Einzelhandelskonzept der Stadt Mühlhausen (*.pdf 2907 KB)

Einzelhandelskonzept
für die Stadt
MÜHLHAUSEN / THÜRINGEN
Auftraggeber: Stadt Mühlhausen
Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Stefan Wolf
Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer
Erfurt, Januar 2009
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Tschaikowskistraße 19, 99096 Erfurt
Telefon: 0361 - 347680 Telefax: 0361 - 3476819
Email: info@gma.biz Internet: www.gma.biz

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Erfurt, erhielt im Juli
2008 von der Stadt Mühlhausen den Auftrag zur Erarbeitung eines gesamtstädtischen
Einzelhandelskonzeptes. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und
städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der
Sicherung zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 34 Absatz 3 BauGB, § 11 Absatz 3
BauNVO sowie § 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt.
Die Datengrundlage für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgaben-
stellungen wurde durch eine Primärerhebung im Juli 2008 gewonnen. Für die Ausarbei-
tung der Analyse standen der GMA zudem sekundärstatistische Materialien der Stadtver-
waltung Mühlhausen, des Thüringer Landesamtes für Statistik, des Statistischen Bundes-
amtes und zahlreiche weitere Fachpublikationen zur Verfügung. Das verwendete Zahlen-
material wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen
wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausge-
wertet.
Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Mühlhau-
sen. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der
schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA.
G M A
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Büro Erfurt
Erfurt, Januar 2009
BAU WFT skh web

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
INHALTSVERZEICHNIS Seite
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign 1
II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im
Einzelhandel 2
1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 2
2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 9
3. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 11
III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im
Einzelhandel 16
1. Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der
Standortentwicklung im Einzelhandel 16
2. Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung 17
3. Landes- und Regionalplanung 21
IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft 23
1. Standortbeschreibung Mühlhausen 23
2. Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 30
3. Kaufkraftvolumen 32
3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung 33
3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 34
3.3 Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 35
3.4 Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser
Einzelhandels bis 2015 36

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
V Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen 39
1. Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt 39
2. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser
Einzelhandels 45
3. Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen 47
4. Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser
Einzelhandels 48
4.1 Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 48
4.2 Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 50
4.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln 50
4.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln 51
4.3 Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt 51
4.4 Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet 52
5. Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015 54
VI Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser
Einzelhandel 58
1. Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 60
2. Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“ 70
VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 80
Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis 83

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign
Mühlhausen zählt derzeit ca. 36.560 Einwohner 1 und ist von der Landesplanung Thürin-
gens als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft. Auf Grund ihrer
gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt sowohl für die eigene Bevölkerung als
auch für das dazugehörige Umland umfassende Versorgungsfunktionen im Einzelhandel
zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung ein Einzelhandelsgutachten
in Auftrag gegeben, das die realen Entwicklungspotenziale dieser Wirtschaftsgruppe bis
2015 definieren soll und daraus Erfolg versprechende Strategien für die Standortentwick-
lung ableitet. In dem Gutachten sind die demographischen Trends im Stadt- und Einzugs-
gebiet, aber auch allgemeine strukturelle Veränderungen des Einzelhandels und Kunden-
verhaltens zu berücksichtigen.
Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelsgutachtens ist es, die Angebots- und Nachfrage-
strukturen der Wirtschaftsgruppe zu analysieren und die realen Entwicklungsperspektiven
zu prognostizieren. Im Einzelnen werden dazu folgende Fragestellungen behandelt:
Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet
Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel / Berech-
nung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2007 und 2015
Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Mühlhäuser Ein-
zelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2015
Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität
Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes
Prognose des wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen Verkaufs-
flächenbedarfes bis zum Jahr 2015
Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ / Ausarbeitung
einer stadtspezifischen Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren
Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des
Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche.
Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2015. Bis
zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen
angestrebt werden.
1 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2007.
1

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel
Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Stadt Mühlhausen kann nicht losgelöst
von allgemeinen Entwicklungstendenzen des Einzelhandels in Deutschland erfolgen.
Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser
Wirtschaftsgruppe dargestellt.
1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwan-
del, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen
sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekon-
zepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nut-
zen.
Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung
der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von
Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Verände-
rungen der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die
Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgen-
de Effekte:
Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadt-
zentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungs-
bereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen
gegeben.
Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außer-
halb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandels-
standorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von
Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Ver-
kehrsfrequenz heraus.
2

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit
den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu
lösenden Problemen.
Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzes-
sive die Bedeutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profi-
tierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie
z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte.
Vor allem infolge eines Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der
Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von
ca. 28 Mio. m² (+ 39 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansi-
on sogar noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa
15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1).
Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008
Mio. m²
63
58
5
* Prognose
77
71
6
76
12
88
15
80
95
18
91
109
19
92
111
19
93
1980 1990 1993 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
112
20
94
114
95
20
115
21
96
116
Neue Bundesländer Alte Bundesländer Deutschland
21
97
118
21
98
119
99
21
120*
Quelle: GMA-Darstellung nach HDE
3

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10
Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge
wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, wäh-
rend die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und die Nahversorgungsla-
gen einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr relativer Anteil am Verkaufsflä-
chenbestand sank um mehr als 10 %.
Im Hinblick auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten wa-
ren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen:
Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der
Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsni-
veaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch Anbieter
des mittleren Preissegments unter Druck.
Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten
verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von die-
ser Entwicklung noch nicht betroffen.
Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten zur Uniformität
des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung).
Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte
an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“), die bundesweit beworben werden.
Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale
Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Ma-
nagement und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rah-
menbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufs-
zentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteige-
rungen von bis zu 5 % pro Jahr.
4

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Der Erfolg von Shopping-Centern ist auch statistisch belegbar. Ihre Zahl nahm in den ver-
gangenen 40 Jahren von 2 auf 399 zu und ihre Gesamtverkaufsfläche liegt in Deutsch-
land mittlerweile bei ca. 12,6 Mio. m² (vgl. Abb. 2). Neubauten werden erfreulicherweise
bevorzugt in den Innenstädten realisiert. Rund 60 % der Einkaufszentren werden in jünge-
rer Zeit in dieser Standortlage errichtet, immerhin 33 % in Stadtteilzentren und nur noch
etwa 7 % in dezentralen Lagen 1 .
Abb. 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008
Anzahl der Shopping-Center
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
0,1
2
0,5
14
1,5
50
2,0
65
2,4
81
2,8
93
6,0
179
9,2
11,4
279
12,6
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2008
Anzahl Gesamtfläche
In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen
Einzelhandels – wie bereits erwähnt – in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion.
Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Be-
rücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 3). Durch die
disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (=
Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung – v. a. in Branchen,
die an kostenintensiven Standorten wirtschaften – nicht mehr durchgängig gewährleistet
ist.
1 Quelle: EuroHandelsinstitut Köln, Handel aktuell 2008 / 2009.
363
399
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Gesamtfläche in Mio. m²
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008
5

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 3: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008
Umsatz in Mrd. €
410
400
390
380
370
360
350
374
375
382
388
380
378
386
390
392
395
404*
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
* Prognose Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008
Abb. 4: Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels
1997 – 2007
Betriebe
75.000
70.000
65.000
60.000
55.000
50.000
45.000
73.418
72.497
70.263
25,4
25,9
26,1
68.352
66.819
64.934
26,2
26,4
62.872
27,0
27,7
28,6
61.460
28,8
58.910
28,8
55.026
28,1
51.359
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Betriebe VK
30,0
29,0
28,0
27,0
26,0
25,0
VK in Mio. m²
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008
6

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von
einem Rückgang der Betriebszahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmittelein-
zelhandel (vgl. Abb. 4). Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten.
Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von
ca. 240 m² VK.
Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zuneh-
mende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten
Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine
Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten deutlich ausbauen konnte und in naher
Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 5). Als Beispiel für eine Branche, in
der die Betriebs- und Umsatzkonzentration extreme Formen angenommen hat, lässt sich
wiederum der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 %
der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtle-
bensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunter-
nehmen.
Abb. 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland
6%
2%
12%
18%
55%
6%
14%
18%
22%
35%
Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem
durch die hohe Entwicklungsdynamik von Fachmärkten getragen. Der Marktanteil die-
ses Betriebstyps lag 1995 erst bei 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2007
8%
22%
16%
27%
23%
7% 5%
4%
1980 1995 2010
Versender
Fachmärkte
Verbrauchermärkte/ SB-
Warenhäuser
Filialisierte Fachgeschäfte
Trad. Fachgeschäfte
Warenhäuser
Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut
7

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
wurde bereits ein Wert von 21 – 22 % erreicht und im Jahr 2010 dürfte die Zahl schon bei
etwa 23 % liegen.
----------------------------------
Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den Neuen Bundeslän-
dern sind folgende Tendenzen zu beobachten:
Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Dis-
countorientierung des Einzelhandels (z. B. Discounter / Sonderpostenmärkte).
Der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner liegt im Vergleich mit den Alten Bun-
desländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch
die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung in weiten Teilen Ostdeutschlands
nimmt der Verkaufsflächenüberbesatz zudem rechnerisch weiter zu. Die häufig
fehlenden Alternativen auf dem Arbeitsmarkt begünstigen überdies eine Weiterfüh-
rung von Grenzertragsstandorten, so dass notwendige Anpassungen des Einzel-
handelsbestandes an die veränderte Nachfragesituation hinausgezögert werden.
Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den Neuen Bundesländern
nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine
kommunale Standortsteuerung fand hierbei oft nur in begrenztem Umfang statt.
Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ost-
deutschlands durch einen besonders hohen Verkaufsflächenanteil autokundenori-
entierter Lagen gekennzeichnet. 60 – 70 % Verkaufsflächenanteil sind keine Sel-
tenheit.
Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte sind vielfach noch nicht
an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst worden. Häufig sind
die Ladeneinheiten zu kleinteilig ausgebildet; Flächenzusammenlegungen sind sel-
ten. Auch die erforderlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen für den inner-
städtischen Einzelhandel konnten seit der Wende vielerorts noch nicht geschaffen
werden (z. B. Parkierung, Regelung des Wirtschaftsverkehrs, Aufenthaltsqualität).
8

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R.
erheblich höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzel-
handel nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-)
Städten nicht selten die Individualität im Angebot.
Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch fehlende
Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die
Möglichkeiten in die Geschäfte zu investieren begrenzt. Folge ist oft ein „trading
down“.
Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt
als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Ge-
samtbestand der Betriebe und das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist
dadurch begrenzt.
----------------------------------
2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland
kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskon-
zepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscoun-
ter. Letztere haben z. T. als direkte Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutschland
ihre Betriebszahl seit 1991 um 81 % steigern können (vgl. Abb. 6). Im gleichen Zeitraum
expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 10,65 Mio. m² 1 . Konsequenz
dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein sehr hoher Marktanteil im Lebensmittelsek-
tor von ca. 42 %.
Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen
Jahren hingegen eine durchaus unterschiedliche Entwicklung genommen. Expansiv zeig-
ten sich die SB-Warenhäuser. Hingegen verzeichneten Supermärkte und kleinere Le-
bensmittelgeschäfte einen Bedeutungsverlust (vgl. Tab. 1).
1 Quelle: EHI 2008.
9

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 6: Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007
Betriebe
16.000
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
8.388
9.342
10.073
10.630
12.220
11.580
14.806 15.219
14.610
14.214
13.235
12.813 12.970 13.180
14.745
13.750
13.400
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
2000 - 2007
Jahr
Daten 2000 2007
Anzahl der Betriebe
Veränderung 2000/2007
abs. in %
Lebensmitteldiscounter 12.970 15.219 2.249 17,3
Supermärkte 9.230 8.137 - 1.093 - 11,8
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 2.363 3.233 870 36,8
Übrige Lebensmittelgeschäfte 45.900 24.770 - 21.130 - 46,0
Verkaufsfläche in Mio. m²
Lebensmitteldiscounter 6,93 10,65 3,72 53,7
Supermärkte 6,89 6,56 - 0,33 - 4,8
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 4,92 6,36 1,44 29,3
Übrige Lebensmittelgeschäfte 7,38 4,49 - 2,89 - 39,2
Quelle: GMA-Zusammenstellung nach EHI 2008
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008
10

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten,
Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den moto-
risierten Individualverkehr und mit großem Stellplatzangebot präferiert (vgl. Tab. 2).
Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
(Auswahl)
Daten
Lebensmitteldiscounter
Supermarkt
(inkl. Getränkemarkt)
Verbrauchermarkt /
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche 800 m² 1.500 m² 2.500 m²
Parkplätze 100 100 250
Grundstücksgröße 5.000 m² 5.000 m² 8.000 m²
Marktgebiet 5.000 EW 5.000 EW 15.000 EW
Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet
Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen
Standortkosten, werden andererseits weniger oft belegt; dies auch auf Grund der recht
geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 –
2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel.
3. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen
der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in
andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 7 und 8).
Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weiterge-
hende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf
von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes
beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue
Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt.
11

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 7: Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in
Deutschland 1997 – 2007
1995 = 100
125
120
115
110
105
100
1997
1998
36%
34%
11%
16%
3%
1999
2000
2001
Abb. 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010
1990 2010
Einzelhandel
Wohnungsmiete und
Haushaltskosten
Verkehrszwecke und
Nachrichten
Bildungs- und Unter-
haltungszwecke
Sonstige
2002
2003
25%
41%
13%
19%
2%
2004
2005
privater Konsum Einzelhandelsumsatz
2006
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI
2007
Quelle: GMA-Darstellung nach HDE, Statistisches Bundesamt
12

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um
die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die
Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten:
Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem
Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design.
Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder
naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für
herkömmliche Sortimente auszugeben 1 .
Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse
an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie
einer hohen Preissensibilität.
Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne be-
sondere Berücksichtigung von Umweltbelangen.
Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultra-
verbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussie-
rung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des
„hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einer-
seits teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die
sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in
Abb. 9 überblicksartig zusammengefasst.
1 Die Ausgaben für Biowaren stiegen im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um ca. 10 %. Hohe Anteile von Biowaren gibt es insbesondere bei Milchprodukten
und Brot.
13

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 9: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“
Verbrauchers
Netz statt Tüte
E-Commerce als Direkt-
vertrieb der Industrie
E-Commerce als Fun-/
Entertainmenterlebnis
Sicherheits- und
Sauberkeitsbedürfnis
teilw. beeinträchtigt durch
Bagatellisierung des Laden-
diebstahls
Verschmutzung durch Fast-
Food-Verpackungen
Bettler, Crusties, Punks,
Glatzen
Zunahme der
Einkaufsfahrten
Parkplatzbedarf
„no parking, no business“
Quelle: GMA Konsumentenforschung 2008
Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der
mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:
Verkaufsflächen wachsen weiter
Discount-Shopping
Billigläden und Fast-
food auf dem Vormarsch
Purismus im Ladenlayout
Trading down
Hybrider
Verbraucher
Smart-Shopping
keine „billigen Marken“,
sondern „Marken billig“
Handeln und Feilschen bei
allen Anbietern
Restpostenmärkte
FOC
Fun- / Entertainment-
Shopping
Freizeitnutzungen nehmen zu
Lasten des Handels zu
Retail-Theatre
Thematisierte Immobilien
Convenience Shopping
Bedeutungszunahme von
Tankstellen
Zunahme von Heimdiensten,
Zustelldiensten
Innenstadtstandorte als „Oasen
in der Servicewüste“
Bereits Ende 2007 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand
von rd. 98 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern waren bis dato ca. 21
Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig zu
14

