Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg

Immobilienwertermittlungsverordnung 

Immobilienwertermittlungs- 

verordnung 

ImmoWertV 

Dr.-Ing. Wilfried Reinhardt 

01.07.2010 Dr.-Ing Wilfried Reinhardt 1 

Inhaltsübersicht 

Gründe für die Novellierung 

Ziel und Zweck 

Rechtsgrundlagen und Definition 

ImmoWertV im Einzelnen 


01. Juli 2010 


1


ImmoWertV – Gründe 

Gründe für die Novellierung 

die geltende WertV ist vom 06.12.1988 

die Vorschriften der WertV gelten als allgemeine Grundsätze für die 

Wertermittlung 1 

veränderte Bedingungen am Grundstücksmarkt (Stadtumbau, demographische 

Entwicklung usw.) 

zunehmende Internationalisierung der Wertermittlung 

stärkere Kapitalmarktorientierung der Immobilienwirtschaft 

NJW-RR 

2001 

S.732 S.732 

1 BGH, Urt. v. 12.01.2001 – V ZR 420/99 


ImmoWertV – Ziel und Zweck 

Ziel und Zweck 

Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt 

bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse 

Normierung von Verfahrensvarianten im Ertragswertverfahren 

Verwaltungsvereinfachungen 

Deregulierung 



2


ImmoWertV – Maßnahmen 

Maßnahmen 

Grundsätze der Wertermittlung bei nicht marktfähigen bzw. markt- 

gängigen Wertermittlungsobjekten 

Grundlagen der Wertermittlung, Berücksichtigung künftiger Ent- 

wicklungen 

Definition des Qualitätsstichtags 

Hervorhebung bestimmter, städtebaulich wie wertmäßig relevanter 

Umstände 

Präzisierung der Begrifflichkeiten, Begrifflichkeiten Aufnahme des Merkmals energetische 

Eigenschaften, Definition der Restnutzungsdauer und Modernisierungen 



Festlegung der Reihenfolge der Verfahrenschritte zur Verkehrswertermittlung 

in einer allgemeinen Vorschrift: 

zuerst Marktanpassung, 

anschließend Berücksichtigung besonderer Grundstücksmerkmale 

(z.B. Baumängel und Bauschäden), 

Zusammenfassung der bisherigen unterschiedlichen Regelungen zu 

sonstigen wertbeeinflussenden Umständen, 

allgemeine Bestimmung zur Eignung von Kaufpreisen als Ableitungs 

grundlage für die erforderlichen Daten 

Einführung von konkretisierenden Bestimmungen zu Bodenricht- 

werten 

unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift über Indexreihen nicht nur 

für Bodenpreise, sondern insbesondere auch für Preise von Eigentumswohnungen 

und Einfamilienhäuser 



3



Einführung von Marktanpassungsfaktoren (insbesondere Sachwertund 

Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren), Definition der 

Liegenschaftszinssätze als für die Verzinsung des Grundvermögens 

maßgebliche Kapitalisierungszinssätze, damit Angleichung an den 

internationalen Sprachgebrauch 

klare Differenzierung zwischen Vergleichspreisen und Kaufpreisen 

beim Vergleichswertverfahren 

Zusammenfassung der Vorschriften zur Bodenwertermittlung in einer 

einzigen, gestrafften Vorschrift, die für alle Wertermittlungsverfahren 

gilt 



Anpassung des Ertragswertverfahrens an aktuelle Entwicklungen 

durch Einbeziehung weiterer Varianten des Ertragswertverfahrens 

(vereinfachtes vereinfachtes Ertragswertverfahren, Ertragswertverfahren DCF-Verfahren 

DCF Verfahren, gemeinsame 

Vorschrift für Reinertrag und Rohertrag einschließlich einer speziellen 

Regelung für sog. DCF-Verfahren, gestraffte Vorschrift zu Bewirtschaftungskosten, 

Vorschrift zur Kapitalisierung und Abzinsung 

Präzisierung und Straffung der Vorschriften zum Sachwertverfahren 

durch Bestimmung der Herstellungskosten zum Ausgangspunkt für die 

Ermittlung des Sachwerts, Einbeziehung der Sachwertfaktoren und 

Reduktion der Vorschrift zur Wertminderung wegen Alters aufs 

Wesentliche 

weitgehender Verzicht auf die Regelungen im vierten Teil der 

bisherigen WertV (Sanierung- und Entwicklungsmaßnahmen) 



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Abschnitt 1 

Anwendungsbereich (+ Gegenstand der Wertermittlung) 





§ § 11 

§ 1 Abs. 1 

Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte Marktwerte) von Grundstücken, 

ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung 

der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der 

Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden. 

Marktwerte – market value – Marktbezug der Wertermittlung 

Bestandteile, Zubehör – Gegenstand der Wertermittlung 

Ableitung der BRW – Angelegenheit des Bundes, Vereinheitlichung 

ImmoWertV - Anwendungsbereich 

§ 1 Abs. 2 

Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, 

Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche 

Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, besteht entsprechend 

anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage 

marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der 

wirtschaftlichen Vor- Vor und Nachteile ermittelt werden. 

§ 1 

Wertermittlungsobjekt ohne Markt – Rechte wie Wohnungsrecht (§ 1093 

BGB), Nießbrauch (§ 1030 BGB), die grundsätzlich nicht handelbar 

sind, zum Zwecke der Ablösung 

Wertermittlung in kaufpreisarmen Lagen (Stadt-, Dorfumbau) mit Hilfe 

sachverständig entwickelter Modelle zur Abbildung des fiktiven 

Marktgeschehens 


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ImmoWertV – Grundlagen 

Grundlagen der Wertermittlung 

Zusammenfassung der Grundlagen in einem Paragraphen 





§ § 22 

1 Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem 

§ § 22 

Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand 

am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. 

2Künftige Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige 

Nutzungen (§ 4 Abs. 3 Nr. 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit 

hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten 

sind. 

