G U T A C H T E N - Landesarbeitsgericht Baden-Württemberg

Amtsgericht Lörrach 

-Vollstreckungsgericht- 

Bahnhofstraße 4 und 4a 

79539 Lörrach 

G U T A C H T E N 

Datum: 28. Juli 2011 

Az.: 019-11 

über den Verkehrswert (Marktwert) 

i.S.d. § 194 Baugesetzbuch 

für das mit einem 

Wohnhaus und ehemaliger Scheune bebaute Grundstück 

in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 

21.07.2011 ermittelt mit rd. 

253.000,00 €. 

Ausfertigung Nr. 1 

Dieses Gutachten besteht aus 55 Seiten, davon sind 9 Seiten Anlagen. 

Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

Inhaltsverzeichnis 

Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 

Nr. Abschnitt Seite 

1 Allgemeine Angaben........................................................................................................5 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt.......................................................................................5 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer....................................................................5 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung.........................................................5 

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers...........................................6 

2 Grund- und Bodenbeschreibung....................................................................................7 

2.1 Lage ...................................................................................................................................7 

2.1.1 Großräumige Lage.............................................................................................................7 

2.1.2 Kleinräumige Lage ............................................................................................................8 

2.2 Gestalt und Form...............................................................................................................8 

2.3 Erschließung, Baugrund etc...............................................................................................8 

2.4 Privatrechtliche Situation ..................................................................................................9 

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation ..........................................................................................9 

2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ..........................................................................................9 

2.5.2 Bauplanungsrecht ............................................................................................................10 

2.5.3 Bauordnungsrecht............................................................................................................10 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation...........................................10 

2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen.................................................................10 

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ...............................................................10 

3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen .........................................................12 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung...................................................................12 

3.2 Wohnhaus........................................................................................................................12 

3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht ..........................................................................12 

3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung ...............................................................................13 

3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)....................................13 

3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung ...................................................................14 

3.2.5 Raumausstattungen und Ausbauzustand .........................................................................14 

3.2.5.1 Räume im Erdgeschoss ...................................................................................................14 

3.2.5.2 Räume im Obergeschoss .................................................................................................14 

3.2.5.3 Räume im Dachgeschoss.................................................................................................15 

3.2.6 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes ............................................15 

3.3 Ehemalige Scheune .........................................................................................................15 

3.4 Schuppenanbau................................................................................................................16 

3.5 Außenanlagen..................................................................................................................16 

4 Ermittlung des Verkehrswerts .....................................................................................17 

4.1 Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche.....................................................................17 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung.....................................................................................17 

4.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ ..........18 

4.4 Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“.............20 

4.4.1.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ..................................20 

4.4.1.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe ..........................21 

4.4.1.3 Sachwertberechnung........................................................................................................25 

4.4.1.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung ...................................26 

4.5 Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ .........29 

4.5.1.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung...............................29 

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4.5.1.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe.......................30 

4.5.1.3 Ertragswertberechnung....................................................................................................32 

4.5.1.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung................................33 

4.6 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch 

der ehemaligen Scheune).................................................................................................35 

4.7 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach 

Abbruch der Scheune)“ ...................................................................................................36 

4.7.1 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertberechnung..........................37 

4.8 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“..................37 

4.9 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“...........38 

4.10 Verkehrswert ...................................................................................................................39 

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ...........................................40 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung...............................................................40 

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur..............................................................................41 

5.3 Verwendete fachspezifische Software.............................................................................41 

6 Bilddokumentation........................................................................................................42 

7 Verzeichnis der Anlagen...............................................................................................46 

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79429 Malsburg- 

Marzell 

Außerdorf 15 

Übersichtsplan 

(unmaßstäblich) 

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1 Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 

Art des Bewertungsobjekts: 

Objektadresse: 

Grundbuchangaben: 

Katasterangaben: 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer 

Auftraggeber: 

Eigentümer: 

Grundstück, bebaut mit Wohnhaus mit ehemaliger 

Scheune und Schuppenanbau 

Außerdorf 15 

79429 Malsburg-Marzell 

Grundbuch von Malsburg-Marzell, Blatt 232, lfd. Nr. 6 

Gemarkung Marzell, Flurstück 771/2 (2336 m²) 

Amtsgericht Lörrach 

-Vollstreckungsgericht- 

Bahnhofstraße 4 und 4a 

79539 Lörrach 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 

Grund der Gutachtenerstellung: 

Wertermittlungsstichtag: 

Tag der Ortsbesichtigung: 

Teilnehmer am Ortstermin: 

Auftrag vom 20.05.2011 (Datum des Auftragsschreibens) 

1 K 24/11 

Verkehrswertermittlung zum Zwecke der 

Zwangsversteigerung 

21.07.2011 

21.07.2011 

Der Sachverständige 

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herangezogene Unterlagen, 

Erkundigungen, Informationen: 

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers 

Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung 

im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen 

zur Verfügung gestellt: 

• Auftragsschreiben mit Angaben zum Bewertungsobjekt. 

Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und 

Unterlagen beschafft: 

• Stadtplanauszug und Flurkartenauszug im Maßstab 

1 : 500 von der Firma inframation AG, 44269 Dortmund 

(Geoport); 

• unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 30.06.2011; 

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); 

• Berechnung des Bruttorauminhalts und der 

Wohnflächen; 

• Eigene Recherchearbeiten beim Grundbuchamt und der 

Gemeindeverwaltung. 

Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein 2-geschossiges Wohnhaus und einer alten 

Scheune mit Schuppenanbau. Das insgesamt 2336 m2 große Grundstück wurde 

bewertungstechnisch in 3 Bewertungsteilbereiche wir folgt aufgeteilt: 

A, Baulandfläche mit Wohnhaus, ca. 797 m2 

B, Baulandfläche mit alter Scheune ca. 898 m2 

C, Grünlandfläche (wie Hinterland) ca. 641 m2 

somit insgesamt 2336 m2 

Anmerkungen des Sachverständigen zum 

Bewertungsteilbereich A mit Wohnhaus: 

Das Baujahr des Gebäudes ist 1843. Im Zuge der Recherchearbeiten konnte auch festgestellt 

werden, dass in früheren Jahren mehrere Bauanträge zu Um- oder Anbauten gestellt wurden, 

welche jedoch nicht alle realisiert wurden. 

Lediglich der 1962 gestellte Antrag zum Umbau des Wohnhauses in eine Pension wurde 

ausgeführt. In der Zeit von 1962 bis 2009 wurde das Haus als Pension genutzt. 

Nach sachverständigem Ermessen wird unter Berücksichtigung der v. g. Umbaumaßnahmen das 

Baujahr fikiv auf 1951 festgesetzt, was bei einer rechnerischen Gesamtnutzungsdauer von 

90 Jahren noch eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ergibt. Das Gebäude konnte trotz 

wiederholten Bemühungen von innen nicht besichtigt werden, so dass das Amtsgericht Lörrach mit 

Schreiben vom 20.07.2011 angeordnet hat, dass das Gutachten ohne Innenbesichtigung fertig zu 

stellen ist. 

Bewertungsteilbereich B mit alter Scheune und Schuppenanbau: 

Zum Baujahr der ehemaligen Scheune ist ebenfalls 1843. 

Ein Unterschied besteht jedoch darin, dass die in früheren Jahren geplanten Umbaubaumaßnahmen 

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zur Umnutzung der Scheune nicht realisiert wurden. Das Gebäude ist daher in einem baulich sehr 

schlechten Zustand. Eine Berücksichtigung von Instandsetzungskosten in diesem Gutachten zur 

Herstellung des ursprünglichen baulichen Zustandes steht außer Frage, da ein Bedarf an einem 

derartigen Ökonomiegebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung zukünftig nicht mehr besteht. 

Nach den Vorgaben der ImmoWertV sind nach § 2, „künftige Entwicklungen wie beispielweise 

absehbare anderweitige Nutzungen zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf 

Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind“. 

Konkrete Tatsachen über eine zukünftige neue Nutzung sind derzeit nicht bekannt, außer, wie 

bereits zuvor erwähnt, dass das alte Gebäude für eine landwirtschaftliche Nutzung zukünftig nicht 

mehr benötigt wird. Nach sachverständigem Ermessen wird daher in diesem Gutachten die 

Freilegung dieser Bewertungsteilfläche eingerechnet, so dass die freigelegte Fläche zukünftig ggf. 

einer wohnbaulichen oder gewerblichen Nutzung zugeführt werden kann. 

Bewertungsteilbereich C, Grünland: 

Dieser Flächenbereich diente bisher als Weideland und wird nach sachverständigem Ermessen mit 

einem Abschlag, wie Hinterlandflächen, bewertet. 

2 Grund- und Bodenbeschreibung 

2.1 Lage 

2.1.1 Großräumige Lage 

Bundesland: 

Kreis: 

Ort und Einwohnerzahl: 

überörtliche Anbindung / 

Entfernungen: 

Baden-Württemberg 

Lörrach 

79429 Malsburg-Marzell (ca. 1.500 Einwohner); 

Ortsteil Marzell (ca. 500 Einwohner); 

nächstgelegene größere Städte: 

Kandern (ca. 8 km entfernt) 

Landeshauptstadt: 

Stuttgart 

Kreisstraßen 

Kandertalstraße K 6350 (ca. 0,2 km entfernt) 

Autobahnzufahrt: 

BAB 98, Anschluss Kandern (ca. 20 km entfernt) 

Flughafen: 

EURO-Air-Port Basel-Mülhausen (ca. 35 km entfernt) 

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2.1.2 Kleinräumige Lage 

innerörtliche Lage: 

Art der Bebauung und Nutzungen in 

der Straße und im Ortsteil: 

Beeinträchtigungen: 

Topografie: 

2.2 Gestalt und Form 

Gestalt und Form: 

2.3 Erschließung, Baugrund etc. 

Straßenart: 

Straßenausbau: 

Anschlüsse an Versorgungsleitungen 

und Abwasserbeseitigung: 

Grenzverhältnisse, nachbarliche 

Gemeinsamkeiten: 

Baugrund, Grundwasser (soweit 

augenscheinlich ersichtlich): 

Ortsrand; 

Die Entfernung zum Ortszentrum Marzell beträgt 

ca. 0,5 km. 