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft
sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der städtebau-
lich integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren weiter.
Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort
Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. €
wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige
und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausschei-
den. Dies gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe
über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen.
Fachmärkte und Discounter boomen
Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jah-
ren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden
ihre Marktanteile noch weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen Shopping-
Centern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit
bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,4 – 1,5 Mio. m² 1 .
Filialisierungswelle hält an
Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die
Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern vielfach
den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen.
Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung
Das „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbeson-
dere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist
ein Marktanteil von ca. 7 – 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind so-
gar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E-
Commerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributionsstruktu-
ren, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind.
1 Quelle: EHI 2006.
15

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Ein-
zelhandel
1. Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortent-
wicklung im Einzelhandel
In der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt geeignet
oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungs-
trägern der öffentlichen Hand oft auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlun-
gen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei
die Sicherung der Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein.
Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung
und Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1).
Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
UNTERNEHMEN STADTPLANUNG
Oberziel
Gewinnmaximierung geordnete städtebauliche Entwicklung
- Minimierung der Standortaufwendungen
- Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition
- Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer
- Parkplatzangebot
- Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit
- Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte
- Standortaufwendungen, insbesondere Miet-
oder Kaufpreis
- Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweiterungsmöglichkeiten
- Standorte der Wettbewerber
- Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens
Quelle: GMA-Standortforschung 2008
Unterziele
- Erhalt der Zentralität
- Erhalt der Urbanität
- Stärkung der Innenstadt
- Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung
- Verkehrsvermeidung
Standortbeurteilungskriterien
- Koordination und Bündelung des Verkehrsaufkommens
(PKW / ÖPNV)
- Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien
- Flächenverbrauch / Umweltschutz
- Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B.
Wohnen, Freizeit, Landschaft)
- Vermeidung negativer Auswirkungen auf die
innerstädtische Geschäftsstruktur und die
Nahversorgung
16

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden Rechts-
vorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen
Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Ein-
zelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentschei-
dungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen, zählen u. a.
das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1
die Landes- und Regionalplanung.
2. Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein
planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Ein-
zelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung
der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des
Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden:
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden
in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind
Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich
als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in al-
len Baugebieten zulässig:
─ sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in
Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)
─ in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Aus-
nahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderre-
gelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbe-
triebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind
1 Die folgenden Ausführungen dienen ausdrücklich nicht der rechtlichen Interpretation,
sondern lediglich der Darstellung des Instrumentariums im Überblick.
17

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten
zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende
Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen:
─ Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Ver-
kaufsfläche) 1 , dann ...
─ Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet
zulässig.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB und § 9 Abs. 2a BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die über-
baut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig
die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art
der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren
Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht.
Der Abs. 3 ergänzt seit 2004 die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Ein-
zelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungs-
bereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der
Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt durch den neuen § 34 Abs. 3
erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im § 11 Abs. 3 BauNVO
verwendet wurde.
Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach §
34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungs-
plan für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten
1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht
die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind
nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauN-
VO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche
sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen,
der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung
des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.
18

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB gestatteten baulichen Nutzungen zulässig oder
nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind. Dabei können auch unter-
schiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches
getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist aller-
dings auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (= Einzel-
handelskonzept) im Sinne des § 1 Abs. 6, Nr. 11 Bezug zu nehmen, insbesondere
im Hinblick auf vorhandene oder geplante zentrale Versorgungsbereiche 1 .
Des Weiteren können sich Gemeinden auch gegen Planungen anderer Gemein-
den wehren, wenn diese Projekte „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungs-
bereiche“ haben würden. Zudem ermöglicht der § 13 Abs. 2 BauGB ein beschleu-
nigtes Verfahren für B-Pläne der Innenentwicklung (§ 34-Gebiete), wenn diese le-
diglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 a beinhalten.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche
Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungspla-
nes.
Die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO oder § 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fall-
bezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und
dadurch die Standortentwicklung des Einzelhandels konzeptionell gestalten. Die sicherste
Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind hierbei die im BauGB und
der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick
auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weiterge-
hende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des § 9 BauGB wird der Begriff
„zentraler Versorgungsbereich“ grob definiert. Der Begriff umfasst demnach „Versorgungsbereiche
unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in
Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und
Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die
Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll im Interesse der verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen.“
19

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind – ggf. räumlich be-
schränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrie-
ben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie
negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der „sonstigen ma-
teriell-rechtlichen Voraussetzungen“ nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmög-
lichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als „materiell-rechtliche Voraus-
setzungen“ für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach § 1 Abs. 9 BauNVO
„besondere städtebauliche Gründe“ 1 .
Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Stand-
ortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern
der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist
und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch
willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln
darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll.
Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber
hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus.
1 Vgl. hierzu H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. –
In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August
1988, Seite 281 ff.
20

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
3. Landes- und Regionalplanung
Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen setzen mit Bezug auf
die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplanes Thürin-
gen 2004 (LEP) und des Regionalen Raumordnungsplanes Nordthüringen vom
06.08.1999 1 .
Der Landesentwicklungsplan (LEP) Thüringen (2004) führt in den Zielen im Ab-
schnitt 3.2 zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und EKZ u. a. aus:
„3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten
ist in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig.“
„3.2.3 Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit
einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden.“
„3.2.4 Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen
Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der
Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit
der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie benachbarter Zentraler
Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“
Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen (1999) führt ergänzend zu den Re-
gelungen des LEP im Abschnitt 4.3.3 „Handel und Dienstleistungen“ zum Einzelhandel
Folgendes aus:
„4.3.3.1 Eine bedarfsgerechte Warenversorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft
in allen Teilräumen Nordthüringens mit Waren- und Dienstleistungen
soll angestrebt werden. Dazu soll, basierend auf dem Zentrale Orte-System
auf eine Vielfalt von Handelsbetrieben unterschiedlicher Größen, Betriebsarten
und Angebotsformen hingewirkt werden.
Die gesamte Einzelhandelsfläche eines Standortes und die Sortimentsstrukturen
sollen sich an der jeweiligen Zentralität des Ortes sowie an Einwohner-
/ Kaufkraftpotenzialen seines Verflechtungsbereiches orientieren.
Eine Revitalisierung der Innenstädte soll angestrebt werden.“
1 Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen befindet sich derzeit in Fortschreibung.
21

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
„4.3.3.2 Die Deckung des kurzfristigen täglichen Bedarfs, insbesondere an Nahrungs-
und Genussmitteln, soll wohnortnah gesichert werden. Dies gilt insbesondere
für dünn besiedelte ländliche Teilräume.“
„4.3.3.3 Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sollen
in zentralen Orten höherer Stufe (Konzentrationsgebot) vorgesehen
werden.“
„4.3.3.4 Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und Einkaufszentren
darf die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche
nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Der Bildung von Agglomerationen von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben
mit innenstadtrelevanten Sortimenten soll an nicht integrierten
Standorten entgegengewirkt werden. Für die Beurteilung der Auswirkungen
ist jeweils der Gesamtumfang der Verkaufsflächen und die Branchenstruktur
zu Grunde zu legen.“
„4.3.3.5 In den Mittelzentren (…) Mühlhausen (…) soll der gehobene und spezialisierte
Bedarf der Bevölkerung des Verflechtungsbereiches gedeckt werden.“
„4.3.3.6 Im Rahmen der Bauleitplanung / Innenstadtentwicklung sollen die Belange
der ansässigen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen, insbesondere
des innerstädtischen Fachhandels berücksichtigt werden. Eine Beeinträchtigung
der Innenstädte als Einkaufs- und Dienstleistungsbereiche durch
überdimensionierte und zu viele großflächige Einzelhandelseinrichtungen
an peripher gelegenen Standorten soll vermieden werden. Dies soll in besonderem
Maße für die Städte gelten, die im Rahmen der Städtebauförderung
Zuschüsse zur städtebaulichen Erneuerung ihres Ortskerns erhalten
bzw. erhalten haben.“
22

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft
Als wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels-
standortes Mühlhausen haben die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstruktu-
rellen Rahmenbedingungen, aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren
und die Verkehrsanbindung zu gelten. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte
näher beleuchtet.
1. Standortbeschreibung Mühlhausen
Mühlhausen liegt im Nordwesten Thüringens, rund 30 km nördlich von Eisenach und
45 km nordwestlich der Landeshauptstadt Erfurt 1 . Landesplanerisch ist die Stadt mit Ihren
ca. 36.560 Einwohnern 2 als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft.
Im Zusammenhang mit dieser zentralörtlichen Einstufung hat die Stadt sowohl gesamt-
städtische als überörtliche Versorgungsfunktionen für ihren Verflechtungsbereich wahrzu-
nehmen.
Die Verkehrsanbindung Mühlhausens wird durch die Bundesstraßen B 247 (Gotha –
Bad Langensalza – Mühlhausen – Duderstadt) und B 249 (Eschwege – Mühlhausen –
Sondershausen), die sich im Stadtgebiet kreuzen, sichergestellt. An das Autobahnnetz
hat Mühlhausen allerdings keinen direkten Anschluss. Die A 4 (Frankfurt / Main – Eise-
nach – Dresden) verläuft ca. 30 km südlich des Stadtgebietes. Weiterhin besteht ein gut
ausgebautes Busnetz der Regionalbus-Gesellschaft Unstrut-Hainich und Kyffhäuserkreis
mbH und der Stadtbus-Gesellschaft Mühlhausen und Sondershausen mbH.
Die Siedlungsstruktur Mühlhausens ist insbesondere durch den mittelalterlichen Stadt-
kern mit nahezu geschlossener Stadtmauer geprägt. Wohnschwerpunkte liegen v. a. in
den Plattenbausiedlungen nördlich der Innenstadt sowie im Forstbergviertel im Nordosten
des Stadtgebietes.
1 Entfernungsangaben jeweils Luftlinie.
2 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand: 31.12.2007.
23

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Die Bevölkerungsentwicklung von Mühlhausen war in den vergangenen Jahren konti-
nuierlich rückläufig (vgl. Tabelle 3). Insgesamt hat die Stadt zwischen 2000 und 2007 ca.
2.135 Einwohner verloren (- 6 %).
Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007
Jahr Einwohner Veränderung in %
2000 38.695 ---
2001 38.360 - 0,9
2002 37.661 - 1,8
2003 37.895 - 0,6
2004 37.615 - 0,7
2005 37.285 - 0,8
2006 36.874 - 1,1
2007 36.560 - 0,8
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Stand jeweils 31.12.; GMA-Berechnungen
In den vergangenen Jahren vollzog sich in Mühlhausen auch ein demographischer Wan-
del im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abb. 10).
So ist seit 1997 der Anteil der über 64-Jährigen von 16,1 % auf 23,2 % angestiegen.
Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 45-Jährigen von 57,2 % im Jahr 1997 auf 49,3 %
im Jahr 2007 ab. Besonders negativ entwickelte sich dabei der Anteil der Kinder und Ju-
gendlichen im Alter zwischen 6 und unter 15 Jahren (1997: 10,4 %; 2007: 6,4 %). Bei den
unter 6-Jährigen konnte hingegen erfreulicherweise eine Zunahme verzeichnet werden.
24

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 10: Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007
Anteil Einwohner
100%
80%
60%
40%
20%
0%
16,1%
26,7%
30,3%
12,6%
10,4%
18,9%
27,5%
28,7%
13,1%
7,5%
23,2%
27,5%
27,1%
11,2%
6,4%
3,9% 4,3% 4,6%
1997 2002 2007
65 Jahre
und mehr
45 bis unter
65 Jahre
25 bis unter
45 Jahre
15 bis unter
25 Jahre
6 bis unter
15 Jahre
unter 6
Jahre
Quelle: GMA-Darstellung nach Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jew eils 31.12.
Zwischen 2003 und 2007 hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am
Arbeitsort Mühlhausen abgenommen (- 472 Beschäftigte bzw. - 3,0 %). Parallel dazu
verschob sich die relative Arbeitsmarktbedeutung einzelner Wirtschaftszweige. Während
die Land- und Forstwirtschaft sowie das produzierende Gewerbe und Baugewerbe Einbu-
ßen hinnehmen mussten 1 , nahmen die sonstigen Dienstleistungen um 1,4 Prozentpunkte
zu (Stichwort: Tertiärisierung; vgl. Tabelle 4).
1 Insgesamt -1,2 Prozentpunkte.
25

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 4: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 1 in Mühlhausen
2000 – 2006
Wirtschaftszweige
Land- u. Forstwirtschaft,
Fischerei
Prod. Gewerbe /
Baugewerbe
Handel / Gastgewerbe,
Verkehr u.
Nachrichtenübermittlung
Sonst. Dienstleistungen
Insgesamt
Jahr Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl
2003 218 1,5 3.795 25,5 2.932 19,7 7.966 53,4 14.911
2004 182 1,3 3.607 24,9 2.891 19,9 7.829 54,0 14.509
2005 138 1,0 3.507 25,1 2.755 19,7 7.594 54,3 13.994
2006 149 1,1 3.465 25,0 2.749 19,9 7.482 54,0 13.845
2007 145 1,0 3.586 24,8 2.799 19,4 7.909 54,8 14.439
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand jeweils 31.12., GMA-Berechnungen
Eine hohe Arbeitszentralität Mühlhausens spiegelt sich im Pendlersaldo wieder. Rd.
7.760 Einpendlern stehen nur ca. 4.300 Auspendler gegenüber. Somit errechnet sich für
das Jahr 2007 eine positive Bilanz von ca. 3.460 Personen 2 .
In Folge zahlreicher Sehenswürdigkeiten (z. B. Stadtmauer, Altstadt, Museen) besitzt der
Tourismus in Mühlhausen zunehmend eine wirtschaftliche Bedeutung. Dieser Trend wird
v. a. durch eine Erhöhung der Übernachtungszahlen transparent (vgl. Abb. 11). Der Zu-
wachs lag zwischen 1997 und 2007 bei hohen 85 %. Die durchschnittliche Aufenthalts-
dauer der Gäste hat dabei, nach einer zunächst rückläufigen Entwicklung bis 2001, in den
vergangenen Jahren ebenfalls zugenommen (2001: 1,8 Tage; 2007: 2,2 Tage).
1 Am Arbeitsort.
2 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2007; ca.-Werte, gerundet.
26

