Bebauungsvorschriften - Planungsrechtliche Festsetzungen

BEBAUUNGSVORSCHRIFTEN
zum Bebauungsplan " Wyhlertal Grube II " in 79369 Wyhl
A. Planungsrechtliche Festsetzungen
§ 1 Art der baulichen Nutzung
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Das Gebiet wird insgesamt als "Allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen,
gem. § 4 BauNVO.
Gartenbaubetriebe und Tankstellen (§ 4 Abs. 3 Ziffer 4 und 5 BauNVO) sind nicht
zulässig.
§ 2 Maß der baulichen Nutzung
1. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch Festsetzungen der
Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Zahl der
Vollgeschosse im Bebauungsplan.
2. Die max. Traufhöhe beträgt: 6,50 m
Die max. Firsthöhe beträgt: 12,00 m
Der Bezugspunkt ist OK. Straße (bzw. Gehweg, wo vorhanden), Mitte Grundstück,
Schnittpunkt Außenmauer / OK. Sparren, beim First Schnittpunkt OK. Sparren, bei
Eckgrundstücken ist der Mittelwert zu ermitteln.
3. Bei Gebäuden mit Flachdächern ist die Traufhöhe gleichzusetzen mit der Oberkante
Attika.
4. Die Querschnitte von Pultdächern, Attikageschossen und sonstigen Dachaufbauten
sind in den Systemquerschnitt des zeichnerischen Teiles des Bebauungsplanes
zu integrieren.
5. Das Baugebiet wird gegliedert in WA 1 und WA 2 (siehe zeichnerischer Teil). Im
WA 1 sind max. 3 Wohnungen, im WA 2 max. 5 Wohnungen je Wohngebäude
zulässig.
§ 3 Neben- und Versorgungsanlagen
Nebenanlagen als Gebäude sind innerhalb der überbaubaren Flächen und innerhalb
der überbaubaren Garagenflächen zulässig.
Gartengerätehäuser mit max. 20 m³ umbauten Raum sind bis auf den Bereich zwischen
Straße und vorderer Baugrenze auf dem gesamten Grundstück zulässig.
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Pro Grundstück ist max. 1 Gartengerätehaus zulässig.
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Versorgungsanlagen im Sinne des § 14 Abs. 2 BauNVO sind auch auf den im
Bebauungsplan nicht überbaubar ausgewiesenen Flächen zulässig.
§ 4 Bauweise
Im gesamten Baugebiet wird die offene Bauweise festgesetzt.
Es sind Einzel- oder Doppelhäuser gemäß Planzeichnung zulässig.
§ 5 Stellung der Gebäude
Die Stellung und Firstrichtung der baulichen Anlagen sind frei wählbar.
§ 6 Garagen und Stellplätze
1. Garagen (auch Grenzgaragen) dürfen nur innerhalb der überbaubaren Fläche oder
an den im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen für Garagen errichtet werden.
2. Höhenmaße entsprechend LBO
Bei der Berechnung der zulässigen Wandflächen der Grenzgaragen (25m²) gem.
§6 Abs.1 LBO wird OK Hinterkante Straße (bzw. Gehweg, wo vorhanden) als
spätere Geländehöhe angenommen.
3. Der Garagenboden darf nicht höher als 25 cm über O.K. Erschließungsstraße sein.
(gem. § 9 Abs. 2 BauGB)
4. Zwischen Grundstücksgrenze (Hinterkante Straße bzw. Gehweg) und Garage ist
ein Stauraum von mind. 5,00 m einzuhalten.
5. Eine Unterkellerung von Grenzgaragen ist zulässig, wenn die Voraussetzungen
von Abs. 3 und die Gründungstiefen gemäß § 8 eingehalten sind.
6. Stellplätze sind zulässig:
- innerhalb der überbaubaren Flächen,
- auf den im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen für Garagen einschließlich
der Zufahrten,
- im vorderen, der Straße zugewandten Grundstücksteil
§ 7 Maßnahmen zu Vermeidung, Minimierung und Kompensation
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft [§9 (1) Nr. 20 BauGB]
Beleuchtung:
Die öffentliche Straßenbeleuchtung ist energiesparend, streulichtarm und
insektenverträglich zu installieren. Die Leuchten sind staubdicht und so auszubilden,
dass eine Lichtwirkung nur auf die zu beleuchtende Fläche erfolgt.
