Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg
Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg
Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV – Barwertfaktoren Kapitalisierung und Abzinsung Barwertfaktoren 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 71 Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt ImmoWertV ImmoWertV § § 20 20 § 20 Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschafts- zinssatzes (§ 14 Abs. 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen Für die Kapitalisierung ist wie bisher der jährlich nachschüssige (Zeit-) Rentenbarwertfaktor zugrunde zu legen Die neue Regelung verwendet den zutreffenden finanzmathematischen Begriff. Begriff Für die Abzinsung, die erstmals geregelt wird, ist ein Barwertfaktor für f r Kapital zu verwenden. ImmoWertV – Sachwert Unterabschnitt 3 Sachwertverfahren ImmoWertV ImmoWertV § § 21 21 § 21 Abs. 1 Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Abs. 2 Nr. 1) zu berücksichtigen Sachwert des Grundstücks = Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen + Bodenwert Der Sachwert ist nur für nutzbare Anlagen – bei einer Betrachtung aus wirtschaftlicher Sicht – zu ermitteln. Bei einer nicht nutzbaren Anlage i.S.d. Abs. 1 handelt es sich regelmäßig um ein Liquidationsobjekt! Liquidationsobjekt Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt im Sachwertverfahren sind durch Sachwertfaktoren zu berücksichtigen 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 72 36
Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV – Sachwert § 21 Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 73 Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt § 21 Abs. 2 Als weitere Determinante der Sachwertermittlung wird die Alterswert- Alterswert minderung aufgeführt. Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende Umstände werden durch § 8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und Abs. 3 (besondere besondere objektspezifische Merkmale) Merkmale geregelt. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden wie bisher § 21 Abs. 4 WertV Sachwertverfahren - Ablaufschema Flächen- oder Rauminhalt der bauliche Anlagen (G) § 22 ImmoWertV Normalherstellungskosten (NHK) + Nebenkosten § 22 Abs. 2 ImmoWertV Baupreisindex (I S ) Wertermittlungsstichtag S § 22 Abs. 3 ImmoWertV § 21 Abs. 3 § 21 Herstellungskosten H A = G x NHK A § 21 Abs. 2 und 3 ImmoWertV Herstellungswert H S = H A x I S § 22 Abs. 3 ImmoWertV Berücksichtigung Alterswertminderung SW G = (RND/GND) x H S § 21 Abs. 2 ImmoWertV 1a. Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen SWG am Wertermittlungsstichtag 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 74 37
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<strong>Immobilienwertermittlungs</strong><strong>verordnung</strong><br />
<strong>ImmoWertV</strong> – Sachwert § 21<br />
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist<br />
ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der<br />
Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln<br />
01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 73<br />
Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt<br />
§ 21 Abs. 2<br />
Als weitere Determinante der Sachwertermittlung wird die Alterswert- Alterswert<br />
minderung aufgeführt.<br />
Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende<br />
Umstände werden durch § 8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und Abs. 3 (besondere besondere<br />
objektspezifische Merkmale) Merkmale geregelt.<br />
Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen<br />
wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach<br />
Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten<br />
ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden<br />
wie bisher § 21 Abs. 4 WertV<br />
Sachwertverfahren - Ablaufschema<br />
Flächen- oder Rauminhalt<br />
der bauliche Anlagen (G)<br />
§ 22 <strong>ImmoWertV</strong><br />
Normalherstellungskosten<br />
(NHK) + Nebenkosten<br />
§ 22 Abs. 2 <strong>ImmoWertV</strong><br />
Baupreisindex (I S )<br />
Wertermittlungsstichtag S<br />
§ 22 Abs. 3 <strong>ImmoWertV</strong><br />
§ 21 Abs. 3<br />
§ 21<br />
Herstellungskosten<br />
H A = G x NHK A<br />
§ 21 Abs. 2 und 3 <strong>ImmoWertV</strong><br />
Herstellungswert<br />
H S = H A x I S<br />
§ 22 Abs. 3 <strong>ImmoWertV</strong><br />
Berücksichtigung<br />
Alterswertminderung<br />
SW G = (RND/GND) x H S<br />
§ 21 Abs. 2 <strong>ImmoWertV</strong><br />
1a.<br />
Sachwert der nutzbaren<br />
baulichen Anlagen SWG am Wertermittlungsstichtag<br />
01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 74<br />
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