ivG - Leistungsbilanzportal

Leistungsbilanz 2011:
Real Assets. Real Passion.
EuroSelect
Immobilienfonds

Die Hauptverwaltung der Allianz Deutschland in Unterföhring – architektonisch
gelungen und gleichzeitig funktional. Gemeinsam mit dem anliegenden
Betriebsgebäude bildet der größte Standort der Allianz Deutschland AG das
Fundament für den aktuellen Fonds der IVG, den EuroSelect 21 München.
EuroSelect 21 München, München-Unterföhring

Inhalt
vorwort ......................................................... 2
real assets. real Passion. ..................... 4
ivG funds ...................................................... 10
Erfolgskonzept ................................................... 10
Starkes Netzwerk ............................................... 16
Gebündelte Immobilienkompetenz .......................18
Transparenz schafft Vertrauen ............................ 20
Professionell und engagiert ................................ 24
leistunGsbilanz ........................................ 28
Überblick .......................................................... 28
Ermittlungsgrundsätze ....................................... 32
EuroSelect 07 – Triple ........................................ 34
EuroSelect 08 – NeathousePlace ........................ 36
EuroSelect 09 – RiversideHouse ......................... 38
EuroSelect 10 – Amersfoort ................................ 40
EuroSelect 11 – Moorgate .................................. 42
EuroSelect 12 – LondonWall ............................... 44
BalancedPortfolio UnitedKingdom ...................... 46
EuroSelect 14 – TheGherkin ............................... 48
EuroSelect 16 – TheSquare ................................ 50
EuroSelect 17 – Amstelveen . ............................... 52
EuroSelect 20 – TheNorthGate ............................ 54
Testat ................................................................ 56
Glossar ............................................................. 57
ivG immobilien aG ....................................... 58
fussnoten zu den euroselect fonds ..... 61
RechtlicheR hinweis:
die leistungsbilanz der immobilienfonds für Privatanleger
wurde nach den vGf-leitlinien (vGf: verband
Geschlossene fonds e. v.) zur erstellung von leistungsbilanzen
in der fassung vom 27.06.2007, zuletzt geändert
am 01.04.2009, erstellt. in dieser broschüre sind
alle immobilienfonds enthalten, die die ivG seit ihrer
100%igen Übernahme der wert-Konzept immobilienfonds
GmbH in der Produktlinie euroselect für Privatanleger
aufgelegt hat. nachfolgend finden sie die
wesentlichen angaben aus der testierten leistungsbilanz
zum stichtag 31.12.2011. die vollständige leistungsbilanz
der euroselect fonds sowie der Geschäftsbericht
der ivG immobilien aG werden auf wunsch zur
verfügung gestellt. die leistungsbilanz
der früheren wert-Konzept fonds wird
separat weitergeführt. die Jahresabschlüsse
der einzelnen fondsgesellschaften
können bei bedarf bei der
ivG Private funds management
GmbH, berlin, eingesehen oder auf
anfrage übersandt werden.
Redaktionsschluss der Leistungsbilanz 2011 ist der 15.08.2012.

vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
transparente und proaktive Kommunikation mit unseren Anlegern zählt zu den Grundprinzipien unserer
Unternehmenspolitik. Diese Leistungsbilanz ist ein fester Bestandteil unserer Kommunikationsaktivitäten und
gibt Ihnen einen Überblick über den wirtschaftlichen Verlauf unserer Beteiligungsprodukte für Privatanleger
in den vergangenen zwölf Monaten.
Im Geschäftsjahr 2011 wirkte sich die weiter schwelende Banken- und Staatsschuldenkrise auf die Gesamtwirtschaft
negativ aus, auch wenn sich Deutschland teilweise davon abkoppeln konnte. Die Turbulenzen
rund um den Euro trüben jedoch europaweit die Wirtschaftstimmung. Es wird immer deutlicher, dass die
hohe Abhängigkeit der Realwirtschaft von den Geld- und Kapitalmärkten die Gefahr eines wirtschaftlichen
Flächenbrandes birgt, der nicht nur in den am meisten betroffenen Ländern Griechenland, Spanien, Italien,
Portugal und Irland für Unruhe sorgt. Als Folge bestehen die Verwerfungen der Wechselkursverhältnisse zwischen
Euro und britischem Pfund sowie zwischen Pfund und Schweizer Franken unverändert weiter bzw.
haben sich sogar noch verschärft. Eine Normalisierung ist nicht in Sicht. Diese Situation beeinflusst unweigerlich
auch die angestrebten Fondsergebnisse auf Euro-Ebene unserer EuroSelect Fonds in Großbritannien.
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat die Wahrnehmung der Investoren für Chancen und Risiken von Investments
geschärft. Der Fokus vieler Anleger liegt auch bei Immobilien nun noch mehr auf deren Qualität und
Nachhaltigkeit. Die Anlageklasse Immobilie bleibt dabei aber ein wichtiges Element einer ausgewogenen und
langfristig orientierten Anlagestrategie. Für Anleger steht dabei die Solidität der Anlage im Vordergrund ihrer
Investitionsentscheidung. Daher nimmt im Bereich der geschlossenen Fonds eine solide Konzeption der
Anlageprodukte neben der Rendite einen hohen Stellenwert ein und ist ein ausschlagbebendes Kriterium für
oder gegen eine Beteiligung.
Immobilien sind nach wie vor die beliebteste Anlageklasse. Trotz der starken Konkurrenz von Direktinvestitionen
konnten Deutschlandimmobilienfonds ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr um 38 Prozent steigern.
Auch Immobilienfonds mit Objekten im Ausland haben 2011 um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr
zugelegt. EuroSelect Fonds haben von den überwiegend langfristigen Mietverhältnissen profitiert und waren
kaum von Mieterinsolvenzen betroffen. Wie schon in den letzten Jahren wurden auch per 31.12.2011 mit
99,6 Prozent Gesamtvermietungsstand und mit 96,8 Prozent der prospektierten Mieterträge in Landeswährung
die prospektierten Vermietungsergebnisse im Wesentlichen erreicht.
Die IVG hat im Jahr 2011 ihre Strategie konsequent fortgeführt und sich als integrierte Investment-Plattform
am Markt positioniert. Die IVG bietet vor allem maßgeschneiderte Produkte für die Anlagebedürfnisse institutioneller
und privater Anleger in Immobilien und immobiliennahen Investments an und beteiligt sich dabei
auch selektiv als Co-Investor über Kapitalpartnerschaften an den eigenen Produkten. Im Mai 2011 konnte
auf dieser Basis das erste Private Placement mit einem Eigenkapitalvolumen von 11 Mio. Euro erfolgreich
platziert werden. Zudem haben wir im Jahr 2011 mit dem IVG EuroSelect 21 München ein Produkt konzipiert,
das seit Anfang 2012 in der Platzierung ist und augenscheinlich die Anlegerbedürfnisse bedient. Unser neuer
Fonds zeichnet sich aufgrund des Standorts München Unterföhring, des Mieters Allianz und der Qualität der
Objekte durch eine hohe Solidität aus. Der bisherige erfolgreiche Platzierungsverlauf bestätigt, dass wir mit
diesem Produkt dem Bedürfnis vieler Privatanleger nach einer soliden Anlageform nachkommen.
2

eal assets. real Passion. ivg funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
Grundlage für unsere Investments und Produkte sind die beiden Säulen IVG Investment und IVG Funds, die
auf einem gemeinsamen Fundament stehen: dem eigenen IVG Asset Management. In der Zusammenarbeit
dieser drei Geschäftsbereiche verbindet sich die Kompetenz in der Fondskonzeption mit dem gewachsenen
Know-how im Asset Management und der Marktnähe unserer europäischen Niederlassungen. Die gemeinsame
Investition mit Partnern schafft dabei eine unbedingte Interessenidentität zwischen Investoren und der
IVG. Nach über einem Jahr können wir sagen, dass sich die Zusammenführung der Bereiche IVG Investment,
IVG Funds und IVG Asset Management am Standort „THE SQUAIRE“ bewährt hat. Die zentrale Lage des
Objektes am Flughafen Frankfurt und die in Europa wohl einzigartige Erreichbarkeit unterstützen die Kommunikation
und die Flexibilität vor allem im Umgang mit unseren Kunden und Anlegern, aber auch in der
Zusammenarbeit der Kollegen untereinander.
Mit Zuversicht blicken wir nach vorn und arbeiten mit großem Engagement an innovativen und attraktiven
neuen Investitionsmöglichkeiten. Wir bedanken uns für Ihr Anlegervertrauen und freuen uns, Sie als Investor
auch für unsere zukünftigen Fondsprodukte gewinnen zu können. Ein besonderer Dank gilt auch unseren
Vertriebspartnern und Mitarbeitern.
Christian Kühni Dr. Jörn Heidrich
Christian Kühni,
Vorstand der IVG Immobilien AG und Sprecher
der Geschäftsführung IVG Private Funds GmbH
Dr. Jörn Heidrich,
Geschäftsführer IVG Private Funds GmbH
3

»
real assets. real Passion. ivg funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
als Hauptansprechpartner unseres
mieters allianz laufen bei mir alle fäden
zusammen. die ivG kann so im direkten
persönlichen Kontakt alle mietvertraglichen
regelungen klären.
«
volker bock,
director
Head of Key account management
5

»
real assets. real Passion. ivg funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
ob frankfurt oder london, brüssel
oder amsterdam: wir sind überall in
europa zuhause. für mich ist die enge
zusammenarbeit mit unseren vor-ortspezialisten
wichtig, um immer über
die aktuellsten entwicklungen und
trends der lokalen märkte informiert
zu sein.
«
nicole strunkheide,
associate director
transaction management Global
7

»
real assets. real Passion. ivg funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
Home is where the heart is – sagt ein
englisches sprichwort. mein Herz
ist in london und somit auch mein
berufl iches netzwerk. Hier schlage
ich die brücke vom londoner markt
zur internationalen investment-Plattform
der ivG.
«
david Gibson,
niederlassungsleiter in london
9

Sorgfältige Auswahl,
zuverlässige Begleitung.
der investitionsfokus
liegt
auf attraktiven
büroimmobilien,
die langfristig an
bonitätsstarke
mieter vermietet
sind. sorgfältige
auswahl und
analyse von
standort und
immobilie sind
Grundpfeiler
der fondskonzeption.
M
it den EuroSelect Immobilienfonds bietet die
IVG Privatanlegern und semi-institutionellen
Anlegern die Möglichkeit, langfristig in
attraktive Produkte zu investieren. Zentraler Bestandteil
für langfristig erfolgreiche Immobilieninvestments
ist das Asset Management der IVG, welches neben
einem lokalen und internationalen Netzwerk über
langjährige Erfahrungen in den jeweiligen Zielmärkten
verfügt. Dabei spielt die enge Zusammenarbeit zwischen
den Vor-Ort-Spezialisten der IVG, die im
direkten persönlichen Kontakt mit den Mietern der
sich in den EuroSelect Fonds befindlichen Immobilien
stehen, eine maßgebliche Rolle. Dieses Zusammenspiel,
gepaart mit dem Qualitätsanspruch an die
Immobilien und das Fondsergebnis, bilden die Grundlage
bei der Konzeption der EuroSelect Fonds.
attraKtive immobilien im foKus.
Mit den EuroSelect Fonds gehört die IVG nun schon
seit vielen Jahren zu den Marktführern im Segment der
geschlossenen Immobilienfonds. Die Grundidee der
EuroSelect Fonds ist, die langfristig erwartete Wirtschaftskraft
– insbesondere die der Wirtschaftsmetropolen
und Ballungsräume – immobilienwirtschaftlich
zu nutzen.
Der Investitionsfokus der EuroSelect Fonds liegt auf
ausgesuchten Büroimmobilien. Sie zeichnen sich zum
einen durch eine attraktive Architektur aus, gepaart
mit hoher Funktionalität der Büroflächen, zum anderen
durch Mieter mit guter Bonität und langfristigen Mietverträgen.
Die Standorte befinden sich in europäischen
Metropolen, die eine entsprechende wirtschaftliche
Perspektive aufweisen. Die IVG Private
Funds ermöglicht Privatanlegern und semi-institutionellen
Investoren auf diese Weise eine Beteiligung an
langfristig vermieteten Immobilien. Deren mögliches
Wertsteigerungspotenzial stützt sich insbesondere
auf das Asset Management, das die lokalen Märkte
durch langjährige Präsenz am besten kennt und so im
Sinne unserer Anleger kompetent handeln kann.
solides fondsKonzePt.
Die Investitionsstrategie zielt auf Ertragsmaximierung
bei möglichst hoher Sicherheit. Dabei ist eine
unternehmerische Beteiligung sowohl mit Chancen
wie auch mit Risiken verbunden. Unser Konzept
zeichnet sich durch eine sorgfältige Standort- und
Immobilienauswahl aus, die auf einer detaillierten
Analyse der wichtigen Einflussgrößen beruht. Die
Fondsstruktur wird steuerlich und rechtlich präzise
vorbereitet und der Fonds während seiner Laufzeit
10
durch ein professionelles Fondsmanagement und
Asset Management zuverlässig begleitet. Insbesondere
das Asset Management der IVG setzt alles
daran, auch in einem schwierigen wirtschaftlichen
Umfeld den besten Erfolg für die Fonds zu erzielen.
Abhängig von den Finanzierungsbedingungen, den
Mietüberschüssen sowie den Bedingungen des Immobilieneinkaufs
und späteren -verkaufs eröffnen diese
Faktoren dem Investor in der Summe steuereffiziente
und attraktive Ertragsmöglichkeiten.
EuroSelect Fonds stehen für einen verantwortungsvollen
Kapitalumgang, damit sich private Kapitalanleger
mit überschaubaren Beträgen an großen Immobilieninvestitionen
und deren Ertragskraft beteiligen
können.
aKtives manaGement in Krisenzeiten.
Auch wenn das Geschäftsjahr 2011 gesamtwirtschaftlich
Zeichen der Erholung von der Finanz- und Wirtschaftskrise
zeigte, ist die Krise nicht überwunden.
Dies äußert sich auch in den noch immer bestehenden
deutlichen Verwerfungen der Wechselkursverhältnisse
zwischen Euro und dem britischen Pfund (GBP)
sowie zwischen dem Schweizer Franken (CHF) und
dem britischen Pfund.
Die EuroSelect Fonds mit Büroimmobilien im Londoner
Immobilienmarkt konnten sich dieser Entwicklung
nicht entziehen. Aufgrund der vom Prospekt abweichenden
Wechselkursverhältnisse ist es bei den Euro-
Select Fonds 07, 08, 09 und 11 wie schon in 2010 auch
in 2011 zu wechsel kursbedingten Ausschüttungsreduzierungen
gekommen. Während diese Fonds ihre
Miete – beim EuroSelect Fonds 07 zumindest zum Teil
– in GBP erhalten, sind die Ausschüttungen in Euro zu
leisten. Bei den EuroSelect Fonds 07 und 08 kommt
hinzu, dass auch der Kapitaldienst für die Bankdarlehen
in Euro zu leisten ist. Der beim Umtausch der
Pfundeinnahmen in Euro realisierte Wechselkursverlust
führte dazu, dass geringere Eurobeträge für die
Auszahlung zur Verfügung standen als prognostiziert.
Der EuroSelect 10 hat im vergangenen Jahr aus kaufmännischer
Vorsicht gegenüber der Prognose nur
reduziert ausgeschüttet. Grund dafür ist, dass der Mieter
das Gebäude in 2014 verlassen wird. Vor diesem
Hintergrund soll Liquidität angespart werden, damit
der Fonds über Mittel für eine Anschlussvermietung
(z.B. für Renovierungen) verfügt.
Die nachfolgende Grafik 1, Seite 12, zeigt die Wechselkursentwicklung
zwischen Euro und GBP seit Januar

1999 und gibt die prospektierten Wechselkursverhältnisse
der betroffenen EuroSelect Fonds zu dem jeweiligen
Ankaufszeitpunkt wieder. Deutlich sind die Auswirkungen
der Finanz- und Wirtschaftskrise beim
Wechselkursverhältnis zu erkennen. Vor der Krise war
das Wechselkursverhältnis über viele Jahre durch
geringe Volatilität gekennzeichnet. Infolge der Krise
lag zum Beispiel beim EuroSelect 08 der Unterschied
zwischen dem prospektierten und dem tatsächlichen
Wechselkursverhältnis zum 30.12.2008 maximal bei
rund 32 %.
Alle EuroSelect Fonds haben in der Krisensituation
jedoch von den überwiegend langfristigen Mietverhältnissen
profitiert. Erfreulicherweise waren die Euro-
Select Fonds auch kaum von Mieterinsolvenzen
betroffen. Wie schon in den letzten Jahren wurden
auch per 31.12.2011 mit 99,6 % Gesamtvermietungsstand
die prospektierten Vermietungsergebnisse und
mit 96,8 % der prospektierten Mieterträge die Mieteinnahmen
in Landeswährung erreicht.
Betrachtet man die Entwicklung der Verkehrswerte in
GBP seit Fondsauflage (siehe hierzu nachfolgende
Grafik 2, Seite 12), so haben die Verkehrswerte der
Fondsimmobilien der EuroSelect Fonds 07, 08 und 09
die krisenbedingten Rückgänge wieder aufgeholt und
liegen per 31.12.2011 über ihrem Ankaufswert. Der
EuroSelect 11 hat sein Ursprungsniveau erreicht, während
beim EuroSelect 12 der ursprüngliche Verkehrswert
weiter unterschritten wird. Die Umrechnung der
jährlich in GBP festgestellten Verkehrswerte in Euro
zum jeweiligen Bewertungsstichtag (gestrichelte Linie)
zeigt die massiven Wechselkursveränderungen zwischen
GBP und Euro besonders deutlich. Danach hat
bisher keiner dieser EuroSelect Fonds sein Ursprungsniveau
in Euro wieder erreicht.
B
eim EuroSelect 12 und 14 traten markt- bzw.
wechselkursbedingte Verletzungen der kreditvertraglichen
Vereinbarungen über das
Verhältnis von Darlehen und Immobilienwert (Loan-To-
Value = LTV) auf. Um die Interessen unserer Anleger
zu wahren, konnten im Gespräch mit den finanzierenden
Banken für den EuroSelect 12 bereits Lösungen
gefunden werden, für den EuroSelect 14 dauern die
Verhandlungen noch an.
Beim EuroSelect 12 wurde die im Kreditvertrag vereinbarte
Beleihungsgrenze zum Jahresende 2009 erstmalig
überschritten. In intensiven Gesprächen mit den
finanzierenden Banken wurde eine bis Ende 2010
befristete Sondervereinbarung ausgehandelt, die eine
Sondertilgung in Höhe von insgesamt 7 Mio. GBP
(= 8 % des Eigenkapitals) zuzüglich einer Risikoprämie
beinhaltet. Für 2011 konnte eine Verlängerung der Ver-
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds
erfolgskonzept
LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
einbarung um 1 Jahr vereinbart werden, die u. a. eine
weitere Sondertilgung von 1 Mio. GBP vorsah. Die
erneute Überprüfung des LTV zum 31.12.2011 ergab
eine deutliche Verbesserung des LTV von 87,3 % auf
82,2 %. Der kreditvertraglich vereinbarte LTV von 70 %
konnte jedoch nicht eingehalten werden, sodass aktuell
halbjährlich Verhandlungen mit den finanzierenden
Banken geführt werden. Die derzeitige Vereinbarung
mit den Banken enthält einen Verzicht auf die kreditvertraglichen
Konsequenzen der Verletzung bis
31.12.2012. Der Mietvertrag des Hauptmieters endet in
2016. Da der Mieter nur noch eine kleinere Mietfläche
benötigt, prüft er derzeit Mietalternativen am Markt.
Vor diesem Hintergrund ist die Erhöhung der Sicherheiten
eine vorrangige Aufgabe. Aufgrund der mit den
Banken getroffenen Vereinbarung ist es der Fondsgesellschaft
seit dem 2. Halbjahr 2009 nicht möglich,
Ausschüttungen vorzunehmen.
Der EuroSelect 14 ist in GBP prospektiert, wobei die
Fremdfinanzierung in CHF eingedeckt wurde. Das
CHF Währungsrisiko – den Kapitaldienst betreffend –
wurde über einen Währungsswap mit dem Hauptmieter
Swiss Re abgesichert. Swiss Re zahlt hierbei einen
solchen Teilbetrag seiner grundsätzlich in GBP zu leistenden
Mietzahlung in CHF, wie er für den in CHF zu
bedienenden Kapitaldienst der Fondsgesellschaft
erforderlich ist. Die Wechselkursentwicklung des CHF
hat somit keine Auswirkungen auf die Bedienung des
laufenden Kapitaldienstes, führt jedoch kalkulatorisch
zu einer Erhöhung der Darlehensvaluta. Zum
20.02.2011 fand eine erneute Prüfung des LTV statt.
Der in CHF valutierende Kreditbetrag hat sich aufgrund
des nahe dem historischen Allzeittief liegenden
Wechselkursverhältnisses zwischen GBP und CHF
rechnerisch erhöht. Die nachfolgende Grafik 3, Seite
12, zeigt die Wechselkursentwicklung zwischen CHF
und GBP seit Januar 1999 auf und gibt das zum
Ankaufszeitpunkt beim EuroSelect 14 bestehende
Wechselkursverhältnis wieder. Gleichzeitig ist der
Immobilienwert gegenüber der letzten Bewertung im
Februar 2009 um rund 14 % gestiegen. Damit hat sich
das LTV-Verhältnis zwar verbessert, gleichwohl wurde
der kreditvertragliche LTV-Wert nicht eingehalten.
Angesichts der unterschiedlichen Einschätzungen der
verschiedenen Konsortialbanken zur weiteren Entwicklung,
insbesondere der nicht absehbaren Erholung
des GBP gegenüber dem CHF, ist die aktuelle
Verhandlungssituation deutlich komplexer als vor zwei
Jahren. Aufgrund des Andauerns der LTV-Verletzung
wurde 2011 keine Ausschüttung vorgenommen.
Erfreulich hat sich weiterhin die Vermietungssituation
entwickelt. Die in 2010 frei gewordenen Flächen
(3.824 m² bzw. 7,1 % der Gesamtmieteinnahmen)
11

Grafik 1: wechselkursentwicklung euro/GbP seit 1999 und wechselkursverhältnisse der euroselect fonds
zu den jeweiligen ankaufszeitpunkten
Maximalabweichung Wechsel-/Prospektkurs: ES 08: 32,08 % (30.12.2008)
Euro/GBP
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
Beginn der Finanz- und
Wirtschaftskrise im Frühjahr
2007 (Subprime-Krise)
0,75
0,70
0,65
EuroSelect 07 EuroSelect 09 EuroSelect 12
0,60
0,55
EuroSelect 11
EuroSelect 08
EuroSelect 14
Quelle: Bloomberg, eigene Berechnungen
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Grafik 2: verkehrswertentwicklung uK-immobilien seit ankauf der fondsimmobilien
Euro/GBP
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
EuroSelect 07: GBP Euro
EuroSelect 08: GBP Euro
EuroSelect 09: GBP Euro
EuroSelect 11: GBP Euro
EuroSelect 12: GBP Euro
Beginn der Finanz- und
Wirtschaftskrise im Frühjahr
2007 (Subprime-Krise)
Quelle: Bloomberg, eigene Berechnungen
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Grafik 3: wechselkursentwicklung cHf/GbP seit 1999 und wechselkursverhältnis beim euroselect 14 zum
ankaufszeitpunkt 21.02.2007
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
Beginn der Finanz- und
Wirtschaftskrise im Frühjahr
2007 (Subprime-Krise)
EuroSelect 14
Quelle: Bloomberg, eigene Berechnungen
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
12

EuroSelect 07 Triple,
Zanderstraße 5–7, Bonn
14
konnten bereits sämtlich erneut vermietet werden,
sodass ab Juli 2011 ein Vermietungsstand von 100 %
erreicht ist. Die Marktentwicklung sowie die Stellung
von „The Gherkin“ als Trophy-Building führten hierbei
jeweils zu Abschlüssen, die über dem aktuellen Spitzenmietniveau
liegen.
Für den BalancedPortfolio UK wurden keine regelmäßigen
jährlichen Ausschüttungen prognostiziert. Die
seitens der Zielfonds verfolgten Investmentstrategien
(gezielte Nutzung von Aufwertungspotenzialen) waren
2006 als chancenorientiert mit einem entsprechenden
Risikopotenzial eingestuft. Da die geplanten Investitionsstrategien
im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise
nicht wie ursprünglich geplant realisiert werden
konnten, haben die Zielfonds ihre Strategien teilweise
angepasst. Der Erfolg hängt nun im Wesentlichen von
der weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte in
Großbritannien ab. Aus heutiger Sicht gehen wir davon
aus, dass die bisherigen Wertverluste nur teilweise
wieder aufgeholt werden können.
Die EuroSelect Fonds 16, 17 und 20 haben für das
Geschäftsjahr 2011 wie prospektiert ausgeschüttet.
Bisher wurden zwei Fonds durch die IVG Private Funds
rückabgewickelt. Es handelt sich um den Dachfonds
BalancedPortfolio Asia, dessen Vertrieb im Jahr 2009
als Folge der deutlich negativen Entwicklung des asiatischen
Immobilienmarktes eingestellt wurde. Im
Rahmen der Rückabwicklung erhielten die Anleger ihr
eingezahltes Kapital vollständig zuzüglich 5 % Agio
sowie eine Verzinsung von 8,5 % p. a. zurück. Bei dem
zweiten Fonds handelt es sich um den EuroSelect 18,
der als risikobehafteteter Projektentwicklungsfonds
wahrgenommen wurde. Auch in diesem Fall erhielten
die Anleger ihr eingezahltes Eigenkapital zzgl. 5 %
Agio einschließlich einer Verzinsung von 6 % zurück.
EuroSelect 21 München,
München-Unterföhring

immobilien als ecHte anlaGealternative.
Gerade in der aktuellen Marktverfassung sind Immobilieninvestitionen
eine attraktive Alternative zu sonstigen
Kapitalanlagen. Nicht umsonst stehen sie in
der Anlegergunst weit vorn. Wesentliche Stärken
sind ihr Sachwertcharakter und der damit verbundene
mögliche Inflationsschutz sowie der langfristige
Anlagehorizont: Langfristig voll vermietete Immobilien
mit bonitätsstarken Mietern bleiben von kurzfristigen
Marktschwankungen oder Marktkrisen tendenziell
unberührt und sind gerade in Krisenzeiten
eine solide Kapitalanlage. Für IVG Funds gilt es in
dieser Situation, diejenigen Märkte zu identifizieren,
die nachhaltig attraktive Anlagechancen bieten, um
auch in Zukunft solide Erträge und Sicherheit zu
gewährleisten.
ivG euroselect 21 mÜncHen –
ein solides investment.
Mit Beginn des Jahres 2012 hat die IVG Private Funds
ihr Fondsportfolio um ein weiteres Produkt der Euro-
Select Serie erweitert. Mit dem EuroSelect 21 München
ist ein neuer geschlossener Immobilienfonds in
der Platzierung, der in zwei Gebäude am größten
deutschen Allianz-Standort in Unterföhring im Landkreis
München mit Hauptverwaltung und Betriebsgebäude
investiert und Anlegern die Chance auf nachhaltig
stabile Erträge bietet. Das Betriebsgebäude
beherbergt unter anderem das europaweit größte
Rechenzentrum des Konzerns. Beide Gebäude mit
einer Gesamtfläche von etwa 131.000 Quadratmetern
sind bis mindestens 31. Dezember 2024 mit einem
indexierten Mietvertrag an die Allianz Deutschland AG
als bonitätsstarken Mieter vermietet.
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds
erfolgskonzept
LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
An dem EuroSelect 21 München ist die IVG als Co-
Investor beteiligt. Damit besteht ein „Alignment of
Interest“ (Gleichrichtung der Interessen), das in dieser
Form beispielhaft am Markt für geschlossene Beteiligungen
ist. Da die IVG an den Investitionsschwerpunkten
europäischer Metropolen mit eigenen Mitarbeitern
vertreten ist, kennt sie die Stärken und möglichen
Schwächen eines Standortes aus eigener
Anschauung und kann so zeitnah auf Marktentwicklungen
reagieren. Zugleich übernimmt das Unternehmen
die Verwaltung der Immobilien durch das hauseigene
Asset Management, sodass Schnittstellen mit
entsprechenden Interessenskollisionen durch Vereinbarung
mit Dritten vermieden werden.
15
Der EuroSelect
21 München,
München-
Unterföhring,
vereint Stärke,
Qualität,
Perspektive
und Passion.