Verwaltung (Gemeindeverwaltung in Malsburg) ca. 4 km 

entfernt; 

einfache Wohnlage 

überwiegend wohnbauliche Nutzungen 

keine 

überwiegend eben 

Grundstücksgröße: 

Flurst. Nr.: Größe: 

771/2 2.336 m² 

insgesamt: 2.336 m² 

Bemerkungen: 

unregelmäßige Grundstücksform 

Anliegerstraße; 

Straße mit mäßigem Verkehr 

voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen 

elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; 

Kanalanschluss; Telefonanschluss 

keine Grenzbebauung des Wohnhauses 

gewachsener, normal tragfähiger Baugrund 

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Altlasten: 


2.4 Privatrechtliche Situation 

grundbuchlich gesicherte Belastungen: 

Anmerkung: 

Bodenordnungsverfahren: 

nicht eingetragene Rechte und Lasten: 

2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 

2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz 

Eintragungen im 

Baulastenverzeichnis: 

Denkmalschutz: 

In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als 

altlasten freie Fläche unterstellt. 

Dem Auftragnehmer liegt ein Grundbuchauszug vom 

30.06.2011 vor. 

Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs von 

Marzell, Blatt 232 folgende Eintragungen: 

• Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus der 

Auflassungsurkunde des Notariats Kandern vom 

21.09.2009 

• Zwangsversteigerungsvermerk AG Lörrach 1 K 24/11 

vom 14.03.2011 

Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des 

Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem 

Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon 

ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden bei einer 

Preis(Erlös)aufteilung sachgemäß berücksichtigt werden. 

Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein 

Bodenordnungsverfahren einbezogen. 

Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen 

und Untersuchungen angestellt. 

Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom 

Sachverständigen am 21.06.2011 eingesehen. 

Das Baulastenverzeichnis enthält keine 

wertbeeinflussenden Eintragungen. 

Denkmalschutz besteht nach Auskunft der 

Gemeindeverwaltung vom 22.07.2011 nicht. 

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2.5.2 Bauplanungsrecht 

Festsetzungen im Bebauungsplan: 

2.5.3 Bauordnungsrecht 

Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein 

rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die 

Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 

§ 34 BauGB zu beurteilen. 

Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens 

mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht wurde 

nicht geprüft. 

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation 

Entwicklungszustand 

(Grundstücksqualität): 

abgabenrechtlicher Zustand: 

Anmerkung: 

2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen 

baureifes Land (vgl. § 5 Abs. 4 ImmoWertV) 

Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und 

Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und 

KAG abgabenfrei (Auskunft der Gemeindeverwaltung 

vom 28.07.2011). 

Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand 

wurden telefonisch erkundet. 

Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht 

anders angegeben, mündlich eingeholt. 

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation 

Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude, einer ehemaligen Scheune mit Anbau bebaut (vgl. 

nachfolgende Gebäudebeschreibung). 

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Bewertungsteilbereich 

B 

ehemalige Scheune mit 

Anbau 

898 m2 



C 

Grünland (Hinterlandfläche) 

641 m2 

Liegenschaftskarte 

Lgb Nr. 771/2 mit 2336 m2 

(Durch Kopierung unmaßstäblich) 


A 

Bauland mit 

Wohnhaus 

797 m2 

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3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 

3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung 

Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der 

Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und 

vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können 

Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über 

nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen 

während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die 

Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und 

Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; siehe hierzu auch Erläuterungen 

zu verweigerter Innenbesichtigung unter Punkt 1.4. 

Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich 

erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden 

und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, 

eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche 

und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht 

durchgeführt. 

Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung konnte nicht überprüft werden, ob die 

Heizungsanlage gem. den Anforderungen des § 10 Abs. 2 EnEV ausgetauscht werden muss und ob 

Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken 

gem. § 10 Abs. 2 EnEV gedämmt werden müssen. 

3.2 Wohnhaus 

3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht 

Gebäudeart: 

Baujahr: 

Modernisierung: 

Energieeffizienz: 

Außenansicht: 

Wohnhaus (früher Pension); zweigeschossig; unterkellert; 

der Dachraum ist teilausgebaut; 

freistehend 

1843, 

1962 überwiegend modernisiert und zur Pension umgebaut 

Energieausweis liegt nicht vor 

insgesamt verputzt und gestrichen; 

Sockel Zementputz 

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3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung 

Kellergeschoss: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnten das Kellergeschoss nicht besichtigt werden. 

Erdgeschoss: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnten das Erdgeschoss nicht besichtigt werden. 

Nach dem Grundrissplan sind folgenden Räume vorhanden: 

Flur, Diele, Zimmer SW, Mittelzimmer W, Zimmer NW, Vorraum Bad/WC, WC, Bad, Küche, 

Zimmer SO 

Obergeschoss: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnten das Obergeschoss nicht besichtigt werden. Nach 

dem Grundrissplan sind folgenden Räume vorhanden: 

Flur, diele, Zimmer SW, Mittelzimmer W, Zimmer NW, Bad, WC 1, WC 2, Zimmer NO, 

Mittelzimmer O, Zimmer O 

Dachgeschoss: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnten das Dachgeschoss nicht besichtigt werden. 

