RP - Gemeinde Zäziwil

Einwohnergemeinde Zäziwil 

Erläuterungsbericht zur Ortsplanungsrevision 

Das Mitwirkungsexemplar vom 16. Mai 2012 

Panorama 

AG für Raumplanung Architektur und Landschaft 

Münzrain 10 

3005 Bern 

www.panorama-ag.ch 

1

Inhaltsverzeichnis 

Vorwort Gemeindepräsidentin 2 

Erläuterungsbericht zur Ortsplanung 6 

1 Auslöser, Ziele und Aufbau der Ortsplanungsrevision 2011 7 

1.1 Auslöser der Ortsplanungsrevision 2011 7 

1.2 Ziele und Auftrag der Ortsplanungsrevision 2011 8 

1.3 Vorgehen in vier Phasen 9 

1.4 Projektorganisation und Beteiligte 9 

1.5 Terminprogramm 11 

2 Ausgangslage 12 

2.1 Die Gemeinde Zäziwil 12 

2.2 Rechtskräftige und neue Planungsinstrumente der Gemeinde Zäziwil 13 

2.3 Die laufenden Planungen parallel zur Ortsplanungsrevision 2011 14 

2.4 Gefahrenkarte der Gemeinde Zäziwil 17 

2.5 Bauinventar der Kantonalen Denkmalpflege 18 

2.6 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 18 

2.7 Arbeitsgrundlagen zur Erarbeitung der Ortsplanungsrevision 2011 19 

3 Übersicht der Wohnbaulandkapazitäten 20 

3.1 Berechnung Wohnbaulandbedarf in Zäziwil für die nächsten 15 Jahre gemäss Kantonalem Richtplan 20 

3.2 Übersicht der Wohnbaukapazitäten in Zäziwil (Stand September 2011) 21 

2

4 Plan der Handlungsmöglichkeiten 22 

4.1 Einleitung 22 

4.2 Raster 1: Erhebung und Bewertung der potenziellen Einzonungsflächen 22 

4.3 Raster 2: Überprüfung Landschaftsinventar 23 

4.4 Raster 3: Grobbeurteilung Lärm der potenziellen Einzonungsflächen 24 

4.5 Raster 4: Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung 24 

4.6 Raster 5: Weilerzonen 25 

4.7 Raster 6: Grobbeurteilung Erschliessbarkeit 25 

4.8 Raster 7: Fruchtfolgeflächen 26 

4.9 Raster 8: Grobbeurteilung Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit der Einzonungsflächen 26 

4.10 Raster 9: Gefahrenkarte 26 

4.11 Raster 10: Kapazitätsübersicht 27 

4.12 Raster 11: Auswertung Raster 1 - 10 27 

5 Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 28 


5.2 Bedeutung und Stellung 28 

5.3 Aufbau und wichtige Inhalte 29 

6 Überarbeitung Zonenplan Siedlung (ZPS) 30 


6.2 Einzonungskriterien 30 

6.3 Beschrieb der Ein-, Um- und Auszonungen 30 

6.4 Waldfestlegungsverfahren 48 

6.5 Umgang mit Fruchtfolgeflächen bei den Neueinzonungen 48 

6.6 Weilerzone „Lenzligen“ 52 

6.7 Grünzonen 53 

3

7 Überarbeitung Zonenplan Landschaft (ZPL) 54 

7.1 Ausgangslage und Zielsetzung 54 

7.2 Überprüfung der schutzwürdigen Landschaften / Flächen / Objekte 54 

7.3 Teilrichtplan ökologische Vernetzung Kiesental 56 

8 Überarbeitung Baureglement (GBR) 57 

8.1 Ausgangslage und Zielsetzung 57 

8.2 Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick 59 

9 Planerlassverfahren 63 

9.1 Mitwirkung 63 

9.2 Ablauf der Mitwirkung 63 

9.3 Überblick und Zusammenfassung der Mitwirkungseingaben 63 

9.4 Die wichtigsten Änderungen 63 

Anhang 64 

Abkürzungen 65 

Gesetze 66 

Anhang auf CD 67 

4

Erläuterungsbericht zur Ortsplanung 

Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV und Art. 18 BauV 

Der Erläuterungsbericht dient 

• dem „Laien“, die Inhalte und Zusammenhänge der Ortsplanung nachvollziehen und verstehen zu können, 

• auf Gemeindestufe der Gewährleistung von Wissenstransfer für nachfolgende Gemeindebehörden und als 

Grundlage für das Controlling, 

• den Vorprüfungs- und Genehmigungsbehörden zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Planung. 

Der Erläuterungsbericht 

• ist ein zwingender Bestandteil der Planung, 

• muss den Anforderungen von Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV) und der „Planungshilfe für Ortsplanungen“ 

des AGR genügen, 

• ist für die Bevölkerung eine unverzichtbare Grundlage für die Mitwirkung und Abstimmung, 

• dokumentiert Kompetenz der Planungsverantwortlichen und schafft damit Vertrauen, Voraussetzung für 

die erfolgreiche Planung. 

Chronologischer Aufbau des Erläuterungsberichtes 

Der Erläuterungsbericht wird infolge des Planungsverfahrens inhaltlich nicht laufend angepasst sondern dokumentiert 

die Ausgangslage, mit welcher innerhalb des Planungsverfahrens in die Mitwirkungsphase gestartet 

wird. Inhaltliche Änderungen zu den Planungsinstrumenten sowie Erklärungen, welche infolge der Mitwirkungsund 

Vorprüfungsphase sowie der öffentlichen Auflage anfallen, werden im Kapitel Planerlassverfahren (siehe 

Kapitel 9) zusammengefasst und dargestellt. 

5

ZP 

Siedlung 

GBR 

RP 

Siedlung 

Richtlinien 

Siedlung 

ZP 

Landschaft 

Tech. 

Bericht 


Landschaft 

Richtlinien 

Landschaft 

ZP 

Naturgefahren 

Planungsinstrumente Ortsplanungsrevision 1999 

1 Auslöser, Ziele und Aufbau der Ortsplanungsrevision 2011 

1.1 Auslöser der Ortsplanungsrevision 2011 

Die rechtskräftige Ortsplanung der Gemeinde Zäziwil wurde im Jahr 1999 durch den Kanton Bern genehmigt. Mit 

dieser Planung entstanden umfangreiche Planungsinstrumente (vgl. Schema linke Spalte); im Einzelnen: Zonenplan 

(ZP) Siedlung, Zonenplan (ZP) Landschaft, Zonenplan (ZP) Naturgefahren (genehmigt 2009), Gemeindebaureglement 

(GBR), Richtplan (RP) Siedlung (inkl. Themen Verkehr und Aussenraum), Richtplan (RP) Landschaft je 

mit Richtlinien. Die Themen Siedlung und Landschaft wurden sowohl behördenverbindlich als auch allgemeinverbindlich 

behandelt; der Themenbereich Verkehr nur behördenverbindlich. 

Seit nunmehr zehn Jahren ist die Gemeinde mit dem Vollzug der Ortsplanung beschäftigt. Die Bahnhofmatte 

wurde der Bauzone zugeführt und ist heute weitgehend überbaut. Zudem wurde der Bahnhofbereich neu gestaltet 

und umgebaut. Viele Massnahmen aus den beiden Richtplänen Siedlung und Landschaft wurden umgesetzt. 

Nebst kleinen Anpassungen an den Planungsinstrumenten wurde im Jahr 2009 der Zonenplan Naturgefahren 

genehmigt. 

Im Rahmen des Vollzugs wuchs der Revisionsbedarf. Daher beschloss die Gemeinde Zäziwil die Ortsplanung 

mitsamt der Richtpläne zu revidieren und den neuen Anforderungen und Bedürfnissen anzupassen. Um den Revisionsbedarf 

besser fassen zu können, fand am 11. Dezember 2009 zwischen GemeindevertreterInnen und dem 

Kanton eine Sitzung statt. Daraus entstand eine Liste des Handlungsbedarfs. Diese stellt, nebst einem Gespräch 

vom 26. Januar 2010 mit dem Gemeindepräsidenten, der Gemeindeschreiberin, dem Ortsplaner und der Sachbearbeiterin 

Bauwesen, die wichtigste Grundlage für die Ortsplanungsrevision dar. 

6

Bernstrasse 

Bernstrasse 

Thunstrasse 

Thunstrasse 

Bahnhofstrasse 


Langnaustrasse 

Bahnhofmatte 

Bahnhof SBB 

Hauptentwicklung entlang der Achse Bahnhofstrasse 

1.2 Ziele und Auftrag der Ortsplanungsrevision 2011 

Mit der Ortsplanung 1999 wurde eine neue Entwicklungsachse (vgl. Skizze linke Spalte) in der Gemeinde definiert: 

Die räumliche Hauptentwicklung soll neu nicht mehr entlang der Bern-, Langnau- oder Thunstrasse, sondern 

entlang der Bahnhofstrasse stattfinden. Entsprechend wurde die Bahnhofmatte der Bauzone zugeführt. 

Mit der Ortsplanung 2011 wird Zäziwil nicht neu erfunden. Dies bedeutet, dass die oben beschriebene Grundkonzeption 

der rechtskräftigen Ortsplanung 1999 (Hauptentwicklung entlang der Achse Bahnhofstrasse) beibehalten 

wird. Was bedeutet dies nun konkret: Gestützt auf eine systematische Erfolgskontrolle der bestehenden Planungsinstrumente 

(Quervergleich zwischen dem gewünschten und dem tatsächlichen Zustand der Gemeinde), in 

Kenntnis der systematisch erhobenen Grundeigentümerabsichten und unter Wahrung sämtlicher verbindlicher 

Vorgaben des Kantons und/oder Bundes wird die gewünschte räumliche Entwicklung der Gemeinde neu definiert; 

dies gilt insbesondere für das Wohnen und das Arbeiten. Beim Wohnen wird der Spielraum gemäss Kantonalem 

Richtplan im Einverständnis mit den betroffenen Grundeigentümern ausgeschöpft. Dabei findet das Instrument 

der Mehrwertabschöpfung Anwendung (Gemeinderatsentscheid: 25%). 

In den Bereichen Landschaft und Verkehr können die durch die Erfolgskontrolle erkannten Lücken geschlossen 

werden. Die Planungsinstrumente werden zusammengefasst und wo immer möglich vereinfacht. Damit wird 

auch der Vollzug in den nächsten Jahren verbessert. 

Ziele: Überarbeitete Richtplanung mit Massnahmenblättern, überarbeitete baurechtliche Grundordnung mit neuen 

Zonenplänen und neuem Baureglement (GBR). 

Auftrag: Die Gemeinde hat das Raumplanungsbüro Panorama, AG für Raumplanung Architektur und Landschaft, 

mit der Überarbeitung der Ortsplanungsrevision beauftragt. 

7

Baukommission 

BK 

Bevölkerung 

Gemeinderat GR 

Spezialkommission 

OPL 

Panorama AG 

Landschaftsspezialist 

Gemeinde 

1.3 Vorgehen in vier Phasen 

Die Ortsplanungsrevison 2011 gliedert sich in vier Phasen: 

Phase 1: Plan der Handlungsmöglichkeiten (siehe Kapitel 4) 

Phase 2: Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ (siehe Kapitel 5) 

Phase 3: Erarbeiten Planungsinstrumente der baurechtlichen Grundordnung (siehe Kapitel 6 ,7 und 8) 

Phase 4: Planerlassverfahren (siehe Kapitel 9) 

1.4 Projektorganisation und Beteiligte 

Die Projektorganisation (vgl. Schema linke Spalte) basiert auf den Erfahrungen der Gemeinde beim Vollzug der 

Ortsplanung 1999. Dabei hat sich das Einsetzen einer Spezialkommission bewährt. Für die Ortsplanung 2011 sind 

in der Spezialkommission Ortsplanungsrevision (OPL) fix vertreten: 

• Elsa Nyffenegger, Gemeindepräsidentin, ab Anfang Jahr 2011 

• Urs Grunder, Gemeindepräsident, bis Ende Jahr 2010 

• Silvia Zimmermann, Gemeindeschreiberin 

• Kathrin Buchmann, Sachbearbeiterin Bauwesen 

• Heinz Ramseier, Gemeinderatsmitglied, Präsident Baukommission 

• Urs Locher, Gemeinderatsmitglied 

Der Bereich Landschaft wird durch Hans Rudolf Schüpbach, Landschaftsspezialist, aus der Gemeinde abgedeckt. 

Er unterstützt das Büro gezielt und nimmt entsprechend der jeweiligen Traktandenliste auch an den Sitzungen 

(ohne Stimmrecht) teil. 

Ähnlich verhält es sich mit dem Thema Bauvorschriften. Die Erfolgskontrolle, die daraus entstehende Mängelliste 

und die Änderungsvorschläge werden von der Baukommission vorbereitet. 

Der Gemeinderat ist für die Ortsplanung zuständiges Planungsorgan. Das GR-Büro informiert den Rat regelmässig 

über den Stand der Arbeiten. Der Gemeinderat fällt die wichtigen Zwischenentscheide (Bsp: Start Mitwirkung, 

Verabschiedung Vorprüfungsunterlagen, etc.). 

8

Die Gemeinde Zäziwil wird bei der Ortsplanungsrevison unterstützt und begleitet durch die Panorama AG, vertreten 

durch: 

• Kevin Stucki, Projektleiter Ortsplanung, Raumplaner FHO, SIA 

• Res Wyss-Oeri, Stv. Projektleiter Ortsplanung, Raumplaner NDS/HTL, REG A, SIA 

• Stefania Bonardo, Sachbearbeitung und Zeichnungsarbeiten, Raumplanungszeichnerin 

9

Auftragserteilung 

Handlungsbedarf 

Entwurf PI 

Mitwirkung 

Vorprüfung 

Verträge 

Auflage 

1 2 

2011 2012 

3 4 5 6 

1.5 Terminprogramm 

Nach der Auftragserteilung ist für die Kernarbeiten (Handlungsbedarf und Planungsinstrumente) eine Bearbeitungszeit 

von ca. zehn Monaten vorgesehen. Beschlossen wird die Ortsplanung 2011 voraussichtlich im Herbst 

2012 durch die Gemeindeversammlung. 

Legende: 

1-9 19 

1 

1 

1 

1 

Mitte 2012 

7 

2 

2012 2013 

Phase 1: Plan der Handlungsmöglichkeiten 

Phase 2: Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

Phase 3: Erarbeitung Planungsinstrumente der baurechtlichen Grundordnung 

Phase 4: Planerlassverfahren 

Verträge mit Grundeigentümern zu Planungsmehrwerten 

Sitzungen OPL 

Sitzung BK 

Informationsveranstaltung Mitwirkung 

Sitzung GR 

8 

3 

9 

4 

Mitte 

Beschluss Gemeindeversammlung 

10 

2013

Impressionen aus Zäziwil 

2 Ausgangslage 

2.1 Die Gemeinde Zäziwil 

Die Gemeinde Zäziwil liegt in der für das Emmental typischen Hügellandschaft auf 686 m ü. M., 4 km nordöstlich 

von Konolfingen. Das Sieldungsgebiet erstreckt sich in der breiten Talsenke der Chise zwischen den Höhen der 

Blasenflue im Norden und des Kurzenbergs im Süden. 

Zu Zäziwil gehören die Weiler Lenzligen und Reutenen sowie verschiedene Hofgruppen und Einzelhöfe. Nachbarsgemeinden 

von Zäziwil sind Oberthal, Bowil, Oberhünigen, Mirchel und Grosshöchstetten. Sie umfasst mit 

einer Gemeindefläche von 5,4 km2 ca. 1‘611 Einwohner (Stand 31.12.2010). 

Die Gemeinde ist verkehrstechnisch gut erschlossen. Sie liegt an der Hauptstrasse, die von Bern via Langnau im 

Emmental nach Luzern führt. Zudem fährt die S-Bahn im Halbstundentakt nach Bern und Langnau. Für die Feinverteilung 

im öffentlichen Verkehr sorgt ein Postautokurs, welcher die Strecke von Grosshöchstetten via Zäziwil 

nach Oberthal bedient. 

In Zäziwil sind heute Betriebe u.a. des Baugewerbes, des Detailhandels, mechanische Werkstätten und der 

Dienstleistung vertreten. In den letzten Jahrzehnten hat sich Zäziwil zu einer Wohngemeinde entwickelt. Viele 

Erwerbstätige sind deshalb Wegpendler, die hauptsächlich in den grösseren Ortschaften der Umgebung und in 

der Agglomeration Bern arbeiten. 

