Geschäftsbericht 2007 - STADTBAU GmbH PFORZHEIM

GESCHAFTSBERICHT
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2007
STADTBAU
GMBH
PFORZHEIM

Inhalt
STADTBAU im Überblick _________________________________ 2
Firmenportrait ______________________________________ 3
STADTBAU in Zahlen ___________________________________ 4
Projekte des Anlagevermögens _____________________________ 5
Projekte im Umlaufvermögen ______________________________ 9
Lagebericht ________________________________________ 10
Bericht des Aufsichtsrates ________________________________ 19
Bilanz zum 31.12.2007 __________________________________ 20
Gewinn- und Verlustrechnung 2007 ___________________________ 22
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers ______________________ 24
Anhang des Jahresabschlusses 2007 __________________________ 25

2 Geschäftsbericht 2007 Lagebericht
STADTBAU IM ÜBERBLICK
Sitz der Gesellschaft
Schlossberg 20
75175 Pforzheim
Telefon 0 72 31- 39 31 10
Telefax 0 72 31- 39 15 15
info@stadtbau-pforzheim.de
www.stadtbau-pforzheim.de
Gesellschafter
Stadt Pforzheim ¤ 12.648.000,– = 99,2 %
Landeskreditbank Baden-Württemberg
- Förderbank Karlsruhe - ¤ 102.000,– = 0,8 %
Stammkapital ¤ 12.750.000,– = 100,0 %
Aufsichtsrat
Alexander Uhlig Bürgermeister Vorsitzender
Susanne Weishaar Stadtkämmerin stellv. Vorsitzende
Anneliese Baur Hausfrau
Thomas Dörflinger Bankkaufmann
Monika Descharmes Kaufmännische Angestellte
Herbert Eberhardt Kfz-Techniker bis 20.08.2007
Dr. Bernd Grimmer Diplomvolkswirt ab 20.08.2007
Klaus Gutscher Kaufmann
Ute Hötzer Diplompädagogin
Hella Marquardt Kaufmännische Angestellte
Hermann Meyer Vors. Richter am LG
Jürgen Schroth Gewerkschaftssekretär
Dr. Manfred Thiemes Oberstudienrat
Walter Weik Bankdirektor
Geschäftsführung
Ulrich Füting Geschäftsführer
Edi Oelschläger Prokurist
Oliver Lamprecht Prokurist

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 3
FIRMENPORTRAIT
Die STADTBAU GmbH PFORZHEIM wurde am 22. Juli 1966 unter dem damaligen Namen
Wohnungsbau- und Verwaltungs-Gesellschaft mbH Pforzheim gegründet. Vorgänger war das am
22. Oktober 1946 als Pforzheimer Bautreuhand GmbH, Organ der staatlichen Wohnungspolitik, ins
Leben gerufene kommunale Wohnungsbauunternehmen. Dieses Unternehmen war maßgeblich am
Wiederaufbau der am 23. Februar 1945 zerstörten Stadt beteiligt, wurde aber 1961 nach dem Willen
des damaligen Gemeinderates der Stadt Pforzheim liquidiert. Man war der Meinung, dass das
künftige Versorgen der Bevölkerung mit Wohnraum durch den freien Wohnungsmarkt dargestellt
werden könnte. Dies erwies sich jedoch relativ schnell als Trugschluss, sodass 1966 wieder eine neue
kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet werden musste. Der freie Wohnungsmarkt war
nicht in der Lage, eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu leisten. Auch nach Wegfall der
Gemeinnützigkeit am 01. Januar 1991 lag der Schwerpunkt des Unternehmens in einer sozial
verantwortbaren Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung Pforzheims.
Im Jahre 1991 wurde der Name der Gesellschaft von Wohnungsbau- und Verwaltungs-Gesellschaft
mbH Pforzheim in STADTBAU GmbH PFORZHEIM umbenannt. Mit dieser Änderung und der
Änderung des Gesellschaftsvertrages ist die STADTBAU GmbH PFORZHEIM erneut die Verpflichtung
eingegangen, ihrem sozialen Auftrag gerecht zu werden, preisgünstige Wohnungen zu bauen und
zu vermieten, Familien- und Kinderfreundlichkeit sowie Verständnis für den sozial Schwächeren aufzubringen.
Diesem sozialen Auftrag verpflichtet sich die STADTBAU GmbH PFORZHEIM nachhaltig.
Er wird auch in Zukunft Maßgabe unserer unternehmerischen Entscheidungen sein.
Am 29. November 2006 wurde die Konversionsgesellschaft Buckenberg mbH gegründet, an der die
STADTBAU GmbH PFORZHEIM zu 50 % beteiligt ist. Auf dem rund 20 ha umfassenden Gelände
der ehemaligen Buckenberg-Kaserne, das 1996 durch die französischen Streitkräfte geräumt wurde,
sollen neben nachuniversitären Einrichtungen Flächen für Wohnbauentwicklung bereitgestellt
werden, um der Abwanderungstendenz junger Pforzheimer Familien entgegenzuwirken.

4 Geschäftsbericht 2007
STADTBAU IN ZAHLEN
Stand: 31.12.2007
Bilanzsumme ¤ 126.375.132,31
Anlagevermögen ¤ 117.404.592,29
Umlaufvermögen/Rechnungsabgrenzung ¤ 8.970.540,02
Eigenkapital ¤ 40.543.471,51
Fremdkapital ¤ 85.831.660,80
Jahresüberschuss ¤ 982.017,20
Beteiligungen
Konversionsgesellschaft Buckenberg mbH 50,00 %
PFORZHEIMER Bau und Grund GmbH 38,55 %
Eigener Wohnungsbestand
2.784 Wohnungen
1.298 Garagen
238 Pkw-Stellplätze
69 Gewerbeeinheiten
9 Sonstige Einheiten
Verwaltung
88 Wohnungen
15 Gewerbeeinheiten
1 Sonstige Einheit
124 Garagen

