Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept (pdf )
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Stellungnahme<br />
<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
erstellt im Auftrag der<br />
Stadt Siegburg<br />
Projektbearbeitung:<br />
Corinna Küpper<br />
Rainer Schmidt-Illguth<br />
Köln, im November 2012<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
Goltsteinstraße 87a/D-50968 Köln<br />
Telefon +49(0)221 789 411-60<br />
Telefax +49(0)221 789 411-69<br />
info@bbe.de<br />
www.bbe.de<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
Agrippinawerft 30/D-50678 Köln<br />
Telefon +49(0)221 93655-123<br />
Telefax +49(0)221 93655-101<br />
info@bbe.de<br />
www.bbe.de
<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Seite<br />
1 Aufgabenstellung <strong>und</strong> methodische Vorgehensweise 3<br />
2 Nahversorgungssituation in der Stadt Siegburg 4<br />
3 Stadträumliche Lage des Standortbereichs Luisenstraße 6<br />
4 Vorschlag zur Ergänzung des <strong>Zentrenkonzept</strong>es 7<br />
5 Zusammenfassung 9<br />
Abbildungsverzeichnis:<br />
Abbildung 1: Wettbewerbssituation 5<br />
Abbildung 2: Verflechtungsbereich des Nahversorgungszentrums Brückberg 6<br />
Abbildung 3: Ergänzung zum <strong>Einzelhandels</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zentrenkonzept</strong> Siegburg 7<br />
Abbildung 4: Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Brückberg 8<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
1 Aufgabenstellung <strong>und</strong> methodische Vorgehensweise<br />
Die Stadt Siegburg hat das <strong>Einzelhandels</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zentrenkonzept</strong> Ende 2009 durch den Rat be-<br />
schlossen. Infolge von Wettbewerbsveränderungen in der Innenstadt bestehen nunmehr Überle-<br />
gungen, das Standortkonzept für die wohnungsnahe Versorgung speziell im nördlichen Kernstadt-<br />
gebiet zu ergänzen. Vor diesem Hintergr<strong>und</strong> hat die Stadt Siegburg die Erstellung einer gutachter-<br />
lichen Stellungnahme zur <strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Einzelhandels</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt<br />
Siegburg beauftragt.<br />
Der <strong>Fortschreibung</strong>sbedarf ergibt sich aus dem laufenden <strong>Einzelhandels</strong>vorhaben, an der Luisen-<br />
straße in Siegburg-Brückberg einen neuen Nahversorgungsschwerpunkt zu realisieren. Dabei soll<br />
ein moderner Lebensmittelsupermarkt im Standortverb<strong>und</strong> mit zwei Discountmärkten die in diesem<br />
Stadtquartier vorhandenen Angebotsdefizite abmildern.<br />
Zu dieser Planung wurde von der BBE Handelsberatung im Frühjahr 2012 bereits eine Auswir-<br />
kungsanalyse erstellt. Auf Basis dieses Gutachtens soll nunmehr abschließend geprüft werden, ob<br />
der Standort Luisenstraße mit Umsetzung des Planvorhabens im städtischen <strong>Zentrenkonzept</strong> als<br />
Nahversorgungszentrum qualifiziert werden sollte.<br />
Zur Bewertung werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:<br />
Bewertung der Nahversorgungssituation im Stadtgebiet Siegburg<br />
Stadträumliche Lage des Standortbereichs Luisenstraße (Erreichbarkeitssituation <strong>und</strong> An-<br />
bindung umliegender Wohnquartiere, Bevölkerungspotenziale im Nahbereich)<br />
Vorschläge zur Ergänzung des <strong>Zentrenkonzept</strong>es: räumliche Abgrenzung eines möglichen<br />
Nahversorgungszentrums Brückberg <strong>und</strong> Definition des zu versorgenden Verflechtungs-<br />