3In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt 

der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit 

einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks 

(Wartezeit Wartezeit) zu berücksichtigen 

ImmoWertV – Grundlagen § 2 

zu Satz 1 

Stichtagsbezug – für allgemeinen Wertverhältnisse (Wertermittlungsstichtag) 

und Grundstückszustand (Qualitätsstichtag) 

zu Satz 2 

Regelung zur Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen (Stadtumbau) 

beim Vorliegen 

hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen 

wie Stadtumbaukonzept, konkrete Stadtplanungen, demographische 

Entwicklung 

- keine Spekulation !! 

zu Satz 3 

Berücksichtigung der Wartezeit bis zum Eintritt der rechtlichen und 

tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit der Nutzung 


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ImmoWertV - Wertermittlungsstichtag 

Wertermittlungsstichtag, allgemeine Wertverhältnisse 

Definition 





§ § 33 

§ 3 Abs. 1 

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die 

Wertermittlung bezieht 

Definition 

§ 3 Abs. 2 

Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen 

sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für 

die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

(marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirt- 

schaftslage, schaftslage den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaft- 

lichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets. 

ImmoWertV – Qualitätsstichtag 

Qualitätsstichtag und Grundstückszustand 

Definition 



§ § 44 

Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung 

maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem 

Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen 

Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt 

maßgebend ist 

abweichende Zeitpunkte z.B. bei 

Zugewinnausgleich in der ehelichen Gütergemeinschaft 

Ausgleichsbeträge in der städtebaulichen Sanierung 

enteignungsrechtliche Vorwirkung 

§ 4 Abs. 1 


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ImmoWertV – Grundstückszustand 

Definition 

Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der 

verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen 

Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage 

des Grundstücks (Grundstücksmerkmale 

Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen 

gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art 

und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Abs. 1), die 

wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abga- abga 

benrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Abs. 4) 

und die weiteren Merkmale (§ 6 Abs. 5 und 6). 



§ 4 Abs. 2 

Das Wort Grundstücksmerkmale 

Grundst cksmerkmale wird als Oberbegriff für sämtliche 

den Grundstückszustand betreffende wertbeeinflussende Umstände 

bestimmt 

§ 4 

ImmoWertV – Grundstückszustand § 4 

Typisierung potentieller wertrelevanter Besonderheiten 

Nr. 1 

Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung 

insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag 

§ 4 Abs. 3 

Wertrelevante Umstände, die nicht aus dem Entwicklungszustand ableitbar 

sind. 

Erst solche zum Entwicklungszustand hinzutretenden Besonderheiten 

bestimmenden die konkreten Eigenschaften des Grundstücks. 

Grundstücks 

eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist 

Bebauungsplan mit befristeter Nutzung (§ 9 Abs. 2, Satz 2 BauGB) 

Stadtumbaukonzept, Stadtentwicklungsplan 


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ImmoWertV – Grundstückszustand § 4 Abs. 3 

Nr. 2 

Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üb- 

lichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt 

werden können 

z.B. Flächen mit Altlasten wie Konversions-, Industrie- oder 

Gewerbeflächen 

Mit der Beachtung dieser wertrelevanten Besonderheiten wird insbesondere 

der stadtentwicklungspolitische Bedeutung solcher Flächen 

Rechnung getragen. Das heißt, der Wert der belasteten Flächen ist in der 

Regel geringer als eine planungsbedingte Herabstufung der bisherige 

Entwicklungsstufe (Planungsschaden) 



Nr. 3 

Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebau- 

lichen Funktionsverlusten betroffen sind 

Sanierungsgebiete (§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB) 

Stadtumbaugebiete (§ 171a Abs. 2 BauGB) 

Maßgeblich für die Wertermittlung ist nicht die formale Ausweisung, 

sondern die tatsächliche tats chliche Situation des Gebiets. Gebiets 

Bei fehlender realistischer Perspektive für die bisherige Grundstücksnutzungen 

sind künftige Entwicklungen besonders in den Blick zu 

nehmen. Ergibt sich eine absehbare anderweitige Folgenutzung aus 

Stadtentwicklungs-/Stadtumbaukonzepten, dann ist diese zu 

berücksichtigen 



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Nr. 4 

Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen 

Gemeinbedarfsflächen 

Nr. 5 

Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung 

von erneuerbaren Energien bestimmt sind 

Gewinnung von Wasserkraft 

Windenergie 

solare Strahlungsenergie 

Geothermie 

Energie aus Biomasse 

nicht dazu zählen reine Anbauflächen für Pflanzen zur Energiegewinnung 



Nr. 6 

Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt 

werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden. 

im Bebauungsplan festgesetzte Flächen für Kompensationsmaßnahmen 

gesetzlich geschützte Biotope 

mit dieser Regelung wird auch verdeutlicht, dass Kompensationsflächen 

keinen eigenen Entwicklungszustand bilden, sondern z.B. als Grün-, 

Erholungs- oder Biotopfläche einzustufen sind 



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ImmoWertV – Entwicklungszustand 

Entwicklungszustand 

Definition 





§ § 55 

§ 5 Abs. 1 

Flächen der Land- Land oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne 

Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, landoder 

forstwirtschaftlich nutzbar sind 

Die Definition der besonderen Flächen der Land- und Forstwirtschaft 

nach § 4 WertV Abs. 1 Nr. 2 ist entfallen. 

Die differenzierte Behandlung des Agrarlands entsprechend seiner 

jeweiligen Wertigkeit und besonderen Grundstücksmerkmale bleibt wie 

bisher zulässig und ist ggf. zwingend erforderlich. 


Definition 

§ 5 

§ 5 Abs. 2 

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen 

(§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung 

und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche 

Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender 

Sicherheit erwarten lassen. 