11

ZPS 

Siedlung 

GBR 


Räumliche 

Gesamtentwicklung 

Konzeptbeschrieb 

Massnahmenblätter 

ZPL 

Landschaft 

Gefahrengebiete 

Erläuterungsbericht 

Planungsinstrumente Ortsplanungsrevision 2011 

2.2 Rechtskräftige und neue Planungsinstrumente der Gemeinde Zäziwil 

In der nachfolgenden Übersicht sind alle rechtskräftigen Planungsinstrumente dargestellt, welche für die Gemeinde 

Zäziwil Aussagen machen und deshalb von Bedeutung sind. Zudem sind die neuen Planungsinstrumente 

aufgelistet, welche infolge der Ortsplanungsrevision 2011 überarbeitet oder neu erarbeitet werden. 

rechtskräftige Planungsinstrumente: neue und überarbeitete Planungsinstrumente: 

Richtplan Siedlung (inkl. Themen Verkehr neuer Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

und Aussenraum) mit Richtlinien, 1999 

Richtplan Landschaft mit Richtlinien, 1999 

mit Konzeptbeschrieb und Massnahmenblättern 

Zonenplan Siedlung, 1999 neuer Zonenplan Siedlung (ZPS) 

Zonenplan Landschaft, 1999 neuer Zonenplan Landschaft mit Gefahrengebieten 

(ZPL) 

Zonenplan (Natur-)Gefahren, 2009 wird in Zonenplan Landschaft mit 

Gefahrengebieten (ZPL) überführt 

Baureglement, 1999 neues Baureglement (GBR) 

Bauinventar, 1995 bleibt bestehen 

Teilrichtplan ökologische Vernetzung, wird zur Zeit ausserhalb der Orts- 

Region Kiesental, Stand 2004 planungsrevision 2011 erarbeitet 

12

Ausschnitt RGSK, Stand 2011 

2.3 Die laufenden Planungen parallel zur Ortsplanungsrevision 2011 

Nachfolgend sind zu den drei wichtigsten Planungen, welche parallel zur Ortsplanung laufen, kurz die Ausgangslage, 

die Ziele sowie die Koordination mit der Ortsplaung beschrieben: 

1. Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK) Bern-Mittelland: 

Ausgangslage und Ziel: Der Regierungsrat des Kantons Bern, vertreten durch die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion 

(JGK) hat die Erarbeitung eines Regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzeptes Bern-Mittelland 

in Auftrag gegeben. Die Bearbeitung erfolgt in den zwei Themenbereichen Siedlung und Verkehr. Im Bericht werden 

der Ist-Zustand und der künftige Zustand beschrieben. Der künftige Zustand bezieht sich auf eine Zeitspanne 

von rund 20 Jahren in der Zukunft, konkret auf das Jahr 2030. 

Im Sinne eines Referenzszenarios wird unter Berücksichtigung schon beschlossener Massnahmen die Siedlungsentwicklung 

und die Entwicklung des Verkehrsangebotes bis zum Jahr 2030 ausgewiesen sowie die Qualität 

der Verkehrssysteme abgeschätzt. Dies unter der Annahme, dass keine zusätzlichen Massnahmen ergriffen werden. 

Im Herbst 2010 fand zum RGSK eine Mitwirkung statt. Im Frühjahr bis Sommer 2011 erfolgt die Auswertung. 

Koordination Ortsplanung 2011: Die Ergebnisse fliessen laufend in die Ortsplanungsrevision 2011 mit ein. Das 

RGSK bezeichnet für Zäziwil insbesondere ein Arbeitsplatzschwerpunkt „Standort Eyweid“ (siehe auch nachfolgender 

Punkt Einzonung Käserei Eyweid). 

13

tand 

00m 

100.00 

pot. Erweiterung 

50.00 

2. Etappe 

Baute 

1'400 m2 

28.00 

2. Etappe 

37.90 

Potentielle Erweiterungsstrasse 

5.50 

pot. Erweiterung 

ev. weitere PP`s 

Käserei 

3'375 m2 

Umschlag Ware 

Feuerwehr / Werkhof 

1100 m2 

Grünstreifen/Gliederung 

75.00 

4.70 45.00 5.00 

15.00 15.00 5.00 

5.30 

5.50 

1. Etappe 

Verkauf 

1. Etappe 

Richtplanskizze Umzonung Käserei und 

Werkhof/ Feuerwehrmagazin, Stand 2010 

Anlieferung Milch 

3.00 

10.50 

12 PP 

ca. 

7.40 

4 PP 

Sammelstelle 

2. Einzonung Käserei Eyweid: 

Ausgangslage und Ziel: Seit dem Jahr 2008 bestehen Bestrebungen der Käsereigenossenschaften und der Gemeinde, 

angrenzend an den Friedhof, in der Eyweid Bauland einzuzonen. Die geplante neue Käserei ist von regionaler 

volkswirtschaftlicher Bedeutung. Sie ist flächenmässig der „grösste Motor“ für die Einzonung. Zudem sucht 

die Gemeinde Zäziwil seit längerer Zeit für die Feuerwehr und den Werkhof einen neuen Standort. 

Nach Rücksprache mit dem Amt für Gemeinden und Raumordnung AGR und der Regionalkonferenz Bern-Mittelland 

hat die Gemeinde die Einzonung in der Eyweid entworfen und mitgewirkt. Aus der Bevölkerung gingen 

keine Mitwirkungseingaben ein. Anschliessend wurden die Akten dem AGR zur Vorprüfung eingereicht. Mit dem 

Bericht vom 9. Dezember 2010 schloss das AGR den ersten Teil der Vorprüfung ab. 

Zur Zeit wird ein Bebauungskonzept sowie eine Überbauungsordnung ausgearbeitet. Das Planungsgeschäft läuft 

als eigenständiges Projekt parallel zur Ortsplanungsrevsion 2011. 

Koordination Ortsplanung 2011: Die Ergebnisse fliessen laufend in die Ortsplanungsrevision 2011 mit ein. 

14

Impressionen aus Lenzligen, 2011 

3. Intensivlandwirtschaftszone Lenzligen 

Im Weiler Lenzligen auf der Grenze zwischen den Gemeinden Grosshöchstetten und Zäziwil wurde 2005 in der 

Landwirtschaftszone eine Tunnelanlage für Erdbeerkulturen erstellt. Mit diesem Hochsystem, in dem die Erdbeerpflanzen 

in organischem Substrat wachsen, können durch die vermehrte Wetterunabhängigkeit im Idealfall 

mehrere Ernten eingebracht werden. Die mit Plastik überdeckte Tunnelanlage umfasst eine Fläche von rund 5000 

m2 auf Gemeindegebiet Zäziwil und rund 2‘500 m2 auf Gemeindegebiet Grosshöchstetten. 

Die ersten Gespräche um eine zonenrechtliche Lösung auf Gemeindegebiet Zäziwil fanden bereits 2006 statt. 

Aus verschiedenen Gründen wurde die Planung damals nicht weitergeführt. Um einen gesetzeskonformen Zustand 

zu erreichen, wurden auf Gemeindegebiet Zäziwil einige Tunnel abgebrochen, damit die Fläche die 5‘000 

m2 der inneren Aufstockung nicht übersteigt. In der Zwischenzeit kam auf Grosshöchstetter Gemeindegebiet die 

zweite Anlage von 2‘500 m2 dazu. Da diese Anlage aufgrund einer Änderung des Befestigungssystems nach den 

Unwettern 2009 in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist, muss eine Lösung über eine Zonenregelung 

gefunden werden. 

Die beiden Tunnelanlagen im Gebiet Lenzligen können nicht im Sinne einer inneren Aufstockung bewilligt werden, 

da die Fläche mehr als die erlaubten 5‘000 m2 beträgt. Die Legalisierung der Anlage muss daher über eine Zonenplanänderung 

geschehen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt steht die Schaffung einer Intensivlandwirtschaftszone 

im Vordergrund, im weiteren Verfahren könnte sich evtl. eine Überbauungsordnung als zweckdienlicher erweisen. 

Die Planung befindet sich vor der 2. Vorprüfung. 

Koordination Ortsplanung 2011: Die Ergebnisse fliessen laufend in die Ortsplanungsrevision 2011 mit ein. 

15

Ausschnitt Gefahrenkarte, Stand 2010 

2.4 Gefahrenkarte der Gemeinde Zäziwil 

Der Bund hat - ausgelöst durch die Häufung verschiedener grosser Schadensereignisse in den vergangenen 

Jahren - die Kantone aufgefordert, flächendeckend Gefahrenkarten auszuarbeiten. Diese werden durch Arbeitsgemeinschaften 

von Geologen- und Bauingenieurbüros in enger Zusammenarbeit mit den Gemeinden erarbeitet. 

Der Kanton begleitet diese Arbeiten fachlich und subventioniert sie. 

Die Ingenieur- und Geologengemeinschaft (IGG) hat im Jahr 2004 die Naturgefahrenkarte Kiesental erstellt. Mit 

der Ortsplanungsrevision besteht folgender Zusammenhang: Die (Natur-)Gefahrenkarte weist vier Gefahrenkategorien 

aus. Zonen mit einer Restgefährdung, mit einer geringen, einer mittleren oder einer erheblichen Gefährdung. 

Zonen und Gebiete mit erheblicher bzw. mittlerer Gefährdung dürfen keiner Bauzone zugewiesen werden. 

Damit stellt die Gefahrenkarte für den Zonenplan eine zentrale Grundlage dar. Die Pflicht zur Bezeichnung und 

damit zur Festsetzung der Gefahrengebiete im Zonenplan ergibt sich explizit aus Art. 71 Baugesetz. Gefahrengebiete 

sind im Zonenplan als grundeigentümerverbindliche Gefahrenzone festzulegen (Gefahrenzonenmodell). Bei 

einer Änderung der Gefahrenkarte ist der Zonenplan anzupassen. Damit wird für die Betroffenen und die Gemeinden 

Transparenz und Rechtssicherheit geschaffen. 

In der Gemeinde Zäziwil wurde im Jahr 2009 die Gefahrenkarte in den Zonenplan Naturgefahren integriert und 

genehmigt (siehe Kapitel 1.1). Die aus der Arbeit gewonnene Erkenntnis ist, dass keine Auszonungen von Bauzonen, 

die sich in einem Gebiet mit erheblicher Gefährdung befinden, nötig sind. Nach Realisierung verschiedener 

Bachverbauungs- und Hochwasserschutzprojekte (Chise, Zäzibach, Hölibach, Hochwasserentlastung Bahnhof) 

ist die Gefahrenkarte überarbeitet worden. Die neuen Daten werden in den Zonenplan Landschaft übernommen. 

Koordination Ortsplanung 2011: Aus dem Zonenplan Naturgefahren wird der Zonenplan Landschaft mit Gefahrenhinweisen 

(siehe Kapitel 2.2). 

16

2.5 Bauinventar der Kantonalen Denkmalpflege 

Die Gemeinde entscheidet sich dafür, die schützens- und erhaltenswerten Bauten aus dem Bauinventar der Denkmalpflege 

des Kantons Bern (Bauinventar der Gemeinde Zäziwil vom 13.09.1992) grundeigentümerverbindlich in 

die baurechtliche Grundordnung (Zonenplan Siedlung (ZPS), Zonenplan Landschaft mit Gefahrenhinweisen (ZPL) 

und Baureglement (GBR)) zu übertragen. Die schützens- und erhaltenswerten Gebäude werden bewusst in beide 

Zonenpläne zur Information dargestellt (Transparenz, Information). 

2.6 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 

Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) umfasst 1285 Ortsbilder von nationaler 

Bedeutung (Stand 15. Mai 2011). Das Inventar 

• erbringt untereinander vergleichbare Ortsbildaufnahmen; 

• dient als Grundlage für die Planung auf eidgenössischer, kantonaler oder Gemeindeebene; 

• erleichtert für Denkmal- oder Ortsbildpflege Entscheide über den Erhalt von Siedlungsteilen oder Einzelbauten; 

• fördert und vertieft das Verständnis für die unterschiedlichsten Siedlungen bei Bevölkerung und Behörden. 

Das Bundesinventar wird durch die Listen der Ortsbilder von regionaler und lokaler Bedeutung ergänzt (Gemeinde 

Zäziwil von lokaler Bedeutung). 

Kurz: Das Inventar erfasst das schützenswerte Ortsbild von Zäziwil, d.h. das heutige Erscheinungsbild der schützenswerten 

Bebauung sowie jene Umgebung, welche für den Erhalt von Bedeutung sind. Das Inventar bezeichnet 

in Zäziwil praktisch über das ganze Siedlungsgebiet verschiedene Gebiete, Baugruppen, Umgebungs-Zonen, 

Umgebungs-Richtungen und Einzelelemente, welche es zu schützen gilt. Das ISOS wird insbesondere bei den 

Neu- und Umzonungen der Ortsplanungsrevision 2011 berücksichtigt (siehe Kapitel 6). 

17

2.7 Arbeitsgrundlagen zur Erarbeitung der Ortsplanungsrevision 2011 

Bei der Erarbeitung der Ortsplanung wurden folgende Planungsinstrumente berücksichtigt: 

• Kantonaler Richtplan, Informationssystem (Geoportal 2006) 

• Rechtsgültige Richtplanung „Siedlung“ und „Landschaft“, August 1999 

• Rechtsgültige baurechtliche Grundordnung, August 1999 (mit allen Änderungen) 

• Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), Gemeinde Zäziwil, November 1981 

• Bauinventar der Denkmalpflege des Kantons Bern von der Gemeinde Zäziwil (1994 - 1995) 

• Zonenplan Gefahren, Februar 2009 

• Naturschutzkarte, Amt für Landwirtschaft und Natur, Stand Juli 2006 

• Kataster der belasteten Standorte des Kantons Bern, Amt für Geoinformation/Amt für Wasser und Abfall 

des Kantons Bern, Dezember 2007 

• Gewässerschutzkarte des Kantons Bern, Dezember 2007 

• Kapazitätsberechnung für Wohnbauland AGR, 2006/2007 

• Teilrichtplan ökologische Vernetzung Region Kiesental, Stand Vorprüfung Juni 2011 

18

Impressionen aus Zäziwil 

3 Übersicht der Wohnbaulandkapazitäten 

3.1 Berechnung Wohnbaulandbedarf in Zäziwil für die nächsten 15 Jahre gemäss Kantonalem Richtplan 

Im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung ist der Bodenverbrauch zu stabilisieren und die Bauentwicklung 

an die geeigneten Standorte zu lenken. Im Massnahmenblatt A_01 des kantonalen Richtplanes (Stand 

November 2007) wird für Zäziwil der 15-jährige Baulandbedarf berechnet und definiert. Bei der Ermittlung des 

kommunalen 15-jährigen Baulandbedarfs wird die erwartete Bevölkerungsentwicklung und der zusätzliche 

Raumbedarf der bereits ansässigen Bevölkerung berücksichtigt. In der Berechnung des Regelbedarfs der Gemeinde 

Zäziwil werden nachfolgende Kenngrössen berücksichtigt. 

Bevölkerungsentwicklung: Die durchschnittliche Bevölkerungszunahme für den 15-jährigen Baulandbedarf im 

Kanton Bern wird mit 4% eingesetzt. Für die Gemeinde Zäziwil bedeutet das ein Bevölkerungswachstum 

von 52 Personen (Stand November 2007). 

Halten der Bevölkerung: Um den Wohnungsbedarf für die Bevölkerungszunahme (plus 52 Personen) sowie 

die Bevölkerung in den nächsten 15 Jahren in der Gemeinde zu halten (zunehmende 

Wohnflächenbeanspruchung pro Kopf), wird in 15 Jahren ein Wohungsbedarf von 76 

nötig sein. 

Wohnungsgrösse: Die durchschnittliche Wohnungsgrösse bei Neubauten im Kanton Bern beträgt 140 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) pro Erstwohnung. 

Der 15-jährige Wohnbaulandbedarf der Gemeinde Zäziwil beträgt 3.7 ha (Stand Kant. Richtplan November 2007). 

19

Bei einer Nachschreibung und Aktualisierung der Berechnungen des 15-jährigen Baulandbedarfs wird folgendes 

Vorgehen angewendet: 

• Eine Nachschreibung und Aktualisierung der Berechnung des 15-jährigen Baulandbedarfs kann im Rahmen 

von ordentlichen Revisionen bzw. Teilrevisionen der Grundordnung (Überarbeitung Zonenplan und 

Baureglement) frühestens 8 Jahre nach der Genehmigung der letzten Ortsplanungsrevision durch das Amt 

für Gemeinden und Raumordnung (AGR) erfolgen. 

• Die Gemeinde Zäziwil hat ihre letzte Ortsplanung in Jahr 1999 revidiert. Eine Aktualisierung und Neuberechnung 

des Baulandbedarfs resp. eine Ortsplanungsrevision drängt sich somit auf. 

• Einzonungen und Umzonungen müssen ausreichend mit dem öV erschlossen sein oder die öV- Erschliessung 

der Areale ist sichergestellt. Zudem sind weitere Kriterien zur Zonenausscheidung einzuhalten: z.B. 

Bezeichnung in einem Siedlungskonzept, Belastbarkeit Strassennetz, Gefahren, Abstimmung mit Erschliessungsprogramm, 

Erstwohnungsanteil, etc. 

• Die Baulandreserven einer Gemeinde (nicht überbaute Bauzonen) werden vom berechneten 15-jährigen 

Baulandbedarf abgezogen, auch wenn Teilflächen davon nicht verfügbar sind. 

3.2 Übersicht der Wohnbaukapazitäten in Zäziwil (Stand September 2011) 

Die unbebaute Wohnbaulandfläche (Reserve) im heute rechtsgültigen Zonenplan Siedlung beläuft sich auf 

0.7 ha (siehe Anhang 7 und 8: Plan Kapazitätsberechnung Zäziwil vom 27. September 2011 und Kapazitätsnachweis 

Wohnen gemäss Massnahmenblatt A_01 vom 27. September 2011). 