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Geschäftsbericht 2007 5
PROJEKTE DES ANLAGEVERMÖGENS
Die Modernisierungsaufwendungen betrugen im Finanzjahr 2007 ¤ 948.272,78. Für Instandhaltungsmaßnahmen
wurden weitere ¤ 1.901.642,62 ausgegeben. Dies entspricht 26,4 %
der Jahresmieteinnahmen aus dem Jahr 2007. Die Neubauinvestitionen im Jahre 2007 beliefen
sich auf ¤ 2.415.875,43. Neben den weiteren zukünftigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
waren für das Bauprogramm folgende Projekte vorgesehen:
Scharnhorststraße 1 + 3
Die beiden Gebäude mit insgesamt 10 Wohnungen gehören zu dem Gesamtensemble „Stiftung
Holl“, das in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtet worden ist. Die Modernisierungsmaßnahmen
in der Scharnhorststraße 1 + 3, bei denen die Grundrisse behutsam modifiziert und
die Wohnungen mit modernen Bädern und Zentralheizung ausgestattet werden, schließen die
Gesamtmodernisierung dieses Areals ab. Die planerischen Vorbereitungen für diese Maßnahmen
liefen bereits im Jahr 2007 an, der Umbau erfolgt 2008. Zur Abrundung der Gesamtmaßnahme
werden im folgenden Jahr Fassaden, Dächer und Außenanlagen komplett und in einer einheitlichen
Gestaltungsform saniert bzw. modernisiert.
Blücherstraße 4
Auch dieses Gebäude mit 5 Wohneinheiten gehört zum Ensemble der „Stiftung Holl“ und wurde,
genauso wie die anderen bereits sanierten Gebäude umgebaut und mit modernen Bädern und
Zentralheizung ausgestattet.
Hirsauer Straße 242– 244
Die hofartige Wohnanlage „Storchennest“ verfügt über insgesamt 45 Wohneinheiten, von denen
sich 36 noch in den Originalgebäuden der 20er Jahre des vergangenen Jahrhunderts befinden.
Der zweite Sanierungsabschnitt, der die Gebäude 242 und 244 mit insgesamt 6 Wohneinheiten umfasst,
die unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten behutsam instand gesetzt worden sind,
wurde planmäßig fertig gestellt. Die Wohnungen sind bereits in der Vermietung.
Konrad-Adenauer-Straße 3 + 5
Im Jahre 2007 wurde nach der Komplettsanierung der Bäder/Küchen und Fassaden der Eingang in
diesen Gebäuden neu konzipiert. Ebenfalls wurde die Außenanlage im südlichen Bereich umgebaut.
Die Maßnahme ist planmäßig abgeschlossen worden.
Oranierstraße 22 + 22b
Auf der Basis des Gesamtkonzeptes, das zusammen mit dem Amt für Stadterneuerung entwickelt
wurde und mit Mitteln des Programmes „soziale Stadt“ gefördert wurde, entstand der zweite von
drei begrünten Innenhöfen.
Oranierstraße 24 / Zeppelinstraße 1, 3, 5
Mit dem Bau der dritten und letzten Grünanlage östlich an die Oranierstraße 22 und 22b angrenzend,
wurde Ende 2007 begonnen. Die Maßnahmen sind weitgehend durchgeführt. Mit einer
Fertigstellung wird Anfang 2008 gerechnet.

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8 Geschäftsbericht 2007 Projekte des Anlagevermögens
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Die Gebäude entlang der Zeppelinstraße, die unter Ensembleschutz stehen, erhalten in Abstimmung
mit der Denkmalbehörde Vorsatzbalkone, die die Wohnqualität erheblich aufwerten. Diese
Maßnahme wird 2008 abgeschlossen sein.
Eisenbahnstraße 29, 31, 33
Die Neubaumaßnahme mit 48 Wohneinheiten ist planmäßig fertig gestellt worden und komplett
vermietet.
Felsenstraße 2, „Goldener Anker“
Das Gebäude aus der Mitte des 18. Jahrhundert wurde nach langen Jahren des Leerstandes
im Zusammenhang mit dem europäischen Förderprogramm EQUAL einer Gesamtmodernisierung
unterzogen. Mittlerweile ist dort eine Gaststätte mit reginaler Küche eingezogen. Im Jahr 2007
wurden als Abschluss der Maßnahme die im Obergeschoss befindlichen zwei Wohnungen im Stil
der Gesamtmodernisierung umgebaut.
Calwer Straße 2
Als erstes Hochhaus Pforzheims entstand zu Beginn der 50er Jahre das 11- geschossige Wohnhochhaus
in der Au. Nach umfangreichen Voruntersuchungen haben wir 2007 eine grundlegende
Sanierung der Balkone und der Außenfassade vorgenommen. Das Gebäude wurde in den
Originalfarben wieder gestrichen und mit einem Beleuchtungskonzept an der Fassade aufgewertet.
Bülowstraße 28
Das aus dem Jahre 1909 stammende Gebäude Bülowstr. 28 in Dillweißenstein, das in der Liste der
denkmalgeschützten bzw. erhaltenswerten Gebäude Pforzheims steht, wurde komplett umgebaut.
Es entstanden drei neue Wohnungen mit großen Balkonen. Der Maisonettewohnung im EG/1. OG
wurde der Garten zugeordnet.
Holzgartenstraße 42
Hier sind die Vorbereitungen für die Schließung der Baulücke mit Umgestaltung des Innenhofes
planerisch vorbereitet worden, sodass mit der Baumaßnahme im Jahr 2008 begonnen werden kann.
Dieses Objekt liegt im Sanierungsgebiet Au, sodass wir bei der Errichtung mit Fördermitteln rechnen
können. Die Maßnahme wird ergänzt durch Modernisierungsmaßnahmen unserer Gebäude
Holzgartenstraße 38 und 40, Karlstraße 1 und 3 und Sophienstraße 11. Hier sollen die Heizanlagen
erneuert und Vorsatzbalkone errichtet werden. Gleichzeitig soll eine Begrünung des Innenhofes die
Qualität des Quartiers verbessern.
Jörg-Ratgeb-Straße 39
Das derzeit von der Obdachlosenbehörde genutzte Gebäude, dass im „Sanierungsgebiet Kaiser-
Friedrich-Straße“ liegt, soll gänzlich abgebrochen und durch einen Neubau mit 5 Wohneinheiten und
5 Tiefgaragenplätzen ersetzt werden. Die vorbereitenden Maßnahmen dafür wurden im Jahre 2007
durchgeführt. Derzeit befindet sich das Vorhaben im Genehmigungsverfahren.

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Geschäftsbericht 2007 9
Herrenstriet-Siedlung – Fingerhutweg
Hier beabsichtigen wir einen überwiegenden Abbruch der dortigen Wohnanlage mit Neueinteilungen
der Grundstücke und Sanierung sowie Modernisierung von Teilen des Altbestandes, der derzeit in
der Waldabstandsfläche liegt. Die Maßnahme wurde planerisch so vorbereitet, dass sie Ende 2007
als Bauanfrage beim Baurechtsamt der Stadt Pforzheim eingereicht wurde.
PROJEKTE IM UMLAUFVERMÖGEN
Die Projekte im Umlaufvermögen haben aufgrund der aktuellen Marktsituation eine untergeordnete
Bedeutung. Einzig sind die mit der PFORZHEIMER Bau und Grund GmbH und der Haus GmbH der
SPARKASSE Pforzheim Calw in Form einer GbR zu nennenden Baumaßnahmen Redtenbacher-/
Reitzensteinstraße und die vorbereitenden Untersuchungen für die Bebauung der Kallhardtstraße
zusammen mit der Arbeitsgemeinschaft Pforzheimer Wohnungsunternehmen.
Pforzheim, den 2. März 2007
Ulrich Füting
Geschäftsführer

