Entwurf im Fach Fach Bauwirtschaft - Altmeppen

INSTITUT FÜR BAUWIRTSCHAFT UND BAUBETRIEB 

Technische Universität Braunschweig 

Schleinitzstraße 23 A, 38106 Braunschweig 

Univ.-Prof. Dr.-Ing. R. Wanninger 

Diplomarbeit 

Zum Thema 

„Erfolgsorientierte Wertermittlungsverfahren und ihre Eignung zur 

von: 

vorgelegt bei: 

Bewertung von Gewerbeimmobilien“ 

cand.-Ing. Max Boas 

Matr.Nr.: 2409892 

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Rainer Wanninger 

Institut für Bauwirtschaft und Baubetrieb 

Technische Universität Carolo Wilhelmina Braunschweig

Vorwort 

Zunächst möchte ich mich ausdrücklich bei Herrn Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen bedanken, 

der mich durch seine Vorlesungen und die Möglichkeit der praktischen Tätigkeit 

in seinem Büro für das Themengebiet der Immobilienbewertung begeistert und somit 

maßgeblich zum Entstehen der Diplomarbeit beigetragen hat. Besonderen Dank gilt 

seinen Mitarbeitern, Herrn Dipl.-Ing. Eckehard Meyer, Herrn Dipl.-Ing. Rabbel und 

Frau Dipl.-Ing. Brylczak, die mich in vielen Fragen beraten und ihr Wissen mit mir geteilt 

haben. 

Bei meinem wissenschaftlichen Betreuer, Herrn Dipl.-Wirtsch. Ing. Carsten v. Damm 

vom Institut für Bauwirtschaft und Baubetrieb der TU Braunschweig, bedanke ich mich 

für die Art der Aufgabenstellung sowie der guten Betreuung während der Diplomarbeit. 

Zusätzlich ist den Mietern des untersuchten Objektes für die offene Einsicht in die 

Mietverträge und die jeweilige Unterstützung beim Aufmaß ihrer Räumlichkeiten zu 

danken. 

Zum Schluss gilt besonderer Dank meiner Freundin Magdalena Pichen, meinen Eltern, 

meiner Schwester sowie meinen Mitbewohnern Viola Boas und Damian Wördehoff für 

die aufbauende, moralische Unterstützung nicht nur in den vergangenen Monaten.

Inhaltsverzeichnis Seite I 

I. Inhaltsverzeichnis 

AUFGABENSTELLUNG 

VORWORT 

I. INHALTSVERZEICHNIS I 

II. ABBILDUNGSVERZEICHNIS IV 

III. TABELLENVERZEICHNIS V 

IV. ANHANGSVERZEICHNIS VI 

V. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS VIII 

VI. BEGRIFFSDEFINITIONEN IX 

1 Einleitung 13 

2 Grundlagen der Immobilienbewertung 16 

2.1 ANLÄSSE UND ZIELE DER IMMOBILIENBEWERTUNG 16 

2.2 WERTBEGRIFFE 17 

2.3 OBJEKTBESCHREIBUNG 19 

2.3.1 ALLGEMEINE DATEN 19 

2.3.2 LAGE UND ART DES GRUNDSTÜCKES 20 

2.3.3 BEBAUUNG/NUTZUNG 20 

3 Die Wertermittlungsverfahren nach WertV 20 

3.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 23 

3.1.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN ZUR BODENWERTBESTIMMUNG 24 

3.1.2 VERGLEICHSWERTVERFAHREN ZUR BEWERTUNG BEBAUTER GRUNDSTÜCKE 25 

3.1.3 FAZIT 26 

3.2 SACHWERTVERFAHREN 28 

3.2.1 GENERELLER AUFBAU DES SACHWERTVERFAHRENS 28 

3.2.2 FAZIT 29 

3.3 ERTRAGSWERTVERFAHREN 32 

3.3.1 GENERELLER AUFBAU DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 32 

3.3.2 ERMITTLUNG DES BODENWERTES BW 34 

3.3.3 ERMITTLUNG DES WERTES DER BAULICHEN ANLAGEN 36 

3.3.3.1 ROHERTRAG DES GRUNDSTÜCKES ROE 37 

3.3.3.2 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN 39 

3.3.3.3 BODENWERTVERZINSUNG / LIEGENSCHAFTSZINSSATZ 43 

3.3.3.4 RESTNUTZUNGSDAUER 45 

3.3.3.5 VERVIELFÄLTIGER 45 

3.3.3.6 SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE 46

Inhaltsverzeichnis Seite II 

3.3.4 FAZIT 47 

4 Discounted Cash-Flow Verfahren 48 

4.1 DCF-VERFAHREN FÜR DIE INVESTITIONSBEWERTUNG 48 

4.1.1 ERMITTLUNG DES BARWERTES („NPV“) 50 

4.1.2 ERMITTLUNG DES INTERNEN ZINSFUßES („I.R.R“) 51 

4.2 DCF-VERFAHREN FÜR DIE VERKEHRSWERTERMITTLUNG 52 

4.2.1 PROGNOSE DER EINNAHMEN 55 

4.2.2 PROGNOSE DER AUSGABEN 57 

4.2.3 DER RESTWERT 59 

4.2.4 DIE DISKONTIERUNG 62 

4.2.4.1 EINHEITLICHER MARKTGERECHTER DISKONTIERUNGSSATZ 63 

4.2.4.2 VARIATION INNERHALB DES BETRACHTUNGSZEITRAUMES 65 

4.2.4.3 VARIATION INNERHALB DER BARWERTANTEILE 66 

4.2.5 FAZIT 67 

5 Vergleich Ertragswertverfahren – DCF-Verfahren 68 

5.1 GEMEINSAMKEITEN 68 

5.2 UNTERSCHIEDE 69 

5.3 VOR- UND NACHTEILE DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS 73 

5.4 VOR- UND NACHTEILE DES DCF-VERFAHRENS 74 

6 Verkehrswertberechnung der Gewerbeimmobilie 77 

6.1 GEBÄUDEBESCHREIBUNG 77 

6.2 BAUBERECHNUNG 83 

6.3 BERECHNUNG MIT DEM ERTRAGSWERTVERFAHREN 87 

6.3.1 BODENWERT 87 

6.3.2 WERT DER BAULICHEN ANLAGE 88 

6.3.3 ERTRAGSWERT DES GRUNDSTÜCKES 95 

6.3.4 VERKEHRSWERT 95 

6.4 BERECHNUNG MIT DEM DCF-VERFAHREN 96 

6.4.1 ANALYSE DER EINNAHMEN- UND AUSGABENSITUATION 96 

6.4.2 SIMULATION 97 

6.4.3 RESTWERT 100 

6.4.4 DISKONTIERUNGSZINSSATZ 101 

6.4.5 VERKEHRSWERT 104 

6.5 FEHLERÜBERTRAGUNG / SENSITIVITÄTSANALYSE 106 

6.5.1 FEHLERÜBERTRAGUNG IM ERTRAGSWERTVERFAHREN 106 

6.5.2 FEHLERÜBERTRAGUNG IM DCF-VERFAHREN 108 

7 Abschließender Vergleich und Diskussion 115 

7.1 EIGNUNG ZUR VERKEHRSWERTERMITTLUNG 115

Inhaltsverzeichnis Seite III 

7.2 SONSTIGE ANWENDBARKEIT UND PRAKTIKABILITÄT 116 

7.3 FEHLERANFÄLLIGKEIT 118 

8 Zusammenfassung/Ausblick 120 

9 Literaturverzeichnis 123 

10 Internet-Adressenverzeichnis 128 

11 Übersicht relevanter Gesetze 130 

12 Anhang 133 

Befragte Personen 

Eidesstattliche Erkärung 

CD-Inlay

Abbildungsverzeichnis Seite IV 

II. Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Verkehrswertermittlung......................................................................................................21 

Abbildung 2: Wahl des Wertermittlungsverfahrens. ................................................................................22 

Abbildung 3: Vergleichswertverfahren zur Ermittlung von unbebauten Grundstücken. .........................25 

Abbildung 4: Sachwertverfahren..............................................................................................................31 

Abbildung 5: Wertermittlung beim Ertragswertverfahren nach WertV. ..................................................33 

Abbildung 6: Entwicklung des Ertragswertes. .........................................................................................36 

Abbildung 7: Investitionsentscheidung über den internen Zinsfuß. .........................................................52 

Abbildung 8: Verkehrswertermittlung mit dem DCF-Verfahren..............................................................54 

Abbildung 9: Gegenüberstellung Liegenschaftszins und Diskontierungszins..........................................65 

Abbildung 10: Unterschiede DCF-Verfahren - Ertragswertermittlung. ..................................................73 

Abbildung 11: Anteil des Restwertes am Nettobarwert............................................................................76 

Abbildung 12: Abhängigkeit zw. Inflation und Diskontierungszinssatz für vorliegendes Objekt. .........112

Tabellenverzeichnis Seite V 

III. Tabellenverzeichnis 

Tabelle 1: Wertbegriffe und ihre Anlässe.................................................................................................18 

Tabelle 2: Rohertragsfaktoren. ................................................................................................................62 

Tabelle 3: Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte . ...............................................................................87 

Tabelle 4: Mietverträge mit tatsächlich gezahlter Miete . .......................................................................88 

Tabelle 5: Berechnung des Zu- bzw. Abschlages vom Ertragswert. ........................................................94 

Tabelle 6: Simulation der tatsächlichen Mieteinnahmen........................................................................98 

Tabelle 7: Simulation der nachhaltigen Mieteeinnahmen........................................................................98 

Tabelle 8: Zusammenfassende Simulation der tatsächlichen und nachhaltigen Mieteinnahmen. ...........99 

Tabelle 9: Simulation der jährlichen Bewirtschaftungskosten.................................................................99 

Tabelle 10: DCF-Berechnung................................................................................................................105 

Tabelle 11: Fehlerbetrachtung von Liegenschaftszins, Rohertrag und Restnutzungsdauer. .................108 

Tabelle 12: Auswirkungen eines veränderten Diskontierungszinssatzes auf den Nettobarwert. ...........110 

Tabelle 13: Auswirkungen eines veränderten Restwertes auf den Nettobarwert. ..................................110 

Tabelle 14: Auswirkungen des Modernisierungskostenansatzes auf den Nettobarwert. .......................110 

Tabelle 15: Auswirkungen der Inflation auf den Barwert und die Rendite............................................112 

Tabelle 16: Auswirkungen des Restwertes auf den Diskontierungszinssatz...........................................113 

Tabelle 17: Auswirkungen des Liegenschaftszinssatzes auf den Diskontierungszinssatz. .....................113 

Tabelle 18: Auswirkungen der Modernisierungskosten auf den Diskontierungszinssatz. .....................114

Anhangsverzeichnis Seite VI 

IV. Anhangsverzeichnis 

Anhang 1: Regionalkartenausschnitt. ....................................................................................................134 

Anhang 2: Stadtkartenausschnitt. ..........................................................................................................135 

Anhang 3: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte....................................................................................136 

Anhang 4: Auszug aus der Vervielfältige –Tabelle. ...............................................................................137 

Anhang 5: Lageplan mit Kennzeichnung der Park- und Freiflächen. ...................................................138 

Anhang 6: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in östlicher Richtung. .......................................139 

Anhang 7: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in nördlicher Richtung. ....................................139 

Anhang 8: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in westlicher Richtung......................................139 

Anhang 9: Blick von Südwest aufs 1. Bürogebäude...............................................................................140 

Anhang 10: Blick von Westen aufs 1. Bürogebäude. .............................................................................140 

Anhang 11: Blick von Nordwest aufs 1. Bürogebäude...........................................................................140 

Anhang 12: Blick von Nordost aufs 1. Bürogebäude. ............................................................................141 

Anhang 13: Blick von Südost aufs 1. Bürogebäude. ..............................................................................141 

Anhang 14: Blick zum südlichen Eingang zum Obergeschoss...............................................................141 

Anhang 15: Blick von Südwest auf die 2. Gewerbehalle........................................................................142 

Anhang 16: Blick von Südost auf die 2. Gewerbehalle. .........................................................................142 

Anhang 17: Blick von Nordwest auf die 2. Gewerbehalle......................................................................142 

Anhang 18: Blick von Süden auf die 3. Gewerbehalle. ..........................................................................143 



Anhang 21: Blick von Norden auf die 3. Gewerbehalle.........................................................................144 

Anhang 22: Blick von Nordost auf die 3. Gewerbehalle........................................................................144 



Anhang 25: Blick von Nordost auf die 4. Gewerbehalle........................................................................145 

Anhang 26: Blick von Norden auf die 4. Gewerbehalle.........................................................................145 



Anhang 29: Blick von Süden auf die 4. Gewerbehalle. .........................................................................146 

Anhang 30: Freifläche im Nordwesten. .................................................................................................147 

Anhang 31: Freifläche im Norden bis Nordost. .....................................................................................147 

Anhang 32: Parkplätze im Süden. ..........................................................................................................147 

Anhang 33: Grundriss vom Keller des 1. Bürogebäudes.......................................................................148 

Anhang 34: Grundriss vom Erdgeschoss des 1. Bürogebäudes.............................................................149 

Anhang 35: Grundriss vom Obergeschoss des 1. Bürogebäudes. .........................................................150 

Anhang 36: Grundriss der 2. Gewerbehalle. .........................................................................................151

Anhangsverzeichnis Seite VII 

Anhang 37: Schnitt der 3. Gewerbehalle. ..............................................................................................152 

Anhang 38: Grundriss und Ansicht der 3. Gewerbehalle ( Nord-, Mittel- und Südteil). .......................153 

Anhang 39: Grundriss vom Erdgeschoss des Nordteils der 3. Gewerbehalle. ......................................154 

Anhang 40: Grundriss vom Obergeschoss des Nordteils der 3. Gewerbehalle. ....................................155 

Anhang 41: Schnitt der 4. Gewerbehalle. ..............................................................................................156 

Anhang 42: Grundriss der 4. Gewerbehalle (3 Mietparteien, Süd-, Nordost- und Nordwestteil). ........157 

Anhang 43: Rohertrag, gewichtete Restnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten............................ 158

Abkürzungsverzeichnis Seite VIII 

V. Abkürzungsverzeichnis 

BauGB Baugesetzbuch 

BewG Bewertungsgesetz 

HBG Hypothekenbankengesetz 

II. BV. Zweite Berechnungsverordnung 

BGF Bruttogrundfläche 

BRW Bodenrichtwert 

DCF Discounted Cash Flow 

et al. 

EU Europäische Union 

GFZ Geschossflächenzahl 

KP Kaufpreis 

LSZ Liegenschaftszins 

NF Nutzfläche 

NHK Normalherstellungskosten 

RICS The Royal Institution of Chartered Survey- 

ors 

RND Restnutzungsdauer 

TEGOVA Europäischer Verband der Bewerter von 

Anlagevermögens 

WertR Wertermittlungs- Richtlinien 

Basel II Neue Eigenkapitalvereinbarung von Basel 

der international tätigen Banken 

IAS International Accounting Standards 

WertV Wertermittlungsverordnung

Begriffsdefinitionen Seite IX 

VI. Begriffsdefinitionen 

Da es bei der Immobilienbewertung und in der Umgangssprache mehrere sich zum Teil 

überschneidende, irreführende der gleichbedeutende Wertbegriffe gibt, werden als ers- 

tes die häufigsten Wertbegriffe nachfolgend erläutert. 1,2,3 

Der gemeine Wert Der gemeine Wert ist der Betrag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

nach der konkreten Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes zu erzielen 

ist (siehe auch § 9 BewG). Hierbei sind alle preisbeeinflussenden 

Einflüsse zu beachten; ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse sollten 

jedoch nicht in Betracht gezogen werden. Somit entspricht der 

Begriff “gemeiner Wert dem heute gebräuchlichen Namen Verkehrswert. 

Der Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Betrag, der beim Verkauf des Grundstückes 

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Einflussnahme von ungewöhnlichen 

oder persönlichen Verhältnissen am wahrscheinlichsten zu 

erzielen ist. Er ist in § 194 BauG definiert. In der Umgangssprache gibt 

es noch andere Bezeichnungen für den Verkehrswert, beispielsweise 

Marktwert, Gemeiner Wert oder Wert für jedermann. 

Der Marktwert Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen 

am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten 

Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener 

Vermarktungsdauer, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, 

Umsicht und ohne Zwang handelt. 4 

Der faire Wert Der „faire“ Wert von Grund und Gebäuden ist gewöhnlich ihr Marktwert 

bei fortbestehender Nutzung. Dabei ist Vorraussetzung, dass die 

Nutzung der Immobilie im gleichen oder in einem ähnlichen Geschäftsbetrieb 

fortgeführt wird. 

Der Sachwert Der Sachwert ist der Wert, der sich, begründet auf den Sachkosten 

eines Wirtschaftsgutes, aus den Wiederbeschaffungskosten zum Zeitpunkt 

des Stichtages abzüglich entsprechender Abschläge für Alter und 

Abnutzung und weiteren Kosten wie dem Grund und Boden ergibt. Der 

Sachwert wird errechnet aus dem sog. Sachwertverfahren. Mit dem 

Sachwert identisch sind die Begriffe Substanzwert, Vermögenswert, 

Versicherungswert, Realwert, Reproduktionswert. 

1 

z.T. aus: [14] Klaus Gablenz "Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung", 

Werner Verlag GmbH & Co.KG, Düsseldorf. 

2 

z.T. aus: [10] Dichtl, Erwin ; Issing, Otmar: Vahlens Großes Wirtschafts Lexikon. Band 1 bis 4. 2., 

überarbeitete und erweiterte Aufl. München : C.H. Beck/Vahlen, 1994. 

3 

z.T. aus: [62] www.immobilienbewertung-online.de. 

4 

vgl.: [50] Vogel, Roland R.: Wertermittlung in Deutschland auf dem Weg nach Europa ; Alles anders, 

alles neu?, In: BIS Der Bau- und Immobilien-Sachverständige. Zeitschrift für Bauschaden, Grundstückswert 

und gutachterliche Tätigkeit. Köln : Bundesanzeiger Verlagsges. MbH, Heft 4/2002, S. 128.

Begriffsdefinitionen Seite X 

Der Wiederbeschaffungswert Der Wiederbeschaffungswert ist der Wert, der für die Wiederbeschaffung 

eines Wirtschaftsgutes zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem an 

diesem Zeitpunkt vorliegenden Zustand des Gutes aufzuwenden wäre. 

Dieser Wert wird auch bezeichnet mit Reproduktionswert (siehe Sachwert). 

Würde das Wirtschaftsgut durch ein gleiches, aber neuwertiges 

Gut ersetzt werden, spräche man vom Neuwert. 

Der Zeitwert Der Zeitwert ist der Wert, den ein Wirtschaftsgut zu einem bestimmten 

Zeitpunkt hat; hierbei kann es sich um den Verkehrswert, den gemeinen 

Wert oder andere stichtagsbezogene Werte handeln. 

Der Liquidationswert Der Liquidationswert ist der Wert, der bei der Abwicklung oder Auflösung 

eines Unternehmens noch erzielt wird. Bei einem Grundstück 

kann der Liquidationswert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. 

Der Höchstwert Der Höchstwert ist der Wert, der in Handels- und Steuerbilanzen für 

bestimmte Wirtschaftsgüter im Normalfall angesetzt werden dürfte. 

Hierbei bilden nach dem Einkommenssteuergesetz (EStG) die Abnutzungs- 

bzw. Herstellungskosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter den 

Höchstwert. 

Der Geschäftswert Der Geschäftswert ist der Wert, der abzüglich des sogenannten Substanzwertes, 

bei einem Unternehmen noch übrigbleibt und von einem 

zukünftigen Erwerber bezahlt werden würde (der sog. Mehrwert). 

Hierbei unterschiedet man nach Cors den originären Geschäftswert 

(einem vom Unternehmen selbst geschaffenen Geschäftswert) und dem 

derivativen Geschäftswert (vom Unternehmen entgeltlich erworbenen 

Geschäftswert). 

Der Barwert Der Barwert ist der Wert, den ein Anspruch eines Berechtigten, z.B. 

eine Leib- oder Zeitrente, für diesen zu einem bestimmten Zeitpunkt 

hat. Hierzu zählen auch Schulden oder Lasten. 

Der Grundbesitzwert Die Grundbesitzwerte werden aufgrund eines pauschalen Bewertungsverfahrens 

ermittelt. Das heißt, es wird keine exakte Bewertung mit 

Berücksichtigung jeder bewertungsrelevanten Einzelheit durchgeführt. 

Es wird vielmehr eine pauschale Formel für alle Grundstücke angewandt. 

Dadurch kann es durchaus zu Bewertungen kommen, in denen 

der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert höher ist als der Verkehrswert. 

Letztendlich würde der Steuerpflichtige somit eine zu hohe 

Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zahlen müssen. 

Der Buchwert Der Buchwert ist der Wert, mit dem Wirtschaftsgüter in der Handels- 

oder Steuerbilanz auf der Aktiv- oder Passivseite ausgewiesen wird.

Begriffsdefinitionen Seite XI 

Der Ausgangswert Der Ausgangswert ist der Wert, der sich bei der steuerlichen Bewertung 

bei der des Einheitswertes eines Grundstückes aus dem Sachwertverfahren 

unter Verwendung der gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungen 

aus dem Bewertungsgesetz ergibt. 

Der Ertragswert Der Ertragswert ist der Wert, der sich bei der Kapitalisierung der Reinertragsmiete 

eines Wirtschaftsgutes unter Abzug der Bodenwertverzinsung 

und unter Addition des Bodenwertes (Ertragswertverfahren) ergibt. 

Der Versicherungswert Der Versicherungswert ist der Wert des versicherten Interesses des 

Eigentümers. Der Versicherungswert eines Gebäudes ist der ortsübliche 

Neubauwert des Gebäudes entsprechend seiner Größe und Ausstattung 

sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Dieser Wert 

wird in der Regel bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen 

Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden ermittelt. Er soll die Kosten 

darstellen, die zum Wiederaufbau eines Gebäudes notwendig sind.. 

Der Gesamtwert Der Gesamtwert ist der Wert, der sich aus mehreren Einzelwirtschaftsgütern 

zusammensetzt. Nach dem Bewertungsgesetz müssen bei der 

Ermittlung des Gesamtwertes die einzelnen Wirtschaftsgüter weder bei 

der Ermittlung besonders berücksichtigt noch gesondert ausgeführt 

werden (§ 3 BewG, wirtschaftliche Einheit). 

Der Mindestwert Der Mindestwert ist der Wert, der bei der bisher gängigen Einheitsbewertung 

nach den gesetzlichen Vorschriften angewandt werden musste. 

Dies musste nicht der ermittelte Wert sein; der Mindestwert könnte 

durchaus darunter liegen. 

Der Steuerbilanzwert Der Steuerbilanzwert ist der Wert des aus den Vorschriften des Bilanzsteuerrechtes 

ermittelten und in der Steuerbilanz ausgewiesenen Wertes 

eines Wirtschaftsgutes. Man nennt ihn auch den Buchwert oder Teilwert. 

Der Einheitswert Der Einheitswert ergibt sich im Steuerrecht als Ergebnis eines Wertermittlungsverfahrens 

nach dem BewG. Er stellt die einheitliche Bemessungsgrundlage 

für die Grundsteuer und die Gewerbesteuer dar. Im 

Unterschied zum Verkehrswert wird der Einheitswert mittels einer 

pauschalierten Massenbewertung ermittelt. Er ist dementsprechend 

ungenau und liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert. 

Der Teilwert Teilwert als Bewertungsmaßstab eines Wirtschaftsgutes (WG) ist der 

Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises 

für das einzelne WG ansetzen würde unter der Vorraussetzung, 

dass er den Betrieb fortführt (§6 EStG; §10 BewG). Obergrenze 

des T. sind die Wiederbeschaffungskosten, Untergrenze ist der gemeine 

Wert (mindestens der Materialwert). Der T. ist Regelwert bei Entnahmen 

und Einlagen (§6 EStG) sowie beim Einheitswert im gewerblichen 

Betrieb (§9BewG)

Begriffsdefinitionen Seite XII 

Der Handelsbilanzwert Der Handelsbilanzwert ist der Wert, der für ein Wirtschaftsgut in der 

Handelsbilanz ausgewiesen ist. Die Bewertung eines solchen Wertes 

richtet sich nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den 

Bilanzrichtliniengesetzes. 

Der Residualwert Der Residualwert oder Restwert ist für den Investor der Höchstpreis für 

einen lohnenden Immobilienkauf. Er wird nach dem Residualwertverfahren 

als Differenz des Ertragswerts des fertigen Projekts abzüglich 

der Summe aller aufzuwendenden Kosten ermittelt. Der R. sollte 

als Wertspanne ausgeworfen werden. 

Der Beleihungswert Der Beleihungswert ist nach §12 HBG zu ermitteln. Er soll den Verkaufwert 

nicht übersteigen. Es kommt dabei auf die dauerhaften Eigenschaften 

des Grundstücks und auf den nachhaltigen Ertrag bei ordnungsgemäßer 

Bewirtschaftung an. Der Beleihungswert wird in der 

Regel sehr vorsichtig geschätzt, um das Sicherheitsbedürfnis der Bank 

zu befriedigen. Es handelt sich im Gegensatz zum Verkehrswert somit 

nicht um den Marktwert, der am Wertermittlungsstichtag am 

wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. 

Der Wert Der Wert eines Objekts hängt im wesentlichen von der Beurteilung 

durch ein Subjekt ab. Jede Wertung ist letztlich Ausdruck einer persönlichen 

Einschätzung. Treffen Verkäufer und Käufer in großer Zahl mit 

unterschiedlichen subjektiven Wertvorstellungen zusammen, so kommen 

im Tauschverkehr Preise zustande, die einen „über-individuellen“ 

Wert darstellen. Der „objektive Wert“ erwächst aus der Summe der 

zahlreichen subjektiven Nutzenschätzungen wirtschaftender Menschen 

Der Preis Preis ist der Tauschwert eines Gutes, in Geld ausgedrückt. Er ist das 

Ergebnis von Nachfrage und Angebot auf Märkten subjektiv zur Bedürfnisbefriedigung 

geeigneter, ökonomisch knapper Güter. Zwischen 

Preis und Wert sind Abweichungen möglich bzw. üblich. 1 D.h. der 

Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen 2 . 

1 

vgl.: [22] Kleiber, Wolfgang ; Simon, Jürgen ; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 

Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrswert-, Beleihungs-, Versicherungs- und 

Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB. 2., völlig neu bearb. u. erw. 

Aufl. Köln : Bundesanzeiger 1994, Seite 74. 

2 

vgl.: [7] Bundesgerichtshof: Urteil vom 25. Oktober 1967, Az. VIII ZR 215/66.

Einleitung Seite 13 

1 Einleitung 

Durch die angestrebte Vereinheitlichung europäischer Bewertungsstandards auf dem 

Gebiet der Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken sind in den letzten 

Jahren insbesondere die angelsächsischen Wertermittlungsmethoden in den Vordergrund 

getreten. In der Vergangenheit war dadurch in den Fachkreisen eine vielfache 

Auseinandersetzung zwischen den angelsächsischen und den deutschen Wertermittlungssystemen 

zu beobachten. 1 

Durch die Diskussionen wurde deutlich herausgestellt, dass in allen westeuropäischen 

Ländern die „klassischen“ Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und 

Ertragswertverfahren) weitgehend vergleichbar aufgebaut sind und in der Praxis angewendet 

werden. 2 So findet sich das Vergleichswertverfahren im angelsächsischen Direct 

Value Comparison, das Ertragswertverfahren in der Investment Method und das Sachwertverfahren 

in der Cost of Replacement Method wieder. 

Während die oben genannten Wertermittlungsmethoden in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung 

(WertV) und ergänzt in der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) 

kodifiziert sind, existieren in Großbritannien keine, den deutschen Vorschriften vergleichbaren, 

gesetzlichen Regelungen. Die Entwicklung und Durchsetzung von Wertermittlungsmethoden 

obliegt vielmehr den Berufsverbänden wie z.B. dem „Royal Institution 

of Chartered Surveyors (RICS)“, die zahlreiche Bewertungsvorschriften im „Red 

Book“ veröffentlicht haben. 3 

In England sind neben den in Deutschland kodifizierten Verfahren daneben noch die 

Gewinnmethode (Profits Method), das Residualverfahren (Residual Method) und das 

dynamische Ertragswertverfahren (Discounted Cash Flow Method) im Gebrauch. 

1 

vgl.: [47] Sotelo, Ramon:: Die WertV ist tot, es lebe die WertV. Ein finanzierungstheoretischer Vergleich 

deutscher und angelsächsischer Wertermittlungsmethoden, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert 

(GuG), Heft 2/1995, S. 91-96; [49] Thomas, Matthias: Income Approach versus Ertragswertverfahren 

(1.Teil), In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), Heft 1/1995, S. 35-38; oder 

[40] Simon, Jürgen: Quo Vadis? – Deutsche Verfahren der Grundstückswertermittlung auf dem Prüfstand, 

In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), Heft 3/1996, S. 134-143. 

2 

vgl.: [39] Simon, Jürgen: Europäische Standards für die Immobilienbewertung, In: Grundstücksmarkt 

und Grundstückswert (GuG), Heft 3/2000, S.134. 

3 

vgl.: [49] Thomas, Matthias: Income Approach versus Ertragswertverfahren (1.Teil), In: Grundstücks- 

markt und Grundstückswert (GuG), Heft 1/1995, S.36


Während die angelsächsischen Methoden eher auf einen Investor zugeschnitten sind, 

den interessiert, inwieweit er bei einer Investition in eine Immobilie Geld gewinnen 

oder verlieren kann, sind die deutschen Verfahren darauf abgestellt, welchen durch- 

schnittlichen Wert dasselbe Objekt zu einem bestimmten Stichtag am Grundstücksmarkt 

besitzt. 1 

Der so in Deutschland in § 194 BauGB definierte und durch die Verfahren der WertV 

zu ermittelnde Verkehrswert unterscheidet sich daher von dem in England vorwiegend 

ermittelten „Open Market Value“ (der „beste“ erzielbare Preis). 

Durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 16. Januar 1996 können auch 

andere nicht in der WertV kodifizierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung genutzt 

werden, sofern die Methoden der WertV nicht anwendbar sind. 2 Für die Anwendung 

von angelsächsischen Verfahren in Deutschland muss daher die Bedingung erfüllt sein, 

dass sie für eine qualifizierte Verkehrswertermittlung geeignet sind. 

Gerade das letztgenannte Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) als ertragsorientiertes 

Verfahren steht derzeit in einer kontroversen Diskussion bezüglich den 

Vorzügen und Anwendbarkeiten gegenüber dem deutschen Ertragswertverfahren. 

Nicht nur von international agierenden Investoren, die den Einsatz von betriebswirtschaftlich 

orientierten Bewertungsverfahren für die Beurteilung von Renditeobjekten 

fordern, wird die deutsche Wertermittlung z.T. als rückschrittlich und nicht mehr zeitgemäß 

empfunden. Die Anwendung des deutschen Ertragswertverfahrens wird von ihnen 

für Renditeobjekte als zu unflexibel und damit unsachgemäß angesehen, da einzelne 

Faktoren wie Mietentwicklungen, Instandsetzungen etc. nicht differenziert betrachtet 

werden könnten. Von ihnen wird, z.B. bei gewerblichen Großimmobilien, die Anwendung 

des DCF-Verfahrens propagiert. 

An diesem Punkt setzt die vorliegende Arbeit an. Ziel ist es, an einem konkreten Beispiel 

einer Gewerbeimmobilie, das DCF-Verfahren im Vergleich mit dem Ertragswertverfahren 

bezüglich der Eignung zur Verkehrwertermittlung zu untersuchen. Nach einer 

1 

vgl.: [47] Sotelo, Ramon: Die WertV ist tot, es lebe die WertV. Ein finanzierungstheoretischer Vergleich 

deutscher und angelsächsischer Wertermittlungsmethoden, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. 

Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung, Heft 2/1995, S. 91 

ff sowie [49] Thomas, Matthias: Income Approach versus Ertragswertverfahren (1.Teil), In: Grundstücksmarkt 

und Grundstückswert (GuG), Heft 1/1995, S.34. 

2 

vgl.: [9] Bundesverwaltungsgericht: Beschluss vom 16.01.1996 – 4 B 69/95 –.


einführenden Darstellung des Aufgabenfeldes der Immobilienbewertung in Deutschland 

folgt eine kurze Beschreibung des zu untersuchenden Objektes. Neben der knappen 

Vorstellung der in der WertV normierten Verfahren und Überprüfung ihrer Eignung bei 

vorliegendem Objekt, wird das Ertragswertverfahren in Kapitel 3 detailliert beschrie- 

ben. Danach wird in Kapitel 4 detailliert auf das DCF-Verfahren eingegangen und in 

Kapitel 5 die zentralen Unterschiede, Gemeinsamkeiten sowie Vor- und Nachteile zum 

Ertragswertverfahren erarbeitet. Im sechsten Kapitel folgt die Berechnung für das beschriebene 

Objekt unter Verwendung des DCF- und des Ertragswertverfahrens, um die 

Unterschiede der beiden Verfahren nochmals zu verdeutlichen. Anschließend wird im 

selben Kapitel noch eine Sensitivitätsanalyse bezüglich der maßgeblichen Eingangsparameter 

durchgeführt, bevor in Kapitel sieben die Eignung der detaillierter vorgestellten 

Verfahren zur Bewertung von Gewerbeimmobilien abschließend diskutiert wird. Der 

Fortgang und die Ergebnisse dieser Arbeit werden schließlich in Kapitel 8 zusammengefasst, 

in dem auch ein Ausblick in die Zukunft gegeben werden soll.

Grundlagen der Immobilienbewertung Seite 16 

2 Grundlagen der Immobilienbewertung 

Das Feststellen von Grundstückswerten 1 gehört mit zu den ältesten Wissenschaften. 

Schon früh, spätestens mit dem Ende des Nomadentums und dem Sesshaftwerden der 

Kulturen, stellte sich die Frage, welcher Wert einem bestimmten Stück Land beizumes- 

sen sei. Es verwundert daher nicht, dass bereits in der Bibel Wertermittlungsgrundsätze 

und Wertschätzungen aufgeführt werden. 2 

Für die neuzeitlichen Wertermittlungsgrundsätze definiert Sommer die Bewertung von 

Grundbesitz als „die Kunst, in einem durch Rechtsvorschriften geregelten Verfahren 

und aufgrund eigener Erfahrungen sowie fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer 

und bautechnischer Kenntnisse einen Wert zu ermitteln. Man versucht, wohlbegründet 

und für den Adressaten auch nachvollziehbar, einen Blick in die nicht gegebene zukünftige 

Realität zu werfen, indem man einen Wert prognostiziert, ohne genau zu wissen, ob 

der Markt diesen auch annehmen würde" 3 

2.1 Anlässe und Ziele der Immobilienbewertung 

Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden kann aus verschiedenen Bewertungsanlässen 

resultieren, sie muss nicht automatisch an den Verkauf derselben gekoppelt 

sein. Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Anlässe, eine Bewertung durchzuführen. 

Im wesentlichen sind dies folgende: 4 

• Übertragung durch Kauf bzw. Verkauf: Bei der Bestimmung eines marktkonformen 

Angebotspreises ist der Verkäufer häufig überfordert. Ebenso wird der 

Käufer über ein unabhängiges Sachverständigengutachten dankbar sein. 

• Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen: Der Verkehrswert 

einer Immobilie spielt eine bedeutende Rolle bei der Bewertung von Gesell- 

1 

gemäß den Bestimmungen des § 94 BGB ist ein Gebäude Bestandteil eines Grundstückes. 

2 

vgl.: [33] Rat der evangelischen Kirche in Deutschland (Hrsg.): Die Bibel, 1981, S. 136; Altes Testament, 

Drittes Buch Mose, Kapitel 25, Vers 14 – 16. 

3 

vgl.: [43] Sommer, Goetz ; Piehler, Jürgen: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis 

(WertE). Heft Nr.1. Orga-Handbuch Gruppe 3.1. Freiburg im Breisgau : Rudolf Haufe Verlag, 1996, 

Seite 1. 

4 

vgl.: [46] Sommer, Goetz: Was ist mein Haus heute Wert : Der praktische Ratgeber für die Bewertung 

von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. 2. erweiterte Auflage. Bonn : VNR Vlg. Dt. Wirtschaft, 

1993, Seite 12-14.


schafteranteilen. Die Bewertung kann aufgrund einzubringender Anteile oder 

wegen des Wertes ihrer Anteile geschehen. 

• Renditeprognosen für Investoren: Eine Immobilie rechnet sich nur, wenn der Er- 

tragswert über den Kosten des Erwerbs oder des Bauens liegt. Insofern ist eine 

Renditeprognose in der Lage zu helfen, bis zu welcher Kostenobergrenze das 

Kapital effizient eingesetzt werden kann. 

• Enteignungs-, Entschädigungs- oder Reprivatisierungsbewertung: Diese Bewertungsanlässe 

verfolgen die Frage, ob die angebotene Summe dem wirklichen 

Wert der Immobilie entspricht. 

• Beleihung: Kreditinstitute haben individuelle Beleihungsgrundsätze. Kennt der 

Eigentümer den Verkehrswert seiner Immobilie und lässt dies die Bank wissen, 

so kann er in der Regel günstigere Kreditkonditionen erreichen. 

• Versteigerung: Muss eine Immobilie versteigert werden, wird ihr Wert gutachterlich 

in einem Zwangsversteigerungsverfahren ermittelt. Dadurch werden der 

Ersteigerer, der Gläubiger und der Eigentümer in die Lage versetzt abzuschätzen, 

ob der bei der Versteigerung ermittelte Preis angemessen ist oder nicht. 

• Vermögensauseinandersetzung: Zur Gewährleistung eines gerechten Ausgleichs 

bei Erbengemeinschaften oder Scheidungsverfahren ist es wichtig den richtigen 

Wert einer Immobilie zu finden. Dies trifft auch bei Vereinen oder BGB- 

Gesellschaften zu, deren gemeinschaftliches Vermögen häufig zu einem großen 

Teil aus Immobilien oder Grundstücken besteht. 

• Versicherung: Wie die Banken bei der Beleihung verwenden auch Versicherungen 

eigene Grundsätze zur Bestimmung des Versicherungswertes. Besitzt der 

Versicherungsnehmer Kenntnisse über die Ermittlung des Sachwertes bzw. hat 

er ein Gutachten über den Sachwert seiner Immobilie ist er in einer besseren 

Verhandlungssituation. 

