G U T A C H T E N - Landesarbeitsgericht Baden-Württemberg
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estimmt. Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Bauschäden -10.000,00 € • Schadhafte Klappläden (Südseite) erneuern, für 10 Fenster a 1000,00 € = -10.000,00 € Unterhaltungsbesonderheiten -41.000,00 € • In allen Wohnräumen Schönheitsreparaturen, ca. 271 m2 WF a 150,00 €/m2 = rd. -41.000,00 € Weitere Besonderheiten -4.500,00 € • Innerer und äußerer Bereich entrümpeln, pauschal -4.500,00 € Seite 34 von 46
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 4.6 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der ehemaligen Scheune) Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 100,00 €/m² zum Stichtag 31.12.2010. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = 21.07.2011 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 2.336 m² Bewertungsteilbereich = 898 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 100,00 €/m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 100,00 €/m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 31.12.2010 21.07.2011 × 1,00 Seite 35 von 46
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estimmt.<br />
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15<br />
Gesamtnutzungsdauer<br />
Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für<br />
die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist<br />
deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1<br />
entnommen.<br />
Restnutzungsdauer<br />
Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer"<br />
abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" angesetzt. Diese wird allerdings<br />
dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche<br />
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar<br />
erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der<br />
Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden.<br />
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten<br />
oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel<br />
3.02.4 beschriebene Modell angewendet.<br />
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale<br />
Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des<br />
Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit<br />
berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt<br />
worden sind.<br />
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.<br />
Bauschäden -10.000,00 €<br />
• Schadhafte Klappläden (Südseite) erneuern,<br />
für 10 Fenster a 1000,00 € =<br />
-10.000,00 €<br />
Unterhaltungsbesonderheiten -41.000,00 €<br />
• In allen Wohnräumen Schönheitsreparaturen,<br />
ca. 271 m2 WF a 150,00 €/m2 = rd.<br />
-41.000,00 €<br />
Weitere Besonderheiten -4.500,00 €<br />
• Innerer und äußerer Bereich entrümpeln, pauschal -4.500,00 €<br />
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