10 Geschäftsbericht 2007
LAGEBERICHT
Allgemeine Entwicklung
Die Jahre 2006 und 2007 markieren eine Phase der Hochkonjunktur, wie sie Baden-Württembergs
Wirtschaft seit der Jahrtausendwende nicht mehr erlebt hat. Nachdem der Konjunkturindikator des
statistischen Landesamtes darauf hindeutet, dass sich das Wachstum im Jahre 2008 abschwächen
wird, ist für das laufende Jahr mit einem preisbereinigten Wirtschaftswachstum von 2,5 % zu
rechnen.
Die durch Korrekturen auf dem amerikanischen Immobilienmarkt ausgelöste Dämpfung der
dortigen Konsumnachfrage wird auch in diesem Jahr noch überwunden werden können. Zudem
bedeutet die Aufwertung des Euro gegenüber dem Dollar für die industriell geprägte und exportorientierte
baden-württembergische Wirtschaft zunehmend eine Belastung. Aber gerade die in den
letzten Jahren angestiegene ausländische Nachfrage nach heimischen Gütern zieht mit gewissen
Zeitverzögerungen Investitionen und Neueinstellungen im Inland nach sich. Die Auslandsnachfrage
induziert damit Binnennachfrage, die auch noch wirksam ist, wenn die Binnennachfrage vereinzelt
Schwächen zeigen sollte.
Arbeitslosigkeit
Der Aufschwung ist am Arbeitsmarkt angekommen. Die Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich in
Baden-Württemberg 2007 jahresdurchschnittlich um ca. 80.000 Personen. Damit stehen rund
1,5 % mehr Menschen in Lohn und Brot als 2006. Dieser Zuwachs ist in erster Linie auf ein Plus bei
den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten zurückzuführen. Die Arbeitslosenquote lag in
Baden-Württemberg bei 4,3 %. Die Stadt Pforzheim hat erneut einen starken Rückgang zu vermelden.
Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im Dezember bei 6,5 % weniger als im gleichen Monat
des Vorjahres. Besser noch schneidet der Enzkreis ab, der mit 3 % im Dezember 1,2 % besser
gegenüber dem Vorjahr abschneidet.
Bevölkerungsentwicklung in Pforzheim
Mitte 2007 hatte Pforzheim 115.796 Einwohner. Das ist ein Minus gegenüber dem Vorjahr. Auf den
Trend der langfristig abnehmenden Einwohnerzahlen in dieser Stadt wird man sich einstellen müssen.
Bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung übersteigen die Sterbezahlen im langfristigen Trend
zunehmend die Geburtenzahlen. Wanderungsgewinne wird es im großen Stil nicht mehr geben.
Siedlungsentwicklung und Wohnbautätigkeit
Ob sich die Bauwirtschaft von ihrer langjährigen Krise erholt, muss sich in den kommenden Jahren
zeigen. Drastisch sind der Rückgang der Baugenehmigungen und die rückläufigen Auftragseingänge
im Wohnungsbau, die auf einen weiteren Umsatzrückgang im Jahr 2008 hindeuten. Von der Stadt
Pforzheim wurde im Jahr 2007 zwar ein leichter Anstieg der neu gebauten Wohnungen verzeichnet,
aber ein wirklich neuer Trend ist damit nicht zu erkennen. Die Durchschnittsgröße der geplanten
Wohnungen weist mit ca. 123 m 2 darauf hin, dass zukünftig der Einfamilienhausbau wieder dominieren
wird. Diesem Trend wollen wir mit der Konversionsmaßnahme Buckenberg, an der wir zu 50 %
beteiligt sind, mit dem Projekt Tiergarten entgegen treten und für Familien bezahlbare Wohnbaugrundstücke
in attraktiver Lage mit hervorragender Infrastruktur anbieten.

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 11
Energie
Im Jahr 2008 könnte der stärkste Einfluss auf Verbraucherpreise wiederum von den Energiepreisen
ausgehen. Der Anstieg des Ölpreises im Herbst 2007 wird sich 2008 auf die Preise anderer
Energieträger auswirken. Preiserhöhungen für Strom und Gas sind bereits angekündigt. Da dieser
Trend sich weiter fortsetzen wird, kommt dem Energieverbrauch je Einwohner eine besondere
Bedeutung zu.
Im vergangenen Jahr hat die Landesregierung die Entwicklung einer Nachhaltigkeitsstrategie für
Baden-Württemberg gestartet. Ganz wichtig bei dieser Strategie sind Ressourcenschonung und
Klimaschutz.
Die aktuelle Zielsetzung im Umweltplan strebt eine Verringerung des Pro-Kopf-Verbrauchs
an Energie in Baden-Württemberg in den nächsten 10 Jahren um 20 % an. Deshalb hat die Landesregierung
2007 das Erneuerbare-Wärme-Gesetz verabschiedet, mit dem der Anteil erneuerbarer
Energien im Bereich der Raumwärme und Warmwasserversorgung für private Haushalte deutlich
gesteigert werden soll. Über 50 % unseres Wohnungsbestandes werden mit Fernwärme als
Energieträger versorgt, wodurch die geforderten 20 % regenerative Energie, die ab Mitte des Jahres
2008 vorgeschrieben werden, erfüllt sind. Die übrigen Gebäude sind mit Gas-Brennwerttechnik
ausgerüstet.
Bei allen Neubau- und Umbaumaßnahmen werden wir die energetischen Anforderungen im
Einzelfall prüfen. Bei Neubaumaßnahmen streben wir den KfW40- bzw. den Passivhaus-Standart an.
Mikroklima
Zur Stärkung des Mikroklimas und zur Drosselung des Regenwasserabflusses in die Kanalisation
wird bei den Neubaumaßnahmen mit Flachdach Dachbegrünung vorgesehen. Diese Dachbegrünung,
verbunden mit Zisternen auf den jeweiligen Grundstücken dient dazu, das Regenwasser
nur dosiert in die Kanalisation einzuleiten.
Soziales Engagement
Zusammen mit der Stadtverwaltung Pforzheim beteiligen wir uns an der aus dem europäischen
Sozialfond geförderten Gemeinschaftsinitiative EQUAL mit dem Projekt Felsenstraße 2 „Goldener
Anker“. Das historische Gebäude aus dem Jahre 1722, das letzte Flößerhaus im Stadtkreis, wurde
grundlegend saniert und wieder als Wohngebäude mit Gastwirtschaft hergerichtet. Gemeinsam mit
der GBE sind hier Langzeitarbeitslose aus dem Baubereich qualifiziert worden. Die Gaststätte wurde
an Q-Prints & Service gGmbH Pforzheim vermietet, die ein Ausbildungs- und Qualifizierungsprogramm
von benachteiligten jungen Menschen mit Behinderungen durchführt. Die Maßnahme
wurde Ende 2005 begonnen. Restliche Baumaßnahmen bis zur kompletten Fertigstellung wurden
noch Anfang 2007 durchgeführt.

12 Geschäftsbericht 2007 Lagebericht
Wohnen für ältere Menschen
Wir haben umfassende Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen in unserer Altenwohnanlage
Sonnenhof, Carl-Schurz-Straße 75a, vorgenommen. Zusammen mit der Auswahl eines neuen
Betreibers der Altenwohnanlage haben wir das im Zentrum der Anlage befindliche Service-Gebäude
komplett umgebaut und neu gestaltet mit Veranstaltungsräumen, Behandlungsräumen und einer
Tagespflege in Verbindung mit der Neugestaltung des gesamten Außenareals. Wir haben mit diesem
Projekt ein Zentrum für ältere Menschen im Sonnenhof geschaffen.
Umsatz und Geschäftsfelder
Der Umsatz aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2007 hat sich gegenüber dem Vorjahr um
¤ 147.171,42 auf ¤ 14.851.863,95 erhöht. Die Erhöhung resultiert hauptsächlich aus der Erhöhung
der abzurechnenden Betriebskosten, den Neubezug Eisenbahnstraße 29–33 und in geringem Maße
durch Mieterhöhungen nach Modernisierung in 2007.
Vermietung, Verpachtung, Leerstände
Die Leerstandsquote des Unternehmens lag am 31.12.2007 bei 5,5 %. Die Quote stieg damit um
1,6 % gegenüber dem Jahr 2006. Davon wurden 3,1 % der leer stehenden Wohnungen aufgrund
von anstehenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht weiter vermietet.
Wegen beabsichtigter Verkäufe sind 0,6 % der Wohnungen nicht vermietet, sodass der tatsächliche
Leerstand am 31.12.2007 lediglich wie im Vorjahr 1,8 % des gesamten Wohnungsbestandes
ausmacht.

