Einführung in das Private Baurecht

Thema: Einführung in das Private Baurecht –
Die VOB Teil B – Anwendung in der Praxis
A. Abschluss des Bauvertrages
1. Die Baubeteiligten im Bauvertrag
- Wer ist Vertragspartner?
- Auftraggeber, Auftragnehmer, Nach-(Sub-)Unternehmer
- Beispiel: BGH, Beschluss vom 26. 10. 2006, Klage gegen falsche Partei
- Tip: Bestätigungsfax mit konkreter Firmenbezeichnung
(Angabe Komplementär-GmbH, Geschäftsführer)
2. Sonderfall: Architektenvollmacht
- Architekt als Planer des Bauvorhabens
- Bauleiter als Bevollmächtigter des Bauherrn?
- Keine originäre Vollmacht des Architekten durch Bauherrn
- falls nicht:
· Abnahme (nur technische Abnahme)
· Erteilung von Zusatzaufträgen
· Setzen einer Nachfrist mit Kündigungsandrohung
· Stundenzettel anerkennen
· Rechnung anerkennen
· Entgegennahme von Behinderungsanzeigen
- Tip: zweifache Ausfertigung, Durchschrift an Bauherrn

3. Der Vertragsschluss
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- Angebot und Annahme (§ 145 BGB)
- Problem: Ergänzungen und Rücksendungen = neues Angebot § 150 Abs. 2
BGB
- Angebotsbindungsfristen, § 147 BGB („Sofort“), sonst innerhalb
angemessener Frist
- Sonderfall:
· kaufmännisches Bestätigungsschreiben
· vorherige mündliche Verhandlung und Bezugnahme
· konkrete Inhaltswiedergabe nach kurzer Zeit
· Rechtsfolge: Schweigen gilt als Annahme
4. Weitere Besonderheiten bei Vertragsschluss -> Checkliste:
- Sind sämtliche Vertragsunterlagen, Protokolle und Angebote erfasst?
- Welcher Preistyp wurde gewählt?
- Wer trägt die Umsatzsteuer?
- Wurde ein Zahlungsplan vereinbart?
- Gibt es eine (wirksame) Klausel für eine Vertragsstrafe?
- Welche Regelungen gibt es für die Abnahme?
- Baubeginn, Bauende, feste Termine, Bauzeitenpläne?
- Regelungen zum Sicherheitseinbehalt; Ablösemöglichkeiten?
- Widersprüche zwischen den einzelnen Vertragsgrundlagen?
- Widersprüche zwischen LV und Ausführungsplänen prüfen?
B. Die Bedeutung der VOB
1. Einbeziehung der VOB/B
- VOB/B als besondere Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
- Einbeziehung: deutlicher Hinweis bei Vertragsschluss / Möglichkeit der
Kenntnisnahme durch Vertragspartei
- bei Unternehmen: einfacher Hinweis ausreichend, § 310 Abs. 1 BGB
- Einbeziehung der VOB/B als „Ganzes“ (nach BGH)
- Mehrfachverwendungsabsicht, Musterverträge
- Vorrang von Individualvereinbarungen
- widersprechende AGB (vgl. § 306 Abs. 1, Abs. 2 BGB)

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- Tip: „Es gelten unsere AGB, anderslautenden AGB wird schon jetzt
widersprochen.“
2. Welche VOB/B-Fassung gilt?
- im Zweifel stets die neueste Fassung
- bis 15. 02. 2003 galt die VOB/B 2000
- bis 18. 10. 2006 galt die VOB/B 2002
- dann galt ab dem 04.09.2006 die VOB/B 2006
- Jetzt gilt ab dem 15.10.2009 die VOB/B 2009 (Bundesanzeiger Nr. 155, S.
3549 ff)
- Ausnahme: andere vertragliche Vereinbarung
- Tip: rechtzeitige Kenntnisverschaffung über Verbände oder Bauanwälte
3. Verträge mit Verbrauchern
- Besonderheiten: Verbraucherschutz in Deutschland
- Aushändigung der VOB/B als Text (aktuelle Fassung) zwingend erforderlich
- Unwirksam: „ Einsicht im Büro möglich“ oder „Link auf Internetseite“ usw.
- bei AGB Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB auch bei nur einmaliger
Verwendung, § 310 Abs. 3 BGB.
- Tip: Individual-Bauvertrag oder Ausdruck und Anfügen an den Vertrag
(dabei: Abzeichnung durch die Bauherren)
C. Vergütungsregelungen der VOB/B
1. Vertragstypen
- Vier Vertragsarten: Einheitspreis, Pauschalpreis, Stundenlohnvertrag,
Selbstkostenerstattungsvertrag, vgl. § 2 Nr. 2
- Achtung: bei Stundenlohnvertrag sind Preise und Berechtigung zur
Auslösung von Stundenlohnarbeiten im Voraus vertraglich zu fixieren

