Unternehmensanalyse: Unternehmensanalyse: Vivacon AG Vivacon ...
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<strong>Unternehmensanalyse</strong>: <strong>Vivacon</strong> <strong>AG</strong><br />
Chancen & Risiken Unternehmensprofil Equity-Story Marktumfeld Finanzen Bewertung Kennzahlen<br />
Auf Basis historischer KGV´s ergibt sich<br />
für <strong>Vivacon</strong> gegenüber dem<br />
Durchschnitt der Peer- Peer Group eine<br />
deutliche Unterbewertung.<br />
Diese auf Basis des KGV festgestellte<br />
Unterbewertung relativiert sich jedoch<br />
bei einer Kurs- Kurs Buchwert-Betrachtung.<br />
Buchwert Betrachtung.<br />
Peer- Peer Group <strong>Vivacon</strong><br />
N.M. Fleischhacker <strong>AG</strong><br />
Tel.: +49-(0)69-921893-0<br />
<strong>AG</strong> liegen keine aussagekräftigen Prognosen vor, somit lassen<br />
sich auch in diesem Fall keine zukunftorientierten<br />
Multiplikatoren anführen. Im Rahmen eines historischen KGV-<br />
Vergleichs mit B&L Immobilien und mit der T<strong>AG</strong> Tegernsee auf<br />
Basis der Jahres 2000 und 2001 ergibt sich jedoch auch hier das<br />
oben gewonnene Bild einer zum Teil relativ deutlichen<br />
Unterbewertung der <strong>Vivacon</strong>-Aktie. Die im Falle der Deutsche<br />
Wohnen <strong>AG</strong> sowie B&L Immobilien bzw. T<strong>AG</strong> Tegernsee<br />
ermittelten KGV-Differenzen zu <strong>Vivacon</strong> müssen jedoch<br />
relativiert werden. Da die genannten Konkurrenzunternehmen<br />
das traditionelle Immobiliengeschäft im Rahmen einer<br />
Bestandshaltung betreiben, orientieren sich die Kurse stark am<br />
Substanzwert. Zieht man das Kurs-Buchwert-Verhältnis auf<br />
Basis des Jahres 2001 heran, ergibt sich im Vergleich zum<br />
Durchschnitt dieser drei Werte nur noch eine Unterbewertung<br />
in Höhe von ca. 32%. Zudem muss berücksichtigt werden, dass<br />
die in der Peer-Group verwendeten Buchwerte noch nicht die<br />
stillen Reserven beinhalten. Zieht man beispielsweise für die<br />
Deutsche Wohnen <strong>AG</strong> statt des Buchwertes den Net Asset<br />
Value heran, der vom Unternehmen selbst zum 31.03.2002 mit<br />
rund 228 € je Aktie bestimmt wurde, erscheint die Deutsche<br />
Wohnen <strong>AG</strong> sogar leicht günstiger bewertet als <strong>Vivacon</strong>.<br />
Eine zukunftsbezogene KGV-Multiplikatorenbetrachtung ist<br />
gegenüber der WCM <strong>AG</strong> und gegenüber der IVG Holding <strong>AG</strong><br />
möglich. Auf Basis des Jahres 2003 folgt hier ein uneinheitliches<br />
Ergebnis. Im Vergleich zu WCM erscheint die <strong>Vivacon</strong>-Aktie um<br />
einen Faktor von 2,5 teurer, im Vergleich zur IVG Holding <strong>AG</strong><br />
jedoch um einen Faktor von ca. 2 günstiger. Die deutlich<br />
niedrigere Bewertung von WCM ist insbesondere auf<br />
Kursverluste infolge des zuletzt verlustreichen Kerngeschäftes<br />
Beteiligungen zurückzuführen. Generell erscheint uns das<br />
gegenüber WCM höhere KGV bzw. Kurs-Buchwert-Verhältnis<br />
jedoch gerechtfertigt, da ein Investment in <strong>Vivacon</strong> mit<br />
geringeren Risiken verbunden sein sollte. Die im KGV-Vergleich<br />
ermittelte Unterbewertung gegenüber der IVG Holding <strong>AG</strong> ist<br />
jedoch infolge eines erheblich höheren Buchwertes und<br />
eventueller stiller Reserven auch hier zu relativieren.<br />
Unternehmen Kurs Marktkap. KGV Kurs-Buchwert<br />
Angaben in LW<br />
Closest Comparable<br />
in LW in Mio. LW 1999 2000 2001 2002e 2003e 2001<br />
Deutsche Wohnen <strong>AG</strong> 144,00 576 n.m. 37,30 37,16 n.a. n.a. 1,21<br />
Weitere Wettbewerber<br />
B & L Immobilien <strong>AG</strong> 19,00 207 158,33 90,48 16,51 n.a. n.a. 2,53<br />
T<strong>AG</strong> Tegernsee <strong>AG</strong> 11,00 57 45,83 55,84 9,73 n.a. n.a. 1,05<br />
WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-<strong>AG</strong> 2,63 760 2,71 50,58 2,33 5,72 2,68 0,45<br />
IVG Holding <strong>AG</strong> 9,16 1.061 17,96 17,28 15,79 13,47 13,67 1,45<br />
Durchschnitt aller Werte 56,21 50,29 16,30 9,59 8,18 1,34<br />
<strong>Vivacon</strong> <strong>AG</strong> 4,00 21 15,38 9,66 8,32 7,34 6,69 1,21<br />
Tabelle 6, Quelle: SES Research<br />
SES Research GmbH<br />
Tel.: +49-(0)40-879787-0<br />
21<br />
Schlöter, Reidock & Herntrich GmbH<br />
Tel.: +49-(0)40-378552-0