Die neue Fassung verdeutlicht, dass es insbesondere auf eine Würdigung 

des jeweiligen Standes der Bauleitplanung, also auf die materiellen 

Umstände (und nicht unbedingt auf die formellen) des jeweiligen 

Einzelfalls ankommt (siehe auch § 2 ImmoWertV) 


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Definition 



§ 5 

§ 5 Abs. 3 

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB 

für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber 

noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine 

bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 

Definition 

§ 5 Abs. 4 

Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen öffentlich rechtlichen Vor- 

schriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind 

Die bauliche Nutzbarkeit ist nicht mehr allein nach den öffentlich-rechtlichen 

Vorschriften, sondern auch nach den tatsächlichen Gegebenheiten 

zu beurteilten, denn nach der Verkehrsanschauung können z.B. 

Natur bedingte Hindernisse der Baureife eines Landes entgegenstehen 

ImmoWertV – weitere Grundstücksmerkmale 

weitere Grundstücksmerkmale 

wertrelevante Merkmale 



§ § 66 

§ 6 Abs. 1 

Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der 

Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben 

maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen 

Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen 

Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung 

maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde 

gelegt wird. 

Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere 

Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- wohnungs 

und mietrechtliche Bindungen in Betracht 

Die obige Aufzählung ist nicht abschließend 

abschlie end 

§ 6 Abs. 2 


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ImmoWertV – weitere Grundstücksmerkmale § 6 

Definition 

Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht 

zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. 

Erschließungskosten 

Ausbaukosten nach KAG 

sonstige Beiträge 

nur redaktionelle Änderung 



§ 6 Abs. 3 

§ 6 Abs. 4 

Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, 

die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die 

Umwelteinflüsse 

wie bisher § 5 Abs. 6 WertV 


§ 6 

§ 6 Abs. 5 

Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, 

die Erträge, Erträge die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die 

Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund 

oder schädliche Bodenveränderungen. Bodenveränderungen Bei bebauten Grundstükken 

sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise 

und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche 

Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die 

Restnutzungsdauer 

neue aufgeführte Merkmale: 

Erträge (insbesondere für unbebaute Grundstücke) 

energetische Eigenschaften (wachsende Bedeutung des Klimaschutzes ) 

Restnutzungsdauer zum Baujahr 

redaktionelle Änderungen: 

weitere Merkmale anstatt Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften 

Grundstückszuschnitt statt Grundstücksgestalt 

schädliche Bodenveränderungen (nach BodSchG) für alle erheblichen 

Beeinträchtigungen der Bodenfunktion 


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Definition 

Definition der RND (wie bisher in § 16 Abs. 4 WertV) unter Betonung 

der wirtschaftlichen Gesichtspunkte. 

Beispielhafte Nennung von ggf. wertrelevanten Modernisierungsmaßnahmen 



§ 6 

§ 6 Abs. 6 

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen 

Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch 

wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen 

oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere 

Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder 

verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die 

eine wesentliche Verbesserung der Wohn- Wohn oder sonstigen Nutzungs- 

verhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser Wasser 

bewirken 

ImmoWertV – nicht verwertbare Daten 

ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse 



§ § 77 

Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die 

Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten 

heranzuziehen, bei denen angenommen werden 

kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 

beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche 

oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn 

Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und 

anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen 

Die Frage, ob ungewöhnliche Verhältnisse vorliegen, wird nur noch auf 

die erhebliche Abweichung der Kaufpreise und anderer Daten in 

vergleichbaren Fällen F llen abgestellt. abgestellt Allein dies ist das für die Bewertung 

ausschlaggebende Kriterium. 

Andere Gründe für besonderer Interessenlagen haben keine Bedeutung 

haben, wenn z.B. ein marktüblicher Kaufpreis gezahlt wurde. 


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ImmoWertV – Verkehrswertermittlung 

Ermittlung des Verkehrswerts - Modell 

Ablaufstruktur Schritt 1 Verfahrenswahl 

Art des Wertermittlungsobjekts 

Geflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs 

sonstige Umstände des Einzelfalls 

zur Verfügung stehende Daten 





§ § 88 

§ 8 Abs. 1 

Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) ein- 

schließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), 16) das Ertragswertverfahren 

(§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 

23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind 

nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der 

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und 

der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung 

stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert 

ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren 

unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln 

ImmoWertV – Verkehrswertermittlung § 8 

§ 8 Abs. 2 

In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in in 

folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: 

1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt 

(Marktanpassung), 

2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu 

bewertenden Grundstücks. 


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Ablaufstruktur 

Schritt 1 Verfahrenswahl Abs. 1 

Schritt 2 Marktanpassung 

Schritt 3 besondere Grundstücksmerkmale 

Schritt 2 Marktanpassung 

Berücksichtigung der allgemeine Wertverhältnisse durch 

Sachwertfaktoren 

Liegenschaftszins und marktüblicher Miete 



Abs. 2 

Abs. 3 

§ 8 Abs. 2 


Schritt 3 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

§ 8 Abs. 3 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise 

eine wirtschaftliche Überalterung, Überalterung ein überdurchschnittlicher Erhal- 

tungszustand, tungszustand Baumängel oder Bauschäden, Bauschäden sowie von den marktüblich 

erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, , 

soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch 

marktgerechte Zu- Zu oder Abschläge oder in anderer geeigneter 

Weise berücksichtigt werden 

In marktkonformer Weise berücksichtigen 

ber cksichtigen verdeutlicht den Marktbezug. 

Die Präzisierung der Begrifflichkeiten bestimmt weiter, dass die 

Wertminderung durch marktgerechte Abschläge Abschl ge (statt Erfahrungssätzen) 

oder in anderer geeigneter Weise (dies kann bei Bauschäden z.B. auf der 

Grundlage der Instandsetzungskosten geschehen) zu berücksichtigen ist. 


