legt die <strong>Bau</strong>masse <strong>und</strong> Abstände unter Berücksichtigung<br />
privater <strong>und</strong> öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden<br />
Zonen sind deren Abstands- <strong>und</strong> Höhenvorschriften<br />
einzuhalten.
3.1.7 Weitere <strong>Bau</strong>zonen<br />
Spezialzonen SP<br />
§ 14<br />
3.2 Landwirtschaftszonen<br />
3.2.1 Landwirtschaftszone<br />
Landwirtschaftszone<br />
7<br />
1 Die Spezialzonen SP bezeichnen <strong>Bau</strong>gebiete folgender Nutzung:<br />
• Eichberg: Kurhaus, Hotel <strong>und</strong> Gärtnereibetrieb<br />
• Brestenberg: Schlosshotel mit Restaurant <strong>und</strong> kulturellem Betrieb<br />
2 Erneuerung <strong>und</strong> Erweiterung der bestehenden Betriebs-, Versorgungs-<br />
<strong>und</strong> Personalbauten <strong>und</strong> der dazugehörenden Anlagen sind<br />
gestattet, sofern die Einpassung in bauliche <strong>und</strong> landschaftliche<br />
Umgebung gewährleistet ist. Gebäudehöhen, Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände<br />
werden vom Gemeinderat festgelegt. Gegenüber angrenzenden<br />
Zonen sind deren Abstands- <strong>und</strong> Höhenvorschriften<br />
einzuhalten. Entsprechende <strong>Bau</strong>gesuche sind durch Vorentscheid<br />
(§ 62 <strong>Bau</strong>G) <strong>und</strong> Fachgutachten vorzubereiten.<br />
3 Betrieblich notwendige Nutzungsänderungen einzelner Gebäude<br />
oder -teile sind gestattet. Sie sind bewilligungspflichtig.<br />
§ 15<br />
1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige<br />
Produktion in den Bereichen Acker- <strong>und</strong> Futterbau, Tierhaltung,<br />
Gemüse-, Obst- <strong>und</strong> Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau<br />
bestimmt.<br />
2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden <strong>und</strong> Nutzungsformen<br />
richtet sich nach dem eidgenössischen <strong>und</strong> dem kantonalen<br />
Recht.<br />
3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich<br />
(z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine<br />
überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.<br />
3.2.2 <strong>Bau</strong>ten in der Landwirtschaftszone<br />
§ 16<br />
<strong>Bau</strong>ten in der Land-<br />
1<br />
Für neue Wohngebäude sind die Vorschriften der Zone W2 masswirtschaftszone<br />
gebend.
3.3 Schutzzonen<br />
3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland<br />
8<br />
2 Für alle <strong>Bau</strong>ten gilt gegenüber den angrenzenden privaten<br />
Gr<strong>und</strong>stücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe,<br />
mindestens jedoch 4 m. Alle <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen müssen<br />
sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung <strong>und</strong> Umgebungsbepflanzung<br />
ins Landschaftsbild einfügen. Der Standort muss landschaftlich<br />
tragbar sein.<br />
3 Erschliessungsanlagen werden nur bewilligt, wenn sie von bestehenden<br />
Anlagen aus, ohne ausserordentliche Aufwendungen der<br />
Gemeinde möglich sind.<br />
4 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.<br />
§ 17<br />
Naturschutzzonen<br />
1<br />
Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung <strong>und</strong> Entwicklung von<br />
Kulturland Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen <strong>und</strong> Tiere sowie von typischen<br />
Einzelobjekten.<br />
Magerwiesen<br />
2 Naturschutzzonen sind ausgeschieden, wo die flächenhafte Ausdehnung<br />
von Gebieten dies gestattet, der Artenschutz eine zielgerichtete<br />
Pflege verlangt oder die land- <strong>und</strong> forstwirtschaftliche Nutzung<br />
Einschränkungen unterworfen ist.<br />
3 <strong>Bau</strong>ten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen,<br />
Ablagerungen) sind verboten, soweit sie nicht dem Schutz<br />
oder Unterhalt von Naturschutzzonen dienen.<br />
4 Es bestehen folgende Nutzungseinschränkungen: Düngung, Verwendung<br />
von Pflanzenschutz- <strong>und</strong> Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung,<br />
Entwässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstung<br />
sind nicht gestattet.<br />
§ 18<br />
1 Magerwiesen sind extensiv genutztes Grünland mit besonders<br />
schutzwürdigen Pflanzen- <strong>und</strong> Tiergemeinschaften auf trockenem<br />
Untergr<strong>und</strong>.<br />
2 Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung,<br />
Bewässerung, Beweidung noch durch andere Vorkehren beeinträchtigt<br />
werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Aufforstungen<br />
sind nicht erlaubt. Die Entschädigung für Mehraufwand <strong>und</strong><br />
Minderertrag wird durch Bewirtschaftungsverträge geregelt.
