HalbjaHresberICHT 2012 - Fundamenta Real Estate AG
HalbjaHresberICHT 2012 - Fundamenta Real Estate AG
HalbjaHresberICHT 2012 - Fundamenta Real Estate AG
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REAL ESTATE<br />
<strong>HalbjaHresberICHT</strong> <strong>2012</strong><br />
®
uNser <strong>HalbjaHresberICHT</strong> <strong>2012</strong> IN KÜrZe<br />
PorTfolIoausbau<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> drei Bestandsliegenschaften an<br />
den Standorten Basel, Bern und Kreuzlingen mit einem Anschaffungswert von CHF 25.18 Mio.<br />
erworben und die Kaufgeschäfte ordnungsgemäss abgewickelt. Zudem konnte die Gesellschaft<br />
den Kauf- und Totalunternehmer-Werkvertrag für das Neubauprojekt in Flawil unterzeichnen.<br />
Der Besitzantritt von Nutzen, Lasten und Gefahr erfolgt voraussichtlich im Herbst 2013. Per<br />
1. April <strong>2012</strong> wurden die ersten zwei Neubauprojekte in Villmergen und Mels fertiggestellt und in<br />
das Bestandsportfolio aufgenommen. Das aktuelle Immobilienportfolio weist per 30. Juni <strong>2012</strong><br />
einen Marktwert von CHF 172.71 Mio. (Vorjahr CHF 120.88 Mio.) auf.<br />
eNTWICKluNG Der eIGeNKaPITalbasIs<br />
Die Eigenkapitalbasis der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> konnte von CHF 92.46 Mio. per Ende 2011<br />
durch eine ordentliche Kapitalerhöhung auf CHF 115.68 Mio. per 30. Juni <strong>2012</strong> erhöht werden.<br />
Die Eigenkapitalstruktur wurde damit planmässig für den Ausbau des Immobilienportfolios<br />
vorbereitet und sämtliche Neubauprojekte sind mit dem notwendigen Eigenkapital unterlegt.<br />
Die ausgewiesene Eigenkapitalquote von 55.3% (Vorjahr 56.2%) übertrifft unsere in den<br />
strategischen Grundsätzen festgelegten Vorgaben.<br />
ersTMalIGe aussCHÜTTuNG IN forM eINer<br />
NeNNWerTrÜCKZaHluNG<br />
An der Generalversammlung vom 11. April <strong>2012</strong> wurde die erstmalige Ausschüttung in Form einer<br />
Nennwertrückzahlung von CHF 0.40 pro Aktie genehmigt und im Juni <strong>2012</strong> durchgeführt.<br />
Dadurch reduzierte sich der Nennwert pro Aktie von CHF 10.00 auf CHF 9.60. Die Nennwertreduktion<br />
entsprach 3.0% des Net Asset Value (NAV) von CHF 13.15 per Ende 2011 bzw. einer Ausschüttungsrendite<br />
auf der Basis des Aktienkurses per 31. Dezember 2011 (CHF 12.10) von 3.3%.<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> verfolgt eine langfristig stabile Ausschüttungspolitik.<br />
KeNNZaHleN IM ÜberblICK<br />
REAL ESTATE<br />
30.06.<br />
<strong>2012</strong><br />
®<br />
30.06.<br />
2011<br />
Änderung<br />
in %<br />
1 Eigenkapitalrendite ohne Neubewertungseffekte Die im Halbjahresbericht <strong>2012</strong><br />
aufgeführten Beträge sind<br />
gerundet. Rundungsdifferenzen<br />
sind daher nicht ausgeschlossen.
inhALt<br />
4 WissensWertes<br />
Kennzahlen 1. Halbjahr <strong>2012</strong><br />
5 <strong>Fundamenta</strong> real estate <strong>AG</strong> im Überblick<br />
7 <strong>Fundamenta</strong> real estate Aktie<br />
8 Wichtiges grafisch dargestellt<br />
10 Geschäftsmodell und strategie<br />
16 Organe & Organisation<br />
20 BericHt des VerWAltunGsrAtes zum HAlBjAHresBericHt <strong>2012</strong><br />
33 FinAnzBericHt<br />
35 erfolgsrechnung<br />
36 Bilanz<br />
37 Geldflussrechnung<br />
38 entwicklung des eigenkapitals<br />
39 AnHAnG zur HAlBjAHresrecHnunG<br />
rechnungslegungsgrundsätze<br />
44 erläuterungen zur Halbjahresrechnung<br />
67 BericHt des scHätzunGsexperten<br />
68 Bericht der jones lang lasalle <strong>AG</strong><br />
73 stAtistiKen und inFOrmAtiOnen zum immOBilienpOrtFOliO<br />
74 Objektangaben Gesamtübersicht<br />
78 unsere Anlageobjekte<br />
80 BezieHunGen zu inVestOren (investor relations)<br />
81 impressum<br />
Geschäftsbericht 2010 | WissensWertes<br />
REAL REAL ESTATE ESTATE<br />
®<br />
®<br />
3
4<br />
WissensWertes<br />
KennzAhLen 1. hALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
© istockphoto | bildbearbeitung creAtiViUM
fUndAMentA reAL estAte <strong>AG</strong> iM ÜberbLicK<br />
Finanzkennzahlen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011 Änderung<br />
in %<br />
2 Netto-Soll-Mietertrag nach Abzug der Leerstände und Debitorenverluste<br />
3 Marktwertveränderungen der Anlageimmobilien<br />
4 Finanzschulden (zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten abzüglich flüssige Mittel) geteilt durch Eigenkapital<br />
5 Reingewinn (mit/ohne Neubewertung) geteilt durch durchschnittlich gewichtetes Eigenkapital<br />
6 EBIT im Verhältnis zu den durchschnittlich gehaltenen Aktiven<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
5
6<br />
portfoliokennzahlen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011 Änderung<br />
in %<br />
AgendA Termin<br />
7 Netto-Soll-Mietertrag vor Leerständen und Debitorenverlusten<br />
8 1.0% Bestandsliegenschaften / 4.5% Neubauten<br />
9 Erfolg Anlageimmobilien vor Marktwertveränderungen<br />
10 Management Fee, Buchführungs-, Revisions- und Beratungskosten, Verwaltungsratshonorar, übriger Verwaltungsaufwand und Kapitalsteuern<br />
11 Gemäss Halbjahres- oder Akquisitionsbewertung<br />
12 Jahres-Nettosollmietertrag im Verhältnis zum Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag<br />
13 Jahres-Nettoistmietertrag (Netto-Ist-Mietertrag abzüglich Liegenschaftsaufwendungen exkl. Fremdkapitalzinsen) im Verhältnis zum Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag<br />
14 Kaufpreis plus alle Handänderungs-, Notariats-, Maklergebühren, Transaktionsfee und wertvermehrende Investitionen<br />
REAL ESTATE<br />
®
AktienkennzAhlen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011 Änderung<br />
in %<br />
15 Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung für das Geschäftsjahr 2011 gemäss Generalversammlung <strong>2012</strong><br />
16 Earnings per Share (Gewinn pro durchschnittlich ausstehende Aktien)<br />
fUndAMentA reAL estAte AKtie<br />
AktienstAtistik 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011 Änderung<br />
in %<br />
AKtienKUrsentWicKLUnG fUndAMentA reAL estAte <strong>AG</strong><br />
17 Die Aktie der Gesellschaft war vom 27.10.2008 bis 07.06.<strong>2012</strong> am OTC-Markt der BEKB|BCBE gelistet<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
7
8<br />
WichtiGes GrAfisch dArGesteLLt<br />
PortfoLio nAch reGionen – bAsis MArKtWerte<br />
bern<br />
9%<br />
Aargau<br />
16%<br />
st. Gallen<br />
9%<br />
thurgau<br />
7 %<br />
chf 120.88 172.71<br />
Mio.<br />
PortfoLio nAch nUtzUnGsArt – jAhres-nettosoLLMieterträGe<br />
büro/Gewerbe<br />
14%<br />
basel-stadt<br />
20%<br />
chf 10.1<br />
Mio.<br />
zürich<br />
39%<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
Wohnen<br />
86%<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
bern<br />
9%<br />
büro/Gewerbe<br />
15%<br />
®<br />
Aargau<br />
7%<br />
basel<br />
17%<br />
thurgau<br />
6%<br />
st. Gallen<br />
5%<br />
chf 120.88<br />
Mio.<br />
chf 5.7 chf 7.2<br />
Mio.<br />
Mio.<br />
zürich<br />
56%<br />
30.06.2011<br />
Wohnen<br />
85%<br />
30.06.2011
Millionen<br />
Millionen<br />
MArKtWert AnL<strong>AG</strong>eiMMobiLien<br />
betriebserGebnis (ebit)<br />
(mit neubewertungseffekt – vor steuern)<br />
rendite AUs oPerAtiVer tätiGKeit<br />
return on equity (roe) – gewichtet<br />
(ohne neubewertungseffekt)<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
Millionen<br />
Millionen<br />
®<br />
eiGenKAPitAL<br />
reinGeWinn<br />
rendite AUs oPerAtiVer tätiGKeit<br />
return on equity (roe) – gewichtet<br />
(mit neubewertungseffekt)<br />
9
10<br />
© dreamstime pictures | bildbearbeitung creAtiViUM<br />
GeschäftsModeLL Und strAteGie<br />
REAL ESTATE<br />
®
hALbjAhresbericht Geschäftsbericht 2010 <strong>2012</strong> | | WissensWertes<br />
WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
iMMobiLienPortfoLio<br />
hoch stAbiLes MittLeres MietzinsseGMent<br />
PortfoLioAUfbAU Mit reGionALer diVersifiKAtion<br />
PositionierUnG in der WertschöPfUnGsKette<br />
oPerAtiVe Und finAnzieLLe zieLWerte<br />
WAchstUMsstrAteGie<br />
PositionierUnG fUndAMentA reAL estAte <strong>AG</strong><br />
AKtionäre Und beteiLiGte PArteien<br />
12<br />
14<br />
15<br />
11
12<br />
iMMobiLienPortfoLio<br />
Die Anlagestrategie der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> fokussiert sich auf Wohnliegenschaften mit<br />
geringem Gewerbeanteil im mittleren Mietzinssegment. Aufgrund der Investitionen in das mittlere<br />
Mietzinssegment wird eine weitgehende Konjunkturresistenz der Erträge erwartet. Investiert wird<br />
in werthaltige und profitable Anlagen in Wachstumsregionen, Ballungsgebieten und Citylagen in der<br />
Deutschschweiz. Die am 30. Juni <strong>2012</strong> gehaltenen 20 Wohnliegenschaften mit einem Marktwert<br />
von CHF 172.71 Mio. befinden sich in den Kantonen Zürich, St. Gallen, Basel-Stadt, Bern, Aargau und<br />
Thurgau.<br />
hoch stAbiLes<br />
MittLeres MietzinsseGMent<br />
Die Ausrichtung auf Liegenschaften mit Wohneinheiten im mittleren Mietzinssegment trägt wesentlich<br />
zur Stabilität und kontinuierlichen Ertragskraft der Gesellschaft bei. So wurden im ersten<br />
Halbjahr <strong>2012</strong> 85.7% der Netto-Ist-Mieterträge von CHF 4.20 Mio. aus Wohneinheiten erzielt, und<br />
14.3% der Netto-Ist-Mieterträge entfallen auf Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Die Leerstandquote<br />
des Wohnimmobilienportfolios der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> lag per 30. Juni <strong>2012</strong><br />
bei 5.5% (Vorjahr 4.2%). Dabei betrug die Leerstandquote der Bestandsliegenschaften lediglich<br />
1.0%. Die Leerstandserhöhung stammt aus den Neubauten Villmergen und Mels.<br />
PortfoLioAUfbAU Mit<br />
reGionALer diVersifiKAtion<br />
Eine erfolgreiche Portfolio-Strategie für Wohnimmobilien erfordert einen umsichtigen Zukauf von<br />
Liegenschaften, welche bereits beim Erwerb genügend Wertsteigerungspotenzial aufweisen.<br />
Die meisten Wohnliegenschaften werden in der Schweiz von Privatpersonen gehalten. Somit erstaunt<br />
es nicht, dass die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> den Grossteil ihrer Liegenschaften aus<br />
privaten Händen erwirbt. Dabei profitiert die Gesellschaft vom kontinuierlichen Ausbau<br />
des Netzwerkes durch die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong>, welche<br />
als Asset Manager agiert.<br />
PositionierUnG<br />
in der WertschöPfUnGsKette<br />
Aufgrund der noch jungen Entwicklung der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> konzentriert<br />
sich die Gesellschaft insbesondere auf den Kauf von Objekten<br />
und Projekten, die Bewirtschaftung und den Verkauf von bestehenden<br />
Wohnimmobilien.<br />
Der Fokus liegt auf der Erzielung von stabilen und nachhaltigen Erträgen.<br />
Durch aktive Bewirtschaftung des Immobilienportfolios soll die Rentabilität<br />
nachhaltig gesteigert werden. Dazu werden insbesondere Massnahmen zur Minimierung der Leerstände<br />
und Kosten sowie ein aktives Hypothekenmanagement eingesetzt. Durch eine selektive<br />
Integration von Neubauprojekten und Projektentwicklungen sollen die langfristigen Ertragsaussichten<br />
ebenfalls gefördert werden.<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Bern<br />
Parkstrasse<br />
Bern<br />
sulGenrain<br />
Basel<br />
Güterstrasse 199-205<br />
Basel<br />
Güterstrasse 280-282<br />
DelsBerGerallee 48/50<br />
Bern<br />
WerkGasse
Basel<br />
ClaraGraBen<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
®<br />
turGi<br />
VillMerGen<br />
sChlieren<br />
Dietikon<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
WinDlaCh<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
kloten<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
züriCh<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
GlattBruGG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Winterthur<br />
WülFlinGerstrasse<br />
REAL ESTATE<br />
Winterthur<br />
neustaDtGasse/tösstalstrasse<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
FrauenFelD<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
®<br />
®<br />
kreuzlinGen<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
BronsChhoFen-Wil<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
nieDeruzWil<br />
Mels<br />
bestandsimmobilien<br />
im eigentum der<br />
fundamenta real estate <strong>AG</strong><br />
per 30.06.<strong>2012</strong><br />
erworbene neubauprojekte<br />
per 30.06.<strong>2012</strong><br />
GolDaCh<br />
st. Gallen<br />
FlaWil<br />
WiDnau<br />
sarGans<br />
13
14<br />
oPerAtiVe Und finAnzieLLe zieLWerte<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat sich klare Zielwerte gesetzt, die sie durch ihre Anlagen<br />
in Wohnimmobilien erreichen möchte. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass sich die Gesellschaft<br />
auf den Markt für Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment fokussiert, ist ein<br />
Vergleich zum Konkurrenzumfeld, das vorwiegend Gewerbeliegenschaften und industrielle<br />
Bauten umfasst, nur bedingt möglich.<br />
Zielwerte SOll iSt H1<br />
<strong>2012</strong><br />
WAchstUMsstrAteGie<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> beabsichtigt das bestehende Wohnimmobilienportfolio durch<br />
Käufe von Einzelobjekten oder durch Akquisition von Portfolios weiter auszubauen. Im Rahmen<br />
der Anlagepolitik kann die Gesellschaft bei vorhandenem Wertsteigerungs- und Renditepotenzial<br />
auch Umbauprojekte zwecks Renovierung oder Umnutzung erwerben. Ebenfalls können<br />
auch Neubauprojekte erworben und Projektentwicklungen realisiert werden. Die Projektleitung<br />
bei solchen Transaktionen kann direkt durch die Gesellschaft respektive den Asset Manager<br />
wahrgenommen werden.<br />
Bei der Akquisition von Objekten spielt das Netzwerk der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management<br />
<strong>AG</strong> als Asset Manager eine wichtige Rolle. Ein vermehrtes Augenmerk wird dabei<br />
auf neue oder total-sanierte Wohnliegenschaften gelegt.<br />
Die Evaluation und Analyse möglicher Kaufobjekte ist kritisch für das zukünftige Wachstum der<br />
Gesellschaft und beeinflusst wesentlich das Rendite-Risiko-Profil des Portfolios. So wird nur<br />
gekauft, wenn die Lage des Objektes, der Preis und die Zukunftsaussichten für die Aktionäre<br />
auch einen deutlichen Mehrwert generieren und den selektiven Kriterien der Anlagestrategie<br />
klar entsprechen.<br />
18 Für das Geschäftsjahr 2011 hat die Gesellschaft eine Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 0.40<br />
vorgenommen.<br />
REAL ESTATE<br />
®
PositionierUnG<br />
fUndAMentA reAL estAte <strong>AG</strong><br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> gehört zu den ganz wenigen kotierten Immobilien-Aktiengesellschaften<br />
im schweizerischen Marktumfeld, die sich ausschliesslich auf Wohnimmobilien im<br />
mittleren Mietzinssegment spezialisiert hat. Die folgende Portfolio-Matrix zeigt die Positionierung<br />
ausgewählter Marktteilnehmer gegenüber der Gesellschaft.<br />
PositionierUnG iM schWeizerischen MArKtUMfeLd<br />
Portfolio Matrix Wohnen versus büro und Gewerbe<br />
Liegenschaftsertrag Büro, Gewerbe, Verkauf<br />
Liegenschaftsertrag Wohnen<br />
AKtionäre Und beteiLiGte PArteien<br />
Im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> wurde die Aktionärsbasis der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> im Rahmen<br />
einer ordentlichen Kapitalerhöhung weiter ausgebaut. Auch zukünftig soll die Kapital- und Aktionärsbasis<br />
durch Kapitalerhöhungen gestärkt werden. Dabei beabsichtigt die Gesellschaft,<br />
die geplanten Kapitalerhöhungsschritte auf das Volumen der ihr angebotenen und als kaufwürdig<br />
eingestuften Anlageimmobilien abzustimmen. Auch soll eine genügend starke Eigenkapitalbasis<br />
die Gesellschaft vor negativen Zinsentwicklungen schützen.<br />
Die Aktionäre sollen über ihre Beteiligung sehr direkt am Wohnimmobilienportfolio partizipieren.<br />
Eine solide und langfristige Aktionärsstruktur und eine ausgeglichene und tragfähige<br />
Finanzierungsbasis sollte der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> eine positive Entwicklung erlauben.<br />
Der Aktionärskreis wird bewusst offen gehalten. Sowohl qualifizierte als auch institutionelle<br />
Investoren sollen die Möglichkeit erhalten, von der einmaligen Positionierung des Wohnimmobilienportfolios<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> zu profitieren. Restriktionen setzt die Gesellschaft<br />
nur bezüglich ausländischen oder ausländisch beherrschten Investoren, die gemäss<br />
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) nicht<br />
berechtigt sind, sich an schweizerischen Wohnimmobilien zu beteiligen und deshalb als Aktionäre<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> nur bedingt in Frage kommen.<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Quelle: fundamenta real estate <strong>AG</strong><br />
15
16<br />
© istockphoto | bildbearbeitung creAtiViUM<br />
orGAne & orGAnisAtion<br />
REAL REAL ESTATE ESTATE<br />
®<br />
®
Verwaltungsrat<br />
Ausbildung Ausbildung Ausbildung<br />
Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit<br />
Mandate Mandate<br />
Keine<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Mandate<br />
orGAne<br />
Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> sind nicht ausschliesslich für die Gesellschaft<br />
tätig. Sämtliche Verwaltungsratsmitglieder werden durch die Generalversammlung jeweils für ein Jahr gewählt.<br />
17
18<br />
Revisionsstelle und schätzungsexpeRten<br />
Mandatsleiter Mandatsleiter<br />
Adresse Adresse<br />
ExtErnE DiEnstlEistungsErbringEr<br />
Verwaltungsrat Mandatsleiter<br />
Geschäftsführung<br />
Adresse Adresse<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> übernimmt im Rahmen eines Management-Vertrages<br />
die wesentlichen Funktionen und Tätigkeiten für die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong>.<br />
REAL ESTATE<br />
®
Geschäftsbereiche<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | WissensWertes<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
orGAnisAtion<br />
Der Verwaltungsrat der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> nimmt als Gesamtorgan<br />
die oberste Führung und Überwachung der Geschäfte wahr. Dabei<br />
werden die Führungsbereiche Portfolio Management, Akquisition &<br />
Projekte und Finanzen & Administration auf die drei Verwaltungsratsmitglieder<br />
aufgeteilt. Der Verwaltungsrat regelt die Führung und die<br />
Verantwortlichkeiten in einem Organisationsreglement.<br />
Durch die konsequente Auslagerung der operativen Tätigkeit auf<br />
die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> beschäftigt die<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> kein Personal. Die umfassende Delegation<br />
der Geschäftsführungsaufgaben und des Anlagemanagements an die<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> wird in einer Portfolio-<br />
Management-Vereinbarung zwischen den beiden Gesellschaften<br />
geregelt.<br />
Der Verwaltungsrat steht mit der Gesellschaft in keinem Arbeitsverhältnis.<br />
Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst und führt über<br />
regelmässige Sitzungen und teilweise direkten Arbeitseinsatz die<br />
Geschäfte der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat wird für seine Leistungen<br />
mit einem von der Portfoliogrösse abhängigen Grundhonorar<br />
entschädigt. Notariatstermine für Immobilientransaktionen und Kapitalerhöhungen<br />
werden separat mit Pauschalansätzen vergütet. Bei<br />
grösseren, den Rahmen der Verwaltungsratstätigkeit übersteigenden<br />
Aufgaben, bezieht die Gesellschaft teilweise auch Dienstleistungen<br />
von den Verwaltungsräten oder ihnen nahestehenden Gesellschaften<br />
zu marktüblichen Bedingungen.<br />
19
© istockphoto | bildbearbeitung creAtiViUM<br />
20<br />
bericht des VerWALtUnGsrAtes<br />
zUM hALbjAhresbericht <strong>2012</strong><br />
theMen des<br />
VerWALtUnGsrAtes<br />
21 Portfolioausbau mit bestandsliegenschaften<br />
und neubauProjekten<br />
23 Zunehmend schwierige<br />