gebietes<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
2 Nahversorgungssituation in der Stadt Siegburg<br />
Das <strong>Zentrenkonzept</strong> der Stadt Siegburg weist aktuell das innerstädtische Hauptzentrum mit einer<br />
gesamtstädtischen Versorgungsbedeutung sowie zwei Nahversorgungszentren in Kaldauen <strong>und</strong> in<br />
Stallberg aus. Nach der Schließung der Lebensmittelmärkte in der nördlichen Innenstadt sind zwi-<br />
schenzeitlich keine größeren Lebensmittelanbieter im zentralen Versorgungsbereich vorhanden.<br />
Perspektivisch wird die Nahversorgung durch einen Kaiser’s Lebensmittelsupermarkt am Standort<br />
Grimmelsgasse <strong>und</strong> durch den innerstädtischen Ergänzungsstandort Mühlengraben-Quartier<br />
(ehemaliges Lüghausen-Areal) ergänzt, auf dem u. a. ein Lidl Lebensmitteldiscountmarkt <strong>und</strong> ein<br />
Getränkemarkt geplant sind.<br />
In den Nahversorgungszentren fungieren die Lebensmittelsupermärkte Rewe XL in Stallberg sowie<br />
Edeka in Kaldauen als wichtige Magnetbetriebe, die die Nahversorgung für die Stadtteile Stallberg/<br />
Wolsdorf bzw. Kaldauen/ Seligenthal sicherstellen.<br />
In der Kernstadt übernehmen die großen SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Kaufland <strong>und</strong> Hit<br />
(letzterer in Verbindung mit Aldi) wichtige Versorgungsfunktionen. Beide Standorte befinden sich in<br />
Gewerbegebietslagen. Die Nahversorgung wird neben zahlreichen kleinteiligen Angeboten durch<br />
die Lebensmitteldiscountmärkte Netto <strong>und</strong> Aldi am Standort Luisenstraße, Penny am Standort<br />
Zeithstraße, Netto <strong>und</strong> Aldi am Standort Händelstraße sowie Netto im Stadtteil Braschoß ergänzt.<br />
Damit ist für die Stadt Siegburg eine umfangreiche nahversorgungsrelevante <strong>Einzelhandels</strong>aus-<br />
stattung festzustellen, die sich auch in einer hohen Umsatz-Kaufkraft-Relation von über 100 %<br />
nach Realisierung der innerstädtischen Kaiser’s-Ansiedlung <strong>und</strong> der Planung für das Mühlengra-<br />
ben-Quartier niederschlägt. Gleichwohl ist für das nördliche Stadtgebiet ein Defizit im Bereich der<br />
wohnungsnahen Versorgung festzustellen, da in weiten Teilen der Nordstadt kein angemessenes<br />
Lebensmittelangebot vorhanden ist. Diese Wertung begründet sich vor allem aus dem Fehlen ei-<br />
nes Lebensmittelvollversorgers. Denn diese Vertriebsform stellt mit einem Angebot von deutlich<br />
über 10.000 Artikeln eine umfassende Nahversorgung sicher, während Lebensmitteldiscountmärk-<br />
te mit 700 – 3.500 Artikeln (nach Betreiber differierend) nur eine eingeschränkte Angebotspalette<br />
vorhalten.<br />
Im Fazit sind somit Ausstattungsdefizite in der Nahversorgung des Standortumfelds festzustellen,<br />
die nur in Teilbereichen durch exponierte Vollsortimentsbetriebe mit gesamtstädtischen Einzugs-<br />
gebieten (u. a. Kaufland, Hit) kompensiert werden können. Insbesondere in der Nordstadt ist auf<br />
der Nahbereichsebene keine ausreichende Versorgung durch Lebensmittel-SB-Märkte vorhanden.<br />
Dabei ist bei den Lebensmitteldiscountmärkten noch eine relativ hohe Filialdichte festzustellen,<br />
während das Segment der Lebensmittelsuper- bzw. Verbrauchermärkte nur durch die außerhalb<br />
des Wohnungsnahbereichs der Nordstadt ansässigen Anbieter Hit im Gewerbegebiet Industrie-<br />
straße, Rewe XL im Nahversorgungszentrum Stallberg <strong>und</strong> Kaufland im Gewerbegebiet Phrix ab-<br />
gedeckt wird.<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