3.3.2 Naturschutzzone Wald<br />
§ 19<br />
9<br />
Naturschutzzone Die besonderen Waldstandorte bezeichnen Standorte mit Waldbes-<br />
Wald tänden, die sich durch schutzwürdige Pflanzen der Krautschicht<br />
oder durch eine besondere Bestandesstruktur auszeichnen, deren<br />
Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Darauf ausgerichtete Nutzungs-<br />
<strong>und</strong> Pflegebestimmungen werden für den öffentlichen Wald<br />
im Wirtschaftsplan, für den Privatwald in den Richtlinien zum Vollzug<br />
Naturschutz gemäss § 55 festgelegt.<br />
3.4 Überlagerte Schutzzonen<br />
3.4.1 Landschaftsschutzzone<br />
§ 20<br />
1<br />
Landschaftsschutz- Die Landschaftsschutzzone dient der Erhaltung der Landschaft in<br />
zone ihrem Aussehen <strong>und</strong> ihrer Eigenart. <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen sowie Terrainveränderungen<br />
sind gr<strong>und</strong>sätzlich verboten. Die landwirtschaftliche<br />
Bewirtschaftung ist gewährleistet. Die zulässige Nutzung richtet<br />
sich nach § 15 Abs. 1.<br />
3.5 Schutzobjekte<br />
3.5.1 Naturobjekte<br />
Uferschutzstreifen<br />
2 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände,<br />
Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen sowie betriebsnotwendige<br />
Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze,<br />
usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen<br />
sind <strong>und</strong> keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.<br />
§ 21<br />
1 Der Uferschutzstreifen bezweckt die Erhaltung der Gewässer <strong>und</strong><br />
des naturnahen Zustands von Gelände, Bachbett, Ufer <strong>und</strong> Ufervegetation<br />
bzw. deren Verbesserung.<br />
2 Im <strong>Bau</strong>gebiet ist der Uferschutzstreifen zum Schutz des Pflanzenbestandes<br />
<strong>und</strong> zur Bezeichnung wünschbarer Bepflanzung als den<br />
<strong>Bau</strong>zonen überlagerte Zone dargestellt. Sie darf bei der Berechnung<br />
der Ausnützungsziffer mitgerechnet werden.
10<br />
3 Im Kulturland ist der Uferschutzstreifen symbolisch bezeichnet. Er<br />
umfasst je nach Topographie ca. 3.0 m, gemessen ab Uferlinie<br />
(mittlerer Sommerwasserstand) bzw. bis zur Gewässergrenze bei<br />
abparzellierten Gewässern. Die keine Ufervegetation umfassenden<br />
Bereiche können als Heuwiese genutzt werden.<br />
4 Innerhalb der Uferschutzstreifen sind neue <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen<br />
nur gestattet, soweit sie der Erschliessung der Gr<strong>und</strong>stücke dienen.<br />
§ 22<br />
1<br />
Gehölze, Hecken, Gehölze <strong>und</strong> Hecken sind im Kulturland- <strong>und</strong> <strong>Bau</strong>zonenplan be-<br />
Waldränder, Hoch- zeichnet. Sie erfüllen eine landschaftsgliedernde Funktion <strong>und</strong> sind<br />
stammostbäume geschützt (Feldgehölz, bestockte Böschungen, Ufergehölz ausserhalb<br />
Uferschutzzonen). Sie dürfen nicht gerodet werden <strong>und</strong> sind<br />
angemessen zu pflegen.<br />
3.5.2 Kulturobjekte<br />
2 Eine Beseitigung von Gehölzen <strong>und</strong> Hecken aus zwingenden<br />
Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen<br />
werden <strong>und</strong> nur, wenn an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.<br />
Die Beseitigung von Ufergehölzen untersteht der Bewilligung durch<br />
das <strong>Bau</strong>departement.<br />
3 Dem Aufbau des Pflanzenbestandes an Waldrändern ist aus landschaftlichen<br />
<strong>und</strong> biologischen Gründen besondere Beachtung zu<br />
schenken. Besonders wertvolle Waldränder sind zu erhalten, die übrigen<br />
durch geeignete forstliche Massnahmen zu verbessern. Mittelfristig<br />
ist ein stufiger Waldrand mit Mantel <strong>und</strong> ausgeprägtem Saum<br />
(Strauch- <strong>und</strong> Krautschicht) anzustreben.<br />
4 Dorfbild <strong>und</strong> Landschaft um <strong>Seengen</strong> werden durch den Bestand<br />
mit freistehenden, hochstämmigen Obstbäumen wesentlich geprägt.<br />
Ihre Erhaltung <strong>und</strong> Neuanpflanzung liegt im öffentlichen Interesse.<br />
§ 23<br />
Kulturobjekte Die im Zonen- <strong>und</strong> Nutzungsplan als geschützte Kulturobjekte eingetragenen<br />
<strong>Bau</strong>ten dürfen gr<strong>und</strong>sätzlich nicht verändert werden <strong>und</strong><br />
sind gebührend zu unterhalten. Erweist sich die Erhaltung als unzumutbar,<br />
kann eine bauliche Veränderung oder ein Abbruch nur<br />
nach Einholung eines Fachgutachtens durch die kantonale Denkmalpflege<br />
bzw. der kantonalen Fachstelle für Ortsbildschutz bewilligt<br />
werden.<br />
§ 24<br />
Umgebungsschutz Die Umgebung denkmalgeschützter Kulturobjekte sowie der <strong>Bau</strong>ten<br />
in der Kernzone ist sorgfältig <strong>und</strong> rücksichtsvoll zu gestalten.
4 Definitionen<br />
4.1 Ausnützung<br />
4.1.1 Ausnützungsziffer<br />
Ausnützungsziffer<br />
4.1.2 Gewerbe<br />
Gewerbe<br />
§ 25<br />
11<br />
1 Räume in Dach- <strong>und</strong> Attikageschossen unter Schrägdächern werden<br />
ungeachtet ihrer Nutzung nicht angerechnet, falls die Kniestockhöhe<br />
weniger als 1.20 m beträgt.<br />
2 Für unbeheizte Wintergärten wird ein Ausnützungszuschlag von<br />
maximal 10 % pro Wohnung gewährt.<br />
§ 26<br />
1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende<br />
Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros <strong>und</strong><br />
Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten,<br />
als sie aus dem Wohnen entstehen.<br />
Nicht störende Gewerbe sind in allen <strong>Bau</strong>zonen gestattet. Sie müssen<br />
verkehrstechnisch störungsfrei erschlossen sein <strong>und</strong> über eine<br />
genügende Anzahl von Besucher- <strong>und</strong> Personalparkplätzen verfügen.<br />
2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen<br />
herkömmlicher Handwerks- <strong>und</strong> Gewerbebetriebe bleiben, auf<br />
die üblichen Arbeits- <strong>und</strong> Öffnungszeiten beschränkt sind <strong>und</strong> nur<br />
vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremden<br />
Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.