Wohnbaulandbedarf aus kantonaler Sicht in den nächsten 15 Jahren (Stand November 2007) 3.7 ha 

Wohnbaulandreserven im rechtsgültigen Zonenplan Siedlung (Stand 2011) 0.7 ha 

Neueinzonung Ortsplanungsrevision 2011 2.2 ha 

Auszonungen Ortsplanungsrevision 2011 0.4 ha 

Handlungsspielraum für Entwicklungsgebiete (Neueinzonungen) bis ins Jahr 2019 1.2 ha 

20

Gemeinde Zäziwil Kanton Bern 

319.01 

252.01 

419.01 419.02 

172.01 

174 

253 

503 

287 

316Zäzibachwald 

259.02 

Spitze Chnubel 

259.01 

343.02 

Burgerwald 

431 

343.01 

178 

298 

238 

250 

Buelebergwald 

Steiacher 

320 

850 

432 

242 

180 

Buelebergwald 

855 

Hinderlänzlige 

84 

Furtloch 

181 

35 

254 

295 

4303 

746 

27 

294 

82 

30 

Bueleberg 

Ussermatt 

759 

Obere Furt 

Länzlige 

Eyweid 

760 

Tanne 

747 

Rauft 

Stägmatt 

770 

489 

270 

301 

Bode 

670 

522 

119 

Leime 

550 

635 

614 

615 

5 

761 

Undere Furt 

622 

683 893 

Hole 

623 

81 

895 

861 

894 858 

864 

Zäzibach 

317 

2 

866 

867 

189 

285 

176 

874 

99 

669 

Burstere 

Bödeli 

55 

711 

Höli 

752 434 

121 

15 

712 

304 

713 

526 

444 

Änet der Bahn 

709 

708 

652 

716 

657 

376 762 

687 

74 

Bedli 

706 

476 

707 710 559 

132 

Bächle 

688 

691 

28 

690 

144 

548 

689 

277 

Zäziwil 

115 

Luegere 

618 

771 

Schorach 

4 

650 

54 

414 

907 

674 

195 461 

204 281 

Chirsacher 

271 

655.01 10 

1 

31 

520 

260 

Cheer 

418 

502 

677 

985 

772 

Schürmatt 

Bärwilhubel 

57 

3 

Farnhalde 

Inners Moos 

272 

Eichi 

Hangimad 

Schwarzacher 

42 

Zälg 

246 

Sägerei 

Uslänti 

Müliacher 

Usschütti 

37.01 

Grundlisse 

20.01 

Hubelacher 

Bisluft 

Bärwil 

Grossmatt 

Moos 

Lütischwandwald 

Chräjbüel 

72.01 

Neumatt 

Moosgrabe 

80.01 

Raindli 

72.02 

80.02 

Brunnmatt 

Bäremätteli 

631 

Schwarzhüsi 

192.03 

80.03 

Schwellihölzli 

Hübeli 

Brunnebachwald 

20.02 

Leuacher 

Stützli 

Hinderrütene 

Antenne 

387.01 

506.01 

Leuacherwald 

Brunnebach 

Tschäggli 

192.01 

Schlatt 

387.02 

311.01 

506.03 

Lutematt 

288.01 

471.01 

Siehewald 

192.02 

506.02 

267.02 310.02 

224.02 

128.01 

470.02 

310.01 

122.01 

470.01 

310.01 

267.01 

422.01 

224.01 

Loubchratte 

128.02 

122.01 

Siehe 

292.01 

Rütene 

58.02 

58.01 

457.01 

122.02 

123.02 

123.01 

292.02 

Underleen 

Horütiwald 

215.01 

Siehemösli 

Weid 

Sunnrain 

457.02 

Leen 

159.02 

159.01 

49 

159.01 

Schlössli 

Oberrütene 

Hütte 

Hüttewald 

Vögiberg 

Leenhubel 

Schafegg 

400 

656 

642 

514 

554 

101 

543 

553 555 

523 

720 

214 

6 13 546 

188 

532 

560 

227 

225 

551 

240 

518 

33 

190 

269 

613 

654 

245 

702 

429 

86 

467 

26 

251 279 

274 

231 

169 

232 

851 

302 

147 

335 

342 

410 

167 

233 

264 

278 

130 

170 

284 

179 

852 

100 

94 

496 

336 

856 

203 

373 

275 

177 

420 

405 

498 

255 

486 

857 

168 

430 

127 

487 

266 196 

307 

668 

299 

435 

175 

175 

767 

377 

280 

460 

398 

748 

521 

888 

757 

884 

118 

766 

765 

226 

660 

331 

483 

549 558 

91 

482 

764 

769 

493 

173 

768 

332 

98 

248 

859 860 

862 886 863 

656 

869 

865 

666 

386 

464 

116 

313 

653 

879 

875 

876877878 

482 

282 

647 

315 

150 

185 

692 525 

490 

364 

638 

685 686 

2 

329 

899 

705 

648 

378 

609 

814 

624 

402 

330 

847 

372 

186 

114 

646 

404 

158 

367 

314 

380 

363 

513 

517 519 

363 

106 

306 

229 

256 

228 

453 

619 

182 

97 

239 

485 

756 

184 

379 

69 

393 

534 

535 

538 

621 

484 

500 

407 

530 

103 

318 

120 

492 

539 

916 

491 

920 

913 

630 

924 914 

922 

911 

887 

912 

977 976 

494 

245 

929 

363 

925 

678 

910 

975974 450 

973 

675 

982 

103 

545 

291 

981 

796 

972971970 

957956 

501 

969 

602 

968 

955 954 

403 

967966965 

605 

947946 

617 

964 

333 

963962961 

366 

953 

952 

495 

945 

944 755 

960 

246 

959 951 

950 

71 

958 

529 

943 

942 

978 

334 

649 

200 

230 

753 

93 

941 

940 

472 

939938 

17413 

897 

234 

117 

412 841 

890 

783 

791 

741 

840 740 

781 

782 

778 

784 

719 

826 

839 

782 

32 

780 

43 

779 

111 

9 

897 

524 

662 

210 

838 

661 

751 110 

696 

715 

744 

742 

750 

208 

749 

401 

721 

745 

790 

447 

199 

789 

88 

22 

339 

374 

146 

684 

792 

789 

777 

212 

800 

339 

801 

604 

802 

326 

803 

375 

734 

804 

475 805 

806 

807 

785 

66 

211 

480 

157 

808 

906 

793 

213 

737 

794 

889 

9 

426 

263 23 

645 

527 

108 

202 

327 

163 

223 

64 

44 

63 

36 

206 

504 

296 

107 

458 

67 

340 

658 

289 

381 

644 

171 

95 

340 

739 

156 

62 

36 

289 

448 

191 

337 

458 

113 

424 

787 

131 

469 

411 

465 

261 

423 

468 

640 

507 

873 

218 

637 

152 

138 

382 

385 

268 

456 

497 

786 

124 

236 

338 

68 

671 

384 

153 

219 

154 

148 

153 

338 

788 

129 

48 

388 

105 

154 

325 

724 

193 

383 

442 

437 

322 

634 

194 

508 

59 

723 

221 

139 

60 

65 

221 

321 

39 

421 

220 

714 

606 

65 

34 

355 

416 

932 

394 

361 361 

931 

870 

345 

488 

871 872 

140 

533 

510 

681 

511 

695 

680 

351 

104 

357 

880 

149 

718 799 

89 

798 

109 

76 

717 

933 

651 

908 

415 

76 

611 

703 

362 

639 

795 

700 

395 

909 

934 

347 

90 

664 

730 

96 

729 

352 

133 

161 

344 

728 

24 

155 

433 

79 

346 

438 

443 

473 

348 

396 

439 

537 

308 

474 

896 

Handlungsbedarfsplan 

1:5'000 

Stand vom 16. August 2010 

297 

276 

5 

19 

8 

226 

427 

1 

389 

249 

616 

2 

300 

13 14 

428 

3 

323 

641 

15 

665 

7 

Panorama 

283 

21 

AG für Raumplanung Architektur Landschaft 

11 

16 

9 

Münzrain 10, 3005 Bern 

5 

5 

20 

694 

309 

23 

150 

515 

6 

399 

4 

17 

667 13 

479 

3 

449 

556 

187 

10 

541 

731 

881 

8 

9 

12 

22 

552 

7 

24 

643 

608 

115 

603 

516 

612 

18 

704 

812 3 

12 

7 

19 

898 

21 

408 18 

262 

8 

17 

241 

989 

38 

663 

409 

20 

6 

986 

LEGENDE 

478 

Raster 1: Überprüfung Einzonungsflächen 

4 

528 

466 

Einzonungsgesuche "Zäzi-Post", Amtsanzeiger und Direktanschrift 

9 

11 

70 

536 

290 

125 

Einzonungskandidaten für neues Bauland Gemeinde 

773 

265 

919 

915 

983 

Einzonungsflächen zur Sicherstellung Richtplan 

921 

10 

1 bis 5 

540 

928 

29 

926 

6 

Raster 6 und 8: Grobbeurteilung Einzonungskandidaten (Erschliessung, Ortsbild usw.) 

145 

1 

1 Einzonung möglich 

797 

763 

3 Einzonung möglich mit Auflagen 

827 243 

197 

10 Einzonung nicht möglich 

30 

28 

949 

455 

948 

Raster 10: Bauzonenreserven im rechtsgültigen Zonenplan 

891 244 672 

824 

820 

451 

819 

341 

815 

Bauzonenreserven innerhalb rechtskräftiger Bauzone 

31 

882 

892 

32 

102 

Bauzonenreserven - Bauwille "ja" 

8 

198 

881 

25 

Bauzonenreserven - Bauwille "nein" 

Raster 3: Lärmbeurteilung 

14 

Einzonung kein Problem (OK) 

26 

Einzonung kritisch, näher prüfen (P) 

2 

Einzonung unmöglich (U) 

258 

27 

Raster 4: Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung 

984 

235 

Betrieb mit Schweinehaltung 

33 

Betrieb mit Schweinehaltung, Geruchsbelastung unbedeutend 

Betrieb mit Geflügelmast 

34 

Mindestabstand heute zu Bauzone 

425 

610 

Raster 5: Einzonung Weilerzone 

Weilerzone Oberrütene 

Weilerzone Länzlige 

keine Landwirtschaft, ganzjährig bewohnt 

10.00 Distanz zwischen Bauten 

10.00 Distanz zwischen Siedlungsansätzen 

Raster 7: Fruchtfolgefläche FFF 

Fruchtfolgeflächen 

191 

Ersatzstandorte Fruchtfolgeflächen 

35 

Raster 9: Synoptische Gefahrenkarte (gemäss synoptischer Gefahrenkarte vom 23. Juli 2004) 

Hohe Bearbeitungstiefe (Perimeter A) 

237.01 

Gefahrengebiet mit erheblicher Gefährdung 

Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung 

Gefahrengebiet mit geringer Gefährdung 

Gefahrengebiet mit Restgefährdung 

Gefahrengebiet mit unbestimmter Gefahrenstufe 

Gefahrenhinweis für bewohnte Gebäude im Perimeter B 

216 

216 

436 

354 

HINWEISE 

Bauzone 

16 15 

903 

Wald 

Gewässer 

987 

75 

37 

722 

885 

988 

22 

36 

23937 

936 

10 

935 848 

679 

GEMEINDE GROSSHÖCHSTETTEN 

GEMEINDE MIRCHEL 

Bernstrasse 

2 

GEMEINDE GROSSHÖCHSTETTEN 

Lenzligenweg 

18.63m 

41 

Hölibächli 

43.30 

GEMEINDE OBERTHAL 

17.70m 

Bernstrasse 

764 

40 

17.18m 

20.08m 

84.08m 

Lenzligenweg 

Sonnmattweg 

Hinterlenzligenweg 

692 

Eichiweg Eichiweg 

607 

Gartenweg 

Eichiweg 

Hölibächli 

Bernstrasse 

Weidweg 

809 

868 


Sytliweg 

743 

32.40 

Bernstrasse 

SBB 

Hölibächli 


5 

743 

Mattenweg 

Lorraine 

682 

Mirchelgässli 

16.01 

699 

Gewerbestrasse 

698697 

Zäzibach 

16.02 

Schorachgässli 

Bödeliweg 

11 

Bödeliweg 

Zäzibach 

607 

655.02 

Zäzibach 

SBB 

853 

854 

Zelgweg 

Thunstrasse 

Chise 

BR844 

BR845 

821 

818 

816 

823 

822 

817 

BR825 

Moosweg 

Thunstrasse 

Herrengässli 

758 

454 

16.05 


53 

811 

Zäzibach 

Thunstrasse 

406 

898 898 

Thunstrasse 

11 

Oberthalstrasse 

21 

636 

proj. 

4 

16.03 


Herrengässli 

454 


Dorfmattweg 

16.06 

673 

16.04 

Thunstrasse 

247 

693 


37.02 

Bärbach 


899 

918 

Reservoir 

32.40 

628 

Bachmatt 

629 

SBB 

980 

Doktorgässli 

Reutenenstrasse 

735 736 

BKW 

4 


701 

627 

7 

733 

172.02 

Spycherweg 

Oberhünigenstrasse 

proj. 


46 

979 

252.02 

Buhlenbergweg 

900 

GEMEINDE MIRCHEL 

37.04 

Zäzibach 

625 

BKW 

Bärbach 

122.03 

319.02 

Buhlenbergweg 

31.10 

813 

128.03 

122.03 

471.02 


proj. 

Bärbach 

288.02 

733 

SBB 

51.84 

311.02 

142.56 



312 

627 

9 

Chise 

Bärbach 

738 


422.02 

GEMEINDE OBERHÜNIGEN 

43 

47 

34.56 

Hagweg 

20.03 

BKW 

Rainliweg 

SBB 


904 

9 

133 

237.02 

SBB 

37.03 



SBB 

BKW BKW 

BKW 

BKW 

Siehegrabe 

905 

45 

GEMEINDE OBERTHAL 


293 

162 

61 

627 

137 

902 

901 

Reservoir 

356 


Chise 

SBB 


GEMEINDE BOWIL 

659 

902 

Grubenweg 

Grubenweg 

Hinterreutenenweg 

Oberreutenenstrasse 

Meienweg 

141 

344 

Hinderegg 

160 

499 

77 

87 

328 

Grossestei 

392 

358 

360 

509 

728 

359 

349 

73 

142.01 

350 

440 

463 

Stierematt 

222 

350 

143 

142.02 

Taan 

257 

78 

441 

727 

441 

728 

727 

151 

728 

25 

14 

217 

207 

505 

207 

324 

505 

397 

Inhalde 

18 

19 

Plan der Handlungsmöglichkeiten, Stand Ende 2010 

Siglisbach 

Sonnrain 

proj. 

391 

proj. 

proj. 

726 


Siglisbach 

726 

53.56m 

52.72m 

728 

728 

726 

358 

21.75m 


116.64 

15.44m 

116.64 

348 

557 

725 

Siglisbach 

proj. 

12 

52 

930 

481 

85 

Siglisbach 

Siglisbach 

GEMEINDE OBERHÜNIGEN 

51 

52 

GEMEINDE BOWIL 

50 

4 Plan der Handlungsmöglichkeiten 

4.1 Einleitung 

In der ersten Phase der Ortsplanungsrevision 2011 werden die bestehenden Planungsinstrumente aufgrund folgenden 

Fragen systematisch überprüft: Was hat sich bewährt? Was nicht? Was ist bereits vollzogen? Was gilt 

es neu zu erheben? Die wichtigsten Punkte werden in den nachfolgenden zehn Rastern kurz beschrieben, zudem 

wird ein Fazit gezogen. 

Resultat ist ein Plan der Handlungsmöglichkeiten mit einer detaillierten Erhebung und Bewertung aller potenziellen 

Einzonungsflächen (siehe Anhang 1 und 2: Plan der Handlungsmöglichkeiten und Erhebung und Bewertung 

der potenziellen Einzonungsflächen). Dieser bildet die Grundlage für die Überarbeitung der baurechtlichen 

Grundordnung. 

4.2 Raster 1: Erhebung und Bewertung der potenziellen Einzonungsflächen 

Wie oben beschrieben, werden alle potenziellen Einzonungsflächen erhoben und nach folgenden drei Kategorien 

gegliedert: 

1. Einzonungsgesuche aufgrund Ergebnis Aufruf „Zäzi-Post“, Anzeiger Konolfingen und Direktanschrift Grundeigentümer 

(Landwirtschaftsland angrenzend an Bauzonen) 

2. Potenzielle Einzonungsflächen aus Sicht der Gemeinde 

3. Potenzielle Einzonungskandidaten zur Sicherstellung im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

(langfristiger Zeithorizont) 

Nach der Erhebung werden die Flächen aufgrund der wichtigsten raumplanerischen Aspekte einer Bewertung 

unterzogen, so wird u.a. geprüft, ob die Flächen den übergeordneten Gesetzgebungen (Grundsätze des Raumplanungsgesetzes 

RPG) entsprechen. 

21

Das Interesse ist gross, die Zahlen in Kürze (Anzahl, Fläche): 

1. Einzonungsgesuche „Zäzi-Post“, Anzeiger Konolfingen und Direktanschrift 22, ca.10.0 ha 

2. Potenzielle Einzonungsflächen Sicht Gemeinde 9, ca. 1.5 ha 

3. Potenzielle Einzonungsfläche Sicherstellung Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 6, ca. 5.6 ha 

Fazit: Infolge des Aufrufes der Gemeinde sind viele Einzonungsgesuche eingegangen. Mit der systematischen 

Erhebung konnten alle potenziellen Einzonungsflächen erhoben und anhand der wichtigsten raumplanerischen 

Aspekte bewertet werden. Aufgrund von sogenannten harten Kriterien (Inselzonen sind nach RPG nicht zulässig, 

in Gefahrengebieten mit erheblicher Gefährdung darf nicht gebaut werden) können verschiedene potenzielle 

Einzonungsflächen nicht eingezont werden. Die Grundeigentümer werden schriftlich benachrichtigt. Somit 

werden diejenigen Flächen ermittelt, welche unter Berücksichtigung von zusätzlichen Kriterien weiter geprüft 

und unter Berücksichtigung des zulässigen kantonalen Wohnbaulandkontingents evtl. der Bauzone zugeführt 

werden können. 