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- Vorsicht bei Widersprüchen im Vergabeprotokoll (EP) zum Vertrag (PP), es
gilt dann das „tatsächlich gewollte“ (Auslegung durch das Gericht)
2. Grundsatz, § 2 Nr. 1
- Es werden durch die vereinbarten Preise alle Leistungen abgegolten, wie
sie sich aus den jeweiligen Verträgen ergeben (Reihenfolge nach § 1 Nr. 2:
LV, BVB, ZVB, ZTB, ATB)
3. Mehr- und Mindermengen, § 2 Nr. 3
- EPV (§ 2 Nr. 3) Vertragsanpassung, wenn weniger als 90% oder mehr als
110% der Leistung erbracht werden (sog. Mehr- oder Mindermengen)
- Nachträgliche Anpassung des EP (Beispiele: K/B, VOB für BL, Rn. 751,
764); ggf. erforderlich ist eine nachträgliche Offenlegung der Kalkulation
- PPV (§ 2 Nr. 7) Vertragsanpassung = Ausnahme
- Ausn.: objektiv festzustellendes Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung (prozentuale Grenze ca. 20% -> dann Preisanpassung)
- Problem: Grenze bezogen auf Gesamtpreis oder Einzelposition (Funkt.LV)
4. Geänderte Leistungen auf Anordnungen des AG, § 2 Nr. 5
- Regelung des § 1 Nr. 3, Anordnungsbefugnis des AG (sog.
Änderungsanordnung) bei Planungsänderungen
- Bsp. : statt Ortbeton werden Fertigteildecken gewünscht
- Wichtig: nach §§ 1 Nr. 3, § 2 Nr. 5 erfolgt ein Mehr- oder
Minderkostenausgleich für im Vertrag bereits schon vorgesehene
Leistungen
- Bauinhalts- und Bauumstandsänderungen
- Keine Ankündigung der Mehrpreise durch AN erforderlich
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5. Zusätzliche Leistungen auf Anordnung des AG, § 2 Nr. 6
- § 1 Nr. 4, § 2 Nr. 6 gibt einen Vergütungsanspruch für solche Leistungen,
die nach dem geschlossenen Vertrag nicht Bausoll geworden sind und vom
AG daher zusätzlich gefordert werden
- Zusätzliche Leistung muss für Fertigstellung erforderlich sein
- Bsp. : AG fordert eine nicht ausgeschriebene aber vom BOA geforderte
Absturzsicherung für alle Fenster ab dem 1.OG
- Ankündigungspflicht bzgl. des AN nach § 2 Nr. 6 Abs. 2 S. 2
- Abgrenzung zur Nebenleistung nach den Regelungen der VOB/C (DIN)
- Bsp.: nach ATV der DIN 18363 (Maler- und Lackierarbeiten) sind
Arbeitsgerüste über 2,00 Meter Höhe besondere Leistungen
6. Geänderte Vergütung ohne Anordnung des AG, § 2 Nr. 8
- die zur Erfüllung des Vertrages notwendigen Leistungen, die auftragslos
erbracht werden, sind zu vergüten, § 2 Nr. 8 Abs. 2 S. 2
- Erforderlich ist allein die technische Notwendigkeit der Arbeiten
- Bsp.: der AN baut die (technisch) notwendige Anzahl von Stahlstützen bei
Errichtung eines Hochlagers trotz fehlender Planung ein
7. Nachtragsforderungen
- Basis ist das LV gemäß Auftrag / Abgleich auf Vollständigkeit und
Richtigkeit
- Abgrenzung zw. Zusätzlicher und geänderter Leistung
- Nachtragshöhe nach Einheitspreisen sofern gleiche Leistung betreffend
- Berücksichtigung im Rahmen des Schlussrechnung
- Tip: Nachträge bestätigen lassen

