MR Consultants Hamburg - Gemeinde Holdorf

Einzelhandelskonzept 49449 Holdorf Seite 1 30. Mai 2011 

Bearbeitung: 

MR Consultants Hamburg 

in Zusammenarbeit mit der 

Gemeinde Holdorf 

und in einer interdisziplinären 

Kooperation mit dem Wirtschaftsforum 

Holdorf 

Mai 2011 

© MR Consultants 2011, Hamburg 

2011 

E I N Z E L H A N D E L S A N A L Y S E W E Y H E 

VORBEMERKUNGEN: 

Die MRC 

Dieses 

Market 

Gutachten 

Research 

analysiert 

& Consult. 

auf Grundlage 

hat im Auftrag 

der baurechtlichen 

der Genos GrundwerRahmente- 

und vorschriften Projektentwicklung den stationären GmbH, Einzelhandel Vechta vom in 49451 18.05.2008 Holdorf eine und Standort- leitet dapotenzialanalyseraus 

Empfehlungen für den die für geplanten eine planungsrechtliche Veränderungen und am raumordnerische 

Einzelhandelsstandort 

Festlegung im Ortsteil eines Erichshof zentralen der Versorgungsbereiches Gemeinde Weyhe als und Makro- eines für und den Mikrogroßstandortflächigen erarbeitet. Einzelhandels geeigneten Sondergebietes ab. 

In einer Ausarbeitung zur Feststellung der Kaufkraft- / Umsatzdaten wurde 

in Form einer auf methodisch-analytischen Grundlagen erarbeiteten Expertise 

beschrieben, inwieweit die vorgesehenen Planungen der Genos 

mit einer Gesamtverkaufsfläche von 2.800 qm Verkaufsfläche den der 

Gemeinde Weyhe nach der landesplanerischen Funktion vorgegebenen 

Versorgungsauftrag Die vorliegende gutachterliche als Grundzentrum Arbeit wurde mit nach mittelzentraler den Standesregeln Ergänzungsfunk- 

des Berufsverbantion 

erfüllt des Deutscher bzw. von Markt- dem und als Sozialforscher großflächig e.V. einzustufenden angefertigt. Insbesondere Planungsvorha sind in diesem 

Zusammenhang die gemeinsamen Richtlinien des ADM Arbeitskreis Deutscher Marktund 

Sozialforschungsinstitute e.V., der ASI Arbeitsgemeinschaft Sozialwissenschaftlicher 

Institute e.V., dem BVM Berufsverband Deutscher Markt- und Sozialforscher e.V. und 

der D.G.O.F. Deutsche Gesellschaft für Online Forschung e.V. einzuhalten. 

Alle personenbezogenen Daten aus unseren Primärdatenerhebungen, insbesondere unsere 

Besatzaufnahmen des örtlichen Einzelhandels, unterliegen dem besonderen Schutz 

des § 3 (1) Bundesdatenschutzgesetz. Die Daten werden ausschließlich der Gemeinde 

ben schädliche Holdorf im Rahmen Auswirkungen der Überprüfbarkeit auf benachbarte dieser Analyse anvertraut. Kommunen zu erwarten 

sind. 

Die Grundlagendaten der vorgenannten Expertise, so zu den aktuell festgestellten 

Kaufkraft- und Umsatzdaten des örtlichen Einzelhandels in Weyhe, 

werden in dieser Analyse zur Verträglichkeit nach § 11 Abs. 3 BauGB 

übernommen. 

Einzelhandelskonzept 

für die Gemeinde 

49451 Holdorf 

Landkreis Vechta 

Projektverantwortung: 

Stefan Pötzsch (Dipl.VerwWirt (FH) 

MR Consultants, Hamburg 

30.05.2011



INHALTSVERZEICHNIS: 

1. GRUNDLAGEN, AUFTRAG, METHODIK 3 

2. DEFINITION ‚AUSWIRKUNGSBEGRIFF‘ 9 

3. STANDORTFAKTOREN 11 

4. ZUM VERSTÄNDNIS DES EINZUGSGEBIETES 12 

5. MARKTGÄNGIGE BETRIEBSGRÖSSEN 14 

6. REICHWEITE VON EINZELHANDELSGESCHÄFTEN 15 

7. DATENGRUNDLAGEN 16 

8. ANALYSE DES MARKTGEBIETES 17 

Lage im Raum, Einbindung in die landesplanerische Zentralörtlichkeit 17 

Siedlungsstrukturen, Verkehrsnetz, Wirtschaftsfaktoren 18 

Einwohnerstand, Einwohnerentwicklung 20 

9. EINWOHNERPOTENZIAL IM MARKTGEBIET 21 

10. KAUFKRAFTPOTENZIALBERECHNUNG 25 

Kaufkrafteinflüsse, Kaufkraft für den Einzelhandel in Deutschland 25 

Sortimentskaufkraft für den Einzelhandel im Marktgebiet Holdorf 26 

Gesamtkaufkraft für die Ausgabebereiche 28 

11. VERKAUFSFLÄCHEN DES EINZELANDELS IN HOLDORF 29 

Vorhandene Verkaufsflächen des stationären Einzelhandels 29 

12.POS- UMSÄTZE DES EINZELHANDELS IN HOLDORF 32 

13. KAUFKRAFTBINDUNG IM MARKTGEBIET 34 

Abgleich der Kaufkraft mit dem erzielten Umsatz 35 

Zielumsatzberechnung des Planvorhabens 40 

Zielumsatz der einzelnen Betriebstypen 43 

Zwischenfazit - Zusammenfassung - Gesamtplanung 44 

14. VERTRÄGLICHKEIT DES PLANVORHABENS 47 

Qualitative Betrachtung der Ladeneinheiten in der Ortsmitte 47 

Fazit der einzelnen Sortimentsbetrachtung 50



GRUNDLAGEN, AUFTRAG, METHODIK: 

Die MRC Market Research & Consultants, Hamburg wurde von der Gemeinde 

Holdorf am 07.03.2011 beauftragt, ein neues Einzelhandelskonzept 

zu erarbeiten, da das bisherige Gutachten veraltet ist und ein anstehendes 

Bauleitverfahren für die Überplanung des Möbel-Böckmann-Areals einer 

entsprechenden fachlichen Neubegründung bedarf. 

Nach dem Landes-Raumordnungsplan für das Land Niedersachsen in seiner 

Fassung vom Januar 2008 sind die Sicherung und der Ausbau der Leistungsfähigkeit 

der zentralen Orte eines der wesentlichen Ziele. Grundzentren 

und deren Aufgaben werden in regionalen Raumordnungsprogrammen 

definiert. Nach dem Regionalen Raumordnungsprogramm für den 

Landkreis Vechta (Stand 07.2004) ist die Gemeinde Holdorf als Grundzentrum 

ausgewiesen und gehört als zentraler Ort zum zentralörtlichen Funktionssystem 

des Landes Niedersachsen. 

Die Gemeinde Holdorf hat als Grundzentrum für den eigenen Ordnungsraum 

(Marktgebiet) einen landesplanerisch definierten Versorgungsauftrag 

zu erfüllen. Daraus erwächst auch ein Schwerpunktauftrag, Ungleichgewichte 

in der Quantität und Qualität der Versorgung für die eigenen 

Einwohner zu erkennen und möglichst auszugleichen. 

Darüber hinaus ist die Gemeinde nach § 34 Abs. 3 Baugesetzbuch 

(BauGB) gehalten, die landesplanerisch zugewiesenen Funktionen hinsichtlich 

der Sicherung und Entwicklung des Einzelhandels durch ein Einzelhandelskonzept 

abzusichern. Solche Konzepte verfolgen das Ziel, eindeutige 

zentrale Versorgungsbereiche sowie Nahversorgungsbereiche zu definieren, 

innerhalb derer sich der Einzelhandel entwickeln kann. 

Die dem Untersuchungsauftrag zugrunde liegenden Konzeptgrundlagen 

werden wie folgt skizziert: 

Im zentralen Ortsbereich an der Landesstrasse L851 befindet sich das 

ehemalige, nicht mehr betriebene Möbelhaus Böckmann. Auf diesem 

Grundstücksareal ist eine Einzelhandelsagglomeration mit einem Lebensmittelmarkt 

Rewe sowie 3 Fachmärkte mit einer Gesamtfläche von 

insgesamt rd. 3.070 qm Nutzfläche geplant. Davon entfallen auf den 

Lebensmittelmarkt 2.100 qm und auf die Fachmärkte insgesamt 970 qm. 

In einer grundsätzlichen Erörterung am 07.03.2011 mit der Gemeinde Holdorf 

wurden die Untersuchungstiefe und die erforderliche Untersuchungsmethodik 

für diese Einzelhandelskonzept wie folgt abgestimmt: 

Im Rahmen einer Kaufkraft- und Umsatzanalyse ist zunächst zu untersuchen, 

inwieweit die im Marktgebiet der Gemeinde Holdorf vorhandene



Kaufkraft im eigenen Gemeinde- und Verantwortungsbereich unter Beachtung 

der landesplanerischen Aufgabenstellung gebunden wird. 

Diese Untersuchung wird in einer Tiefe von 11 Warengruppen, unterteilt 

nach kurz-, mittel-und langfristigen Fristigkeiten, vorgenommen. 

Ungleichgewichte in der Versorgung des raumordnerisch begründbaren 

Marktgebietes sind quantitativ und qualitativ zu untersuchen und 

auszuwerten. 

Das Planungsvorhaben, hier eine Einzelhandelsentwicklung auf dem 

ehemaligen „Böckmann-Möbelhaus-Areal“, waren unter Beachtung 

der rechtlichen und gerichtlichen Rechtslage hinsichtlich der Auswirkungen 

auf bestehende Einzelhandelseinrichtungen vorzunehmen. 

Soweit die im Marktgebiet vorhandene Kaufkraft überschritten wird, war 

zu untersuchen, inwieweit der Einzelhandelsbestand von der neuen 

Planung wirtschaftlich und existentiell gefährdet werden könnte und 

inwieweit eine die Umlandgemeinden existenziell gefährdende Umsatzumverteilungswirkung 

den raumordnerischen Kongruenz- und Konkurrenzgeboten 

zuwider läuft. Derartige Auswirkungen sind nach dem gerichtlich 

anerkannten Huff-Modellverfahren unter rechtlichen Abwägungen, 

auch durch Berechnungen nach dem gerichtlich (einzig) anerkannten 

Modellrechnungsverfahren „HUFF“ (Gravitationsmodell = 

Umsatzumverteilungsanalyse) vorzunehmen. 

Eine Kundenherkunftsbefragung wurde nicht erneut vorgenommen, da 

ausreichende Erkenntnisse aus aktuellen Einzelhandelsanalysen der umliegenden 

Gemeinden sowie aus den Vorarbeiten der GMA aus 2005 

für Holdorf vorlagen. Im Zuge der Besatzaufnahme wurden allerdings 

umfangreiche Gespräche mit dem Einzelhandel über deren Erkenntnisse 

zur Umsatzherkunft geführt. 

Im Zuge der Einzelhandelsanalyse wurde der auf die Gemeinde Holdorf 

wirkende Wettbewerb aus den Umlandkommunen berücksichtigt. Wissentlich 

sind auch dort erhebliche Neuplanungen beabsichtigt (u.a. in 

Bersenbrück und Steinfeld). 

Die Gemeinde Steinfeld führt parallel eine Einzelhandelsanalyse zur Erstellung 

eines Einzelhandelskonzeptes durch. Dort ist die GMA, Gesellschaft 

für Markt- und Absatzforschung, Ludwigsburg im Auftrag der 

Gemeinde tätig, die im November 2005 auch eine Markt- und Standortuntersuchung 

für die Gemeinde Holdorf erstellt hat. 

Das Marktgebiet wird als ein vom Kunden, Einwohner oder Nachfrager eines 

bestimmten Gebrauchs- oder Verbrauchsgutes als „individueller Attraktivitätsraum 

des Einzelhandels“ definiert, das im Gegensatz zu dem 

‚Nahbereich’ wettbewerblich und durch Zeit- und Entfernungsparameter 

begründet wird. Wichtig für den Konsumenten ist der für ihn bestmögliche 

Einkaufserfolg.



Dabei wird der Raum, also sowohl das Marktgebiet als auch der Nahbereich 

landesplanerisch begründet. 

Es wurden verschiedenste Verbraucher- und Einkaufsschemata“ berücksichtigt, 

die bei exklusiven und einzigartigen Einzelhandelsangeboten den 

Kunden veranlassen, auch sehr große Distanzen zurück zu legen. So beeinflusst 

heute auch das „Aldi-Syndrom“ die teils hybriden Einkaufsschemata 

der Verbraucher. Durch die regelmäßig Montags und Donnerstags erscheinenden 

„Schnäppchen“ (Food- und insbesondere Nonfood- 

Aktionsangebote) erreicht dieser Lebensmitteldiscounter heute aktuell 

Kundenbindungen von teilweise über 96 Prozent. 

Die Aufgaben der Gemeinde Holdorf umfassen neben verwaltungsrechtlichen 

und -technischen, kulturellen, bildungs- und umweltpolitischen und 

vielen weiteren Aufgaben unter anderem auch den Aspekt der qualifizierten 

Versorgung seiner Einwohner mit Gebrauchs- und Verbrauchsgütern. 

Im Zuge von Einzelhandelsuntersuchungen wird häufig „über den Tellerrand“ 

geschaut, um Planungsabsichten in einer Kommune rechtfertigen zu 

können. Damit wird weitere Kaufkraft aus benachbarten Kommunen generiert, 

die in der eigenen Kommune nicht vorhanden ist. Das ist solange 

nicht zu beanstanden, sofern die zentralörtliche Funktion dies nach dem 

Willen der Landesraumordnungen rechtfertigt. Die Sicherstellung von Angeboten 

der täglichen Versorgung mit Lebensmitteln, Körperpflege- und 

Reinigungsmitteln und weiteren Dingen des täglichen Lebens (periodische 

Bedarfsgüter) trägt aber jede mit zentralörtlicher Funktion ausgestattete 

Gemeinde in uneingeschränkter Eigenverantwortung. 

Diese Analyse dokumentiert und bewertet methodisch zunächst die Angebotsseite 

(Einzelhandelsbesatz, quantitativ und qualitativ) in der Gemeinde 

Holdorf. 

Aus einem Abgleich dieser Angebotsanalyse mit der Nachfrageseite 

(Kaufkraft) wird dann abgeleitet, ob Versorgungsdefizite oder Überausstattungen 

in Holdorf gegeben sind. 

Der Abgleich erfolgt sowohl hinsichtlich der Angebotsquantität (Größe 

und Betriebsform des Einzelhandels) als auch hinsichtlich der Angebotsqualität 

(Warenangebot und -vielfalt, Leistungsfähigkeit, Betriebstypen). 

Dazu wurde auch die „Attraktivität“ der Einzelhandelsangebote der Holdorf 

umgebenden zentralen Orte berücksichtigt.



Abb. 1: Gemeinde Holdorf ; Lage im Raum und kommunale Gebietsgrenzen (Mappoint 2010, Lizenz MRC) 

Durch die Analyseergebnisse werden Schlüsse für die überregionale Anziehungskraft 

der zentralörtlichen Funktion der Gemeinde Holdorf gezogen 

und die Ergebnisse tragen dazu bei, die Funktion und die (potenzielle) 

Wirtschaftskraft der Gemeinde in Einklang mit dem landesplanerisch gegebenen 

Versorgungsauftrag zu bringen. 

Im Falle nachgewiesener Ungleichgewichte in der Versorgungsqualität 

und -quantität entstehen im Falle von Ausstattungsdefiziten Arbeitsplatzressourcen. 

Bei Überkapazitäten im Einzelhandelsbesatz werden Arbeitsplatzrisiken 

ableitbar. 

Daher ist in der gutachterlichen Gesamtauswertung die Feststellung zu 

treffen, ob und ggf. inwieweit eine neue Planung in der Ortsmitte von Holdorf 

geeignet ist, den nach dem regionalen Raumordnungsprogramm des 

Landkreises Vechta vorgegebenen Versorgungsauftrag zu erfüllen, zu verbessern 

bzw. zu stärken. 

Von baulichen Vorhaben dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf 

zentrale Versorgungsbereiche und Nachbarkommunen ausgehen. Die 

Rechtsprechung hat hierzu in den vergangenen Jahren verschiedene 

Feststellungen getroffen. Das Instrument des Ausstattungsgrades ist im 

Rahmen des Systems der zentralen Orte zu bemessen. 

Grundlage dafür sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung 

(BauNVO). Daraus ist der gesetzliche Auftrag abzuleiten, dass 

die Kommunen zentrale Versorgungsbereiche erhalten und entwickeln 

und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung fördern sollen. In 

dieser Einzelhandelsanalyse sind darauf ggf. festgestellte Zielabweichungen 

im Einzelnen aufzuzeigen und zu begründen.