Stellplätze und Belegsflächen:
Die öffentlichen und privaten Stellplätze sowie private grundstückseigenen Wege- und
Platzflächen sind mit wasserdurchlässigem Belag anzulegen (z.B. Schotterrasen,
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wassergebundene Decken, Rasenfugenpflaster, Pflasterflächen mit (Rasen-)Fugen
oder porenoffenen Pflastersteinen).
Minimierung der Flächenversiegelung:
Garagen sollen zur Minimierung der Flächenversiegelung so nahe wie möglich an die
öffentlichen Verkehrswege und möglichst nur im baulichen Zusammenhang mit dem
Hauptgebäude geplant werden.
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
[§9 (1) Nr. 25a BauGB]
Straßenbegleitgrün:
Entlang der Erschließungsstraße sind gemäß Planeintrag standortgerechte Laubbäume
zu pflanzen.
Pflanzgebote WA-Fläche:
Die privaten Grundstücke sind mit Hochstamm-Obstbäumen (StU mind. 12/14) und
heimischen Sträuchern zu bepflanzen (s. Pflanzliste in Anhang 7 des
Grünordnungsplanes).
Grundstücke < 300 m² sind mit mindestens einem heimischen Strauch zu bepflanzen.
Grundstücke mit einer Größe von 300 m² bis 500 m² sind mit mindestens einem
Hochstamm-Obstbaum sowie mit einem heimischen Strauch zu bepflanzen.
Grundstücke > 500 m² sind mit mindestens zwei Hochstamm-Obstbäumen sowie mit
einem heimischen Strauch zu bepflanzen.
Grundstücke > 1.000 m² sind mit mindestens drei Hochstamm-Obstbäumen sowie mit
einem heimischen Strauch zu bepflanzen.
Die Baumscheiben sind mit einer Mindestgröße von 4 m² zu bemessen und vor
Überfahrt zu sichern.
Werden gut entwickelte Einzelbäume erhalten, können diese auf die geforderten
Baumpflanzungen angerechnet werden.
Baumscheiben:
Bäume sind in mind. 4 m² große und 1 m tiefe Baumquartiere oder in einem
durchgehenden Grünstreifen zu pflanzen.
Dachbegrünung:
Dachflächen sollen extensiv begrünt werden. Die Begrünung soll mit Gräsern, Kräutern
oder Sedum-Arten durchgeführt werden.
Fassadenbegrünung:
Fassaden sollen mit kletternden, schlingenden oder rankenden Pflanzen begrünt
werden. (s. Pflanzliste in Anhang 7 des Grünordnungsplanes).
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Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und
Sträuchern und sonstigen Beplanzungen sowie von Gewässern [§9 (1) Nr. 25b
BauGB)
Gehölzpflanzungen:
Im Gebiet dürfen ausschließlich laubabwerfende Gehölze und nur die in der Pflanzliste
in Anhang 7 des Grünordnungsplanes aufgeführten immergrünen Gehölze gepflanzt
werden.
Neu zu pflanzende und zu erhaltende Bäume und Sträucher:
Die neu zu pflanzenden und zu erhaltenden Bäume und Sträucher sind vom jeweiligen
Grundstückseigentümer zu pflegen und im Bedarfsfall zu ersetzen.
Gehölze erhalten:
Gut entwickelte Einzelgehölze und Gehölzgruppen sollen, soweit möglich, erhalten
werden.
§ 8 Weitere Hinweise und Bestimmungen
Bestimmungen der Wasserwirtschaft
Der höchste Grundwasserhöchststand (HHW) beträgt in diesem Gebiet 172,50 m+NN.
Die Unterkante Kellersohle darf 172,50 m+NN nicht unterschreiten.
Durch Grundwasser gefährdete Teile baulicher Anlagen, unterhalb 172,50 m+NN sind
wasserdicht (z.B. "Weiße Wanne) und auftriebssicher auszuführen
Hinweis : Ein höherer Grundwasserstand ist nicht ausgeschlossen.