Gemeinsam stark: das Netzwerk
der EuroSelect Immobilienfonds.
das netzwerk
der ivG
ermöglicht einen
wissens- und
erfahrungsaustausch
über
die wichtigsten
europäischen
immobilienmärkte.
e
in herausragendes Merkmal der IVG Privatanlegerfonds
ist, dass sie vom Ankauf über das
Bewirtschaftungsmanagement bis zur Wiederveräußerung
des Objekts in einen großen internationalen
Immobilienkonzern eingebettet sind. Damit
verbinden sich eine Reihe von Vorteilen zum Nutzen
der Anleger, insbesondere durch den Wissens- und
Erfahrungsaustausch mit unseren Niederlassungen,
die umfangreiche Expertise beim Immobilienerwerb
und bei der Finanzierung, die Vor-Ort-Präsenz in den
wichtigsten europäischen Großstädten und ein breiteres
Spektrum an Ausgestaltungsmöglichkeiten bei
der Konzeption.
ivG Private funds: emissionsHaus
fÜr Private investoren.
Initiatorin und Herausgeberin der Produkte für Privatanleger
und semi-institutionelle Investoren ist die IVG
Private Funds GmbH. Das Unternehmen ist mittelbar
eine 100 %ige Tochter der IVG Immobilien AG.
Geschäftsgegenstand der IVG Private Funds GmbH
ist die Emission geschlossener Immobilienfonds und
vergleichbarer Vermögensanlagen für private und
semi-institutionelle Investoren. Geschlossene Immobilienfonds
sind eine Anlageform, die Privatanlegern
die Möglichkeit zur Investition in attraktive und zum
Teil auch große Immobilienobjekte bietet, zu denen sie
aufgrund des hohen Kapitalbedarfs und des fehlenden
Marktzutritts ansonsten keine Zugangsmöglichkeiten
hätten. Die Geschäftsführung und das Management
der Fonds sowie die Anlegerbetreuung für die
Privatanlegerprodukte liegen in den Händen der IVG
Private Funds Management GmbH mit Sitz in Berlin.
Rund 57.000 Anleger sind mit ca. 3,2 Milliarden Euro
in den verschiedenen Produktlinien investiert. Bislang
hat etwa jeder zehnte Anleger mehr als einen Fonds
bei der IVG gezeichnet (Stand 31.12.2011).
sYnerGien nutzen, um marKtPosition
auszubauen.
Als Investment-Plattform bietet die IVG im Wesentlichen
maßgeschneiderte Produkte für die Anlagebedürfnisse
institutioneller, semi-institutioneller und privater
Anleger in Immobilien und immobiliennahe
Investments an und beteiligt sich dabei auch selektiv
als Co-Investor über Kapitalpartnerschaften an den
eigenen Produkten. Das aus den beiden Säulen IVG
Investment und IVG Funds bestehende Geschäftsmodell
basiert auf dem gemeinsamen übergreifenden
Fundament, dem IVG Asset Management. Dadurch
ergeben sich Synergien, die die Kompetenz in der
Fondskonzeption mit dem gewachsenen Know-how
16
im Asset Management und der Marktnähe der europäischen
Niederlassungen verbinden. Der Geschäftsbereich
IVG Funds fungiert als koordinierende Schnittstelle
für die Aktivitäten im Fondsbereich insgesamt.
Während sich die IVG Private Funds GmbH an private
und semi-institutionelle Investoren wendet, konzentriert
sich die IVG Institutional Funds GmbH auf die
Konzeption und das Management von Immobilienspezialfonds
und strukturierten Kapitalanlagen für institutionelle
in- und ausländische Anleger. IVG Institutional
madrid
london
Paris

amsterdam
brüssel
Funds betreut 37 Spezialfonds und Mandate. Zusammen
mit den geschlossenen Immobilienfonds für Privatanleger
managt die IVG ein Volumen von 15,1 Milliarden
Euro (Stand 31.12.2011) und nimmt bei den offenen
Immobilienspezialfonds eine marktführende Position
ein, die das Unternehmen bereits seit Jahren
behaupten kann. Das enge Verhältnis zu der konservativ
und langfristig orientierten Anlegergruppe der
deutschen Versicherungen und Pensionskassen
basiert auf einer langen und vertrauensvollen Zusam-
etzel
bonn
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
starkes netzwerk
düsseldorf
Hamburg
wiesbaden frankfurt a. m.
frankfurt tHe squaire
mailand
münchen
berlin
wien
stockholm
menarbeit. Für die privaten Anleger richtet sich der
Investitionsfokus auf hochwertige Büroimmobilien
vorwiegend in europäischen Metropolen sowie künftig
auch in außereuropäischen Märkten.
Übergreifendes Ziel des Geschäftsbereichs Funds ist
es, in Deutschland die erfolgreiche Marktposition weiter
auszubauen und das Produktangebot weiter zu
entwickeln.
budapest
17
warschau
Helsinki

Immobilienkompetenz
mit langjähriger Erfahrung.
erfahrung, wissen
und immobilienzugang
als
Grundlage für
einen erfolgreichenwertschöpfungsprozess.
M
it den EuroSelect Immobilienfonds bietet die
IVG Privatanlegern und semi-institutionellen
Anlegern die Möglichkeit, langfristig in
attraktive Produkte zu investieren. Zentraler Bestandteil
für langfristig erfolgreiche Immobilieninvestments
ist dabei das Asset Management der IVG, welches
neben einem lokalen und internationalen Netzwerk
über langjährige Erfahrungen in den jeweiligen Zielmärkten
verfügt. Dabei spielt die enge Zusammenarbeit
zwischen den Vor-Ort-Spezialisten der IVG, die im
direkten persönlichen Kontakt mit den Mietern der
sich in den EuroSelect Fonds befindlichen Immobilien
stehen, eine maßgebliche Rolle. Dieses Zusammenspiel,
gepaart mit dem Qualitätsanspruch an die
Immobilien und das Fondsergebnis, bilden die Grundlage
bei der Konzeption der EuroSelect Fonds.
Wichtig für einen erfolgreichen Wertschöpfungsprozess
ist, dass die Fondsanlage gut ausgesucht, durchdacht
konzipiert und professionell begleitet wird. IVG
Funds qualifiziert sich dafür auf dreierlei Weise:
■ erfahrung: wir haben unsere leistungen im
Bereich immobilienfonds über viele Jahre kontinuierlich
ausgebaut, sodass wir heute zu den
führenden Fondsanbietern zählen.
■ wissen: wir sind immobilienexperten. Mehr
noch: innerhalb der immobilienwirtschaft konzentrieren
wir unsere Aufmerksamkeit insbesondere
auf Büroimmobilien. hier besitzen wir
europaweit ein starkes netzwerk und arbeiten
mit ausgewählten Partnern zusammen.
18
■ immobilienzugang: Auf der Basis von langjähriger
lokaler Marktpräsenz, überregionaler Vernetzung
und großem transaktionsvolumen verfügen
wir über einen ausgezeichneten Zugang
zu den potenziellen investitionsmöglichkeiten
vor Ort. Die iVG bewegte 2011 ein transaktionsvolumen
von 2,3 Mrd. euro.
Mit der Produktlinie EuroSelect stellen wir privaten
Anlegern und semi-institutionellen Investoren unsere
gebündelte Immobilienkompetenz zur Verfügung.
Unsere besondere Aufmerksamkeit bei der Konzeption
eines Immobilienfonds richtet sich darauf, dass
Wertschöpfung und Risiko in einem angemessenen
Verhältnis zueinander stehen. Auf dem Weg dorthin
untersuchen, prüfen und bewerten wir eine ganze
Reihe von Parametern. Dazu zählen insbesondere
Makro- und Mikrostandort, Objektqualität, Konzeptionsmöglichkeiten,
steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen,
Mieterqualität, Nachvermietungsmöglichkeiten
und potenzielle Exit-Optionen. Unsere
Fondsanlagen richten sich an folgenden Kriterien aus:
■ Transparente Entscheidungsgrundlagen: Das Hauptaugenmerk
bei unseren geschlossenen Immobilienfonds
richtet sich darauf, dass der Anleger im Verkaufsprospekt
ein möglichst klares und umfassendes
Bild von der jeweiligen Immobilienanlage erhält
– von der Objektauswahl über das Asset Management
bis hin zum späteren Verkauf.

■ Durchdachte Fondsstruktur: Die Konzeption der
von uns an den Markt gebrachten Immobilienfonds
ist steuerlich effizient und rechtlich optimal ausgearbeitet.
Im Rahmen der Möglichkeiten setzen wir
eine klare Struktur sowie eine verständliche und
transparente Vertragsgestaltung um.
■ Objektqualität und Bonität der Mieter: Die Immobilien
sind grundsätzlich an bonitätsstarke Mieter
langfristig vermietet und verfügen über hohe Objekt-
und Standortqualität.
■ Konservative Kalkulation: Wir kalkulieren Investitions-
und Finanzierungspläne sowie Prognoserechnungen
aus unserer Sicht konservativ.
nacHHaltiGes anlaGeKonzePt.
Attraktive Renditen aus Beteiligungen an Immobilienfonds
werden nicht nur durch laufende Mieten
erzielt, sondern auch durch ein tragfähiges rechtliches
und steuerliches Konzept. Wir legen insbesondere
für die Prognoserechnungen aus unserer Sicht
konservative Annahmen zugrunde.
EuroSelect 09
RiversideHouse,
London
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
Gebündelte immobilienkompetenz
U
m die Rendite für Privatanleger zu optimieren,
nutzen wir bei der Fondskonstruktion
günstige steuerliche Rahmenbedingungen,
zum Beispiel Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung,
und gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen,
die in den jeweiligen Investitionsländern
bestehen. Dadurch werden die Mieteinkünfte
überwiegend nur im Anlageland besteuert.
Hier können die Anleger in der Regel attraktive Freibeträge
nutzen. So sind beispielsweise in Großbritannien
Einkünfte im Jahr 2011/2012 bis zu einer
Höhe von 7.475 GBP pro Person steuerfrei. Für ältere
Steuerpflichtige gelten noch höhere Freigrenzen.
In Deutschland sind mit Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes
2009 Einkünfte aus den Staaten der
Europäischen Gemeinschaft bzw. des EWR-Raumes,
die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen
freigestellt sind, uneingeschränkt steuerfrei.
Der sogenannte Progressionsvorbehalt für laufende
Einkünfte aus der Vermietung und der Verpachtung
von Immobilien findet keine Anwendung mehr. Damit
kann der Anleger von den Freibeträgen und den
niedrigeren Eingangssteuersätzen im Ausland uneingeschränkt
profitieren.
19
EuroSelect 14
30 St Mary Axe,
London

Transparenz schafft Vertrauen.
Vertrauen profitiert von Qualität.
transparente
Kommunikation
und ein professionellesmanagement
sind die
Grundlagen für
eine vertrauensvollezusammenarbeit.
EuroSelect 08
NeathousePlace,
London
D
ie transparente und umfassende Kommunikation
mit unseren Anlegern und den Marktteilnehmern
zählt zu den festen Bestandteilen
unserer Unternehmenspolitik. Gegenüber unseren
Anlegern sehen wir uns in einer besonderen Informationspflicht.
Sie legen ihr Kapital in unsere Hände,
damit wir es solide zu den prognostizierten Erträgen
führen.
KommuniKation mit aussaGeKraft.
Unserer Verpflichtung zu umfassender Kommunikation
kommen wir unter anderem dadurch nach, dass
wir neben den ausführlichen Geschäftsberichten an
die Anleger jährlich eine Leistungsbilanz für die platzierten
Immobilienfonds mit einem aussagekräftigen
Soll-Ist-Vergleich aufstellen. Unsere Anlegerinformationen
bereiten wir dabei in strenger Orientierung an
den Leitlinien des Verbands Geschlossene Fonds e. V.
(VGF) auf.
20
Der VGF gibt mit seinen Standards einen inhaltlichen
Rahmen für eine transparente Leistungsbilanzerstellung
vor. Damit unterstützt und fördert er die Qualität
von geschlossenen Fondsprodukten sowie die Vergleichbarkeit
der Anlegerinformationen, die somit ein
effizientes Instrument zur Beurteilung der Managementkompetenz
des Anbieters sind.
bewertet und fÜr Gut befunden.
Um für unsere Immobilienfonds eine möglichst hohe
Transparenz zu gewährleisten, lassen wir sie zu Beginn
der Platzierung durch renommierte, unabhängige
Ratingagenturen in einem intensiven Prüfungsverfahren
bewerten. Durch diese Ratings kann der Privatinvestor
für seine Entscheidung formalisierte, objektive
und nachprüfbare Daten heranziehen. Zu den namhaften
Ratingagenturen zählen unter anderem Feri
EuroRating Services, Scope und FondsMedia. Die
Ratings beziehen insbesondere folgende Faktoren in
ihr Urteil ein:
■ Volkswirtschaftliche Situation (Konjunktur- und
Inflationsprognose, Währungsrisiken)
■ Immobilienmarkt (Marktrisiken)
■ Fondskonzept, Managementqualität
■ Attraktivität des Objekts (Standort, Mietvertragsanalyse,
Wirtschaftlichkeit)
■ Mieterbonität
■ Initiator (Management, Bonität)
■ Fungibilität
Feri EuroRating Services bewertet in seinem Immobilienfondsrating
unter anderem die Konstruktion des
Fonds, das Objekt und den Initiator nach qualitativen
und quantitativen Maßstäben. Dabei stellt die Ratingagentur
die Frage ins Zentrum, inwiefern der Fonds
aus Sicht des Anlegers die prognostizierte Rendite
tatsächlich erzielen kann und welche Risiken sich mit
dem Angebot verbinden.

seHr HoHe manaGementqualität
In einer im August 2010 durchgeführten Bewertung
durch die Ratingagentur Scope wurde sowohl der IVG
Private Funds GmbH als auch der IVG Private Funds
Management GmbH eine „sehr hohe“ Managementqualität
zugesprochen. Mit dem Rating „AA“ konnten
beide Unternehmen eine Verbesserung des Ratingergebnisses
gegenüber der letzten Bewertung um eine
Bewertungsstufe erreichen. In die Bewertung wurden
insbesondere folgende Kriterien einbezogen: Unternehmensstruktur,
Finanzkraft, Investitionskompetenz
sowie Management- und Prozessqualität. Das Ratingergebnis
„AA“ wurde von Scope im Rahmen einer
Überprüfung des Managementratings im Januar 2011
erneut bestätigt.
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
transparenz schafft vertrauen
Die Fonds von IVG Private Funds wurden in den letzten
Bewertungen von Feri EuroRating Services fast
durchgängig mit der Note „A /
sehr gut“ beurteilt. Ein Ergebnis,
das uns als Ansporn dient, das in
uns gesetzte Vertrauen auch in
Zukunft durch Zuverlässigkeit,
Solidität und Transparenz weiter
zu festigen.
21
EuroSelect 07
Triple, Zanderstraße
5–7, Bonn

1
2
3
4
EuroSelect 14
TheGherkin,
London
EuroSelect 16
TheSquare,
Luxemburg
EuroSelect 09
RiversideHouse,
London
EuroSelect 20
TheNorthGate,
Brüssel
1 2
3 4
Fonds Bereich Note
EuroSelect 07 – Triple Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.08.2004 Immobilie B+ Weit überdurchschnittlich
22
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität A Sehr gut
EuroSelect 08 – NeathousePlace Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 23.09.2004 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität A Sehr gut
EuroSelect 09 – RiversideHouse Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.03.2005 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion B+ Weit überdurchschnittlich
Managementqualität A Sehr gut
EuroSelect 11 – Moorgate Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.11.2005 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität A Sehr gut
EuroSelect 12 – LondonWall Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.04.2006 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität A Sehr gut
BalancedPortfolio UnitedKingdom Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.12.2006 Assets A Sehr gut
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität AA Hervorragend
EuroSelect 14 – TheGherkin Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.09.2008 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion B+ Weit überdurchschnittlich
Managementqualität AA Hervorragend
EuroSelect 16 – TheSquare Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.08.2008 Immobilie A Sehr gut
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität AA Hervorragend
EuroSelect 20 – TheNorthGate Feri Immobilienfonds Rating, Gesamtnote A Sehr gut
Bewertungsstichtag 01.10.2009 Immobilie B+ Weit überdurchschnittlich
Fondskonstruktion A Sehr gut
Managementqualität AA Hervorragend
Die EuroSelect Fonds 10 und 17 wurden exklusiv vertrieben. Auf Wunsch der Partner wurde auf eine Bewertung durch Feri EuroRating Services verzichtet.

EuroSelect 09 RiversideHouse,
London
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
transparenz schafft vertrauen
23

Betreuung aus einer Hand.
Von Anfang an.
unser ziel: umfassenderservice
und beste
betreuung über
den gesamten
anlagezeitraum.
F
örderlich für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
sind Erfahrung, Kompetenz, Marktkenntnis,
Finanzstärke und der Zugriff auf globale
Netzwerke. Ein weiterer Vorteil der IVG ist die
Betreuung aus einer Hand. IVG Funds begleitet die
Fondsanlagen über deren gesamte Laufzeit.
27 fonds, 57.000 anleGer,
3,2 milliarden euro.
Die Fondsgeschäftsführung, die treuhänderische Verwaltung
des investierten Vermögens sowie die Anlegerbetreuung
für Privatanleger liegen in den Händen
der IVG Private Funds Management GmbH mit Sitz in
Berlin. Produkte für semi-institutionelle Anleger werden
von der IVG Fund Management GmbH in Frankfurt
betreut. Im Fondssegment ist die IVG Marktführer
bei Immobilienspezialfonds für institutionelle Anleger.
Zusammen mit den geschlossenen Immobilienfonds
für Privatanleger managt der IVG Konzern Fonds und
Mandate mit einem Volumen von 15,1 Milliarden Euro
(Stand 31.12.2011).
an iHrer seite, in iHrem interesse.
Das Fondsmanagement der IVG Funds orientiert sein
Handeln während der gesamten Laufzeit der Fonds an
den Interessen der Anleger. Vor dem Hintergrund
24
langjähriger Erfahrung bietet das Fondsmanagement
Privatanlegern für ihre Beteiligungen einen umfassenden
Service.
Das Fondsmanagement umfasst sowohl die Fondsgeschäftsführung
als auch die Anlegerbetreuung. Die
Fondsgeschäftsführung beinhaltet dabei Aufgaben
wie:
■ Gründung der Gesellschaften
■ Wahrnehmung aller wirtschaftlichen, rechtlichen und
steuerlichen Aufgaben der Fondsgesellschaften
■ Währungs- und Liquiditätsmanagement
■ Vertretung der Gesellschaft gegenüber Dritten
■ Beauftragung und Controlling der Dienstleister
■ Prüfung der Jahresabschlüsse und Steuererklärungen
im In- und Ausland
■ Erstellung von Leistungsbilanzen mit Soll-Ist-Vergleichen
sowie von Geschäftsberichten
■ Zusammenarbeit mit den Beiräten der Fondsgesellschaften
■ Durchführung von Gesellschafterversammlungen
■ Umsetzung von Gesellschafterbeschlüssen
■ Veräußerung der Immobilien
■ Liquidation der Gesellschaften
Seit 2010 wird die Fondscontrolling-Software Corporate
Planner für das operative Fondsmanagement eingesetzt.
Diese Software unterstützt das Fondsmanagement
bei der Aufbereitung der Daten der Fonds-
EuroSelect 20
TheNorthGate,
Brüssel

uchhaltung für die Erstellung von Berichten, insbesondere
Geschäftsberichten und Leistungsbilanzen
sowie bei der Berechnung von alternativen Planungsszenarien.
Das Fondsmanagement hat mit der Einführung
der Software einen weiteren Schritt in Richtung
eines vorausschauenden Risikomanagements für die
einzelnen Fondsgesellschaften getan.
Die kundenorientierte Anlegerbetreuung in Berlin steht
den Anlegern mit ihrem umfassenden Service beratend
zur Seite. Das Team kümmert sich vorwiegend
um folgende Aufgaben:
■ Annahme der Beteiligungen
■ Kontrolle der Eigenkapitaleinzahlungen
■ Durchführung von halbjährlichen Ausschüttungen
■ Betreuung von individuellen Steuerangelegenheiten
im Ausland
■ Pflege der Anlegerdaten
■ Abwicklung von Anteilsübertragungen
■ Unterstützung des Zweitmarktes
■ Vorbereitung von Gesellschafterversammlungen
■ Beantwortung individueller Anlegeranfragen
Unser Ziel ist es, unseren Kunden über den gesamten
Anlagezeitraum eine hochwertige Begleitung zu bieten.
Obwohl der geschlossene Immobilienfonds als
langfristige Anlageform gedacht ist, kann der Fall eintreten,
dass sich Gesellschafter aus individuellen
Gründen vorzeitig von ihrer Beteiligung trennen möchten.
Darauf stellen wir uns ein. Wir unterstützen Zweitmarkt-Handelsstrukturen
für geschlossene Fonds und
haben auch gezielt die Einrichtung der unabhängigen
Ombudsstelle gefördert.
volle unterstÜtzunG fÜr
den zweitmarKt.
Wer sein Geld in Immobilienfonds anlegen will, sollte
seine Beteiligung langfristig planen, denn Immobilien
sind langlebige Güter. Ein früherer, ungeplanter Ausstieg
ist bei den EuroSelect Fonds jedoch bei Beachtung
der steuerlichen Konsequenzen mit Zustimmung
der Geschäftsführung grundsätzlich zum Ende eines
jeden Geschäftsjahres über eine Zweitmarktplattform
möglich. Mangels Nachfrage können Anteile aber
unter Umständen nicht zum gewünschten Zeitpunkt,
nicht zu den gewünschten Bedingungen oder überhaupt
nicht verkauft werden, sodass die Handelbarkeit
trotz Werthaltigkeit eingeschränkt sein kann.
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
Professionell und engagiert
EuroSelect 07 Triple,
Zanderstraße 5–7, Bonn
25