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ImmoWertV – Abschnitt 2 

Abschnitt 2 

Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten 

Bodenrichtwerte § 9 und § 10 





Rechtliche Grundlagen BRW 

ImmoWertV – Indexreihen 

sonstige erforderliche Daten - Indexreihen 

siehe 

§§ §§ 9 9 - 14 14 



§ § 11 11 

§ 11 Abs. 1 

Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt 

sollen mit Indexreihen erfasst werden 

§ 11 Abs. 2 

Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen 

Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen 

eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen 

können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums 

bezogen werden 

Verallgemeinerung der Regelunge für Indexreihen (bisher weitgehend 

nur auf den Bodenpreis bezogen), da es förderlich wäre, wenn auch für 

andere öfter anzutreffende Wertermittlungsobjekte verstärkt Indexreihen 

gebildet würden 


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ImmoWertV – Indexreihen 

Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lageund 

Nutzungsverhältnissen abgeleitet. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums 

kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen 

anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume 

geändert werden 

Redaktionelle Änderungen 

Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für 

1. Bodenpreise, 

2. Preise für Eigentumswohnungen und 

3. Preise für Einfamilienhäuser 

Beispielhafte, nicht abschließende Aufzählung für Indexreihen 



§ 11 

§ 11 Abs. 3 

§ 11 Abs. 4 

ImmoWertV – Umrechnungskoeffizienten 

sonstige erforderliche Daten - Umrechnungskoeffizienten 



Redaktionelle Änderungen 

Umrechnungsfaktoren lassen sich sachgerecht nur auf der Basis 

ausreichender Vergleichspreise – ggf. für ein größeres Gebiet mit 

vergleichbaren Bedingungen – ableiten 

§ § 12 12 

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter 

Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, 

insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung 

oder der Grundstücksgröße und -tiefe tiefe, sollen mit Hilfe von Um- Um 

rechungskoeffizienten (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB) erfasst 

werden 


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ImmoWertV – Vergleichsfaktoren 

sonstige erforderliche Daten 

– Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke 





§ § 13 13 

Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4 BauGB) 

sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute 

Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren 

jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete geeignete 

Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- Flächen oder Raumeinheit der 

baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen 

Die Funktion von Vergleichsfaktoren wird zum besseren Verständnis 

erstmals geregelt. 

Redaktionelle Anpassungen – marktüblich markt blich statt nachhaltig erzielbaren 

Erträgen. Entsprechend der höheren praktischen Bedeutung wird die 

Flächeneinheit 

Fl cheneinheit vor der Raumeinheit aufgeführt (siehe auch § 22 Abs. 1) 

ImmoWertV – Marktanpassung 

sonstige erforderliche Daten 

– Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze 



§ § 14 14 

§ 14 Abs. 1 

Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen 

die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst 

werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind 

erstmalig Regelung der Ableitung der in der Praxis äußerst erst bedeutsamen 

Marktanpassungsfaktoren, gemeinsam mit einer Bestimmung über die 

Liegenschaftszinssätze 

Verknüpfung Verkn pfung der Berechnungsmodelle mit dem konkreten 

Immobilienmarkt 


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ImmoWertV – Marktanpassung 

Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere 

1. Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis 

geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet 

werden (Sachwertfaktoren 

Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB), 

2. Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte 

von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhälnis 

geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten 

Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstükken 

abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren). 



§ 14 

§ 14 Abs. 2 

nicht abschließende Aufzählung 

zu 1.: Anpassung des Rechenwerts nach den Herstellungskosten (Sachwert) 

an die allgemeinen (konkreten) regionalen Marktverhältnisse 

Marktverh ltnisse. 

zu 2.: Anpassung der finanzmathematischen Rechenwerte für Erbbau- Erbbau 

recht und Erbbaugrundstück 

Erbbaugrundst ck an die allgemeinen (konkreten) 

regionalen Marktverhältnisse 

Marktverh ltnisse. 

ImmoWertV – Liegenschaftszins 

Definition 

§ 14 

§ 14 Abs. 3 

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze 

Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 

Satz 2 Nr. 1 BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von 

Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich 

verzinst werden. 

Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden 

Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke 

unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude 

nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) 

abzuleiten 

Der Begriff Kapitalisierungszinssätze 

Kapitalisierungszinss tze entspricht der international 

gängigen Formulierung overall capitalization rate . Er dient im Wesentlichen 

der marktgemäßen Kapitalisierung im Rahmen des Ertragswertverfahrens. 

Für unterschiedliche Grundstücksarten sind entsprechend unterschiedliche 

Liegenschaftszinssätze abzuleiten. 


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ImmoWertV – Abschnitt 3 

Abschnitt 3 

Bewertungsverfahren 

Unterabschnitt 1 

§ 15 und § 16 

Vergleichswertverfahren, 

Bodenwertermittlung 


Ertragswertverfahren 


Sachwertverfahren 

§ 17 und § 20 

§ 21 und § 23 


ImmoWertV – Vergleichswert 


Ermittlung des Vergleichswerts 




§§ §§ 15 15 - 23 23 



§ § 15 15 

§ 15 Abs. 1 

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer aus- 

reichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der 

Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, 

die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend überein- 

stimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem 

Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, 

können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Ge- 

bieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse 

auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner 

Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen 

oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen 


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ImmoWertV – Vergleichswert § 15 Abs. 1 

Erstmals werden Vergleichspreise als Ermittlungsgrundlage für den 

Vergleichswert bestimmt. 

Während Kaufpreise absolute Werte sind, können sich die Vergleichs- 

preise auf geeignete Bezugseinheiten beziehen und auch bereinigt 

(normiert) sein. Als Bezugseinheit bzw. Normgrundstück kann z.B. das 

Richtwertgrundstück 

Richtwertgrundst ck benutzt werden 

Im konkreten Bewertungsfall ist die Bezugseinheit jedoch stets das das 

Bewertungsobjekt 

Als geeignete Kaufpreise sind grundsätzlich auch Kaufpreise aus allgemeinen 

und bedingungsfreien Bietverfahren (öffentliche Ausschreibung), 

die regelmäßig für Grundstücksverk 

Grundst cksverkäufe ufe der öffentlichen ffentlichen 

Hand durchzuführen sind (vgl. Abl. EG, 1997 C 209, S. 3) heranzuziehen 


ImmoWertV – Vergleichswert § 15 

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen 

zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Ver- 

gleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich 

dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen 

Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. 

Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerk- 

male der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen 

des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen 

redaktionelle Anpassungen 

Eigentumswohnungen 

Reihenhäuser 

Siedlungshäuser 



§ 15 Abs. 2 

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ImmoWertV – Bodenwert 


Ermittlung des Bodenwerts 





§ § 16 16 

Erstmals gibt es eine 

zusammenhängende zusammenh ngende Regelung zur Bodenwertermittlung 

Die Regelung der Bodenwertermittlung in gestraffter Form in einer 

eigenen Vorschrift erhöht die Transparenz und wird der eigenständigen 

eigenst ndigen 

Bedeutung der Bodenwertermittlung in materiellrechtlicher Hinsicht z.B. 

für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (vgl. § 154 

Abs. 1 und § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB) sowie in verfahrensmäß 

verfahrensmäßiger 

iger 

Hinsicht für das Ertrags- und Sachwertverfahren gerecht 


§ 16 

§ 16 Abs. 1 

Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung 

der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück 

vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. 

Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Boden- 

richtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die 

Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend 

mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks 

übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden 

zu Satz 1 

Der Bodenwert ist vorbehaltlich der Abs. 2 und 3 ohne Berücksichtigung 

vorhandener baulicher Anlagen auf dem zu bewertenden Grundstück zu 

ermitteln. Die Annahme einer generellen Bodenwertdämpfung für 

bebaute Grundstücke widerspricht den gesetzlichen Vorschriften zur 

Wertermittlung 

Auch Bodenrichtwerte dürfen wegen der bestehenden Bebauung 

nicht gedämpft werden !!! 


23


ImmoWertV – Bodenwert § 16 Abs. 1 

zu Satz 1 

Der Bodenwert ist stets vorrangig im Vergleichswertverfahren zu 

ermitteln !!! 

Bei der Ermittlung des Bodenwerts einer Immobilien ist – unabhängig 

davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist – zwingend immer 

zu prüfen, ob es eine ausreichende Zahl von Vergleichpreisen gibt, 

bevor auf andere Methoden ausgewichen wird. 1) 

Die Prüfung ist nachvollziehbar im Gutachten nachzuweisen. 

Bischoff 

S.114 S.114 

1) Bischoff, Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland. 

Olzog Verlag 


ImmoWertV – Bodenwert § 16 Abs. 1 

zu Satz 2 

Die Heranziehung von Bodenrichtwerten ist vorrangig gegenüber der 

Anwendung deduktiver, nicht normierter Verfahren; deren Anwendung 

bleibt in Ausnahmefällen möglich, in denen weder eine ausreichende 

Zahl Vergleichspreise noch geeignete Bodenrichtwerte verfügbar sind 

zu Satz 3 

geeignet sind BRW bei hinreichender Übereinstimmung der Merkmale 

zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt und bei 

sachgerechter Ableitung des Bodenrichtwerts 

zu Satz 4 

Heranziehung von Kaufpreisen bzw. Vergleichspreisen und BRW aus 

vergleichbaren Gebieten und ggf. Anpassung einzelner abweichender 

Grundstücksmerkmale 



24


ImmoWertV – Bodenwert § 16 

Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich 

(§ 35 BauGB) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, 

wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind 



§ 16 Abs. 2 

Bei der Ermittlung des Bodenwerts kann mit der Berücksichtigung 

vorhandener baulicher Anlagen auf Grundstücken Grundst cken im Außenbereich 

Au enbereich der 

Erfahrung Rechnung getragen werden, dass am Markt bereits bebauten 

Grundstücken im Außenbereich regelmäßig eine andere (höhere) 

Qualität Qualit zugesprochen wird als unbebauten Grundstücken 


§ 16 

§ 16 Abs. 3 

Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der 

Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie 

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer 

alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn 

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder 

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten 

den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten 

Ertragswert erreicht oder übersteigt. 

Liquidation als Sonderfall der Bodenwertrelevanz baulicher Anlagen. 

Der Bodenwert ist um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, wenn 

alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen ist – jedoch 

nur, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt 

werden. Dies trifft bei niedrigen Bodenwerten in der Regel nicht zu. 

Durch die offene Formulierung „kann ausgegangen werden“ wird der 

stets erforderlichen sachverständigen sachverst ndigen Würdigung W rdigung der Besonderheiten des 

Einzelfalls der erforderliche Raum gegeben. 


25





§ 16 Abs. 4 

Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 

maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung 

der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem 

Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, 

soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. 

Hier sind Sonderfälle gemeint, in denen sich nach Maßgabe des gewöhnlichen 

Geschäftsverkehrs eine vorhandene Bebauung auf den Bodenwert 

auswirken kann. Es handelt sich dabei um besondere Grundstücksmerkmale, 

die ein Missverhältnis der vorhandenen Bebauung zu der nach § 6 

Abs. 1 maßgeblichen (wertrelevanten) Nutzung bedeuten. Eine Berücksichtigung 

dieses Merkmals beim Bodenwert setzt indes u.a. voraus, dass 

die vorhandene Bebauung rechtlich und wirtschaftlich weiter nutzbar ist. 


§ 16 Abs. 5 

Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung 

zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 

oder § 166 Abs. 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und 

Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. 

Die Sonderregelung zur Ermittlung sanierungs- und entwicklungsbedingter 

Bodenwerterhöhungen für die Bemessung von Ausgleichbeträgen 

nach entspricht inhaltlich dem bisherigen § 28 Abs. 3 WertV 


26


ImmoWertV – Ertragswert 



Neben dem bisher schon bewährten 

allgemeinen Ertragswertverfahren werden 





§ § 17 17 

das vereinfachte Ertragswertverfahren und 

das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschied 

licher Erträge Ertr ge (DCF) 

neu eingeführt 

Die Formulierung nachhaltig wird durchgängig durch marktüblich 

markt blich 

erzielbare Erträge Ertr ge ersetzt. Damit wird deutlicher ausgedrückt, dass 

Ausgangspunkt im Ertragswertverfahren die nach den Marktverhältnissen 

am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Grundstücksart durchschnittlich 

erzielbaren Erträge sind. 