Der Einzelhandelsbestand der Gemeinde Holdorf wurde zwischen dem 

15.02. und 16.03.2011 durch die MRC erhoben und in dieser Zeit an mehreren 

Wochentagen „beobachtet“. Auf dieser Basis wurden die aufgenommenen 

Ladenflächen hinsichtlich der vorgefundenen Angebotsstrukturen 

in die hier untersuchten 11 Warengruppen distribuiert. 

Aus aktuellem Anlass wurde auch der Einzelhandelsbestand der Umlandgemeinden 

in Form einer Vollerhebung in der 22. Kalenderwoche 2011 

aufgenommen und analysiert, um die dortigen Bestände an Einzelhandelsgeschäften 

mit der Kundenorientierung der Holdorfer Einwohner bewerten 

zu können. 

Insgesamt wurden im Gemeindegebiet Holdorf 31 Bestandsaufnahmen 

von Einzelhandelsflächen einschließlich solcher, die grundsätzlich als Ladenfläche 

geeignet oder zu erkennen waren, vorgenommen. Darunter 

wurden (ohne das ehemalige Möbelhaus Böckmann) 5 Leerstandsflächen 

registriert. 

Mit den meisten Geschäftsinhabern und Filialleitern wurden Gespräche 

geführt, so u.a. zur Kundenherkunft, auswärtigen Umsätzen, Kundenbindungen. 

Sämtliche Einzelhandelssortimente innerhalb eines jeden Ladengeschäftes 

wurden distribuiert und der jeweiligen 11-stelligen Warengruppe zugeordnet, 

um die jeweiligen Angebotssortimente, aber auch Angebotsdefizite 

später gesamtheitlich für Holdorf auswerten zu können. 

AUSWIRKUNGSBEGRIFF 

Im Sinne gesetzlicher bzw. planerischer Maßgaben können Ansiedlungen 

von Handelsgroßbetrieben unerwünschte Entwicklungen bzw. nachteilige 

Strukturwandlungen in Funktionskernen von Städten und Gemeinden nach 

sich ziehen, wodurch negative städtebauliche Auswirkungen ausgelöst 

werden können. 

Großflächige Einzelhandelsbetriebe können Kaufkraftströme umlenken 

oder unverhältnismäßig Kaufkraft binden, wodurch städtebaulich eingebundene 

Geschäfte zur Betriebsaufgabe oder Beschränkung jeweiliger 

Sortimente genötigt werden. 

Derartige Effekte können verbrauchernahe Versorgungssysteme bzw. Versorgungsstandorte 

gefährden. 

Im Sinne planungsrechtlicher Maßgaben müssen mögliche Funktionsverluste 

bestehender Lagen ursächlich mit entsprechenden Vorhaben zusammenhängen.



Hierunter fallen einzig Funktionseinbußen, die als städtebaulich bedeutsam, 

also "nicht nur unwesentlich" einzustufen sind. So fallen durch Ansiedlungen 

beschleunigte Marktaustritte von Betrieben, die infolge ungenügender 

Lagequalität oder unwirtschaftlicher Größe ohnehin nicht überlebensfähig 

sind, nicht unter Auswirkungen beschriebener Art. 

Diesbezüglich bestehen in Fachhandelskreisen verbreitet irrige Vorstellungen: 

In BauNVO und BauGB zu findende Planungsvorschriften bezwecken 

keineswegs, marktwirtschaftliche Mechanismen. 

Sie dienen nicht dem Wettbewerbsschutz bzw. der Schaffung von "Reservaten". 

Vielmehr zielen sie darauf ab, ausgewogene Versorgungsnetze zu 

erhalten bzw. verbrauchergerechte Angebotsstrukturen herbeizuführen. 

In diesem Zusammenhang ist der "Mittelstandsparagraph" (§ 1 Abs. 6 Nr. 

8a BauGB) zu berücksichtigen. 

Städtebauliche Auswirkungen können nur eintreten, sofern 

innerhalb des Einzugsgebietes liegende Orte bzw. deren Funktionskerne 

verbrauchergerecht strukturiert sind und (innerörtliche) Zentren 

durch ein Vorhaben bzw. Teile desselben destabilisiert würden oder 

die Entwicklung verbrauchergerechter Versorgungsgefüge vereitelt 

bzw. ungebührlich erschwert würde. 

Welche Projektarten oben umrissene Gefährdungspotentiale bergen, definiert 

§ 11 Abs. 3 BauNVO: 

Einkaufszentren. 

Einzelhandelsgroßbetriebe, die sich nach Größe und Lage mehr als 

unwesentlich auf die Verwirklichung raumordnerischer und landesplanerischer 

Ziele oder die städtebauliche Ordnung und Entwicklung 

auswirken können. 

Anderweitige Handelsgroßbetriebe, deren Angebote sich an Endverbraucher 

richten und hinsichtlich möglicher Auswirkungen mit 

oben genannten Betrieben vergleichbar sind. 

Negative Rückkoppelungen lassen sich in drei Klassen einteilen: 

Städtebauliche Auswirkungen innerhalb der Standortgemeinde. 

Einflüsse auf Nachbar- bzw. Umlandgemeinden. 

Raumordnerische Auswirkungen. 

Vorhaben innewohnende Auswirkungspotentiale sind prinzipiell aus räumlich-funktionalen 

Bezügen bzw. absatzwirtschaftlichen Verflechtungen abzuleiten.


1 Vgl. Elmar Pfeiffer unter http://www.stalys.de 


STANDORTFAKTOREN 

Der Standortbegriff ist stets funktional zu deuten. Einzugsgebiet, Kaufkraftniveau, 

Marktpotential, Kundenfrequenz usw. stellen entscheidende Bewertungskriterien 

dar. Gleiches gilt bezogen auf den örtlichen oder großräumigen 

Besatz mit vergleichbaren, deckungsgleichen und ergänzenden 

Angebots- bzw. Leistungsformen. Folgende (grobe) Übersicht bildet zu berücksichtigende 

Faktoren ab. 

Demographische Faktoren: Bevölkerungszahl, -dichte und 

-verteilung und -entwicklung, Bevölkerungsstruktur (Altersklassen, 

Haushaltsgröße usf.), Beschäftigungs- und Sozialstruktur. 

Wirtschaftliche Faktoren: Einkommensstruktur, Einkommensverwendung, 

Kaufkraftniveau, Nachfragepotential. 

Psychologische / sozialpsychologische Faktoren: Lebens- und Konsumgewohnheiten, 

Mentalität. 

Stadt- / Regionalentwicklung: Zentrenhierarchische Stellung, Einzugsgebiet, 

innerstädtische Haupt- und Nebenzentren, Verkehrsbezüge. 

Wettbewerbssituation: Betriebszahl, -größen, -formen und -typen, 

Anbieter gleichartiger, ergänzender oder austauschbarer Güter, 

Marktstärke, Image, Preis-, Qualitäts- oder Servicevorteile, Frequenzstärke 

der Standorte. 

Objektbewertung: Größe, Zuschnitt, Außen- und Innenwirkung, Intelligenzgrad 

des Konzeptes, Logistik, Topographie des Grundstückes 

usw., Qualität von Branchenbesatzkonzept und Mietverträgen usw., 

Umfeldqualität, Niveau der Nachbargeschäfte, Lage in Bezug auf 

Magnetbetriebe, Vielfalt des Branchenbesatzes und Immissionsbelästigung. 

1



ZUM VERSTÄNDNIS DES EINZUGSGEBIETES 

Unter Einzugsgebieten sind Räume zu verstehen, aus denen ein Ort bzw. 

sein Leistungsangebot regelmäßig, durch häufiger wiederkehrende Personen 

und in der Summe nennenswerten Zuspruch erhält. Einzugsgebiete 

stellen veränderliche Gebilde dar; sie erwachsen aus einem Spannungsfeld 

innerer und äußerer Bestimmungsgründe. Die beiden wichtigsten sind 

Größe, Branchenbesatz und Vielfalt bestehender Einzelhandels- und 

Dienstleistungsgefüge im Verhältnis zu Wettbewerbern, also die relative Attraktivität 

sowie der verbraucherseitig als annehmbar empfundene Zeitaufwand 

im Zuge der Bedarfsdeckung. Grundsätzlich nimmt der Kundenzuspruch 

mit wachsender Entfernung bzw. Zeit-Distanz vom Standort ab. 

Der in Kauf genommene Zeitaufwand richtet sich am Wert jeweiliger Güter 

und dem Bedarfsdeckungsintervall aus. Je höherwertiger ein Gut oder eine 

Leistung eingeschätzt wird, desto größere Absatzreichweiten stellen 

sich ein. Zwecks Erwerb einer Schlafzimmereinrichtung fahren viele Konsumenten 

zig Kilometer, für ein Paket Brot wohl kaum. 

Beschriebene Zusammenhänge begründen differenzierte Bewegungsmuster 

der Verbraucher. Im kurzfristigen Bedarfsbereich besteht ein Hang zu 

wohnortnaher, gezielter Versorgung, beim Kauf mittel- und langfristiger Güter 

nehmen Vergleichsbedürfnis und Erlebniswunsch zu. Sach- und wertbedingt 

stellen sich produktspezifische Absatzreichweiten und Absatzhäufigkeiten 

ein. Brötchen kaufen viele Menschen täglich, Colliers aber nicht 

und die Zahl von Menschen, die niemals ein Jagdgewehr kaufen, liegt 

zweifellos höher als die Zahl jener, die niemals einen Mantel erwerben. Juwelier 

und Waffenanbieter können die geringe Nachfragehäufigkeit nur 

über entsprechend weit ausgreifende Einzugsgebiete ausgleichen. 

Da sich die räumliche Erstreckung von Einzugsgebieten nur innerhalb enger 

Bandbreiten vergrößern lässt, bieten Standorte in Räumen hoher Bevölkerungsdichte 

die besten Absatzchancen. Dass sich hier eine Verdichtung 

vergleichbarer Angebote - also des Wettbewerbs einstellt, liegt auf 

der Hand. 

Bei kleineren Geschäften des Grundversorgungsbereiches kann die Abgrenzung 

des Einzugsgebietes anhand von Gehminuten vorgenommen 

werden. Erfahrungsgemäß werden höchstens 10 Minuten Fußweg in Kauf 

genommen; dies entspricht einer Entfernung von circa 800 Meter. In der 

Regel kommen 80 % der Kundschaft aus der Fünf-Minuten-Zone. Entsprechende 

Abgrenzungen sind in sämtlichen Richtungen vorzunehmen, da 

Verbauungen, querende Straßen usw. unterschiedliche Zeit- und Realdistanzen 

bedingen.



Bei großflächigen Betrieben, wie SB-Warenhäusern oder Verbrauchermärkten 

erfolgt die Abgrenzung des Einzugsgebietes anhand von Pkw-Minuten, 

wobei größenabhängig unterschiedliche Zeitdistanzen angesetzt werden. 

Als Obergrenze erweisen sich halbstündige Anfahrtszeiten; stark überlastete 

Straßen etc. bedingen je nach Anfahrtsrichtung unterschiedliche Absatzreichweiten. 

Entsprechend zentralörtlicher Stellung und städtischem Branchenbesatz 

stellen sich je nach Bedarfsfristigkeit sehr unterschiedliche Umsatzkennziffern 

ein, das heißt für den kurz-, mittel- und langfristigen Bereich sind jeweils 

spezifische Zentralitätswerte anzusetzen. Beispielsweise kann ein Oberzentrum 

mit hohem Gesamtindex durchaus folgendes Bild aufweisen: 

Kurzfristiger Bereich 100 - 125, 

mittelfristiger Bereich 120 - > 200, 

langfristiger Bereich 150 - > 500. 

Die Zentralität kleiner Unterzentren hergebrachter Art - also ohne großes 

Einkaufs- oder Fachmarktzentrum - wird maßgeblich von der Grundversorgung 

getragen. Die Indexwerte dieses Zentrentyps unterschreiten die 

100%-Marke im Allgemeinen deutlich. Für ein Unterzentrum mit den Aufgaben 

einer qualitativen Versorgungsaufgabe für ein über die Kommune 

hinausreichendes Marktgebiet stellt sich der Versorgungsgrad hinsichtlich 

der mittel- und langfristigen Gebrauchs- und Verbrauchsgüter deutlich 

moderater dar: 

Kurzfristiger Bereich 90 - 110, 

mittelfristiger Bereich 50 - 80, 

langfristiger Bereich 20 - 50. 

Diese Bandbreiten sind nicht als Absolutismus zu verstehen, sondern sind 

immer aus dem zentralörtlichen Versorgungsauftrag der raumordnenden 

Landesrahmenpläne oder -entwicklungsgesetze und dem bestehenden 

zentralörtlichen Verflechtungsnetz abzuleiten. 

Die Gemeinde Holdorf verfügt über eine hervorragende Anbindung an 

die vielbefahrene Autobahn BAB 1. Die meisten Autofahrer kennen die Autobahnraststätte 

und -tankstelle „Dammer Berge“. Viele, insbesondere 

LKW-Fahrer weichen gern auf den in Holdorf angesiedelten Autohof aus. 

Dieser befindet sich in 1.700 m Entfernung zum Ortszentrum (Rathaus). 

Gleichwohl, Holdorf wird von vielen mit zentralörtlicher Funktion ausgestatteter 

Gemeinden umgeben und damit eingegrenzt.



MARKTGÄNGIGE BETRIEBSGRÖSSEN 

Das Flächenwachstum zwischen 1980 und 2010 hat in Deutschland dazu 

geführt, dass nahezu eine Verdoppelung der Einzelhandelsflächen zu verzeichnen 

ist. In den vergangenen 10 Jahren wuchsen die Flächen zwar 

weiterhin, jedoch nicht mehr ungebremst. So gab es zwischen 1980 und 

2000 ein Flächenwachstum von rund 46 Mio. qm auf insgesamt 109 Mio. 

qm, während seit 2000 „nur“ noch 16 Mio. qm hinzugekommen sind. Heute 

verfügt der Einzelhandel in Deutschland über rund 125 Mio. qm Verkaufsflächen, 

das sind durchschnittlich über 1,5 qm je Einwohner in Deutschland. 

Die neuerlichen Wachstumszahlen resultieren sehr wesentlich aus einer 

steigenden Anzahl großflächiger Einkaufszentren und aus der notwendigen 

Anpassung veralteter, kleiner und nicht mehr wettbewerbsfähiger Einzelhandelsgeschäfte. 

Die Betriebsgrößen im stationären Einzelhandel haben sich in den vergangenen 

Jahren erheblich vergrößert. Nachstehende Tabelle macht diese 

MRC Market Research & Consultants, Hamburg 

Veränderungen MRC 

deutlich: 

Tendenzen aufgrund erhöhten Flächenbedarfs 

Veränderung des Flächenbedarfs (1990 und 2010): 

Flächenbedarf in m 2 

Anbieter 1990 2010 

Schuhfachmarkt 250 - 400 400 – 2.000 

Sport 450 - 600 1.000 - 3.000 

Apotheke 150 - 200 350 - 800 

Parfümerie 150 - 200 350 - 1.000 

Bücher 250 - 350 600 - 2.000 

Unterhaltungselektronik 150 - 2.500 3.500 - 5.000 

Lebensmittel-Discounter 400 - 600 800 – 1.200 

Quelle: ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG 

und eigene Handelsforschung 

Junge Mode 1.000 - 1.200 1.500 - 3.000 

Vortrag „Immobilienökonomische Bewertung“ am 15.06.2010 – IHK-Handelstag Hannover 

Abb. 4: Flächenveränderungen Einzelhandel 1990 - 2010 (Quelle: BBE, Köln) 

Diese Veränderungen entstammen nicht etwa dem ‚Flächenwahn‘ der 

Einzelhändler, sondern resultieren vielmehr aus den erheblich gestiegenen 

Ansprüchen der Verbraucher. Die Industrie wirbt mit ständig neuen Produkten 

und zwingt den Einzelhandel mittelbar durch die Nachfrage der 

Verbraucher zu immer mehr Regalen und damit immer größeren Flächen. 

8


2 Definitionen: 


Gleichzeitig „fordert“ die älter werdende Gesellschaft Regale, die nicht 

mehr so hoch sind und Gänge zwischen den Regalen, an denen 2 Einkaufswagen 

bequem aneinander vorbei passen. 

Folgende Übersicht bietet Richtwerte bezüglich angemessener Mindestbetriebsgrößen 

2 für solche überwiegend auf Angebote des kurzfristigen (periodischen) 

Bedarfs ausgerichtete Filialformen sowie auf Baumärkte. 