marktverhältnisse und<br />
steigende risiken im markt für<br />
renditeliegenschaften<br />
25 schrittweiser ausbau und verjüngung<br />
unseres anlagePortfolios<br />
27 gesteigerter liegenschaftsertrag<br />
28 nur einZelne bewertungskorrekturen<br />
im immobilienPortfolio im ersten halbjahr<br />
<strong>2012</strong><br />
29 erneute veränderung der kaPital- und<br />
aktionärsstruktur im rahmen einer<br />
weiteren kaPitalmarktemission<br />
30 erfolgreiches erstes jahr der<br />
fundamenta real estate aktie an der bX<br />
berne eXchange<br />
31 ordentliche generalversammlung beschliesst<br />
erstmalige ausschüttung in<br />
form einer nennwertrückZahlung<br />
festhalten am kontinuierlichen wachstumsPfad<br />
REAL ESTATE<br />
®
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> setzte im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> ihre kontinuierliche Entwicklung<br />
fort und konnte den Bestand an Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment planmässig ausbauen.<br />
Mit dem Zukauf der Liegenschaften in Kreuzlingen, Basel (Claragraben) und Bern (Werkgasse) und<br />
der Übernahme der Neubauprojekte Villmergen und Mels in das Portfolio stieg der Anlagebestand von<br />
CHF 120.88 Mio. per Mitte 2011 auf neu CHF 172.71 Mio. Gleichzeitig konnte der operative Anlageerfolg<br />
weiter gesteigert werden und der Reingewinn erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um 21.0%.<br />
Die Ergebnisverbesserung und der Ausbau des Portfolios konnten dank der konsequenten Umsetzung der<br />
Portfoliostrategie und dank dem Vertrauen der Investoren, die uns im Rahmen der Kapitalmarktemission<br />
im Juni <strong>2012</strong> nochmals CHF 23.34 Mio. anvertrauten, erzielt werden.<br />
Das Marktumfeld war weiterhin geprägt von einem fehlenden Angebot geeigneter Anlageobjekte und die<br />
sich auf dem Markt befindlichen Bestandsimmobilien und Neubauprojekte weisen meist eine unterdurchschnittliche<br />
Rendite auf. Wir sind uns des Risikos bewusst und die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> agiert<br />
deshalb am Markt mit grosser Vorsicht. Die anhaltend hohe Nachfrage hat zu weiteren Preissteigerungen<br />
und andererseits reduzierten Diskontierungssätzen in den Bewertungen geführt. Eine besondere Herausforderung<br />
stellt der Ausbau des Portfolios mit renditestarken Bestandsliegenschaften. Trotzdem konnten<br />
wir geeignete Objekte identifizieren und zu aktuell fairen Preisen zukaufen. Wir passen unsere Finanzierungsstrategie<br />
an die nach wie vor sehr günstigen Marktbedingungen an und nutzen auch dieses Jahr die<br />
günstige Notenbankpolitik, um neue Objekte am kurzen Ende zu finanzieren. Wir möchten insbesondere<br />
in der zweiten Jahreshälfte mit den uns zusätzlich anvertrauten Kapitalien vorwiegend Bestandsimmobilien<br />
erwerben, die das Portfolio unmittelbar und nachhaltig stärken und die Ausschüttungspolitik der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> langfristig sicherstellen.<br />
PortfoLioAUsbAU Mit bestAnds-<br />
LieGenschAften Und neUbAU-<br />
ProjeKten<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat im ersten Halbjahr<br />
<strong>2012</strong> zwei wesentliche Zielsetzungen umgesetzt. Einerseits<br />
konnte das Portfolio durch den Erwerb von drei<br />
Bestandsliegenschaften weiter ausgebaut und gestärkt<br />
werden, andererseits konnten zwei Neubauten planmässig<br />
ins Portfolio aufgenommen werden. Die eingeschlagene<br />
Portfolio-Strategie zeigt eine weitere Stärkung des operativen<br />
Geschäfts und wir planen auch für das zweite<br />
Halbjahr den Zukauf weiterer Bestandsobjekte. Die uns<br />
anvertrauten Mittel sollen möglichst zeitnah und ertragsbringend<br />
investiert und die Neubauprojekte termingerecht<br />
in das Portfolio aufgenommen werden.<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
• Das Immobilienportfolio erhöhte sich im Geschäftshalbjahr<br />
<strong>2012</strong> durch den Zukauf von drei Liegenschaften<br />
und die Übernahme von zwei Neubauprojekten<br />
in das Portfolio auf CHF 172.71 Mio. (Vorjahr<br />
CHF 120.88 Mio.). Zudem wurde ein Kauf- und Totalunternehmer-Werkvertrag<br />
für das Neubauprojekt in<br />
Flawil unterzeichnet. Das Schwergewicht im Portfolio<br />
Management liegt klar in der Akquisition bestehender<br />
Renditeliegenschaften und der termingerechten Fertigstellung<br />
und der Vermietung der bestehenden Neubauprojekte.<br />
• Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung lag bei<br />
CHF 4.20 Mio. und verzeichnete aufgrund des<br />
Portfolioausbaus gegenüber der Vorjahresperiode<br />
(CHF 2.51 Mio.) eine deutliche Steigerung. Verantwort-<br />
®<br />
21
22<br />
lich dafür sind einerseits die im ersten Halbjahr <strong>2012</strong><br />
erworbenen, fertiggestellten und neu ins Portfolio aufgenommenen<br />
Liegenschaften, andererseits die im Laufe<br />
des letzten Jahres dazugekauften Objekte, die nun<br />
erstmals für die gesamte Berichtsperiode ertragswirksam<br />
waren. Das geplante und kontinuierliche Portfoliowachstum<br />
zeigt Wirkung und bringt dem <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong>-Portfolio Stabilität und Ertragskraft.<br />
• Das Betriebsergebnis aus laufendem Geschäft (EBIT)<br />
lag mit CHF 2.75 Mio. signifikant über dem Vorjahresergebnis<br />
(Vorjahr CHF 2.41 Mio. inkl. CHF 1.11 Mio.<br />
Erfolg aus Verkauf Anlageimmobilien). Aus der Neubewertung<br />
resultiert eine Höherbewertung der Anlageimmobilien<br />
in Winterthur an der Tösstalstrasse/<br />
Neustadtgasse und in Bern an der Parkstrasse von<br />
CHF 0.53 Mio. als auch eine leicht negative Bewertungsdifferenz<br />
auf der Liegenschaft in Kloten von<br />
CHF 0.13 Mio. durch unsere Schätzungsexperten<br />
Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong>. Die neu ins Portfolio aufge-<br />
nommenen Liegenschaften in Basel (Claragraben) und<br />
Bern (Werkgasse) zeigen einen Abschreibungsbedarf<br />
von insgesamt CHF 0.62 Mio. zur aktuellen Neubewertung<br />
durch Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong>. Dies entspricht<br />
weitgehend den über den Kaufpreis hinausgehenden<br />
Transaktionskosten für Handänderung, Kommissionen<br />
und Abgaben. Gesamthaft resultiert ein minimaler<br />
Verlust aus Neubewertungen der Anlageimmobilien<br />
von CHF 0.17 Mio. (Vorjahresperiode CHF 0.19 Mio.)<br />
nach Berücksichtigung der latenten Steuern. Der Liegenschaftsaufwand<br />
konnte trotz eines höheren Anlagebestands<br />
mit CHF 0.64 Mio. relativ nah am Vorjahresniveau<br />
(CHF 0.57 Mio.) gehalten werden.<br />
REAL ESTATE<br />
• Der Halbjahresgewinn inklusive den Bewertungsdifferenzen<br />
lag in absoluten Zahlen mit CHF 1.52 Mio. oder<br />
21.0% über der Vorjahresperiode (CHF 1.26 Mio.). Das<br />
operative Ergebnis (Return on Equity vor Neubewertungseffekten)<br />
lag mit 3.5% aber unter der Vorjahresperiode<br />
(5.7%). Das Ergebnis ist im Rahmen unserer<br />
Erwartungen und zeigt die zunehmende Stärke unseres<br />
Portfolios, auch wenn aufgrund der Kapitalerhöhungen<br />
im letzten Jahr und der nochmaligen Kapitalerhöhung<br />
im Juni diesen Jahres das durchschnittlich<br />
gewichtete Eigenkapital im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> mit<br />
CHF 97.06 Mio. fast doppelt so hoch ist wie im Vorjahreszeitraum<br />
(CHF 50.53 Mio.). Wir erwarten aufgrund<br />
der erhöhten Eigenkapitalbasis für die zweite<br />
Jahreshälfte <strong>2012</strong> keine Verbesserung der Eigenkapitalrendite.<br />
Wir haben in unseren Prognosen frühzeitig<br />
auf diesen Sachverhalt hingewiesen und sehen in<br />
den nächsten 18 Monaten mit dem Zukauf weiterer<br />
Liegenschaften eine Stabilisierung des Portfolios mit<br />
einer einhergehenden Stärkung der Eigenkapitalrendi-<br />
te. Zu berücksichtigen bleibt aber immer, dass es sich<br />
um ein konservatives Portfolio mit Liegenschaften im<br />
mittleren Mietzinssegment handelt, das sich nicht mit<br />
anderen Immobilieninvestments vergleichen lässt, die<br />
vermehrt in Büro- und Gewerbeliegenschaften investieren<br />
und oft auch eigene Entwicklungsrisiken eingehen.<br />
• Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> konnte im ersten<br />
Halbjahr <strong>2012</strong> ihre Eigenkapitalbasis mit einer weiteren<br />
Kapitalmarktemission ausbauen. Die Emission unter<br />
dem Lead Manager UBS <strong>AG</strong> und dem Co-Manager<br />
Bank Sarasin & Cie <strong>AG</strong> brachte der Gesellschaft neue<br />
®<br />
© fundamenta | bildbearbeitung creAtiViUM
Mittel im Umfang von CHF 23.34 Mio. Die Gesellschaft<br />
konnte im Rahmen einer freien Platzierung 1 816 658<br />
neue Aktien zum Preis von CHF 13.25 bei ihren bestehenden<br />
und neuen Investoren platzieren. Die Eigenkapitalbasis<br />
erhöhte sich im Berichtszeitraum auf<br />
CHF 115.68 Mio. (Vorjahresperiode CHF 92.46 Mio.).<br />
Die Eigenkapitalstruktur wurde damit planmässig für<br />
den weiteren Ausbau des Portfolios gestärkt. Der Anstieg<br />
der Eigenkapitalbasis bei gleichzeitigem Ausbau<br />
des Portfolios zeigt sich in einem nach wie vor starken<br />
Eigenfinanzierungsgrad von 55.3% (Vorjahr 56.2%). Im<br />
Rahmen des Portfolioaufbaus auf rund CHF 300 Mio.<br />
soll die EK-Quote langfristig ca. 40% betragen.<br />
• Die Gesellschaft hat für das abgelaufene Geschäftsjahr<br />
2011 gemäss Antrag des Verwaltungsrates und<br />
Entscheid der Generalversammlung erstmalig eine<br />
Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung in<br />
der Höhe von CHF 0.40 pro Aktie an ihre Aktionäre vorgenommen.<br />
Der Verwaltungsrat plant auch in Zukunft<br />
eine stabile, verlässliche Ausschüttungspolitik, die den<br />
Charakter der eingeschlagenen Investmentpolitik widerspiegelt.<br />
• Mit einem Return on Equity inkl. Neubewertungseffekten<br />
für das Geschäftshalbjahr <strong>2012</strong> von 3.3% (Vorjahresperiode<br />
5.3%) liegen wir nach wie vor im Rahmen<br />
unserer Hochrechnungen. Das Resultat widerspiegelt<br />
die zielgerichteten Investitionen in Neubauprojekte,<br />
die erst in der zweiten Jahreshälfte <strong>2012</strong> und insbesondere<br />
im 2013 ertragswirksam werden, als auch die<br />
weitere Erhöhung der Eigenkapitalbasis im Juni des<br />
laufenden Jahres. Die noch zur Verfügung stehenden<br />
Mittel sollen deshalb auch vornehmlich in Bestandsliegenschaften<br />
investiert werden, die unmittelbar ertragswirksam<br />
sind. Gleichzeitig wird in den nächsten<br />
18 Monaten über die gestaffelte Fertigstellung der<br />
Neubauprojekte nicht nur die Portfoliobasis gestärkt<br />
und verjüngt, sondern auch die Eigenkapitalrendite<br />
sukzessive gestärkt.<br />
• Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern lag per<br />
Ende Juni <strong>2012</strong> bei CHF 12.97 und blieb damit gegenüber<br />
Ende Jahr, unter Berücksichtigung der Nennwertrückzahlung<br />
von CHF 0.40 etwa konstant (CHF 13.39).<br />
Nach latenten Steuern und dividendenbereinigt blieb<br />
der NAV mit CHF 12.74 ebenfalls auf Jahresendbasis<br />
(CHF 13.15) stehen. Der fehlende Anstieg im ersten<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Halbjahr <strong>2012</strong> resultiert aus der wesentlich höheren<br />
Anzahl ausstehender Aktien nach der Kapitalmarktemission<br />
im Juni <strong>2012</strong>.<br />
Das Halbjahresresultat liegt leicht über unseren<br />
Erwartungen und Hochrechnungen. Wir konzentrieren uns<br />
nach wie vor auf den schrittweisen Aus- und Aufbau des<br />
Immobilien-Portfolios und versuchen insbesondere mit den<br />
noch freien liquiden Mitteln geeignete Bestandsobjekte zu<br />
finden. Die erneut höhere Kapitalbasis wird das Wachstum<br />
und die Ertragsstärke der Gesellschaft verbessern und zur<br />
Stabilität im Anlageportfolio beitragen. Die eingeleiteten<br />
strukturellen Veränderungen des bestehenden Wohnimmobilienportfolios<br />
zielen in die richtige Richtung.<br />
So werden weiterhin zu kleine oder zu wenig rentable<br />
Objekte devestiert und mit jüngeren oder neuen Objekten<br />
ergänzt. Oberstes Ziel ist nach wie vor eine langfristig<br />
stabile Renditeentwicklung zugunsten unserer Investoren.<br />
Dies steht auch im Einklang mit unserer Anlagestrategie,<br />
die sich rein auf Wohnimmobilien fokussiert. Die<br />
Wahrnehmung unseres Wohnimmobilien-Anlagevehikels<br />
hat sich bei den bestehenden und den im Rahmen der<br />
Emission neu dazugewonnenen Investoren verstärkt.<br />
Auch haben Gespräche mit institutionellen Anlegern<br />
gezeigt, dass die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong>-Aktie mit<br />
ihrer Ausrichtung auf reine Wohnimmobilien im mittleren<br />
Mietzinssegment bestehende Immobilieninvestments<br />
hervorragend ergänzt.<br />
zUnehMend schWieriGe MArKt-<br />
VerhäLtnisse Und steiGende<br />
risiKen iM MArKt fÜr renditeLie-<br />
GenschAften<br />
Die Preise für Renditeliegenschaften haben sich auch im<br />
ersten Halbjahr <strong>2012</strong> weiter erhöht. Das Angebot geeigneter<br />
Anlageobjekte wird zusehends dünner und die Marktteilnehmer<br />
sind mit weiter sinkenden Diskontierungssätzen<br />
konfrontiert. Viele Investoren weichen aufgrund des<br />
fehlenden Angebotes an Bestandsimmobilien auf Neubauten<br />
und Entwicklungsprojekte aus, obwohl auch hier<br />
die Renditeerwartungen deutlich zurückgekommen sind.<br />
Die Bauindustrie läuft in der Schweiz immer noch äusserst<br />
stabil und konnte auch in den letzten 12 Monaten die<br />
Nachfrage nur bedingt decken. Der Immobiliensektor bleibt<br />
eine bedeutende Konjunkturstütze unserer Wirtschaft.<br />
23
24<br />
Besonders stark war wiederum der Wohnbausektor.<br />
Laut Bundesamt für Statistik (BfS) wurden allein im<br />
ersten Quartal <strong>2012</strong> rund 8 900 neue Wohnungen<br />
erstellt, was einem Rückgang von 4.0% im Vergleich zum<br />
Vorjahresquartal entspricht. Ende März <strong>2012</strong> befanden<br />
sich 69 762 Wohnungen im Bau, was einem Anstieg<br />
von 3.0% innert Jahresfrist entspricht. Die Zahl der<br />
baubewilligten Wohnungen nahm jedoch gegenüber dem<br />
Vorjahresquartal um satte 11.0% auf 12 262 Einheiten ab 19 .<br />
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum wird immer noch vom<br />
Bevölkerungswachstum getragen und hier insbesondere<br />
von der nach wie vor hohen Zuwanderung. Inwiefern eine<br />
weitere Verschärfung der Eurokrise diese stoppen kann,<br />
ist schwierig abzuschätzen und hängt unseres Erachtens<br />
insbesondere von der Widerstandsfähigkeit der schweizerischen<br />
Binnenwirtschaft ab. Wir erwarten jedoch, dass<br />
die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien noch einige<br />
Zeit anhält und es weiterhin entsprechend schwierig sein<br />
wird, geeignete Bestandsimmobilien oder Neubauprojekte,<br />
die von ihrem Rendite-Risiko-Profil in unser Portfolio<br />
passen, zu finden. Mit unserer Anlagestrategie und Fokussierung<br />
auf Renditeliegenschaften im mittleren Mietzinssegment<br />
bis rund CHF 2 000 Nettomiete sehen wir eine<br />
gute Risikoabsicherung für unser Portfolio und die Nachfrage<br />
nach dem von uns angebotenen Wohnraum dürfte<br />
hoch bleiben. Gemäss Bundesamt für Statistik standen<br />
Ende März <strong>2012</strong> immer noch rund 70 000 Wohnungen<br />
im Bau, was aktuell vergleichsweise etwa der jährlichen<br />
Zuwanderung der ausländischen Wohnbevölkerung in die<br />
Schweiz entspricht.<br />
Im Rahmen der nun seit Jahren weltweit anhaltenden<br />
Schwäche der Aktienmärkte haben viele Investoren den<br />
Immobilienmarkt und insbesondere den Markt für Wohnimmobilien<br />
wiederentdeckt. Insbesondere lassen sich die<br />
operativen Erträge mit einer gewissen Sicherheit prognostizieren,<br />
und viele drängen nicht aus spekulativen<br />
Gründen, sondern aus langfristigen Renditeüberlegungen<br />
auf den Markt für Wohnimmobilien. So steht nicht der in<br />
Zukunft zu erzielende Verkaufspreis im Vordergrund, sondern<br />
die langfristigen Ertragserwartungen.<br />
In den letzten Jahren floss sehr viel Kapital in die Immobilienmärkte<br />
und die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte<br />
sank ständig. Der Mangel an Kaufobjekten ist nicht<br />
primär die Folge von Spekulation, sondern die Folge einer<br />
Neuallokation institutioneller und privater Gelder. Die relative<br />
Stärke der schweizerischen Wirtschaft und die Sta-<br />
19 Quelle: BfS Bundesamt für Statistik<br />
20 Quelle: SWX IAZI <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Indices<br />
REAL ESTATE<br />
bilität unseres Systems führen nach wie vor zu einer hohen<br />
Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte. So kamen<br />
in den letzten Jahren durchschnittlich mehr als 70 000<br />
Personen (Wanderungssaldo) jährlich aus dem Ausland in<br />
die Schweiz. Die Wohnbautätigkeit in der Schweiz hat nun<br />
erstmals diese Grössenordnung erreicht und es wird sich<br />
zeigen, wie gut zukünftig die Nachfrage das hohe Angebot<br />
an Neuwohnungen absorbiert. Die Risiken sehen wir<br />
zunehmend in der Standortwahl, in der Grösse und dem<br />
Mix der angebotenen Wohnungen und der Möglichkeit bei<br />
Neuwohnungen die prognostizierten Mieterträge zu erzielen.<br />
Wir erwarten trotzdem eine anhaltende Stärke des<br />
Wohnimmobilienmarktes im mittleren Mietzinssegment<br />
und wir werden weiterhin eine sehr gezielte und selektive<br />
Einkaufstrategie verfolgen. Wir rechnen mit einem anhaltenden<br />
Renditedruck und sehen keine schnelle Erholung<br />
der Brutto-Anfangsrenditen.<br />
Allein in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres<br />
hat sich der SWX Investment <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Price Index für<br />
Renditeliegenschaften erneut um 4.5% erhöht. Auf Jahresbasis<br />
haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in<br />
der Schweiz um nicht weniger als 7.9% erhöht. Das ist ein<br />
weiterer Anstieg gegenüber der gleichen Vorjahresperiode<br />
2010 bis 2011, als die Preise bereits um 6.6% anstiegen<br />
20 . In den letzten fünf Jahren haben sich somit die<br />
Preise für Wohnimmobilien um über 25% erhöht und die<br />
Performance für Renditeimmobilien belief sich in diesem<br />
Zeitraum auf rund 54%. Wir meinen, dass dieser Trend<br />
noch einige Zeit anhalten könnte, auch wenn aufgrund<br />
der zunehmend sichtbaren Risiken vermehrt Vorsicht geboten<br />
ist. Die anhaltende europäische Schuldenkrise und<br />
die fehlenden Anlagealternativen halten die Nachfrage<br />
nach Renditeimmobilien aufrecht. Erst die Veränderung<br />
des Zinsumfeldes wird hier eine erste Korrektur auslösen<br />
und das ist unseres Erachtens aufgrund der aktuellen Notenbankpolitik<br />
in Europa und der Schweiz kurzfristig nicht<br />
zu erwarten.<br />
Die Neubewertung der Anlageimmobilien durch Jones<br />
Lang LaSalle <strong>AG</strong> führte im Geschäftshalbjahr <strong>2012</strong> zu<br />
einer Aufwertung von CHF 0.53 Mio. Dabei wurden die<br />
bereits am 1. Januar <strong>2012</strong> im Portfolio gehaltenen Bestandsimmobilien<br />
in Winterthur an der Tösstalstrasse/<br />
Neustadtgasse und in Bern an der Parkstrasse höher<br />
bewertet, während die Immobilie in Kloten eine leichte<br />
Negativkorrektur von CHF 0.13 Mio. erfuhr. Bei den neu<br />
erworbenen Bestandsliegenschaften in Basel (Claragraben)<br />
und Bern (Werkgasse) mussten die über den Kauf-<br />
®
preis hinausgehenden Transaktionsgebühren im Umfang<br />
von CHF 0.62 Mio. wertberichtigt werden.<br />
Das traditionell stabile operative Geschäft der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> fiel aufgrund der in den letzten 12 Monaten<br />
deutlich erhöhten Eigenkapitalbasis und der Neubauprojekte,<br />
die noch nicht ertragswirksam in den Bestand<br />
aufgenommen werden konnten, deutlich schwächer aus<br />
als im Vorjahr. Die Eigenkapitalrendite ohne Neubewertung<br />
belief sich im ersten Geschäftshalbjahr <strong>2012</strong> auf 3.5%<br />
(Vorjahr 5.7%). Der ROE nach Neubewertungseffekten belief<br />
sich in der Berichtsperiode auf 3.3% (Vorjahr 5.3%).<br />
Unsere Berechnungen zeigen, dass der weitere Auf- und<br />