2.2 Wertbegriffe 

Neben der Frage nach den Anlässen für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden, 

muss zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend sein soll. Dabei wird man 

sehr schnell feststellen, dass es zahlreiche unterschiedliche Werte gibt (siehe auch Kapitel 

V. Begriffsdefinitionen). 

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die für die Immobilienbewertung wesentlichen 

Werte und die Fälle, in denen diese Werte benötigt werden.


Wert wird benötigt in folgenden Fällen wird ermittlet von 

Verkehrswert • Gerichtsurteile, • Sachverständigen 

• Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen, • Gutachterausschüssen 

• Vermögensauseinandersetzung (z.B. Erbfall, Scheidung), 

Beleihungswert, 

Einkaufswert 

• Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen, 

• Widerlegung der in der steuerlichen Bedarfsbewertung 

ermittelten Werte, 

• Enteignungen, 

• Entschädigungen, 

• etc. 

• Beleihung von Liegenschaften • Banken 

Versicherungswert • Abschluß von Gebäudeversicherungen • Versicherungen 

Einheitswert, 

Grundbesitzwert 

Tabelle 1: Wertbegriffe und ihre Anlässe. 

• Besteuerung von Liegenschaften • Finanzamt 

Wie man sieht ist der Verkehrswert der Wert, der am häufigsten benötigt wird. Ledig- 

lich in einigen Spezialfällen, wie zum Beispiel bei der Beleihung, der Versicherung und 

der steuerlichen Bewertung sind andere Werte maßgebend. Im nachfolgenden wird sich 

daher ausschließlich mit dem Verkehrswert und der Verkehrswertermittlung be- 

schäftigt. 

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB wie folgt definiert: 

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich 

die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gege- 

benheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage 

des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht 

auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 1 

Es ist bei der Ermittlung also von einer Fiktion auszugehen, und der Preis zu ermitteln, 

der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer freien Veräußerung zu erzielen wäre. 2 

1 [2] Beck: BauGB Baugesetzbuch : BauNVO : PlanzV : WertV u. –Richtlinien Raumordnungsgesetz. 

33. Auflage. München : Deutscher Taschenbuch Verlag, Stand 1. Januar 2002, Seite 115. 

2 vgl.: [8] Bundesgerichtshof: Urteil vom 8.Juni 1959, Az. III ZR 66/58.


Der Verkehrswert soll dem Durchschnitt der Marktpreise entsprechen und auf zwei signifikante 

Ziffern gerundet werden. 

2.3 Objektbeschreibung 

Bevor auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren zur Verkehrswertbestimmung eingegangen 

wird, erfolgt eine kurze Beschreibung des zu bewerteten Objektes, um die Eignung 

und Anwendbarkeit der nachfolgenden „klassischen“ Wertermittlungsverfahren 

untersuchen zu können. 

2.3.1 Allgemeine Daten 

Grundstück Maybachstrasse 3, 38112 Braunschweig 

Grundbuch von Braunschweig 

Band 251 B 

Blatt 6984 

Gemarkung Rühme 

Flur 4 

Flurstück 92/28 

Fläche 8.898 m² 

Baustufe I-III 

Bauweise offen 

Nutzung Gewerbe- und Industriegebiet 

Rechte und Belastungen Es sind keine planungsrechtlichen Auflagen 

oder Belastungen bekannt, noch sind wertbeeinflussende 

Eintragungen in Abt. II des 

Grundbuches vorgenommen. 

Gesamtnutzfläche ca. 5.213,32 m² 

Parkplätze ca. 35 Stück

Wertermittlungsverfahren nach WertV Seite 20 

2.3.2 Lage und Art des Grundstückes 

Das zu bewertende Grundstück liegt in Braunschweig an der Maybachstrasse und ist 

durch diese erschlossen. Die Maybachstraße liegt im Norden der Stadt im Stadtteil 

Rühme in einem Industrie-/ Gewerbegebiet mit seitlicher Lage zur Hauptverkehrsführung. 

Die verkehrstechnische Lage ist gut. Ein Autobahnanschluss an die A 391 ist in 

der Nähe vorhanden. Im Nachbarbereich befinden sich gewerbliche und dienstleistende 

Betriebe (z.B. der TÜV Braunschweig) teils mit angegliederter Wohnbebauung (vgl. 

Anhang 1 Regionalkarten- und Anhang 2 Stadtkartenausschnitt). 

Es handelt sich um ein unregelmäßig zugeschnittenes Vordergrundstück mit im Süden 

angrenzender Straßenfront von ca. 85 m und einer mittleren Tiefe von ca. 120 m. Das 

Grundstück ist eben und liegt höhengleich zur Fahrbahn. Die Erschließung auf dem 

Grundstück wird durch eine asphaltierte Ringstrasse ermöglicht. Im Südbereich befindet 

sich ein Teich zur grundstückseigenen Regenwasserversickerung mit seitlicher Hügelgestaltung. 

2.3.3 Bebauung/Nutzung 

Das Grundstück ist mit einem 2-geschossigen Bürogebäude und 3 Gewerbehallen unterschiedlicher 

Abmessungen bebaut. Das Bürogebäude ist teilunterkellert und das Erdgeschoss 

liegt eine Trittstufe erhöht zum Terrain. Die 2. und 4. Gewerbehalle liegen bodengleich, 

während die 3. Gewerbehalle ca. hälftig Rampenhöhe besitzt. Die Hallen und 

Räume sind z.Zt. komplett an 8 verschiedene Parteien vermietet, welche die Räume und 

Freiflächen teils als Lager, Parkplatz, Büro, zur Produktion, zur Dienstleistung oder als 

Verkaufsraum jeweils unterschiedlich nutzen. Zur Aufteilung und Beschaffenheit der 

einzelnen Gebäude geben der Lageplan, die Bilder und Grundrisszeichnungen im Anhang 

näher Auskunft. 

3 Die „klassischen“ Wertermittlungsverfahren nach WertV 

Nach § 1 WertV sind die Vorschriften der WertV bei der Ermittlung der Verkehrswerte 

von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an 

Grundstücken anzuwenden. Weiterhin müssen die Regelungen der WertV bei der Ableitung 

der erforderlichen Daten angewendet werden.


Nach § 7 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, 

das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heran- 

zuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter 

Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Ver- 

fahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewand- 

ten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen (vgl. Abbildung 1). 

Vergleichswert 

§§ 13 und 14 WertV 

Abbildung 1: Verkehrswertermittlung. 

Ertragswert 

§§ 15 b is 20 WertV 

Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt 

§ 7 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 3 WertV 

Bei Heranziehen mehrerer Verfahren: 

Würdigung der Aussagefähigkeit der Ergebnisse 

und der angewandten Verfahren 

§ 7 Abs. 1 WertV 

Verkehrswe rt 

Sachwert 

§§ 21 b is 25 WertV 

Zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens schreibt § 7 Abs. 2 WertV folgendes vor: 

„Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung unter Berück- 

sichtigung der im Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen 

Umständen des Einzelfalls zu wählen.“ Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens 

sind demnach folgende drei Gesichtspunkte zu beachten: 

- Welcher Gegenstand soll bewertet werden? 

- Nach welchen Gepflogenheiten beurteilt der Geschäftsverkehr diesen Gegens- 

tand (Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs)? 

- Gibt es Umstände, die ein Abweichen von den Gepflogenheiten des Geschäfts- 

verkehrs zulassen? 

Diese drei Fragen sind in einem Verkehrswertgutachten in schriftlicher Form zu beant- 

worten. Geschieht dies nicht, ist das Gutachten mit einem Fehler behaftet, denn § 7 Abs.


2 WertV schreibt ausdrücklich vor, dass die Wahl des Wertermittlungsverfahrens zu 

begründen ist. Dabei kommen die drei in der WertV normierten Wertermittlungsverfah- 

ren im Allgemeinen in folgenden Fällen zur Anwendung: (vgl. Abbildung 2). 

Unbebaute Grundstücke 

Bodenwert(-anteil) 

bebauter Grundstücke 

Bebaute Grundstücke 

Eigentumswohnungen 

Preisbemessung nach Ertragsfähigkeit 

des Grundstücks 

- Mietwohnhäuser 

- gewerblich/industrielle und gemischt 

genutzte Grundstücke 

- Garagengrundstücke 

-Hotels 

Preisbemessung nach verkörperten 

Sachwerten insbesondere bei Eigennutzung 

von 

- Ein- und Zweifamilienhäusern 

Abbildung 2: Wahl des Wertermittlungsverfahrens. 1 

Vergleichswertverfahren 

(§§ 13,14,15,21) 

Ertragswertverfahren 

(§§ 15-20) 

Sachwertverfahren 

(§§ 21-25) 

Vergleichswertverfahren nach §§ 13 und 14 WertV + Ziff. 3.4. WertR: 

Vergleichswert 

Ertragswert 

Sachwert 

Kleiber 97 

Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert aus den Kaufpreisen von 

Grundstücken ab, die mit dem Wertermittlungsobjekt direkt oder indirekt zu verglei- 

chen sind. Es kann also nur angewendet werden, wenn genügend Vergleichspreise be- 

kannt sind. Der Bodenwert ist in der Regel immer durch das Vergleichswertverfahren 

zu ermitteln. Bodenrichtwertkarten werden aus Vergleichspreisen von den Gutachter- 

ausschüssen gebildet (vgl. Anlage 3 Bodenrichtwertkarte). 

Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV + Ziff. 3.6. WertR: 

1 vgl.: [21] Kleiber, W. ; Simon, J. ; Weyers, G.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 3. Aufl. 

Köln : Bundesanzeiger Verlagsges. MbH, 1998, Seite 337, Abb. 37


Das Sachwertverfahren wird benutzt, wenn die Bausubstanz bei der Beurteilung des 

Wertes eines bebauten Grundstückes im Vordergrund steht. 

Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20 WertV + Ziff. 3.5. WertR: 

Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise bei Grundstücken angewandt, die auf eine 

Vermietung ausgerichtet sind. 

Da in einem Bewertungsgutachten der Wert eines Objektes in der Regel nach zwei Ver- 

fahren getrennt ermittelt wird, ergibt sich eine gegenseitige Kontrolle und zusätzliche 

Zuverlässigkeit. In der Hand eines erfahrenen Immobilienfachmannes und Sachverständigen 

für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, sollte jedoch 

jedes der drei Bewertungsverfahren für sich alleine zu einem marktnahen Ergebnis füh- 

ren. 1 

Im Folgenden werden, da das zu betrachtende Grundstück gewerblich genutzt wird, in 

Anlehnung an die Abbildung 2, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren 

nur kurz beschieben, während das Ertragswertverfahren genauer untersucht wird. 

3.1 Vergleichswertverfahren 

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch den zeitnahen Vergleich mit 

bereits realisierten und unter Marktbedingungen zustande gekommenen Kaufpreisen 

vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. 2 Es wird davon ausgegangen, dass ein Grundstück 

so viel wert ist, wie unter normalen Umständen auf dem Grundstücksmarkt dafür 

gezahlt werden kann. 

Beim Verfahren kann man zwischen der Bewertung von unbebauten und bebauten 

Grundstücken unterscheiden. 

1 

vgl.: [36] Rüchardt, Konrad: Bemerkungen zur Immobilienbewertung in Deutschland und Großbritannien, 

In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), Heft 6/1991, S. 310. 

2 

vgl.: [35] Rössler, Rudolf ; Langner, Johannes ; Simon, Jürgen ; Kleiber, Wolfgang: Schätzung und 

Ermittlung von Grundstückswerten. Eine umfassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen 

Möglichkeiten einer zeitgemäßen Verkehrswertermittlung. 6., überarb. u. erw. Aufl. Neuwied ; 

Frankfurt am Main : Hermann Luchterhand, 1990, Seite 36.


3.1.1 Vergleichswertverfahren zur Bodenwertbestimmung 

In der Regel wird der Bodenwert aus Preisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Bei 

der Ableitung des Verkehrswertes des Bodens aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen 

vergleichbarer Grundstücke, die mit dem zu bewertenden Grundstück „hinreichend“ 

übereinstimmen, spricht man von einem unmittelbaren Preisvergleich (§ 13 Abs. 1 

WertV). „Hinreichende“ Übereinstimmung soll dabei nach der Literatur hinsichtlich der 

nachfolgenden Merkmale bestehen. 1 

- Ortslage, 

- Grundstückslage, 

- Art und Maß der Nutzung, 

- Bodenbeschaffenheit 

- Grundstücksgestalt bzw. Grundstücksschnitt, 

- wertbeeinflussende Rechte und Belastungen, 

- Erschließungszustand. 

Stehen nicht genügend Vergleichsfälle für einen unmittelbaren Vergleich zur Verfügung, 

kann der Bodenwert über das mittelbare Vergleichsverfahren (§ 14 WertV) an 

hand von Bodenrichtwerten oder mittels Vergleichsobjekten aus Vergleichsgebieten 

ermittelt werden. Die Ermittlung des Bodenwertes mit Bodenrichtwerten aus z.B. Bodenrichtwertkarten 

(vgl. Anhang 3) wird in § 12 Abs. 1 Satz 1 WertV als zulässig erklärt. 

Bodenrichtwerte sind in § 196 BauGB definiert und von den Gutachterausschüssen 

jährlich mindestens für erschließungsbeitragspflichtiges bzw. –freies Bauland zu 

ermitteln. 2 

Bei der Ableitung des Bodenwertes aus Bodenrichtwerten sind Abweichungen zwischen 

den individuellen Merkmalen des Wertermittlungsobjektes und denen des typischen 

Grundstückes, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht, durch Zu- oder Abschläge 

zu berücksichtigen. 

1 

vgl.:[20] Kertscher, Dieter: Vergleichswertverfahren. In: Praxis der Grundstückbewertung. Hrsg.: Gerardy, 

Theo ; Möckel, Rainer ; Troff, Herbert. 5. Aufl. Landsberg am Lech : Verlag Moderne Industrie, 

1991, Abschnitt 4.2.2, Seite 1 ; vgl.: [1] Altmeppen, Hermann: Vorlesungsskript Sommersemester 

2002 an der TU-Braunschweig : Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 

2002, Seite 59-61. 

2 

vgl.:[44] Sommer, Goetz: Bodenwert. In : Gründstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis. 

Hrsg.: Sommer, Goetz ; Piehler, Jürgen. Freiburg im Breisgau : Rudolf Haufe Verlag, 1995, Gruppe 

3.2, Seite 3.


Da der Bodenwert auch bei den nachfolgenden Verfahren benötigt wird, wird der Ver- 

fahrensablauf in der Abbildung 3 nachfolgend noch mal schematisiert dargestellt. 

Unmittelbarer Preisvergleich 

Vergleichbarkeit bezüglich: 

•Ortslage 

•Grundstückslage 

•Art und Maß der baulichen Nutzung 

•Bodenbeschaffenheit 

•Grundstückschnitt 

•Erschließungszustand 

Anpassung der Merkmale mittels 

Zu- und Abschlägen 

Mittelbarer Preisvergleich 

Bodenrichtwerte 

Anpassung des 

Grundstückes an das 

den Richtwerten 

zugrunde liegende 

idealtypische 

Grundstück mittels 

Zu- und Abschlägen 

Vergleichswert des Bodens 

Vergleichsgebiete 

Herstellung der 

Vergleichbarkeit 

der Gebiete mittels 

Zu- und 

Abschlägen 

= = = 

Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt insbesondere zeitliche 

Anpassung der Vergleichswerte 

= 

Verkehrswert des Bodens 

Abbildung 3: Vergleichswertverfahren zur Ermittlung von unbebauten Grundstücken. 1 

3.1.2 Vergleichswertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke 

Zur Bewertung von bebauten Grundstücken kann das Vergleichswertverfahren ebenso 

wie bei unbebauten angewendet werden. 2 Neben den Merkmalen für die Vergleichbar- 

1 vgl.: [25] Leopoldsberger, Gerrit: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien : Schriften zur Im- 

mobilienökonomie. 6. Band. Köln : R. Müller, 1998 Seite 22. 

2 vgl.: [13] Freise, Jörn: Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke. In: Grundstücksmarkt und 

Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung, Heft 2/1993, 

Seite 73.


keit von unbebauten Grundstücken kommen jedoch noch folgende Kriterien für die Vergleichbarkeit 

der Gebäude hinzu: 

- Alter der Gebäude, 

- Bauzustand, 

- Gebäudegröße, 

- Art und Maß der baulichen Nutzung. 

Hierdurch wird das Problem eine hinreichend große Anzahl vergleichbarer Grundstücke 

für einen unmittelbaren Vergleich zu finden weiter erschwert. Eine ausreichende Zahl 

von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ist jedoch laut § 13 WertV erforderlich. Dem 

zu bewertenden Grundstück sollten generell mindestens 20 Vergleichspreise vergleichbarer 

Grundstücke gegenübergestellt werden, um ein repräsentatives Ergebnis zu erhalten. 

1 Die Vergleichspreise können aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse 

entnommen werden. 2 

Zum direkten, unmittelbaren Preisvergleich wird der Mittelwert derjenigen Kaufpreise 

gebildet, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale übereinstimmen und mit 

ihrem Kaufdatum dem Wertermittlungsstichtag möglichst nahe kommen. Aus dem Mittelwert 

pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche des vorhandenen Gebäudes 

ergibt sich der Verkehrswert des bebauten Grundstückes. Unterscheiden sich die 

Grundstücke in einem Merkmal, z.B. in der Wohnfläche oder der Kaufzeit, können Indexreihen 

zur Umrechnung herangezogen werden. 

Weichen die Vergleichsgrundstücke in mehreren Zustandsmerkmalen von dem zu bewertenden 

Grundstück ab, wird auch hier vom indirekten oder mittelbaren Preisvergleich 

gesprochen. Können diese Unterschiede durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten 

oder Gebäudefaktoren aus der Marktanalyse auf das zu bewertende Grundstück 

umgerechnet werden, wird hier auch wie beim direkten Preisvergleich verfahren. 3 

3.1.3 Fazit 

1 

vgl.: [1] Altmeppen, Hermann: Vorlesungsskript Sommersemester 2002 an der TU-Braunschweig : 

Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002, Seite 60. 

2 

Nach §193 BauGB gehört zu den Aufgaben von Gutachterausschüssen u.a. die Führung einer Kaufpreissammlung 

gemäß §195 BauGB. 

3 


Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002, Seite 61.


Das Vergleichswertverfahren gilt in der Literatur als das theoretisch geeignetste Verfahren. 

Eine Anpassung mittels Zu- oder Abschlägen des Vergleichswertes an den Verkehrswert 

kann bei zeitlicher Nähe der Vergleichsfälle entfallen. 1 Bei ausreichender 

Anzahl von Vergleichspreisen bietet das Verfahren die beste Möglichkeit, den tatsächlich 

erzielbaren Kaufpreis des Objekts zu ermitteln. Besonders für die Ermittlung des 

Bodenwertes ist es daher auch in der Praxis sehr gut geeignet. 

Da im Allgemeinen der Grundstücksmarkt für alle Marktsegmente nicht ausreichend 

Vergleichstransaktionen zur Verfügung stellt, müssen oft Umrechnungen und Anpassungen 

zwischen Wertermittlungsgrundstück und Vergleichsgrundstücken vorgenommen 

werden, wodurch die theoretische Überlegenheit in der Praxis verloren geht. Für 

die Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken kann das Vergleichswertverfahren 

in der Regel daher nur bei Eigentumswohnungen oder standardisierten 

Reihenhäusern angewendet werden, da sich hier möglicherweise noch genügend vergleichbare 

Objekte finden lassen. 2 Dass dagegen bei Geschäftsgrundstücken der Grundstücksmarkt 

für eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten nicht rege genug ist, 

wird von Simon/Cors/Troll betont. 3 

Für die Verkehrswertbestimmung der vorliegenden Gewerbeimmobilie stellt das Vergleichswertverfahren 

aus oben genannten Gründen keine gute Alternative dar. 

1 

vgl.: [45] Sommer, Goetz: Vergleichswert. In : Gründstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis. 

Hrsg.: Sommer, Goetz ; Piehler, Jürgen. Freiburg im Breisgau : Rudolf Haufe Verlag, 1995 Gruppe 3.5 

Seite 2. 

2 

vgl.: [38] Simon, Jürgen ; Reinhold, Wilfried: Wertermittlung von Grundstücken. Aufgaben und Lösungen 

zur Verkehrswertermittlung. Neuwied ; Berlin ; Kriftel/Taunus : Hermann Luchterhand, 1994, 

Seite 17. 

3 

vgl.: [37] Simon, Jürgen ; Cors, Klaus ; Troll, Max: Handbuch der Grundstückswertermittlung. Verkehrswert, 

Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken. 

3., neu bearb. u. erw. Aufl. München : Verlag Franz Vahlen, 1993, Seite 83.


3.2 Sachwertverfahren 

Bei der Ermittlung des Sachwertes wird sich an der Vorstellung einer Reproduktion der 

betroffenen Immobilie orientiert. 1 Die hauptsächliche Fragestellung soll klären, welcher 

Betrag aufzuwenden wäre, wenn die zu bewertende Immobilie wiederhergestellt werden 

müsste. 

3.2.1 Genereller Aufbau des Sachwertverfahrens 

Das in den §§ 21 bis 25 WertV geregelte Sachwertverfahren beruht im wesentlichen auf 

technischen Merkmalen und kann nach folgenden Schritten durchgeführt werden: 

- Ermittlung der Neubaukosten der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag, 

- Korrektur wegen des Alters der baulichen Anlagen, 

- Korrektur wegen Baumängel und Bauschäden, 

- Berücksichtigung der Außenanlagen und sonstiger Anlagen, 

- Berücksichtigung des Bodenwerts, 

- Korrektur wegen sonstiger Umstände. 

Als Ergebnis erhält man den Sachwert des Grundstücks. Dieser muss mittels eines 

Marktanpassungsfaktors an die allgemeinen Marktverhältnisse angepasst werden. Nach 

Berücksichtigung der Marktanpassung erhält man den Verkehrswert des Grundstücks. 

Nach § 21 WertV sind dazu der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen 

zunächst getrennt zu ermitteln und abschließend zu summieren (vgl. Abbildung 

4). 

Der Bodenwert ist im Sachwertverfahren gemäß § 21 Abs. 2 nach den Regeln des Vergleichswertverfahrens 

(Kapitel 3.1) zu berechnen. Es ist hierbei von der Fiktion eines 

unbebauten Grundstückes auszugehen. 

Bei der stufenweisen Ermittlung des Sachwertes der Gebäude werden zunächst die Herstellungskosten 

des Gebäudes errechnet. Dabei werden Normalherstellungskosten 

(NHK) je m³ umbauten Raum bzw. je m² Bruttogrundfläche (BGF) zugrunde gelegt. 

1 

vgl.: [32] Paul, Eduard: Bewertungsmethoden im Kontext der funktionalen Werttheorie, In: Grundstücksmarkt 

und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung,, 

Heft 2/1998, S. 86.


Diese werden aus Erfahrungssätzen abgeleitet und können der Literatur entnommen 

werden. Neben den Erfahrungssätzen, die überwiegend das Jahr 1913 als Bezugszeitpunkt 

haben, gibt es Datensammlungen die sich auf die Jahre 1995 und 2000 beziehen 

(NHK ´95 und NHK ´2000). Neben der Multiplikation mit dem umbauten Raum bzw. 

der Bruttogrundfläche (BGF) müssen die Baunebenkosten zu den Normalherstellungskosten 

noch dazugerechnet werden. Mit einer jeweiligen Baupreisindexreihe werden die 

Normalherstellungskosten dann auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag 

hochgerechnet. Statt der Ermittlung der Herstellkosten über die Normalherstellungskosten 

können auch die tatsächlich entstandenen Herstellungskosten benutzt werden. 

Da das Wertermittlungsobjekt am Wertermittlungsstichtag durch sein Alter eine Minderung 

seines Wertes erfahren hat, sind entsprechende Abzüge vorzunehmen. Diese 

bestimmen sich nach der Restnutzungsdauer und der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden 

und werden in einem Hundertsatz des Gebäudeherstellungswertes ausgedrückt. Dabei 

wird je nach Art und Nutzung des Gebäudes von einer gleichmäßigen oder von einer 

mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen. 

Weil sich die Normalherstellungskosten des weiteren auf mängelfreie Bauwerke beziehen, 

müssen Wertminderungen durch vorhandene Mängel gesondert berücksichtigt werden. 

Hier kann ein entsprechender Abschlag, der den Schadensbeseitigungskosten 

entspricht, oder ein Abschlag über eine verminderte Restnutzungsdauer angesetzt werden. 

Zur Erlangung des Sachwertes des Grundstückes sind zum Schluss noch sonstige wertbeeinflussende 

Umstände durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit sie 

nicht schon durch eine geänderte Gesamtnutzungsdauer in der Wertminderung eingerechnet 

wurden. Zu den wertbeeinflussenden Umständen gehören z.B. belastende Rechte, 

wirtschaftliche Verwendbarkeit, Beeinträchtigung durch Umwelteinflüsse, ein überdurchschnittlich 

guter Erhaltungszustand oder umfassende Sanierungsarbeiten. 

3.2.2 Fazit 

Traditionell wurde das Sachwertverfahren zur Wertermittlung von eigengenutzten Gebäuden 

verwendet. Ob es sich bei diesen Gebäuden um Einfamilienhäuser, Lagerhallen


oder große Industriekomplexe handelte, wurde als nebensächlich erachtet. 1 In der neue- 

ren Literatur und nach den neuen Wertermittlungsrichtlinien (WertR) soll das Sachwertverfahren 

in erster Linie bei „individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, 

besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind“ angewendet werden. Darüber 

hinaus soll es „auch für Fabrikanlagen, Lagerhallen und andere gewerbliche Objekte 

gelten“, sofern sich ortsübliche Mieten nicht feststellen lassen. 2 

Auf Grundlage des Sachwertverfahrens werden aber in erster Linie Grundstücke bewertet, 

die nicht zur Erzielung einer Rendite bestimmt sind. Das liegt vor allem daran, dass 

der Sachwert keinen Hinweis auf die möglichen Entnahmen gibt, die den Wert der Immobilie 

als Investitionsobjekt ausmacht. „Daher dürfte die Ermittlung des Sachwertes 

bei der Wertermittlung von ertragsorientierten Immobilien als schwerer Kunstfehler 

gelten.“ 3 

Da es sich bei dem vorliegendem Objekt um ein reines Renditeobjekt handelt, sind die 

Sachwerte bei der Wertbeurteilung eher zweitrangig und das Sachwertverfahren ist als 

alleiniges Wertermittlungsverfahren auch aus oben genannten Gründen abzulehnen. 

Vielmehr sollte die Ermittlung des Sachwertes als Hilfs-, Kontroll- und Informationsfunktion 

vorgenommen werden. So hat nach Simon das Sachwertverfahren als Stützverfahren 

auch bei Renditeimmobilien seinen festen Platz. Es sollte von einem verantwortungsbewussten 

Sachverständigem in jedem Fall zusätzlich ermittelt werden. Beispielsweise 

ist bei einem krassen Missverhältnis zwischen (niedrigem) Sachwert und 

(hohem) Ertragswert Vorsicht hinsichtlich der Ableitung des Verkehrswertes geboten. 4 

Auch wird für Unternehmen mit umfangreichen Immobilienbeständen insbesondere für 

deren Aktionäre nicht nur die Ertragslage von Bedeutung sein. 5 

1 

vgl.: [31] Möckel, Rainer: Sachwertverfahren. In: Praxis der Grundstücksbewertung. Hrsg.: Gerady, 

Theo ; Möckel, Rainer ; Troff, Herbert. 5.Aufl. Landsberg am Lech : Verlag Moderne Industrie, 1991, 

Abschnitt 4.4.1, Seite 1. 

2 

vgl.: Abschnitt 3.1.3 WertR´91/96. 

3 



Heft 2/1998, S. 86. 

4 

vgl.: [40] Simon, Jürgen: Quo Vadis? – Deutsche Verfahren der Grundstückswertermittlung auf dem 

Prüfstand, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik 

und Wertermittlung, Heft 3/1996, S. 137/138. 

5 

vgl.: Fußnote 3.


•Normalherstellungskosten N 

•Baupreisindex Im 

•Raum- oder Flächeninhalt G 

§ 22 Abs. 1 bis 3 WertV 

Herstellungskosten 

H = N ·Im · G 

§ 22 Abs. 3 Wert V 

- 

Wertminderung wegen Alters 

W A 

§ 23 WertV 

- 

Wertminderung wegen Baumängeln 

und Bauschäden W B 

§ 24 WertV 

Sachwert der Gebäude 

S G = H - W A -W B 

Abbildung 4: Sachwertverfahren. 1 

Wert der Außenanlagen und 

sonstige Anlagen S A 


Sonstige wertbeeinflussende Umstände W U 

§ 25 WertV 

∑ 

Sachwert des Grundstücks 

S = S G + S A + BW + W U 


Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt 

Insbesondere zeitliche Anpassung der Vergleichswerte 

Verkehrswe rt des Grundstücks 

Bodenwert 

BW 

§ 21 Abs. 2 WertV 

1 vgl.: [25] Leopoldsberger, Gerrit: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien : Schriften zur Im- 

mobilienökonomie. 6. Band. Köln : R. Müller, 1998 Seite 55; [1] Altmeppen, Hermann: Vorlesungs- 

skript Sommersemester 2002 an der TU-Braunschweig : Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobi- 

lien. 2. überarbeitete Auflage, 2002 Seite 56.


3.3 Ertragswertverfahren 

Da das Ertragswertverfahren nach Abschnitt 3.1.3 WertR bei Grundstücken angewendet 

werden soll, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, wird es 

nachfolgend auch im Hinblick auf den Vergleich mit dem DCF-Verfahren genauer als 

das Vergleichs- und das Sachwertverfahren untersucht. 

3.3.1 Genereller Aufbau des Ertragswertverfahrens 

Die Verkehrswertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens wird in den §§ 15 – 20 

der WertV geregelt und geht von der Überlegung aus, dass der Wert eines unter Rendi- 

teaspekten erworbenen Grundstückes von den erzielbaren Erträgen bestimmt wird. 

Grundlage für das Verfahren ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag (RoE), der aus dem 

Grund und Boden und den zugehörigen baulichen Anlagen erwirtschaftet wird. 

Die grundsätzliche Vorgehensweise des Verfahrens, die auf der nachfolgenden Seite in 

der Abbildung 5 verdeutlicht wird, ist zweigliedrig. Zum einen wird der Ertragswert der 

baulichen Anlagen berechnet, zum anderen wird der Bodenwert davon getrennt ermit- 

telt, da bei ihm ein ewiger Bestand unterstellt wird. 1 Die Formel für die Berechnung des 

Ertragswertes des gesamten Grundstückes lässt sich folgendermaßen aufstellen: 

mit: 

Darin sind: 

EW = [( RoE − BK − 0, 

01∗ 

p ∗ BW ) ∗V 

] + BW 

RND 

q −1 

V = RND 

und 

q = 0 , 01∗ 

p + 1 

q ∗( 

q −1) 

EW: Ertragswert des Grundstückes, V: Vervielfältiger, 

RoE: Nachhaltiger Rohertrag, BW: Bodenwert, 

p: Liegenschaftszinssatz (in %), RND: Restnutzungsdauer, 

BK: Nachhaltige Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähiger Anteil), 

1 vgl.: [11] Dieterich, Hartmut: BauGB-Kommentar. Vorbemerkungen zu §§ 192 bis 199 BauGB ; §§ 

192, 193, 194, 197, 198, 199 BauGB. In: Baugesetzbuch. Kommentar. Hrsg.: Ernst, Werner ; Zink- 

hahn, Willy ; Bielenberg, Walter. 6. Aufl. München : C.H. Beck´sche Verlagsbuchhandlung, 1996, 

Seite 29.


Nachhaltig erzielbare Erträge 

Jahresrohertrag des Grundstückes RoE 

[ § 17 WertV ] 

- 

Bewirtschaftungskosten BK 

[ § 18 WertV ] 

Jahresreinertrag des Grundstückes RE 

RE = RoE - BK 

- 

Verzinster Bodenwert (Anteil des Bodens) 

BW Z = 0,01 · p · BW 

p : Liegenschaftszins 

Jahresreinertrag für das Gebäude 

RE G = RE – BW Z 

[§ 16 Abs. 3 WertV ] 

x 

Vervielfältiger V 

[ §16 Abs. 1 WertV ] 

Wert der baulichen Anlage 

[ §15 Abs. 1 WertV ] 

Sonstige Wertbeeinflussende Umstände 

[ § 19 WertV ] 

+ 

Ertrags wert des Grundstückes 

EW = RE G · V + BW 

[ § 15 Abs. 3 WertV ] 

Bodenrichtwerte 

Grundstücksfläche 

Bodenwert BW 

[ §§ 13 und 14 WertV ] 

Heranziehung anderer Verfahrensergebnisse [ § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV ] 

Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt 

[ § 7 Abs. 1 Sat z 3 i.V.m. § 3 Abs.3 Wert V ] 

Verkehrswe rt des Grundstückes 

[ § 194 BauGB ] 

Abbildung 5: Wertermittlung beim Ertragswertverfahren nach WertV. 1 

1 vgl.: [15] Gerhardy, T. ; Möckel, R. ; Troff, H. : Praxis der Grundstücksbewertung. 3. Aufl. 48. Nach- 

lieferung 2/2001. Landberg am Lech : Verlag Moderne Industrie, 2001,S. 1.3.7/12 und S.1.3.7/14 ; 

vgl.: [25] Leopoldsberger, Gerrit: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien : Schriften zur Im- 

mobilienökonomie. 6. Band. Köln : R. Müller, 1998, S.37.


In Worte gefasst ist der Reinertrag des Grundstückes (RE) der um die nachhaltigen, 

nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (BK) verminderte Rohertrag (RoE). 

Der Wert der baulichen Anlagen ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes 

verminderte und sodann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer kapitalisierte 

nachhaltige Reinertrag des Grundstückes. 

Der Normalfall bei der Berechnung des Wertes der baulichen Anlagen unterstellt, dass 

der nachhaltige Reinertrag über den gesamten Verlauf der Restnutzungsdauer konstant 

erzielbar ist. Etwaige absehbare oder schon vereinbarte Veränderungen des nachhalti- 

gen Reinertrages, wie z.B. bei vorübergehenden Mietfreizeiten oder Staffelmietverträ- 

gen, müssen am Ende des Verfahrenganges einkalkuliert werden (sonstige wertbeein- 

flussende Umstände nach § 19 WertV). 

Diese Vorgehensweise ist aufgrund des Rechenweges unbedingt erforderlich, da man 

bei einer Berücksichtigung im Rahmen der Reinertragsermittlung ansonsten eine nachhaltige 

Erzielung dieser Abweichungen über die gesamte Restnutzungsdauer unterstellen 

würde. 

Bei einem Mietvertrag mit überhöhten Mieten (over-rented) wird das aber mit Sicherheit 

nicht der Fall sein. Nach Ablauf solch eines Mietvertrages wird ein neuer Mieter 

wohl nur noch den üblichen, am Markt erzielbaren Mietzins bezahlen. Der Vorteil dieser 

Vorgehensweise ist darüber hinaus, dass Abweichungen auch nachträglich detailliert 

in die Berechnung eingestellt werden können. 

Der Ertragswert des Grundstückes (EW) ergibt sich schließlich aus der Summe des 

Wertes der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Der Verkehrswert des Grundstückes 

wird abschließend unter eventueller Berücksichtigung anderer Verfahren und der 

Lage am Grundstücksmarkt abgeleitet. 

3.3.2 Ermittlung des Bodenwertes BW 

Der Bodenwert ist im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach § 15 der WertV getrennt 

vom Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Nach § 15 Abs. 2 der WertV wird 

das Vergleichswertverfahren (vgl. Kapitel 3.1.1) zur Ermittlung des Bodenwertes vorgeschrieben.


Die WertV geht im Gegensatz zum Werteverzehr bei Gebäuden (Wertminderungen we- 

gen Alters siehe Kapitel 3.2.1) beim Boden von einem unbegrenzt nutzbarem Wirt- 

schaftsgut aus. Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil verzinst sich 

deshalb im Sinne eines Dauerertrages und er kann als Jahresbetrag einer ewigen Rente 

kapitalisiert werden. Obwohl es keine Immobilie gibt, die ohne ein Grundstück existie- 

ren kann 1 , wird nur in Deutschland besonderer Wert auf die Bodenwertermittlung ge- 

legt. 2 

Die in Deutschland durch die Gutachterausschüsse gewährleistete, „staatlich verordnete 

Transparenz auf dem Grundstücksmarkt“, ist in Europa einmalig und stellt eine beson- 

dere Qualifikation der deutschen Bewertungsverfahren insbesondere des Ertragswert- 

verfahrens dar. 3 

Besonderes Augenmerk ist auf die Bodenwertermittlung bei Objekten mit relativ gerin- 

ger Nutzungsdauer zu legen, da hier der Verkehrswert durch den Bodenwert wesentlich 

stärker beeinflusst wird. 

So ermittelt sich beispielsweise bei Ablauf der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der bau- 

lichen Anlagen der Verkehrswert eines Grundstückes nur noch aus dem Bodenwert abzüglich 

der Abrisskosten. Bei Objekten mit einer Restnutzungsdauer von über 40 Jahren 

könnte dagegen im Rahmen der Schätzungsgenauigkeit auf eine zusätzliche Ausweisung 

des Bodenwertes verzichtet werden 4 (vgl. Abbildung 1). 

1 

vgl.: [47] Sotelo, Ramon: Die WertV ist tot, es lebe die WertV. Ein finanzierungstheoretischer Vergleich 

deutscher und angelsächsischer Wertermittlungsmethoden, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. 

Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung, Heft 2/1995, S. 91. 

2 

vgl.: [41] Simon, Jürgen: Verkehrswertermittlung Offener Immobilienfonds, In: Grundstücksmarkt und 


S.137. 

3 



und Wertermittlung, Heft 3/1996, S. 134. 

4 

vgl.: Fußnote 2, ebenda.


Wert 

Entwicklung des Ertragswertes 

Zeit 

Abbildung 6: Entwicklung des Ertragswertes. 1 

3.3.3 Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen 

Bodenwert 

Ertragswert 

Die Ertragswertermittlung der baulichen Anlagen bestimmt sich nach § 16 WertV und 

ist in der linken Spalte der Abbildung 5 dargestellt. 