Bäckerei (Verkaufsstelle) 30 qm 

Getränkemarkt 250 qm 

Lebensmitteldiscounter 900 qm 

Metzgerei (Verkaufsstelle) 30 qm 

SB-Warenhaus 3.500 qm 

Supermarkt 1.200 qm 

Verbrauchermarkt 2.000 qm 

Bau- und Gartenmarkt 5.600 qm 

REICHWEITE VON EINZELHANDELSGESCHÄFTEN 

Lebensmittelangebote zählen zur periodischen (kurzfristigen) Bedarfsstufe, 

d.h. zur Grundversorgung. Der durchschnittliche Warenwert (= Preis je Artikel) 

liegt niedrig. Dem entsprechend entwickeln diese Produkte lediglich 

kurze räumliche Absatzreichweiten. Anders ausgedrückt: 

Zwecks Beschaffung nehmen Kunden nur bescheidene Wegezeiten in 

Kauf. Auf "reine" Lebensmitteldiscounter trifft das verstärkt zu. Der Grund: 

Ihr auf wenige und schnelldrehende Produkte ausgerichtetes Sortiment. 

Verbrauchermarkt: Auf Selbstbedienung gründendes Einzelhandelsgeschäft mit Verkaufsflächen zwischen 1.500 qm und < 5.000 qm, vorherrschendem 

Lebensmittelangebot und vergleichsweise hohem Anteil an Non-Food-Artikeln. Verbrauchermärkte stehen zwischen (->) Supermarkt 

und (->) SB-Warenhaus. Im Mittel führen sie knapp 26.700 Artikel, davon rund 9.520 im Food-Segment und 17.160 im Non-Food-Bereich. Etwa 70 

% des Umsatzes entfallen auf Lebensmittel, ca. 30 % auf sonstige Produkte. Verbrauchermärkte betreiben u. a. Edeka (E-Center), Metro (kleine real-Varianten, 

teils ehemalige Extra-Schiene), Famila, Lidl & Schwarz (kleine Kaufland-Variante), Rewe. 

Supermarkt: Lebensmittelgeschäft in Selbstbedienung mit einer Verkaufsfläche von 400 - 1.499 qm. Neben Frischwaren bietet es Non-Food-Artikel 

auf bis zu 25 % der Fläche an. SB-Geschäfte und Supermärkte führen 7.000 - 11.000 Artikel, davon ca. zwei Drittel Lebensmittel und ein Drittel Non- 

Food. Bekannte Supermärkte: Edeka (Neukauf), Rewe, Tengelmann, Tegut usw. Einzelne Betreiber setzen verstärkt auf große Sortimentsanteile 

von Bio-Produkten. Zugleich werden Grundsortimente angeboten, die preislich mit Hard-Discountern konkurrieren.



Die Absatzradien von Hart-Discountern bewegen sich im Bereich 

weniger Kilometer. Ausgedrückt in Pkw-Fahrzeiten sind 5 - 8 Minuten 

üblich. 

Zum Vergleich: Große Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser veranlassen 

Kunden - je nach Netzdichte - zu Anfahrten im Bereich von 

15 bis 30 Minuten. 

Textil- und Schuhfachmärkte, Baumarkt-, Heimwerker- und Gartenbedarfsangebote 

zählen zur aperiodischen (Mittelfristigen) Bedarfsstufe, d.h. sie 

dienen einem längeren als einmaligen Gebrauch oder Verbrauch. Im 

Gegensatz zu den kurzfristigen Bedarfsgütern entwickeln diese Produkte 

bereits deutlich weitere räumliche Absatzreichweiten. Zwecks Beschaffung 

nehmen Kunden weitere Wegezeiten von in der Regel 15 bis 30 Autominuten 

in Kauf. 

Für die Beschaffung sogenannter langfristiger Bedarfsgüter, dazu zählen 

Möbel und Einrichtungsgegenstände, Elektronik (weiße und braune Ware, 

Telekommunikation, Informationstechnologie) werden teils noch längere 

Wegezeiten akzeptiert. Der Holdorfer fährt dafür auch schon mal zu 

Dodenhof nach Bremen (Beispiel). 

Die größte Erreichbarkeitszone weisen heute sogenannte Factory-Outlets 

oder Designer-Outlets auf. Hier werden Anfahrten von teils über 2 Stunden 

in Kauf genommen. 

DATENGRUNDLAGEN 

Für die Ausarbeitung dieser Analyse wurden von der MRC Primärerhebungen 

des stationären Einzelhandels in Holdorf in der Zeit vom 15.02. - 

16.03.2011 vorgenommen. 

Aufgrund der Nähe und/oder der vorhandenen Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes 

wurden überdies die Gemeinden Steinfeld, Damme, 

Dinklage und Neuenkirchen-Vörden aufgesucht und wettbewerblich berücksichtigt. 

Eine Kompletterhebung des Einzelhandelsbesatzes in Steinfeld 

wurde in der 22. Kalenderwoche 2011 vorgenommen, da offensichtlich in 

der Vergangenheit erheblichste Einzelhandelsneuansiedlungen realisiert 

worden sind, die den Handelsbesatz in Holdorf nicht nur geringfügig tangiert, 

teilweise sogar gefährdet haben. 

Zur besseren „Lesbarkeit“ dieser Analyse haben wir die von uns benutzten 

Sekundärdaten und Quellen als Anhang in einem Gesamtverzeichnis beigefügt.



ANALYSE DES MARKTGEBIETES 

Lage im Raum und zentralörtliche Einbindung 

Die Gemeinde Holdorf liegt südwestlich im Landkreis Vechta am Nordwestrand 

des Naturpark Dümmer und nordwestlich der Stadt Damme. 

Zum Gemeindegebiet zählen neben der Ortschaft Holdorf selbst die Orte 

und Dörfer Amtern, Diekhausen, Fladder, Fladderlohausen, Gramke, 

Grandorf, Handorf, Holdorf-Bahnhof, Ihorst, Langenberg, Scheelenhorst 

und Wahlde 3 . 

Geographisch dehnt sich die Gemeinde über eine Gesamtfläche von 

54,86 km² aus. Die Bevölkerungsdichte beträgt 118 EW / km². 

Die Gemeinde hat derzeit 3 Wohnbaugebiete ausgewiesen, ein Beleg für 

die Attraktivität des Wohnens in Holdorf. Die Grundstückspreise mit 41,- und 

45,- Euro je qm und angebotene Grundstücksgrößen zwischen 800 und 

1.500 qm sind attraktiv. Ein zusätzlicher Anreiz wird durch eine gemeindliche 

Zuschussförderung für kinderreiche Familien angeboten. 

Die Städte Vechta und Lohne sind nach dem LROP Niedersachsen 2008 

als Mittelzentren eingestuft. Damme, Dinklage, Bersenbrück, Steinfeld und 

Holdorf sind Grundzentren. 

Holdorf ist von mehreren Kommunen, großenteils mit zentralörtlicher Funktion 

ausgestattet, umgeben. Das raumordnerische Gefüge der Kommunen 

um Holdorf herumstellt sich wie folgt dar: 

Zentren Zentralörtliche Funktion Entfernung* 4 

Bremen Oberzentrum 83,2 km - 49 Min. 

Cloppenburg Mittelzentrum 41,5 km - 25 Min. 

Osnabrück Oberzentrum 40,7 km - 25 Min. 

Vechta Mittelzentrum 26,7 km - 20 Min. 

Lohne Mittelzentrum 15,3 km _ 14 Min. 

Damme Grundzentrum 9,5 km - 12 Min. 

Dinklage Grundzentrum 8,5 km - 9 Min. 

Steinfeld Grundzentrum 8,0 km - 9 Min. 

Badbergen --- 13,6 km - 11 Min. 

Stadt Bersenbrück Grundzentrum 15,8 km - 13 Min. 

Abb. 5: Übersicht Zentrale Orte 

3 Quelle: Website Wikipedia.org und www.holdorf.de 

4 Gerechnet in Straßenkilometer von Zentrum zu Zentrum



Legende 

MZ - Mittelzentrum 

GZ - Grundzentrum 

GZ 

Abb. 6: Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie (MapPoint 2009; eigene Darstellung) 

Siedlungsstrukturen, Verkehrsnetz, Wirtschaftsfaktoren 

GZ 

Der Anteil männlicher und weiblicher Einwohner hält sich mit jeweils 50 v.H. 

die Waage. Der Ausländeranteil beträgt 8,0 Prozent und die Arbeitslosigkeit 

beläuft sich aktuell (06.03.2011) auf 4,07 % (142 Personen). Sie liegt 

damit auf dem äußerst niedrigen Niveau des Landkreises Vechta 

(Deutschland = 7,9 % / Niedersachsen = 7,7 % / LK Vechta = 4,0 % - jeweils 

Februar 2011). 

Von Mai 1987 bis Juni 1997 ist die Bevölkerung von Holdorf um 21,6 % angewachsen 

(zum Vergleich: Landkreis Vechta 19 %, Land Niedersachsen 

9,4 %) und hatte zu diesem Zeitpunkt bereits die Grenze von 6.000 Einwohnern 

überschritten. 

Heute leben in Holdorf 6.657 Einwohner, davon 123 Einwohner mit Zweitwohnsitz 

(Stand 01.02.2011 - Webseite der Gemeinde Holdorf). Die Bevölkerungsentwicklungen 

werden voraussichtlich, gegen den allgemeinen 

Trend in weitesten Teilen Deutschlands, weiterhin positiv verlaufen. Attraktive 

Wohnneubauten, u.a. in Langenberg belegen eine hohe Wohnqualität 

und dokumentieren die Bereitschaft zur Ansiedlung auch kaufkräftiger 

Siedlungswilliger. 

GZ 

GZ 

GZ 

MZ 

GZ



Beachtlich ist die Mieter- und Eigentümerquote 

von Wohnhäusern. 70,1 

% sind Eigentumsobjekte, nur 29,9 % 

sind Mietobjekte. Nach einer Web- 

Abfrage bei ImmobilienScout24.de 

belaufen sich die Kaufpreise pro qm 

Wohnfläche auf derzeit rd. 835 Euro. 

In Steinfeld liegen die Kaufpreise mit 

1.205,97 Euro deutlich höher. 

Abb. 7: Quelle: Immobilienscout24.de (Stand Januar 2009; Abruf am 18.03.2011) 

Gleichwohl, die Nachbargemeinde Steinfeld hatte in den letzten Jahren 

die stärksten Bevölkerungszuwächse zu verzeichnen. 

Holdorf liegt an der Bundesautobahn 1 und an der Bundesstraße 214. 

Durch Holdorf, genauer zwischen Fladderlohausen und Holdorf, verläuft 

die Bundesautobahn A1. Ebenso befindet sich die Gemeinde direkt an 

der Bahnstrecke Delmenhorst–Hesepe und der dortige Bahnhof wird im 

Stundentakt durch die Züge der NordWestBahn bedient. Einen Fahrkartenverkauf 

im Bahnhof Holdorf gibt es nicht. Fahrkarten werden in der DB- 

Agentur in der Fußgängerzone im benachbarten Lohne verkauft. 

Die nächsten Flughäfen, wenngleich für diese Einzelhandelsanalyse irrelevant, 

sind der Flughafen Bremen (90 km nördlich) und der Flughafen Münster/Osnabrück 

(70 km südlich). Der nächste große internationale Flughafen 

ist der Flughafen Amsterdam (Schiphol), etwa 250 km westlich gelegen. 

Das Industriegebiet in Holdorf ist ausgesprochen attraktiv, aktiv und lebendig; 

seit 2001 wird jährlich die IGEHA (Industrie Gewerbe Handel) Messe mit 

großem Erfolg durchgeführt und monatlich findet der Wirtschaftsstammtisch 

statt. 

In Holdorf gibt es drei Kindergärten unter katholischer Trägerschaft: St. 

Dominikus Kindergarten (Holdorf/Badbergerstraße), St. Elisabeth Kindergarten 

(Holdorf/Roggenkamp), St. Barbara Kindergarten (Handorf- 

Langeberg/Lindenstraße). Zudem besitzt die Gemeinde 2 Grundschulen 

(Grundschule Holdorf und Barbara-Schule Handorf-Langenberg) sowie eine 

Haupt- und Realschule. 

Die Wirtschaftsfaktoren, die ansässigen bedeutenden Unternehmen aus 

Gewerbe und Industrie in den Gewerbegebieten und die „Zentralität“ der 

Schuleinrichtungen verfügen über gute Grundvoraussetzungen für eine 

Frequenzkoppelung mit der Ortsmitte. 

Im Handlungskonzept für den Landkreis Vechta vom 05.09.2008 lautet es: 

Der Landkreis Vechta ist einer der wenigen wachsenden Landkreise und hat eine 

der höchsten Geburtenraten in Deutschland. In Verbindung mit einem positiven 

Wanderungssaldo (s.w.u.) ist die Bevölkerungszahl im Zeitraum von 1996-2003 um 8,4 

% angestiegen (Niedersachsen + 2,3 %)2. 

Der vor allem durch die Agrar- und Ernährungswirtschaft geprägte Landkreis Vechta 

zählt zu den stark prosperierenden Regionen Norddeutschlands und im bundes-



deutschen Maßstab wirtschaftlich zu einer überdurchschnittlich starken Region. In 

der Region haben sich neben der erwähnten Agrar- und Ernährungswirtschaft auch 

klein- und mittelständische Unternehmen der Kunststoffbearbeitung und des Maschinen- 

und Anlagenbaues erfolgreich entwickelt. Gleiches gilt für regionale 

Handwerks-, Handels- und Dienstleistungsgewerbe. Dies hat sich auch positiv auf 

die Beschäftigung ausgewirkt. Mit einer Arbeitslosenquote von 4,0 % (Februar 2011) 

liegt der Landkreis Vechta deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 7,7 %. Die 

Arbeitslosenquote gehört zu einer der niedrigsten in Niedersachsen. 

Zu diesen positiven Entwicklungen insgesamt hat Holdorf durch bedeutende 

Industrie- und Gewerbeansiedlungen wesentlich beigetragen. 

Der Einzelhandel in der Gemeinde Holdorf verzeichnete in den letzten Jahren 

mit den Betriebsaufgaben von 3 Möbelhäusern erhebliche Attraktivitätsverluste 

und damit verbundene rückläufige Umsätze. Allgemein litt 

Holdorf auch unter den teilweise ruinösen großflächigen Einzelhandelsentwicklungen 

im näheren und weiteren Umland. Eine Nahversorgung im 

Ortsteil Langenberg ist nach Geschäftsaufgabe des ehemaligen Edeka- 

Marktes in 2010 nicht mehr vorhanden. 

Allein durch den Bau des Fachmarktzentrums in der Nachbargemeinde 

Steinfeld (mit Filialisten wie Lidl, Takko, 

Ernsting´s family, ABC-Schuh-Center, NKD, 

Rossmann und einem K+K-Markt) an der 

Diepholzer Strasse, verkehrsgünstig zu Holdorf 

positioniert, wurden Entwicklungen realisiert, 

die zu einer erheblichen Kundenumorientierung 

der Einwohner von Holdorf 

geführt haben. 

Abb.8: Werbepylon FMZ Steinfeld; Fotodokumentation MRC am 16.02.2011 

Einwohnerstand und Einwohnerentwicklung 

Die Einwohnerentwicklung im Landkreis Vechta hat sich im Zeitraum von 

1991 bis 2008 um 27,6 % erhöht (Niedersächsisches Landesamt für Statistik, 

Hannover, Datenabruf am 24.03.2011). 

Damme hat im selben Zeitraum 21,4 %, Dinklage 34,7 %, Steinfeld 39,3 % 

und Holdorf 25,3 % Einwohnerzuwachs zu verzeichnen. 

Die in dieser Analyse begründbaren Einwohnerzahlen werden nicht in die 

Zukunft vorausberechnet, projiziert oder prognostiziert, sondern statisch 

nach dem Stand 01.02.2011 allen weiteren Berechnungen zu Grunde gelegt.



EINWOHNERPOTENZIAL IM MARKTGEBIET 

Die Einwohnerpotenzialberechnung errechnen wir aus Entfernungs-, Zeit-, 

Funktions- sowie Attraktivitätszonen 5. Daraus werden die Einwohnerzahlen 

abgeleitet, die im Marktgebiet der Gemeinde Holdorf in eine Kaufkraftpotenzialanalyse 

einbezogen werden dürfen. 

Unter Anlegung einer 5-Minuten-Zeitzone haben wir eine Annäherung an 

realistische Marktabbildungen auf der Grundlage der landesplanerisch 

geforderten qualitativen Bedarfsdeckung mit Einzelhandelsgütern des 

kurzfristigen Bedarfs vorgenommen. 

Die umliegenden Gemeinden und Kommunen werden dabei „gleichgestellt“, 

denn unter Würdigung der zentralörtlichen Funktionen steht raum- 

und landesplanerisch in den Fristigkeitsstufen des kurzfristigen Bedarfs jeder 

Kommune die gleiche Pflicht und das gleiche Recht zu, seine eigenen 

Einwohner nahezu vollständig versorgen zu dürfen und zu müssen. 