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007
Anzahl der Übernachtungen
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
69.700
67.986
65.383
62.087 64.333 59.603
60.318 55.241
83.809
104.683
96.013
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Jahr
Als Einzelhandels- und Versorgungsstandort präsentiert sich Mühlhausen mit einer bipola-
ren Struktur (vgl. auch Karte 1):
Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik
Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen erstrecken sich entlang der Fußgän-
gerzonen Steinweg, Linsenstraße und Stätte sowie in den daran direkt angrenzen-
den Bereichen. Als wesentliche Kundenmagneten fungieren hier mehrere großflä-
chige Einzelhandelsbetriebe (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier
Schuhe, Kaufhaus Weyrauch und Expert). Ihr Angebot wird ergänzt durch einen
vielfältigen Fachhandelsbesatz und kleinere Filialisten.
Eine hohe Versorgungsbedeutung besitzen auch autokundenorientierte Einzel-
handelseinrichtungen. Räumliche Schwerpunkte befinden sich in den Gewerbe-
gebieten an der Ammerschen Landstraße im Norden des Stadtgebietes sowie an
der Langensalzaer Landstraße im Südosten des Stadtgebietes. Allerdings existieren
hier keine Einzelhandelsagglomerationen im Sinne funktional zusammengehöriger
Einkaufs- oder Fachmarktzentren. Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe exis-
27

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
tieren unmittelbar außerhalb der Mühlhäuser Gemarkungsgrenze in der selbständi-
gen Gemeinde Ammern (u. a. OBI).
Im restlichen Stadtgebiet existieren darüber hinaus mehrere Standorte des Lebensmittel-
einzelhandels (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte; vgl. Karte 7) und großflächige Ein-
zelhandelsbetriebe des Nichtlebensmittelsektors. Zum Teil sind hierbei in Streu- und Ne-
benlagen auch kleinere Agglomerationsbereiche ausgebildet.
Im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Be-
deutung zeigt die Einzelhandelsstruktur in Mühlhausen somit einige positive Merkmale:
mehrere großflächige Kundenmagneten in der Innenstadt
hoher Verkaufsflächenanteil der Innenstadt (vgl. Kap. V)
keine großen Agglomerationsbereiche in dezentraler bzw. autokundenorientierter
Lage
gut ausgebildete Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kapitel VI).
28

Karte 1: Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Betriebe des Einzelhandels in Mühlhausen
Haus- und Gartencenter
Plus
Aldi
Rewe
Wesch Baumarkt
Agil Baustoffmarkt
Netto
Die Möbelpiraten
Edeka
Lidl
Kaufland
E-Center
Müller
Rewe
AWG
Edeka
Plus
Expert
Geier
TTM
Kaufhaus Weyrauch
Netto
H&T Markt
Rewe
Tegut
E-Neukauf
Tegut
Plus
Baby Kids World
Aldi
Lidl
toom
Innerstädtische Einkaufslagen
Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels
ab
800 m² VK
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels
ab 400 m² VK
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
29

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
2. Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Die Definition des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel bildet eine wich-
tige Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und damit der zur Verfügung
stehenden Kaufkraft. Als Kerneinzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielset-
zungen vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die
Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote von Mühlhausen in Anspruch neh-
men. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der Eigenattraktivität des
Versorgungsangebotes natürlich auch von der überörtlichen Wettbewerbssituation sowie
der verkehrlichen Erreichbarkeit ab.
Die Außengrenze des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes wird v. a. durch die Lagebezie-
hung zu anderen zentralen Orten sowie die Verkehrsanbindung der Stadt bestimmt. Eine
beachtenswerte Eigenattraktivität als Einkaufsorte besitzen in diesem Zusammenhang die
Städte Bad Langensalza, Leinefelde-Worbis, Heilbad-Heiligenstadt, Nordhausen, Eise-
nach, Gotha und insbesondere das Oberzentrum Erfurt.
Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze
und der Zonierung des Kerneinzugsgebietes auch folgende Faktoren berücksichtigt:
Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Erfurt, Heilbad-
Heiligenstadt, Eisenach, Gotha, Leinefelde-Worbis, Nordhausen, Eschwege)
ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Er-
fahrungswerte) 1 .
Bei Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Mühlhäuser Einzelhandel ein Kern-
einzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem derzeit ca. 88.930 Einwohner leben. Die Zone I
repräsentiert das Mühlhäuser Stadtgebiet, die Zone II den überörtlichen Verflechtungsbe-
reich (vgl. Karte 2 und Tab. 5).
1 Die GMA hat in ihrer 36-jährigen Tätigkeit mehrere hundert Verbraucherbefragungen
durchgeführt, so dass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte
vorliegen.
30

Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Legende:
GMA 2008
Zone I
Zone II
31

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 5: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Zonen des Kerneinzugsgebietes Einwohner
Zone I Stadt Mühlhausen 36.560
Zone II überörtliches Kerneinzugsgebiet 52.370
Zonen I-II insgesamt 88.930
Quelle: Thüringer Landsamt für Statistik, Stand 31.12.2007, ca.-Werte gerundet
Es fällt auf, dass Mühlhausen selbst nur einen Einwohneranteil von 41 % am Kernein-
zugsgebiet besitzt. Vor diesem Hintergrund sind besondere Ansprüche an die Markt-
reichweite des städtischen Einzelhandels zu stellen, weil sonst das Bevölkerungs- und
Kaufkraftpotenzial im überörtlichen Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Umfang
erschlossen werden kann.
Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung des Außenbereichs des Kerneinzugsge-
bietes eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände repräsentiert, sondern
lediglich denjenigen Übergangsbereich, in dem die Kundenanbindung an den Mühlhäuser
Einzelhandel an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mitt-
leren Zustand, d. h. nicht alle in Mühlhausen ansässigen Betriebe strahlen gleichermaßen
in das Verflechtungsgebiet hinein und nicht alle Orte sind mit gleicher Intensität an den
Einzelhandelsstandort Mühlhausen angebunden.
3. Kaufkraftvolumen
Die Berechnung der im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet für den Mühlhäuser Einzelhan-
del vorhandenen Kaufkraft wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und
Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundes-
amtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Markt-
beobachtungen beruhen.
32

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung
Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatz) erfor-
dert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem
Zweck werden der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Ein-
kaufs in einen kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich differenziert. Dabei ergibt
sich in Anlehnung an das auch von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung ver-
wendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung:
Kurzfristiger Bedarfsbereich
Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Lebensmittelhand-
werk), Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswa-
ren
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf.
Mittelfristiger Bedarfsbereich
Bücher, Papierwaren, Bürobedarf 1 , Schreibwaren, Spielwaren
Bekleidung, Textilien
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel.
Langfristiger Bedarfsbereich
Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuch-
ten, Computer und Zubehör)
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Möbel und Einrichtungsgegenstände
Heimtextilien, Raumausstattung
Heimwerker- und Gartenbedarf
Foto, Optik, Uhren, Schmuck
Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen).
1 Ohne Computer und Zubehör.
33

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das
Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten
Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und
Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt:
Verfügbares Einkom m en
privater Verbrauch Ersparnis
Nachfrage der Konsum enten nach
• W aren
• Dienstleistungen
Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die
Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe
der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladenge-
schäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z.B. Versandhandel,
E-Commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können.
Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken
und Ladenhandwerk) in Deutschland 2007 je Einwohner bei
Davon entfielen auf den …
ca. 5.264,-- €.
─ kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 2.542,-- €
─ mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 932,-- €
─ langfristigen Bedarfsbereich ca. 1.790,-- €.
34

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
3.3 Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Die Stadt Mühlhausen und die Kommunen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet weisen
unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich Unterschiede des regionalen
Kaufkraftniveaus widerspiegeln 1 . Diese Indexwerte wurden bei der nachfolgenden Kauf-
kraftkalkulation berücksichtigt (vgl. Tab. 6).
Tabelle 6: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppen Zone I Zone II Zonen I – II
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen zool. Bedarf
54,0
19,4
3,4
80,1
28,7
5,1
134,1
48,1
8,5
kurzfristiger Bedarf insg. 76,8 113,9 190,7
Bücher, PBS*, Spielwaren
7,8 11,6
19,4
Bekleidung, Schuhe, Sport
20,4 30,2
50,6
mittelfristiger Bedarf insg. 28,2 41,8 70,0
Elektrowaren
14,2 21,1
35,3
Hausrat, Einrichtung, Möbel
15,6 23,1
38,7
Sonstiger Einzelhandel
24,2 35,9
60,1
langfristiger Bedarf insg. 54,0 80,1 134,1
Nichtlebensmittel insg. 105,0 155,7 260,7
Einzelhandel insg. 159,0 235,8 394,8
* PBS= Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
1 Die Gesellschaft für Konsumforschung aus Nürnberg errechnet den Kaufkraftkoeffizienten
auf Grundlage der Steuerstatistik und weist diesen für Landkreise, Städte und Gemeinden
aus. Der Kaufkraftkoeffizient für die Stadt Mühlhausen liegt mit 82,6 rund
17 – 18 % unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. In den Städten und Gemeinden
des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) liegt die Spanne der Kaufkraftkoeffizienten
zwischen 72,9 und 91,0 und damit ebenfalls durchweg unterhalb des Bundesdurchschnitts.
35

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Nach den in Tabelle 6 ausgewiesenen Werten 1 belief sich das für die acht Hauptwaren-
gruppen des Einzelhandels errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Kerneinzugs-
gebiet 2007 auf
ca. 394,8 Mio. €.
Auf Nahrungs- und Genussmittel entfielen davon ca. 134,1 Mio. € (34 %) und auf Nichtle-
bensmittel ca. 260,7 Mio. € (66 %). Nur etwa 40 % des ermittelten Nachfragevolumens ist
in Mühlhausen verortet, wo der lokale Einzelhandel naturgemäß die stärkste Marktposition
besitzt. Die Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Kernein-
zugsgebiet vorhanden ist, stellt – wie bereits im Zusammenhang mit der Einwohnervertei-
lung erwähnt – besondere Anforderungen an die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzel-
handels.
3.4 Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015
Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhan-
dels bis zum Jahr 2015 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung
des Verbraucher- und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziel-
len sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum.
Das der GMA-Kaufkraftprognose bis 2015 zugrunde liegende Szenario des Verbraucher-
verhaltens lässt sich wie folgt skizzieren:
Die Verbraucher verhalten sich innerhalb des Prognosezeitraums „normal“, d.h. es
werden keine extremen Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhal-
tens erwartet 2 .
1 Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung
verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur
einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen.
2 Gegenwärtig liegt die Sparquote im Bundesgebiet bei ca. 11,5 %.
36

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen, als die Preise für Ein-
zelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Ein-
zelhandels am privaten Verbrauch leicht zurückgehen.
Im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 1 wird die Bevölkerungsent-
wicklung weiterhin rückläufig sein 2 . Insgesamt ist bis 2015 auf Basis offizieller
Prognosen ein Rückgang um ca. 6.790 Einwohner zu erwarten (- 8 %; vgl. Tab. 5
und 7).
Tabelle 7: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015
Zonen des Kerneinzugsgebietes Einwohner
Zone I Stadt Mühlhausen 33.670
Zone II überörtliches Kerneinzugsgebiet 48.470
Zonen I – II insgesamt
82.140
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausrechnung
Auf Basis der genannten Prämissen wird sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im
Mühlhäuser Kerneinzugsgebiet bis 2015 leider ungünstig entwickeln. Dies liegt vor allem
am erwarteten Bevölkerungsverlust, der nur teilweise durch eine leichte nominale Erhö-
hung der Pro-Kopf-Ausgaben kompensiert werden kann. Im Kerneinzugsgebiet ist dem-
nach 2015 nur noch ein Kaufkraftvolumen von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Die Ein-
zelwerte nach Hauptwarengruppen und Zonen sind in Tabelle 8 dargestellt. Gegenüber
2007 entspricht die für 2015 prognostizierte Kaufkraft einem Rückgang von ca. 23,7
Mio. € (- 6 %).
1 Eine relevante Ausweitung des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes hält die GMA im weiteren
Zeitverlauf für unwahrscheinlich. Selbst wenn z. B. durch Ansiedlung von Kundenmagnetbetrieben
eine höhere Attraktivität des Einzelhandelsangebotes erreicht würde,
steht kaum zu erwarten, dass von außerhalb des abgegrenzten Verflechtungsbereiches
in wesentlichem Umfang Kaufkraft gebunden werden kann.
2 Grundlage für diese Einschätzung ist die 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
des Thüringer Landesamtes für Statistik.
37

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 8: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppen Zone I Zone II Zonen I - II
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
50,6
18,4
3,2
75,3
27,5
4,8
125,9
45,9
8,0
kurzfristiger Bedarf insg. 72,2 107,6 179,8
Bücher, PBS*, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
7,3
19,1
10,8
28,4
18,1
47,5
mittelfristiger Bedarf insg. 26,4 39,2 65,6
Elektrowaren
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Sonstiger Einzelhandel
13,4
14,6
22,5
20,0
21,7
33,5
33,4
36,3
56,0
langfristiger Bedarf insg. 50,5 75,2 125,7
Nichtlebensmittel insg. 98,5 146,7 245,2
Einzelhandel insg. 149,1 222,0 371,1
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
38

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
V Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen
1. Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt
Die Ausführungen des Kapitels V befassen sich speziell mit dem Einzelhandelsangebot in
Mühlhausen. Die von der GMA aktuell erhobenen Bestandsdaten machen Stärken und
Schwachstellen des Branchenmix deutlich und ermöglichen dadurch Empfehlungen zur
Ergänzung und / oder qualitativen Aufwertung des Angebotes.
Die Auswertung des Einzelhandelsbesatzes erfolgt nach geographischen und sachlichen
Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte für folgende Standortlagen vor:
─ Stadt Mühlhausen insgesamt
─ Einkaufsinnenstadt 1
─ Streu- und Nebenlagen
─ autokundenorientierte Lagen.
Eine sachliche Differenzierung der Bestandswerte erfolgt:
─ für alle Einzelhandelsbranchen, ohne den Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen,
Mineralölerzeugnissen und ähnlichen Waren
─ für das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien).
Die Bestandswerte des Einzelhandels in Mühlhausen wurden komplett vor Ort erfasst. Im
Rahmen dieser Totalerhebung wurden 425 Betriebe des Ladeneinzelhandels und La-
denhandwerks mit einer Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² ermittelt. Davon entfielen
…
126 Betriebe (30 % des Gesamtbestandes) mit einer Verkaufsfläche von ca.
25.445 m² (30 % der Gesamtverkaufsfläche) auf den Nahrungs- und Genussmit-
telsektor
1 Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4.
39