Nach dem Grundrissplan sind folgenden Räume vorhanden: 

Flur, Zimmer SW, Zimmer NW, Bad, WC, Zimmer NO, Zimmer SO 

3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) 

Konstruktionsart: 

Keller: 

Umfassungswände: 

Innenwände: 

Geschossdecken: 

Treppen: 

Hauseingangsbereich: 

Massivbau 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnten die 

Kellerwände nicht besichtigt werden. 

Mauerwerk (baujahrbedingt) 

Mauerwerk (baujahrbedingt) 

Holzbalken (baujahrbedingt) 

Kelleraußentreppen: 

Natursteintreppen 

Geschosstreppe: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnte die 

Treppenbauart nicht festgestellt werden. 

Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt 

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Dach: 


Dachkonstruktion: 

Holzdach ohne Aufbauten 

Dachform: 

Satteldach 

Dacheindeckung: 

Dachziegel (Ton) 

3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung 

Wasserinstallationen: 

Abwasserinstallationen: 

Elektroinstallation: 

Heizung: 

Warmwasserversorgung: 

3.2.5 Raumausstattungen und Ausbauzustand 

3.2.5.1 Räume im Erdgeschoss 

Bodenbeläge, Wand- und 

Deckenbekleidung sowie sanitäre 

Ausstattung: 

zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das 

öffentliche Trinkwassernetz 

Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz 

Fenster: Verbundfenster aus Holz; 

Fensterläden aus Holz 

3.2.5.2 Räume im Obergeschoss 



Ausstattung: 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung keine Feststellung 

möglich. 


möglich. 


möglich. 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnte der 

Ausstattungsstandart nicht ermittelt werden. 



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3.2.5.3 Räume im Dachgeschoss 



Ausstattung: 



3.2.6 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes 

besondere Bauteile: 

besondere Einrichtungen: 

Besonnung und Belichtung: 

Bauschäden und Baumängel: 

wirtschaftliche Wertminderungen: 

Allgemeinbeurteilung: 

3.3 Ehemalige Scheune 

2 Eingangstreppen, begehbare Eingangsüberdachung mit 

Brüstung, 2 Kelleraußentreppen 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnte dies nicht 

ermittelt werden. 

gut 

Scheune; 

Baujahr: 1843 

Bauart: EG-Bereich massiv, darüber Holzkonstruktion; 

Außenansicht: tls. verputzt, tls. verbrettert; 

Keller: nicht unterkellert; 

Dachform: Satteldach; 

Dach aus: Holz mit Dachziegel (verschiedene Ausführungen) 

Besonderheit: Der bauliche Zustand ist schlecht. 

Siehe Erläuterungen bei der Sachwert- und 

Ertragswertermittlung. 

Wegen verweigerter Innenbesichtigung konnte dies nicht 

ermittelt werden. 

Der äußere bauliche Zustand ist befriedigend. 

Seite 15 von 46

3.4 Schuppenanbau 


Schuppenanbau; 

Baujahr: unbekannt; 

Bauart: Holzkonstruktion; 

Außenansicht: verbrettert; 

Keller: nicht unterkellert; 

Dachform: Satteldach; 

Boden: Erdreich 

Besonderheit: Der bauliche Zustand ist schlecht. 

3.5 Außenanlagen 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, 

Hofbefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen 

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4 Ermittlung des Verkehrswerts 

4.1 Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche 

Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus mit Scheune bebaute Grundstück 

in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 ermittelt. 

Grundstücksdaten: 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Malsburg-Marzell 232 6 

Gemarkung Flur Flurstück Fläche 

Marzell 771/2 2.336 m² 

Das Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche 

aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom 

übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z.B. 

veräußert) werden können bzw. sollen. 

Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche 

A, Bauland (Wohnhaus) 

B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune) 

C, Hinterlandfläche 

Wohnhaus 

Bauplatz (Nach Abbruch der Scheune) 

Grünland 

797 m² 

898 m² 

641 m² 

Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 2.336 m² 

4.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände 

dieses Einzelfalls (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist 

der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe 

des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung 

von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. 

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung 

des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als 

Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen 

Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der 

baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. 

Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem. §§ 17-20 ImmoWertV) durchgeführt; das 

Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige 

Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. 

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen 

Anlagen. 

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Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert 

der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren 

(vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das 

Grundstück unbebaut wäre. 

Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen 

werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche 

Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone 

zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse 

vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte 

Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als 

zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des 

Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den 

wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher 

Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, 

Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. 

Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück 

betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu 

berücksichtigen. Dazu zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen 

oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines 

reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren 

Miete), 

• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig 

verwertbar sind. 

