Bebauungsplan Nr.7 "Kloster Süd" Begründung ... - Amt West Rügen
Bebauungsplan Nr.7 "Kloster Süd" Begründung ... - Amt West Rügen Bebauungsplan Nr.7 "Kloster Süd" Begründung ... - Amt West Rügen
uhlig raith hertelt fuß 1 Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung Freie Stadtplaner, Architekten. Landschaftsarchitektin Bauzone 2 Feriengebiet abschnittsweise 1 od. 2 Vollgeschosse, überbaubare Grundstücksfläche als grundstücksübergreifend flächenhafte Baufenster, Beschreibung Vorherrschend in den zentral gelegenen Feriengebieten ist eine vergleichsweise kleinteilig strukturierte touristische Nutzung (Anlagen des Beherbergungsgewerbes wie Appartementhäuser, Pensionen und Ferienhäuser und einzelne Hotels). Fast flächendeckend hat sich jedoch eine gewisse Wohnnutzung (Erst- und Zweitwohnsitze) erhalten. Charakteristische Faktoren Gute Erreichbarkeit und zentrale Lage, Überwiegend touristischer Nutzungen (kleinere Beherbergungsbetriebe wie Pensionen und Ferienwohnungen/ -häuser) bei kleinteiliger Mischung mit Wohnnutzung In Teilbereichen reizvolle Ensembles historischer Gebäude aus den Zeiten des frühen Touriusmus mit hoher Bedeutung für Ortsbild und Lokalgeschichte (Umfeld Hauptmannhaus, Süderende) Entwicklungsziele • Sicherung und Ausbau der touristischen Infrastruktur • Erhalt der Wohnnutzung (keine Entwicklung zur Rollladensiedlung) • Erhalt historisch prägender Ensemble-Bereiche durch Satzung nach § 172 BauGB Vorgeschlagene Festsetzungen Bauzone 3 SO nach § 11 BauNVO „Feriengebiet", vorwiegend touristische Nutzungen (Beherbergung, Gastronomie auch mit gesamtörtlicher Bedeutung, Einzelhandel und ergänzende Dienstleistungsund Freizeiteinrichtungen); Wohngebäude sind ergänzend zulässig GRZ 0,3; Überschreitung nach § 19(4) bis zu einer GRZ von max. 0,35 überbaubare Grundstücksfläche als flächenhafte Baufenster, Wohngebiet Beschreibung Die bestehenden zentralen Wohngebiete sind durchsetzt mit kleinteilig eingestreuter Beherbergung, die jedoch häufig an die Existenz der Wohnnutzung gebunden ist (Privatvermietung). Durch Grundstücksteilungen sind trotz einheitlichem Erscheinungsbild bereichsweise extrem unterschiedliche Dichten entstanden. Charakteristische Faktoren Vorherrschende Wohnnutzung, regelmäßig abwechselnd mit kleinteiliger touristischer Nutzung (Ferienwohnungen, Vermietung einzelner Privatzimmer), Entwicklungsziele • Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung unter Berücksichtigung steigender Wohnflächenansprücke pro Einwohner (Zulässigkeit einer erweiterten Ersatzbebauung ohne zusätzliche Wohneinheiten), » einzelne Lückenbebauungen möglich • Sicherung der Wohnnutzung gegenüber touristischer Nutzungsintensivierung • Sicherung markanter zusammenhängender Freiflächen Festsetzungen WA nach § 4 BauNVO, Zulässigkeit von Wohnhäusern und nicht störendem Gewerbe, ausnahmsweise Zulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes (einschließlich Fewo), GRZ 0,3, Überschreitung nach § 19(4) bis zu einer GRZ von max. 0,35 max. 1 WO/Gebäude, Ausnahmen für Bestand bei Nachweis durch Baugenehmigung Einzelhäuser, bereichsweise Doppelhäuser, überbaubare Grundstücksfläche als flä.chenhafte Baufenster, Berücksichtigung grundstücksbezogener Besonderheiten (abweichende Grundstückstiefen, unbebauten Bereiche, etc.) Bauzone 4 Rückwärtige Bereiche Beschreibung Die vorwiegend durch Wohnnutzung gekennzeichneten Randbereiche liegen abseits der zentralen Bereiche, oft versteckt hinter der straßenbegleitenden Bebauung in zweiter, teilw. auch dritter und vierter Reihe. Als Übergangsbereich in die Landschaft kommt den Randbereichen eine hohe Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild zu. In einigen Fällen haben sich kleine Gebäude mit nur saisonaler Nutzung (Sommerhäuser) erhalten. Wegen der hohen Lagegunst besteht ein hoher Entwicklungsdruck. Charakteristische Extensive Wohnnutzung, teilw. Wochenend- /Ferienhäuser Begründung B-Plan Nr. 7 „Kloster Süd" Seite 24 von 43 Satzung 25.05.2009
