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Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Mit der Modernisierung schafft Vivacon einen Mehrwert. Der Gewinn errechnet sich durch die Marge aus An- An und Verkauf abzüglich der Modernisierungskosten und der mit dem Verkauf in Verbindung stehenden Kosten. Die externe Organisation des Vertriebs hält den Fixkostenblock klein,... ...im Unternehmen gesammelte Erfahrungswerte insbesondere im Erbbaurecht können dadurch jedoch nur bedingt an den Vertrieb weitergegeben werden. N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Altsubstanz findet sich hingegen im Umlaufvermögen unter den Vorräten wieder. Die dann einsetzende Veredelung der erworbenen Immobilien stellt neben der Bestellung des Erbbaurechtes das Kernelement des Business-Modells von Vivacon dar. Mit der Modernisierung schafft Vivacon einen Mehrwert und beabsichtigt eine Gewinnerzielung aus dem An- und Verkaufsspread abzüglich Modernisierungsaufwand, Verkaufsprovisionen, sowie Vertrags- und Marketingkosten. Parallel wird ein Modernisierungsplan erstellt sowie mit dem Abverkauf der Wohneinheiten begonnen. Ist es gelungen, 50% der Wohnungen zu veräußern, beginnt die eigentliche Modernisierungsphase. Auf diesem Wege soll das Risiko umgangen werden, in der Modernisierungsphase Investitionen zu tätigen, die infolge eines nur schleppenden Abverkaufs zu einer erheblichen Kapitalbindung führen. Die Renovierungsarbeiten werden nicht von der Vivacon AG selbst durchgeführt, sondern werden an Generalunternehmer outgesourct. Die Finanzierung übernehmen die kooperierenden Banken, die auch mit der Ankaufsfinanzierung betraut sind. Der m²-Preis für die Objekt-Renovierung wird vorab zwischen Vivacon und den Bauunternehmen pauschal ausgehandelt und vertraglich festgelegt. Gegen auftretende Baumängel hat sich Vivacon dadurch abgesichert, dass auf Basis des Werkvertragsrechtes ein 5-jähriges Rückgriffsrecht auf den Generalunternehmer besteht. Der Gefahr der Insolvenz des Generalunternehmers soll durch den Abschluss einer Fertigstellungsbürgschaft entgegengewirkt werden. Nach den Angaben der Vivacon AG bestehen keinerlei Beteiligungsverflechtungen zwischen Vivacon-Vorständen und den beauftragten Bauunternehmen, so dass mögliche Interessenkonflikte ausgeschlossen werden können. Externe Partner übernehmen den Vertrieb Das Ende in der Wertschöpfungskette stellt der Verkauf der erworbenen Wohneinheiten dar. Die Verkaufsphase wird jedoch nicht erst nach der Modernisierung eingeleitet, sondern beginnt bereits mit der Erstellung der Modernisierungspläne. Möglich wird dies insbesondere durch die Präsentation von Musterwohnungen vor Ort. Ebenso wie die Modernisierungs- sind auch die Vertriebsaktivitäten ausgelagert. Vollzogen wird der Vertrieb über rund 500 externe Vertriebspartner, die über Provisionszahlungen vergütet werden. Die Steuerung des externen Vertriebs erfolgt über zwei Vivacon-Vertriebsleiter. Unterstützung erhalten die Vertriebspartner über das Vivacon- Backoffice. Ein 4-köpfiges internes Vertriebsteam sorgt u.a. für die Erstellung von Objektpräsentationen zur Verkaufsförderung in Form von Prospekten, Multimediadarstellungen etc. Infolge der externen Organisation des Vertriebs kann der Fixkostenanteil relativ gering gehalten werden. Aus unserer Sicht wird dieser schmale Fixkostenblock jedoch mit dem Nachteil erkauft, dass das im Unternehmen angesammelte Know-how sowie Erfahrungswerte vor allem im Bereich des Erbbaurechtes nur schwer an die Partner weitergereicht werden können. Auf SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 6 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Potenzielle Käufer der modernisierten Wohneinheiten sind die bisherigen Mieter, Eigennutzer sowie Kapitalanleger. 