Abb. 9: 5-Minuten-Erreichbarkeitszonen in den Kommunen um Holdorf 

MapPoint 2009 (Automatisierte und unkorrigierte Programmberechnungen) 

5 SB-Warenhäuser oder große Verbrauchermärkte unterliegen mehrheitlich einer mindestens 15-minütigen Attraktivitätszone, 

kleine Verbrauchermärkte werden mit Umkreisradien von 1000 – 1500 Meter versehen, Supermärkte und Discounter haben häufig 

lediglich einen Erreichbarkeitsradius von 500 – 750 Metern



Hieraus werden zunächst keinerlei bzw. lediglich unmaßgebliche Überschneidungen 

ersichtlich. In weiteren Annäherungsberechnungen werden 

nun die „Niemandsland-Zonen“ am erreichbarsten zugewiesen, das heißt 

die Schnittpunkte angeglichen. 

Aus den ersten Parameterberechnungen werden bereits „Grenzen“ zwischen 

Steinfeld (Grundzentrum) und Holdorf (Grundzentrum) deutlich. Zwischen 

Damme, Steinfeld, Neuenkirchen und Bersenbrück sind ebenfalls 

noch „unversorgte“ Zonen, die es in der folgenden Berechnung gerecht 

„aufzuteilen“ gilt. 

Daraus entsteht ein realistisches Geflecht von Entfernungszonen, die zumindest 

im Bereich der kurzfristigen Warengüter ihre Berechtigung durch 

die raumordnerischen Vorschriften erhalten. Bezüglich solcher Warengüter 

aus den mittel- und langfristigen Bedarfsgütern (aperiodische Warengüter) 

gelten dann weitere Rechte der zentralörtlichen Kommunen durch ihre 

Stellung im Raumgefüge. 

Dieses „Bild“ sieht dann, dies soll nicht der Verwirrung, sondern vielmehr 

dem Realitätsnachweis solcher Entfernungsbildungen dienen, wie folgt 

aus: 

Abb. 10: 7-Minuten-Erreichbarkeitszonen in den Kommunen um Holdorf 

MapPoint 2009 (Automatisierte und unkorrigierte Programmberechnungen)



Durch Angleichung der mittleren Entfernungsschnittpunkte wird dann eine 

realistische Marktzone abgebildet, die sich wie folgt darstellt: 

Abb. 11: Modifizierte Erreichbarkeitszonen in den Kommunen um Holdorf 

Zwischen den Gemeinden Holdorf, Dinklage (nördlich), Badbergen (nordwestlich), 

Neuenkirchen (südlich), und Steinfeld (östlich) wird, gemessen 

jeweils vom Ortsmittelpunkt, eine 6-Minuten-Entfernungszone angelegt. In 

westlicher Richtung nach Bersenbrück und südöstlich nach Damme gilt eine 

überschneidungsfreie 7-Minuten-Entfernungszone. 

Konkurrierende Marktgebietsüberschneidungen mit der Stadt Lohne und 

mit Alfhausen entstehen nicht. 

Nach dem so nachweislich eingegrenzten und landesplanerisch zu definierenden 

Versorgungsgebiet (Marktgebiet) für die Gemeinde Holdorf mit 

6.657 Einwohnern (EW) zählen, so unsere Parameterberechnungen, zum 

engeren Einzugsgebiet nach Entfernungsbewertungen weitere rund 500 

Einwohner, dies belegt die nachstehende Überlagerung der Berechnungen 

mit dem Luftbild.



Abb. 12: Modifiziertes Marktgebiet der Gemeinde Holdorf (BingMaps, eigene Darstellung) 

Bereits eingangs wurde darauf hingewiesen, dass die Erreichbarkeitszonen 

für verschiedene Einzelhandelstypen und -formen stark divergierend sind. 

So sind die akzeptablen Entfernungen zum nächsten Supermarkt anders zu 

werten, als zum nächsten Media-Saturn-Elektrofachmarkt. Solche Einkaufsmagneten 

haben Akzeptanzzonen von teilweise mehr als 30 Autominuten. 

Auf der Grundlage sämtlicher bisher untersuchter Parameter lässt sich 

nunmehr das Einzugsgebiet definieren und abgrenzen. 

Das Einzugsgebiet ist durch Mehrfachberechnungen der Zeit- und Erreichbarkeitsdistanzen 

hinlänglich bestimmt, so dass hieraus das Einwohnerpotenzial 

abgeleitet werden kann. Unabhängig von der Wirkung der geplanten 

Fachmarktflächen wird die Kaufkraftberechnung auf das originäre 

Marktgebiet als Grundzentrum begrenzt und bedeutet, dass eine Kaufkraftberechnung 

der weiteren zum Marktgebiet zählenden rund 500 Einwohner 

hier keinen Einfluss nimmt. 

Das Marktgebiet von Holdorf wird damit auf das 

Einwohnerpotenzial der Gemeinde mit 6.657 Einwohnern begrenzt.



KAUFKRAFTPOTENZIALBERECHNUNG 

KAUFKRAFTEINFLÜSSE: 

Die Kaufkrafthöhe hängt von mehreren Faktoren ab. Neben einer multifunktionellen 

Wohnqualität, diese steht zumeist in einer Relation zu den Berufs- 

und Arbeitsfeldern, die die Wirtschaftsregion bietet, bedarf es vielschichtiger 

Einrichtungen und kultureller Besonderheiten, die letztlich allesamt 

dafür ausschlaggebend zeichnen, dass es sich um einen „niveauvollen 

und attraktiven“ Standort handelt. 

Treffen viele oder alle dieser Parameter zu, ist dies meist auch am Kaufkraftniveau 

ablesbar. 

KAUFKRAFT FÜR DEN EINZELHANDEL IN DEUTSCHLAND: 

Die Kaufkraft für den Einzelhandel wird von der GfK in zweijährigen Abständen 

neu berechnet und beläuft sich für das Jahr 2010 laut aktuellsten 

Berechnungen der GfK-Geomarketing GmbH, Nürnberg auf 417,2 Mrd. €; 

das entspricht einem bundesdurchschnittlichen und jährlichen Pro-Kopf- 

Ausgabebetrag von 5.087,66 € gegenüber 5.201 € für 2009. 

KAUFKRAFT FÜR DEN EINZELHANDEL IM MARKTGEBIET HOLDORF: 

Holdorf verfügt nach unseren Individualberechnungen mit einem Kaufkraftindex 

von 90,98 im bundesdurchschnittlichen Vergleich über einen um 

9,0 % niedrigeren Kaufkraftfaktor. Aus der Indexzahl errechnet sich so eine 

einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft von jährlich 4.628,63 € 6 für diese 

Warengruppe. 

Dieser Wert setzt sich aus mehreren Index- und Kaufkraftzahlen innerhalb 

des Marktgebietes zusammen, welche die GfK GeoMarketing GmbH individuell 

durch Auswertung von aktuellsten Umsatz- und Steuermeldungen 

errechnet. Für die Gemeinde Holdorf ergeben sich folgende Individualwerte 

im Vergleich: 

6 Datenlizenz der MRC Market Research & Consult.; Lizenzabruf am 14.02.2011.



Gebietsname 

Ausgabenbereiche 

Einzelhandelsrelevante 

Kaufkraft - Index pro 

Einwohner (Deutschland 

= 100) (2010) 

Pro-Kopf-Ausgaben 

je Einwohner in 

Holdorf p.a. 

(Marktgebiet) 

Kurzfristiger Bedarf 

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 

pro Einwohner in EUR (2010) gerundet 

auf volle Euro 

Vechta, Stadt 96,7 4.920 

Damme, Stadt 96,6 4.916 

Dinklage, Stadt 91,8 4.673 

Holdorf 91,0 4.629 

Lohne, Stadt 96,1 4.888 

Neuenkirchen-Vörden 90,1 4.583 

Steinfeld 92,2 4.689 

Vechta, Landkreis 94,7 4.819 

Deutschland 100,0 5.088 

Abb.13: Tabelle GfK-Kaufkraft 2010 - Umlandkommunen Kaufkraftindex 

Bei den Pro-Kopf-Ausgaben handelt es sich um Jahreswerte. Das Kaufkraft- 

bzw. Nachfragevolumen für Holdorf errechnet sich durch Multiplikation 

dieser Werte mit der Anzahl der Marktteilnehmer (Einwohner). 

Diese individuell berechnete Kaufkraft von 4.628,63 Euro für die Gemeinde 

Holdorf wird allen weiteren Berechnungen zugrunde gelegt. 

In den folgenden tabellarischen Übersichten werden die individuellen Pro- 

Kopf-Ausgaben nach Fristigkeitsstufen des Kurz-, Mittel- und Langfristigen 

Bedarfs und weiter nach Sortiments- bzw. Warengruppen unterteilt: 

Relativer Anteil an der 

Kaufkraft in Holdorf 

(Marktgebiet) in v.H. 

Sortimentsnachfrage 

(Kaufkraft) in Holdorf 

(Marktgebiet) pro Jahr 

in Euro 

Nahrungs- und Genußmittel 1.816,44 39,24% 12.092.012,84 € 

Gesundheits- und Körperpflegemittel 335,15 7,24% 2.231.083,00 € 

Bücher, Schreibwaren, Papierwaren 173,72 3,75% 1.156.466,93 € 

Zwischensumme 2.325,31 50,24% 15.479.562,78 € 

Abb. 14: Tabelle GfK-Kaufkraft 2010 - Kurzfristiger Bedarf 

Daraus wird deutlich, dass rund 50,2 % der gesamten für den Einzelhandel 

zur Verfügung stehenden Kaufkraft, das sind knapp 15,5 Mio. €, für Güter 

des Kurzfristigen Bedarfs ausgegeben werden.



Für die Mittel- und Langfristigen Sortiments- und Warengruppen stellen sich 

die Nachfragevolumina mit einem Anteil von 31,8 % bzw. 17,7 % an der 

Gesamtkaufkraft für den Einzelhandel wie folgt dar: 





(Marktgebiet) 

Mittelfristiger Bedarf 







in Euro 

Bekleidung (ohne Sportbekleidung) 411,48 8,89% 2.739.204,43 € 

Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren 95,39 2,06% 635.006,40 € 

Hausrat, Glas, Porzellan 68,59 1,48% 456.571,05 € 

Spiel, Sport, Hobby, Camping, Foto, Optik 313,72 6,78% 2.088.443,67 € 

Bau-, Heimwerker-, Garten- u. zoolog. Bedarf 584,66 12,63% 3.892.060,38 € 

Zwischensumme 1.473,83 31,84% 9.811.285,92 € 

Abb. 15: Tabelle GfK-Kaufkraft 2010 - Mittelfristiger Bedarf 





(Marktgebiet) 

Langfristiger Bedarf 







in Euro 

Möbel, Einrichtg., Haus/Heimtextil 370,60 8,01% 2.467.063,06 € 

Uhren / Schmuck, Leder, Geschenkartikel 46,83 1,01% 311.720,22 € 

Unterhaltungselektr., Technik, Leuchten 412,07 8,90% 2.743.183,17 € 

Zwischensumme 829,50 17,92% 5.521.966,44 € 

Summe 4.628,63 100,00% 30.812.815,14 € 

Abb. 16: Tabelle GfK-Kaufkraft 2010 - Langfristiger Bedarf 

Die den jeweiligen Sortiments- / Warengruppen zugrunde liegenden Einzelsortimente 

bitten wir der Sortimentsliste, die im Anhang beigefügt ist, zu 

entnehmen. 

GESAMTKAUFKRAFT FÜR DIE AUSGABENBEREICHE: 

Für Waren aus den Sortimentsgruppen „Nahrungs- und Genussmittel“, 

„Gesundheits- und Körperpflegemittel“ sowie für „Bücher, Zeitschriften Papier, 

Schreibwaren“ werden jährlich pro Kopf mehr als die Hälfte, das sind 

2.325,31 € des für den Einzelhandel insgesamt zur Verfügung stehenden 

Jahresbetrages von rd. 4.628,63 € von den Holdorfern ausgegeben. Davon 

entfällt mit einem Betrag von 1.816,44 € der größte Teil auf „Nahrungs- und 

Genussmittel“. 

Für Güter des Mittelfristigen Bedarfs stehen pro Kopf 1.473,83 € und für Waren 

des Langfristigen Bedarfs 829,50 € durchschnittlich zur Verfügung. 

Insgesamt steht in der Gemeinde Holdorf damit ein Nachfragevolumen 

von 30,81 Mio. € für den Einzelhandel zur Verfügung.



Dieses zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial wird auch tatsächlich 

ausgegeben. Es sind darin keinerlei Sparquoten enthalten. 

Soweit die verfügbare Kaufkraft nicht im eigenen Marktgebiet verausgabt 

wird, profitieren andere Handelsstandorte außerhalb des Gemeindegebietes 

/ Marktgebietes davon. 

In der Gemeinde Holdorf steht ein Nachfragevolumen (Kaufkraft) von 

30,81 Mio. € für den Einzelhandel zur Verfügung. 

Davon entfallen auf die Ausgabebereiche 

Kurzfristiger Bedarf 50,24 % (15,48 Mio. €) 

Mittelfristiger Bedarf 31,84 % (9,81 Mio. €) 

Langfristiger Bedarf 17,92 % (5,52 Mio. €) 

Dieses Kaufkraftpotenzial ist die Grundlage für die Prüfung, ob ausreichend 

ungebundenes Kaufkraftpotenzial in dem eigenen Marktgebiet vorhanden 

ist, um eine wie hier untersuchte Ansiedlung planungsrechtlich vertreten 

zu können. An dieser Stelle wird auch das eingangs nur rechtsgrundsätzlich 

bewertete Beeinträchtigungsverbot hinsichtlich möglicher Umsatzumverteilungen 

aus anderen Marktgebieten aufgegriffen und überprüft. 

Vorweg ist darauf hinzuweisen, dass u.a. attraktive Einzelhandelsstandorte 

in Steinfeld, Damme und Bersenbrück, teilweise auf der Grünen Wiese lokalisiert, 

weit bis nach Holdorf einstrahlen und erhebliche Kaufkraft aus 

dem hier untersuchten Marktgebiet abziehen. 

VERKAUFSFLÄCHEN IM MARKTGEBIET 

VORHANDENE VERKAUFSFLÄCHEN DES STATIONÄREN EINZELHANDELS: 

Der gesamte Einzelhandelsbesatz in den aufgeführten Sortiments- und Warengruppen 

wurde durch eine Kompletterfassung der Einzelhandelsflächen 

im gesamten Untersuchungsgebiet von Holdorf und unabhängig von 

deren Größe durch die MRC aufgenommen, dokumentiert und bewertet. 

Die jeweiligen Sortimentsflächen der Ladengeschäfte des stationären Einzelhandels 

wurden entsprechend der hier untersuchten Warensystematik 

auf die zutreffenden Sortimentsgruppen verteilt.



Zu den Verkaufsflächen zählen alle Flächen, auf denen der Verkauf abgewickelt 

werden kann und die von den Kunden zu diesem Zweck betreten 


Ausstellungs- und Schaufensterflächen, Stellflächen für Regale und Verkaufseinrichtungen, 

Kassenzonen, Verkehrswege (Gänge), Packzonen im 

Vorkassenbereich sowie verbindende Treppen und Aufzüge zählen, wie 

z.B. auch die Kassenbereiche, in deren Zonen Süß- und Tabakwaren angeboten 

werden, zu den Verkaufsflächen. 

Hingegen werden Lagerräume, Büro- und Nebenflächen für das eigene 

Personal, Haustechnikräume sowie solche die Warenanlieferung dienenden 

Flächen nicht zur Verkaufsfläche gerechnet. 

Nach diesem Muster wurden in Holdorf sämtliche Verkaufsflächen berechnet. 

Insgesamt wurden 27 aktive Einzelhandelsflächen, darunter 5 

Leerstände (ohne Möbelhaus Böckmann), lokalisiert und dokumentiert. 

Es wurde ein Gesamtbestand an Verkaufsflächen von 6.415 qm aufgenommen, 

von denen rd. 3.570 qm dem Kurzfristigen Bedarf, ca. 1.350 qm 

dem Mittelfristigen Bedarf und rd. 280 qm dem Langfristigen Bedarf zuzurechnen 

sind. 

Rechnerisch entfallen damit 0,96 qm (0,78 qm bereinigt um Leerstände) 

Verkaufsfläche auf jeden Einwohner im Marktgebiet. Zum Vergleich: in 

Deutschland gibt es heute rund 125 Mio. qm Verkaufsflächen und 82 Mio. 

Einwohner; die durchschnittliche Verkaufsfläche beläuft sich damit auf 

bundesweit 1,52 qm / Einwohner. 

Aus unseren Analysearbeiten der vergangenen Jahre liegen Referenzwerte 

vergleichbarer Kommunen und Zentralörtlichkeit zwischen 0,95 und 1,4 

qm / je Einwohner. Das ist an dieser Stelle keine Maxime, die es zu erreichen 

gilt, sondern dient lediglich dem allgemeinen Vergleich. Eine akzeptable 

oder tolerante Verkaufsflächenausstattung ergibt sich immer aus 

dem Marktpotenzial und allen harten und weichen Standortfaktoren der 

jeweiligen Kommune. 