4.3 Raster 2: Überprüfung Landschaftsinventar 

Die rechtskräftige Landschaftsplanung aus der Ortsplanungsrevision 1999 besteht aus dem Richtplan Landschaft 

mit Richtlinien sowie dem Zonenplan Landschaft. Zäziwil zeichnet sich durch attraktive Landschaftsräume 

und vielen wichtigen und erhaltenswerten Landschaftselementen (Hochstammobstgärten, Einzelbäume) 

aus. Das Landschaftsinventar wird, gestützt auf die Vorgaben des Kantons resp. nach der Arbeitshilfe / Tabelle 

„Schutzwürdige Landschaften/ Flächen/ Objekte in der kommunalen Landschaftsplanung (Stand März 2010)“ 

durch einen ortskundigen Landschaftsspezialisten (siehe Kapitel 1.4) überprüft und aktualisiert. 

Fazit: Der zuständige Landschaftsspezialist, Hans Rudolf Schüpbach, hat vor Ort die zu prüfenden Elemente aus 

dem bestehenden Richtplan Landschaft (1999) und dem Zonenplan Landschaft (1999) vor Ort einzeln überprüft 

und wo sinnvoll ergänzt. Somit wird sichergestellt, dass die Schutzobjekte auf dem aktuellsten Stand sind und 

den Gegebenheiten der Gemeinde entsprechen. Die Überprüfung hat gezeigt, dass sich die Inhalte und die 

damit verbundenen Schutz- und Nutzungsbestimmungen aus der letzten Ortsplanungsrevision 1999 im wesentlichen 

gut bewährt haben. Die überprüfte Landschaftsplanung wird in den Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

sowie in den Zonenplan Landschaft überführt (siehe Kapitel 5 und 7). 

22

4.4 Raster 3: Grobbeurteilung Lärm der potenziellen Einzonungsflächen 

Gestützt auf die Erhebung und Bewertung der potenziellen Einzonungsflächen (siehe Kapitel 4.2) wird eine Grobbeurteilung 

bezüglich Lärm gemacht. Die Grobbeurteilung Lärm der Gartenmann Engineering AG gibt Auskunft 

darüber, welche Einzonungsflächen problemlos eingezont werden können, bei welchen die Grenzwerte gemäss 

der Lärmschutzverordnung trotz Massnahmen nicht eingehalten werden können und wo weitere Abklärungen 

notwendig sind (siehe Anhang 3: Grobbeurteilung Lärm der potenziellen Einzonungsflächen vom 12. August 

2010). 

Fazit: Die Grobbeurteilungen der Gartenmann Engineering AG, gestützt auf die Lärmschutzverordnung, haben 

ergeben, dass bei Einzonungsflächen hauptsächlich entlang dem Furthweg, der Bern-, Langnau- und Reutenenstrasse 

nur mit rigorosen Massnahmen die Grenzwerte einzuhalten sind. Die restlichen Einzonungsflächen sind 

mit planerischen oder gestalterischen Massnahmen umsetzbar oder lärmtechnisch unproblematisch. Gestützt 

auf die Grobbeurteilung werden von der Gartenmann Engineering AG im Rahmen der Erarbeitung der Planungsinstrumente 

der Ortsplanungsrevision 2011 Detail-Lärmgutachten erstellt (siehe Anhang 4: Detail - Lärmgutachten 

vom 24. Mai 2011). 

4.5 Raster 4: Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung 

Gestützt auf die Luftreinhalteverordnung erstellt die Gemeinde mit Hilfe der FAT-Bestimmungen der Eidg. Forschungsanstalt 

für Agrarwirtschaft und Landtechnik eine Grobbeurteilung betreffend den Mindestabständen 

von Tierhaltungsanlagen (Tierhaltung zu Bauzone). Im Plan der Handlungsmöglichkeiten sind die Radien mit den 

Abständen dargestellt; dazu gehören die Berechnungen der Gemeinde mit den einzelnen Kriterien gemäss FAT- 

Bestimmungen (siehe Anhang 5: Liste und Berechnungen zur Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung). 

Fazit: Konkret werden neun Betriebe mit Schweinehaltung und ein Betrieb mit Flügelmast eruiert und aufgenommen. 

Die Betriebe mit Schweinehaltung erwiesen sich für die angrenzende Bauzonen als unproblematisch. Die 

auf den jeweiligen Betrieb ausgerechneten Mindestabstände nach den FAT-Richtlinien werden weitgehend 

eingehalten. Nicht eingehalten wird der Mindestabstand zwischen dem Betrieb mit der Flügelmast und der zu 

prüfenden Weilerzone „Oberrütene“ (siehe Kapitel 4.6). Der Betrieb mit den 12‘000 Tieren befindet sich mitten 

im Weiler, was auf eine Umzonung in eine Weilerzone „Oberrütene“ erhebliche Auswirkungen hätte. 

23

4.6 Raster 5: Weilerzonen 

Die beiden Weiler „Lenzligen“ und „Oberrütene“ (Teile bereits in der Bauzone) werden auf ihr Potenzial als 

Weilerzonen gemäss Kantonalem Richtplan hin überprüft. 

Fazit: Gemäss der Arbeitshilfe zur Definition einer Weilerzone, vom kantonalen Amt für Gemeinden und Raumordnung 

AGR, wird parallel zum Handlungsbedarfplan je ein Arbeitspapier Weilerzone „Oberrütene“ und 

„Lenzligen“ erstellt (siehe Anhang 6: Arbeitspapiere Weilerzone „Lenzligen“ und „Oberrütene“). Die vorgeschriebenen 

Abgrenzungkriterien; geschlossener Siedlungsansatz, klare Zäsur zur nächstgelegenen Bauzone, 

mindestens fünf ganzjährig bewohnte, nichtlandwirtschaftliche oder nicht mehr landwirtschaftlich genutzte 

Gebäude und die Beschränkung der Weilerzone auf das bebaute Gebiet wird dabei überprüft und nur vom 

Weiler „Lenzligen“ eingehalten. 

Der Weiler „Oberrütene“ kann aufgrund der nicht eingehaltenen Mindestabstände von Tierhaltungsanlagen 

(siehe Kapitel 4.5 Tierhaltung zu Bauzone) sowie der fehlenden Zäsur zur nächstgelegenen Bauzone nicht eingezont 

werden. Die Weilerzone „Lenzligen“ wird in den Zonenplan Siedlung (ZPS) übernommen. 

4.7 Raster 6: Grobbeurteilung Erschliessbarkeit 

Alle potenziellen Einzonungsflächen werden einer Grobbeurteilung zur Erschliessbarkeit (Basis-/ Detailerschliessung, 

nicht erschlossen) unterzogen. 

Fazit: In den meisten Fällen ist die Fläche bereits erschlossen, in einzelnen Gebieten muss die Erschliessung mit 

den betroffenen Grundeigentümern besprochen und geklärt werden. Beim Oberingenieurkreis II des Tiefbauamtes 

des Kantons Bern werden zusätzliche Abklärungen getroffen, insbesondere die Flächen, welche ab der 

Bernstrasse (Kantonsstrasse) erschlossen werden (siehe Anhang 2: Erhebung und Beurteilung der potenziellen 

Einzonungsflächen). 

24

4.8 Raster 7: Fruchtfolgeflächen 

Die Fruchtfolgeflächen werden im Plan der Handlungsmöglichkeiten dargestellt, um abzuwägen, bei welchen 

Einzonungskandidaten diese relevant werden können. 

Fazit: Es zeigt sich, dass die Fruchtfolgeflächen entlang der heutigen Siedlungsränder grossräumig ausgeschieden 

werden und einen grossen Teil der potenziellen Einzonungsflächen betreffen. Für jede Einzonung muss 

eine detaillierte Abklärung erfolgen. Diese erfolgt nach dem neuen Massnahmenblatt A_06 „Fruchtfolgefläche 

sichern“ gemäss Kantonalem Richtplan (siehe Kapitel 6.4). 

4.9 Raster 8: Grobbeurteilung Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit der Einzonungsflächen 

Die potenziellen Einzonungsflächen werden auf ihre Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit beurteilt. Gemäss 

dem Bauinventar von Zäziwil (siehe Kapitel 2.5) liegen grosse Teile vom bestehenden Siedlungsgebiet in einem 

Ortsbildschutzperimeter. Zudem bezeichnet das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS 

(siehe Kapitel 2.6) verschiedene Gebiete. 

Fazit: Auf die Gestaltung ist besonders Rücksicht zu nehmen. Bei einer Bebauung ist auf das Orts- und Landschaftsbild 

sowie auf die direkte, umgebende Bebauungsstruktur einzugehen. Im Zuge von Neueinzonungen 

sind qualitätssichernde Verfahren anzustreben. 

4.10 Raster 9: Gefahrenkarte 

Gestützt auf die Gefahrenkarte (siehe Kapitel 2.4) werden die potenziellen Einzonungsflächen geprüft, ob sie in 

einem Gebiet mit nicht bestimmter, geringer, mittlerer oder erheblicher Gefährdung liegen. 

Fazit: Die Überprüfung zeigt nur für eine potenzielle Einzonungsfläche eine erhebliche Gefahrenstufe. Aufgrund 

dessen wird ein detailliers Gefahrengutachten erstellt. Dieses zeigt auf, welche baulichen Massnahmen getroffen 

werden müssen, damit die angestrebte Situation erlangt werden kann. Die Gefahrenkarte hat einen wesentlichen 

Einfluss auf die Bebaubarkeit einer eingezonten Fläche. Die Gefahrenkarte war eine wichtiges Kriterium 

zur Beurteilung der Einzonungskandidaten wie auch Raster 6 und 8. 

25

4.11 Raster 10: Kapazitätsübersicht 

Die Kapazitätsübersicht, gemäss den kantonalen Vorgaben, zeigt wie viel Baulandreserven in der Gemeinde 

Zäziwil vorhanden sind resp. wie viel neues Bauland eingezont werden kann. Das Massnahmenblatt A_01 des 

Kantonalen Richtplanes rechnet flächendeckend mit einem Bevölkerungswachstum von 4% für die kommenden 

15 Jahre. Für die Gemeinde Zäziwil ergibt dies einen Wohnbaulandbedarf von 3.7 ha. Die unbebaute Wohnbaulandfläche 

(Baulandreserve) im heute rechtsgültigen Zonenplan beläuft sich auf knapp 0.6 ha (siehe Anhang 7 

und 8: Plan Kapazitätsberechnung Zäziwil vom 27. September 2011 und Kapazitätsnachweis Wohnen gemäss 

Massnahmenblatt A_01 vom 27. September 2011). Für Neueinzonungen stehen in der Ortsplanungsrevision 2011 

rund 3.1 ha zur Verfügung. 

Fazit: 

• Wohnbaulandreserven im rechtsgültigen Zonenplan 0.7 ha 

• Für Neueinzonungen zur Verfügung 3.0 ha 

4.12 Raster 11: Auswertung Raster 1 - 10 

Aufgrund der Beurteilungen, Bewertungen und Abklärungen werden die potenziellen Einzonungsflächen ausgewertet. 

Das heisst, alle weiter zu verfolgenden Einzonungsflächen werden konkret bezeichnet (siehe Anhang 9: 

Auswertung Raster 1 - 10, Pendenzen Eigentümergespräche). 

Die Gemeinde führt mit allen betroffenen Grundeigentümern ein Gespräch, um konkret Absichten, Nutzungen, 

Fragen zu klären resp. zu beantworten. Zudem werden bei kantonalen Amtsstellen offene Fragen bzw. Machbarkeiten 

geklärt, bei der Schmalz Ingenieur AG ein Gefahrengutachten und bei der Gartenmann Engeneering 

AG für konkret bezeichnete Flächen ein Detail-Lärmgutachten in Auftrag gegeben. 

Das Konzentrat des Planes der Handlungsmöglichkeiten dient als Grundlage für die Überarbeitung des Zonenplanes 

Siedlung sowie des Zonenplanes Landschaft mit Gefahrengebieten (siehe Anhang 9: Plan zur Auswertung 

Raster 1-10). 

26

Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ bildet die 

Vision über die räumliche Entwicklung des gesamten Gemeindegebietes 

Teilrichtplan ökologische 

Vernetzung Region Kiesental 

(wird zur Zeit überarbeitet) 

Aufgrund des Richtplanes „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

werden wo nötig neue Richtpläne resp. bestehende 

überarbeitet 

Grundeigentümer-/ 

allgemeinverbindlich 

Zonenplan 

Baureglement 

Behördenwegleitend 

Richtplan „Räumliche 

Gesamtentwicklung“ 

Behördenverbindlich 

Überbauungsordnungen 

Der Zonenplan und das Baureglement setzen den allgemeinverbindlichen 

Rahmen für die Entwicklung und den 

Schutz. Diese Instrumente sind parzellenscharf und werden 

von den Stimmberechtigten beschlossen. 

5 Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 


Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ definiert Ziele und Massnahmen zum Wohl der Gemeinde. Er 

basiert auf den bestehenden Richtplänen Siedlung (inkl. Themen Verkehr und Aussenraum) und Landschaft aus 

dem Jahr 1999, den Resultaten des Planes der Handlungsmöglichkeiten sowie den Sitzungen der Spezialkommission 

Ortsplanungsrevision. 

5.2 Bedeutung und Stellung 

Siedlung (Dorf) und Landschaft (Land) sind in stetem Wandel. Das Eine greift in das Andere und bildet durch 

dieses Zusammenwirken das Fundament für einen abwechslungsreichen Lebensraum Zäziwil. 

Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ bildet die Grundlage für alle strategischen und raumrelevanten 

Handlungen im gesamten Gemeindegebiet. Er ist für Behörden und Verwaltung bindend, enthält jedoch keine parzellenscharfen 

Aussagen. Der Richtplan bildet die Grundlage zur Überarbeitung von Richt- und Nutzungsplänen 

und liefert Ideen zu deren Umsetzung. So zeigt er beispielsweise auf, wo die Siedlung wachsen kann, setzt aber 

im Gegenzug auch Siedlungsbegrenzungen zu wertvollen Landschaften. 

Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ besteht aus: 

• Konzeptbeschrieb mit Massnahmenblättern 

• Richtplankarte „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ ist ein vorausschauendes Instrument. Er kann an neue Bedürfnisse 

und Trends angepasst werden. In diesem Sinne ist der Richtplan Paradeinstrument einer „rollenden Planung“. 

Der Gemeinderat kann mit Zustimmung des Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR) Anpassungen 

vornehmen. Er berücksichtigt bei Änderungen jedoch immer die Auswirkungen auf das Gesamtsystem „Raum“. 

27

Ausschnit Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

5.3 Aufbau und wichtige Inhalte 

Der Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ macht im wesentlichen Aussagen zu den Themenbereichen 

Siedlung, Erholung, Verkehr, Landschaft und Nachführung. Die einzelnen Massnahmen werden in den Richtplankarten 

definiert und in den Massnahmenblättern umschrieben. So werden zu jeder Intervention die Ausgangslage 

und die angestrebten Ziele definiert sowie konkrete Massnahmen festgelegt. Zusätzlich wird die Zuständigkeit, 

die Zeitspanne sowie der Stand der Koordination zugewiesen. 

Nachfolgend werden die wichtigsten Inhalte kurz umschrieben: 

• Unter dem Themenbereich Siedlung werden die wichtigsten Siedlungsbegrenzungen für Zäziwil definiert, 

damit das Siedlungsgebiet langfristig vom Landschaftsgebiet klar abgegrenzt wird. Zudem werden potenzielle 

Siedlungsentwicklungsgebiete für Wohn- und Arbeitsnutzung ausgeschieden. Innerhalb der bezeichneten 

Gebiete und unter Berücksichtigung des zulässigen Baulandkontingentes können vor der nächsten 

Ortsplanungsrevision (Teil-) Einzonungen in Etappen vorgenommen werden. 

• Unter dem Themengebiet Erholung werden die wichtigsten, bestehenden sowie neu (anzustrebenden) Aufenthalts- 

und Spielplätze sowie Aussichtspunkte definiert. 

• Der Schwerpunkt im Themenbereich Verkehr liegt bei den Dorfeingängen respektive Torsituationen sowie 

dem Fuss- und Radwegnetz. 

• Zäziwil zeichnet sich durch unterschiedliche Landschaften, Landschaftsbezüge und Naturobjekte (Hofstätten, 

Einzelbäume, Gärten, etc.) aus. Demzufolge werden diese wichtigen Elemente unter dem Thema Landschaft 

erfasst. 

Für detaillierte Informationen wird auf den Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ verwiesen. Zu diesem 

wird, neben der Richtplankarte, ein eigener Konzeptbeschrieb mit Massnahmenblättern verfasst (siehe Anhang 

11: Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“, vom 16. Juni 2011). 