EuroSelect 21 München,
München-Unterföhring
Z
weitmarkt-Handelsplätze sollen diesem Problem
begegnen. In den letzten Jahren haben
sich Handelsplattformen entwickelt, die einen
Handel mit Anteilen an geschlossenen Fonds ermöglichen.
Die Preise bilden sich auf Grundlage von Angebot
und Nachfrage. Aktuelle Kurse können in der
Regel auf den Internetseiten der Anbieter eingesehen
werden. Im Jahr 2011 wurden auch Anteile von Euro-
Select Immobilienfonds gehandelt – allerdings nur in
geringer Stückzahl. Um eine strikte Neutralität zu wahren,
hat IVG Funds zur Vermeidung von Interessenkonflikten
die eigenen Zweitmarktaktivitäten eingestellt
und unterstützt aktiv die Abwicklung von Zweitmarktgeschäften
über externe Handelsplattformen.
unabHänGiGe scHlicHtunGsstelle
fÜr den fall der fälle.
Seit dem 01.03.2008 können sich Anleger geschlossener
Fonds im Beschwerdefall an die Ombudsstelle
Geschlossene Fonds e. V. in Berlin wenden. Die
Ombudsstelle dient als unabhängige Instanz der außergerichtlichen
Schlichtung von individuellen Streitigkeiten
zwischen Anlegern und ihren Vertragspartnern
(Initiator, Treuhänder, Emittent) im Zusammenhang mit
der Beteiligung an einem geschlossenen Fonds. Das
Verfahren ist für den Anleger kostenfrei. Die Voraussetzungen
für den Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt
ReaL assets. ReaL Passion. ivG funds LeistungsbiLanz ivg immobiLien ag
Professionell und engagiert
EuroSelect 14 TheGherkin,
30 St Mary Axe, London
die Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds. Ein Merkblatt sowie die Verfahrensordnung
sind bei der Ombudsstelle erhältlich.
Die Adresse lautet:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Postfach 64 02 22
D-10048 Berlin
Tel.: 030 25761690, Fax: 030 25761691
E-Mail: info@ombudsstelle-gfonds.de
Internet: www.ombudsstelle-gfonds.de
D
ie Einrichtung der Ombudsstelle geht auf eine
Initiative der Mitglieder des VGF zurück. Entsprechend
steht der Anschluss an das
Ombudsverfahren auch nur den Mitgliedsunternehmen
des Verbands offen. Mit der Ombudsstelle untermauern
die Mitgliedsunternehmen ihren Einsatz für
mehr Transparenz und Offenheit. Die IVG Private
Funds GmbH ist Mitglied des VGF und hat die Einrichtung
der Ombudsstelle aktiv unterstützt. Sowohl die
IVG Private Funds GmbH als auch die IVG Private
Funds Management GmbH sowie alle EuroSelect-
Fondsgesellschaften haben sich dem Schlichtungsverfahren
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds
angeschlossen und unterwerfen sich der gültigen Verfahrensordnung
sowie den Schlichtungssprüchen der
Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung
ergehen. Bisher gab es keine Streitigkeiten mit
Anlegern der EuroSelect Fonds, die zu einem Ombudsverfahren
geführt haben.
Das Inkrafttreten des Vermögensanlagengesetzes
brachte für geschlossene Fonds einige grundlegende
Neuerungen: So sind die Emittenten künftig verpflichtet,
zu jedem Fonds ein sogenannten Vermögensanlagen-Informationsblatt
zu erstellen, in dem in
kompakter Form die wesentlichen Inhalte, Chancen
und Risiken der jeweiligen Fondsanlage darzustellen
sind. Dieses Vermögensanlagen-Informationsblatt
wurde vom Gesetzgeber darüber hinaus zu einem
festen Bestandteil der Wertpapierberatung und damit
auch der Wertpapieraufsicht gemacht. Auf diese Entwicklung
hatte IVG Private Funds bereits bei dem zu
Beginn 2012 in den Vertrieb gegangenen EuroSelect
21 München reagiert, indem früher als vom Gesetzgeber
gefordert, ein Informationsblatt auf der Basis
des vom Verband Geschlossener Fonds entwickelten
Musters erstellt und unseren Vertriebspartnern zur
Verfügung gestellt wurde. Mit den aktuellen Verkaufsunterlagen
zum EuroSelect 21 München erfüllt
die IVG Private Funds GmbH alle gesetzlichen Anforderungen
an Transparenz und Wahrhaftigkeit der
Information für die Anleger.
27
Höchste transparenz
gehört zu
den Grundprinzipien
der ivG
Private funds.

Die Immobilienfonds im Überblick. 1
Investitionsstandort
Emissionsjahr
Gesamtinvestitions-≠
volumen 4 in €
Eigenkapital inkl. Agio und
Überzeichnung in €
Gesellschafter
Hauptmieter
Vermietungsstand in %
Ausschüttung Soll kumuliert in %
Ausschüttung Ist kumuliert in %
Ausschüttung Ist in % p. a.
Ausschüttungsabweichung
kumuliert 9 bereinigt in %
Gesamttendenz 10
28
EuroSelect 07
Triple
EuroSelect 08
NeathousePlace
EuroSelect 09
RiversideHouse
EuroSelect 10
Amersfoort
London, GB
Bonn, D
Nürnberg, D
London, GB London, GB Amersfoort, NL
2003 2004 2005 2005
106.961.927 128.535.344 183.837.922 23.551.579
53.073.038 62.979.788 82.197.150 10.920.000
1.777 2.327 2.827 473
EMI (bis 04.12.2008), BHP Billiton Financial Times (bis 30.06.2008), DHL
Halcrow Group (seit 05.12.2008),
IVG
Ofcom (seit 01.07.2008) (Van Gend & Loos)
100; 100; 98,94 100 100 100
52,75 56,0 45,5 49,0
46,25 44,0 40,25 46,0
6,50 (2004) 7,00 (2004)
6,50 (2005) 7,00 (2005) 6,50 (2005) 7,00 (2005)
7,50 (2006) 8,00 (2006) 6,50 (2006) 7,00 (2006)
6,50 (2007) 7,00 (2007) 6,50 (2007) 7,00 (2007)
5,00 (2008) 6,00 (2008) 5,50 (2008) 8,00 (2008)
4,50 (2009) 3,00 (2009) 5,25 (2009) 7,00 (2009)
5,00 (2010) 3,00 (2010) 5,00 (2010) 7,00 (2010)
4,75 (2011) 3,00 (2011) 5,00 (2011) 3,00 (2011)
- 6,50 - 12,00 - 5,25 -3,00
R T R T
1 Sämtliche Angaben betreffen den Stand 31.12.2011.
2 Die Währung des Fonds ist GBP. In der Tabelle wurde der Gegenwert lt. Prospekt (1,46 Euro/GBP) dargestellt.
3 Die Währung des Fonds ist GBP. In der Tabelle wurde der Gegenwert lt. Prospekt (1,46 Euro/GBP) dargestellt.
4 Summe aus Eigenkapital inklusive Agio und Bruttofremdkapital. Beim Balanced Portfolio UK (BPUK) ausschließlich Eigenkapital und Agio (keine Fremdfinanzierung).
5 Untervermietung an die Bank o f England bis zum Zeitpunkt der Sonderkündigung in 2019, danach Direktmieter Bank of England.
6 Der Fonds investiert in drei Zielfonds mit Anlageobjekten in Großbritannien mit unterschiedlichen Investitionsstrategien.
7 In 2007 erfolgte eine Vorabauszahlung von 6 % für Frühzeichner (Einzahlung bis 20.12.2006).

EuroSelect 11
Moorgate
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
EuroSelect 12
LondonWall
BalancedPortfolio
UnitedKingdom 2
Überblick
EuroSelect 14
TheGherkin 3
29
EuroSelect 16
TheSquare
London, GB London, GB GB London, GB Luxemburg, L
2005 2006 2006 2007 2008
195.317.851 366.456.266 179.450.190 508.996.470 400.510.589
90.461.175 167.415.150 179.450.190 241.816.470 250.540.500
2.902 6.383 6.284 9.123 10.525
J.P. Morgan Cazenove5 (bis 31.01.2011)
JP Morgan Chase Bank National
Associate (seit 01.02.2011)
ING Diverse Swiss Re Ltd. Clearstream International S.A.
100 99,60 6 100 100
36,0 34,5 7 27,5 21,0
32,4 19,375 7 8,25 21,0
6,00 (2006) 5,75 (2006)
6,00 (2007) 5,75 (2007) 5,50 (2007)
5,40 (2008) 5,00 (2008) 7 2,75 (2008) 5,25 (2008)
5,00 (2009) 2,875 (2009) 1,00 (2009) 0,00 (2009) 5,25 (2009)
5,00 (2010) 0,00 (2010) 0,00 (2010) 5,25 (2010)
5,00 (2011)
8
0,00 (2011) 0,00 (2011) 5,25 (2011)
- 3,60 -15,125 7 - 19,25 0,00
R T R k. A. R
8 Beim EuroSelect 12 wird der Liquiditätsüberschuss zunächst für eine Sondertilgung der Fremdfinanzierung verwendet. Bei einer Veräußerung der Immobilie kann die zur Sondertilgung verwendete Liquidität den Gesellschaftern als zusätzlicher
Kaufpreisüberschuss wieder zufließen.
9 Summe der Abweichungen zwischen Ist- und prospektierter Auszahlung seit Fondsauflage.
10 Die Gesamttendenz fasst aus Sicht der IVG zusammen, wie sich der Fonds im nächsten Jahr (2012) im Vergleich zum Berichtsjahr (2011) voraussichtlich entwickelt.

EuroSelect 17
Amstelveen
EuroSelect 20
TheNorthGate
Amstelveen, NL Brüssel, BE
2009 2009
179.522.675 201.499.812
99.522.675 131.500.425
4.003 5.420
KPMG Regié des Bâtiments
100 100
18,10 15,9
18,10 15,9
6,00 (2009) 5,30 (2009)
6,00 (2010) 5,30 (2010)
6,10 (2011) 5,30 (2011)
0,00 0,00
R R
Gesamt
2.474.666.875
1.369.516.561
52.052
30

entwicKlunG des emissionsvolumens 1
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
Neu emittiertes Investitionsvolumen inkl. Agio Kumuliertes Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio (Vorjahre)
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1 Die Grafik gibt das pro Jahr emittierte Gesamtinvestitionsvolumen wieder (Angabe des Volumens jeweils im Jahr der Fondsauflage in voller Höhe).
zielerreicHunG der mieteinnaHmen in landeswäHrunG der euroselect fonds 1
Zielerreichung der Mieteinnahmen in 2011 Zielerreichung der Mieteinnahmen in 2011 aller ES-Fonds
Zielerreichung der kumulierten Mieteinnahmen seit Fondsauflage Zielerreichung der kumulierten Mieteinnahmen seit Fondsauflage aller ES-Fonds
140 %
120 %
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
97,4 98,4 95,3 100,8 100,1 100,3 99,5 100,5 105,3 104,1 96,1 99,0 88,8 94,6 100,7 100,2 99,7 105,0 98,0 98,6 96,8 99,3
ES 7 ES 8 ES 9 ES 10 ES 11 ES 12 ES 14 ES 16 ES 17 ES 20 Alle ES-Fonds2 1 Vergleich der tatsächlich erzielten mit den prospektierten Mieteinnahmen.
2 Gewichtet mit dem Gesamtinvestitionsvolumen der einzelnen Fonds.
GewicHtete restmietvertraGslaufzeit der euroselect fonds 1
Mit Break-Option2 Mit Break-Option aller ES-Fonds2 Ohne Break-Option3 Ohne Break-Option aller ES-Fonds3 18,00
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
8,15 8,15
5,14 5,14
ES 7 ES 8 ES 9 ES 10 ES 11 ES 12 ES 14 ES 16 ES 17 ES 20 Alle ES-Fonds
1 Die Restlaufzeiten der Mietverträge wurden mit den jeweiligen Mieteinnahmen gewichtet (Stand: 31.12.2011).
2 Annahme, dass alle möglichen Kündigungsoptionen vorzeitig ausgeübt werden.
3 Annahme, dass die Mietverträge gemäß Vertragslaufzeiten auslaufen, nicht verlängert werden und keine vorzeitigen Kündigungsoptionen ausgeübt werden.
länderalloKation der euroselect fonds 1
Niederlande 203,1 Mio. €/8,21 %
Belgien 201,5 Mio. €/8,14 %
Luxemburg 400,5 Mio. €/16,18 %
1 Bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen.
10,65
6,80 7,15
2,67 2,67
15,5
3,70 3,70
12,53 13,40
5,02 5,36
10,09
12,75
Deutschland 41,4 Mio. €/1,67 %
Großbritannien 1.628,2 Mio. €/65,79 %
31
13,25 13,25
in Mio. €
2010 2011
in %
in Jahren
8,25 9,02

Ermittlungsgrundsätze
zur Leistungsbilanz der
EuroSelect Fonds.
Im Folgenden werden die Ermittlungsgrundsätze zur
Leistungsbilanz 2011 dargestellt.
D
ie angegebenen Daten wurden von der ATCon
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am
Main, geprüft und bescheinigt.
Die Leistungsbilanz 2011 wurde nach den Leitlinien
des VGF (Verband Geschlossene Fonds) in der Fassung
vom 27.06.2007, zuletzt geändert am 01.04.2009,
erstellt.
Die Soll-Daten beruhen auf den Prognosen der einzelnen
Fonds, welche in den Prospekten zu den Fonds
nachzulesen sind. Die Ermittlung der Ist-Daten erfolgt
auf Basis der Jahresabschlüsse der betreffenden
Fondsgesellschaften. Als ergänzende Unterlagen wurden
Geschäftsberichte, Darlehensverträge und Immobilienbewertungen
unabhängiger Sachverständiger
verwendet.
Z
unächst erfolgt ein Gesamtüberblick über die
einzelne Fondsgesellschaft. Hier sind unter
anderem der Name, Adresse, Anzahl der
Gesellschafter sowie Emissionsjahr und Jahr der
Schließung genannt.
Es folgt ein Überblick über die wesentlichen Produktpartner
und die Art der Investition.
Im Anschluss hieran folgt eine Soll-Ist-Darstellung der
Investitionsphase.
aGio:
Auf das gezeichnete Kapital wird ein Agio (Aufschlag)
in Höhe von 5 % erhoben, das zur Finanzierung der
Investition herangezogen wird.
ausGaben oHne tilGunG:
Die Position Ausgaben ohne Tilgung beinhaltet die
Summe sämtlicher Ausgaben. Hierin enthalten sind
(soweit sie anfallen) Zinsen, Objektmanagementkosten,
Steuerberatung, Fondsmanagementkosten,
Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Nachvermietungskosten,
Währungsverluste und sonstige
Kosten.
auszaHlunG absolut:
Die Auszahlung wird als Gesamtbetrag für das Jahr
ausgewiesen, für das sie gezahlt wird (Geschäftsjahr).
auszaHlunG in %:
Hier wird, bezogen auf den einzelnen Anleger, die pro
Jahr geleistete Auszahlung als prozentualer Wert
bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio ausgewiesen.
bewirtscHaftunGsKosten:
Die Position Bewirtschaftungskosten umfasst die
Kosten der Objektbewirtschaftung, d. h. die Instandhaltungskosten,
nicht umlegbare Betriebskosten und
die Kosten für das Objektmanagement.
damnum:
Differenz zwischen dem Darlehensnominalbetrag
(Rückzahlungsbetrag) und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag
des Darlehens, der darunter liegt.
fremdKaPital:
Das Fremdkapital gibt die Höhe des durch Kreditinstitute
bereitgestellten Bruttofremdkapitals inkl. Damnum
zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme wieder.
Gebundenes KaPital:
Das gebundene Kapital ist das ursprünglich vom
Anleger in die Fondsgesellschaft eingezahlte Kapital
mit Agio abzüglich aller an den Anleger erfolgten
Kapitalrückflüsse, insbesondere durch Auszahlungen,
Entnahmen und Steuerersparnisse. Ausgegangen
wird hierbei von einer Beteiligung in Höhe von
100.000 Euro und einem Steuersatz von 50 %. Auslandseinkünfte
sind nicht berücksichtigt. Die Steuerpflicht
von Ausschüttungen verlängert prinzipiell die
Kapitalbindung.
Gesamttendenz:
Die Gesamttendenz fasst aus Sicht der IVG den bisherigen
Verlauf eines Fonds zum Ende des Geschäftsjahres
2011 sowie den absehbaren künftigen Verlauf
des Fonds im Folgejahr im Vergleich zu den prospektierten
Sollwerten in einer Gesamtbewertung zusammen,
die alle wesentlichen Einflussgrößen zur Beurteilung
der Fondsperformance wie die Entwicklung
der Einnahmen und der Ausgaben, das Liquiditätsergebnis,
die Liquiditätsreserve, die Auszahlungen und
den Kapitaldienst sowie den Stand des Fremdkapitals
mit berücksichtigt.
investitionsKosten:
Die Investitionskosten umfassen unter anderem den
Kaufpreis der Immobilie(n), eventuelle Maklergebühren
und andere Anschaffungsnebenkosten. Hinzu
kommen fondsabhängige Kosten, wie Kapitalvermittlung,
Konzeptionskosten, Rechtskosten, Steuerberatung,
Mittelverwendungskontrolle und Marketingkosten.
Einzelheiten zu den angegebenen Kosten können
gegebenenfalls auch in den jeweiligen Prospekten
nachgelesen werden. Die Ist-Investitionskosten
werden anhand des Berichts des Mittelverwendungskontrolleurs
ermittelt.
32

KommanditKaPital:
Das Kommanditkapital (gezeichnetes Kapital) stellt
das Kapital der Anleger dar. Darin enthalten ist der
Anteil der Gründungsgesellschafterin IVG Private
Funds Management GmbH. Die geschäftsführende
Kommanditistin ist berechtigt eine geringfügige
Überzeichnung zuzulassen. Die erlaubte prozentuale
Höhe der Überzeichnung ergibt sich aus dem Gesellschaftsvertrag.
liquiditätserGebnis:
Das Liquiditätsergebnis ergibt sich aus der Addition
von Mieteinnahmen, Garantiezahlung und sonstigen
Einnahmen abzüglich der Positionen Ausgaben und
Tilgung.
liquiditätsreserve:
Die Position gibt die konsolidierten, verfügbaren Mittel
bei planmäßigem Investitionsverlauf wieder. Als
Liquiditätsreserve werden demnach alle freien und
liquiden Mittel der Gesellschaft bezeichnet, die nicht
zur unmittelbaren Auszahlung vorgesehen sind. Es
handelt sich ausschließlich um Finanzaktiva. Diese
Position ergibt sich im Soll aus der Addition der Liquiditätsreserve
des Vorjahres oder – falls es sich um
das erste Berichtsjahr handelt – des Liquiditätsvortrags
der Investitionsphase und des Liquiditätsergebnisses
des laufenden Jahres abzüglich der Auszahlung
an die Gesellschafter. Der Ist-Wert wird
anhand des Jahresabschlusses ermittelt, indem zu
den Kontoguthaben die Forderungen unter einem
Jahr hinzugerechnet und die Rückstellungen und
Verbindlichkeiten, die innerhalb eines Jahres zu
begleichen sind, abgezogen werden. Hierzu zählen
auch die zum Bilanzstichtag noch nicht erfolgten
Auszahlungen an die Anleger. Berücksichtigt werden
zudem die passiven Rechnungsabgrenzungsposten.
mieteinnaHmen:
Die Mieteinnahmen (Nettomieteinnahmen ohne
Nebenkosten) aus der Vermietung des Objektes oder
der Objekte sind im jeweiligen Jahr als Liquiditätszufluss
berücksichtigt.
recHnunGsdifferenzen:
Geringfügige EDV-bedingte Rechnungs- und Rundungsdifferenzen
zwischen Prospektangaben und
der Leistungsbilanz sind möglich.
sonstiGe einnaHmen (netto):
Die sonstigen Einnahmen beinhalten im Wesentlichen
Zinserträge.
stand fremdKaPital:
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
ermittlungsgrundsätze
ivg immobiLien ag
Hier wird die Gesamtsumme aller langfristigen
Fremdmittel zum Stichtag der Leistungsbilanz angegeben.
steuerlicHes erGebnis (investitions-
PHase):
Dieser prozentuale Betrag gibt das Inlandsergebnis
der Fondsgesellschaft, verglichen mit dem Kommanditkapital
bzw. Eigenkapital ohne Agio, wieder. Der
Investitionsphase folgt die Bewirtschaftungsphase,
also die Phase bis zur Liquidation der Fondsgesellschaft.
Die Bewirtschaftungsphase der Fondsgesellschaft
gibt die Soll- und Ist-Zahlen im Berichtsjahr,
Vorjahr und seit Emission kumuliert wieder.
steuerlicHes erGebnis in %:
Dieser prozentuale Betrag stellt das Verhältnis der
Kapitalertragsteuer inkl. Solidaritätszuschlag auf die
steuerpflichtigen inländischen Zinserträge verglichen
mit dem Kommanditkapital bzw. Eigenkapital ohne
Agio dar.
tilGunG:
Die Tilgung der Fremdfinanzierung ergibt sich aus
den mit den Banken fest vereinbarten Zahlungsplänen.
Die Höhe der Tilgung ist dementsprechend
fondsabhängig.
zinsen:
Für die (langfristige) Fremdfinanzierung werden an
die kreditgebenden Banken Zinsen im Rahmen der
Darlehensverträge gezahlt. Die Höhe der Verzinsung
gestaltet sich von Fonds zu Fonds unterschiedlich.
Die einzelnen Prozentsätze ergeben sich jeweils aus
dem Fondsprospekt. Überziehungszinsen werden
nicht ausgewiesen.
33

Drei Immobilien für ein Ziel:
nachhaltig stabile Entwicklung.
EuroSelect 07
Triple
Der EuroSelect 07 wurde im Januar 2005 voll platziert.
Der Fonds ist an drei Standorten investiert: in ein
Bürogebäude in London – als Direktinvestment –
sowie jeweils zu 94 % in zwei Objektgesellschaften in
Bonn und Nürnberg, wobei die Objektgesellschaft in
Bonn zwei und die Objektgesellschaft in Nürnberg
eine Immobilie besitzt. Die Immobilie in London befindet
sich in Hammersmith West End. Mieter des
Objekts war bis 04.12.2008 die EMI Group plc.
Mit Wirkung zum 05.12.2008 wurde der Mietvertrag zu
den bestehenden Konditionen auf die Halcrow Group
Ltd. übergeleitet. Halcrow ist eine im Jahre 1868
gegründete Firma, die weltweit als Ingenieurberatungsunternehmen
in diversen Geschäftsfeldern tätig
ist, hauptsächlich als Projektmanager für große Infrastruktur-
und zivile Technikprojekte.
investitionsPHase mit zusätzlicHer
liquidität abGescHlossen.
Das Bürogebäude in London wurde um 1940 erbaut,
1960 erweitert und zwischen 1993 und 1995 modernisiert.
2010 wurden durch den Mieter, die Halcrow
Group Ltd., umfassende Umbau- und Modernisierungsarbeiten
am Gebäude durchgeführt, die erheblich
zur Werterhaltung der Immobilie beitragen. Die
Arbeiten wurden Ende August 2010 abgeschlossen
und belegen die langfristige Bindung des Mieters an
das Objekt. Der Wert der Fondsimmobilie in London
zum 31.12.2011 beträgt unverändert 39,5 Mio. GBP.
Gegenüber dem Ankauf durch die Fondsgesellschaft
verzeichnet die Immobilie einen Bewertungsgewinn
von 13,2 %.
Bei den Büroimmobilien in Bonn handelt es sich um
ein 1960 erstelltes Bürogebäude, das bis 2003 komplett
entkernt und vollständig saniert wurde, sowie ein
im Jahr 2002 neu erstelltes Bürogebäude. Beide
Objekte sind von der IVG Immobilien AG angemietet.
Der Mietvertrag läuft bis 2020. Ein Objekt wird von der
IVG Immobilien AG als Zentrale genutzt, das zweite ist
untervermietet.
Die Immobilie in Nürnberg ist ein 1994 erbautes fünfgeschossiges
Bürogebäude zuzüglich Staffelgeschoss.
Sie ist Teil des Nordostparks, eines international
bekannten Technologieparks. Das Objekt ist an
diverse Einzelmieter vermietet. Es besteht eine Mietausgleichsvereinbarung
mit der IVG Investment
GmbH mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2017.
34
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Sieben GmbH & Co.
KG (EuroSelect 07 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2003/
2005
Anzahl der Gesellschafter 1.777
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär 1 Fuscus Beteiligungs- und
Verwaltungsgesellschaft mbH,
Berlin
Geschäftsführer/
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 2
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Miete IVG Investment GmbH, Bonn (nur
bezügl. Bürogebäude Nürnberg)
Garantiegeber Platzierung 3 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
investitionsGeGenstand
1 Bürogebäude in London (43 Brook Green)
7.959 m²; 45 TG Stellplätze
Baujahr: 1940
Revitalisierung und Modernisierung: 1993 – 1995
Umbau- und Modernisierung durch den Mieter Halcrow im Jahr 2010
Vermietungsstand: 100 %
Objektgesellschaft mit 2 Bürogebäuden in Bonn
9.286 m²; 109 TG Stellplätze
Zanderstraße 5; Baujahr: 1960; Kernsanierung: 2003
Zanderstraße 7; Baujahr: 2002
Vermietungsstand: 100 %
Objektgesellschaft mit 1 Bürogebäude in Nürnberg
(Nordostpark 12–14)
8.491 m²
Baujahr: 1994
Vermietungsstand: 98,94 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 8,15 Jahre