Ausbau des Immobilienportfolios und die sukzessive Übernahme<br />
der Neubauprojekte in den Anlagebestand die<br />
Ertragsstärke in den nächsten 18 Monaten zurückbringen<br />
wird. So werden bereits in der zweiten Jahreshälfte <strong>2012</strong><br />
die neu erworbenen Bestandsimmobilien und zwei der<br />
bereits in der Berichtsperiode fertiggestellten Neubauprojekte<br />
zur Ertragssteigerung beitragen. Ab dem vierten<br />
Quartal <strong>2012</strong> und im Folgejahr kommen dann sukzessive<br />
die weiteren, fertiggestellten Neubauprojekte dazu.<br />
Wir stellen für die grossen Agglomerationen nach wie vor<br />
eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen fest. Besonders<br />
stark trifft dies für den Wirtschaftsraum Zürich zu,<br />
der auch eine der höchsten Wachstumsraten bezüglich<br />
der Zuzüge von Ausländern in die Schweiz aufweist. Die<br />
Leerstandquote der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> erhöhte<br />
sich gesamthaft im Berichtshalbjahr <strong>2012</strong> auf ein Niveau<br />
von 5.5% (Vorjahr 4.2%). Dabei stellen wir fest, dass die<br />
Leerstände auf den Bestandsliegenschaften im Berichtshalbjahr<br />
auf hervorragende 1.0% gesenkt werden konnten<br />
und nur die Absorptionszeit auf den neu ins Portfolio<br />
aufgenommenen Liegenschaften Mels und Villmergen den<br />
ausgewiesenen Leerstand hervorriefen. Die Gesellschaft<br />
arbeitet intensiv mit den Liegenschaftsverwaltern, um die<br />
noch bestehende Leerstände auch in den Neubauten so<br />
schnell wie möglich zu eliminieren.<br />
Die Angebotsmieten haben sich im Geschäftshalbjahr<br />
<strong>2012</strong> wiederum in allen Regionen weiter erhöht, weisen<br />
aber in den Segmenten Unterschiede auf. So erhöhten<br />
sich die Angebotsmieten im schweizerischen Durchschnitt<br />
in den ersten sechs Monaten um 1.0% (Vorjahr<br />
1.2%). Auf Jahresbasis resultiert bei den Angebotsmieten<br />
eine durchschnittliche Steigerung von 1.8%. Der Teilindex<br />
der Wohnungsmieten im Landesindex für Konsumentenpreise<br />
21 , welcher für Bestandsmieten repräsentativ ist,<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
erhöhte sich seit Ende Dezember 2011 um 1.0% und steht<br />
auch auf Jahresbasis bei 1.0%. Das monatliche Wachstum<br />
zeigt erstmals wieder ein uneinheitliches Bild, wobei<br />
wir insbesondere in den grossen Agglomerationen nach<br />
wie vor den Trend zu höheren Angebotsmieten im Rahmen<br />
von Neuvermietungen unserer Bestandsliegenschaften<br />
feststellen.<br />
Wir erwarten für das Geschäftsjahr <strong>2012</strong> einen nach wie<br />
vor starken Wohnimmobilienmarkt. Die anhaltende Nachfrage<br />
nach preisgünstigem Wohnen wird durch das hohe<br />
Bauvolumen in den nächsten Jahren besser abgedeckt,<br />
auch wenn wir noch lange keinen Angebotsüberhang sehen<br />
und die Risiken eher noch im Hintergrund stehen.<br />
Für die Citylagen und Agglomerationen rechnen wir nach<br />
wie vor mit einer starken Nachfrage. Die im <strong>2012</strong> anhaltende<br />
Stärke der schweizerischen Binnenwirtschaft und<br />
das weiterhin sehr tiefe Hypothekarzinsniveau sprechen<br />
für einen begehrten Immobilienmarkt, auch wenn die Anzeichen<br />
für 2013 zurückhaltend beurteilt werden. Die <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> liegt nach wie vor mit über 90%<br />
ihrer Mieten im mittleren Mietzinssegment, und sieht in<br />
dieser Kategorie nur wenig Gefahr für eine negative Entwicklung.<br />
Unser Portfolio, das sich auf die Ballungsgebiete,<br />
die wirtschaftlich starken Agglomerationen und selektive<br />
Wachstumsregionen konzentriert, wird vom tiefen<br />
Leerwohnungsbestand 22 , der insbesondere in der Stadt<br />
Zürich nur gerade bei 0.06% liegt, weiter profitieren.<br />
Unser Augenmerk liegt im weiteren Ausbau des Anlageportfolios<br />
mit qualitativ hochwertigen Neubauprojekten.<br />
Ausserdem suchen wir eine solide Finanzierungsstruktur<br />
und werden die nach wie vor tiefen Zinsen nutzen, um mit<br />
LIBOR-Hypotheken eine Renditeverbesserung zu erzielen.<br />
Gleichzeitig soll die aktuell etwas höhere Eigenkapitalquote<br />
im Rahmen von Zukäufen von Bestandsliegenschaften<br />
wieder auf unser langfristiges Ziel von rund 40% gesenkt<br />
werden.<br />
®<br />
schrittWeiser AUsbAU Und<br />
VerjÜnGUnG Unseres<br />
AnL<strong>AG</strong>ePortfoLios<br />
Das Portfolio Management der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> hat den eingeschlagenen Kurs konsequent umgesetzt.<br />
Die starke Zunahme der Eigenmittel im Geschäftsjahr 2011<br />
und im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> erlaubte die Akquisition verschiedener<br />
Bestandsliegenschaften und Neubauprojekte,<br />
21 Quelle: BfS Bundesamt für Statistik<br />
22 Gemessen an der Anzahl Leerwohnungen<br />
25
26<br />
die in den Jahren <strong>2012</strong> bis 2013 schrittweise in den Anlagebestand<br />
übergehen werden. Aktuell werden drei Ziele<br />
verfolgt:<br />
• Investition der neu zur Verfügung stehenden Mittel<br />
wenn immer möglich in neuwertige Bestandsliegenschaften<br />
oder Liegenschaften an guten Lagen. Neubauprojekte<br />
stehen aktuell weniger im Fokus, da sie<br />
erst sehr zeitversetzt ertragswirksam werden.<br />
• Sicherstellen, dass die laufenden Neubauprojekte zeitgerecht<br />
ins Portfolio übergehen und einen möglichst<br />
hohen Vermietungsstand von Anfang an aufweisen.<br />
• Prüfung und eventuell Verkauf älterer und kleinerer Liegenschaften,<br />
denen das notwendige Ertragspotenzial<br />
fehlt.<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat im ersten Halbjahr<br />
<strong>2012</strong> drei Bestandsliegenschaften an den Standorten Ba-<br />
sel, Bern und Kreuzlingen erworben und die zwei fertiggestellten<br />
Neubauprojekte an den Standorten Villmergen<br />
und Mels ins Portfolio aufgenommen. Zudem konnte die<br />
Gesellschaft den Kauf- und Totalunternehmer-Werkvertrag<br />
für das Neubauprojekt in Flawil unterzeichnen. Unser<br />
permanenter Marktresearch und die laufende Suche und<br />
Analyse geeigneter Anlageobjekte ermöglicht uns den<br />
Zukauf von Objekten, die eine attraktive Anfangsrendite<br />
aufweisen. Wir werden auch zukünftig unserer Philosophie<br />
treu bleiben und im Einkauf keine Bieterverfahren oder<br />
institutionellen Ausschreibungen mitmachen, weil diese<br />
preistreibend wirken und die Anfangsrenditen der Immobilien<br />
stark reduzieren.<br />
REAL ESTATE<br />
Per 1. Januar <strong>2012</strong> wurde am Claragraben 82/84 in<br />
Basel (BS) die Wohn- und Geschäftsliegenschaft mit 45<br />
Wohnungen, 1 120 m 2 Gewerbe- und Büroräumlichkeiten<br />
und 580 m 2 Lager erworben. Die Liegenschaft weist<br />
eine gute Makrolage im attraktiven trinationalen<br />
Wirtschaftsstandort Basel auf. Die Mikrolage kann als sehr<br />
gut eingestuft werden. Das Investitionsobjekt liegt 50 m<br />
vom Claraplatz, mitten im Kleinbasler Zentrum, und ist daher<br />
gut mit dem ÖV erschlossen. Der Gewerbeanteil von rund<br />
37% ist für diese sehr zentrale innerstädtische Lage auch<br />
für unser Wohnimmobilienportfolio durchaus akzeptabel.<br />
Die Bruttorendite, bezogen auf die zum Kaufzeitpunkt<br />
aktuelle Marktwertschätzung liegt bei 5.8% und kann in<br />
den nächsten zehn Jahren schrittweise gesteigert werden.<br />
Der aktuelle Schätzwert von Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong> für die<br />
Immobilie liegt bei CHF 13.74 Mio. und damit leicht über dem<br />
Kaufpreis (exkl. Transaktionskosten) von CHF 13.40 Mio.<br />
Per 1. März <strong>2012</strong> erwarb die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> an der Gottliebenstrasse 6/8 in Kreuzlingen (TG)<br />
eine ältere Liegenschaft aus dem Jahre 1960 mit 16<br />
Wohneinheiten. Die Liegenschaft wird durch den Verkäufer<br />
und Bauunternehmer aufgestockt und total-saniert. Sie wird<br />
neu 20 Wohneinheiten umfassen. Die Liegenschaft liegt<br />
in bequemer Fusswegdistanz zum Bahnhof Kreuzlingen.<br />
Das Quartier besitzt durch seine Nähe zu allen städtischen<br />
Infrastrukturen gute Qualitäten. Die Mietpreise für die<br />
neuwertigen, allerdings kleinen und einfachen Wohnungen<br />
liegen durchschnittlich im 60% Quantil. Diese Mieten<br />
erscheinen uns marktgängig und können sich mit den Jahren<br />
und der zu erwartenden Verbesserung des Quartierimages<br />
noch verbessern. Der Kaufpreis für die total-sanierte<br />
Liegenschaft betrug CHF 6.40 Mio., wobei per 1. März <strong>2012</strong><br />
®<br />
© fundamenta | bildbearbeitung creAtiViUM
©fundamenta | bildbearbeitung creAtiViUM<br />
die Altliegenschaft lediglich für CHF 4.05 Mio. erworben<br />
wurde und der restliche Kaufpreis nach Sanierungsfortschritt<br />
geschuldet war. Die Akquisitionsbewertung von Jones<br />
Lang LaSalle <strong>AG</strong> beträgt CHF 6.51 Mio. und die Brutto-<br />
Anfangsrendite liegt bei 5.3%. Ausserdem umfasst der<br />
Kaufpreis eine Mietzinsgarantie bis zum 28. Februar 2013.<br />
Am 1. Juni <strong>2012</strong> konnte die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
ihr Engagement in der Stadt Bern verstärken. Die Wohnliegenschaft<br />
an der Werkgasse 53/55 in Bern (BE) hat total<br />
17 Wohnungen und wurde in den Jahren 2004 und 2005<br />
total-saniert. Die Liegenschaft wurde 1948 in Massivbauweise<br />
mit Satteldach erstellt. Das Objekt befindet sich in<br />
einem gepflegten Zustand und der Innenausbau entspricht<br />
den heutigen Anforderungen. Die Wohnungen verfügen<br />
ausserdem über ein gutes Raumkonzept und bieten viel Tageslicht.<br />
Die Liegenschaft liegt in Bern Bümpliz an einer gut<br />
erschlossenen und relativ ruhigen Lage. Die Erschliessung<br />
durch den öffentlichen Verkehr (S-Bahn Station in 300 m<br />
Distanz, rund 10 Minuten zum Hauptbahnhof Bern) und an<br />
das Autobahnnetz (ca. 2 Fahrminuten) ist sehr gut. Schulen<br />
(ca. 300 m) sowie Einkaufsmöglichkeiten sind in wenigen<br />
Gehminuten erreichbar. Das Objekt wird aktuell von Jones<br />
Lang LaSalle <strong>AG</strong> mit CHF 4.93 Mio. bewertet und hat eine<br />
Brutto-Anfangsrendite von 5.2%. Die Schätzung zeigt, dass<br />
die Rendite über die nächsten zehn Jahre voraussichtlich<br />
auf 5.7% gesteigert werden kann. Der Kaufpreis betrug<br />
CHF 5.00 Mio.<br />
Per 1. April <strong>2012</strong> wurden die beiden fertiggestellten Neubauprojekte<br />
in Villmergen (<strong>AG</strong>) und in Mels (SG) offiziell<br />
ins Bestandsportfolio übernommen. Beide Objekte hatten<br />
bereits zu Beginn einen ansprechenden Vermietungsstand,<br />
auch wenn noch einige Wohnungen leer standen. Wir<br />
erwarten für Neubauten eine Absorptionszeit von 6 bis<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
maximal 12 Monaten. Die Bilanzierung der beiden Liegenschaften<br />
erfolgte per Mitte Jahr zu den Gestehungskosten<br />
von CHF 19.20 Mio. für Villmergen und CHF 8.81 Mio. für<br />
Mels. Die Objekte werden möglicherweise per Ende <strong>2012</strong><br />
aufgrund einer aktualisierten DCF-Bewertung zu Marktwerten<br />
in das Portfolio einfliessen.<br />
Am 4. April <strong>2012</strong> wurde der Kaufvertrag für ein Neubauprojekt<br />
an der Bogenstrasse 105/107/109 in Flawil (SG) mit<br />
Totalunternehmer-Vertrag abgeschlossen. Die drei Mehrfamilienhäuser<br />
sind Bestandteil einer Neuüberbauung<br />
mit sieben Mehrfamilienhäusern im Minergie-Standard.<br />
Flawil ist eine moderne Gemeinde, die sich durch eine<br />
vollständige Infrastruktur und gute Verbindungen zur Region<br />
auszeichnet. Die Gemeinde zählt zurzeit rund 10 030<br />
Einwohner. Das Grundstück ist ruhig gelegen und in ein<br />
Wohngebiet eingebettet. Auf der Basis der Akquisitionsschätzung<br />
von Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong> von CHF 14.40 Mio.<br />
errechnet sich eine Bruttorendite von 5.4%. Die Fertigstellung<br />
erfolgt voraussichtlich im Herbst 2013.<br />
®<br />
GesteiGerter<br />
LieGenschAftsertr<strong>AG</strong><br />
Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung konnte dank<br />
des höheren Anlagevolumens klar gesteigert werden.<br />
Beigetragen haben insbesondere die letztes Jahr und zu<br />
Beginn der Periode neu erworbenen Liegenschaften, die<br />
nun für das gesamte erste Halbjahr <strong>2012</strong> ertragswirksam<br />
waren. Der Liegenschaftsertrag lag in der Berichtsperiode<br />
bei CHF 4.20 Mio. (Vorjahr CHF 2.51 Mio.). Die<br />
Leerstandquote des Wohnimmobilienportfolios der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> lag per 30. Juni <strong>2012</strong> bei 5.5%<br />
(Vorjahr 4.2%). Dabei betrug die Leerstandquote der Be-<br />
27
28<br />
Alle Werte in CHF<br />
Anl<strong>AG</strong>eiMMOBilien<br />
Marktwertveränderung<br />
Marktwert<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
Marktwert<br />
30.06.2011<br />
Total zum Marktwert bewertete<br />
Liegenschaften 814 330 172 710 929 120 880 000**<br />
*Anschaffungskosten<br />
**ohne Basel (Claragraben), Bern (Werkgasse), Kreuzlingen, Villmergen und Mels<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
standsliegenschaften lediglich 1.0%. Die Erhöhung<br />
der Leerstandquote stammt aus den<br />
Neubauten Villmergen und Mels, welche am<br />
1. April <strong>2012</strong> in das Portfolio aufgenommen<br />
wurden. Für das aktuelle Portfolio errechnen<br />
wir einen Jahres-Nettosollmietertrag von<br />
CHF 10.10 Mio., unter der Annahme, dass<br />
sämtliche Objekte während 12 Monaten<br />
vollvermietet sind.<br />
nUr einzeLne<br />
beWertUnGsKorreKtUren<br />
iM iMMobiLienPortfoLio<br />
iM ersten hALbjAhr <strong>2012</strong><br />
Der Anlagebestand lag per 30. Juni <strong>2012</strong> bei<br />
CHF 172.71 Mio. (Vorjahr CHF 120.88 Mio.).<br />
Die Halbjahresbewertung <strong>2012</strong> der unabhängigen<br />
Schätzungsexperten Jones Lang<br />
LaSalle <strong>AG</strong> zeigt für zwei Objekte die bereits<br />
Ende 2011 im Portfolio gehaltenen wurden<br />
eine höhere Bewertung und für ein Objekt<br />
eine negative Bewertungskorrektur. So wurde<br />
die Stadtimmobilie an der Parkstrasse 11<br />
in Bern von CHF 5.98 Mio. auf CHF 6.08 Mio.<br />
aufgewertet und ebenfalls die Stadtliegenschaft<br />
in Winterthur an der Tösstalstrasse/Neustadtgasse<br />
von CHF 9.29 Mio. auf<br />
CHF 9.72 Mio. erhöht, während die Liegenschaft<br />
an der Schaffhauserstrasse 139 in<br />
Kloten um CHF 0.13 Mio. auf CHF 7.58 Mio.<br />
leicht abgewertet wurde. Ansonsten haben<br />
alle anderen Anlageobjekte, die bereits Ende<br />
2011 im Portfolio waren, keine Bewertungskorrektur<br />
erfahren. Netto resultierte eine<br />
Aufwertungsdifferenz auf den bereits im<br />
Portfolio zu Beginn des Jahres gehaltenen<br />
Immobilien von CHF 0.40 Mio.<br />
Für die im Geschäftshalbjahr <strong>2012</strong> neu erworbenen<br />
Immobilien resultiert gesamthaft<br />
eine Negativbewertung gegenüber den<br />
Einstandspreisen. Dabei erfährt das Objekt<br />
am Claragraben 82/84 in Basel eine Bewertungsreduktion<br />
gegenüber dem Einstandspreis<br />
von CHF 0.33 Mio. und das Objekt an<br />
der Werkgasse 53/55 in Bern eine Reduktion<br />
von CHF 0.29 Mio. Gesamthaft resultiert
für die neu erworbenen Objekte eine Wertkorrektur von<br />
CHF 0.62 Mio. Die Wertkorrekturen entsprechen weitgehend<br />
den Transaktionskosten, da die Kaufpreise nahe an<br />
den vorgängig erstellten DCF-Bewertungen lagen.<br />
Auf Jahresbasis resultiert aus den Bewertungskorrekturen<br />
auf den Bestandsimmobilien per 30. Juni 2011 und den<br />
Bewertungskorrekturen auf den Kaufpreisen der in den<br />
letzten 12 Monaten neu erworbenen Liegenschaften eine<br />
positive Marktwertveränderung von CHF 0.81 Mio. Die<br />
Zahlen zeigen, dass fast sämtliche Bestandsliegenschaften<br />
in den letzten 12 Monaten eine positive Bewertungskorrektur<br />
erfuhren. Das Resultat zeigt auch, dass unsere<br />
Kaufpreise nahe an der Marktbewertung liegen, die Transaktionskosten<br />
aber teilweise nicht mehr gedeckt waren.<br />
erneUte VeränderUnG der KAPitAL-<br />
Und AKtionärsstrUKtUr iM<br />
rAhMen einer Weiteren KAPitAL-<br />
MArKteMission<br />
Das zinspflichtige Fremdkapital veränderte sich auf<br />
Jahresbasis von CHF 68.30 Mio. auf CHF 89.38 Mio.<br />
Die Gesellschaft hat die Neuakquisitionen und die anteiligen<br />
Projektentwicklungskosten für die Neubauten<br />
hauptsächlich aus den neu zugeflossenen Mitteln und<br />
den Erlösen aus dem Verkauf der Immobilien im 2011 bestritten.<br />
Deshalb ist das zinspflichtige Fremdkapital nur<br />
langsamer gestiegen als das Anlagevermögen. Durch<br />
das zusätzliche Eigenmittelaufkommen aus der ordentlichen<br />
Kapitalerhöhung vom Juni <strong>2012</strong> konnten die Finanzierungsverhältnisse<br />
auf dem Vorjahresniveau gehalten<br />
werden. Der Anteil des zinspflichtigen Fremdkapitals an<br />
der Bilanzsumme veränderte sich kaum und lag<br />
per 30. Juni <strong>2012</strong> bei 42.7% (Vorjahr 41.5%).<br />
Die durchschnittliche Restlaufzeit aller zinspflichtigen<br />
Finanzverbindlichkeiten verkürzte<br />
sich per Ende Juni <strong>2012</strong> auf 2.85 Jahre (Vorjahr<br />
4.45 Jahre). Die starke Verkürzung ist vor<br />
allem darauf zurückzuführen, dass die Fest-<br />
Hypotheken-Basis konstant gehalten wurde,<br />
während Neuverschuldungen ausschliesslich<br />
mit LIBOR-Finanzierungen getätigt wurden.<br />
Deshalb weisen 52% aller Verbindlichkeiten<br />
feste Zinssätze auf.<br />
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz hat<br />
sich gegenüber der Vorjahresperiode von 2.42%<br />
Zinspflichtiges<br />
fremdkapital<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
auf tiefe 1.92% reduziert, da kaum Veränderungen in den<br />
langfristigen Hypothekarstrukturen stattfanden. Bei den<br />
neu erworbenen Liegenschaften als auch für die laufenden<br />
Anzahlungen an die Neubauprojekte wurden insbesondere<br />
die vorhandenen Eigenmittel eingesetzt, als auch die<br />
Finanzierung mit LIBOR-Hypotheken gewählt. Bei den neu<br />
erworbenen Bestandsobjekten in Basel (Claragraben), Bern<br />
(Werkgasse) und Kreuzlingen mussten keine bestehenden<br />
Finanzierungsstrukturen übernommen werden und es konnten<br />
optimal tiefe Finanzierungsvarianten gewählt werden.<br />
Das nach wie vor attraktive Zinsumfeld im kurzfristigen<br />
Bereich wurde von der Gesellschaft genutzt, sofern die<br />
Objekte nicht direkt mit den hohen Eigenkapitalbeständen<br />
finanziert wurden, wie beispielsweise bei der Liegenschaft<br />
in Kreuzlingen. Nachdem die aktuelle Notenbankpolitik immer<br />
noch sehr tiefe Zinsen am kurzen Ende erwarten lässt,<br />
werden wir die Attraktivität der LIBOR-Hypotheken auch in<br />
den nächsten Monaten nutzen.<br />
Der erneute Zufluss an Eigenmitteln im ersten Halbjahr<br />
<strong>2012</strong> hat den Verschuldungsgrad (44.7%) weiter tief gehalten.<br />
Die gute Eigenkapitalbasis von CHF 115.68 Mio. (Vorjahr<br />
CHF 92.46 Mio.) soll für den weiteren Auf- und Ausbau<br />
unseres Immobilienportfolios auf rund CHF 300 Mio. genutzt<br />
werden. Dadurch würde eine Fremdkapitalquote von<br />
rund 60% wieder hergestellt, was wir als gesunde Basis<br />
für eine Immobilien-Aktiengesellschaft erachten, die sich<br />
ausschliesslich auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment<br />
konzentriert. Der Verwaltungsrat prüft im Rahmen<br />
unserer laufenden Neubeurteilung die Anpassung unserer<br />
Kapital- und Finanzierungsstruktur an die erwarteten<br />
Marktveränderungen.<br />
®<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011 Änderung<br />
in %<br />
29
30<br />
Im Geschäftshalbjahr <strong>2012</strong> wurde das nominelle Aktienkapital<br />
in der Höhe von CHF 72.67 Mio. durch Herabsetzung<br />
des Aktienkapitals in Form einer Nennwertrückzahlung<br />
(Ausschüttung) um CHF 2.91 Mio. reduziert (Nennwertreduktion<br />
pro Aktie um CHF 0.40 von CHF 10.00 auf CHF 9.60)<br />
und unter gleichzeitiger Emission von 1 816 658 neuen<br />
Aktien zu nominell CHF 9.60 um CHF 17.44 Mio. auf neu<br />
CHF 87.20 Mio. erhöht.<br />