28

6 Überarbeitung Zonenplan Siedlung (ZPS) 


Zu jeder Ein-, Um- und Auszonung werden zu den Themenbereichen Siedlung, Landschaft, Verkehr, Umwelt und 

übergeordnete kommunale Planungswerke die wichtigsten Fakten zusammengestellt. Wo nötig, wird in einem 

nachfolgenden Kapitel (siehe Kapitel 6.4) auf den Umgang mit Fruchtfolgeflächen eingegangen sowie aufgezeigt, 

wo eine Waldfeststellung durgeführt werden muss. 

6.2 Einzonungskriterien 

Für die Neueinzonungen in Zäziwil gelten die folgenden Einzonungskriterien: 

• Übergeordnete Gesetzgebung erfüllt: Bundesgesetz über die Raumplanung, Lärmschutzverordnung, Natur- 

und Heimatschutzgesetz, Umweltschutzgesetz, etc. 

• Übergeordnete Vorgaben berücksichtigt: Naturgefahren, regionale Arbeitszonen 

• Orts- und Landschaftsverträglichkeit erwiesen 

• Zentralität optimiert: Nähe zu Zentrum, Schulen, etc. 

• Distanz zu den Haltestellen des öffentlichen Verkehrs berücksichtigt (ÖV-Güteklassen) 

• Verkehrsanbindung Strasse gesichert: direkt ab Verkehrsachse, nicht über Wohnquartier 

• Wohnqualität gesichert: Lärm, Besonnung, Hochspannungsleitungen 

• Bebaubarkeit gegeben: Topografie, Baugrund 

• Ökologie (Schutzzonenplan) nicht tangiert 

6.3 Beschrieb der Ein-, Um- und Auszonungen 

Nachfolgend sind alle Ein-, Um- und Auszonungen während der Ortsplanungsrevision 2011 beschrieben: 

29

Einzonung Teilparzelle Nr. 283 

Siedlung Lage Die Teilparzelle liegt am Dorfrand zu Grosshöchstetten und bildet den Dorfeingang 

von Zäziwil. 

bestehende Nutzung Landwirtschaft (Landwirtschaftszone) 

Grösse Die eingezonte Fläche beträgt 3‘760 m2 . 

Kapazität Nicht anrechenbar - ist bereits bebaut. 

neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in die Mischzone 2 (M2). 

Nutzungsart: Wohn-, Gewerbe- und Bürobauten 

Die Teilparzelle ist teilweise bebaut, Neubauten sind mit Auflagen möglich. 

Zweck Umnutzung Landwirtschaftsbetrieb, Neubau 

Landschaft Landschaftsbild Ein Neubau kann unter Berücksichtigung des Landschaftsbildes und dem 

Aspekt des Dorfeingangs erstellt werden. 

Gewässer Ein eingedoltes öffentliches Gewässer (Lenzligengraben) durchquert die 

Teilparzelle im Osten. Sowohl eine Strasse als auch Hochbauten können unter 

Wahrung eines Abstandes von 5 m zum Hölibäch erstellt werden (siehe Anhang 

12: Stellungnahme Wasserbauingenieur, vom 23. September 2010). 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt vom Lenzligenweg (siehe Anhang 18: Stellungnahme 

OIK II, vom 29. Juli 2011). 

ÖV-Güteklasse Die Einzonung liegt ausserhalb der ÖV-Güteklasse. 

Lärmimmissionen Die Planungswerte (Lenzligenweg und Bernstrasse) sind nur mit Massnahmen 

einhaltbar (siehe Anhang 4: Detail-Lärmgutachten, vom 24. Mai 2011). 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Keine Fruchtfolgefläche betroffen. 

Abstimmung auf 

übergeordnete Planungsinstrumente 

Naturgefahren Die Teilparzelle ist von keinen Naturgefahren betroffen. 

Richtplan „Räumliche 


Zonenplan Landschaft 

Die Einzonung liegt innerhalb der bezeichneten Siedlungsbegrenzung, im 

Bereich des Weihers wird ein Aufenthaltsbereich definiert, zudem wird ein 

Dorfeingang / Torsituation bezeichnet. Auf der nicht überbauten Bauzonenfläche 

liegt ein Hochstammobstgarten. Auf diese Elemente ist bei einer Neubeplanung 

gemäss den Massnahmenblättern Rücksicht zu nehmen. 

Teilrichtplan ÖQV Die Neueinzonung tangiert keine Massnahmen im Teilrichtplan ÖQV. 

30

Einzonung Parzelle Nr. 449 

Siedlung Lage Die Parzelle liegt am Dorfrand zu Grosshöchstetten und bildet den Dorfeingang 

von Zäziwil. 

bestehende Nutzung Gewerbe (Gärtnerei), Wohnen, Landwirtschaft (Landwirtschaftszone) 


Kapazität Es sind 1‘040 m2 der Wohnbaulandkapazität anzurechnen. 



Die Parzelle ist teilweise bebaut, Neubauten sind mit Auflagen möglich. 

Zweck Gärtnerei mit Wohnnutzung liegt heute in der Landwirtschaftszone - Zonenkonformität 

herstellen, Ausbau Gärtnerei 

Landschaft Landschaftsbild Ein Neubau kann unter Berücksichtigung des Landschaftsbildes und dem 

Aspekt des Dorfeinganges erstellt werden. 

Gewässer Ein eingedoltes öffentliches Gewässer (Lenzligengraben) durchquert die 

Teilparzelle im Osten. Sowohl eine Strasse als auch Hochbauten können unter 

Wahrung eines Abstandes von 5 m zum Hölibäch erstellt werden (siehe Anhang 

12: Stellungnahme Wasserbauingenieur, vom 23. September 2010). 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt vom Eichiweg. 


Lärmimmissionen Die Planungswerte (Bernstrasse) sind nur mit Massnahmen einhaltbar 

(siehe Anhang 4: Detail-Lärmgutachten, vom 24. Mai 2011). 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Von der Neueinzonung sind 1`100 m2 Fruchtfolgefläche betroffen (siehe Kapitel 6.4). 




Richtplan „Räumliche Die Einzonung liegt innerhalb der bezeichneten Siedlungsbegrenzung, zudem 


wird ein Dorfeingang / Torsituation bezeichnet. 

Zonenplan Landschaft Die Parzelle tangiert keine Inhalte im Zonenplan Landschaft. 


31


Siedlung Lage Die Parzelle liegt im westlichen Arm von Zäziwil und grenzt an das bestehende 

Wohngebiet am Eichiweg. 



Kapazität Nicht anrechenbar - keine Bauzone. 

neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in die Bauernhofzone (BHZ). 

Nutzungsart: Landwirtschaft 

Die Parzelle ist bebaut. 

Ortsbild Die Einzonung liegt im ISOS (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz) und zählt zum bäuerlichen Dorfteil Leimen. 

Zweck Sicherung des Landwirtschaftsbetriebes in der Siedlung - Zonenkonformität 

herstellen (keine Landwirtschaftszone im Baugebiet) 

Landschaft Landschaftsbild Die Parzelle ist vollständig bebaut und bereits im Landschaftsbild integriert. 

Gewässer Ein eingedoltes öffentliches Gewässer (Lenzligengraben) durchquert die Parzelle 

im Westen. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Bernstrasse und/oder vom Gartenweg. 

ÖV-Güteklasse Die Einzonung liegt zu 50% in der ÖV-Güteklasse D. 

Lärmimmissionen Detail-Lärmgutachten muss bei Neu- resp. Umbauten erstellt werden. 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Keine Bauzone. Die Nutzung bleibt unverändert, demzufolge hat dies keine 

Auswirkungen auf die Fruchtfolgeflächen. 


Geruch Die Einhaltung der FAT-Richtlinien ist für den bestehenden Betrieb unproblematisch 

(siehe Anhang 5: Liste und Berechnungen zur Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung, 

vom 3. August 2010). 

Abstimmung auf Richtplan „Räumliche Die Einzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche 

übergeordnete Pla- Gesamtentwicklung“ 

Gesamtentwicklung“. 

nungsinstrumente 



32

Auszonung Parzelle Nr. 115 

Siedlung Lage Die Parzelle liegt im westlichen Arm von Zäziwil und grenzt an das bestehende 

Wohngebiet am Eichiweg. 

bestehende Nutzung Landwirtschaft (Fläche liegt in der Wohnzone W2) 

Grösse Die ausgezonte Fläche beträgt 1‘687 m2 . 

Kapazität Es werden 1‘687 m2 Wohnbauland ausgezont. 

neue Nutzung (Zone) Die Auszonung erfolgt von der Wohnzone 2 (W2) in die Bauernhofzone (BHZ). 

Nutzungsart: Landwirtschaft 

Die Parzelle ist nicht bebaut. 

Zweck Keine Bauabsichten, wird wie anhin als Landwirtschaftsland genutzt. 

Landschaft Landschaftsbild Landwirtschaftsnutzung wie anhin, keine Bebauung. 

Gewässer Südlich der Einzonung fliesst das Hölibächli - keine Beeinträchtigung. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt vom Eichiweg. 

ÖV-Güteklasse Die Einzonung liegt in der ÖV-Güteklasse D. 

Lärmimmissionen - 




Naturgefahren Die Teilparzelle ist von keinen Naturgefahren betroffen 

Richtplan „Räumliche Die Einzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche 




Teilrichtplan ÖQV Südlich der Einzonung tangiert das Massnahmengebiet Gewässerpuffer. 

33


Siedlung Lage Die Parzelle liegt zwischen dem Dorfteil von Zäziwil und der Gemeindegrenze 

zu Bowil. 


Grösse Die eingezonte Fläche beträgt 680 m2 . 

Kapazität Es sind 544 m2 der Wohnbaulandkapazität anzurechnen. 



Die Teilparzelle ist nicht bebaut 

Zweck Sicherstellen eines sinnvollen Baubereichs, Neubau 

Landschaft Landschaftsbild Die Neueinzonung gliedert sich an die bestehende Bebauung. Ein Neubau ist 

nur unter Wahrung qualitätsvoller Gestaltung zum Landschaftsbild (Dorfeingang) 

verträglich. 

Gewässer Kein Gewässer tangiert. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Langnaustrasse. 


Lärmimmissionen Die Planungswerte (Langnaustrasse) sind nur mit Massnahmen einhaltbar 

(siehe Anhang 4: Detail-Lärmgutachten, vom 24. Mai 2011). 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Von der Neueinzonung sind 680 m2 Fruchfolgefläche betroffen (siehe Kapitel 6.4). 



Naturgefahren Die Teilparzelle liegt in einem Gefahrengebiet mit mittlerer und geringer Gefährdung. 

Ein Detailgefahrengutachten muss erstellt werden. 

Richtplan „Räumliche Die Einzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche 





34

Einzonung Teilparzelle Nr. 208 und Parzelle Nr. 745 

Siedlung Lage Die Parzellen liegen im unteren Dorfteil von Zäziwil und liegen an der Strasse 

Richtung Oberhünigen. 

bestehende Nutzun Landwirtschaft (Landwirtschaftszone) 





Die Parzellen sind nicht bebaut. 

Zweck Sicherstellen von Bauland, Neubau 

Landschaft Landschaftsbild Die Neueinzonung gliedert sich an die bestehende Bebauung an und ist zum 

Landschaftsbild verträglich. 

Gewässer Ein öffentliches Gewässer (Bärbach) durchquert die Parzelle. Es muss ein Abstand 

(geschützter Uferbereich) von min. 6 m (Bauzone) beidseitig zum Bärbach 

eingehalten werden (siehe Anhang 13: Stellungnahme Oberingenieurkreis II, vom 

21. März 2011). 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Oberhünigenstrasse. 


Lärmimmissionen Ein Detail-Lärmgutachten muss erstellt werden. 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Von der Neueinzonung sind 1‘500 m 2 Fruchfolgefläche betroffen (siehe Kapitel 6.4). 



Naturgefahren Die Teilparzelle liegt in einem Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung und 

grenzt an einem Gefahrengebiet mit erheblicher Gefährdung. Ein Detailgefahrengutachten 

muss erstellt werden. 

Richtplan „Räumliche Bei der Einzonung wird ein Dorfeingang / Torsituation bezeichnet. Der Dorfein- 


gang ist bei einer Neubeplanung gemäss Massnahmenbeschrieb aufzuwerten. 



35

Einzonung Teilparzelle Nr. 244 und Parzelle Nr. 413 

Siedlung Lage Die Teilparzelle Nr. 244 und Parzelle Nr. 413 grenzen an die neu bebaute Bahnhofmatte 

zwischen der Thunstrasse und der Bahnlinie. 

bestehende Nutzung grüne Wiese (Bauernhofzone) 



neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in die Wohnzone 2 (W2) 

Nutzungsart: Wohnen, stilles Gewerbe 

Die Teilparzelle Nr. 244 ist nicht bebaut. Die Parzelle Nr. 413 ist bebaut. 


Landschaft Landschaftsbild Die Neueinzonung ist im Dorfteil von Zäziwil und ist zum Landschaftsbild 

verträglich. 

Gewässer Der Bärbach grenzt teilweise westlich an die Neueinzonung. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Reutenenstrasse. 

ÖV-Güteklasse Die Einzonung liegt in der ÖV-Güteklasse C. 

Lärmimmissionen Die Planungswerte (Reutenenstrasse und Thunstrasse) sind nur mit Massnahmen 


Umwelt Fruchtfolgeflächen Von der Neueinzonung sind 3‘100 m2 Fruchfolgefläche betroffen (siehe Kapitel 6.4). 



Naturgefahren Die Teilparzelle liegt in einem Gefahrengebiet mit mittlerer und geringer 

Gefährdung. Ein Detailgefahrengutachten wurde erstellt (siehe Anhang 19: 

Hochwasserschutzgutachten Parz. 244 Schmalz Ing AG vom 11 August 2011). 

Bei einer Bebauung müssen die Hochwasserschutzmassnahmen gemäss Gutachten 

zwingend berücksichtigt und im Baubewilligungsverfahren sichergestellt 

werden. 

Richtplan „Räumliche Die Einzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche Gesamtent- 


wicklung“. 

Zonenplan Landschaft Die Teilparzelle tangiert keine Inhalte im Zonenplan Landschaft. 


36


Siedlung Lage Die Parzelle grenzt an die Strassenkreuzung der Thun- und Reutenenstrasse. 

Auf der Parzelle steht eine bediente Trafostation der BKW FMB Energie AG. 

bestehende Nutzung Trafostation (Bauernhofzone) 


Kapazität Nicht anrechenbar - keine Bauzone. 

neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in die Zone für öffentliche 

Nutzungen (ZöN). 

Nutzungsart: Zone für öffentliche Nutzung Nr. 9, Trafostation 


Zweck Zonen für öffentliche Nutzungen sind für im öffentlichen Interesse stehende 

Bauten und Anlagen bestimmt. Sicherstellung Trafostation. 

Landschaft Landschaftsbild Die Neueinzonung ist für das Landschaftsbild verträglich. 

Gewässer Der Zäzibach grenzt westlich an die Neueinzonung. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Reutenenstrasse resp. Thunstrasse 


Lärmimmissionen Der Planungswert ist eingehalten, da keine Wohnnutzung von Lärmimmissionen 

betroffen. 







wicklung“. 



37


Siedlung Lage Die Teilparzelle grenzt an den Zäzibach und liegt in der Dorfmitte. 




neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in eine Zone mit Planungspflicht. 

Nutzungsart: Wohnen und stilles Gewerbe, entlang Bernstrasse Mischnutzung 

(Wohn-, Gewerbe- und Bürobauten). 

Die Teilparzelle ist nicht bebaut. 

Ortsbild 

Die Einzonung liegt im ISOS (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 

ISOS 

Schweiz). Ein kleiner Bereich östlich der Einzonung liegt zusätzlich im Ortsbildschutzgebiet. 

Eine Bebauung kann nur mit einem qualitätssichernden Verfahren 

erstellt werden. Dieses wird in den Bestimmungen der Zone mit Planungspflicht 

ZPP C „Zäzibach“ im Baureglement mittels gestalterischem Gesamtkonzept 

(Sicherstellung Infrastrukturvertrag) festgesetzt. 

Zweck Verdichtete Wohnüberbauung, Freihalten Zäzibach inkl. Hangbereich, hohe 

Wohn- und Aussenraumqualität, gut gestaltete Siedlungsränder. 

Landschaft Landschaftsbild Neubauten können nur unter Berücksichtigung des Landschafts- und Ortsbildes 

erstellt werden. Auf die topografischen Verhältnisse sowie auf die angrenzende 

Landschaftskammer ist Rücksicht zu nehmen. 

Gewässer Die Einzonung grenzt an den Zäzibach, liegt jedoch aufgrund der topografischen 

Verhältnisse einige Meter oberhalb des Baches. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Bernstrasse (Kantonsstrasse). Der Weg führt 

via Bödeliweg über eine Brücke über den Zäzibach. 


Lärmimmissionen Die Planungswerte (Bernstrasse) sind nur mit Massnahmen einhaltbar (siehe 

Anhang 4: Detail-Lärmgutachten, vom 24. Mai 2011). 

Umwelt Fruchtfolgeflächen Von der Neueinzonung ist ca. 9‘500 m2 Fruchtfolgefläche betroffen (siehe Kapitel 6.4). 

Naturgefahren Der zu bebauende Bereich ist von keiner Naturgefahr betroffen. 

38





wicklung“. 