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 13
ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSLEERSTANDES DURCH MIETAUSFALL
Stand im Dezember 2006 Stand im Dezember 2007
Anzahl Anzahl
Wohnungen / Sollmiete ¤ Wohnungen / Sollmiete ¤
Gesamtbestand 2.740 791.024 2.784 802.480
Leerstehende Wohnungen
insgesamt 108 26.716 154 25.441
= in Prozent 3,9 % 3,4 % 5,5 % 3,2 %
darunter
wegen laufender oder
beabsichtigter Modernisierung 51 10.026 85 8.189
= in Prozent 1,9 % 1,3 % 3,1 % 1,0 %
wegen
Verkaufsabsicht 5 17
= in Prozent 0,2 % 0,6 %
somit
tatsächlicher Leerstand 52 16.690 52 17.252
= in Prozent 1,8% 2,2% 1,8% 2,2%
LEERSTANDS- UND FLUKTUATIONSQUOTE GESAMT
2003 2004 2005 2006 2007
Gesamtbestand 31.12.
Anzahl WE 2.700 2.712 2.754 2.740 2.784
Leerstand Anzahl WE 96 104 95 108 154
Leerstand in Prozent 3,6 % 3,8 % 3,5 % 3,9 % 5,5 %
Fluktuation Anzahl WE 235 257 250 260 236
Fluktuation in Prozent 8,7 % 9,5 % 9,1 % 9,5 % 8,5%

14 Geschäftsbericht 2007 Lagebericht
Die Fluktuationsrate hat sich gegenüber dem Jahr 2006 um 1,0 % auf 8,5 % gesenkt. Davon sind
1,7 % Mieter innerhalb unseres eigenen Bestandes umgezogen.
Die Auswertung der Fluktuation hat folgende meist genannte Kündigungsgründe ergeben:
• Wohnung zu klein
• Erwerb von Eigentum
• Arbeitsplatzwechsel
• Altenheim / Pflegefall
• sonstiges / verstorben / zurück in die Heimat
• rein private Gründe
• Miete zu hoch
Auch im Jahr 2007 haben wir die Leerstandszeiten genutzt, um die Wohnungen zu modernisieren,
insbesondere die Erneuerung der Böden und Sanitäreinrichtungen. Hier ist nach wie vor ein hoher
Investitionsbedarf notwendig. Mietausfälle aufgrund der Leerstandsquote haben auf die wirtschaftliche
Lage des Unternehmens zwar Einfluss, der aber nicht von wesentlicher Bedeutung ist.
Um der ungebrochenen Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen gerecht zu werden, haben
wir die Realisierung eines weiteren Projektes im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit 48 Wohneinheiten
an der Eisenbahnstraße abgeschlossen; Bezug der Wohnungen war am 01.09.2007.
Bauträgergeschäft
Ähnlich wie im Jahr 2006 hat sich das Bauträgergeschäft erheblich reduziert. Eigentumswohnungen
als Neubaumaßnahmen wurden nicht in Angriff genommen. Ebenso ist 2007 keine Umwandlung
von bestehendem Besitz in Eigentumswohnungen erfolgt.
Zusammen mit der PFORZHEIMER Bau und Grund GmbH und der Haus GmbH der SPARKASSE
Pforzheim Calw Grundstücksgesellschaft & Co. KG hat die STADTBAU GmbH PFORZHEIM das
Reihenhausprojekt Redtenbacher-/Reitzensteinstraße entwickelt.
Von dem 4. Bauabschnitt sind von 15 Reihenhäusern 9 Häuser verkauft worden. Von den
restlichen 6 Häusern sind 4 Häuser vermietet. Ein weiteres soll vermietet und das letzte Haus soll
zum Verkauf vorgehalten werden. Bei der weiteren Bebauung des Areals werden wir keine Reihenhausgruppen
mehr realisieren, sondern bei dem nächsten Bauabschnitt 7 Grundstücke zur
Bebauung mit individuellen Einfamilienhäusern anbieten.
Der 6. und letzte Bauabschnitt könnte mit Geschosswohnungsbau belegt werden. Hierzu gibt es
bereits erste Überlegungen.
Dienstleistungsgeschäft
Die Eigentumsverwaltung und Geschäftsbesorgung bei der Verwaltung von Wohnungen für Dritte
hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Die in 2007 verwalteten Einheiten belaufen sich
demnach weiterhin auf 120 Wohneinheiten.
Die eingesetzten Personal- und Sachkosten sind abgedeckt. In diesem Geschäftsfeld besteht kein
nennenswertes Unternehmensrisiko.
Die Projektentwicklung und Beratertätigkeit der STADTBAU GmbH PFORZHEIM für Projekte
Dritter ist nach wie vor gefragt z. B. für die Konversionsmaßnahme Buckenberg. Der Deckungs- und
Ergebnisbetrag für diese Dienstleistung ist gesichert, sodass auch hier kein Unternehmensrisiko
besteht.

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 15
Finanz- und Vermögenslage, Kosten- und Ertragssituation
Das Anlagevermögen hat sich auf ¤ 117.404.592,29 verringert. Diese Minderung resultiert aus
den planmäßigen Abschreibungen, die über den Investitionen für die Neubaumaßnahmen und den
angefallenen Modernisierungen des Wohnungsbestandes liegen. Der Anteil des Anlagevermögens
am Gesamtvermögen beträgt nunmehr 92,90 %. Das Eigenkapital beträgt zum Jahresende 2007
¤ 40.543.471,51 = 32,10 % am Gesamtvermögen und ist damit leicht gestiegen gegenüber dem
Jahr 2006.
Nach wie vor ist die Liquidität gesichert, da ausreichend Finanzvolumen zur Verfügung steht.
Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt, bedingt durch die niedrigeren Instandhaltungsausgaben
mit einem Jahresüberschuss von ¤ 982.017,20 ab.
SCHAUBILD ANLAGEVERMÖGEN
120.000.000 ¤
100.000.000 ¤
80.000.000 ¤
60.000.000 ¤
40.000.000 ¤
20.000.000 ¤
0 ¤
108.405.692 114.506.120 114.142.849 116.114.779 118.050.033 117.404.592
2002 2003 2004 2005 2006 2007