Die Kapitalerhöhung erfolgte im Rahmen einer freien Platzierung<br />
am Kapitalmarkt unter der Federführung des Lead<br />
Managers UBS <strong>AG</strong> und dem Co-Manager Bank Sarasin &<br />
Cie <strong>AG</strong>. Das Aktienkapital wurde am 8. Juni <strong>2012</strong> durch<br />
Ausgabe von 1 816 658 neuen Namenaktien zu nominell<br />
9.60 auf CHF 87 199 594 erhöht.<br />
© fundamenta <strong>AG</strong><br />
erfoLGreiches erstes jAhr der<br />
fUndAMentA reAL estAte AKtie An<br />
der bX berne eXchAnGe<br />
Das erste Jahr der Kotierung der Aktien der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> an der BX Berne eXchange verlief für<br />
die Gesellschaft erfolgreich. Die Kotierung war ein zentrales<br />
Bedürfnis und ein Erfordernis vieler Investoren und<br />
erhöhte die Attraktivität der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
als nachhaltige indirekte Immobilienanlage. Mit Genugtuung<br />
stellt der Verwaltungsrat fest, dass die Organisation,<br />
Struktur und Corporate Governance-Richtlinien weitgehend<br />
den Anforderungen der SIX entsprechen. Die Frage<br />
der SIX Zulassung wird immer wieder von Investoren an<br />
uns herangetragen. Wir haben den Schritt an die Berner<br />
Börse vor etwas mehr als einem Jahr bewusst gewählt.<br />
Die damalige Grösse der Gesellschaft und der anstehende<br />
Aufbau waren mit der Berner Börse kompatibler und<br />
erlaubten der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> sich langsam<br />
REAL ESTATE<br />
in das Gebiet der kapitalmarktfähigen Gesellschaften<br />
vorzutasten. Die Öffnung der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
in Richtung regulierter Kapitalmarkt ist gelungen und es<br />
konnten gezielt neue institutionelle Investoren aus der<br />
Schweiz gewonnen werden. Die Idee eines reinen Wohnimmobilienportfolios<br />
hat sich erfolgreich etabliert und findet<br />
bei einem breiten Investorenkreis Anerkennung. Die<br />
Nachfrage einiger Investoren nach einer SIX Kotierung<br />
bleibt aber bestehen und wird durch den Verwaltungsrat<br />
weiter geprüft. Wir sind der klaren Überzeugung, dass für<br />
eine SIX Kotierung ein genügend grosses Portfolio, eine<br />
ausreichende Aktionärsbasis und eine bestimmte Marktgängigkeit<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong>-Aktien gegeben<br />
sein muss, um bestehen zu können. Dieser Schritt soll<br />
wohl überlegt sein und soll insbesondere klare Vorteile<br />
den bestehenden Aktionären bringen.<br />
Die Aktienkurse der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> zeigten<br />
im ersten Jahr ihrer Börsenzulassung nicht immer<br />
ein einheitliches Bild. Jedoch stellen wir fest, dass die<br />
Kurse immer wieder zum inneren Wert (NAV) der Aktie<br />
zurückfinden und die zwischenzeitlich leicht höheren<br />
und tieferen Preise die normale Marktnachfrage und das<br />
Marktangebot widerspiegeln. Per Ende der Berichtsperiode<br />
lag der Preis bei CHF 13.25 und damit 4.0% über dem<br />
aktuellen NAV von CHF 12.74. Im ersten Halbjahr <strong>2012</strong><br />
lag das direkt über die BX Berne eXchange abgewickelte<br />
Handelsvolumen bei CHF 11.99 Mio., wobei zusätzlich ein<br />
noch grösserer Teil Off-Exchange abgewickelt wurde. Es<br />
ist uns ein Anliegen, dass möglichst alle Transaktionen<br />
heute direkt über die Börse abgewickelt werden, um eine<br />
möglichst hohe Markttransparenz zu gewährleisten. Die<br />
Tiefstkurse lagen Anfang Jahr bei CHF 12.10, während die<br />
höchsten Notierungen kurz vor der Kapitalmarktemission<br />
mit CHF 13.40 bezahlt wurden.<br />
®
Die Anforderungen des Bundesgesetzes über den Erwerb<br />
von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)<br />
an unsere Aktionärsstruktur bestärkt den Verwaltungsrat<br />
in der Ausrichtung des Portfolios auf Investoren wie<br />
Pensionskassen, Anlagestiftungen und schweizerische<br />
Versicherungseinrichtungen, die langfristig am Ertrag und<br />
der Wertsteigerung des Immobilienmarktes partizipieren<br />
wollen. Wir wollen als börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft<br />
mit hohem schweizerischem Aktionärsbesitz<br />
die Anforderungen an die Gesetzgebung des BewG auch<br />
zukünftig umfassend erfüllen. Noch immer haben wir das<br />
Alleinstellungsmerkmal, dass es zurzeit kein anderes rein<br />
auf Wohnimmobilien fokussiertes Anlagevehikel, weder<br />
an der SIX noch an der BX, gibt.<br />
Die Führung des Aktienregisters für die Namenaktien<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> durch die SIX S<strong>AG</strong> <strong>AG</strong> in<br />
Olten hat sich auch im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> bewährt. Per<br />
30. Juni <strong>2012</strong> zählte das Aktienregister 314 eingetragene<br />
und stimmberechtigte Aktionäre, die 77.3% der ausstehenden<br />
Namenaktien der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> hielten. Dank der elektronischen Einbuchung der Titel<br />
in den Bankdepots der Aktionäre, kann jeder Aktionär<br />
schnell und papierlos die Eintragung seiner Namenaktien<br />
über seine Bank veranlassen.<br />
ordentLiche GenerALVer-<br />
sAMMLUnG beschLiesst erstMALiGe<br />
AUsschÜttUnG in forM einer<br />
nennWertrÜcKzAhLUnG<br />
Die ordentliche Generalversammlung der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> fand am 11. April <strong>2012</strong> statt. Die Generalversammlung<br />
genehmigte mit sämtlichen anwesenden<br />
Stimmen den Jahresbericht 2011, die Entlastung<br />
der verantwortlichen Organe und die Verwendung des<br />
Bilanzgewinns. Auch schuf die Versammlung ein neues<br />
genehmigtes Kapital im Umfang von CHF 33.60 Mio.,<br />
um die Kapitalbasis der Gesellschaft auch nach der vorgeschlagenen<br />
Kapitalmarktemission flexibel zu gestalten<br />
und auf Chancen im Markt zu reagieren. Ausserdem wurde<br />
eine ordentliche Kapitalerhöhung durch die Aktionäre<br />
einstimmig angenommen und bereits im Juni <strong>2012</strong> vom<br />
Verwaltungsrat erfolgreich umgesetzt.<br />
Bedeutend war die Zustimmung zur erstmaligen Ausschüttung<br />
in Form einer Nennwertrückzahlung. Die Generalversammlung<br />
genehmigte die Ausschüttung in der<br />
hALbjAhresbericht <strong>2012</strong> | bericht des VerWALtUnGsrAtes zUM GeschäftshALbjAhr <strong>2012</strong><br />
REAL ESTATE<br />
Höhe von CHF 0.40 pro Aktie durch Reduktion des Nennwertes<br />
von nominal CHF 10.00 pro Aktie auf neu CHF 9.60<br />
pro Aktie. Dieser Schritt ist deshalb wichtig, weil der Verwaltungsrat<br />
die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong>-Aktie langfristig<br />
als zuverlässiges Ausschüttungspapier positionieren will.<br />
Aufgrund der Anlagepolitik und Ausrichtung des Portfolios<br />
auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment soll die<br />
Gesellschaft über die Jahre einen kontinuierlichen operativen<br />
Gewinn erwirtschaften, der jährlich in Form einer Ausschüttung<br />
an die Aktionäre ausbezahlt werden soll.<br />
Die Generalversammlung hat die Verwaltungsräte und die<br />
Revisionsstelle mit sämtlichen Stimmen für eine weitere<br />
Amtszeit wiedergewählt. Der Verwaltungsrat dankt für<br />
das Vertrauen und engagiert sich, die dargelegte Strategie<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> umsichtig und konsequent<br />
umzusetzen.<br />
festhALten AM KontinUierLichen<br />
WAchstUMsPfAd<br />
Obwohl die Akquisitionsanstrengungen durch den Asset<br />
Manager nochmals stark intensiviert wurden, war es weiterhin<br />
schwierig, neue Objekte zu identifizieren und zum<br />
Kauf vorzuschlagen. Gemäss unserer revidierten Planung<br />
soll der Grossteil der neu zugeflossenen Mittel direkt in Bestandsliegenschaften<br />
fliessen, um eine möglichst zeitnahe<br />
Renditeverbesserung zu erzielen. Die bereits beachtliche<br />
Zahl an Neubauprojekten sind alle auf Kurs und sie kommen<br />
sukzessive in den Portfoliobestand der Gesellschaft. Sie<br />
führen aber zu einer verzögerten Renditewirksamkeit, auch<br />
wenn sie den Portfoliobestand massiv verjüngen.<br />
Die erfolgreich durchgeführte Kapitalmarktemission brachte<br />
der Gesellschaft weitere Mittel für den Ausbau des Portfolios.<br />
Aufgrund der hohen Eigenkapitalanteile und der verzögerten<br />
Ertragswirksamkeit der Neubauten erwarten wir<br />
für <strong>2012</strong> keine Verbesserung der Eigenkapitalrendite. Mit<br />
dem Zukauf weiterer Liegenschaften und der Fertigstellung<br />
der Neubauprojekte rechnen wir in den nächsten 18 Monaten<br />
mit einer Stärkung der Eigenkapitalrendite.<br />
Die Gesellschaft hat einen hohen Vermietungsstand und<br />
eine überdurchschnittliche Vermietbarkeit der Liegenschaften.<br />
Die Leerstandquote von gegenwärtig 1.0% in den<br />
Bestandsliegenschaften versuchen wir auch im laufenden<br />
Jahr zu halten. Andererseits arbeiten wir gezielt daran, um<br />
die Absorptionszeit der neu erstellten Liegenschaften so<br />
®<br />
31
32<br />
© fundamenta real estate <strong>AG</strong><br />
kurz wie möglich zu halten und eine Vollvermietung möglichst<br />
schnell zu erreichen.<br />
Das Schwergewicht unserer Akquisitionsanstrengungen<br />
beim Kauf von Bestandsliegenschaften legen wir auf qualitativ<br />
hochwertige, meist neue oder total-sanierte Wohnimmobilien.<br />
Der am Markt spürbare Nachfragedruck führt<br />
immer noch zu unrealistischen Preisvorstellungen, die wir<br />
nicht bereit sind, mitzumachen. Aber auch wir müssen uns<br />
teilweise den Marktgegebenheiten anpassen. Wir analysieren<br />
das Marktverhalten laufend und werden unsere<br />
Zielvorstellungen erst dann anpassen, wenn wir am Markt<br />
diese Renditegrundsätze nicht mehr umsetzten können.<br />
Aufgrund der nach wie vor hohen Unsicherheiten an den<br />
Finanzmärkten und der fortschreitenden Schuldenkrise<br />
verschiedener europäischer Staaten erwartet der Verwaltungsrat<br />
bis Ende <strong>2012</strong> keine echte Veränderung an der<br />
Zinsfront. Die aktuelle Zinspolitik der Notenbank wird auch<br />
das zweite Halbjahr <strong>2012</strong> prägen und die äusserst attrakti-<br />
REAL ESTATE<br />
ven Zinssätze im Geldmarkt werden wir für die Hypothekarfinanzierung<br />
neuer Objekte nutzen. Wir glauben aber, dass<br />
wir im vierten Quartal <strong>2012</strong> eine grundsätzliche Neubeurteilung<br />
der Situation vornehmen müssen. Eine längerfristige<br />
Anbindung der Zinssätze muss behutsam kalkuliert werden<br />
und verlangt vom Verwaltungsrat eine vertiefte Analyse der<br />
Situation und der volkswirtschaftlichen Prognosen.<br />
Mit dem eingeschlagenen Weg, der Verbesserung der Handelbarkeit<br />
unserer Aktien an der Berner Börse und dem dargelegten<br />
Portfolioaufbau wollen wir in hohem Masse die<br />
Interessen der bestehenden und zukünftigen Aktionäre der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> erfüllen. Der Verwaltungsrat<br />
ist überzeugt, dass mit den beschlossenen Entwicklungsschritten<br />
die Gesellschaft an Stärke und nachhaltiger<br />
Rentabilität gewinnt. Wir sind zuversichtlich, dass es uns<br />
gelingen wird, die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> mit unserer<br />
klaren Konzeption und Ausrichtung auch zukünftig als solide<br />
Kapitalanlage mit fairen Ertragschancen für bestehende<br />
Aktionäre und neue Investoren zu positionieren.<br />
Dr. Andreas Spahni Sando Mezzi Stephan Bichsel<br />
Präsident des Verwaltungsrates Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Verwaltungsrates<br />
®
© istockphoto | bildbearbeitung creatiVium<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | FinanzbericHt der <strong>Fundamenta</strong> real estate aG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
FinanzbericHt<br />
33
34<br />
FinanzbericHt<br />
35 HalbjaHresrecHnunG<br />
(bericHterstattunG nacH swiss GaaP Fer)<br />
erFolGsrecHnunG<br />
bilanz<br />
GeldFlussrecHnunG<br />
entwicklunG des eiGenkaPitals<br />
39 anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
recHnunGsleGunGsGrundsätze<br />
unterneHmenstätiGkeit<br />
Grundsätze der recHnunGsleGunG<br />
bilanzierunGs- und bewertunGsGrundsätze<br />
erläuterunGen zur HalbjaHresrecHnunG<br />
erläuterunGen zur erFolGsrecHnunG<br />
erläuterunGen zur bilanz<br />
REAL ESTATE<br />
®
HalbjaHresrecHnunG<br />
Alle Zahlen in CHF Anm. 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Halbjahresgewinn 1 519 021 1 255 604<br />
23 Neu werden die Kapitalsteuern unter der Position Verwaltungsaufwand aufgeführt.<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | FinanzbericHt der <strong>Fundamenta</strong> real estate aG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
erFolGsrecHnunG<br />
erFolGsrecHnunG<br />
35
36<br />
bilanz Alle<br />
bilanz<br />
Zahlen in CHFAnm. 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Aktiven 209 162 665 164 503 452<br />
Alle Zahlen in CHF Anm. 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Passiven 209 162 665 164 503 452<br />
REAL ESTATE<br />
®
GeldFlussrecHnunG<br />
(aucH mittelFlussrecHnunG oder casH Flow statement)<br />
Alle Zahlen in CHF Anm. 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit 1 885 922 1 796 741<br />
Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit (50 699 633) (31 763 514)<br />
Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 41 602 889 54 949 646<br />
Nettoabnahme / -zunahme (7 210 822) 24 982 873<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | FinanzbericHt der <strong>Fundamenta</strong> real estate aG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
GeldFlussrecHnunG<br />
37
38<br />
eiGenkaPital<br />
entwicklunG des eiGenkaPitals<br />
Alle Zahlen in CHF<br />
Aktienkapital<br />
Kapitalreserven<br />
REAL ESTATE<br />
Gewinnreserven<br />
®<br />
Eigene<br />
Aktien<br />
Total<br />
Eigenkapital<br />
Stand per 31.12.2010 31 258 630 3 655 446 4 490 799 (1 045 672) 38 359 204<br />
Stand per 31.12.2011 72 666 330 15 136 964 7 736 256 (1 466 169) 94 073 382<br />
Stand per 30.06.<strong>2012</strong> 87 199 594 19 226 421 9 255 277 - 115 681 291
istockphoto.com| bildbearbeitung creatiVium<br />
anHanG zur<br />
HalbjaHresrecHnunG<br />
recHnunGsleGunGsGrundsätze<br />
unterneHmenstätiGkeit<br />
Grundsätze der recHnunGsleGunG<br />
bilanzierunGs- und bewertunGsGrundsätze<br />
erläuterunGen zur HalbjaHresrecHnunG<br />
erläuterunGen zur erFolGsrecHnunG<br />
erläuterunGen zur bilanz<br />
recHnunGsleGunGsGrundsätze<br />
unterneHmenstätiGkeit<br />
Zweck<br />
Der statutarische Zweck der Gesellschaft umfasst:<br />
„Erwerb, Halten und Veräusserung von Immobilien und<br />
Beteiligungen an Unternehmen, insbesondere an Immobilien-Aktiengesellschaften<br />
in der Schweiz, sie darf sich<br />
an Immobilien-Entwicklungsgesellschaften beteiligen,<br />
die entweder bereits Optionen für den Bau von Wohn-,<br />
Gewerbe- und Büroimmobilien besitzen oder eigene Projekte<br />
entwickeln.<br />
Die Gesellschaft kann in der Schweiz und im Ausland<br />
Zweigniederlassungen errichten, Gesellschaften und<br />
Unternehmen gründen oder sich an solchen beteiligen<br />
sowie alle kommerziellen, finanziellen oder anderen<br />
Geschäfte tätigen, welche der Gesellschaftszweck unmittelbar<br />
oder mittelbar mit sich bringen kann. Die Gesellschaft<br />
kann Grundstücke und Immaterialgüterrechte<br />
im In- und Ausland erwerben, verwalten, belasten, verwerten<br />
und verkaufen.“<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Anlagestrategie<br />
Die Anlagestrategie der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
fokussiert sich auf Wohnliegenschaften mit geringem<br />
Gewerbeanteil im mittleren Mietzinssegment. Aufgrund<br />
der Investitionen in das mittlere Mietzinssegment wird<br />
eine weitgehende Konjunkturresistenz der Erträge erwartet.<br />
Investiert wird in werthaltige und profitable<br />
Anlagen in Wachstumsregionen, Ballungsgebieten und<br />
Citylagen in der Deutschschweiz. Der Fokus liegt auf der<br />
Erzielung von stabilen und nachhaltigen Erträgen. Durch<br />
aktive Bewirtschaftung des Immobilienportfolios soll die<br />
Rentabilität nachhaltig gesteigert werden. Dazu werden<br />
insbesondere Massnahmen zur Minimierung der Leerstände<br />
und Kosten sowie ein aktives Hypothekenmanagement<br />
eingesetzt. Durch eine selektive Integration von<br />
Projektentwicklungen sollen die langfristigen Ertragsaussichten<br />
ebenfalls gefördert werden.<br />
39
40<br />
Geschäftstätigkeit<br />
Die Verwaltung der Immobilien wurde konsequent an<br />
spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaften übertragen.<br />
Für das Portfolio-Management ist die <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> (Tochtergesellschaft<br />
der <strong>Fundamenta</strong> Group <strong>AG</strong>) mit Sitz in Zug zuständig. Die<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> beschäftigt keine Mitarbeiter.<br />
Gesellschaftsdomizil<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> ist eine schweizerische<br />
Gesellschaft und hat ihren Sitz in Zug. Sie wurde am<br />
15. Dezember 2006 gegründet und am 28. Dezember 2006<br />
im Handelsregister eingetragen.<br />
Aktionariat<br />
Das Aktionariat der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> konzentriert<br />
sich auf Personen mit Nationalität oder Domizil in<br />
der Schweiz. Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Ausrichtung<br />
auf Wohnimmobilien verpflichtet, die Bestimmungen<br />
des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken<br />
durch Ausländer in der Schweiz (BewG) vom<br />
16. Dezember 1983 jederzeit einzuhalten. Die Aktien der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> sind seit dem 8. Juni 2011<br />
an der BX Berne eXchange kotiert.<br />
Verabschiedung Halbjahresbericht<br />
Der Halbjahresbericht der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
für den Zwischenababschluss vom 30. Juni <strong>2012</strong> wurde<br />
vom Verwaltungsrat am 6. September <strong>2012</strong> genehmigt.<br />
Grundsätze der<br />
recHnunGsleGunG<br />
Swiss GAAP FER<br />
Die vorliegende Halbjahresrechnung der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen<br />
für die Rechnungslegung in der Schweiz<br />
REAL ESTATE<br />
Swiss GAAP FER in Schweizer Franken (CHF) erstellt. Es<br />
wird das gesamte Swiss GAAP FER Regelwerk eingehalten.<br />
®<br />
Änderungen der Swiss GAAP FER<br />
Rechnungslegungsgrundsätze<br />
Die Kapitalsteuern sind nicht mehr Bestandteil des Steueraufwandes,<br />
sondern werden neu unter der Position<br />
Verwaltungsaufwand aufgeführt. Zudem wurde bei diversen<br />
Positionen der Halbjahresrechnung die Bezeichnung<br />
angepasst, inhaltlich allerdings keine Änderungen<br />
vorgenommen.<br />
Wesentliche Einschätzungen und Annahmen<br />
Die Erstellung des Swiss GAAP FER-Abschlusses erfordert<br />
vom Verwaltungsrat Einschätzungen und Annahmen.<br />
Diese beeinflussen den Ausweis von Vermögenswerten,<br />
Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen<br />
sowie die Offenlegung von Eventualverbindlichkeiten<br />
und anderen Angaben in der Halbjahresrechnung. Die<br />
tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und<br />
Schätzungen abweichen. Falls die getroffenen Annahmen<br />
nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen,<br />
werden die ursprünglichen Einschätzungen und<br />
Annahmen revidiert und im entsprechenden Berichtsjahr<br />
in der Halbjahresrechnung berücksichtigt. Die angewendeten<br />
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze werden<br />
in weiteren Einzelheiten im Anhang zur Halbjahresrechnung<br />
beschrieben. Die wesentlichen Einschätzungen und<br />
Annahmen, die den Halbjahresabschluss beeinflussen,<br />
beziehen sich auf folgende Fälle:<br />
Bewertung der Anlageimmobilien<br />
Die Bewertung des Immobilienportfolios beinhaltet die<br />
Ermittlung der Marktwerte der einzelnen Immobilien.<br />
Der Marktwert wird in Übereinstimmung mit der entsprechenden<br />
Verordnung des „Royal Institution of Chartered<br />
Surveyors“ (RICS) und des „International Valuation<br />
Standards Committee“ (IVSC) wie folgt definiert:<br />