Grobkonzept 

In Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern, Architekten, Vertreter des Oberingenieurkreises OIK II, der kantonalen 

Denkmalpflege sowie des Ortsplaners, hat die Gemeinde als Grundlage für die Definition der Bestimmungen 

der Zone mit Planungspflicht ZPP C „Zäzibach“ ein Grobkonzept erstellt. Dieses regelt die Grundzüge 

der Überbauung und definiert wichtige Elemente wie Erschliessung, Freihaltebereiche, Fuss- und Velowegverbindungen, 

Etappierung sowie Grünräume. Im nachfolgenden Plan zum Grobkonzept sind die Grundsätze schematisch 

dargestellt. Zudem werden die Gestaltungsgrundsätze festgelegt, damit eine Überbauung mit hohen 

Wohn- und Aussenraumqualitäten sichergestellt werden kann. Mit diesem Vorgehen wird auf das bedeutende 

Ortsbild (Fläche liegt im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS und im Ortsbildschutzgebiet) 

Rücksicht genommen. 

In der ZPP C wird festgesetzt, dass eine gesamte Überbauung nur nach einem einhetilichen gestalterischen Konzept 

erfolgen kann, welches folgende Nachweise erbringt: 

• Gebäudesetzungen so, dass gute Verzahnung mit der offenen Landschaft entsteht 

• einheitliches Bedachungsmaterial 

• die Materialisierung kann pro Baukörper unterschiedlich sein 

• klare Gliederung (auch höhenmässig) der privaten und halböffentlichen Aussenräume 

• möglichst geringe Terrainveränderungen 

• die Böschung gegen den Zäzibach ist ökologisch aufzuwerten 

Eine allfällige Etappierung erfolgt von Süden nach Norden. Das Konzept ist integrierender Bestandteil des Infrastrukturvertrags. 

39

Legende 

Perimeter ZPP C „Zäzibach“ 

Haupterschliessung Bernstrasse 

Liegenschaft Bernstrasse 12 

Erschliessung östlicher Hangrand 

Feinerschliessung (Fuss- und Veloverkehr, Not- 

zufahrt) kombiniert mit Begegnungszone 

dichtes, internes Fusswegnetz 

Fuss- und Veloverbindung mit Anschluss 

Weidweg 

Freihaltebereich Zäzibach 

Grünräume (Aufenthalts- und Spielfläche) 

Flächennachweis Grünräume 

nach BauG §15, BauV Abschnitt 7 §42ff.: 

Spielplatzfläche (15% GF) 1700 m2 Aufenthaltsfläche (5% GF) 570 m2 insgesamt 2270m2 Spielfläche (>40 WE) 600m2 Etappierung 

Plan zum Grobkonzept 

Bernstrasse 

Erschliessung 

In der Gemeinde Zäziwil soll mit dem Projekt Ortsdurchfahrt (Bernstrasse) die Sicherheit des Langsamverkehrs 

(Fuss- und Velowege) verbessert werden. Die Strassenverhältnisse in Zäziwil sind räumlich sehr eng. Das Projekt 

Ortsdurchfahrt hat Fixpunkte definiert, um die Verkehrssituation punktuell zu verbessern. Einer dieser Punkte liegt 

bei der Einfahrt zur ZPP C „Zäzibach“ (Haupterschliessung), im Bereich der Liegenschaft Bernstrasse 12. Dort soll 

eine neue Querungsmöglichkeit für Fussgänger (auch wichtiger Schulweg) entstehen. In diesem Zusammenhang 

wurden verschiedene Varianten geprüft, wie die Parzelle 150 erschlossen werden kann und in Kombination dieser 

eine neue Strassenquerung erstellt werden kann. 

Nachfolgend sind drei mögliche Varianten sowie die Vor- und Nachteile aufgeführt: 

2. Etappe 

1. Etappe 

40

Legende 

Variante 1 

Variante 2 

Variante 3 

Variante 1 

Haupterschliessung über Erschliessungsstrasse am Ostrand (östlich der Liegenschaft Bernstrasse 12) über den 

Bödeliweg, Strasseneinmündung gegenüber Schorachgässli. 

Vorteile: 

• Erhalt des ortsbildprägenden Bauernhauses (Liegenschaft Bernstrasse 12) 

• Realisierbarkeit grossteils auf Parzelle Nr. 150 

Nachteile: 

• Verlegung der Einmündung Bödeliweg notwendig 

• Steigung nach Einmündung in Einstellhalle höher als von VSS-Norm gefordert (>12%) 

• Abriss des erhaltenswerten, alten Gemeindearchivs notwendig 

Variante 2 

Haupterschliessung über Erschliessungsstrasse am Ostrand, Strasseneinmündung an Stelle des ortsbildprägenden 

Bauernhauses (Abbruch Liegenschaft Bernstrasse 12). 

Vorteile: 

• Erhalt des erhaltenswerten, alten Gemeindearchivs 

• Realisierbarkeit vollständig auf Parzelle Nr. 150 

• Ideale Sichtbezüge Ein- und Ausfahrt Bernstrasse 

Nachteile: 

• Abriss des ortsbildprägenden Bauernhauses notwendig 

• Steigung nach Einmündung in Einstellhalle höher als von VSS-Norm gefordert 

41

Legende 

Variante 1 

Variante 2 

Variante 3 

Variante 3 

1. Etappe: Haupterschliessung über Erschliessungsstrasse am Ostrand (östlich der Liegenschaft Bernstrasse 12) 

über den Bödeliweg, Strasseneinmündung gegenüber Schorachgässli. 

2. Etappe: Verlängerung Weidweg, Strasseneinmündung an bestehender Einmündung Weidweg. 

Vorteile: 

• Erhalt des ortsbildprägenden Bauernhauses (Liegenschaft Bernstrasse 12) 

• Steigung aller Haupterschliessungen gemäss VSS-Norm (


Siedlung Lage Die Teilparzelle Nr. 885 liegt im Dorfteil Rütene der Gemeinde Zäziwil und grenzt 

direkt an die Oberreutenenstrasse. 



Kapazität Es sind 722 m2 der Wohnbaulandkapazität anzurechnen. 

neue Nutzung (Zone) Die Einzonung erfolgt von der Landwirtschaftzone in die Wohnzone 1 (W1). 

Nutzungsart: Wohnen, stilles Gewerbe 

Die Parzelle ist nicht bebaut. 


Landschaft Landschaftsbild Ein Neubau kann unter Berücksichtigung des Landschaftsbildes, dem eingedolten 

Siehebach und dem angrenzenden potenziellen Entwicklungsgebiet Wohnen 

erstellt werden. 

Gewässer Angrenzend an der Oberreutenenstrasse fliesst der eingedolte Siehebach. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Oberreutenenstrasse. 


Lärmimmissionen unproblematisch 





Richtplan „Räumliche Die Einzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche Gesamt- 


entwicklung“. Die Fläche grenzt jedoch an ein potenzielles Entwicklungsgebiet 

Wohnen. 



43

Umzonung Parzelle Nr. 892 und Parzelle Nr. 451 

Siedlung Lage Die Parzellen Nr. 892 und 451 liegen im Gewerbegebiet der Sägerei zwischen 

der Bahnlinie und dem Mirchelgässli. 

bestehende Nutzung Gewerbe (Gewerbezone) 

Grösse Die umgezonte Fläche beträgt 5‘294 m2 Kapazität Nicht anrechenbar - ist bereits bebaut. 

neue Nutzung (Zone) Die Umzonung erfolgt von der Gewerbezone in die Mischzone 2 (M2). 


Die Parzellen sind bebaut. 

Zweck Bessere Ausnützung vom Dachgeschoss, ist heute ungenutzt. 

Landschaft Landschaftsbild Die Umzonung liegt zwischen einem Gewerbe- und Mischzonengebiet von 

Zäziwil und ist zum Landschaftsbild verträglich. 

Gewässer Der Gewerbekanal fliesst östlich durch die Bebauung (eingedolt). 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt vom Mirchelgässli und der Thunstrasse. 


Lärmimmissionen Die Planungswerte (Reutenenstrasse und Thunstrasse) sind nur mit Massnahmen 


Beim beco wurden Abklärungen zu den Auswirkungen „Umzonung Gewerbezone 

in Mischzone“ getroffen (siehe Anhang 14: Stellungnahme beco, vom 6. Januar 

2011). 




Naturgefahren Die Parzellen sind von keinen Naturgefahren betroffen. 

Richtplan „Räumliche Die Umzonung tangiert keine Massnahmen im Richtplan „Räumliche 




Teilrichtplan ÖQV Die Umzonung tangiert keine Massnahmen im Teilrichtplan ÖQV. 

44

Umzonung Teilparzelle Nr. 144 

Siedlung Lage Die Teilparzelle Nr. 144 liegt an der Bernstrasse mitten in Zäziwil. 

bestehende Nutzung Wohnnutzung (Bauernhofzone) 

Grösse Die umgezonte Fläche beträgt 1`654 m2 Kapazität Nicht anrechenbar - ist bereits bebaut. 

neue Nutzung (Zone) Die Umzonung erfolgt von der Bauernhofzone in die Kernzone (KZ). 


Die Teilparzelle ist bebaut. 

Zweck Zonenkonformität herstellen, Ausbau ermöglichen 

Landschaft Landschaftsbild verträglich 

Gewässer Die Umzonung tangiert kein Gewässer. 

Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Bernstrasse und dem Schorachgässli. 

ÖV-Güteklasse Die Umzonung liegt in der ÖV-Güteklasse C. 

Lärmimmissionen Die Planungswerte (Bernstrasse und Schorachgässli) sind mit Massnahmen 





Naturgefahren Die Parzelle ist von keinen Naturgefahren betroffen. 






45

Umzonung Parzelle Nr. 367 

Siedlung Lage Die Parzelle Nr. 367 liegt angrenzend ans Bahnhofgebiet von Zäziwil. 

bestehende Nutzung Gewerbe (Mischzone M2) 

Grösse Die umgezonte Fläche beträgt 2‘434 m2 . 

Kapazität Es werden 1`947 m2 Wohnfläche ausgezont. 

neue Nutzung (Zone) Die Umzonung erfolgt von der Mischzone 2 (M2) in die Gewerbezone (G). 

Nutzungsart: Dienstleistungs-, Gewerbe- und Bürobauten 


Zweck Zonenkonformität herstellen, Erweiterungsbauten sind mit Mischzone-Bestimmungen 

nicht möglich - kein Entwicklungsspielraum. 



Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Bahnhofsstrasse. 


Lärmimmissionen Der Planungswert ist eingehalten, es ist keine Wohnnutzung von Lärmimmissionen 

betroffen. 




Naturgefahren Die Parzelle liegt in einem Gefahrengebiet mit mittlerer und geringer Gefährdung. 






46

Umzonung Parzellen Nr. 638, 814 und 378 

Siedlung Lage Das Gebiet liegt unmittelbar an der Langnaustrasse, am östlichen Ende von 

Zäziwil. 

bestehende Nutzung Tankstelle, Gewerbebetriebe, Wohnen (Gewerbezone) 

Grösse Die umgezonte Fläche beträgt 3`708 m2 . 

Kapazität Nicht anrechenbar - ist bereits bebaut. 

neue Nutzung (Zone) Die Umzonung erfolgt von der Gewerbezone in die Mischzone 2 (M2). 


Die Parzellen sind bebaut. 

Zweck Die Liegenschaften werden für Gewerbe- und Wohnzwecke genutzt. Die Wohnnutzung 

ist nach Gewerbebestimmungen nicht gestattet - Zonenkonformität 

herstellen. 



Verkehr Erschliessung Die Erschliessung erfolgt von der Langnaustrasse. 

ÖV-Güteklasse Die Umzonung erfolgt ausserhalb der ÖV-Güteklasse. 

Lärmimmissionen Lärmauswirkungen nicht bestimmt. 




Naturgefahren Die Parzellen sind von keinen Naturgefahren betroffen. 






47

Umzonung Parzelle Nr. 654, 613 

Siedlung Lage Das Gebiet liegt zwischen Turnhalle und dem ehemaligen Restaurant Rössli an 

der Thunstrasse, im Westen von Zäziwil. 

bestehende Nutzung Wiese mit Hofstatt (Zone für Sport und Freizeitanlagen und Kernzone A) 

Grösse Die umgezonte Fläche beträgt 3`813 m2 . 

Kapazität nicht anrechenbar, keine Bauzone, Teilfläche von 523 m2 wird ausgezont 

neue Nutzung (Zone) Zone für öffentliche Nutzungen ZöN „Brauchtum“(TP 654, 2‘647 m2 ), Kernzone 

KA (TP 654, 512 m2 ) und Grünzone GrZ (613, 654 m2 ) 

Zweck Sicherstellung öffentliche Nutzung zur Austragung der jährlichen Brächete 

Landschaft Landschaftsbild Landwirtschaftliche Nutzung wie bis anhin, keine Bebauung, nur temporäre 

Installationen. 

Gewässer Im Südwesten fliesst der Höhlibach, im Nordosten der Zäzibach - keine Beeinträchtigung. 

Verkehr Erschliessung via Thunstrasse / Zelgweg 


Lärmimmissionen - 




Naturgefahren Die Parzellen liegen in einem Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung. 






48

Vereinheitlichung Kernzone A und Kernzone B zur Kernzone (KZ) 

Die Nutzung in der Kernzone A soll soll erhöht und an die baupolizeilichen Masse der bisherigen Kernzone B angeglichen 

werden. Die beiden Kernzonen können deshalb vereint werden, insbesondere auch weil für die Kernzone 

B keine separate Definition mehr nötig ist (Ausrichtung zur Bahnhofstrasse), da die Parzellen in der Kernzone 

B überbaut sind. 

Umzonung Weidweg und Parkplatz Hinterlenzligenweg 

Im Gebiet „Weidweg“ werden die Parzellen Nr. 761, 893, 894 und 895 von der Wohn- und Gewerbe in die Wohnzone 

W2 umgezont. In der Wohnzone sind Wohnnutzungen sowie stilles Gewerbe zugelassen, Gewerbebauten 

sind ausgeschlossen. Die Umzonung erfolgt, weil die betroffenen Liegenschaften heute keine Gewerbebetriebe 

aufweisen und östlich direkt an ein reines Wohnquartier angrenzen. 

Die Parzellen Nr. 81, 769, 683 werden von der Wohnzone W2 in die Mischzone M2 umgezont. In der Mischzone 

sind Wohn-, Gewerbe- und Bürobauten zugelassen, mit einer Lärmempfindlichkeitsstufe III. Die Liegenschaften 

grenzen an die Schreinerei Baumann + Eggimann AG. Die umliegenden Parzellen sind, bis auf die östlich angrenzende 

Wohnzone, alle in der Mischzone M2. Ein Umzonung macht aufgrund der Lärmverhältnisse Sinn. 

Der Parkplatz auf der Parzelle Nr. 665 wird ebefalls in die Mischzone M2 eingezont. Die Fläche ist aufgrund der 

kleinen Fläche und der Form nicht bebaubar, dient jedoch der Schreinerei Baumann + Eggimann AG als Parkplatz. 

49

Aufhebung Zone mit Planungspflicht ZPP C „Dorfkern“ und Umzonung in die Kernzone (KZ) 

Hinweis: Das Konzept / Projekt ist noch nicht definitiv, nachfolgende Erläuterungen gemäss heutigem Kenntnisstand 

(13. Juli 2011). 

Auslöser ist die Sanierung und Umnutzung der Krone resp. der Kronenscheune. Die Krone wird in ihrer Form und 

Nutzung beibehalten, evtl. wird das Gebäude im Ober- und Dachgeschoss ausgebaut. Der Kernteil der Kronenscheune 

wird saniert, die Anbaute auf der Nordseite wird abgebrochen. Es entsteht ein Parkplatz im rückwärtigen 

Bereich, die Erschliessung erfolgt ab der Nebenstrasse zur Hauptstrasse (Oberthalstrasse) und nicht mehr ab der 

Langnaustrasse (Hauptstrasse). Das Vorgehen wurde mit der Denkmalpflege abgesprochen. Demzufolge wird die 

Zone mit Planungspflicht ZPP C „Dorfkern“ aufgehoben. Die Liegenschaften Krone und Kronenscheuer werden 

in die Kernzone (KZ) umgezont. Mit der Umzonung entsteht Entwicklungsspielraum, der eine Bebauung der südseitigen 

Kronenhofstatt mit Erschliessung via Doktorgässli ermöglicht. Er ist für eine sinnvolle Weiterführung der 

Kronenliegenschaften zwingend notwendig. Im Zusammenhang mit dieser Bebauung soll die Fusswegverbindung 

Doktorgässli - Bahnhofstrasse sichergestellt werden. 

Zudem werden anderen Liegenschaften (Gemeindeverwaltung, Post), welche sich auch in diesem Perimeter befinden, 

auch in die neue Kernzone (KZ) umgezont. Der Kernbereich von Zäziwil liegt in einem Ortsbildschutzperimeter 

und im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS. Bei baulichen Veränderungen ist auf 

das Erscheinungsbild samt Umgebungsgestaltung im Kreuzungsbereich zwingend zu achten resp. die Nachweise 

sind zu erbringen. 