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
299 Betriebe (70 %) mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.020 m² (70 %) auf den
Nichtlebensmittelsektor (vgl. Tab. 9) 1 .
Tabelle 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen
Daten
Warengruppen Betriebe Verkaufsfläche in m²
Nahrungs- und Genussmittel 126 25.445
Gesundheit, Körperpflege 25 5.145
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 30 2.895
Bücher, PBS*, Schreibwaren 20 2.455
Bekleidung, Schuhe, Sport 88 16.475
Elektrowaren 31 3.140
Hausrat, Einrichtung, Möbel 44 8.525
Sonstiger Einzelhandel 61 20.385
Nichtlebensmittel insg. 299 59.020
Einzelhandel insg. 425 84.465
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebungen 2008; ca.-Werte gerundet
In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Mühlhäuser Einzelhandels fallen
einige Besonderheiten auf:
Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 199 m² VK je Be-
trieb. Dieser Wert ist viel geringer als der Durchschnitt des Bundesgebietes (240
m²), was auf einen relativ hohen Anteil kleinflächiger Geschäfte hindeutet.
In der Tat verfügen 48 % der Mühlhäuser Geschäfte über Verkaufsflächen von
weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren nur einen sehr kleinen Verkaufs-
flächenanteil am Gesamtbestand von 7 %. Demgegenüber weisen 5 % der Ge-
1 Die Zuordnung von Einzelbetrieben und Verkaufsflächen zu Warengruppen erfolgte prinzipiell
auf Basis des jeweiligen Umsatz- bzw. Verkaufsflächenschwerpunktes. Bei Lebensmittelmärkten
wurde eine nach Warengruppen differenzierte Erhebung durchgeführt (Ausnahme:
regelmäßig wechselnde Nonfood-Aktionssortimente).
40

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
schäfte Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Deren Verkaufsflächenanteil
liegt bei 49 % des Gesamtbestandes (vgl. Abb. 12). In Mühlhausen sind insgesamt
22 großflächige Betriebe (> 800 m² VK) ansässig.
Abb. 12: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen
Anteil
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
48%
7%
22%
8%
24%
37%
5%
49%
unter 50 m² 50 - 99 m² 100 - 799 m² 800 m² und größer
Verkaufsflächen-Größenklassen
Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Erhebungen 2008
Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt 1 nimmt – trotz seiner 191 Betriebe
(45 % des Gesamtbestandes) – quantitativ nur eine nachrangige Position ein. Dies
wird durch den relativ geringen Verkaufsflächenanteil von 25 % (ca. 21.215 m²)
dokumentiert.
In der für Innenstädte generell attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Beklei-
dung / Schuhe / Sport erreicht die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt immerhin einen
Verkaufsflächenanteil von 65 %. Auch in den Warengruppen Gesundheit / Körper-
pflege (53 %), Bücher / PBS / Spielwaren (41 %) und Elektrowaren (53 %) werden
angemessene Verkaufsflächenanteile erzielt (vgl. Abb. 13).
1 Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4.
41

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Abb. 13: Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der
Gesamtstadt
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielw aren
Bekleidung, Schuhe, Sport
Elektrow aren
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Sonstiger Einzelhandel
Einzelhandel insgesamt
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Verkaufsflächen-Anteil
Innenstadt übriges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebungen 2008
Charakteristisch für die Einkaufsinnenstadt von Mühlhausen ist der neben 6 groß-
flächigen Betrieben (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier Schu-
he, Kaufhaus Weyrauch und Expert) überwiegend kleinteilige Einzelhandelsbe-
satz. Die Durchschnittsgröße der ansässigen Betriebe liegt hier nur bei rund 111
m² VK. In diesem Wert kommen u. a. die durch die vorhandene Bausubstanz be-
dingten kleinteiligen Ladeneinheiten zum Ausdruck.
In der Standortkategorie Streu- und Nebenlagen sind in Mühlhausen zwar 41 %
der Betriebe etabliert, diese repräsentieren jedoch lediglich einen Verkaufsflä-
chenanteil von 32 % an der Gesamtstadt. Die durchschnittliche Größe der Ge-
schäfte fällt mit 151 m² Verkaufsfläche gering aus. Bei den Betrieben in dieser
Standortkategorie handelt es sich überwiegend um kleinteiligen Fachhandel sowie
Anbieter des Lebensmittesektors (z. B. Lebensmitteldiscounter oder Supermärkte).
42

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen nach Standortlagen
Warengruppen
Standortlagen
Einkaufsinnenstadt Streu- und Nebenlagen autokundenorientierte Lagen
Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK in m²
Nahrungs- und Genussmittel 28 2.075 74 13.235 24 10.135
Gesundheit, Körperpflege 15 2.700 9 1.510 1 935
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 6 585 19 1.540 5 770
Bücher, PBS*, Spielwaren 11 995 7 1.105 2 355
Bekleidung, Schuhe, Sport 70 10.755 14 4.230 4 1.490
Elektrowaren 18 1.650 9 920 4 570
Hausrat, Einrichtung, Möbel 19 1.170 20 2.385 5 4.970
Sonstiger Einzelhandel 24 1.285 24 1.700 13 17.400
Nichtlebensmittel insg. 163 19.140 102 13.390 34 26.490
Einzelhandel insg. 191 21.215 176 26.625 58 36.625
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebungen 2008, ca.-Werte gerundet
43

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Eine große Bedeutung besitzen in Mühlhausen autokundenorientierte Versor-
gungslagen. Obwohl sich hier nur 14 % der Betriebe befinden, entfallen rund
43 % der Verkaufsflächen auf diese Standortkategorie (ca. 36.625 m², vgl. auch
Tab. 10). Mit rund 631 m² fällt die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb ent-
sprechend hoch aus.
--------------------------------------------
In Ergänzung der quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Mühlhau-
sen von der GMA auch im Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und
Schaufensterauslagen, die Innenausstattung, die Warenpräsentation und die optisch
wahrnehmbare betriebliche Organisation analysiert. Dabei wurden die Geschäfte in einer
Bewertungsskala folgenden drei Kategorien zugeteilt:
─ marktgerecht
─ modernisierungsbedürftig
─ nicht marktgerecht.
Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden 324 Betriebe (76 % der Gesamt-
zahl), mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.200 m² (70 % der Gesamtverkaufsfläche) als
marktgerecht eingestuft 1 . 93 Betriebe mit ca. 24.300 m² erhielten die Bewertung moderni-
sierungsbedürftig. Lediglich 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 965 m² wurden
als nicht marktgerecht klassifiziert (vgl. Tab. 11). Somit ergibt sich hinsichtlich des qualita-
tiven Marktauftrittes der Einzelhandelsbetriebe in Mühlhausen ein überwiegend positives
Gesamtbild. Dennoch stimmt der offensichtliche Investitionsstau bei den modernisie-
rungsbedürftigen und nicht mehr marktgerechten Betrieben bedenklich, weil er Vorbote
eines möglichen „trading-down“-Prozesses sein könnte.
1 Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels
in Mühhausen. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Bewertung auf
Basis optisch wahrnehmbarer Kriterien.
44

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 11: Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels
Warengruppen
Bewertung
marktgerecht
modernisierungsbedürftig
nicht
marktgerecht
Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK in m²
Nahrungs- und Genussmittel 95 18.205 28 10.005 3 65
Gesundheit, Körperpflege 24 3.410 1 40 --- ---
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 21 2.075 9 725 --- ---
Bücher, PBS*, Spielwaren 14 2.040 6 195 --- ---
Bekleidung, Schuhe, Sport 67 10.770 20 5.370 1 105
Elektrowaren 29 2.880 1 20 1 55
Hausrat, Einrichtung, Möbel 30 3.240 12 4.235 2 720
Sonstiger Einzelhandel 44 16.580 16 3.710 1 20
Einzelhandel insg. 324 59.200 93 24.300 8 965
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebungen / Einschätzung 2008
2. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser
Einzelhandels
In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Ein-
wohner bezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern im kommunalen Vergleich eine
weiterführende Beurteilung der Mühlhäuser Einzelhandelsstruktur. In Tabelle 12 wurden
deshalb die Besatzwerte von Mühlhausen den Indexzahlen von Städten vergleichbarer
Größe gegenüber gestellt. Alle Daten stammen aus aktuellen Einzelhandelserhebungen
der GMA in den genannten Orten.
Die in Mühlhausen ermittelte Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² entspricht einer Verkaufs-
flächenausstattung von ca. 2.310 m² je 1.000 Einwohner. Die Kennziffer ist im Vergleich
mit anderen Städten als etwas unterdurchschnittlich zu klassifizieren. In dem Wert kommt
sicher die relative Nahlage Mühlhausens zu mehreren Städten mit einer hohen Attraktivi-
tät als Einzelhandelsstandort zum Ausdruck (vgl. hierzu die Ausführungen zur Abgren-
zung des Kerneinzugsgebietes). Darüber hinaus ist auf großflächige Verkaufseinrichtun-
gen in umliegenden Kommunen (insb. OBI in Ammern und Möbel Jäger in Oberdorla)
hinzuweisen, welche die Potenziale dieser Branchen am Standort Mühlhausen einschrän-
ken.
45

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 12: Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im kommunalen Vergleich
Stadt
Daten
Bundesland
Einwohnerstand
im Basisjahr
Nahrungs-
und Genussmittel
Betriebe je 1.000 Einwohner m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner
Nichtlebensmittel
Einzelhandel
insg.
Nahrungs-
und Genussmittel
Nichtlebensmittel
Einzel-
handel
insg.
Verkaufsflächenanteil
Innenstadt
in %
Mühlhausen Thüringen 36.560 3,4 8,2 11,6 700 1.610 2.310 25
Bautzen Sachsen 41.880 4,0 10,0 14,0 660 2.410 3.070 16
Eisenach Thüringen 43.915 3,4 8,1 11,5 980 2.700 3.680 15
Gotha Thüringen 46.250 3,6 7,0 10,6 690 1.880 2.570 29
Halberstadt Sachsen-Anhalt 38.960 2,8 7,5 10,3 650 2.680 3.330 16
Schwäbisch Hall Baden-Württemberg 36.690 2,3 5,5 7,8 710 1.980 2.690 21
Tuttlingen Baden-Württemberg 34.800 2,4 6,6 9,0 660 2.040 2.700 27
Wernigerode Sachsen-Anhalt 33.720 3,4 8,3 11,7 810 1.820 2.630 22
GMA-Kennziffer* --- --- 1,8 4,3 6,1 570 1.810 2.380 ---
* GMA-Kennziffernstudie 2007; Vergleichsbasis = 22 Städte mit 30.000 bis 40.000 Einwohnern
Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008, ca.-Werte gerundet
46

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Einen erfreulich hohen Wert erreicht Mühlhausen – im Vergleich mit anderen ostdeut-
schen Städten – beim Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt. Der Wert von 25 %
belegt die Anstrengungen der Stadtverwaltung diesen Standortbereich gezielt zu stärken.
3. Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Mühlhäuser Stadtgebiet 98 leer ste-
hende Geschäftsräume ermittelt, die überschlägig eine Verkaufsfläche von ca. 10.600
m² repräsentieren 1 .
In der Einkaufsinnenstadt existierten zum Erhebungszeitpunkt 28 Geschäftsleerstände
(vgl. Tab. 13). Auf Streu- und Nebenlagen entfielen 67 Einheiten, womit sich hier die mit
über 27 % höchste Leerstandsquote 2 ergibt.
Aus städtebaulicher Sicht beachtenswert ist v. a. eine recht hohe Zahl von Leerständen in
Nebenlagen der Einkaufsinnenstadt sowie den daran angrenzenden Bereichen (z. B. in
der Erfurter Straße, der Felchtaer Straße, der Herrenstraße und der Görmarstraße). Hier
hat in erster Linie der fehlende Kundenstrom dafür gesorgt, dass die ehemaligen Laden-
besitzer ihre Betriebe schließen mussten.
Tabelle 13: Geschäftsleerstände in Mühlhausen
Lage
Anzahl
Leerstände
Anzahl der Ladeneinheiten
insg.
Leerstandsquote
in %
Einkaufsinnenstadt 28 219 12,8
Streu- und Nebenlagen 67 243 27,6
autokundenorientierte Lagen 3 61 4,9
Insgesamt 98 523 18,7
Quelle. GMA-Erhebung 2008, ca.-Werte gerundet
1 Die Betriebsflächen der leer stehenden ehemaligen Ladeneinheiten wurde durch Inaugenscheinnahme
grob geschätzt. Bei Ladenflächen, die nicht durch Schaufenster einsehbar
waren erfolgte die Schätzung unter Zugrundelegung der überbauten Fläche bzw.
des Gebäudeumrisses.
2 Anzahl der Leerstände bezogen auf die Anzahl der vorhandenen Ladeneinheiten insge-
samt.
47

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Angesichts der bereits erreichten Verkaufsflächenausstattung Mühlhausens und der all-
gemeinen Tendenz zur Angebotskonzentration in Hauptgeschäftslagen dürfte es nur in
begrenztem Umfang realistisch sein, die im Stadtgebiet aktuell vorhandenen Leerstände
durch neue Einzelhandelsnutzungen zu revitalisieren. Insbesondere in schwach frequen-
tierten Streu- und Nebenlagen ist eine Wiederbelegung der meist kleinen Geschäftsein-
heiten unwahrscheinlich. In solchen Fällen sollten Haus- und Grundeigentümer deshalb
Alternativnutzungen, wie z. B. Dienstleistungen oder Wohnen in Erwägung ziehen, auch
wenn diese Nutzungsarten nicht dieselbe immobilienwirtschaftliche Rentabilität besitzen,
wie der Einzelhandel und ggf. ein Investitionsbedarf für Umbaumaßnahmen besteht.
4. Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzel-
handels
4.1 Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Die Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Geschäftsjahr 2007 wurde auf Ba-
sis einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufs-
flächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber ange-
passte Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr). Insgesamt erzielte der Mühlhäuser
Einzelhandel 2007 demnach eine Umsatzleistung von
ca. 192,8 Mio. €.
Davon entfielen ca. 74,7 Mio. € (39 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca.
118,1 Mio. € (61 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tab. 14). 62 % des Gesamtumsatzes
wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtli-
chen Verflechtungsbereich betrug somit 38 % 1 . Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungs-
fähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als durchschnittlich einzustufen und
macht die beachtliche Versorgungsbedeutung von Mühlhausen für Gemeinden im über-
örtlichen Einzugsgebiet deutlich.
1 Touristische Kaufkraftzuflüsse sind in den Marktanteilen bzw. Umsatzdaten der Zone II
enthalten. Die GMA schätzt die Umsätze touristischer Kunden in Mühlhausen auf ca. 1 – 2
Mio. € / Jahr.
48