„Der Marktwert (Market Value) ist der geschätzte Wert,<br />
für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen<br />
einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer getauscht<br />
wird, wobei jede der Parteien unabhängig und
nach ordnungsmässiger Vermarktung, wohlwissend, umsichtig<br />
und ohne Zwang gehandelt hat.“<br />
Diese Definition schliesst besondere persönliche Komponenten<br />
der Parteien wie Liebhaberaufschläge oder<br />
Gegengeschäfte als wertbeeinflussend aus und steht im<br />
Einklang mit dem nach Swiss GAAP FER 18 zur Bewertung<br />
von als Finanzanlage gehaltenen Immobilien anzusetzenden<br />
Zeitwert (Fair Value). Beim Verbuchen von<br />
Marktwerten werden keine Transaktionskosten zulasten<br />
der potenziellen Käufer, wie zum Beispiel Handänderungssteuern,<br />
abgezogen.<br />
Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden<br />
Marktwertes findet das Discounted-Cash-Flow<br />
Verfahren (DCF) Anwendung. Nach dem DCF-Verfahren<br />
entspricht der Wert eines realen oder finanziellen Vermögensgegenstandes<br />
der Summe aller abdiskontierten<br />
Mittelzuflüsse, die dem Eigentümer zustehen. Im Rahmen<br />
des DCF-Verfahrens wird ein Planungszeitraum von<br />
zehn Jahren gewählt, während dessen die Zahlungsströme<br />
modelliert werden und ein Wiederverkauf der<br />
entsprechenden Immobilie nach dem Planungszeitraum<br />
angenommen wird. Der Marktwert der Immobilie ergibt<br />
sich aus der Summe der abdiskontierten Zahlungsströme<br />
(Cashflow) des Planungszeitraums zuzüglich des auf den<br />
Bewertungsstichtag abgezinsten Wiederverkaufswerts.<br />
Auf der Basis von bestehenden Mietverhältnissen und<br />
Annahmen über die Wiedervermietung zu heute erzielbaren<br />
Marktmieten werden unter Berücksichtigung<br />
entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten<br />
der laufenden Verträge die<br />
erwarteten Bruttomieterträge ermittelt.<br />
Die für Wiedervermietungen angesetzten Mieten werden,<br />
basierend auf den lokalen Marktverhältnissen, für<br />
jedes Objekt ermittelt. Wird der Bruttomietertrag um<br />
die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren<br />
Kosten reduziert, ergibt sich der Nettoertrag, von dem<br />
eventuell anfallende Ausgaben für die Instandhaltung<br />
oder die Modernisierung des Objekts sowie für Neuvermietungen<br />
notwendige Renovierungskosten abzuziehen<br />
sind, damit sich die aus dem Objekt resultierenden Zahlungsströme<br />
errechnen lassen.<br />
Zur Berechnung des Barwertes der zukünftigen Zahlungsströme<br />
werden diese auf den Bilanzstichtag abdiskontiert.<br />
Der Diskontierungssatz wird aufgrund von<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
Nettoanfangsrenditen von Markttransaktionen vergleichbarer<br />
Objekte bestimmt. Da angenommen werden<br />
kann, dass die Nettoanfangsrenditen die Käufererwartungen<br />
hinsichtlich einer dem objektspezifischen Risiko<br />
angemessenen, nachhaltig zu erzielenden Rendite aus<br />
den Mieteinnahmen widerspiegeln, kann dieser Ansatz<br />
als marktnah beurteilt werden.<br />
Der Kapitalisierungssatz, der zur Bestimmung des am<br />
Ende des Planungszeitraums angenommenen Wiederverkaufswerts<br />
verwendet wird, orientiert sich am objektspezifisch<br />
ermittelten Diskontierungssatz.<br />
®<br />
Steuern<br />
Laufende Ertragssteuern werden auf der Grundlage<br />
des handelsrechtlichen im Berichtsjahr ausgewiesenen<br />
Geschäftsergebnisses der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong>,<br />
unter Berücksichtigung vorhandener steuerlicher Vorjahresverluste,<br />
ermittelt.<br />
Bei der Berechnung der latenten Steuern wird wie folgt<br />
vorgegangen:<br />
• Positive Bewertungsdifferenzen aus Steuer- und<br />
Marktwerten werden per Bilanzstichtag durch die<br />
latenten Steuerverpflichtungen (Liability Method)<br />
reflektiert. Die latenten Steuern auf Liegenschaften<br />
werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag<br />
geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweilige<br />
Liegenschaft geltenden Steuersystem berechnet.<br />
• Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit<br />
eine Verrechnung mit Gewinnen steuerlich möglich<br />
ist, als latente Steuerguthaben aktiviert.<br />
• Latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge<br />
per Bilanzstichtag werden soweit aktiviert,<br />
als deren Verrechenbarkeit mit zukünftigen<br />
steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.<br />
Der maximale Ertragssteuersatz beträgt für eine ordentliche<br />
besteuerte Gesellschaft je nach Kanton zwischen<br />
20 und 25% (kombinierter maximaler Steuersatz von<br />
Bund, Kanton und Gemeinde auf Gewinn vor Steuern).<br />
Die kantonalen oder kommunalen Grundstückgewinnsteuern<br />
belaufen sich je nach Kanton und Haltedauer auf<br />
20 bis 60% (Spekulationszuschläge von bis zu 50% bei<br />
41
42<br />
kurzfristiger Haltedauer von 1 bis 2 Jahren und Haltedauerabzug<br />
von bis zu 50% bei langfristiger Haltedauer<br />
von z.B. 20 Jahren). Wiedereingebrachte Abschreibungen<br />
unterliegen der Einkommenssteuer.<br />
Nach Berücksichtigung der vorerwähnten Fakten wurden<br />
die latenten Steuern auf Liegenschaften mit einem<br />
einheitlichen Steuersatz von 22% berücksichtigt.<br />
bilanzierunGs- und<br />
bewertunGsGrundsätze<br />
erFolGsrecHnunG<br />
Mieterträge und Aufwand<br />
Der ausgewiesene Mietertrag beinhaltet ausschliesslich<br />
Nettomieterträge ohne Berücksichtigung der Zahlungen<br />
für Heiz-, Strom- und andere Nebenkosten. Die Mieterträge<br />
werden periodengerecht erfasst.<br />
Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt werden<br />
separat erfasst und als Liegenschaftsunterhalt gezeigt.<br />
Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und in<br />
den Bewertungen berücksichtigt. Die Position Liegenschaftsverwaltung<br />
umfasst den direkt mit den einzelnen<br />
Liegenschaften verbundenen Verwaltungsaufwand, Versicherungen<br />
und Gebühren.<br />
Veränderung Marktwert Anlageimmobilien<br />
Veränderungen des Marktwerts von Anlageimmobilien<br />
werden gemäss Swiss GAAP FER 18 in der Erfolgsrechnung<br />
berücksichtigt.<br />
Verwaltungsaufwand<br />
Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen<br />
Immobilien nicht direkt zuordenbare Aufwendungen<br />
REAL ESTATE<br />
enthalten. Dazu gehören auch die Management Fees,<br />
die von der Gesellschaft an die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Asset Management <strong>AG</strong> entrichtet werden, sowie Buchführungs-,<br />
Revisions- und Beratungshonorare und Kapitalsteuern.<br />
®<br />
Finanzaufwand<br />
Der Finanzaufwand wird zeitlich abgegrenzt und direkt in<br />
der Erfolgsrechnung erfasst.<br />
bilanz<br />
Anlageimmobilien<br />
Anlageimmobilien werden zum Marktwert nach Swiss<br />
GAAP FER bilanziert. Die Marktwertermittlungen werden<br />
halbjährlich von externen Liegenschaftsschätzern,<br />
die von der „Royal Institution of Chartered Surveyors“<br />
(RICS) zugelassen sind, durchgeführt. Die <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat mit der Bewertung der Anlageimmobilien<br />
Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong> als neutrale und unabhängige<br />
Bewertungsgesellschaft beauftragt.<br />
Die Marktwertermittlung erfolgt unter Anwendung des<br />
Discounted Cash Flow-Verfahrens (DCF). Kosten, die<br />
nach dem Kauf einer Liegenschaft anfallen, werden nur<br />
aktiviert, sofern daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher<br />
Nutzen abgeleitet werden kann. Die Veränderung der<br />
Marktwerte der Anlageimmobilien wird direkt in der Erfolgsrechnung<br />
ausgewiesen.<br />
Mobilien und Einrichtungen<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> besitzt keine eigenen<br />
Mobilien und Einrichtungen. Sie ist in den Büroräumlichkeiten<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management<br />
<strong>AG</strong> domiziliert, die für sie sämtliche gesellschaftsbezogenen<br />
Dienstleistungen erbringt.<br />
Forderungen<br />
Forderungen werden zu Nominalwerten bilanziert, wobei<br />
erforderliche Wertberichtigungen allenfalls angemessen<br />
berücksichtigt werden.
Flüssige Mittel<br />
Die flüssigen Mittel umfassen ausschliesslich Kontokorrentguthaben<br />
bei Schweizer Banken.<br />
Hypotheken<br />
Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die<br />
im Rahmen des Immobilienerwerbs ausschliesslich bei<br />
schweizerischen Banken, die dem Bundesgesetz über die<br />
Banken und Sparkassen (BankG) vom 8. November 1934<br />
unterliegen, aufgenommen werden.<br />
Das Hypothekenportfolio der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> ist sowohl LIBOR als auch festen Zinssätzen unterworfen.<br />
Unterschieden wird zwischen langfristigen und<br />
kurzfristigen Hypotheken, basierend auf zukünftigen<br />
Rückzahlungen. Rückzahlungen, die innerhalb von 12<br />
Monaten fällig sind, werden als kurzfristig eingestuft,<br />
während der Rest als langfristig gilt.<br />
Derivative Finanzinstrumente – Bilanzierung<br />
von Sicherungsgeschäften<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> nutzt derzeit keine derivativen<br />
Finanzinstrumente. Es wurden auch keine derivativen<br />
Finanzinstrumente für Handelszwecke gehalten<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
oder ausgegeben. Der Verwaltungsrat schliesst in der<br />
gültigen Anlagepolitik den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten<br />
für die Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios<br />
nicht aus.<br />
®<br />
Verbindlichkeiten<br />
Die Verbindlichkeiten werden zu Nominalwerten bilanziert.<br />
Rückstellungen<br />
Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche<br />
oder faktische Verpflichtung basierend auf Ereignissen<br />
in der Vergangenheit besteht, die wahrscheinlich zu<br />
einem Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig<br />
geschätzt werden kann. Der Rückstellungsbedarf wird<br />
regelmässig überprüft. Er entspricht der im Bilanzerstellungszeitpunkt<br />
bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen.<br />
Leistungen für Mitarbeitende – Pensionsverpflichtungen<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> beschäftigt keine Mitarbeiter<br />
und hat deshalb auch keine Pensionsverpflichtungen.<br />
43
44<br />
erläuterunGen zur HalbjaHresrecHnunG<br />
erläuterunGen zur erFolGsrecHnunG<br />
1. Netto-Ist-Mietertrag<br />
Die Geschäftstätigkeit der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> besteht hauptsächlich aus<br />
der Vermietung von Renditewohnliegenschaften. Ein kleiner Teil sind Büro-, Verkaufs-<br />
und Gewerbeflächen (max. 20%), insbesondere bei Stadtliegenschaften.<br />
Von den gesamten Mietzinseinnahmen von CHF 4.20 Mio. entfallen CHF 3.60 Mio.<br />
(85.7%) auf die Vermietung von Mietwohnungen und CHF 0.60 Mio. (14.3%) auf<br />
Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen.<br />
Es bestanden weder im laufenden Jahr noch im Vorjahr Mietverträge mit nahestehenden<br />
Gesellschaften. Im Mietertrag sind die Mietzinseinnahmen ab dem<br />
Zeitpunkt der Übernahme von<br />
Nutzen und Gefahr der einzelnen<br />
Objekte respektive seit<br />
Beginn der Rechnungsperiode<br />
enthalten.<br />
Mietertrag 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Der ausgewiesene Mietertrag<br />
entspricht den Soll-Mietzinsen<br />
ohne Nebenkosten abzüglich<br />
der Leerstände und Debitorenverluste.<br />
Die Leerstandquote<br />
der Bestandsliegenschaften<br />
des Wohnimmobilienportfolios<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> lag per 30. Juni <strong>2012</strong><br />
bei 1.0%. Die Leerstandserhöhung<br />
stammt aus den Neubauten<br />
Villmergen und Mels. Über<br />
das gesamte Portfolio gesehen,<br />
lag die Leerstandquote bei<br />
5.5% (Vorjahr 4.2%).<br />
Netto-Ist-Mietertrag CHF 4 200 496 2 507 191<br />
Vertragsstrukturen der<br />
Mieterträge<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Die Mietverträge für Wohnimmobilien<br />
sind in der Regel<br />
kurzfristig, das heisst, jederzeit<br />
auf drei Monate kündbar. Die<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
verfügt deshalb nur über einen<br />
geringen Anteil an langfristi-<br />
Netto-Soll-Mietertrag CHF 4 469 581 2 616 380<br />
gen Mietverträgen. Hauptsächlich für die gemischt genutzten Wohn-, Büro- und<br />
Gewerbeliegenschaften in Winterthur (Neustadtgasse/Tösstalstr.), Zürich, Frauenfeld,<br />
Bern (Parkstr.) und Basel bestehen längerfristige Mietverträge.
Übriger ertrag 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Neben dem ordentlichen Betriebsertrag<br />
aus der Vermietung der Renditewohnliegenschaften<br />
wurden<br />
Total übriger Ertrag CHF 57 877 162 511<br />
unter übrige Erträge CHF 57 877<br />
verbucht (Vorjahr CHF 162 511).<br />
Die ausserordentlichen Mietzinseinnahmen<br />
aus der Liegenschaft<br />
in Mels sowie die Auflösung einer<br />
Rückstellung für die bereits verkaufte Liegenschaft in Horgen waren dabei die wesentlichen<br />
Treiber.<br />
Liegenschaftsaufwand 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
2. Übriger Ertrag<br />
3. Liegenschaftsaufwand<br />
Total Liegenschaftsaufwand CHF (636 791) (566 831)<br />
Der Liegenschaftsaufwand umfasst<br />
die Unterhaltskosten für die Liegenschaften<br />
im Umfang von CHF<br />
398 444 (Vorjahr CHF 368 756) und<br />
die Kosten der Liegenschaftsverwaltung<br />
in der Höhe von CHF 182 437 (Vorjahr CHF 105 134). Der Liegenschaftsverwaltungsaufwand<br />
enthält neben den an verschiedene Liegenschaftsverwaltungen<br />
bezahlten Verwaltungshonoraren, auch Versicherungen und Gebühren.<br />
Verkauf anlageimmobilien 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Verkauf Anlageimmobilien CHF - 1 118 156<br />
Veränderung Marktwert<br />
anlageiMMobilien<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
4. Verkauf<br />
Anlageimmobilien<br />
Im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> hat die <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> keine Renditeliegenschaften<br />
verkauft.<br />
5. Veränderung Marktwert<br />
Anlageimmobilien<br />
Gemäss Swiss GAAP FER 18 sind<br />
Renditeliegenschaften zu Marktwerten<br />
zu bewerten. Der aktuelle<br />
Wert wird nach dem zu erwartenden<br />
Ertrag bzw. Geldfluss unter<br />
Verlust aus Veränderung Marktwert<br />
Berücksichtigung eines risikoge-<br />
Anlageimmobilien CHF (168 223) (188 251) rechten Abzinsungssatzes bewertet.<br />
Das Halbjahresergebnis <strong>2012</strong><br />
beinhaltet eine negative Bewertungsdifferenz der Liegenschaften durch unsere<br />
Schätzungsexperten Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong> nach Abzug der latenten Steuern von<br />
CHF 168 223 (Vorjahr minus CHF 188 251). Dabei haben zwei Liegenschaften eine<br />
positive Bewertungskorrektur von insgesamt CHF 530 000 erfahren, während für<br />
drei Liegenschaften eine tiefere Bewertung von CHF 745 670 resultierte.<br />
45
46<br />
6. Verwaltungsaufwand<br />
Der Verwaltungsaufwand beinhaltet<br />
insbesondere die Management<br />
Fee zugunsten der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management<br />
<strong>AG</strong> in der Höhe von CHF 495 040<br />
(Vorjahr CHF 292 737). Die Buchführungs-<br />
und Revisionskosten Total Verwaltungsaufwand CHF (705 623) (618 193)<br />
beinhalteten Buchführungskosten<br />
im Umfang von CHF 76 654 und Revisionskosten<br />
für PricewaterhouseCoopers <strong>AG</strong> in der Höhe von CHF 48 580. Gemäss<br />
Swiss GAAP FER 11 werden die Kapitalsteuern neu unter dem Verwaltungsaufwand<br />
ausgewiesen (früher unter Steueraufwand).<br />
7. Finanzergebnis<br />
Der gesamte Hypothekarzinsaufwand<br />
belief sich im Berichtsjahr auf<br />
CHF 859 670 (Vorjahr CHF 765 467).<br />
Davon entfielen CHF 820 036 auf<br />
Wohnimmobilien, die während der<br />
gesamten Berichtsperiode im Bestand<br />
waren und CHF 39 634 auf<br />
Liegenschaften, die in der Berichtsperiode<br />
erworben wurden.<br />
8. Steuern<br />
Die laufenden Steuern wurden zu<br />
effektiven Maximalsteuersätzen<br />
berechnet. Die latenten Steuern<br />
unterliegen dem Risiko von Steuersatzänderungen<br />
sowie Änderungen<br />
der kantonalen Steuergesetze.<br />
Eine grössere Auswirkung auf die<br />
latenten Ertragssteuern haben die<br />
Neubewertungen.<br />
Verwaltungsaufwand 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Finanzergebnis 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Finanzergebnis CHF (883 065) (766 312)<br />
Steueraufwand 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Steueraufwand CHF (345 650) (392 666)<br />
REAL ESTATE<br />
®
AnzAhl Aktien 01.01. bis<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
01.01. bis<br />
30.06.2011<br />
Durchschnittliche Anzahl<br />
ausstehender Aktien (gewichtet) Anzahl 7 397 221 3 984 238<br />
Unternehmensergebnis inklusive<br />
Neubewertungseffekt CHF 1 519 021 1 255 604<br />
erläuterunGen zur bilanz<br />
UmlaUfvermögen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
9. Unternehmensergebnis<br />
je Aktie<br />
Die durchschnittliche Anzahl<br />
ausstehender Aktien<br />
reduziert sich um den durchschnittlichen<br />
Eigenbestand<br />
an Aktien, die weder Stimm-<br />
noch Kapitalrechte haben.<br />
10. Flüssige Mittel<br />
Die flüssigen Mittel sind<br />
ausschliesslich Kontokorrentguthaben<br />
bei Banken gemäss Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen.<br />
Der relativ hohe Bestand hängt mit der Durchführung der ordentlichen Kapitalerhöhung<br />
im Juni <strong>2012</strong> zusammen. Per 02. bzw. 06.07.<strong>2012</strong> konnte die Gesellschaft<br />
Hypotheken in der Höhe von CHF 7.20 Mio. zurückzahlen und somit den Bestand an<br />
flüssigen Mittel deutlich reduzieren.<br />
Forderungen aus LieFerungen<br />
und Leistungen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
11. Forderungen aus<br />
Lieferungen und<br />
Leistungen<br />
Total Forderungen<br />
aus Lieferungen und Leistungen CHF 1 352 167 1 146 177<br />
Bei den Forderungen aus<br />
Lieferungen und Leistungen<br />
handelt es sich ausnahmslos<br />
um kurzfristige<br />
Forderungen aus der Bewirtschaftung<br />
der Immobilien. Die Mietforderungen sind nach Abzug von Einzelwertberichtigungen<br />
für risikobehaftete Mietforderungen von CHF 90 511 (Vorjahr<br />
CHF 22 500) ausgewiesen.<br />
47
48<br />
12. Sonstige<br />
Forderungen<br />
Die Verrechnungssteuerguthaben<br />
von CHF 971 (Vorjahr CHF<br />
12 062) stammen aus den Zinsgutschriften<br />
auf Bankkonten.<br />
Ferner hat die Gesellschaft noch<br />
ein Guthaben bezüglich Grund-<br />
Total sonstige Forderungen CHF 464 471 380 912<br />
stückgewinnsteuer auf den Liegenschaftsverkäufen Zürich-Schwamendingen<br />
(CHF 179 400) und Horgen (CHF 274 600) und bezüglich Kapitalsteuern<br />
von CHF 9 500.<br />
13. Anlageimmobilien<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> investiert hauptsächlich in<br />
Wohnimmobilien im mittleren<br />
Mietzinssegment. Die Grundlagen<br />
für die Bewertung sind im<br />
Bewertungsbericht des externen,<br />
unabhängigen Schätzungsexperten<br />
Jones Lang LaSalle<br />
<strong>AG</strong> festgelegt.<br />
Die Marktwertanpassungen<br />
werden aufgrund des halbjährlich<br />
erstellten Schätzungsberichts<br />
des anerkannten, unabhängigen<br />
Immobilienexperten<br />
Jones Lang LaSalle <strong>AG</strong> nach<br />
der Discounted Cash-Flow Methode<br />
(DCF) errechnet und von<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
übernommen.<br />
SonStige Forderungen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Alle Werte in CHF<br />
AnlAgeimmobilien<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Anlageimmobilien <br />
Entwicklungsliegenschaften<br />
Total<br />
Liegenschaften<br />
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2011 119 730 000 - 119 730 000<br />
Bestand Anlageimmobilien 30.06.<strong>2012</strong> 172 710 929 - 172 710 929<br />
Brandversicherungswerte
Alle Werte in CHF<br />