4.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ 

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks 

Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 100,00 €/m² zum Stichtag 

31.12.2010. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: 

Entwicklungsstufe = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = MD (Dorfgebiet) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Anbauart = freistehend 

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Beschreibung des Bewertungsteilbereichs 

Wertermittlungsstichtag = 21.07.2011 

Entwicklungszustand = baureifes Land 



Anbauart = freistehend 

Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 2.336 m² 

Bewertungsteilbereich = 797 m² 

Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs 

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 

21.07.2011 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des 

Bewertungsteilbereichs angepasst. 

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung 

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 100,00 €/m² 

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere 

Anpassung) 

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts 

= 100,00 €/m² 

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung 

Stichtag 31.12.2010 21.07.2011 × 1,00 

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen 

Anbauart freistehend freistehend × 1,00 

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 €/m² E1 

Fläche (m²) 2.336 × 1,00 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der baulichen 

Nutzung 

MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) × 1,00 

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 100,00 €/m² 

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt 

noch ausstehende Abgaben 

− 0,00 €/m² 

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 100,00 €/m² 

Fläche × 797 m² 

abgabenfreier Bodenwert = 79.700,00 € 

rd. 79.700,00 € 

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 insgesamt 

79.700,00 €. 

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Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung 

E1 

Auf diesen „an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert“ ist der 

Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als 

Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken 

in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach 

ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den 

Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts 

(Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. 

4.4 Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ 

4.4.1.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 ImmoWertV 

gesetzlich geregelt. 

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem 

Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der 

zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale 

abgeleitet. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im 

Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben 

würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und 

besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter 

Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: 

Objektart, 

Ausstattungsstandard, 

Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), 

Baumängel und Bauschäden und 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. 

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit 

erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von 

üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. 

Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. 

nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung 

der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer 

objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des 

Grundstücks. 

Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner 

Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse 

anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom 

vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage 

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auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. § 14 Abs. 2 Ziffer 1 

ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum 

Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 

§ 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 

8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert- 

(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. 

Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den 

vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne 

Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst 

anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge 

am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise 

wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. 

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein 

Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) 

den Vergleichsmaßstab bildet. 

4.4.1.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe 

Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) 

Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der 

Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für 

vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von 

besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die 

Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. 

Normalherstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für 

Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die 

Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines 

einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der 

Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich 

gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen 

Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. 

Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension „€/m³ Bruttorauminhalt“ bzw. 

„€/m² Bruttogrundfläche“ des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. 

Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile 

Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den 

Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese 

Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit „Normgebäude“ bezeichnet. Zu diesen bei der 

Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere 

Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u.U.. auch Balkone und 

Dachgauben. 

Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten 

Herstellungskosten (i.d.R. errechnet als „Normalherstellungskosten × Rauminhalt bzw. Fläche“) 

durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. 

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Besondere Einrichtungen 

Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der 

Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen 

Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere 

Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder 

Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. 

Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und 

i.d.R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren 

Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des 

Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten 

nicht berücksichtigt (z.B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). 

Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, 

spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. 

Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) 

Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für 

Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in 

unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. 

Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen 

sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und 

der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise 

entstehenden Höhe angesetzt. 

Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) 

Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach 

dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen 

Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) 

vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle 

verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 

Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und 

sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch 

wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten 

Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des 

Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. 

Gesamtnutzungsdauer 

Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = 

Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein 

kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden 

Meinung, wird die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch 

mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische 

Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

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Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere 

Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der 

Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann 

durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene 

Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur 

Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines 

Bauschadens-Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein 

aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme 

beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. 

Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen 

Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts 

(z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, 

oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die 

Ausführungen im Vorabschnitt. 

Außenanlagen (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV) 

Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche 

Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur 

Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. 

Gartenanlagen). 

Sachwertfaktor (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) 

Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. 

den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. 

Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit 

hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ 

(= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke 

realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum 

Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 

§ 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 

8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert- 

(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. 

Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den 

vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne 

Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst 

anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge 

am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise 

wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das 

durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften 

der ImmoWertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird vorrangig 

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gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für 

Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem 

Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. 

Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten 

Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. 

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4.4.1.3 Sachwertberechnung 

Gebäudebezeichnung Wohnhaus 

Berechnungsbasis 

• Brutto-Rauminhalt (BRI) 1.773,00 m³ 

Baupreisindex (BPI) 21.07.2011 (2000 = 100) 

Normalherstellungskosten (ohne BNK) 

121,1 

• NHK im Basisjahr (2000) 220,00 €/m³ BRI 

• NHK am Wertermittlungsstichtag 

Herstellungskosten (ohne BNK) 

266,42 €/m³ BRI 

• Normgebäude 

• Zu-/Abschläge 

• besondere Bauteile 

• besondere Einrichtungen 

472.362,66 € 

Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) 

Baunebenkosten (BNK) 

472.362,66 € 

• prozentual 14,00 % 

• Betrag 66.130,77 € 

Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 

Alterswertminderung 

538.493,43 € 

• Modell linear 

• Gesamtnutzungsdauer (GND) 

90 Jahre 

• Restnutzungsdauer (RND) 

30 Jahre 

• prozentual 66,67 % 

• Betrag 

Zeitwert (inkl. BNK) 