16 Geschäftsbericht 2007 Lagebericht
Kosten- und Ertragssituation
Wie in den letzten Jahren wurde auch im Jahr 2007 der Haupterlös der STADTBAU GmbH
PFORZHEIM im Vermietungsbereich erwirtschaftet. Da dies ein wichtiges Unternehmensziel ist,
ist die Erhaltung des Anlagevermögens für uns äußerst wichtig. Daher werden wir nach wie
vor hohe Investitionen in umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen tätigen,
um dieses Unternehmensziel langfristig zu sichern.
Beteiligungen an anderen Unternehmen
Die STADTBAU GmbH PFORZHEIM zeichnet am Stammkapital der PFORZHEIMER Bau und Grund
GmbH derzeit 38,55 %. Aufgrund der uns vorliegenden Daten ist die wirtschaftliche Situation des
Unternehmens PFORZHEIMER Bau und Grund GmbH geordnet.
An der am 29.11.2006 gegründeten Konversionsgesellschaft Buckenberg mbH ist die STADTBAU
GmbH PFORZHEIM mit 50 % beteiligt. Weitere Gesellschafter sind die Haus GmbH der Sparkasse
Pforzheim Calw Grundstücksgesellschaft & Co. KG, die AJS-Projekt GbR, die Arbeitsgemeinschaft
Pforzheimer Wohnungsunternehmen GbR und die SWP Stadtwerke Pforzheim GmbH & Co. KG.
Gegenstand dieses Unternehmens ist im Rahmen der kommunalen Aufgabenstellung die
Vorbereitung, Planung, Entwicklung und Neuerschließung des ca. 20 ha großen Konversionsgeländes
der Buckenberg-Kaserne in Pforzheim, insbesondere durch den Abbruch der vorhandenen
Bausubstanz, soweit erforderlich, die Neuordnung des Grundstücks, der Bau neuer Erschließungsund
Versorgungsanlagen und die Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von
hochwertiger, generationsübergreifender Wohnbebauung sowie die Umsetzung innovativer
Energiekonzepte.
Wohnverträgliche Gewerbebauten sind ebenso möglich wie Gebäude für die zentrale Versorgung
der umliegenden Bebauung und angrenzenden Stadtteile mit Gütern des täglichen Bedarfs.
Zusammen mit der Stadt Pforzheim wurde ein Bebauungsplan für dieses Gebiet entwickelt, der
Ende Dezember 2006 als Satzung beschlossen wurde. Auf der Basis dieses Bebauungsplans wurde
am 21.12.2006 das Gelände von der BImA käuflich erworben. Im Jahr 2007 wurden die Abbrucharbeiten
der Gebäude durchgeführt, die Ende März 2008 abgeschlossen sein werden.
Die planerischen Vorbereitungen für die Erschließung des Geländes wurden getroffen, damit
2008 die Ausschreibung und der Beginn der Erschließungsarbeiten erfolgen kann. Die Erschließungsverträge
mit der Stadt Pforzheim wurden abgeschlossen und das Gestaltungshandbuch für die
zukünftige Bebauung weitgehend fertig gestellt.

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 17
Organisation und Mitarbeiter
Wir arbeiten mit dem immobilienwirtschaftlichen Software-Programm Immotion.
Kundenorientierung und Servicequalität standen im abgelaufenen Geschäftsjahr wie auch in
den vergangenen Jahren im Vordergrund bei der Ausrichtung unserer Mitarbeiter. Regelmäßige
Mitarbeitergespräche dienen dazu, Unternehmensstrategien und -ziele zu definieren. Durch
Mitarbeiterqualifizierung sichern wir die Kompetenz unserer Beschäftigten.
Risikomanagement
Der Auslauf von Zinsbindungen wird ständig überwacht und seit den 80er Jahren eine breit gestreute
Laufzeit bei Prolongationen eingehalten. Damit ist das Risiko bei anstehenden Zinsänderungen
eingegrenzt.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahrs sind nicht eingetreten oder,
soweit absehbar, in diesen Bericht bereits aufgenommen.
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung /
Mittlere Finanzplanung und Zahlungsfähigkeit
Das Geschäftsjahr 2007 verlief deutlich besser als zunächst im Wirtschaftsplan angenommen.
Dies ist insbesondere auf das Ergebnis der Hausbewirtschaftung mit höheren Umsatzerlösen und
paralleler Unterschreitung der Kostenansätze für Mietausfälle und Instandhaltungsaufwendungen
zurückzuführen, sodass mit einem Jahresüberschuss abgeschlossen werden konnte.
Die hohen Investitionen die wir tätigen, tragen zur wirtschaftlichen Stabilisierung des örtlichen
Handwerks bei. Wie in den vergangenen Jahren konnten einige geplante Baumaßnahmen nicht
zu Ende geführt werden, sodass die kostenmäßige Abwicklung, in einigen Fällen auch die technische
Abwicklung, erst im Jahr 2008 beendet und abgerechnet werden können.
Entsprechend KonTraG haben wir unseren Aufsichtsrat im Frühjahr, im Sommer und im Herbst
über die aktuelle wirtschaftliche Situation des Unternehmens informiert und über die aktuelle
Entwicklung der STADTBAU GmbH PFORZHEIM berichtet.
Zusammengefasst wurde für das Jahr 2007 festgestellt, dass wir in den vergangenen Jahren kein
Risiko aus laufenden Geschäften oder abgeschlossenen Rechtsgeschäften zu verzeichnen hatten.
Es gab keine Rechtsstreitigkeiten von Bedeutung. Versicherungen zur Abdeckung von Haftungen und
Betriebsrisiken sind in ausreichendem Maße abgeschlossen. Die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens
war und ist jederzeit gewährleistet.
Die Zahl der Privatinsolvenzen nimmt in letzter Zeit zu, so dass der Abschreibungsbedarf bei
Mieten zunehmen kann. Mit dem straffen Mahnwesen kann allerdings der durch uneinbringliche
Forderungen entstehende Schaden eingedämmt werden.

18 Geschäftsbericht 2007
Die STADTBAU GmbH PFORZHEIM hat sich in den vergangenen Jahren intensiv um die Bestandserneuerung
ihrer Gebäude bemüht. Schwerpunkt waren dabei die Sanierungen der von der Stadt
Pforzheim übernommenen Wohngebäude, die häufig unter Denkmalschutz stehen und dadurch einen
erhöhten Investitionsaufwand erforderlich machten. Gleichzeitig haben wir das Neubausegment
Geschosswohnungsbau stetig weiter verfolgt mit der Zielrichtung, mietgünstigen Wohnraum
mit bezahlbaren Nebenkosten zu bauen. Dies wird auch im Jahr 2008 ein Schwerpunkt unseres
unternehmerischen Handels sein.
Eine stetige Mieterbefragung zeigt uns den Stand unserer Bemühungen. Die Mieterzeitung geht
auf aktuelle Themen ein und wird gerne gelesen.
Um die gesamtwirtschaftlichen Risiken zu mindern, beobachten wir permanent die wirtschaftliche
Entwicklung unseres Raumes. Hier lassen sich momentan keine dauerhaften Risiken erkennen. Bei
den betrieblichen Risiken kann man feststellen, dass der bisher geplante Verlauf des Geschäftsjahres
2008 den Vorgaben des Wirtschaftsplanes entspricht.
Pforzheim, den 29. Februar 2008
Ulrich Füting
Geschäftsführer