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D. Ansprüche des AG oder AN wegen Verzögerung - Fristen, Verzug
1. Ansprüche des AN
a) Vertragsfristen und Bauzeitenplan, § 5 Nr. 1, Nr. 3
b) Behinderung und Behinderungsanzeige
c) Schadenersatzanspruch, § 6 Nr. 6
d) Vergütungsanspruch, § 2 Nr. 5
2. Ansprüche des AG
a) Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB
b) Verzugsschaden, § 280, § 286 BGB
c) Vertragsstrafe, § 11
d) Kündigung, §§ 5,Nr. 4, 8 Nr. 3
3. Bauzeitverlängerung
- Basis: Vertragsfristen + Bauzeitenplan (unverändert)
- Vertragsfristen nach § 5 Nr. 1 (verbindlich oder unverbindlich)
- Kalendermäßige Bestimmung der Bauzeit
- Automatische Verlängerung der Bauzeit nach § 6 Nr. 2 bei Frost im Winter,
Schneefall, Sturm, Starkregen
- Anspruch auf Bauzeitverlängerung nach § 6 Nr. 1 VOB/B:
· AN war an Bauausführung behindert
· kausale Verzögerung des Bauablaufs
· ordnungsgemäße Behinderungsanzeige
- Dauer der Behinderung entspricht Verlängerung der Bauzeit + Zuschlag für
Wiederaufnahme der Arbeiten, § 6 Nr. 4 VOB/B
- AN kommt dann nicht automatisch in Verzug
- aber: sogenannte Schadensminderungspflicht des AN (Beschleunigung)
- Tip: Mitteilung der Behinderung in jedem Fall an den richtigen Adressaten
(AG bzw. Bauherrn, Durchschrift an den Bauleiter oder Architekten)
- Kündigungsmöglichkeit, wenn die Unterbrechung länger als 3 Monate dauert,
§ 6 Nr. 7
- Schadensersatzanspruch nach § 6 Nr. 6 bei Vertreten müssen des anderen
Teils (Bsp.: fehlende Genehmigung oder Planübergabe)

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- Schadenshöhe: Differenz mit und ohne schädigenden Ereignis
(Stillstandskosten, Kosten der Wiederaufnahme, Mieten für Geräte usw.)
- Entgangener Gewinn nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
4. Die Behinderungs- und Bedenkenanmeldung
- Behinderungsanzeige, § 6 Nr. 1 VOB/B
- Voraussetzungen:
· unverzügliche Anzeige (innerhalb 1 – 2 Tagen)
· schriftlich an AG (Durchschrift Architekt)
· deutliche Beschreibung der behindernden Umstände
· Mitteilung, wie sich diese auf eigenes Gewerk auswirken
· Beginn und Dauer sind zu nennen (§ 6 Nr. 4)
- Folge: kein Verzug, Verschiebung der Fristen, Unwirksamkeit der
Vertragsstrafe
- Bedenkenanmeldung, § 4 Nr. 3 VOB/B
· gegen die Art der Ausführung
· gegen die Güte der gelieferten Baustoffe
· gegen die Leistung anderer Unternehmer
- Vorsicht bei vom AG/Bauherren gelieferten Baustoffen oder Bauteilen
- Bsp.: Ausführungen entgegen den Bestimmungen der EnEV; dabei ist ein
schriftlich erklärter Verzicht des AG / Bauherren auf die Erhebung von
Gewährleistungsansprüchen ggü. dem AN derzeit nötig
- Folge: Keine Haftung für Mängel bei rechtzeitiger Anzeige gemäß § 13 Nr. 3
- Tip: Behinderungsanzeige stets schriftlich (Fax)
5. Vertragsstrafe
- Basis: nur vertragliche Regelungen
- § 11 VOB/B konkretisiert nur die inhaltliche Ausgestaltung
- Auslösung: Nichteinhaltung einer Vertragsfrist
- Höhe: max. 0,3 % der Auftragssumme pro Arbeitstag
- begrenzt auf max. 5 % der Auftragssumme