4.2 Abstände<br />
12<br />
4.2.1 Reduktion der Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände<br />
§ 27<br />
Reduktion der Grenz-<br />
1<br />
Die Reduktion der Grenzabstände gemäss § 47 Abs. 2 <strong>Bau</strong>G darf<br />
abstände folgende Minimalwerte nicht unterschreiten:<br />
W1 W2 W3<br />
Grenzabstand klein 3.00 m 2.50 m 6.00 m<br />
Grenzabstand gross 5.00 m 2.50 m 12.00 m<br />
2 Vorbehalten bleiben die architektonischen, ges<strong>und</strong>heits-, feuer-<br />
<strong>und</strong> sicherheitspolizeilichen Anforderungen.<br />
3 Für Klein- <strong>und</strong> Anbauten gelten die Vorschriften gemäss § 18 A-<br />
<strong>Bau</strong>V.<br />
4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden <strong>Bau</strong>ten<br />
§ 28<br />
Gebäudeabstand ge- Wenn auf Nachbargr<strong>und</strong>stücken bereits <strong>Bau</strong>ten mit zu geringem<br />
genüber bestehenden Abstand stehen, die eine ordnungsgemässe Überbauung eines<br />
<strong>Bau</strong>ten Gr<strong>und</strong>stückes verunmöglichen, kann der Gebäudeabstand verringert<br />
werden, sofern die architektonischen , ges<strong>und</strong>heits-, feuer- <strong>und</strong><br />
sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Der Grenzabstand<br />
ist einzuhalten.<br />
4.2.3 Mehrlängenzuschlag<br />
§ 29<br />
Mehrlängenzuschlag Wird die vorgeschriebene Gebäudelänge überschritten, so erhöhen<br />
sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten<br />
um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 m.<br />
Fassadenrücksprünge können gemäss der Skizze im Angang abgezogen<br />
werden.<br />
4.2.4 Strassenabstand<br />
§ 30<br />
Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001
13<br />
4.2.5 Einfriedigungen <strong>und</strong> Stützmauern<br />
Einfriedigungen<br />
Stützmauern<br />
§ 31<br />
1 Einfriedigungen dürfen nicht höher als 1.80 m sein.<br />
2 Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dergl. aufweisen.<br />
Über die Gestaltung von Einfriedigungen an steilen Hängen<br />
entscheidet der Gemeinderat.<br />
3 Entlang der <strong>Bau</strong>gebietsgrenze ist ein Grenzabstand von 60 cm<br />
einzuhalten.<br />
§ 32<br />
4.3 Arealüberbauung<br />
Zonenzulässigkeit<br />
1 Stützmauern bis zu einer Höhe von 1.00 m dürfen an die Grenze<br />
gestellt werden. Für höhere Stützmauern sowie Mauern ausserhalb<br />
des <strong>Bau</strong>gebietes gilt die Regelung im Anhang.<br />
2 Wenn immer möglich sind statt massiven Stützmauern Lebendverbaumethoden<br />
bzw. aufgelöste <strong>und</strong> bepflanzte Konstruktionen anzuwenden.<br />
§ 33<br />
1 Arealüberbauungen sind in den Zonen W2, W3, WG2, WG3 zulässig.<br />
Die minimal notwendige Arealfläche (anrechenbare Gr<strong>und</strong>stücksfläche<br />
NBF) <strong>und</strong> die maximale Ausnützungsziffer sind wie<br />
folgt festgelegt:<br />
Zone W2 W3 WG2 WG3<br />
Minimale NBF 3000 m 2<br />
4000 m 2<br />
3000 m 2<br />
4000 m 2<br />
Max. AZ 0.50 0.70 0.60 0.70<br />
Max Geb.-höhe 8 m 13 m 10 m 13 m<br />
Max. Firsthöhe 13 m 18 m 15 m 18 m<br />
2 Der Zonencharakter ist zu wahren.<br />
3 Für Spiel-, Freizeit-, Erholungs- <strong>und</strong> Gartenanlagen sowie ökologischen<br />
Ausgleichsflächen gilt ein Richtwert von 15 % der Bruttogeschossfläche<br />
(BGF).<br />
4 Für Freizeit-Gemeinschaftsräume gilt ein Richtwert von 5 % der<br />
BGF.<br />
5 In der Regel sind 2/3 der erforderlichen Abstellplätze in unterirdischen<br />
Sammelgaragen zusammenzufassen.