1 2 3
Die Investitionsphase konnte laut Bericht des Mittelverwendungskontrolleurs
mit zusätzlicher Liquidität in
Höhe von rund 1 Mio. Euro bzw. rund 2,1 % bezogen
auf das Eigenkapital (ohne Agio) abgeschlossen werden.
Aus den Einsparungen der Investitionsphase
haben die Anleger im März 2007 eine Sonderauszahlung
von 1 % erhalten. Der verbleibende Betrag wird
als zusätzliche Sicherheit vorgehalten.
Kumulierte auszaHlunG wecHselKursbedinGt
leicHt unter ProsPeKtwert.
Da die Gesellschaft ihre Einnahmen zum Teil in GBP
erzielt und alle wesentlichen Ausgaben und die Auszahlung
in Euro beglichen werden, unterliegen Ausgaben
und Auszahlung dem Wechselkursrisiko. Trotz
Wechselkursreserve musste die Auszahlung für das 2.
Halbjahr 2011 infolge der negativen Wechselkursentwicklung
zwischen GBP und Euro um 2,00 % reduziert
werden. Kumuliert über die bisherige Fondslaufzeit
wurden 6,5 % weniger an die Anleger ausgeschüttet
als prospektiert. Die Gesellschaft verfügt per
31.12.2011 über eine Liquiditätsreserve von 3,5 % des
platzierten Kommanditkapitals. Die Beschlussfassungen
der Gesellschafter erfolgen jährlich abwech-
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
euroselect 07
ivg immobiLien ag
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 100.701.224 100.486.657
Liquiditätsreserve 298.776 1.086.380
Damnum 5.388.889 5.388.889
Gesamtinvestition 106.388.889 106.961.927
Agio 4 2.500.000 2.527.288
Kommanditkapital 5 50.000.000 50.545.750
Fremdkapital (brutto) 6 53.888.889 53.888.889
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) -8,07 % -8,09 %
selnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren. Die
letzte Gesellschafterversammlung fand am 08.09.2011
statt. Die Beschlussfassung über das Geschäftsjahr
2011 erfolgt im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 7 31.072.280 31.294.994 4.054.816 4.112.965 4.054.816 4.066.898
sonstige Einnahmen 8 20.160.652 19.699.135 2.659.065 2.405.629 2.680.133 2.449.371
Ausgaben o. Tilgung 9 20.320.989 24.298.522 2.413.564 3.185.834 2.381.994 3.158.036
Zinsen 18.581.152 19.981.589 2.168.479 2.198.238 2.133.182 2.162.379
Tilgung 4.580.307 4.583.029 811.577 812.280 846.874 847.776
Bewirtschaftungskosten 201.681 201.682 26.045 26.046 26.697 26.697
Liquiditätsergebnis 26.331.637 22.112.578 3.488.740 2.520.480 3.506.081 2.510.458
Ausschüttung absolut 10 25.427.083 21.267.736 3.375.000 2.527.289 3.375.000 2.400.924
Ausschüttung % 10 52,75 46,25 6,75 5,00 6,75 4,75
steuerl. Ergebnis in % -2,33 -4,22 1,11 0,46 1,19 1,05
Liquiditätsreserve 11 1.203.337 1.773.254 1.072.256 1.663.720 1.203.337 1.773.254
Stand Fremdkapital 6 49.308.582 49.305.860 50.155.456 50.153.636 49.308.582 49.305.860
gebundenes Kapital 12 52.250 58.750 57.240 60.870 52.250 58.750
35
1
2
3
Brook Green,
London
Zanderstraße,
Bonn
Nordostpark,
Nürnberg

Hohe Einnahmesicherheit
im Londoner West End.
EuroSelect 08
NeathousePlace
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 08
wurde im Mai 2005 voll platziert. Der Fonds hat in die
elfgeschossige Büroimmobilie „One Neathouse Place“
im zentral gelegenen Londoner West End im Bezirk
Victoria investiert. Das Objekt mit zwei Einzelhandelsflächen
im Erdgeschoss wird vom weltweit führenden
Rohstoffkonzern BHP Billiton als Europazentrale
genutzt. Es wurde zwischen 1995 und 1997 kernsaniert
und ist mit zahlreichen Architektur- und Designpreisen
ausgezeichnet.
lanGfristiGe einnaHmesicHerHeit durcH
verzicHt auf sonderKÜndiGunGsrecHt.
Der Wert der Fondsimmobilie ist zum 31.12.2011 auf
85 Mio. GBP (2010: 83,5 Mio. GBP) gestiegen. Gegenüber
dem Ankauf durch die Fondsgesellschaft verzeichnet
die Immobilie einen Bewertungsgewinn von
25,4 %.
Die Immobilie ist voll vermietet. Hauptmieter ist BHP
Billiton Petroleum Great Britain Limited, eine Tochtergesellschaft
des Rohstoffkonzerns BHP Billiton Limited,
Australien. Die Mieteinnahmen hieraus machen
95 % der Gesamtmieteinnahmen des Fonds aus. Das
Mietverhältnis hat eine Laufzeit bis zum 23.06.2017. In
2010 verzichtete der Mieter nach intensiven Verhandlungen
auf sein Sonderkündigungsrecht zum
23.06.2012, so dass für die Fondsgesellschaft Einnahmensicherheit
bis zum Jahr 2017 besteht: Im Gegenzug
wurde die jährliche Miete auf rd. 5 Mio. GBP p. a.
36
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Acht GmbH & Co. KG
(EuroSelect 08 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2004/
2005
Anzahl der Gesellschafter 2.327
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär 1 Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer/
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 2
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 3 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
reduziert. BHP hat in der Vergangenheit regelmäßig
größere Beträge in die Immobilie investiert.
Da die Gesellschaft ihre Einnahmen in GBP erzielt und
alle wesentlichen Ausgaben und die Auszahlung in
Euro beglichen werden, unterliegen Ausgaben und
Auszahlungen einem Wechselkursrisiko. Trotz Wechselkursreserve
musste die Auszahlung für das Jahr
2011 infolge der negativen Wechselkursentwicklung
um 4 % reduziert werden. Kumuliert über die bisherige
Fondslaufzeit wurden 12 % weniger an die Anleger
ausgeschüttet als prospektiert.
Die Gesellschaft verfügt per 31.12.2011 über eine
Liquiditätsreserve von 1,8 % des platzierten Kommanditkapitals.
Am 30.06.2014 endet der derzeitige Kreditvertrag. Die
Geschäftsführung wird den Anlegern in der nächsten
Gesellschafterversammlung aus kaufmännicher Vorsicht
eine Reduzierung der Ausschüttung bis zum
Abschluss eines neuen Darlehensvertrages zur Stärkung
der Liquiditätsreserve vorschlagen.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Für das Geschäftsjahr 2011 findet eine
Gesellschafterversammlung statt.

investitionsGeGenstand
1 Bürogebäude in London West End/Victoria
(One Neathouse Place)
10.833 m², davon 8.770 m² Büro und 2.063 m² Einzehandel
54 TG-Stellplätze
Baujahr: 1960
Kernsanierung: 1995 – 1997
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 5,2 Jahre
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
euroselect 08
ivg immobiLien ag
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 121.120.573 120.907.820
Liquiditätsreserve 249.427 1.071.967
Damnum 6.555.556 6.555.556
Gesamtinvestition 127.925.556 128.535.344
Agio 4 2.970.000 2.999.038
Kommanditkapital ohne Agio 5 59.400.000 59.980.750
Fremdkapital (brutto) 6 65.555.556 65.555.556
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % 0,21 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 7 60.378.160 60.020.944 8.560.785 8.095.355 8.621.770 7.940.096
sonstige Einnahmen 76.646 705.676 12.942 2.212 7.527 22.533
Ausgaben o. Tilgung 8 26.354.630 33.055.177 3.849.104 4.937.326 3.018.240 5.363.048
Zinsen 21.838.131 21.914.097 2.796.758 2.805.305 2.752.936 2.767.208
Tilgung 4.599.717 4.599.719 962.709 962.709 1.009.756 1.009.758
Bewirtschaftungskosten 11 201.932 864.717 27.600 27.600 28.154 656.960
Liquiditätsergebnis 29.500.459 23.071.724 3.761.914 2.197.532 4.342.646 1.589.823
Ausschüttung absolut 9 28.755.956 21.972.613 4.158.000 1.799.183 4.158.000 1.798.973
Ausschüttung % 9 56,00 44,00 7,00 3,00 7,00 3,00
steuerl. Ergebnis in % 0,31 1,07 0,16 0,01 0,02 0,02
Liquiditätsreserve 10 735.278 1.074.788 550.632 1.269.585 735.278 1.074.788
Stand Fremdkapital 6 60.955.837 60.955.837 61.965.595 61.965.595 60.955.837 60.955.837
gebundenes Kapital 12 49.000 61.000 56.000 64.000 49.000 61.000
37

Staatlicher Mieter
sorgt für solide Erträge.
EuroSelect 09
RiversideHouse
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 09
wurde im August 2005 voll platziert. Investitionsgegenstand
des Fonds ist die Büroimmobilie „Riverside
House“ in London. Das Objekt mit exponierter Innenstadtlage
liegt im Londoner Stadtteil Southbank am
Südufer der Themse und grenzt unmittelbar an die
City. Das Gebäude wurde 1960 erbaut und 2002
nach Kernsanierung erweitert. Es besitzt 14 Stockwerke
und ist voll klimatisiert. Mieter der Büroflächen
ist seit 01.07.2008 die staatliche britische Regulierungsbehörde
für Telekommunikation und TV Ofcom,
die zuvor die Immobilie als Untermieter der Financial
Times Ltd., eines weltweit führenden Medienunternehmens,
nutzte. Aufgrund veränderter Geschäftsfeldstrategien
verzichtet die Financial Times Ltd.
endgültig auf die Nutzung des Gebäudes, so dass
das Mietverhältnis auf den staatlichen Mieter übertragen
werden konnte. Der Mietvertrag läuft bis zum
28.09.2022 mit einer Sonderkündigungsmöglichkeit
zum 29.09.2018.
Der Wert der Fondsimmobilie in London beträgt zum
31.12.2011 108,5 Mio. GBP (2010: 112,5 Mio. GBP) und
liegt damit leicht über dem Ankaufswert.
investitionsPHase mit deutlicHem Plus
abGescHlossen.
Die Investitionsphase wurde gemäß Schlussbericht
des beauftragten Mittelverwendungskontrolleurs mit
zusätzlicher Liquidität von rund 2 Mio. Euro bzw.
rund 2,5 % des platzierten Kommanditkapitals (ohne
Agio) abgeschlossen. Die Gesellschaft verfügt per
31.12.2011 über eine Liquiditätsreserve von rund
3,9% des platzierten Kommanditkapitals.
Infolge der negativen Wechselkursentwicklung zwischen
GBP und Euro musste die Auszahlung für das
Geschäftsjahr 2011 um 1,5 % reduziert werden.
Kumuliert über die bisherige Fondslaufzeit wurden
5,3 % weniger an die Anleger ausgeschüttet als prospektiert.
38
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Neun GmbH & Co. KG
(EuroSelect 09 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2005/
2005
Anzahl der Gesellschafter 2.827
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär 1 Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer/
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 2
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 3 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
Die ab 28.09.2012 (Datum der nächsten Rent Review)
prospektierte Mieterhöhung wird sich im derzeitigen
Marktumfeld voraussichtlich nicht durchsetzen lassen,
so dass es bei der derzeitigen Miethöhe des Mieters
Ofcom bleiben wird. Gleichzeitig ist ab 29.06.2012
für das Darlehen eine höhere Tilgungsleistung zu
erbringen. Beide Faktoren führen dazu, dass bei
unverändertem Wechselkurs in 2012 nur noch eine
Auszahlungen von 3,8 % anstelle der prospektierten
6,5 % an die Anleger erfolgen kann.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
und im schriftlichen Verfahren. Für
das Geschäftsjahr 2011 ist eine schriftliche Beschlussfassung
vorgesehen.

investitionsGeGenstand
1 Bürogebäude in London (Riverside House)
15.909 m², davon 15.103 m² Büro und 806 m² Restaurant
15 Stellplätze
Baujahr: 1960
Kernsanierung & Erweiterung: 2002
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 6,8 Jahre*
* Unter Berücksichtigung der Ausübung möglicher Sonderkündigungsrechte
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
euroselect 09
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 173.506.276 173.176.374
Liquiditätsreserve 538.234 2.530.287
Damnum 8.131.262 8.131.262
Gesamtinvestition 182.175.772 183.837.922
Agio 4 3.835.000 3.914.150
Kommanditkapital ohne Agio 5 76.700.000 78.283.000
Fremdkapital (brutto) 6 101.640.772 101.640.772
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % 0,22 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 7 70.594.490 70.989.581 10.963.451 10.983.088 10.963.451 11.192.813
sonstige Einnahmen 60.305 917.895 14.179 12.737 11.970 12.051
Ausgaben o. Tilgung 30.712.740 38.523.697 5.295.824 6.193.766 5.258.926 6.165.439
Zinsen 28.742.103 32.998.529 4.935.658 4.940.054 4.893.121 4.888.726
Tilgung 8 2.475.138 3.181.927 857.866 740.896 900.403 866.296
Bewirtschaftungskosten 246.940 264.066 43.518 32.163 44.594 42.503
Liquiditätsergebnis 26.503.467 29.475.845 4.823.941 3.698.159 4.816.093 3.810.126
Ausschüttung absolut 9 26.173.875 28.912.669 4.985.500 3.914.150 4.985.500 3.914.150
Ausschüttung % 9 45,50 40,25 6,50 5,00 6,50 5,00
steuerl. Ergebnis in % 0,14 1,27 0,03 0,02 0,02 0,02
Liquiditätsreserve 10 706.267 2.987.668 875.674 3.053.414 706.267 2.987.668
Stand Fremdkapital 6 98.177.198 98.458.846 99.077.601 99.325.142 98.177.198 98.458.846
gebundenes Kapital 11 59.500 64.750 66.000 69.750 59.500 64.750
39

Immobilieninvestition
in zentraler Lage.
EuroSelect 10
Amersfoort
Der EuroSelect 10 wurde im Jahr 2005 als Exklusiv-
Produkt konzipiert und im November 2005 voll platziert.
Investitionsgegenstand dieses geschlossenen
Immobilienfonds ist eine Büroimmobilie im niederländischen
Amersfoort in der Region Randstad. Amersfoort
liegt am Knotenpunkt zweier wichtiger Autobahnen:
der A 1, die Amsterdam mit Deutschland verbindet,
und der A 28, die von Rotterdam in den Norden
der Niederlande führt. Das Objekt wurde 2001
erbaut und ist bis 2014 vollständig an das niederländische
Logistikunternehmen Van Gend & Loos, ein
Unternehmen der Deutschen Post AG, vermietet.
Der Mieter hat angekündigt, dass er den Mietvertrag
über 2014 hinaus nicht verlängern möchte. Das vor Ort
tätige Asset Management ist mit der Mietersuche
beauftragt.
neuvermietunG im foKus des
manaGements.
Gemäß Schlussbericht des beauftragten Mittelverwendungskontrolleurs
wurde die Investitionsphase
mit zusätzlicher Liquidität von rund 14.000 Euro bzw.
rund 0,1 % des platzierten Zeichnungskapitals (ohne
Agio) abgeschlossen. Die Gesellschaft erzielt zudem
höhere Überschüsse als prospektiert, so dass neben
der prognostizierten Auszahlung in Höhe von 7 % p. a.
40
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Zehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 10 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2005/
2005
Anzahl der Gesellschafter 473
steuerl. Einkünfte gewerblich
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär 1 IVG EuroSelect Zehn Verwaltungsgesellschaft
Amersfoort mbH, Berlin
Geschäftsführer IVG EuroSelect Zehn Verwaltungsgesellschaft
Amersfoort mbH, Berlin
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 2
IVG Private Funds Management GmbH,
Berlin
Garantiegeber Platzierung 3 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
im März 2009 eine Sonderauszahlung in Höhe von 1 %
(104.000 Euro) durchgeführt werden konnte.
Die Vorabauszahlung für das Jahr 2011 wurde aufgrund
der angekündigten Beendigung des Mietverhältnisses
mit Van Gend & Loos auf 3 % reduziert, der
verbleibende Liquiditätsüberschuss des Jahres 2011
von 4 % wurde aus kaufmännischer Vorsicht der Liquiditätsreserve
zugeführt. Kumuliert sind bisher Auszahlungen
in Höhe von 46 % (prospektiert 49 %) geleistet
worden.
Wegen der angekündigten Beendigung des Mietverhältnisses
von Van Gend & Loos in 2014 wird die
Gesellschaft aus kaufmännischer Vorsicht bis zur
Neuvermietung ihre Liquiditätsreserve weiter aufstocken
und ab dem Geschäftsjahr 2012 keine Liquiditätsüberschüsse
an die Anleger mehr auszahlen.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer persönlichen
Gesellschafterversammlung und im schriftlichen
Abstimmungsverfahren. Für das Geschäftsjahr 2011
ist eine Gesellschafterversammlung geplant.

investitionsGeGenstand
1 Bürogebäude in Amersfoort, Terminalweg 36-38, Niederlande
9.171 m² Bürofläche
203 Stellplätze
Baujahr: 2001
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 2,67 Jahre
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
euroselect 10
ivg immobiLien ag
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 22.606.400 22.592.083
Liquiditätsreserve 313.600 327.917
Damnum 631.579 631.579
Gesamtinvestition 23.551.579 23.551.579
Agio 4 520.000 520.000
Kommanditkapital ohne Agio 10.400.000 10.400.000
Fremdkapital (brutto) 5 12.631.579 12.631.579
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % -0,29 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 6 9.512.135 9.541.150 1.512.466 1.497.768 1.542.075 1.541.138
sonstige Einnahmen (netto) 13.945 1.635.981 1.698 1.509.708 2.050 13.190
Ausgaben o. Tilgung 4.058.551 4.174.459 611.564 713.134 609.346 616.884
Zinsen 2.984.595 2.984.100 443.307 443.308 437.724 437.724
Tilgung 846.842 846.842 148.861 148.861 154.445 154.445
Bewirtschaftungskosten 756.383 705.071 120.315 106.050 122.720 123.574
Liquiditätsergebnis 4.620.687 4.647.876 753.739 645.205 780.334 775.321
Ausschüttung absolut 7 4.732.000 4.261.559 728.000 728.000 728.000 312.000
Ausschüttung % 7 49,00 46,00 7,00 7,00 7,00 3,00
steuerl. Ergebnis in % 9 0,19 -2,18 0,02 -0,52 0,03 0,00
Liquiditätsreserve 8 202.289 489.483 149.956 224.168 202.289 489.483
Stand Fremdkapital 5 11.784.738 11.784.738 11.939.182 11.939.182 11.784.738 11.784.738
gebundenes Kapital 10 62.360 62.990 68.210 65.990 62.360 62.990
41

Repräsentativer Firmensitz
für führende Investmentbank.
EuroSelect 11
Moorgate
Im März 2006 wurde der geschlossene Immobilienfonds
EuroSelect 11 voll platziert. Der Fonds investiert
in die in 2002 als Grade-A erbaute Büroimmobilie „20
Moorgate“ in der Londoner City, dem Finanzzentrum
der britischen Metropole. Das Gebäude wurde in
Anlehnung an die typische Londoner Geschäftshausarchitektur
des 19. Jahrhunderts errichtet. Hauptmieter
ist seit Februar 2011 die JP Morgan Chase Bank,
National Association, die den Mietvertrag von JP Morgan
Cazenove Ltd. übernommen hat. Der Mietvertrag
hat eine Laufzeit bis 2027 mit einem Sonderkündigungsrecht
in 2019.
Der Wert der Fondsimmobilie zum 31.12.2011 beträgt
unverändert 110 Mio. GBP. Der Wert liegt damit auf
dem Niveau zum Ankaufszeitpunkt durch die Fondsgesellschaft
in 2006 (109,95 Mio. GBP).
lanGfristiGe mieteinnaHmen bis 2027.
Durch Einsparungen in der Investitionsphase verfügt
die Gesellschaft über zusätzliche Liquidität von rund
3,6 Mio. Euro bzw. rund 4,1 % des platzierten Kommanditkapitals
(ohne Agio).
Zum Jahresende 2011 war eine Mietanpassung (Rent
Review) mit dem Hauptmieter vereinbart. Das aktuelle
Marktumfeld ermöglichte keine Erhöhung der Miete,
so dass es aufgrund der vereinbarten Upwards Only
Klausel bei der bisherigen Miethöhe bleibt.
Zum 01.07.2012 hat der Hauptmieter seine gesamte
Mietfläche an die Bank of England (BoE) bis zum Zeitpunkt
der Break Option im März 2019 untervermietet.
Die Fondsgesellschaft konnte ergänzend zu den vertraglichen
Vereinbarungen zwischen JP Morgan und
BoE einen Anschlussmietvertrag mit der BoE mit einer
Laufzeit bis Juni 2027 abschließen. Die Fondsgesellschaft
erhält hierdurch Einnahmensicherheit für die
nächsten 15 Jahre.
Infolge der ungünstigen Wechselkursentwicklung zwischen
GBP und Euro mussten die Auszahlungen trotz
prospektgemäßen Einnahmen in GBP ab dem 2. Halbjahr
2008 reduziert werden. Insgesamt haben die
42
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Zehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 11 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2005/
2006
Anzahl der Gesellschafter 2.902
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 1
IVG EuroSelect Zehn Verwaltungsgesellschaft
Amersfoort mbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 2 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
Gesellsschafter bezogen auf das platzierte Eigenkapital
3,6 % weniger an Auszahlungen erhalten als prospektiert.
Die Gesellschaft verfügt per 31.12.2011 über
eine Liquiditätsreserve von rund 7 % des platzierten
Zeichnungskapitals. Für den Anschlussmietvertrag
von 2019 bis 2027 erhält die BoE ab 01.07.2015 eine
mietfreie Zeit von 15 Monaten. Die Fondsgesellschaft
muss hierfür eine Liquiditätsreserve ansparen, so
dass es auch künftig zu Reduzierungen bei den Auszahlungen
kommen wird.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
und im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Für das Geschäftsjahr 2011 ist eine schrift-
liche Beschlussfassung geplant.

investitionsGeGenstand
99,95 % Beteiligung an Moorgate Unit Trust, der das Leasehold
besitzt für 1 Bürogebäude in London (20 Moorgate)
14.513 m² davon 14.112 m² Büro und 401 m² Gastronomie
4 Stellplätze
Baujahr: 2002
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 15,15 Jahre
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
euroselect 11
ivg immobiLien ag
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 185.427.870 182.917.006
Liquiditätsreserve 447.772 4.012.311
Damnum 8.388.534 8.388.534
Gesamtinvestition 194.264.176 195.317.851
Agio 3 4.257.500 4.307.675
Kommanditkapital ohne Agio 4 85.150.000 86.153.500
Fremdkapital (brutto) 5 104.856.676 104.856.676
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % -0,05 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 6 65.190.363 67.980.247 10.436.626 10.988.672 10.436.626 10.986.324
sonstige Einnahmen 74.574 1.584.779 15.874 25.246 16.645 646.436
Ausgaben o. Tilgung 33.268.882 36.708.569 5.122.313 6.193.013 5.124.703 5.089.973
Zinsen 7 23.454.494 23.644.528 3.547.838 3.547.822 3.542.162 3.548.241
Tilgung 778.568 778.567 164.807 164.807 170.482 170.482
Bewirtschaftungskosten 848.256 578.309 137.549 99.389 140.505 114.091
Liquiditätsergebnis 31.217.487 32.077.890 5.165.380 4.656.098 5.158.085 6.372.305
Ausschüttung absolut 8 25.289.550 27.144.055 5.109.000 4.300.269 5.109.000 4.305.925
Ausschüttung % 8 36 32,4 6,00 5,00 6,00 5,00
steuerl. Ergebnis in % 0,13 1,16 0,03 0,02 0,03 0,04
Liquiditätsreserve 9 1.266.710 5.963.634 1.217.624 5.162.131 1.266.710 5.963.634
Stand Fremdkapital 5 104.248.590 104.248.590 104.248.590 104.248.590 104.078.108 104.078.108
gebundenes Kapital 10 69.000 72.600 75.000 77.600 69.000 72.600
43