Grundwasserschutz (Hinweise für einzelne Baugesuche)
Grundwasser darf weder während des Bauens noch nach Fertigstellung des Bauvorhabens
durch Drainagen abgeleitet werden.
Das Grundwasser ist sowohl während des Bauens als auch nach Fertigstellung des
Vorhabens vor jeder Verunreinigung zu schützen (Sorgfalt beim Betrieb von
Baumaschinen und im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, Anwendung
grundwasserschädlicher Isolier-, Anstrich- und Dichtungsmaterialien, keine Teerprodukte
usw.) Abfälle jeglicher Art dürfen nicht in die Baugrube gelangen.
Die Baugrube und die Leitungsgräben sind mit reinem Erdmaterial, kein Humus oder
Bauschutt, aufzufüllen und außerhalb der befestigten Flächen mit Humus abzudecken.
Die Verwendung von ungeschützten Dachflächen aus Zink, Blei oder Kupfer ist aus
Gründen des Grundwasserschutzes verboten.
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Bodenschutz
Abfall
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1. Bei Geländeaufschüttungen darf der Oberboden des Urgeländes nicht überschüttet
werden, sondern ist zuvor abzuschieben. Anfallendes, natürliches Bodenmaterial ist
getrennt nach humosem Oberboden (Lehm 0-6dm) und Unterboden (Schluff) schonend
auszubauen und - soweit eine Wiederverwertung im Rahmen der Baumaßnahme
möglich ist (Massenausgleich) - bis zur Wiederverwertung in Form von Mieten zwischen
zu lagern.
2. Die Zwischenlagerung von humosem Oberboden (Mutterboden) hat in maximal 1,5 m
hohen Mieten zu erfolgen. Die Mieten sind durch Profilierung und Glättung vor
Vernässung zu schützen.
3. Der Unterboden (Lehm, toniger Lehm) ist getrennt nach Bodenart auszubauen und zu
lagern.
4. Außerhalb von Bauwerken darf zur Auffüllung nur unbelasteter Erdaushub verwendet
werden.
5. Die Höhenlage des Baugebietes ist so angelegt, dass kein Bodenüberschuss zu erwarten
ist, da das Baugebietsniveau um ca. 1,50 m über dem heutigen Niveau liegt.
6. Werden bei den Aushubarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/oder
Geruchsemissionen (z.B. Mineralöle) wahrgenommen, so ist das Landratsamt
Emmendingen –Amt für Umweltschutz- (Technische Verwaltung) zu unterrichten. Die
Aushubarbeiten sind an dieser Stelle sofort einzustellen.
1. Bei der Baumaßnahme anfallende Abfälle sind ordnungsgemäß und schadlos zu
verwerten oder zu beseitigen.
2. Bei der Verwertung von mineralischen Materialien/Abfällen
(Böden/Recyclingbaustoffe) sind die Vorgaben der nachfolgend genannten
Regelwerke zu beachten:
3. Boden: Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums für die Verwertung von als
Abfall eingestuftem Bodenmaterial vom 14.03.2007. Recyclingstoffe: Erlass vom
13.04.2004 mit Az.: 25-8982.31/37 des Ministeriums für Umwelt und Verkehr
Baden-Württemberg (UVM) „Vorläufige Hinweise zum Einsatz von
Baustoffrecyclingmaterial“ inkl. Hinweisen zum Vermerk des UVM Baden-
Württemberg vom 12.10.2004.
4. Es ist nicht gestattet, Straßenaufbruch, Ausbauasphalt und teerhaltigen
Straßenaufbruch zu verwerten.
5. Eine Vermischung von verwertbaren Abfällen mit belasteten Abfällen ist nicht
zulässig.
6. Der Einbau von Z 2-Material ist zu dokumentieren.
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Grundstücksentwässerung
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Alle häuslichen Abwässer sind in die öffentliche Kanalisation der Gemeinde Wyhl mit
nachgeschalteter zentraler Sammelkläranlage des Abwasserzweckverbandes Kaiserstuhl
Nord abzuleiten.
Sämtliche Grundleitungen bis zum Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation
(Hausanschlussleitungen) müssen vor der Verfüllung der Rohrgräben unter Bezug auf
die jeweils gültige Entwässerungssatzung durch den Bauhofleiter der Gemeinde abgenommen
werden. Der Bauherr hat bei der Gemeinde rechtzeitig diese Abnahme zu
beantragen.