Anl<strong>AG</strong>eiMMOBilien<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Marktwertveränderung<br />
Marktwert<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
Marktwert<br />
31.12.2011<br />
Total zum Marktwert bewertete<br />
Liegenschaften (215 670) 172 710 929 119 730 000**<br />
*Anschaffungskosten<br />
** ohne Basel (Claragraben), Bern (Werkgasse), Kreuzlingen, Villmergen und Mels<br />
49
50<br />
14. Anzahlungen für<br />
Anlageimmobilien<br />
Die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> konnte<br />
im ersten Halbjahr <strong>2012</strong> ein weiteres Neubauprojekt<br />
erwerben. Der entsprechende<br />
Kauf- und Totalunternehmer-Werkvertrag<br />
für das Projekt „mittlerer Botsberg“ in<br />
Flawil wurde ordnungsgemäss unterzeichnet.<br />
Um das Entwicklungsrisiko zu<br />
minimieren, hat sich die Gesellschaft für<br />
die Investition über einen Totalunternehmer-Werkvertrag<br />
entschieden.<br />
15. Latente Steuerguthaben<br />
Latente Steuerguthaben aus dem Saldo<br />
der steuerlichen Verlustvorträge per Bilanzstichtag<br />
werden soweit aktiviert, als<br />
deren Verrechenbarkeit mit erwarteten<br />
steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.<br />
16. Akontozahlungen<br />
Die Akontozahlungen für Heiz- und<br />
Nebenkosten betragen per 30.06.<strong>2012</strong><br />
CHF 704 839 (Vorjahr CHF 601 718).<br />
Zudem erhielt die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong><br />
Total Akontozahlungen CHF 1 111 226 936 848<br />
<strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> vorausbezahlte Mietzinsen in der Höhe von CHF 406 387 (Vorjahr<br />
CHF 235 130).<br />
17. Kurzfristige<br />
Finanzverbindlichkeiten<br />
Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten CHF 694 750 839 750<br />
Bei den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten<br />
in der Höhe von CHF 694 750 (Vorjahr CHF 839 750) handelt es sich um<br />
Amortisationszahlungen auf den ausstehenden Hypotheken, die innert Jahresfrist<br />
fällig werden (Vergleich Erläuterungen zur Halbjahresrechnung Punkt 19).<br />
18. Passive Rechnungsabgrenzungen<br />
Geplanter<br />
ImmobIlIenerwerb<br />
AkontoZAhlungen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Kurzfristige finanzverbindlichKeiten<br />
Die passive Rechnungsabgrenzungen<br />
Total passive Rechnungsabgrenzungen CHF 696 921 814 298<br />
wurden gebildet, wenn ein Ereignis der<br />
Vergangenheit eine rechtliche oder faktische Verpflichtung auslöst und wenn die<br />
zukünftigen Mittelabflüsse zuverlässig geschätzt werden können.<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Anzahlung<br />
bis 30.06.<strong>2012</strong><br />
verhandelter<br />
Kaufpreis<br />
Total Anzahlung Anlageimmobilien CHF 25 754 188 88 743 400<br />
Latente Steuerguthaben 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Latente Steuerguthaben CHF 79 000 -<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Passive RechnungsabgRenzungen 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011
Alle Werte in CHF<br />
HypotHeken<br />
Betrag<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
Amortisation<br />
bis 30.06.2013<br />
Total Hypothekarverbindlichkeiten 89 380 500 694 750<br />
Total langfristige Finanzverbindlichkeiten 88 685 750 -<br />
Alle Werte in CHF<br />
Struktur der HypotHeken Verteilung<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten 100% 88 685 750 67 462 250<br />
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten 100% 88 685 750 67 462 250<br />
®<br />
19. Langfristige<br />
Finanzverbindlichkeiten<br />
Die Hypothekarverbindlichkeiten in der<br />
Höhe von CHF 89 380 500 sind zum Nominalwert<br />
ausgewiesen. Es bestehen für<br />
die grundpfandgesicherten Kredite keine<br />
ausserordentlichen Verpflichtungen. Zur<br />
Sicherstellung der finanziellen Verbindlichkeiten<br />
wurde mit der Luzerner und<br />
Basler Kantonalbank ein Kreditrahmenvertrag<br />
abgeschlossen. Die Konditionen<br />
innerhalb dieses Kreditrahmenvertrages<br />
entsprechen dabei marktüblichen Ansätzen.<br />
Innerhalb der Rahmenkreditlimite<br />
werden die den Banken zur Sicherstellung<br />
übergebenen Grundpfandtitel überprüft<br />
und basierend auf der Bewertung der Liegenschaften<br />
angepasst.<br />
51
52<br />
Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz<br />
aller festverzinslichen Hypothekarkredite<br />
betrug per 30.06.<strong>2012</strong> 1.92% (Vorjahr<br />
2.42%). Die durchschnittliche gewichtete<br />
Restlaufzeit aller verzinslichen Hypothekarkredite<br />
betrug aufgrund der vertraglichen<br />
Fälligkeiten 2.85 Jahre (Vorjahr 4.45<br />
Jahre).<br />
20. Rückstellungen latente<br />
Steuerverbindlichkeiten<br />
Die latenten Ertragssteuerverpflichtungen<br />
entstehen durch die Neubewertung<br />
der Renditeliegenschaften und der handelsrechtlichen<br />
Abschreibungen der<br />
Immobilienanlagen im Portfolio. Andererseits<br />
reduzieren sich die latenten Ertragssteuerverpflichtungen<br />
infolge von<br />
Abwertungen der Liegenschaften und bei<br />
Verkäufen. Die latenten Ertragssteuern<br />
unterliegen Steuersatzänderungen und<br />
Änderungen der kantonalen Steuergesetze.<br />
Je nach Lage der Objekte in den<br />
Zinspflichtiges<br />
fremdkapital<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Änderung<br />
Total zinspflichtiges Fremdkapital CHF 89 380 500 68 302 000 30.9<br />
Rückstellungen<br />
latente steueRveRbindlichkeiten<br />
Total Rückstellungen latente<br />
Steuerverbindlichkeiten<br />
verschiedenen Kantonen und der unterschiedlichen Ausgestaltung der kantonalen<br />
Steuergesetze sind die Auswirkungen unterschiedlich.<br />
Per Bilanzstichtag sind latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge<br />
aktiviert worden (Vergleich Erläuterung zur Halbjahresrechnung Punkt 15).<br />
Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit eine Verrechnung mit Gewinnen<br />
steuerlich möglich ist, als latente Steuerguthaben aktiviert.<br />
Positive Bewertungsdifferenzen aus Steuer- und Marktwerten per Bilanzstichtag<br />
werden durch die latenten Steuerverpflichtungen (Liability Methode) reflektiert.<br />
Die latenten Steuern auf Liegenschaften werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag<br />
geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweiligen Liegenschaften<br />
geltenden Steuersystem berechnet.<br />
in %<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
CHF 2 095 695 1 501 589
Entwicklung nominEllEs<br />
AktiEnkApitAl<br />
Anzahl<br />
Aktien<br />
Nominal<br />
pro Aktie<br />
(CHF)<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Nominal<br />
Total<br />
(CHF)<br />
Gesamtkapital per 30.06.<strong>2012</strong> 9 083 291 9.60 87 199 594<br />
Alle Werte in CHF<br />
Entwicklung EigEnE<br />
AktiEn<br />
Anzahl<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
Wert<br />
30.06.<strong>2012</strong><br />
Wert<br />
30.06.2011<br />
Total eigene Aktien - - 1 466 169<br />
21. Aktienkapital<br />
Für die Namenaktien der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> wird gemäss Art. 5 der<br />
Statuten ein Aktienregister geführt. Das<br />
Aktienregister für die Namenaktien der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> führt die<br />
SIX S<strong>AG</strong> <strong>AG</strong>, Baslerstrasse 90, CH-4600<br />
Olten. Es besteht ein Dienstleistungsvertrag<br />
für die Sonderregisterführung zwischen<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
und der SIX S<strong>AG</strong> <strong>AG</strong>.<br />
Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als<br />
Aktionär oder Nutzniesser nur anerkannt,<br />
wer im Aktienregister eingetragen ist.<br />
Jede Aktie berechtigt zu einer Stimme<br />
an der Generalversammlung. Die Aktien<br />
unterliegen einer Vinkulierungsbestimmung,<br />
und der Verwaltungsrat kann ausländischen<br />
Aktionären die Eintragung des<br />
Stimmrechts verweigern, wenn die Kapitalbeteiligung<br />
gegen die Bestimmungen<br />
des Bundesgesetzes über den Erwerb<br />
von Grundstücken durch Ausländer in der<br />
Schweiz verstösst.<br />
22. Eigene Aktien<br />
Die Aktien der Gesellschaft sind seit dem<br />
8. Juni 2011 an der BX Berne eXchange<br />
kotiert. Zur Aufrechterhaltung eines<br />
regelmässigen Handels und eines angemessenen<br />
Free Floats wurde die Bank<br />
Sarasin & Cie <strong>AG</strong> mit dem Market Making<br />
beauftragt.<br />
In der ersten Hälfte <strong>2012</strong> konnte die<br />
Gesellschaft den ausgewiesenen Eigenbestand<br />
per Ende 2011 von 115 206 erfolgreich<br />
am Sekundärmarkt platzieren.<br />
Somit hält die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> per 30.06.<strong>2012</strong> keine eigenen Aktien<br />
mehr.<br />
53
54<br />
23. Kapitalreserven<br />
Die gemäss Emissionsprospekt vollzogene<br />
ordentliche Kapitalerhöhung wurde<br />
mit keinem Agio durchgeführt. Die Kapitalerhöhungskosten,<br />
wie zum Beispiel<br />
die Emissionsabgabe, wurden vollumfänglich<br />
von der Gesellschaft getragen.<br />
Die Kapitalreserven umfassen die nicht<br />
ausschüttbaren gesetzlichen Reserven<br />
der Gesellschaft.<br />
24. Gewinnreserven<br />
Die Gewinnreserven sind die zurückbehaltenen<br />
Gewinne der Geschäftsjahre<br />
2007 bis zum Halbjahr <strong>2012</strong>. Die nebenstehende<br />
Tabelle zeigt die Überleitung<br />
des Handelsabschlusses 2011 und <strong>2012</strong><br />
auf Swiss GAAP FER.<br />
25. Net Asset Value<br />
(NAV) je Aktie<br />
Der an der BX Berne eXchange gehandelte<br />
Kurs lag per 30.06.<strong>2012</strong> bei CHF 13.25.<br />
Net Asset Value (NAV) je Aktie CHF 12.74 12.93<br />
Der errechnete Net Asset Value (NAV) belief sich auf CHF 12.74, womit der Markt<br />
die Aktie mit einem Agio von 4.0% bewertete.<br />
26. Ausschüttung<br />
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 11. April <strong>2012</strong> wurde eine<br />
erstmalige Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung für das Geschäftsjahr<br />
2011 von CHF 0.40 pro Aktie beschlossen und am 14. Juni <strong>2012</strong> ausbezahlt. Der<br />
Nennwert der Aktie beträgt neu CHF 9.60.<br />
24 Total ausstehende Aktien abzüglich Eigenbestand (Vorjahr 115 206)<br />
Kapitalreserven 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Kapitalreserve CHF 19 226 421 15 511 890<br />
Entwicklung<br />
gEwinnrEsErvEn<br />
Bewertungsdifferenzen<br />
zwischen swiss gAAP fer<br />
und hAndelsBilAnz<br />
Berechnung nAV 30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Gewinnreserven CHF 9 255 277 5 746 403<br />
30.06.<strong>2012</strong> 30.06.2011<br />
Total Gewinnreserve CHF 9 255 277 5 746 403
Honorare und<br />
Vergütungen<br />
<strong>Fundamenta</strong> real estate ag<br />
REAL ESTATE<br />
total<br />
Vergütung<br />
Total Vergütungen an Verwaltungsrat CHF 54 000<br />
Total andere Vergütungen CHF 12 960<br />
TransakTion Honorar Vr-Mitglied Honorar Vr-Präsident<br />
Vergütungen an den Asset Manager<br />
Als Vergütung für das Portfoliomanagement erhält der<br />
Asset Manager eine Management Fee von 0.6% bezogen<br />
auf den Verkehrswert des Portfolios. Die Management<br />
Fee für das erste Halbjahr <strong>2012</strong> betrug CHF 495 040 (Vorjahr<br />
CHF 292 737).<br />
Im Zusammenhang mit der ordentlichen Kapitalerhöhung<br />
vom Juni <strong>2012</strong> mit einem Nettoerlös von CHF 21.5 Mio.<br />
erhielt die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management<br />
<strong>AG</strong> eine Kapitalbeschaffungsfee von CHF 259 964 (Vorjahr<br />
CHF 679 712).<br />
Für die Identifikation und Evaluation neuer Immobilien,<br />
die Führung der Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen, die<br />
Marktanalyse, die Unterstützung bei der Finanzierung<br />
und dem Abschluss und der Durchführung von Kauf-<br />
bzw. Verkaufsverträgen erhielt der Asset Manager per<br />
30. Juni <strong>2012</strong> Kauf- bzw. Verkaufskommissionen von total<br />
CHF 845 497 (Vorjahr CHF 1 482 882).<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
®<br />
27. Transaktionen mit<br />
nahestehenden Personen<br />
Als Nahestehende gelten die Verwaltungsräte<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> und ihre Gesellschaften, die sie selbst<br />
kontrollieren oder für die sie auch noch<br />
tätig sind. Ausserdem ist die <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> mit<br />
ihren geschäftsführenden Personen und<br />
Verwaltungsräten eine nahestehende<br />
Person, da sie von den Hauptgründungsaktionären<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
<strong>AG</strong> kontrolliert wird und als Asset Manager<br />
für die Gesellschaft auftritt. Die<br />
Offenlegung sämtlicher Vergütungen<br />
erfolgt nach dem periodengerechten Entstehungsprinzip<br />
(Accrual Prinzip) und ist<br />
unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlungsströme.<br />
Nebst dem Grundhonorar erhalten die Mitglieder<br />
des Verwaltungsrates gesonderte<br />
Vergütungen für gewisse Tätigkeiten (siehe<br />
nebenstehende Tabelle).<br />
Die Fee für das Baumanagement lag per 30. Juni <strong>2012</strong> für<br />
die erworbenen Neubauprojekte bei CHF 226 350 (Vorjahr<br />
CHF 178 919). Dabei wurde 50% der insgesamt anfallenden<br />
Vergütung unmittelbar nach der öffentlichen Beurkundung<br />
dem Asset Manager überwiesen.<br />
Portfoliomanagementvertrag<br />
Der Portfoliomanagementvertrag zwischen der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> und der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong><br />
Asset Management <strong>AG</strong> wurde auf den 14. Mai <strong>2012</strong> überarbeitet.<br />
So wurde die Management Fee per 1. Juli <strong>2012</strong><br />
von bisher 0.6% auf neu 0.5% angepasst. Zudem konnte<br />
die Vergütung für das Baumanagement ebenfalls zugunsten<br />
der Gesellschaft auf 2.0% reduziert werden. Neu vereinbarten<br />
die Parteien eine feste Laufzeit des Vertrages<br />
bis zum 31. Dezember 2022.<br />
55
56<br />
©istockphoto | bildbearbeitung creatiVium<br />
risikomanaGement<br />
REAL ESTATE<br />
®
27. Risikomanagement<br />
Der Verwaltungsrat hat die Geschäftsrisiken identifiziert, beurteilt und wo nötig<br />
die entsprechenden Massnahmen getroffen. Die eingegangenen unternehmerischen<br />
Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts- und Ertragsentwicklung der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> ermöglichen, ohne dass durch übermässige und ungewollte<br />
Risiken die geschäftlichen Aktivitäten gefährdet werden. Die Auswirkungen<br />
der verschiedenen Risikopositionen werden durch den Verwaltungsrat nach den<br />
Grundsätzen der Risikoverteilung und Risikooptimierung regelmässig überprüft.<br />
Der Verwaltungsrat verabschiedet entsprechende Massnahmen zur Korrektur von<br />
unerwünschten Risiken und überwacht deren Umsetzung laufend.<br />
Die Wertentwicklung der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> ist von der Anlagepolitik sowie<br />
von der Marktwertentwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes und<br />
der Entwicklung der einzelnen Immobilienanlagen abhängig und kann nicht im Voraus<br />
festgelegt werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der<br />
Wert der Immobilienanlagen jederzeit steigen oder fallen kann.<br />
Die nachfolgend umschriebenen Risiken sind nicht die einzigen, die für die Gesellschaft<br />
oder deren Geschäftstätigkeit in Frage kommen. Die Reihenfolge der Aufzählung<br />
der in diesem Halbjahresbericht erwähnten Risiken ist frei gewählt und sagt<br />
nichts über die Gewichtung betreffend Eintretenswahrscheinlichkeit oder die Auswirkung<br />
aus. Zusätzliche Risiken, die der Gesellschaft zurzeit noch nicht bekannt<br />
sind oder welche die Gesellschaft zurzeit als nicht relevant erachtet, können ebenfalls<br />
einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit haben. Jedes dieser Risiken könnte<br />
die Geschäftstätigkeit, die finanzielle Lage oder die Rentabilität der Gesellschaft<br />
negativ beeinflussen. Auch könnte der Preis der gehandelten Aktien bei Verwirklichung<br />
eines dieser Risiken sinken, und Anleger könnten das von ihnen investierte<br />
Geld zum Teil oder vollumfänglich verlieren.<br />
marktbezoGene risiken<br />
konjunkturrisiko<br />
Die Gesellschaft unterliegt wie jeder andere Marktteilnehmer den allgemeinen wirtschaftlichen<br />
Rahmenbedingungen wie etwa der Konjunktur, dem Wirtschaftswachstum,<br />
der Inflation und der sich wandelnden Standortattraktivität der Liegenschaften.<br />
Durch eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist es jederzeit<br />
möglich, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum und Mietflächen rückläufig<br />
entwickelt. Damit könnten beispielsweise Miet- und Veräusserungserträge sinken.<br />
Die konjunkturellen Risiken versucht die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> weitmöglichst<br />
durch ihre Portfolio-Strategie zu eliminieren. Dabei spielt die Ausrichtung auf Wohnimmobilien<br />
im mittleren Mietzinssegment eine entscheidende Rolle. Der weitgehende<br />
Verzicht auf Gewerbe- und Büroliegenschaften oder andere Anlagesegmente<br />
führt zu einer sehr hohen Diversifikation der Mieterstrukturen.<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
57
58<br />
FinanzierunG und zinsentwicklunG<br />
Die Gesellschaft ist in einem kapitalintensiven Geschäft tätig und finanziert sich zu einem<br />
massgeblichen Teil aus Fremdmitteln. Wenn die Finanzinstitute ihre Kreditpolitik ändern,<br />
könnte dies einen negativen Einfluss auf die Refinanzierung der Gesellschaft haben. Zinsänderungen,<br />
insbesondere Änderungen des Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen<br />
auf die Finanzierungskosten sowie auf die Bewertung des Immobilienportfolios der Gesellschaft<br />
haben und damit die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen.<br />
Zum Beispiel könnten bei steigenden Zinsen die Finanzierungskosten steigen, ohne dass die<br />
Erträge aus den Liegenschaften zunehmen. Damit würde sich beispielsweise die Ertragslage<br />
verschlechtern. Eine Änderung der Kreditpolitik kann überdies dazu führen, dass die Refinanzierung<br />
der Gesellschaft aufgrund strengerer Kreditvergabekriterien insgesamt verunmöglicht<br />
wird.<br />
Das finanzielle Risikomanagement verlangt vom Verwaltungsrat eine aufmerksame Analyse<br />
der Kapitalstrukturen und Zinsbindungen. Vorschriften zur Eigenfinanzierung, zum Verschuldungsgrad<br />
und ausgewogene Fälligkeitsstrukturen ermöglichen eine gute Risikodiversifikation.<br />
Die Abhängigkeit und das Klumpenrisiko auf der Seite der finanzierenden Banken werden<br />
durch eine Fremdfinanzierung über verschiedene Kreditinstitute reduziert. Das Cash Management<br />
und die Auswahl der Finanzinstitute wird unter Aufsicht durch den Verwaltungsrat durch<br />
die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> wahrgenommen.<br />
standortFaktoren und wirtscHaFtlicHe<br />
entwertunG<br />
Der Immobilienmarkt unterliegt standortgebundenen Einflussfaktoren, so dass die Wertentwicklung<br />
von Immobilien je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Standortfaktoren<br />
in einer Region können sich im Laufe der Zeit zum Beispiel aufgrund einer Krise in<br />
einer schwergewichtig in einer Region konzentrierten Branche erheblich verschlechtern und<br />
somit die Wertentwicklung von Immobilien negativ beeinflussen. Weiter können regulatorische<br />
Faktoren sowie Umwelt- und Infrastrukturfaktoren in der näheren oder weiteren Umgebung<br />
der Liegenschaften dazu führen, dass der Wert und die Rendite von Liegenschaften<br />
sinken, weil die Liegenschaften nicht mehr oder nicht mehr zu denselben Bedingungen vermietet<br />
werden können oder erhebliche Investitionen getätigt werden müssen, um die Vermietung<br />
sicherzustellen. Nichtabschliessende Beispiele hierfür sind städte- und strassenbauliche<br />
Massnahmen oder etwa die Festlegung von Flugrouten oder der Bau neuer Eisenbahnstrecken,<br />
Hochspannungsleitungen, etc. Gleichzeitig unterliegt auch die geografische Allokation<br />