Internationale Bank im Herzen
der Londoner Finanzmetropole.
EuroSelect 12
LondonWall
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 12
wurde im Dezember 2006 voll platziert. Der Fonds
besitzt eine Büroimmobilie in der Londoner City, dem
Finanzzentrum der britischen Metropole. Das Gebäude
„60 London Wall“ wurde 1991 im Stil der Postmoderne
errichtet. Hauptmieter ist das internationale Bankhaus
ING Intermediate Holdings Ltd., ein Unternehmen der
ING Group. Das Unternehmen nutzt „60 London Wall“
als repräsentativen britischen Hauptgeschäftssitz und
hat von der angemieteten Fläche 5.455 m² an BNP
Paribas untervermietet. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit
bis 2016. Die übrigen Mietflächen sind an zehn
Einzelhändler vermietet, deren Verträge eine Restlaufzeit
zwischen 9 Monaten und fast 14 Jahren haben.
Gemäß Schlussbericht des beauftragten Mittelverwendungskontrolleurs
haben sich gegenüber dem
prospektierten Investitions- und Finanzierungsplan
Einsparungen ergeben. Die zusätzliche Liquidität
beträgt rund 1 Mio. Euro bzw. rund 0,6 % des platzierten
Zeichnungskapitals (ohne Agio).
intensive banKenverHandlunGen
abGescHlossen.
Die im Kreditvertrag vereinbarte Beleihungsgrenze
LTV (Verhältnis von Gesamtkreditbetrag zum Verkehrswert)
wurde zum Jahresende 2009 erstmals
überschritten. In intensiven Gesprächen mit den finanzierenden
Banken hat das Fondsmanagement einen
befristeten Verzicht der Banken auf die Konsequenzen
eines LTV-Bruchs („Waiver“) ausgehandelt. Im Gegenzug
verpflichtete sich die Fondsgesellschaft zur Sondertilgung
von insgesamt 8 Mio. GBP für den Zeitraum
2009–2011 (ca. 7,3 % bezogen auf das gezeichnete
Kommanditkapital), zur Zahlung einer Risikoprämie
sowie zur Ansparung der verbleibenden Liquidität auf
einem cash-sweep Konto bei gleichzeitigem Verzicht
auf die Vornahme von Auszahlungen.
Bei der zum 31.12.2011 vereinbarten erneuten Überprüfung
wurde der LTV trotz der Reduzierung der Darlehensschuld
in den Vorjahren durch die Sondertilgung
erneut verfehlt, da der Wert der Immobilie infolge der
kurzen Restlaufzeit des Mietvertrages mit dem Hauptmieter
nach Expertenmeinung weiter gesunken ist. Mit
den finanzierenden Banken konnte erneut ein „Waiver“
mit folgenden Eckpunkten verhandelt werden:
Weiteres Ansparen des Liquiditätsüberschusses auf
einem cash-sweep Konto, wobei Kosten der Neuvermietung
bzw. Instandhaltung zu Lasten dieses Kontos
44
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG
(EuroSelect 12 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2006/
2006
Anzahl der Gesellschafter 6.383
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 1
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 2 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
beglichen werden können. Der nach Abzug dieser
Kosten verbleibende Restbetrag soll für eine Sondertilgung
verwendet werden. Ferner fällt eine Risikoprämie
in Höhe von 140.000 GBP/Quartal an. Auszahlungen
an die Anleger sind somit weiterhin nicht möglich.
Der „Waiver“ wird halbjährlich gewährt und gilt
derzeit bis 31.12.2012.
Das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter endet am
28.09.2016. Der Flächenbedarf der ING hat sich
infolge der geforderten Aufgabe von Geschäftsfeldern
wegen der Inanspruchnahme staatlicher Rettungsmittel
erheblich reduziert, so dass ING nach einer alternativen
Mietfläche sucht. Es muss daher davon ausgegangen
werden, dass ING das Mietverhältnis in „60
London Wall“ nicht oder nicht komplett verlängert.
Das Fondsmanagement arbeitet gemeinsam mit dem
vor Ort tätigen Asset Management sowohl an einem
Verlängerungsangebot für ING als auch an einem
neuen Vermietungskonzept.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
und im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Für das Geschäftsjahr 2011 findet eine
schriftliche Beschlussfassung statt.

investitionsGeGenstand
1 Bürogebäude in London (54-63 London Wall / 20-30 Copthall
Avenue)
24.250 m² davon 22.279 m² Büro und 1.971 m² Einzelhandel
16 Tiefgaragenstellplätze
Baujahr: 1991
Vermietungsstand: 99,6 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 4,5 Jahre
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz
euroselect 12
ivg immobiLien ag
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 345.587.004 345.051.528
Liquiditätsreserve 500.000 1.500.626
Damnum 19.904.112 19.904.112
Gesamtinvestition 365.991.116 366.456.266
Agio 3 7.950.000 7.972.150
Kommanditkapital ohne Agio 4 159.000.000 159.443.000
Fremdkapital (brutto) 5 199.041.116 199.041.116
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % 0,22 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 6 104.063.805 98.257.424 19.211.117 16.442.647 19.252.376 16.350.269
sonstige Einnahmen 7 293.997 1.278.984 63.141 42.754 61.639 49.944
Ausgaben o. Tilgung 8 49.878.196 51.420.203 8.848.349 9.187.698 8.595.150 8.937.761
Zinsen 9 44.618.463 44.030.884 7.896.823 7.735.695 7.819.666 7.413.981
Tilgung 10 3.881.302 15.504.140 1.393.288 11.563.272 1.393.288 2.846.143
Bewirtschaftungskosten 1.038.247 829.429 233.286 135.413 183.320 190.403
Liquiditätsergebnis 50.404.199 31.635.885 9.032.621 -4.265.569 9.131.472 3.640.128
Ausschüttung absolut 11 48.691.799 24.730.860 9.142.500 0 9.142.500 0
Ausschüttung % 34,50 19,375 5,75 0 5,75 0
steuerl. Ergebnis in % 0,27 0,85 0,06 0,01 0,06 0,01
Liquiditätsreserve 12 2.212.397 5.628.003 2.223.425 1.988.134 2.212.397 5.628.003
Stand Fremdkapital 5 195.159.814 183.536.975 196.553.102 186.383.118 195.159.814 183.536.975
gebundenes Kapital 13 70.365 85.200 76.145 85.210 70.365 85.200
45

Weiter anhaltende
Konsolidierungsphase.
BalancedPortfolio
UnitedKingdom
Mit einem Eigenkapital von 117,1 Mio. GBP wurde der
Immobilien-Dachfonds Balanced Portfolio UK im Juni
2007 geschlossen. Der Dachfonds investierte 104,3
Mio. GBP in drei institutionelle Immobilien-Zielfonds:
in den UBS Central London Office Value Added Fund
(CLOVA, vormals UBS South East Recovery Fund)
31,3 Mio. GBP, in den AXA/IVG Greater London Fund
(GLF) 27 Mio. GBP und in den CBRE Lionbrook Property
Fund (LPF, vormals ING Lionbrook Property
Fund) 46 Mio. GBP. Investitionsgegenstand der Zielfonds
sind Immobilien in Großbritannien, insbesondere
in und um London.
Die Zielfonds verfolgen unterschiedliche Investmentstrategien.
Diese sind teilweise als konservativ und teilweise
als chancenorientiert mit einem entsprechenden
Risikoprofil einzustufen. Bei der Auswahl der Immobilien
für die chancenorientierten Zielfonds wurde auf die
mögliche Ausnutzung von hohem Wertsteigerungspotenzial
gesetzt, das sich aus der deutlichen Verbesserung
von Vermietungsstand und Objektmanagement
bzw. aus der Durchführung von Objektsanierungen
ergibt. Ziel war es, günstig erworbene Immobilien oder
Projektentwicklungen innerhalb kurzer bis mittlerer
Haltefristen durch gezielte Maßnahmen aufzuwerten
und mit entsprechenden Aufschlägen weiter zu veräußern.
Bei einer solchen Anlagestrategie werden in der
Aufwertungsphase in der Regel keine bedeutenden
laufenden Erträge erwirtschaftet.
Diese Strategie der Zielfonds konnte aufgrund der einsetzenden
Finanz- und Wirtschaftskrise nicht erfolgreich
umgesetzt werden, so dass deren Immobilienbestände
in 2008 und 2009 zum Teil erhebliche Wertverluste
erlitten haben.
zielfonds weiterHin auf KonsolidierunGsKurs.
Seit 2010 ist eine Erholung der britischen Volkswirtschaft
zu verzeichnen, dieser Prozess geriet jedoch im
Zuge der Staatsschuldenkrise 2011 ins Stocken. Dies
wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus.
Eine geringe Flächennachfrage, ein leichter Anstieg
der Leerstandsquote, nachlassendes Mietwachstum
und verhaltene Spitzenmieten auf dem Büromarkt
London sind die Folge. In Londons Peripherie zeigt
sich ein ähnliches Bild, mit einzelnen Ausnahmen. Der
Investmentmarkt verlor insgesamt gesehen an
Schwung. Dieses differenzierte Bild spiegelt sich auch
bei den Zielfonds wider. Der AXA/IVG, welcher eine
chancenorientierte Strategie verfolgte, verlor aufgrund
46
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Balanced Portfolio UK
GmbH & Co. KG
(EuroSelect BPUK KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2006/
2007
Anzahl der Gesellschafter 6.284
steuerl. Einkünfte gewerbliche Einkünfte
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 1
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 2 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
der unglücklichen Rahmenbedingungen besonders
stark an Wert. Im Rahmen ihrer Möglichkeiten haben
die Fonds auf die veränderten Marktbedingungen reagiert:
die Umfirmierung des UBS SERF in UBS CLOVA
dokumentiert die Fokussierung auf Londoner Immobilien
bei gleichzeitiger Umwandlung des offenen in
einen geschlossenen Fonds. Der AXA/IVG GLF präsentiert
seine Objekte mit neuen Marketingstrategien.
ING REIM verkauft das Zielfondsmanagement an
CBRE, dieses verfolgt mit dem LPF weiterhin ein
sicherheitsorientiertes Investitionskonzept. Sowohl
der CLOVA als auch der LPF können in 2011 eine gute
Wertentwicklung nachweisen und damit im Renditeranking
ihrer Vergleichgruppe eine sehr gute Platzierung
erzielen. Der GLF konnte jedoch trotz seiner
nachweislichen Vermietungserfolge und über Marktwert
liegenden Objektverkäufe die nachteilige Entwicklung
seiner Teilmärkte nicht kompensieren.
Die Zielfonds konzentrieren sich im Rahmen ihrer
Anlagestrategien sowohl auf die Konsolidierung ihrer
jeweiligen Immobilienportfolios, als auch auf das Nutzen
von Wachstumspotenzialen auf der Grundlage von
konsequentem Vermietungs-, Liquiditäts- und Finanzierungsmanagement.
Trotz guter Performance der
Zielfonds LPF und CLOVA liegt der Buchwert der
Beteiligung insgesamt in 2011 gegenüber dem Vorjahr
etwa auf dem gleichen Niveau. Aufgrund der kurzen
Restlaufzeit des BPUK und des ungewissen Ausgangs
der Staatsschuldenkrise erscheint es aus heutiger

investitionsGeGenstand
Beteiligung an 3 Zielfonds:
UBS Central London Office Value Added Fund (CLOVA) 3
AXA/IVG Greater London Fund (GLF)
CBRE Lionbrook Property Fund (LPF) 3
Sicht unwahrscheinlich, dass der BPUK die Buchverluste
der Vergangenheit wieder vollständig aufholen
und die prognostizierte Rendite erreichen kann. BPUK
erhält aus dem LPF seit Laufzeitbeginn und von
CLOVA seit dem 4. Quartal 2010 quartalsweise Rückflüsse,
wodurch sich die Liquiditätssituation der
Fondsgesellschaft stabil entwickelt hat und eine Liquiditätsreserve
aufgebaut werden konnte. Die Geschäftsführung
wird auf Basis des Jahresabschlusses 2011
prüfen, ob den Gesellschaftern eine weitere Auszahlung
vorschlagen werden kann.
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
investitionsPHase in GBP
SOLL IST
Investitionskosten 122.617.000 121.514.594
Liquiditätsreserve 293.000 1.396.495
Gesamtinvestition 122.910.000 122.911.089
Agio 5 5.852.857 5.852.909
Kommanditkapital 6 117.057.143 116.723.180
Fremdkapital (brutto) 7 0 0
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase)
balancedPortfolio uK
bewirtscHaftunGsPHase in Mio. GBP
UBS-CLOVA AXA/IVG-GLF CBRE-LPF
Stichtag 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2011
Bruttofondsvermögen in Mio. GBP 227,1 142,8 85,2 69,7 526,6 480,7
Nettofondsvermögen in Mio. GBP 173,2 102,3 15,1 5,5 420,9 445,7
Fremdkapitalquote
(in % des Bruttofondsvermögens)
12,8 28,4 78,2 86,4 16,1 7,3
Anzahl der Immobilien 4 5 6 10 9 39 36
Vermietungsquote gesamt 4 98,8 87,7 48,8 56,3 92,6 95,3
Investition BPUK in Zielfonds 31,3 31,3 27,0 27,0 46,0 46,0
Buchwert der Beteiligung in
Mio. GBP
Das Geschäftsjahr 2011 wird vertragskonform durch
Beschlussfassungen im Rahmen einer persönlichen
Gesellschafterversammlung Ende 2012 abgeschlossen.
21,4 23,3 5,5 2,1 24,6 25,4
Dachfondsebene BPUK in GBP
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
Kapitalrückfluss 8 7.494.919 1.416.570 2.488.657
Sonstige Einnahmen 580.820 8.725 13.900
Ausgaben o. Tilgung 5.140.926 886.760 859.903
Liquiditätsergebnis 2.934.813 538.535 1.642.654
Ausschüttung absolut 9 1.394.814 1.169.382 0
Ausschüttung % 9 7 1 0
steuerl. Ergebnis in % 10 -3,7 -4,0 -1,2
Liquiditätsreserve 11 2.518.526 1.072.678 2.518.526
47

Lösungskonzepte
in der Verhandlung.
EuroSelect 14
TheGherkin
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 14
TheGherkin wurde im März 2008 voll platziert.
Der Fonds beteiligt sich mit einem Eigenkapital von
157,7 Mio. GBP (ohne Agio) an einer der weltweit prominentesten
Büroimmobilien: dem Londoner Büroturm
„The Gherkin“. Das vom Stararchitekten Lord
Norman Foster entworfene Gebäude ist mehrfach
preisgekrönt und gilt als eines der Wahrzeichen Londons.
Der Erwerb der Immobilie erfolgte im Rahmen
eines paritätischen Joint Ventures mit The Skyline Unit
Trust. Die Kerndaten: 42 Stockwerke (inklusive Untergeschoss)
und eine Mietfläche von etwa 47.000 m², die
für hochwertige Büro-, Laden- und Nebenflächen
genutzt werden. „The Gherkin“ war per 31.12.2011 zu
100 % an 21 namhafte Unternehmen vermietet. Der
Hauptmieter Swiss Re Services Limited, auf den
nahezu die Hälfte der Mieteinnahmen entfällt, ist eine
Tochtergesellschaft der Swiss Re, des weltgrößten
Rückversicherers. In 2011 hat ein Mieter mit einem
Anteil von 2,1 % an der Gesamtfläche sein Sonderkündigungsrecht
ausgeübt. Das Mietverhältnis wurde
zum 18.04.2011 beendet. Die Mietfläche konnte nahtlos
und zu besseren Konditionen weitervermietet werden.
Die noch zur Jahresmitte leer stehende 16. Etage
wurde als Erweiterungsfläche an einen bereits im
Gebäude befindlichen Mieter vermietet. Dieser verlängerte
in diesem Zusammenhang seinen bereits bestehenden
Mietvertrag um weitere fünf Jahre bis 2021 mit
Verzicht auf ein Sonderkündigungsrecht. Die bei den
Neumietverträgen vereinbarten Mietkonditionen liegen
zum Teil deutlich über dem am Markt üblichen.
Gemäß Schlussbericht des beauftragten Mittelverwendungskontrolleurs
wurde die Investitionsphase
mit zusätzlicher Liquidität von rund 3,5 Mio. GBP bzw.
rund 2,2 % des platzierten Kommanditkapitals (ohne
Agio) abgeschlossen.
Die Fondsgesellschaft hat gemäß Verteilungsabrede
mit dem Joint Venture Partner Anspruch auf Liquiditätsüberschüsse
aus der Objektgesellschaft. Unter
Berücksichtigung dieser Ansprüche beträgt die Liquiditätsreserve
der Gesellschaft per 31.12.2011 rund
14 % des platzierten Eigenkapitals.
verletzunG KreditvertraGlicHer
sicHerunGsabreden.
Die Bewertung der Immobilie im Frühjahr 2011 mit
einem Immobilienwert von 535 Mio. GBP zeigte die
positive Entwicklung des Investmentmarktes in der
48
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Vierzehn GmbH & Co.
KG (EuroSelect 14 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2007/
2008
Anzahl der Gesellschafter 9.123
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist 1
Garantiegeber Miete 2 Swiss Re.
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung 3 IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
Londoner City. Dieser Wert liegt ca. 7 % unter dem
Ankaufspreis von 575 Mio. GBP (inkl. Mietgarantie-
und Mietersatzzahlung, Bruttokaufpreis 600 Mio.
GBP), entspricht jedoch einer Wertsteigerung von
13,8 % gegenüber der letzten Bewertung vom Februar
2009. Gleichzeitig führte die anhaltende Schwächung
des GBP gegenüber dem CHF und die teilweise
Fremdfinanzierung in CHF erneut zu einem Bruch des
kreditvertraglich vereinbarten Verhältnisses von
Immobilienwert zu Schuldenstand (LTV = Loan-To-
Value-Verhältnis). Im März 2012 beauftragten die Banken
eine weitere Bewertung der Immobilie. Die Gutachter
entwickelten im Rahmen dieser Bewertung verschiedene
Verkaufszenarien, in deren Ergebnis ein
Verkehrswert von 473 Mio. GBP bis 510 Mio. GBP festgestellt
wurde, was einem LTV von 107,5 % bzw.
99,8 % entspricht. Die Verhandlungen mit den finanzierenden
Banken konnten bisher nicht abgeschlossen
werden. Während die Banken die Neugestaltung
der Darlehensverträge vorschlagen und die Risiken
aus der Währungsdisparität weitgehend beseitigen
wollen, verhandelt die Geschäftsführung mit dem Ziel,
eine Realisierung der derzeit nur kalkulatorischen Verluste
aus Wechselkursverlusten und negativem Zinsswap
zu vermeiden und den größtmöglichen Eigenkapitalerhalt
zu sichern. Für den Herbst 2012 ist eine
neue Verhandlungsrunde geplant.
Wegen der andauernden LTV-Verletzung werden die
erzielten Überschüsse weiterhin auf einem an die Ban-

investitionsGeGenstand
Mittelbare Beteiligung an dem Bürogebäude "The Gherkin" in
London (30 St Mary Axe und Nebengebäude 20 Bury Street)
47.211 m² davon 45.719 m² Büro, 657 m² Einzelhandel, 835 m² sonstige
Flächen
13 Stellplätze
Baujahr: 2003
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 12,53 Jahre bei Ausübung
aller Break-Options
ken verpfändeten Treuhandkonto der Objektgesellschaft
thesauriert und können nicht ausgeschüttet
werden.
Die Beschlussfassungen der Gesellschafter erfolgen
jährlich abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
und im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Für das Geschäftsjahr 2011 ist eine Gesellschafterversammlung
geplant.
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
euroselect 14
investitionsPHase in GPB
SOLL IST
Investitionskosten 346.554.324 345.167.100
Liquiditätsreserve 560.676 346.0619
Gesamtinvestition 347.115.100 348.627.719
Agio 4 7.815.100 7.887.034
Kommanditkapital ohne Agio 5 156.300.000 157.740.685
Fremdkapital (brutto) 6 183.000.000 183.000.000
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,60 % 0,37 %
bewirtscHaftunGsPHase in GBP
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
Objektgesellschaft SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 7 136.161.429 127.857.571 29.467.106 26.287.344 27.077.116 24.501.524
Bewirtschaftungskosten 8 4.215.445 4.608.075 655.902 657.397 2.266.718 1.957.518
Fondsgesellschaft
Anteiliges Nettoergebnis Objekt 9 64.520.664 59.261.586 14.116.680 12.651.662 12.109.054 10.138.813
Sonstige Einnahmen 287.070 235.599 75.318 23.211 83.762 36.114
Ausgaben o. Tilgung 10 28.024.341 34.596.432 4.668.108 7.626.888 4.674.636 5.087.908
Zinsen 11 24.382.159 24.577.658 3.832.084 3.832.084 3.822.169 3.822.169
Tilgung 1.291.677 1.291.677 468.416 468.416 478.331 478.331
Bewirtschaftungskosten 12 1.372.747 1.372.747 288.922 288.922 296.145 296.145
Liquiditätsergebnis 13 35.491.714 23.609.072 9.055.473 4.579.568 7.039.848 4.608.687
Ausschüttung absolut 14 35.254.152 5.069.070 8.596.500 0 8.596.500 0
Ausschüttung % 14 27,50 8,25 5,50 0,00 5,50 0,00
steuerl. Ergebnis in % 0,84 0,57 0,06 0,00 0,07 0,00
Liquiditätsreserve 15 798.239 22.144.323 2.275.636 17.535.635 798.239 22.144.323
Stand Fremdkapital 6 181.708.324 181.708.324 182.186.655 182.186.655 181.708.324 181.708.324
gebundenes Kapital 16 77.500 96.750 83.000 96.750 77.500 96.750
49

Hohe Stabilität in Luxemburg
durch hochkarätige Mieter.
EuroSelect 16
TheSquare
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 16
wurde im Januar 2009 voll platziert. Er ist mit mehr als
10.000 Anlegern der derzeit größte Fonds der EuroSelect
Reihe. Der Fonds investiert in ein hochwertiges
Gebäudeensemble im Finanz- und Bankenviertel auf
dem Kirchberg in Luxemburg-Stadt.
Die Investitionsphase wurde gemäß Schlussbericht
des Mittelverwendungskontrolleurs mit zusätzlicher
Liquidität von rund 2,5 Mio. Euro bzw. rund 1 % des
platzierten Kommanditkapitals (ohne Agio) abgeschlossen.
anGeseHene mieter fÜr anseHnlicHe
erträGe.
The Square besteht aus vier frei stehenden Bürogebäuden
mit einer Gesamtmietfläche von rund
54.000 m². Das Objekt ist an insgesamt zehn teils
hochkarätige Unternehmen und Institutionen vermietet.
Hauptmieter ist die Clearstream International S.A.,
eine 100 %ige Tochter der Deutsche Börse AG und
einer der größten weltweit tätigen Anbieter von Wertpapierdienstleistungen.
Das Unternehmen hat sich
seine Flächen bis zum Jahr 2017 vertraglich gesichert
und verfügt zudem über Verlängerungsoptionen. Weitere
Großmieter sind der Europäische Gerichtshof und
der Europäische Rechnungshof. Der Mietvertrag mit
dem Europäischen Gerichtshof (19,4 % der Mietfläche)
50
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Sechzehn GmbH & Co.
KG (EuroSelect 16 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2008/
2009
Anzahl der Gesellschafter 10.525
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
konnte in 2010 vorfristig bis 2016 verlängert werden.
The Square profitiert von der Stabilität des Luxemburger
Büromarkts.
Im Verlauf des Jahres 2011 wurden durch Fondsmanagement
und Asset Management die erforderlichen
Schritte zur Zertifizierung des Objektes nach HQE-
Standard eingeleitet. Der HQE-Standard ist derzeit
noch eines der wenigen Zertifizierungssysteme von
Bürogebäuden „im laufenden Betrieb“. Die Zertifizierung
wurde Anfang 2012 erfolgreich abgeschlossen.
Die Geschäftsführung erwartet durch diese Zertifizierung
in Zukunft eine Verbesserung der Vermietungsmöglichkeiten.
Für 2011 erfolgte prospektgemäß eine Auszahlung in
Höhe von 5,25 % an die Gesellschafter. Die kumulierte
Auszahlung beträgt damit 21 %. Die Gesellschaft verfügt
darüber hinaus per 31.12.2011 über eine Liquiditätsreserve
in Höhe von 0,7 % des platzierten Kommanditkapitals.
Die Beschlüsse der Gesellschaft werden jährlich
abwechselnd im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
und im schriftlichen Beschlussverfahren
gefasst. Die letzte Gesellschafterversammlung fand
am 25.11.2011 statt. Für das Geschäftsjahr 2011 ist
eine schriftliche Beschlussfassung vorgesehen.