5 <strong>Bau</strong>vorschriften<br />
5.1 Erschliessung<br />
5.1.1 Benützung von Privateigentum<br />
§ 34<br />
14<br />
Benützung von Pri-<br />
1<br />
Die Benennung der Strassen, Wege <strong>und</strong> Plätze sowie die Strasvateigentum<br />
sennummerierung der <strong>Bau</strong>ten sind Sache des Gemeinderates.<br />
2 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen<br />
wie Verkehrs- <strong>und</strong> Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten<br />
usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.<br />
3 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei<br />
Bushaltestellen <strong>und</strong> andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen<br />
dürfen an die Grenze der Privatgr<strong>und</strong>stücke gestellt werden.<br />
4 Auf die Interessen der betroffenen Gr<strong>und</strong>eigentümer ist möglichst<br />
Rücksicht zu nehmen.<br />
5.2 Technische <strong>Bau</strong>vorschriften<br />
5.2.1 Allgemeine Anforderungen<br />
§ 35<br />
Allgemeine Anforde-<br />
1<br />
Hinsichtlich Sicherheit, F<strong>und</strong>ation, Konstruktion, Material <strong>und</strong> Feurungen<br />
chtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der <strong>Bau</strong>kunst als<br />
Richtlinie.<br />
5.2.2 Energiesparmassnahmen<br />
2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der <strong>Bau</strong>herrschaft<br />
eine Begutachtung durch Fachleute anordnen <strong>und</strong> besondere<br />
Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen<br />
dies erfordern.<br />
§ 36<br />
Energiesparmass- Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die<br />
nahmen Vorschriften über die Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände nicht mehr im<br />
vollen Masse eingehalten werden <strong>und</strong> die Ausnützungsziffer überschritten<br />
wird.
5.3 Wohnhygiene<br />
5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen<br />
§ 37<br />
15<br />
Ausrichtung der Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse<br />
Wohnungen (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.<br />
Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nicht gestattet.<br />
5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume<br />
§ 38<br />
1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse:<br />
Raummasse Wohn-, Schlaf- <strong>und</strong> Arbeitsräume<br />
• Raumhöhe<br />
- Vollgeschoss mind. 2.40 m<br />
- Dachgeschoss mind. 2.30 m auf mind. 50 % der<br />
Fläche, mind. aber auf 8 m 2<br />
Belichtung <strong>und</strong> Belüf- Fensterfläche<br />
1<br />
/10 der Bodenfläche (bei abgetung<br />
schrägten Zimmern ab einer<br />
Raumhöhe von 1.20 m), mindestens<br />
0.80 m 2 ; die Fenster müssen<br />
direkt ins Freie führen.<br />
Nebenräume generell<br />
• Raumhöhe mind. 2.20 m<br />
Für Kochnischen in Kleinwoh-<br />
nungen, Bad <strong>und</strong> WC kann<br />
künstliche Belichtung <strong>und</strong> Belüf-<br />
tung zugelassen werden.<br />
Nebenräume in Mehr- Nebenräume in Mehrfamilienhäusern<br />
familienhäusern<br />
• Abstellraum<br />
- pro Wohnung mind. 4 m 2 (im Estrich oder auf<br />
dem gleichen Geschoss wie die<br />
Wohnung)<br />
• Keller<br />
- für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m 2<br />
- für jedes weitere Zimmer 1 m 2 zusätzlich<br />
Garten-, Terrassen-<br />
2<br />
Die Wohnungen haben ausreichende <strong>und</strong> gut benutzbare Garten-,<br />
oder Balkonflächen Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein<strong>und</strong><br />
Dachwohnungen).
Balkone<br />
Gänge, Treppen<br />
16<br />
3 Balkone müssen auch für Kinder unfallsicher gestaltet werden. Ihre<br />
Mindesttiefe hat bei Mehrfamilienhäusern 1.50 m zu betragen.<br />
Balkonbrüstungen müssen eine Höhe von mind. 1.00 m aufweisen.<br />
Brüstungsdurchlässe dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite)<br />
betragen. Bei mind. 60 cm breiten Brüstungen (Pflanztrog <strong>und</strong><br />
dergl.) kann die Höhe auf mind. 70 cm reduziert werden, wobei ein<br />
Handlauf auf 1.00 m Höhe anzubringen ist.<br />
Verglaste Balkone, Wintergärten, Veranden u. dergl. müssen im<br />
Brüstungsbereich analog den Wohnbauten gesichert sein.<br />
4 Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen <strong>und</strong> Gänge beträgt bei<br />
Mehrfamilienhäusern 1.20 m<br />
Die Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe<br />
dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite) betragen.<br />
5.3.3 Bezug von Wohnungen <strong>und</strong> Arbeitsräumen<br />
§ 39<br />
Bezug der <strong>Bau</strong>ten Neubauten dürfen erst bezogen werden, wenn die Sicherheits- <strong>und</strong><br />
Schutzvorkehren erfüllt sind.<br />
5.4 Ausstattung<br />
5.4.1 Abstellplätze<br />
§ 40<br />
Anordnung der Ab-<br />
1<br />
Garagen <strong>und</strong> Parkierungsanlagen sind so anzuordnen, dass die<br />
stellplätze Wohnbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.<br />
2 Bei Mehrfamilienhäusern <strong>und</strong> Gruppen von Einfamilienhäusern<br />
sind Abstellplätze für Motorfahrzeuge <strong>und</strong> Velos nach Möglichkeit<br />
zusammenzufassen. Wo es Verkehrssicherheit oder Immissionsschutz<br />
erfordern, kann verlangt werden, dass bis zwei Drittel der erforderlichen<br />
Abstellplätze unterirdisch oder überdeckt anzuordnen<br />
sind.<br />
3 In Hanglagen mit mehr als 30 % Neigung können Garagenbauten<br />
ausnahmsweise parallel zur Strasse erstellt werden. Der Abstand<br />
zur Strasse beziehungsweise zur Gehweglinie kann auf 2 m reduziert<br />
werden, wenn dadurch keine Beeinträchtigung des Verkehrs<br />
entsteht <strong>und</strong> keine anderen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen<br />
entgegenstehen.
