Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg

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Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten BK - Verwaltungskosten Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind 1. die Verwaltungskosten; Verwaltungskosten sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 67 Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt § 19 § 19 Abs. 2 Nr. 1 Die verschiedenen Kostenarten werden in präzisierter und gestraffter Form geregelt. Die Abschreibung (§ 18 Abs. 1WertV) wird nicht mehr zu den BK gezählt. Der Begriff Verwaltungskosten wird stärker den Begrifflichkeiten der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 26 Absatz 1 Satz 1 II. BV) angepasst, indem klarstellt wird, dass auch der Wert der vom Eigentümer Eigent mer persönlich pers nlich geleisteten Verwaltungsarbeit zu berücksichtigen ist. ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten § 19 BK - Instandhaltungskosten § 19 Abs. 2 Nr. 2 2. die Instandhaltungskosten; Instandhaltungskosten sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen Kosten der Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus sind nach den Anschauungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs bzw. einer marktgerechten Betrachtungsweise Folge einer ordnungsgemäß ordnungsgemäßen en Bewirtschaftung 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 68 34
Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten § 19 BK - Mietausfallwagnis 3. das Mietausfallwagnis; Mietausfallwagnis es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung Für den Ertragswert sind alle in Betracht kommenden Einnahmen relevant. Das Risiko umfasst daher neben uneinbringlichen Mieten auch ausgefallene Pachten und sonstige Einnahmen. Einnahmen Ertragsminderungen wegen vorübergehendem vor bergehendem Leerstand gehören zum Mietausfallwagnis. Bei dauerhaften, strukturellen Leerständen Leerst nden mindert sich dagegen von vornherein der marktüblich erzielbare Ertrag. 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 69 Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt § 19 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten § 19 BK - Betriebskosten 4. die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen Betriebskosten sind i.d.R. durch Umlagen gedeckt. Die Betriebskosten sind an anderer Stelle (§ 27 II. BV) geregelt. § 19 Abs. 2 Nr. 4 Grundsätzlich können die Bewirtschaftungskosten nur nachrangig anhand von Erfahrungssätzen Erfahrungss tzen ermittelt werden, andererseits wird damit die Möglichkeit eröffnet, auf die Erfahrungssätze Erfahrungss tze aus Anlage 3 WertR 2006 zurück zu greifen. 01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 70 35
Seite 1 und 2: Immobilienwertermittlungsverordnung
Seite 29 und 30: § 17 Abs. 2 Nr. 1 Immobilienwerter
Seite 33: zu Satz 1 Immobilienwertermittlungs
Seite 41: Immobilienwertermittlungsverordnung

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