investitionsGeGenstand
Bürokomplex bestehend aus vier einzelnen Bürogebäuden
53.955 m², hiervon 48.725 m² Büroflächen, 4.040 m² Archivflächen und
1.190 m² Rechenzentrum 4
1.181 Tiefgaragenstellplätze
Baujahr: 2000–2004
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 5,36 Jahre (mit Breakoption:
5,02 Jahre)
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
euroselect 16
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 397.583.839 397.574.723
Liquiditätsreserve 475.000 2.935.866
Gesamtinvestition 398.058.839 400.510.589
Agio 1 11.812.500 11.929.250
Kommanditkapital ohne Agio 2 236.250.000 238.585.000
Fremdkapital Fondsgesellschaft
3 149.996.339 149.996.339
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,01 % 0,10 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
Objektgesellschaft 4 SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 5 80.646.719 80.865.614 19.643.593 19.790.282 20.852.669 20.266.256
Sonstige Einnahmen 6 1.039.100 287.455 372.300 46.680 273.155 121.479
Ausgaben o. Tilgung 40.938.680 38.231.272 9.122.775 8.163.321 7.710.515 7.688.030
Zinsen 7 35.283.793 34.705.191 6.525.000 6.506.875 6.525.000 6.525.000
Tilgung 0 0 0 0 0 0
Bewirtschaftungskosten 8 4.019.287 2.143.002 2.034.229 586.426 823.108 773.772
Liquiditätsergebnis 40.747.139 42.921.797 10.893.118 11.673.641 13.415.309 12.699.705
Liquiditätsreserve Objektgesellschaft
9 1.004.429 5.598.479 1.003.449 6.339.238 1.004.429 5.598.479
Beteiligungsgesellschaft
Auszahlung aus Objektgesellschaft
9 40.741.883 39.326.953 10.919.985 11.422.251 13.414.057 13.530.415
Fondsgesellschaft
Auszahlung aus Beteiligungsgesellschaft
40.726.414 39.256.630 10.914.840 11.412.080 13.408.800 13.508.786
Sonstige Einnahmen 24.026 182.724 79 5.993 19.921 5.749
Bewirtschaftungskosten 1.228.442 1.249.426 372.765 413.909 380.221 379.070
Ausschüttung absolut 10 38.449.723 39.432.046 12.403.125 12.525.717 12.403.125 12.525.716
Ausschüttung % 11 21,00 21,00 5,25 5,25 5,25 5,25
steuerl. Ergebnis in % 0,01 0,11 0,00 0,00 0,01 0,00
Liquiditätsreserve Fondsgesellschaft
12 1.547.276 1.547.812 901.901 938.064 1.547.276 1.547.812
Stand Fremdkapital 3 149.996.339 149.996.339 149.996.339 149.996.339 149.996.339 149.996.339
gebundenes Kapital 13 84.000 84.000 89.250 89.250 84.000 84.000
51

Repräsentativer Firmensitz
vor den Toren Amsterdams.
EuroSelect 17
Amstelveen
Die Platzierung des geschlossenen Immobilienfonds
EuroSelect 17 konnte im November 2009 mit einem
Eigenkapital von 99,5 Mio. Euro erfolgreich abgeschlossen
werden.
Der EuroSelect 17 investiert in das Office Center
Amstelveen, eine im Jahr 2009 errichtete, voll vermietete
Büroimmobilie in Amstelveen, einem Vorort, der
südlich an Amsterdam grenzt und somit im wichtigsten
Ballungszentrum der Niederlande liegt. Das
Office Center besteht aus insgesamt sechs Büroteilen,
von denen sich drei im Eigentum des EuroSelect
17 befinden. Die anderen drei Büroteile sind in das
Eigentum dreier institutioneller Fonds übergegangen
und werden ebenfalls von einer IVG Gesellschaft
gemanagt. Der Büromarkt Amstelveen mit seiner
guten infrastrukturellen Anbindung sowie der renommierte
Nutzer, der bereits seit rund 20 Jahren am
Standort vertreten ist, bieten Anlegern attraktive Rahmenbedingungen
für eine nachhaltige Wertschöpfung:
solide wirtschaftliche Grundlagen, kombiniert
mit günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen.
renommierter mieter mit lanGfristiGer
PersPeKtive.
Die Mietfläche der Fondsimmobilie Office Center
Amstelveen beträgt insgesamt rund 37.525 m² zzgl.
1.080 Stellplätzen. Das Objekt ist zu 100 % langfristig
über 15 Jahre vermietet und wird von einem namhaften
Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen
als dessen Hauptsitz in den Niederlanden
genutzt. Der Mieter verfügt über ein Sonderkündigungsrecht
für bis zu 55 % der Fläche zzgl. anteiliger
Stellplätze nach zehn Jahren.
Die Investitionsphase wurde gemäß der Schlussabrechnung
des beauftragten Mittelverwendungskontrolleurs
per 31.12.2009 mit zusätzlicher Liquidität von
rund 708.000 Euro bzw. rund 0,8 % des platzierten
Kommanditkapitals (ohne Agio) abgeschlossen. Durch
die vorzeitige Fertigstellung konnte der Fonds das
Objekt bereits ca. drei Wochen früher als prognostiziert
übernehmen und zusätzliche Mieteinnahmen
52
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Siebzehn Amstelveen
GmbH & Co. KG (EuroSelect 17 KG)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2009/
2009
Anzahl der Gesellschafter 4.003
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
generieren. Die Auszahlungen für das Jahr 2011
erfolgten in prospektierter Höhe im November 2011
sowie Mai 2012. Insgesamt wurden 6,1 % (kumuliert
seit Fondsauflage 18,1 %) bezogen auf das gezeichnete
Kommanditkapital ausgezahlt.
Die Beschlussfassungen der Gesellschaft können entweder
im schriftlichen Abstimmungsverfahren oder im
Rahmen einer Gesellschafterversammlung erfolgen.
Eine erste ordentliche Gesellschafterversammlung hat
im Jahr nach Abschluss der Investitionsphase in 2010
stattgefunden. Danach entscheidet die Geschäftsführung
in Abstimmung mit dem Beirat in Abhängigkeit
von den zu beschließenden Gegenständen in jedem
zweiten Jahr über die Einberufung einer Gesellschafterversammlung.
Aufgrund der prospektgemäßen Entwicklung
sowie aus Gründen der Kostenersparnis wird
die Beschlussfassung für das Geschäftsjahr 2011 im
schriftlichen Abstimmungsverfahren herbeigeführt.

investitionsGeGenstand
Bürogebäude bestehend aus sechs Büroteilen. Drei Gebäudeteile
gehören dem Fonds.
37.525 m², hiervon 36.084,73 m² Büroflächen, 850,37 m² Archiv- und
Lagerflächen sowie 590 m² PR-Saal
1.062 Tiefgaragenstellplätze und 18 weitere Stellplätze auf der Außenfläche
Baujahr: 2006-2009
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 12,8 Jahre*
* Unter Berücksichtigung der Ausübung des Sonderkündigungsrechtes beträgt die durchschnittliche
Restlaufzeit der Mietverträge 10,1 Jahre.
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
euroselect 17
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 1 178.855.000 178.814.899
Liquiditätsreserve 580.000 707.776
Gesamtinvestition 179.435.000 179.522.675
Agio 2 4.735.000 4.739.175
Kommanditkapital ohne Agio 3 94.700.000 94.783.500
Fremdkapital (brutto) 4 80.000.000 80.000.000
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,29 % 0,01 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 5 22.536.979 23.013.788 10.309.156 10.276.700 10.515.339 10.395.712
sonstige Einnahmen 6 301.849 154.147 51.176 12.788 32.989 33.662
Ausgaben o. Tilgung 7 10.432.815 10.312.652 4.897.702 4.508.822 4.920.871 4.869.668
Zinsen 7 7.711.777 8.047.315 3.739.222 3.739.222 3.739.222 3.739.222
Tilgung 0 0 0 0 0 0
Bewirtschaftungskosten 8 1.354.283 1.185.083 619.880 274.780 632.277 855.990
Liquiditätsergebnis 12.406.013 12.855.283 5.462.630 5.780.666 5.627.457 5.559.706
Ausschüttung absolut 9 12.405.700 12.457.029 5.682.000 5.687.010 5.776.700 5.781.794
Ausschüttung % 9 18,10 18,10 6,00 6,00 6,10 6,10
steuerl. Ergebnis in % 0,39 0,06 0,06 0,01 0,05 0,04
Liquiditätsreserve 10 580.314 824.266 729.556 1.293.937 580.314 824.266
Stand Fremdkapital 4 80.000.000 80.000.000 80.000.000 80.000.000 80.000.000 80.000.000
gebundenes Kapital 11 89.095 88.867 94.167 93.940 89.095 88.867
53

Verlässliches Investment
in Europas „Hauptstadt“.
EuroSelect 20
TheNorthGate
Mit dem EuroSelect 20 legte die IVG Private Funds
GmbH erstmals einen Fonds für Privatanleger in Belgien
auf, der in den Brüsseler Büroimmobilienmarkt
investiert. Im Mai 2010 wurde der EuroSelect 20 mit
einem Kommanditkapital inkl. Agio von 131,5 Mio.
Euro voll platziert.
Über den EuroSelect 20 beteiligen sich Anleger mittelbar
am wirtschaftlichen Eigentum (Erbpacht) an dem
Gebäudekomplex North Gate I – III in der belgischen
Hauptstadt Brüssel.
beständiGes und verlässlicHes
investment.
Die Brüsseler Metropole ist das wirtschaftliche und
politische Zentrum Belgiens und „Hauptstadt“ des
vereinten Europas. Mit seiner hohen Dichte an politischen
und europäischen Institutionen und einer breiten
Basis von Industrie- und Dienstleistungsunternehmen
bietet der Brüsseler Immobilienmarkt Anlegern in
unruhigen Zeiten die Aussicht auf ein beständiges und
verlässliches Investment.
North Gate besteht aus drei Bürogebäuden mit einer
Gesamtmietfläche von rund 60.000 m². Das Objekt ist
zu 100 % bis zum 30.04.2025 an die staatliche Institution
Régie des Bâtiments vermietet. Der Mieter sorgt
im Staatsauftrag für die Bereitstellung von Büroflächen
an öffentliche Institutionen. Nutzer von North
Gate sind das belgische Ministerium für innere Sicherheit
sowie das Wirtschaftsministerium.
Hochwertige Immobilien, die zu 100 % an einen Mieter
mit erster Bonität vermietet sind, bilden die Basis für
langfristig stabile Ertragsaussichten, die sich in einer
prognostizierten Auszahlung von 5,3 % p. a. nach
Steuern widerspiegeln.
Die Anleger haben bisher insgesamt Auszahlungen in
Höhe von 15,9 % des gezeichneten Eigenkapitals
ohne Agio erhalten.
Die Investitionsphase endete zum 31.12.2010. Die
Schlussabrechnung des Mittelverwendungskontrol-
54
ecKdaten
Name des Fonds IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co.
KG (ES 20)
Rechtsform GmbH & Co. KG
Adresse Hallerstraße 6, 10587 Berlin
Emissionsjahr/
Jahr der Schließung
2009/
2010
Anzahl der Gesellschafter 5.420
steuerl. Einkünfte Vermietung und Verpachtung
Funktion des Leistungs- Initiator
bilanz-Herausgebers
Komplementär Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH, Berlin
Geschäftsführer
Fondsmanagement/
Treuhandkommanditist
IVG Private Funds Management
GmbH, Berlin
Garantiegeber Platzierung IVG Private Funds GmbH, Frankfurt
leurs bestätigt eine geringfügige Unterschreitung der
Investitionskosten. Infolge dieser Einsparung sowie
der sich im gesellschaftsvertraglichen Rahmen bewegenden
Überplatzierung verfügt die Gesellschaft aus
der Investitionsphase über eine zusätzliche Liquiditätsreserve
in Höhe von rund 1,4 Mio. Euro.
Die Beschlussfassungen der Gesellschaft können
entweder im schriftlichen Abstimmungsverfahren
oder im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
erfolgen. Eine erste ordentliche Gesellschafterversammlung
hat im Jahr nach Abschluss der Investitionsphase
im Dezember 2010 stattgefunden. Danach
entscheidet die Geschäftsführung in Abstimmung mit
dem Beirat in Abhängigkeit von den zu beschließenden
Gegenständen in jedem zweiten Jahr über die
Einberufung einer Gesellschafterversammlung. Aufgrund
der prospektgemäßen Entwicklung sowie aus
Gründen der Kostenersparnis wird die Beschlussfassung
für das Geschäftsjahr 2011 im schriftlichen
Abstimmungsverfahren herbeigeführt.

investitonsGeGenstand
Bürogebäude bestehend aus drei Büroimmobilien
60.001 m², hiervon 55.954 m² Büroflächen, 4.047 m² Archiv- und
Lagerflächen
984 Stellplätze
Baujahr: 1994–1995; in 2009 und 2010 umfangreiche Erneuerungen und
Modernisierungsarbeiten
Vermietungsstand: 100 %
Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: 13,25 Jahre
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
euroselect 20
investitionsPHase in €
SOLL IST
Investitionskosten 1 199.759.387 199.670.400
Liquiditätsreserve 440.000 1.829.412
Gesamtinvestition 200.199.387 201.499.812
Agio 2 6.200.000 6.261.925
Kommanditkapital ohne Agio 3 124.000.000 125.238.500
Fremdkapital 4 69.999.387 69.999.387
Steuerl. Ergebnis (Inv.-Phase) 0,00 % 0,00 %
bewirtscHaftunGsPHase in €
seit Emission kumuliert 2010 (Vorjahr) 2011 (Berichtsjahr)
Objektgesellschaft 5 SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Mieteinnahmen 6 28.893.552 25.995.380 11.236.875 11.016.072 11.507.220 11.450.773
Sonstige Einnahmen 163.075 37.779 52.888 7.745 104.936 28.546
Ausgaben o. Tilgung 7 12.921.739 12.516.168 4.756.978 4.810.878 4.180.504 4.116.620
Zinsen 8 10.438.258 10.266.782 3.763.111 3.849.238 3.157.131 3.203.668
Tilgung 875.000 700.000 350.000 350.000 350.000 350.000
Bewirtschaftungskosten 8 2.074.477 1.818.263 845.180 781.783 863.738 736.884
Liquiditätsergebnis 15.259.888 12.809.591 6.182.785 5.862.939 7.081.652 7.005.299
Liquiditätsreserve Objektgesellschaft
150.000 150.000 150.000 3.223.609 150.000 150.000
Stand Fremdkapital 4 69.475.000 69.650.000 69.475.000 69.650.000 69.125.000 69.300.000
Fondsgesellschaft
Auszahlung aus Objektgesellschaft
9 15.259.754 12.834.796 6.182.731 5.829.558 7.081.590 7.005.238
Sonstige Einnahmen 24.440 30.039 19.821 7.564 4.603 20.776
Bewirtschaftungskosten 1.749.329 1.722.930 757.266 719.599 737.020 724.361
Liquiditätsergebnis 13.534.866 11.141.906 5.445.287 5.117.523 6.349.173 6.301.653
Ausschüttung absolut 10 13.007.084 12.539.264 6.216.017 5.867.554 6.572.000 6.637.641
Ausschüttung % 10 15,90 15,90 5,30 5,30 5,30 5,30
steuerl. Ergebnis in % 11 0,00 0,07 0,00 0,02 0,00 0,04
Liquiditätsreserve Fondsgesellschaft
12 967.782 442.770 1.190.609 768.041 967.782 442.770
gebundenes Kapital 13 89.100 89.100 94.400 94.400 89.100 89.100
55

Testat.
Wir haben die Einzeldarstellungen zu den Leistungsbilanzen
zum 31. Dezember 2011 der folgenden Fonds
geprüft:
■ IVG EuroSelect Sieben GmbH & Co. KG
(EuroSelect 07 KG)
■ IVG EuroSelect Acht GmbH & Co. KG
(EuroSelect 08 KG)
■ IVG EuroSelect Neun GmbH & Co. KG
(EuroSelect 09 KG)
■ IVG EuroSelect Zehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 10 KG)
■ IVG EuroSelect Elf GmbH & Co. KG
(EuroSelect 11 KG)
■ IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG
(EuroSelect 12 KG)
■ IVG EuroSelect BalancedPortfolio UK
GmbH & Co. KG (EuroSelect BPUK KG)
■ IVG EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 14 KG)
■ IVG EuroSelect Sechzehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 16 KG)
■ IVG EuroSelect Siebzehn GmbH & Co. KG
(EuroSelect 17 KG)
■ IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG
(EuroSelect 20 KG)
Die Aufstellung der Leistungsbilanzen und der diesen
zugrunde liegenden Ausgangsunterlagen liegen in der
Verantwortung der Geschäftsführung der IVG Private
Funds GmbH, Bonn, bzw. der gesetzlichen Vertreter
der in die Leistungsbilanzen einbezogenen Gesellschaften.
Unsere Aufgabe war es, zu beurteilen, ob die in den
Einzeldarstellungen zu den Leistungsbilanzen dargestellten
allgemeinen Angaben sowie die wirtschaftlichen
Daten und Ergebnisse der vorgenannten Fonds
aus den uns zur Verfügung gestellten Unterlagen vollständig
und richtig hergeleitet worden sind. Die Prüfung
dieser Ausgangsunterlagen war nicht Gegenstand
unseres Auftrages. Im Rahmen unserer Prüfung
haben wir die Angaben zu Fonds, Fondsobjekten und
Vertragspartnern anhand von Verträgen, teilweise
56
geprüften Jahresabschlüssen und anderen geeigneten
Unterlagen überprüft. Die in den Beteiligungsangeboten
enthaltenen Prognosewerte zu den Einnahmen,
den Ergebnissen sowie geplanten Auszahlungen
haben wir auf deren korrekte Übernahme in die
Leistungsbilanzen geprüft und mit den uns dargelegten,
tatsächlich realisierten Werten abgeglichen.
Nicht Gegenstand unserer Prüfung war es, werbende
Aussagen der Leistungsbilanzen sowie Ausführungen
zur bisherigen Entwicklung und Prognose des künftigen
Geschäftsverlaufs der Fonds zu prüfen.
Gemäß dem Protokoll der außerordentlichen Gesellschafterversammlung
vom 6. April 2010 haben die
Gesellschafter der IVG EuroSelect Achtzehn GmbH &
Co. KG die Liquidation der Gesellschaft beschlossen.
Die Anleger erhielten ihr eingezahltes Kapital vollständig
zuzüglich einer Verzinsung von 6 % p. a. sowie das
5 %ige Agio zurück.
Wir haben unsere Prüfung der vorgenannten Leistungsbilanzen
in sinngemäßer Anwendung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach sind Prüfungen so zu planen und
durchzuführen, dass wesentliche Mängel in den Leistungsbilanzen
mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Die Nachweise für die Angaben in den Leistungsbilanzen
sind überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt worden.
Unsere Prüfung hat aufgrund der uns vorliegenden
Unterlagen und den uns erteilten Auskünften zu keinen
Einwendungen geführt.
Nach unserer Überzeugung sind die in den Einzeldarstellungen
der Leistungsbilanzen dargestellten allgemeinen
und wirtschaftlichen Daten sowie Ergebnisse
der einzelnen Fonds aus den uns zur Verfügung
gestellten Unterlagen vollständig und richtig hergeleitet
worden.
Frankfurt am Main, den 6. Juli 2012
ATCon Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Prof. Dr. Manfred Lorch Franz-Josef Hans
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Glossar
casH sweeP
Rücklage von Barmitteln auf einem an eine oder mehrere
finanzierende Banken verpfändeten Konto („cash
sweep-Konto“). Dient der Erhöhung der Sicherheit der
finanzierenden Banken, namentlich im Falle einer LTV-
Verletzung.
fondsmanaGer
Person, die für die operative Umsetzung der im Prospekt
ausgewiesenen Anlagestrategie des jeweiligen
Fonds verantwortlich ist.
fondswäHrunG
Währung, in welcher der Fonds prospektgemäß notiert
ist und in der die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen.
Die Einnahmen des Fonds können – je nach
Fondsstrategie – in einer anderen Währung als der
Fondswährung erfolgen. In diesem Falle unterliegen
die Ausschüttungen, die aus den Fondseinnahmen
generiert werden, dem Wechselkursrisiko.
Gesamtinvestition
Höhe der von der Fondsgesellschaft geplanten Investitionen,
insbesondere Anschaffungskosten für die
Immobilie; betragsmäßig identisch mit der Gesamtfinanzierungssumme.
GescHäftsfÜHrer
Person, die ein Unternehmen oder einen Unternehmensteil
verantwortlich leitet. Bei dem Unternehmen
handelt es sich im Regelfall um eine juristische Person
(z. B. GmbH), es kann sich aber auch um eine Personengesellschaft
(z. B. Kommanditgesellschaft, KG)
handeln.
investitionswäHrunG
Währung, in welcher der Investitionsgegenstand eines
geschlossenen Fonds erworben wird.
Kommanditist
Der Kommanditist ist, im Gegensatz zum Komplementär,
der beschränkt haftende Gesellschafter (Anleger)
einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung ist
grundsätzlich auf die von ihm geleistete Kommanditeinlage
begrenzt. Die persönliche Haftung des Anlegers
erlischt, wenn er seine Kommanditeinlage geleistet
hat. Die Haftung ist dann gemäß HGB auf das im
Handelsregister eingetragene Kapital (Haftsumme)
begrenzt. In Ausnahmefällen beinhaltet der Gesellschaftervertrag
eine Nachschusspflicht, die den Kommanditisten
dazu verpflichtet, auf Anforderung der
Gesellschaft eine zusätzliche, über die ursprünglich
geleistete Kommanditeinlage hinausgehende, Zahlung
zu erbringen.
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds leistunGsbilanz ivg immobiLien ag
KomPlementär
Persönlich haftender Gesellschafter der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften ist die Fuscus
Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH (siehe dazu
„Vertragspartner“).
ltv
Verschuldungsgrad, der sich ermittelt aus dem Verhältnis
der jeweiligen Immobilienfinanzierung und dem
(gutachterlichen) Wert einer Immobilie.
treuHandKommanditist
Der Treuhänder ist eine natürliche oder juristische Person.
Der Treuhänder verpflichtet sich schuldrechtlich
gegenüber seinem Treugeber (dem Anleger), nur
gemäß Treuhandvertrag über das ihm anvertraute
Treugut zu verfügen. Treuhänder können bei geschlossenen
Fonds unterschiedliche Funktionen übernehmen,
wie zum Beispiel die Kontrolle über die ordnungsgemäße
Verwendung der Anlegergelder oder
die Begründung und Verwaltung der Beteiligung. In
der Regel fungiert der Treuhänder als Treuhandkommanditist,
das heißt, er wird im Handelsregister entsprechend
den gesellschaftsvertraglichen Regelungen
eingetragen.
vermietunGsstand (fläcHe oder mietsoll)
Anteil an der gesamten, in einem Gebäude vermietbaren
Fläche, die tatsächlich vermietet ist. Kennzahl,
welche angibt, inwieweit die Immobilie wirtschaftlich
genutzt wird; indirekte Kennzahl, die (zusammen mit
anderen Kennziffern, wie z. B. Miete je Flächeneinheit)
Rückschlüsse auf den Ertrag gibt, der mit der Immobilie
erwirtschaftet wird.
waiver
Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber
(i. d. R. Banken), die besagt, dass die Konsequenzen
aus einer Verletzung der kreditvertraglichen Bedingungen
durch den Kreditnehmer für einen bestimmten
Zeitraum ausgesetzt werden.
zinsswaP
Währungsgeschäft, mit dem die Vertragspartner (z. B.
Kunde und Bank) Zinsströme tauschen. Im Ergebnis
führt ein Zinsswap zu einer Festschreibung eines Zinssatzes
für die Zukunft und macht damit eine Finanzierung
kalkulierbar.
57

IVG Immobilien AG:
Geschäftsmodell.
Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen Immobiliengesellschaften
in Europa. Das Unternehmen verwaltet
an 19 Standorten mit rund 590 Mitarbeitern
(FTE) Assets in Höhe von rund 21,5 Mrd. Mrd. Euro.
Über ihr Niederlassungsnetzwerk in deutschen und
europäischen Metropolen betreut die IVG unter anderem
Büroimmobilien im eigenen Bestand mit einem
Marktwert von 3,8 Mrd. Euro.
In Norddeutschland baut und betreibt sie zudem
unterirdische Kavernen zur Lagerung von Öl und Gas.
Im Fondssegment ist die IVG Marktführer bei Immobilienspezialfonds
für institutionelle Anleger. Zusammen
mit den geschlossenen Immobilienfonds für Privatanleger
managt die IVG Fonds und Mandate mit einem
Volumen von 15,1 Mrd. Euro.
unterneHmensdaten
58
ivG investment
ivG asset manaGement
Geschäftsbereiche:
■ ivG investment mit den segmenten real estate,
development und caverns
■ ivG funds mit den segmenten institutional funds
und Private funds.
Das operative Immobilienmanagement beider
Geschäftsbereiche liegt beim IVG Asset Management
als zentrale Serviceeinheit der IVG, die nachhaltigen
und attraktiven Cash Flow sichert und Wertschöpfung
realisiert.
(Stand: 31.12.2011)
IVG Private Funds GmbH IVG Private Funds Management GmbH
Unternehmensgegenstand Konzeption, Vertrieb und Management von Fondsgeschäftsführung und Anlegerberatung
Fondsprodukten für private Anleger für Privatanleger
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Gegründet 29.04.1980/Tag der ersten Eintragung: 11.07.1980 24.04.2002
Stammkapital 1.000.000 Euro 25.000 Euro
Registergericht/Handelsregisternummer HRB 13257/Amtsgericht Bonn HRB 84423 B/Amtsgericht Berlin, Charlottenburg
Gesellschafter (Anteil) IVG Caverns GmbH (100 %) IVG Investment GmbH (100 %)
Geschäftssitz THE SQUAIRE 18 | Am Flughafen, 60549 Frankfurt Hallerstraße 6, 10587 Berlin
ivG funds
real estate develoPment caverns institutional funds Private funds
Erwerb, Optimierung und Veräuße- Finalisierung und Verkauf der ver- Errichtung, Bewirtschaftung
rung von Büroimmobilien mit bleibenden Projekte. Zukünftige und Betrieb von unterirdischen
Schwerpunkt in Deutschland Leistungserbringung über die integrierte
Asset Management-Plattform
Erdöl- und Gaslagerstätten
Konzeption, Vermarktung und Konzeption, Vermarktung und
Betreuung von Immobilienfonds Betreuung von Immobilienfonds
für institutionelle Anleger in Europa für private Anleger in Europa
unsere
Philosophie:
globale
Kompetenz
kombiniert mit
lokaler Präsenz.