In den Anschlussleitungen an die öffentliche Kanalisation müssen innerhalb des Grundstückes
nach der jeweiligen Bestimmung der Ortsentwässerungssatzung Kontrollschächte
vorgesehen werden; sie müssen stets zugänglich sein.
Die geplante Entwässerung ist der Gemeinde im Grundriss und Querschnitt zur
Genehmigung vorzulegen.
Oberflächenentwässerung
Regenwasser von Dach- und sonstigen Flächen (Wege, Stellplätze, Terrassen usw.)
von denen eine Gefährdung von Grundwasser oder Oberflächengewässern nicht zu
befürchten ist, muss im Bereich des Grundstückes breitflächig über eine belebte
Bodenschicht (Rasenflächen, bepflanzte Mulden) zur Versickerung gebracht werden.
Hierzu ist die Verordnung über die dezentrale Beseitigung von Niederschlagswasser
vom 22.03.1999 zu beachten (siehe Anlage)
Der Überlauf der Regenwasserzisternen ist an die privaten Versickerungsanlagen
anzuschließen. Zur Regenwasserspeicherung in dezentralen Retentionszisternen sind
die technischen Mindestanforderungen gemäß DIN 1986, DIN 1988 und DIN 1989 zu
beachten.
Die Sickermulde sollte einen Abstand von der Kellersohle von mindestens 1,5 x Keller-
Tiefe aufweisen.
Sickerschächte und Rigolen ohne Muldenversickerung sind nicht erlaubt.
Die Grundstücke erhalten einen Anschluss an den Regenwasserkanal als Notüberlauf
der Versickerungsanlagen.
Bei der Erstellung von Regenwasserzisternen ist auf eine strikte Trennung zwischen
Trink- und Brauchwasser zu achten. Der Betreiber einer solchen Anlage verpflichtet
sich gegenüber der Gemeinde, dass er zwischen der separaten Brauchwasserleitung
und der Trinkwasserleitung keine Verbindung herstellt, eine Wasseruhr einbaut und die
anfallenden Abwassergebühren entrichtet und dass er jederzeit eine entsprechende
Kontrolle darüber zulässt.
Etwaige Wasseruntersuchungen, die zu einer Überprüfung notwendig sein können,
gehen zu Lasten des Betreibers der Brauchwasserversorgungsanlage.
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Schallschutztechnische Maßnahmen und Hinweise:
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Auf eine aktive Lärmschutzmaßnahme (Lärmschutzwand) im Bereich der beiden
nördlichen Bauplätze wird aus städtebaulichen Gründen verzichtet, die Baugrenze wird
bis auf den nördlichsten Bauplatz hinter die Linie 59dB (A)- Isophone (Immisionsgrenzwert
„tags“) zurückgezogen. (Anlage 10)
Im Bereich des Lärmpegelbereiches III wird als passiver Lärmschutz empfohlen:
Entsprechend den Angaben in Abschnitt 6.2.2 des Gutachtens ist hier für die
Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen ein resultierendes bewertetes
Schalldämm-Maß von erf. R’w,res >= 35dB zu fordern. Je nach Raumgeometrie ist zu
diesem Wert noch der in Tabelle 9 der DIN 4109 angegebene Korrekturwert zu
addieren.
Gemäß Tabelle 10 der DIN 4109 ist für Wände und Fenster in Abhängigkeit vom
Fensterflächenanteil beispielsweise folgende Kombination der bewerteten Schalldämm-
Maße R´w möglich, um die an Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in Wohnungen
gestellten Anforderungen im Lärmpegelbereich III einzuhalten. Dabei wird von Räumen
mit üblicher Raumhöhe von etwa 2,5 m und Raumtiefe von etwa 4,5 m und mehr ausgegangen.
Beispiel Gebäude ohne ausgebautes Dachgeschoss:
Fensterflächenanteil bewertetes Schalldämm-Maß in dB
in % Wand Fenster
20 35 30
30 35 32
30 40 30
40 40 30
50 40 32
50 50 30
60 45 32
Wird das Dachgeschoss ausgebaut oder andere, den Schallschutz beeinflussende
Bauteile eingebaut (z.B. Rollladenkästen) sind entsprechende Vorkehrungen zu treffen.