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität von Mühlhau-
sen ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des Um-
satzes mit der Kaufkraft im Stadtgebiet 1 . Demnach erreichte der Einzelhandel in der Stadt
eine Zentralitätskennziffer von 121 2 . Damit wird in Anbetracht der Stadtgröße, der Lage
und der zentralörtlichen Stellung Mühlhausens ein durchschnittlicher Wert erreicht 3 .
Die Leistungsfähigkeit des Mühlhäuser Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufs-
flächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der
branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwär-
tig werden folgende Umsätze je m² VK / Jahr erzielt 4 :
Nahrungs- und Genussmittel ca. 2.940 € / m² VK
Gesundheit, Körperpflege ca. 5.090 € / m² VK
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ca. 1.520 € / m² VK
Bücher, PBS, Spielwaren ca. 3.340 € / m² VK
Bekleidung, Schuhe, Sport ca. 1.430 € / m² VK
Elektrowaren ca. 4.460 € / m² VK
Hausrat, Einrichtung, Möbel ca. 1.470 € / m² VK
Sonstiger Einzelhandel ca. 1.440 € / m² VK.
Die errechneten Produktivitäten können sowohl bei Nahrungs- und Genussmitteln, insbe-
sondere aber bei den Nichtlebensmitteln als niedrig eingestuft werden. Besonders geringe
Kennziffern erreicht der Mühlhäuser Einzelhandel in den Warengruppen Bekleidung /
Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel. Sie sind zum
größten Teil auf die bereits hohe Verkaufsflächenausstattung im Stadtgebiet und auf ein
1
Die korrekte Formel zur Bestimmung der Zentralität lautet: Umsatz x 100 : Kaufkraft in der
Standortgemeinde (= Mühlhausen).
2
Ein Ausbau der Einzelhandelszentralität kann aus gutachterlicher Sicht nur bei Schaffung
optimaler Rahmenbedingungen für den Einzelhandel (z. B. verkehrliche Erreichbarkeit,
städtebauliches Umfeld) und bei Ansiedlung national beworbener bzw. bekannter Markenanbieter
gelingen. In diesem Zusammenhang spielt die qualitative Ergänzung derjenigen
Branchen, in denen bislang erst niedrige Kaufkraftbindungsquoten erzielt werden, eine
herausragende Rolle.
3 Vergleichswerte: Altenburg = 110; Bernburg (Saale) = 111; Fürstenwalde = 117; Suhl =
121.
4 Bei den Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze.
49

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
lückenhaftes oder einseitiges Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente)
zurückzuführen.
4.2 Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Durch Gegenüberstellung des in den Kerneinzugsgebietszonen ermittelten Nachfragepo-
tenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die
Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung
der Kaufkraftzu- und -abflüsse erfolgt dabei getrennt für die Hauptwarengruppen Nah-
rungs- und Genussmittel und Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt.
4.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Mühlhäuser Einzelhandelsumsatz
bei Nahrungs- und Genussmitteln im Jahr 2007 auf:
ca. 74,7 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./. ca. 25,6 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
= ca. 49,1 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen ermittelten
Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung:
ca. 49,1 Mio. € : ca. 54,0 Mio. € = ca. 91 %
(Umsatz Mühlhäuser Bev.) (Kaufkraft Mühlhäuser Bev.) (Kaufkraftbindung).
Demnach fließen aus Mühlhausen ca. 9 % (4,9 Mio. €) der Kaufkraft für Nahrungs- und
Genussmittel ab oder werden nicht von einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abge-
schöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel) 1 .
1 Hauptgrund für die Kaufkraftabflüsse sind Pendler, die ihren Bedarf z. T. an ihren aus-
wärtigen Arbeitsorten decken.
50

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
4.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren
lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss des Mühlhäuser Einzel-
handels im Nichtlebensmittelsektor einschätzen:
ca. 118,1 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./. ca. 48,2 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
= ca. 69,9 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen errechneten
Kaufkraft von ca. 105,0 Mio. € im Jahr 2007 lässt sich folgende Kaufkraftbindung ermit-
teln:
ca. 69,9 Mio. € : ca. 105,0 Mio. € = ca. 67 %
(Umsatz Mühlhäuser Bev.) (Kaufkraft Mühlhäuser Bev.) (Kaufkraftbindung).
Die in Höhe von 35,1 Mio. € aus Mühlhausen abfließende Kaufkraft bezieht sich sowohl
auf den mittel- als auch langfristigen Bedarf, der z. T. an anderen Einkaufsorten gedeckt
wird. Beachtliche Kaufkraftabflüsse sind insbesondere in der Warengruppen Bekleidung /
Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel zu verzeichnen. Aber auch die Marktan-
teile in den Sortimentsbereichen Bücher / PBS / Schreibwaren, Bekleidung / Schuhe /
Sport und Elektrowaren und Sonstiger Einzelhandel sind als eher niedrig einzustufen 1 .
4.3 Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
In der Gesamtstadt Mühlhausen wurden für den Einzelhandel im Jahr 2007
Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 159,0 Mio. € ermittelt, denen eine bereinigte Um-
satzleistung von ca. 119,0 Mio. € gegenüberstand. Von dem in Mühlhausen zur Verfü-
1 Hauptgründe für die Kaufkraftabflüsse sind das Fehlen von Betriebstypen in Mühlhausen
(u. a. größeres innerstädtisches EKZ, vertikal integrierter Einzelhandel, Markenartikelanbieter,
Einrichtungshaus) sowie z. T. attraktive Einzelhandelsangebote in umliegenden
Zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt. In den Bereichen Möbel und
Sonstiger Einzelhandel spielen zudem leistungsfähige Großanbieter in den Nachbarkommunen
(Obi, Ammern; Möbel Jäger, Oberdorla) eine Rolle.
51

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
gung stehenden Kaufkraftpotenzial konnten demnach ca. 40,0 Mio. € nicht durch den
ortsansässigen Einzelhandel und das Ladenhandwerk gebunden werden. Über alle Wa-
rengruppen hinweg wurde eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 75 % erreicht.
Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen
getroffen werden:
Mühlhausen erreicht mit einer Kaufkraftbindung von 75 % im Vergleich mit Städten
ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung eine durchschnittliche Quote. In
einzelnen Branchen sind aber erhebliche Unterschiede der Marktbedeutung fest-
zustellen.
In den nahversorgungsrelevanten Warengruppen (Nahrungs- und Genussmittel,
Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf) erzielt der Mühlhäu-
ser Einzelhandel adäquate Marktanteile.
In den Sortimentsgruppen Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe /
Sport, Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel ist
die Marktbedeutung des Mühlhäuser Einzelhandels etwas zu gering ausgeprägt.
Die in diesen Branchen relativ niedrigen Marktanteile stehen zum einen im Zu-
sammenhang mit dem Fehlen von Magnetbetrieben, zum anderen mit dem Vor-
handensein leistungsstarker Großbetriebe in Nachbargemeinden und attraktiven
Angeboten in umliegenden zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt.
4.4 Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet
Innerhalb des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) errechnet sich im Jahr 2007
ein Kaufkraftvolumen von ca. 235,8 Mio. €. Hier generierten die Mühlhäuser Einzelhan-
delsbetriebe (inkl. Streuumsätze durch Pendler und Touristen) eine Umsatzleistung von
ca. 73,8 Mio. €, d. h. der Einzelhandel erzielte hier immerhin einen Marktanteil von ca.
31 % 1 .
1 Auf Grund der Integration von Streuumsätzen ist der angegebene Wert der Kaufkraftbindung
in Zone II rechnerisch leicht überhöht.
52

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 14: Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Warengruppen
Daten
Kaufkraft
in Mio. €
Zone I Zone II Zonen I - II
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. € 1
Nahrungs- und Genussmittel 54,0 91 49,1 80,1 32 25,6 74,7
Gesundheit, Körperpflege 19,4 86 16,7 28,7 33 9,5 26,2
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,4 84 2,9 5,1 29 1,5 4,4
Bücher, PBS* Spielwaren 7,8 61 4,8 11,6 29 3,4 8,2
Bekleidung, Schuhe, Sport 20,4 66 13,5 30,2 33 10,0 23,5
Elektrowaren 14,2 57 8,1 21,1 28 5,9 14,0
Hausrat, Einrichtung, Möbel 15,6 46 7,2 23,1 23 5,3 12,5
Sonstiger Einzelhandel 24,2 69 16,7 35,9 35 12,6 29,3
Nichtlebensmittel insg. 105,0 67 69,9 155,7 31 48,2 118,1
Einzelhandel insg. 159,0 75 119,0 235,8 31 73,8 192,8
1 inkl. Streuumsätze
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnung, ca.-Werte gerundet
Umsatz
in Mio. €
53

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Die überörtliche Marktbedeutung liegt, mit Ausnahme von Hausrat / Einrichtung / Möbel,
in allen Warengruppen auf einem recht einheitlichen Niveau (zwischen ca. 28 % und ca.
35 %). Somit übt derzeit keine Einzelbranche eine herausragende Marktwirkung im über-
örtlichen Verflechtungsbereich aus.
5. Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015
Der im Jahr 2015 erzielbare Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels wird in Form einer
Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes 1 , ermittelt. Bei Ansetzung
der voraussichtlich erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtli-
che Einzelhandel seine Marktstellung im Kerneinzugsgebiet insgesamt erhalten kann 2 .
Bis zum Jahr 2015 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleis-
tungen des Mühlhäuser Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tab. 15).
Nahrungs- und Genussmittel
Zone I: ca. 91 % von ca. 50,6 Mio. € = ca. 46,0 Mio. €
Zone II: ca. 32 % von ca. 75,3 Mio. € = ca. 24,1 Mio. €
Zonen I – II: ca. 56 % von ca. 125,9 Mio. € = ca. 70,1 Mio. €
Nichtlebensmittel
Zone I: ca. 66 % von ca. 98,5 Mio. € = ca. 65,4 Mio. €
Zone II: ca. 31 % von ca. 146,7 Mio. € = ca. 45,3 Mio. €
Zonen I – II: ca. 45 % von ca. 245,2 Mio. € = ca. 110,7 Mio. €
Auf Basis der vorstehenden Prognose ist (inkl. Streuumsätze) im Jahr 2015 eine Gesamt-
umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels von ca. 180,8 Mio. € zu erwarten. Im Ver-
gleich zum Jahr 2007 liegt der Umsatzwert 2015 somit um 12,0 Mio. € bzw. um ca. 6 %
niedriger.
1
Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland
zur Umsatzprognose verwendet.
2
Bezogen auf die im Jahr 2007 errechneten Werte der Kaufkraftbindung.
54

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 15: Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015
Warengruppen
Daten
Kaufkraft
in Mio. €
Zone I Zone II Zonen I - II
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. € 1
Nahrungs- und Genussmittel 50,6 91 46,0 75,3 32 24,1 70,1
Gesundheit, Körperpflege 18,4 86 15,8 27,5 33 9,1 24,9
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,2 84 2,7 4,8 29 1,4 4,1
Bücher, PBS* Spielwaren 7,3 61 4,5 10,8 29 3,1 7,6
Bekleidung, Schuhe, Sport 19,1 66 12,6 28,4 33 9,4 22,0
Elektrowaren 13,4 57 7,6 20,0 28 5,6 13,2
Hausrat, Einrichtung, Möbel 14,6 46 6,7 21,7 23 5,0 11,7
Sonstiger Einzelhandel 22,5 69 15,5 33,5 35 11,7 27,2
Nichtlebensmittel insg. 98,5 66 65,4 146,7 31 45,3 110,7
Einzelhandel insg. 149,1 75 111,4 222,0 31 69,4 180,8
1 inkl. Streuumsätze
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
Umsatz
in Mio. €
55

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Zur Ermittlung des mittelfristigen Verkaufsflächenbedarfs in Mühlhausen wird der für 2015
prognostizierte Umsatz in den einzelnen Branchen realistischen Produktivitätsleistungen
(= Umsätze pro m² VK) gegenübergestellt, die erreicht werden müssen, um die Verkaufs-
flächen wirtschaftlich zu betreiben (vgl. Tab. 16).
Tabelle 16: Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015
Warengruppen
Daten
Umsatz
2015 in
Mio. €
Produktivität
in
€/m² VK
Tragfähige
VK 2015
in m²
VK-
Bestand
2008 in m²
VK-
Zusatzbedarf
2015
in m²
Nahrungs- und Genussmittel 70,1 3.300 21.240 25.445 ---
Gesundheit, Körperpflege 24,9 4.600 5.410 5.145 265
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,1 1.800 2.280 2.895 ---
Bücher, PBS*, Spielwaren 7,6 3.000 2.530 2.455 75
Bekleidung, Schuhe, Sport 22,0 2.000 11.000 16.475 ---
Elektrowaren 13,2 4.300 3.070 3.140 ---
Hausrat, Einrichtung, Möbel 11,7 1.500 7.800 8.525 ---
Sonstiger Einzelhandel 27,2 1.500 18.130 20.385 ---
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Modellrechnung, ca.-Werte gerundet
In Tabelle 16 wird deutlich, dass die aktuell vorhandenen Verkaufsflächen 2015 in den
meisten Branchen ökonomisch wohl nicht mehr ausgelastet werden können. Insbesonde-
re im Lebensmitteleinzelhandel sowie im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport könnten
deshalb teilweise Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes die Folge sein. Gleichzeitig
sind angesichts der zu erwartenden Verkaufsflächenüberhänge bei weiteren Neuansied-
lungen stets Umverteilungswirkungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandelsbesatz
zu erwarten. Sehr begrenzte Expansionspotenziale sind allenfalls in den Warengruppen
Gesundheit / Körperpflege sowie Bücher / PBS / Spielwaren zu identifizieren (insgesamt
ca. 340 m² VK). Sie können problemlos durch Verkaufsflächenerweiterungen bestehender
Betriebe realisiert werden.
56

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
In der Gesamtschau wird vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Modellrechnung die
Notwendigkeit einer Standortsteuerung des Einzelhandels durch die Stadt Mühlhausen
transparent. Die zu erwartenden Abschmelzungen von Betrieben dürften sich zwar vor-
aussichtlich überwiegend auf schwach frequentierte Streu- und Nebenlagen fokussieren,
jedoch ist auch in der Einkaufsinnenstadt der Wegfall von Anbietern nicht völlig auszu-
schließen. Zur Stabilisierung des Versorgungsstandortes empfiehlt es sich daher, im
Rahmen gezielter Ansprachen von Händlern in Streu- und Nebenlagen Umlagerungen in
die Einkaufsinnenstadt zu initiieren und damit den anstehenden räumlichen Konzentrati-
onsprozess des Einzelhandels aktiv und städtebaulich sinnvoll zu begleiten.
Darüber hinaus kann durch eine selektive Ansiedlungsakquisition die Attraktivität des Ein-
zelhandelsstandortes Mühlhausen gestärkt werden. Angesichts der baulichen Strukturen
in der Einkaufsinnenstadt erscheint dabei die Ansiedlung von Großanbietern (z. B. Kauf-
haus, größeres Einkaufszentrum) allerdings nicht Erfolg versprechend. Vielmehr empfiehlt
es sich, bekannte Markenwarenanbieter mit kompatiblen Standortanforderungen anzu-
sprechen und – wenn möglich – in Ergänzung des bereits bestehenden Angebotes anzu-
siedeln.
57