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- Sonderproblem: Vereinbarung von Zwischenfristen
- Tip: unwirksame Klauseln nicht ändern
6. Kündigungen des Vertrages
a. Möglichkeit des AG
aa) Kündigung ohne Grund, § 8 Nr. 1
bb) Kündigung wegen Insolvenz des AN, § 8 Nr. 2
Neuregelung erlaubt die Kündigung schon bei Insolvenzantrag eines
Dritten gegen den AN
cc) Kündigung wegen Vertragsuntreue des AN, § 8 Nr. 3
dd) Kündigung gem. § 8 Nr. 4
b. Möglichkeiten des AN
aa) Unterlassene Mitwirkung, § 9 Nr. 1 a
· Mitwirkungshandlung des AG
· Zahlungsverzug
· Nachfristsetzung
· schriftl. Erklärung
bb) Zahlungsverzug, § 9 Nr. 1 b
c. Kündigungsfolgen
- Immer: Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung
- Änderung der BGH-Rspr.: Abnahme ist zwingende Fälligkeitsvoraussetzung
für den Werklohnanspruch!
- Tip: unbedingt Abnahme verlangen; Nachfrist gegenüber AG setzen
(Annahmeverzug)
F. Abnahme
- „Dreh- und Angelpunkt“ im Privaten Baurecht
- Hauptpflicht des AG aus dem Vertragsverhältnis
1. Abnahmeformen, § 640 BGB, § 12
a) Stillschweigende Abnahme (aus den Umständen ergebend)
b) Ausdrückliche Abnahme, § 12 Nr. 1 (Protokoll)

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c) Förmliche Abnahme, § 12 Nr. 4 (Regelfall)
d) Fiktive Abnahme, § 12 Nr. 5 (meist vertraglich ausgeschlossen)
2. Teilabnahmen
a) Echte Teilabnahme, § 12 Nr. 2
b) Unechte Teilabnahme, § 4 Nr. 10
3. Abnahmeverweigerung, § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB
- keine Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel, § 640 Abs.
1 S. 2 BGB
- nach OLG München:
- Umfang und Höhe der Beseitigungskosten
- Auswirkung des Mangels auf die Gebrauchsfähigkeit des
Gesamtwerkes
- Maß der (auch nur optischen) Beeinträchtigung
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4. Wirkungen der Abnahme
- Umkehr der Beweislast (vor der Abnahme AN -> danach der AG)
- Beginn des Laufes der Gewährleistung; Außer für vorbehaltende Mängel
- Fälligkeit des Werklohnes
- Übergang der Gefahr des Unterganges (Sicherungspflichten)
- Verlust nicht vorbehaltender Vertragsstrafen und Mängelansprüche
- Abnahmeprotokoll sollte stets mit zeugen und Dokumentation erfolgen
- Tip: Fertigmeldung der Leistung und Fristsetzung zur Abnahme
G. Mängelansprüche
1. Mangeldefinition, § 13 Nr. 1
a) Regeln der Technik
b) Stand der Technik
c) Herstellerrichtlinien
- Ausdrückliche Einbeziehung im LV (Fall: Caparol)
- Sicherheitsrelevante Aspekte (Schraubenfall)
- Risikoungewissheit im Laufe der Gewährleistung (Dachfolie)

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2. Verantwortungsbereich des AG, §§ 13 Nr. 3; 4 Nr. 3
- Korrektur über Bedenkenanmeldung
3. Mängel vor der Abnahme
- Pflicht zur Beseitigung bei Rüge des AG, § 4 Nr. 7
- Gilt nicht im reinen BGB-Werkvertrag (dann Leistungsverweigerungsrecht)
4. Mängel nach der Abnahme
a) Nachbesserungsanspruch, § 13 Nr. 5 Abs. 1
b) Ersatzvornahme, § 13 Nr. 5 Abs. 2
c) Minderung, § 13 Nr. 6
d) Schadenersatz, § 13 Nr. 7
e) Aufwendungsersatz, § 284 BGB
5. Verjährungsfragen
2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
VOB Sonderverjährung
für gerügte Mängel;
technische
Gebäudeausrüstung
(HLS, Elektro) -
> Ausnahme:
Wartungsvertrag
BGB Herstellung,
Wartung oder
veränderung eines
Sache; Planungs-
und
Überwachungsleistung
dafür
(Reparatur einer
Maschine)
H. Zahlung des Werklohns
1. Abschlagszahlung, § 16 Nr. 1
- Fälligkeit 18 WT
- Aufmaß nach § 14 Nr. 1
- selbständige Verjährung
- Regelverjährung
nach
VOB/B
Sonstige
Werkleistungen
für ein
Bauwerk
(Beratungsleis
tungen,
Gutachten)
Vertragliche Verjährung
bei Verlängerung
(Regelfall in der Praxis)
- Leistung für ein
Bauwerk und Planungs-
und Überwachungsleistungen
(Hausbau,
Architektenvertrag)