Das eingangs näher definierte Gemeindegebiet von Holdorf verfügt in 

den untersuchten kurzfristigen Bedarfssegmenten über einen Verkaufsflächenbestand 

von rd. 2.735 qm im Nahrungs- und Genussmittelbereich, rd. 

590 qm im Gesundheits- und Körperpflegebereich und rd. 250 qm in der 

Sortimentsgruppe Bücher, Schreibwaren, Papier, dazu zählen auch Haushalts- 

und Reinigungspapiere. 

Im Mittelfristigen Bedarf haben wir etwa 1.350 qm Verkaufsflächen aufgenommen 

und registriert. Davon entfallen rd. 330 qm auf Bekleidungssortimente, 

rd. 200 qm auf Schuhe und Lederwaren, 190 qm auf Hausrat, Glas, 

Porzellan und Geschenkartikel, 260 qm auf Spiel, Sport, Hobby, Camping, 

Foto und Optik sowie 360 qm auf Bau- und Heimwerker (einschl. Fahrräder), 

Garten, zoologischer Bedarf (Rundungswerte).



Bei den langfristigen Bedarfsgütern entfallen von den insgesamt dokumentierten 

Verkaufsflächen 280 qm rund 70 qm auf Möbel, Einrichtung, Haus- 

und Heimtextilien, 2 qm auf Uhren und Schmuckwaren und 210 qm auf 

Elektro- und Elektroniksortimente (weiße und braune Ware, Leuchten, 

Technik, Zubehör). 

Nach Verkaufsflächen stellt sich der Einzelhandel in Holdorf wie folgt dar: 

Standort / Strasse Haus-Nr. Betrieb 

An der Alten Ziegelei 17 Bäckerei funnyball 30 

Blumenweg 1 promaxx GmbH 120 

Dammer Straße 1 Bäcker Overmeyer 30 

Dammer Straße 1 Markant Lebensmittelmarkt 1170 

Dammer Straße 1 BigBox Getränkemarkt 600 

Dammer Straße 1 Schlecker 130 

Dinklager Str. 8 Möbel Hüdepohl 650 

Große Straße 1 Flora Team 105 

Große Straße 2 Netto 675 

Große Straße 13 Keßling Textilhaus 350 

Große Straße 14 Schlecker 120 

Große Straße 14 Leerstand 75 

Große Straße 14 Leerstand (ehem. Sych) 75 

Große Straße 18 Radio Bahlmann 180 

Große Straße 20 Kaufhaus Wernke 470 

Große Straße 23 Annen Apotheke 40 

Große Straße 30 Schuhe Echtermann 230 

Große Straße 31 Uhren Barmdiek 45 

Große Straße 35 Optik Schumacher 50 

Große Straße 37 Kreuz Apotheke 25 

Große Straße 27a Friseur 5 

Große Straße 2 Bäckerei & Konditorei Heitmann 30 

Neuenkirchener Straße 3 Woolf-Bike 120 

Sonnenbreite 18 Bäckerei Heitmann 20 

Steinfelder Damm 39 Leerstand (ehem. Nah und gut) 370 

Steinfelder Straße 22 bft Tankstelle 50 

Wischhäuser 6 Penny 650 

Summen VK-Flächen 

Abb. 17: Verkaufsflächen nach Standort; Erhebungsart: Vollerhebung 

Verkaufsfläche in 

qm 

6.415 

Im Gemeindegebiet Holdorf ist in den untersuchten Warengruppen ein 

Verkaufsflächenbestand von insgesamt 6.415 m² aufgenommen und 

dokumentiert worden. 

Davon werden aktuell 5.200 m² aktiv betrieben. 

Zum Verständnis der Verkaufsflächendistributionen halten wir folgende 

Bewertungsrichtlinien bei der Bestandsaufnahme ein: 

Sämtliche Einzelhandelsflächen, die zu den Verkaufsflächen gehören, 

werden in die hier untersuchte Sortimentsgruppensystematik zergliedert. 

Ein Lebensmitteldiscounter Aldi z.B. führt auf in der Regel bis zu 10 Prozent 

seiner Verkaufsflächen als ‚zentrenrelevant‘ geltende Nonfood-Artikel, d.h.



Aktionswaren. Aldi zählt in Deutschland zu den umsatzstärksten Top Ten 

u.a. der Bekleidungs- und Elektronikbranche. 

Tatsächlich sind die jeweiligen Bestandsaufnahmen temporär und auch 

jahreszeitlich wechselnd, so dass sich Sortimentsanteile in den Sommermonaten 

durchaus anders als im Winter gestalten können. Da wir den filialisierenden 

Einzelhandel jedoch als Ganzjahresbetrachtung mit den aktuellsten 

Geschäfts-, Sortiments- und Leistungszahlen bewerten, sind über das 

Jahr betrachtet nur marginale Differenzen vorhanden, die das Gesamtergebnis 

kaum und nur unwesentlich beeinflussen. 

LEERSTÄNDE: 

Neben den aktiven Verkaufsflächen haben wir Leerstandflächen als Potenzialflächen 

für den Einzelhandel aufgenommen und dokumentiert. Dies 

sind in Holdorf zum Zeitpunkt der letzten Vor-Ort-Begehung 5 Ladeneinheiten 

mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 1.215 qm. 

Der Leerstand in der Gemeinde Holdorf beträgt über alle Ladenflächen 

gerechnet 1.215 qm, das sind 5 Geschäftseinheiten und entspricht einer 

Leerstandquote von 19,7 Prozent. 

Dabei muss berücksichtigt werden, dass das Möbelhaus Hüdepohl mit rd. 

650 qm in diesen Zahlen enthalten ist ebenso wie der ehemalige Nah & 

Gut-Markt in Langenberg mit rd. 370 qm. Ohne Berücksichtigung dieser 

größeren Flächen beläuft sich der Leerstand auf lediglich 195 qm, das entspricht 

3,1%. 

Nach Auswertung der hier vorgenommenen Datenlage ist per Mai 2011 

ein weiterer Leerstand (Radio Bahlmann) entstanden. Eine Bewertung 

konnte hier noch nicht vorgenommen werden; von daher enthalten die 

Analysedaten noch den Bestand per 31.03.2011. 

POS-UMSÄTZE DES EINZELHANDELS 

POINT-OF-SALE-UMSÄTZE (POS) DES STATIONÄREN EINZELHANDELS: 

Die vorstehend ermittelten / berechneten Verkaufsflächen sind die Basis 

für die Umsatzermittlung im untersuchten Marktgebiet. Der Umsatz wird 

über Flächenleistungen (Flächenproduktivitäten) errechnet. Diese werden 

mit ihrem bundesdurchschnittlichen Wert, der wiederum aus Geschäftsberichten 

und anderen verlässlichen Quellen entnommen wird, individuell für 

jedes Ladengeschäft und die dort vertriebenen Sortimente errechnet.



So werden alle sogenannten ‚harten‘ und ‚weichen‘ Standortfaktoren in 

diese Bewertung einbezogen. Eine solche Einwertung erfolgt generell über 

mehrtägige Beobachtung der Kundenfrequenzen an verschiedenen Einkaufstagen. 

Im anstehenden Falle haben wir über eine Einwertung am 

Wochenanfang und zum Wochenende den Jahresumsatz über verschiedene 

Bewertungsverfahren berechnet. 

Im Untersuchungsraum wird auf dieser Basis ein Einzelhandelsumsatz in 

Höhe von gerundet 14,05 Mio. € erwirtschaftet. 

Die durchschnittlichen Leistungskennziffern 7 belaufen sich im Bundesgebiet 

auf derzeit rund 3.300 Euro je qm Verkaufsfläche und Jahr über den gesamten 

Einzelhandel. Unter Bereinigung der Online- und Versandhandelsumsätze 

reduziert sich dieser Wert auf ca. 3.050 € / qm Verkaufsfläche. 

Mit einer Umsatzleistung von 2.703 Euro je qm Verkaufsfläche und Jahr 

liegt zwar ein im Vergleich mit bundesdurchschnittlichen Leistungskennzahlen 

(Benchmarks) unterdurchschnittlicher Wert für den stationären Einzelhandel 

in Holdorf zugrunde, der trotz alledem, das haben die Untersuchungen 

ergeben, eine gute Basis für einen Leistungsausbau darstellt. 

Verkaufsflächen im stationären 

Einzelhandel in qm 

Gesamtverkaufsflächen und -umsatz in Holdorf 

Flächenleistung 

m²/p.a./EUR 

Umsatz p. a. / EUR 

5.200 2.703 

14.054.423 

Abb. 18: Verkaufsflächen und Umsatz des gesamten Einzelhandels im Gemeindegebiet 

Ohne Präjudiz auf die folgende dezidierte Einzelhandelsanalyse über alle 

Warengruppen ist erkennbar, dass der Einzelhandel in Holdorf hinsichtlich 

Sortimentsbreite einen erstaunlichen Besatz aufzuweisen hat und auch offensichtlich, 

das haben die Gespräche mit Einzelhändlern und Inhabern 

aufgezeigt, nennenswerte Kaufkraftzuflüsse aus „anderen Märkten und 

Quellen“ vorzuweisen hat. 

Für einzelne Vertriebsformen (z.B. Getränkemärkte) gelten unterdurchschnittliche 

Benchmarks (Flächenproduktivitäten). Auch können Ladenflächen 

und -konzepte, die hinsichtlich Verkaufsflächengröße nicht den modernen 

Ansprüchen genügen, kaum mehr durchschnittliche oder gar 

überdurchschnittliche Leistungsfähigkeiten entfalten und das gilt insbesondere 

für filialisierende Konzepte von Edeka, Rewe, Aldi und allen weiteren 

auf Großflächigkeit ausgerichtete Handelsunternehmen, solange die 

aktuellen und modernen Verkaufsflächenkonzepte noch nicht umgesetzt 

sind oder werden können. 8 

7 Quelle: BBE Retail Experts, IfH, EHI in Daten & Fakten – Benchmarks zusammengefasst im Factbook Einzelhandel 2009, Herausgeber 

HDE; Gfk Geomarketing GmbH 2010 auf der Grundlage eines Einzelhandelsumsatzes von 417 Mrd. € für 2010 

8 Am Beispiel des Aldi-Discounters: Die ersten „Generationen“ von Aldi-Märkten hatten eine Größe von rd. 450 qm. Der „Einheitsladen“ 

der 70er und 80er Jahre war dann generell immer 634 qm groß. Die Generation 1995plus wurde 800 qm groß und heute 

benötigt Aldi in aktuellen Neubauprojekten rd. 900 qm Verkaufsflächengröße. Auch Lidl hat sich in diesen „Generationen“ ähn-



Dagegen können andere Vertriebsformen, so auch leistungsfähige Apotheken 

teils überdurchschnittliche Umsatzleistungszahlen erwirtschaften. 

Die nachfolgende Übersicht dokumentiert die Umsatzergebnisse 9 in den 

einzelnen Sortimentsgruppen: 



Ist-Aufnahme 

VK-Fläche/m² 


m²/p.a./EUR 

Gesamtumsatz p. a. in 

Nahrungs- und Genußmittel 2.736 3.266 8.936.067 

Gesundheit- und Körperpflegemittel 589 3.112 1.833.153 

Bücher, Schreibwaren , Papierwaren 246 1.705 419.413 

Zwischensumme 3.571 3.133 11.188.632 


Bekleidung 333 1.482 492.750 

Schuhe 203 3.066 622.370 

Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenke 192 1.151 221.085 

Spiel, Sport, Hobby, Camping, Foto, Optik 260 1.898 493.500 

Bau-, Heimwerker-, Garten- u. zoolog. Bedarf 363 1.596 579.589 



Möbel, Einrichtg.,Haus/Heimtextil 67 798 53.495 

Uhren/Schmuck, Lederwaren, Geschenkart. 2 13.200 26.400 

Unterh.elektr.,Technik, Leuchten 209 1.802 376.604 

Zwischensumme 278 1.642 456.499 

Summe 5.200 2.703 14.054.423 

Abb. 19: Übersichtstabelle Umsatz des Einzelhandels nach Sortimentsgruppen in Holdorf 2011 

Holdorf weist Kaufkraftzuflüsse für den Einzelhandel auf - konservativ betrachtet 

- mit einem Minimum von etwa 1,2 Mio. Euro bewertet. Bewertungsgrundlage 

hierfür sind gesicherte Erkenntnisse aus Expertengesprächen 

mit Inhabern und Filialleitern des ortsansässigen Einzelhandels, welche 

ihre auswärtigen Umsätze erfassen. 

Der an der Autobahnausfahrt befindliche Autohof beeinflusst die Umsatzsituation 

einiger Handelsunternehmen mit Umsatzanteilen von teilweise bis 

zu 25 Prozent derer Gesamtumsätze. Hierzu werden hilfsweise auch die 

durchschnittlichen Einzelhandelsausgaben eines Geschäftstouristen / Fernfahrers 

herangezogen; diese liegen verschiedenen Studien zufolge zwischen 

12,90 - 16,90 €, die eines Übernachtungsgastes zwischen rund 7,50 - 

9,50 Euro, die dem Einzelhandel zusätzlich zufließen. 

Wir haben dieses Kaufkraftvolumen bei der Berechnung der Kaufkraft im 

Gemeindegebiet von Holdorf unberücksichtigt gelassen und diese zusätzlichen 

Umsätze in den vorstehenden Umsatzberechnungen und dort ins- 

lich verhalten. Aktuelle Lidl-Neubauten verfügen über eine Verkaufsflächengröße von einheitlich 1.200 qm Verkaufsfläche, sofern 

dies baulich erlaubt und möglich ist. 

9 Anmerkung: Eine ausführliche Dokumentation der sortimentsweisen Umsatzberechnungen wird ausschließlich der Gemeinde 

Holdorf zum Zwecke der Nachvollziehbarkeit und Nachprüfung zur Verfügung gestellt. Die Datenlage ist aufgrund der Bestimmungen 

des Bundesdatenschutzgesetzes in besonderem Maße schutzwürdig. 

EUR



besondere in den Sortimentsgruppen „Gesundheits- und Körperpflegemittel“ 

bereinigt, allerdings nur in einem solchen Maße, soweit durch Befragungen 

und Interviews hierzu gesicherte Erhebungen und Erkenntnisse vorlagen. 

KAUFKRAFTBINDUNG IM MARKTGEBIET 

Nach der zentralörtlichen Funktionsstellung der Gemeinde Holdorf im Gefüge 

der Raumordnung des Landkreises Vechta übernimmt das Grundzentrum 

Holdorf einen ‚qualifizierten Versorgungsauftrag‘ für sein eigenes 

Marktgebiet. Das bedeutet, dass Holdorf eine vollumfängliche Versorgung 

mit Gütern des täglichen Bedarfs (periodischer / kurzfristiger Bedarf) sicherzustellen 

hat. 

Für die Warengruppen des Mittel- und Langfristigen Bedarfs (aperiodische 

Gebrauchsgüter) soll eine qualitative Grundversorgung für die Bevölkerung 

sichergestellt werden. 

In Subsumtion des landesplanerischen Willens bedeutet dies: Vollversorgung 

mit Lebensmitteln, annähernde Vollversorgung mit Gesundheits- und 

Körperpflegemitteln und angemessene Versorgung mit Papier-, Schreibwaren, 

Zeitungen usw. Für höherwertige und exklusive Güter des mittel- 

und langfristigen Sortiments sind grundsätzlich die ‚angeschlossenen‘ Mittel- 

und Oberzentren zuständig. 

Gleichwohl dürfen auch Unterzentren nichts unversucht lassen, um eine 

Annäherung an eine Vollversorgung in diesen Warengruppen zu erreichen. 

Praktisch ist dies jedoch sehr schwer, da die Marktmechanismen 

dem gewisse Schranken setzen. ‚Bugatti‘, ‚Anson‘ und andere auf exklusive 

Warenangebote abgestellte Unternehmen siedeln nur in gewinnträchtigen 

Zentren mit meist mehr als 100.000 Einwohnern im Kernort an. 

Fragt man heute die Expansionsabteilung von Media-Saturn, werden diese 

ebenfalls ‚abwinken‘. Holdorf liegt zwar an einer Autobahnausfahrt, hat 

aber keine 100.000 Einwohner im näheren Einzug. 

Das Ausloten der Ansiedlungschancen von Einzelhandelsformen ist damit 

wesentlich abhängig von den allgemeinen Strukturmerkmalen des Ortes 

und es bedarf eines analytischen Herangehens an die Frage, wie viel Angebot 

der eigenen Bevölkerung geboten werden kann. Ein erster Analyseschritt 

ist ein Abgleich der vorhandenen Kaufkraftpotenziale mit dem Umsatz 

des Einzelhandels vor Ort. 

Daneben müssen noch qualitative Ausstattungsmerkmale definiert werden, 

denn der Mensch kann und will nicht von Discountangeboten allein 

leben. Gleichermaßen gilt aber auch, dass ein reiner vollsortimentierender



Lebensmittelanbieter nicht ausreicht, seine Einwohner vollständig mit kurzfristigen 

Bedarfsgütern versorgen zu können. 