ImmoWertV – Ertragswert § 17 

Grundzüge Grundz ge der Verfahrensvarianten 

§ 17 Abs. 1 

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage 

marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse 

absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich 

von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der 

Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher 

Erträge ermittelt werden 

zu Satz 1 

Im allgemeinen sowie im vereinfachten Ertragswertverfahren ist der Er- 

tragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge zu ermitteln ermitteln 

zu Satz 2 

Unterliegen die Erträge absehbar wesentlichen Veränderungen oder 

weichen sie wesentlich von den marktüblichen Erträgen ab, so kann der 

Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge Ertr ge 

ermittelt werden. Damit wird zunächst von zu erwartenden tatsächlichen 

(subjektiven subjektiven oder objektiven) objektiven Erträgen ausgegangen 


27



Ablaufstruktur allgemeines Ertragswertverfahren 

Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer 

Erträge wird der Ertragswert ermittelt 

1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der 

angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann 

kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Abs. 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags 

ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche 

Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des 

Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen 

nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder 



§ 17 Abs. 2 Nr. 1 

Wesentliches Merkmal dieser Verfahrensvariante ist, dass hierbei der 

Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen wird. wird Auf die 

Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags kann in Einzelfällen, z.B. 

bei Erbbaurechten, nicht verzichtet werden. Dies liegt auch im Sinne der 

Kontinuität Kontinuit t der Arbeit der Gutachterausschüsse 

Gutachteraussch sse. 

ImmoWertV – allgemeines Ertragswertv. 

§ 17 Abs. 2 Nr. 1 

Jahresrohertrag 

RoE 

marktüblich erzielbarer Ertrag 

§ 18 ImmoWertV 

Bewirtschaftungskosten 

BK 


Verzinsung Bodenwert 

0,01 p x BW 

(p = Liegenschaftszins) 

§ 17 Abs.2 Nr. 1 ImmoWertV 

Barwertfaktor Kapitalisierung 

V = (qn - 1)/(qn x (q - 1)) 

q = 1 + 0,01 p [n = RND] 

Reinertrag 

RE = RoE – BK 


Reinertrag Gebäude 

RE G = RE – 0,01 p x BW 

§ 17 Abs.2 Nr.1 ImmoWertV 

kapitalisierter 

Reinertrag Gebäude 

REkap G = V x RE G 

§ 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV 


28

§ 17 Abs. 2 Nr. 1 


ImmoWertV – allgemeines Ertragswertv. 

Ertragswert Gesamtobjekt 

EW = REkap G + BW 

= (RoE – BK – 0,01p x BW) x V + BW 

Berücksichtigung besonderer 

objektspezifischer 


§ 8 Abs. 3 Immo WertV 

Verkehrswert (EW) 

§ 8 Abs. 1 ImmoWertV 


ImmoWertV – vereinfachtes Ertragswertv. 

Ablaufstruktur vereinfachtes Ertragswertverfahren 

Satz 1 

2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Abs. 1) und dem 

nach § 16 ermittelten Bodenwert, Bodenwert der mit Ausnahme des Werts von 

selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag 

nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren) 

zu Satz 1 

Die künftigen Reinerträge werden nicht um den Bodenwertverzinsungs- 

Bodenwertverzinsungs 

betrag verringert. verringert Zu den kapitalisierten Reinerträgen ist der abgezinste 

Bodenwert zu addieren. 

Das vereinfachte Ertragswertverfahren für Fälle lle mit langer RND, bei 

denen der Bodenwertanteil unberücksichtigt bleiben kann, wurde nicht 

gesondert normiert. 



§ 17 Abs. 2 Nr. 2 

29



§ 17 Abs. 2 Nr. 2 


RoE 




BK 


Bodenwert BW 

Abzinsung 

BW LZ = q – n x BW 



Reinertrag 

RE = RoE – BK 


kapitalisierter Reinertrag 

REkap = V x RE 


Ertragswert Gesamtobjekt 

EW = REkap + BW LZ 

= (RoE – BK) x V + q –n x BW 




Barwertfaktor Kapitalisierung 

V = (q 


n - 1)/(qn x (q - 1)) 

q = 1 + 0,01 p [n = RND] 




Definition 

§ 17 Abs. 2 Nr. 2 

Satz 2 

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, 

der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt 

wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. 

zu Satz 2 

Selbständig nutzbaren Teilflächen des Bewertungsobjekts sind keine 

Bestandteile oder Zubehör des Ertragsgrundstücks. Der Wert dieser 

selbständig nutzbaren Teilflächen ist stets separat zu ermitteln 

Grundstück mit seinen Bestandteilen 

Bauplatz 


30



Ablaufstruktur des Ertragswertverfahrens mit 

periodisch unterschiedlichen Erträgen Ertr gen - DCF 

Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschied- 

licher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten 

abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Abs. 1) innerhalb 

eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grund- 

stücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen 

Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den 

Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen 



§ 17 Abs. 3 

Der Betrachtungszeitraum umfasst eine maximale Zeitspanne von zehn 

Jahren. Ein wichtiges Kriterium dafür ist z.B. die Laufzeit der Mietverträge. 

Die erforderlichen gesicherten Daten sind in der Regel den 

vorliegenden Miet- Miet und Pachtverträgen 

Pachtvertr gen zu entnehmen und auf ihre 

Zuverlässigkeit zu überpr berprüfen fen 

ImmoWertV – DCF-Ertragswertv. 

§ 17 Abs. 3 




1. Betrachtungszeitraum 

für periodisch 

unterschiedliche Erträge 

(maximal 10 Jahre, gesicherte Daten) 





+ 

+ 

+ 

1. 