Wie bereits beschrieben, sind zunächst vom Rohertrag des Grundstückes (RoE) die 

Bewirtschaftungskosten (BK) abzuziehen, um zum Reinertrag des Grundstückes (RE) 

zu gelangen. Der Bodenwert (BW) ist anschließend mit dem Liegenschaftszinssatz (p) 

zu kapitalisieren. Jahresreinertrag des Grundstückes abzüglich der Bodenwertverzin- 

sung ergibt den Jahresreinertrag der Gebäude (REG). Dieser ist je nach Restnutzungs- 

dauer mit einem Vervielfältiger (V) zu multiplizieren, um zum Wert der baulichen 

Anlagen zu gelangen. Gegebenenfalls sind danach noch sonstige wertbeeinflussende 

Umstände zu berücksichtigen. 

In den nächsten Abschnitten werden die fett unterlegten Begriffe bzw. die einzelnen 

Schritte zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes detailliert beschrieben. 2 

1 aus: [27] Meyer, Eckhard: DCF-Verfahren in der Wertermittlung, Bedingungen und Anforderungen an 

eine qualifizierte Bewertung über DCF, Seminarunterlage, 2001, S.4. 

2 unter dem Ertragswert der baulichen Anlagen wird in erster Linie nach § 15 Abs. 1 Satz 1 WertV der 

Gebäudeertragswert verstanden. Dieser Begriff wird im folgenden synonym zum Ertragswert der bau- 

lichen Anlagen verwandt. vgl. [22] Kleiber, Wolfgang ; Simon, Jürgen ; Weyers, Gustav: Verkehrs- 

wertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrswert-, Be- 

leihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB. 

2., völlig neu bearb. u. erw. Aufl. Köln : Bundesanzeiger 1994, S. 685.


3.3.3.1 Rohertrag des Grundstückes RoE 

Der Rohertrag setzt sich aus allen nachhaltig erzielbaren Einnahmen des Grundstückes 

zusammen, die sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung aus 

den erzielbaren Mieten, Pachten und sonstigen Vergütungen ergeben. Für eigengenutzte 

Grundstücke oder Grundstücksteile sind die bei Vermietung und Verpachtung nachhaltig 

erzielbaren Einnahmen zu Grunde zu legen. Gleiches gilt für Grundstücke, die kostenlos 

oder zu Entgelten, die vom üblichen Entgelt abweichen, zur Verfügung gestellt 

werden (§ 17 Abs.2 WertV). 

Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten zusätzlich gezahlt werden, bleiben dabei 

nach § 17 Abs. 1 WertV ebenso wie etwaige Mehrwertsteuer unberücksichtigt. Es ergibt 

sich in der Praxis also eine weitgehende Identität zwischen der nachhaltig erzielbaren 

Nettokaltmiete und dem nachhaltigen Rohertrag. Der nachhaltig erzielbare Rohertrag 

entspricht anders gesagt der Summe aus Grundstücksreinertrag und den nicht umlagefähigen 

Bewirtschaftungskosten. 

Unter dem Begriff der nachhaltigen Einnahmen ist von ortsüblichen, durchschnittlichen 

Mieten und Pachten für vergleichbare Grundstücke auszugehen, die dauerhaft erzielt 

werden können. Abzuleiten sind sie unter anderem aus Marktuntersuchungen und 

Mietspiegeln sowie aus Auskünften von Kommunen, Banken, Maklern, Wohnungsämtern 

etc. 

Der nachhaltig erzielbare Rohertrag ist also unabhängig vom tatsächlichen Rohertrag 

zum Zeitpunkt der Bewertung und es genügt nicht, die am Wertermittlungsstichtag tatsächlich 

gezahlten Mieten gedankenlos in das Ertragswertverfahren zu übernehmen. Es 

müssen vielmehr alle Umstände berücksichtigt werden, die sich dauerhaft auf die Höhe 

der Miete auswirken können, da die Höhe des nachhaltigen Rohertrages neben dem Liegenschaftszins 

den Verkehrswert am stärksten beeinflusst. 1 

Zur Erlangung des nachhaltigen Rohertrages müssen daher die Mietvertragsgestaltung 

und die Mietkonditionen sehr genau geprüft werden. Besonders wichtig ist die Prüfung 

1 

vgl.: [37] Simon, Jürgen ; Cors, Klaus ; Troll, Max: Handbuch der Grundstückswertermittlung. Verkehrswert, 

Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken. 

3., neu bearb. u. erw. Aufl. München : Verlag Franz Vahlen, 1993, S. 120.


der Mietfläche, die Laufzeit der Mietverträge, etwaige Optionsmöglichkeiten, Indizierungen 

aber auch die Bonität der Mieter. 1 

Für den Fall, dass die tatsächlichen Mieterträge von den nachhaltigen erzielbaren Erträgen 

abweichen ist nach Nr. 3.5.1. der WertR bzw. § 19 WertV im Rahmen der Ertragswertermittlung 

vom nachhaltigen Rohertrag auszugehen und die Abweichung in Form 

eines Zu- oder Abschlages wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände zu berücksichtigen. 

Dabei wird üblicherweise der Barwert der Differenz zwischen der Vertragsmiete und 

dem nachhaltigen Rohertrag über die Restlaufzeit des Mietvertrages ermittelt. Liegt die 

vereinbarte Vertragsmiete oberhalb der nachhaltig erzielbaren Roherträge (over-rented), 

wird der ermittelte Barwert als werterhöhender Umstand hinzuaddiert; liegt die vereinbarte 

Vertragsmiete unterhalb der nachhaltig erzielbaren Roherträge (under-rented), 

wird der ermittelte Barwert als wertmindernder Umstand abgezogen. 

Zur Ermittlung der Barwerte der Differenz zwischen Vertragsmiete und nachhaltigem 

Rohertrag werden meist unterschiedliche Zinssätze verwendet. Liegt die Vertragsmiete 

oberhalb des nachhaltigen Rohertrages, findet ein Zinssatz Anwendung, der üblicherweise 

oberhalb des Liegenschaftszinses (vgl. Kapitel 3.3.3.3) liegt und mindestens der 

Umlaufrendite risikoloser festverzinslicher Anleihen zuzüglich eines Risikozuschlages 

zur Berücksichtigung der Mieterbonität entspricht. Je schlechter die Mieterbonität, um 

so größer der entsprechende Risikoaufschlag. Liegt die Vertragsmiete unterhalb des 

nachhaltigen Rohertrages, wird üblicherweise ein Zinssatz verwendet, der maximal dem 

Liegenschaftszinssatz entspricht oder um 0,5 - 2 %-Punkte unterhalb des Liegenschaftszinssatzes 

liegt, da ein derartiger Zahlungsstrom, der unterhalb der ortsüblichen, durchschnittlichen 

Mieten und Pachten für vergleichbare Grundstücke liegt, als besonders 

sicher gilt. 2 

1 



S.137. 

2 

vgl.: Gesprächsnotiz aus einem Gespräch mit Herrn Meyer vom Ingenieurbüro Altmeppen.


3.3.3.2 Bewirtschaftungskosten 

Die Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaf- 

tung des Grundstückes vom Eigentümer regelmäßig und nachhaltig aufzuwenden sind. 

Sie werden von den Roherträgen bestritten und sind nicht mit den Betriebskosten zu 

verwechseln, die durch Umlagen von den Mietern mitgetragen werden. 

Nach § 18 Abs. 1 WertV setzen sich die Bewirtschaftungskosten aus der Abschreibung, 

den bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, den 

Betriebskosten, den Instandhaltungskosten sowie dem Mietausfallwagnis zusammen. 

Abschreibung: 

Unter der Abschreibung im Rahmen des Ertragswertverfahrens werden die jährlichen 

Erneuerungsrücklagen bzw. die kalkulatorischen Kosten für die Abnutzung des Gebäudes 

verstanden. Die Abschreibung ist nicht mit den Instandhaltungskosten bzw. bei Instandhaltungsstau 

nicht mit den Instandsetzungskosten zu vergleichen. Sie ist nötig, da 

ein Gebäude auch trotz Instandhaltung und Instandsetzung in seiner wirtschaftlichen 

oder technischen Lebensdauer begrenzt ist. Gleichwohl wird die Abschreibung bei der 

Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren nicht explizit berechnet, da sie 

nach WertV bereits im Vervielfältigter (V) eingerechnet ist. 1 

Verwaltungskosten: 

In § 18 Abs. 2 der WertV sind die Verwaltungskosten definiert als die nichtumlagefähigen 

Kosten der zur Verwaltung des Grundstückes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, 

die Kosten der Aufsicht sowie der gesetzlichen oder freiwilligen Prüfung 

des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Zu den bei der Verwaltung eines 

Grundstückes anfallenden Leistungen gehören z.B. die Vermietung; Mietbuchhaltung; 

Abrechnung von Nebenkosten, Betriebskosten, Steuern und Abgaben; Erstellen des 

Wirtschaftsplanes; Beauftragung, Überwachung und Abrechnung von Instandhaltungs-, 

Wartung- und Pflegearbeiten; Erstellen der Jahresabschlussrechnung; etc. 2 

Auch wenn der Eigentümer alle diese Aufgaben selbst übernimmt, sind bei der Verkehrswertermittlung 

diese Kosten in einer Höhe zu berücksichtigen, wie sie bei gewöhnlicher 

Bewirtschaftung nachhaltig entstehen würden. In der Praxis werden die 

1 

vgl.: § 18 WertV i. V. m. § 16 Abs. 3 WertV. 

2 


Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002, S.67.


Verwaltungskosten üblicherweise mit drei bis fünf Prozent des Rohertrages je nach 

Nutzungsart, Größe des Grundstückes, Größe der Gemeinde sowie Anzahl und sozialer 

Struktur der Mieter angesetzt. 1 

Betriebskosten 

„Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch 

den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sons- 

tigen Anlagen laufend entstehen.“ 2 Zu den Betriebskosten zählen z.B. Grundsteuer, 

Versicherungsbeiträge, Kosten für Müllentsorgung, Straßenreinigung, Entwässerung, 

Schornsteinreinigung, Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage, Kosten ei- 

ner zentralen Warmwasserversorgung, Kosten für den Hauswart und bei Gewerbeim- 

mobilien oft auch die Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, etc. 

Bei Gewerbeimmobilien können grundsätzlich alle Betriebskosten per Vertrag auf den 

Mieter umgelegt werden, da hier weitgehend Vertragsfreiheit besteht. 3 Im Wohnimmo- 

bilienbereich sind dagegen nur diejenigen Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, 

die in Anlage 3 zu § 27 der II. BV aufgeführt werden. 

Die am Ende noch vom Eigentümer zu zahlenden Betriebskosten können also je nach 

Vertrag und Umlagefähigkeit unterschiedlich hoch ausfallen. Zur sicheren Reinertrags- 

ermittlung ist jeweils eine genaue Analyse der Mietverträge notwendig. Die nicht umge- 

legten Betriebskosten sind bei der Wertermittlung grundsätzlich nach ihrer tatsächlichen 

Höhe anzusetzen. Sind die tatsächlichen Betriebskosten nicht verfügbar, muss auf Er- 

fahrungssätze zurückgegriffen werden. Diese belaufen sich (ohne Berücksichtigung der 

Grundsteuer) zwischen 5 und 12 Prozent des Jahresrohertrages. 4 

1 vgl.: Abschnitt 3.5.2.2 WertR ; vgl.: [35] Rössler, Rudolf ; Langner, Johannes ; Simon, Jürgen ; Kleiber, 

Wolfgang: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. Eine umfassende Darstellung der 

Rechtsgrundlagen und praktischen Möglichkeiten einer zeitgemäßen Verkehrswertermittlung. 6., überarb. 

u. erw. Aufl. Neuwied ; Frankfurt am Main : Hermann Luchterhand, 1990, S.177 ; aber auch fünf 

bis acht Prozent bei Gewerbeimmobilien nach [51] Vogels, Manfred: Grundstücks- und Gebäudebewertung 

marktgerecht. Mit Formeln, Rechenverfahren, Diagrammen, Tabellen und Rechnernutzung. 

5., überarb. Aufl. Wiesbaden ; Berlin : Bauverlag, 1995, S.157. 

2 

§ 18 Abs. 3 WertV. 

3 

vgl.: [55] www.haus-und-grund-landsberg.de/html/recht.htm 

4 




Frankfurt am Main : Hermann Luchterhand, 1990, S. 179.


Instandhaltungskosten: 

Die Instandhaltungskosten sind nach § 18 Abs. 4 WertV die Kosten, die infolge Abnut- 

zung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches der 

baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Durch 

sie soll die dauerhafte Ertrags- und Renditefähigkeit des Objektes gewährleistet werden. 

Praktisch und wirtschaftlich sinnvoll wird es dabei immer zu einem sogenannten Instandhaltungsstau 

kommen, der dann durch Instandsetzungsarbeiten behoben wird (z.B. 

Erneuerung der Fenster oder des Daches erst nach einigen Jahren der Abnutzung). 

Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht nach § 535 BGB 

dem Vermieter. Bei der Vermietung von Gewerbeflächen kann durch die schon erwähnte 

Vertragsfreiheit jedoch vereinbart werden, dass der Mieter auch die Kosten der Unterhaltung 

bis auf "Dach und Fach" zu übernehmen hat. Bei der Verkehrswertermittlung 

ist also auch hier eine genaue Analyse der Mietverträge unerlässlich. 

Als Instandhaltungskosten können nach Rössler/Langer/Simon/Kleiber im Rahmen des 

Ertragswertverfahrens zwischen 5 und 22 Prozent des Rohertrages, u. a. aber auch in 

Abhängigkeit von der Miethöhe angesetzt werden. 1 Sinnvoller ist aber, dass als Bezugsgröße 

anstatt des Rohertrages der gleiche Flächenbezug gewählt wird, der auch der 

Ertragswertermittlung zugrunde liegt. Instandhaltungskosten in absoluten Beträgen pro 

gewählter Flächeneinheit, die unter Umständen noch nach Altersgruppen spezifiziert 

sind, werden dementsprechend vielfach in der Bewertungsliteratur ausgewiesen. 

Als Instandhaltungskosten sind nach Roß/Brachmann/Holzner in der Regel zwischen 

4,60 € und 8,20 € pro qm und Jahr für Wohnungen, Büros und Geschäftsflächen aufzuwenden. 

Simon/Cors/Troll setzen dagegen für Bürogebäude einen pauschalen Satz von 

4,60 € bis 6,14 € pro qm an, während für Gewerbeimmobilien von Kleiber/Simon/Weyers 

auch Werte zwischen 12,80 € und 17,90 € je qm Nutzfläche genannt 

werden. 2 In der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind je nach Alter und Ausbauzustand 

Kosten zwischen 6,65 € und 10,75 € pro qm und Jahr angesetzt. 

1 

vgl.: Fußnote 4, S. 182. 

2 

vgl.: [34] Roß, Wilhelm ; Brachmann, Rolf ; Holzner, Peter: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden 

und des Verkehrswertes von Grundstücken. 27., neu bearb. u. ergänzte Aufl. Hannover-Kirchrode : 

Theodor Oppermann, 1993, S. 298 ; vgl.: [37] Simon, Jürgen ; Cors, Klaus ; Troll, Max: Handbuch der 

Grundstückswertermittlung. Verkehrswert, Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert bei 

Geschäfts- und Fabrikgrundstücken. 3., neu bearb. u. erw. Aufl. München : Verlag Franz Vahlen, 

1993, S. 131 ; vgl.: [22] Kleiber, Wolfgang ; Simon, Jürgen ; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung 

von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrswert-, Beleihungs-, Versi-


Wurden längere Zeit keine Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und besteht dadurch 

ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf, so ist dieser bei einer Verkehrswertermittlung 

nicht unter den Instandhaltungskosten zu erfassen, sondern sollte verkehrswertmindernd 

berücksichtigt werden (vgl. Kapitel 3.3.3.6 sonstige wertbeeinflussende 

Umstände). 

Mietausfallwagnis: 

Das Mietausfallwagnis umfasst nach § 18 Abs. 5 WertV einerseits das Risiko des Ertragsausfalles 

durch Leerstand oder durch uneinbringliche Mietrückstände und andererseits 

die Kosten für die Rechtsverfolgung auf Zahlung, die Aufhebung von Mietverträgen 

und für die Räumung. Da bei Leerstand eines Gebäudes sämtliche Betriebs-, Instandhaltungs- 

und Verwaltungskosten vom Vermieter getragen werden, müssen diese 

Kosten ebenfalls durch das Mietausfallwagnis berücksichtigt werden. 

Das Mietausfallwagnis wird für Wohngrundstücke gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 der II. BV 

bzw. nach Abschnitt 3.5.2.5 der WertR in der Regel mit zwei Prozent des Jahresrohertrages 

angesetzt. Für gewerblich genutzte Objekte wird das Mietausfallwagnis mit vier 

Prozent gemäß WertR, in der Literatur auch mit bis zu acht Prozent des Rohertrages 

einkalkuliert. Das tatsächliche Mietausfallwagnis bei gewerblich genutzten Grundstücken 

kann jedoch auch höher oder bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen mit 

bonitätsmäßig erstklassigen Mietern viel niedriger angesetzt werden. 1 

Bei der Ermittlung der gesamten Bewirtschaftungskosten aus Verwaltungskosten, Betriebskosten, 

Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ist eine differenzierte Ermittlung 

der jeweiligen Positionen einer pauschalierten Ermittlung vorzuziehen. Die 

einzelnen Elemente sollten einzeln sachgerecht und objektbezogen bestimmt und auf 

ihre Ortsüblichkeit überprüft werden, bevor sie abschließend eventuell doch in Form 

eines Prozentsatzes zusammengefasst werden. 

cherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB. 2., völlig neu 

bearb. u. erw. Aufl. Köln : Bundesanzeiger 1994, S. 768. 

1 

vgl.: [34] Roß, Wilhelm ; Brachmann, Rolf ; Holzner, Peter: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden 

und des Verkehrswertes von Grundstücken. 27., neu bearb. u. ergänzte Aufl. Hannover-Kirchrode : 

Theodor Oppermann, 1993, S. 300. ; vgl.: [30] Möckel, Rainer: Ertragswertverfahren. In: Praxis der 

Grundstücksbewertung. Hrsg.: Gerady, Theo ; Möckel, Rainer ; Troff, Herbert. 5.Aufl. Landsberg am 

Lech : Verlag Moderne Industrie, 1991, Abschnitt 4.3.3, S. 13.


Während der Sachverständige dazu im Bereich Wohnen vielfach auf statistisch gesi- 

chertes Datenmaterial zurückgreifen kann, existieren beim gewerblichen Bereich nur 

einzelne unsichere Daten. Das mag zum einen an der Gestaltungsfreiheit der Mietverträge 

und zum anderen an dem nur geringen Anteil der am Immobilienmarkt gehandelten 

Objekte liegen. Gerade bei Gewerbeimmobilien wird daher deutlich, wie wichtig die 

Einsicht der jeweiligen Mietverträge ist, um nicht bei der Reinertragermittlung durch 

einen falschen Abzug der Bewirtschaftungskosten zu erheblichen Fehlbewertungen zu 

gelangen. 

Nach Simon liegen die gesamten Bewirtschaftungskosten bei Gewerbeimmobilien generell 

höchstens bei 15 bis 18 Prozent des Jahresrohertrages, bei Top-Objekten häufig 

sogar unter 10 Prozent, während bei Wohnobjekten die üblichen Bewirtschaftungskosten 

bei 25 Prozent aufwärts anzusetzen sind. 1 

3.3.3.3 Bodenwertverzinsung / Liegenschaftszinssatz 

Nach § 16 Abs. 2 WertV ist der Reinertrag des Grundstückes um den Betrag zu mindern, 

der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Da dem 

Boden ein ewiger Bestand unterstellt wird, ist der Boden für eine unendliche Nutzungsdauer 

zu kapitalisieren. Dafür wird in der Regel, wie bei der darauffolgenden Kapitalisierung 

des Gebäudereinertrages, der den Merkmalen des Grundstückes entsprechende 

Liegenschaftszinssatz verwendet. 

Der Liegenschaftszinssatz ist in der Wertermittlungsverordnung in § 11 Abs. 1 wie folgt 

definiert: „Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von 

Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.“ 

Welche Höhe des Liegenschaftszinssatz anzuwenden ist, hängt von der Art der Nutzung, 

der Bebauung, der Restnutzungsdauer sowie der Lage am Grundstücksmarkt unter 

Berücksichtigung des Kapitalmarktes und künftiger, überschaubarer Entwicklungen 

ab. 2 Der Liegenschaftszinssatz liegt jedoch wegen der Wertbeständigkeit von Grundstü- 

1 




2 

vgl.: [23] Klocke, Wilhelm: Wertermittlungsverordnung. Praxis ; Leitfaden für die Ermittlung von 

Grundstücks ; Amtlicher Text mit Begründung und Erläuterungen. Wiesbaden ; Berlin : Bauverlag, 

1990, S. 76.


cken regelmäßig niedriger als der jeweilige Leitzinssatz auf dem Kapitalmarkt. Bei Ob- 

jekten mit hohem Risikopotential nähern sich die Kapital- und Liegenschaftszinssätze 

an. 1 

Die Veröffentlichung und Ableitung der Liegenschaftszinssätze obliegt den örtlichen 

Gutachterausschüssen. 2 Der Liegenschaftszins wird auf der Grundlage geeigneter Kauf- 

preise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte 

Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude ermittelt. 

Dies geschieht durch "Umkehrung" des Ertragswertverfahrens, d. h. Auflösung der 

Formel zur Ertragswertermittlung und iterative Suche nach dem Liegenschaftszinssatz. 3 

Der Liegenschaftszins ist umgekehrt proportional zum Verkaufspreis, hohe Liegenschaftszinssätze 

bedeuten hohes Risiko und niedrige Kaufpreise, niedrige Liegenschaftszinssätze 

bedeuten geringeres Risiko und hohe Kaufpreise. D.h. je positiver die 

Marktteilnehmer eine Immobilie einschätzen, um so niedriger ist der Liegenschaftszins. 

Da im gewerblichen Bereich meist keine ausreichende statistische Datenmenge für eine 

genaue Ermittlung vorhanden ist, kann auf die in Abschnitt 3.5.5 der WertR oder die in 

der einschlägigen Literatur genannten Werte zurückgegriffen oder sachverständig geschätzt 

werden. 

Während bei Rössler/Langer/Simon/Kleiber für gewerblich genutzte Grundstücke Liegenschaftszinssätze 

zwischen sechs und neun Prozent angegeben werden 4 , ermittelte der 

Gutachterausschuss von Braunschweig einen Liegenschaftszinssatz von sieben Prozent 

für Gewerbegrundstücke im Außenbereich. 5 

1 


und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung, Heft 

3/2000, S.139. 

2 

Die Veröffentlichungen finden in den Grundstücksmarktberichten statt. 

3 

Ertragswertformel siehe Kapitel 3.3.1. 

4 




Frankfurt am Main : Hermann Luchterhand, 1990, S. 193. 

5 

vgl.: [16] Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt Braun- 

schweig: Grundstücksmarktbericht 2002, S. 68.


3.3.3.4 Restnutzungsdauer 

Gemäß § 16 Abs. 4 WertV ist als Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre anzusetzen, 

in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaf- 

tung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Hierbei ist zu beach- 

ten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und 

Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit, der auf dem betroffenen Grundstück oder im 

umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen, entsprechen. Grundlegende 

Baumaßnahmen wie durchgeführte Modernisierungen oder Instandsetzungen, aber 

auch unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer 

verlängern oder auch verkürzen. 

Da es zur Ermittlung der z.T. extrem langen, wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 

Gebäuden, im Gegensatz zu anderen, deutlich kurzlebigeren Investitionsgütern, keine 

abgesicherten, analytisch-wissenschaftlich fundierten Verfahrensweisen gibt, ist die 

sachverständige Abschätzung der Restnutzungsdauer nicht unproblematisch. Neben der 

Literatur dient dem Sachverständigen, als objektspezifisches Merkmal, allein der Bau 

und Unterhaltungszustand des Bewertungsobjektes als Anhaltspunkt. 

Heutzutage mehren sich die Meinungen, die Nutzungsdauer von Gebäuden eher geringer 

als noch vor einiger Zeit anzusetzen, da insbesondere die Nutzeransprüche an ein 

Gebäude einem zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Wandel unterliegen. So besteht, 

z.B. für moderne Büro- und Verwaltungsgebäude in erstklassiger innerstädtischer 

Lage, die Gefahr, dass sie ohne umfassende Modernisierung bereits nach 15 - 20 Jahren 

Nutzungsdauer nicht mehr marktgängig sind. Für Gewerbeimmobilien ist im Allgemeinen 

nur noch mit einer Gesamtnutzungsdauer von 40 bis 60 Jahren zu rechnen 1 

3.3.3.5 Vervielfältiger 

Nach § 16 WertV ist der Reinertrag der baulichen Anlage mit einem Vervielfältiger (V) 

zu kapitalisieren. Dieser Vervielfältiger errechnet sich aus dem Liegenschaftszinssatz 

und der Restnutzungsdauer mit der Formel aus Kapitel 3.3.1. Er kann aber auch direkt 

aus den Tabellen als Anlage zur WertV entnommen werden (siehe Anhang 4). 

1 

Aus der Vorlesung von Herrn Dipl. Ing. Hermann Altmeppen Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immo- 

bilien I an der TU-Braunschweig im Sommersemester 2001 entnommen.


Der Vervielfältiger stellt den Rentenbarwertfaktor einer nachschüssigen Zeitrente dar 

und in ihm ist die Abschreibung der baulichen Anlagen durch die Höhe des Diskontie- 

rungssatzes (hier der Liegenschaftszinssatz) schon enthalten (siehe Kapitel 3.3.3.2). 

3.3.3.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 

Nach der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB sind die rechtlichen Gegebenheiten, 

die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit des Grundstückes zu 

berücksichtigen. Nach § 19 WertV sind Umstände, die den Grundstückswert beeinflussen, 

jedoch im Rahmen der Ertragswertermittlung weder bei der Ermittlung des Rentenbarwertfaktors, 

des Rohertrages noch der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt 

wurden, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. 

Als Beispiele für solche Zu- oder Abschläge werden in der WertV sowie in den Nummern 

3.5.1 bzw. 3.5.6 der WertR die nachhaltige Nutzung des Grundstückes für Werbezwecke, 

wohnungs- oder mietrechtliche Bindungen mit Abweichung der tatsächlich 

gezahlten Miete von der nachhaltig erzielbaren Miete sowie vorhandene Bauschäden 

genannt. Ebenfalls können unterlassene Instandhaltungen, Modernisierungs- oder Umbauaufwendungen, 

technische Baumängel wie fehlende Dämmung oder fehlender 

Lärmschutz sowie wirtschaftliche Baumängel wie unattraktive Grundrisse Zu- bzw. 

Abschläge rechtfertigen. 

Ab- oder Zuschläge aufgrund des Abweichens der tatsächlichen von der nachhaltig erzielbaren 

Miete erfolgen in Höhe des Barwertes der Differenz zwischen Vertragsmiete 

und nachhaltiger Miete. 

Die Berücksichtigung von Baumängeln bzw. Bauschäden kann durch Berücksichtigung 

der Mängel- bzw. Schadensbeseitigungskosten erfolgen, sofern diese Umstände nicht 

bereits durch den Ansatz eines niedrigeren Rohertrages bzw. einer verkürzten wirtschaftlichen 

Restnutzungsdauer berücksichtigt worden sind.


3.3.4 Fazit 

Sofern die zur Anwendung des Ertragswertverfahrens notwendigen Kenndaten, insbe- 

sondere der Liegenschaftszinssatz, markt- und sachgerecht ermittelt werden, ist das Ertragswertverfahren 

nicht nur für die vorliegende Gewerbeimmobilie gut geeignet, um 

die jeweiligen Verkehrswerte zu ermitteln. Es ist in Deutschland das einzige kodifizierte 

Verfahren, das den Wert eines unter Renditeaspekten erworbenen Grundstückes aus den 

erzielbaren Erträgen bestimmt. 

Nach Paul hat die Bewertung von Immobilien inzwischen nach übereinstimmender 

Auffassung in Theorie und Praxis überwiegend ertragwertsorientiert zu erfolgen. Ferner 

werde das Ertragswertverfahren als dominierendes Verfahren auch als alleinige Bewertungsmethode 

von der Rechtssprechung akzeptiert. 1 

Erst durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 16. Januar 1996 können in 

Deutschland neuerdings auch andere, nicht in der WertV kodifizierte Verfahren zur 

Verkehrswertermittlung auch von ertragsorientierten Gewerbeimmobilien genutzt werden, 

sofern die Methoden der WertV nicht anwendbar sind. 

Nachfolgend wird daher das Discounted Cash-Flow Verfahren genauer betrachtet und 

mit dem Ertragswert verglichen. 

1 



Heft 2/1998, S. 84-92

Discouted Cash-Flow-Verfahren Seite 48 

4 Discounted Cash-Flow Verfahren 

Die Discounted Cash-Flow Methode stammt aus dem angelsächsischen Raum und ist 

dort ein häufig angewandtes Verfahren. Es ermöglicht u.a. Investitionsentscheidungen 

eines Investors zu analysieren und die Rentabilität und Entwicklungsfähigkeit einer 

Investition aufzuzeigen. 

In Deutschland reicht der Anwendungsbereich des DCF-Verfahrens von der Unternehmensbewertung 

bis hin zur Investitionsrechnung auch auf dem Immobiliensektor. Mittlerweile 

wurde und wird in Deutschland auch die Möglichkeit der Anwendung als nicht 

normiertes Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken kontrovers diskutiert. 

Zum einen wird für Renditeobjekte das deutsche „statische“ Ertragswertverfahren 

als zu unflexibel, undifferenziert und damit unsachgemäß betrachtet. Zum anderen steht 

die Behauptung, dass das DCF-Verfahren durch zu viele Variablen zu unsicher und 

durch einen zu großen Spielraum höchst spekulativ sei. 

Bevor im nachfolgenden die Eignung und Verfahrensweise zur Verkehrswertermittlung 

untersucht und erläutert wird, sollen zuerst kurz die Grundzüge des DCF-Verfahrens für 

eine Investitionsbewertung bei Immobilien untersucht und erläutert werden. 

4.1 DCF-Verfahren für die Investitionsbewertung 

Die Anwendung des DCF-Verfahrens beschränkt sich hauptsächlich auf gewerbliche 

Objekte sowie Objekte des Geldanlagevermögens. Beim An- oder Verkauf einer Immobilie 

interessieren den Investor nicht nur die aktuellen Marktkriterien, sondern die individuellen 

Rendite-, Kosten-, oder Mietwachstumserwartungen seines Objektes. Vielfach 

kann für den Investor auch wichtiger sein, welche künftigen jährlichen Überschüsse des 

Objektes (Cash-Flow) ihm als liquide Mittel zu fließen, um andere unternehmerische 

Entscheidungen finanziell abzusichern. 1 

1 



S.133.


Im DCF-Verfahren können die jeweils unterschiedlichen Vorstellungen des Investors 

bezüglich des Zeitpunktes, des Umfangs, der Dauer, der Finanzierung oder der minimalen 

Rendite seiner Investition berücksichtigt werden. 1 

Das DCF-Verfahren gehört damit zu den dynamischen Investitionsrechnungen 2 , im 

Grundsatz ist es aber ähnlich dem Ertragswertverfahren. Beides sind sogenannte Barwertverfahren 

bei denen die zukünftigen Erträge mit einem ausgewählten Zinssatz auf 

einen gemeinsamen Bezugszeitpunkt diskontiert und aufaddiert werden. Während beim 

statischen Ertragswertverfahren über den gesamten Betrachtungszeitraum von konstanten 

Zahlungsströmen ausgegangen wird, können sie beim dynamischen Verfahren variieren. 

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren lassen sich so individuelle, unter Umständen 

auch nur zeitlich begrenzte Einflüsse wie Leerstände, Änderungen der Marktsituation, 

Finanzierungskosten, Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten, Steuern, etc. schon 

in der Berechnung dynamisch und differenziert berücksichtigen. 

Durch die Möglichkeit der Ausweisung der Differenz der Einnahmen und Ausgaben 

(also des Cash-Flows) der jeweiligen Zeitintervalle sind für den Investor Vergleichsrechnungen 

von unterschiedlichen Objektentwicklungen möglich. Der Investor kann 

durch Gegenüberstellung verschiedener Berechnungen z.B. Auswirkungen auf die Rendite 

darstellen, die durch Modernisierung von einzelnen Einheiten und deren Mietsteigerung 

innerhalb des Investitionszeitraumes entstehen können. Der Vergleich verschiedener 

Ansätze kann somit helfen, die beste Strategie für ein Objekt zu finden. Einzelne 

fiktive Annahmen in der Berechnung können innerhalb des Investitionszeitraumes außerdem 

ständig aktualisiert werden, um die strategischen Überlegungen immer auf den 

neusten Stand zu bringen. 

Zur Überprüfung der Rentabilität lassen sich mit dem DCF-Verfahren für den Investor 

sowohl der Barwert („Net present Value“ oder „NPV“) als auch der interne Zinsfuß 

(„Internal Rate of Return“ oder „I.R.R“) ermitteln. 

1 


Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002, S. 81-82. 

2 



3/2000, S.140.


4.1.1 Ermittlung des Barwertes („NPV“) 

Die Berechnung des Barwertes einer Investition über einen bestimmten Betrachtungs- 

zeitraum mittels der zu erwartenden zukünftigen Überschüsse wird neben der Barwert- 

methode oder N.P.V.-Methode auch als Kapitalwertmethode bezeichnet. Der Kapital- 

wert einer Immobilieninvestition ergibt sich aus der Summe der abgezinsten jährlichen 

Einnahmeüberschüsse (Reinerträge) zuzüglich des abgezinsten Wertes der Immobilie 

am Ende des Investitionszeitraumes (Restwert) abzüglich des Kaufpreises (Investition). 

Er lässt sich aus nachfolgender Formel berechnen: 

RE1 

RE 2 RE3 

RE 4 RE5 

RE 

t = + + + + + ... + 

1 2 3 4 5 

n 

q q q q q q 

n 

Kapitalwer n 

darin sind: RE Reinertrag, 

Umgeformt auch: 

RW Restwert, 

KP Kaufpreis oder Anfangsinvestition, 

RW 

+ − KP 

q 

n Anzahl der Jahre, 

p 

q Zinsfaktor, wobei q = 1+ 

mit p als Diskontierungssatz. 

100 

Kapitalwer t 

= 

n 

∑ 

n= 

1 

( RoE 

darin sind: RoEn Rohertrag im Jahr n, 

n 

− BewK 

q 

n 

n 

− Son 

) RW 

+ − KP 

n 

q 

BewKn Bewirtschaftungskosten im Jahr n (nicht umlagefähiger Anteil), 

Son Sonstige Ausgaben im Jahr n (inkl. Instandsetzung). 

Alle Parameter sind mehr oder weniger stark mit den Erwartungen und Zielen des In- 

vestors verknüpft und können das Ergebnis individuell stark beeinflussen. Sie sind ent- 

weder bekannt oder werden von den Investoren individuell festgelegt. Neben dem zu 

verhandelnden Kaufpreis sind vor allem der gewählte Diskontierungssatz, in dem die 

Anforderungen an die Rendite zum Ausdruck kommen und der Restwert, der die erhoff- 

te Wertentwicklung des Objektes am Immobilienmarkt widerspiegelt, entscheidend für 

die individuelle Investitionsüberlegung.


Als Betrachtungszeitraum kommen regelmäßig fünf, zehn oder fünfzehn Jahre in Frage, 

um die prognostizierten Einnahmen und Ausgaben noch einigermaßen sicher abschätzen 

zu können (langfristige Mietverträge, Bonität der Mieter). Sehr kurze Betrachtungszeiträume 

können ihre Ursachen in der reinen Spekulation des Investors haben. In der 

Wertermittlungsliteratur gibt es diesbezüglich Stimmen, die das Barwertkalkulationsmodell 

als spekulationsfördernd einstufen und ablehnen. 1 

Nach Einsetzen aller Parameter und Berechnung der Formel, fällt die Entscheidung zu 

Gunsten der Investition aus, wenn der Kapitalwert größer als die Summe der Barwerte 

abzüglich des Kaufpreises (KP) ist. D.h. ist der Kapitalwert der Investition größer null, 

lohnt sich die Anlage, sofern alle Annahmen des Investors zukünftig auch eintreten. 2 

Falls der Investor sich über den Kaufpreis (KP) noch nicht einig ist, erhält er als Ergebnis 

der Formel den maximal möglichen Kaufpreis wenn er KP in der Formel gleich null 

setzt. Da der Kaufpreis zuweilen jedoch nicht mehr verhandelbar ist, wird den Investor 

vielmehr die Höhe seiner Rendite interessieren. Diese kann er durch die Interne- 

Zinsfuß-Methode errechnen. 

4.1.2 Ermittlung des Internen Zinsfußes („I.R.R“) 

Die rechnerische Ermittlung des internen Zinsfußes wird Interne-Zinsfuß-Methode bzw. 

I.R.R- Methode (Internal Rate of Return) bezeichnet. Der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert 

gleich null ist, wird „interner Zinsfuß“ genannt. 

Zur Überprüfung der Investition wird nicht der Kapitalwert der Investition bei vorgegebener 

Verzinsung berechnet, sondern derjenige Zinssatz, bei dem der Kapitalwert gleich 

null wird. Hierzu wird die Kapitalwertformel von Seite 50 nach p umgestellt, was zu 

Polynomgleichungen n-ten Grades führt. Diese haben für n größer 4 keine allgemeine 

Lösungsformel und es muss bei der Berechnung iterativ mit „Probierzinssätzen“ vorgegangen 

werden. 

1 

vgl.: [36] Rüchardt, Konrad: Bemerkungen zur Immobilienbewertung in Deutschland und Großbritannien, 

In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik 


2 

vgl.: [6] Brand, Eike: Verfahrenskritik zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Grundstücksbewertung, 


und Wertermittlung, Heft 4/2000, S. 211.


