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Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 €/m² E1 Fläche (m²) 2.336 × 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 Art der baulichen Nutzung MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) × 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 100,00 €/m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben − 0,00 €/m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung abgabenfreier relativer Bodenwert = 100,00 €/m² Fläche × 898 m² abgabenfreier Bodenwert = 89.800,00 € rd. 89.800,00 € Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 insgesamt 89.800,00 €. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Auf diesen „an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert“ ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. 4.7 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune)“ Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs „B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune)“ sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z.B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der 89.800,00 € Scheune)“ (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 500,00 € vorläufiger Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach = 90.300,00 € Abbruch der Scheune)“ Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale − 30.500,00 € Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune)“ = 59.800,00 € rd. 59.800,00 € Seite 36 von 46
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 4.7.1 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertberechnung Außenanlagen Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) Baumbestand, pauschal 500,00 € Summe 500,00 € besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Freilegungskosten -30.500,00 € • Schuppenanbau abbrechen und entsorgen, pauschal -3.000,00 € • Alte Scheune abbrechen und entsorgen, ca 1.814 m3 BRI a 15,00 €/m3 = rd. -27.500,00 € Summe -30.500,00 € 4.8 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“ Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 100,00 €/m² zum Stichtag 31.12.2010. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = 21.07.2011 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = Hinterlandfläche abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 2.336 m² Bewertungsteilbereich = 641 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. Seite 37 von 46
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