50

6.4 Waldfestlegungsverfahren 

Die Gemeinde beauftragte das Amt für Wald KaWa (Waldabteilung 4) zusammen mit dem zuständigen Geometer 

(Schmalz Ingenieure AG) am 23. Juni mit der Waldfeststellung. Sie erfolgt nur dort, wo Bauzone direkt an Wald 

grenzt. Dies betrifft in der Gemeinde Zäziwil zwei Gebiete im Bereich „Hagweg“ und am Zäzibach (Parz. 150)(siehe 

Anhang 16: Planübersicht für Waldfeststellung Bäremätteli, vom 22. Juni 2011). Die Waldfeststellung wurde 

erstellt resp. die verbindliche Waldgrenze gemäss Art. 10 Abs. 2 WaG definiert (siehe Anhang 20: Verbindliche 

Waldgrenze Plan Schmalz Ing AG vom 22 August 2011. Der Zonenplan Siedlung wird entsprechend angepasst. 

6.5 Umgang mit Fruchtfolgeflächen bei den Neueinzonungen 

Fruchtfolgeflächen sind besonders wertvolle Teile des für die landwirtschaftliche Nutzung geeigneten Kulturlandes 

der Schweiz. Da Fruchtfolgeflächen für bodenveränderte Nutzungen nur sehr zurückhaltend beansprucht 

werden dürfen, gibt es im Richtplan des Kanton Berns das Massnahmenblatt A_06, welches Grundsätze festlegt, 

die erfüllt sein müssen um Fruchfolgeflächen anderen Zonen als der Landwirtschaftszone zuzuordnen. 

Abwägung der Neu- und Umzonungen nach den Grundsätzen des Massnahmenblattes A_06 (Punkte 1-5): 

Einzonung Parzelle Nr. 449: 

Grösse eingezonte Fläche 4‘052 m2 Fruchtfolgeflächen betroffen 1‘100 m2 1. Fruchtfolgeflächen-Qualität wird nicht bestritten. 

2. Interessenabwägung: Im Plan der Handlungsmöglichkeiten wurden alle potenziellen Einzonungsflächen 

detailliert erhoben und nach einem Kriterienkatalog bewertet. Aufgrund dessen wurden diejenigen Einzonungsflächen 

konkret bezeichnet, welche sich für Einzonungen eignen (siehe Kapitel 4). Fläche grenzt 

an Bauland und liegt an der Bernstrasse, Einzonung bildet neuer Siedlungsrand, Fläche liegt innerhalb der 

Siedlungsbegrenzung gemäss Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“. 

3. Die bodenveränderte Nutzung: 

a) dient einer öffentlichen Aufgabe, indem mit der Einzonung die Zonenkonformität hergestellt wird. 

b) gewährleistet eine qualifizierte haushälterische Nutzung; durch 

- eine hohe Nutzungsdichte von AZ 0.6 (Mischzone M2) in einer ländlichen Gemeinde. 

51

- eine Sicherstellung des minimalen Nutzungsmasses mit Infrastrukturverträgen. 

Die betroffenen Fruchtfolgefläche liegt unterhalb von 1 ha und muss demnach nicht mit einer ZPP oder UeO 

belegt werden. 

4. Die Parzelle Nr. 449 dient als langfristiges Baugebiet und wird nicht nur vorübergehend beansprucht 

5. Mögliche Ersatzflächen können mit dem zuständigen Ackerbaustellenleiter geprüft werden. 

Einzonung Teilparzelle Nr. 482: 

Grösse eingezonte Fläche 680 m2 Fruchtfolgeflächen betroffen 680 m2 1. Fruchtfolgeflächen-Qualität wird nicht bestritten. 

2. Intressenabwägung: Im Plan der Handlungsmöglichkeiten wurden alle potenziellen Einzonungsflächen 


konkret bezeichnet, welche sich für Einzonungen eignen (siehe Kapitel 4). Fläche liegt gut 

erschlossen (ÖV-Güterklasse D), angrenzend an Bauland, durch Einzonung Bildung sinnvolles Baugebiet, 

Fläche liegt an Langnaustrasse, Grundeigentümer ist einverstanden. 



- die gut erschlossene Lage innerhalb der ÖV-Güterklasse D. 





4. Die Teilparzelle Nr. 482 dient als langfristiges Baugebiet und wird nicht nur vorübergehend beansprucht. 


52

Einzonung Teilparzelle Nr. 208 und Parzelle Nr. 745: 





erschlossen (ÖV-Güterklasse D), angrenzend an Bauland, attraktive Wohnlage entlang des Bärbaches, 

Grundeigentümer ist einverstanden. 

3. b) gewährleistet eine qualifizierte haushälterische Nutzung; durch 






4. Die Teilparzelle Nr. 208 und die Parzelle 745 dienen als langfristige Baugebiete und werden nicht nur vorübergehend 

beansprucht. 


Einzonung Parzelle Nr. 244: 

Grösse eingezonte Fläche 3`304 m2 Fruchtfolgeflächen betroffen 3‘100 m2 1. Fruchtfolgeflächen-Qualität wird nicht bestritten. 




erschlossen (ÖV-Güterklasse C), angrenzend an Bauland, liegt mitten im Dorfkern, nahe der Infrastruktur 

53

(Einkaufsmöglichkeiten, Schulanlagen, Sport- und Freizeitanlagen, Bahnhof, Fuss-wegnetz). 



- die gut erschlossene Lage innerhalb der ÖV-Güterklasse C. 





4. Die Parzelle Nr. 244 dient als langfristige Baugebiet und wird nicht nur vorübergehend beansprucht. 


Einzonung Teilparzelle Nr. 150: 





erschlossen (ÖV-Güterklasse D), angrenzend an Bauland, Bildung des Siedlungsrandes, nahe der Infrastruktur 

(Einkaufsmöglichkeiten, Schulanlagen, Sport- und Freizeitanlagen, Bahnhof, Fusswegnetz), Fläche 

liegt innerhalb der Siedlungsbegrenzung gemäss Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“. 




- eine hohe Nutzungsdichte. 

- eine Sicherstellung des minimalen Nutzungsmasses mit einer Zone mit Planungspflicht. 

54

Die betroffenen Fruchtfolgefläche liegt über 1 ha und wird mit einer ZPP belegt (Baureglement ZPP Zäzibach). 

Aufgrund der erhöhten Anforderungen betreffend Landschafts- und Ortsbild wird die Fläche in eine 

Zone mit Planungspflicht eingezont. Der ZPP liegt ein Bebauungskonzept zugrunde. 

4. Die Teilparzelle Nr. 150 dient als langfristiges Baugebiet und wird nicht nur vorübergehend beansprucht. 


55

Ausschnitt Zonenplan Siedlung von Weilerzone 

6.6 Weilerzone „Lenzligen“ 

Ausgangslage 

Der Weiler „Lenzligen“ ist eine traditionelle Kleinsiedlung mit bäuerlich geprägtem Charakter. Infolge des Strukturwandels 

verändert sich die Landwirtschaft stetig. Kleinbetriebe verschwinden zunehmend, mittlere Betriebe 

verschwinden oder funktionieren nur noch im Nebenerwerb, Grossbetriebe werden ausgebaut. Die Ansprüche 

bezüglich der Nutzung der bestehenden landwirtschaftlichen Gebäude verändern sich und müssen angepasst 

werden. Es stellt sich die Frage, wie auf die veränderten Ansprüche reagiert werden kann und in welchem Rahmen 

Erneuerungen, der vollständige Aus- und Umbau und der Wiederaufbau sowie Umnutzungen (Zweckänderungen) 

erlaubt sind. 

Definition Weilerzone 

Weilerzonen nach Art. 33 RPV sind beschränkte Bauzonen, welche eine etwas grosszügigere Nutzung der bestehenden 

Gebäude (gegenüber der Landwirtschaftszone) ermöglichen. Die Erneuerung, der vollständige Aus- und 

Umbau und der Wiederaufbau sowie Umnutzungen (Zweckänderungen) sind erlaubt, wenn sie der Erhaltung des 

Weilercharakters dienen. Die Vorgaben des Amtes für Gemeinden und Raumordnung AGR an eine Weilerzone 

sind: 

• Der Weiler weist einen traditionellen geschlossenen Siedlungsansatz auf. Er besteht aus mindestens 5 

ganzjährig bewohnten nichtlandwirtschaftlichen Bauten. Jede Baute ist Teil des Siedlungsansatzes, die 

Bauten liegen max. 30 m voneinander entfernt. 

• Zwischen Weiler und der nächsten Bauzone besteht eine klare Zäsur. 

Schlussfolgerung für den Weiler „Lenzligen“ 

Zur Zeit gibt es innerhalb des geschlossenen Siedlungsansatzes im Weiler „Lenzligen“ genügend ganzjährig 

bewohnte, nichtlandwirtschaftliche oder nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Hauptgebäude. Der Weiler ist 

vollumfänglich erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom). Zwischen dem Weiler und dem nächstgelegenen Siedlungsgebiet 

(Bauzone) besteht eine Zäsur von ca. 80m. Die Weilerzone liegt gemäss Berechnung der Forschungsanstalt 

für Agrarwirtschaft und Landtechnik Tänikon (FAT) innerhalb der Geruchsfreihaltezone (siehe Anhang 6: 

Arbeitspapiere „Lenzligen“ und „Oberrütene“, vom 16. August 2010). 

56

Ausschnitt Zonenplan Siedlung von Grünzonen 

Bestimmungen der Weilerzone 

Die wichtigsten Bestimmungen der Weilerzone sind: 

• Umnutzungen der bestehenden Hauptgebäude sind möglich. 

• Wohnraum kann nur in Bauten geschaffen werden, die bereits eine Wohnung aufweisen. 

• Gebäudevolumen sind unter der Wahrung vom Erscheinungsbild voll ausbaubar. 

• Umnutzungen dürfen keine landwirtschaftlichen Ersatzbauten zur Folge haben. 

6.7 Grünzonen 

Die Gemeinde beabsichtigt die Teilparzellen 144 (Schorach), 195 (Herrengässli) sowie die Parzellen 623 (Ausfahrt 

Lenzligenweg in Bernstrasse) und 313 (Parzelle zwischen ZPP C Zäzibach und Bernstrasse) von der Bauernhofzone 

resp. der Landwirtschaftszone in die Grünzone umzuzonen. 

Grünzonen gliedern die Siedlung, sichern Hofstetten und Grünräume entlang von Bächen, halten im Ortsinnern 

Grünräume frei, dienen dem Umgebungsschutz von Baudenkmälern oder der Freihaltung wichtiger Ortsansichten 

und Aussichtslagen (Art. 79 BauG). Für bestehende Bauten und Anlagen gilt die gesetzliche Besitzstandsgarantie 

(Art. 3 BauG). 

Die Eigentümer der Flächen betreiben heute nicht mehr einen Landwirtschaftsbetrieb. Die Flächen werden nach 

wie vor landwirtschaftlich genutzt und nehmen innerhalb des Siedlungsgebietes, wie oben beschrieben, eine 

wichtige Rolle ein. Die Grünzonen sind Freihaltezonen, es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III. 

57

7 Überarbeitung Zonenplan Landschaft (ZPL) 

7.1 Ausgangslage und Zielsetzung 

Bestandteil der letzten Ortsplanung 1999 war ein Richtplan Landschaft sowie ein Zonenplan Landschaft. Wesentliche 

Inhalte waren u.a. Landschaftsschutzgebiete, Landschaftsräume sowie zahlreiche Schutzobjekte. Eine 

Überprüfung dieses Planes zeigt, dass sich die Inhalte und die damit verbundenen Schutz- und Nutzungsbestimmungen 

im Wesentlichen gut bewährt haben. 

Die Strategie der aktuellen Revision im Bereich Landschaft besteht einerseits darin, die notwendigen Überprüfungen 

und Änderungen mit einem ortskundigen Fachmann mit guten Lokalkenntnissen aus der Gemeinde 

vorzunehmen (siehe Kapitel 1.4). Andererseits, die Landschaft nach der Arbeitshilfe-/tabelle „Schutzwürdige 

Landschaften / Flächen / Objekte in der kommunalen Landschaftsplanung“ (Stand März 2010) zu überprüfen. Die 

Inhalte aus dem Richtplan Landschaft werden nach einer Überprüfung in den Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

überführt. Aus dem Zonenplan Landschaft wird neu der Zonenplan Landschaft mit Gefahrenhinweisen 

(ZPL) (siehe Kapitel 2.2). 

Ziel ist es, die bestehenden Inhalte genau zu prüfen und wenn nötig neue Schutzobjekte- oder gebiete aufzunehmen. 

Zudem wird die Landschaftsplanung auf den Teilrichtplan ökologische Vernetzung der Region Kiesental 

abgestimmt. 

7.2 Überprüfung der schutzwürdigen Landschaften / Flächen / Objekte 

Die Überprüfung der Landschaft erfolgt nach der Arbeitshilfetabelle „Schutzwürdige Landschaften / Flächen / 

Objekte in der kommunalen Landschaftsplanung“ (Stand März 2010) vom Amt für Gemeinden und Raumordnung. 

Alle Inhalte wurden anhand der übergeordneten Plangrundlagen und Inventare sowie durch Hans Rudolf Schüpbach 

(Landschaftsspezialist) vor Ort überprüft und nachfolgend aufgezählt: 

• Bundesinventar der Moorlandschaften: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN-Gebiete): 

In Zäziwil keine vorhanden. 

58

• Landschaftsschutz- und -schongebiete gemäss regionalen Richtplänen: Keine, nur kommunale Landschaftsschutzgebiete, 

gesichert und bezeichnet im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ (Massnahmenblatt 

L1) sowie im Zonenplan Landschaft unter Festlegung von Bestimmungen im Baureglement (GBR, 

Landschaftsschutzgebiet). 

• Weitere Landschaften von besonderer Schönheit: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Bedeutende öffentliche Aussichtspunkte / Aussichtslagen: Aussichtspunkte aus bestehendem kommunalem 

Richtplan Landschaft (1999) übernommen, Standorte ergänzt durch Befragungen von Lokalkennern, 

Ziel ist das Erhalten und Aufwerten der bedeutenden Aussichtspunkte sowie die Bereitstellung angemessener 

Infrastrukturanlagen. Sicherung im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ (Massnahmenblatt 

E2). 

• Wildschutzgebiete: Nach Befragung des Wildhüters: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Seen, Fliessgewässer: Daten aus Geoportal übernommen. Gewässer unterschieden nach: Offenes Fliessgewässer 

/ eingedoltes öffentliches Gewässer / stehendes Gewässer, Sicherung im Zonenplan Landschaft 

unter Festlegung von Bestimmungen im Baureglement (GBR, Bauabstand Fliessgewässer, Lebensraum). 

• Quellfluren: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Hecken / Feld- und Ufergehölze: Überprüft durch Lokalkenner, Sicherung im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

(Massnahmenblatt L3) sowie im Zonenplan Landschaft unter Festlegung mit Bestimmungen 

im Baureglement (GBR, Lebensraum). Obwohl Feld- und Ufergehölze sowie Hecken bundesrechtlich geschützt 

sind, werden sie im kommunalen Zonenplan Landschaft trotzdem dargestellt. Diese Massnahme 

verdeutlicht die Bedeutung dieser Elemente für das Orts- und Landschaftsbild von Zäziwil. 

• Hoch- und Übergangsmoore: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Flachmoore / Feuchtgebiete von regionaler und nationaler Bedeutung: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Trockenstandorte von regionaler und nationaler Bedeutung: Daten aus Geoportal übernommen, Sicherung 

im Zonenplan Landschaft unter Festlegung von Bestimmungen im Baureglement (GBR, Lebensraum). 

59

• Artenreiche Wiesen (und Weiden) trocken bis feucht: Nach Überprüfung durch Lokalkenner: In Zäziwil 

keine vorhanden. 

• Hochstammobstgärten: Überprüft durch Lokalkenner, Ziel ist die ökologisch wertvollen Hochstammobstgärten 

zu erhalten sowie die Pflege zu unterstützen, Sicherung im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ 

(Massnahmenblatt L3) sowie im Zonenplan Landschaft unter Festlegung mit Bestimmungen im 

Baureglement (GBR, erhaltenswerte Hochstammobstgärten). 

• Einzelbäume / Baumreihen: Markante Einzelbäume wurden durch Lokalkenner überprüft. Bäume sind in ihrem 

Bestand zu erhalten und zu fördern. Sicherung im Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ (Massnahmenblatt 

L3) sowie im Zonenplan Landschaft unter Festlegung mit Bestimmungen im Baureglement 

(GBR). 

• Trockensteinmauern: Überprüft durch Lokalkenner: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Wichtige Einstandsgebiete, Wildwechsel, spez. Lebensräume für Tiere: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Seltene Waldgesellschaften: Überprüft durch Lokalkenner: In Zäziwil keine vorhanden. 

• Altholzbestände, gestufter Waldrand / Waldvorland, Bestockte Weiden (Wytweiden), Rebberge, Ruderalstandorte 

/ Brachflächen / Wildkrautfluren im Siedlungsgebiet: Durch Feldbegehung eines Lokalkenners 

überprüft: In Zäziwil keine vorhanden. 

7.3 Teilrichtplan ökologische Vernetzung Kiesental 

In der Region Kiesental wird zur Zeit ein Teilrichtplan ökologische Vernetzung erstellt (Stand: Ergänzungen aufgrund 

der Vorprüfung AGR). Die Ortsplanungsrevision 2011 wird auf den Entwurf abgestimmt. Insbesondere wird 

geprüft, ob Siedlungsentwicklungsgebiete für Wohn- und Arbeitsnutzungen nicht in einem Massnahmengebiet 

gemäss Vernetzungsplan liegen und ob keine strategischen Baulandreserven (Einzonungen bis ca. 2015) betroffen 

sind. 