359.013,57 € 

• Gebäude (bzw. Normgebäude) 179.479,86 € 

• besondere Bauteile 

• besondere Einrichtungen 

4.700,00 € 

Gebäudewert (inkl. BNK) 184.179,86 € 

Gebäudesachwerte insgesamt 184.179,86 € 

Sachwert der Außenanlagen + 6.446,30 € 

Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 190.626,16 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 79.700,00 € 

vorläufiger Sachwert = 270.326,16 € 

Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,80 

marktangepasster vorläufiger Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland 

(Wohnhaus)“ 

= 216.260,92 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 55.500,00 € 

(marktangepasster) Sachwert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland 

(Wohnhaus)“ 

= 160.760,92 € 

rd. 161.000,00 € 

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4.4.1.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung 

Berechnungsbasis 

Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen 

(Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von 

der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 - Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage 

dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in 

wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); 

beim BRI z.B. 

• nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; 

• nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. 

• Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone); 

bei der BGF z.B. 

• (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone) und 

• Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. 

Herstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der 

Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der 

Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel 

3.01.1 entnommen. 

Baupreisindex 

Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am 

Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am 

Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum 

Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Landesamt Baden-Württemberg per Internet 

eingeholt. 

Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten 

Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. 

Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes 

gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder 

Dachgeschossteilausbau). 

Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile 

Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den 

Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden 

besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale 

Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 

angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei 

älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die 

Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. 

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Besonders zu veranschlagende Bauteile 

Gebäude: Wohnhaus 

besondere Bauteile Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) 

Hintere Kelleraußentreppe, pauschal 800,00 € 

Kelleraußentreppe vorne, pauschal 800,00 € 

Hintere Eingangstreppe, pauschal 600,00 € 

Vortreppe mit Podest und begehbarem 

Vordach mit Brüstung, pauschal 

2.500,00 € 

Summe 4.700,00 € 

Besondere Einrichtungen 

Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren 

Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 angegebenen 

Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. 

Baunebenkosten 

Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. 

der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den 

Planungsanforderungen bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen 

pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. 

Außenanlagen 

Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und 

einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.5 

angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder 

schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher 

Abschläge. 

Außenanlagen 

Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) 

prozentuale Schätzung: 3,50 % der Gebäudesachwerte insg. (184.179,86 €) 6.446,30 € 

Summe 6.446,30 € 


Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für 

die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist 

deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 

entnommen. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" 

abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird 

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allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt 

wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den 

Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus 

sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. 

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten 

oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel 

3.02.4 beschriebene Modell angewendet. 

Alterswertminderung 

Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. 

Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 

Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis 

erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die 

erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) 

Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich 

notwendige Kosten marktangepasst, d.h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung 

besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. 

Sachwertfaktor 

Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren 

Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 

veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren als Referenz- und 

Ergänzungssystem, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, 

Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) 

angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen 

Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, bestimmt. 

Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rd. 20 % unterhalb des 

ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten 

Substanzwerts). 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens 

bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit 

berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt 

worden sind. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. 

Bauschäden -10.000,00 € 

• Schadhafte Klappläden (Südseite) erneuern, 

für 10 Fenster a 1000,00 € = 

-10.000,00 € 

Unterhaltungsbesonderheiten -41.000,00 € 

• In allen Wohnräumen Schönheitsreparaturen, 

ca. 271 m2 WF a 150,00 €/m2 = rd. 

-41.000,00 € 

Weitere Besonderheiten -4.500,00 € 

• Innerer und äußerer Bereich entrümpeln, pauschal -4.500,00 € 

Summe -55.500,00 € 

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4.5 Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ 

4.5.1.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 - 20 ImmoWertV beschrieben. 

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen 

(insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als 

Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der 

Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der 

Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss 

(Bewirtschaftungskosten). 

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer 

verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür 

gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch 

Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. 

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für 

den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere 

Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt 

grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) 

Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im 

Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben 

würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit 

dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des 

Bodenwerts dar.) 

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz 

„(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“. 

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. 

Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter 

Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. 

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen 

und sonstigen Anlagen“ zusammen. 

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des 

vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus 

dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. 

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten 

Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des 

marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. 

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4.5.1.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe 

Rohertrag (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV) 

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung 

marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den 

üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der 

Gebäude) auszugehen. 

Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, 

nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung 

von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die 

Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge 

zugrunde zu legen. 

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) 

Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine 

ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der 

Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, 

die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. 

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die 

durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch 

vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung 

bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer 

Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 

Ziffer 3 ImmoWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV). 

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in 

Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten 

Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. 

Ertragswert / Rentenbarwert (§ 17 Abs. 2 und § 20 ImmoWertV) 

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene 

(Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren 

(Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der 

Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum 

Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. 

Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) 

Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). 

Liegenschaftszinssatz (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV) 

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage 

geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem 

Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den 

Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 Satz 2 

ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im 

Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes 

Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. 

Seite 30 von 46


Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. 

Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit 

diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) 

Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch 

wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber 

auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der 

Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene 

Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder 

verkürzen. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen 

Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts 

(z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, 

insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), oder Abweichungen 

von den marktüblich erzielbaren Erträgen). 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch 

mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische 

Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere 

Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der 

Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann 

durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene 

Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur 

Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines 

Bauschadens-Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein 

aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden Inaugenscheinnahme 

beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. 

Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. 

Seite 31 von 46


4.5.1.3 Ertragswertberechnung 

Gebäude- Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 

bezeichnung (€/m²) 

bzw. 

(€/Stk.) 

monatlich jährlich 

lfd. 

Nr. 

Nutzung/Lage (m²) (Stk.) (€) (€) 

Wohnhaus Wohnräume EG ca. 105,00 3,90 409,50 4.914,00 

Wohnräume OG ca. 105,00 3,90 409,50 4.914,00 

Wohnräume DG ca. 61,00 3,60 219,60 2.635,20 

Summe ca. 271,00 - 1.038,60 12.463,20 

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 12.463,20 € 

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) 

(28,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 

− 

3.489,70 € 

jährlicher Reinertrag = 8.973,50 € 

Reinertragsanteil des Bodens 

2,80 % von 79.700,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) 

− 

2.231,60 € 

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 6.741,90 € 

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 

bei p = 2,80 % Liegenschaftszinssatz 

und n = 30 Jahren Restnutzungsdauer 

× 

20,117 

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 135.626,80 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 79.700,00 € 

vorläufiger Ertragswert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 215.326,80 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 55.500,00 € 

Ertragswert für den Bewertungsteilbereich „A, Bauland (Wohnhaus)“ = 159.826,80 € 

rd. 160.000,00 € 

Seite 32 von 46


4.5.1.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung 

Wohnflächen 

Die Berechnungen der Wohnflächen wurden von mir auf der Grundlage der Baupläne durchgeführt, 

da eine Innenbesichtigung mit Aufmaßarbeiten nicht möglich war. Sie orientieren sich an der 

Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und 

Mietwertermittlung (WMR) bzw. der Nutzflächenrichtlinie (NuR), in der die von der 

Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur 

wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern 

diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. 

Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen können demzufolge teilweise von 

den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb 

nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. 

Rohertrag 

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare 

Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter 

zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. 

Sie wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar 

genutzte Grundstücke 

• aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen, 

• ggf. aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete für ein Standardobjekt und/oder 

• aus anderen Mietpreisveröffentlichungen 

als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. Sofern diese Ableitung aus der Miete für ein 

Standardobjekt erfolgt, werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes 

hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen 

berücksichtigt. 

Bewirtschaftungskosten 

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von 

Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am 

Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je 

Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen 

Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe 

Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde 

liegt. 

Liegenschaftszinssatz 

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage 

• der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung 

• des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen 

Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze 

gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d.h. des 

Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie 

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. 

bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, 

Seite 33 von 46

estimmt. 



Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für 

die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist 

deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 

entnommen. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" 

abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" angesetzt. Diese wird allerdings 

dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche 

Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar 

erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der 

Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. 

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten 

oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird das in [1], Kapitel 

3.02.4 beschriebene Modell angewendet. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des 

Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit 

berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt 

worden sind. 


Bauschäden -10.000,00 € 

• Schadhafte Klappläden (Südseite) erneuern, 

für 10 Fenster a 1000,00 € = 

-10.000,00 € 

Unterhaltungsbesonderheiten -41.000,00 € 

• In allen Wohnräumen Schönheitsreparaturen, 

ca. 271 m2 WF a 150,00 €/m2 = rd. 

-41.000,00 € 

Weitere Besonderheiten -4.500,00 € 

• Innerer und äußerer Bereich entrümpeln, pauschal -4.500,00 € 

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4.6 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland 

(Nach Abbruch der ehemaligen Scheune) 





















Anpassung) 


= 100,00 €/m² 


Stichtag 31.12.2010 21.07.2011 × 1,00 

Seite 35 von 46



lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 €/m² E1 

Fläche (m²) 2.336 × 1,00 



Nutzung 

MD (Dorfgebiet) MD (Dorfgebiet) × 1,00 




− 0,00 €/m² 





rd. 89.800,00 € 


89.800,00 €. 

Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung 

E1 

Auf diesen „an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert“ ist der 

Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als 

Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken 

in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach 

ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den 

Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts 

(Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. 

4.7 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der 

Scheune)“ 

Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs „B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune)“ 

sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen 

(z.B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

(z.B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. 

Bodenwert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der 

89.800,00 € 

Scheune)“ (vgl. Bodenwertermittlung) 

Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 500,00 € 

vorläufiger Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach = 90.300,00 € 

Abbruch der Scheune)“ 

Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale − 30.500,00 € 

Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „B, Bauland (Nach Abbruch der 

Scheune)“ 

= 59.800,00 € 

rd. 59.800,00 € 

Seite 36 von 46


4.7.1 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertberechnung 

Außenanlagen 

Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) 

Baumbestand, pauschal 500,00 € 

Summe 500,00 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 


Freilegungskosten -30.500,00 € 

• Schuppenanbau abbrechen und entsorgen, pauschal -3.000,00 € 

• Alte Scheune abbrechen und entsorgen, 

ca 1.814 m3 BRI a 15,00 €/m3 = rd. 