§ 41<br />
17<br />
1<br />
Garagenvorplätze, Der Garagenvorplatz muss, von der Strassen- resp. Gehweg-<br />
Zufahrten grenze aus gemessen, mindestens eine Tiefe von 5.50 m aufweisen.<br />
Er ist mit einem Bogen von 3.00 m Radius an den Fahrbahnrand<br />
anzuschliessen.<br />
2 Zufahrten dürfen höchstens 15 % Neigung aufweisen. Sie sind auf<br />
eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5 % an die<br />
Strasse anzuschliessen. Über die Neigung von Rampen im Gebäudeinnern<br />
entscheidet der Gemeinderat.<br />
3 Hartplätze dürfen nicht auf Strassen entwässert werden.<br />
§ 42<br />
Veloabstellplätze Bei Gebäuden <strong>und</strong> Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr (z.B.<br />
Läden, Verwaltung, Schulen, Sportanlagen, Haltestellen öffentlicher<br />
Verkehrsmittel u. dergl.) sind Veloabstellplätze in genügender Anzahl<br />
vorzusehen.<br />
5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- <strong>und</strong> Entsorgungsplätze<br />
Spielplätze<br />
Entsorgungsplätze<br />
Gemeinschaftsräume<br />
§ 43<br />
1 Die Grösse der Spielplätze hat bei Mehrfamilienhäusern gesamthaft<br />
mindestens 10 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu<br />
betragen.<br />
Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen <strong>und</strong> Spielflächen kann auf<br />
einem anderen Gr<strong>und</strong>stück oder gemeinsam mit anderen Gr<strong>und</strong>eigentümern<br />
erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu<br />
den Wohnhäusern liegen <strong>und</strong> von Kindern gefahrlos erreicht werden<br />
können.<br />
2 Bei Mehrfamilienhäusern sind Kehricht-Containerräume oder gegen<br />
Einsicht abgeschirmte Container- <strong>und</strong> Kompostierplätze zu<br />
schaffen.<br />
3 Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als acht Wohnungen ist ein<br />
Gemeinschaftsraum für die Freizeitbeschäftigung vorzusehen. Es<br />
gilt ein Richtwert von 5 % der Bruttogeschossfläche.
6 Schutzvorschriften<br />
18<br />
6.1 Ortsbild- <strong>und</strong> Denkmalschutz<br />
6.1.1 Allgemeine Anforderungen<br />
Ortsbildschutz<br />
§ 44<br />
6.1.2 Dachgestaltung<br />
Dachgestaltung<br />
1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong><br />
Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:<br />
a) Stellung (Firstrichtung)<br />
b) Grösse der <strong>Bau</strong>kuben<br />
c) Wirkung im Strassenraum <strong>und</strong> in der Landschaft<br />
d) Form, Staffelung, Gliederung der <strong>Bau</strong>masse<br />
e) Dachform, Dachneigung<br />
f) Fassadengliederung<br />
g) Materialwahl, Farbe<br />
h) Terrain- <strong>und</strong> Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen<br />
2 Der Gemeinderat kann bei <strong>Bau</strong>gesuchen<br />
a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dach-<br />
aufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan<br />
mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung <strong>und</strong><br />
Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;<br />
b) Vorschläge zur besseren Einordnung fordern;<br />
c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen <strong>Bau</strong>ten<br />
eine Begutachtung verlangen;<br />
d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen <strong>und</strong><br />
<strong>Bau</strong>teile verlangen, soweit dies technisch möglich <strong>und</strong> wirtschaftlich<br />
ist, <strong>und</strong><br />
e) die <strong>Bau</strong>bewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der<br />
Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.<br />
§ 45<br />
1 Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer<br />
Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform <strong>und</strong> –farbe ist auf das Quartierbild<br />
Rücksicht zu nehmen.<br />
2 Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001<br />
3 Bei einwandfreier architektonischer Gestaltung sind Dachaufbauten<br />
<strong>und</strong> –einschnitte auf max. 40 % der Fassadenlänge zugelassen.
6.1.3 Aussenraumgestaltung<br />
§ 46<br />
19<br />
1<br />
Aussenraum- Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch <strong>und</strong><br />
gestaltung geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen<br />
müssen sich in die Umgebung einordnen <strong>und</strong> dürfen<br />
die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen<br />
sind auf das Notwendige zu beschränken.<br />
2 Wer an seinem Gr<strong>und</strong>stück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich<br />
mit Böschungen <strong>und</strong> nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern.<br />
Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand<br />
zu erhalten <strong>und</strong> zu bepflanzen.<br />
3 Bei Terrainsicherungen sind anstatt massiver Stützmauern wenn<br />
möglich aufgelöste, bepflanzte Konstruktionen bzw. Lebendverbaumethoden<br />
anzuwenden.<br />
4 Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des <strong>Bau</strong>projektes.<br />
Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen<br />
in der <strong>Bau</strong>bewilligung.<br />
6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz <strong>und</strong> Siedlungsgestaltung<br />
Dorfrand zum See<br />
§ 47<br />
1 Die ortsbildbestimmende Dorfrandbebauung gegen den See bedarf<br />
besonderer Sorgfalt inbezug auf Eingliederung, Material- <strong>und</strong> Farbwahl<br />
sowie der Umgebungsgestaltung. Der <strong>Bau</strong>mbestand der Brestenbergstrasse<br />
K 251 im Seegarten <strong>und</strong> der Tannegg prägt das<br />
Ortsbild im Zusammenhang mit dem Schloss Brestenberg. Er ist zu<br />
erhalten, nötigenfalls zu ergänzen oder zu erneuern.<br />
2 Im Bereich des Seeuferschutzdekretes sind dessen Bestimmungen<br />
zu beachten.<br />
§ 48<br />
Antennen Die Errichtung von Aussenantennen <strong>und</strong> Parabolspiegeln ist in den<br />
Zonen K <strong>und</strong> SP im Rahmen des B<strong>und</strong>esrechts untersagt.<br />
§ 49<br />
Ruinen, <strong>Bau</strong>lücken Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte Gebäude<br />
müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt<br />
werden.