Abbildung 1: Wettbewerbssituation<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
3 Stadträumliche Lage des Standortbereichs Luisenstraße<br />
Der Standortbereich Luisenstraße nimmt im nordwestlichen Stadtteil Brückberg eine zentrale <strong>und</strong><br />
gut erreichbare Lage ein. Bereits heute bestehen mit den ansässigen Lebensmitteldiscounter (Net-<br />
to, Aldi) wichtige Nahversorgungeinrichtungen für das nördliche Stadtgebiet.<br />
Die Luisenstraße stellt als Landesstraße 333 eine wesentliche innerstädtische Verkehrsachse dar,<br />
die die Kernstadt von Siegburg über die B<strong>und</strong>esstraße 8 mit der Nachbarstadt Troisdorf sowie mit<br />
der B<strong>und</strong>esstraße 56 verbindet. Eine Linienbushaltestelle ist im Kreuzungsbereich Luisenstraße /<br />
Ernststraße dem Untersuchungsstandort direkt zugeordnet, so dass auch eine sehr gut Einbindung<br />
in das Siegburger Linienbusnetz gegeben ist.<br />
Der Standortbereich Luisenstraße ist den Wohngebieten Brückberg <strong>und</strong> Nordstadt in einer Mittel-<br />
punktlage zugeordnet, so dass der Verflechtungsbereich mit diesen Stadtteilen ca. 10.400 Einwoh-<br />
ner umfasst.<br />
Abbildung 2: Verflechtungsbereich des Nahversorgungszentrums Brückberg<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Nahversorgungszentrum<br />
Im Nahbereich (12 Minuten-Fußweg) wohnen davon ca. 6.500 Personen, so dass für das nördliche<br />
Stadtquartier eine hohe Einwohnerkonzentration festzustellen ist, die die Auslastung eines Nahver-<br />
sorgungszentrums sicherstellen kann.<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
4 Vorschlag zur Ergänzung des <strong>Zentrenkonzept</strong>es<br />
Mit dem Ziel der Verbesserung der Nahversorgungsqualität wird vorgeschlagen, das Zentrenkon-<br />
zept der Stadt Siegburg um ein Nahversorgungszentrum in Brückberg zu ergänzen. Der Standort<br />
wird dadurch privilegiert, als Vorrangstandort großflächige <strong>Einzelhandels</strong>betriebe mit nahversor-<br />
gungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- <strong>und</strong> Genussmittel, Drogeriewaren) aufzunehmen,<br />
die sich in ihren Versorgungsfunktionen auf den zugewiesenen Verflechtungsbereich beziehen.<br />
Das Nahversorgungszentrum Brückberg kann die vorhandenen Versorgungsfunktionen des inner-<br />
städtischen Hauptzentrums (inkl. Ergänzungsstandort) <strong>und</strong> der Nahversorgungszentren Kaldauen<br />
<strong>und</strong> Stallberg sinnvoll ergänzen, da es angebotsseitig eine Komplementärfunktion zur Innenstadt<br />
<strong>und</strong> räumlich keine Überschneidungen mit den Versorgungsbereichen der anderen Nahversor-<br />
gungszentren aufweist.<br />
Abbildung 3: Ergänzung zum <strong>Einzelhandels</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zentrenkonzept</strong> Siegburg<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Bei der räumlichen Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches sind insbesondere die städte-<br />
bauliche Situation sowie die Nutzungsstrukturen zu beachten. Die räumliche Abgrenzung des Nah-<br />
versorgungszentrums sollte auf das „Odenthal-Gelände“ beschränkt werden. Durch die geplante<br />
Verlagerung des Aldi-Marktes kann eine Konzentration der großflächigen Nahversorgungseinrich-<br />
tungen auf diesen Standortbereich erreicht werden.<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
Damit sind alle strukturprägenden Betriebe dem vorgeschlagenen zentralen Versorgungsbereich<br />