Lagebericht Geschäftsbericht 2007 19
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat ist seinen Pflichten gemäß Gesellschaftsvertrag und Geschäftsanweisung im
Geschäftsjahr 2007 nachgekommen. Er hat in 7 Sitzungen, darunter eine Klausurtagung und eine
Rundfahrt zu gesellschaftseigenen Objekten, anstehende Angelegenheiten des Unternehmens
behandelt und die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Außerdem hat der Prüfungsausschuss des
Aufsichtsrates wie in jedem Jahr mit den Wirtschaftsprüfern am 07.03.2008 eine Besprechung über
das Ergebnis der Abschlussprüfung abgehalten.
Die ordentliche Gesellschafterversammlung hat im vergangenen Jahr fristgerecht am 11.06.2007
stattgefunden und den Jahresabschluss 2006 und die dort vorgesehene Entnahme aus der Bauerneuerungsrücklage
genehmigt. Geschäftsführung und Aufsichtsrat wurden jeweils einstimmig
entlastet.
Die Prüfung des Jahresabschlusses 2007 wurde wie im Vorjahr der PricewaterhouseCoopers AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stuttgart übertragen. Sie hat in der Zeit vom 18.02. bis 29.02.2008
stattgefunden und auch die Prüfungen nach § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 des Haushaltsgrundsätzegesetzes
(HGrG) und gemäß § 16 Abs.1 der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) beinhaltet.
Die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung wurde bestätigt und der uneingeschränkte
Bestätigungsvermerk am 29.02.2008 erteilt. Ebenso wurde die Ordnungsmäßigkeit aus der
Erweiterung des Prüfungsauftrages nach den Vorschriften des HGrG und gemäß §§ 2 bis 14 MaBV
bestätigt.
Wie in den Vorjahren konnte durch Steigerungen bei den Erträgen und Unterschreitungen der
Aufwendungen gegenüber den im Wirtschaftsplan enthaltenen Vorgaben deutliche Verbesserungen
erreicht werden. Wir danken in diesem Zusammenhang der Geschäftsführung und den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für ihre im abgelaufenen Geschäftsjahr
geleistete Arbeit.
Der Gesellschafterversammlung schlagen wir vor, den Jahresabschluss 2007 mit Aktiven und
Passiven von je ¤ 126.375.132,31 sowie Aufwendungen und Erträgen bei einem Jahresüberschuss
von ¤ 982.017,20 festzustellen und den nach Zuweisung von ¤ 100.000,00 zur gesellschaftsvertraglichen
Rücklage verbleibenden Bilanzgewinn 2007 von ¤ 882.017,20 der Bauerneuerungsrücklage
zuzuweisen.
Pforzheim, den 31. März 2008
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Alexander Uhlig
Bürgermeister

20 Geschäftsbericht 2007
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2007
AKTIVSEITE
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Zwischensumme Sachanlagen
Finanzanlagen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Zwischensumme Finanzanlagen
Zwischensumme Anlagevermögen insgesamt
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
Unfertige Leistungen
Zwischensumme
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Anteile an Arbeitsgemeinschaften
Sonstige Vermögensgegenstände
Zwischensumme
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
Zwischensumme Umlaufvermögen insgesamt
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme
Geschäftsjahr / ¤ Vorjahr / ¤
66858,51
96.751.409,07
11.037.222,92
308.079,05
34.392,00
291.535,83
0,00
5.894,64
108.428.533,51
8.823.160,27
86.040,00
8.909.200,27
117.404.592,29
131.924,63
3.988.018,45
4.119.943,08
63.402,33
848.786,59
183.982,34
1.096.171,26
3.619.818,68
8.835.933,02
134.607,00
126.375.132,31
107.810,11
94.538.354,86
11.392.507,92
296.001,05
80.250,00
322.656,31
2.397.358,20
5.894,64
109.033.022,98
8.823.160,27
86.040,00
8.909.200,27
118.050.033,36
131.924,63
3.766.586,68
3.898.511,31
147.231,57
1.115.359,49
249.959,83
1.512.550,89
2.547.667,63
7.958.729,83
153.624,00
126.162.387,19

Bilanz zum 31. Dezember 2007 Geschäftsbericht 2007 21
PASSIVSEITE
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Zwischensumme Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn / Bilanzverlust
Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss
Entnahmen / Einstellungen in Rücklagen
Zwischensumme Bilanzgewinn / Bilanzverlust
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Zwischensumme Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Zwischensumme Verbindlichkeiten
davon aus Steuern
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Verbindlichkeiten aus Aufwendungsdarlehen
(§ 88 Abs. 3 II. WoBauG)
Barwert ¤ 0,00
Geschäftsjahr / ¤ Vorjahr / ¤
12.750.000,00
3.240.000,00
15.671.454,31
8.000.000,00
26.911.454,31
982.017,20
– 100.000,00
882.017,20
40.543.471,51
639.438,45
639.438,45
66.089.027,26
14.763.840,08
3.932.077,19
8.323,52
311.524,04
884,84
85.105.676,93
( 884,84 )
( 0,00 )
86.545,42
126.375.132,31
12.750.000,00
3.140.000,00
15.671.454,31
8.000.000,00
26.811.454,31
– 701.487,82
701.487,82
0,00
39.561.454,31
631.938,45
631.938,45
66.496.508,49
15.088.224,09
3.850.723,27
5.359,28
405.050,11
43.257,87
85.889.123,11
( 43.257,87 )
( 0,00 )
79.871,32
126.162.387,19

22 Geschäftsbericht 2007 Bilanz zum 31. Dezember 2007
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 01.01. BIS 31.12.2007
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Umsatzerlöse zusammen
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an
zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen
und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Zwischensumme
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen zusammen
Rohergebnis
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
Personalaufwand zusammen
davon für Altersversorgung
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Übertrag auf Seite 23
Geschäftsjahr / ¤ Vorjahr / ¤
14.851.863,95
29.034,71
122.416,80
15.003.315,46
221.458,63
151.510,00
315.659,31
15.691.943,40
– 5.984.745,37
– 895,20
– 27.930,00
– 6.013.570,57
9.678.372,83
– 1.142.791,26
– 272.869,43
–1.415.660,69
( – 81.545,10 )
–3.343.431,08
– 652.024,41
4.267.256,65
14.704.692,53
28.831,05
71.190,53
14.804.714,11
176.436,79
178.670,00
573.711,40
15.733.532,30
– 7.711.028,88
– 3.670,71
– 19.432,45
– 7.734.132,04
7.999.400,26
–1.066.995,01
–279.938,72
–1.346.933,73
( –77.956,73 )
–3.348.090,26
– 673.873,72
2.630.502,55

Gewinn- und Verlustrechnung Geschäftsbericht 2007 23
Übertrag von Seite 22
Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen
Erträge aus anderen Wertpapieren
und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
davon aus verbundenen Unternehmen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen
Erträge aus Beteiligungen, Wertpapieren,
Ausleihungen und Zinsen zusammen
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundenen Unternehmen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag
Einstellungen / Entnahmen aus Gewinnrücklagen
Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage
Entnahme aus der Bauerneuerungsrücklage
Bilanzgewinn / Bilanzverlust
Geschäftsjahr / ¤ Vorjahr / ¤
4.267.256,65
80.902,00
( 0,00 )
5.154,66
( 0,00 )
91.749,17
( 0,00 )
177.805,83
– 3.106.098,20
( 0,00 )
1.338.964,28
– 356.947,08
982.017,20
–100.000,00
0,00
882.017,20
2.630.502,55
80.902,00
( 0,00 )
5.154,66
( 0,00 )
115.878,67
( 0,00 )
201.935,33
– 3.186.260,31
( 0,00 )
– 353.822,43
– 347.665,39
–701.487,82
0,00
701.487,82
0,00