20<br />
6.2 Natur- <strong>und</strong> Landschaftsschutz<br />
§ 50<br />
1<br />
Natur- <strong>und</strong> Land- Alle wichtigen, typischen <strong>und</strong> erhaltenswerten Naturobjekte <strong>und</strong><br />
schaftsschutz Landschaftselemente, die dem Schutz von Lebensräumen gefährdeter<br />
Tiere <strong>und</strong> Pflanzen dienen oder zu diesem Zweck geschaffen<br />
werden sollen, sowie geologisch seltene Vorkommen, sind im Naturschutzinventar<br />
(Karte 1:5000 <strong>und</strong> Bericht) festgehalten. Es ist bei<br />
der Beurteilung von <strong>Bau</strong>vorhaben beizuziehen, sofern öffentliche Interessen<br />
des Natur- <strong>und</strong> Landschaftsschutzes berührt werden.<br />
6.3 Umweltschutz<br />
6.3.1 Einwirkungen<br />
Einwirkungen<br />
2 Natur- <strong>und</strong> Landschaftsschutzzonen sowie der Schutz besonderer<br />
Naturobjekte <strong>und</strong> Landschaftselemente werden im Kulturlandplan<br />
1:5000 <strong>und</strong> im <strong>Bau</strong>zonenplan 1:2000 gr<strong>und</strong>eigentümerverbindlich<br />
festgelegt.<br />
3 Gegenüber den im <strong>Bau</strong>zonenplan bezeichneten, geschützten Einzelbäumen<br />
im Gebiet Rügel haben Hochbauten vom Stamm aus<br />
gemessen einen Abstand von mindestens 10 m einzuhalten.<br />
4 Schutzwürdigkeit, Schutz- <strong>und</strong> Pflegemassnahmen werden vom<br />
Gemeinderat periodisch überprüft. Er kann Richtlinien zum Vollzug<br />
Naturschutz erlassen.<br />
§ 51<br />
1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums,<br />
wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen<br />
Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum<br />
der Nachbarn <strong>und</strong> die weitere Umgebung zu enthalten.<br />
2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen <strong>und</strong> nach Lage sowie<br />
Beschaffenheit der Gr<strong>und</strong>stücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten<br />
Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch,<br />
Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.<br />
3 Eigentümer <strong>und</strong> Besitzer von Gr<strong>und</strong>stücken haben alle zumutbaren<br />
baulichen <strong>und</strong> betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen<br />
auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch<br />
<strong>und</strong> betrieblich möglich <strong>und</strong> wirtschaftlich tragbar ist.
6.3.2 Lärmschutz<br />
§ 52<br />
21<br />
Lärmschutz Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur<br />
(Stellung <strong>und</strong> Gestaltung der <strong>Bau</strong>ten, Anordnung lärmempfindlicher<br />
Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte<br />
eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies<br />
technisch <strong>und</strong> betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.<br />
Dies gilt insbesondere bei <strong>Bau</strong>ten mit lärmempindlichen Räumen,<br />
die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in<br />
Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe<br />
zugeordnet sind.<br />
7 Vollzug <strong>und</strong> Verfahren<br />
7.1 Zuständigkeit<br />
§ 53<br />
Zuständigkeit Der Gemeinderat kann für die Prüfung von Gesuchen <strong>und</strong> für Vollzugskontrollen<br />
externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.<br />
7.2 Gebühren<br />
§ 54<br />
Gebührenreglement Die Gebühren <strong>und</strong> die weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für<br />
externe Fachleute <strong>und</strong> regionale Stellen, Expertisen usw.) richten<br />
sich nach dem <strong>Bau</strong>gebührenreglemt der Gemeinde.<br />
7.3 Vollzugsrichtlinien<br />
§ 55<br />
Vollzugsrichtlinien Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.
7.4 <strong>Bau</strong>bewilligungsverfahren<br />
§ 56<br />
22<br />
Wechsel von <strong>Bau</strong>herr Tritt während der <strong>Bau</strong>ausführung ein Wechsel in der Person des<br />
oder Gr<strong>und</strong>eigentümer <strong>Bau</strong>herrn oder Gr<strong>und</strong>eigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert<br />
20 Tagen seit Vertragsabschluss schriftlich Mitteilung zu machen.<br />
8 Schluss- <strong>und</strong> Übergangsbestimmung<br />
8.1 Aufhebung bisherigen Rechts<br />
§ 57<br />
Aufhebung bisherigen Durch diese <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Nutzungsordnung</strong> wird die <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> Nut-<br />
Rechts zungsordnung vom 30.11.1993 aufgehoben.