25 20 15 10 5 0 Beurkundete Umsätze 2000 - 2002 2000 2001 2002 1.Halbjahr 2.Halbjahr Grafik 3; Quelle: Unternehmen; SES Research Die freiwillige Bilanzierung nach IAS hat gegenüber HGB den Vorteil einer zeitnaheren Ergebniserfassung. Zudem ist die IAS- IAS Bilanzierung die Basis für eine Aufnahme in das neue Marktsegment „Prime Standard“. N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 mittlere bis lange Sicht betrachten wir eine Kombination aus einem eigenen Vertrieb und externen Partnern mit zunehmender Größe des Unternehmens als erwägbare Alternative. Potenzielle Käufer der modernisierten Wohneinheiten sind die bisherigen Mieter, Eigennutzer sowie Kapitalanleger. Für die letztgenannte Gruppe hat Vivacon einen zusätzlichen Investitionsanreiz geschaffen, um das Risiko des Mietausfalls zu vermindern: Für Investoren besteht die Möglichkeit der Teilnahme an einem „Mietpool“. Im Rahmen dieses Pools werden die Mieteinnahmen aller Eigentümer, die sich daran beteiligen, über eine beauftragte Verwaltungsgesellschaft eingezogen und entsprechend der dem Eigentümer zurechenbaren Wohnfläche ausgeschüttet. Das Risiko von Mietausfällen kann so für den Besitzer deutlich begrenzt werden. Der Erfolg der Verkaufsaktivitäten lässt sich anhand der Größe „Beurkundete Umsätze“ messen. Hier konnte im ersten Halbjahr 2002 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2001 mit 7,1 Mio. € ein Anstieg in Höhe von rund 18% erzielt werden. Dieser Anstieg ist jedoch vor dem Hintergrund zu relativieren, dass Vivacon in der Vergangenheit das externe Vertriebsnetz erheblich ausgedehnt hat und im Vergleichszeitraum von 2000 auf 2001 eine Steigerung von rund 160% realisiert werden konnte. Dieser Wachstumsrückgang von 2001 auf 2002 ist insbesondere mit dem negativen Einfluss der schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage auf die Immobiliennachfrage zu begründen (Vergleiche Kapitel Marktumfeld S. 15). Freiwilliger IAS- IAS Abschluss bringt Zeitnähe Im Rahmen des Geschäftsmodells der Vivacon AG kommt der Art der Bilanzierung eine besondere Bedeutung zu. Anfang 2001 hat das Unternehmen damit begonnen auf freiwilliger Basis einen Einzelabschluss nach IAS zu erstellen. Insbesondere durch die Vorschriften nach IAS 11 bezüglich der Bewertung langfristiger Fertigungsaufträge ergeben sich unterschiedliche Erfolgsausweisungen bei IAS und HGB. Im speziellen beruhen diese Unterschiede darauf, dass das Ergebnis eines langfristigen Fertigungsauftrages gemäß IAS 11 entsprechend dem Leistungsfortschritt erfolgswirksam erfasst wird (percentage-ofcompletion-method), laut HGB jedoch erst nach Abgabe der Leistung an den Auftraggeber (completed-contract-method). Nach IAS kann Vivacon also bereits während der Modernisierungsphase Verkaufserlöse in Höhe des notariell zu beurkundenden Kaupreises der jeweiligen beurkundeten Wohneinheiten abhängig vom Baufortschritt realisieren. Nach HGB hingegen erfolgt eine Umsatzrealisierung erst mit Fertigstellung bzw. der Abnahme der Wohneinheiten zum Ende der Projektlaufzeit. In der Folge bietet die IAS-Methode gegenüber der HGB-Methode den Vorteil einer zeitnahen Ergebniserfassung. Zudem ist durch die freiwillige Bilanzierung nach IAS bereits jetzt eine der notwendigen Voraussetzungen für ein mögliches Aufrücken in das neue Marktsegment „Prime SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 7 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
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