G U T A C H T E N - Landesarbeitsgericht Baden-Württemberg
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Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Seite 24 von 46
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 4.4.1.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Wohnhaus Berechnungsbasis • Brutto-Rauminhalt (BRI) 1.773,00 m³ Baupreisindex (BPI) 21.07.2011 (2000 = 100) Normalherstellungskosten (ohne BNK) 121,1 • NHK im Basisjahr (2000) 220,00 €/m³ BRI • NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) 266,42 €/m³ BRI • Normgebäude • Zu-/Abschläge • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen 472.362,66 € Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) Baunebenkosten (BNK) 472.362,66 € • prozentual 14,00 % • Betrag 66.130,77 € Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) Alterswertminderung 538.493,43 € • Modell linear • Gesamtnutzungsdauer (GND) 90 Jahre • Restnutzungsdauer (RND) 30 Jahre • prozentual 66,67 % • Betrag Zeitwert (inkl. BNK) 359.013,57 € • Gebäude (bzw. Normgebäude) 179.479,86 € • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen 4.700,00 € Gebäudewert (inkl. BNK) 184.179,86 € Gebäudesachwerte insgesamt 184.179,86 € Sachwert der Außenanlagen + 6.446,30 € Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 190.626,16 € Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 79.700,00 € vorläufiger Sachwert = 270.326,16 € Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,80 marktangepasster vorläufiger Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 216.260,92 € besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 55.500,00 € (marktangepasster) Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 160.760,92 € rd. 161.000,00 € Seite 25 von 46
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Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15<br />
4.4.1.3 Sachwertberechnung<br />
Gebäudebezeichnung Wohnhaus<br />
Berechnungsbasis<br />
• Brutto-Rauminhalt (BRI) 1.773,00 m³<br />
Baupreisindex (BPI) 21.07.2011 (2000 = 100)<br />
Normalherstellungskosten (ohne BNK)<br />
121,1<br />
• NHK im Basisjahr (2000) 220,00 €/m³ BRI<br />
• NHK am Wertermittlungsstichtag<br />
Herstellungskosten (ohne BNK)<br />
266,42 €/m³ BRI<br />
• Normgebäude<br />
• Zu-/Abschläge<br />
• besondere Bauteile<br />
• besondere Einrichtungen<br />
472.362,66 €<br />
Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK)<br />
Baunebenkosten (BNK)<br />
472.362,66 €<br />
• prozentual 14,00 %<br />
• Betrag 66.130,77 €<br />
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK)<br />
Alterswertminderung<br />
538.493,43 €<br />
• Modell linear<br />
• Gesamtnutzungsdauer (GND)<br />
90 Jahre<br />
• Restnutzungsdauer (RND)<br />
30 Jahre<br />
• prozentual 66,67 %<br />
• Betrag<br />
Zeitwert (inkl. BNK)<br />
359.013,57 €<br />
• Gebäude (bzw. Normgebäude) 179.479,86 €<br />
• besondere Bauteile<br />
• besondere Einrichtungen<br />
4.700,00 €<br />
Gebäudewert (inkl. BNK) 184.179,86 €<br />
Gebäudesachwerte insgesamt 184.179,86 €<br />
Sachwert der Außenanlagen + 6.446,30 €<br />
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 190.626,16 €<br />
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 79.700,00 €<br />
vorläufiger Sachwert = 270.326,16 €<br />
Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,80<br />
marktangepasster vorläufiger Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland<br />
(Wohnhaus)“<br />
= 216.260,92 €<br />
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 55.500,00 €<br />
(marktangepasster) Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland<br />
(Wohnhaus)“<br />
= 160.760,92 €<br />
rd. 161.000,00 €<br />
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