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
VI Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser Einzelhan-
del
Auf Basis der Bestandsanalyse des Einzelhandels und der vorgestellten Entwicklungs-
prognosen kann eine zukunftsorientierte Branchen- und Standortstruktur für die Stadt
Mühlhausen abgeleitet werden. Ziel dieses Planungskonzeptes ist es, die zum Erhalt der
Zentralitätsfunktion und zur Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung erforderlichen
Strategien und Maßnahmen zu formulieren und „zentrale Versorgungsbereiche“ gemäß
§ 34 Abs. 3 BauGB im Stadtgebiet festzulegen. Im Fokus der Betrachtung stehen dabei
die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt und die Nahversorgungslagen.
Zur Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ in Mühlhausen wurde
die in Tabelle 17 dargestellte Anforderungsliste verwendet. Die darin angeführten Kriterien
machen deutlich, dass die Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche zwar maßgeblich
von der Einzelhandelsausstattung abhängt, jedoch auch andere Aspekte, wie z. B. Kom-
plementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, Veranstaltungen oder
die Verkehrs- und Sozialisationsfunktion eine bedeutende Rolle spielen. Zudem ist ein
ausreichendes Maß an räumlicher Konzentration der verschiedenen Einrichtungen uner-
lässlich, weil der zentrale Versorgungsbereich sonst von den Kunden nicht als zusam-
menhängend wahrnehm- und erlebbar ist. Deshalb wurden auch Aussagen zur maxima-
len räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche getroffen.
Unter Zugrundelegung der vorgestellten Identifikations- und Klassifikationskriterien für
zentrale Versorgungsbereiche konnten die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ sowie vier
„Nahversorgungslagen“ im Stadtgebiet identifiziert werden. Als prioritäres Kriterium für die
Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche diente dabei das in den jeweiligen Örtlich-
keiten vorhandene Angebotsspektrum (Einzelhandel- und Komplementärnutzungen).
Darüber hinaus wurde geprüft, ob im jeweiligen Kerneinzugsgebiet ausreichend Kaufkraft
vorhanden ist, um die Zentren wirtschaftlich auszulasten und somit eine nachhaltige Ent-
wicklung zu gewährleisten.
58

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 17: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche
in Mühlhausen
Anforderungen Zentraler Versorgungsbereich Zentraler Versorgungsbereich
„Einkaufsinnenstadt“
„Nahversorgungslage“
Einzugsbereich gesamtstädtisch / überörtlich Wohnumfeld
ca. 80.000 – 90.000 Einwohner ca. 3.000 – 5.000 Einwohner
Branchenmix alle Bedarfsbereiche Schwerpunkt kurzfristiger Bedarf,
ausschnittweise mittelfristiger
Bedarf
Sortimente breit und möglichst tief breit bei Lebensmitteln
Betriebsgrößenmix ca. 5 Betriebe > 1.000 m² VK 2 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 5 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 180 sonstige Betriebe
ca. 5 sonstige Betriebe
Kundenmagneten kleineres Einkaufszentrum
Supermarkt
größere Fachgeschäfte
größere Filialisten
Lebensmitteldiscounter
Betriebstypenmix kleineres Einkaufszentrum
Supermarkt
Filialisten
Lebensmitteldiscounter
Fachgeschäfte
Lebensmittelhandwerk
Lebensmittelhandwerk
Fachgeschäfte
Preissegment mittleres bis gehobenes Niveau unteres bis mittleres Niveau
Komplementärnut- Öffentliche Verwaltung
Postagentur
zungen
Finanzdienstleister
Bankfiliale / Cash-Point
Post
Ärzte
Freie Berufe
Frisör
Gastronomie
Reisebüros
Veranstaltungsräume
Museen
Kino
Touristinformation
Gastronomie
Service /
Möblierung öffentlicher Raum Möblierung öffentlicher Raum
Convenience
Kinderspielgeräte
Ruhe- und Erholungszonen
Öffentliche Toilette
Angebotstransparenz/ Leitsysteme / Wegweiser
Firmierung
Orientierung
Standortbroschüre
Branchenführer
Veranstaltungen / Zielgruppenveranstaltungen / Außenverkauf
Animation
Events
Kinder- und Familienfeste
Märkte
Musik / Theater
Außenverkauf
Lokalkunst / -kultur
Verkehr Parkraumkonzept
Parkierungsflächen
breite Gehwege (Shopping) ÖPNV-Haltepunkt
verkehrsberuhigte Bereiche Fahrradwegeanbindung
ÖPNV-Zentralhaltepunkt
Fahrradwegenetz / -abstellplätze
Berollbarkeit
Berollbarkeit
59

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Anforderungen Zentraler Versorgungsbereich Zentraler Versorgungsbereich
„Einkaufsinnenstadt“
„Nahversorgungslage“
Ergänzende Funktio- Identifikationsfunktion
Mittelpunktfunktion für Wohnquarnen
Treffpunktfunktion
tier
Informationsfunktion Gesamtstadt Informations-, Kommunikationsund
Sozialisationsfunktion für
Wohnquartier
Räumliche Ausdehnung
des Zentrums
zwischen den Außenpunkten
max. ca. 700 m max. ca. 200 m
Quelle: GMA-Standortforschung / Standortbegehungen Mühlhausen 2008
Nachfolgend werden die in Mühlhausen identifizierten „zentralen Versorgungsbereiche“ im
Detail vorgestellt. Karte 3 gibt in diesem Zusammenhang einen Überblick über deren Lage
innerhalb des Stadtgebietes.
1. Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
Bei der Definition des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurden ne-
ben den hier ansässigen Einzelhandelsbetrieben auch Komplementärnutzungen (z. B.
Dienstleister, Gastronomie, Freizeit- und Kultureinrichtungen, öffentliche Einrichtungen)
berücksichtigt. Die konkrete Abgrenzung wurde in einem zweiten Schritt mit Vertretern der
Stadtverwaltung im Detail besprochen und unter Berücksichtigung von Planungsabsichten
der Stadt z. T. modifiziert. Im Ergebnis dieses Abstimmungsprozesses kann das in Karte
4 dargestellte Gebiet als zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ ausgewiesen
werden.
Die räumliche Abgrenzung der „Einkaufsinnenstadt“ bezieht die bestehenden Hauptge-
schäftslagen im Steinweg, in der Linsenstraße und der Stätte mit ein. Weiterhin wurden
angrenzende Bereiche mit verdichtetem Besatz an Einzelhandel oder ergänzenden Funk-
tionen integriert. Aufgrund ihrer touristischen Bedeutung und den umgebenden Platzsitua-
tionen sind zudem mehrere Kirchen (Marienkirche, Kornmarktkirche, Divi-Blasii-Kirche,
Allerheiligenkirche) integraler Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches.
60

Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick
4
1
3
2
Zentrale Versorgungsbereiche
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
2 „Forstbergstraße“
(u. a. Tegut, E-Neukauf)
3 „Thomas-Müntzer-Straße“
(u. a. Rewe, Netto)
4 „Wanfrieder Straße“
(u. a. Rewe, Plus)
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
61

Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
zentraler
Versorgungsbereich
„Einkaufsinnenstadt“
Haupteinkaufslagen
1a-Lagen
1b-Lagen
potenzielle
Entwicklungsfläche
für den Einzelhandel
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
62

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Der zentrale Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ nimmt Versorgungsfunktionen für
die Gesamtstadt und das überörtliche Kerneinzugsgebiet von Mühlhausen wahr. Zum
Erhebungszeitpunkt waren hier insgesamt 191 Betriebe mit ca. 21.215 m² Verkaufsfläche
ansässig. Wesentliche Bedeutung für die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzelhandels
besitzt das Einkaufszentrum „Burggalerie“ (u. a. Expert, Rewe, Intersport; siehe Foto 2)
mit über 4.000 m² Verkaufsfläche. Weiterhin fungieren die großflächigen Anbieter Müller
und AWG am Steinweg sowie Geier Schuhe und das Kaufhaus Weyrauch im Bereich
Görmarstraße / Unter der Linde als Kundenmagneten.
Foto 1: 1A-Lage Steinweg Foto 2: Kundenmagnet „Burggalerie“
Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst in der Mühlhäuser „Einkaufsinnen-
stadt“ u. a. gastronomische Einrichtungen, Beherbergungsbetriebe sowie zahlreiche sons-
tige Dienstleister (u. a. Finanzdienstleister, Freie Berufe, Reisebüros, Post, Textilreini-
gung, Handwerksbetriebe). Hinzu kommen öffentliche (u. a. Rathaus / Stadtverwaltung /
Amtsgericht), kulturelle und tourismusrelevante Einrichtungen (u. a. Kino, Museen, Tou-
rist-Info). Somit ist für die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ein beachtliches Maß an Multi-
funktionalität zu konstatieren.
In der Gesamtbetrachtung deckt das Versorgungsangebot in der Mühlhäuser „Einkaufsin-
nenstadt“ praktisch alle Warengruppen ab und bietet den Kunden in den meisten Bran-
chen auch Einkaufsalternativen an. Vor diesem Hintergrund sind es nicht in erster Linie
quantitative Ergänzungen des Versorgungsangebotes, sondern überwiegend qualitative
Maßnahmen, die zu einer weitergehenden Attraktivierung beitragen könnten. In diesem
Zusammenhang sind in Teilbereichen des zentralen Versorgungsbereiches mehrere De-
tailprobleme anzusprechen, die z. B. die städtebauliche Qualität, die Familienfreundlich-
keit, die Absatzpolitik oder auch die Funktionalität noch beeinträchtigen:
63

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
z. T. sanierungsbedürftige Gebäude, vereinzelt auch in den Hauptgeschäftslagen
(sieht Foto 3)
Nebenlagen mit lückenhaftem Geschäftsbesatz (z. B. Görmarstraße, Jüdenstraße)
vereinzelt Funktionslücken in den Hauptgeschäftslagen
− Wohn- / Büronutzungen
− Leerstände (siehe Foto 4)
keine markante Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftsla-
gen (siehe Foto 5)
durch zu kleine Geschäftsflächen begrenztes Sortimentsangebot
heterogene Geschäftsöffnungszeiten
z. T. Graffiti, wilde Plakatierungen und Vandalismus (v. a. an Papierkörben und
Verteilerkästen, aber auch an Privatgebäuden)
z. T. polarisierte Angebotsqualität (hochwertiger Facheinzelhandel und Billiganbie-
ter in unmittelbarer Nachbarschaft)
z. T. absatzpolitische Defizite
− unzeitgemäße Schaufenstergestaltung (siehe Foto 6)
− keine Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel siehe Foto 7)
− Defizite beim Außenverkauf (Warenträger, Beschilderung, Positionierung; sie-
he Foto 8)
geringe Familienfreundlichkeit (z. B. Kinderspielgeräte, Berollbarkeit)
zu wenig Erlebniseinkauf / keine Spontankultur
größere Parkplätze z. T. in relativ weiter Entfernung zu den Haupteinkaufslagen (z.
B. Parkplatz Blobach, Parkhaus Kiliansgraben / Waidstraße).
Foto 3: Sanierungsbedürftiges Gebäude und Graffiti im
Steinweg
Foto 4: Leerstand im Steinweg
64

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Foto 5: Fehlende städtebauliche Kennzeichnung der Foto 6: Unzeitgemäße Schaufenstergestaltung
Eingangsbereiche zur „Einkaufsinnenstadt“ im im Bereich Unter der Linde
Bereich Kiliansgraben / Unter der Linde
Foto 7: Gestaltung eines Geschäftseingangs im Foto 8: Unattraktiver Außenverkauf in der Linsenstraße
Steinweg
Ungeachtet der angesprochenen Mängel verfügt die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“
über strukturelle und funktionale sowie touristische Stärken, die eine Stabilisierung und
weitergehende Profilierung ermöglichen. Folgende Aspekte sind in diesem Zusammen-
hang besonders hervorzuheben:
überwiegend sanierte Innenstadt (Gebäude und öffentlicher Raum; siehe Foto 9)
hohes Maß an Multifunktionalität
kleines Einkaufszentrum vorhanden („Burggalerie“)
Food- und Nonfood-Angebote vorhanden
dichter Einzelhandelsbesatz in den Hauptgeschäftslagen
mehrere großflächige Magnetbetriebe vorhanden (Expert und Rewe in der Burgga-
lerie, Drogeriemarkt Müller, AWG, Kaufhaus Weyrauch, Geier Schuhe)
Plätze (Untermarkt, Obermarkt) mit Marktfunktion vorhanden
65

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
individuelles Fachhandelsangebot
Außengastronomie mit räumlichem Schwerpunkt im westlichen Teil des Steinwegs
(siehe Foto 10)
gepflegte Begrünung
guter Zustand der Bodenbeläge / gute Berollbarkeit durch Niveaugleichheit bzw.
niedrige Bordsteine
Parkmöglichkeiten im zentralen Innenstadtbereich.
Foto 9: Sanierter öffentlicher Raum im Steinweg Foto 10: Außengastronomie am Steinweg
Die aus gutachterlicher Sicht Erfolg versprechenden Ansätze für die Attraktivierung des
zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ in Mühlhausen sind in Karte 5 ü-
berblickartig dargestellt. Darüber hinaus präsentiert Tabelle 18 einzelne Maßnahmen, die
besonders geeignet erscheinen, die Kundenakzeptanz des Einkaufsbereiches weiter zu
erhöhen. In dieser Auflistung werden auch Aussagen zur Verantwortlichkeit und zur Dring-
lichkeit der vorgeschlagenen Maßnahmen gemacht.
66

Karte 5: Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
Legende:
zentraler Versorgungsbereich
„Einkaufsinnenstadt“
Gestaltung der
Eingangsbereiche
Installation von
Branchenführern
Installation von
Kinderkleinspielgeräten
Sanierung von Einzelgebäuden
Attraktivierung der
Fassadengestaltung
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
67

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 18: Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“
Oberziele / Teilziele / Maßnahmen
Oberziel: Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raumes
− Modernisierung und Sanierung von Einzelgebäuden (z. B. Steinweg 32 und 41, Brückenstraße 9 –
11, Klosterstraße 18 und 19, Görmarstraße 2, 4, 16, 46 und 48, Röblingstraße 8, Neue Straße 4)
− Revitalisierung / Zwischendekoration von Leerständen (insb. in den Hauptgeschäftslagen, z. B Unter
der Linde 12, Steinweg 25, Stätte 8)
− Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen über Immobiliengrenzen hinweg
− Schaffung zusätzlicher Sitzmöglichkeiten in den Hauptgeschäftslagen
kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresistente Sitzmöblierung
Stufen, Treppen, Steine etc. als „natürliche Sitzgelegenheiten“
− Installation von Kinderspielinfrastruktur (Kleingeräte; z. B. auf dem Untermarkt, im Steinweg)
Oberziel: Inwertsetzung des touristischen Potenzials für Einzelhandel und Gastronomie
− Imagewerbung für den Einzelhandelsstandort „Einkaufsinnenstadt“ an den Ortseingängen
− Ausgabe von Gutscheinen für Einzelhandel und Gastronomie in der Tourist-Info und an den touristischen
Hauptattraktionen
Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen
− Festlegung und Bewerbung von Kernöffnungszeiten
− Auswechslung veralteter oder unangepasster Warenträger
− Renovierung der Geschäftsfronten / Attraktivierung der Fassadengestaltung / Auswechslung veralterter
Werbeelemente (z. B. Steinweg 19 und 36)
− Schaufenstergestaltung und Warenanordnung nach kaufpsychologischen Kriterien
− Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionierung, Gestaltung von Preis- / Werbeschildern)
− Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel: Steinweg 66)
− Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge (Berollbarkeit)
− absatzpolitische Beratungen für Einzelhandel und Gastronomie (z. B. EH-Verband, Dehoga)
Akteure /
Verantwortung
Stadt,
Immobilieneigentümer,
Sponsoren
Stadt,
Händler,
Gastronomen,
touristische Anbieter
Stadt,
Händler,
Immobilieneigentümer,
Berater
Dringlichkeit
dringend
erforderlich
dringend
erforderlich
dringend
erforderlich
68