Die deutschen Verbraucher sind „hybrid“. Sie wollen und brauchen Aldi, 

Lidl und Co. Im Lebensmittelhandel werden deutschlandweit 40 - 45 Prozent 

der Umsätze von discountierenden Unternehmen, die überwiegend 

auf die Versorgung mit Lebensmitteln ausgerichtet sind, generiert. 

ABGLEICH DER KAUFKRAFT MIT DEM ERZIELTEN UMSATZ: 

Die Gemeinde Holdorf kann aktuell rd. 14,05 Mio. € (45,6 Prozent) der eigenen 

Kaufkraft von 30,8 Mio. € vor Ort binden. Die ungebundene Kaufkraft, 

das sind 54,4 % bzw. rund 17 Mio. € fließt in andere Marktgebiete ab. 

Diese Kaufkraftbindungsquote von rund 45 Prozent des vorhandenen Potenzials 

dürfte für ein Grundzentrum mit einer Verantwortung für mehr als 

6.500 Menschen verbesserungsfähig und -würdig sein. 

Wir haben errechnet, dass eine qualitative und ausschließlich auf das eigene 

Marktgebiet wirkende Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs 

noch nicht ausgeprägt ist, wie die Untersuchungen ergeben haben und 

die Übersichtstabelle - Abb. 20 im Einzelnen aufzeigt. Die dort festgestellten 

Kaufkraftabflüsse in andere Marktgebiete können nach Maßgabe des 

landesplanerischen Versorgungsauftrages durch strukturierte Planungen in 

Holdorf gebunden werden. 

In der täglichen Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln werden aktuell 

rund 74 Prozent der Kaufkraft gebunden. Ein Potenzial von 3,16 Mio. € 

fließt im Wesentlichen nach Damme und Steinfeld. Nach unseren langjährigen 

Handelsuntersuchungen (lange Umsatzreihen über die Umsatzverteilung 

auf die einzelnen Wochentage) führt der Einkaufstrend der Verbraucher 

wieder zum häufigeren Einkaufen. Dabei spielt das Älterwerden unserer 

Gesellschaft eine tragende Rolle. Es wird erkennbar deutlich mehr Frische 

und Qualität konsumiert und dies geschieht zunehmend, indem die 

bisher beobachteten „Kofferraumkäufe“, bislang vornehmlich an den 

Werktagen von Donnerstagnachmittag bis Samstag, deutlich zurückgegangen 

sind. 

Die Warengruppe „Gesundheits- und Körperpflegemittel“ weist bei einer 

eigenen Kaufkraft von rund 2,2 Mio. € bereits einen Umsatz von rd. 1,8 Mio. 

€ aus. Es wird demnach nahezu 4/5 der vorhandenen Kaufkraft rechnerisch 

gebunden. Allerdings sollen, da betriebswirtschaftlich nicht mehr profitabel, 

die ansässigen, flächenmäßig deutlich zu kleinen Schlecker- 

Drogeriemärkte vom „Markt genommen“ werden. Schlecker benötigt 

heute, um den Ansprüchen des Konsumenten gerecht werden zu können, 

Verkaufsflächen ab 300 - 450 qm (sog. XXL-Märkte). Das gilt im Übrigen 

auch für andere Drogeriemarktbetreiber. Damit werden absehbar weitere 

rund 0,5 Mio. Euro in diesem Sortiment ungebunden. Da es in Holdorf keine 

weiteren Drogeriemärkte gibt, wird diese Kaufkraft in die Umlandgemeinden 

abwandern.



Erstaunliche Kaufkraftbindungswerte erzielen die Sortimente „Schuhe und 

Lederwaren“ und „Hausrat, Glas, Porzellan“. Es werden hier Umsatzbindungen 

von 98 bzw. rd. 50 % erreicht. Das ist im Wesentlichen auf die inhabergeführten 

Geschäfte in Holdorf zurückzuführen, die ein unabhängig 

auf die Gemeindegröße bezogen ausgesprochen umfangreiches und 

qualitativ sehr hochwertiges Sortiment führen. 

Die betriebswirtschaftliche Überlebensfähigkeit anderer ortsansässiger Einzelhändler 

ist teilweise nur möglich, da - wir haben eingangs auf die hohe 

Eigentümerquote von Immobilien hingewiesen - die Ladenlokale im Eigentum 

der Inhaber stehen und die sonst üblichen hohen Mietbelastungen 

hier nicht „drücken“. 

In den vorstehend beschriebenen Fällen handelt es sich um engagierte 

und kompetente Einzelhändler, die bereits jahrzehntelange Erfahrung im 

Einzelhandel besitzen. Für die Gemeinde ein Attraktivitätsgewinn, der 

möglicherweise gute Koppelungspotenziale bieten kann. 

Im Übrigen verzeichnen die Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs mit 

einer Gesamtkaufkraftbindung von derzeit rd. 21 % für ein Grundzentrum 

dieser Größe durchaus steigerungsfähige Ausstattungs- bzw. Leistungswerte. 

Der Erfolg solcher Ansiedlungschancen neuer Handelsunternehmen liegt 

nicht allein in der jeweiligen Kommune, hier Holdorf, sondern ist wesentlich 

abhängig von den angemessenen Eigenausstattungen der Gemeinden 

und Städte, die zu Holdorf in einem Wettbewerb stehen. 

Beachtenswert sind die Angebote im Warensortiment „Elektro- und Unterhaltungselektronik“ 

(Kaufkraftbindung rd. 14 %). Wenngleich in diesen Sortimentsgruppen 

insgesamt fast 2,4 Mio. € an Kaufkraft abfließen, können 

hier - positiv betrachtet - immerhin fast 0,4 Mio. € gebunden werden. 

Im Zuge der Bestandsaufnahmen konnten viele Gespräche mit einzelnen 

inhabergeführten Ladenbetreibern geführt werden. Der inhabergeführte 

Facheinzelhandel ist redlich bemüht, Zielkunden aus entfernteren Regionen 

mit guter Qualität und gutem Service zu binden. 

Das gelingt zum Teil eindrucksvoll und macht deutlich, dass der inhabergeführte 

Facheinzelhandel in Holdorf durch ein starkes unternehmerisches 

Bewusstsein und Handeln solche Einbußen durch Filialisten im unteren und 

mittleren Preis- und Qualitätssegment (Takko, Kik u.a.) nicht zu befürchten 

hat bzw. sich erfolgreich dagegen „aufgestellt“ hat. 

Trotz aller „Vorschusslorbeeren“ leidet der inhabergeführte Einzelhandel in 

Holdorf unter dem zunehmenden Druck auch aus den Ansiedlungserfolgen 

und dem damit zunehmenden Attraktivitätsgewinn der Nachbarkommunen. 

Die eigenen Kunden wenden sich ab und entlegeneren 

Marktgebieten zu.



Die folgende Übersichtstabelle gibt Aufschluss über die Kaufkraftbindung 

in den einzelnen Ausgaben- und Warengruppen und belegt die zum Teil 

starken Spannen selbst innerhalb einzelner Fristigkeitsbereiche. 



(Kaufkraft) in Holdorf in Euro 

p.a. 

Gesamtumsatz im 

Gemeindegebiet in 

Euro p.a. 

Kaufkraftsaldo in 

Euro p.a. 

Abb. 20: Übersichtstabelle Bindungsquote des Einzelhandels in Holdorf, Stand 20.03.2011 

Bindungsquote 

der eigenen 

Kaufkraft in % 

Nahrungs- und Genußmittel 12.092.013 8.936.067 3.155.946 73,90 

Gesundheit- und Körperpflegemittel 2.231.083 1.833.153 397.931 82,16 

Büch., Schreibw., Papier, Zeit. 1.156.467 419.413 737.054 36,27 

Zwischensumme 15.479.563 11.188.632 4.290.931 72,28 

Bekleidung 2.739.204 492.750 2.246.454 17,99 

Schuhe 635.006 622.370 12.636 98,01 

Hausrat, Glas, Porzellan 456.571 221.085 235.487 48,42 

Spiel, Sport, Hobby, Camping, Foto, 

Optik 

2.088.444 493.500 1.594.944 23,63 

Bau/Heimw./Garten/Zoo 3.892.060 579.589 3.312.472 14,89 


Möbel/Einr./Heimtex. 2.467.063 53.495 2.413.568 2,17 

Uhren/Schmuck, Leder, 

Geschenkartikel 




311.720 26.400 285.320 8,47 

Unterhaltg./Techn./ Leuchten 2.743.183 376.604 2.366.580 13,73 

Zwischensumme 5.521.966 456.499 5.065.468 8,27 

Summe 30.812.815 14.054.423 16.758.392 45,61 

In der vorstehenden Berechnung sind noch auswärtige Kundenumsätze, 

wie eingangs bereits festgestellt, enthalten. Diese müssen im Rahmen festgestellter 

und gesicherter Erkenntnisse bereinigt werden. 

Im Zuge der vielfachen Händlergespräche und durch eine Rückmeldung 

aus den jeweiligen Konzernzentralen bestätigt, ist davon auszugehen, dass 

die Standorte des Penny-Lebensmitteldiscounters sowie der beiden vorhandenen 

Schlecker-Märkte geschlossen werden. Damit ist in den kommenden 

2 Jahren zu rechnen, also eine Zeit, die in etwa identisch ist mit 

der potenziellen Fertigstellung des hier untersuchten Planvorhabens. 

Diese derzeit generierten IST-Umsätze werden als Szenario-Berechnung in 

der folgenden Übersicht bereinigt.





Bestand VK- 

Fläche/m² 


m²/p.a./EUR 

Abb. 21: Übersichtstabelle Umsätze des Einzelhandels in Holdorf 2011 (Bereinigung) 

Umsatz p. a. / EUR 

Nahrungs- und Genußmittel 2.185 2.404 5.252.880 

Gesundheit- und Körperpflegemittel 337 4.846 1.630.844 

Bücher, Schreibwaren , Papierwaren 194 1.322 255.762 



Bekleidung 331 1.178 389.304 

Schuhe 201 2.454 493.272 

Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenke 178 907 161.694 

Spiel, Sport, Hobby, Camping, Foto, Optik 255 1.502 382.900 

Bau-, Heimwerker-, Garten- u. zoolog. Bedarf 358 1.224 438.451 



Möbel, Einrichtg.,Haus/Heimtextil 65 631 41.028 

Uhren/Schmuck, Lederwaren, Geschenkart. 1 12.960 12.960 

Unterh.elektr.,Technik, Leuchten 196 1.428 279.816 

Zwischensumme 262 1.274 333.804 

Summe 4.300 2.172 9.338.911 

Der echte, in Holdorf von den eigenen Einwohnern aus Holdorf gebundene 

Umsatz beläuft sich - ohne Penny und Schleckermärkte - auf lediglich 

rd. 9.4 Mio. Euro. Dabei wird erinnert, dass die von auswärtigen Kunden erzielten 

Umsätze noch deutlich höher sind, da nicht alle Händler Angaben 

zu den Anteilen der Kundenherkunft tätigen konnten. 

Durch die vorstehenden Berechnungen wird deutlich, dass die Kaufkraftsalden 

(ungebundene Kaufkraft aus dem eigenen Gemeindegebiet) in 

Kürze, wir rechnen realistisch mit 2013, deutlich höher ausfallen. 

Die nachstehende Übersicht zeigt die Folgen für die Bindungsquoten.




Nachfrage- 

volumen in 

Euro p.a. 

Umsatz im Gebiet 

Warengruppen in Euro 

Abb. 22 Übersichtstabelle Bindungsquote des Einzelhandels in Holdorf 2011 (Bereinigung nach 

Marktaustritt Penny und Schlecker) 

Das nicht gebundene Kaufkraftpotenzial nimmt damit im Saldo deutlich 

zu. Es nimmt für die Gemeinde Holdorf aus der Betrachtung der raumordnerischen 

Aufgaben sogar bedrohliche Werte von unter 1/3 an. 

Die Kaufkraftbindung geht nach Marktaustritt des Penny-Discounters und 

der Drogeriemärkte auf ein Niveau zurück, welches mit unter 50 % Kaufkraftbindung 

allein in den kurzfristigen Bedarfsgruppen dazu führt, dass sich 

jeder zweite Einwohner in Holdorf nicht mehr vollversorgen kann und deshalb 

in andere Marktgebiete abwandern wird. 

Das Abwanderungssyndrom wird sich nach dem „Schneeballprinzip“ über 

weitere Warengruppen ziehen. 

p.a. 

Kaufkraftsaldo in 

Euro p.a. 

Umsatz- 

kennziffer 

Nahrungs- und Genußmittel 12.092.013 5.252.880 6.839.133 43,44 

Gesundheit- und 

Körperpflegemittel 

2.231.083 1.630.844 600.239 73,10 

Büch., Schreibw., Papier, Zeit. 1.156.467 255.762 900.705 22,12 


Bekleidung 2.739.204 389.304 2.349.900 14,21 

Schuhe 635.006 493.272 141.734 77,68 

Hausrat, Glas, Porzellan 456.571 161.694 294.877 35,41 

Spiel, Sport, Hobby, Camping, Foto, 

Optik 

2.088.444 382.900 1.705.544 18,33 

Bau/Heimw./Garten/Zoo 3.892.060 438.451 3.453.609 11,27 


Möbel/Einr./Heimtex. 2.467.063 41.028 2.426.035 1,66 

Uhren/Schmuck, Leder, 





311.720 12.960 298.760 4,16 

Unterhaltg./Techn./ Leuchten 2.743.183 279.816 2.463.367 10,20 

Zwischensumme 5.521.966 333.804 5.188.162 6,05 

Summe 30.812.815 9.338.911 21.473.904 30,31



Diese Entwicklungen hat die Gemeinde erkannt und beabsichtigt ein zeitgerechtes 

Gegenlenken. In der Ortsmitte von Holdorf werden auf dem 

ehemaligen (Brach-) Gelände der Firma Möbel Böckmann mehrere 

Fachmärkte sowie ein Lebensmittelmarkt geplant. 

Auf dem Gelände des ehemaligen Möbelhauses Böckmann sind neue 

Verkaufsflächen für den Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von ca. 

2.400 qm vorgesehen. Das entspricht in etwa einem Bauvolumen mit einer 

Geschossfläche von ungefähr 3.070 qm. 

A 

b 

b 

. 

2 

3 

: 

V 

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r 

planung GENOS GmbH, Plan V2 01.09.2010 

VERKAUFSFLÄCHENBERECHNUNG DES PLANVORHABENS: 

Die Planungsunterlagen, die als Grundlage für die Analyse zur Verfügung 

gestellt wurden, lassen die Verkaufsflächen aus der Ableitung über Bruttogeschoßflächen 

genau eingrenzen. Soweit konkrete Betreiber noch nicht 

endgültig feststehen, wurden fehlende Verkaufsflächenangaben für diese 

Einzelhandelsformen über die Berechnung der im Facheinzelhandel üblichen 

Flächenverhältnisse zwischen Bruttogeschoss- und Verkaufsflächen 

bestimmt und den weiteren Berechnungen zugrunde gelegt. 

Vertriebstyp 

Verkaufsfläche 

in m² 

Geschossfläche m² 

(unverbindliche 

Angaben) 

Lebensmittelmarkt Rewe 1.515 2.000 

Drogerie-Markt Schlecker 375 400 

Fachmarkt n.n. 120 130 

Heimtiermarkt 362 450 

Bäcker 25 120 

Summe 2.397 3.100 

Hinweise 

Derzeit können von der 

Gesamtverkaufsflächenplanung 

lediglich 2.277 qm 

sortimentsweise zugeordnet 

werden. Die Differenz von 120 qm 

entspricht der Fläche des noch 

nicht feststehenden 

Fachmarktes. 

Abb. 24: Verkaufsflächenplanung der Einzelhandelsnutzungen (Verkaufs- und Bruttogeschoßflächen)



Aus dem Planungsmix und der Lage des Entwicklungsgrundstückes ableitbar 

ist der Planungsstandort als kombinierter Nahversorgungs- und Fachmarktstandort 

zu verstehen. 

Die geplanten Warenangebote der Kurzfristigen Ausgabenbereiche (Lebensmittelmarkt, 

Drogeriemarkt, Bäcker) sollen bestehende und absehbar 

größer werdende Versorgungslücken in Holdorf schließen und damit der 

Ortsmitte von Holdorf eine zentrale „Bedeutung“ geben. 

Darüber hinaus soll ein Tierfachmarktbetreiber für diese Fachmarktagglomeration 

mietvertraglich gebunden werden. Im Zuge der betriebswirtschaftlichen 

Erfordernisse zur Betriebsaufgabe der bestehenden Schlecker- 

Drogeriemärkte ist es als realistisch anzusehen, dass ein flächenmäßig moderner 

Drogeriemarkt angesiedelt werden kann, der voraussichtlich durch 

Schlecker wieder belegt werden wird. 