9 Anhang: Texterläuterung zu § 29 BNO (Mehrlängenzuschlag)<br />
G: GRENZABSTAND L: ANZURECHNENDE GEBÄUDELÄNGE B: BALKON, ERKER<br />
Rechnungsbeispiel Zone W2:<br />
23<br />
Grenzabstand ohne Mehrlängenzuschlag: 4.00 m<br />
Grenzabstände mit Mehrlängenzuschlag:<br />
G1: 4.00 + 27.00 - 15.00 = 4.00 + 3.00 = 7.00 m<br />
4<br />
G2: 4.00 + 24.00 - 15.00 = 4.00 + 2.25 = 6.25 m<br />
4
24<br />
9 Anhang: Texterläuterung zu § 32 BNO (Stützmauern)<br />
A Ohne privatrechtliche Vereinbarungen<br />
B Mit privatrechtlichen Vereinbarungen<br />
Stützmauer maximal 1.00 m hoch: Keine Abweichung<br />
Stützmauer maximal 1.00 m hoch:<br />
Stützmauer kann an die Grenze gestellt werden.<br />
Stützmauer maximal 1.50 m hoch:<br />
Stützmauer muss 0.50 m von der Grenze<br />
entfernt erstellt werden.<br />
Planzbereich innerhalb des Abstandsstreifens<br />
von 0.50 m<br />
Stützmauer höher als 1.50 m:<br />
Höhe Mauer minus 1.00 m = variabler<br />
Grenzabstand<br />
Stützmauern haben die variablen Grenzabstände<br />
einzuhalten. Einzelne Mauerabschnitte<br />
dürfen eine Höhe von 2.50 m nicht überschreiten.<br />
Minimale Abstände im Beispiel:<br />
Variabel 1: 5.00 m - 1.00 m = 4.00 m<br />
Variabel 2: 2.50 m - 1.00 m = 1.50 m<br />
Stützmauer maximal 1.50 m hoch: Kann an die Grenze gestellt werden; ein Pflanzbereich<br />
von mindestens 0.50 m auf dem Nachbargr<strong>und</strong>stück<br />
ist sicherzustellen.<br />
Stützmauer höher als 1.50 m: Bis zu einer Höhe von 2.50 m kann eine Mauer auf<br />
die Grenze gestellt werden. Eine allfällige obere<br />
Mauer hat das Mass Variabel 1 einzuhalten. Die<br />
maximale Höhe von 5.00 m darf nicht überschritten<br />
werden. Ein Pflanzbereich von mindestens 0.50 m<br />
auf dem Nachbargr<strong>und</strong>stück ist sicherzustellen.<br />
Einzelne Mauerabschnitte dürfen eine Höhe von<br />
2.50 m nicht überschreiten.
Stichwortverzeichnis<br />
Abstände 12 Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände 14<br />
Abstellplätze 16 Grenzabstand 3<br />
Abstellraum 15 Grenzabstände 12<br />
Antennen 19<br />
Arealüberbauung 13 Handbuch BNR 1<br />
Ausnützung 3; 11 Hecken 10<br />
Ausnützungsziffer 11; 14 Hydranten 14<br />
Ausrichtung der Wohnungen 15<br />
Aussenraumgestaltung 19 Inventare 2<br />
Kabelverteilkasten 14<br />
Balkonbrüstungen 16 Keller 15<br />
Balkone 16 Kernzone 3; 4<br />
<strong>Bau</strong>gebührenreglement 21 Konstruktion 14<br />
<strong>Bau</strong>lücken 19 Kulturlandplan 2<br />
<strong>Bau</strong>vorschriften 14 Kulturobjekte 10<br />
<strong>Bau</strong>weise offen – geschlossen 3<br />
<strong>Bau</strong>zonen 3 Lampen 14<br />
<strong>Bau</strong>zonenplan 2 Landhauszone 3; 5<br />
Belichtung <strong>und</strong> Belüftung 15 Landschaftsschutzzone 9<br />
Benennung der Strassen 14 Landwirtschaftszone 7<br />
Benützung von Privateigentum 14 Landwirtschaftszone – <strong>Bau</strong>ten 7<br />
Bewirtschaftungsverträge 8 Lärmschutz 21<br />
Böschungen 12 Leitungsmaste 14<br />
Brunnen 14<br />
Magerwiesen 8<br />
Container- <strong>und</strong> Kompostierplätze 17 Mehrfamilienhäuser 15; 16<br />
Mehrlängenzuschlag 3; 12<br />
25<br />
Dach- <strong>und</strong> Attikageschosse 11 Nachisolation 14<br />
Dachgestaltung 18 Natur- <strong>und</strong> Landschaftsschutz 20<br />
Definitionen 11 Naturobjekte 9<br />
Naturschutzinventar 20<br />
Einfriedigungen 13 Naturschutzzone Wald 9<br />
Einwirkungen 20 Naturschutzzonen 8<br />
Empfindlichkeitsstufe 3 Nebenräume 15<br />
Energiesparmassnahmen 14<br />
Ersatzaufforstungen 7 Obstbäume 10<br />
Erschliessung 2 Ortsbildschutz 18<br />
Erschliessungsplan 2 Ortsbildschutz – Dorfrand zum See 19<br />
Erschliessungsprogramm 1<br />
Peronenunterstände 14<br />
Fassadenrenovationen 4 Planungsinstrumente 2<br />
Fenstergrössen 15<br />
Feuchtgkeitsisolation 14 Raumhöhe 15<br />
Firsthöhe 3 Raummasse 15<br />
F<strong>und</strong>ation 14 Richtlinien zum Vollzug Naturschutz 9; 20/21<br />
Richtpläne 2<br />
Gänge 16 Ruinen 19<br />
Garagenvorplatz 17<br />
Gebäudeabstand gegenüber bestehenden <strong>Bau</strong>ten 12 Schutzobjekte 9<br />
Gebäudehöhe 3 Schutzvorschriften 18<br />
Gebührenreglement 21 Schutzzonen 8<br />
Gehölze 10 Sicherheit 14
26<br />
Geltungsbereich 1 Siedlungsentwicklung 1<br />
Gemeinschaftsräume 17 Sondernutzungsplan 2<br />
Gestaltungsplan 2 Spezialzone 3; 7<br />
Gewerbe 11 Spielplätze 17<br />
Gewerbezone 3; 6 Stützmauern 12; 13<br />
Treppen 16 Waldstandorte 9<br />
Treppengeländer 16 Wechsel von <strong>Bau</strong>herr oder Gr<strong>und</strong>eigentümer 22<br />
Wintergärten 11<br />
Übergeordnetes Recht 1 Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone 6; 3<br />
Uferschutzstreifen 9 Wohnhygiene 15<br />
Umgebungsschutz 11 Wohnzone W2 3; 5<br />
Umweltschutz 20 Wohnzone W3 3; 5<br />
Veloabstellplätze 17 Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen 3; 6<br />
Verkehrs- <strong>und</strong> Werkleitungstafeln 14 Zonenübersicht 3<br />
Verkehrsrichtplan 2 Zufahrten 17<br />
Zuständigkeit 21<br />
Waldränder 10
Inhaltsverzeichnis<br />
1 Geltungsbereich ............................................................................................... 1<br />
27<br />
1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel ............................................................................... 1<br />
1.2 Übergeordnetes Recht ........................................................................................... 1<br />
2 Raumplanung ................................................................................................... 1<br />
2.1 Planungsgr<strong>und</strong>sätze .............................................................................................. 1<br />
2.2 Nutzungsplanung ................................................................................................... 2<br />
2.3 Sondernutzungsplanung ........................................................................................ 2<br />
2.4 Weitere Planungsinstrumente ................................................................................ 2<br />
3 Zonenvorschriften ........................................................................................... 3<br />
3.1 <strong>Bau</strong>zonen ............................................................................................................... 3<br />
3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle ............................................................................................. 3<br />
3.1.2 Kernzone .................................................................................................................... 4<br />
3.1.3 Wohnzonen ................................................................................................................ 4<br />
3.1.4 Mischzonen ................................................................................................................ 6<br />
3.1.5 Gewerbezone ............................................................................................................. 6<br />