24 Geschäftsbericht 2007
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der STADTBAU GmbH
PFORZHEIM, Pforzheim, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft.
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen
handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
liegen in der Verantwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf
der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der
wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführers sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem
Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, den 29. Februar 2008
PricewaterhouseCoopers gez. gez.
Aktiengesellschaft Jürgen Tschiesche ppa. Günter Staub
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Geschäftsbericht 2007 25
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2007
Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung weist gegenüber dem Vorjahr keine
Veränderungen aus und erfolgte nach dem vorgeschriebenen Formblatt (Gesamtkostenverfahren).
Von der Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB wurde Gebrauch gemacht.
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden angewandt:
Bilanzierungswahlrechte bestanden für Geldbeschaffungskosten und Rückstellungen für
Bauinstandhaltung. Geldbeschaffungskosten früherer Jahre wurden zeitanteilig abgeschrieben.
Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden nicht gebildet. Ebenso wurde vom Wahlrecht zur
Aktivierung von Gemeinkosten und Zinsen kein Gebrauch gemacht.
Das immaterielle Anlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen
erfolgen linear mit 25 %.
Die Bewertung der Sachanlagen erfolgte zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Es wurden Fremdkosten und selbst erbrachte Architektenleistungen aktiviert. Abschreibungen
erfolgten bei den Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten linear entsprechend der voraussichtlichen
Restnutzungsdauer, der i. d. R. eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde liegt.
Wohnungsneubauten ab 1987 werden mit 2 % abgeschrieben. Verschiedene in den Geschäftsjahren
1991, 1992, 1994 und 1995 neu fertig gestellte Gebäude werden degressiv gemäß den Sätzen
§ 7 EStG bzw. sonstige Bauten mit 3 % oder 2,5 % abgeschrieben. Aus der degressiven
Abschreibung ergibt sich für das Jahr 2007 erstmals eine Minderabschreibung von ¤ 13.715,22
gegenüber der linearen AFA. Eine 2005 in Betrieb genommene Photovoltaikanlage wird mit 5 %
linear abgeschrieben. Ein Parkplatz (Bauten auf fremden Grundstücken) wird auf die Laufzeit des
Pachtverhältnisses mit 20 % p. a. abgeschrieben.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung ist mit den Anschaffungskosten bewertet.
Abschreibungen erfolgten entsprechend den steuerlichen Vorschriften linear nach der Nutzungsdauer;
geringwertige Wirtschaftsgüter wurden sofort abgeschrieben.
Die Beteiligungen und Andere Finanzanlagen sind ebenfalls mit den Anschaffungskosten
bewertet; eine Wertberichtigung gemäß § 253 Abs. 2 HGB ist nicht erforderlich. Bei den Verkaufsgrundstücken
wurden lediglich Fremdkosten aktiviert.

26 Geschäftsbericht 2007 Anhang des Jahresabschlusses
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund
anderen Bauten
Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Finanzanlagen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des
Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres
¤ ¤ ¤
200.754,86
149.355.588,80
13.575.786,45
296.001,05
229.288,44
643.344,84
2.397.358,20
5.894,64
166.503.262,42
8.823.160,27
86.040,00
8.909.200,27
175.613.217,55
0,00
943.092,59
5.180,19
12.078,00
0,00
25.418,84
1.743.875,43
0,00
2.729.645,05
0,00
0,00
0,00
2.729.645,05
0,00
79.148,87
20.168,13
0,00
0,00
46.136,90
0,00
0,00
145.453,90
0,00
0,00
0,00
145.453,90

Anhang des Jahresabschlusses Geschäftsbericht 2007 27
Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen
(+/–) (kumulierte) 31.12.2007 im Geschäftsjahr
¤ ¤ ¤ ¤ ¤
0,00
4.141.233,63
0,00
0,00
0,00
0,00
– 4.141.233,63
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
133.896,35
57.609.357,08
2.523.575,59
0,00
194.896,44
331.090,95
0,00
0,00
60.658.920,06
0,00
0,00
0,00
60.792.816,41
66.858,51
96.751.409,07
11.037.222,92
308.079,05
34.392,00
291.535,83
0,00
5.894,64
108.428.533,51
8.823.160,27
86.040,00
8.909.200,27
117.404.592,29
40.951,60
2.853.484,18
346.597,98
0,00
45.858,00
56.539,32
0,00
0,00
3.302.479,48
0,00
0,00
0,00
3.343.431,08

28 Geschäftsbericht 2007 Anhang des Jahresabschlusses
RÜCKLAGENSPIEGEL
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Gesamtbetrag
VERBINDLICHKEITEN AM 31.12.2007
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen **)
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
Vorjahr
Zahlen in Kursivschrift = Vorjahr
*) GPR = Grundpfandrechte
**) zur Verrechnung bestimmt bei Abrechnung Unfertige Leistungen
Bestand am Ende Einstellung Einstellung
des Vorjahres der Gesellschafter- aus dem
versammlung aus Jahresergebnis des
dem Bilanzgewinn Geschäftsjahres
des Vorjahres
¤ ¤ ¤
3.140.000,00
15.671.454,31
8.000.000,00
26.811.454,31
R E S T L A U F
insgesamt bis zu 1 Jahr zwischen
1 und 5 Jahren
¤ ¤ ¤
66.089.027,26
66.496.508,49
14.763.840,08
15.088.224,09
3.932.077,19
3.850.723,27
8.323,52
5.359,28
311.524,04
405.050,11
884,84
43.257,87
85.105.676,93
85.889.123,11
0,00
0,00
0,00
0,00
1.583.968,87
1.439.560,68
324.726,25
324.764,28
3.932.077,19
3.850.723,27
8.323,52
5.359,28
311.524,04
405.050,11
884,84
43.257,87
6.161.504,71
6.068.715,49
100.000,00
0,00
100.000,00
100.000,00
6.313.765,49
1.297.383,92
0,00
0,00
0,00
0,00
7.611.149,41

Anhang des Jahresabschlusses Geschäftsbericht 2007 29
Entnahmen Bestand
im Geschäftsjahr am Ende des
Geschäftsjahres
2007
0,00
0,00
0,00
0,00
¤ ¤
Z E I T G E S I C H E R T
über 5 Jahre Art der
Sicherung *)
¤ ¤ ¤
58.191.292,90
13.141.729,91
0,00
0,00
0,00
0,00
71.333.022,81
3.240.000,00
15.671.454,31
8.000.000,00
26.911.454,31
65.954.421,00
43.840,08
0,00
0,00
0,00
0,00
65.998.261,08
GPR/Bürgschaft
GPR