2. Vorauszahlungen, § 16 Nr. 2
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- Absicherung durch Vorauszahlungsbürgschaft
3. Die Schlusszahlung, § 16 Nr. 3
- Prüfbarkeit als Fälligkeitsvoraussetzung
- Aufmaßerfordernis, § 14
- Vorbehalt und Ausschlussfrist
- Regelungen des § 16 Nr. 3 + Aufmaß, § 14
- zweimonatige Prüffrist, Neuregelung: § 16 Nr. 3 Abs. 1 Satz 2
- Achtung: Einpreisung der bezahlten AC
- Nachforderungsmöglichkeit nach § 16 Nr. 3 Abs. 5 (Vorbehalt)
- aber: Ausschlussfrist
- Verzinsungspflicht nach § 16 Nr. 5 Abs. 3 und Abs. 4
- Hinweis auf Schlussrechnungsprüfung gem. § 16 Nr. 3 Abs. 2
- Tip: Fristen notieren und Zinsen verlangen
4. Teilschlusszahlung, § 16 Nr. 4
I. Sicherheiten
1. Zugunsten des AG
- Vorauszahlungssicherheit, Vertragserfüllungssicherheit,
Gewährleistungssicherheit
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2. Zugunsten des AN
- Bauhandwerkersicherungshypothek, § 648 BGB
- Bauhandwerkersicherung, § 648 a BGB (sog. BGB-Bürgschaft)
3. Ausgestaltung gem. § 17
- Ausnahme: § 648 a BGB

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- keine Bürgschaft auf erstes Anfordern (Bankenmuster)
- Rückgabezeitraum zu vereinbaren, § 17 Nr. 8 Abs. 2
- Übergabe im Sicherungsfall (3 Konstellationen)
- Wahlrecht des AN, § 17 Nr. 3 VOB/B
- Sperrkonto (Und-Konto) als insolvenzfeste Anlage
- Tip: Sperrkontoregelung, § 17 Abs. 6 VOB/B
J. Steuerabzug bei Bauleistungen
1. Umsatzsteuerschuld bei Bauleistungen, § 13 b UStG
- Regelungszweck
- Steuerschuldumkehr bei Bauleistungen (Bsp.)
- Wer ist „Bauleistender“? (Ausnahmeregelungen)
- Was ist eine „Bauleistung“? (Was ist davon nicht erfasst?)
- Steuerschuldumkehr und Bauabzugssteuer
2. Bauabzugssteuer, §§ 48 – 48 d EStG
- Welche AG sind betroffen?
- Welche Leistungen sind betroffen?
- Wie funktionieren das Anmeldeverfahren und die Abrechnung?
- Erteilung der Freistellungsbescheinigung
- Welche Folgen hat es, wenn der AN eine falsche oder keine
Freistellungsbescheinigung vorlegt? (Haftung des AG)
- Welches Finanzamt ist zuständig?

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K. Besonderheiten beim BGB-Bauvertrag
- Ausschließlich Regelungen des §§ 631 – 651 BGB
- unflexiblere Anwendung als Regelungen der VOB/B
- keine Regelung zu Nachträgen, Schlussrechnungen und Behinderungen
- Vorrang des Vertragsrechts
L. Änderungen durch das Forderungssicherungsgesetz
- Abschlagszahlungen bei Teilleistung ohne wesentliche Mängel, § 632 a BGB
- Sicherheitsleistung in Höhe von 5 % der Bausumme bei erster AZ bei
Verbrauchern
- Durchgriffsfälligkeit vor Abnahme, § 641 Abs. 2 BGB (Auskunftsanspruch)
- Neuregelung des § 648 a BGB (Anspruch, keine Nachfrist mehr nötig)
- Reduzierung des Druckzuschlages, § 641 Abs. 3 BGB („… in der Regel das
Doppelte…“)
M. Verträge mit Wohnungseigentümergemeinschaften
- Eigentümergemeinschaften als Auftraggeber (Unkenntnis der Beteiligten)
- Früher: Haftung eines des Wohnungseigentümer für alle möglich
- Teilrechtsfähigkeit der WEG (BGH 2005)
- daher nur noch Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers anteilig im
Verhältnis seines Miteigentumsanteiles, § 10 Abs. 8 S. 1 WEG
- Inanspruchnahme des Einzeleigentümers als Teilschuldner neben der WEG