3.1.6 Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen ................................................................... 6<br />
3.1.7 Weitere <strong>Bau</strong>zonen ...................................................................................................... 7<br />
3.2 Landwirtschaftszonen ............................................................................................ 7<br />
3.2.1 Landwirtschaftszone ................................................................................................... 7<br />
3.2.2 <strong>Bau</strong>ten in der Landwirtschaftszone ............................................................................ 7<br />
3.3 Schutzzonen .......................................................................................................... 8<br />
3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland ................................................................................. 8<br />
3.3.2 Naturschutzzone Wald ............................................................................................... 9<br />
3.4 Überlagerte Schutzzonen ...................................................................................... 9<br />
3.4.1 Landschaftsschutzzone .............................................................................................. 9<br />
3.5 Schutzobjekte ........................................................................................................ 9<br />
3.5.1 Naturobjekte ............................................................................................................... 9<br />
3.5.2 Kulturobjekte ............................................................................................................ 10
28<br />
4 Definitionen ..................................................................................................... 11<br />
4.1 Ausnützung ............................................................................................................ 11<br />
4.1.1 Ausnützungsziffer ....................................................................................................... 11<br />
4.1.2 Gewerbe ..................................................................................................................... 11<br />
4.2 Abstände ................................................................................................................ 12<br />
4.2.1 Reduktion der Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände ........................................................... 12<br />
4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden <strong>Bau</strong>ten ................................................... 12<br />
4.2.3 Mehrlängenzuschlag .................................................................................................. 12<br />
4.2.4 Strassenabstand ......................................................................................................... 12<br />
4.2.5 Einfriedigungen <strong>und</strong> Stützmauern .............................................................................. 13<br />
4.3 Areelüberbauung ................................................................................................... 13<br />
5 <strong>Bau</strong>vorschriften ............................................................................................... 14<br />
5.1 Erschliessung ........................................................................................................ 14<br />
5.1.1 Benützung von Privateigentum ................................................................................... 14<br />
5.2 Technische <strong>Bau</strong>vorschriften .................................................................................. 14<br />
5.2.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 14<br />
5.2.2 Energiesparmassnahmen ........................................................................................... 14<br />
5.3 Wohnhygiene ......................................................................................................... 15<br />
5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen ...................................................................................... 15<br />
5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume .............................................................. 15<br />
5.3.3 Bezug von Wohnungen <strong>und</strong> Arbeitsräumen ............................................................... 16<br />
5.4 Ausstattung ............................................................................................................ 16<br />
5.4.1 Abstellplätze ............................................................................................................... 16<br />
5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- <strong>und</strong> Entsorgungsplätze ................................................ 17<br />
6 Schutzvorschriften .......................................................................................... 18<br />
6.1 Ortsbild- <strong>und</strong> Denkmalschutz ................................................................................ 18<br />
6.1.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 18<br />
6.1.2 Dachgestaltung ........................................................................................................... 18<br />
6.1.3 Aussenraumgestaltung ............................................................................................... 19<br />
6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz <strong>und</strong> Siedlungsgestaltung ........................... 19<br />
6.2 Natur- <strong>und</strong> Landschaftsschutz ............................................................................... 20<br />
6.3 Umweltschutz ........................................................................................................ 20<br />
6.3.1 Einwirkungen .............................................................................................................. 20<br />
6.3.2 Lärmschutz ................................................................................................................. 21
29<br />
7 Vollzug <strong>und</strong> Verfahren .................................................................................... 21<br />
7.1 Zuständigkeit ......................................................................................................... 21<br />
7.2 Gebühren ............................................................................................................... 21<br />
7.3 Vollzugsrichtlinien .................................................................................................. 21<br />
7.4 <strong>Bau</strong>bewilligungsverfahren ...................................................................................... 22<br />
8 Schluss- <strong>und</strong> Übergangsbestimmung ........................................................... 22<br />
8.1 Aufhebung bisherigen Rechts ................................................................................ 22<br />
9 Anhang 23