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Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 4.5.1.3 Ertragswertberechnung Gebäude- Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete bezeichnung (€/m²) bzw. (€/Stk.) monatlich jährlich lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stk.) (€) (€) Wohnhaus Wohnräume EG ca. 105,00 3,90 409,50 4.914,00 Wohnräume OG ca. 105,00 3,90 409,50 4.914,00 Wohnräume DG ca. 61,00 3,60 219,60 2.635,20 Summe ca. 271,00 - 1.038,60 12.463,20 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 12.463,20 € Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (28,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) − 3.489,70 € jährlicher Reinertrag = 8.973,50 € Reinertragsanteil des Bodens 2,80 % von 79.700,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) − 2.231,60 € Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 6.741,90 € Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,80 % Liegenschaftszinssatz und n = 30 Jahren Restnutzungsdauer × 20,117 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 135.626,80 € Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 79.700,00 € vorläufiger Ertragswert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 215.326,80 € besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 55.500,00 € Ertragswert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 159.826,80 € rd. 160.000,00 € Seite 32 von 46
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 4.5.1.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohnflächen Die Berechnungen der Wohnflächen wurden von mir auf der Grundlage der Baupläne durchgeführt, da eine Innenbesichtigung mit Aufmaßarbeiten nicht möglich war. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR) bzw. der Nutzflächenrichtlinie (NuR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke • aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen, • ggf. aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete für ein Standardobjekt und/oder • aus anderen Mietpreisveröffentlichungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Sofern diese Ableitung aus der Miete für ein Standardobjekt erfolgt, werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage • der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung • des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie • eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, Seite 33 von 46
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