zugeordnet. Die räumliche Ausdehnung lässt die gewünschten Kopplungseffekte zwischen den<br />
Nutzungen erwarten. Mit dem ehemaligen Betriebsgr<strong>und</strong>stück der Firma Odenthal <strong>und</strong> den rück-<br />
wärtigen ungenutzten Gr<strong>und</strong>stücken ist dem Nahversorgungszentrum zudem eine Entwicklungsflä-<br />
che zugeordnet, die eine angemessene Weiterentwicklung der nahversorgungsbezogenen Funkti-<br />
onen ermöglicht.<br />
Abbildung 4: Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Brückberg<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
Vor dem Hintergr<strong>und</strong> der Angebotsstrukturen ist in der Nordstadt keine ausreichende Versorgung<br />
durch Lebensmittel-SB-Märkte vorhanden. Insbesondere die Ergänzung eines Lebensmittelsuper-<br />
marktes mit einem umfassenden Nahversorgungsangebotes wäre wünschenswert. Ergänzend ist<br />
auch die Verbesserung des Drogeriewarenangebotes sinnvoll.<br />
Das Nahversorgungszentrum Brückberg kann aufgr<strong>und</strong> seiner zentralen Lage Nahversorgungs-<br />
funktionen für die Stadtteile Brückberg <strong>und</strong> Nordstadt übernehmen. In diesem Teilraum leben aktu-<br />
ell ca. 10.400 Einwohner. In dem so definierten Verflechtungsbereich steht ein sortimentsspezifi-<br />
sches Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- <strong>und</strong> Genussmittel <strong>und</strong> Drogeriewaren von ca. 25 Mio. € zur<br />
Verfügung.<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
5 Zusammenfassung<br />
Die <strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg verfolgt das Ziel, die Nahversor-<br />
gungsfunktionen im nördlichen Kernstadtgebiet von Siegburg zu festigen. Die Ausstattung mit Le-<br />
bensmittelsupermärkten ist heute defizitär, außerdem sind keine zentralen Versorgungsbereiche in<br />
Brückberg / Nordstadt vorhanden, die mit einem differenzierten Besatz dieses Defizit kompensie-<br />
ren würden.<br />
Zur Ergänzung der Nahversorgungsstrukturen mit den innerstädtischen (Ergänzungs-)Standorten<br />
in der Grimmelsgasse <strong>und</strong> im Mühlengraben-Quartier sowie mit dem Nahversorgungszentrum<br />
Stallberg <strong>und</strong> dem Hit-Standort im Gewerbegebiet Industriestraße wird die Entwicklung eines Nah-<br />
versorgungszentrums in Brückberg vorgeschlagen. Die Entwicklungsfähigkeit der Innenstadt <strong>und</strong><br />
der sonstigen Nahversorgungszentren in Kaldauen <strong>und</strong> Stallberg wird dadurch nicht beeinträchtigt.<br />
Im vorgeschlagenen Nahversorgungszentrum Brückberg sind <strong>Einzelhandels</strong>betriebe der woh-<br />
nungsnahen Versorgung (u. a. Netto) sowie ergänzende Dienstleistungsbetriebe ansässig, so dass<br />
der Standort funktional bereits Nahversorgungsfunktionen für das nördliche Kernstadtgebiet über-<br />
nimmt.<br />
Das Nahversorgungszentrum Brückberg kann aufgr<strong>und</strong> seiner zentralen Lage im nördlichen Sied-<br />
lungsraum die Stadtteile Brückberg <strong>und</strong> Nordstadt mit zusammen ca. 10.400 Einwohnern versor-<br />
gen.<br />
Köln, im November 2012<br />
BBE Handelsberatung GmbH<br />
i. V. Corinna Küpper i. V. Rainer Schmidt-Illguth<br />
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<strong>Fortschreibung</strong> des <strong>Zentrenkonzept</strong>es der Stadt Siegburg<br />
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des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung <strong>und</strong> Weitergabe<br />
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