60

8 Überarbeitung Baureglement (GBR) 

8.1 Ausgangslage und Zielsetzung 

Das neue Musterbaureglement (MBR 2006) 

Als Unterstützung für Gemeinden und Planer werden vom Amt für Gemeinden und Raumordnung in unregelmässiger 

Folge sogenannte „Arbeitshilfen für die Ortsplanung“ veröffentlicht. Sie behandeln ein aktuelles Thema 

der Raumplanung im Kanton Bern und sollen den kommunalen Behörden, Bauherren und Planungsfachleuten 

aufzeigen, wie eine Aufgabenstellung zweckmässig gelöst werden kann. Im Jahr 2006 ist eine neue Arbeitshilfe 

„Musterbaureglement“ erschienen. Das Baureglement (GBR) von Zäziwil wird nach dem neuen Musterbaureglement 

aufgebaut und erstellt. Folgende Leitgedanken bestimmten den Inhalt: 

• Vorschriften des übergeordneten Rechts werden grundsätzlich nicht wiederholt (z.B. Vorschriften über das 

Baubewilligungsverfahren). 

• Regelungen im übergeordneten Recht, wie z.B. die Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung, 

gelten als den Verhältnissen angemessen. Eine eigenständige Regelung erübrigt sich deshalb. An geeigneter 

Stelle wird in der Kommentarspalte auf die einschlägigen Bestimmungen hingewiesen. 

• Aufnahme in das neue Baureglement (GBR) haben folglich nur Inhalte gefunden, 

- deren Regelung vom übergeordneten Recht vorgeschrieben ist. 

- die von einem hinreichenden öffentlichen Interessen gedeckt sind. 

- die nicht zweckmässigerweise in einem anderen Erlass geregelt sind. 

Der Aufbau des neuen Baureglementes (GBR) folgt der Reihenfolge der raumplanerischen Grundfragen: Wo darf 

was (Nutzung), in welchem Mass und wie (Baupolizeivorschriften), unter welchen Bedingungen (Gestaltungsvorschriften 

und Baubeschränkungen) gebaut werden. Begriffe und Messweisen inkl. grafische Darstellung befinden 

sich im Anhang. Beim Aufbau wird weiter die Sicht «von innen nach aussen» angestrebt. Das heisst den 

Regelungen betreffend das bebaute Gemeindegebiet folgen solche, der eher ästhetisch motivierten Landschaftspflege 

vor jenen des eigentlichen Natur- und Landschaftsschutzes. Das neue Baureglement (GBR) ist zweispaltig 

gegliedert: 

61

• Artikel (normativer Inhalt, durch das für den Erlass der baurechtlichen Grundordnung zuständige Organ zu 

beschliessen). 

• Hinweis- und Kommentarspalte (erklärender Inhalt des Gemeinderates, periodisch zu prüfen und anzupassen, 

insbesondere Verweise). 

Mit Hinweisen wird auf Verknüpfungen mit anderen Vorschriften, auf weitere Vorschriften mit ähnlichem Inhalt 

sowie auf Weisungen, Merkblätter oder Fachinstanzen aufmerksam gemacht. Kommentare, Pläne und Skizzen 

tragen zum Verständnis einzelner Begriffe oder Vorschriften bei und liefern unvollständige Aufzählungen von 

Kriterien und Beispielen. 

Harmonisierung der Baubegriffe 

Das Baurecht ist in der Schweiz kantonal geregelt. Das führt dazu, dass die entsprechenden Bestimmungen, 

Begriffe, Definitionen und Messweisen nicht nur in allen Kantonen verschieden sind, sondern sich auch noch 

von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Weil diese kleinräumige Gesetzgebung den heutigen Bedürfnissen 

in keiner Art und Weise mehr genügt, beschloss die Schweizerische Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren- 

Konferent (BPUK) anlässlich der Hauptversammlung vom 22.09.2005 die Interkantonale Vereinbarung über die 

Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB). 

Ziel der IVHB ist es, in einem ersten Schritt 30 formelle Baubegriffe (Definitionen) wie Höhe, Abstände, Nutzungskoeffizient, 

etc. zu standardisieren, damit in allen Kantonen die entsprechenden Begriffe gleich verstanden werden. 

Die Einführung der neuen Begriffe und Messweisen, wie sie das Interkantonale Konkordat vorschreibt, erfolgt im 

Kanton Bern mit einer Verordnung des Regierungsrates. Diese Verordnung trägt den Titel „Verordnung über die 

Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV)“. Am 25. Mai 2011 hat der Regierungsrat die BMBV beschlossen 

und auf den 1. August 2011 in Kraft gesetzt. 

Gemäss Art. 34 BMBV haben die Gemeinden bis spätestens zum 31.12.2020 Zeit, um ihre baurechtliche Grundordnung 

den neuen (harmonisierten) Vorschriften anzupassen. Die Gemeinde Zäziwil hat sich entschieden, die 

neuen harmonisierten Baubegriffen erst in der nächsten Ortsplanungsrevision ins Baureglement (GBR) zu übernehmen. 

62

Zielsetzung der Überarbeitung Baureglement (GBR) 

• aktualisieren 

• vereinfachen und öffnen (Energie, Gestaltungsgrundsätze, Zonenbestimmungen, Schutzbestimmungen) 

• überprüfen der Zonen mit Planungspflicht und der Zonen für öffentliche Nutzungen 

• integrieren neuer Vorschriften (z.B. Weilerzone) 

• anpassen der Anhänge 

• verständlicher formulieren und gestalten des Baureglementes (GBR) 

8.2 Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick 

Gemäss den Hauptkapiteln des neuen Musterbaureglementes sind die wichtigsten Änderungen nachfolgend aufgelistet 

und kurz beschrieben. 

Neuer Artikel 2: Planungsausgleich 

• Art. 5 RPG verpflichtet die Kantone für einen angemessenen Ausgleich von Vor- und Nachteilen zu sorgen. 

Gemäss Art. 142 BauG schöpft der Kanton Planungsmehrwerte primär über die Steuergesetzgebung ab. 

Darüber hinaus verweist er die Parteien auf den Verhandlungsweg. Abgeschöpfte Mehrwerte sind für 

bestimmte öffentliche Zwecke einzusetzen. Im Vordergrund steht die Erstellung, Erneuerung und der Unterhalt 

von Infrastrukturanlagen. 

• Erwächst einem Grundeigentümer oder Bauberechtigten durch eine Planungsmassnahme ein Vorteil, so 

wird ein Planungsausgleich erhoben. 

Anpassung Artikel 3: Art der Nutzung 

• neu nur noch eine Kernzone (KZ), die bestehenden Kernzone A und B werden zusammengelegt 

• Zonen werden gemäss dem MBR umbenennt, z.B. Wohn- und Gewerbezone (WG) zu Mischzone (M) 

Anpassung Artikel 4: Mass der Nutzung 

• neue Definition baupolizeilicher Masse für die Kernzone (KZ) 

• neue Definition von An- und Nebenbauten 

• Verzicht auf Mehrlängen- und Mehrbreitenzuschläge 

• Reduktion der Grenzabstände in der Wohnzone 1 (W1), der Wohnzone 2 (W2) und der Mischzone 2 (M2) 

63

• Erhöhung der Gebäudehöhe (GH) in der Gewerbezone (G) 

• neue Definition vorspringende Gebäudeteile 

• in der Kernzone dürfen Ersatzbauten analog der bestehenden Bauten in Unterschreitung der Grenz- und 

Strassenabständen erstellt werden, wenn die ästhetischen Bedingungen einer guten Gesamtwirkung im 

Ortsbild erfüllt und keine weiteren öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen 

Neuer Artikel 7: Weilerzone (WEZ) 

• Die Umnutzung der bestehenden Hauptgebäude für Wohnungen steht im Vordergrund (siehe Kapitel 6.5). 

• Abbruch und Wiederaufbau sind zulässig. 

Ergänzung Artikel 9: Zone für öffentliche Nutzungen (ZöN) 

• ZöN Nr. 7 „Brauchtum“: Sicherstellen Fläche für öffentliche Anlässe 

• ZöN Nr. 8 „Trafostation“: Sicherung der darauf bestehenden Trafostation 

Anpassung Artikel 10: Zonen mit Planungspflicht (ZPP) 

• Die Zone mit Planungspflicht ZPP C „Dorfkern“ wird aufgelöst. 

• ZPP B: Das minimale Nutzungsmass wird von AZ 0.35 auf AZ 0.4 erhöht. 

• ZPP C: Neue Zone mit Planungspflicht. Ziel ist eine Überbauung mit verdichteter Bauweise, welche sich gut 

in das wertvolle Landschafts- und Ortsbild integriert. 

Anpassung Artikel 15: Dachgestaltung 

• neu sind Flachdächer zugelassen, ausser in der Kernzone KA 

Neuer Artikel 16: Attika 

• Auf Flachdachbauten kann ein Attikageschoss erstellt werden, sofern u.a. es von den darumliegenden 

Fassade allseitig min. 2.0 m zurückversetzt ist. 

• Der Dachvorsprung kann auf höchstens einer Seite um max. 1.5 m über die max. zulässige Länge/Breite des 

Attikageschosses herausragen. 

Neuer Artikel 17: Antennen 

• Wegen ihrer Besonderheiten wirken sich Antennenanlagen als Infrastrukturbauten besonders auf das 

Orts- und Landschaftsbild aus. Art. 17 soll sicherstellen, dass Antennenanlagen möglichst dort gebaut 

64

werden, wo sie aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes unbedenklich sind. Art. 17 trägt aber auch 

den Interessen an einer qualitativ guten Mobilfunkversorgung und an einem funktionierenden Wettbewerb 

zwischen den Mobilfunkanbietern Rechnung und lässt unter den in den Absätzen 4 und 5 genannten Bedingungen 

Antennenanlagen auch an anderen Standorten zu. Unter Umständen bleibt zudem auch der Weg 

über eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG offen. 

Neuer Artikel 18: Fachberatung 

• In abschliessend bezeichneten Fällen wird bei Gestaltungsfragen eine unabhängige Fachberatung konsultiert. 

Die Fachberatung wird durch mindestens eine unabhängige und in Gestaltungsfragen ausgewiesene 

Fachstelle (Kantonale Denkmalpflege, Heimatschutz, Ortsplaner) wahrgenommen, welche die Baubewilligungsbehörden 

in allen Fällen beraten, die für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung sind. 

Neuer Artikel 19: Baudenkmäler 

• Das von der zuständigen Fachstelle des Kantons erstellte und in Kraft gesetzte Bauinventar bezeichnet 

die schützenswerten und erhaltenswerten Baudenkmäler. Betreffen Planungen und Baubewilligungsverfahren 

Objekte nach Art. 10c (Kantonales Baugesetz), ist die kantonale Denkmalpflege in jedem Fall in das 

Verfahren einzubeziehen. Eine Voranfrage wird empfohlen. 

• Die schützens- und erhaltenswerten Bauten aus dem Bauinventar werden grundeigentümerverbindlich in 

den Zonenplan Siedlung (ZPS) sowie in den Zonenplan Landschaft mit Gefahrenhinweisen (ZPL) überführt 

und dargestellt. 

Neuer Artikel 20: Ortsbildschutzgebiete 

• Die Ortsbildschutzgebiete aus dem Bauinventar werden grundeigentümerverbindlich in den Zonenplan 

Siedlung (ZPS) sowie in den Zonenplan Landschaft mit Gefahrenhinweisen (ZPL) überführt und dargestellt. 

Neuer Artikel 21: Bauen in Gefahrengebieten 

• Die Formulierungen werden den kantonalen Vorgaben angepasst. 

65

Neuer Artikel 22: Historische Verkehrswege 

• Neu werden im Baureglement (GBR) in Art. 22 die Historischen Verkehrswege, welche im Zonenplan Landschaft 

mit Objekte des Inventars historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) eingetragen sind, geregelt. 

Die Formulierungen entsprechen vollumfänglich den kantonalen Vorgaben. 

Anpassung Artikel 24: Markante Einzelbäume, Baumreihen, Hochstammobstgärten 

• Im Zonenplan Landschaft werden die wichtigen Schutzobjekte bezeichnet und im Anhang aufgeführt. 

• Die bezeichneten Einzelbäume, Baumreihen und Hochstammobstgärten sind aus landschaftsästhetischen 

und ökologischen Gründen zu erhalten und zu fördern 

Neuer Artikel 27: Lebensräume 

• Wichtige Lebensräume wie Fliessgewässer, Trockenstandorte, Feld- und Ufergehölze und Hecken, etc. 

werden definiert. Dazu werden die jeweiligen Schutzziele sowie besondere Vorschriften formuliert. 

Neuer Artikel 28: Ersatzmassnahmen 

• Im Art. 28 wird definiert, dass bei Beeinträchtigungen oder Beseitigungen von Schutzgebieten oder Schutzobjekten 

die Verursacherin bzw. der Verursacher für gleichwertigen Ersatz zu sorgen hat. 

Neuer Artikel 29: Bauabstände gegenüber nachbarlichem Grund 

• Die mittlere Abstandslinie wird definiert. 

Neuer Artikel 36: Bauabstand vom Wald 

• Zur Vervollständigung des GBR werden die kantonalen Bestimmungen übernommen. 

Neuer Artikel 37 und 38: Gemeinderat und Baukommission 

• Die Baukommission ist Baubewilligungs- und Baupolizeibehörde der Gemeinde. Voranfragen werden durch 

die zuständige Baubewilligungsbehörde behandelt. Der Gemeindeverwaltung obliegen die Durchführung 

des Baubewilligungsverfahrens sowie die Verfügung einer Baueinstellung oder, sofern es die Verhältnisse 

erfordern, eines Benützungsverbotes. 

66

9 Planerlassverfahren 

9.1 Mitwirkung 

folgt... 

9.2 Ablauf der Mitwirkung 

folgt... 

9.3 Überblick und Zusammenfassung der Mitwirkungseingaben 

folgt... 

9.4 Die wichtigsten Änderungen 

folgt... 

67

Anhang 

Abkürzungen 

Gesetze 

Anhang auf CD

Abkürzungen 

A = Arbeitszone 

AZ = Ausnützungsziffer 

BGF = Bruttogeschossfläche 

BGF = Bruttogeschossfläche 

ES = Empfindlichkeitsstufe gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) 

G = Gewerbezone 

GFZ = Grünflächenziffer 

GH = Gebäudehöhe 

GL = Gebäudelänge 

gGA = grosser Grenzabstand 

GR = Grünzone 

GZ = Geschosszahl 

HT = Hotelzone 

K = Kernzone 

kGA = kleiner Grenzabstand 

LWZ = Landwirtschaftszone 

M = Mischzone 

SG = Strassengesetz 

SchZ = Schlosszone 

SEZ = Strukturerhaltungszone 

UeO = Ueberbauungsordnung 

W = Wohnzone 

WG = Wohn- und Gewerbezone 

ZöN = Zone für öffentliche Nutzung 

ZPP = Zone mit Planungspflicht 

ZSF = Zone für Sport und Freizeitanlagen 

WEZ = Weilerzone

Gesetze 

BauG Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 

BauV Bauverordnung des Kantons Bern vom 6. März 1985 

BewD Dekret des Kantons Bern vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 

EnG Energiegesetz vom 14. Mai 1981 

KLSV Kantonale Lärmschutzverordnung vom 16. Mai 1990 

LSV Lärmschutzverordnung des Bundes vom 15. Dezember 1986 

RPG Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 

SG Strasssengesetz des Kantons Bern vom 1. Januar 2009 über Bau und Unterhalt der Strassen 

USG Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 

WBG Wasserbaugesetz des Kantons Bern vom 14. Februar 1989 

ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907

Anhang auf CD 

1: Plan der Handlungsmöglichkeiten, vom 7. Dezember 2010 

2: Erhebung und Bewertung der potenziellen Einzonungsflächen, vom 7. Dezember 2010 

3: Grobbeurteilung Lärm der potenziellen Einzonungsflächen, vom 12. August 2010 

4: Detail-Lärmgutachten, vom 24. Mai 2011 

5: Liste und Berechnungen zur Grobbeurteilung Luftreinhalteverordnung, vom 3. August 2010 

6: Arbeitspapiere „Lenzligen“ und „Oberrütene“, vom 16. August 2010 

7: Plan der unbebauten Wohnbaulandreserven, vom 7. Dezember 2010 

8: Kapazitätsnachweis Wohnen gemäss Massnahmenblatt A_01, vom 9. Juni 2011 

9: Auswertung Raster 1 - 10, Pendenzen Eigentümergespräche, vom 9. Juni 2011 

10: Plan zur Auswertung Raster 1 - 10, vom 9. Juni 2011 

11: Richtplan „Räumliche Gesamtentwicklung“ und Bericht, vom 16. Juni 2011 

12: Stellungnahme Wasserbauingenieur, vom 23. September 2010 

13: Stellungnahme Oberingenieurkreis II, vom 21. März 2011 

14: Stellungnahme beco, vom 6. Januar 2011 

15: Protokoll Spezialkommission Ortsplanungsrevision, vom 11 Februar 2011 

16: Planübersicht für Waldfeststellung Bäremätteli, vom 22. Juni 2011

RP - Gemeinde Zäziwil

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