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Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprof il Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Streubesitz 34,7% Convalor Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH 6,9% Aktionärsstruktur Leffin 27,4% Grafik 2; Quelle: Unternehmen N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Herbrand 17,3% Graebner 13,7% Historie und Aktionärsstruktur Der Ursprung der Vivacon AG liegt in der Gründung der Vogtländischen Baugesellschaft mbH in Plauen (Sachsen) im Jahr 1928. Drei Kölner Immobilienkaufleute (Leffin, Herbrand und Graebner) übernahmen die Gesellschaft 1996 und richteten sie nach dem heute gültigen strategischen Konzept neu aus. Die Rechtsform der Vogtländischen Baugesellschaft wurde 1997 in eine mbH & Co. KG und 2001 in eine AG umgewandelt. 2001 wurde zum einen die Umfirmierung in Vivacon AG vorgenommen, zum anderen erfolgte die Börseneinführung im Amtlichen Handel der Frankfurter Wertpapierbörse. Der CEO Leffin hält 27,4% der Aktien, der COO Herbrand 17,3%, Mitgründer Graebner 13,7%. Weitere 6,9% befinden sich in den Händen der Beteiligungsgesellschaft Graebners, der Convalor Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH. 34,7% der Anteile befinden sich im Streubesitz. SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 4 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
Unternehmensanalyse: Vivacon AG Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity- Equity Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen Bedingungen für den Immobilienankauf sind eine Mindestgröße von 100 Wohneinheiten sowie ein Sanierungsbedarf. Nach dem Erwerb der Wohnanlagen erfolgt die Bestellung eines Erbbaurechtes. N.M. Fleischhacker AG Tel.: +49-(0)69-921893-0 Kerngeschäft der Vivacon AG ist der Handel mit Immobilien. Im Rahmen seiner „Buy-and-Sell-Strategie“ ist das Unternehmen jedoch nicht als reiner Intermediär zu betrachten, da zwischen der An- und Verkaufsphase mit der Modernisierung eine Veredelung der Immobilien vorgenommen wird. Grob lässt sich das Geschäft der Vivacon AG mit den drei Hauptphasen Ankauf, Modernisierung und Verkauf der Immobilien charakterisieren. Ankauf ist das erste Glied der Wertschöpfungskette Der Beginn der Wertschöpfungskette liegt im Ankauf der geeigneten Wohnanlagen. Vivacon erwirbt bereits vermietete Wohnanlagen von Industrieunternehmen sowie von der öffentlichen Hand. Voraussetzung ist, dass die Immobilien sanierungsbedürftig sind und sich in der Größenordnung von mindestens 100 Wohneinheiten je Objekt bewegen. Hinsichtlich der Abwicklung der Ankaufsfinanzierung kooperiert Vivacon zur Zeit mit drei Banken: Der Landesbank Hessen-Thüringen, der Aareal Bank sowie der Allgemeinen Hypotheken Bank. Die Finanzierung des Ankaufs und der Modernisierung erfolgt im Rahmen einer revolvierenden Projektfinanzierung. Der Ankauf der Immobilien fällt in den Verantwortungsbereich von Timo Herbrand, Gründer und Chief Operating Officer. Um das Risiko eines nur schleppend verlaufenden Abverkaufs der Wohneinheiten zu begrenzen, wird die Verkaufbarkeit der im Fokus stehenden Immobilien bereits im Vorfeld durch die Vertriebspartner kritisch beurteilt. Zusätzlich hat der 3-köpfige Aufsichtsrat nicht unerheblichen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen. Mit der notariellen Beurkundung der Kaufverträge der Wohnobjekte kann Vivacon bereits die ersten Umsätze innerhalb des Wertschöpfungsprozesses in Form von Mieteinnahmen generieren. Bei der Auswahl der Objekte richtet Vivacon zudem den Fokus auf unter Denkmalschutz stehende Wohngebäude. Nach § 7 i EStG sind diese für die Erwerber mit erheblichen Steuervergünstigungen verbunden, was ein zusätzliches Verkaufsargument im Abverkauf der sanierten Wohnungen darstellt. Mehrwert durch Modernisierung Diese mit der Beurkundung der Kaufverträge beginnende Phase kann als Vorhalte- oder Modernisierungsphase bezeichnet werden. Ein wichtiger Schritt, der nach dem Erwerb der Wohnanlage erfolgt, ist die Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück. Hiermit ist eine rechtliche Trennung der Gebäude von Grund und Boden verbunden. Die Bestellung des Erbbaurechtes hat zur Folge, dass Vivacon Eigentümer des Grundstücks bleibt und der Käufer der Wohneinheiten mit dem Erwerb monatliche Erbbauzinsen an Vivacon zu leisten hat (siehe auch Gliederungspunkt „Erbbaurecht bringt Alleinstellung und Sicherheit“, S. 9). Bilanziell wird die Aufteilung der Immobilie in Gebäude und Grundstück folgendermaßen erfasst: Die Verbuchung des Grundstückes erfolgt im Sachanlagevermögen, die Aufbauten bzw. die SES Research GmbH Tel.: +49-(0)40-879787-0 5 Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH Tel.: +49-(0)40-378552-0
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