Investoren wenden hierzu als erstes ihren Kalkulationszinsfuß an, d.h. den Zinssatz den 

sie als Mindestrendite für ein Vorhaben voraussetzen. Er wird meist nach der Formel 

ermittelt: Kalkulationszinssatz = Basiszinssatz für risikolose Anlagen 1 + Risikozu- 

schlag. Kalkulationszinssätze liegen nach Simon im Immobiliensektor in Bereichen von 

sechs bis zehn Prozent. 2 Ist der iterativ errechnete interne Zinsfuß gleich oder höher als 

der Kalkulationszinsfuß, so ist die Investition vorteilhaft. 3 

Durch die Interne-Zinsfuß-Methode kann der Investor darüber hinaus die Renditen ver- 

schiedener Investitionsobjekte vergleichen und diejenige Alternative mit dem höchsten 

internen Zinsfuß auswählen (vgl. Abbildung 7) 

Mindestrendite 

(Kalkulationszinssatz) 

Interner Zinsfuß 

(Kapitalwert = 0) 

Investitionsentscheidung 

Abbildung 7: Investitionsentscheidung über den internen Zinsfuß. 

4.2 DCF-Verfahren für die Verkehrswertermittlung 

Alternativrendite 

Neben der Investitionsbewertung kann das rein betriebswirtschaftlich orientierte DCF- 

Verfahren in modifizierter Form auch zur Verkehrswertermittlung herangezogen wer- 

den. Als nicht normiertes Verfahren soll es nach Meinung einiger auch in Deutschland 

für die Verkehrswertermittlung speziell bei Renditeobjekten besser geeignet sein als das 

Ertragswertverfahren. Dieses wird allerdings kontrovers diskutiert. Die Vorgehensweise 

bei der Berechnung ist ähnlich wie bei der Benutzung des DCF-Verfahrens zur Investi- 

tionsbewertung. 

1 z.B.: Pfandbriefe, Bankanleihen, etc. 

2 vgl.: [41] Simon, Jürgen: Verkehrswertermittlung Offener Immobilienfonds, In: Grundstücksmarkt und 


S.135. 

3 vgl.: Fußnote 2, Seite 132.


Da bei der Verkehrswertermittlung kein Kaufpreisangebot zur Verfügung steht, ändert 

sich die Kapitalwertformel bzw. Barwertformel von Seite 50 folgendermaßen: 

RE1 

RE 2 RE3 

RE 4 RE5 

RE n RW 

Barwert = Verkehrswert 

= + + + + + ... + + 

1 2 3 4 5 

n n 

q q q q q q q 

darin sind: RE Reinertrag, 

oder: 

RW Restwert, 

n Anzahl der Jahre, 

p 

q Zinsfaktor, wobei q = 1+ 

mit p als Diskontierungssatz. 

100 

Barwert = Verkehrswert 

= 

darin sind: RoEn Rohertrag im Jahr n, 

n 

∑ 

n= 

1 

( RoE 

n 

− BewK 

q 

n 

n 

− Son 

) RW 

+ n 

q 

BewKn Bewirtschaftungskosten im Jahr n (nicht umlagefähiger Anteil), 

Son Sonstige Ausgaben im Jahr n (inkl. Instandsetzung). 

Der Kapital- oder Barwert zum Wertermittlungsstichtag errechnet sich durch Abzinsung 

der jährlichen Einnahmenüberschüsse, dem sogenannten Cash-Flow, inklusive des ge- 

schätzten Wiederverkaufspreises am Ende des Betrachtungszeitraumes. Schwankungen 

in den Einnahmenüberschüssen durch unregelmäßige oder zyklische Ein- und Ausga- 

benverläufe werden differenziert für jedes Jahr simuliert. In einer Simulation werden für 

jede Zeitperiode die Einnahmen und Ausgaben zusammengefasst und ergeben den 

Reinertrag bzw. Cash-Flow. Der Betrachtungszeitraum sollte aufgrund steigender Unsi- 

cherheiten von Prognosen maximal 10 bis 15 Jahre betragen. Vorteilhaft ist für die Be- 

rechnung, die Ausgangsdaten in tabellarischer Form zu erfassen. Aufgrund des erhöhten 

Rechenaufwandes auch jede Mietpartei zuerst getrennt zu berechnen, sollte eine Tabel- 

lenkalkulationssoftware benutzt werden. 

Der generelle Verfahrensablauf ist in der Abbildung 8 grafisch dargestellt und der so 

errechnete Barwert bzw. Kapitalwert entspricht unter gewissen Vorraussetzungen direkt 

dem Verkehrswert des Objektes bezogen auf den Wertermittlungsstichtag. 1 

1 vgl.: [1] Altmeppen, Hermann: Vorlesungsskript Sommersemester 2002 an der TU-Braunschweig : 

Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002, S. 78.


Einnahmen 

1. Jahr 

_ 

Ausgaben 

1. Jahr 

Cash Flow 

1. Jahr 

Analyse 

der Mietverträge 

Aktuelle 

Einnahmen 

Einnahmen 

2. Jahr 

_ 

Ausgaben 

2. Jahr 

Cash Flow 

2. Jahr 

1/q1 1/q2 1/q1 1/q2 1/q1 1/q2 Prognose / 

Simulation 

Aktuelle 

Ausgaben 

Kapitalwert = 

Verkehrswert des Grundstückes 

[ § 194 BauGB ] 

Erfahrungswerte 

..... 

Einnahmen 

n. Jahr 

_ _ 

..... 

..... 

Ausgaben 

n. Jahr 

= = = = 

Cash Flow 

n. Jahr 

Restwert 

× × × × × 

1/q ..... 1/qn 1/qn 1/q ..... 1/qn 1/qn 1/q ..... 1/qn 1/qn = = = = = 

Discounted 

Cash Flow 

1. Jahr 

Discounted 

Cash Flow 

2. Jahr 

….. 

Discounted 

Cash Flow 

n. Jahr 

Diskontierter 

Restwert 

+ + + + + 

Abbildung 8: Verkehrswertermittlung mit dem DCF-Verfahren. 1 

Bei der Prognose der Einnahmen und Ausgaben kann man zwischen dem periodischen 

Cash-Flow und dem aperiodischen Cash-Flow unterscheiden. Unter den periodischen 

1 Vgl.: [18] Hölzel, Mirko: Discounted-Cash-Flow-Verfahren ; Eine Gegenüberstellung zum Ertrags- 

wertverfahren nach WertV, unveröffentlicht, 2002, S.56. 

=


fallen die Mietsimulation (laufende Mieten, Mietanpassung, Anschlussmieten, Leer- 

standsperioden, Mietwertsteigerungen) und die Bewirtschaftungskosen, während zum 

aperiodischen die Prognose des Veräußerungserlöses, die Prognose der Modernisie- 

rungsaufwendungen oder sonstige Kosten (Makler, Nebenkostenverluste) zählen können. 

Zur Kalkulation der zukünftigen Erträge sind alle eintretenden Veränderungen explizit 

einzurechnen, dagegen sind spezifische Entwicklungs- und Finanzierungskosten 

sowie steuerliche Aspekte auszuschließen, bzw. nur insoweit einzubringen, wie sie für 

den gewöhnlichen Marktteilnehmer zutreffen. 1 

Gemäß der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB darf das Ergebnis des 

DCF-Verfahrens nur dann als Verkehrswert bezeichnet werden, wenn die Verhältnisse 

am Grundstücksmarkt angemessen widergespiegelt wurden. Prinzipiell sind bei der Ermittlung 

nur das Wertermittlungsobjekt selber, der Wertermittlungsstichtag und der 

Markt zu berücksichtigen. Es dürfen nur objektive bzw. durchschnittliche Größen einfließen, 

die unabhängig von ungewöhnlichen und persönlichen Interessen (z.B. von Investoren) 

sind. Die Eingangsparameter, seien sie wirtschaftlicher, juristischer oder 

technischer Natur, müssen sachgerecht entsprechend dem örtlichen Grundstücksmarkt 

geschätzt werden und die Marktanalyse hat im Hinblick auf die Allgemeinheit zu erfolgen. 

Der notwendige Marktbezug wird primär durch die Herleitung der Eingangsgrößen 

aus dem Grundstücksmarktgeschehen gewährleistet. 2 

Auf die einzelnen Verfahrensschritte zur Verkehrswertermittlung bzw. auf die Herleitung 

der einzelnen Parameter (Einnahmen, Ausgaben, Restwert und Diskontierungszins, 

wird in den folgenden Kapiteln eingegangen. 

4.2.1 Prognose der Einnahmen 

Für den jeweiligen Betrachtungszeitraum wird die Summe der Einnahmen gebildet aus 

den tatsächlichen Mieteinnahmen, den prognostizierten Mieteinnahmen nach Auslaufen 

1 



S.129-143 

2 

vgl.: [26] Mausbach, Judith: Das Discounted-Cash-Flow Verfahren ; Oberprüfungsamt für den höheren 

Technischen Verwaltungsbeamten Frankfurt am Main, unveröffentlicht, 2002, S. 21.


von Mietverträgen und dem Verkaufserlös des Objektes am Ende des Betrachtungszeit- 

raumes. 1 

Für die Prognose der zukünftigen Einnahmen stellt die genaue Analyse der Mietverträge 

die Ausgangsbasis der DCF-Berechnung dar. Die wichtigsten zu beachtenden Einflussgrößen 

sind: 

- Mietfreie Zeiten, 

- Optionsmöglichkeiten, 

- Indizierungen / Mietsteigerungen, 

- Bonität der Mieter, 

- Mietbeginn und Mietende und die 

- Miethöhe je m² zu Mietbeginn. 

Unter Umständen variieren die Einnahmen in jedem Zeitintervall und für jede Mieteinheit, 

da Leerstände, Mieterhöhungen und die Inflation unterschiedlich berücksichtigt 

werden können. Die Auswertung der Einnahmen erfolgt daher für jede Mieteinheit einzeln. 

Während bei Wohnungen die Mietentwicklung durch einen engen gesetzlichen 

Rahmen begrenzt ist, sind im gewerblichen Bereich unterschiedlichste Mietvereinbarungen 

und Mietsteigerungen durchaus zu erwarten. Für die Prognosen der Einnahmen 

sind im Rahmen der Berechnung zwei Szenarien zu beachten: 

1. Der Mietvertrag läuft bis zum Betrachtungsende oder darüber hinaus: 

In Ansatz zu bringen sind die laut Mietvertrag tatsächlich zu zahlenden Mieten. In vollem 

Umfang zu berücksichtigen ist auch ein vertraglich vereinbartes Mietwachstum, 

wie z.B. bei Staffel- oder indizierten Mietverträgen. Kann sich die Miethöhe unter Umständen 

auch, z.B. in Verbindung mit dem Lebenshaltungsindex, ändern, sind die Mieteinnahmen 

in einer Simulation zu berechnen. 

2. Der Mietvertrag läuft innerhalb des Betrachtungszeitraumes aus. 

Für die Prognose der Mietzahlungen nach Auslaufen eines bestehenden Mietvertrages 

bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes ist die nachhaltig erzielbare Miete ausschlaggebend. 

Wenn noch kein neuer Mietvertrag vorliegt, sind die neue Miete und eventueller 

Leerstand abzuschätzen. Zukünftige Mieteinnahmen im Anschluss eines Mietvertrages 

werden besonders durch die folgenden Faktoren beeinflusst: 

1 

vgl.: [27] Meyer, Eckhard: DCF-Verfahren in der Wertermittlung, Bedingungen und Anforderungen an 

eine qualifizierte Bewertung über DCF, Seminarunterlage, 2001, S. 9.


- Mikro- und Makrolage der Immobilie, 

- Eigenschaften der Immobilien, 

- Wirtschaftliche Rahmendaten der Region, 

- Prognostizierte Leerstände, 

- Potential des Immobilienmarktes, 

- Inflationsrate. 

Die Schätzung der zukünftigen Mieteinnahmen sollte sachverständig erfolgen um Ertragssprünge 

aus over-rented oder under-rented Mieteinnahmen zu vermeiden. Für die 

Projektion bis zum Betrachtungsende und um die zum Teil korrelierenden, beeinflussenden 

Faktoren jeweils angemessen zu berücksichtigen, wird auch hier eine Simulation 

durchgeführt. 

4.2.2 Prognose der Ausgaben 

Zu den Ausgaben gehören die Bewirtschaftungskosten, etwaige Instandsetzungskosten 

sowie eventuelle Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen und sonstige Ausgaben. 

Wie bei den Einnahmen sind auch hier, sämtliche Ausgaben die tatsächlich innerhalb 

des Betrachtungszeitraumes anfallen sowie alle Änderungen explizit aufzuführen und 

einzurechnen. 

Die Entwicklung der Ausgaben ist neben den Regelungen des Mietvertrages von der 

Vertragsdauer, der Situation auf dem Grundstücksmarkt, den Eigenschaften des Objektes 

und eventuellen, gesetzlichen Änderungen, z.B. im Miet-, Steuer oder Versicherungsrecht, 

abhängig. Auch hier steht an erster Stelle die genaue Überprüfung der Mietverträge, 

die die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten und damit der Ausgaben 

maßgeblich beeinflussen können. 

Bewirtschaftungskosten: 

Die Bewirtschaftungskosten beinhalten wie in Kapitel 3.3.3.2 bereits beschrieben die 

Kosten für Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltung und Mietausfall. 

Für die Prognose der Ausgaben ist entscheidend, welche Kosten davon tatsächlich beim 

Vermieter verbleiben und nicht z.B. durch Umlagen vom Mieter erbracht werden. Hierbei 

ist zu berücksichtigen, dass im Falle eines Leerstandes die gesamten Bewirtschaftungskosten, 

d.h. auch diese, die sonst vom Mieter getragen werden, auf den Vermieter


zurückfallen. Die Entwicklung hängt neben der Vertragsdauer daher auch besonders 

von der Situation am Markt ab, da sich bei einer schlechten Marktlage und einer verzö- 

gerten Neuvermietung die Ausgaben für den Vermieter erhöhen. Nach Ablauf eines 

Mietvertrages innerhalb des Betrachtungszeitraumes ist hierbei von den ortsüblichen 

Ausgaben auszugehen. Sofern keine Angaben über die tatsächlichen Ausgaben vorliegen, 

können für den Beginn des Betrachtungszeitraumes für die Verwaltung erfahrungsgemäß 

3 bis 5 Prozent und für den Mietausfall 2 bis 4 Prozent des Rohertrages 

angesetzt werden. 1 Realistische Werte für die Instandhaltung können z.B. bei Wohnungsbauunternehmen 

abgefragt werden. Nach Simon werden bei neueren Objekten im 

Jahr ca. zwischen 5,11 €/m² und 6,14 €/m² angesetzt, wobei diese Beträge langfristig 

nicht ausreichen. Bei Kauf von neuwertigen Objekten und nachfolgender Veräußerung 

vor durchgreifenden Modernisierungen nach einer Haltedauer von 10 bis 15 Jahren reichen 

diese Ansätze jedoch aus. Wird das Objekt im Bestand gehalten, bedarf es einer 

marktkonformen Neukonzeption mit entsprechenden Umbauinvestitionen zur Erzielung 

höherer Mieten. Für Misch- und Lagerflächen betragen durchschnittliche Instandhaltungskostensätze 

zwischen 2,56 €/m² und 4,10 €/m², für Stellplätze zwischen 15,34 € 

und 25,56 € pro Stück und Jahr. 2 

Wie die Einnahmen, können auch die Bewirtschaftungskosten in jedem Zeitintervall 

z.B. aufgrund gestiegener Instandhaltungskosten variieren. Da die Bewirtschaftungskosten 

in jedem Fall der Inflation unterworfen sind, werden auch sie im Betrachtungszeitraum 

in einer Simulation berechnet. 

Besondere Instandsetzungskosten/Modernisierungen: 

Besonders im gewerblichen Vermietungsbereich können innerhalb weniger Jahre öfter 

Instandsetzungskosten sowie Kosten für Umbau- und Modernisierungsvorhaben entstehen, 

um die Ertragsfähigkeit und Marktfähigkeit einer Immobilie zu erhalten. Besonders 

wichtig für die zu erwartenden Kosten sind die Eigenschaften des Objektes bezüglich 

des Alters, des Unterhaltungszustandes, der Ausstattung aber auch des Zuschnittes bzw. 

Aufteilung der Mietflächen. Für die anzusetzende Höhe der Baukosten sind spezielle 

Kenntnisse des Sachverständigen für derartiger Baumaßnahmen nötig. Bei einer umfassenden 

Instandsetzung sind neben den Kosten und der Erhöhung der Bewirtschaftungs- 

1 

vgl.: [18] Hölzel, Mirko: Discounted-Cash-Flow-Verfahren ; Eine Gegenüberstellung zum Ertragswertverfahren 

nach WertV, unveröffentlicht, 2002, S. 10. 

2 

Vgl.: [41] Simon, Jürgen: Verkehrswertermittlung Offener Immobilienfonds, In: Grundstücksmarkt und 


S. 137-138.


kosten des Vermieters auch bei den Einnahmen Zeiten zu berücksichtigen, in denen 

teilweise erhebliche Flächen unvermietet sind. 

Besondere Instandsetzungskosten sowie Kosten für Umbau- und Modernisierungsarbeiten 

werden in dem Jahr berücksichtigt, in dem sie voraussichtlich anfallen. Hierdurch 

kann es in diesem Jahr zu einem negativen Cash-Flow kommen, wenn die Ausgaben die 

Einnahmen übersteigen. 

Sonstige Kosten: 

Unter sonstigen Ausgaben können bisher unberücksichtigte Kosten eingestellt werden, 

wie z.B. für Altlastenbeseitigungen, Erschließungsmaßnahmen etc. sofern sie für eine 

Verkehrswertermittlung relevant sind. Investorenbezogene Finanzierungskosten oder 

Steuern bleiben beispielsweise unberücksichtigt. 

4.2.3 Der Restwert 

Im Hinblick auf den Verkehrswert muss der geschätzte Restwert einem durchschnittlichen 

Verkaufserlös am Ende des Beobachtungszeitraumes entsprechen. Die Berechnung 

eines in der Zukunft liegenden Verkaufspreises kann jedoch immer nur näherungsweise 

ermittelt werden. Letztendlich kommt es auf die „Erfahrung“ des Sachverständigen an. 1 

In der DCF-Berechnung ist jedoch der Restwert neben dem gewählten Diskontierungszinssatz 

von entscheidender Bedeutung, da sich sein Anteil am Verkehrswert überwiegend 

auf mehr als 50 Prozent beläuft. 2 Bei der Restwertermittlung ist zu beachten, dass 

das Objekt ohne Modernisierungsmaßnahmen neben einer technischen und wirtschaftlichen 

Wertminderung auch immer einer konjunkturellen Wertänderung unterworfen ist. 

Wenn die Kosten umfassender Instandsetzungsmaßnahmen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen 

zum Ansatz gekommen sind, kann über den Betrachtungszeitraum dagegen 

eine konstante Restnutzungsdauer unterstellt werden. 

1 



S. 135. 

2 



3/2000, S. 140.


In der Literatur werden verschiedene Möglichkeiten für die Ermittlung des Restwertes 

bzw. des am Betrachtungsende erzielbaren Verkaufserlöses genannt: 1 

1. Kapitalisierung des prognostizierten Reinertrages am Ende des letzten Jahres in 

Anlehnung an das angelsächsische Ertragswertverfahren mit einem „ewigen“ 

Rentenbarwertfaktor. 

2. „Klassische“ Ertragwertermittlung mit dem Ertragswertverfahren zum Wertermittlungsstichtag 

gleich Ende des Beobachtungszeitraumes. 

3. Schätzung basierend auf Vergleichsfaktoren die aus den Verkaufspreisen vergleichbarer 

Objekte abgeleitet werden. 

Die erste Möglichkeit entspricht der angelsächsischen Investment Methode. Ausgehend 

von einem Beobachtungszeitraum von ca. 10 Jahren, müsste wegen der Alterung der 

Immobilie für den ewigen Rentenbarwertfaktor ein um 0,25 bis 0,75 Punkte höherer 

Zinssatz (exit cap rate), als der gewählte Diskontierungssatzes bei der Barwertermittlung 

der Cash-Flows, gewählt werden. Das führt aber auch bei unverändertem Zinssatz 

in der Regel zu erheblich geringeren Endwerten, die deutlich unter den realisierbaren 

Verkaufswerten liegen. Bei der Bildung eines geeigneten „ewigen“ Barwertfaktors 

müssen gleichzeitig 

- der prozentuale Anteil des Barwertes der Cash-Flows am Gesamtverkehrswert, 

- der gewählte Diskontsatz, 

- die erwartete Restnutzungsdauer bzw. das Alter der Immobilie und 

- ggf. die Höhe des Bodenwertanteils am Verkehrswert 

berücksichtigt und gewürdigt werden. Der rechnerische Nachweis dürfte dafür kaum 

befriedigend dargestellt werden können und die Wahl dieses Zinssatzes ist damit im 

Gegensatz zum Liegenschaftszinssatz schlecht nachvollziehbar. 2 

Die zweite Möglichkeit wird sich wohl am häufigsten in der deutschen Praxis finden, da 

hier die meisten Erfahrungen vorliegen. Ziel dieser Variante ist die Ermittlung des Restwertes 

über das „klassische“ Ertragswertverfahren (vgl. Kapitel 3.3) an hand der 

Erträge des letzten Jahres innerhalb des Beobachtungszeitraumes. Bei Anwendung des 

Ertragswertverfahrens sind die simulierten nachhaltig erzielbaren Erträge am Ende des 

1 

vgl.: [26] Mausbach, Judith: Das Discounted-Cash-Flow Verfahren ; Oberprüfungsamt für den höheren 

Technischen Verwaltungsbeamten Frankfurt am Main, unveröffentlicht, 2002, S. 11. 

2 



S. 135.


Beobachtungszeitraumes zu verwenden und über eine noch verbleibende Restnutzungsdauer 

mit einem dem Objekttyp angemessenem Liegenschaftszinssatz zu kapitalisieren. 

Vorzunehmende Instandsetzung- oder Modernisierungsmaßnahmen sind hierbei zu berücksichtigen. 

Auf die Ermittlung des Bodenwertes kann auf grund von Schätzungsgenauigkeiten 

bei einer verbleibenden Restnutzungsdauer von über 40 Jahren verzichtet 

werden. Bei Restnutzungsdauern unter 40 Jahren ist die Entwicklung des Bodenwertes 

auf grund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sachverständig zu ermitteln und 

absehbare Bodenwertsteigerungen angemessen zu berücksichtigen. 

Die dritte Möglichkeit der Schätzung des Restwertes basierend auf Vergleichsfaktoren 

wie z.B. von Reinertrags- oder Rohertragsfaktoren, hängt von Verkaufsinformationen 

vergleichbarer Objekte ab. Die Faktoren geben dabei an zu welchem Vielfachen z.B. 

des Reinertrages das Objekt verkauft wurde (Reinertragsfaktor = Kaufpreis geteilt durch 

Reinertrag). 

Sofern z.B. in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse bei der Auswertung von 

Kaufverträgen die Reinerträge oder die Roherträge und die Bewirtschaftungskosten 

erfasst worden sind, können hieraus umfangreich Reinertragsfaktoren ermittelt werden. 

Eine Unterteilung in Objekt- und Lageklassen und die Darstellung in gewissen Spannen 

innerhalb der Klassen ist bei der Ermittlung sinnvoll. Bei der Ableitung der Faktoren ist 

zu beachten, dass nur solche Objekte herangezogen werden, die den marktüblichen 

Durchschnitt repräsentieren. Ausgeschlossen werden sollten Extremfälle wie Objekte 

mit hohen Overrent- oder Underrentanteilen. Besonders bei Gewerbeimmobilien ist 

jedoch fraglich, ob jeweils genügend Kauffälle vorliegen um statistisch gesicherte Faktoren 

ableiten zu können. 

Neben der Verwendung von Reinertragsfaktoren ist auch die Verwendung von Rohertragsfaktoren 

zur Restwertermittlung denkbar. Allerdings wird bei der Verwendung von 

Rohertragsfaktoren unterstellt, dass Objekte mit gleichen Roherträgen, aber unterschiedlichen 

Bewirtschaftungskosten zu gleichen Preisen am Markt gehandelt werden. 

Rohertragsfaktoren können aus den Veröffentlichungen des Ringes deutscher Makler 

(RDM) 1 entnommen werden und auch Simon hat für das Jahr 1995 Rohertragsfaktoren 

gewerblicher Objekte angegeben (vgl. Tabelle 2). 2 Die Restwertermittlung mittels Rohertragsfaktoren 

sollte, um Fehler zu vermeiden nur bei Objekten angewendet werden, 

1 

vgl.: [63] www.rdm.de 

2 


Prüfstand, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpo- 

litik und Wertermittlung, Heft 3/1996, S. 140.


bei denen das Verhältnis von Erträgen und Kosten annährend konstant ist. In der Regel 

kann davon innerhalb einer Objekt- bzw. Lageklasse ausgegangen werden. 

Die Restwertermittlung erfolgt, indem man den Rein- bzw. Rohertragsfaktor mit dem 

simulierten (nachhaltigen) Rein- bzw. Rohertrag multipliziert. Bei positiv zu beurteilenden 

Objekten sollten dabei die Erträge mit einem Faktor am oberen Ende der Spanne 

innerhalb ihrer Objekt- und Lageklasse und Objekte die eher eine schlechte Performance 

aufweisen mit entsprechend niedrigeren Faktoren multipliziert werden 

Objektklasse und Lage Rohertragsfaktor 

Büro- und Geschäftsobjekt (1a-Lage) 16-19 

Büro- und Geschäftsobjekt (1b-Lage) 14-15 

Büroobjekte (Vororte, „grüne Wiese“) 11-13 

Gewerbehalle (Lager etc.) 10 

Einkaufszentren („grüne Wiese“) 12 

SB-Märkte (Vororte, Stadtrand) 11 

Tabelle 2: Rohertragsfaktoren. 

Bei der Analyse der Ermittlung des Restwertes wird klar, dass sich das DCF-Verfahren 

in zwei Teile spalten lässt. Während im ersten Teil des DCF-Verfahrens, bei der Berechnung 

der jährlichen Cash-Flows des Betrachtungszeitraumes, „dynamisch“ vorgegangen 

wird, wird der Restwert am Betrachtungsende statisch berechnet. Es wird daher 

häufig auch von einem teildynamischen Verfahren gesprochen. 1 

4.2.4 Die Diskontierung 

Die Diskontierung ist nötig, um die Cash-Flows der Zeitintervalle und den Restwert auf 

den Bezugszeitpunkt (Bewertungsstichtag) zu projizieren. Der Diskontierungszinssatz 

kann sich dabei von Objekt zu Objekt verändern und liegt üblicherweise über dem Liegenschaftszinssatz. 

Im Liegenschaftszinssatz sind Vorgaben einer nicht sicher vorhersehbaren Inflationsrate 

oder der möglichen Mietentwicklung ohne expliziten Hinweis schon enthalten. Im Dis- 

1 



3/2000, S. 140 ; vgl.: [26] Mausbach, Judith: Das Discounted-Cash-Flow Verfahren ; Oberprüfungsamt 

für den höheren Technischen Verwaltungsbeamten Frankfurt am Main, unveröffentlicht, 2002, S. 14.


kontierungszinssatz des DCF-Verfahrens ist das nicht der Fall. Es verbietet sich daher 

den Liegenschaftszinssatz als Diskontierungszinssatzes im DCF-Verfahren zu verwenden, 

da hier das Mietsteigerungspotential bei der Mietsimulation beachtet wird. Der 

(niedrigere) Liegenschaftszinssatz würde demnach zu einer Doppelberücksichtigung der 

Wertsteigerungserwartungen und damit zu einem überhöhten Endergebnis führen. 1 

Für die Diskontierung zur Verkehrswertermittlung ist beim DCF-Verfahren ein durchschnittlicher 

interner Diskontierungszinssatz zu wählen, der das Marktgeschehen ausreichend 

wiedergibt und eine Doppelberücksichtigung marktrelevanter Faktoren vermeidet. 

Die Ableitung des Zinssatzes muss dazu in Abhängigkeit von den vorher eingeführten 

Variablen und Größen erfolgen. Um der Verkehrswertdefinition mit Hilfe des 

DCF-Verfahrens gerecht werden zu können, ist der Diskontierungssatz gemäß § 194 

BauGB auch ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, wie z.B. 

den Renditeansprüchen eines Investors, abzuleiten. 

Wird der Diskontierungszins intern aus der angewandten Barwertformel in Verbindung 

mit einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Kaufpreise hergeleitet, wird vermieden, 

dass bereits explizit schon im Verfahren berücksichtigte Größen (z.B. die Erhöhung der 

Miete in einer Simulation) zusätzlich implizit im Zinssatz enthalten sind. Bei Ableitung 

aus dem eigenen Modell werden so gleichzeitig Modellfehler eliminiert und der oberste 

Grundsatz bei Kapitalisierungs- und Verrentungsaufgaben gewahrt, der die Ableitung 

des Kapitalisierungszinssatzes aus dem Modell fordert, in dem später kapitalisiert werden 

soll. 2 

Neben dem Ansatz innerhalb des DCF-Modells nur einen einheitlichen Zinssatz zu verwenden, 

gibt es neben der Variation innerhalb des Betrachtungszeitraumes, noch den 

Ansatz sowohl die jährlichen Überschüsse als auch den Restwert mit jeweils unterschiedlichen 

Zinssätzen, den sogenannten „equated yield“ und „equivalent yield“ zu 

diskontieren. Im nachfolgenden werden diese Ansätze und die Herleitung des Diskontierungszinssatzes 

genauer untersucht. 

4.2.4.1 Einheitlicher marktgerechter Diskontierungssatz 

1 



3/2000, S. 141. 

2 

vgl.: [48] Strotkamp, Hans-Peter: Zinssätze in der Grundstückswertermittlung, In: Nachrichtenblatt der 

Vermessungsverwaltung Rheinland-Pfalz, Heft 4/1999, S. 251.


Die Berechnung eines einheitlichen marktgerechten Diskontierungszinssatzes kann auf 

der Grundlage der schon in Kapitel 4.1.2 beschriebenen Intern-Zinsfuß-Methode erfolgen. 

Ziel ist es auf Grundlage der Barwertformel von Seite 53 den internen Zinssatz zu 

berechnen, bei dem die Summe aller diskontierten Reinerträge zuzüglich des diskontierten 

Restwertes gleich dem vorliegenden Kaufpreis eines Objektes ist. Bei der iterativen 

Lösung der nach p umgestellten Formel kann jedoch der Fall eintreten, dass die Interne- 

Zinsfuss-Methode kein eindeutiges Ergebnis liefert. Das ist bei nonkonformen Zahlungsströmen 

der Fall, bei denen der Netto-Cash-Flow mehr als zwei Vorzeichenwechsel 

aufweist (häufig bei Sanierungsobjekten). 1 

Mit erheblichen Aufwand ist die Bereitstellung der Eingangsparameter verbunden. So 

müssen bei der Untersuchung von Verkäufen neben dem Kaufpreis, die Roherträge, die 

Bewirtschaftungskosten, alle anfallenden Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskosten 

und der Restwert einer Immobilie vorliegen oder auch durch Simulation bestimmt werden. 

Um zu einem markgerechten Diskontierungssatz zu gelangen bedarf es daher einer 

genügend großen Transparenz des Marktes, bei einer hinreichenden Anzahl von Kauffällen, 

was besonders bei Gewerbeimmobilien auf Schwierigkeiten stoßen sollte. 

Die berechneten Diskontierungssätze sollten wie bei den Vergleichsfaktoren bei der 

Restwertbestimmung in einzelne Objektklassen untergliedert werden, innerhalb derer 

auch der Mittelwert und die Spanne zwischen Ober- und Untergrenze ausgewiesen werden 

sollte. Im Diskontierungszinssatz gehen all die Faktoren ein, die bisher noch nicht 

oder nicht vollständig im DCF-Modell berücksichtigt wurden. Diese können z.B. neben 

den allgemeinen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Kapitalkosten, 

steuerliche Aspekte, Lage und Art der Nutzung sowie das Risikopotential des Wertermittlungsobjektes 

sein. Je positiver sich die einzelnen Merkmale präsentieren, desto 

geringer, je negativer desto höher kann dann der Diskontierungszinssatz in der Spanne 

gewählt werden. Die einzelnen Merkmalseinflüsse sind dabei sachverständig zu gewichten. 

Bei einer näheren Untersuchung von bundesweit 70 Renditeobjekten hat Meyer eine 

Studie über die Abhängigkeit zwischen dem, mit dem beschriebenen Modell ermittelten 

Diskontierungszinssatz und dem Liegenschaftszinssatz durchgeführt (vgl. Abbildung 9). 

Hierbei zeigte sich, dass die Diskontierungszinssätze in der Regel über dem Liegenschaftszinssatz 

lagen und sich in einem Bereich zwischen 6 und 8 Prozent bewegten. 

1 





Damit stimmten sie in etwa mit den investitionsorientierten Zinssätzen aus Kapitel 4.1.2 

überein. 

Prozent 

8,00% 

7,00% 

6,00% 

5,00% 

4,00% 

3,00% 

Gegenüberstellung LSZ-Diskontierungszins 

(mit Ausreißern) 

1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 

Anzahl 

Abbildung 9: Gegenüberstellung Liegenschaftszins und Diskontierungszins. 1 

4.2.4.2 Variation innerhalb des Betrachtungszeitraumes 

LSZ 

Diskontierungszins 

Potenziell 

(Diskontierungszins) 

Innerhalb des Betrachtungszeitraumes ist es theoretisch möglich den Diskontierungs- 

zinssatz zu variieren. Denkbar und eventuell sinnvoll kann die Variation sein, wenn z.B. 

ein Großteil von vorhandenen Mietverträge im Betrachtungszeitraum ausläuft und sich 

dadurch grundlegende Veränderungen ergeben. Aufgrund von schlechteren Rahmenbe- 

dingungen ist z.B. durch erheblichen Akquisitionsbedarf, längeren Leerständen oder 

geringeren Mieterträgen ein erhöhter Diskontierungszinssatz für die Zeitintervalle nach 

Auslaufen der Mietverträge vertretbar. Da die Variation jedoch sichere Erfahrungen im 

Umgang mit den Diskontierungssätzen bedarf, ist es jedoch in dem obigen Fall sicherer 

das Mietausfallwagnis zu verändern. Unsachgemäßer Umgang mit dem Diskontierungs- 

zinssatz kann nämlich zu erheblichen Verfälschungen des Endergebnisses führen. 2 

1 vgl.: [28] Meyer, Eckhard: Untersuchung der Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Diskontie- 

rungszinssatz, unveröffentlicht, 2001. 

2 vgl.: [18] Hölzel, Mirko: Discounted-Cash-Flow-Verfahren ; Eine Gegenüberstellung zum Ertragswert- 

verfahren nach WertV, unveröffentlicht, 2002


4.2.4.3 Variation innerhalb der Barwertanteile 

Gerady und auch Lange verwenden bei der Barwertberechnung für den dynamischen 

und den statischen Teil der Barwertformel unterschiedliche Zinssätze zur Diskontie- 

rung. 1 Die Cash-Flows werden mit dem sogenannten „equated yield“ 2 und der Restwert 

mit dem „equivalent yield“ diskontiert. In der Literatur lässt sich abgewandelt daher 

auch die nachfolgende Barwertformel finden: 

Barwert 

z 

N 

n 

= ∑ 

n= 1 pequated 

n 

( 1+ 

100 

darin sind: RWN Restwert nach dem Betrachtungszeitraum, 

zn 

) 

+ 

( 1 

RW N 

p 

+ 

100 

equivalent 

jährlicher Überschuss aus Einnahmen und Ausgaben, 

n Zählindex für die Zeit, 

N Laufzeit des Beobachtungszeitraumes, 

pequated Zinssatz für den Überschuss, 

pequivalent Zinssatz für die Diskontierung des Restwertes. 

Die verwendeten Bezeichnungen des „equated yield“ und des „equivalent yield“ stam- 

men aus der angelsächsischen Wertermittlung und sind interne Zinssätze. Der wesentli- 

che Unterschied zwischen ihnen liegt darin, dass im höheren „equated yield“ die Infla- 

tions- und Wachstumsraten nicht enthalten sind. Während sie im Gegensatz dazu im 

niedrigeren „equivalent yield“ ähnlich dem Liegenschaftszinssatz schon enthalten sind. 3 

Eine Unterteilung der Zinssätze ist also dann notwendig, wenn die zukünftige Entwick- 

lung in den Überschüssen und im Restwert unterschiedlich berücksichtigt wurde und 

z.B. eine Doppelberücksichtigung vermieden werden soll. 

1 vgl.: [15] Gerhardy, T. ; Möckel, R. ; Troff, H. : Praxis der Grundstücksbewertung. 3. Aufl. 48. Nach- 

lieferung 2/2001. Landberg am Lech : Verlag Moderne Industrie, 2001 ; vgl.: [24] Lange, Olaf ; Finn, 

Thorsten ; Köhne, Friedhelm: Internationale Wertermittlungsverfahren, In: Nachrichten der Nieder- 

sächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung (NaVKV), Heft 3/2000, S. 5 ff 

2 yield = engl. Ertrag, Rendite, hier ist der Zinssatz gemeint. 

3 vgl.: [39] Simon, Jürgen: Europäische Standards für die Immobilienbewertung, In: Grundstücksmarkt 


3/2000, S.134-141 ; vgl.: [49] Thomas, Matthias: Income Approach versus Ertragswertverfahren 

(1.Teil), In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpoli- 

tik und Wertermittlung, Heft 1/1995, S. 38. 

) 

N


Da aber wie bereits in Kapitel 4.2.3 beschrieben in der Restwertberechnung üblicher- 

weise Inflations- und Wachstumsraten schon enthalten sind, muss auch der Restwert mit 

dem „equated yield“ diskontiert werden um eine Doppelberücksichtigung zu vermeiden. 

Dieses Vorgehen kommt dem Modell des einheitlichen Diskontierungszinssatzes gleich. 

Dieser einheitliche aus dem Markt hergeleitete Diskontierungszinssatzes ist nach Meinung 

des Autors generell vorzuziehen, da das DCF-Verfahren durch Ableitung von 

zwei unterschiedlichen Diskontierungszinssätzen unnötig kompliziert und unsicherer 

würde. 

4.2.5 Fazit 

Trotz oder weil das DCF-Verfahren als sehr transparent gilt, ist der finanzmathematische 

Hintergrund sehr komplex. Da das DCF-Verfahren nicht normiert ist, finden sich 

in der Literatur verschiedene Darstellungen, die vergleichbare Komponenten beinhalten, 

für die es jedoch keine eindeutigen Definitionen im Hinblick auf die Herleitung gibt. 