GescHäftsfÜHrunG ivG Private funds GmbH
christian Kühni (seit 14.03.2012)
■ Fachhochschule Bern, Abschluss eidg. dipl. Bankfachmann,
Kaufmännische Berufsschule Bern, KV
Abschluss
■ 1972 bis 1980 diverse Positionen (u. a. Finanz- und
Kreditanalyst) bei der Migros Genossenschafts-
Bund / UBS / Credit Suisse / Amtsersparniskasse
Bern, Zürich, Bern
■ 1980 bis 1983 BP Oil International Ltd. / BP (Switzerland)
AG, London, Zürich / Area Controller Italy,
Greece, Turkey: Treasurer
■ 1983 bis 1985 Analyst bei Pyra Private Equity AG,
Zürich, London
■ 1985 bis 1990 Royal Trust of Canada / Royal Trust
Bank (Switzerland), Toronto, Zürich
Vice President – Head of North America Representative
Office, Vizedirektor – Marketing & Verkauf
■ 1990 bis 1993 Geschäftsführer der ABB Credit
B.V., Amsterdam, Zürich
■ 1993 bis 1998 Vizedirektor – Leiter Projektentwicklung
& Promotion der ABB Immobilien AG, Zürich
■ 1998 bis 2006 Vice President – Head of Group
Real Estate der sanofi-aventis s.a. / Aventis s.a. /
Hoechst AG, Paris, Strasbourg, Frankfurt
■ 2006 bis 2011 UniCredit Group, München und Mailand;
Geschäftsführer Wealth Management Capital
Holding GmbH
Senior Vice President, Head of Group Real Estate,
UniCredit S.p.A.
Vorstandsvorsitzender HVB Immobilien AG
■ seit 01.10.2011 IVG Immobilien AG, Bonn
Vorstand
■ seit 14.03.2012 Sprecher der Geschäftsführung
der IVG Private Funds GmbH
Dr. Jörn heidrich
■ Ausbildung zum Bankkaufmann in Hamburg
■ Studium der Rechtswissenschaften an der Universität
Hamburg, Promotion zum Dr. jur.
■ 1999 bis 2002 Hamburger Bank
■ 2001 bis 2002 nebenberufliche Tätigkeit als
Rechtsanwalt in Hamburg
■ 2002 bis 2008 Allianz Gruppe in verschiedenen
Funktionen, zuletzt Leiter Spezialprodukte im
Bereich Private & Corporate Clients bei der Dresdner
Bank AG (heute Commerzbank AG)
■ Seit April 2008 IVG Immobilien AG, seit August
2008 Geschäftsführer der IVG Caverns GmbH
(ehemals IVG Funds GmbH) und der IVG Private
Funds GmbH und seit Februar 2011 Geschäftsführer
der IVG Fund Management GmbH
ReaL assets. ReaL Passion. ivg funds LeistungsbiLanz ivG immobilien aG
Dr. Gerhard niesslein (bis 20.06.2011)
■ Studium der Rechtswissenschaften an der Universität
Wien, Promotion zum Dr. jur.
■ Von 2008 bis 2011 Sprecher des Vorstands der IVG
Immobilien AG, verantwortlich für IVG Asset
Management und IVG Funds (Institutional und Private
Funds) sowie für die Zentralbereiche Human
Resources, Communication & Marketing und Corporate
Development
■ Von Mai 2010 bis Juni 2011 Vorsitzender der
Geschäftsführung der IVG Private Funds GmbH
wolfgang Kurt Müller (bis 31.05.2012)
■ Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Stadtsparkasse
München und zum Bankfachwirt (IHK)
■ 1981 bis 1991 verschiedene Stationen im Bereich
Marketing und Vertrieb bei der Stadtsparkasse
München, der Bayerischen Landesbank und der
Vereinsbank Victoria Bauspar AG, München
■ 1992 bis 2005 Vertriebsleiter und Vertriebsdirektor
bei der Deutschen Bank Bauspar AG, der DB Real
Estate und der DB Private Wealth Management,
Berlin, Stuttgart, Ulm und Frankfurt
■ 2005 bis 2006 Vice President bei Morgan Stanley
Real Estate Investment GmbH im Bereich Vertrieb
und Marketing, Frankfurt
■ 2006 bis 2010 Geschäftsführer der BVT Beratungs-,
Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft
■ Von Juni 2011 bis Mai 2012 Geschäftsführer der
IVG Private Funds GmbH
59

GescHäftsfÜHrunG ivG Private funds manaGement GmbH
Kerstin lauerbach, MRics
■ Studium der Rechtswissenschaft an der Universität
Leipzig, Abschluss als Dipl.-Juristin
■ 1983 bis 1989 Justitiarin im VEB Elektrokohle
■ 1989 bis 1995 Wohnungsbaugesellschaft
Prenzlauer Berg mbH in verschiedenen Funktionen,
zuletzt Leiterin des Bereiches Finanzierung
■ 1994 berufsbegleitendes Studium der Immobilienökonomie
an der ebs Immobilienakademie, Berlin,
jetzt IREBS Immobilienakademie, Abschluss als
Immobilienökonom (ebs)
■ 1995 bis 1996 Projektmanagerin und Prokuristin
der BOTAG Bodentreuhand- und Verwaltungs-
Gesellschaft AG
■ 1997 bis 1999 Dr. Görlich GmbH, Leiterin der
Fondsverwaltung
■ 1999 bis 2000 BVV Vermietung und Verwaltung
von Immobilien GmbH, leitende Angestellte
■ Von Oktober 2000 bis März 2004 Leiterin Fondsmanagement
für Privatanleger, zunächst als Prokuristin
der Wert-Konzept Beteiligungs- und Verwaltungs
GmbH
■ Seit April 2004 Geschäftsführerin der IVG Private
Funds Management GmbH (vormals Wert-Konzept
Immobilienfonds Verwaltungs GmbH)
Dr. harald Braun
■ Studium der Volkswirtschaftslehre in Berlin, Promotion
zum Dr. oec.
■ 1974 bis 1990 KAB Kraftwerksanlagenbau in verschiedenen
Leitungsfunktionen, zuletzt Direktor
Absatz und Außenhandel
■ 1990 bis 1995 Geschäftsführer der KAB Immobilienverwaltungs
GmbH
■ 1992 bis November 2007 Geschäftsführer der Berlin-Konzept
Immobilien Verwaltungs GmbH
■ 1994 bis 1998 Geschäftsführer der Wert-Konzept
Berlin Holding GmbH
■ Seit 1995 Geschäftsführer Fondsmanagement für
Privatanleger, jetzt IVG Private Funds Management
GmbH
■ Seit 2004 Leiter der Niederlassung Berlin der IVG
Asset Management GmbH (vormals IVG Management
GmbH)
■ Geschäftsführer diverser Komplementärgesellschaften
geschlossener Fonds
60

Fußnoten zu den EuroSelect-Fonds
euroselect 07 triple
1 Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 22. März 2005 ist die ursprüngliche Komplementärin
Wert-Konzept Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin, ausgeschieden.
2 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
3 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH.
4 Entspricht 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals.
5 Genehmigung durch Gesellschafterversammlung am 9. Februar 2006.
6 Es wurden Darlehensverträge über insgesamt 53.888.889 Euro (inkl. Damnum von
5.388.889 Euro) geschlossen, die Zinsbindung endet am 31. Dezember 2013, Nominalzinssatz
4,3 % p. a., Tilgung 1,25 % anfänglich, beginnend ab 1. Januar 2006.
7 Die Miete für das Objekt in London wurde zum 29. September 2008 auf die im Mietvertrag
vereinbarte Mindestmiete von 2.705.000 GBP p. a. zzgl. Nebenkosten und Umsatzsteuer erhöht.
In der Prognoserechnung wurde gemäß den Annahmen über die Inflationsrate in Großbritannien
ab Oktober 2008 eine Jahresmiete von 2.775.853 GBP kalkuliert, die im Rahmen
der Rent Review angesichts der Marktlage nicht durchgesetzt werden konnte. Die Mieteinnahmen
beinhalten außerdem die Mietgarantie für die Objektgesellschaft Nürnberg. Diese
steht ausschließlich der Fondsgesellschaft zu und wird daher auf Ebene der Fondsgesellschaft
ausgewiesen.
8 Die EuroSelect 07 KG hat sich prospektgemäß mit je 94 % an den Objektgesellschaften IVG
Immobilien GmbH & Co. Bonn I – Zanderstraße KG (Bonn) und IVG Nordostpark V GmbH &
Co. KG (Nürnberg) beteiligt. Die anteiligen Liquiditätsüberschüsse der beiden Gesellschaften
sind in den sonstigen Einnahmen enthalten. Der Überschuss aus der Objektgesellschaft Nürnberg
ist aufgrund der tatsächlichen Mieteinnahmen und der höheren Instandhaltungskosten
geringer als prospektiert, das Defizit wird jedoch größtenteils durch die Mietausgleichszahlung
kompensiert. Der geringere Überschuss aus der Objektgesellschaft Bonn resultiert aus
den Indexierungen der Miete, die seit dem Jahr 2007 kumuliert niedriger waren als kalkuliert.
9 Die höheren Ausgaben resultieren weitestgehend aus Währungskursverlusten. Der Währungsverlust
2011 beträgt z.B. 777.900 Euro. Hinzu kommen höhere Zinszahlungen, deren
Ursache in der Zinsberechnungsmethode liegt. Die Zinsberechnung im Prospekt wurde auf
der Basis eines 360 Tage-Jahres mit zwölf Monaten à 30 Tagen kalkuliert. Entsprechend den
Darlehensverträgen erfolgt die Abrechnung jedoch tagegenau (28, 29, 30 oder 31 Tage) nach
der internationalen Zins-Methode. Des Weiteren sind die sonstigen Kosten (u. a. für den Versand
der Gesellschafterschreiben, die Nebenkosten des Geldverkehrs und die Objektbewertung
der Londoner Immobilie) höher als kalkuliert.
10 Da die Gesellschaft ihre Einnahmen zum Teil in GBP erzielt und alle wesentlichen Ausgaben
und die Auszahlung in Euro beglichen werden, unterliegen Ausgaben und Auszahlungen zum
Teil dem Wechselkursrisiko. Die Gesellschaft hat zur Absicherung des Wechselkursrisikos eine
jährliche Währungsreserve kalkuliert. Diese reichte bei den derzeitigen Kursen jedoch nicht
aus, um die entstehenden Kursverluste zu decken. Der Differenzbetrag belastete die ausschüttungsfähige
Liquidität der Gesellschaft, so dass der Vorabauszahlungsbetrag für das 2.
Halbjahr 2011 reduziert werden musste.
11 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
abzüglich Rückstellungen, Verbindlichkeiten und passiver Rechnungsabgrenzungsposten.
12 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 08 neathousePlace
1 Gemäß schriftlicher Beschlussfassung vom 26. Oktober 2005 ist die ursprüngliche Komplementärin
Wert-Konzept Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin, ausgeschieden.
2 Umbenennung in November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
3 Umbenennung in Oktober 2007; zuvor: IVG ImmobilienFonds GmbH.
4 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
5 Die Überzeichnung liegt im gesellschaftsvertraglich zulässigen Rahmen. Zum 1. Januar
2010 ist ein Gesellschafter mit einem Haftkapital von 15.000 Euro wegen Insolvenz ausgeschieden.
6 Es wurde ein Darlehensvertrag über 65.555.556 Euro (inkl. Damnum von 6.555.556 Euro)
geschlossen, die Zinsbindung endet am 30. Juni 2014, Nominalzinssatz 4,47 % p. a., Tilgung
1,25 % anfänglich, beginnend ab 1. Januar 2007. Das Darlehen wurde am 28. Dezember
2005 valutiert.
7 Mit dem Mieter BHP Billiton GB war zum 23. Juni 2012 ein Sonderkündigungsrecht vereinbart.
Dieses Sonderkündigungsrecht nahmen beide Mietparteien im Jahr 2009 zum Anlaß,
über die Verlängerung des Mietvertrages und die Mietkonditionen zu verhandeln. Angesichts
des vorhandenen und neu entstehenden Flächenangebots in unmittelbarer Nachbarschaft
war es vorrangiges Verhandllungsziel der Geschäftsführung BHP Billiton als Mieter im Objekt
zu halten. Mit Wirkung zum 10. März 2010 wurde die Jahresmiete von BHP Billiton auf
5.000.000 GBP gegen Verzicht auf das Sonderkündigungsrecht reduziert. Die Abweichung
vom Prospekt beträgt 349.067 GBP (Prospektkurs: 526.742 GBP). Der Mietvertrag läuft nunmehr
bis zum 23. Juni 2017. Für die erfolgreiche Verhandlung erhält das Asset Management
bei Verkauf der Immobilie eine Vergütung in Höhe von 1 Monatsmiete = 416.667 GBP.
Das befristete Mietverhältnis des Mieters Argos endete im März 2010, seitdem wird das Mietverhältnis
unbefristet fortgeführt. Die Verhandlungen über einen neuen befristeten Vertrag
laufen noch. Argos zahlt zunächst weiterhin die ursprünglich vereinbarte Jahresmiete
(227.500 GBP). Der Prospekt sieht ab Juli 2010 eine Jahresmiete von 328.836 GBP vor.
Die Abweichung zum Prospekt beträgt 101.336 GBP (umgerechnet zum Prospektkurs:
152.915 Euro).
8 Die Ausgaben ohne Tilgung beinhalten den tatsächlichen Währungsverlust (2011: 1.620.741
Euro), der u. a. auch für den Tausch der Auszahlungsbeträge entstanden ist.
9 Da die Gesellschaft ihre Einnahmen in GBP erzielt und alle wesentlichen Ausgaben und die
Auszahlung in Euro beglichen werden, unterliegen Ausgaben und Auszahlung zum großen Teil
dem Wechselkursrisiko. Die Gesellschaft hat zur Absicherung des Wechselkursrisikos eine
jährliche Währungsreserve kalkuliert. Diese reichte bei den derzeitigen Kursen jedoch nicht
aus, um die entstehenden Kursverluste zu decken. Der Differenzbetrag belastete die ausschüttungsfähige
Liquidität der Gesellschaft, so dass die Vorabauszahlung 2011 reduziert
werden musste. Im Oktober 2011 und März 2012 sind jeweils 1,5 % ausgezahlt worden.
10 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
und sonstiger Vermögensgegenstände abzüglich Verbindlichkeiten, Rückstellungen
und passiver Rechnungsabgrenzungsposten der Gesellschaft.
11 Die Steigerung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus der Vergütung des Asset Managements
für die Verlängerung des Mietvertrages (vgl. Ziff. 7), die als Verbindlichkeit in den Jahresaschluss
eingestellt wurde.
12 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 09 riversideHouse
1 Mit Gesellschafterbeschluss vom 23. Februar 2005 wurde die Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH als neue Komplementärin in die Gesellschaft aufgenommen. Die
ursprünglich persönlich haftende Gesellschafterin Wert-Konzept Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft
mbH ist mit Wirkung zum 23. Februar 2005 aus der Gesellschaft ausgeschieden.
Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 2. März 2005.
2 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
3 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH.
4 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
5 Die Genehmigung der Überzeichnung wurde mit schriftlicher Beschlussfassung vom 2. November
2007 durchgeführt.
6 Es wurden Darlehensverträge über insgesamt 70.000.000 GBP (inkl. 8 % Damnum) geschlossen.
Der ausgewiesene Betrag entspricht dem Euro-Gegenwert des in GBP aufgenommenen
Darlehens zum Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises. Die Zinsbindung endet am 30.
Dezember 2014, Stufenzinsvereinbarung mit anfänglichem Nominalzinssatz 4,5 % p. a., anfänglich
Tilgung 0,75 %, beginnend ab 1. Januar 2008.
7 Die zum 28. September 2007 mit dem Hauptmieter Financial Times vereinbarte Rent Review
führte zu einer Mieterhöhung auf 7.000.593 GBP (prospektiert 7.172.369 GBP). Zusätzlich
konnte eine weitere Mietzahlung der Financial Times Ltd. in Höhe von einmalig 1.250.000
GBP in Verbindung mit der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Financial Times und
dem direkten Mietvertragsabschluss mit dem bisherigen Untermieter Ofcom (staatliche Regulierungsbehörde
für Telekommunikation und TV) verhandelt werden. Durch diese Zahlung
kann die Differenz zwischen prospektierter und tatsächlich vereinbarter Miete bis zur nächsten
Mieterhöhung in 2012 mehr als ausgeglichen werden. Im Berichtsjahr ist ein anteiliger
Betrag der Nachzahlung berücksichtigt.
8 Die in der Leistungsbilanz dargestellte Tilgung entspricht dem Tilgungsstand zum 31. Dezember
2011 inkl. der im Jahresabschluss ausgewiesenen Kursdifferenzen. Für das Darlehen in
Höhe von 70.000.000 GBP erfolgt die Tilgung quartalsweise vom Kalenderjahr abweichend.
Die Tilgung für die Monate November und Dezember 2010 wurde dementsprechend mit der
Quartalszahlung im Januar 2012 gezahlt, so dass effektiv die prognostizierten Tilgungen eingehalten
wurden.
9 Die Abweichung des absoluten Ausschüttungsbetrages resultiert aus der Überplatzierung, einem
von der Prognose abweichenden tatsächlichen Platzierungsverlauf und notwendigen
Ausschüttungsreduzierungen aufgrund der Entwicklung des Wechselkurses. Dem höheren
Ausschüttungsbetrag (absolut) in 2005 stehen Einsparungen bei der Zwischenfinanzierung
gegenüber. Bereits seit September 2007 hat sich der Wechselkurs des GBP zum Euro verschlechtert,
so dass die Gesellschaft derzeit weniger Euro für die GBP – Einnahmen erhält.
Zur Absicherung des Währungsrisikos sieht die Prospektkalkulation eine jährliche Währungsreserve
vor, die erst ab dem Jahr 2007 in Anspruch genommen werden musste. Die in den
ersten Jahren nicht verbrauchten Beträge wurden angespart. Seit Anfang des Jahres 2009
ist die Währungsreserve aufgebraucht. Die schlechte Wechselkursentwicklung hat dazu geführt,
dass die Ausschüttung für das Jahr 2011 um 1,5 % reduziert werden musste.
Die Angabe der prozentualen Ausschüttung bezieht sich somit auf den Ausschüttungssatz,
den jeder Gesellschafter bezogen auf seine Beteiligung erhalten hat.
10 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
und sonstiger Vermögensgegenstände abzüglich Verbindlichkeiten, Rückstellungen
und passiver Rechnungsabgrenzungsposten der Gesellschaft. Die Überschreitung der prospektierten
Liquiditätsreserve resultiert vor allem aus der Überplatzierung.
11 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 10 amersfoort
1 Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 8. April 2005 ist die ursprüngliche Komplementärin,
Wert-Konzept Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin, ausgeschieden.
2 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
3 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG ImmobilienFonds GmbH
4 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
5 Es wurden Darlehensverträge über insgesamt 12.631.579 Euro (incl. Damnum von
631.579 Euro) geschlossen, die Zinsbindung endet am 30. Mai 2015, Nominalzinssatz
3,688 % p. a., anfängliche Tilgung 1 % beginnend ab 1. Januar 2006.
6 Die Mietsteigerung ist an die Indexentwicklung gekoppelt, so dass auch in 2011 eine etwas
niedrigere Mietsteigerung als prospektiert realisiert werden konnte. Infolge der in den Vorjahren
über Prospekt liegenden Mietsteigerung sind die kumulierten Einnahmen der Fondsgesellschaft
höher als prospektiert. Die Deutsche Post International B.V. hat die gesamtschuldnerische
Haftung für die Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag übernommen.
7 Die Abweichung des kumulierten absoluten Ausschüttungsbetrages resultiert aus einem von
der Prognose abweichenden Platzierungsverlauf. Dies führte in 2006 zu einer geringeren
Ausschüttung als prospektiert. In 2008 konnte aus den höheren Bewirtschaftungsüberschüssen
eine Sonderausschüttung von 1 % vorgenommen werden. In den Jahren 2009 und 2010
wurde prospektgemäß ausgeschüttet. Die IST-Ausschüttung für 2011 wurde im Hinblick auf
die Ankündigung des Mieters zur Beendigung des Mietverhältnisses und den im Zusammenhang
mit einer Neuvermietung entstehenden Liquiditätsbedarf aus kaufmännischer Vorsicht
auf 3 % reduziert. Die persönliche niederländische Steuerlast wird durch die Gesellschaft verauslagt
und anteilig vom jeweiligen Ausschüttungsanspruch in Abzug gebracht. Die Angabe
der prozentualen Ausschüttung bezieht sich auf den Ausschüttungssatz, den jeder Gesellschafter
bezogen auf seine Beteiligung erhalten hat.
8 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich For-
61