uhlig raith hertelt fuß I Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung reie Stadtplaner, Architekten. Landschaftsarchitektin Faktoren Zuwegung über lange, meist private Stichwege bei fehlender öffentlicher Durchwegung Entwicklungsziele • Sicherung der Wohn- und Ferienwohnnutzung ohne Intensivierung der Nutzungen (keine zusätzlichen Wohneinheiten, aber evtl. maßvoll erweiterte Ersatzbebauung), • keine Ausweitung von Nebengebäuden • Erhalt größerer zusammenhängender Grünland- und Gartenbereiche, • Sicherung der Zuwegung, Verbesserung der Durchwegung (Erreichbarkeit der Landschaft) Vorgeschlagene Festsetzungen Bauzone 6 Aul3enbereiche WA nach § 4 BauNVO; Zulässigkeit von Wohn- und Ferienhäusern mit max. 1 WO/Gebäude, Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes sowie von Gastronomie/Einzelhandel GRZ 0,15; keine Überschreitung nach § 19(4) BauNVO Einzelhäuser, offene Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche als Baukörperfestsetzung, unbebaute Grundstücke als Grünflächen (privat) oder als Landwirtschaftsflächen, Beschreibung Die Siedlungssplitter (kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil) mit geringfügiger Bebauung oder als lockere Ansammlungen von Einzelgebäuden zeigen in der Regel eine harmonische Integration der Bebauung in die Landschaft. Wesentliches Merkmal ist die extensive bauliche Nutzung mit großen verbleibenden Grün-/Landschaftsflächen. Charakteristische Faktoren Siedlungssplitter (kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil) oder lockere Einzelgebäude Lage im Gewässer- und Küstenschutzstreifen nach § 19 LNatG M-V oder im LSG Entwicklungsziele • Sicherung der bestehenden Wohn- und Ferienwohnnutzung über den reinen Bestandsschutz hinaus bei Umbauten, jedoch ohne bauliche Verdichtung oder Nutzungsintensivierung • Rückbau von Nebenanlagen (Zäune) und vor allem aber von Nebengebäuden • Offenhalten der Landschaft (Blickbeziehungen LSG, Topographie) Vorgeschlagene Festsetzungen Bauzone 7 Anlagen WA nach § 4 BauNVO, ausschließlich Wohn-/Ferienwohnhäuser mit max. 1 WO/Gebäude Baugebietsausweisung nur für das direkte Umfeld der bestehenden Hauptgebäude mit einheitlichem Umgriff bezogen auf bestehende Gebäudegrundfläche GRZ 0,3; keine Überschreitung nach § 19(4) BauNVO (ausgenommen nicht überdeckte Terrasse bis 12 qm), Einzelhäuser, offene Bauweise, Baufenster eng bestandsbezogen ohne Erweiterungsmöglichkeit; Nebengebäude unzulässig restliche Grundstücksflächen als Grünflächen (privater Garten) oder Landwirtschaftsflächen Beschreibung Größere spezialisierte Anlagen und Einrichtungen wie Hotel- und Gaststättenbetriebe, die sich hinsichtlich der Größe deutlich vom Umfeld absetzen und denen eine gewisse gesamtörtliche Bedeutung zukommt (Einzelhandel, touristische Infrastruktur). Charakteristische Faktoren Größere Anlagen, insbesondere Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Hotel, Schulungsanlage) und Gststätten Entwicklungsziele Qualitative Entwicklung der touristischen Einrichtungen zur Saisonverlängerung Vorgeschlagene Festsetzungen 7a) „Kunst und Kul- tur" SO nach § 11 BauNVO, Hauptnutzung gemäß Bestand, ausnahmsweise Zulässiglkeit des Betriebswohnen überbaubare Grundstücksfläche gemäß örtlichen Gegebenheiten SO nach § 11 BauNVO „Kunst und Kultur" Anlagen für kulturelle und soziale Nutzung, ergänzend Gaststätten für Kloster: „Lietzenburg" 7b) „Universität" SO nach § 11 BauNVO „Universität" Universitäre Anlagen für Forschung und Lehre mit zweckgebundenen Beherbergungsmöglichkeiten für Lehrkörper und Studierende 7c) „Beherbergung" SO nach § 11 BauNVO „Beherbergung" Gaststätten und Betriebe des Beherbergungsgewerbes für Kloster: „Hittim", „Paluka-Haus" Begründung B-Plan Nr. 7 „Kloster Süd" Seite 25 von 43 Satzung 25.05.2009
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uhlig raith hertelt fuß I Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung<br />
reie Stadtplaner, Architekten. Landschaftsarchitektin<br />
Faktoren Zuwegung über lange, meist private Stichwege bei fehlender öffentlicher Durchwegung<br />