Das Problem liegt aber in der Wahl der richtigen Eingangsgrößen und der Zukunftsprognosen 

und nicht der Mathematik oder den verschiedenen Formeln. Das Ergebnis ist 

vielmehr immer in Abhängigkeit von den einfließenden Werten zu interpretieren und 

bei richtiger Wahl auch bei der Verkehrswertermittlung von Gewerbeimmobilien geeignet. 

Das DCF-Verfahren ist damit als gleichberechtigtes Verfahren anzusehen, welches 

bei sachgerechter Anwendung zum gleichen Ergebnis wie beim Ertragswertverfahren 

führen muss. 1 Laut Simon sollte sich jedoch der Sachverständige, der einen Auftrag zur 

Verkehrswertermittlung zu einem bestimmten Stichtag erhält, an die Ertragswertermittlung 

nach WertV halten, da sie in der Handhabung einfacher ist und direkt zum Ziel 

führt. 2 Bevor die Eignungen im praktischen Beispiel genauer untersucht werden, wird 

im folgendem Vergleich auf die zentralen Unterschiede sowie die jeweiligen Vor- und 

Nachteile zwischen dem Ertragswert- und dem DCF-Verfahren eingegangen. 

1 



S. 136. 

2 

Vgl.: Fußnote 1, Seite 132.

Vergleich DCF- und Ertragswertverfahren Seite 68 

5 Vergleich Ertragswertverfahren – DCF-Verfahren 

5.1 Gemeinsamkeiten 

Vergleicht man beide Verfahren ist zunächst festzustellen, dass das Ertragswertverfah- 

ren nach WertV und das DCF-Verfahren gleiche Wurzeln haben, was sich sowohl auf 

die Methodik als auch auf das Verfahren bezieht. Trotz vieler scheinbar verwirrender 

Begrifflichkeiten verbirgt sich hinter der DCF-Methode das Ertragswertverfahren in 

seiner Urform. Beide Verfahren sind Barwertverfahren, deren Kapitalwert (Verkehrs- 

wert) sich aus den diskontierten zukünftigen Reinerträgen (RE) einer Immobilie ergibt. 

Als Ausgangsgleichung haben beide Verfahren die gleiche Barwertformel: 

RE1 

RE 2 RE3 

RE 4 Restwert 

Barwert = + + + + L + 

1 2 3 4 

n 

q q q q 

q 

Aus dieser Barwertformel lassen sich sowohl die dem Ertragswertverfahren als auch 

dem DCF-Verfahren zugrunde liegenden Formeln ableiten 1 : 

Geht man von konstanten Reinerträgen aus, kann man diese Ausgangsgleichung verein- 

fachen und erhält die aus der WertV bekannte Darstellung des Ertragswertverfahrens 

(vgl. Kapitel 3.3): 

BW 

= EW = RE ∗V 

+ 

q 

Barwert n 

Barwert = EW = ( RE − p ∗ BW ) ∗V 

+ BW 

Barwert = EW = [( RoE − BK − 0, 

01∗ 

p ∗ BW ) ∗V 

] + BW 

Fast man die diskontierten Reinerträge der Ausgangsgleichung zu einer Summe zu- 

sammen, ergibt sich die Barwertformel für das DCF-Verfahren (vgl. Kapitel 4.2): 

1 vgl.: [6] Brand, Eike: Verfahrenskritik zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Grundstücksbe- 

wertung, In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpoli- 

tik und Wertermittlung, Heft 4/2000, S. 211-212.


Barwert 

Barwert 

= 

= 

n 

∑ 

n= 

1 

n 

∑ 

n= 

1 

( RE 

q 

n 

n 

( RoE 

) RW 

+ n 

q 

n 

− BewK 

q 

n 

n 

− Son 

) RW 

+ n 

q 

Bei beiden Verfahren werden zukünftige Entwicklungen bei einer ordnungsgemäßen 

Bewirtschaftung betrachtet und auch besondere Verhältnisse (overrent, underrent etc.) 

müssen und können in beiden Verfahren berücksichtigt werden. Um zum Barwert zu 

gelangen, müssen beide Verfahren ihre Annahmen über die künftig zu erzielenden Rei- 

nerträge anhand der jeweiligen Zinssätze auf den Stichtag projizieren. Des weiteren 

werden die Kapitalisierungszinssätze beider Verfahren, also der Liegenschaftszinssatz 

im Ertragswertverfahren und der einheitliche und marktgerechte interne Diskontie- 

rungszinssatz im DCF-Verfahren, aus dem Markt abgeleitet, um unmittelbar zum Ver- 

kehrswert zu führen. 1 

5.2 Unterschiede 

Die Herleitung hat verdeutlicht, dass bei beiden Modellen zunächst keine gänzlich an- 

dere Methode vorliegt. Die Verfahren unterscheiden sich vielmehr in den Verfahrensab- 

läufen und den Eingangsparametern, die nachfolgend gegenüberstellend noch mal auf- 

gegriffen werden: 

Reinertrag/Einnahmen und Ausgaben 

Beim Ertragswertverfahren wird im Gegensatz zum DCF-Verfahren von konstanten 

Zahlungsströmen ausgegangen. Der Reinertrag beim „klassischen“ Ertragswertverfah- 

ren resultiert aus dem konstanten Rohertrag abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskos- 

ten. Im DCF-Verfahren resultiert der Überschuss (Cash-Flow) aus der Subtraktion der 

Ausgaben von den Einnahmen. 

Rohertrag/Einnahmen 

Im Ertragswertverfahren wird von konstanten, nachhaltig erzielbaren Mieten ausgegan- 

gen. Im Gegensatz dazu werden im DCF-Verfahren die tatsächlich erzielten Mieten 

zum Beobachtungsanfang als Anfangsgröße gewählt und in einer Mietsimulation dyna- 

misch fortgeschrieben. Dabei werden neben der Mietentwicklung auch mietvertragliche 

Besonderheiten direkt bei Eintreten in der Kalkulation und nicht wie beim Ertragswert-


verfahren indirekt durch den Liegenschaftszins oder durch nachträgliche Zu- und Ab- 

schläge berücksichtigt. 

Bewirtschaftungskosten/Ausgaben 

Gemäß § 18 WertV werden im Ertragswertverfahren die nachhaltig entstehenden Be- 

wirtschaftungskosten inklusive etwaige, nicht periodische Kosten (z.B. Umbaumaß- 

nahmen) statisch als Pauschale angesetzt. Bei den Ausgaben im DCF-Verfahren wird 

dagegen von den tatsächlich anfallenden Kosten ausgegangen, in denen sämtliche Faktoren 

explizit berücksichtigt werden. In einer Simulation wird neben der Fortschreibung 

dieser Kosten auch der Zeitpunkt in dem sie anfallen prognostiziert. 

Kapitalisierung 

Die Kapitalisierung erfolgt im Ertragswertverfahren ausschließlich mit dem Liegenschaftszinssatz 

gemäß § 11 WertV. Dabei wird der Reinertrag mit einem Rentenbarwertfaktor 

dem sogenannten Vervielfältiger (V) für eine statisch nachschüssige Rente 

kapitalisiert. Beim DCF-Verfahren erfolgt die Kapitalisierung der Überschüsse (Einnahmen-Ausgaben) 

bzw. der Cash-Flows als dynamische Rente. Es ist möglich zeitlich 

variable und nicht periodische Ertragsströme direkt einzurechnen. Zur Kapitalisierung 

kann je nach Zielsetzung ein Kalkulationszinssatz (Investitionsentscheidung) oder ein 

interner Zinssatz (marktgerecht zur direkten Verkehrswertbestimmung) verwendet werden. 

Der interne Diskontierungszinssatz ist mit dem Liegenschaftszinssatz vergleichbar, 

aber nicht identisch. Sie sind voneinander unabhängig, und jeweils objektspezifisch zu 

realisieren. Während der Liegenschaftszinssatz aus der Grundlage der Kaufpreissammlungen 

hervorgeht, müsste auch der marktgerechte interne Diskontierungszinssatz aus 

vergleichbaren Kaufpreisen, jedoch auf der Basis des DCF-Modells, abgeleitet werden. 

Neben dem Kaufpreis müssten dazu auch alle anderen Faktoren, die in die DCF- 

Methode eingehen, untersucht werden bzw. bekannt sein. Das ist in Deutschland insbesondere 

bei Gewerbeimmobilien auch auf Grund mangelnder Transparenz (noch?) nicht 

realisierbar. 

Restnutzungsdauer 

Die Restnutzungsdauer ist neben dem Liegenschaftszins die zweite wichtige Komponente 

des Vervielfältigers (V) im Ertragswertverfahren. Aus der Formel in Kapitel 3.3.1 

lässt sich die direkte Abhängigkeit des Ertragswertes aus dieser Größe erkennen. Beim 

DCF-Verfahren werden die Überschüsse unabhängig von der Restnutzungsdauer kapita- 

1 



und Wertermittlung, Heft 4/2000, S. 211-212.


lisiert. Die Restnutzungsdauer geht jedoch beim Restwert je nach dessen Herleitung 

(vgl. Kapitel 4.2.3) direkt oder indirekt mit ein: 

1. Bei der Kapitalisierung mit einem ewigen Rentenbarwertfaktor wird der Zins- 

satz entsprechend der Restnutzungsdauer gewählt. Der Einfluss ist also indirekt 

im Restwert enthalten. 

2. Wenn man für den Restwert das „klassische“ Ertragswertverfahren anwendet, 

geht die Restnutzungsdauer bei der Vervielfältigung direkt ein. 

3. Bei der Ermittlung des Restwertes über Vergleichsfaktoren geht die Restnutzungsdauer 

wiederum indirekt ein, da für den Vergleich Objekte mit vergleichbaren 

Restnutzungsdauern herangezogen werden müssen. 

Das heißt, dass die Restnutzungsdauer zwar im DCF-Verfahren berücksichtigt wird, sie 

aber nur bei der Bestimmung des Restwertes nach der 2. Variante explizit bestimmt 

werden muss. 

Bodenwert 

Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudeertragsanteil ermittelt. 

Dadurch kann die Rentabilität der baulichen Anlagen ohne Einfluss des Bodenwertes 

direkt überprüft werden. Im DCF-Verfahren ist das nicht möglich, da der Bodenwert 

nicht getrennt von den baulichen Anlagen erfasst wird, sondern implizit in den Überschüssen 

und im Restwert enthalten ist. Nur wenn die Ermittlung des Restwertes über 

das „klassische“ Ertragswertverfahren bestimmt wird, ist die Ermittlung des Bodenwertes 

im DCF-Verfahren nötig. Besonderheiten wie z.B. noch nicht gezahlte Erschließungskosten 

können im DCF-Verfahren als Ausgaben berücksichtigt werden. 

Im Folgenden werden die wesentlichen Unterschiede beider Verfahren zur Verkehrswertermittlung 

in einer Tabelle übersichtlich gegenübergestellt bzw. zusammengefasst: 


DCF-Verfahren 

Normiertes Verfahren. Nicht normiertes Verfahren. 

Statisches Wertermittlungsverfahren, Dynamisches bzw. teildynamisches 

das von konstanten Zahlungsströmen Wertermittlungsverfahren, das auch 

ausgeht. 

zeitlich variierende Zahlungsströme 

Ermittlung eines über die gesamte Rest- 

berücksichtigt. 

Differenzierte Simulation der jährlichen 

nutzungsdauer gleichbleibenden, nach- Einnahmen und Ausgaben für einen 

haltig erzielbaren Reinertrages . Betrachtungszeitraum. Nur Restwerter-



Berücksichtigungen von Entwicklungspotentialen 

und z.B. inflationsbedingte 

Steigerungen der Einnahmen und Ausgaben 

gehen implizit über den Liegenschaftszins 

in das Verfahren ein. (vgl. 

auch Abbildung 10). 

Abweichungen von den nachhaltigen 

Verhältnissen können nur nach Abschluss 

der Berechnung nachtäglich in 

Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt 

werden. 

Zusammensetzung des Barwertes aus 

Gebäudeertragsanteil und Bodenwert. 

Getrennte Ermittlung des Bodenwertes 

und des Wertes der baulichen Anlagen. 

Restnutzungsdauer ist wesentlicher Bestandteil 

des Vervielfältigers (Rentenbarwertfaktor). 

Kapitalisierung der Reinerträge über die 

Restnutzungsdauer des Gebäudes mit 

einem Rentenbarwertfaktor für eine 

jährlich nachschüssige Rente. 

Die Projektion (Diskontierung) der 

künftig zu erzielenden Reinerträge auf 

den Wertermittlungsstichtag erfolgt 

gemäß § 11 WertV über den Liegenschaftszinssatz. 

DCF-Verfahren 

mittlung über nachhaltig erzielbare Erträge. 

Berücksichtigung von Entwicklungspotentialen 

und inflationsbedingte oder 

reale Steigerungen der Einnahmen oder 

Ausgaben werden in einer Simulation 

konkret berechnet und in das Verfahren 

eingestellt. 

Absehbare Schwankungen in den Einnahmen 

oder Ausgaben auch von z.B. 

under- oder over-rented Mietverträgen 

werden bereits im Rechengang berücksichtigt. 

Zusammensetzung des Barwertes aus 

den Überschüssen und dem Restwert. 

Boden und Gebäude werden als Einheit 

betrachtet und der Bodenwert ist untrennbar 

in der Gesamtmiete enthalten. 1 

Restnutzungsdauer spielt nur für die 

Restwertermittlung eine Rolle. 

Kapitalisierung der Überschüsse über 

einen überschaubaren Beobachtungszeitraum 

als dynamische Rente. 

Zur Verkehrswertermittlung muss die 

Projektion über einen marktgerechten 

internen Diskontierungszinssatzes erfolgen, 

der regelmäßig über dem Liegenschaftszinssatz 

liegt. Bei anderer 

Zielsetzung kann auch ein anderer Zinssatz 

gewählt werden (Kalkulationszinssatz). 

1 





Discounted 

Cash-Flow 

Methode 

Direkt 

Berücksichtigung 

von künftig sicher 

eintretenden 

Veränderungen in 

der Objektbewirtschaftung 

Berücksichtigung 

von allgemeinen 

Marktentwicklungen 

(z.B. Inflation, 

Mietentwicklung) 

Abbildung 10: Unterschiede DCF-Verfahren - Ertragswertermittlung. 1 

Direkt 

Indirekt 

über 

Liegenschaftszins 

5.3 Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens 

Vorteile: 


nach WertV 

Durch die Normierung des Verfahrens und seiner Eingangsparameter sind die Grundla- 

gen für eine sichere und untereinander vergleichbare Anwendung sichergestellt. In der 

Hand von Gutachtern und bei sachverständiger Anwendung führt das Verfahren auf 

Grund von langjährigen und umfangreichen Erfahrungswerten zu Verkehrswerten im 

Sinne des § 194 BauGB. Mit der Anwendung ist der deutsche Sachverständige vertraut 

und er kann sich auf marktkonforme Daten wie den Liegenschaftszinssätzen, den Bo- 

denrichtwerten und den in der Kaufpreissammlung geführten Kaufpreisen stützen. Die- 

se werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen ermittelt und ak- 

tualisiert. 

Durch die explizite Berücksichtigung des Bodenwertes und der Aufspaltung des Ver- 

fahrens in den Wert der baulichen Anlagen und den Bodenwert, lässt sich die jeweilige 

Rentabilität auch einzeln ermitteln. Außerdem ist der Rechen- und Zeitaufwand im Ge- 

gensatz zum DCF-Verfahren erheblich geringer, da im Ertragswertverfahren in der Re- 

gel keine Simulationen durchgeführt werden. 

1 vgl.: [39] Simon, Jürgen: Europäische Standards für die Immobilienbewertung, In: Grundstücksmarkt 


3/2000, S. 141.


Nachteile: 

Das Verfahren gewährt keine transparente Darstellung der künftigen Einnahmen und 

Ausgaben. Wenn eine Differenzierung der künftigen Mieteinnahmen, Instandsetzungskosten 

oder der Bewirtschaftungskosten vorgenommen werden soll, ist das nur durch 

erheblichen Mehraufwand möglich. 

Das Verfahren benötigt die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der Gebäude. 

Diese kann der Sachverständige aber nur anhand von Erfahrungssätzen abschätzen, 

was bei fehlerhafter Bestimmung insbesondere bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer 

erheblichen Einfluss auf das Wertermittlungsergebnis haben kann. Nach 

Paul ist darüber hinaus der Ansatz nachhaltiger Mieten zu einem Bewertungsstichtag 

zwar leicht nachvollziehbar, lässt sich aber in Zeiten stark schwankender Mietpreise 

kaum rechtfertigen. 1 

5.4 Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens 

Vorteile: 

Die besondere Stärke des DCF-Verfahrens liegt in seiner Transparenz. Alle Einnahmen 

und Ausgaben sowie alle sonstigen Faktoren werden bei der Berechnung für jede Periode 

des Betrachtungszeitraumes übersichtlich in Tabellen zusammengestellt. Dadurch 

werden die eintretenden wirtschaftlichen Verhältnisse und künftigen Markterwartungen 

explizit und sehr genau und nachvollziehbar dargestellt. Veränderungen wie Mietsteigerungen, 

Leerstände, anfallende Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten können, 

zu dem Zeitpunkt in dem sie anfallen, getrennt erfasst werden. Das Verfahren ist damit 

sehr flexibel und es ermöglicht eine genaue Analyse der Rentabilität der Finanzströme. 

Diese betriebswirtschaftliche Orientierung erhöht die Akzeptanz der Wertermittlung 

auch bei internationalen Investoren. Durch den überschaubaren Beobachtungszeitraum 

und die in ihm transparent dargestellten Zahlungsströme kann die aus der Immobilie 

zufließende Liquidität direkt abgelesen werden. Mit Hilfe des Verfahrens werden Investoren 

zusätzlich in die Lage versetzt verschiedene Szenarien durchzurechnen, z.B. zu 

welchem Zeitpunkt, welche Modernisierungen durchzuführen sind, um die günstigste 

Variante zu bestimmen. Eine Ermittlung des Bodenwertes sowie die Schätzung der 

1 



Heft 2/1998, S. 89.


Restnutzungs- bzw. Gesamtnutzungsdauer ist für den Beobachtungszeitraum nicht er- 

forderlich. 

Nachteile: 

Die Vorteile stellen gleichzeitig auch die Nachteile des DCF-Verfahrens dar. Zwar ist 

die Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben über einen festgesetzten Beobachtungs- 

zeitraum sehr transparent, da diese Größen jedoch in der Zukunft liegen, handelt es sich 

nur um Schätzgrößen. Es müssen Prognosen durchgeführt werden, deren Genauigkeit 

vom Beobachtungszeitraum abhängt. Je weiter in die Zukunft projiziert wird, desto größer 

ist die damit verbundene Unsicherheit. Die Prognosen (Simulationen) der Erträge in 

Abhängigkeit von der Inflation, der vertraglichen Mietvereinbarungen, Leerstandsperioden 

und der Marktlage bei der Restwertermittlung sind bei Zeiträumen von über 5 Jah- 

ren nach Brand als sehr unsicher bzw. spekulativ anzusehen. 1 

Insbesondere bei längeren Zeiträumen sind etwaige konjunkturelle Schwankungen zum 

Zeitpunkt des Wiederverkaufes nicht kalkulierbar. Die Bestimmung des Restwertes am 

Betrachtungsende ist damit mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Da der Restwert 

aber zu mehr als 50 Prozent zum Verkehrswert im DCF-Verfahren beiträgt, ist eine 

möglichst genaue Prognose des zu erwartenden Restwertes von entscheidender Bedeutung 

(vgl. beispielhafte Untersuchung einiger Objekte von Meyer in Abbildung 11). 

Insbesondere ist auch die Abschätzung, inwiefern sich der technische und wirtschaftliche 

Zustand der Immobilie verändern wird, recht problematisch. Selbst wenn ein Zustand 

unterstellt wird, der dem Zustand am Beginn des Betrachtungszeitraumes entspricht, 

so ist der erhöhte Ansatz der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nur 

schwer einzuschätzen. 

Die fehlenden Daten sowie die fehlende Erfahrung mit dem DCF-Verfahren bei den 

Sachverständigen in Deutschland, können darüber hinaus häufig zu einer falschen Annahme 

des Diskontierungszinssatzes und damit zu einer Verfälschung des Verkehrswertes 

führen. Auch wenn der Diskontierungszinssatz intern, selbst aus einer unendlich 

großen Anzahl von Vergleichspreisen, aus dem eigenen Modell abgeleitet werden würde, 

wird es sich immer um eine Schätzgröße handeln. Es existiert nie genau ein oder der 

richtige Diskontierungszinssatz, sondern es existieren immer mehrere mögliche, objektspezifische 

Zinssätze. Bei der Ermittlung besteht zudem das Problem, dass bei nonkon- 

1 





formen Zahlungsströmen, bei denen der Netto-Cash-flow mehr als zwei Vorzeichen- 

wechsel aufweist, kein eindeutiges Ergebnis durch die interne Zinsfußmethode geliefert 

werden kann. 

70,00% 

60,00% 

50,00% 

40,00% 

30,00% 

20,00% 

10,00% 

0,00% 

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 

Abbildung 11: Anteil des Restwertes am Nettobarwert. 1 

Anteil des Restwertes 

am Nettobarwert 


Polynomisch (Anteil des 

Restwertes am 

Nettobarwert) 

Da für die Anwendung des DCF-Verfahrens dem deutschen Sachverständigen (noch) 

die Erfahrungswerte fehlen, erfordert die Anwendung des DCF-Verfahrens eine sorgfäl- 

tige Markteinschätzung und eine gesonderte Betrachtung aller einzelnen Komponenten 

des Cash-Flows. In der Praxis wird der Sachverständige folglich nicht um die zusätzli- 

che Berechnung des Ertragswertverfahrens herumkommen. Da das Ergebnis beider Ver- 

fahren gleich sein muss 2 , wird er neben der stützenden Vergleichsmöglichkeit vielmehr 

aus dem Verkehrswert des Ertragswertverfahrens einen marktgerechten Diskontie- 

rungszinssatzes ableiten können. Im letztendlichen Vergleich mit dem Ertragswertver- 

fahren ist das DCF-Verfahren mit einem viel höheren Rechen- und Zeitaufwand ver- 

bunden, der sich aber über eine Tabellenkalkulationssoftware relativieren lässt. 

1 vgl.: [29] Meyer, Eckhard: Untersuchung zur Bestimmung des Restwertanteils am Nettobarwert, unver- 

öffentlicht, 2001 

2 vgl.: [41] Simon, Jürgen: Verkehrswertermittlung Offener Immobilienfonds, In: Grundstücksmarkt und 


S.136.

Verkehrswertberechnung der Gewerbeimmobilie Seite 77 

6 Verkehrswertberechnung der Gewerbeimmobilie 

6.1 Gebäudebeschreibung 

Die folgende Gebäudebeschreibung beschränkt sich auf die begehbaren Bereiche und 

die sichtbaren Konstruktionen. Öffnen von Konstruktionsteilen bzw. oberflächenzerstö- 

rende Maßnahmen wurden nicht vorgenommen. Die Funktionsfähigkeit der technischen 

Anlagen wurde nicht überprüft. Es wird von einem altlastenfreien Grundstück ausge- 

gangen. Die Gebäudebeschreibungen erfolgen getrennt für die einzelnen Gebäude. Die 

Bezeichnungen der einzelnen Gebäude sind der Anlage zu entnehmen. 

Gebäudebezeichnung 1. Bürogebäude 

Nutzung Büro 

Etagen KG, EG, 1. OG 

Baujahr ca. 1960 

Modernisierungen ca. 1997 neue Fenster, ca. 1998 Außenfassade 

wärmegedämmt, 1999 Fernwärme, 2002 neue 

Dachabdichtung/Dämmung, 2002 Ausstattung 

der Büroetage im Erdgeschoss mit Kabelkanälen 

auf Putz, zur Vernetzung aller Räume 

Restnutzungsdauer 25 Jahre 

Rohbau 

Gründung Streifenfundamente 

Wände Aus Kalksandstein wärmegedämmt mit Wärmeverbundsystem 

Innenwände Mauerwerk, vereinzelt Leichtbau 

Decken Stahlbetondecken 

Treppen Stahlbetonkonstruktion 

Kunststein 

mit Trittstufen aus 

Dach Flachdachkonstruktion mit wärmegedämmten 

PU-Schaumplatten 

Dachdeckung Kiesschüttung auf Bitumen-Dichtungsbahn 

Ausbau 

Fußböden Teppich-, PVC-, Fliesenbelag, Estrich


Türen Holztüren in Metallzargen, Metalleingangstüren 

mit Drahtglasfüllung 

Fenster Kunstoffenster mit Isolierverglasung 

Wandbehandlung Tapete, Anstrich, Fliesen, Aufenthaltsraum im 

Haustechnische Anlagen 

EG mit Holzwandpaneel ca. 1,20 m hoch 

Elektroinstallation Bürostandard, im EG Kabelkanäle, Funkanten- 

nenmast, Telefonanschluß, Internet über Funk 

Warmwasser Elt-Boiler, Durchlauferhitzer 

Heizung Fernwärme 

Sanitäre Anlagen Gem. Erfordernis, EG: 1x Dusche, WC, Pissoir, 

Waschbecken. OG: 1x Wanne, WC, Waschbecken, 

1x Dusche, WC, Waschbecken 

Sonstiges Büro/Teeküchen, Gebäudezugänge mit Regenschutzdach, 

außenliegender separater Kellerzugang 

Bauzustand gut 

Gebäudebezeichnung 2. Gewerbehalle Ostlage 

Nutzung Kfz-Werkstatt mit Büro, Lager und Soziaräumen 

Etagen EG 

Baujahr ca. 1960 

Modernisierungen 1994 Gasheizung und sanitäre Anlagen eingerichtet, 

2001 Dach wärmegedämmt und isoliert, 

2002 wärmegedämmte Sektionaltore 


Rohbau 


Wände Klinkermauerwerk, teils verputzt 

Innenwände Mauerwerk, z.T. Glas-Metallfertigelemente. 

Fußboden Beton 

Dach Pultdach aus Welleternitplatten, Styropordämmung,


Dachdeckung Bitumendichtung 

Ausbau 

Fußböden Estrich, z.T. Fliesen, z.T. Teppichbelag 

Türen Metalltüren mit Glasfüllung in Metallzargen, 

Holztüren tlw. mit Glasfüllung in Metallzargen 

Fenster Aluminiumfenster mit Isolierverglasung, Alu- 

miniumlichtband mit Einfachverglasung 

Wandbehandlung Fliesen, Tapete, Putz, Anstrich 


Elektroinstallation Industrie-/Gewerbestandard mit Starkstroman- 

schlüssen 

Warmwasser heizungsgesteuert 

Heizung Gasheizung, Kombitherme, Flüssiggasaußen- 

tank 

Sanitäre Anlagen 1x Dusche, WC, Waschbecken, 1x WC, Wasch- 

becken 

Sonstige Anlagen Teilverglaste, gedämmte Alusegmentrolltore 

Bauzustand normal 

elektrisch mit Lichtschranke, Hubbühnen, 

Spritz-/Lackierkabine, Teeküche 

Gebäudebezeichnung 3. Gewerbehalle Zentrallage 

Nutzung Büro/Produktion/Dienstleistung/Lager 

Etagen EG, z.T. 1. OG 

Baujahr ca.1960


Modernisierungen Südteil: Ende 2001 Gasheizung, Kombitherme, 

Flüssiggasaußentank, Dunkelstrahler, 2002 zusätzliche 

Dämmung der Lichtbänder, Wärmedämmung 

mittels abgehängter Styropordecke, 

wärmegedämmtes Sektionaltor Nordteil: 2002 

Lichtband durch Isolierglaselemente auf der 

Ostseite und durch Kurstoffisolierdrehkippfenster 

auf der Westseite ausgewechselt, Ausbau des 

1. OG zu Büro und Sozialräumen inkl. sanitärer 

Anlagen und Gasheizung 


Rohbau 


Wände Stahlskelettkonstruktion mit Ziegelmauer- 

Innenwände 

werksausfachung und umlaufend aufgesetztem 

Lichtband 

Mauerwerk, Putz, nachträglicher Ausbau aus 

Leichtbau, wärmegedämmt zur Kalthalle 

Decken Stahlkonstruktion mit Holz- Trockenestrichaufbau 

Fußboden Beton, Rampe Beton mit Stahlplattenabdeckung 

und Stahlprofilrammschutz 

Treppen Stahlkonstruktion mit Gitterrosttrittstufen 

Dach Satteldach-Stahlbinderkonstruktion mit aufgesetzten 

Lufthutzen, Süd und Mittelteil komplett, 

im Nordteil Büro und Sozialräume von innen 

wärmegedämmt, Rampenüberdachung mittels 

Stahlträgerkragarm 

Dachdeckung Dach und Rampenüberdachung mit Zementfaserplatten 

Ausbau 

Fußböden In den Hallen Hartestrich ansonsten Teppich-, 

PVC-, Fliesenbelag. 


mit Drahtglasfüllung, Stahlblechtüren gem. Erfordernis


Fenster Kunstoffenster teils Holzfenster mit Isolierver- 

glasung. Lichtband einfachverglast im Stahlrahmen 

aber von innen nachträglich mit Doppelstegplatten 

isoliert. 

Wandbehandlung Tapete, Anstrich, Fliesen 


Elektroinstallation Industrie-/Gewerbestandard mit Starkstromanschlüssen 

Warmwasser Teils Elt-Boiler, teils heizungsgesteuert 

Heizung Gasheizung, Kombitherme, Flüssiggasaußentank, 

in der Halle 2x Dunkelstrahler 

Sanitäre Anlagen Gem. Erfordernis, Südteil: 1x Dusche, WC, 

Waschbecken. 2x Pissoir, Waschbecken, 1x 

Waschbecken Nordteil: 1x Dusche, 2x WC, 

Waschbecken 

Sonstiges Südteil: Schräge Rampenzufahrt, Katzkranträger, 

wärmegedämmtes Sektionaltor teilverglast 

mit Lichtschranke Mittelteil: Schlammfang und 

Ölabscheider Nordteil: Kranträger mit 0,5t 

Katzkran, Montagegrube 1,2x1,4x14,1m, elektr. 

Sektionaltor teilverglast, Vorhallenstahlkonstruktion 

mit Dacheindeckung 

Bauzustand normal 

Gebäudebezeichnung 4. Gewerbehalle West 

Nutzung Büro/Verkauf/Dienstleistung/Lager 

Etagen EG 

Baujahr 1992 

Modernisierungen Südteil: Mitte 1996 gedämmter, säurefester Industrieestrich, 

Alarmanlage, Küche, Hallengasgebläseheizung, 

Abtrennung des Nordteiles 

Nordteil: 1998 Küchen und Toilettenanbau, 

2001 Überdachung des Vorplatzes 

Restnutzungsdauer 30 Jahre


Rohbau 


Wände Stahlskelettkonstruktion mit Gasbetonausfa- 

chung 

Innenwände Mauerwerk, Putz, nachträglicher Ausbau aus 

Porenbetonmauerwerk teils Leichtbau 

Fußboden Beton, Industrieestrich teils säurebeständig be- 

schichtet, wärmegedämmt 

Dach Flachdach- Holzleimbinder, Stahltrapezblech, 

Dämmung, Stahltrapezblechblende 

Dachdeckung Bitumendichtungsbahnen 

Ausbau 

Fußböden Estrich, Fliesen. 


mit Drahtglasfüllung, Stahlblechtüren gem. Erfordernis 

Fenster Stahlrahmung, bodentiefe Verglasung mit Oberlichtelementen, 

Wärmeschutz-Isolierverglasung. 

Wandbehandlung Tapete, Anstrich, Fliesen 


Elektroinstallation Industrie-/Gewerbestandard mit Starkstromanschlüssen 

Warmwasser Elt-Boiler 

Heizung Gasheizung, Flüssiggasaußentank, in der Halle 

2x Gasgebläsebrenner ansonsten Radiatoren 

Sanitäre Anlagen Gem. Erfordernis, Südteil: 1x Dusche, Waschbecken. 

1x WC, Waschbecken Nordteil: 1x Dusche, 

WC, Waschbecken 

Sonstiges Südteil: Alarmanlage, 2x elektr. Sektionaltor 

Nordteil: elektr. Sektionaltor Vorhallenholzkonstruktion 

mit Trapezblecheindeckung 

Bauzustand gut


6.2 Bauberechnung 

Bruttogrundfläche: 

1.Bürogebäude 

KG 12,80 m x 12,60 m x 1 = 161,28 m² 

EG 21,65 m x 12,60 m x 1 = 272,79 m² 

OG 21,65 m x 12,60 m x 1 = 272,79 m² 

706,86 m² 

2.Gewerbehalle Ostlage 

32,45 m x 10,14 m x 1 = 329,04 m² 

329,04 m² 

3.Gewerbehalle Zentrallage 

EG gesamt 49,70 m x 12,33 m x 1 = 612,80 m² 

OG Mittelteil 4,50 m x 11,93 m x 1 = 53,69 m² 

OG Nordteil 17,80 m x 3,47 m x 1 = 61,77 m² 

Anbau Südteil (neu) 13,52 m x 3,34 m x 1 = 45,16 m² 

Anbau Südteil (alt) 13,70 m x 3,20 m x 1 = 43,84 m² 

Anbau Nordteil 6,66 m x 3,49 m x 1 = 23,24 m² 

Rampe Süd 3,45 m x 19,40 m x 0,5 = 33,47 m² 

Rampe Ost 27,20 m x 3,45 m x 0,5 = 46,92 m² 

920,88 m² 

4.Gewerbehalle Westlage 

25,20 m x 11,81 m x 1 = 297,61 m² 

297,61 m² 

2.254 m² 

Nutzfläche: 

1.Bürogebäude 

KG: Mieter 

1. Treppe/Flur 2,45 m x 6,55 m x 0 = 0,00 m² 

2. Lager/Fernwärme 4,67 m x 3,74 m x 1 = 17,47 m² 1 

3. Gang 1,47 m x 4,97 m x 1 = 7,31 m² 1 

4. Lager West 4,67 m x 7,61 m x 1 = 35,54 m² 1 

5. Lager Nord 6,55 m x 3,68 m x 1 = 24,10 m² 1 

6. Lager Ost 4,97 m x 6,11 m x 1 = 30,37 m² 2 

114,78 m² 

EG: 


2. Raum Südwest 3,82 m x 4,72 m x 1 = 18,03 m² 3 

3. Gang 1,73 m x 16,00 m x 1 = 27,68 m² 3 

4. Raum Innen Süd 1,75 m x 1,07 m x 1 = 1,87 m² 3 

5. Raum Innen Nord 1,74 m x 1,07 m x 1 = 1,86 m² 3 

6. Raum West Eingang 3,60 m x 3,60 m x 1 = 12,96 m² 3 

7. Raum Mitte West 4,94 m x 4,73 m x 1 = 23,37 m² 3 

8. Raum Mitte Nordwest 4,80 m x 4,73 m x 1 = 22,70 m² 3 

9. Raum Nordwest 3,65 m x 4,73 m x 1 = 17,26 m² 3 

10. Eingang Nord 1,74 m x 2,31 m x 1 = 4,02 m² 3 

11. Bad Nordost 1,89 m x 4,14 m x 1 = 7,82 m² 3


12. Raum Mitte Nordost 5,80 m x 4,74 m x 1 = 27,49 m² 3 

1,90 m x 1,32 m x 1 = 2,51 m² 3 

13. Küche 1,77 m x 2,73 m x 1 = 4,83 m² 3 

14. Raum Mitte Ost 6,18 m x 4,74 m x 1 = 29,29 m² 3 

-1,65 m x 0,74 m x 1 = -1,22 m² 3 

15. Bad Südost 1,11 m x 4,74 m x 1 = 5,26 m² 3 

205,75 m² 

OG: 


7,46 m x 1,71 m x 0 = 0,00 m² 

2. Flur 7,58 m x 1,71 m x 1 = 12,96 m² 2 

1,75 m x 1,36 m x 1 = 2,38 m² 2 

3. Raum Südwest 4,64 m x 7,45 m x 1 = 34,57 m² 1 

4. Raum Mitte Südwest 4,79 m x 4,80 m x 1 = 22,99 m² 2 

5. Raum Mitte West 3,55 m x 4,74 m x 1 = 16,83 m² 2 

6. Raum Nordwest 3,78 m x 4,74 m x 1 = 17,92 m² 2 

7. WC 2,42 m x 1,09 m x 1 = 2,64 m² 2 

8. Bad 2,42 m x 2,22 m x 1 = 5,37 m² 2 

9. Raum Nordost 3,78 m x 3,11 m x 1 = 11,76 m² 2 

10. Raum Mitte Nordost 3,70 m x 4,74 m x 1 = 17,54 m² 2 

11. Raum Mitte Ost 4,78 m x 4,74 m x 1 = 22,66 m² 1 

12. Raum Mitte Südost 3,20 m x 4,74 m x 1 = 15,17 m² 1 

-1,68 m x 0,76 m x 1 = -1,28 m² 1 

13. Flur/Teeküche 1,45 m x 2,39 m x 1 = 3,47 m² 1 

14. Bad 1,45 m x 2,25 m x 1 = 3,26 m² 1 

188,23 m² 

Parkplätze 9 Stück 2 Stück 

1 Stück 

6 Stück 

2.Gewerbehalle Ostlage 

1. Lager 1,16 m x 2,89 m x 1 = 3,35 m² 4 

0,85 m x 1,26 m x 1 = 1,07 m² 4 

19,99 1,75 m x 0,17 m x 1 = 0,30 m² 4 

9,48 m x 4,23 m x 1 = 40,10 m² 4 

2. Sozialraum 2,89 m x 4,97 m x 1 = 14,36 m² 4 

3. Bad 1,63 m x 2,89 m x 1 = 4,71 m² 4 

4. WC 1,61 m x 1,14 m x 1 = 1,84 m² 4 

5. Büro 4,40 m x 3,46 m x 1 = 15,22 m² 4 

6. Spritzkabine 4,93 m x 3,50 m x 1 = 17,26 m² 4 

4,38 m x 2,77 m x 1 = 12,13 m² 4 

7. Werkstatt 20,18 m x 9,49 m x 1 = 191,51 m² 4 

-4,50 m x 2,77 m x 1 = -12,47 m² 4 

-2,65 m x 0,18 m x 1 = -0,48 m² 4 

-0,30 m x 0,80 m x 1 = -0,24 m² 4 

-0,54 m x 0,26 m x 1 = -0,14 m² 4 

-0,54 m x 0,26 m x 1 = -0,14 m² 4 

288,39 m² 

Parkplätze 10 Stück 4 

Freifläche 5,25 m x 17,35 m x 1 = 91,09 m² 4 

8,94 m x 32,45 m x 1 = 290,10 m² 4 

381,19 m²


3.Gewerbehalle Zentrallage 

Südteil: 

1. Produktion/Lager 26,80 m x 11,93 m x 1 = 319,72 m² 5 

2. Bürotrakt/Sozial (alt) 13,23 m x 3,11 m x 1 = 39,91 m² 5 

3. Bürotrakt (neu) 13,10 m x 3,22 m x 1 = 40,92 m² 5 

400,55 m² 

4. Rampe 15,21 m x 3,44 m x 1 = 52,32 m² 5 

27,00 m x 3,44 m x 1 = 92,88 m² 5 

145,20 m² 


Mittelteil: 

1. Halle EG 4,50 m x 11,93 m x 1 = 52,07 m² 6 

2. Lager OG 4,50 m x 11,93 m x 0,5 = 26,84 m² 6 

78,92 m² 


Nordteil: 

EG: 

1. Halle 8,76 m x 17,91 m x 1 = 156,89 m² 3 

2. Werkstattleiter 3,10 m x 5,07 m x 1 = 15,72 m² 3 

3. Plotterraum 3,12 m x 12,59 m x 1 = 39,28 m² 3 

4. Anbau 6,22 m x 3,33 m x 1 = 20,71 m² 3 

OG: 

4. Flur 1,36 m x 2,07 m x 1 = 2,82 m² 3 

5. Badvorraum 1,96 m x 1,68 m x 1 = 3,29 m² 3 

6. WC 1,03 m x 1,12 m x 1 = 1,15 m² 3 

7. WC 0,98 m x 1,12 m x 1 = 1,10 m² 3 

8. Dusche 2,88 m x 1,00 m x 1 = 2,88 m² 3 

9. Sozial/Büro 2,17 m x 1,74 m x 1 = 3,78 m² 3 

3,02 m x 4,66 m x 1 = 14,07 m² 3 

10. Sozial/Büro 3,04 m x 7,50 m x 1 = 22,80 m² 3 

2,19 m x 2,19 m x 1 = 4,80 m² 3 

289,29 m² 

Freihalle 10,00 m x 9,00 m x 1 = 90,00 m² 3 

90,00 m² 

Freiflächen 30,41 m x 67,60 m x 1 = 2.055,72 m² 3 

26,05 m x 22,64 m x 1 = 589,77 m² 3 

2,36 m x 9,46 m x 1 = 22,33 m² 3 

-6,66 m x 3,49 m x 1 = -23,24 m² 3 

2.644,57 m²


4.Gewerbehalle West 

Südteil: 

1. Büro 2,80 m x 3,50 m x 1 = 9,51 m² 7 

2. Bad 2,00 m x 3,50 m x 1 = 6,79 m² 7 

3. Verkauf 5,05 m x 8,26 m x 1 = 40,46 m² 7 

4. Heizung/Küche 2,50 m x 2,50 m x 1 = 6,06 m² 7 

5. Werkstatt/Verkauf 9,90 m x 11,88 m x 1 = 114,08 m² 7 

176,90 m² 


Nordostteil: 

1. Halle 9,80 m x 5,85 m x 1 = 55,61 m² 1 

55,61 m² 


Nordwestteil: 

1. Halle 9,80 m x 5,85 m x 1 = 55,61 m² 8 

2. Bad/Küche (Anbau) 2,50 m x 2,00 m x 1 = 4,85 m² 8 

60,46 m² 


Freifläche 10,96 m x 8,53 m x 1 = 93,49 m² 1 

Gesamtnutzfläche ohne Parkplätze und Freiflächen 1.858,87 m² 

Freiflächen vermietbar gesamt 3.354,45 m² 

davon überdacht 90,00 m² 

davon Rampe 145,20 m² 

Gesamtnutzfläche ohne Parkplätze mit Freiflächen 5.213,32 m² 

Anzahl der Parkplätze gesamt 35 Stück 

Nr. 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

Mieter 

Eigennutzung 

K 

B 

F 

W 

S 

C 

H

Verkehrswertberechnung mit dem Ertragswertverfahren Seite 87 

6.3 Berechnung mit dem Ertragswertverfahren 

Der Verkehrswert des Wertermittlungsobjekt wird nachfolgend als erstes unter Ver- 

wendung des Ertragswertverfahren zum Wertermittlungsstichtag am 1. Januar 2002 

berechnet. 