Fußnoten zu den EuroSelect-Fonds
derungen abzüglich Verbindlichkeiten und passiver Rechnungsabgrenzungsposten der Gesellschaft.
9 Zum Zeitpunkt der Erstellung der Leistungsbilanz lag das steuerliche Ergebnis 2011 noch
nicht vor.
10 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 11 moorgate
1 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
2 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH.
3 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
4 Die Überzeichnung bei Schließung liegt im zulässigen Rahmen gem. § 4 Absatz 5 des Gesellschaftsvertrages.
Infolge Insolvenz sind Gesellschafter mit einem Kommanditkapital von insgesamt
35.000 Euro aus der Gesellschaft ausgeschieden.
5 Es wurden Darlehensverträge über insgesamt 70.600.000 GBP (incl. 8 % Damnum) abgeschlossen.
Der ausgewiesene Betrag entspricht dem Euro-Gegenwert des zum Zeitpunkt der
Zahlung des Kaufpreises in GBP aufgenommenen Darlehens. Die Zinsbindung endet am 30.
Juni 2020; Stufenzinsvereinbarung mit anfänglichem Nominalzinssatz 3,4 % p. a., anfängliche
Tilgung 0,15 % beginnend ab 1. Januar 2007.
6 Rückwirkend zum 31. Dezember 2006 wurde mit JP Morgan Cazenove Ltd. eine Mietanpassung
von 600.000 GBP p. a. bis zum Jahr 2017 bei gleichzeitigem Verzicht auf die Rückbauverpflichtung
des Mieters bei Auszug vereinbart. Hiervon erhält der Eigentümer des mittelbar
über den Moorgate Unit Trust als sogenannten "Leasehold" gehaltenen Grundstücks vertragsgemäß
10 %. Die verbleibenden 540.000 GBP fließen zu ca. 40 % in die Liquidität und ca.
60 % werden angespart.
JP Morgan wurde das Recht eingeräumt, unterzuvermieten. Als Untermieter konnte in 2012
die Bank of England (BoE) gewonnen werden, die mit JP Morgan einen Untermietvertrag bis
zum Zeitpunkt der Break Option in 2019 und mit der Fondsgesellschaft einen Anschlussmietvertrag
bis 2027, insgesamt also einen 15-jährigen Mietvertrag zu den aktuellen Mietkonditionen
abgeschlossen hat. Für die Verlängerung des Mietvertrages um acht Jahre gewährt
die Fondsgesellschaft der BoE 15 Monate Mietfreiheit, beginnend in 2015.
7 Die im Berichtsjahr im Vergleich zum Prospekt geringfügig niedrigeren Ausgaben für Zinszahlungen
des Endfinanzierungsdarlehens ergeben sich aus Abgrenzungsgründen.
8 Die Abweichung des absoluten Ausschüttungsbetrages resultiert aus der Überplatzierung und
einem von der Prognose abweichenden tatsächlichen Platzierungsverlauf.
Aufgrund des weiterhin schlechten Wechselkursverhältnisses zwischen GBP und Euro im Berichtsjahr,
hat die Gesellschaft beim Umtausch ihrer GBP-Beträge weniger Euro erhalten als
prospektiert. Dem Währungskursrisiko ist zwar durch die prospektierte Bildung einer Währungsreserve
Rechnung getragen worden, diese reichte jedoch nicht aus. Aufgrund der anhaltend
schlechten Kursentwicklung wurde im Berichtsjahr ein Währungskursverlust von
1.250.636 Euro realisiert. Aufgrund des Kursverlustes stand der Gesellschaft ein geringerer
Überschuss für die Ausschüttung zur Verfügung. Daher musste die Ausschüttung für das
2.Halbjahr 2011 um 1 % reduziert werden, so dass für das Geschäftsjahr 2011 insgesamt
5 % zur Ausschüttung gelangten.
9 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
und sonstiger Vermögensgegenstände, abzüglich Verbindlichkeiten, Rückstellungen
der Gesellschaft. Die positive Abweichung zum Soll-Wert ergibt sich trotz hoher Währungsverluste
aus der Nachzahlung aus der rent review.
10 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 12 londonwall
1 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
2 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH.
3 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
4 Die Überzeichnung bei Schließung liegt im zulässigen Rahmen gemäß § 4 Absatz 5 des Gesellschaftsvertrages.
5 Es wurden Darlehensverträge über insgesamt 137.000.000 GBP (inkl. 10 % Damnum) geschlossen.
Der ausgewiesene Betrag entspricht dem Euro-Gegenwert zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme.
Zum 31. Dezember 2011 valutiert das Darlehen mit 126,3 Mio GBP
(183.536.975 Euro unter Zugrundelegung des Stichtagskurses). Die Zinsbindung endet am
30. Dezember 2020. Es wurde eine Stufenzinsvereinbarung mit anfänglichem Nominalzinssatz
3,2 % p. a. und einer anfängliche Tilgung von 0,15 %, beginnend ab 1. Juli 2007, geschlossen.
Seit 31. Dezember 2009 beträgt der Zinssatz 4 % und die Tilgung 0,7 %.
Die Verletzung der kreditvertraglichen Vereinbarung zum Verhältnis von Kredithöhe und Verkehrswert
der Immobilie dauerte in 2011 an. In Anlehnung an die für die Jahre 2009 – 2010
mit der Bank geschlossenen Vereinbarung wurde für 2011 eine erneute Vereinbarung zu annähernd
gleichen Bedingungen geschlossen, d. h. es wurden ein cash sweep i.H.v. 870.000
GBP p.Q. sowie eine erhöhte Marge von 130.000 GBP p. Q. vereinbart. Zu Lasten des cash
sweeps war zum Jahresende eine Sondertilgung von 1 Mio. GBP zu leisten.
Auch die Überprüfung des Verhältnisses zwischen Gesamtkreditbelastung und Objektwert
(LTV – Loan-To-Value) per 31. Dezember 2011 ergab ein Andauern der LTV-Verletzung. Für
2012 wurde erneut eine Anschlussvereinbarung mit der Bank – zunächst bis 30. Juni 2012,
die Vereinbarung für das 2. Halbjahr steht kurz vor Unterzeichnung - getroffen. Die Liquiditätsüberschüsse
der Gesellschaft unterliegen weiterhin einem cash sweep, zudem wurde eine
zusätzliche Marge von 140.000 GBP p. Q. vereinbart.
6 Die Abweichung der Ist-Mieteinnahmen gegenüber dem Prospekt resultiert im Wesentlichen
aus der ausgebliebenen Mieterhöhung im Rahmen der Rent Review des Hauptmieters ING
sowie aus 12-monatigem Leerstand aufgrund des vorzeitigen Auszuges eines Mieter infolge
Insolvenz.
7 Die sonstigen Einnahmen beinhalten zum einen Zinseinnahmen i.H.v. 20.334 Euro, die im
Berichtsjahr aufgrund der marktbedingt geringeren Anlagezinsen bei FG-Anlagen niedriger
ausfallen als prospektiert. Zum anderen werden in dieser Position Erträge aus der Herabsetzung
von Einzelwertberichtigungen von Forderungen i.H.v. 29.610 Euro ausgewiesen. Dabei
handelt es sich um noch offene Mieten der Vorjahre, die nachträglich gezahlt wurden.
8 Die Ausgaben ohne Tilgung sind aufgrund der Zahlung höherer Margen und Risikoprämien
an die Bank sowie von Ausgaben für Untersuchungen hinsichtlich eines möglichen Ausbaus
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des Objektes 60 London Wall gestiegen.
9 Die Zinsbelastung ist infolge der Reduzierung der Darlehensvaluta durch Sondertilgungen gesunken.
10 Gemäß der mit der Bank geschlossenen Vereinbarung (vgl. Ziff. 5) leistete die Gesellschaft in
2011 eine Sondertilgung von 1 Mio. GBP. Insgesamt wurde damit per 31. Dezember 2011
ein Betrag von 8 Mio. GBP außerordentlich getilgt.
11 Die Abweichung des absoluten Ausschüttungsbetrages resultiert aus der Überplatzierung, einem
von der Prognose abweichenden tatsächlichen Platzierungsverlauf und der Aussetzung
der Ausschüttung ab dem 2. Halbjahr 2009. Die Angabe der prozentualen Ausschüttung bezieht
sich auf den Ausschüttungssatz, den jeder Gesellschafter bezogen auf seine Beteiligung
erhalten hat.
Da die Gesellschaft ihre Einnahmen in GBP erzielt und bis auf den Kapitaldienst alle Ausgaben
sowie die Ausschüttung in Euro beglichen werden, unterliegen Ausgaben und Ausschüttung
zum großen Teil dem Wechselkursrisiko. Die Gesellschaft hat zur Absicherung des Wechselkursrisikos
eine jährliche Währungsreserve kalkuliert. Die Gesellschaft kann aufgrund der
LTV-Verletzung die Liquiditätsüberschüsse nicht für Ausschüttungen an die Gesellschafter
verwenden, sondern muss diese ansparen und zur Entschuldung einsetzen bzw. für evtl. Refurbishmentmaßnahmen
vorhalten.
12 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
abzüglich Verbindlichkeiten und passiver Rechnungsabgrenzungsposten sowie Rückstellungen
der Gesellschaft. Die positive Abweichung zum Soll-Wert ergibt sich insbesondere
aus der Sondervereinbarung mit der Bank zur Ansparung der Liquidität und Aussetzung
der Ausschüttung an die Gesellschafter.
13 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
balanced Portfolio united Kingdom
1 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
2 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH.
3 Umfirmierung des UBS SERF in UBS CLOVA. Damit soll die neue Anlagestrategie, die Fokussierung
auf Londoner Immobilien, dokumentiert werden. Gleichzeitig Umwandlung des offenen
in einen geschlossenen Fonds. Das Zielfondsmanagement von ING REIM wurde an CBRE
verkauft, damit Umbenennung in CBRE Lionbrook Property Fund. Es wird weiterhin ein sicherheitsorientiertes
Investitionskonzept verfolgt.
4 Die Anlageobjekte der Zielfonds liegen in Großbritannien mit Schwerpunkt in und um London.
Die Geschäftsführung des BPUK hat keinen Einfluss auf die Vermietungssituation der Zielfonds,
so dass auf einen Einzelausweis hier verzichtet wird.
5 Entspricht 5 % des gezeichneten Eigenkapitals.
6 Das Kommanditkapital hat sich im Berichtsjahr durch das Ausscheiden von Gesellschaftern
infolge der Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechtes um weitere 215.000 GBP reduziert.
7 Die Gesellschaft finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital.
8 Im Berichtsjahr erfolgten liquiditätswirksame Rückflüsse aus dem CBRE LPF und dem UBS
CLOVA, der erstmals im 4. Quartal 2010 ausgeschüttet hat. Der Zahlungseingang erfolgt vierteljährlich,
jeweils bis zu 2 Monaten nach Quartalsende.
9 In dieser Position ist die Vorabauszahlung von 6 % für diejenigen Gesellschafter, die ihr Eigenkapital
bis zum 20. Februar 2007 eingezahlt hatten, enthalten (Frühzeichnerbonus). In 2010
haben alle Gesellschafter eine Auszahlung in Höhe von 1 % auf ihre Beteiligungssumme erhalten,
die sich gemäß Gesellschafterbeschluss vom 07.12.2010 aus der Gewinnverwendung
des Jahres 2009 und Entnahmen aus der Liquiditätsrücklage zusammensetzt.
10 Zum Zeitpunkt der Erstellung der Leistungsbilanz liegt das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft
für das Berichtsjahr 2011 erst im Entwurf vor. Durch die negativen steuerlichen Ergebnisse
in den Jahren 2005, 2006 und 2008 und 2010 ist das kumulierte steuerliche Ergebnis
negativ.
11 Die Liquiditätsreserve wird auf der Basis des Kontostandes zum 31. Dezember 2011 zuzüglich
Forderungen abzüglich Verbindlichkeiten und Rückstellungen der Gesellschaft ermittelt.
euroselect 14 theGherkin
1 Umbenennung im November 2007; zuvor: Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft
mbH.
2 Die Mieteinnahmen dieses Mieters machen ca. 50 % der Gesamtmieteinnahmen der Immobilie
aus. Das Mietverhältnis ist befristet bis zum 30. September 2031.
3 Umbenennung im Oktober 2007; zuvor: IVG Immobilien Fonds GmbH
4 Entspricht 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals
5 Die Überzeichnung des prospektierten Kommanditkapitals um 1.440.685 GBP bzw. 0,92 %
liegt gemäß § 5 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages im zulässigen Bereich.
6 Die anteilig der Fondsgesellschaft zuzurechnenden Darlehen betragen 441.359.400 CHF.
Das Zinsänderungsrisiko ist für jeden Teilbetrag des Kapitaldienstes über ein Zinssicherungsgeschäft
mit dem Hauptmieter abgesichert. Der ausgewiesene Betrag von 183.000.000 GBP
entspricht dem GBP-Gegenwert im Zeitpunkt der Darlehensaufnahme. Unter Berücksichtigung
des Umrechnungskurses zum 31. Dezember 2011 valutiert das Darlehen mit
301.571.797 GBP. Seit dem 20. Februar 2009 wird der vereinbarte Loan-To-Value (LTV) von
67 % verfehlt. Bis 19. Februar 2011 bestand mit den finanzierenden Banken eine Vereinbarung
über die Befreiung von den Konsequenzen der LTV-Verletzung (Waiver-Letter). Anlässlich
der erneuten Überprüfungen des Immobilienwertes zum Februar 2011 und März 2012
wurde das Andauern der Überschreitung des kreditvertraglich vereinbarten LTV festgestellt.
Die Verhandlungen über eine Anschlussvereinbarung sind noch nicht abgeschlossen. In Folge
dessen verbleiben die verpfändeten liquiden Überschüsse bis auf Weiteres auf einem Treuhandkonto.
7 Die Objektgesellschaft ist wirtschaftliche Eigentümerin der Immobilie "The Gherkin". Die Abweichung
von -2.575.592 GBP zu dem prospektierten Wert in Höhe von 27.077.116 GBP
resultiert aus der von den Marktmieterwartungen des Jahres 2007 abweichenden tatsächlichen
Marktmiete.
8 Die Bewirtschaftungskosten des Gesamtobjektes beinhalten laufende Instandhaltung, Refurbishment,
Mietausfallkosten, Mieterhöhungskosten und Nachvermietungskosten.
9 Die Gesellschaft hält mittelbar rd. 50 % der Immobilie "The Gherkin". Das anteilige Nettoergebnis
entspricht dem auf die Fondsgesellschaft entfallenden Anteil am Netto-Bewirtschaf

tungsergebnis der Objektgesellschaft.
10 Die Abweichungen der Ausgaben ohne Tilgung vom Soll ergeben sich aufgrund der in 2011
anteilig auf die Fondsgesellschaft angefallenen Restrukturierungsgebühren und der an die
Bank zu zahlenden zusätzlichen Marge in Höhe von insgesamt 462.509 GBP. Beide Zahlungen
sind Bestandteil des sogenannten Restructuring Agreements, welches in Folge der Verletzung
des kreditvertraglich vereinbarten Maximalverhältnisses von 67 % zwischen der Gesamtkreditbelastung
und dem Objektwert zum 20. Februar 2009 mit den finanzierenden Banken
abgeschlossen wurde.
11 Die Abweichung des kumulierten Wertes beruht auf den höheren Kosten bei der Zwischenfinanzierung.
12 Im Rahmen der bestehenden Mietverträge für das Objekt „The Gherkin“ sind die Mieter umfassend
zur Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft
werden daher nur die Kosten des Objektmanagements erfasst, die die Fondsgesellschaft gemäß
Vereinbarung mit dem Joint-Venture Partner in voller Höhe trägt.
13 Die Abweichung des tatsächlichen Liquiditätsergebnisses vom Soll ergibt sich aus den höheren
Kosten aufgrund der auf den Fonds anteilig entfallenden Restrukturierungsgebühren und
der zusätzlichen Marge (vgl. 10) sowie den geringeren Mieteinnahmen als prospektiert. (vgl.
7)
14 Die Abweichung des absoluten Auszahlungsbetrages resultiert vor allem aus der Verletzung
des Verhältnisses zwischen der Gesamtkreditbelastung und dem Objektwert (Loan-To-Value)
seit dem 20. Februar 2009. Aufgrund dieser Verletzung wurde mit den Banken im April 2010
eine Vereinbarung geschlossen, die die Befreiung von den Konsequenzen der LTV-Verletzung
gegen Zahlung einer Restrukturierungsgebühr sowie einer zusätzlichen Marge gewährt. Im
Rahmen dieser Vereinbarung sind die erzielten Liquiditätsüberschüsse in voller Höhe auf ein
Treuhandkonto einzuzahlen. Für den Zeitraum des Restructuring Agreements konnten folglich
keine Auszahlungen an die Gesellschafter vorgenommen werden. Aufgrund der erneuten
Feststellung der Verletzung des Loan-To-Value vom 20.02.2011/18.06.2012 und der laufenden
Bankverhandlungen verbleiben die Liquiditätsüberschüsse aus der Objektbewirtschaftung
bis auf Weiteres auf dem oben benannten Treuhandkonto.
15 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
und sonstigen Vermögensgegenständen abzüglich Verbindlichkeiten, Rückstellungen
der Gesellschaft.
16 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
euroselect 16 thesquare
1 Entspricht 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals.
2 Die Überzeichnung des prospektierten Kommanditkapitals liegt gemäß § 4 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages
im zulässigen Bereich.
3 Die langfristige Fremdfinanzierung von insgesamt 150 Millionen Euro wurde am 20. Dezember
2007 auf Ebene der Square-Gesellschaft vollständig ausgezahlt. Der Kreditvertrag endet
am 19. Dezember 2022, der Zinssatz wird alle drei Monate den Marktverhältnissen angepasst.
Er orientiert sich am 3-Monats-EURIBOR zzgl. Margenaufschlag von 0,63 %. Die Absicherung
des Zinssatzes erfolgt über ein Zinssicherungsgeschäft mit Stufenzinsvereinbarung,
anfänglicher Nominalzins 4,1 %. Der auf Ebene der Fondsgesellschaft konsolidierte Darlehensbetrag
beläuft sich auf 149.996.339 Euro. Tilgungsleistungen werden bis zum Ende der
Laufzeit nicht erbracht.
4 Die IVG EuroSelect Sechzehn GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft) hält mittelbar über die IVG
EuroSelect Fonds VII GmbH & Co. KG (Beteiligungsgesellschaft) rund 99,998 % an der IVG
EuroSelect The Square Verwaltungsgesellschaft S.C. (Objektgesellschaft).
5 Bedingt durch die geringere Entwicklung des Verbraucherpreisindex’ konnten Mieterhöhungen
nicht in der kalkulierten Höhe erfolgen. Bei Neuabschlüssen waren aufgrund der aktuellen
Marktmieten nur niedrigere Mietpreise durchsetzbar. Demgegenüber stehen erhebliche
Einsparungen bei den kalkulierten Refurbishmentkosten durch die Verlängerung bestehender
Mietverträge.
6 Ursache für die geringeren Zinseinnahmen ist der deutlich unter dem kalkulierten Zinssatz
liegende Marktzins.
7 Die Fremdfinanzierung wurde nicht auf Ebene der Fondsgesellschaft, sondern durch die
Square-Gesellschaft aufgenommen. Für die Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen aus dem
Kreditvertrag haftet die Square-Gesellschaft gegenüber der finanzierenden Bank in voller
Höhe selbständig.
8 Durch Einsparungen von Instandhaltungs- und Refurbishmentkosten in den Vorjahren sind die
kumulierten Aufwendungen wesentlich geringer als kalkuliert. Die etwas höheren Ausgaben
im Berichtsjahr resultieren vor allem aus der Nachhaltigkeitszertifizierung der Gebäude nach
HQE-Standard, die erfolgreich abgeschlossen werden konnte.
9 Die Objektgesellschaft verfügt aus dem Ankauf und der Verschmelzung mit den IEK-Gesellschaften
sowie höheren Mieteinnahmen in den Vorjahren über eine höhere Liquidität als prospektiert.
Hinzu kommt die Ersparnis aus dem Rückkauf der Shares von der Beteiligungsgesellschaft.
10 Aufgrund der Überplatzierung erhöht sich der absolute Auszahlungsbetrag an die Gesellschafter
und damit die Auszahlung aus der Beteiligungsgesellschaft.
11 Die Abweichung des absoluten Auszahlungsbetrages resultiert aus der Überplatzierung. Bezogen
auf den einzelnen Gesellschafter erfolgt die Auszahlung in Höhe des prospektierten
%-Satzes. Die Angabe der prozentualen Auszahlung bezieht sich somit auf den Auszahlungssatz,
den jeder Gesellschafter bezogen auf seine Beteiligung erhält.
12 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
und sonstigen Vermögensgegenständen abzüglich Verbindlichkeiten, Rückstellungen
der Gesellschaft.
13 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
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1 Die Investitionsphase ist abgerechnet; die Ist-Zahlen entsprechen dem Bericht des Mittelverwendungskontrolleurs
vom 11. August 2010.
2 Entspricht 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals.
3 Die Überzeichnung des prospektierten Kommanditkapitals liegt gemäß § 4 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages
im zulässigen Bereich.
4 Die langfristige Fremdfinanzierung von insgesamt 80 Millionen Euro wurde am 9. Oktober
2009 vollständig abzgl. einer einmaligen Bearbeitungsgebühr von 0,3 % ausgezahlt. Die Lauf-
zeit des Darlehens endet am 30. November 2014, der Zinssatz wird alle drei Monate den
Marktverhältnissen angepasst. Er orientiert sich am 3-Monats-EURIBOR zuzüglich Margenaufschlag
von 1,55 %. Die Absicherung des Zinssatzes erfolgt über ein Zinssicherungsgeschäft
mit einem Festsatz bis 30. November 2014 von 3,06 % und anschließend bis 30. November
2023 von 4,67 %. Es handelt sich um ein endfälliges Darlehen.
5 Der Verkaufsprospekt ging von einer Kaufpreiszahlung und Mietbeginn zum 1. November
2009 aus. Durch die vorzeitige Fertigstellung konnte der Fonds bereits ca. drei Wochen früher
als prognostiziert Mieteinnahmen generieren. Die im Vergleich zum Prospekt leicht verminderten
Indexerhöhungen der Jahre 2009 bis 2011 von 0,69 % (absolut -156.066 Euro)
werden durch die infolge der vorzeitigen Objektübergabe erzielten zusätzlichen Mieteinnahmen
(+632.875 Euro) überkompensiert.
6 Aufgrund des vorzeitigen Objekterwerbs wurden weniger Zinseinnahmen aus der bereits zum
1. Juli 2009 geleisteten Kaufpreisanzahlung generiert. Gleichzeitig erfolgte aufgrund des
Niedrigzinsmarktes auf dem Geldmarktkonto eine gegenüber dem Prospekt (durchschnittlich
1,5 % p. a. angenommen) niedrigere Verzinsung.
7 Aufgrund des vorzeitigen Objekterwerbs wurde das Darlehen früher als prospektiert ausgezahlt.
Dies führte zu einer dementsprechend höheren Zinszahlung im Jahr 2009, die durch
die Mehrmieteinnahmen im Jahr 2009 überkompensiert wurde.
8 Für das Jahr 2010 stand noch die Nachzahlung für Grundsteuern aus, die erst im Geschäftsjahr
2011 in Höhe von 247.583 Euro berücksichtigt wurde.
9 Die Abweichung des absoluten Auszahlungsbetrages resultiert aus der Überplatzierung und
einem von der Prognose abweichenden tatsächlichen Platzierungsverlauf. Bezogen auf den
einzelnen Gesellschafter erfolgte die Auszahlung im Jahr 2009 in Höhe des prospektierten
%-Satzes sowie zeitanteilig bezogen auf den Beitrittszeitpunkt. Die Angabe der prozentualen
Auszahlung bezieht sich somit auf den Auszahlungssatz, den jeder Gesellschafter bezogen
auf seine Beteiligung erhalten hat. Die Auszahlungen für das Jahr 2011 erfolgten prospektgemäß
im November 2011 und Mai 2012.
10 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
abzüglich Verbindlichkeiten und passiver Rechnungsabgrenzungsposten der Gesellschaft.
Die positive Abweichung zum Soll-Wert ergibt sich insbesondere durch eine höhere
Liquiditätsreserve aus der Investitionsphase sowie den Mehrmieteinnahmen durch die vorzeitige
Objektübergabe im Jahr 2009.
11 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
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1 Die Investitionsphase ist abgerechnet; die Ist-Zahlen entsprechen dem Bericht des Mittelverwendungskontrolleurs
vom 04. Juli 2011.
2 Entspricht 5 % des gezeichneten Kommanditkapitals.
3 Die Überzeichnung des prospektierten Kommanditkapitals liegt gemäß § 4 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages
im zulässigen Bereich.
4 Die langfristige Fremdfinanzierung von insgesamt 70 Millionen Euro wurde am 2. September
2009 vollständig ausgezahlt. Der auf Ebene der Fondsgesellschaft konsolidierte Betrag beläuft
sich auf 69.999.387 Euro. Der Kreditvertrag hat eine Laufzeit bis zum 1. September
2014. Die Verzinsung des Darlehensbetrages erfolgt vertragsgemäß mit einer Marge von
1,1 % p. a. Als Basis für die Zinszahlung ist der 6-Monats-EURIBOR-Satz vereinbart. Die Absicherung
des Zinssatzes erfolgt über ein Zinssicherungsgeschäft mit einer Laufzeit von zehn
Jahren und einer Stufenzinsvereinbarung, anfänglicher Nominalzins 3,45 %. Nach fünf Jahren
erfolgt eine Anhebung auf 4,1 %. Das Darlehen wird jährlich mit einem Festbetrag von
350.000 Euro getilgt.
5 Die IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft) hält mittelbar über die EuroSelect
Fonds XI GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft) rund 99,9991 % des wirtschaftlichen
Eigentums (55-jähriges Erbpachtrecht) an der Immobilie North Gate.
6 Die Mietzahlungen erfolgen prospektgemäß jeweils im April und Oktober eines Jahres für
sechs Monate im Voraus. Die Abweichung zwischen Soll- und Ist-Wert resultiert im Wesentlichen
daraus, dass die Prospektkalkulation auf einer Cash flow-Betrachtung und der Ist-Wert
auf dem Jahresabschluss der Gesellschaft basiert, in welchem von der Mietzahlung im Oktober
drei Monate dem jeweiligen Folgejahr zugerechnet und dementsprechend abgegrenzt
werden. Die Miethöhe wird jährlich, entsprechend der Änderung des belgischen Verbrauchrpreisindex,
angepasst.
7 Die Differenz ergibt sich aus den unter Ziffer 8) beschriebenen Abweichungen der Zinsbeträge.
8 Die Ist-Zinsen werden taggenau berechnet, wodurch sich eine geringfügige Abweichungen
gegenüber der Halbjahresbetrachtung lt. Prospekt ergibt. Die Abweichung des kumulierten
Wertes resultiert daher, dass der Zinszeitraum des Darlehens im Jahr 2009 nur knapp vier
Monate gegenüber dem prognostizierten Zeitraum von sechs Monaten betrug, was geringere
Zinsen von rd. 522.000 Euro bedeutete. Dem gegenüber entstanden durch die verzögerte
Kommanditkapitaleinwerbung höhere Kaufpreisstundungs- und Zwischenfinanzierungszinsen
von rd. 304.000 Euro. Saldiert konnten somit in den Jahren 2009 und 2010 Zinsen in
Höhe von rd. 218.000 Euro eingespart werden.
9 Zur Auszahlung an den ES 20 kommen die jährlichen Liquiditätsüberschüsse der Objektgesellschaft.
Diese weichen aufgrund der verschiedenen Abgrenzungsmethoden von Prospekt
und Bilanz voneinander ab (vgl. Ziff. 6).
10 Die Auszahlungen an die Gesellschafter des ES 20 erfolgen prospektgemäß mit 5,3 % pro
Jahr. Abweichungen des kumulierten Betrages ergeben sich aus dem abweichenden Platzierungsverlauf.
Aufgrund der Überzeichnung übersteigt der absolute jährliche Auszahlungsbetrag
ab 2011 den prospektierten Wert.
11 In Deutschland werden ausschließlich Kapitaleinkünfte (Zinserträge) erzielt, die prognosegemäß
der Abgeltungssteuer unterliegen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
aufgrund des bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens von der Besteuerung in
Deutschland freigestellt.
12 Die Liquiditätsreserve entspricht dem Kontostand zum 31. Dezember 2011 zuzüglich Forderungen
abzüglich Verbindlichkeiten, Auszahlung an Gesellschafter für das 2. Halbjahr und
passiver Rechnungsabgrenzungsposten der Gesellschaft. Die negative Abweichung zum Soll-
Wert ergibt sich insbesondere durch eine höhere Liquiditätsreserve auf der Ebene der Objektgesellschaft.
13 Für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro zuzüglich 5 % Agio.
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