RE (1. Jahr) x q-1 = 

Barwert (1. Jahr) 

RE (2. Jahr) x q-2 = 


RE (3. Jahr) x q -3 = 


RE (n. Jahr) x q -n = 


Σ Barwert (1. bis n. Jahr) 

(abgezinst auf den 

Wertermittlungsstichtag) 

31


ImmoWertV – DCF-Ertragswertv. 

2. 

§ 17 Abs. 3 

Restwert des 

Grundstücks 

(maximal 10 Jahre, gesicherte Daten) 



ImmoWertV – Ertrag 

Reinertrag, Rohertrag 


1. 

2. 



Σ Barwert (1. bis n. Jahr) 



+ 

Restwert des Grundstücks 

allgemeines / vereinfachtes 




Die beiden Ertragsbegriffe Reinertrag bzw. Rohertrag (mit dem neuen 

Zusatz jährlichen hrlichen) werden in einer Vorschrift geregelt 

Definition 



§ § 18 

18 

§ 18 Abs. 1 

Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der 

Bewirtschaftungskosten (§ 19) 


32

zu Satz 1 


ImmoWertV – Ertrag § 18 

Definition 

Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaf- 

tung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Erträgen Bei 

Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch 

unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus 

den vertraglichen Vereinbarungen 

Grundsätze Grunds tze für f r den Rohertrag 

ordnungsgemäßer Bewirtschaftung 

zulässiger Nutzung 

marktüblich erzielbare Erträge 

zu Satz 2 

Bei periodisch unterschiedlichen Erträge Ertr ge sind die unterschiedlichen 

Erträge Miet- und Pachtverträgen zu entnehmen. 

Reine Investitionserträge für individuelle Nutzen sind nicht unbedingt 

marktüblich 


ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten 


Definition 


§ 18 Abs. 2 



§ § 19 19 

§ 19 Abs. 1 

Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirt- 

schaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen 

Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder 

sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind 

allgemeine Grundsätze Grunds tze für f r alle Arten von BK 

als Bewirtschaftungskosten gelten alle jährlichen Aufwendungen, die 

für für eine eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und und 

zulässige zulässige Nutzung Nutzung 

marktüblich marktüblich entstehenden, 

soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen 

gedeckt sind. 


33


ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten 

BK - Verwaltungskosten 

Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind 

1. die Verwaltungskosten; Verwaltungskosten sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung 

des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die 

Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten 

Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung 



§ 19 

§ 19 Abs. 2 Nr. 1 

Die verschiedenen Kostenarten werden in präzisierter und gestraffter 

Form geregelt. Die Abschreibung (§ 18 Abs. 1WertV) wird nicht mehr 

zu den BK gezählt. 

Der Begriff Verwaltungskosten wird stärker den Begrifflichkeiten der 

Zweiten Berechnungsverordnung (§ 26 Absatz 1 Satz 1 II. BV) 

angepasst, indem klarstellt wird, dass auch der Wert der vom Eigentümer Eigent mer 

persönlich pers nlich geleisteten Verwaltungsarbeit zu berücksichtigen ist. 

ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten § 19 

BK - Instandhaltungskosten 

§ 19 Abs. 2 Nr. 2 

2. die Instandhaltungskosten; Instandhaltungskosten sie umfassen die Kosten, die infolge von 

Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung 

zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer 

Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen 

Kosten der Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten 

Ertragsniveaus sind nach den Anschauungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs 

bzw. einer marktgerechten Betrachtungsweise Folge 

einer ordnungsgemäß 

ordnungsgemäßen 

en Bewirtschaftung 


34



BK - Mietausfallwagnis 

3. das Mietausfallwagnis; Mietausfallwagnis es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, 

die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und 

sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von 

Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen 

Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen 

Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines 

Mietverhältnisses oder Räumung 

Für den Ertragswert sind alle in Betracht kommenden Einnahmen 

relevant. Das Risiko umfasst daher neben uneinbringlichen Mieten auch 

ausgefallene Pachten und sonstige Einnahmen. Einnahmen 

Ertragsminderungen wegen vorübergehendem vor bergehendem Leerstand gehören zum 

Mietausfallwagnis. 

Bei dauerhaften, strukturellen Leerständen 

Leerst nden mindert sich dagegen von 

vornherein der marktüblich erzielbare Ertrag. 



§ 19 Abs. 2 Nr. 3 


BK - Betriebskosten 

4. die Betriebskosten. 

Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von 

Erfahrungssätzen auszugehen 

Betriebskosten sind i.d.R. durch Umlagen gedeckt. 

Die Betriebskosten sind an anderer Stelle (§ 27 II. BV) geregelt. 

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 

Grundsätzlich können die Bewirtschaftungskosten nur nachrangig 

anhand von Erfahrungssätzen 

Erfahrungss tzen ermittelt werden, andererseits wird 

damit die Möglichkeit eröffnet, auf die Erfahrungssätze Erfahrungss tze aus Anlage 3 

WertR 2006 zurück zu greifen. 


35


ImmoWertV – Barwertfaktoren 

Kapitalisierung und Abzinsung 

Barwertfaktoren 





§ § 20 20 

§ 20 

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde 

zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschafts- 

zinssatzes (§ 14 Abs. 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen 

oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen 

Für die Kapitalisierung ist wie bisher der jährlich nachschüssige (Zeit-) 

Rentenbarwertfaktor zugrunde zu legen Die neue Regelung verwendet 

den zutreffenden finanzmathematischen Begriff. Begriff 

Für die Abzinsung, die erstmals geregelt wird, ist ein Barwertfaktor für f r 

Kapital zu verwenden. 