des Immobilienportfolios der Gesellschaft laufenden Veränderungen. Dies kann zu einer regionalen<br />
Übergewichtung und Konzentration von standortgebundenen Faktoren führen.<br />
REAL ESTATE<br />
®
59<br />
VeränderunGen des scHweizer immobilienmarktes<br />
Der Immobilienmarkt unterliegt bisweilen zyklischen Schwankungen von Angebot und Nachfrage.<br />
Beispielsweise kann durch die <strong>Real</strong>isierung von Neubauvorhaben das Angebot von<br />
Mietflächen an gewissen Orten stark zunehmen und damit zu einem Überangebot an Mietflächen<br />
oder handelbaren Immobilien führen. Überangebote an Wohn- und Geschäftsliegenschaften<br />
können insbesondere zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise<br />
bzw. -bewertungen sowie zu einem Anstieg der Leerstandquote führen.<br />
Das Verhalten der verschiedenen Investoren im Immobilienmarkt ist nicht vorhersehbar. Dies<br />
kann zu nationalen oder regionalen Überangeboten bei Geschäfts- oder Wohnliegenschaften<br />
führen, den Mietertrag schmälern und damit den Wert des Portfolios negativ beeinflussen.<br />
bescHränkt liquider immobilienmarkt<br />
Sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräusserung von Immobilien zeichnet sich der Schweizer<br />
Immobilienmarkt speziell für in bestimmten Regionen gelegene Objekte durch eine beschränkte<br />
Liquidität aus. Dies kann sich beispielsweise negativ auf die Immobilienpreise auswirken.<br />
Der kurzfristige Kauf oder Verkauf von Immobilien kann je nach Marktlage unmöglich<br />
oder nur mit grossen Preiszugeständnissen möglich sein.<br />
Weiter kann die Gesellschaft keine Gewähr dafür übernehmen, dass sie das von den Aktionären<br />
aufgebrachte Kapital umgehend für Liegenschaftskäufe verwenden kann. Sind solche<br />
Liegenschaftskäufe während eines gewissen Zeitraums nicht möglich, wird die Gesellschaft<br />
eine hohe Liquidität aufweisen, was in der Regel eine geringere Rentabilität zur Folge hat.<br />
unterneHmensbezoGene risiken<br />
auslaGerunG der GescHäFtsFüHrunG an die<br />
<strong>Fundamenta</strong> real estate asset manaGement aG<br />
Die Gesellschaft hat keine eigene Geschäftsleitung, sondern hat die Geschäftsführung an<br />
die <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> als externen Dienstleister ausgelagert.<br />
Damit ist die Geschäftstätigkeit und Entwicklung der Gesellschaft in hohem Masse von der<br />
Verfügbarkeit und der Qualität der Leistungen des Asset Managers abhängig. Der Verzicht<br />
auf eigenes Personal führt zu einem Know-How und Kontrollverlust und muss durch einen<br />
erfahrenen Verwaltungsrat kompensiert werden können.<br />
Der Portfoliomanagementvertrag zwischen der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> und der <strong>Fundamenta</strong><br />
<strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong> wurde auf den 14. Mai <strong>2012</strong> überarbeitet. Neu vereinbarten<br />
die Parteien eine feste Laufzeit des Vertrages bis zum 31. Dezember 2022. Erfolgt<br />
eine Kündigung zu Unzeiten, so kann der Asset Manager gegenüber der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong><br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
59
60<br />
<strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> Schadenersatz geltend machen. Weiter könnte die Gesellschaft bei Auflösung des<br />
Management-Vertrages das Recht verlieren, die auf die <strong>Fundamenta</strong> Group <strong>AG</strong> registrierte<br />
Marke „<strong>Fundamenta</strong>“ sowie den Domain www.fundamentarealestate.ch zu benutzen. Unabhängig<br />
davon, kann die <strong>Fundamenta</strong> Group <strong>AG</strong> die Benutzung der Marke „<strong>Fundamenta</strong>“ sowie<br />
den Domain jederzeit untersagen.<br />
Zudem besteht die Möglichkeit von Interessenskonflikten: Der Asset Manager erbringt unter<br />
anderem weitere Dienstleistungen im Immobilienbereich für dritte Parteien und kann eigene<br />
Immobiliengesellschaften gründen. Ausserdem sind im Anlageausschuss des Asset Managers<br />
Personen vertreten, die unter Umständen ebenfalls im Immobilienbereich tätig sind und<br />
damit potenziell Interessenkonflikten unterliegen. Weiter sind einzelne Aktionäre der Muttergesellschaft<br />
des Asset Managers (<strong>Fundamenta</strong> Group <strong>AG</strong>) sowohl Aktionäre und Verwaltungsräte<br />
des Asset Managers als auch Minderheitsaktionäre der Gesellschaft. Der Asset<br />
Manager hat entsprechende interne Richtlinien erlassen, welche das Vorgehen im Falle von<br />
Interessenkonflikten regeln und eine möglichst gleichmässige Zuweisung von Immobilien an<br />
die verschiedenen Gesellschaften sicherstellen soll. Sollte in Zukunft eine Situation entstehen,<br />
wo die Andienung eines Objektes aufgrund der Anlagerichtlinien für mindestens zwei<br />
vom Asset Manager verwaltete Gefässe in Frage kommt, wird ein klares und transparentes<br />
Andienungsverfahren sichergestellt. Dies wird durch einen zentralen Prozess gewährleistet,<br />
der eine alternierende Andienung von Objekten vorsieht. Die anzudienende Partei erhält<br />
in diesem Sinne eine Art Vorkaufsrecht. Bei Nichtausübung dieses Rechts kann der Asset<br />
Manager das Objekt, basierend auf dem Alternierungsrhythmus, der nächstfolgenden Partei<br />
anbieten. Damit umgeht der Asset Manager mögliche Interessenkonflikte und stellt eine unabhängige<br />
Andienung sicher.<br />
beizuG weiterer<br />
externer berater und<br />
dienstleister<br />
Neben der Auslagerung der Geschäftsführung<br />
werden weitere Funktionen permanent oder von<br />
Fall zu Fall von anderen externen Beratern und<br />
Dienstleistern erbracht. Die Gesellschaft arbeitet<br />
beispielsweise sowohl bei der Suche nach geeigneten<br />
Kaufobjekten als auch für den Unterhalt der<br />
gehaltenen Immobilien mit externen Beratern und<br />
Dienstleistern zusammen. Es besteht das Risiko,<br />
dass diese Berater und Dienstleister bei Bedarf<br />
nicht gefunden und beigezogen werden können<br />
oder ihr Engagement vorzeitig beenden oder<br />
schlecht erfüllen. Diese Berater und Dienstleister<br />
stehen nicht ausschliesslich der Gesellschaft zur Verfügung. Es ist nicht auszuschliessen, dass<br />
diese externen Berater und Dienstleister im Rahmen ihrer Mandatsausübung in Interessenkonflikte<br />
geraten, die sich negativ auf die Geschäftslage der Gesellschaft auswirken.<br />
Das Outsourcing verlangt eine höhere Überwachungs- und Kontrolltätigkeit durch den Verwaltungsrat.<br />
REAL ESTATE<br />
®
REAL ESTATE<br />
®<br />
steuern<br />
Sollten sich in Zukunft die Steuergesetzgebung, Rechtsprechung, Praxis der Steuerbehörden<br />
oder Absprachen mit Steuerbehörden (Steuerrulings) ändern oder widerrufen werden, kann<br />
dies nachteilige Folgen für die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben.<br />
Dies kann auch noch nicht definitiv veranlagte Geschäftsjahre der Vergangenheit betreffen.<br />
Auf den Grundstücken der Gesellschaft lasten latente Steuern. Im Umfang dieser latenten<br />
Steuern wurden Rückstellungen gebildet, wobei eine Haltedauer von rund 20 Jahren unterstellt<br />
wurde. Falls ein Grundstück früher als geplant verkauft wird, können sich diese latenten<br />
Steuern wegen besitzesdauerabhängigen Grundstückgewinnsteuertarifen erhöhen. Ferner<br />
besteht darum das Risiko, dass eine zuständige Steuerverwaltung zum Schluss kommt, dass<br />
noch weitere als die im Halbjahresbericht genannten Steuern anfallen und entsprechend<br />
weitere Steuern (insbesondere Handänderungssteuern) erhoben werden.<br />
Die steuerlichen Rahmenbedingungen und Gesetzgebungen sind einem kontinuierlichen<br />
Wandel sowohl auf Kantons- als auch auf Bundesebene unterworfen. Da die Immobilien am<br />
Standort besteuert werden, müssen diese Faktoren laufend überwacht und beurteilt werden.<br />
einscHränkunGen auFGrund der lex koller<br />
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom<br />
16. Dezember 1983 („Lex Koller“) verbietet den Erwerb von Grundstücken durch Personen im<br />
Ausland unter bestimmten Bedingungen. Gemäss der geltenden Interpretation der Lex Koller<br />
kann eine an einer Schweizer Börse kotierte Gesellschaft nur dann Lex Koller Grundstücke (z.B.<br />
Wohnhäuser) erwerben, wenn die Gesellschaft nicht von Personen im Ausland beherrscht<br />
wird. Es besteht das Risiko, dass Personen im Ausland die Herrschaft über die Gesellschaft<br />
gewinnen (beispielsweise durch den Erwerb von mehr als einem Drittel des Nennwerts der<br />
Aktien oder durch eine starke Fremdfinanzierung), wodurch die Gesellschaft künftig keine<br />
Lex Koller Grundstücke mehr erwerben dürfte. Soweit sich Namenaktionäre der Gesellschaft<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
61<br />
©<strong>Fundamenta</strong> | bildbearbeitung creatiVium
62<br />
©<strong>Fundamenta</strong> | bildbearbeitung creatiVium<br />
nicht im Aktienbuch eintragen lassen, besteht das Risiko, dass die zuständigen Lex Koller-<br />
Behörden und Gerichte diese Dispo-Aktionäre ebenfalls als Personen im Ausland im Sinne der<br />
Lex Koller betrachten. Da die Gesellschaft die betreffenden Dispo-Aktionäre nicht kennt, kann<br />
sie auch nicht darauf hinwirken, dass diese sich als Aktionäre im Aktienbuch der Gesellschaft<br />
eintragen lassen. Dies könnte schwere Folgen für die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der<br />
Gesellschaft haben.<br />
risiken bei bauten und umbauten<br />
Die Gesellschaft kann in Entwicklungsliegenschaften investieren und sorgt für die Instandhaltung<br />
und Instandsetzung der Immobilien. Weiter kann sie Projektentwicklungen, Neubauprojekte<br />
sowie Umbauten und/oder Umnutzungen wie etwa Aufstockungen realisieren<br />
oder im Rahmen der Anlagestrategie in Projektentwicklungen investieren. Die Gesellschaft<br />
bemüht sich, allfällige Entwicklungsrisiken so weit als möglich zu minimieren, in dem sie mit<br />
Totalunternehmern entsprechende Vereinbarungen abschliesst. Diese sehen typischerweise<br />
Zahlungen vor, welche an den Baufortschritt geknüpft sind. Weiter versucht die Gesellschaft,<br />
Erfüllungsgarantien zu erhalten. Im Zusammenhang mit diesen Tätigkeiten können<br />
trotzdem Risiken entstehen, wie beispielsweise Verzögerungen, Baukostenüberschreitungen,<br />
Nichterfüllung von Bauleistungen, Bauhandwerkerpfandrechte und alle damit verbundenen<br />
finanziellen Ausfallrisiken und Zusatzkosten. Ausserdem kann die Anwendung einer<br />
falschen Baumethode oder Bautechnik zu erheblichen Terminverzögerungen, höherem Materialaufwand<br />
und zu Unfällen führen. Die von der Gesellschaft im geschäftsüblichen Rahmen<br />
abgeschlossenen Versicherungen und / oder gebildeten Rückstellungen für solche Risiken<br />
können sich als nicht ausreichend erweisen, was die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage<br />
der Gesellschaft wesentlich negativ beeinflussen kann. Zudem besteht das Risiko, dass nach<br />
Vollendung der Potenzialentwicklung oder der Um- oder Neubauten kein adäquater Nutzer<br />
gefunden werden kann. Die Massnahmen setzen erhebliche Investitionen der Gesellschaft<br />
voraus, die erst nach einer gewissen Zeit Erträge generieren, wobei keine Garantie besteht,<br />
dass überhaupt Erträge generiert werden können.<br />
REAL ESTATE<br />
®
ePutationsrisiko<br />
Reputationsrisiken können unter anderem durch die Wahl der Liegenschaften, deren Standort,<br />
deren Nutzung oder durch die Mieterschaft entstehen. Dennoch sind zahlreiche Faktoren der<br />
Kontrolle durch die Gesellschaft entzogen oder können sich im Laufe der Zeit ändern. Es kann<br />
ferner auch nicht ausgeschlossen werden, dass es der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> gelingt,<br />
rechtzeitig auf solche Veränderungen zu reagieren und dadurch eine negative Publizität zu verhindern.<br />
Die Marke „<strong>Fundamenta</strong>“ ist eine von der <strong>Fundamenta</strong> Group <strong>AG</strong> registrierte Marke.<br />
Sie wird nicht exklusiv von der Gesellschaft verwendet. Es besteht das Risiko, dass sich Reputationsprobleme<br />
anderer Nutzer dieser Marke negativ auf die Gesellschaft auswirken.<br />
umweltrisiken und altlasten<br />
Liegenschaften können umweltbelastet sein. Die Grundstücke in Basel (Delsbergerallee 50<br />
und Claragraben 82/84) wurden aufgrund einer historischen Untersuchung im Kataster der<br />
belasteten Standorte des Kantons Basel-Stadt eingetragen. Ist eine Immobilie oder ein Grundstück<br />
ein belasteter Standort im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung (Altlast), so hat deren<br />
Eigentümer (insbesondere im Rahmen von Um- oder Neubauten) eine Sanierungspflicht. Eine<br />
solche Sanierung hat finanzielle Folgen und kann bestehende Bauten oder die Abwicklung<br />
eines Bauvorhabens technisch und betrieblich negativ beeinflussen. Die Gesellschaft hat<br />
per 30.06.<strong>2012</strong> keine Rückstellungen für solche Risiken gebildet. Zum Zeitpunkt des Kaufs<br />
unbekannte, nicht erkennbare oder später auftretende Altlasten und Belastungen oder substanzielle<br />
Wertverminderungen der Liegenschaften können einen negativen Einfluss auf die<br />
Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage von der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> haben.<br />
Bei erkennbaren Belastungen wird<br />
dies soweit möglich wertrmindernd im<br />
Kaufpreis berücksichtigt oder im Rahmen<br />
einer Altlastenklausel zulasten<br />
des Verkäufers im Kaufvertrag berücksichtigt.<br />
Es kann auch sein, dass der<br />
Verwaltungsrat aufgrund von unklaren<br />
oder nicht wägbaren Risiken von einem<br />
Kauf Abstand nimmt.<br />
Die Liegenschaften sowie darin enthaltene<br />
Installationen können entgegen<br />
dem Wissen der Gesellschaft<br />
gegen die einschlägigen gesetzlichen<br />
Bestimmungen verstossen (beispielsweise<br />
Luftreinhalteverordnung) oder<br />
gesundheitsschädigende Baustoffe und -materialien enthalten (beispielsweise Asbest). Für<br />
die Wiederherstellung der Rechtskonformität müssen gegebenenfalls gezielte Investitionen<br />
für die Behebung, Nachrüstung oder den Ersatz der Bauteile oder Anlagen getätigt werden.<br />
Ausserdem kann die Gesellschaft als Werkeigentümerin von Dritten in Anspruch genommen<br />
werden. Als Eigentümerin der Grundstücke kann die Gesellschaft zudem für Emissionen aus<br />
dem Betrieb der Immobilien von Dritten belangt werden.<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
63
64<br />
bewertunGen<br />
Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und stützt sich auf<br />
Annahmen, die auf Erfahrungswerten und allgemeinen Marktbeobachtungen beruhen. Die<br />
Bewertung unterliegt jedoch nicht zuletzt auch einer subjektiven Einschätzung des Bewerters<br />
und kann daher von Bewerter zu Bewerter verschieden sein. Jede Bewertung ist stichtagsbezogen,<br />
da für die zukünftige Entwicklung der relevanten Bewertungsfaktoren keine<br />
sicheren Prognosen möglich sind. Eine spätere Bewertung der Liegenschaften kann darum<br />
zu einem tieferen Wert führen. Zudem werden in der Bewertung etwaige Steuerfolgen bei<br />
einem späteren Verkauf der Liegenschaften nicht berücksichtigt.<br />
Obwohl die Bewertung nach anerkannten Richtlinien erfolgt, ist sie mit dem Risiko verbunden,<br />
dass die angenommenen Werte bei einem Verkauf nicht realisiert werden können, da<br />
der Preis von den Marktverhältnissen im <strong>Real</strong>isationszeitpunkt abhängt. Dieser wird beeinflusst<br />
von der Konjunktur, vom Zinssatz, von Leerständen und ganz allgemein von Angebot<br />
und Nachfrage. Zudem werden in der Bewertung allfällige Steuerfolgen bei einem späteren<br />
Verkauf der Liegenschaften nicht berücksichtigt. Die beim Verkauf anfallenden Steuern können<br />
den Erlös bei einem Verkauf einer Liegenschaft zusätzlich mindern.<br />
HöHere Gewalt<br />
Schäden aufgrund von Einwirkungen von Elementen höherer Gewalt (beispielsweise Naturereignisse<br />
wie Erdbeben oder Stürme), kriegerischer oder terroristischer Ereignisse, Sabotageakte<br />
sowie Streiks können, soweit nicht durch eine Versicherungsleistung gedeckt, die<br />
Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen.<br />
objektrisiken<br />
Abhängig vom Alter der Liegenschaften, der Gebäudequalität und der Nutzungsart besteht<br />
das Risiko von Gefahrenquellen, die vom Gebäude ausgehen und Personen- und Sachschäden<br />
verursachen können. Als Werkeigentümerin kann die Gesellschaft von Dritten für solche<br />
Schäden in Anspruch genommen werden. Obwohl die Gesellschaft im geschäftsüblichen<br />
Rahmen derartige Risiken durch entsprechende Versicherungen abdeckt, kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass gewisse Schäden dennoch finanzielle Folgen für die Gesellschaft<br />
nach sich ziehen oder den Ruf der Gesellschaft beeinträchtigen können.<br />
Trotz sorgfältiger Vorbereitung und entsprechender Due Diligence kann es bei einer Transaktion<br />
zu Verzögerungen und Rechtsstreitigkeiten kommen, die mit Kosten verbunden sind. Die<br />
Gesellschaft kann überdies nicht garantieren, dass sie trotz entsprechender Due Diligence<br />
nicht zusätzliche Objektrisiken übernimmt, welche sich wiederum negativ auf die Geschäfts-,<br />
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken können.<br />
REAL ESTATE<br />
®
abHänGiGkeit Von entwicklunGen in der<br />
GesetzGebunG<br />
Zukünftige Änderungen von kantonalen, nationalen und internationalen Gesetzen und sonstigen<br />
Vorschriften können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit<br />
auf das Geschäftsergebnis und den Wert der Gesellschaft haben. In der Schweiz ist die<br />
Gesellschaft insbesondere von eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Regelungen<br />
in Gesetzen und Verordnungen in den Bereichen Steuer-, Miet-, Raumplanungs-, Bau- und<br />
Umweltschutzrecht abhängig. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Änderungen im<br />
regulatorischen Umfeld die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft negativ beeinflussen.<br />
Änderungen, namentlich eine Verschärfung der Vorschriften der Lex Koller oder der entsprechenden<br />
Praxis der Behörden, könnten dazu führen, dass die Gesellschaft Wohnliegenschaften<br />
verkaufen muss oder dass der Handel mit Namenaktien, insbesondere für Personen im<br />
Ausland, eingeschränkt wird. Diese Änderungen können negative Folgen für die Geschäfts-,<br />
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft bzw. die Kursentwicklung der Namenaktien der Gesellschaft<br />
haben.<br />
Änderungen der anwendbaren Baugesetze und -vorschriften für Neubauten bzw. Umbauten<br />
und Renovationen können zu zusätzlichen Kosten (z.B. Bewilligungsverfahren, Zeitverzögerung,<br />
höhere Erstellungskosten) führen oder die Werthaltigkeit der Liegenschaften beeinflussen.<br />
Ebenso kann die Änderung raumplanerischer Erlasse zu Um- oder Auszonungen führen.<br />
Dies kann bei den in den betroffenen Zonen liegenden Immobilien zu Wertkorrekturen führen.<br />
Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union oder ein allfälliger<br />
Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarktes<br />
sowie der möglichen vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilien- und<br />
Baumarktes für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage und<br />
damit zu einem verstärkten Wettbewerb führen.<br />
mieteinnaHmen, mieterbonität- und<br />
leerstandrisiken<br />
Die wiederkehrenden Einnahmen der Gesellschaft bestehen zu einem wesentlichen Teil aus<br />
den Mieterträgen. Es ist möglich, dass die Mieterträge nicht oder nicht in vollem Ausmasse<br />
dem Zinsniveau angepasst werden können. Dies kann sich negativ auf die Ertragslage und<br />
Liquidität der Gesellschaft auswirken. Es besteht auch das Risiko, dass sich die bestehende<br />
Leerstandquote erhöht und dass Mietverträge im Falle eines Mieterwechsels nicht mehr zu<br />
den gleichen Bedingungen wie bisher weitergeführt werden können. Die Mieterträge können<br />
zudem durch Zahlungsausfälle bei Mietern sinken. Auch bei langfristigen Mietverträgen besteht<br />
keine Gewissheit über die zukünftigen Mietzinseinnahmen.<br />