Das Lärmschutzgutachten des Ing.-Büro isw, Wolfgang Rink wird als Hinweis den Bebauungsplan-Unterlagen
beigefügt.
Hinweis des Landesdenkmalamtes
Falls Bodenfunde bei Erdarbeiten in diesem Gebiet zutage treten, ist nach § 20 des Denkmalschutzgesetzes
(zufällige Funde) das Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 25 - Denkmalpflege,
79083 Freiburg (Fax: 0761/208-3599), unverzüglich zu benachrichtigen. Das Amt für Denkmalpflege
ist hinzuzuziehen, wenn Bildstöcke, Wegkreuze, alte Grenzsteine oder ähnliches von
den Baumaßnahmen betroffen sein sollten.
Das Amt für Denkmalpflege ist an den einzelnen Bauvorhaben im Genehmigungs- und
Kenntnisgabeverfahren zu beteiligen und mindestens 4 Wochen vor Beginn aller Erdarbeiten
(dies gilt auch für das Abschieben des Oberbodens) zu unterrichten.
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B. Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO
" Wyhlertal Grube II " der Gemeinde Wyhl
§ 1 Gestaltung der Gebäude
1. Dachneigung:
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Die Dachneigung beträgt:
a) bei Wohnhäusern und in das Hauptgebäude integrierte Garagen 0° - 45°
b) bei freistehenden, selbständigen Garagen u. Nebengebäuden 0° - 20°
Die Verwendung von ungeschützten Dachflächen aus Zink, Blei oder Kupfer ist
aus Gründen des Grundwasserschutzes verboten.
Es wird empfohlen Garagendächer mit einer extensiven Dachbegrünung zu
versehen.
2. Dachgaupen
Dachgaupen und Dachflächenfenster sind gestattet.
Die Gesamtlänge der Dachgauben darf maximal betragen: 2/3 der Trauflänge
§ 2 Oberflächenentwässerung
2.1. Der auf privaten und öffentlichen Flächen anfallende Niederschlagswasserabfluss
darf nicht in die Schmutz- oder Mischwasserkanalisation
eingeleitet werden. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen
zur Regenwassernutzung ohne Zwangsentleerung und für
Drainagen.
2.2. Das auf Grundstücken von befestigten Flächen abfließende Niederschlagswasser
ist auf den Baugrundstücken über die bewachsenen
Bodenzonen zu versickern. Sickerschächte sind nicht zulässig.
2.3. Für die Versickerung vorgesehenen Flächen sind vor Verdichtung zu
schützen. Deshalb ist die Ablagerung von Baumaterialien, Bodenaushub
oder das Befahren dieser Flächen während der Bauzeit nicht
zulässig.
2.4. Die Sickermulde darf nicht tiefer als 1,00 m über HHW = 172,50 m+NN
angelegt werden.
2.5. Die Sickermulde sollte einen Abstand von der Kellersohle von
mindestens 1,5 x Kellertiefe aufweisen.
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§ 3 Außenanlagen und Einfriedungen
1. Sofern Grundstücke eingefriedet werden, sind diese als Laubgehölzhecken
oder Zäune auszuführen.
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2. Die Einfriedungen entlang der Straßen- bzw. Gehweghinterkante und die
seitlichen Einfriedungen bis zur vorderen Baugrenze sind mit max. 1,20m Höhe
zulässig. Im übrigen gilt Nachbarrecht.
Es sollen vorzugsweise heimische Laubgehölze gepflanzt werden (s. Pflanzliste
im Anhang 7 des Grünordnungsplanes).
Erforderliche Stützmauern sind zulässig.
3. Die Grundstücke sind mindestens auf das Niveau der Straße aufzufüllen, ausgenommen
sind Lichthöfe bzw. Mulden, die der Belichtung von Kellerräumen
dienen.
. Neue Grundstücks- Zu- und Ausfahrten dürfen in der Flucht der Straßen- bzw.
Gehweghinterkante nicht durch Tore oder andere Hindernisse verschlossen
werden, es ist ein Stauraum von mind. 5,0 m vorzusehen.
Wyhl, den 13.12.2007
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- Bürgermeister -
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