ImmoWertV – Sachwert 


Sachwertverfahren 



§ § 21 21 

§ 21 Abs. 1 

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem 

Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem 

Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem 

Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von 

Sachwertfaktoren (§ 14 Abs. 2 Nr. 1) zu berücksichtigen 

Sachwert des Grundstücks 

= Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen + Bodenwert 

Der Sachwert ist nur für nutzbare Anlagen – bei einer Betrachtung aus 

wirtschaftlicher Sicht – zu ermitteln. Bei einer nicht nutzbaren Anlage 

i.S.d. Abs. 1 handelt es sich regelmäßig um ein Liquidationsobjekt! 

Liquidationsobjekt 

Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt im Sachwertverfahren 

sind durch Sachwertfaktoren zu berücksichtigen 


36


ImmoWertV – Sachwert § 21 

Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist 

ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der 

Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln 



§ 21 Abs. 2 

Als weitere Determinante der Sachwertermittlung wird die Alterswert- Alterswert 

minderung aufgeführt. 

Baumängel und Bauschäden sowie sonstige wertbeeinflussende 

Umstände werden durch § 8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 und Abs. 3 (besondere besondere 

objektspezifische Merkmale) Merkmale geregelt. 

Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen 

wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach 

Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten 

ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden 

wie bisher § 21 Abs. 4 WertV 

Sachwertverfahren - Ablaufschema 

Flächen- oder Rauminhalt 

der bauliche Anlagen (G) 


Normalherstellungskosten 

(NHK) + Nebenkosten 


Baupreisindex (I S ) 

Wertermittlungsstichtag S 


§ 21 Abs. 3 

§ 21 

Herstellungskosten 

H A = G x NHK A 

§ 21 Abs. 2 und 3 ImmoWertV 

Herstellungswert 

H S = H A x I S 


Berücksichtigung 

Alterswertminderung 

SW G = (RND/GND) x H S 


1a. 

Sachwert der nutzbaren 

baulichen Anlagen SWG am Wertermittlungsstichtag 


37

+ 

+ 


§ Sachwertverfahren - Ablaufsschema § 21 

1a. 

Sachwert der nutzbaren 

baulichen Anlagen (SWG ) 

1b. 

Sachwert der baulichen 

Außenanlagen und 

sonstigen Anlagen (SWA ) 

Bodenwert (BW) 

2. 

Verkehrswert (SW) 



ImmoWertV – Herstellungskosten 

Herstellungskosten 


Sachwert des Grundstücks 

SW = SW G + SW A + BW 

Anwendung von 

Sachwertfaktoren (SWF) 

SW M = SWF x H S 








§ § 22 22 

Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen 

Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit 

(Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden 

Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen 

Der in der WertV verwendete Begriff Herstellungswert wird 

durchgängig durch den Begriff Herstellungskosten ersetzt 

Die Flächeneinheit wird nun vor der Raumeinheit aufgeführt 

§ 22 Abs. 1 


38


ImmoWertV – Herstellungskosten § 22 

1Normalherstellungskosten Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die 

Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden 

wären. 2Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen 

oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, 

soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. 

3Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise 

entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, 

behördliche Prüfungen und Genehmigungen. 

4Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen 

nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen 

(Einzelkosten) ermittelt werden 

zu Satz 1 

Die Definition 

der Normalherstellungskosten setzt maßgeblich auf 

eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Betrachtungsweise Entscheidend für die zugrunde 

zu legenden Kosten ist allein der Markt 

zu Satz 2 



§ 22 Abs. 2 

ImmoWertV – Herstellungskosten § 22 Abs. 2 

Besonders zu veranschlagenden Bauteile (nicht in den NHK enthalten) 

sind durch Zu- und Abschläge entsprechend dem gewöhnlichen 

gew hnlichen 

Geschäftsverkehrs 

Gesch ftsverkehrs zu berücksichtigen 

zu Satz 3 

Baunebenkosten wie bisher (§ 22 Abs. 2 WertV jedoch ohne 

Erwähnung der mit der Herstellung in unmittelbaren Zusammenhang 

stehenden erforderlichen Finanzierung) 

zu Satz 4 

Die Ausnahmeregelung, Ausnahmeregelung für die Berücksichtigung der Einzelkosten 

dient den Fällen, in denen keine NHK (vgl. WertR 2006, Anlage 7) 

vorhanden sind. 


39


ImmoWertV – Herstellungskosten 

Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter 

Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag 

anzupassen 



§ 22 

§ 22 Abs. 3 

Die bislang in der WertV erforderlichenfalls vorgesehene Umrechnung 

der Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag 

wird als Regelfall beschrieben 

Die Regelung NHK nach Erfahrungssätzen 

Erfahrungss tzen anzusetzen wird nicht 

übernommen. Dadurch sollen unkritische Übernahmen sog. 

Erfahrungssätze z.B. aus älteren Gutachten vermieden werden. Dafür 

besteht angesichts der mit den jeweils aktuellen WertR eingeführten 

NHK (NHK 2000 in WertR 2006, Anlage 7) kein sachliches Erfordernis 

ImmoWertV – Alterswertminderung 

Alterswertminderung 

Alters ertminderung 



§ § 23 23 

§ 23 

Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses 

der Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der 

baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine 

gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. 

Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung 

übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen 

Es ist regelmäßig eine lineare Abschreibung vorzunehmen. Dies ist 

bereits im Bereich der Gewerbeimmobilien und im Versicherungswesen 

übliche Praxis. Auch im Interesse der Markttransparenz ist eine weitgehend 

einheitliche Vorgehensweise bei der Alterswertminderung geboten. 

Die Definition 

der Gesamtnutzungsdauer setzt maßgeblich auf eine 

wirtschaftliche Betrachtungsweise. 

Betrachtungsweise 


40


Zusammenfassung 

Die Aktualisierung der Wertermittlungsvorschriften war überfällig 

Die Praxistauglichkeit vieler Regelungen muss sich herausstellen 

Die Qualität der Bewertung wird durch die ImmoWertV allein 

nicht verbessert! 

Der Arbeitsaufwand für die Bewertung wird nur scheinbar größer ?! 



41

Immobilienwertermittlungs- verordnung ImmoWertV - VWA Freiburg

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