6.3.1 Bodenwert 

In der Regel wird der Bodenwert aus Preisen vergleichbarer Grundstücke, wie schon in 

Kapitel 3.3.2 beschrieben wurde, abgeleitet. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen 

können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden, wenn sie entsprechend 

den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand 

gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und 

jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. 

Für das zu bewertende Grundstück hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 

für den Bereich Braunschweig einen Bodenrichtwert von 41,00 €/m² ermittelt (vgl. auch 

Anhang 3: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte). Dieser Bodenrichtwert bezieht sich 

auf ein Baugrundstück in einem Gewerbe- bzw. Industriegebiet. Ich halte diesen Boden- 

richtwert für angemessen und ermittle den Bodenwert ohne Zu- oder Abschläge mit: 

8.898 m² x 41,00 €/m² = 364.818,00 € 

Tabelle 3: Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte .


6.3.2 Wert der baulichen Anlage 

Mietverträge/Jahresrohertrag: 

Zur Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen ist der Jahresrohertrag auf die ortsüb- 

lichen, angemessenen und nachhaltigen Erträge abzustellen. Die vorhandenen Mietver- 

träge sind dazu hinsichtlich der wichtigsten Kriterien zu untersuchen. 

Mit Ausnahme der Laufzeiten, der vermieteten Flächen und der jeweiligen Miethöhe 

sind die Mietverträge nahezu identisch. In allen gesichteten Mietverträgen sind jeweils 

Wertsicherungsklauseln enthalten, die sich nach der Inflation richten. Ferner sind bei 

allen Mietverträgen die Kosten für Schönheitsreparaturen sowie Instandhaltung, mit 

Ausnahme von Dach und Fach, auf die jeweiligen Mieter übertragen worden. Die Be- 

triebskosten werden des weiteren zu 100 Prozent auf die Mieter umgelegt. 

Zur Überprüfung der Nachhaltigkeit der Miete werden in der nachfolgenden Tabelle die 

zur Zeit monatlich gezahlten Nettokaltmieten, sowie alle anderen wichtigen Faktoren 

wie Mietbeginn und –ende, usw. aufgeführt. 

Nr. Mieter 

Nettokaltmiete 

pro Monat 

1 Eigennutzung 700,54 € Eigennutzung Eigennutzung Eigennutzung Eigennutzung 

2 K 511,29 € ja inflation 01.02.01 01.02.06 

3 B 2.556,46 € ja inflation 01.04.02 31.03.07 

4 F 1.431,62 € ja inflation 01.01.94 31.12.03 

5 W 1.123,42 € ja inflation 01.04.01 30.04.06 

6 S 204,52 € ja inflation 15.01.01 01.01.03 

7 C 1.021,29 € ja inflation 01.05.96 31.12.02 

8 H 132,23 € ja inflation 01.11.98 31.08.04 

Summe 7.681,38 € 

Tabelle 4: Mietverträge mit tatsächlich gezahlter Miete . 

Nebenkosten voll 

abrechenbar? 

Erhöhung? Mietbeginn Mietdauer bis 

Die Hallen und Räume des Grundstückes sind z.Zt. komplett an 8 verschiedene Parteien 

vermietet, welche die Räume und Freiflächen teils als Lager, Parkplatz, Büro, zur Pro- 

duktion, zur Dienstleistung oder als Verkaufsraum jeweils unterschiedlich nutzen. Zur 

Aufteilung der einzelnen Gebäude geben der Lageplan, die Bilder, die Grundrisszeich- 

nungen im Anhang und die Bauberechnung in Kapitel 6.2 näher Auskunft. Dabei sind 

die Räume sowohl in der Bauberechnung als auch in den Grundrisszeichnungen iden- 

tisch durchnummeriert.


Zur Ermittlung des nachhaltigen Rohertrages, der sich von den tatsächlich gezahlten 

Mieten mehr oder weniger stark unterscheiden kann, mussten die einzelnen, angemiete- 

ten Flächen zuerst je Mieter und Beschaffenheit aufgeteilt werden. Das wurde nötig, da 

es sich bei den vorhandenen Mietverträgen jeweils um pauschale Mietpreisvereinbarun- 

gen handelt, in denen weder flächenbezogene Mietpreise noch genaue Flächenangaben 

enthalten sind. Vielmehr wurden jeweils mehrere verschiedenartige Flächen in einem 

Mietvertrag zusammengefasst, die sich z.T. auch in verschiedenen Hallen befinden. Zur 

besseren Orientierung sind die jeweiligen Mieter neben der Nutzflächenberechnung in 

Kapitel 6.2 farbig hinterlegt und in der Berechnung des nachhaltigen Rohertrages je- 

weils getrennt voneinander ausgewiesen. 

Bei der Berechnung des nachhaltigen Rohertrages lassen sich neben der Nutzungsart 

aufgrund der Ausstattung und Beschaffenheit unterschiedliche, nachhaltige Mieten für 

die jeweiligen Flächen annehmen. Unter Beachtung der orts- und marktüblichen Gege- 

benheiten werden für die Büroflächen im 1.Bürogebäude demnach 4,00 €/m² und für die 

Kellerflächen, die als Lager benutzt werden 1,00 €/m² als nachhaltige Miete angesetzt. 

Für die beheizbaren Produktions- bzw. Gewerbehallen werden 3,50 €/m², für unbeheizte 

2,00 €/m² als nachhaltig angesehen. Für den Nordteil der 3. Gewerbehalle werden dabei 

2,50 €/m² als nachhaltig angesetzt, da nur die im Jahr 2002 neu ausgebauten Räume, die 

ca. die Hälfte der Fläche ausmachen, beheizbar sind. 3,75 €/m² werden für den Südteil 

der 4.Gewerbehalle als nachhaltig angesehen, da er zum einen alarmgesichert und zum 

anderen z.T. als Verkaufsraum ausgestattet ist. Für geschotterte bzw. nur teilweise ge- 

pflasterte Frei- und Lagerflächen werden 0,75 €/m², für asphaltierte, komplett gepflas- 

terte oder überdachte Frei- und Lagerflächen werden 1,00 €/m² und für Parkplätze wer- 

den 10,00 €/Stück als nachhaltige Miete angesetzt. 1 

Die Berechnung der jeweiligen Roherträge ist nachstehend aufgeführt und der Jahres- 

rohertrag ergibt sich daraus zu: 

9.638 € x 12 Monate = 115.661,24 € 

1 Werte aus Gesprächen mit Herrn Rabbel bzw. Herrn Altmeppen vom Ingenieurbüro Altmeppen abgelei- 

tet bzw. festgelegt.


Rohertrag 

Nr. Mieter Bezeichnung Nutzung Nutzfläche Miete Ertrag/Monat 

1 Eigennutzung 1. Bürogebäude Keller/Lager 84,41 m² x 1,00 €/m² = 84,41 € 

1. Bürogebäude Büro OG 77,84 m² x 4,00 €/m² = 311,38 € 

1. Bürogebäude Parkplatz 2 Stück x 10,00 €/Stück = 20,00 € 

4. Gewerbehalle Ausstellung/Lager 55,61 m² x 3,50 €/m² = 194,64 € 

4. Gewerbehalle Parkplatz 2 Stück x 10,00 €/Stück = 20,00 € 

4. Gewerbehalle Freifläche 93,49 m² x 0,75 €/m² = 70,12 € 

2 K 1. Bürogebäude Keller/Lager 30,37 m² x 1,00 €/m² = 30,37 € 

1. Bürogebäude Büro OG 110,38 m² x 4,00 €/m² = 441,53 € 


3 B 1. Bürogebäude Büro EG 205,75 m² x 4,00 €/m² = 823,00 € 


3. Gewerbehalle Sozial/Büro/Lager 289,29 m² x 2,50 €/m² = 723,22 € 

3. Gewerbehalle Freihalle 90,00 m² x 1,00 €/m² = 90,00 € 

3. Gewerbehalle Freifläche 2.644,57 m² x 1,00 €/m² = 2.644,57 € 

4 F 2. Gewerbehalle Werkstatt/Sozial/Büro 288,39 m² x 3,50 €/m² = 1.009,36 € 


2. Gewerbehalle Freifläche 381,19 m² x 0,75 €/m² = 285,89 € 

5 W 3. Gewerbehalle Produktion/Sozial/Büro 400,55 m² x 3,50 €/m² = 1.401,93 € 

3. Gewerbehalle Freifläche/Rampe 145,20 m² x 1,00 €/m² = 145,20 € 


6 S 3. Gewerbehalle Halle/Lager 78,92 m² x 2,00 €/m² = 157,83 € 


7 C 4. Gewerbehalle Verkauf/Werkstatt/Sozial 176,90 m² x 3,75 €/m² = 663,39 € 


8 H 4. Gewerbehalle Lager/Sozial 60,46 m² x 3,50 €/m² = 212 € 

4. Gewerbehalle Parkplatz 2 Stück x 10,00 €/Stück = 20 € 

700,54 € 

481,89 € 

4.340,78 € 

1.395,25 € 

1.607,13 € 

167,83 € 

713,39 € 

232 € 

Gesamtnutzfläche 5.213,32 m² Summe 9.638 € 

Gesamtparkplätze 35 Stück 

Beim Vergleich der nachhaltigen mit den tatsächlichen Mieterträgen sind zum Teil 

erhebliche Unterschiede erkennbar. Diese over- bzw. underrent Anteile werden am 

Schluss der Ertragswertberechnung als sonstige wertbeeinflussende Umstände gemäß 

§ 19 WertV berücksichtigt. Einzig bei der Eigennutzung wurde mangels eigener Miet- 

zahlung von vornherein die nachträgliche Miete angesetzt.


Bewirtschaftungskosten: 

Um zum Reinertrag zu gelangen sind vom Rohertrag die nachhaltigen Bewirtschaf- 

tungskosten abzuziehen. Bei den Bewirtschaftungskosten sind die Betriebskosten, die 

Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Kosten für Instandhaltungsarbeiten 

zu berücksichtigen. 

Da die Betriebskosten komplett auf die Mieter umgelegt werden, brauchen sie beim 

vorliegendem Objekt, bei den Bewirtschaftungskosten nicht in Ansatz gebracht zu werden. 

Obwohl der Eigentümer alle Aufgaben der Verwaltung selbst übernimmt, sind bei 

der Verkehrswertermittlung Kosten für diese Aufgabe in einer Höhe zu berücksichtigen, 

wie sie bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehen würden. Als Verwaltungskosten 

werden daher 4 % des Jahresrohertrages als nachhaltig angenommen, was 

einem Jahresbetrag von 4.626 € entspricht. Das Mietausfallwagnis wird gemäß WertR, 

entsprechend des Objektrisikos mit 4 % des Jahresrohertrages einkalkuliert und entspricht 

ebenfalls 4.626 € pro Jahr. Hierbei wurde neben der mehrheitlich guten Bonität 

der Mieter (B. ist eine gutgehende Aktiengesellschaft), ebenso die Tatsache beachtet, 

dass vielfach von den Mietern selbsteingebrachte Verbesserungen vorgenommen wurden 

bzw. in naher Zukunft getätigt werden. 

Die nachhaltigen Aufwendungen des Eigentümers für die Instandhaltung von Dach und 

Fach werden auf der Basis der von Simon benannten Erfahrungswerte von 4,60 € bis 

6,14 € unter Berücksichtigung der Gebäudealter, aber auch der schon vielfach durchgeführten 

Modernisierungen (siehe Kapitel 6.1) auf 7,50 €/m² geschätzt. Für die Instandhaltungen 

der Nutzflächen entspricht das einem Betrag von 13.942 € pro Jahr. Für die 

Instandhaltung der Parkplätze werden pauschal 25,00 €/Stück und für die Freiflächen 

1,00 €/m² bzw. 1,50 €/m² angesetzt. Insgesamt werden somit 18.289 € pro Jahr für die 

Instandhaltung zur Verfügung gestellt, was ca. 16 % des Jahresrohertrages ausmacht. 

Alles zusammen genommen fallen für die gesamten Bewirtschaftungskosten somit 

27.541 € pro Jahr an, die damit bei insgesamt ca. 24 % des nachhaltigen Jahresrohertrages 

liegen.


Restnutzungsdauer/Liegenschaftszins/Vervielfältiger 

Die Restnutzungsdauer ergibt sich normalerweise aus der Differenz von Gesamtnut- 

zungsdauer und bestehendem Gebäudealter. Aber auch dann ist die verbleibende Rest- 

nutzungsdauer aufgrund des jeweiligen Gebäudezustandes sachverständig abzuschät- 

zen. Dabei sind speziell der entsprechende Instandhaltungszustand sowie durchgeführte 

Modernisierungen zu beachten. 

Als Gesamtnutzungsdauer von den Gewerbehallen und dem Bürogebäude werden 40 

Jahre als angemessen erachtet. Daraus ergibt sich für die im Jahr 1992 erbaute 4. Ge- 

werbehalle eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren, die aufgrund des guten Instandhal- 

tungszustandes als gesichert angesehen wird. Für das 1.Bürogebäude wird aufgrund der 

grundlegenden Modernisierungen in den letzten Jahren (siehe Kapitel 6.1 

Gebäudebeschreibung) eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren und für die 2. und 3. Ge- 

werbehalle aufgrund der Modernisierungen und des Instandhaltungszustandes jeweils 

eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren abgeschätzt. 

Um die Berechnung des Ertragswertes des Grundstückes in einem Rechenverfahren 

durchführen zu können und nicht jedes Gebäude für sich getrennt berechnen zu müssen, 

bedarf es einer gemittelten Restnutzungsdauer für alle Gebäude. Dazu wurde im vorlie- 

gendem Fall eine Gewichtung in Abhängigkeit von der nachhaltig erzielbaren Miete 

vorgenommen. Durch Multiplikation der nachhaltigen monatlichen Roherträge der ein- 

zelnen Gebäude mit den jeweiligen Restnutzungsdauern und anschließender Division 

durch die Summe der monatlichen Roherträge erhält man somit eine gewichtete Rest- 

nutzungsdauer von 22,2 Jahren. (vgl. Berechnungen im Anhang 43 ) 

Entsprechend den objektspezifischen Merkmalen des Grundstückes werden für den Lie- 

genschaftszinssatz 7,0 % angenommen. Dieser wurde auch durch den Gutachteraus- 

schuss von Braunschweig für Gewerbegrundstücke im Außenbereich ermittelt. 1 

Nach Einsetzen der gewichteten Restnutzungsdauer (RND) und des Liegenschaftszinses 

(p) in die untenstehende Formel des Vervielfältigers (vgl auch Kapitel 3.3.3.5) ergibt 

sich der Vervielfältiger (V) zu 11,10. 

22,2 

q −1 

V = 

= 11,10 mit q = 0, 

01∗ 

7 + 1 = 1, 

07 

22,2 

q ∗ ( q −1) 

1 vgl.: [16] Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt Braun- 

schweig: Grundstücksmarktbericht 2002, S. 68.


Sonstige wertbeeinflussende Umstände 

Als sonstige wertbeeinflussende Umstände, die durch Zu- oder Abschläge beachtet werden 

müssen, kommen regelmäßig wohnungs- oder mietrechtliche Bindungen mit 

Abweichung der tatsächlich gezahlten Miete von der nachhaltig erzielbaren Miete, vorhandene 

Bauschäden oder ein Instandhaltungsstau in Betracht. 

Im vorliegenden Objekt werden keine Abschläge wegen Baumängel oder wegen Instandhaltungsstau 

vorgenommen, da in den letzten Jahren vielfach instandgesetzt bzw. 

modernisiert wurde. Einzig beim Südteil der 3. Gewerbehalle ist die Isolierung der angebauten 

Büroräume sowie die Erneuerung der Dachdeckung der Vordächer mit Stahltrapezblechen 

noch nicht abgeschlossen. Da das Material für diese Arbeiten schon vorliegt 

und der Mieter dieser Räume (ein Metallbauer) sich verpflichtet hat diese Arbeiten 

bei Wegfallen des Staffelmietvertrages kostenlos auszuführen, werden diese noch ausstehenden 

Arbeiten nicht als verkehrswertvermindernd angenommen. Die gleichzeitige 

Aussetzung des mit diesem Mieter zuvor bestehenden Staffelmietvertrages und dessen 

Wandelung in einen Mietvertrag mit einer Erhöhung der Miete gemäß Inflation, wurde 

schon in der Rohertragsermittlung beachtet, sodass auch für die ehemalige Staffelung 

kein Zuschlag angesetzt wird. 

Mit Zu- und Abschlägen müssen jedoch die von den nachhaltigen Erträgen abweichenden, 

tatsächlichen Erträge berücksichtigt werden. Für die Verkehrswertermittlung gibt 

es dazu bei unter- oder übervermieteten, den sogenannten „under- bzw. over-rented“, 

Objekten unterschiedliche Lösungswege, die laut Simon finanzmathematisch identisch 

sind und sich lediglich in ihrer Rechentechnik unterscheiden. So werden von Simon 

unter anderem in der Abhandlung „Verkehrswertermittlung offener Immobilienfonds“ 

verschiedene Möglichkeiten beispielhaft berechnet. 1 

In der vorliegenden Arbeit werden die Zu- bzw. Abschläge durch die Vervielfältigung 

der Differenz zwischen den nachhaltig erzielbaren und den tatsächlich gezahlten Mieten 

berechnet. Die so errechneten Zu- und Abschläge werden dann zum vorläufigen Ertragswert, 

addiert bzw. von ihm subtrahiert. 

Bei der Berechnung des Vervielfältigers (V) wird dazu, bei ansonsten gleicher Formel, 

anstelle der Restnutzungsdauer die Dauer der jeweils verbleibenden Vertragslaufzeiten 

1 



S. 141-142.


eingesetzt. Im Falle eines over-rented Vertrages kann in manchen Fällen dabei ein et- 

was erhöhter Zinssatz, im Verhältnis zum Liegenschaftszinssatz, verwendet werden, 

wodurch der Zuschlag geringer ausfällt. Eine Erhöhung ist aber nur gerechtfertigt, wenn 

ein echtes Risiko besteht, dass die überhöhte Miete nicht bis zum Ende des Vertrages 

gezahlt wird. (z.B. bei fraglicher Bonität des Mieters oder sehr langen verbleibenden 

Vertragslaufzeiten). 

Da im Falle eines under-rented Vertrages ein Abschlag gesucht wird, könnte auch zu 

dessen Berechnung ein erhöhter Zinssatz gewählt werden, was zu einem geringeren 

Abschlag und entsprechend höherem Grundstückertragswert führen würde. Diese Erhö- 

hung wäre durch das geringere Risiko, die nachhaltige Miete nach Ablauf des under- 

rented Mietvertrages zu erzielen, begründbar. Darüber hinaus würde der Vermieter bei 

vorzeitigem Auszug des Mieters sofort die höhere, nachhaltige erzielbare Miete be- 

kommen. 

Im vorliegenden Fall wurde kein erhöhter Zinssatz für die Berechnung des Vervielfälti- 

gers der Zu- und Abschläge gewählt, sondern auf den Liegenschaftszinssatz zurückge- 

griffen. Die Zu- bzw. Abschläge errechnen sich, indem man den jeweiligen Vervielfäl- 

tiger mit den jeweiligen Differenzbeträgen multipliziert. In der nachfolgenden Tabelle 

wurden die jeweiligen over- bzw. under-rented Anteile berechnet. Durch die überwie- 

gend vorliegenden under-rented Mietverträge muss vom vorläufigen Ertragswert ein 

Abschlag von rund 100.000 € vorgenommen werden. 

Nr. Mieter 

tatsächliche 

Miete pro 

Monat 

nachhaltig 

erzielbare 

Miete pro 

Monat 

Differenz pro 

Monat 

Differenz pro 

Jahr 

Restlaufzeit 

in 

Jahren 

LSZ 

Vervielfältiger 

in Jahren 

Over- 

/Underrented 

über Laufzeit 

1 Eigennutzung 700,54 € 700,54 € 0,00 € 0,00 € 3,9 7,0 % 3,34 0,00 € 

2 K 511,29 € 481,89 € 29,40 € 352,32 € 3,6 7,0 % 3,09 1.090,89 € 

3 B 2.556,46 € 4.340,78 € -1.784,32 € -21.411,24 € 4,8 7,0 % 3,94 -84.288,33 € 

4 F 1.431,62 € 1.395,25 € 36,37 € 436,80 € 1,5 7,0 % 1,39 607,41 € 

5 W 1.123,42 € 1.607,13 € -483,71 € -5.804,52 € 3,8 7,0 % 3,27 -19.001,01 € 

6 S 204,52 € 167,83 € 36,69 € 440,40 € 0,5 7,0 % 0,49 216,52 € 

7 C 1.021,29 € 713,39 € 307,90 € 3.694,92 € 0,6 7,0 % 0,57 2.099,85 € 

8 H 132,23 € 231,61 € -99,38 € -1.197,24 € 2,2 7,0 % 1,94 -2.318,02 € 

Summe 7.681,38 € 9638,44 Summe -101.592,69 € 

Tabelle 5: Berechnung des Zu- bzw. Abschlages vom Ertragswert. 

rd. -100.000,00 €


6.3.3 Ertragswert des Grundstückes 

Die Ertragswertberechnung wird im nachfolgendem zum Stichtag vom 26. Juni 2002 

zusammenfassend dargestellt: 

Ertragswert: 

1. Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag 115.668 € 

2. Bewirtschaftungskosten 24 % -27.544 € 

3. Reinertrag 88.124 € 

4. Bodenwert 364.818 € 

5. Bodenverzinsung 7,0 % 

6. Anteil des Bodenwertes am Reinertrag -25.537 € 

7. Anteil des Gebäudes am Reinertrag 62.587 € 

8. Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren 22,2 

9. Vervielfältiger 11,10 

10. bei einem Zinssatz von 7,0 % 

11. Gebäudewert 694.716 € 

12. Baumängel/Bauschäden/Instandsetzungskosten -0 € 

13. Bodenwert +364.818 € 

14. Vorläufiger Ertragswert 1.059.534 € 

15. sonstige wertbeeinflussende Umstände -100.000 € 

16. Ertragswert 959.534 € 

15. Ertragswert gerundet 960.000 € 

6.3.4 Verkehrswert 

Der Verkehrswert ist aus der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Da die Be- 

sonderheiten des Bewertungsobjektes in den Wertansätzen berücksichtigt wurden, sind 

Zu- oder Abschläge zum Ertragswert nicht anzubringen und der Verkehrswert ent- 

spricht dem Ertragswert in Höhe von 960.000 €. Der Verkehrswert entspricht damit 

dem 8,30-fachen des nachhaltig erzielbaren Jahresrohertrages bei einem Bodenwertan- 

teil von 38,00 % bzw. einem Ertragswert von 516 €/m² baulicher Nutzfläche. Ohne Be-


achtung der under- und over-rented Anteile entspräche dies dem 9,16-fachen des nach- 

haltigen Rohertrages. 

6.4 Berechnung mit dem DCF-Verfahren 

Der Verkehrswert des Wertermittlungsobjekt wird nachfolgend unter Verwendung des 

DCF-Verfahrens auch zum Wertermittlungsstichtag am 1. Januar 2002 berechnet. Der 

Beobachtungszeitraum geht bis zum Jahr 2012. Vor dem Beginn der Berechnung werden 

nachfolgend die wertbestimmenden Eingangsparameter ermittelt bzw. erläutert. 

6.4.1 Analyse der Einnahmen- und Ausgabensituation 

Um die Ertragssituation des Grundstückes erfassen zu können sind die vorliegenden 

Mietverträge genau zu analysieren. Dieses wurde schon beim Ertragswertverfahren in 

Kapitel 6.3.2 durchgeführt und es wird an dieser Stelle im übrigen darauf verwiesen. 

Hervorzuheben ist, dass alle Mietverträge wertgesichert sind. Es erfolgt eine jährliche 

Anpassung jeweils am Januar des nächsten Jahres bei Veränderungen des Lebenshaltungsindexes. 

Veränderungen werden im gleichen Verhältnis auf die Miete übertragen, 

was beispielsweise bei einer 1,5-prozentigen Steigerung der Lebenshaltungskosten einer 

1,5-prozentigen Mietsteigerung entspricht. 

Das Risiko eines längerfristigen Leerstandes wird nicht explizit beachtet. Es wird davon 

ausgegangen, dass es vom angesetzten Mietausfallwagnis voll gedeckt wird. Aufgrund 

der infrastrukturellen Lage und der Nähe u.a. zum TÜV wird das Risiko eines längerfristigen 

Leerstandes als minimal angesehen. Nach Auslaufen der jeweiligen Mietverträge 

und unter Beachtung der sonstigen Gegebenheiten (z.T. erhebliche Eigeninvestitionen 

der Mieter), ist vielmehr davon auszugehen, dass die meisten Mietverträge verlängert 

werden. Es wird jedoch unterstellt, dass nach Auslaufen der gültigen Mietverträge 

die jeweils nachhaltige Miete erzielt wird. Hierbei wird davon ausgegangen, dass auch 

die ortsübliche nachhaltige Miete inflationsbedingt Schwankungen unterliegt. 

Neben dem Mietausfallrisiko sind wie beim Ertragswertverfahren die Verwaltungskosten, 

Betriebskosten, Instandhaltungen und sonstigen Ausgaben zu kalkulieren. Da keine 

Angaben über die tatsächlichen Kosten vorliegen, sind diese sachverständig zu schätzen. 

Wie beim Ertragswertverfahren werden für das Mietausfallrisiko und die Verwaltungskosten 

jeweils 4 % des Jahresrohertrages also jeweils -3.687 € im ersten Jahr an-

Verkehrswertberechnung mit dem DCF-Verfahren Seite 97 

gesetzt. Da die Betriebskosten auch zukünftig auf die Mieter zu 100 % umgelegt wer- 

den, kann ihr Ansatz entfallen. Auch wird davon ausgegangen, dass die jeweiligen Mie- 

ter zukünftig die Kosten für die Instandhaltung mit Ausnahme von Dach und Fach 

übernehmen werden. 

Bei den Instandhaltungskosten kann man sich beim DCF-Verfahren jedoch im Gegen- 

satz zum Ertragswertverfahren nicht an die modellhaft angenommenen, niedrigen In- 

standhaltungskostensätze etwa aus der II. Berechnungsverordnung halten. Im DCF- 

Verfahren müssen die tatsächlichen, realistisch entstehenden Kosten eingesetzt werden. 

Diese können sehr leicht, je nach Gebäudealter und Zustand, auch Werte von über 25 

€/m² erreichen. Da es sich im vorliegenden Fall zwar mehrheitlich um ältere Gebäude 

handelt, die aber in jüngster Zeit grundlegend instandgesetzt und modernisiert wurden 

(vgl. Kapitel 6.1), werden Instandhaltungskosten in Höhe von 7,5 €/m² für Dach und 

Fach, bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes als ausreichend erachtet. 

Um zusätzlich die Ertragsfähigkeit des Grundstückes zu erhalten, müssen bei Gewerbeimmobilien 

und besonders bei Büroimmobilien in einem Zyklus von 5 bis 15 Jahren 

grundlegende Verbesserungen bzw. Modernisierungen in der Ausstattung und Struktur 

vorgenommen werden. Unter Berücksichtigung des Gebäudealters und der kürzlich 

vorgenommenen Instandsetzungsmaßnahmen ist heute von einem Investitionsbedarf 

von ca. 120 €/m² auszugehen (gewichtet aus 200 €/m² für Büro und 100 €/m² Gewerbehallen). 

Dieser ist nötig um der Philosophie des DCF-Verfahrens gerecht zu werden, 

welche von einer ewigen Nutzbarkeit bzw. Ertragsfähigkeit der Immobilie ausgeht. Die 

Kosten für die Modernisierung werden im DCF-Verfahren oft am Ende des Betrachtungszeitraumes 

berücksichtigt, im vorliegendem Fall also im Jahr 2011. 1 

6.4.2 Simulation 

Alle analysierten Eingangsparameter sind entsprechend den Regelungen der jeweiligen 

Mietverträge und der zu erwartenden konjunkturellen und immobilienwirtschaftlichen 

Rahmendaten in einer Simulation zu prognostizieren. Dabei sind alle Einnahmen und 

Ausgaben für jedes einzelne Jahr innerhalb des Betrachtungszeitraumes zu ermitteln. Im 

vorliegenden Fall werden dazu alle Einnahmen und Ausgaben einer, an die Inflation 

gekoppelten, Steigerungsberechnung unterzogen. Ausgehend von den durchschnittlichen 

Inflationsraten der vergangenen Jahre und unter Berücksichtigung der aktuellen 

1 

vgl.: Alle Werte von Herrn Meyer vom Ingenieurbüro Altmeppen erfahren; tatsächliche Werte können 

z.B. auch von großen Immobilienfonds abgefragt werden.


Entwicklung der Lebenshaltungskosten, wird vorsichtig mit einer Inflationsrate von 1,5 

% gerechnet. Die Steigerungen der Ausgaben und Mieteinnahmen erfolgt dabei, wie in 

den Mietverträgen festgelegt, jeweils zum Jahresanfang mit der Inflationsrate des Vor- 

jahres. 

Simulation der Einnahmen: 

Bei der Simulation der Mieteinnahmen müssen, aufgrund der unterschiedlichen Ver- 

tragsdauern und der under- bzw. over-rented Verhältnisse, mehrere Simulationen 

durchgeführt werden. Zum einen wird die nachhaltige Mietentwicklung, zum anderen 

die tatsächliche Mietentwicklung simuliert. In der dritten Simulation werden die jewei- 

ligen Werte der tatsächlichen Mieteinnahmen (schwarz) bis zum Ende des jeweiligen 

Mietvertrages eingesetzt. Danach wird mit den, bis zu diesem Zeitpunkt simulierten, 

nachhaltigen Mieten in der Simulation fortgefahren (rot). Bei Auslaufen eines Mietver- 

trages innerhalb eines Jahres, werden entsprechend jeweils anteilig die tatsächlichen 

Mieteinnahmen und die nachhaltige Mieteinnahmen des betreffenden Jahres berechnet 

(blau), bevor im nächsten Jahr mit der Simulation der jeweiligen nachhaltigen Miete 

fortgefahren wird (rot). 

tatsächliche 

Nr. Mieter 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 

Miete/Mon. 

2011 2012 

1 Eigennutz. 700,54 8.407 € 8.533 € 8.661 € 8.791 € 8.922 € 9.056 € 9.192 € 9.330 € 9.470 € 9.612 € 9.756 € 

2 K 511,29 6.136 € 6.228 € 6.321 € 6.416 € 6.512 € 6.610 € 6.709 € 6.809 € 6.912 € 7.015 € 7.121 € 

3 B 2556,46 30.678 € 31.138 € 31.605 € 32.079 € 32.560 € 33.048 € 33.544 € 34.047 € 34.558 € 35.076 € 35.603 € 

4 F 1431,62 17.179 € 17.437 € 17.699 € 17.964 € 18.234 € 18.507 € 18.785 € 19.066 € 19.352 € 19.643 € 19.937 € 

5 W 1123,42 13.481 € 13.683 € 13.889 € 14.097 € 14.308 € 14.523 € 14.741 € 14.962 € 15.186 € 15.414 € 15.645 € 

6 S 204,52 2.454 € 2.491 € 2.528 € 2.566 € 2.605 € 2.644 € 2.684 € 2.724 € 2.765 € 2.806 € 2.848 € 

7 C 1021,29 12.256 € 12.439 € 12.626 € 12.815 € 13.008 € 13.203 € 13.401 € 13.602 € 13.806 € 14.013 € 14.223 € 

8 H 132,23 1.587 € 1.611 € 1.635 € 1.659 € 1.684 € 1.709 € 1.735 € 1.761 € 1.787 € 1.814 € 1.842 € 

92.177 € 93.559 € 94.963 € 96.387 € 97.833 € 99.300 € 100.790 € 102.302 € 103.836 € 105.394 € 106.975 € 

Tabelle 6: Simulation der tatsächlichen Mieteinnahmen. 

nachhaltige 

Nr. Mieter 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

Miete/Mon. 

1 Eigennutz. 700,54 

2 K 481,89 

3 B 4340,78 

4 F 1395,25 

5 W 1607,13 

6 S 167,83 

7 C 713,39 

8 H 231,61 

8.407 € 8.533 € 8.661 € 8.791 € 8.922 € 9.056 € 9.192 € 9.330 € 9.470 € 9.612 € 9.756 € 

5.783 € 5.869 € 5.958 € 6.047 € 6.138 € 6.230 € 6.323 € 6.418 € 6.514 € 6.612 € 6.711 € 

52.089 € 52.871 € 53.664 € 54.469 € 55.286 € 56.115 € 56.957 € 57.811 € 58.678 € 59.558 € 60.452 € 

16.743 € 16.994 € 17.249 € 17.508 € 17.770 € 18.037 € 18.308 € 18.582 € 18.861 € 19.144 € 19.431 € 

19.286 € 19.575 € 19.868 € 20.167 € 20.469 € 20.776 € 21.088 € 21.404 € 21.725 € 22.051 € 22.382 € 

2.014 € 2.044 € 2.075 € 2.106 € 2.138 € 2.170 € 2.202 € 2.235 € 2.269 € 2.303 € 2.337 € 

8.561 € 8.689 € 8.819 € 8.952 € 9.086 € 9.222 € 9.361 € 9.501 € 9.644 € 9.788 € 9.935 € 

2.779 € 2.821 € 2.863 € 2.906 € 2.950 € 2.994 € 3.039 € 3.085 € 3.131 € 3.178 € 3.226 € 

115.661 € 117.396 € 119.157 € 120.944 € 122.759 € 124.600 € 126.469 € 128.366 € 130.292 € 132.246 € 134.230 € 

Tabelle 7: Simulation der nachhaltigen Mieteinnahmen.


