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Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: • Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, • wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), • Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und • Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 100,00 €/m² zum Stichtag 31.12.2010. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anbauart = freistehend Seite 18 von 46
Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = 21.07.2011 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Anbauart = freistehend Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 2.336 m² Bewertungsteilbereich = 797 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 100,00 €/m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 100,00 €/m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 31.12.2010 21.07.2011 × 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Anbauart freistehend freistehend × 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 €/m² E1 Fläche (m²) 2.336 × 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 Art der baulichen Nutzung MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) × 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 100,00 €/m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben − 0,00 €/m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung abgabenfreier relativer Bodenwert = 100,00 €/m² Fläche × 797 m² abgabenfreier Bodenwert = 79.700,00 € rd. 79.700,00 € Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 insgesamt 79.700,00 €. Seite 19 von 46
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