-27.500,00 € 

Summe -30.500,00 € 

4.8 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“ 










Art der baulichen Nutzung = Hinterlandfläche 








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Anpassung) 


= 100,00 €/m² 


Stichtag 31.12.2010 21.07.2011 × 1,00 


lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 100,00 €/m² 

Fläche (m²) 2.336 × 1,00 



Nutzung 

MD (Dorfgebiet) Hinterlandfläche × 0,50 E1 




− 0,00 €/m² 

Abschlag 50 % 





rd. 32.000,00 € 


32.000,00 €. 

E1 

Bei diesem Bewertungsteilbereich handelt es sich um eine Hinterlandfläche. Nach 

sachverständigem Ermessen wird hier ein Abschlag von 50 % vorgenommen. 

4.9 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“ 

Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs „C, Hinterlandfläche“ sind ergänzend zum 

reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z.B. Anpflanzungen 

oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Pachtrechte) zu 

berücksichtigen. 

Bodenwert für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“ (vgl. 

32.000,00 € 

Bodenwertermittlung) 

Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 € 

Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich „C, Hinterlandfläche“ = 32.000,00 € 

rd. 32.000,00 € 

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4.10 Verkehrswert 


Der Sach- und der Ertragswert des Bewertungsgrundstücks ergeben sich aus der Summe der Sach- 

und Ertragswerte der Bewertungsteilbereiche. 

Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Ertragswert Sachwert 

A, Bauland (Wohnhaus) 

B, Bauland (Nach Abbruch der Scheune) 

C, Hinterlandfläche 

160.000,00 € 

59.800,00 € 

32.000,00 € 

161.000,00 € 

59.800,00 € 

32.000,00 € 

Summe 251.800,00 € 252.800,00 € 

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen 

gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. 

Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 253.000,00 € ermittelt. 

Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd. 252.000,00 €. 

Der Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus, ehemaliger Scheune und Schuppenanbau bebaute 

Grundstück in 79429 Malsburg-Marzell, Außerdorf 15 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Malsburg-Marzell 232 6 

Gemarkung Flur Flurstück 

Marzell 771/2 

wird zum Wertermittlungsstichtag 21.07.2011 mit rd. 

geschätzt. 

253.000,00 € 

in Worten: zweihundertdreiundfünfzigtausend Euro 

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine 

Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht 

zulässig ist oder seiner Aussage keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. 

Lörrach, den 28. Juli 2011 

.......................... 

Karl-Dieter Fritz 

Sachverständiger für 

Grundstück- und 

Gebäudewertermittlungen 

Seite 39 von 46


5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

BauGB: 

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt 

geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) 

BauNVO: 

Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 

1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und 

Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) 

ImmoWertV: 

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – 

Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) 

WertR: 

Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von 

Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) 

BGB: 

Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 

1 des Gesetzes vom 28. September 2009 (BGBl. I S. 3161) 

EnEV: 

Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende 

Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), 

zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. April 2009 (BGBl I S. 954) 

WoFlV: 

Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 

(BGBl. I S. 2346) 

DIN 283: 

DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe Februar 

1962); obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter 

Anwendung) 

ZVG: 

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 

97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III 310- 

14), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 4a des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2258) 

Seite 40 von 46


5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur 

[1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, 

Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, 

Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, 

Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie 

Bodenordnung, Version 21.0 Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 

[4] Grundstücks- und Gebäudewertermittlungen für die Praxis, Sommer/Piehler, Haufe Verlag 

5.3 Verwendete fachspezifische Software 

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten 

Softwareprogramms “Sprengnetter-ProSa Version 27.0” (Stand Juni 2011) erstellt. 

Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung 

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den 

angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit 

schriftlicher Genehmigung gestattet. 

Der Auftragnehmer haftet für die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen 

Beschreibungen und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung. 

Seite 41 von 46


6 Bilddokumentation 

Bild 1 Bild 2 

Ansicht der Süd- und Ostfassade Ansicht der Ost- und Nordfassade 

Bild 3 Bild 4 

Gebäuderückseite mit Südfassade Hauseingangsbereich Straßenseite 

Seite 42 von 46


Bild 5 Bild 6 

Rückseitiger Hauseingang Straßenseitiger Kellereingang 

Bild 7 Bild 8 

Rückseitiger Kellereingang Links ehem. Scheune mit Anbau 

Seite 43 von 46


Bild 9 Bild 10 

Teil der ehemaligen Scheune Rückseitige Ansicht der ehem. Scheune 


Rückseitige Scheuneneinfahrt Teil der Scheunenrückseite 

Seite 44 von 46



Blick in die Scheune Ehem. Stall 


Scheunenanbau von der Straße gesehen Blick in den Scheunenanbau 

Seite 45 von 46



Links Teil der Scheune, rechts Teil des 

Anbaues 

Blick auf das Grünland (Hinterlandfläche) 

7 Verzeichnis der Anlagen 

Berechnung des BRI und der Wohnflächen 9 Seiten 

Seite 46 von 46

G U T A C H T E N - Landesarbeitsgericht Baden-Württemberg

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