Die Planüberlegungen gehen von einer zusätzlichen Lebensmittelvollversorgung 

als Hauptfrequenzbringer und Hauptmieter innerhalb der Ortsmitte 

aus.



STÄDTEBAULICHES EINZELHANDELSKONZEPT 

‚ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE‘ – BEGRIFFSBESTIMMUNG 

Der Begriff der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ ist im Rahmen der Novellierung 

des Baugesetzbuches in § 34 Abs. 3 BauGB im Jahre 2006 eingeführt 

worden. Demzufolge dürfen von Vorhaben innerhalb im Zusammenhang 

bebauter Ortsteile keine schädlichen Auswirkungen auf ‚Zentrale 

Versorgungsbereiche’ in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen. 

Die Intention des Schutzes ‚Zentraler Versorgungsbereiche’ wurde mit der 

Novellierung des BauGB 2006 aufgegriffen, indem einerseits der Planungsgrundsatz 

des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB um die Erhaltung und Entwicklung 

‚Zentraler Versorgungsbereiche’ ergänzt wurde und anderseits durch § 9 

Abs. 2a BauGB einfache Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich 

zur Erhaltung oder Entwicklung ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ aufgestellt 


‚Zentrale Versorgungsbereiche’ definieren somit seitens der Stadtentwicklungsplanung 

festzulegende ‚Schutzräume‘ zur Absicherung und Weiterentwicklung 

von integrierten Einzelhandelslagen. Einzelhandelsvorhaben 

außerhalb der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ dürfen keine schädlichen 

Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen innerhalb der ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ 

haben. Werden schädliche Auswirkungen nachgewiesen, 

so kann ein Planvorhaben außerhalb des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ 

im unbeplanten Innenbereich abgelehnt werden. 

Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich aus durch: 

• ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- 

und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, 

der Freizeit und des Einzelhandels, 

• eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan 

dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches, 

• eine gute verkehrliche Einbindung in den ÖPNV. 

Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln 

die Zentralität und Bedeutung spezifischer Abschnitte der Gemeinde wider. 

Der Ortsgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge 

und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten 

Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei 

ist zu berücksichtigen, dass an A-Lagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen 

zu stellen sind als an A-Lagen in Unterzentren.



Folgende Kriterien spielen bei der Abgrenzung der Einkaufslagen eine Rolle: 

Passantenfrequenz 

Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen 

Attraktivität des Besatzes 

Branchen- und Betriebstypenmix 

Filialisierungsgrad 

Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen 

ORIENTIERUNG AM VORHANDENEN EINZELHANDELSBESTAND 

Die räumliche Abgrenzung der Bereiche ist eng am derzeitigen Bestand 

zentraler Nutzungen, insbesondere der Einzelhandelsnutzungen, vorgenommen. 

Heute bereits bekannte Ergänzungsflächen werden berücksichtigt. 

Die Funktion der hier definierten ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ liegt 

allein in der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet. 

Dies bedeutet z.B., dass bestimmte Bereiche des Holdorfer Hauptgeschäftsbereiches, 

die z.B. durch öffentliche Einrichtungen geprägt sind, 

dann nicht in die ‚Zentralen Versorgungsbereiche’ einbezogen werden, 

wenn eine Einzelhandelsentwicklung an gleicher Stelle nicht vorgesehen 

ist.



Die folgende Funktionskarte dokumentiert den derzeitigen wesentlichen 

Einzelhandelsbesatz der Gemeinde Holdorf. 

Abb.: Einzelhandelsbesatz und Funktionskarte (eigene Darstellung auf der Grundlage 

des Katasterplanes der Gemeinde Holdorf) 

Bereiche außerhalb der Zentren, in denen bereits großflächiger zentrenrelevanter 

Einzelhandel stattfindet, müssen nicht umgrenzt werden (Fachmarktagglomerationen). 

Für sie gilt Bestandsschutz. 

Die Abgrenzung ‚Zentraler Versorgungsbereiche‘ darf nicht zur nachträglichen 

‚Legitimierung‘ nicht integrierter Standorte führen. ‚Zentrale Versorgungsbereiche’ 

definieren ein zukünftiges, gesichertes Entwicklungsangebot 

für Investoren und Projektentwickler und definieren schützenswerte Einzelhandelsstrukturen 

der Citylagen, Nebenzentren und Nahversorgungsbereiche.



Ausgehend vom vorhandenen Bestand an Versorgungsangeboten umfassen 

die Abgrenzungen, da wo planerisch sinnvoll, auch Flächen für eine 

zukünftige Erweiterung. Der ‚Zentrale Versorgungsbereich’ ist so abgegrenzt, 

dass er zukünftig ausreichend Möglichkeiten zur Weiterentwicklung 

des ‚Zentralen Versorgungsbereiches’ bietet. Dieser kann durch Umstrukturierungen 

im Bestand oder durch Aktivierung von Erweiterungsflächen erfolgen. 

Abb.: Zentraler Versorgungsbereich und Sonderstandorte des Einzelhandels (eigene 

Darstellung)



Die im Norden der Gemeinde befindlichen Gewerbegebiete beinhalten 

bereits verschiedene, attraktive Einzelhandelsnutzungen. Das Gewerbegebiet 

ist das „Entree“ der Gemeinde. 

Neben einem Lebensmitteldiscounter (Penny) sind zwei attraktive Einzelhandelsverkäufe, 

Sport Böckmann und Panther Batterien mit jeweiligen 

kleineren Verkaufseinrichtungen an Endverbraucher präsent. 

Aus den teils sporadisch, aber auch gezielt von Kunden aufgesuchten Einzelhandelsbeständen 

wird eine affine und den Zentrenbereich der Gemeinde 

Holdorf stärkende Ausweitung mit im Wesentlichen nicht zentrenrelevanten 

Sortimenten empfohlen. 

BERÜCKSICHTIGUNG DER PROZESSHAFTIGKEIT DER GEMEINDEENTWICKLUNG 

Die räumliche Festlegung dieser hier getroffenen Empfehlung für die Festlegung 

eines Einzelhandelsspielraumes hat keinen endgültigen Charakter. 

Es steht der Gemeindevertretung offen, bei Fällen, die nicht mit dem Einzelhandelskonzept 

übereinstimmen, eine Änderung des Konzeptes zu beschließen. 

Die Verwaltung wird in diesen Fällen die voraussichtlichen Auswirkungen 

auf das Zentrensystem prüfen und die Politik informieren. 

EINDEUTIGKEIT UND PARZELLENSCHÄRFE 

‚Zentrale Versorgungsbereiche’ müssen nach der geltenden Rechtsprechung 

eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.B. als 

kreisförmige Markierungen zu definieren. Es muss eine weitestgehend parzellenscharfe 

Abgrenzung erfolgen, um eindeutig definieren zu können, 

welche Betriebe oder Grundstücke im ‚Zentralen Versorgungsbereich’ liegen 

und somit schützenswert sind. 

ZIELE DER ZUKÜNFTIGEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN HOLDORF 

Zentren- bzw. auch nahversorgungsrelevante Sortimente an städtebaulich 

nicht integrierten Standorten können gemäß dem Konzept durch Überschneidungen 

mit Angeboten in den städtebaulich funktionalen Zentren 

der Gemeinde Holdorf bei gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen 

(z.B. niedrigere Pachten, niedrigere qm Preise, kundenfreundlichere 

Parkoptionen oder bessere Expansionsbedingungen) 

kurz- bis mittelfristig zu einem massiven Bedeutungsverlust der zentralen 

Versorgungsbereiche (InnenGemeinde Holdorf, Nahversorgungszentren) 

führen. Dem Bedeutungsverlust beabsichtigt das Konzept mit folgenden 

Zielen zu begegnen.



ZIELE 

Das übergeordnete Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung 

der Gemeinde Holdorf ist die Sicherung und der Ausbau der 

grundzentralen Versorgungsfunktion sowie eines attraktiven Einzelhandelsangebotes 

in der Gemeinde Holdorf. 

Die Attraktivität eines Einzelhandelsstandorts bestimmt sich maßgeblich 

durch die Faktoren Quantität (Verkaufsfläche), struktureller Mix 

(Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen, Betriebsgrößen 

und -konzepte) sowie Qualität des vorhandenen Angebots. 

Nur unter entsprechender Berücksichtigung all dieser Faktoren, kann 

es gelingen, den Einzelhandelsstandort Holdorf attraktiv zu gestalten 

und auch längerfristig zu erhalten bzw. zu sichern. 

Ziel muss es daher sein, ein vielfältiges und gut strukturiertes Angebot, 

insbesondere in den Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe 

zu erlangen bzw. zu erhalten, das der zentralörtlichen Versorgungsfunktion 

der Gemeinde Holdorf als Grundzentrum gerecht 

wird. 

Nur ein klares Konzept mit verbindlichen Aussagen zur zukünftigen 

räumlichen, quantitativen und qualitativen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 

kann verhindern, dass die zentralen Versorgungsbereiche 

und insbesondere der Hauptgeschäftsbereich in der InnenGemeinde 

als Einzelhandelsstandorte an Bedeutung verlieren. 

Zur Verwirklichung der aufgeführten Ziele bedarf es konkreter Instrumentarien. 

Zum einen müssen gemäß dem Konzept eindeutige Kriterien festgelegt 

werden, die eine Typisierung und Definition von Zentren / Einzelhandelsstandorten 

und somit eine Kategorisierung der Bereiche ermöglichen. 

Zum erscheint es als wichtig, eine verbindliche Sortimentsliste zu verabschieden, 

die angibt, in welchen Bereichen welche Sortimente verkauft 

werden dürfen. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass die aus Sicht des 

Konzeptes richtigen Methoden und Auflagen in den jeweiligen Gebieten 

Anwendung finden bzw. beachtet werden. 

Im Folgenden werden die Instrumente definiert.



ALLGEMEINE KRITERIEN ZUR TYPISIERUNG UND DEFINITION VON ZENTREN/ 

EINZELHANDELSSTANDORTEN 

Abb.: Kriterienkatalog 

HOLDORFER SORTIMENTSLISTE 

Anhand der ‚Holdorfer Sortimentsliste‘ wird festgelegt, welche Sortimente 

in welchen Gebieten verkauft werden dürfen. Im Hauptgeschäftsbereich 

dürfen sowohl nahversorgungsrelevante Sortimente als auch zentrenrelevante 

Sortimente verkauft werden. In Nahversorgungszentren dürfen nahversorgungsrelevante 

Sortimente verkauft werden. An Sonderstandorten 

dürfen nichtzentrenrelevante Sortimente verkauft werden. Diese Liste dient 

der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im SUB. 

Nachstehend werden die für den Gemeinde-Umland-Bereich Holdorf zentrenrelevanten 

Sortimente sowie die nicht zentrenrelevanten Sortimente zusammenfassend 

dargestellt. Die Zentrenrelevanz ergibt sich dabei vor allem 

aus der konkreten Verteilung der Einzelhandelsangebote im Gemeinde-Umland-Bereich 

Holdorf selbst. 

Die Leit- oder Magnetfunktion einzelner Anbieter bzw. Sortimente, Kopplungsaffinitäten, 

quantitative oder qualitative Angebotsschwerpunkte, Betriebsstrukturen 

etc., aber auch die allgemeine Bedeutung der entspre-



chenden Warengruppen für zentrale Einzelhandelslagen in Holdorf sind 

weitere bestimmende Faktoren für die Zentrenrelevanz. 

Auch wenn die entsprechende(n) Warengruppe(n) derzeit nicht oder nur 

zu einem geringen Anteil im Holdorfer Hauptgeschäftsbereich verortet ist, 

ist / sind sie aber für die Attraktivität und Lebensfähigkeit dieser Standorte 

besonders wichtig. Darüber hinaus kann eine Warengruppe als zentrenrelevant 

definiert werden, sofern deren Realisierung realistisch ist. 

Darüber hinaus werden auch die nicht zentrenrelevanten Sortimente in 

der Liste dargestellt. 

Zentrenrelevante Sortimente 

Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) 

Bücher 

Computer und Zubehör, Telekommunikation 

Elektrokleingeräte, Leuchten 

Fahrräder und Zubehör 

Farben, Lacke, Tapeten 

Foto, Film 


Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat 

Großelektro - weiße Ware 

Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 

Kunstgegenstände, Antiquitäten 

Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, 

Taschen, Schulranzen) 

Musikinstrumente 

Optik, Hörakustik 

Sanitätswaren inkl. Orthopädische Artikel 

Schreibwaren 

Schuhe 

Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) 

Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung 

Uhren und Schmuck 

Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, Video, Tonund 

Datenträger) - braune Ware 

Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung 

Werkzeuge, Eisenwaren 

Zoologischer Bedarf für Heimtiere 

Nahversorgungsrelevante Sortimente 

Lebensmittel (inkl. Getränke) 

Reformwaren 

Biowaren 

Drogerieartikel/ Parfümerieartikel inkl. 

Apotheken 

Schnittblumen 

Kioskbedarf/ Zeitschriften 

Nichtzentrenrelevante Sortimente 

Baustoffe, Baumarktartikel 

Bodenbeläge (inkl. Teppiche und Teppichböden) 

Büromaschinen 

Campingartikel 

Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) 

Kfz-Zubehör 

Möbel (inkl. Matratzen) 

Sanitärwaren 

Zoologischer Sonderbedarf für Großtiere 

STANDORTBEZOGENE EMPFEHLUNGEN FÜR DIE ENTWICKLUNGSBEREICHE DES 

HOLDORFER EINZELHANDELS 

Im Folgenden werden die Empfehlungen für den „Hauptgeschäftsbereich“ 

(Zentraler Versorgungsbereich = ZVB) und für die Gewerbegebiete 

„Wischhäuser“, „In den Wiesen“ und „Industriestraße“ Empfehlung wiedergegeben.



ENTWICKLUNGSZIELE HAUPTGESCHÄFTSBEREICH HOLDORFER INNENGEMEINDE 

Das Hauptziel ist der Erhalt und die nachhaltige Sicherung der Versorgungsstruktur 

und -qualität des Hauptgeschäftsbereichs in der InnenGemeinde. 

Aufgrund einer bereits bestehenden bemerkenswert breiten und 

auch qualitativen Angebotsausstattung und -struktur im Hauptgeschäftsbereich 

ist in erster Linie eine Arrondierung des Angebotsspektrums, insbesondere 

durch zielgerichtete, branchenspezifische Weiterentwicklungen 

mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten empfehlenswert, um 

die Attraktivität dieses räumlichen Entwicklungs- und Angebotsschwerpunkts 

sichern zu können. In diesem Zusammenhang bieten sich Waren aller 

Bedarfsstufen an. 

Ein breites Sortimentsspektrum ist vorhanden und beinhaltet die Leitbranchen 

des Hauptgeschäftsbereichs. Neben den grundversorgungsrelevanten 

Leitbranchen der kurzfristigen Bedarfsstufe (z.B. Nahrungs- und Genussmittel 

oder Gesundheits- und Körperpflegeartikel) bieten sich aufgrund 

der hohen Leitfunktion für zentrale Einzelhandelslagen die Warengruppen 

Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren, GPK/Hausrat/- 

Geschenkartikel, weiße und braune Ware sowie ferner Spielwaren/Hobbyartikel 

und insbesondere Sport-/ Camping- und Outdoorartikel 

an. 

Zur Positionierung des zentralen Versorgungsbereiches gegenüber nicht integrierten 

Standorten ist es notwendig und sinnvoll, weitere Entwicklungen 

an diesen städtebaulich sinnvollen Standort zu lenken. 

Aus diesem Grund und zur Wahrung seiner Versorgungsfunktion dient der 

Hauptgeschäftsbereich in der Gemeinde Holdorf als eindeutiges Vorranggebiet 

für zukünftige zentrenrelevante Einzelhandelsansiedlungen, insbesondere 

in den zentrenprägenden Leitbranchen der kurz- und mittelfristigen 

Bedarfsstufe. 

Zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen können in diesem Zusammenhang 

sinnvoll sein, wenn dies zu einer nachhaltigen Profilierung des Hauptgeschäftsbereichs 

durch eine aus städtebaulichen und siedlungsräumlichen 

Gesichtspunkten vorteilhafte Konzentration des Einzelhandels beiträgt (Innen- 

vor Außenentwicklung). 

Eine mögliche Schwächung von dezentralen bereits heute bestehenden 

Einzelhandelsstandorten wird dabei langfristig unter dem Aspekt der 

gleichzeitigen Positionierung des Hauptgeschäftsbereichs im kommunalen 

Gefüge ausdrücklich akzeptiert (Eingangsfunktion der nördlichen Gewerbegebiete).



RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN HAUPTGESCHÄFTSBEREICH HOLDORFER 

INNENGEMEINDE 

Vor dem Hintergrund der begrenzten räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten 

innerhalb der bestehenden Strukturen des Hauptgeschäftsbereiches in 

seiner derzeitigen Abgrenzung ist es sinnvoll, zusätzliche Flächen, die unmittelbar 

an die heutigen Einzelhandelslagen des Hauptgeschäftsbereichs 

angrenzen, als Entwicklungsbereiche bzw. Potenzialflächen zur räumlichen 

Entwicklung des Hauptgeschäftszentrums optional auszuweisen. 