Simulation der Mieteinahmen Inflationsrate 1,5 % 

Nr. Mieter Miete/Mon. 

2002 

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

1 Eigennutz. 700,54 8.407 € 8.533 € 8.661 € 8.791 € 8.922 € 9.056 € 9.192 € 9.330 € 9.470 € 9.612 € 9.756 € 

2 K 511,29 6.136 € 6.228 € 6.321 € 6.416 € 6.200 € 6.230 € 6.323 € 6.418 € 6.514 € 6.612 € 6.711 € 

3 B 2556,46 30.678 € 31.138 € 31.605 € 32.079 € 32.560 € 50.348 € 56.957 € 57.811 € 58.678 € 59.558 € 60.452 € 

4 F 1431,62 17.179 € 17.437 € 17.249 € 17.508 € 17.770 € 18.037 € 18.308 € 18.582 € 18.861 € 19.144 € 19.431 € 

5 W 1123,42 13.481 € 13.683 € 13.889 € 14.097 € 18.415 € 20.776 € 21.088 € 21.404 € 21.725 € 22.051 € 22.382 € 

6 S 204,52 2.454 € 2.044 € 2.075 € 2.106 € 2.138 € 2.170 € 2.202 € 2.235 € 2.269 € 2.303 € 2.337 € 

7 C 1021,29 12.256 € 8.689 € 8.819 € 8.952 € 9.086 € 9.222 € 9.361 € 9.501 € 9.644 € 9.788 € 9.935 € 

8 H 132,23 1.587 € 1.611 € 2.454 € 2.906 € 2.950 € 2.994 € 3.039 € 3.085 € 3.131 € 3.178 € 3.226 € 

92.177 € 89.362 € 91.072 € 92.854 € 98.042 € 118.833 € 126.469 € 128.366 € 130.292 € 132.246 € 134.230 € 

Tabelle 8: Zusammenfassende Simulation der tatsächlichen und nachhaltigen Mieteinnahmen. 

Simulation der Ausgaben: 

Bei der Simulation der Ausgaben wurde ebenfalls davon ausgegangen, dass sich die 

Instandhaltungskosten und die Kosten für die Modernisierung, in Anlehnung an die 

Inflationsrate, entwickeln werden. Auch die Änderung des prozentualen Mietausfall- 

wagnisses und der Verwaltungskosten werden mit der Mietfortschreibung simuliert. In 

der nachfolgenden Tabelle, sind die jeweils entsprechenden Bewirtschaftungskosten für 

jedes Jahr aufgeführt. Die Modernisierungskosten im Jahr 2011 ergeben sich darüber 

hinaus zu 258.874 € (Modernisierungskosten von 120 €/m² mal Nutzfläche mal 

(1+Prozentsatz der Inflation) 10 Jahre ). 

Bewirtschaftungskosten: 2002 2003 2004 2005 

Instandhaltung 7,5 €/m² Nutzfläche -13.942 € -14.151 € -14.363 € -14.578 € 

Verwaltung 4,0 % vom Rohertrag -3.687 € -3.574 € -3.643 € -3.714 € 

Mietausfall 4,0 % vom Rohertrag -3.687 € -3.574 € -3.643 € -3.714 € 

Betriebskosten 0 € 0 € 0 € 0 € 

Summe -21.316 € -21.300 € -21.649 € -22.007 € 

Bewirtschaftungskosten: 2006 2007 2008 2009 

Instandhaltung 7,5 €/m² Nutzfläche -14.797 € -15.019 € -15.244 € -15.473 € 

Verwaltung 4,0 % vom Rohertrag -3.922 € -4.753 € -5.059 € -5.135 € 

Mietausfall 4,0 % vom Rohertrag -3.922 € -4.753 € -5.059 € -5.135 € 

Betriebskosten 0 € 0 € 0 € 0 € 

Summe -22.640 € -24.526 € -25.362 € -25.742 € 

Bewirtschaftungskosten: 2010 2011 2012 

Instandhaltung 7,5 €/m² Nutzfläche -15.705 € -15.941 € -16.180 € 

Verwaltung 4,0 % vom Rohertrag -5.212 € -5.290 € -5.369 € 

Mietausfall 4,0 % vom Rohertrag -5.212 € -5.290 € -5.369 € 

Betriebskosten 0 € 0 € 0 € 

Tabelle 9: Simulation der jährlichen Bewirtschaftungskosten. 

Summe -26.128 € -26.520 € -26.918 €


6.4.3 Restwert 

Die Restwertermittlung (fiktiver Verkaufserlös) am Ende des Jahres 2012 kann, wie 

schon in Kapitel 4.2.3 beschrieben, auf mehrere Arten ermittelt werden. Im nachfolgen- 

dem wird die Ermittlung nach dem „klassischen“ Ertragswertverfahren durchgeführt. 

Dafür werden die nachhaltigen Einnahmen und Ausgaben im Jahr 2012 benötigt. Diese 

können jedoch nur sachverständig geschätzt werden. Zur Vereinfachung scheinen die 

durch die Simulationen prognostizierten Einnahmen und Ausgaben dafür als geeignet. 

Vorrausgesetzt, das sich der Liegenschaftszinssatz in der nächsten Zeit nicht ändert, 

werden auch hier als Zinssatz 7,0 % angenommen. Unter der Vorrausetzung weiter ord- 

nungsgemäß durchgeführter Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wird 

entsprechend dieselbe gewichtete Restnutzungsdauer von 22,2 Jahren und damit der 

gleiche Vervielfältiger wie im Ertragswertverfahren im Kapitel 6.3.2 angenommen. 

Dieses scheint des weiteren durch die, im letzten Jahr der Betrachtung, durchgeführten 

Modernisierungs- und Umbauarbeiten berechtigt und nachvollziehbar zu sein. Ohne die 

hohen Instandsetzungskosten bzw. Modernisierungskosten im Jahr 2011, hätte man an- 

derenfalls auch die gewichtete Restnutzungsdauer abzüglich der abgelaufenen Jahre des 

Betrachtungszeitraumes wählen können. 

Da im vorliegenden Fall auch der Bodenwert in Anlehnung an die Inflation entwickelt 

wird, wird dieser im Jahr 2012 mit 423.386 € (= 364.818 € x 1,015 10 ) angesetzt. Mit 

diesen Eingangswerten kann jetzt der Restwert berechnet werden. Die Berechnung wird 

im nachfolgenden wie in Kapitel 6.3.2 zusammengefasst. 

Einfacher und eleganter ist dagegen die Methode der Multiplikation des Jahresrohertra- 

ges mit den in Kapitel 4.2.3 beschriebenen Vergleichsfaktoren. Als am besten geeig- 

netster Vergleich für die Restwertermittlung im Jahr 2012 dürfte hierbei der bereits im 

Ertragswertverfahren für das selbe Objekt ermittelte Rohertragsfaktor sein. Da im Jahr 

2012 jedoch keine over- oder underrented Verträge mehr vorliegen, ist anstelle des 

8,30-fachen vielmehr der 9,16-fache Rohertragsfaktor entsprechend Kapitel 6.3.4 zu 

benutzen. Der Restwert im Jahr 2012 ergibt sich demnach zu: 

Rohertragsfaktor ohne under-over-rented 9,16-fach 

Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag 2012 x 134.230 € 

Restwert im Jahr 2012 1.229.901 € 

Restwert im Jahr 2012 gerundet 1.230.000 €


Dem entspricht in etwa: 

Restwertermittlung: 

1. Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag 2012 134.230 € 

2. Bewirtschaftungskosten 2012 -26.918 € 

3. Reinertrag 2012 107.312 € 

4. Bodenwert 2012 423.386 € 

5. Bodenverzinsung 7,0 % 

6. Anteil des Bodenwertes am Reinertrag -29.637 € 

7. Anteil des Gebäudes am Reinertrag 77.675 € 

8. Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren 22,2 

9. Vervielfältiger 11,10 

10. bei einem Zinssatz von 7,0 % 

11. Gebäudewert 862.540 € 

12. Baumängel/Bauschäden/Instandsetzungskosten -0 € 

13. Bodenwert +423.386 € 

14. Vorläufiger Ertragswert 1.285.927 € 

15. sonstige wertbeeinflussende Umstände 0 € 

16. Ertragswert = Restwert 1.285.927 € 

17. Restwert gerundet 1.290.000 € 

Für die DCF-Berechnung wird im nachfolgendem, auf der vorsichtigen Seite, der klei- 

nere Wert gewählt. Auf das Ergebnis bei Wahl des höheren Wertes wird im Kapitel 6.5 

später auch im Hinblick auf die Fehleranfälligkeit des vorgezogenen Ertragswertverfah- 

rens für das Jahr 2012 eingegangen. 

6.4.4 Diskontierungszinssatz 

Bevor auf die Ermittlung des internen marktgerechten Diskontierungszinssatzes zur 

Verkehrswertermittlung gemäß Kapitel 4.2.4 und Kapitel 5.2 eingegangen wird, wird an 

dieser Stelle ein Exkurs über die Wahl eines vorweg bestimmten Kalkulationszinssatzes 

bzw. Diskontierungszinssatzes durchgeführt:


Bei der Durchführung einer Kapitalwertmethode unter Berücksichtigung eines vorweg 

bestimmten Kalkulationszinssatzes, gibt es keine genauen Vorgaben für die Berücksichtigung 

der beeinflussende Faktoren des Kapitalmarktes. Es gibt in der Literatur vielmehr 

verschiedene Möglichkeiten für die Wahl eines vorweg bestimmten Diskontierungszinssatzes, 

bei der Anwendung des DCF-Verfahrens: 

1. Das Ansetzen von Nettoanfangsrenditen (= anfängliche Einnahmen geteilt durch 

den Kaufpreis) [[52] White et al. 1999], 

2. Das Ansetzen der Kapitalmarktkosten auf der Basis des Capital Asset Pricing 

Modells (CAPM), in dem unterschiedliche Kapitalmarktrenditen und Risikofaktoren 

berücksichtigt werden [[15] Gerardy et al. 2002], 

3. Die Verwendung vergleichbarer banküblicher Zinssätze (Leitzinsen), eventuell 

mit besonderen Zu- oder Abschlägen [[22] Kleiber et al. 1994], 

4. Die Verwendung eines All Risk Yield, in dem alle Risiken implizit zum Ausdruck 

gebracht werden. Er wird aus Markttransaktionen abgeleitet und ist ähnlich methodisch 

wie der Liegenschaftszins [[50] Vogel 2002], 

5. Die Berücksichtigung investorenspezifischer Renditeforderungen (gewünschte 

Mindestverzinsung) bzw. individueller Finanzierungen (Eigen-, Fremd-, Mischfinanzierung) 

[[22] Kleiber et al. 1994 oder [19] Kierig 1996] 

6. Benutzung einer festen Größe als Diskontierungszinssatz in Höhe von 9,5 % 

durch Jones Lang LaSalle [[53] White et al. 2002] 

Dabei ist die Wahl des geeigneten Zinssatzes stets jeweils abhängig von der Zweckbestimmung 

des Verfahrens. 

Für die Verkehrswertermittlung mit einem dafür nötigen, marktgerechten Diskontierungszinssatzes 

scheint dabei die 6. Möglichkeit mit der Anwendung eines festen Wertes 

nach Auffassung des Autors besonders abwegig. Ist doch der Diskontierungszinssatz 

von einer Vielzahl verschiedener, jeweils auch objektspezifischer Faktoren abhängig. 

Selbst wenn der Diskontierungszinssatz beim DCF-Verfahren mittels der Internen- 

Zinsfuss-Methode, im Gegensatz zu den übrigen einfließenden Größen, indirekt aus 

dem Modell abgeleitet wird (vgl. Kapitel 4.2.4 und Kapitel 5.2), kann es sich hierbei 

dennoch stets nur um eine Schätzgröße handeln.


Das bleibt selbst dann so, wenn die Herleitung aus einer unendlich großen Anzahl von 

Vergleichspreisen erfolgt. Denn viele der übrigen, in das Verfahren eingehenden Größen, 

wie z.B. die angenommene Inflation oder die prognostizierten Modernisierungskosten 

stellen jeweils auch nur Schätzungsgrößen dar. Sie beeinflussen den Diskontierungszinssatz 

jedoch maßgeblich mit (vgl. Kapitel 6.5.2). 

Darüber hinaus ist in der Praxis die Bereitstellung einer ausreichend großen Anzahl von 

Vergleichspreisen vergleichbarer Objekte speziell bei Gewerbeimmobilien mit erheblichen 

Schwierigkeiten verbunden. Auch wird jeder Vergleichspreis unter verschiedenen 

Annnahmen und Einschätzungen bezogen auf das Bewertungsobjekt ermittelt. Er besitzt 

damit eine eigene Unsicherheit, die sich wiederum auf den Diskontierungszinssatz auswirkt. 

Es kann also nicht genau ein richtiger Diskontierungszinssatz existieren, sondern es 

existieren immer mehrere mögliche Zinssätze mit unterschiedlichen Genauigkeiten. 

Zurückkommend auf die Ermittlung des internen, marktgerechten Diskontierungszinssatzes 

gemäß Kapitel 4.2.4 und Kapitel 5.2 und damit die Anwendbarkeit des DCF- 

Verfahrens zur Verkehrswertermittlung, bleibt zusammenzufassen, dass die Wahl eines 

vorweg bestimmten Diskontierungszinssatz mit erheblichen Schwierigkeiten und Unsicherheiten 

verbunden ist. Da der Markt laut Vogel zumindest in Deutschland das DCF- 

Verfahren derzeit nicht angenommen hat, stehen keine Rechenzinssätze zur Verfügung, 

die auf der Basis von Cash-Flow-Analysen nachweisbar sind. Besser gesagt konnten die 

Anwender des Cash-Flow-Verfahrens in Deutschland bis jetzt, in vergleichbarer Präzision 

zum Liegenschaftszins, noch keine Begründung der Rechenzinssätze nachweisen. 1 

Da das DCF-Verfahren jedoch ein gleichberechtigtes Wertermittlungsverfahren darstellt 

und es das gleiche Endergebnis wie andere Verfahren liefern muss, lässt sich der objektbezogene, 

marktgerechte Diskontierungszinssatz der vorliegenden Immobilie nur 

iterativ aus dem ermittelten Verkehrswert des Ertragswertverfahrens ableiten. 

Beim vorliegendem Objekt ergibt sich mit der Internen-Zinsfuss-Methode bei einem 

Verkehrswert von rund 960.000 € keine eindeutige Lösung. Iterativ angenähert lässt 

sich bei einem Verkehrswert = Nettobarwert (NPV) von 960.205 € jedoch ein Diskon- 

1 





tierungszinssatz von 8,77 % abschätzen. Dieser liegt damit 1,77 % über dem Liegenschaftszinssatz. 

Da der Nettobarwert hierbei dem Verkehrswert bzw. dem Marktwert 1 und damit dem 

potentiellen Kaufpreis entspricht, drückt der Diskontierungszinssatz direkt die Rendite 

des Objektes aus. Gleichzeitig spiegelt der Diskontierungssatz, abhängig von der Lage, 

das Risiko einer Immobilie wieder. Je höher der Diskontierungszinssatz ist, desto risikobehafteter 

ist die Immobilie. Beziehungsweise ist bei hohen Mietansätzen das Risiko 

die Immobilie erneut oder erstmalig zu vermieten um so größer, je höher der Diskontierungszins 

ist. Auf die unterschiedlichen Einflüsse auf den Diskontierungszinssatz und 

damit auch auf den Verkehrs- oder Marktwert wird in der nachfolgenden Sensitivitätsbzw. 

Fehlerbetrachtung in Kapitel 6.5 noch mal genauer eingegangen. 

6.4.5 Verkehrswert 

Der Verkehrswert entspricht bei sachgerechter Ermittlung und Abschätzung von marktgerechten 

Eingangsgrößen direkt dem Nettobarwert. Nach Abschätzung des marktgerechten 

Diskontierungssatzes entspricht der Verkehrswert, in diesem Fall in Höhe von 

960.205 €, gerundet direkt dem Wert des Ertragswertverfahrens. Der Restwert macht 

dabei alleine 50,81% des Wertes aus, während die am Ende des Betrachtungszeitraumes 

angesetzten Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen den Nettobarwert mit 

11,63% nicht unerheblich beeinflussen. 

In der nachfolgenden Tabelle ist die komplette DCF-Berechnung abschließend dargestellt: 

1 

Inhaltlich gibt es kaum Unterschiede zwischen dem, im „Blue Book“ der TEGoVA, definierten Marktwert 

auf der einen Seite und der Verkehrswertdefinition des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB auf 

der anderen Seite. Vgl.: [50] Vogel, Roland R.: Wertermittlung in Deutschland auf dem Weg nach Europa 

; Alles anders, alles neu?, In: BIS Der Bau- und Immobilien-Sachverständige. Zeitschrift für Bauschaden, 

Grundstückswert und gutachterliche Tätigkeit. Köln : Bundesanzeiger Verlagsges. MbH, Heft 

4/2002, S. 128.


Tabelle 1: DCF-Berechnung.

Fehlerübertragung / Sensitivitätsanalyse Seite 106 

6.5 Fehlerübertragung / Sensitivitätsanalyse 

Trotz oder wegen der zum Teil komplexen Berechnungsmethoden im Ertragswert und 

im DCF-Verfahren, bleibt der abgeleitete Verkehrswert stets nur eine Schätzgröße. Die 

Prognostizierung des Verkehrswertes ist, aufgrund von Ungenauigkeiten in den einzel- 

nen wertrelevanten Basisdaten, als auch durch die unterschiedliche Einschätzung der 

wertrelevanten Parameter, jeweils nur innerhalb einer gewissen Spanne möglich. 1 Nach- 

folgend soll für beide der berechneten Wertermittlungsverfahren nur exemplarisch an 

wenigen Beispielen dargestellt werden, welche Auswirkungen auf das Endergebnis und 

somit auf den Verkehrswert, ein fehlerhafter Eingangsparameter im Rechengang jeweils 

hat. 

6.5.1 Fehlerübertragung im Ertragswertverfahren 

Die Fehlerübertragung beim Ertragswertverfahren wurde von Ermert bereits im Jahr 

1967 mathematisch untersucht und auch von Hildebrandt sind Abhandlungen hierüber 

veröffentlicht worden. 2 

Ermert hat zur Untersuchung der Fehlerübertragung, die Ausgangsgleichung des Er- 

tragswertverfahrens nach den Ausgangsgrößen (Reinertrag, Bodenwert, Liegenschafts- 

zinssatz und Restnutzungsdauer) partiell differenziert und durch anschließenden Über- 

gang auf relative Größen (z.B. ∂ Reineinertrag/Reinertrag), den Zusammenhang zwi- 

schen der Ausgangsgröße und dem Ergebnis in einer einfachen Formel hergestellt: 

E% = c ⋅ A% 

Für jede Ausgangsgröße (A) ist von Ihm ein sogenannter Übertragungskoeffizient (c) 

ermittelt worden. Mit dessen Hilfe kann die prozentuale Änderung des Ergebnisses 

(E%) aufgrund einer prozentualen Änderung des Ausgangsgröße bestimmt werden. Die 

Fehleranfälligkeit des klassischen Ertragswertverfahrens ist dabei nachweislich insge- 

samt sehr günstig. 

1 vgl.: [17] Hildebrandt, Hubertus: Variationsbreite bei Grundstückswertermittlungen, In: Vermessungs- 

wesen und Raumordnung, Heft 61/6+7 1999, S. 320. 

2 vgl.: [12] Ermert, H.: Die Fehlerübertragung beim Ertragswertverfahren, In: Allgemeine Vermessungs- 

nachrichten (AVN), Heft 5/1967, S. 213-218 ; und [17] Hildebrandt, Hubertus: Variationsbreite bei 

Grundstückswertermittlungen, In: Vermessungswesen und Raumordnung, Heft 61/6+7 1999, S. 320- 

328.


Für die absoluten Werte ist, aufgrund dieser Betrachtung des Rechenganges und aufgrund 

der Erfahrung, deutlich geworden, dass der nachhaltige Roh- bzw. Reinertrag 

sowie der Liegenschaftszinssatz die Genauigkeit des berechneten Ertragswertes am 

stärksten beeinflussen. Im vorliegenden Beispiel verursacht eine Veränderung des Jahresrohertrages 

um 10 Prozent bereits eine Veränderung im Endergebnis des Ertragswertverfahrens 

um 13,38 Prozent (siehe auch Tabelle 11). Die Ableitung der nachhaltigen 

Erträge und Bewirtschaftungskosten sollten also besonders sorgfältig vorgenommen 

werden. 

Der zusätzlich in Tabelle 11 ermittelte, große Einfluss des Liegenschaftszinssatzes, ist 

hingegen etwas zu relativieren. Dieses ergibt sich durch die, von den Gutachterausschüssen 

seit Jahren betriebene Ableitung der Liegenschaftszinssätze. Für die häufig am 

Grundstücksmarkt gehandelten Grundstücksarten liegen nämlich, je nach Güte ihrer 

Arbeit, sehr differenzierte Werte vor. Bei sachgerechter Anwendung dürften daher die 

Liegenschaftszinssätze nur sehr geringe Spielräume für Fehler bieten. Liegen jedoch 

keine gesicherten Liegenschaftszinssätze, wie etwa bei höherwertigem Gewerbe, vor, so 

ist der Sachverständige auf seine eigenen Erfahrungswerte angewiesen und sollte dann 

sehr vorsichtig vorgehen. 

Die Untersuchung von Fehlern in der Restnutzungsdauer oder im Bodenwert zeigt dagegen 

in der prozentualen Fehlerübertragung eher geringe Auswirkungen. Hinsichtlich 

der Sensitivität haben die Parameter "wirtschaftliche Restnutzungsdauer" und "Liegenschaftszins" 

jedoch einen unterschiedlichen Einfluss auf den Vervielfältiger bzw. Rentenbarwertfaktor 

und somit auf das Ergebnis der Ertragswertermittlung. Eine fehlertheoretische 

Betrachtung zeigt, dass sich bei einem Liegenschaftszins, der über 5 % liegt 

und bei einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von über 60 Jahren, Schätzungsunsicherheiten 

hinsichtlich der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nur gering auf den Rentenbarwertfaktor 

auswirken. Schätzungsunsicherheiten hinsichtlich des Liegenschaftszinssatzes 

haben währenddessen erheblichen Einfluss auf den Rentenbarwertfaktor. Bei 

einer verbleibenden kurzen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von unter 15 Jahren 

sinkt dagegen der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes auf den Rentenbarwertfaktor, 

während der Einfluss der Restnutzungsdauer ansteigt. 1 Weiter ist zu beachten, dass sich 

bei kürzeren Restnutzungsdauern und einem ungünstigen Verhältnis von Bodenwert 

und Ertragswert der Einfluss eines Fehlers im Bodenwert verstärkt. 

1 

vgl.: [15] Gerhardy, T. ; Möckel, R. ; Troff, H. : Praxis der Grundstücksbewertung. 3. Aufl. 48. Nachlieferung 

2/2001. Landberg am Lech : Verlag Moderne Industrie, 2001.


In den nachfolgenden Tabellen werden die Auswirkungen auf den Verkehrswert des 

untersuchten Gewerbegrundstückes durch einige exemplarisch veränderte Parametern 

aufgezeigt. 

Liegenschaftszins 

bei 5,00 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 7,00 % 7,70 % 

Ertragswert ungerundet =1.189.370,00 € 1.125.084,00 € 1.066.262,00 € 1.010.697,00 € 959.534,00 € 893.964,00 € 

Jahresrohertrag 

Veränderung um -7,5 % -5 % +5 % +7,5 % +0 % +10 % 

Jahresrohertrag ist dann = 106.992,90 € 109.884,60 € 121.451,40 € 124.343,10 € 115.668,00 € 127.234,80 € 

Ertragswert ungerundet = 863.241,00 € 895.342,00 € 1.023.725,00 € 1.055.826,00 € 959.534,00 € 1.087.927,00 € 

Restnutzungsdauer 

Prozentuale Veränderung des Liegenschaftszinssatzes um 

Prozentuale Veränderung des Ertragswertes um 

Prozentuale Veränderung des Jahresrohertrages um 


10,00% 

7,33% 

10,00% 

13,38% 

Veränderung um -10 Jahre -5 Jahre +5 Jahre +10 Jahre +0 Jahre +2,2 Jahre 

Restnutzungsdauer = 12,00 Jahre 17,00 Jahre 27,00 Jahre 32,00 Jahre 22,00 Jahre 24,20 Jahre 

Ertragswert ungerundet = 761.759,00 € 875.667,00 € 1.015.236,00 € 1.056.544,00 € 959.534,00 € 985.194,00 € 

Prozentuale Veränderung der Restnutzungsdauer um 


Tabelle 11: Fehlerbetrachtung von Liegenschaftszins, Rohertrag und Restnutzungsdauer. 

6.5.2 Fehlerübertragung im DCF-Verfahren 

10,00% 

2,67% 

Die Übertragung von Ermerts einfachen und anschaulichen Ansatzes auf die zusam- 

mengefasste Gleichung des DCF-Verfahrens 

f ( E , A , q, 

E 

t 

t 

N 

, n) 

= Kapitalwert 

= 

n 

∑ 

t= 

1 

( E t − At 

) E 

+ t 

q q 

mit: E: Einnahmen, EN: Einnahme aus Restwert, 

A: Ausgaben, q: Zinsfaktor, 

n: Jahre der Laufzeit des Betrachtungszeitraumes, 

ist zwar theoretisch möglich, mathematisch jedoch sehr aufwendig. 

N 

n


Das vollständige Differential dieser Ausgangsgleichung f (Et, At, q, EN, n) = 

Kapitalwert würde aus insgesamt 2n+3 partiellen Ableitungen bestehen. Dabei wäre u.a. 

die Ableitung nach n nicht ohne weiteres möglich und das gesamte, analog zu Ermert 

geführte, Verfahren führte zu komplexen mathematischen Zusammenhängen die sich 

nicht leicht vereinfachen lassen. Ein charakteristischer Überblick über die 

Größenordnung der einzelnen Fehlerübertragungskoeffizienten (c) wie bei Ermert ist 

daher nicht einfach möglich und wird im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter behandelt. 

In der Literatur werden vielmehr quantitative Zusammenhänge mittels Fehlerfortpflanzungs- 

bzw. Varianzfortpflanzungsgesetz, z.B. unter Verwendung des Gaußschen Fehlerfortpflanzungsgesetztes, 

durchgeführt. Um die Unsicherheiten der Wertermittlung 

numerisch charakterisieren zu können, benötigt man dabei ein Streuungsmaß bzw. ein 

Maß für die Zuverlässigkeit (z.B. die Standardabweichung) der jeweiligen Eingangsparameter. 

1 Da diese nicht repräsentativ für alle theoretisch möglichen Fehlerkonstellationen 

in der Wertermittlung ermittelbar sind und auch hier das mathematische Modell 

sehr komplex ist, wird auch hierauf nicht vertieft eingegangen. 

Da aus der Literatur und der Beispielsrechnung aus Kapitel 6.4.5 jedoch klar hervorgeht, 

dass der Restwert und der Diskontierungszinssatz erheblichen Einfluss auf das 

Ergebnis haben, muss besonders auf diese Punkte eingegangen werden. So sind der 

Diskontierungszinssatz, der Restwert und auch die Modernisierungskosten, die mit dem 

Restwert über die anzusetzende Restnutzungsdauer direkt verbundenen sind, wegen 

ihrer erkennbar ungünstigen Fehlerübertragung mit großer Sorgfalt zu bestimmen. Bei 

einer falschen Einschätzung dieser Parameter durch den Sachverständigen, kann der 

abgeleitete Barwert nicht marktgerecht sein. Je höher der Diskontierungssatz, desto geringer 

wird der Nettobarwert und je geringer der Restwert bzw. je höher die Modernisierungskosten, 

desto geringer wird der Barwert im Vergleich zur Beispielsrechnung 

aus Kapitel 6.4.5 bei ansonsten gleichbleibenden Parametern. (Siehe auch Tabelle 12 

bis Tabelle 14 ). Besonders gut erkennbar ist dabei die jeweils starke prozentuale Auswirkung 

auf den Nettobarwert bei verändertem Diskontierungszinssatz beziehungsweise 

bei verändertem Restwert mit unverändertem Diskontierungszinssatz. 

Dagegen spielen die Erträge und Kosten bei der Fehlerübertragung eine auf den ersten 

Blick untergeordnete Rolle. Es ist jedoch zu beachten, dass eine falsch angenommene 

Inflation zu erheblichen Fehleinschätzungen der zukünftigen Erträge führt und aus den 

1 vgl.: [17] Hildebrandt, Hubertus: Variationsbreite bei Grundstückswertermittlungen, In: Vermessungs- 

wesen und Raumordnung, Heft 61/6+7 1999, S. 320.


prognostizierten Erträgen darüber hinaus der Restwert abgeleitet wird. In diesem Zu- 

sammenhang kann ein falsch prognostizierter Ertrag auch indirekt sehr große Wirkung 

auf das Endergebnis entfalten. Der Beobachtungszeitraum sollte auch daher so gewählt 

werden, dass sichere Prognosen sowohl für die Erträge, als auch für den Restwert mög- 

lich sind. Hierbei lassen sich unterschiedliche Fehlerfortpflanzungseffekte bei unter- 

schiedlicher Dauer des Beobachtungszeitraums erkennen. Während sich der Einfluss 

eines fehlerhaften Diskontierungszinssatzes mit längeren Zeiträumen erhöht, wirkt sich 

ein falsch angenommener Restwert wegen des kleiner werdenden Abzinsungsfaktors 

(Rentenbarwertfaktor) nicht mehr so stark aus. 


6,00% 

7,00% 

8,00% 

8,77% 

9,00% 

10,00% 

11,00% 

12,00% 

Prozentuale 

Veränderung 

Nettobarwert 

Prozentuale 

Veränderung des 

Nettobarwertes 

-31,58% 1.180.468,00 € 22,94 % 

-20,18% 1.093.843,00 € 13,92 % 

-8,78% 1.015.517,00 € 5,76 % 

0,00% 960.183,00 € 0,00 % 

2,62% 944.477,00 € -1,64 % 

14,03% 880.137,00 € -8,34 % 

25,43% 821.626,00 € -14,43 % 

36,83% 768.390,00 € -19,97 % 

Tabelle 12: Auswirkungen eines veränderten Diskontierungszinssatzes auf den Nettobarwert. 

Restwert 

1.599.000,00 € 

1.476.000,00 € 

1.353.000,00 € 

1.230.000,00 € 

1.107.000,00 € 

984.000,00 € 

861.000,00 € 

Prozentuale 

Veränderung 

Tabelle 13: Auswirkungen eines veränderten Restwertes auf den Nettobarwert. 

Modernisierungskosten 

161.796,22 € 

194.155,46 € 

226.514,71 € 

258.873,95 € 

291.233,19 € 

323.592,44 € 

355.951,68 € 

Nettobarwert 

Prozentuale 



30,00% 1.106.529,00 € 15,24 % 

20,00% 1.057.747,00 € 10,16 % 

10,00% 1.008.965,00 € 5,08 % 

0,00% 960.183,00 € 0,00 % 

-10,00% 911.401,00 € -5,08 % 

-20,00% 862.620,00 € -10,16 % 

-30,00% 813.838,00 € -15,24 % 

Prozentuale 

Veränderung 

Nettobarwert 

Prozentuale 



-37,50% 1.002.062,00 € 4,36 % 

-25,00% 988.103,00 € 2,91 % 

-12,50% 974.143,00 € 1,45 % 

0,00% 960.183,00 € 0,00 % 

12,50% 946.223,00 € -1,45 % 

25,00% 932.264,00 € -2,91 % 

37,50% 918.304,00 € -4,3616 % 

Tabelle 14: Auswirkungen eines veränderten Modernisierungskostenansatzes auf den Nettobarwert.


Weil für den Diskontierungssatz im Gegensatz zum Liegenschaftszinssatz keine empi- 

risch gesicherten Werte zur Verfügung stehen, wird, anstatt nur auf den Nettobarwert zu 

achten, in der folgenden Untersuchung verstärkt auf die Beeinflussung des Diskontierungszinssatzes 

durch die anderen Eingangsparameter eingegangen. Dazu werden in der 

vorliegenden Berechnung die wichtigsten Werte verändert und deren Auswirkungen in 

den Tabelle 15 bis Tabelle 18 dargestellt. Nachfolgend werden in diesem Hinblick besonders 

die Inflation, der Restwert und die damit in Verbindung stehenden Modernisierungskosten 

am Ende des Beobachtungszeitraumes untersucht. 

Inflation: 

Da im DCF-Verfahren durch Simulationen mit Hilfe der Inflation in die Zukunft prognostiziert 

wird, beeinflusst die Wahl des Inflationssatzes nahezu alle Eingangsparameter. 

Neben den Einnahmen und Ausgaben stehen dabei sowohl die zukünftigen Modernisierungskosten, 

der zukünftige Bodenwert als auch der Restwert unter unmittelbarem 

bzw. mittelbarem Einfluss. Die richtige Wahl für den gesamten Simulations- bzw. Beobachtungszeitraum 

ist daher sehr wichtig, aber auch genauso schwierig. 

Während die durchschnittliche Preissteigerungsrate der letzten 20 Jahre, gemessen am 

Lebenshaltungskostenindex für 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalte, bei rund 2,4 Prozent 

lag, 1 lagen die aktuellen Verbraucherpreise, nach endgültigen Angaben des Statistischen 

Bundesamtes, im Juni 2002 nur um 0,8 Prozent über denen des Vorjahres. 2 Jeweils 

aktuelle Daten können und müssen daher jeweils beim Statistischen Bundesamt 

z.B. unter www.statistik-bund.de abgefragt werden, um das DCF-Verfahren auf einem 

aktuellen Stand zu halten. 

In der Tabelle 15 erkennt man, dass sich eine 10 %tige Veränderung der Inflationsrate 

nur gering auswirkt. Bei Annahme einer 3 %tigen anstatt 1,5 %tigen Inflationsrate erhöht 

sich, bei gleichem Verkehrswert von ca. 960.000 €, die Rendite des Objektes jedoch 

enorm von ca. 8,77 Prozent auf ca. 10,14 Prozent. D.h. je höher die Inflation angenommen 

wird, desto höher kann die mögliche Rendite „schön gerechnet“ werden. Bei 

Beibehaltung des Diskontierungszinssatzes von 8,77 %, ändert sich bei der 100 %tigen 

Veränderung der Inflationsrate von 1,5 % auf 3 % dabei der Barwert des vorliegenden 

Objekts „nur“ um 10,41 Prozent. Die quasilineare Abhängigkeit von steigenden Diskontierungszinssätzen 

bei steigenden Inflationsraten veranschaulicht für das vorliegende 

Objekt im nachfolgenden auch die Abbildung 12. 

1 

vgl.: [64] www.der-immobilienbrief.de/source/i.html 

2 

vgl.: [65] www.statistik-bund.de


Inflationsrate bei 

Barwert ohne 

Anpassung des 

Diskontierungssatzes 

Angepasster 


Prozentuale 


Diskontierungssatzes 

Prozentuale 

Barwertveränderung 

0,80 % -46,67 % 917.386,00 € 8,1373 % -7,21 % -4,46 % 

1,00 % -33,33 % 928.464,00 € 8,3050 % -5,30 % -3,30 % 

1,50 % 0,00 % 960.183,00 € 8,7700 % 0,00 % 0,00 % 

1,65 % +10,00 % 970.512,00 € 8,9200 % 1,71 % 1,08 % 

2,00 % +33,33 % 992.055,00 € 9,2250 % 5,19 % 3,32 % 

2,50 % +66,67 % 1.028.021,00 € 9,7172 % 10,80 % 7,07 % 

3,00 % +100,00 % 1.060.181,00 € 10,1400 % 15,62 % 10,41 % 

3,50 % +133,33 % 1.096.429,00 € 10,6000 % 20,87 % 14,19 % 

Tabelle 15: Auswirkungen der Inflation auf den Barwert und die Rendite 

Diskontierungszinssatz 

Restwert: 

11 

10,5 

10 

9,5 

9 

8,5 

Quasilineare Entwicklung zw. Diskontierungszins 

und Inflation 

8 

0,80 1,00 1,50 1,65 2,00 2,5 3,00 3,50 

Inflation 

Abbildung 12: Abhängigkeit zw. Inflation und Diskontierungszinssatz für vorliegendes Objekt. 

Wie schon in der Tabelle 13 gezeigt wurde, hat der Restwert erheblichen Einfluss auf 

den Nettobarwert. Bei einem feststehenden Verkehrswert = Nettobarwert für das vorlie- 

gende Objekt von rund 960.000 €, hat der Restwert aber auch einen erheblichen Ein- 

fluss auf den Diskontierungszinssatz. Auch Unsicherheiten im Restwert haben also di- 

rekten Einfluss auf die Rendite des Objektes. So erhöht sich der Diskontierungszinssatz 

bzw. die Rendite schon bei Ansetzten von 1.290.000 € Restwert (ermittelt durch das 

klassische Ertragswertverfahren) anstatt eines Restwertes in Höhe von 1.230.000 € (er- 

mittelt durch den Rohertragsfaktor) bei vorgegebenen Objekt von 8,77 Prozent auf 

9,112 Prozent (vgl. Tabelle 16).


Besonders schwer ins Gewicht fällt hierbei die Unsicherheit der Ermittlung des Rest- 

wertes für das Jahr 2012, die bereits im Kapitel 4.2.3 bzw. Kapitel 6.4.3 beschrieben 

wurde. Bei Anwendung des klassischen Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Rest- 

wertes ist neben den Unsicherheiten in der verbleibenden Restnutzungsdauer sowie der 

Bodenwertermittlung im Jahr 2012 zum Beispiel auch die Unvorhersehbarkeit des 

Liegenschaftszinses zu nennen. Wie dem Braunschweiger Grundstücksmarktbericht zu 

entnehmen ist, hat allein dieser z.B. bei Wohnimmobilien in den letzten 10 Jahren mehr 

als 25 %tigen Schwankungen unterlegen (z.B. 1986 = 6,0 %; 1990 = 5,0 %; 2000 = 

5,8 %). 1 

Aus der Variation des Liegenschaftszinssatzes, bei der Restwertermittlung mittels Er- 

tragswertverfahren, lässt sich bei einem zukünftigen Absinken des Liegenschaftszins- 

satzes erkennen, dass der Diskontierungszinssatz bei gleichbleibendem Verkehrswert 

von rund 960.000 € ansteigt, bzw. bei einem Ansteigen des Liegenschaftszinssatzes 

dieser fällt (vgl. Tabelle 17). 