PortFoliosPeziFiscHe risiken<br />
Die Gesellschaft konzentriert sich gemäss ihren Anlagerichtlinien schwerpunktmässig auf<br />
Wohnimmobilien in der Deutschschweiz. Damit hängt die Finanz- und Ertragslage der Ge-<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | anHanG zur HalbjaHresrecHnunG<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
65
66<br />
sellschaft massgeblich von der Entwicklung im Segment der Wohnimmobilien in der<br />
Deutschschweiz ab. Eine Risikodiversifikation ist nur beschränkt möglich, weshalb<br />
sich der Ausfall auch nur einer Liegenschaft stark negativ auf die Geschäfts-, Finanz-<br />
und Ertragslage der Gesellschaft auswirken könnte.<br />
kurze zeitsPanne der GescHäFtstätiGkeit<br />
Die Gesellschaft wurde im Jahr 2006 gegründet. Die relativ kurze Zeitspanne der<br />
Geschäftstätigkeit und der fortlaufende Ausbau der Gesellschaft erschweren die<br />
Evaluation des bestehenden Geschäftsmodells und die Beurteilung der künftigen<br />
Ertragslage der Gesellschaft. Dies kann insbesondere dazu führen, dass die tatsächliche<br />
finanzielle Lage und / oder die Rentabilität der Gesellschaft von den bisherigen<br />
Ergebnissen bzw. den Erwartungen der potenziellen Anleger abweichen. Das geplante<br />
Wachstum der Gesellschaft bedingt z.B. einen Ausbau der Infrastruktur und der<br />
personellen Ressourcen beim Asset Manager, wobei keine Gewähr besteht, dass<br />
dieser Ausbau realisiert und bewältigt werden kann.<br />
abHänGiGkeit Von VerwaltunGsrat und<br />
asset manaGer<br />
Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft hängt wesentlich von der Erfahrung und<br />
vom Wissen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsführung ab. Die<br />
Geschäftsführung ist an den Asset Manager delegiert. Da für qualifizierte Führungskräfte<br />
im Immobilienbereich eine grosse Nachfrage besteht, kann nicht gewährleistet<br />
werden, dass die Gesellschaft in Zukunft in der Lage sein wird, die entsprechend<br />
qualifizierten Führungskräfte zu verpflichten, zu integrieren und zu halten.<br />
28. ereiGnisse nacH dem bilanzsticHtaG<br />
Der Verwaltungsrat der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> hat an seiner Sitzung vom<br />
6. September <strong>2012</strong> den Halbjahresbericht und die Rechnungslegung <strong>2012</strong> verabschiedet<br />
und zur Publikation freigegeben. Die Rechnungslegung zur Jahresmitte<br />
wird nicht durch die Revisionsstelle geprüft.<br />
REAL ESTATE<br />
®
ericHt des scHätzungsexperten<br />
68 Marktwert der renditeliegenscHaften der<br />
©istockphoto | bildbearbeitung creatiViuM<br />
fundaMenta real estate ag per 30. juni <strong>2012</strong><br />
1. auftrag<br />
2. bewertungsstandard<br />
3. VorgeHen<br />
4. bewertungsMetHode<br />
5. bewertungsresultat<br />
6. analyse der wertVeränderungen<br />
7. zweckbestiMMung<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | bericHt des scHätzungsexperten<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
67
68<br />
An den Verwaltungsrat<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong>, Zug<br />
zürich, 26. juli <strong>2012</strong><br />
Bewertungsreview der Anlageliegenschaften<br />
der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
per 30. Juni <strong>2012</strong><br />
1. Auftrag<br />
die anlageliegenschaften der fundamenta real estate ag wurden von der<br />
jones lang lasalle ag im auftrag der eigentümerin anlässlich der Halbjahresberichterstattung<br />
per 30. juni <strong>2012</strong> einem bewertungsreview unterzogen.<br />
anhand der aktuellen Mieterspiegel (stichtag 1. juli <strong>2012</strong>) wurden sämtliche<br />
liegenschaften hinsichtlich einer potenziellen wertänderung infolge Veränderungen<br />
der sollmieteinnahmen, leerstände und/oder sonstiger wertrelevanter<br />
gegebenheiten überprüft und gegebenenfalls einer neubewertung unterzogen.<br />
2. Bewertungsstandard<br />
jones lang lasalle ag bestätigt, dass die bewertungen entsprechend den<br />
richtlinien und ausführungsbestimmungen der royal institution of chartered<br />
surveyors (rics) durchgeführt wurden. die wertansätze geben die einschätzungen<br />
der Marktwerte zum 30. juni <strong>2012</strong> wieder. in Übereinstimmung<br />
mit iVsc (international Valuation standards committee) und tegoVa (the<br />
european group of Valuers‘ association) gilt als Marktwert:<br />
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt<br />
zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und<br />
einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer<br />
Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede<br />
Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.<br />
Gemäss den Anweisungen der <strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> erfüllt die Bewertungsvorgehensweise<br />
die Anforderungen gemäss dem Bewertungsstandard Swiss GAAP FER.<br />
3. Vorgehen<br />
jones lang lasalle ag hat sämtliche anlageliegenschaften hinsichtlich signifikanter<br />
Veränderungen in den sollmieteinnahmen, Mietverhältnissen und<br />
jones lang lasalle ag (schweiz)<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
jones lang lasalle ag<br />
löwenstrasse 3 8001 zürich schweiz<br />
tel +41 44 215 75 00 fax +41 44 215 75 01<br />
www.joneslanglasalle.ch
leerständen sowie investitionen gegenüber den jahresendbewertungen per 31.<br />
dezember 2011 anhand der Mieterspiegel und liegenschaftsspezifischen angaben<br />
per 30. juni <strong>2012</strong> bzw. 1. juli <strong>2012</strong> überprüft. diese Vorgehensweise<br />
führte dazu, dass anlässlich dieses bewertungsreviews folgende vier renditeliegenschaften<br />
aus dem bestandesportfolio („review-liegenschaften“) per 30.<br />
juni <strong>2012</strong> neu bewertet wurden:<br />
• Neustadtgasse 1a / Tösstalstrasse 7 / 7a, 8404 Winterthur<br />
• Dorfstr. 42, 8175 Windlach<br />
• Parkstr. 11, 3014 Bern<br />
• Schaffhauserstr. 139, 8302 Kloten<br />
des weiteren hat die fundamenta real estate ag seit der jahresendbewertung<br />
per 31. dezember 2011 folgende liegenschaften neu erworben, welche von<br />
der jones lang lasalle ag im rahmen der jeweiligen akquisitionen erstmals<br />
bewertet wurden:<br />
• Claragraben 82-84, 4058 Basel<br />
• Werkgasse 53 / 53A / 55, 3018 Bern<br />
auch diese liegenschaften hat jones lang lasalle ag hinsichtlich signifikanter<br />
Veränderungen bei Mieteinnahmen und/oder leerständen gegenüber der letzten<br />
bewertung überprüft. anlässlich des bewertungsreviews wurde die folgende<br />
liegenschaft per 30. juni <strong>2012</strong> neu bewertet:<br />
• Werkgasse 53 / 53A / 55, 3018 Bern<br />
4. Bewertungsmethode<br />
jones lang lasalle ag bewertete die anlageliegenschaften der fundamenta<br />
real estate ag mit der discounted-cashflow Methode (dcf-Methode).<br />
dabei wird das ertragspotenzial einer liegenschaft auf der basis zukünftiger<br />
einnahmen und ausgaben ermittelt. die resultierenden zahlungsströme entsprechen<br />
den aktuellen sowie prognostizierten netto-cashflows nach abzug<br />
aller nicht auf den Mieter umlagefähigen kosten (vor steuern und fremdkapitalkosten).<br />
die jährlichen zahlungsströme werden auf den bewertungsstichtag<br />
abdiskontiert. der dazu verwendete zinssatz orientiert sich an der Verzinsung<br />
langfristiger, risikofreier anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen bundesobligation<br />
und einem spezifischen risikozuschlag. dieser berücksichtigt<br />
Marktrisiken und die damit verbundene höhere illiquidität einer immobilie<br />
gegenüber einer bundesobligation. die diskontierungszinssätze werden nach<br />
Makro- und Mikrolage sowie nach immobiliensegment variiert.<br />
Mieten für büro- und gewerbeflächen werden üblicherweise an den landesindex<br />
der konsumentenpreise (lik) gekoppelt, während Mietverträge für<br />
wohnräume an die Veränderung des von der nationalbank quartalsweise errechneten<br />
referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich jedoch auch noch einen<br />
teuerungsanteil beinhalten. basierend auf den prognosen der einschlägigen<br />
konjunkturforschungsstellen (kof, bak, seco) für die entwicklung des<br />
lik und der Hypothekarzinsen wurden von jones lang lasalle ag für die<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | bericHt des scHätzungsexperten<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
jones lang lasalle ag (schweiz)<br />
69
70<br />
bewertungen per 30. juni <strong>2012</strong> folgende annahmen für das zukünftige wachstum<br />
der Vertragsmieten getroffen:<br />
abbildung 1: annahmen zur indexierung der Mieten pro jahr<br />
die verwendeten wachstumsannahmen der Mieten widerspiegeln nicht notwendigerweise<br />
die exakte Veränderung von lik oder Hypothekarzinsen, sondern stellen<br />
die den bewertungen zu grunde liegende zukünftige anpassung der Mieteinnahmen<br />
dar. in den bewertungen werden für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten<br />
prozentualen indexierungsansätze berücksichtigt. bei fehlenden angaben wurden die<br />
zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen wachstumsraten gekoppelt.<br />
die oben abgebildeten wachstumsraten wurden in der regel auch für die<br />
zukünftige entwicklung der aus heutiger sicht als nachhaltig beurteilter Marktmieten<br />
verwendet.<br />
die Marktwertermittlung von objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen,<br />
erfolgt unter der annahme, dass deren neuvermietung eine gewisse zeit in anspruch<br />
nimmt. Mietausfälle, mietfreie zeiten und andere anreize für neue Mieter, die den<br />
zum bewertungsstichtag marktüblichen formen entsprechen, sind in der bewertung<br />
berücksichtigt.<br />
Mehrwertsteuern, grundstückgewinnsteuern, transaktionskosten und finanzierungskosten<br />
sowie latente steuern wurden bei der wertfindung ausgeklammert.<br />
5. Bewertungsresultat<br />
unter berücksichtigung der obigen ausführungen schätzte die jones lang lasalle<br />
ag den Marktwert der vier im kapitel 3 definierten review-liegenschaften, welche<br />
sich im eigentum der fundamenta real estate ag befinden, per 30. juni <strong>2012</strong> wie<br />
folgt ein:<br />
Total CHF 29 590 000 Mio.<br />
das bewertungsresultat in worten:<br />
neunundzwanzig Millionen fünfhundertneunzig tausend schweizerfranken<br />
6. Analyse der Wertveränderungen<br />
der Marktwert der review-liegenschaften der fundamenta real estate ag hat sich<br />
gegenüber dem 31. dezember 2011 um cHf 0.4 Mio. erhöht. unter berücksichtigung<br />
der bestandeserhöhung infolge der akquisitionen von cHf 18.67 Mio. ergibt<br />
jones lang lasalle ag (schweiz)<br />
REAL ESTATE<br />
®
sich somit eine zunahme des Marktwertes des gesamtportfolios gegenüber der bewertung<br />
vom 31. dezember 2011 von insgesamt cHf 19.07 Mio.<br />
Quelle: jones lang lasalle ag<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | bericHt des scHätzungsexperten<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
abbildung 2: wertänderung seit 31. dezember 2011 [Mio. cHf]<br />
die aufwertung der review-liegenschaften begründet sich im wesentlichen auf die<br />
zwischenzeitliche Vollvermietung der liegenschaft in winterthur. bei der liegenschaft<br />
in bern wurde zudem der diskontierungs- und kapitalisierungszinsssatz um<br />
10 basispunkte gesenkt. dem gegenüber steht eine geringfügige abwertung der liegenschaft<br />
in kloten, welche durch leicht tiefere Mieteinnahmen begründet ist.<br />
bei den per 30. juni <strong>2012</strong> nicht bewerteten liegenschaften sind keine signifikanten<br />
änderungen bei Mieteinnahmen, leerständen und/oder investitionen gegenüber den<br />
jahresendbewertungen per 31. dezember 2011 zu verzeichnen. dadurch ergeben sich<br />
bei diesen liegenschaften auch keine wesentlichen wertänderungen.<br />
7. Zweckbestimmung<br />
abschliessend, unserer üblichen geschäftspolitik entsprechend, weisen wir darauf<br />
hin, dass die vorliegende bewertung lediglich für den oben genannten zweck bestimmt<br />
ist. es wird keine Haftung gegenüber dritten übernommen.<br />
wir versichern, das gutachten parteilos erstellt zu haben.<br />
jones lang lasalle ag<br />
jan p. eckert, ceo schweiz patrik stillhart, Managing director<br />
dipl. wirtschaftsprüfer dipl. ing. etH<br />
immobilienökonom (ebs) immobilienökonom (ebs)<br />
Mrics Mrics<br />
jones lang lasalle ag (schweiz)<br />
71
72<br />
©stock.xchg | bildbearbeitung creatiViuM<br />
REAL ESTATE<br />
®
statistiken und<br />
inforMationen<br />
zuM iMMobilienportfolio<br />
74 objektangaben gesaMtÜbersicHt<br />
kennzaHlen aus bilanz und<br />
erfolgsrecHnung<br />
kennzaHlen aus<br />
bewertungsunterlagen<br />
kennzaHlen zuM objektprofil<br />
78 unser portfolio in bildern<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> REAL | statistiken ESTATE und inforMationen<br />
®<br />
73
74<br />
Zürich<br />
St. Gallen<br />
thurGau<br />
aarGau<br />
Bern<br />
BaSel<br />
objektangaben gesaMtÜbersicHt<br />
kennzaHlen aus bilanz und erfolgsrecHnung<br />
Ort und Adresse Anschaffungskosten<br />
Marktwert<br />
externe<br />
Bewertung<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Brutto-<br />
Mietertrag<br />
H1 <strong>2012</strong><br />
Leerstand Netto-<br />
Mietertrag<br />
H1 <strong>2012</strong><br />
Leerstandquote<br />
tOtal 169 670 518 172 710 929 4 469 581 245 701 4 223 881 -<br />
25 Anschaffungskosten (Neubau)<br />
26 Bezogen auf 3 Monate Haltedauer (01.04.<strong>2012</strong>)<br />
27 Neubauprojekt in Absorption<br />
28 Anschaffungskosten (in Sanierung)<br />
29 Bezogen auf 4 Monate Haltedauer (01.03.<strong>2012</strong>)<br />
30 Anschaffungskosten (Neubau)<br />
31 Bezogen auf 3 Monate Haltedauer (01.04.<strong>2012</strong>)<br />
32 Bezogen auf einen Monat Haltedauer (01.06.<strong>2012</strong>)
Brutto<br />
Rendite<br />
Netto<br />
Rendite<br />
33 Bewertungsdifferenz Marktwert 01.01.<strong>2012</strong> zu 30.06.<strong>2012</strong>. Nach Bilanzstichtag: Differenz zum Anschaffungswert.<br />
34 Rückforderung Wasseranschluss über den Unterhalt gebucht (positiver Unterhalt)<br />
35 Kein Handlungsbedarf<br />
36 Kein Handlungsbedarf<br />
Jahresbruttomietertrag<br />
Bewertungs<br />
Differenz 33<br />
Baujahr Renovationsjahr<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | statistiken und inforMationen<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Altlastenkataster<br />
Übertrag<br />
von Nutzen<br />
und Gefahr<br />
Eigentumsverhältnisse<br />
- - 10 096 551 (215 670) - - - - -<br />
Zürich<br />
St. Gallen<br />
thurGau<br />
aarGau<br />
Bern<br />
BaSel<br />
75
76<br />
objektangaben gesaMtÜbersicHt<br />
kennzaHlen zuM objektprofil<br />
Zürich<br />
St. Gallen<br />
thurGau<br />
aarGau<br />
Bern<br />
BaSel<br />
Ort und Adresse Anteil<br />
Wohnen<br />
Anteil<br />
Büro<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
Anteil<br />
Gewerbe<br />
Anteil<br />
Verkauf<br />
Anteil<br />
Lager<br />
Total<br />
Mietobjekt<br />
tOtal 37 817 m² 1 156 m² 3 909 m² 1 730 m² 1 576 m² 46 188 m²
Grundstückfläche<br />
Anzahl<br />
Parkplätze<br />
Anzahl<br />
Laden<br />
Büro<br />
Anzahl<br />
1-1 1/2<br />
Zimmer<br />
Anzahl<br />
2-2 1/2<br />
Zimmer<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | statistiken und inforMationen<br />
REAL ESTATE<br />
Anzahl<br />
3-3 1/2<br />
Zimmer<br />
®<br />
Anzahl<br />
4-4 1/2<br />
Zimmer<br />
Anzahl<br />
5-und mehr<br />
Zimmer<br />
Anzahl<br />
Wohnungen<br />
52 728 m² 492 38 133 94 207 121 8 563<br />
Zürich<br />
St. Gallen<br />
thurGau<br />
aarGau<br />
Bern<br />
BaSel<br />
77
78<br />
unsere anlageobjekte <strong>2012</strong><br />
zÜricH<br />
Hallwylstrasse 40<br />
9 260 000 chf | 1 360 m²<br />
brutto rendite 5.43 %<br />
kreuzlingen<br />
gottliebenstrasse 6/8<br />
5 899 763 chf | 1 648 m²<br />
brutto rendite 5.90 %<br />
GlattbruGG<br />
talackerstrasse 53b<br />
5 360 000 chf | 1 356 m²<br />
brutto rendite 5.77 %<br />
windlacH-stadel<br />
dorfstrasse 42c<br />
6 210 000 chf | 1 814 m²<br />
brutto rendite 6.07 %<br />
bern<br />
parkstrasse 11<br />
6 080 000 chf | 1 466 m²<br />
brutto rendite 6.74 %<br />
VillMergen<br />
anglikerstrasse 46/48/50/52<br />
19 201 134 chf | 4 929 m²<br />
brutto rendite 5.85 %<br />
REAL ESTATE<br />
®<br />
scHlieren<br />
zürcherstrasse 108/110<br />
11 650 000 chf | 2 805 m²<br />
brutto rendite 5.80 %<br />
turgi<br />
sittenstrasse 1a-c<br />
8 360 000 chf | 2 866 m²<br />
brutto rendite 6.43 %<br />
wintertHur<br />
wülflingerstrasse 288/290<br />
10 650 000 chf | 2 153 m²<br />
brutto rendite 5.53 %<br />
wintertHur<br />
neustadtgasse 1a,<br />
tösstalstr. 7/7a<br />
9 720 000 chf | 2 777 m²<br />
brutto rendite 6.21 %
Mels<br />
glashüttenweg 28/32<br />
8 810 032 chf | 2 255 m²<br />
brutto rendite 5.71 %<br />
frauenfeld<br />
zürcherstr. 268, zielackerstr. 11<br />
6 760 000 chf | 2 350 m² brutto<br />
rendite 6.02 %<br />
kloten<br />
schaffhauserstrasse 139<br />
7 580 000 chf | 1 700 m²<br />
brutto rendite 5.17 %<br />
sargans<br />
grossfeldstrasse 39/41/41a<br />
6 070 000 chf | 1 560 m²<br />
brutto rendite 5.96 %<br />
dietikon<br />
bollenhofstrasse 3/5/7<br />
6 070 000 chf | 1 539 m²<br />
brutto rendite 5.76 %<br />
bern<br />
sulgenrain 23/25<br />
5 180 000 chf | 779 m²<br />
brutto rendite 5.32 %<br />
HalbjaHresbericHt <strong>2012</strong> | einzelobjekte<br />
REAL ESTATE<br />
basel<br />
güterstrasse 199-205<br />
12 280 000 chf | 3 490 m²<br />
brutto rendite 5.77 %<br />
basel<br />
claragraben 82/84<br />
13 740 000 chf | 4 546 m²<br />
brutto rendite 5.75 %<br />
bern<br />
werkgasse 53/55<br />
4 930 000 chf | 1 200 m²<br />
brutto rendite 5.20 %<br />
basel<br />
güterstr. 280/282, laufenstr.<br />
43, delsbergerallee 48/50<br />
8 900 000 chf | 3 595 m²<br />
brutto rendite 6.29 %<br />
®<br />
79
80<br />
anHänge<br />
bezieHungen zu inVestoren<br />
(Investor Relations)<br />
kontakte<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
Bahnhofstrasse 29<br />
CH-6300 Zug | Schweiz<br />
Telefon: +41 41 444 22 22<br />
Fax: +41 41 444 22 23<br />
info@fundamentarealestate.ch<br />
www.fundamentarealestate.ch<br />
erläuterungen zu finanzdaten<br />
ansprecHperson fÜr analysten<br />
Dr. Andreas Spahni<br />
Präsident des Verwaltungsrates<br />
Telefon: +41 41 444 22 22<br />
oder +41 41 712 17 42<br />
Fax: +41 41 444 22 23<br />
andreas.spahni@spahni-consulting.ch<br />
börsenHandel<br />
BX Berne eXchange<br />
Berner Börsenverein<br />
Telefon: +41 31 329 40 40<br />
office@berne-x.com<br />
agenda<br />
Medieninformationen<br />
Factsheet Q3 <strong>2012</strong> | 29. Oktober <strong>2012</strong><br />
Jahresabschluss <strong>2012</strong> | 20. März 2013<br />
Ordentliche Generalversammlung 2013 | 10. April 2013<br />
Factsheet Q1 2013 | 10. Mai 2013<br />
Halbjahresabschluss 2013 | 13. September 2013<br />
generalVersaMMlung 2013<br />
Widder Hotel, Zürich<br />
10. April 2013<br />
REAL ESTATE<br />
®
IMPressuM<br />
Herausgeber<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong><br />
Bahnhofstrasse 29<br />
CH-6300 Zug | Schweiz<br />
Telefon: +41 41 444 22 22<br />
Fax: +41 41 444 22 23<br />
www.fundamentarealestate.ch<br />
Text & Redaktion<br />
Spahni Consulting | CH-6300 Zug<br />
www.spahni-consulting.ch<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> Asset Management <strong>AG</strong><br />
CH-6300 Zug<br />
www.fundamentagroup.com<br />
Gestaltung & Druckvorstufe<br />
Creativium | DE-82031 München-Grünwald<br />
www.creativium.de<br />
Druck<br />
Multicolor Print <strong>AG</strong>, CH-6341 Baar | Zug<br />
www.multicolorprint.ch<br />
Gedruckt auf PlanoJet, FSC Mix aus<br />
vorbildlich bewirtschafteten Wäldern und<br />
anderen kontrollierten Herkünften<br />
Der vorliegende Inhalt des Halbjahresberichtes der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong> ist urheberrechtlich geschützt.<br />
Die Vervielfältigung oder auszugsweise<br />
Weitergabe bedarf der vorherigen Zustimmung der<br />
<strong>Fundamenta</strong> <strong>Real</strong> <strong>Estate</strong> <strong>AG</strong>.<br />
REAL ESTATE<br />
®
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