Auf diese Weise stehen auch zukünftig Flächen unmittelbar im Hauptgeschäftsbereich 

für eine Einzelhandelsentwicklung zur Verfügung, so dass 

ein Stillstand der Einzelhandelsentwicklung bzw. eine reine Negativ- bzw. 

Verhinderungsplanung vermieden wird. 

Potenzielle Entwicklungsflächen sind in diesem Zusammenhang vor allem 

beim Gelände entlang dem bisherigen Möbelhaus Böckmann und dem 

bestehenden Lebensmittelversorger Markant (mit Getränkemarkt BigBox 

und Schlecker) zu suchen. 

Insgesamt ist aufgrund der bestehenden Angebotsausstattung keine zwingende 

Erweiterung der hier empfohlenen Hauptgeschäftslagen erforderlich. 

Der zukünftige zentrale Versorgungsbereich der Gemeinde Holdorf setzt 

sich aus dem heutigen Hauptgeschäftsbereich und des soeben definierten 

Erweiterungsbereichs zusammen. Die Entwicklung eines Angebots in 

zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb dieses Bereichs muss hinsichtlich 

möglicher städtebaulicher Auswirkungen bzw. potenzieller Synergieeffekte 

auf das Zentrum kritisch überprüft werden. 

ENTWICKLUNGSZIELE GEWERBEGEBIETE 

Grundsätzlich ist der Entwicklungsbereich in den Gewerbegebieten „In 

den Wiesen“, „Industriestraße“ und „Wischhäuser“ im Rahmen der räumlich-funktionalen 

Angebotsstruktur als Ergänzungs- und Vorrangstandort für 

nicht zentrenrelevanten Einzelhandel gut geeignet. 

Im Sinne der Verhinderung einer verschärften Wettbewerbssituation zum 

zentralen Versorgungsbereich InnenGemeinde ist ein empfehlenswerter 

(weiterer) Ausbau des zentrenrelevanten Angebots jedoch restriktiv zu behandeln. 

Stattdessen ist der Standort als Vorrangstandort für die Ansiedlung 

nicht zentrenprägender Einzelhandelssortimente in funktionaler Ergänzung 

zum Hauptgeschäftsbereich InnenGemeinde zu betrachten. 

Die vorhandenen Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment (Penny, 

Sport Böckmann) genießen dabei Bestandsschutz. Eine weitere Ansiedlung 

zentrenrelevanten Einzelhandels, insbesondere in Form großflächiger Betriebe, 

ist zukünftig planungsrechtlich auszuschließen.



RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN GEWERBEGEBIET 

Im Anschluss zu den Empfehlungen der einzelnen Gebiete werden die 

Grundsätze zur zukünftigen räumlichen Steuerung und Entwicklung des 

Einzelhandels und der Zentren im Gemeinde-Umland-Bereich Holdorf aufgeführt. 

Bei den Grundsätzen 1 – 3 handelt es sich um ein verbindliches 

Regelwerk, welches die Rechte und Pflichten für die am Geschehen beteiligten 

Akteure (Gemeindeverwaltung, Politik, Investoren, Konsumenten) 

festlegt. 

GRUNDSÄTZE ZUR ZUKÜNFTIGEN RÄUMLICHEN STEUERUNG UND ENTWICKLUNG 

DES EINZELHANDELS UND DER ZENTREN IM GEMEINDE-UMLAND-BEREICH 

HOLDORF 

Die Ergebnisse der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Spielräume bedeuten 

für Holdorf, dass weniger ein quantitativer Ausbau als vielmehr die 

räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung 

in Holdorf sicherstellen können. 

Für Holdorf bedeutet dies, dass neue oder sich vergrößernde Anbieter nur 

bewusst, mit Blick auf die Gesamtentwicklung als Konkurrenz „gesetzt“ 

werden sollen. Dies impliziert eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes 

als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter. 

Mögliche Ausnahmen hinsichtlich einer Überschreitung des aufgezeigten 

quantitativen Entwicklungsspielraums indes müssen im Detail geprüft werden. 

Diese Ausnahmen können dann sinnvoll sein, wenn sie die angestrebte 

räumlich-strukturelle Entwicklung des Einzelhandels in Holdorf forcieren 

können. 

So ist eine Neuansiedlung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben 

(auch bei Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraume) 

z.B. dann sinnvoll, wenn Sie zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche, 

der räumlichen Konzentration des nicht-zentrenrelevanten 

Einzelhandels in den vorstehend genannten Gewerbegebieten oder zur 

Sicherung wichtiger Grund- und Nahversorgungsbetriebe in den Siedlungsbereichen 

beitragen. 

Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung und Stärkung der Einzelhandels- 

und Zentrenentwicklung im Gemeinde-Umland-Bereich Holdorf sollten für 

die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien 

im Benehmen mit der Raumordnung / Landesplanung entwickelt 

werden. 

Die zentralörtliche Bedeutung des Grundzentrums Holdorf ist nachweislich 

nicht in den eigenen Gemeindegrenzen gelegen, sondern von höchster 

Bedeutung für die wirtschaftliche Gesamtentwicklung der Region.



Vor dem Hintergrund der o.g. Ziele sowie unter Berücksichtigung der Bewertung 

der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden 

Faktoren andererseits sollen für Holdorf die folgenden 

Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung gelten 

und durch entsprechende politische Beschlusse untermauert werden. 

So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren) 

als auch extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige 

Investoren) wichtige Signale gesetzt werden. Erst mit diesem 

Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten Planungs-, Investitions- und 

Rechtssicherheit zu gewährleisten. 

Dabei sei insbesondere im Hinblick auf die zukünftige bauleitplanerische 

Umsetzung auch an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass das Einzelhandels- 

und Zentrenkonzept eine wichtige Entscheidungsgrundlage für 

zukünftige politische wie städtebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- 

und Zentrenentwicklung im Gemeinde-Umland-Bereich Holdorf 

darstellt. 

Es gibt Leitvorstellungen und Grundsätze vor, die im (bauleitplanerischen) 

Einzelfall umzusetzen sind. 

Gleichsam sind die Kommunen des Gemeinde-Umland-Bereichs Holdorf 

nicht von der Pflicht entbunden, in jedem Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen 

Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können 

und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. 

GRUNDSATZ 

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zukünftig 

nur noch im Hauptgeschäftsbereich der Holdorfer InnenGemeinde zugelassen 

werden. Sortimente die zum zentrenrelevanten Hauptsortiment gehören, 

wurden bei der Konzepterstellung definiert und werden in der „Holdorfer 

Liste“ hinterlegt. 

Ausnahmsweise können Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Nebensortimenten 

außerhalb des Hauptgeschäftsbereichs der Holdorfer InnenGemeinde 

zugelassen werden, sofern von Ihnen keine Negativwirkung 

auf den zentralen Versorgungsbereich der InnenGemeinde zu erwarten 

sind. 

Dies ist in der Regel dann anzunehmen, sofern keine strukturprägende 

Größenordnung überschritten wird und es sich ansonsten um einen Einzelhandelsbetrieb 

mit überwiegend nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment 

handelt. 

Dabei gilt eine Verkaufsflächengröße ab 100 qm grundsätzlich als prüfungsrelevant. 

Oberhalb dieser Verkaufsflächengröße der Nebensortimente 

ist dabei der Nachweis zu erbringen, dass der zentralörtliche Versor-



gungsbereich oder einzelne Geschäfte nicht oder nur unmaßgeblich geschädigt 

werden. Bei der Prüfung der Umsatzumverteilungswirkung gilt die 

Festlegung einer 7-Prozent-Grenze, bezogen auf den Umsatz eines einzelnen 

Geschäftes bzw. des Hauptgeschäftsbereiches insgesamt. 

In solchen hier nicht genannten Gewerbe- und Industriegebieten sowie in 

Abhängigkeit von der jeweiligen Zweckbestimmung und den vorhandenen 

textlichen Festsetzungen ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben 

mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig 

von der Größenordnung generell auszuschließen. 

Bestehende Betriebe im Gewerbegebiet, welche zentrenrelevante Hauptsortimente 

anbieten, sollten generell keine Verkaufsflächenerweiterung für 

diese zentrenrelevanten Hauptsortimente durchführen dürfen. Folgende 

Grafik bildet die Empfehlung für die Festlegung eines ‚Zentralen Versorgungsbereiches’ 

in Holdorf ab: 

Abb.: Vorschlag zur Festlegung eines zentralen Versorgungsbereiches (eigene Darstellung 

auf der Grundlage der Katasterpläne Holdorf)



VORGEHENSWEISE BEI DER BEURTEILUNG VON EINZELHANDELSVORHABEN 

Wesentliche Einzelhandelsvorhaben sollten einer interdisziplinär besetzten 

Arbeitsgruppe Einzelhandel vorgelegt werden. Diese könnte aus Vertretern 

der Industrie- und Handelskammer Oldenburg, des Wirtschaftsforums und 

der Abteilungen Stadtplanung, Bauordnung, Verkehr und Wirtschaftsförderung 

der Gemeinde Holdorf bestehen. 

Die Gründung der Arbeitsgruppe (AG) sollte vom Rat der Stadt beschlossen 

werden. Die AG bewertet die Einzelhandelsvorhaben anhand der Leitlinien 

des Einzelhandelskonzeptes und empfiehlt der Verwaltung eine entsprechende 

Vorgehensweise. 

Folgende Grundsätze sollten dabei berücksichtigt werden: 

Für Vorhaben mit reinem Angebot an nicht zentrenrelevanten Sortimenten 

besteht generell kein Steuerungsbedarf, sofern einer raumverträglichen 

Ansiedlung aus den vorhandenen Kaufkraftpotenzialen der 

Gemeinde zweifelsohne zugestimmt werden kann. Regelungserfordernisse 

ergeben sich dagegen im Bereich der zentrenrelevanten 

Randsortimente. 

Ansiedlungsvorhaben aus dem Bereich der nahversorgungsrelevanten 

Sortimente innerhalb des definierten ‚Zentralen Versorgungsbereiches’ 

sind als konzeptkonform einzustufen. 

Dem Lebensmitteleinzelhandel kommt eine besondere Bedeutung im 

Hinblick auf die Sicherung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung 

zu. Nahversorgungsbetriebe sind daher auch außerhalb der umgrenzten 

Bereiche denkbar, wenn keine schädlichen Auswirkungen 

auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu erwarten sind. 

§ 11 Abs. 3 BauNVO zählt beispielhaft die insbesondere in Betracht 

kommenden Auswirkungen auf. Dies sind schädliche Umwelteinwirkungen 

sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf 

den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, 

auf die Entwicklung ‚Zentraler Versorgungsbereiche’ in der Gemeinde 

oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und 

auf den Naturhaushalt. Maßgeblich für die Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben 

ist auch das Kriterium der Großflächigkeit. Nach § 11 

Abs. 3 BauGB sind Auswirkungen grundsätzlich anzunehmen, wenn die 

Geschossfläche 1.200 qm überschreitet (Regelvermutung). 

Nach aktueller Rechtsprechung wird die Schwelle zur Großflächigkeit 

auch bereits bei unter 800 qm Verkaufsfläche gesehen. Entscheidende 

Kriterien für die Beurteilung von möglichen Auswirkungen sind die 

Verbrauchernähe sowie eine städtebaulich integrierte Lage und der 

Anteil zentrenrelevanter Randsortimente im Angebot des Betriebes. 

Damit ist jeder großflächige Einzelhandelsbetrieb auf Kern- oder Sondergebiete 

zu verweisen.



Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten oberhalb von 100 qm 

Verkaufsfläche - dieser Wert entspricht einer von der Gemeinde Holdorf 

noch festzulegenden Grenze zur generellen Gefährdungsabschätzung 

- wird auf das definierte Hauptzentrum (Zentraler Versorgungsbereich) 

begrenzt. 

FUßLÄUFIGE NAHVERSORGUNG 

Eine wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung ist anzustreben. Das gilt 

auch und insbesondere für den Ortsteil Langenberg der Gemeinde Holdorf. 

Im Gemeindegebiet sind weitere Einzelhandelsstandorte vorhanden. Keiner 

dieser Standorte erfüllt die Voraussetzungen für die Festlegung eines 

‚Zentralen Versorgungsbereiches’, dennoch wird im Einzelfall auch von 

solchen Standorten Versorgungsfunktionen übernommen. Die bestehenden 

Betriebe in diesen Standort(-agglomerationen) genießen Bestandsschutz. 

Eine Stärkung oder Erweiterung im Bereich des großflächigen und 

zentrenrelevanten Einzelhandels ist jedoch städtebaulich nicht wünschenswert, 

da das Hauptgeschäftszentrum (zentraler Versorgungsbereich) 

dadurch geschwächt werden kann. 

EINZELHANDEL IN GEWERBEGEBIETEN 

Es sind drei Einzelhandelsnutzungen bzw. -betriebe identifiziert. 

Penny Lebensmitteldiscounter mit teilweiser Nahversorgungsfunktion, 

Böckmann Sport. Gewerbebetrieb mit Fabrikverkauf 

Möbelhaus Hüdepohl. 

Abb.: Bestehender Einzelhandel mit Bestandsschutz in Gewerbegebieten (eigene Darstellung)



Hinsichtlich des Penny-Marktes ist nach Bestätigung der Konzernzentrale 

der REWE davon auszugehen, dass der Einzelhandelsbetrieb in Kürze aus 

betriebswirtschaftlichen Gründen geschlossen werden wird. 

Hinsichtlich der Nachnutzung des Möbelhauses Hüdepohl werden nicht 

zentrenrelevante Anbieter empfohlen (z.B. Sonderpreis Baumarkt, Frick- 

Teppichmärkte, Spezialnutzer wie Equiva). 

Der auf die Weiterverarbeitung unfertiger Einzelhandelssortimente spezialisierte 

Betrieb Sport-Böckmann unterhält einen Fabrikverkauf in übersichtlicher 

Größenordnung. Diese Verkaufseinrichtung wird für überregional bedeutend 

angesehen und sollte unbedingt erhalten werden. 

Neben den genannten Unternehmen bestehen eine Vielzahl kleiner, vor 

Allem spezialisierter Betriebe, die als Randumsätze einzelhandelsrelevante 

Sortimente anbieten. Die Umsatzgrößen dieser Erträge sind derzeit relativ 

bedeutungslos, um Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich 

befürchten zu müssen. Darüber hinaus werden dort überwiegend Sortimente 

aus nicht zentrenrelevanten Sortimenten angeboten, die dadurch 

keine generell zulässig sind. 

Für diese Betriebe gilt im Übrigen auch die Bestandsschutzregelung. 

Als arrondierende und den zentralen Versorgungsbereich ergänzenden 

Handelsbesatz wird die Festlegung gemäß der nachstehenden Abgrenzung 

empfohlen: 

Abb.: Sonderstandort für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel (eigene 

Darstellung auf Grundlage der Katasterpläne der Gemeinde Holdorf) 

Im Zuge der hier vorgenommenen Analysen der Einzelhandelssituation in 

Holdorf haben wir - eingangs bereits ausgeführt - die Bemühungen der



Umlandgemeinden für eine ihrerseitige Stärkung der Einzelhandelsfunktion 

nicht nur registriert, sondern besonders bewertet. 

Insbesondere gehen erhebliche Gefahren für den ansässigen Einzelhandel 

vom Bestand und von den weiteren Entwicklungen in Steinfeld und 

Bersenbrück aus. 

Allein in der Gemeinde Steinfeld haben wir im Rahmen der Wettbewerbsanalyse 

21.175 qm Verkaufsflächen (inkl. 3.105 qm Leerstandsflächen / 9 

Geschäftseinheiten) am 27.05.2011 bewertet. 

Mit einem Verkaufsflächenanteil von über 2,2 qm je Einwohner zehrt diese 

Gemeinde an der Substanz der in Holdorf sich redlich mühenden Einzelhändler. 

In Bersenbrück sind (für die Größe und Bedeutung) gigantische Verkaufsflächenerweiterungen 

jüngst in den Medien bekannt geworden. 

Es findet derzeit offensichtlich ein enormes „Aufrüsten“ in den Umlandgemeinden 

statt. Hiergegen, so wird empfohlen, sollte mit geeigneten raumordnenden 

Mitteln Einhalt geboten werden. 

Die Entwicklungen in Holdorf, ausschließlich auf die tägliche Versorgung 

der eigenen Einwohner ausgerichtet, erscheinen dagegen als kleiner 

„Wermutstropfen“, diese Bemerkung möge als Anregung erlaubt sein. 

MR Consultants, Hamburg Hamburg, den 30. Mai 2011 

Stefan Pötzsch 

(Geschäftsführer und Gesamtverantwortung)

MR Consultants Hamburg - Gemeinde Holdorf

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