30 Geschäftsbericht 2007 Anhang des Jahresabschlusses
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten
in Höhe von ¤ 4.088.018,45 (Vorjahr = ¤ 3.866.586,68) enthalten. Es wurden Fremd- und
Eigenleistungen aktiviert. Als Pauschalwertberichtigung für leerstehende Wohneinheiten sind
¤ 100.000,00 (Vorjahr ebenfalls = ¤ 100.000,00) abgesetzt.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen/bestanden aus Vermietung
in Höhe von ¤ 1.332,12 (Vorjahr = ¤ 755,38) und bei den sonstigen Vermögensgegenständen in
Höhe von ¤ 531,08 (Vorjahr = ¤ 0,00).
Als „Anteile an Arbeitsgemeinschaften“ werden die 1/3-Beteiligung der Gesellschaft an den
BGB-Gesellschaften „Arbeitsgemeinschaft Redtenbacherstraße“ und die Beteiligung mit 25 % an der
„Arbeitsgemeinschaft Hagenschießstraße“ (beide mit Haftungsbeschränkung) ausgewiesen.
Ferner werden Planungskosten für ein Projekt der „Arbeitsgemeinschaft Kallhardtstraße“ erfasst.
In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ mit insgesamt ¤ 183.982,34 sind keine
Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Auf Guthaben an der
Instandhaltungsrücklage bei WEG’s entfallen ¤ 100.651,56 (Vorjahr ¤ 91.592,26).
In den „Sonstigen Rückstellungen“ ist mit einem nicht unerheblichem Umfang die Rückstellung
für noch zu erwartende Betriebskosten in Höhe von ¤ 425.000,00 enthalten. Ferner wurde 2007 eine
Rückstellung für Aufbewahrungspflichten mit ¤ 38.000,00 neu gebildet.
In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag
rechtlich entstehen.
Gewinn- und Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse aus „anderen Lieferungen und Leistungen“ betragen ¤ 122.416,80. Darin
enthalten sind vertraglich vereinbarte Honorare Dritter für Geschäftsbesorgung /Projektsteuerung
mit ¤ 109.000,00; der Aufwand für Lieferungen und Leistungen belief sich auf ¤ 27.930,00.
Die „Sonstigen betrieblichen Erträge“ enthalten u. a. Erträge aus Anlageverkäufen in Höhe von
¤ 236.460,97 und Erträge aus Beteiligungen an Arbeitsgemeinschaften von ¤ 33.085,01.
Sonstige Angaben
Am Bilanzstichtag bestanden keine Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für
fremde Verbindlichkeiten (Vorjahr ebenfalls = ¤ 0,00). Derivative Finanzinstrumente jeglicher Art
werden nicht eingesetzt.
Aus dem laufenden und 2008 geplanten Bau- und Modernisierungsprogramm sind noch
Herstellungskosten von ¤ 3.618.000,00 zu erwarten. Für diese Baumaßnahmen stehen noch bereits
zugesagte Finanzierungsmittel in Höhe von ¤ 125.000,00 aus. Für die Erschließungsmaßnahme
Meisenstrasse im Umlaufvermögen (ursprünglich 15 Bauplätze) fallen keine Restkosten mehr an;
ein Grundstück ist noch nicht veräußert.

Anhang des Jahresabschlusses Geschäftsbericht 2007 31
Die Gesellschaft ist am Stammkapital der PFORZHEIMER Bau und Grund GmbH mit Sitz in
Pforzheim mit Anteilen von ¤ 809.020,00 beteiligt. Das gezeichnete Eigenkapital dieser Gesellschaft
belief sich am 31.12.2006 auf ¤ 2.098.840,00. Der Jahresabschluss 2006 weist das gesamte
Eigenkapital mit ¤ 57.459.010,05 bei einem Jahresüberschuss 2006 von ¤ 1.951.095,33 aus.
Ferner ist die STADTBAU GmbH Pforzheim an der im Jahr 2006 neu gegründeten
Konversionsgesellschaft Buckenberg mbH mit 50 % am Stammkapital (= anteilig somit ¤ 12.500,00)
und an deren Kapitalrücklage (= anteilig ¤ 1.634.500,00) beteiligt. Diese Gesellschaft hat 2006
das Grundstück der ehemaligen Buckenbergkaserne von der BImA erworben und parallel einen
neuen B-Plan entwickelt, der am 21.12.2006 vom Gemeinderat der Stadt Pforzheim beschlossen
wurde. Nach erfolgtem Abbruch der vorhandenen Bausubstanz ist die Weiterveräußerung der neu
entstehenden Baugrundstücke an Investoren vorgesehen. Das gezeichnete Eigenkapital und
die Kapitalrücklagen der Konversionsgesellschaft beliefen sich am 31.12.2007 unverändert auf
¤ 3.294.000,00. Die GmbH weist einen Bilanzgewinn 2007 von ¤ 346.303,54 aus (VJ = Jahresfehlbetrag
von ¤ 29.288,19).
Die Zahl der im Geschäftsjahr 2007 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Abteilung 10 3
Technische Abteilung 11 2
Hauswarte u. a. (geringf. B.) – 24
insgesamt 21 29
Außerdem wurden zwei Auszubildende im kaufmännischen und technischen Bereich beschäftigt,
die ihre Ausbildung im Februar bzw. Juni 2007 abgeschlossen haben.
Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene
Forderungen von ¤ 5.071,54
im Vorjahr = ¤ 12.130,63
Verbindlichkeiten von ¤ 53.507.271,91
im Vorjahr = ¤ 53.087.653,35
Ausweis unter Bilanzposition: Sonstige Vermögensgegenstände,
Forderungen aus Grundstücksverkäufen sowie
Ausweis unter Bilanzpositionen: Kreditinstitute, andere Kreditgeber,
Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen

32 Geschäftsbericht 2007 Anhang des Jahresabschlusses
Geschäftsführung
Ulrich Füting Geschäftsführer
Mitglieder des Aufsichtsrates
Alexander Uhlig Bürgermeister Vorsitzender
Susanne Weishaar Stadtkämmerin stellv. Vorsitzende
Anneliese Baur Hausfrau
Monika Descharmes Kaufmännische Angestellte
Thomas Dörflinger Bankkaufmann
Herbert Eberhardt Kfz-Techniker bis 20.08.2007
Dr. Bernd Grimmer Diplomvolkswirt ab 20.08.2007
Klaus Gutscher Kaufmann
Ute Hötzer Diplompädagogin
Hella Marquardt Kaufmännische Angestellte
Hermann Meyer Vors. Richter am LG
Jürgen Schroth Gewerkschaftssekretär
Dr. Manfred Thiemes Oberstudienrat
Walter Weik Generalbevollmächtigter
Weitere Angaben
Es wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 2007 in Höhe von ¤ 882.017,20
der Bauerneuerungsrücklage zuzuweisen.
Pforzheim, den 29. Februar 2008
Ulrich Füting
Geschäftsführer

STADTBAU GmbH PFORZHEIM
Schlossberg 20
75175 Pforzheim
Tel 07231-39 31 10
Fax 07231-39 15 15
info@stadtbau-pforzheim.de
www.stadtbau-pforzheim.de
Fotografie
Klaus Kerth
(1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 12 13)
Dirk Altenkirch
(7, 9)
Gestaltung / Satz / Herstellung
Volker Müller Grafik Design
Druck
Otto Gengenbach GmbH&Co.KG
Auflage
300 Exemplare
April 2008
Erschließungsgebiet Tiergarten

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VERSTANDNIS ¨ FUR ¨ DEN SOZIAL SCHWACHEREN ¨