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Oberziel: Imagebildung / Kunden- und Besucherorientierung
− einheitliche Gestaltung des Besucherinformationssystems
− attraktive Neugestaltung und Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen
Kiliansgraben / Einmündung Unter der Linde
Stätte / Burggalerie
Brunnenkreßstraße
Herrenstraße / Bei der Marienkirche
− Installation von Branchenführern an den Eingangsbereichen zu den Hauptgeschäftslagen sowie auf
dem Untermarkt und dem Obermarkt
Oberziel: Attraktivierung des Branchenmix
− sukzessiver Ersatz von Billiganbietern durch qualifizierte Fachgeschäfte oder Filialbetriebe / strategische
Ansiedlungspolitik (Stichwort: Markenportfolio)
− Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt
Oberziel: Sonstiges
− regelmäßiges Entfernen von Graffiti / Plakatierung
− regelmäßige Säuberung von Sitzgelegenheiten
− regelmäßige Reparatur von Vandalismusschäden (auch an Gebäuden in Privatbesitz)
Quelle: GMA-Vorschläge 2008
Stadt,
Händler,
Berater
Stadt, Händler
Immobilieneigentümer,
Berater
Stadt,
Immobilieneigentümer
erforderlich
erforderlich
erforderlich
69

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurde eine
potenzielle „Entwicklungsfläche“ ausgewiesen. Auf dem Areal existieren diverse ältere,
sanierungsbedürftige Gebäude. Die potenzielle Entwicklungsfläche wird im Süden vom
Kreuzgraben und im Westen und Norden von der Krümme begrenzt. Zwischen dem po-
tenziellen Entwicklungsbereich und der südwestlich gelegenen „Burggalerie“ verläuft der
recht stark befahrene Kreuzgraben. Insbesondere vor dem Hintergrund der exponierten
Lage des Areals, direkt benachbart zur historischen Altstadt, wird hier seitens der Stadt
Mühlhausen eine Neugestaltung bzw. Neunutzung angestrebt.
Für die potenzielle Entwicklungsfläche in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ist aus
gutachterlicher Sicht die Schaffung einer optimalen fußläufigen und funktionalen Anbin-
dung an die Haupteinkaufslagen erforderlich. Anderenfalls könnte sich ein eigenständiger
Einzelhandelsstandort entwickeln, der nur in geringem Maße mit den bestehenden Ge-
schäftsbereichen interagiert (Stichwort: Kundenaustauschbeziehungen).
2. Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“
Während die „Einkaufsinnenstadt“ im Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Ver-
waltungssektor die zentralörtlichen Funktionen Mühlhausens bündelt, übernehmen Nah-
versorgungslagen die Aufgabe, städtische Teilräume mit Waren des kurzfristigen Bedarfs
zu versorgen. Unter Zugrundelegung der Identifikations- und Klassifikationskriterien aus
Tabelle 17 konnten im Mühlhäuser Stadtgebiet vier Nahversorgungslagen als zentrale
Versorgungsbereiche ermittelt werden. Dabei handelt es sich um ...
─ die Nahversorgungslage „Feldstraße“
─ die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“
─ die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“
─ die Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“.
Diese zentralen Versorgungsbereiche decken mit ihren jeweiligen Einzugsgebieten weite
Teile der Mühlhäuser Kernstadt ab (vgl. Karte 6). Das restliche Kernstadtgebiet wird durch
solitär gelegene Lebensmittelmärkte versorgt. Der Wettbewerbsdruck dieser Märkte ist so
stark, dass der Aufbau komplexer Nahversorgungsstrukturen, im Sinne zusätzlicher zent-
70

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
raler Versorgungsbereiche, nach gutachterlicher Einschätzung nicht realistisch ist (vgl.
auch Karte 7).
Eine detaillierte Beschreibung der Nahversorgungslagen, mit individuellen Angaben zum
Einzelhandelsbestand und den Komplementärnutzungen sowie mit Aufwertungsempfeh-
lungen, erfolgt in Form von „Zentrenpässen“.
71

Karte 6: Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen
NVL „Feldstraße“
ca. 3.580 Einwohner im EZG
NVL „Wanfrieder Straße“
ca. 5.790 Einwohner im EZG
4
1
3
2
NVL „Forstbergstraße“
ca. 4.560 Einwohner im EZG
NVL „Thomas-Müntzer-Straße“
ca. 5.150 Einwohner im EZG
Zentrale Versorgungsbereiche
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
2 „Forstbergstraße“
(u. a. Tegut, E-Neukauf)
3 „Thomas-Müntzer-Straße“
(u. a. Rewe, Netto)
4 „Wanfrieder Straße“
(u. a. Rewe, Plus)
Einzugsgebiete der
Nahversorgungslagen
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
72

Karte 7: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser in Mühlhausen
Plus
4
Aldi
Rewe
Netto
Edeka
Lidl
Kaufland
E-Center
1
Rewe
Edeka
Plus
Netto
3
Rewe
Tegut
2
E-Neukauf
Tegut
Plus
Aldi
Lidl
Zentrale Versorgungsbereiche
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
2 „Forstbergstraße“
(u. a. Tegut, E-Neukauf)
3 „Thomas-Müntzer-Straße“
(u. a. Rewe, Netto)
4 „Wanfrieder Straße“
(u. a. Rewe, Plus)
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels
ab 400 m² VK
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
73

Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Feldstraße“
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
Nahrungs- und Genussmittel 1.305
Gesundheit, Körperpflege ---
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 95
Bücher, PBS, Spielwaren ---
Bekleidung, Schuhe, Sport 630
Elektrowaren ---
Hausrat, Einrichtung, Möbel ---
Sonst. Einzelhandel ---
Einzelhandel insgesamt 2.030
Komplementärnutzungen
Dienstleistungen
Frisör
Gastronomie
mobiler Imbissstand
Sonstiges
Zigarettenautomat
Edeka
Die Nahversorgungslage „Feldstraße“ befindet sich nördlich
der Mühlhäuser Altstadt. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes
wird durch verdichteten Geschosswohnungsbau
geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage
von den örtlichen Hauptverkehrsachsen B 247 und B 249
wird über die Friedrich-Naumann-Straße sowie die Feldstraße
gewährleistet. Parkmöglichkeiten bestehen in Form
zweier Parkplatzareale, wovon sich eines südlich der Feldstraße
beim Edeka Supermarkt, das andere im nördlichen
Bereich beim Kik Textilfachmarkt befindet. Die Zufahrt zu
beiden Parkplätzen erfolgt von der Feldstraße. Straßenbegleitende
Parkmöglichkeiten sind nicht vorhanden.
Eine Anbindung durch den ÖPNV besteht durch den rd. 150
m südlich der Nahversorgungslage gelegenen Busbahnhof.
Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnquartieren
ist sowohl über Gehwege entlang von Feldstraße
und Friedrich-Naumann-Straße als auch über andere Fußwege
gewährleistet. An die südlich gelegene Mühlhäuser
„Einkaufsinnenstadt“ besteht eine direkte fußläufige Anbindung.
Die Entfernung beträgt lediglich ca. 200 m. Eine funktionale
Verbindung der beiden Einkaufsbereiche besteht
indes nicht.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch mehrgeschossige
Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt.
Westlich grenzen eine Schule sowie eine Sporthalle an,
während südlich eine kleinere Parkanlage anschließt.
Die Nahversorgungslage befindet sich beidseitig der Feldstraße
östlich des Einmündungsbereiches Friedrich-
Naumann-Straße. Den Angebotsschwerpunkt bilden ein
Edeka Supermarkt sowie ein Kik Textilfachmarkt. Der zentrale
Versorgungsbereich lässt sich in zwei Teilbereiche
untergliedern. Den südlichen Teilbereich bildet der Edeka
Markt mit dem dazugehörigen Parkplatzareal. Er ist in einer
eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Im nördlichen
Bereich befindet sich ein zweigeschossiger Gebäudekomplex,
in dem neben dem Kik Textilfachmarkt weitere
Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen untergebracht
sind. Das Obergeschoss ist durch Wohnnutzungen
belegt. Die Eingangsbereiche zu den Ladenflächen im Erdgeschoss
sind zur Feldstraße (Südseite) bzw. zur Friedrich-
Naumann-Straße (Westseite) ausgerichtet.
Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich
auf das verdichtete Wohngebiet an der Feldstraße und
umfasst ca. 3.580 Einwohner. Richtung Süden wird es
durch die Marktwirkung des Rewe Supermarktes in der
„Burggalerie“ begrenzt.
Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage
Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich
(Drogeriemarkt, Apotheke)
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion
für die angrenzenden Wohnquartiere
Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von
Sitzgelegenheiten
74

Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Forstbergstraße“
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
Nahrungs- und Genussmittel 2.040
Gesundheit, Körperpflege 255
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 30
Bücher, PBS, Spielwaren ---
Bekleidung, Schuhe, Sport ---
Elektrowaren ---
Hausrat, Einrichtung, Möbel ---
Sonst. Einzelhandel ---
Einzelhandel insgesamt 2.325
Komplementärnutzungen
Dienstleistungen
Ärzte, Bankfiliale
Gastronomie
Restaurant
Sonstiges
Litfaßsäule, Telefonzelle
Edeka
Die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ befindet sich im
nordöstlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die Siedlungsstruktur
dieses Teilraums wird überwiegend durch
verdichtete Wohnbebauung sowie die südlich verlaufende
Hauptverkehrsachse Wagenstedter Straße (B 249) geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist
über die Forstbergstraße, die eine direkte Anbindung an die
Wagenstedter Staße (B 249) herstellt, gegeben. Parkmöglichkeiten
bestehen in Form zweier Parkplatzareale. Die
Zufahrt erfolgt jeweils von der Forstbergstraße. Zusätzlich
ist in den von der Forstbergstraße abzweigenden Verkehrswegen
z. T. straßenbegleitendes Parken möglich.
Eine direkte Anbindung an den ÖPNV besteht in Form von
Bushaltestellen an der Forstbergstraße. Die fußläufige
Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist
durch mehrere Fußwege und straßenbegleitende Gehwege
entlang von Forstbergstraße und Schlotheimer Ring gewährleistet.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird überwiegend
durch zeilenförmig angeordnete Wohngebäude geprägt.
Südwestlich schließt aufgelockerte Reihenhausbebauung
an.
H
H
H
Tegut
Die Nahversorgungslage erstreckt sich entlang der Forstbergstraße.
Den Angebotsschwerpunkt bilden zwei Supermärkte
sowie ein Drogeriefachmarkt. Der zentrale Versorgungsbereich
lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern.
Den nördlichen Teilbereich bilden ein Edeka Supermarkt
mit dazugehörigem Parkplatzareal sowie ein Gastronomiebetrieb.
Beide sind in einer eingeschossigen Zweckimmobilie
untergebracht. Im südlichen Teilbereich befindet sich ein
größerer Gebäudekomplex, in dem u. a. ein tegut Supermarkt
sowie eine Bankfiliale untergebracht sind. Diesem
Areal ist nördlich ein Parkplatz vorgelagert, der auf der
Ostseite von einem Gebäude mit mehreren Arztpraxen
sowie einer Apotheke und auf der Nordseite von einem
Schlecker Drogeriefachmarkt begrenzt wird. Zwischen beiden
Abschnitten besteht mit den Gehwegen entlang der
Forstbergstraße eine fußläufige Anbindung. Die funktionale
Verbindung wird hingegen durch dazwischen liegende
Wohngebäude eingeschränkt.
Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich
auf den nordöstlichen Teil des Mühlhäuser Stadtgebietes
und umfasst ca. 4.560 Einwohner.
Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage
Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von
Sitzgelegenheiten
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für
das Wohnquartier
Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen
den Teilbereichen tegut und Edeka
75

Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Thomas-Müntzer-Straße“
H
Netto
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
Nahrungs- und Genussmittel 1.970
Gesundheit, Körperpflege ---
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ---
Bücher, PBS, Spielwaren 20
Bekleidung, Schuhe, Sport ---
Elektrowaren ---
Hausrat, Einrichtung, Möbel ---
Sonst. Einzelhandel ---
Einzelhandel insgesamt 1.990
Komplementärnutzungen
Rewe
Agentur
für Arbeit
Dienstleistungen
Versicherungsagentur, Videothek, Physiotherapie-Praxis
Gastronomie
Sportsbar, Restaurant
Sonstiges
Agentur für Arbeit
Die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“ befindet
sich im östlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die
Struktur dieses städtischen Teilraumes wird im nördlichen
Abschnitt durch gründerzeitliche Wohnquartiere, im südwestlichen
Bereich durch verdichteten Wohnungsbau und
im südöstlichen Teil durch gewerbliche Nutzungen geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage
von der Hauptverkehrsachse Langensalzaer Straße (B 249
/ B 247) wird über die Thomas-Müntzer-Straße gewährleistet.
Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale.
Die Zu- und Abfahrt erfolgt beim Netto Markt direkt
von der Thomas-Müntzer-Straße, beim Rewe Markt über
die Rudolf-Breitscheidt-Straße. Weitere Parkmöglichkeiten
existieren in der Karl-Liebknecht-Straße.
Eine direkte ÖPNV-Anbindung besteht durch beidseitige
Bushaltstellen an der Thomas-Müntzer-Straße. Die fußläufige
Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist
durch Gehwege entlang von Thomas-Müntzer-Straße, Karl-
Liebknecht-Straße und Rudolf-Breitscheidt-Straße gewährleistet.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird im Norden durch
gründerzeitliche Wohnbebauung, im Südwesten durch
Geschosswohnbauten und in östlicher Richtung durch ein
mischgenutztes Gebiet mit gewerblichem Schwerpunkt
geprägt. Direkt südlich angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich
liegt eine Brachfläche.
Die Nahversorgungslage befindet sich an der Thomas-
Müntzer-Straße im Bereich der Einmündungen Rudolf-
Breitscheidt-Straße und Karl-Liebknecht-Straße. Den Angebotsschwerpunkt
bilden ein Netto Lebensmitteldiscounter
und ein Rewe Supermarkt. Beide Märkte sind in eingeschossigen
Zweckimmobilien untergebracht. In den umliegenden
Gebäuden befinden sich weitere Einzelhandels-,
Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen. Den westlichen
Abschluss der Nahversorgungslage bildet die Bundesagentur
für Arbeit. Zwischen den beiden Lebensmittelmärkten
verläuft die Rudolf-Breitscheidt-Straße; beide
Märkte verfügen über eigene Stellplatzareale mit räumlich
getrennten Zufahrten.
Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich
auf die östlichen Teilbereiche Mühlhausens und umfasst ca.
5.150 Einwohner. Es wird in westlicher und südlicher Richtung
durch die Hauptverkehrsachse B 247 begrenzt.
Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage
Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich
(Drogeriemarkt, Apotheke)
Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen
den Teilbereichen Rewe und Netto
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für
die angrenzenden Wohnquartiere
Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von
Sitzgelegenheiten
76

Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Wanfrieder Straße“
Plus
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
Nahrungs- und Genussmittel 1.905
Gesundheit, Körperpflege 140
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 35
Bücher, PBS, Spielwaren ---
Bekleidung, Schuhe, Sport ---
Elektrowaren ---
Hausrat, Einrichtung, Möbel 85
Sonst. Einzelhandel ---
Einzelhandel insgesamt 2.165
Komplementärnutzungen
Dienstleistungen
---
Gastronomie
Restaurant, Imbissstand
Sonstiges
Bankautomat, Spielcasino
H
Rewe
Die Nahversorgungslage Wanfrieder Straße befindet sich
im südwestlichen Teil Mühlhausens. Dieser städtische Teilraum
wird durch einen heterogenen Nutzungsmix sowie die
in Ost-West-Richtung verlaufende Hauptverkehrsachse B
249 geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist
durch die Lage an der Wanfrieder Straße ( B 249) gewährleistet.
Für den östlichen Teilbereich ist eine direkte Zufahrtsmöglichkeit
vorhanden, während der westliche Abschnitt
über den Obermühlenweg angefahren werden muss.
Zwei größere Parkplatzareale sind im östlichen bzw. westlichen
Teil der Nahversorgungslage vorhanden.
Eine ÖPNV-Anbindung besteht durch eine Bushaltestelle
an der Wanfrieder Straße. Die fußläufige Anbindung aus
den nördlich der Wanfrieder Straße gelegenen Wohnquartieren
wird durch einen Fußgängerüberweg im Kreuzungsbereich
Wanfrieder Straße / Obermühlenweg / Marcel-
Verfaillie-Allee sichergestellt.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch verschiedenartige
Nutzungen geprägt. Nördlich der Wanfrieder
Straße befindet sich ein Bereich mit verdichteten Geschosswohnungsbauten.
In südliche Richtung schließt
aufgelockerte Ein- und Zweifamilienhausbebauung an,
während in östlicher Richtung entlang der Wanfrieder Stra-
ße straßenbegleitende gründerzeitliche Bebauung vorherrscht.
Westlich des Obermühlenwegs liegen ausgedehnte
Sportanlagen, während sich in nordwestlicher Richtung
entlang der B 249 gemischte Strukturen aus Gewerbebetrieben
und Wohnnutzungen befinden.
Die Nahversorgungslage erstreckt sich südlich der Wanfrieder
Straße (B 249) und wird in westlicher Richtung vom
Obermühlenweg begrenzt. Den Angebotsschwerpunkt
bilden zwei Lebensmittelmärkte. Der zentrale Versorgungsbereich
lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern. Den
östlichen Teil bildet ein Rewe Supermarkt mit zugehörigem
Parkplatzareal. Er ist zusammen mit kleineren Einzelhandelsnutzungen
in einer eingeschossigen Zweckimmobilie
untergebracht. Westlich liegt am Obermühlenweg ein langgestreckter
Gebäudekomplex mit vorgelagerten Stellplätzen.
In der eingeschossigen Immobilie sind neben einem
Plus Lebensmitteldiscounter auch ein Schlecker Drogeriefachmarkt
sowie kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen
untergebracht. Beide Teilbereiche sind
zwar direkt benachbart, jedoch befinden sich die Eingangsbereiche
der beiden Hauptgebäude genau gegenüberliegend
(„back-to-back“-Situation). Zwischen den Parkplatzarealen
besteht weder eine Durchfahrtsmöglichkeit noch ein
Fußweg. Die fußläufige Verbindung beschränkt sich auf die
Gehwege entlang von Obermühlenweg und Wanfrieder
Straße.
Das Kerneinzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt
sich auf die südwestlichen Teilbereiche Mühlhausens und
umfasst ca. 5.790 Einwohner.
Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage
Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich
(Apotheke)
Schaffung einer direkten infrastrukturellen Verbindung
zwischen den Teilbereichen Rewe und Plus
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion
für die angrenzenden Wohnquartiere
Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von
Sitzgelegenheiten
77

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
------------------------------------------
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes empfiehlt die GMA der
Stadtverwaltung ein vierstufiges Vorgehen:
1. Beschluss der räumlich und inhaltlich definierten zentralen Versorgungsbe-
reiche „Einkaufsinnenstadt“, Nahversorgungslage „Feldstraße“, Nahversor-
gungslage „Forstbergstraße“, Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-
Straße“ und Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“ als städtebaulich
schutzwürdige Bereiche und Investitionsvorranggebiete.
2. Beschluss der in Tabelle 19 dargestellten „Mühlhäuser Liste“ zentrenrele-
vanter Sortimente. Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten
sollte ausschließlich in den definierten zentralen Versorgungsbereichen
angesiedelt oder erweitert werden.
Während im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ das ge-
samte zentrenrelevante Sortiment angesiedelt werden kann, ist für die
Nahversorgungslagen eine Fokussierung auf den kurzfristigen Bedarfsbe-
reich, d. h. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren,
Zeitschriften und Schnittblumen, zu empfehlen. Außerhalb der abgegrenz-
ten zentralen Versorgungsbereiche sollte die Ansiedlung von Betrieben mit
zentrenrelevanten Warengruppen nur bis zu einer Verkaufsfläche von 200
m² zugelassen werden. Für Geschäftsagglomerationen sollte eine Ober-
grenze von 400 m² VK gelten 1 .
In Zusammenhang mit dem Mühlhäuser Sortimentskonzept ist die Proble-
matik von Randsortimenten bei Ansiedlung oder Erweiterung sog. „Mehr-
1 Diese in Absprache mit der Stadt Mühlhausen definierte Sonderregelung für "Kleinflächen"
verfolgt das Ziel, (einheimischen) Fachhändlern oder Ladenhandwerkern in begrenztem
Umfang auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine Weiterentwicklung
zu ermöglichen, insbesondere natürlich solchen Händlern, die im Eigentum wirtschaften
oder wirtschaften wollen. Die Verkaufsflächenbegrenzungen sind gleichzeitig so
gewählt, daß sich keine Nonfood-Fachmärkte oder Lebensmittelmärkte bzw. -discoutern
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche etablieren können. Diese Betriebstypen haben
einen Verkaufsflächenbedarf, der die Verkaufsflächenvorgabe von 200 m² deutlich überschreitet.
78

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
branchenunternehmen“ anzusprechen. Um einen geordneten Umgang mit
zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollten diese, z. B. in
Möbelmärkten oder Bau- und Gartenmärkten, eine Verkaufsfläche von
max. 200 m² je Einzelsortiment nicht überschreiten. Darüber hinaus sollte
die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtver-
kaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten.
Tabelle 19: „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren
Drogeriewaren, Parfümeriewaren, Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren
Blumen, zoologischer Bedarf
Papier- und Schreibwaren, Büroartikel
Zeitschriften, Bücher, Toto / Lotto
Spielwaren, Bastelartikel
Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren, Stoffe, sonstige Textilien
Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren und Accessoires
Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel
Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware), Elektrogroßgeräte,
Geräte der Telekommunikation
Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik
Ton- und Bildträger, Unterhaltungssoftware
Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Antiquitäten / Kunst
Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren
optische Waren, Hörgeräte
Uhren, Schmuck
Quelle: GMA-Erhebungen 2008
3. Publikation der Beschlusslage zum Einzelhandelskonzept und aktive Infor-
mation der Immobilien- und Grundeigentümer sowie Gewerbetreibenden,
um Investitionssicherheit bei diesen Zielgruppen herzustellen.
4. Bauplanungsrechtliche Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes.
79

Einzelhandelskonzept Mühlhausen
VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
Die Untersuchungen im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Mühlhausen kommen zu folgenden wesentlichen Ergebnissen:
Im Kerneinzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Mühlhausen leben gegenwärtig
ca. 88.930 Personen, davon 41 % im Stadtgebiet (Zone I) und 59 % im überörtli-
chen Kerneinzugsgebiet (Zone II).
Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelsbranchen belief sich im Kerneinzugs-
gebiet 2007 auf ca. 394,8 Mio. €. Davon entfielen ca. 134,1 Mio. € auf den Bereich
Nahrungs- und Genussmittel und ca. 260,7 Mio. € auf Nichtlebensmittel. In Mühl-
hausen selbst beträgt das Kaufkraftvolumen ca. 159,0 Mio. €. In die Kaufkraftbe-
rechnungen flossen die mit Bezug auf den Bundesdurchschnitt relativ niedrigen
Kaufkraftkennziffern des Untersuchungsraumes mit ein. So verfügt Mühlhausen im
Bundesvergleich nur über einen Kaufkraftindex von 82,6 (Bundesdurchschnitt
100,0). In der Zone II des Kerneinzugsgebietes liegt die Spannweite der Kaufkraft-
kennziffern zwischen 79,2 und 91,0.
Für das Jahr 2015 ist innerhalb des Kerneinzugsgebietes ein Kaufkraftvolumen
von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr
2007 einem Rückgang um ca. 6 % und steht v. a. im Zusammenhang mit einem
Einwohnerverlust im Kerneinzugsgebiet, der sich gemäß offizieller Prognosen auf
ca. 8 % belaufen wird.
Der Einzelhandelsbestand in Mühlhausen umfasst 425 Betriebe mit einer Ver-
kaufsfläche von ca. 84.465 m². 126 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca.
25.445 m² können dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden.
Auf den Nichtlebensmittelbereich entfallen 299 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von ca. 59.020 m² VK. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei
199 m² VK und damit deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts (240 m² VK je
Betrieb).
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Einzelhandelskonzept Mühlhausen
In der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt befinden sich zwar 45 % aller Betriebe, sie
repräsentieren jedoch nur 25 % der Gesamtverkaufsfläche. In Streu- und Neben-
lagen sind 32 % der Gesamtverkaufsfläche etabliert, auf autokundenorientierte
Standortlagen entfallen 43 % des Verkaufsflächenbesatzes im Stadtgebiet.
Im Geschäftsjahr 2007 erzielte der Mühlhäuser Einzelhandel eine Umsatzleistung
von ca. 192,8 Mio. €. Dieser Wert entsprach einer Kaufkraftbindung von 75 %. Un-
ter der Prämisse, dass die im Jahr 2007 in den einzelnen Zonen des Kerneinzugs-
gebietes erreichten Marktanteile stabil gehalten werden können, wird die Umsatz-
leistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Jahr 2015 bei ca. 180,8 Mio. € liegen.
Dieser Wert entspricht im Vergleich mit 2007 einem Rückgang um 6 %.
Bis zum Jahr 2015 wurde in Mühlhausen nur ein sehr geringer Verkaufsflächenzu-
satzbedarf (ca. 340 m²) in den Bereichen Gesundheit / Körperpflege und Bücher /
PBS / Spielwaren ermittelt. In allen anderen Warengruppen ist hingegen ein Ver-
kaufsflächenüberhang erkennbar, der wohl auch zu Abschmelzungen im Ge-
schäftsbesatz führen wird. Es ist notwendig, den anstehenden Konzentrationspro-
zess des Einzelhandels seitens der Stadtverwaltung aktiv zu begleiten, z. B. durch
Unterstützung von Betriebsverlagerungen aus Streu- und Nebenlagen in die Ein-
kaufsinnenstadt.
Auf Basis eines Kriterienkataloges wurden in Mühlhausen fünf zentrale Versor-
gungsbereiche (gemäß § 34 BauGB und § 11 BauNVO) identifiziert:
─ „Einkaufsinnenstadt“
─ Nahversorgungslage „Feldstraße“
─ Nahversorgungslage „Forstbergstraße“
─ Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“
─ Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“
Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes in diesen Bereichen wurde
eine „Mühlhäuser Liste“ mit zentrenrelevanten Sortimenten erstellt. Es wird emp-
fohlen, die Ansiedlung und Erweiterung von Betrieben mit den darin aufgeführten
Sortimenten zukünftig nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zuzulas-
sen.
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Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Bei der Analyse der zentralen Versorgungsbereiche wurden verschiedene Schwä-
chen ermittelt, die sich zum einen auf die Angebotssituation und zum anderen auf
die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen beziehen. Darauf
aufbauend wurden in Form eines Maßnahmenkataloges Erfolg versprechende An-
sätze für die Attraktivierung der Bereiche abgeleitet.
Die GMA empfiehlt der Stadt Mühlhausen den Beschluss des Einzelhandelskon-
zeptes (zentrale Versorgungsbereiche / „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sor-
timente) als Grundlage für die Standortentwicklung des Einzelhandels im Stadtge-
biet bis 2015.
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Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis
Kartenverzeichnis
Karte 1: Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Einzelbetriebe des
Einzelhandels in Mühlhausen 29
Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 31
Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick 61
Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 62
Karte 5: Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen
Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ 67
Karte 6: Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen 72
Karte 7: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SB-
Warenhäuser in Mühlhausen 73
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000
- 2007 10
Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des
Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 11
Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007 24
Tabelle 4: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in
Mühlhausen 2000 – 2006 26
Tabelle 5: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 32
Tabelle 6: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 35
Tabelle 7: Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
2015 37
Tabelle 8: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015 38
Tabelle 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen 40
Tabelle 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen
nach Standortlagen 43
Tabelle 11: Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels 45
Tabelle 12: Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im
kommunalen Vergleich 46
Tabelle 13: Geschäftsleerstände in Mühlhausen 47
Tabelle 14: Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007 53
Tabelle 15: Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015 55
Tabelle 16: Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015 56
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Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Tabelle 17: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler
Versorgungsbereiche in Mühlhausen 59
Tabelle 18: Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen
Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ 68
Tabelle 19: „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente 79
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008 3
Abb. 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008 5
Abb. 3: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008 6
Abb. 4: Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen
Lebensmitteleinzelhandels 1997 – 2007 6
Abb. 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 7
Abb. 6: Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007 10
Abb. 7: Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in
Deutschland 1997 – 2007 12
Abb. 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010 12
Abb. 9: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des
„hybriden“ Verbrauchers 14
Abb. 10: Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007 25
Abb. 11: Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007 27
Abb. 12: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen 41
Abb. 13: Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der
Gesamtstadt 42
Zentrenpässe
Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Feldstraße“ 74
Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage
„Forstbergstraße“ 75
Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Thomas-
Müntzer-Straße“ 76
Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Wanfrieder
Straße“ 77
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung 16
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