Restwert 

984.000,00 € 

1.107.000,00 € 

1.170.000,00 € 

1.230.000,00 € 

1.290.000,00 € 

1.353.000,00 € 

1.476.000,00 € 

Prozentuale 

Veränderung 

Tabelle 16: Auswirkungen des Restwertes auf den Diskontierungszinssatz. 

Liegenschaftszinssatz 

5,50% 

6,00% 

6,50% 

7,00% 

7,50% 

8,00% 

8,50% 

angepasster 


Prozentuale 


Diskontierungszinssatzes 

-20,00% 7,2430 % -17,41 % 

-10,00% 8,0385 % -8,34 % 

-4,88% 8,4220 % -3,97 % 

0,00% 8,7700 % 0,00 % 

4,88% 9,1120 % 3,90 % 

10,00% 9,4550 % 7,81 % 

20,00% 10,0900 % 15,05 % 

Prozentuale 

Veränderung 

angepasster 


Prozentuale 



-21,43% 9,7540 % 7,05 % 

-14,29% 9,4910 % 4,16 % 

-7,14% 9,2750 % 1,79 % 

0,00% 9,1120 % 0,00 % 

7,14% 8,8860 % -2,48 % 

14,29% 8,7151 % -4,36 % 

21,43% 8,5400 % -6,28 % 

Tabelle 17: Auswirkungen des Liegenschaftszinssatzes bei der Restwertbestimmung auf den Diskontierungszinssatz. 

1 vgl.: [54] www.gutachterausschuesse-ni.de ; vgl.: [16] Gutachterausschuss für Grundstückswerte für 

den Bereich der kreisfreien Stadt Braunschweig: Grundstücksmarktbericht 2002, Seite 65.


Modernisierungskosten: 

Wie schon in Tabelle 14 gezeigt wurde, hat die Veränderung der Modernisierungskos- 

ten am Ende des Betrachtungszeitraumes geringe prozentuale Auswirkungen auf den 

Nettobarwert. Nachfolgend werden die Auswirkungen auf den Diskontierungszinssatz 

mit den selben Veränderungen wie in Tabelle 14, bei gleichbleibendem Nettobarwert 

von rund 960.000 € untersucht. Statt der angenommenen Modernisierungskosten von 

gewichteten 120 €/m² wie bei der Ursprungsberechnung nach Kapitel 6.4 werden ent- 

sprechend Spannen von 75 €/m² bis zu 165 €/m² untersucht. In Tabelle 18 ist erkennbar, 

dass auch die Modernisierungskosten den Diskontierungszinssatz prozentual gering 

verändern, jedoch etwas stärker als den Nettobarwert gemäß Tabelle 14. 

Modernisierungskosten 

161.796,22 € 

194.155,46 € 

226.514,71 € 

258.873,95 € 

291.233,19 € 

323.592,44 € 

355.951,68 € 

Prozentuale 

Veränderung 


Prozentuale 



-37,50% 9,3647 % 6,78 % 

-25,00% 9,1698 % 4,56 % 

-12,50% 8,9740 % 2,33 % 

0,00% 8,7700 % 0,00 % 

12,50% 8,5690 % -2,29 % 

25,00% 8,3620 % -4,65 % 

37,50% 8,1500 % -7,0696 % 

Tabelle 18: Auswirkungen der Modernisierungskosten auf den Diskontierungszinssatz. 

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass die Inflation, der Restwert und der Diskon- 

tierungszinssatz den Nettobarwert am erheblichsten beeinflussen. Dabei wird auch der 

zu wählende Diskontierungszinssatz vom angenommenen Restwert und der angenom- 

menen Inflation am stärksten beeinflusst. Da aber weder die zukünftige Inflation, noch 

der Restwert oder der damit in Verbindung stehende Liegenschaftszinssatz im Jahr 

2012 eindeutig vorhergesagt werden können, lässt das Verfahren bei der richtigen Wahl 

des Diskontierungszinssatzes und somit insgesamt zur Verkehrswertbestimmung nach 

Meinung des Autoren im vorliegenden Fall einige Spekulationen zu.

Abschließender Vergleich und Diskussion Seite 115 

7 Abschließender Vergleich und Diskussion 

Abschließend wird anhand der erzielten Ergebnisse die Eignung der detailliert vorge- 

stellten und berechneten Verfahren zur Bewertung von Gewerbeimmobilien noch mal 

vergleichend gegenübergestellt und diskutiert. 

7.1 Eignung zur Verkehrswertermittlung 

Grundsätzlich ist neben dem Ertragswertverfahren auch das DCF-Verfahren für die 

Verkehrswertermittlung geeignet. Bei Anwendung von sachgerechten und marktkonformen 

Eingangsgrößen führt das DCF-Verfahren über den Nettobarwert dabei direkt 

zum selben Ergebnis wie das klassische Ertragswertverfahren und somit zum Wert des 

Objektes im Sinne des § 194 BauGB. 

Während das Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung in der WertV normiert 

ist, können durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 16. Januar 1996 auch 

andere nicht in der WertV kodifizierte Verfahren wie etwa das DCF-Verfahren zur Verkehrswertermittlung 

von Gesetz wegen genutzt werden. 1 

Die Normierung hat allerdings für das Ertragswertverfahren den Vorteil, dass die Gutachterausschüsse 

nach §193 BauGB verpflichtet sind, die für die Wertermittlung erforderlichen 

Daten zu ermitteln. Für die Anwendung des Ertragswertverfahrens liegen somit 

marktnahe Daten vor, die in den sogenannten Grundstücksmarktberichten zusammengefasst 

und veröffentlicht werden. Die Qualität des Ergebnisses hängt allerdings 

von der Sorgfalt und der Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse, z.B. bei der empirischen 

Ermittlung des Liegenschaftszinses, ab. Die bereitgestellten Daten sollten daher 

nicht immer „blind“ angewendet werden, sondern die Qualität des Ergebnisses hängt 

vielmehr auch von der Erfahrung des jeweiligen Sachverständigen im Umgang mit den 

bereitgestellten Daten ab. In der jahrelangen Anwendung und damit in der Erfahrung 

der Sachverständigen in Deutschland mit diesem Verfahren, liegt daher auch ein weiterer 

nicht zu unterschätzender Vorteil. 

Da das DCF-Verfahren nicht normiert ist, stehen im Gegensatz zum Ertragswertverfahren 

hierfür (noch) keine allgemeinen Grunddaten zur Verfügung. Die Qualität des Ergebnisses 

ist daher stärker von der persönlichen Einschätzung des Marktes und der Erfahrung 

des Sachverständigen abhängig. Schwierigkeiten und die Gefahr von Spekulationen 

ergeben sich dabei, wie schon gezeigt, durch die individuelle subjektive Annah- 

1 vgl. auch: [9] Bundesverwaltungsgericht: Beschluss vom 16.01.1996 – 4 B 69/95.


me der Zukunftsentwicklung und der selbstständigen Ableitung des objektspezifischen 

Diskontierungszinssatzes. Da das Verfahren in Deutschland für die Grundstücksbewer- 

tung darüber hinaus noch relativ neu ist, können auch in der Anwendung noch leicht 

Fehler gemacht werden. 

Die Frage ob das DCF-Verfahren als vollständiger Ersatz für das klassische Ertragswertverfahren 

in der Verkehrswertermittlung verwendbar ist, muss vom Autor aufgrund 

der Fehleranfälligkeit und Spekulationsmöglichkeit vor allem im Diskontierungszinssatz 

zum jetzigen Zeitpunkt daher insgesamt verneint werden (vgl. auch Kapitel 7.3). Es 

steht jedoch außer Frage, dass beide Verfahren ergänzend oder zur gegenseitigen Überprüfung 

immer anwendbar sind. 

7.2 Sonstige Anwendbarkeit und Praktikabilität 

Während das Ertragswertverfahren nach WertV ausschließlich für die Verkehrswertermittlung 

im Sinne des § 194 BauGB zur Anwendung kommt, besitzt das DCF- 

Verfahren verschiedene Varianten und damit auch ein breiteres Anwendungsspektrum. 

(vgl. auch Kapitel 4.1). Da es nicht normiert bzw. standardisiert ist, kann es sich flexibel 

an verschiedene Fragestellungen anpassen und so neben der Immobilienbewertung 

auch zu Investitionsanalysen und zur Erstellung von Vollfinanzplänen herangezogen 

werden. 

Dem DCF-Verfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung im Vergleich zum Ertragswertverfahren 

vor allem die höhere Transparenz während des Beobachtungszeitraumes 

zu gute. Wertbeeinflussende Besonderheiten, wie komplizierte Vertragsgestaltungen 

oder sonstige Faktoren, können zumindest während dieses Beobachtungszeitraumes 

explizit aufgeführt und genau erfasst werden, wodurch die Berechnung für Außenstehende 

besser nachvollziehbar erscheint. Beim Ertragswertverfahren müssen Besonderheiten 

dagegen zusätzlich in geeigneter Weise berücksichtigt werden und das 

gesamte Verfahren erscheint insbesondere für angelsächsische Investoren nicht so leicht 

nachvollziehbar zu sein. Auf der anderen Seite ist die Restwertbestimmung beim DCF- 

Verfahren wiederum genauso schwierig zu belegen und zu dokumentieren und damit 

ebenso wenig übersichtlich. 

Besonders im gewerblichen Bereich, in dem oft längere Mietverträge abgeschlossen 

werden, kann das Ende eines Beobachtungszeitraumes mit dem Ende eines Mietvertrages 

und dem Ende einer wirtschaftlichen Nutzungsperiode übereinstimmen. Der Vorteil 

der Transparenz im Beobachtungszeitraum ist dabei besonders für die Bewirtschaftung


von Bedeutung, da nach Ablauf einer Nutzungsperiode üblicherweise grundlegende 

Erneuerungen in Verbindung mit hohen Investitionen nötig werden. Während die Be- 

rücksichtigung dieses Sachverhaltes im Ertragswertverfahren wesentlich schwieriger ist, 

werden im DCF-Verfahren diese vorhersehbaren Investitionen explizit in dem Jahr ausgewiesen 

und kalkuliert, in dem sie anfallen. 

Für Rentabilitätsuntersuchungen auch bei Großimmobilien mit einer großen Anzahl von 

sowohl gewerblichen als auch gemischt genutzten Objekten ist demzufolge der Einsatz 

des DCF-Verfahrens besonders praktikabel. Neben dem herausragenden Merkmal komplexe 

Ertragsverhältnisse zu erfassen, kann durch den „dynamischen“ Ansatz auch die 

Entwicklungsfähigkeit des Wertermittlungsobjektes transparent dargestellt werden. 

Beim Ertragswertverfahren wäre dagegen ein sehr großer Aufwand zu betreiben, um 

dergleichen komplexe Objekte marktgerecht zu erfassen. 

Ferner ist das DCF-Verfahren besonders in Bereichen, in denen keine genauen Bodenrichtwerte 

zur Verfügung stehen (z.B. bei Gewerbeflächen in der Innenstadtlage) und 

hierbei besonders bei Gebäuden mit geringer Restnutzungsdauer von Vorteil. Denn 

während sich der Verkehrswert beim klassischen Ertragswertverfahren aus dem Bodenwert 

und dem Gebäudeertragswert in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer zusammensetzt, 

ist im DCF-Verfahren eine Bewertung ohne die Ermittlung der Restnutzungsdauer 

und des Bodenwertes möglich. Auch bietet das DCF-Verfahren eine gute 

Möglichkeit für die Bewertung von gewerblichen Objekten mit stark schwankenden 

Erträgen. 

Im Gegensatz zum DCF-Verfahren ist das Ertragswertverfahren dagegen im Rechengang 

einfacher und es müssen auch keine aufwendigen Simulationen durchgeführt werden. 

Während das klassische Ertragswertverfahren die zukünftigen Entwicklungen der 

Erträge implizit im Liegenschaftszinssatz berücksichtigt, enthält das DCF-Verfahren 

diese größtenteils explizit in den Eingangsparametern. Dabei sind beide Verfahren im 

Hinblick auf die Ermittlung von Verkehrswerten an die Herstellung des Marktbezuges 

gebunden. 

Bei beiden Verfahren ist die richtige Berücksichtigung der allgemeinen konjunkturellen 

Entwicklung das Hauptproblem. Während beim Ertragswertverfahren dazu auf empirisch 

dynamische Liegenschaftszinssätze zurückgegriffen werden kann, müssen bei 

Anwendung der DCF-Methode über den jeweiligen Beobachtungszeitraum sowohl die 

explizite Ertrags- und Inflationsentwicklung als auch der Diskontierungszinssatz selbstständig 

ermittelt werden. Das Ergebnis des DCF-Verfahren führt bei sachgerechter An-


wendung direkt zum Verkehrswert (=Nettobarwert), während beim Ertragswertverfah- 

ren eventuell noch die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (§19 WertV) sowie die 

Lage am Grundstücksmarkt (§ 7 WertV) berücksichtigt werden müssen. 

Da beide Verfahren bei richtiger Durchführung zum gleichen Ergebnis führen, ist es 

zuerst einmal schwierig zu beurteilen, welches Verfahren vorteilhafter ist. In beiden 

Verfahren kommt es allein auf die richtigen Ansätze der Eingangsparameter (insbesondere 

des Diskontierungs- bzw. des Liegenschaftszinssatzes) an. Aufgrund der fehlenden 

Normierung ist das DCF-Verfahren bei unsachgerechter Anwendung jedoch offener für 

Spekulationen und Manipulationen, wohingegen das Ertragswertverfahren dazu verleiten 

kann, die vermeintlich gute Arbeit der Gutachterausschüsse unkritisch zu übernehmen. 

Beide Verfahren haben jedoch auch jeweils ihre spezifischen Vor- und Nachteile (vgl. 

auch Kapitel 5), so dass bei unterstelltem Vorhandensein aller marktgerechten Eingangsparameter, 

je nach Bewertungsobjekt, das eine oder das andere Verfahren praktikabler 

sein kann. Bei einfachen Vertragsverhältnissen und normalen Mietwohngrundstücken 

wird wohl auch zukünftig das klassische Ertragswertverfahren bevorzugt 

in Betracht kommen, während die Anwendung des DCF-Verfahren wohl vor allem bei 

Gewerbeimmobilien bevorzugt gefordert werden wird. Hierfür spricht auch besonders, 

dass das DCF-Verfahren in Europa im Gegensatz zum klassischen Ertragswertverfahren 

eine weitaus höhere Akzeptanz genießt, als es zur Zeit in Deutschland der Fall ist. 

7.3 Fehleranfälligkeit 

Die Fehleranfälligkeit des klassischen Ertragswertverfahrens ist auch aufgrund der langjährigen 

Anwendung insgesamt sehr unproblematisch. Günstige Übertragungskoeffizienten 

(c) bewirken nach Untersuchungen von Ermert des weiteren, dass das Endergebnis 

nicht viel unsicherer ist, als die jeweiligen Ausgangsgrößen. Dabei gehen nur 

wenige Schätzgrößen ein, für die meist ausreichend empirisch gesicherte Ansätze vorhanden 

sind. 

Die Untersuchung der Fehlerübertragung in Kapitel 6.5.2 hat gezeigt, dass die Fehlerübertragung 

im DCF-Verfahren hinsichtlich des Restwertes und des Diskontierungszinssatzes 

sehr ungünstig ist. Das ist vor allem problematisch, da der Zinssatz stark von 

unvorhersehbaren Faktoren, wie der angenommenen Inflation, abhängt und somit nicht 

einfach und sicher bestimmt werden kann. Für eine sachgerechte Ermittlung ist es nach 

Auffassung des Autoren daher nötig, zuerst das Ertragswertverfahren anzuwenden und


mit dessen Ergebnis den Diskontierungszinssatzes iterativ aus dem DCF-Modell zu 

bestimmen. Damit verliert das DCF-Verfahren zwar seine Eigenständigkeit, aber man 

kann sich, bis zum Vorliegen von empirisch gesicherten Diskontierungssätzen in 

Deutschland, vor Spekulationen sicher sein und hat zeitgleich eine Kontrollfunktion des 

Ergebnisses. 

Aufgrund seiner Transparenz „täuscht“ das Rechenwerk des DCF-Verfahrens dabei 

dem Betrachter zunächst eine höhere Genauigkeit vor. Einerseits werden zwar die Einnahmen 

und Ausgaben über einen bestimmten Zeitraum genau berücksichtigt und aufgeschlüsselt, 

andererseits kann aber auch deren Herleitung durch Simulationen sehr 

fehleranfällig sein. Hierbei können schon kleine Fehler, wie zum Beispiel eine zu hohe 

Inflation bei der Mietsimulation, den Nettobarwert erheblich verfälschen, bzw. zu einer 

Überschätzung der Rentabilität führen (vgl. Tabelle 15). In diesem Zusammenhang wird 

auch von einer pseudowissenschaftlichen Scheingenauigkeit gesprochen. 1 

Darüber hinaus wird der restliche, wirtschaftliche Zeitraum der Immobilie in einem 

weniger genauen Restwert zusammengefasst, dessen Schätzung ebenfalls sehr schwierig 

und fehleranfällig ist. Nach Simon liegt in der Schätzung dieses Restwertes daher auch 

der eigentliche „Pferdefuß“ des DCF-Verfahrens. 2 Der Vorteil der übersichtlichen und 

detaillierten Darstellung der Entwicklung der Immobilie im Beobachtungszeitraum wird 

durch diese Unsicherheiten im Restwert daher weitgehend wieder kompensiert. 3 

Neben dem Zinssatz müssen im Gegensatz zum Ertragswertverfahren also auch alle 

übrigen Größen im DCF-Verfahren mit sehr großer Sorgfalt ermittelt werden, da letztendlich 

die Summe der Einzelfehler für die Genauigkeit des Barwertes verantwortlich 

ist und nur sachverständige Annahmen zu einem Ergebnis mit akzeptabler Genauigkeit 

führen. 

1 

vgl.: [42] Simon, Jürgen ; Kleiber, Wolfgang ; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 

Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungsswerten 

unter Berücksichtigung von WertV und BauGB. 4., völlständig neu bearb. u. erw. Aufl. Köln : 

Bundesanzeiger 2002 

2 



S.135. 

3 

ebenda: S. 136.

Zusammenfassung/ Ausblick Seite 120 

8 Zusammenfassung/Ausblick 

Die in der Einleitung aufgestellte Behauptung, das Ertragswertverfahren sei in seiner 

ursprünglichen Form starr, unflexibel und für die Bewertung von Renditeobjekten un- 

geeignet, konnte nicht bestätigt werden. Vielmehr wurde deutlich, dass sowohl das Er- 

tragswert- als auch das DCF-Verfahren ihren Ursprung in der Barwertmethode haben. 

Faktoren wie vereinbarte Mietentwicklungen, over- und under-rented Verträge, Instandsetzungsstaus 

oder ähnliches können mit einem erhöhten Rechenaufwand auch im Ertragswertverfahren 

differenziert erfasst und in den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen 

gemäß § 19 WertV beachtet werden. Als Vorteile des DCF-Verfahrens sind 

jedoch die Transparenz im festgelegten Beobachtungszeitraum, die Ausweisung der 

einzelnen Cash-Flows und die größere Akzeptanz in Europa erkannt worden. 

Im Rahmen dieser Arbeit wurde an einem praktischen Beispiel gezeigt, dass sowohl das 

Ertragswertverfahren nach WertV als auch das DCF-Verfahren zur Verkehrswertermittlung 

gemäß § 194 BauGB bei Gewerbeimmobilien theoretisch geeignet sind. Bei sachgerechter 

Anwendung und marktkonformen Eingangsparametern müssen beide Verfahren 

zwangsläufig den gleichen Wert ergeben. Im vorliegenden Fall ergaben entsprechend 

beide Verfahren einen Verkehrswert von rund 960.000 €. 

Nach einer Einführung in die Grundlagen der Immobilienbewertung und einer ersten 

Beschreibung der zu untersuchenden Gewerbeimmobilie in Kapitel 2, wurden die klassischen 

Wertermittlungsverfahren nach WertV in Kapitel 3 kurz vorgestellt und in einem 

Fazit jeweils ihre Eignung für die Bewertung der vorliegenden Gewerbeimmobilie 

beurteilt. Da weder das Vergleichswert- noch das Sachwertverfahren alleine für Gewerbeimmobilien 

als geeignet erachtet wurden, wurde in Kapitel 3 nur das, in der WertV 

für Renditeobjekte vorgesehene, Ertragswertverfahren detailliert untersucht und beschrieben. 

Nachdem in Kapitel 4 das DCF-Verfahren in Bezug auf die Investitionsbewertung und 

die Verkehrswertermittlung detailliert beschrieben und insbesondere auf die Schwierigkeiten 

des marktgerechten Diskontierungszinssatzes eingegangen wurde, sind anschließend 

in Kapitel 5 die Unterschiede und die jeweiligen Vor- und Nachteile beider Verfahren 

untersucht worden, bevor in Kapitel 6 sowohl das Ertragswert- als auch das 

DCF-Verfahren auf die zu untersuchende Gewerbeimmobilie angewendet wurden. 

Es zeigte sich, dass das normierte Ertragswertverfahren durch die Erfahrungen der jahrelangen 

Anwendung und das Vorliegen empirisch begründeter Eingangsparameter zur 

Verkehrswertermittlung in der Praxis als gut geeignet zu beurteilen ist. Das gilt beson-


ders dann, wenn die zur Anwendung des Ertragswertverfahrens notwendigen Kennda- 

ten, insbesondere die durch die Gutachterausschüsse veröffentlichten Liegenschafts- 

zinssätze, schon markt- und sachgerecht ermittelt wurden. 

In der insgesamt aufwendigeren DCF-Berechnung erschweren der nicht empirisch vor- 

liegende Diskontierungszinssatz und die Ermittlung des Restwert die praktische An- 

wendbarkeit des Verfahrens. Dabei sind gerade sie die bestimmenden Elemente des 

Verfahrens, deren Ansatz bewirkt, ob eine Bewertung sachgerecht oder unsachgemäß 

ist. 

Bei der Untersuchung der Fehlerübertragung und der Durchführung von Sensitivitätsanalysen 

wurden in Kapitel 6.5 vor allem beim DCF-Verfahren die erheblichen Einflüsse 

der Inflation, des Restwertes und des damit verbundenen Liegenschaftszinssatzes, 

sowohl auf den Nettobarwert, als auch auf den Diskontierungszinssatz aufgezeigt. Besonders 

hervorzuheben ist die quasilineare Entwicklung zwischen der Inflation und dem 

Diskontierungszinssatz. Als weiteres Ergebnis ließ sich aus der Variation des Liegenschaftszinssatzes 

erkennen, dass der zu wählende Diskontierungszinssatz umso höher 

gewählt werden muss, je geringer der abgeschätzte Liegenschaftszinssatzes zum Beobachtungsende 

wird (vgl. Tabelle 17). 

Da aber weder die zukünftige Inflation, noch der Restwert oder der damit in Verbindung 

stehende Liegenschaftszinssatz für einen zukünftigen Stichtag (Ende des 

Beobachtungszeitraumes) eindeutig vorhergesagt werden können, lässt das DCF- 

Verfahren hier einige Spekulationen zu. Da Spekulationen aber eine marktgerechte 

Ableitung des Diskontierungszinssatzes für das DCF-Verfahren nicht erlauben und 

empirisch begründete Ansätze (noch) nicht vorliegen, lässt sich z.Zt. ein 

sachgerechter Verkehrswert nur mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ableiten. 

Zur sachgerechten Anwendung des DCF-Verfahrens, musste dementsprechend das Ergebnis 

des Ertragswertverfahrens benutzt werden, um mit der internen Zinsfußmethode 

einen marktgerechten Diskontierungszinssatz iterativ ermitteln zu können. 

Trotz dieses Mankos in der praktischen Anwendbarkeit ist damit zu rechnen, dass zukünftig 

die Nachfrage nach der Bewertung mit dem DCF-Verfahren erheblich steigen 

wird. Das liegt vor allem an den schon in Kapitel 5 beschriebenen und beim abschließenden 

Vergleich in Kapitel 7 wieder aufgenommenen Vorteilen des Verfahrens. Die 

Möglichkeit auch komplexe Ertragsverhältnisse leicht zu erfassen und durch einen „dynamischen“ 

Ansatz die Entwicklungsfähigkeit einer Immobilie transparent darstellen zu


können, sind als die herausragendsten Vorteile des DCF-Verfahrens zu nennen. Investi- 

tionsorientierte Auftraggeber erhalten durch das DCF-Verfahren die Möglichkeit, sich 

die Rentabilität einer Immobilien direkt durch das Verkehrswertgutachten eines Sach- 

verständigen bestätigen zu lassen. 

Im Zuge wachsender Europäisierung und Globalisierung wird es zu einer steigenden 

Verflechtung der einzelnen Immobilienmärkte und der Bewertungsstandards kommen. 

Der Einsatz neuer, betriebswirtschaftlich orientierter und in Europa akzeptierter Wertermittlungsverfahren, 

wie das DCF-Verfahren, werden am Markt immer stärker nachgefragt 

werden. Die neuen Bilanzierungsvorschriften der IAS 40 1 (International Accounting 

Standards) und die laufende Nachbewertungsverpflichtung auch durch Basel II 

werden die Anwendung des DCF-Verfahrens ebenso erhöhen, wie die immer öfter benötigten 

Vollfinanzpläne. Das DCF-Verfahren wird, u.a. aufgrund des hohen Einflusses 

der Inflation, jedoch jeweils nur sinnvoll sein, wenn es kontinuierlich fortgeführt wird. 

Solange am Markt aber nach dem Verkehrswert nach §194 BauGB gefragt wird, wird 

das DCF-Verfahren auch zukünftig das Ertragswertverfahren nicht als alleiniges Wertermittlungsverfahren 

verdrängen können. Dazu müsste die Auswertungspraxis der Gutachterausschüsse, 

wie von Vogel gefordert, auch dahingehend erweitert werden, dass in 

Zukunft DCF-Rechenzinssätze aus dem Markt abgeleitet und zur Verfügung gestellt 

werden. 2 Zukünftig wäre es dann auch vorstellbar das DCF-Verfahren in die WertV 

1 

Zukünftig sollen alle Unternehmen nach einheitlichen Vorraussetzungen bilanzieren, und zwar auf der 

Grundlage von internationalen Rechnungslegungsvorschriften, den International Accounting Standards 

kurz „IAS“. So sollen alle börsennotierten EU-Unternehmen spätestens ab 2005 ihre Jahresabschlüsse 

nach IAS aufstellen. In Zukunft wird es daher z.B. zu einer Verbesserung der Bilanz kommen, wenn 

der Immobilienmarkt nach oben tendiert, da die Unternehmen zur laufend wiederkehrenden Beurteilung 

ihrer Werte (auch Immobilien) verpflichtet sein werden. 

2 





aufzunehmen. Bis es aber soweit ist, wird das Ertragswertverfahren auch bei der Wert- 

ermittlung von Gewerbeimmobilien nicht nur zur Ableitung eines marktgerechten Diskontierungszinssatzes 

benötigt werden.

Literaturverzeichnis Seite 123 

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Alles anders, alles neu?, In: BIS Der Bau- und Immobilien-Sachverständige. Zeitschrift 

für Bauschaden, Grundstückswert und gutachterliche Tätigkeit. Köln : 

Bundesanzeiger Verlagsges. MbH, Heft 4/2002, S. 125-131


[51] 

[52] 

[53] 

Vogels, Manfred: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht. Mit For- 

meln, Rechenverfahren, Diagrammen, Tabellen und Rechnernutzung. 5. überarb. 

Aufl. Wiesbaden ; Berlin : Bauverlag, 1995 

White, Darron ; Turner John ; Jenyon, Bruce ; Lincoln, Nicole: Internationale 

Bewertungsverfahren für das Investment von Immobilien, In: IZ Immobilien Zei- 

tung. Wiesbaden : Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, 1999 

White, Darron ; Brambring, Dominik ; Turner, John: Die Preise bestimmt der 

Markt, In: Immobilien Manager. Köln : Immobilien Informationsverlag R. Müller, 

Nr. 4 April 2000 

10 Internet-Adressenverzeichnis 

Nr. Adresse Inhalt 

[1] www.gutachterausschuesse-ni.de 

[2] www.wertermittlungsforum.de 

[3] www.immobiliengutachten.de 

[4] www.bwl.tudarmstadt.de/bwl9/lehre/iw/home.htm 

[5] http://kgise.geo.tudresden.de/bo/Hauptseite/Links/linkliste.html 

[6] www.immobewerter.de 

Grundstücksmarktbericht 

und Bodenrichtwerte. 

Urteile, Gesetze, 

News, etc. rund um 

die Wertermittlung 

Fachbegriffe, Literatur, 

Links rund 

um die Wertermittlung 

Letzter 

Aufruf 

14.07.02 

24.05.02 

28.05.02 

Excelblätter 24.05.02 

Linkliste rund um 

Immobilenbewertung 

Rechtsgrundlagen 

und Wertbegriffe 

24.05.02 

24.05.02


Nr. Adresse Inhalt 

Letzter 

Aufruf 

[7] www.steuernetz.de/gesetze/berechnvo/20010619/ Gesetze 24.05.02 

[8] http://www.rechtliches.de/info_KAGG.html Gesetze 24.05.02 

[9] www.immobilienbewertung-online.de 

[10] www.rdm.de 

[11] www.der-immobilienbrief.de/source/i.html 

Fachbegriffe, Literatur, 

Links rund 

um die Wertermittlung 

Ring deutscher 

Makler; Rohertragsfaktoren 

Inflation und Definitionen 

27.05.02 

16.06.02 

11.07.02 

[12] www.statistik-bund.de Statistiken 11.07.02 

[13] www.haus-und-grund-landsberg.de/html/recht.htm 

Rechtliches zum 

Gewerbemietvertrag 03.06.02


11 Übersicht relevanter Gesetze, Verordnungen und Normen in der 

Wertermittlung 1,2 

1.1 

1.2 

1.3 

Nr. 

BauGB: 

Rechtsform 

Baugesetzbuch 

WertV: 

Verordnung über Grundsätze 

für die Ermittlung 

der Verkehrswerte von 

Grundstücken (Wertermittlungsverordnung) 

WertR: 

Richtlinien für die Ermittlung 

der Verkehrswerte 

von Grundstücken 

(Wertermittlungsrichtlinien) 

Inhalt 

Für die Wertermittlung sind insbesondere 

§§ 192-199 BauGB von Interesse, 

in denen die Aufgaben der 

Gutachterausschüsse beschrieben 

sind. §194 BauGB enthält die Definition 

des Verkehrswertes. 

Ausführungsbestimmungen für die 

Ermittlung des Verkehrswertes i.S.d. 

§ 194 BauGB. Obwohl juristisch 

gesehen, die WertV nur für die Gutachterausschüsse 

bindend ist, so wird 

sie doch im Grundstückssachverständigenwesen 

als allgemein verbindlich 

angesehen. 

"Handlungs- und Ausführungsanweisungen" 

für die Wertermittlungsverordnung. 

Die WertR enthält Formulare 

und Tabellen mit Ersatzwerten, 

die von den Behörden anzuwenden 

sind, wenn keine Marktwerte zu ermitteln 

sind. 

Datum der 

letzten Ände- 

rung 

15.12.2001 

18.8.1997 

2.9.1998 

1 

vgl. z.T.: www.immobewerter.de 

2 

vgl. z.T.: [1] Altmeppen, Hermann: Vorlesungsskript Sommersemester 2002 an der TU-Braunschweig : 

Wirtschaftlichkeitsbewertung von Immobilien. 2. überarbeitete Auflage, 2002


1.4 

1.5 

1.6 

1.7 

1.8 

BauROG: 

Bau- und Raumordnungsgesetz: 

KAGG: 

Kapitalanlagegesellschaftsgesetz 

HOAI: 

Gesetz zur Regelung von 

Ingenieur- und Architektenleistungen(Honorarordnung 

für Architekten 

und Ingenieuren) 

BauNVO: 

Baunutzungsverordnung 

II. BV: 

Zweite Berechnungsverordnung 

Enthält Angaben zur überregionalen 

Planung in Deutschland. 

Diese Spezialvorschrift für Investmentgesellschaften 

gilt auch für die 

Offenen Immobilienfonds. Laut 

KAGG sind die Offene Immobilienfonds 

verpflichtet ihre Immobilien 

jährlich zu bewerten. Sie sind damit 

in Deutschland die einzigen Institutionen, 

die ihre Objekte jährlich bewerten 

Enthält Vorschriften über die Preisberechnung 

für Wertgutachten. 

Beschreibt und legt das Maß und die 

Art der baulichen Nutzungen, Bauweisen 

und überbaubare Grundstücksflächen 

von Grundstücken fest. 

Enthält Vorgaben für den sozialen 

Wohnungsbau, die aber auch im freien 

Wohnungsmarkt für die Verkehrswertermittlung 

als Richtwerte 

dienen. 

15.12.1997 

22.04.2002 

21.5.1995 

Eurofassung 

2002 

22.4.1993 

19.06.2001


1.9 

1.10 

1.11 

1.12 

1.13 

BGB: 

Bürgerliches Gesetzbuch 

DIN 276: 

DIN 277 (Teil 1 u. 2): 

DIN 283: 

Grundlage für das Mietrecht und die 

damit im Zusammenhang stehenden 

Gesetze und Verordnungen, wie z.B 

die II. BV oder das Wohnungseigentumsgesetz 

(WEG) 

Kostenermittlung im Hochbau, Deut- 

sches Institut für Normung e. V. 

Die DIN 277 definiert Grundflächen 

und Rauminhalte von Bauwerken 

oder Teilen davon und ist damit maß- 

gebend für die Kostenermittlung von 

Hochbauten (DIN 276), Deutsches 

Institut für Normung e. V. 

Wohnung und Wohnfläche, Deut- 

sches Institut für Normung e. V. 

Richtlinie zur Berechnung der Miet- 

fläche für Handelsraum (MF-H), © 

gif Gesellschaft für Immobilienwirt- 

schaftliche Forschung e. V. 

Stand 2002 

Juni 1993 

Juni 1987 

1951 

Stand Juli 

1997

Anhang Seite 133 

12 Anhang 

Anhang


Anhang 1: Regionalkartenausschnitt.


Anhang 2: Stadtkartenausschnitt.


Anhang 3: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte.


Anhang 4: Auszug aus der Vervielfältiger–Tabelle.


Anhang 5: Lageplan mit Kennzeichnung der Park- und Freiflächen.


Anhang 6: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in östlicher Richtung. 

Anhang 7: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in nördlicher Richtung. 

Anhang 8: Blick aufs Objekt von der Maybachstrasse in westlicher Richtung.


Anhang 9: Blick von Südwest aufs 1. Bürogebäude. 

Anhang 10: Blick von Westen aufs 1. Bürogebäude. 

Anhang 11: Blick von Nordwest aufs 1. Bürogebäude.


Anhang 12: Blick von Nordost aufs 1. Bürogebäude. 

Anhang 13: Blick von Südost aufs 1. Bürogebäude. 

Anhang 14: Blick zum südlichen Eingang zum Obergeschoss.


Anhang 15: Blick von Südwest auf die 2. Gewerbehalle. 

Anhang 16: Blick von Südost auf die 2. Gewerbehalle. 

Anhang 17: Blick von Nordwest auf die 2. Gewerbehalle.


Anhang 18: Blick von Süden auf die 3. Gewerbehalle. 


Anhang 20: Blick von Südwest auf die 3. Gewerbehalle.


Anhang 21: Blick von Norden auf die 3. Gewerbehalle. 

Anhang 22: Blick von Nordost auf die 3. Gewerbehalle. 

Anhang 23: Blick von Nordwest auf die 3. Gewerbehalle.



Anhang 25: Blick von Nordost auf die 4. Gewerbehalle. 

Anhang 26: Blick von Norden auf die 4. Gewerbehalle.


Anhang 27: Blick von Südwest auf die 4. Gewerbehalle. 

Anhang 28: Blick von Nordwest auf die 4. Gewerbehalle. 

Anhang 29: Blick von Süden auf die 4. Gewerbehalle.


Anhang 30: Freifläche im Nordwesten. 

Anhang 31: Freifläche im Norden bis Nordost. 

Anhang 32: Parkplätze im Süden.


Anhang 33: Grundriss vom Keller des 1. Bürogebäudes.


Anhang 34: Grundriss vom Erdgeschoss des 1. Bürogebäudes.


Anhang 35: Grundriss vom Obergeschoss des 1. Bürogebäudes.


Anhang 36: Grundriss der 2. Gewerbehalle.


Anhang 37: Schnitt der 3. Gewerbehalle.


Anhang 38: Grundriss und Ansicht der 3. Gewerbehalle (3 Mietparteien, Nord-, Mittel- und Südteil).


Anhang 39: Grundriss vom Erdgeschoss des Nordteils der 3. Gewerbehalle.


Anhang 40: Grundriss vom Obergeschoss des Nordteils der 3. Gewerbehalle.


Anhang 41: Schnitt der 4. Gewerbehalle.


Anhang 42: Grundriss der 4. Gewerbehalle (3 Mietparteien, Süd-, Nordost- und Nordwestteil).


Anhang 43: Rohertrag, gewichtete Restnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten.


Befragte Personen: 

Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen 

öffentlich bestellter und vereidigter Grundstückssachverständiger 

Ingenieurbüro Hermann Altmeppen 

Frankfurter Straße 2 (ARTmax), 38122 Braunschweig 

http://www.altmeppen.de 

Dipl.-Ing. Meyer, 

Dipl.-Ing. Rabbel, 

Dipl.-Ing. Brylczak 

jeweils vom Ingenieurbüro Hermann Altmeppen 

jeweils an 2 verschiedenen Terminen 

in den Büroräumen im ARTmax Frankfurter Strasse 2 in 38122 Braunschweig

Eidesstattliche Erklärung Seite 160 

Eidesstattliche Erklärung 

Ich erkläre hiermit an Eides statt, dass ich die vorstehende Diplomarbeit selbstständig 

angefertigt und die benutzten Hilfsmittel sowie die befragten Personen und Institutionen 

vollständig angegeben habe. 

Braunschweig, den 23. Juli 2002 

--------------------------------------------- 

(Max Boas)

Entwurf im Fach Fach Bauwirtschaft - Altmeppen

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