Entwicklungsziele • Sicherung der Wohn- und Ferienwohnnutzung ohne Intensivierung der Nutzungen (keine<br />
zusätzlichen Wohneinheiten, aber evtl. maßvoll erweiterte Ersatzbebauung),<br />
• keine Ausweitung von Nebengebäuden<br />
• Erhalt größerer zusammenhängender Grünland- und Gartenbereiche,<br />
• Sicherung der Zuwegung, Verbesserung der Durchwegung (Erreichbarkeit der Landschaft)<br />
Vorgeschlagene<br />
Festsetzungen<br />
Bauzone 6 Aul3enbereiche<br />
WA nach § 4 BauNVO; Zulässigkeit von Wohn- und Ferienhäusern mit max. 1 WO/Gebäude,<br />
Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes sowie von Gastronomie/Einzelhandel<br />
GRZ 0,15; keine Überschreitung nach § 19(4) BauNVO<br />
Einzelhäuser, offene Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche als Baukörperfestsetzung,<br />
unbebaute Grundstücke als Grünflächen (privat) oder als Landwirtschaftsflächen,<br />
Beschreibung Die Siedlungssplitter (kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil) mit geringfügiger Bebauung<br />
oder als lockere Ansammlungen von Einzelgebäuden zeigen in der Regel eine harmonische Integration<br />
der Bebauung in die Landschaft. Wesentliches Merkmal ist die extensive bauliche Nutzung<br />
mit großen verbleibenden Grün-/Landschaftsflächen.<br />
Charakteristische<br />
Faktoren<br />
Siedlungssplitter (kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil) oder lockere Einzelgebäude<br />
Lage im Gewässer- und Küstenschutzstreifen nach § 19 LNatG M-V oder im LSG<br />
Entwicklungsziele • Sicherung der bestehenden Wohn- und Ferienwohnnutzung über den reinen Bestandsschutz<br />
hinaus bei Umbauten, jedoch ohne bauliche Verdichtung oder Nutzungsintensivierung<br />
• Rückbau von Nebenanlagen (Zäune) und vor allem aber von Nebengebäuden<br />
• Offenhalten der Landschaft (Blickbeziehungen LSG, Topographie)<br />
Vorgeschlagene<br />
Festsetzungen<br />
Bauzone 7 Anlagen<br />
WA nach § 4 BauNVO, ausschließlich Wohn-/Ferienwohnhäuser mit max. 1 WO/Gebäude<br />
Baugebietsausweisung nur für das direkte Umfeld der bestehenden Hauptgebäude mit einheitlichem<br />
Umgriff bezogen auf bestehende Gebäudegrundfläche<br />
GRZ 0,3; keine Überschreitung nach § 19(4) BauNVO (ausgenommen nicht überdeckte Terrasse<br />
bis 12 qm),<br />
Einzelhäuser, offene Bauweise, Baufenster eng bestandsbezogen ohne Erweiterungsmöglichkeit;<br />
Nebengebäude unzulässig<br />
restliche Grundstücksflächen als Grünflächen (privater Garten) oder Landwirtschaftsflächen<br />
Beschreibung Größere spezialisierte Anlagen und Einrichtungen wie Hotel- und Gaststättenbetriebe, die sich<br />
hinsichtlich der Größe deutlich vom Umfeld absetzen und denen eine gewisse gesamtörtliche<br />
Bedeutung zukommt (Einzelhandel, touristische Infrastruktur).<br />
Charakteristische<br />
Faktoren<br />
Größere Anlagen, insbesondere Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Hotel, Schulungsanlage)<br />
und Gststätten<br />
Entwicklungsziele Qualitative Entwicklung der touristischen Einrichtungen zur Saisonverlängerung<br />
Vorgeschlagene<br />
Festsetzungen<br />
7a) „Kunst und Kul-<br />
tur"<br />
SO nach § 11 BauNVO, Hauptnutzung gemäß Bestand, ausnahmsweise Zulässiglkeit des Betriebswohnen<br />
überbaubare Grundstücksfläche gemäß örtlichen Gegebenheiten<br />
SO nach § 11 BauNVO „Kunst und Kultur"<br />
Anlagen für kulturelle und soziale Nutzung, ergänzend Gaststätten<br />
für <strong>Kloster</strong>: „Lietzenburg"<br />
7b) „Universität" SO nach § 11 BauNVO „Universität"<br />
Universitäre Anlagen für Forschung und Lehre mit zweckgebundenen Beherbergungsmöglichkeiten<br />
für Lehrkörper und Studierende<br />
7c) „Beherbergung" SO nach § 11 BauNVO „Beherbergung"<br />
Gaststätten und Betriebe des Beherbergungsgewerbes<br />
für <strong>Kloster</strong>: „Hittim", „Paluka-Haus"<br />
<strong>Begründung</strong> B-Plan Nr. 7 „<strong>Kloster</strong> Süd" Seite 25 von 43<br />
Satzung 25.05.2009
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